业绩总结 - 2020年同店收入增长预期在2.3%至3.3%之间，主要受续租率增长4.7%驱动[3] - 2020年同店净营业收入（NOI）增长预期在1.5%至3.5%之间，预计同店费用增长在3.0%至4.0%之间[31] - 2020年预计通过运营举措为同店净营业收入带来500万美元的收益，2021年完全实施后预计收益为1500万美元[31] - 目前同店出租率为96.5%[36] - 2020年预计新租赁增长为1.1%，物理入住率为96.8%[94] - 2020年续租率预计增长4.6%[83] - 2020年预计每股分红为1.50美元，年化分红收益率为3%[16] 用户数据 - 2019年EQR居民的平均家庭收入为$256,907，平均月租为$3,812，占收入的17.8%[95] - 2019年EQR居民的平均家庭收入为120,082美元，平均月租为2,285美元，占收入的22.8%[149] - 波士顿市场的家庭收入增长率为6.0%，失业率为2.7%[92] - 纽约市场的家庭收入增长率为7.5%，失业率为1.6%[99] - 华盛顿D.C.市场的家庭收入为$102,000，房价中位数为$440,000，房价收入比为4.3倍[105] - 旧金山市场的家庭收入为$134,885，平均月租为$2,097，占收入的18.7%[115] 市场扩张与投资 - 2020年预计开发项目投资在5亿至6.5亿美元之间[43] - 2020年计划在厨房和浴室翻新上投资约5000万美元，预计回报率为高单位数[47] - 2020年将继续投资约1500万美元于可持续发展项目，预计收益率超过20%[50] - 自2015年初以来，已出售约36,000个公寓单元，交易总额为95亿美元，产生无杠杆内部收益率为11.5%[39] 财务健康 - 目前净债务与正常化EBITDA比率为5.1倍，保持强劲的流动性[37] - 公司在公寓REIT行业中拥有最高密度和最佳位置的投资组合，69%的NOI来自中高层物业[1] 可持续发展与新技术 - 截至2018年底，公司已将能源消耗减少了11.6%，目标是到2021年减少15%[181] - 截至2018年底，公司已将水消耗减少了8.3%，目标是到2021年减少10%[181] - 截至2018年底，公司已将温室气体排放减少了23.3%，目标是到2021年减少25%[181] - 投资于照明系统每年为公司改善了600万美元的底线[185] - 智能灌溉系统在相关物业中减少了28%的灌溉水使用[185] 其他信息 - 公司在2019年GRESB评估中获得了80.5的评分，超过行业平均72.0[186] - 公司在四个市场被评为顶级工作场所，并在2019年Glassdoor排名中位列第43位[188]

公司基本信息 - 截至2019年12月31日，公司拥有约2700名员工[20] - 截至2019年12月31日，EQR拥有ERPOP约96.4%的所有权权益[19] - 公司专注于收购、开发和管理位于城市和高密度郊区社区的租赁公寓物业[18] 市场需求情况 - 千禧一代约7800万人，是租房需求的主要驱动力[27] - Z世代超过7000万人，对租房市场有潜在需求[27] - 婴儿潮一代超过7600万人，有转向公寓租赁的趋势[27] 公司融资与债券情况 - 公司在2018年发行了4亿美元的10年期4.15%无担保“绿色”债券[36] 公司荣誉 - 公司在2019年被评为美国大公司中100个最佳工作场所之一，在总榜单中排名前50，是房地产公司中评分最高的[33] 公司经营策略 - 公司通过平衡当前现金流和长期资本增值来实现风险调整后的总回报最大化[26] - 公司通过定制定价系统和标准化采购系统来控制成本和提高收入[29] 公司面临的竞争与运营风险 - 公司面临来自其他住宅物业的竞争，可能影响续租和新租，对运营结果产生重大影响[45] - 未能产生足够收入会限制公司支付融资款项和向证券持有人分配的能力，租金收入下降会影响现金流[46] - 公寓租赁期限短，使公司更快受到市场租金下降影响，导致收入更不稳定[47] - 公司物业地理集中，若主要沿海市场或特定子市场受不利影响，运营结果将受更大冲击[49][50] - 新收购、开发和翻新项目可能无法达到预期，公司可能高估收入或低估成本[51] 资本市场与融资风险 - 资本市场的混乱可能增加公司债务和股权融资成本，影响收购和处置物业的能力，还可能导致证券价格下跌[59] - 公司面临利率上升风险，会增加利息支出和现有债务再融资成本[61] - 现金流不足会影响公司偿还现有债务和再融资能力，若债务有担保，抵押持有人可能对物业进行止赎[62] - 公司信用评级大幅下调会增加借款成本，影响借款能力，可能限制进入商业票据市场或获取资本的途径[64] 人员依赖风险 - 公司依赖关键人员，若他们离职，业务、运营结果和财务状况可能受到不利影响[70] REIT相关规定 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括股息支付扣除和净资本利得），否则将面临4%的不可扣除消费税，若未达90%要求将不再按REIT征税[91][96] - 公司资产需大幅由房地产资产构成，总收入需主要来自租金等房地产或被动相关来源，以符合REIT资格[91] - 公司禁止单一股东持有超过5%的普通股或优先股（按数量或价值较低者计算），以维持REIT资格[97] - 处置作为库存或主要用于销售的资产所获收益需缴纳100%的惩罚性税[94] 法规政策影响 - 2019年6月纽约州颁布《2019年住房稳定与租户保护法》，10月加利福尼亚州颁布《2019年租户保护法》，租金控制法规可能影响公司运营和房产价值[86] 公司其他风险 - 公司网络安全措施无法确保防止网络事件，网络责任保险可能不足以应对网络事件[75] - 公司面临诉讼风险，不利的诉讼结果可能对财务状况产生重大影响[76] - 公司保险政策有高额免赔额和自保留存，可能面临未保险损失，且额外的多次事故保险未来可能无法获得或条件不合理[78] - 公司地震保险政策有高额免赔额，地震可能对财务状况产生重大负面影响[80] - 公司恐怖主义保险不涵盖核、生物和化学攻击造成的损失，恐怖袭击可能导致收入和资本损失[81] 公司股息与股东相关规定 - 公司可限制向股东支付的现金股息为总股息的20%[99] - 马里兰州法律禁止与拥有公司10%以上投票权的股东进行“业务合并”，禁令为期5年，之后需超级多数股东投票批准[100] - 公司董事会已选择不受涉及Sam Zell及其某些关联方的业务合并限制[100] 利率市场风险及相关财务数据 - 公司面临利率变动带来的市场风险，主要来自债务再融资、浮动利率债务和衍生品工具[224] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司总可变利率债务分别为14亿美元，占总债务的15.3%和16.4%[226] - 若2019年和2018年利率提高100个基点，公司年利息费用将分别增加1380万美元和1450万美元[226] - 截至2019年12月31日，公司未偿还固定利率债务为77亿美元，占总债务的84.7%，估计公允价值为82亿美元[227] - 若2019年12月31日利率降低100个基点，固定利率债务估计公允价值将增加约6.644亿美元[227] - 截至2019年12月31日公司无未偿还衍生品工具，2018年12月31日衍生品工具净负债公允价值约为1010万美元[228] - 若2018年12月31日利率降低27个基点，衍生品负债将增加约1130万美元[228]

业绩总结 - 2019年第四季度每股收益（EPS）为0.77美元，同比增长148.4%[9] - 2019年全年每股正常化运营资金（Normalized FFO）为3.49美元，同比增长7.4%[9] - 2019年第四季度同店收入增长为3.2%，全年同店收入增长同样为3.2%[10] - 2019年第四季度的物理入住率为96.1%，全年物理入住率为96.4%[10] - 2019年净收入为1,009,708千美元，较2018年的685,192千美元增长47.3%[36] - 2019年第四季度的净运营收入（NOI）为458,897千美元，同比增长3.2%[48] - 2019年第四季度的EBITDA为617,562千美元，同比增长6.5%[83] 用户数据 - 2019年同店租金收入为2,453,259千美元，较2018年的2,377,066千美元增长[109] - 2019年总租金收入为2,700,691千美元，较2018年的2,577,681千美元增长[109] - 2019年第四季度的平均租金为2,875美元，同比增长3.1%[48] - 2019年洛杉矶市场公寓单位为15,968，占实际NOI的18.5%，平均租金为$2,631，物理入住率为96.0%[57] 未来展望 - 2020年第一季度预计每股收益（EPS）指导区间为0.98至1.02美元[23] - 预计2020年每股收益（EPS）为2.64美元至2.74美元，较2019年实际EPS 2.60美元有所增长[27] - 预计2020年每股资金来源（FFO）为3.57美元至3.67美元，较2019年实际FFO 3.39美元有所增长[28] - 2020年同店物业的物理入住率预计为96.4%[89] 新产品和新技术研发 - 2019年公司共收购13个物业，总计3540个公寓单元，收购总价约为14.9亿美元，平均收购资本化率为4.7%[18] - 2019年公司出售11个全资物业，总计2361个公寓单元，出售总价约为10.8亿美元，平均处置收益率为4.6%[19] 资本支出和财务状况 - 2019年全年资本支出为178,423千美元，其中同店物业支出为91,256千美元[82] - 截至2019年12月31日，总债务为9,036,956千美元，其中有担保债务占21.5%，无担保债务占78.5%[68] - 2019年12月31日的加权平均债务利率为4.02%[68] - 2019年总资产为21,172,769千美元，较2018年的20,394,209千美元增长3.8%[38] 负面信息 - 2019年第四季度的现金及现金等价物为-45,753千美元[83] - 2019年第四季度的净销售损失为447,637千美元[83] - 2019年第四季度的利息支出为100,300千美元，同比增长16.5%[83] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年公司计划将普通股股息提高约6.2%，至每股0.6025美元[22] - 预计2020年将实现约1500万美元的年净运营收入（NOI）改善[17] - 2019年房地产税为315,033千美元，较2018年的301,969千美元增加4.3%[66]

