财务数据和关键指标变化 - 2021年全年同店总收入指引范围为-9%至-7%，预计同店收入表现从2020年第四季度到2021年第一季度将呈负增长，可能要到下半年才会改善 [34][38] - 2021年同店费用指引范围为3%至4%，主要费用类别包括房地产税、现场工资、公用事业以及维修和保养 [39] - 2021年正常化FFO指引范围为每股2.60美元至2.80美元，与2020年每股3.26美元的正常化FFO相比有所下降 [42] - 截至2020年底，净债务与正常化EBITDA的比率为5.0倍，拥有近20亿美元的可用流动性，且直到2023年到期债务很少 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度申请数量超过2019年水平25%，入住人数超过退房人数，自疫情爆发以来首次实现入住净增长 [21] - 11月约45%的申请平均免租期略超过6周，最近几周约三分之一的申请平均免租期略低于6周 [20] - 1月份居民续约率约为52%，预计2月和3月将提高到约54%，仍低于往年同期的正常保留率 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿：第四季度申请量强劲，入住率稳定上升至95.5%，过去4周连续减少优惠并提高租金，目前约25% - 30%的申请使用优惠，平均为6周 [23] - 纽约：近期迎来过去12个月中最好的流量周和自8月以来最好的租赁周，入住率提高至略高于91.5%，70%的申请可获得约2个月的免租期，租金开始显示改善迹象 [24][25] - 华盛顿特区：入住率保持在95.5%，第四季度优惠使用增加，自12月中旬以来，仅15%的申请使用优惠，平均略低于1个月 [27] - 丹佛：入住率约为96%，新租和续约率都在改善，12月和1月续约显示正增长率，优惠使用呈下降趋势 [28] - 西雅图：入住率持续改善，流量比2020年1月增长约6%，第四季度约55%的申请平均免租期约为6周，整体市场入住率的提高使优惠逐渐减少 [28] - 旧金山：入住率略低于94%，自11月初以来提高了150个基点，1月份优惠平均降至1个月，不到一半的申请可享受 [29] - 洛杉矶：第四季度入住率保持在95%以上，约20%的申请优惠平均略低于1个月，郊区投资组合入住率接近97% [30][31] - 奥兰治县和圣地亚哥：主要为郊区市场，季度平均入住率约为97%，居民保留率高于其他市场 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划进一步多元化投资组合，增加高端郊区和部分有潜力新市场的投资，减少现有市场市中心资产的集中度，并退出不符合回报参数的资产 [17][18] - 公司认为城市市场具有长期吸引力，尽管目前面临挑战，但随着疫情缓解，有望实现复苏 [12][13][14] - 公司将继续关注开发和收购机会，如在华盛顿特区和加利福尼亚郊区的项目 [84][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对所有市场尤其是城市子市场的需求复苏感到鼓舞，尽管疫情恶化和市场重新关闭，但需求依然强劲 [7][8] - 预计2021年上半年同店收入结果相对疲软，下半年随着定价改善、入住率提高和优惠减少，收入将显著改善 [10] - 公司认为长期来看，其投资的市场仍将是知识经济的中心，具有吸引力的娱乐、文化和社交设施将吸引富裕租户 [12][14] - 公司拥有高素质的客户群体，能够承受租金上涨，且物业的优越位置和质量使其具有吸引力和流动性 [15][16] 其他重要信息 - 2020年授予的3100万美元现金住宅优惠中，约1900万美元未摊销优惠将在2021年减少收入，约占同店收入的75个基点 [36] - 2020年第四季度因未收租金导致收入减少约1300万美元，2021年指导的中间范围假设收款情况仅在年末略有改善 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年年中是否能实现同比正的混合租金率 - 公司指导假设在年中左右开始看到同比正的租赁费率，包括新租和续约率 [47][49] 问题2: 城市A类产品沿海市场的定价与疫情前水平相比如何 - 纽约和旧金山市场交易量很少，有一笔纽约联合广场的交易价格与疫情前相当，旧金山价值可能下降约10%，公司认为这些市场有望复苏，不太愿意大幅折价出售 [54][55] 问题3: 未来几年资产回收时，出售和收购资产的内部收益率差异如何 - 收购资产的内部收益率通常高于出售资产，但具体情况受多种因素影响，包括市场风险、租金恢复预期等 [57] 问题4: 过去两个月申请和入住的租户在年龄、信用质量或租金收入比方面是否有变化 - 未观察到明显的实质性变化，租金收入比范围略有扩大，纽约申请的平均收入有所下降，但仍较高，租户支付能力良好 [60] 问题5: 纽约市场的预测是否考虑了春季购房季的影响 - 公司未观察到租户因购房而搬出的比例有明显变化，预计续约率将有所提高，购房热潮对公司影响不大 [63][64][65] 问题6: 郊区子市场未续约租户的去向以及是否存在从郊区向城市的转移 - 仍有部分城市租户流向郊区，郊区市场目前的情况部分是正常季节性因素，公司将努力稳定入住率并提高租金 [66] 问题7: 第四季度租赁中断和转移的趋势如何 - 第四季度租赁中断率同比仍处于高位，但已开始逐渐回落，预计将降至约20% [68] 问题8: 能否量化旧金山居民从萨克拉门托和丹佛回流的规模 - 回流数量较少，目前只是开始有少量流入，87%的旧金山新申请来自加州，70%来自该都会区，较之前有所上升 [70] 问题9: 居民中有孩子的比例是否有变化 - 约10%的居民有孩子同住，该比例未发生变化，公司投资组合中三居室单元有限，不太可能有太大改变 [72] 问题10: 如何解释对城市市场复苏乐观但又要减少城市敞口的矛盾 - 公司战略目标是实现业务的稳定增长和股息增长，减少城市敞口是为了分散资本到郊区和新市场，但仍看好城市市场的复