财务数据和关键指标变化 - 2019年公司同店收入增长3.2%，费用增长3.7%，净营业收入（NOI）增长3%，符合三季度预期 [35] - 2019年第四季度，公司正常化资金从运营（FFO）为每股0.91美元，比预期中点高0.03美元，主要因收购活动带来的NOI高于预期、间接费用低于预期和利息费用优于预期 [35] - 2019年全年同店费用增长3.7%，低于预测的3.8%，其中房地产税增长4.3%，工资费用仅增长80个基点 [36] - 2020年公司预计同店费用增长在3% - 4%之间，正常化FFO指导范围为每股3.59 - 3.69美元 [36][40] - 2020年公司计划将普通股股息提高6.2% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2019年全年同店收入增长3.2%，入住率为96.4%，比2018年高20个基点，除旧金山外所有市场入住率同比增长 [14] - 2019年续约率增长4.9%，与2018年相同，周转率下降近200个基点至49.5%，为公司历史最低全年周转率 [14][15] - 2019年新租约变化为0.3%，比2018年提高50个基点 [15] - 2020年同店收入增长指导范围为2.3% - 3.3%，中点为2.8%，比2019年实际结果低40个基点 [16] 运营举措业务 - 公司目前正在执行多项举措，包括智能家居技术、销售改进和服务增强，预计全面部署后每年将为NOI贡献约1500万美元，2020年指导中已包含约500万美元的净NOI收益 [31][33] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 2019年实现4.0%的收入增长，入住率提高30个基点，其他收入（主要是停车收入）增长强劲 [19] - 2020年预计交付近6000个新单位，高于2019年的1700个，预计市场收入增长约3%，入住率保持在96.2%不变 [20] 纽约市场 - 2019年运营基本面持续改善，第四季度出现季节性疲软，1月份运营基本面有所改善，预计2020年实现略高于2.5%的收入增长 [21] - 2020年预计供应几乎完全缺失，增长主要来自新租约收益，目前投资组合入住率为96.7% [21][22] 华盛顿特区市场 - 2019年市场交付超过12000个单位，整体市场实现2.3%的收入增长，预计2020年实现略高于2.5%的收入增长 [22][23] 西雅图市场 - 2019年全年实现3.4%的收入增长，入住率提高70个基点，预计2020年实现约4%的收入增长 [24][25] 旧金山市场 - 2019年实现3.7%的收入增长，全年入住率为95.9%，预计2020年实现约3%的收入增长，入住率提高到96.4% [25][26] 洛杉矶市场 - 2019年实现3.7%的收入增长，预计2020年成为最具挑战的市场，实现约2.5%的同店收入增长，入住率略有下降 [27] 南加州其他市场 - 奥兰治县和圣地亚哥预计2020年实现强劲但较低的同店收入增长，平均约3%，入住率相似，新租约略有增长，续约率下降 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 投资战略 - 2019年公司重新分配了11亿美元资本，从平均35年的资产转移到平均2年的资产，且未出现资本化率稀释 [10] - 2019年公司收购多于出售，预计2020年也将如此，计划通过新债务和净现金流为资产增加提供资金 [11] 开发战略 - 公司正在与小型开发商进行一些合资开发机会，并预计在2020年宣布新的合资开发活动和全资开发交易 [12] - 2020年预计开发启动资金在5 - 6.5亿美元之间，开发支出约3亿美元 [13] 行业竞争 - 行业面临租金管制法规的挑战，预计2020年加利福尼亚州和纽约州的租金管制将对公司整体同店收入结果产生约20个基点的负面影响 [8][18] - 市场供应情况不一，纽约供应下降，波士顿和洛杉矶供应增加，其他市场供应与2019年基本持平 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，需求持续强劲，客户满意度和居民留存率达到创纪录水平 [7] - 2020年经济增长缓慢但持续，人口结构积极，需求良好，收入将稳定增长，但整体水平低于2019年 [8] - 预计东海岸市场将相对改善，2020年东西海岸市场平均收入表现差异仅约25个基点 [8] - 创新举措将为收入、费用和客户满意度带来好处，虽然2020年好处有限，但预计未来将加速和复合增长 [9] 其他重要信息 - 公司在2019年发行了近15亿美元债务，包括房地产投资信托（REIT）历史上收益率最低的10年期无担保债券，扩大并延长了循环信贷额度，增加了商业票据计划规模至10亿美元 [41] - 2020年公司预计发行6 - 10亿美元债务资本，将目前商业票据计划或循环信贷额度上的债务进行期限延长 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年部分市场的最新优惠环境如何，以及与供应压力的关系 - 公司在投资组合中更注重净有效租金，第四季度整体优惠使用约50 - 60万美元，大部分集中在纽约市场 [45] - 预计有新供应集中的市场，新供应通常提供4 - 6周的优惠，当优惠增加到8周或更长时，表明市场流速受到压力 [46] - 2020年随着需求增长，预计优惠使用将减少，全年优惠使用与2019年相当，且更集中在上半年 [47] 问题2: 公司在入住率稳定的情况下，新租约和续约租金对收入增长的影响 - 预计续约租金增长率将比行业低20个基点至4.7%，新租约变化将有所改善，新租约和续约租金将继续趋同 [76] 问题3: 2020年运营举措对同店NOI的500万美元净收益如何在收入和费用节省之间分配，以及对同店增长率的影响 - 收入和费用节省大致各占50%，收入方面预计在实施运营举措的市场中提高约10个基点 [53] 问题4: 公司认为可用于置换为新资产的旧资产占投资组合或总市值（GAV）的百分比是多少 - 公司没有必须出售的资产，一些旧资产在纽约和波士顿等地表现良好，可出售的旧资产占比为个位数，且是机会性的 [55] 问题5: 公司在2020年的收入增长指导为何较为保守，是否有其他因素限制了提价 - 新租约变化预计增长30个基点，表明公司预计会有增长，但由于2019年下半年的减速以及供应情况，部分恢复将集中在下半年 [58] - 虽然在某些市场如纽约，如果在租赁季节前迅速恢复定价权，可能会超出预期，但考虑到整体市场供应，不宜过早假设会超出预期 [58] 问题6: 与过去三年相比，2020年公司同店收入增长指导的起点有何不同，实现入住率增长和提价哪个更难 - 每年情况不同，2020年的指导过程与2019年和2018年相似，公司会考虑市场反馈和宏观经济条件 [60] - 公司担心供应问题，特别是在一些大市场，2019年末纽约市场出现疲软，因此制定了相应的指导 [60] 问题7: 旧金山湾区租赁优惠在第四季度是否有改善或恶化 - 租赁优惠在较长租期上保持相对稳定，在奥克兰等有更多新资产上线的地区，优惠环境可作为观察指标，目前较为稳定 [63] 问题8: 纽约实施租金管制后，未来几年有机运营背景将如何变化，目前有哪些早期指标 - 目前在租金管制物业和市场利率单位或建筑之间未发现实质性差异，未观察到周转率或运营方式的变化 [66] - 从直觉上看，由于续约增长较低，纽约的周转率可能会下降，但目前样本量有限，尚未看到明显变化 [67] 问题9: 新泽西黄金海岸对纽约地区租金增长的影响如何 - 2019年曼哈顿、布鲁克林和哈德逊滨水区等子市场的租金增长情况相当，未来预计曼哈顿的定价权将恢复，市场利率增长可能会加速，与哈德逊滨水区拉开差距 [69] 问题10: 新开发项目的收益率如何，与收购新资产的收益率差距需要多小才会放弃开发 - 公司会不断比较开发和收购的风险调整后回报，一些特殊项目如密度改造项目的回报看起来很好，部分开发项目的收益率在4% - 5%之间 [71][74] - 公司更关注项目的位置、成本、资金来源等因素，而不是收益率差距本身 [72] 问题11: 2019年第四季度相对较弱，未来第四季度是否会同样疲软，是什么导致了2019年第四季度与2018年的差异 - 2019年第四季度回归正常季节性疲软，2018年是异常情况，后期需求增强导致收入加速增长 [78] - 公司在2020年的指导过程中已考虑到第四季度的正常季节性下降 [78] 问题12: 请详细说明费用指导范围以及主要组成部分（如房地产税）的预测依据 - 房地产税占同店费用的40%，预计增长3.75% - 4.75%，主要驱动因素包括纽约421a税收减免的减少、西雅图房地产税的预期增长等 [81] - 工资费用预计增长2.25% - 3.25%，主要受医疗保险等员工福利成本增加的影响，运营效率的提高将缓解部分工资增长 [82] - 公用事业和维修保养费用预计各增长2.5% - 3.5%，公用事业增长受服务相关类别价格压力影响，维修保养费用受最低工资上涨影响，但运营举措的改善将抵消部分增长 [39][82] 问题13: 第一季度初的混合租金增长与去年相比如何 - 续约租金预计约为4.2%，新租约变化需等到季度末才能确定，但每周的要价租金显示有改善 [84] - 1月份的基本租金或含配套设施租金较去年同期上涨2.5%，且每周都在改善 [86] 问题14: 加州SB 50法案若获批，将如何影响公司在加州的开发计划 - 公司和行业都支持SB 50法案，认为在交通枢纽附近增加密度是个好主意，但不确定该法案是否能通过州议会 [87] - 公司希望该法案通过，但需等待后续发展，认为其不会增加太多道路交通压力 [87] 问题15: 公司在资产置换计划中，考虑进入新市场的机会有多大，新市场与沿海市场在初始资本化率和内部收益率（IRR）方面的比较如何 - 公司资产平均年龄约为18年，部分市场有一些较旧但优质的资产，有少量资产可能会出售并置换为新资产 [90] - 公司考虑减少在华盛顿特区的投资，将部分资金转移到丹佛，同时希望增加在波士顿和西雅图的投资，可能会减少在加州的投资 [91][92] - 公司看好奥斯汀市场，但进入该市场的价格较高，目前资产交易的资本化率较低，进入新市场需考虑物业运营成本和市场特点 [93] - 公司认为市场不一定需要更高的IRR才能进入，还需考虑监管和多元化等好处，不同市场的IRR可与主要市场相当 [96][97] 问题16: 市场NOI和资本化率趋同的情况是否会持续，公司专注于特定门户沿海市场的策略是否仍适用于未来十年 - 公司认为市场并非完全平等，目前的趋同是由于大量资金进入公寓行业导致的，不一定是永久性的 [99][100] - 公司喜欢目前所在的九个市场，会考虑进入有大量目标客户、竞争和供需情况合理的新市场 [100] 问题17: 纽约州可能进一步收紧租金管制单位的资本支出限制，公司如何应对今年6月结束的奥尔巴尼会议 - 州长在州情咨文中未提及经济适用房，立法机构中的许多人希望先观察现有规则的影响，再考虑增加新规则 [102] - 公司通过行业协会努力教育相关人员，认为新规则会导致住房投资减少、供应不足，使城市活力下降 [102][103] 问题18: 2020年公司周转率的预期如何，2019年周转率下降对收益的贡献有多大 - 公司预计2020年周转率与2019年相似，不会继续下降，但也不会突然大幅上升 [105] - 较低的周转率和较高的续约率对收入有积极贡献，但具体量化数字暂无 [106] 问题19: NAREIT和正常化FFO指导之间的差距是由什么驱动的 - 差距主要由两项因素驱动，一是预计的0.01美元追求成本注销，二是其他杂项费用（包括历史时期的宣传费用等）0.01美元 [108] 问题20: 公司FFO增长近一半来自利息节省，这是否令人担忧，为何2.5%的同店NOI增长转化为2.3%的FFO增长（不包括利息成本节省） - 2019年公司年初收购资产，年末出售资产，2020年有一些资产将在年初处置，会对FFO增长产生一定稀释作用 [110] - 利息节省是由于公司能够以更低的成本借款，公司资产负债表强劲，固定利率与浮动利率比例合理，有良好的资本获取渠道，因此利息节省是积极的 [111] - 大部分0.07美元的利息收益已通过偿还高息债务并借入低息长期债务锁定，预计2020年末信用指标与2019年相似 [112] 问题21: 公司通过偿还高于市场利率的债务并按市场利率借款获得的好处能持续多久，资产负债表上是否还有大量此类债务 - 从资产负债表披露的各到期期限加权平均票面利率来看，仍有一些有利的再融资机会，如2021年到期债务的加权平均票面利率为4.64%，而目前发行10年期无担保债券的利率预计在2.5%或更低 [114] - 与几年前相比，目前的利率环境提供了更长的再融资窗口，公司过去已利用这些机会，未来也将继续利用 [114]

公司资产数据变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司土地资产分别为59.55121亿美元和58.75803亿美元[15] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司房地产投资成本分别为27,357,827,000美元和26,511,022,000美元，净值分别为20,185,951,000美元和19,814,741,000美元[88] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，可变利益实体相关合并资产分别约为7.115亿美元和7.136亿美元，合并负债分别约为3.255亿美元和3.139亿美元[98] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为5247.4万美元和5834.9万美元，其中威斯康星广场开发商（VIE）投资分别为4089.6万美元和4236.5万美元，所有权百分比为33.3%；运营物业（非VIE）2018年12月31日投资为1049.4万美元，所有权百分比为20.0%；房地产技术/其他投资分别为1157.8万美元和549万美元[99] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司受限存款分别为5581.9万美元和6887.1万美元，其中抵押托管存款分别为1728.1万美元和2012.3万美元，受限现金分别为3853.8万美元和4874.8万美元[104] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股发行和流通数量均为74.56万股，清算价值每股50美元[77] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股单位均为745,600个，清算价值均为每单位50美元，对应金额均为37,280,000美元[84] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总资产为2.1054056亿美元，较2018年12月31日的2.0394209亿美元增长3.23%[32] - 截至2019年9月30日九个月，普通股期初余额为369.4万美元，期末余额为371.3万美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，已付资本期初余额为89.35453亿美元，期末余额为89.17312亿美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，留存收益期初余额为1.261763亿美元，期末余额为1.308423亿美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，累计其他综合收益（损失）期初余额为 - 64.986万美元，期末余额为 - 84.092万美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，运营合伙企业非控股权益期初余额为22873.8万美元，期末余额为22606.5万美元[30] - 截至2019年9月30日九个月，部分拥有物业非控股权益期初余额为 - 229.3万美元，期末余额为 - 170.2万美元[30] - 截至2019年9月30日季度，同店总资产为17,385,849美元，非同店及其他总资产为3,668,207美元，总计21,054,056美元；同店资本支出为119,911美元，非同店及其他资本支出为8,424美元，总计128,335美元[157] 公司负债与权益数据变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为101.52058亿美元和96.15454亿美元[15] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司股东权益分别为101.82636亿美元和101.73204亿美元[16] - 截至2019年9月30日，公司总负债为1.0152058亿美元，较2018年12月31日的9615.454万美元增长5.58%[32] - 截至2019年9月30日，公司总资本为1.0406999亿美元，较2018年12月31日的1.0399649亿美元增长0.07%[32] - 2019年9月30日和2018年9月30日，可赎回非控制性权益 - 运营合伙企业的赎回价值分别约为4.95亿美元和3.812亿美元[74] - 2019年1 - 9月，可赎回非控制性权益 - 运营合伙企业市场价值变化为1.14936亿美元，账面价值变化为95.7万美元[75] - 2018年1 - 9月，可赎回非控制性权益 - 运营合伙企业市场价值变化为1436.1万美元，账面价值变化为 - 7.7万美元[75] - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，运营合伙企业普通和有限合伙人流通在外单位分别为385,077,022和382,432,588，有限合伙人单位分别为13,749,690和14,023,002，有限合伙人单位所有权权益分别为3.6%和3.7%[79] - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，可赎回有限合伙人单位赎回价值分别约为4.95亿美元和3.812亿美元[82] - 2019年和2018年前九个月，可赎回有限合伙人单位赎回价值期初余额分别为379,106,000美元和366,955,000美元，期末余额分别为494,999,000美元和381,239,000美元[83] - 截至2019年9月30日，补充行政退休计划其他资产为146,542美元，其他负债为146,542美元；可赎回非控股权益（夹层）为494,999美元[135] - 截至2018年12月31日，资产总计136,088美元，负债总计146,216美元；可赎回非控股权益（夹层）为379,106美元[135] 公司收入与费用数据变化 - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司租金收入分别为20.16796亿美元和19.25128亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司总费用分别为13.38964亿美元和12.85735亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司营业收入分别为9.47592亿美元和8.96088亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司净收入分别为7.08402亿美元和5.62804亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，归属于控股股东的净收入分别为6.80613亿美元和5.40348亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，普通股基本每股收益分别为1.83美元和1.46美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，普通股摊薄每股收益分别为1.82美元和1.46美元[17] - 2019年前九个月净收入为708,402千美元，2018年同期为562,804千美元[19][22][38] - 2019年前九个月综合收入为689,296千美元，2018年同期为600,727千美元[19] - 2019年前九个月，公司总营收为2.017156亿美元，较2018年同期的1.925691亿美元增长4.75%[33] - 2019年前九个月，公司总费用为1.338964亿美元，较2018年同期的1.285735亿美元增长4.14%[33] - 2019年前九个月，公司净收入为70840.2万美元，较2018年同期的56280.4万美元增长25.87%[33] - 2019年前九个月，归属于控股股东的净收入为70595.2万美元，较2018年同期的56086.5万美元增长25.87%[33] - 2019年前九个月，基本每股收益为1.83美元，较2018年同期的1.46美元增长25.34%[33] - 2019年前九个月，综合收入为6.89296亿美元，较2018年同期的6.00727亿美元增长14.74%[35] - 2019年前九个月，归属于控股股东的综合收入为6.86846亿美元，较2018年同期的5.98788亿美元增长14.70%[35] - 2019年前九个月和2018年同期，公司净收入分别为708402千美元和562804千美元；2019年第三季度和2018年同期，净收入分别为277846千美元和223846千美元[143] - 2019年前九个月和2018年同期，公司租金收入分别为2016796千美元和1925128千美元；2019年第三季度和2018年同期，租金收入分别为685120千美元和652677千美元[153] - 2019年前九个月和2018年同期，公司净运营收入（NOI）分别为1407865千美元和1333857千美元；2019年第三季度和2018年同期，NOI分别为482608千美元和454748千美元[153] - 2019年前九个月和2018年同期，公司同店NOI分别为1297886千美元和1259568千美元[154] - 2019年前九个月和2018年同期，公司非同店及其他业务NOI分别为109979千美元和74289千美元[154] - 截至2019年9月30日季度，同店租金收入为649,712美元，非同店及其他租金收入为35,408美元，总计685,120美元；2018年同期同店租金收入为628,454美元，非同店及其他租金收入为24,223美元，总计652,677美元[155] - 截至2019年9月30日季度，同店净营业收入（NOI）为453,192美元，非同店及其他NOI为29,416美元，总计482,608美元；2018年同期同店NOI为438,872美元，非同店及其他NOI为15,876美元，总计454,748美元[155] - 2019年前九个月同店物业净营业收入（NOI）为1297886千美元，较2018年增长38318千美元，增幅3.0%[178] - 2019年前九个月同店物业平均租金为2823美元，较2018年增长80美元，增幅2.9%[178] - 2019年前九个月同店物业实际入住率为96.5%，较2018年增长0.3%；租户周转率为38.9%，较2018年下降1.8%[178] - 2019年公司预计同店物业实际入住率为96.4%，收入变化3.3%，费用变化3.8%，NOI变化3.1%[182] - 2019年年初至今同店收入增长方面，波士顿3.8%、纽约2.5%、华盛顿特区2.3%等，整体为3.3%；修订后预计全年同店收入增长，波士顿3.9%、纽约2.5%、华盛顿特区2.5%等，整体为3.3%[183] - 2019年前九个月72979套同店公寓运营费用为55979.3万美元，较2018年同期增加2072.3万美元，增幅3.8%，预计全年同店费用增长3.8%[192][193] - 2019年前九个月同店净营业收入（NOI）增长3.0%，预计全年同店NOI增长约3.1%[194] - 2019年前九个月非同店/其他NOI较2018年同期增加约3570万美元，主要源于开发和新稳定开发物业、收购物业等[195] - 2019年前九个月和第三季度摊薄每股收益/单位分别为1.82美元和0.71美元，高于2018年同期的1.46美元和0.58美元[197] - 2019年前九个月和第三季度物业运营费用分别增长3.0%和2.3%，NOI分别增长5.5%和6.1%[198] - 2019年前九个月和截至9月30日的季度，其他费用分别减少约370万美元（24.7%）和约480万美元（63.3%）[204] - 2019年前九个月，包括递延融资成本摊销的利息费用减少约3210万美元（9.7%），主要因债务清偿成本降低2930万美元[205] - 2019年截至9月30日的季度，包括递延融资成本摊销的利息费用减少约2570万美元（22.4%），主要因债务清偿成本降低2240万美元[205] - 2019年前九个月，所有债务（不包括债务清偿成本/提前还款罚金）的有效利息成本为4.27%，上年同期为4.36%；该季度为4.11%，上年同期为4.30%[205] - 2019年和2018年前九个月，公司分别资本化利息约480万美元和450万美元；2019年和2018年截至9月30日的季度，分别为210万美元和160万美元[205] - 公司预计2019年全年（截至12月31日），不包括债务清偿成本/提前还款罚金的利息费用约为3.678亿 - 3.72亿美元，资本化利息约为70

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司实现96.5%的高入住率，较2018年第三季度高出20个基点，全年同店入住率预计达96.4%，支撑3.3%的同店收入增长 [16][17] - 基础租金同比上涨2.7%，全年续约率预计稳定在5%左右 [17] - 公司利用有利环境发行6亿美元无担保债务，收益率为2.56% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购4处新物业，包括加州3处和丹佛郊区1处，总收购价格约49亿美元，平均资本化率约4.4% [9][10] 出售业务 - 第三季度出售7处旧资产，总售价约1.87亿美元，平均处置收益率为4.7%，未杠杆化内部收益率约7.6% [10] 开发业务 - 第三季度完成2个开发项目，预计稳定收益率均为5.4% [11] - 本季度启动2个新开发项目，预计稳定收益率分别为5.3%和5.9% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 全年收入增长预期从3.5%上调至3.9%，入住率达96.4%，较2018年第三季度高出70个基点 [19] - 预计2020年将交付约5800套新单位，约60%集中在波士顿市区 [19] 纽约市场 - 全年同店收入增长预计为2.5%，租金法规变化预计使2019年和2020年收入减少约20个基点 [21] - 2020年将交付超过4300套新单位，较2019年减少50% [21][22] 华盛顿特区市场 - 全年收入增长预计为2.5%，市场失业率为3.3%，低于全国平均水平 [22] - 预计2020年将交付超过12000套新单位，资本河滨地区将显著增加 [22] 西雅图市场 - 全年收入增长预期上调20个基点至3.4%，就业增长强劲，办公空间吸纳量达十年最高 [23] - 2020年交付量与2019年相近，约8000套新单位，上半年集中在东区，下半年转回中央商务区 [24] 旧金山市场 - 全年同店收入增长预计为3.8%，较7月指引下调20个基点，目前入住率为95.5%，较去年同期低10个基点 [25] - 预计2020年将交付9800套新单位，与2019年相近，供应集中将从东湾转移至南湾 [26] 洛杉矶市场 - 全年同店收入增长预计为3.8%，较7月指引下调10个基点，入住率保持在96.3% [27] - 2019年和2020年预计均交付约9700套新单位，2020年供应将集中在西洛杉矶、好莱坞和圣费尔南多谷 [27][28] 橙县市场 - 全年收入增长指引上调20个基点至3.8%，第三季度入住率较去年同期高出40个基点 [28] - 预计2020年将交付超过2700套新单位 [28] 圣地亚哥市场 - 全年收入增长指引维持在3.4%，市中心新物业持续对定价能力构成压力 [28] - 预计2020年交付量将减少，约2100套新单位 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加速出售旧的或非战略性资产，收购更符合长期战略的资产，以实现最小化稀释 [8] - 考虑通过发行债务进行资产收购，因市场上优质资产竞争激烈，且股票隐含资本化率与资产资本化率相比，短期内难以实现显著增值 [41] - 关注开发机会，与当地开发商合作开展合资项目，以获取新物业并管理开发风险 [12] - 推进销售和服务路线图，包括部署人工智能电子线索平台、自助导览、新的移动服务平台和智能家居技术，以提升居民满意度和粘性 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司产品需求持续强劲，推动新供应的消化，居民留存率创历史新高，同店收入增长符合预期 [6] - 2020年同店收入增长将受到加州和纽约租金管制法规的负面影响，约15 - 20个基点 [7][18] - 多数市场新供应相对稳定，预计需求与2019年相似， occupancy率也将保持相近水平 [17] - 认为租金管制法规将抑制新住房供应，无法解决住房短缺的根本问题，呼吁政策制定者进行分区改革和消除监管障碍 [15] 其他重要信息 - 公司预计2020年在开发项目上的支出可达5亿美元，包括3亿美元的过剩现金流和2亿美元的额外杠杆 [57] - 公司应用程序的采用率已增长至55%的家庭，新的居民门户和应用程序提供了更多功能，有望提高居民满意度和粘性 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何今年第四季度核心NFFO和同店NOI增长未加速 - 主要有三个因素，一是交易活动的时间安排，二是其他项目（主要是公司管理费用和一些其他费用项目）的时间安排，三是同店收入的季节性减速以及费用季节性变化不如往年明显 [32] 问题2: 加州收购的承销标准是否因监管环境变化而改变 - 公司在承销中更加关注监管因素，对退出资本化率进行了敏感性分析，将内部收益率从7%左右调整至6%以上 [34] 问题3: 加州新租赁增长在第三季度为何为负，未来是否会持续 - 单季度新租赁变化数据不能完全反映情况，若单独分析特定租赁类型，结果会有所改善。预计第四季度仍可能为负，因存在季节性因素 [36][39] 问题4: 公司是否会发行股权进行更多收购 - 公司对扩大规模持开放态度，但市场上优质资产竞争激烈。相比发行股权，公司更倾向于发行债务进行资产收购 [41] 问题5: 加州租金管制法规AB 1482对交易市场有无影响，以及关于废除Costa Hawkins法案的最新消息 - 加州市场未受明显影响，资本化率总体稳定或下降。行业已组织起来反对废除Costa Hawkins法案的提案，有信心再次成功阻止该提案 [44][46] 问题6: 开发商股权需求与公司机会之间的关系，以及2020年供应预测的灵活性 - 开发商因建设成本上升和开发收益率下降，难以筹集股权资金，公司有机会通过合资项目参与开发。公司通过实地调研验证供应数据，预计平均有10% - 15%的单位交付时间会发生转移 [50][52] 问题7: 公司明年的合理开发管道规模，以及旧金山市场需求指标和奥克兰供应的影响 - 公司预计明年在开发项目上的支出可达5亿美元。旧金山市场需求总体呈季节性下降，奥克兰新供应可能吸引了部分需求 [57][59][61] 问题8: 租赁价差情况，租户是否要求更长租期，以及租金管制的中长期影响和资本化率情况 - 特定租赁类型的租赁价差有100个基点的改善，目前未观察到租户对长期租赁的需求明显变化。租金管制长期会减少住房供应，但公司可通过一些方式管理影响。公司认为目前市场资本化率范围在4.3% - 4.7% [64][66][69] 问题9: 本季度在伯克利的资产出售是否与重新定位市场有关，以及是否会与科技公司合作开发住房 - 监管环境和城市特点是出售伯克利资产的因素之一。公司欢迎与科技公司合作开发住房，特别是非员工特定的项目 [70][73] 问题10: 公司对丹佛市场的目标NOI贡献，以及开发收益率的低端要求 - 公司希望丹佛市场的NOI贡献达到5%，目前约为1.5%。公司在评估开发项目时，更关注市场保护、需求动态、基础成本等因素，而非设定最低收益率 [76][78] 问题11: 收购和处置中的资本化率是否为经济资本化率，以及CapEx假设和FFO影响 - 是经济资本化率。CapEx假设因资产而异，公司在披露材料中对收购资本化率和承销情况有说明。部分交易在短期内有增值，但长期不一定 [80][81][83] 问题12: 公司在加州的战略，以及南加州需求情况和东海岸新租赁价差前景 - 公司希望保持或略微降低在加州的NOI占比，同时使资产组合更年轻化。南加州需求依然强劲，但受供应压力影响，定价能力受限。东海岸市场新租赁和续约增长势头良好，但波士顿市场2020年将面临供应压力 [85][88][90] 问题13: 明年运营费用是否会继续超过收入增长，以及如何应对纽约可能的新租金管制法规 - 公司致力于降低运营费用增长，关注减少421a资产对费用的影响。对于纽约可能的新法规，公司希望行业能参与对话，影响政策制定 [94][99] 问题14: 公司在人员成本控制和技术应用方面的情况，以及效率提升对哪些费用项目影响较大 - 公司通过技术应用提高运营效率，预计未来几年运营效率将逐步显现，主要影响工资和维修维护费用。在公用事业方面，公司已完成大部分LED照明项目，正在推进太阳能安装等项目 [101][105][107] 问题15: 公司明年是否会成为净收购方，以及智能家庭技术对租户周转率的影响 - 明年是否成为净收购方取决于市场竞争和可获取的优质资产。租户周转率下降主要与居民满意度有关，智能家庭技术与周转率的相关性不大 [110][112] 问题16: 公司在租金管制倡议方面的费用支出如何处理，以及收购IRR分析中是否考虑经济放缓 - 公司将明确披露相关费用支出，并与会计和审计部门决定如何处理。在IRR分析中，公司会根据市场情况对近期收入增长进行具体分析，长期则采用平均增长率 [113][114][116] 问题17: 债务市场对公司经济决策的影响，以及公寓收购市场资产交易价格情况 - 公司认为增加数亿美元债务不会给公司带来风险。公寓收购市场资产交易价格受多种因素影响，包括资产稳定性、人口结构和固定收益替代需求等 [118][120] 问题18: 公司是否考虑将投资组合扩展到二级市场，以及进入这些市场所需的收益率溢价 - 公司对扩展到二级市场持开放态度，但需考虑市场需求、供应和价格等因素。进入新市场存在成本，因此不能仅依据较高的资本化率做出决策 [123][124] 问题19: 重新进入曾退出市场的考虑因素，以及新开发项目的规模、市场范围和收益率预期 - 若市场和环境发生变化，公司会考虑重新进入曾退出的市场。明年开发项目支出预计会增加，但不会在新市场进行开发项目。公司不确定是否能达到5亿美元的开发支出目标，但预计稳定收益率在5%左右 [126][128] 问题20: Edgemore项目的48.9万套单位是否包括资本化的地面租赁 - 包括地面租赁，若购买土地，单位土地成本约为10万美元，收益率将从5.9%降至5.1%。公司将地面租赁视为融资工具 [131]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司总资产为20990711千美元，较2018年12月31日的20394209千美元增长约2.92%[15][31] - 截至2019年6月30日，公司总负债为10175125千美元，较2018年12月31日的9615454千美元增长约5.82%[15] - 2019年上半年，公司总营收为1332011千美元，较2018年同期的1272824千美元增长约4.65%[17][34] - 2019年上半年，公司总费用为891617千美元，较2018年同期的858301千美元增长约3.88%[17][34] - 2019年上半年，公司净收入为430556千美元，较2018年同期的338958千美元增长约26.99%[17][34][39] - 2019年上半年，归属于控股股东的净收入为413507千美元，较2018年同期的325411千美元增长约27.07%[17] - 2019年上半年，普通股可获得的净收入为411962千美元，较2018年同期的323866千美元增长约27.19%[17] - 2019年上半年，基本每股收益为1.11美元，2018年同期为0.88美元，增长约26.14%[17][34] - 2019年上半年，摊薄每股收益为1.11美元，2018年同期为0.88美元，增长约26.14%[17][34] - 2019年上半年综合收入为405,693千美元，2018年同期为360,260千美元[19][36] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为690,773千美元，2018年同期为685,454千美元[21][39] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为369,155千美元，2018年同期为84,176千美元[21][39] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为128,463千美元，2018年同期为613,163千美元[23][41] - 2019年上半年现金及现金等价物和受限存款净增加193,155千美元，2018年同期减少11,885千美元[23][41] - 2019年上半年末现金及现金等价物和受限存款为309,468千美元，2018年同期为88,877千美元[23][41] - 2019年上半年支付的利息净额为171,116千美元，2018年同期为188,913千美元[25][43] - 2019年上半年支付的所得税和其他税净额为754千美元，2018年同期为644千美元[25][43] - 2019年上半年对非合并实体投资的（收益）损失为(68,058)千美元，2018年同期为2,008千美元[21] - 2019年上半年对非合并实体投资的（收益）损失为68,735千美元，2018年同期为收益1,321千美元[43] - 2019年上半年优先股期初和期末余额均为37280千美元，2018年6月30日数据相同[27] - 2019年上半年普通股期末余额为3708千美元，较期初3694千美元增加，2018年6月30日期末余额为3683千美元[27] - 2019年上半年实收资本期末余额为8949581千美元，较期初8935453千美元增加，2018年6月30日期末余额为8905184千美元[27] - 2019年上半年留存收益期末余额为1252809千美元，较期初1261763千美元减少，2018年6月30日期末余额为1329600千美元[27] - 2019年上半年累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 89849千美元，较期初 - 64986千美元减少，2018年6月30日期末余额为 - 67310千美元[27] - 2019年上半年每股普通股宣布的股息为1.135美元，2018年6月30日为1.08美元[27] - 2019年上半年运营合伙企业非控股权益期末余额为227320千美元，较期初228738千美元减少，2018年6月30日期末余额为232995千美元[28] - 2019年上半年部分拥有物业非控股权益期末余额为 - 1298千美元，较期初 - 2293千美元增加，2018年6月30日期末余额为 - 1646千美元[28] - 2019年上半年运营合伙企业非控股权益净收入为15429千美元，2018年6月30日为12358千美元[28] - 2019年上半年部分拥有物业非控股权益净收入为1620千美元，2018年6月30日为1189千美元[28] - 截至2019年6月30日，公司加权平均流通股数为382,854千股，较2018年同期的380,729千股增长0.56%[34] - 2019年上半年，公司归属于控股权益的净收入为428,936千美元，较2018年同期的337,769千美元增长26.99%[34] - 2019年上半年，公司归属于控股权益的综合收入为404,073千美元，较2018年同期的359,071千美元增长12.53%[36] - 2019年上半年使用权资产初始计量和重分类为 - 438,705千美元，2018年同期无此项目[43] - 2019年6月30日，公司发行在外普通股为3.7083881亿股，2018年为3.68278336亿股[70] - 2019年6月30日，公司对运营合伙企业的所有权权益为3.6%，2018年为3.7%[70] - 2019年6月30日和2018年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业的赎回价值分别约为4.36亿美元和3.665亿美元[73] - 2019年上半年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业市场价值变化为5697.4万美元，账面价值变化为 - 4.5万美元[74] - 2018年上半年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业市场价值变化为17.2万美元，账面价值变化为 - 64.4万美元[74] - 2019年6月30日，普通和有限合伙人流通在外单位为384,694,494个，有限合伙人单位为13,855,684个，有限合伙人单位在运营合伙企业的所有权权益为3.6%；2018年对应数据分别为382,302,354个、14,024,018个、3.7%[78] - 2019年6月30日和2018年，可赎回有限合伙人单位的赎回价值分别约为4.36亿美元和3.665亿美元[81] - 2019年上半年可赎回有限合伙人单位赎回价值变动：1月1日余额3.79106亿美元，市值变动5697.4万美元，账面价值变动 - 4.5万美元，6月30日余额4.36035亿美元；2018年对应数据分别为3.66955亿美元、17.2万美元、 - 64.4万美元、3.66483亿美元[82] - 2019年6月30日，公司房地产投资成本为26.995775亿美元，累计折旧7.026622亿美元，净投资为19.969153亿美元；2018年12月31日对应数据分别为26.511022亿美元、6.696281亿美元、19.814741亿美元[87] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为52907000美元和58349000美元，其中威斯康星广场开发商（VIE）的所有权百分比为33.3%，运营物业（非VIE）曾为20.0%[99] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司的受限存款分别为58195000美元和68871000美元[104] - 截至2019年6月30日，公司的使用权资产为431753000美元，租赁负债为281620000美元[106] - 2019年上半年和截至6月30日的季度，公司的总租赁成本分别为15494000美元和7858000美元[111] - 截至2019年6月30日，公司办公室租赁和地面租赁的加权平均剩余租赁期限分别为6.4年和56.6年，加权平均折现率分别为3.7%和5.0%[112] - 截至2019年6月30日，公司未来五年及以后的经营租赁最低租金付款总额为1026193000美元，最低租金收入总额为430859000美元[113] - 截至2019年6月30日，公司有未偿还抵押贷款债务约26亿美元，上半年获得2.881亿美元固定利率和750万美元浮动利率抵押贷款债务，偿还9550万美元和310万美元抵押贷款债务[116] - 截至2019年6月30日，公司有3.45亿美元有担保债务，主要是免税债券[118] - 2019年上半年，公司发行6亿美元十年期3.00%无担保票据，净收益约5.975亿美元，综合有效利率约3.85%[119] - 截至2019年6月30日，公司有65亿美元未偿还无担保票据[119] - 公司有20亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2022年1月10日，可额外增加7.5亿美元借款[123] - 公司美国商业票据计划最高可借5亿美元，2019年上半年加权平均利率2.73%，加权平均未偿还金额约3.488亿美元[124] - 截至2019年6月30日，循环信贷额度无未偿还借款，670万美元受限用于支持信用证，可用额度约19亿美元，2019年上半年加权平均利率3.25%[125] - 截至2019年6月30日，第三方金融机构信用证安排下有900万美元信用证未偿还[126] - 2019年6月30日，抵押应付票据账面价值25.99013亿美元，公允价值26.02782亿美元；无担保债务账面价值65.31408亿美元，公允价值69.68724亿美元[132] - 2019年6月30日，公司衍生工具当前名义余额4.5亿美元，最低和最高利率均为2.375%，到期日为2019年[133] - 2019年6月30日，补充高管退休计划其他资产公允价值1.45577亿美元，其他负债公允价值1.45601亿美元；可赎回非控股权益公允价值4.36035亿美元[134] - 2019年6月30日，利率互换在利息费用项的收益为2253美元，对应固定利率债务的损失为2253美元；2018年6月30日，利率互换在利息费用项的损失为2151美元，对应固定利率债务的收益为2151美元[136] - 2019年6月30日，远期起息互换从累计其他综合收益重分类至收益的金额为33765美元（损失），在利息费用项为8902美元（损失）[137] - 2018年6月30日，远期起息互换在OCI的收益为11995美元，从累计OCI重分类至收益的有效部分在利息费用项为9307美元（损失）[138] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，与衍生工具相关的递延净损失分别约为8980万美元和6500万美元；预计到2020年6月30日的12个月内，公司可能确认2570万美元的累计其他综合收益（损失）作为额外利息费用[138] - 2019年6月，公司支付约4180万美元结算十份远期起息互换，其中约20万美元的应计利息计入利息费用增加，剩余4160万美元将作为累计其他综合收益（损失）的一部分递延，并在票据的前九年零十一个月内确认为利息费用增加[139] - 2019年上半年和2018年上半年，公司基本每股净收益分别为1.11美元和0.88美元，摊薄每股净收益分别为1.11美元和0.88美元；2019年第二季度和2018年第二季度，基本每股净收益分别为0.83美元和0.31美元，摊薄每股净收益分别为0.83美元和0.31美元[141] - 2019年上半年和2018年上半年，公司租赁房地产的净营业收入分别为925257000美元和879109000美元；2019年第二季度和2018年第二季度，净营业收入分别为469467000美元和446394000美元[151] - 2019年上半年运营收入为5.79229亿美元，2018年同期为5.56685亿美元；2019年第二季度运营收入为3.6926亿美元，2018年同期为2.17603亿美元[181] - 2019年上半年和第二季度摊薄后每股收益/单位分别为1.11美元和0.83美元，2018年同期分别为0.88美元和0.31美元[197] - 2019年上半年和第二季度合并租金收入同比增长4.7%，合并净营业收入（NOI）同比增长5.2%[198] - 2019年上半年和第二季度物业管理费用分别增加约380万美元（8.2%）和90万美元（3.8%），预计2019年全年约为9700 - 9900万美元[199] - 2019年上半年和第二季度一般及行政费用分别增加约90万美元

财务数据和关键指标变化 - 公司提高同店收入、净营业收入和正常化每股FFO指引，新指引范围中点超过原指引预期上限 [6] - 预计全年同店费用增长在3.5% - 4%之间，此前预测为3.5% - 4.5%，主要因房地产税、现场工资等主要费用类别表现好于预期 [27] - 全年正常化FFO指引范围提高至每股3.43 - 3.49美元，中点提高0.07美元，主要来自同店NOI贡献、收购和处置活动时机及较低利息费用等因素 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资方面，公司将全年交易指引提高至10亿美元的处置和收购，二季度收购三处公寓物业，出售四处资产 [8] - 租赁业务表现强劲，需求持续推动定价能力提升、周转率降低和入住率提高，目前投资组合入住率为96.7%，基本租金同比上涨3.7%，续约涨幅稳定在5% - 5.2% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场受益于竞争新供应暂停，全年收入增长指引从2.8%提高到3.5%，但年底竞争将加剧 [16] - 纽约市场基本面强劲，全年同店收入增长预测从1.8%上调至2.5%，新租赁入住率和续约增长均好于预期，但租金管制法律将使全年收入表现降低约20个基点 [17] - 华盛顿特区市场结果好于预期，全年收入增长预期从1.4%提高到2.6%，大部分表现来自北弗吉尼亚州 [19] - 西雅图市场表现出色，全年同店收入增长预计从2%提高到3.2%，客流量同比增长8.1% [21] - 旧金山市场科技驱动经济强劲，全年同店收入增长预计为4%，高于原预期60个基点 [22] - 洛杉矶市场全年同店收入增长预测基本不变，为3.9%，圣费尔南多谷子市场面临压力 [23] - 奥兰治县市场二季度结果符合预期，全年收入增长指引提高到3.6% [24] - 圣地亚哥市场租赁季表现良好，但不如去年，预计全年收入增长3.4% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻找具有长期回报前景的资产进行交易，增加在丹佛的物业组合，同时关注市场上的投资机会 [7] - 公司在销售和服务方面积极推进举措，预计到8月底约50个社区将使用人工智能电子线索平台，超45个社区将部署自助导览，服务团队的新移动平台预计年底全面部署，未来90天内约2500个单元将启用智能家居技术 [26] - 行业面临租金管制问题，公司认为纽约新的住房法不利于解决经济适用房短缺问题，呼吁政策制定者采取分区改革等措施鼓励私人市场开发商建设经济适用房 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓业务需求强劲，同店收入增长超预期，公司对未来业绩充满信心 [6] - 租金管制法律对公司运营结果的影响有限，主要体现在续约上限和费用限制方面，公司将继续监测其对投资组合的影响，并寻找费用节约机会 [12] - 市场供应情况存在差异，部分市场下半年供应增加，但如果需求保持强劲，供应将被吸收，公司预计2020年嵌入式增长将更好，但入住率比较将更具挑战性 [118] 其他重要信息 - 公司6月成功发行6亿美元10年期票据，利率为3%，为公司和房地产投资信托行业历史上最低的10年期票面利率之一 [31] - 公司使用发行所得款项偿还部分将于2019年和2020年到期的9.5亿美元有担保和无担保债务，有效解决了2019年的所有到期债务和约一半的2020年到期债务 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市市场利率和租金管制资产的定价变化及未来预期 - 新规则实施仅六周，尚未看到有规模的资产定价活动，市场需要时间理解规则并应用到未来现金流预测中，预计市场利率交易的资本化率可能下降 [34][36] 问题: 2019和2018年交易活动相关的0.03美元的驱动因素 - 主要是2019年交易时机的影响，公司年初收购较多资产，处置资产将在全年产生NOI，且交易几乎没有稀释 [39] 问题: 在市场需求强劲的情况下，公司推动租金上涨的幅度 - 租赁季租金上涨约60个基点，达到3.7%，预计租赁季后期将继续保持增长，全年剩余时间涨幅可能不会像过去那样大幅放缓 [43] 问题: 新租赁利率增长与续约利率差距缩小至150 - 200个基点的信心和能力 - 今年难以实现，但随着需求强劲和定价能力提升，长期来看差距将逐渐缩小 [45] 问题: 公司看好的市场 - 看好纽约、华盛顿特区和西雅图市场，对南加州市场持谨慎态度 [47] 问题: 公司考虑将杠杆率提高并将自己定位为净收购方的程度 - 取决于投资团队发现的机会，如果有合适的交易，公司有能力使用净现金流或借款进行收购 [49] 问题: 上半年供应变化对推动租金的影响 - 二季度市场新交付情况与预期一致，未从供应延迟中受益，下半年部分市场可能出现交付延迟 [51] 问题: 纽约租金管制法律对全年收入影响的20个基点的可变性 - 对今年剩余时间的影响有较高信心，不会与20个基点有重大差异，明年的影响尚需进一步建模分析 [53] 问题: 新规则对公司在纽约的NOI的长期影响 - 对纽约住房生产和解决经济适用房问题是净负面的，但对公司市场利率资产的收入可能有适度积极影响，费用方面也有降低的机会，总体影响可能是平衡或适度净正 [57] 问题: 公司在华盛顿特区削减资产的原因 - 华盛顿特区有一些较旧的资产，且公司在水晶城有较大集中，供应持续较高是市场的负面因素，适度降低对该市场的敞口是合理的，但公司将继续在该市场购买和建设资产以更新投资组合 [63] 问题: 洛杉矶市场维持收入指引的原因 - 上半年入住率表现出色，其他收入（主要是停车收入）弥补了新租赁变化和续约表现不佳的影响，且新租赁变化存在季节性因素 [66] 问题: 公司与WhyHotel的合作经验及是否考虑在开发项目中使用其平台 - 公司与WhyHotel合作经验良好，认为这是缓解项目租赁期收入不足的好方法，会考虑再次使用 [69] 问题: 公司签订两年期租约的情况及第二年的嵌入式增长 - 在纽约，两年期租约到期导致周转率增加，目前签订的两年期租约减少，非12个月租约在投资组合中占比不大，在纽约以外地区不常见 [72] 问题: 华盛顿特区地铁市场北弗吉尼亚州与其他地区的差异是否为长期趋势 - 北弗吉尼亚州有很多有利因素支持未来强劲的收入增长，可能会对其他地区产生溢出效应，但速度可能不同 [75] 问题: 费用指引变化对下半年的影响及费用增长的节奏和可能的波动 - 预计下半年费用增长略好于上半年，主要是因为预计第四季度不会出现像第一季度那样的维修和维护异常情况，其他方面与上半年基本一致 [78] 问题: 公司对二级位置B级物业资本化率与城市A级物业收敛的看法及是否会加大对城市A级物业的投资 - 公司认为二级市场部分物业被高估，将继续关注市场，在看到合适机会时会考虑投资，但目前机会并不十分有吸引力 [80] 问题: 公司在智能锁和智能家居技术方面的进展及通过技术降低运营成本的机会 - 公司预计未来90天内约2500个单元将启用智能家居技术，约50个物业已使用人工智能电子线索平台和自助导览，服务团队的移动平台正在试点，预计可节省数百万美元成本，但需看到可持续结果后再确定具体数字 [85] 问题: 公司市场的 affordability 趋势及未来三到五年的展望 - 公司客户平均家庭收入为15.5万美元，租金占收入的19%，客户压力不大，但市场上存在经济适用房问题，解决方法是增加住房生产，政府应鼓励私人行业并减少障碍 [89] 问题: 与监管机构关于住房生产的对话是否比三到五年前更有成效 - 行业需要继续向政策制定者和公众进行教育，目前仍有工作要做，一些城市废除租金管制后取得了良好效果，说明行业有事实支持自己的立场 [92] 问题: 资产负债表上未合并实体和租赁负债的含义 - 未合并实体中约4000万美元与一个未合并的公寓联合投资结构有关，其余为私人股权技术投资；租赁负债主要与地面租赁有关，也包括公司租赁等 [96] 问题: 公司是否还提供合并合资企业的信息 - 本季度出售了两个合并合资企业，目前仍有一些合并合资企业存在少数股权，相关信息在Q和K报告中有披露 [97] 问题: 纽约租金管制对现有稳定单元转为市场利率单元的影响及是否对公司有利 - 政策制定者可能未充分理解转换过程，该政策可能会产生意想不到的后果，如抑制对某些产品的投资，导致供应恶化，希望政策制定者能做出改变 [102] 问题: 纽约情况与加州Costa - Hawkins法案的比较及公司的应对方式 - 加州的对话更公开，行业参与者有机会参与讨论，而纽约的情况缺乏充分审查，可能会产生更多意想不到的后果，目前无法预测加州的结果 [105] 问题: 公司以城市为中心的模式是否暂时错过了郊区市场的机会 - 公司认为郊区市场的积极表现主要是由于供应不足，城市子市场更具弹性，长期来看公司的城市投资组合将带来更好的净资产价值增长、内部收益率和FFO增长，对密集郊区的关注是一种轻微的转变 [107] 问题: 目前稳定的资产中，有多少处于421a开发计划下，何时会成为市场利率单元 - 几乎所有稳定资产都处于421a开发计划下，从现在到2028年，每年约有150 - 300个单元将从租金稳定状态转为市场利率状态 [111] 问题: 公司对保留剩余421a资产的看法 - 公司将继续出售一些处于税收减免期初期的421a资产，但对于接近到期日期的资产，公司更有兴趣持有，因为长期来看市场利率单元更有价值 [113] 问题: 受监管单元对资产价值的负面影响是否会带来房地产税评估上诉的潜在节省 - 公司不确定建筑物价值是否下降，但将更积极地进行上诉，利用收入和费用数据争取节省房地产税 [116] 问题: 下半年部分市场供应增加与公司提高指引之间的关系 - 部分市场下半年供应增加，但由于交易数量减少，对全年收入的影响较小，如果需求保持强劲，供应将被吸收，公司预计2020年嵌入式增长将更好，但入住率比较将更具挑战性 [118] 问题: 公司在纽约经营收入可能为适度净正或平衡的情况下，仍花费精力反对租金管制的原因 - 公司认为该政策对城市整体不利，即使对公司影响不大，但从长远来看，良好的政策对公司有益，公司需要与政策制定者保持沟通和教育 [123]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总资产分别为2.0768811亿美元和2.0394209亿美元[15] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总负债分别为1.0069744亿美元和0.9615454亿美元[15] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司股东权益分别为1.0046886亿美元和1.0173204亿美元[16] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司总营收分别为6.62494亿美元和6.33016亿美元[18] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司总费用分别为4.52504亿美元和4.36147亿美元[18] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司净收入分别为1.09257亿美元和2.20548亿美元[18] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于控股股东的净收入分别为1.04539亿美元和2.11809亿美元[18] - 2019年第一季度和2018年第一季度，普通股基本每股收益均为0.28美元和0.57美元[18] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司综合收入分别为0.9923亿美元和2.31426亿美元[19] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于控股股东的综合收入分别为0.94877亿美元和2.22287亿美元[19] - 2019年第一季度净收入为109,257千美元，2018年同期为220,548千美元[20] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为373,545千美元，2018年同期为361,018千美元[20] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为347,035千美元，2018年同期提供净现金147,298千美元[20] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为49,317千美元，2018年同期为514,367千美元[21] - 2019年第一季度现金及现金等价物和受限存款净减少22,807千美元，2018年同期减少6,051千美元[21] - 2019年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为93,506千美元，2018年同期为94,711千美元[21] - 2019年第一季度现金支付的利息净额为74,777千美元，2018年同期为96,404千美元[22] - 2019年第一季度净支付的所得税和其他税为531千美元，2018年同期为462千美元[22] - 2019年第一季度使用权资产初始计量和重分类为 - 438,705千美元，2018年同期无此项目[22] - 2019年第一季度租赁负债初始计量和重分类为282,791千美元，2018年同期无此项目[22] - 2019年第一季度末普通股余额为3705千美元，较年初的3694千美元增加11千美元[23] - 2019年第一季度末已付资本为8925882千美元，较年初的8935453千美元减少9571千美元[23] - 2019年第一季度末留存收益为1155032千美元，较年初的1261763千美元减少106731千美元[23] - 2019年第一季度末非控股权益（运营合伙企业）为225081千美元，较年初的228738千美元减少3657千美元[24] - 2019年3月31日公司总资产为20768811千美元，较2018年12月31日的20394209千美元增加374602千美元[25] - 2019年3月31日公司总负债为10069744千美元，较2018年12月31日的9615454千美元增加454290千美元[25] - 2019年第一季度总营收为662494千美元，较2018年同期的633016千美元增长4.66%[26] - 2019年第一季度总费用为452504千美元，较2018年同期的436147千美元增长3.75%[26] - 2019年第一季度净收入为109257千美元，较2018年同期的220548千美元减少50.46%[26] - 2019年第一季度基本每股收益和摊薄每股收益均为0.28美元，较2018年同期的0.57美元减少50.88%[26] - 2019年第一季度净收入为109,257千美元，2018年同期为220,548千美元[27][28] - 2019年第一季度综合收入为99,230千美元，2018年同期为231,426千美元[27] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为373,545千美元，2018年同期为361,018千美元[28] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为347,035千美元，2018年同期提供净现金147,298千美元[28] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为49,317千美元，2018年同期为514,367千美元[29] - 2019年第一季度现金及现金等价物和受限存款期末余额为93,506千美元，2018年同期为94,711千美元[29] - 2019年第一季度支付的利息现金净额为74,777千美元，2018年同期为96,404千美元[30] - 2019年第一季度支付的收入和其他税项净现金为531千美元，2018年同期为462千美元[30] - 2019年第一季度未实现持有收益（损失）为(14,420)千美元，2018年同期为6,087千美元[27] - 2019年第一季度折旧为204,215千美元，2018年同期为196,309千美元[28] - 2019年第一季度末，公司普通股数量从年初的369,405,161股增至370,462,401股，2018年同期从368,018,082股增至368,211,911股[53] - 2019年第一季度末，公司单位数量从年初的13,904,035个降至13,852,371个，2018年同期从13,768,438个增至14,026,486个[53] - 2019年3月31日和2018年3月31日，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业的赎回价值分别约为4.326亿美元和3.546亿美元[56] - 2019年第一季度，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业的市场价值变化为5502.1万美元，账面价值变化为 - 156.5万美元[57] - 2018年第一季度，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业的市场价值变化为 - 1283.1万美元，账面价值变化为44.3万美元[57] - 可赎回有限合伙人赎回价值2019年1月1日余额为379,106千美元，3月31日为432,562千美元；2018年1月1日余额为366,955千美元，3月31日为354,567千美元[65] - 2019年第一季度末，运营合伙企业的普通和有限合伙人单位数量从年初的383,309,196个增至384,314,772个，2018年同期从381,786,520个增至382,238,397个[61] - 2019年第一季度末，有限合伙人单位数量从年初的13,904,035个降至13,852,371个，2018年同期从13,768,438个增至14,026,486个[61] - 2019年3月31日和2018年3月31日，可赎回有限合伙人单位的赎回价值分别约为4.326亿美元和3.546亿美元[64] - 2019年第一季度公司基本每股净收益为0.28美元，2018年为0.57美元；摊薄每股净收益2019年为0.28美元，2018年为0.57美元[118] - 截至2019年3月31日，公司有环境储备金约430万美元，涉及三处房产[120] - 截至2019年3月31日，公司总资产为2.0768811亿美元，资本支出为3.4018万美元，其中同店总资产为1.8077425亿美元，资本支出为3.1798万美元；非同店/其他总资产为269.1386万美元，资本支出为2220美元[130] - 2019年第一季度与2018年同期相比，公司运营收入从339082千美元降至209969千美元，总NOI从432715千美元增至455790千美元，总租金收入从632831千美元增至662302千美元，总运营费用从200116千美元增至206512千美元[154] - 2019年第一季度摊薄后每股收益/单位为0.28美元，2018年同期为0.57美元，差异主要源于物业NOI、物业销售收益和债务清偿成本变化[173] - 2019年第一季度与2018年同期相比，合并租金收入增长4.7%，合并运营费用增长3.2%，合并NOI增长5.3%[174] - 2019年第一季度物业管理费增加约300万美元或12.6%，预计全年为9600 - 9800万美元；一般及行政费用减少约90万美元或5.5%，预计全年为4900 - 5100万美元[175][176] - 2019年第一季度利息支出（含递延融资成本摊销）减少约2270万美元，降幅19.0%，主要因债务清偿成本降低2350万美元；当季有效利息成本为4.34%，上年同期为4.43%；2019年和2018年第一季度资本化利息分别约为120万和170万美元；预计2019年利息支出（不含债务清偿成本/提前还款罚金）约3.74 - 3.825亿美元，资本化利息约450 - 850万美元[180] - 截至2019年1月1日，公司现金及现金等价物约4740万美元，受限存款约6890万美元，循环信贷额度可用金额为14亿美元；截至3月31日，现金及现金等价物余额约2940万美元，受限存款余额约6410万美元，循环信贷额度可用金额为15.5亿美元[183] - 2019年第一季度，公司通过交易获得2.881亿美元3.94%固定利率抵押债务，发行约70万股普通股，获得净收益3100万美元[185] - 2019年第一季度，公司主要将资金用于以约2.589亿美元现金收购三处租赁物业、投资4530万美元用于开发项目、偿还160万美元抵押贷款[186] - 截至2019年4月30日，循环信贷额度无未偿还借款，670万美元受限用于支持信用证，可用额度约14.6亿美元[189] - 公司2019年第一季度宣布每股/单位股息为0.5675美元，较2018年增长5.1%；2019年4月支付股息2.185亿美元（不包括部分拥有物业的分配）[190][191] - 截至2019年3月31日，公司房地产投资268亿美元中，220亿美元（82.1%）为无抵押资产[192] - 截至2019年3月31日，公司总债务为8.95267亿美元，其中固定利率债务7.65844亿美元（85.5%），浮动利率债务1.294226亿美元（14.5%）[193] - 2019年第一季度末，公司房地产资本支出总计3.4018亿美元，其中同店物业3.1798亿美元，非同店物业及其他2220万美元[199] - 2019年公司预计在同店物业房地产上的总资本支出约为1.9亿美元，每同店公寓单元约2600美元[200] - 2019年公司预计在约3000个同店公寓单元的翻新支出约为4000万美元，平均每个翻新单元成本约1.33万美元[200] - 2019年第一季度末，公司非房地产资本增加约100万美元，预计2019年剩余时间将投入约180万美元[201] 公司业务结构及物业持有情况 - 截至2019年3月31日，公司直接或间接拥有310处房产，包含80,061套公寓单元，其中全资拥有290处共75,419套，主租赁1处共162套，部分拥有并合并报表17处共3,535套，部分拥有未合并报表2处共945套[35] - 截至2019年3月31日，EQR作为普通合伙人，拥有ERPOP约96.4%的所有权权益[34] - 2019年第一季度，普通合伙人年初资本余额为10,200,910千美元，期末为10,084,619千美元；有限合伙人年初资本余额为228,738千美元，期末为225,081千美元[31] - 2019年第一季度，普通合伙人净收入为103,766千美元，有限合伙人净收入为3,919千美元[31] - 2019年第一季度，宣布的每股未偿还分配额为0.5675美元，2018年同期为0.54美元[31] - 2019年第一季度，非控股权益年初余额为 - 2,293千美元，期末为 - 5

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度同店收入、净营业收入和正常化FFO增长超预期，若当前趋势持续，同店收入和正常化FFO增长将接近指引区间上限 [6] - 一季度末公司投资组合入住率为96.6%，高于去年同期的96.3%；4月续约租金涨幅为5.1%，预计5月和6月约为5% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，一季度初收购三处公寓物业，季度末收购马里兰州罗克维尔一处366单元公寓物业，收购价格约1.035亿美元，收购资本化率为5.3% [8] - 处置业务方面，一季度无出售资产，季度末出售曼哈顿800 Sixth Avenue资产，售价约2.375亿美元，该交易将降低物业税费用增长率并提高NFFO增长率 [10] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 一季度表现强劲，符合租金收入预期，定价能力增强，停车和零售收入增加，新竞争供应暂停，预计2019年2900套新供应稍后上线 [13][14] - 目前投资组合入住率为96.6%，4月续约租金涨幅为4.7%，基础租金比去年同期高4% [14] 纽约 - 报告收入增长2.4%，好于预期，入住率稳定在96.5%，定价能力提升，季度内客流量增长7% [15] - 新供应和竞争足迹约为去年的50%，预计交付不到10000套，集中在长岛市和布鲁克林，目前运营未受负面影响 [15] - 投资组合入住率为97.1%，4月续约租金涨幅为3.9% [15] 华盛顿特区 - 一季度表现强劲，入住率和定价能力超预期，尽管就业增长率下降，但失业率仍低于全国平均水平，专业和商业服务新增18000个就业岗位，增长9.6% [16] - 预计2019年定价能力有限，因新供应集中且吸收可能放缓，目前投资组合入住率为97%，4月续约租金涨幅为4.3% [16] 西雅图 - 一季度定价能力强于预期，供应正在被吸收，交付从CBD转向郊区东区，科技就业推动需求强劲，大型雇主表现强劲 [17] - 目前投资组合入住率为96.7%，4月续约租金涨幅为5.6% [17] 旧金山 - 失业率低于3%，就业增长放缓，但产品需求强劲，季度内客流量增长6.3% [18] - 市中心投资组合收入增长最强，东湾投资组合收入增长最低，入住率和客流量同比下降 [18] - 投资组合入住率为95.8%，比去年低约20个基点，4月续约租金涨幅为6% [19] 洛杉矶 - 表现符合预期，新供应交付因劳动力短缺延迟，预计该趋势将持续 [20] - 市中心地铁子市场去年交付超5000套，2019年预计交付约5500套，目前入住率为96.1%，季度收入增长3% [20] - 圣费尔南多谷和西洛杉矶子市场全年将面临供应压力，西洛杉矶吸收情况较好，因在线内容公司就业增长强劲 [21] - 投资组合入住率为96.4%，高于去年同期的96.1%，4月续约租金涨幅为5.8% [21] 奥兰治县 - 季度表现略好于预期，受入住率提高推动，尔湾基础租金自1月以来因新供应压力下降，就业增长放缓，但市场前景乐观，预计收入增长超3% [21] - 目前投资组合入住率为96.5%，4月续约租金涨幅为5.7% [21] 圣地亚哥 - 军事支出强劲，季度初市中心供应压力导致定价能力有限和新租涨幅低于预期，3月下旬和4月势头回升 [22] - 目前投资组合入住率为96.6%，4月续约租金涨幅为6% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资战略为收购和开发城市及郊区物业，近期更多收购和开发城市资产，同时继续寻找郊区优质物业，符合靠近高薪就业区等特点 [8][9] - 2019年指导目标为收购7亿美元资产和处置7亿美元资产，一季度符合收购参数的资产数量较少，预计全年合适资产数量将增加 [10] - 行业内对优质公寓资产需求旺盛，整体资本化率稳定，资产价值随NOI增长略有上升 [11] - 公司专注为潜在客户、居民和员工打造数字化体验，2019年推出多项新举措，包括新居民门户、自助导览等，运营效率提升预计在2020 - 2021年体现 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，产品需求旺盛，新供应吸收良好，各市场入住率高，推动租金上涨 [6] - 若当前趋势持续，全年收入表现将接近指引区间高端，但剩余季度比较期更具挑战性 [12] - 对行业技术发展充满信心，认为重新定义数字体验和利用新技术将带来运营效率提升 [23] 其他重要信息 - 公司高级副总裁John Lennox退休，他在公司工作35年，是公司许多人的良师益友 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月出售纽约市资产时，对当前交易市场的买家池和兴趣有何了解 - 买家池比几年前小，但足够，该资产顺利出售，非公开报告公司在421a资产交易中有优势，公司出售的两处421a资产无杠杆内部收益率达10% [24][25] 问题2: 城市资产和优质郊区资产在定价或内部收益率上是否有差异 - 各市场和不同类型市场间资本化率压缩，部分城市产品内部收益率较低，因资本化率低、风险小，但目前城市和郊区资产内部收益率差异不大，城市中心资产买家要求的内部收益率通常较低 [27] 问题3: 对纽约和加州等地租金稳定政策的最新看法 - 公司通过行业协会与政策制定者积极沟通，认为解决经济适用房危机应鼓励供应而非限制，纽约租金控制制度复杂，需在6月中旬重新授权，公司将继续倡导鼓励私人建设新住房 [29][30] 问题4: 如何平衡不同市场供应情况对收入预测的影响，以及对二季度预测的影响 - 奥兰治县预计2019年收入低于2018年，一季度表现略好于预期；湾区东湾有压力，但旧金山一季度的势头可能缓解供应影响；纽约供应减少，定价能力增强，若当前趋势持续，全年收入将接近指引区间高端 [33][34][35] 问题5: 哪些因素可能阻止公司提高同店指引，哪些市场存在风险 - 租赁季节变量多，如临时入住率波动、子市场供应无序等可能影响数据，目前南加州市场需重点关注，存在下行风险 [37][38][39] 问题6: 洛杉矶劳动力短缺导致的建设延迟是否会使部分供应推迟到明年 - 预计该趋势将持续，一季度约15%的预计完工项目推迟，未来每个季度都会有部分项目推迟 [41] 问题7: 新租数据包含优惠后是否会有很大不同 - 除纽约外，公司整体优惠较少，纽约一季度优惠比2018年减少50%，新租优惠金额对26亿美元收入来说不显著 [43][44] 问题8: 科技举措对利润率的影响及时间范围 - 目前难以确定具体影响，公司此前已进行集中化和岗位调整，利用技术可提高员工效率、减少承包商依赖，预计2020 - 2021年开始看到综合影响 [46][47] 问题9: 自助导览的测试情况及优缺点 - 已测试约九个月，部分有门卫的建筑无需技术即可进行自助导览，目前准备部署技术实现下班后自助导览，智能家庭技术测试超一年，约2000套单元将投入使用，自助导览可节省员工时间，提高效率 [49] 问题10: 智能家庭技术的成本和预期回报 - 平均每套成本约800美元，因锁具不同成本有差异，行业内每月可收取30美元溢价，但难以确定可持续回报，需更多单元应用才能准确评估 [51] 问题11: 考虑到沿海市场租金控制举措，公司未来投资组合布局是否会改变 - 租金控制是风险因素，公司会与政策制定者沟通，希望增加劳动力住房供应，目前虽有动力进入其他市场，但其他市场在需求质量、建设能力等方面存在劣势，抵消了租金控制风险低的优势 [54] 问题12: 纽约租金控制政策年中可能的变化及对投资组合NOI的风险 - 目前难以猜测具体政策，有很多提案在讨论，公司部分纽约资产不受租金控制，市场利率单元可能受益，在政策确定前难以评估对NOI的影响 [57][59] 问题13: 华盛顿特区未来供应过剩和缓解的区域 - 供应集中在特区和弗吉尼亚州，预计将持续，特区和联合市场等新区域可能有大量供应，阿灵顿和亚马逊HQ2周边也可能增加供应 [61][64] 问题14: 未来两到三年哪些市场最乐观，哪些需谨慎 - 供应方面，华盛顿特区较具挑战性，其他市场有结构或土地限制；需求方面，各市场都不错，长期看好纽约、波士顿和西海岸市场；其他方面，需考虑租金控制和基础设施投资，华盛顿特区在基础设施投资方面值得称赞 [68][69] 问题15: 千禧一代和Z世代租房与购房倾向 - 公司对市场乐观，因城市创造就业机会，且持续投资基础设施，公司平均居民年龄33岁，尚未看到千禧一代高峰，Z世代刚进入大学，偏好尚未充分体现，但预计与千禧一代相似 [71][72] 问题16: 客流量是否是新租增长率的良好指标，纽约客流量增长7%的原因 - 客流量本身不是唯一的需求指标，公司营销策略相对稳定，客流量增长有助于提高入住率和租金，纽约客流量增长在各子市场较为一致 [76] 问题17: 同店收入是否受益于会计变更 - 租赁会计实施未对损益表产生影响，公司一直将坏账费用作为相反收入核算 [78] 问题18: 二季度FFO下降是否有一次性项目或债务清偿成本 - 有一笔较大的非现金债务清偿成本，与出售806资产时偿还免税债券有关，需注销较大折扣 [80] 问题19: 一季度费用处于指引区间高端，预计全年是否会持续 - 公司对费用控制在指引区间中点感到满意，原预测费用增长前期较高 [82] 问题20: 周转率下降的原因及对NOI的影响，奥兰治县周转率上升的原因 - 一季度周转率为9.9%，比2018年同期少周转600多套单元，对NOI的好处是减少空置损失和增加续约收入，原因是客户服务好、居民满意度高以及居民推迟生活决策；奥兰治县一季度多27套搬出，公司正在关注该市场 [85][86][88] 问题21: 除旧金山和洛杉矶外，哪些市场全年新租可能实现正增长 - 目前旧金山、纽约和华盛顿特区一季度新租表现超预期，可能影响全年数据，其他市场差异较小 [90] 问题22: 每套800美元的数字和智能技术支出是否包含在2600美元的资本支出指引中 - 包含在内 [92] 问题23: 亚马逊HQ2附近资产的租金是否有变化 - 目前无变化，亚马逊6月将安排员工入驻临时办公空间，长期来看对周边子市场基本面有利，预计需求和定价能力将增强 [94] 问题24: 波士顿在建塔楼的预期收益率和每平方英尺租金要求 - 预计稳定收益率略超6%，当前收益率略超5%，暂无具体租金数据，可后续沟通 [96] 问题25: 华盛顿特区和洛杉矶供应情况差异的原因 - 华盛顿特区政府限制少、土地可用性高、分包商基础好，建设相对容易；洛杉矶受地方政府规则、土地限制和NIMBY观点影响，建设难度较大 [99][100] 问题26: 已获批项目的建设完成时间是否受监管环境影响 - 未听说有重大影响，建设时间主要取决于建筑类型，如高层建筑建设时间较长 [102] 问题27: 纽约投资组合中421a或1974年前租金稳定单元的比例 - 纽约大都会区有9500套单元，约3500套不在纽约市，约30300套以某种形式租金稳定，剩余约3000套为市场利率单元，随着租金稳定期结束，市场利率单元数量将增加 [105][106] 问题28: 纽约新能源倡议对投资组合的影响 - 法案旨在衡量温室气体强度，2024年和2030年有相关要求，预计约4500套单元（曼哈顿和布鲁克林单元的70%）在2024年只需采取规定措施，因仍受租金稳定限制，公司一直关注能源消耗和效率，对2024年要求不太担心，但2030年40%的减排目标需努力实现 [109][110] 问题29: 纽约市处置资产的卖家资本化率及421a到期对资本化率的影响 - 公司认为买家资本化率与自身初始想法相近，暂无具体资产的上调时间表，2018 - 2019年房地产税增加约90万美元 [113][114]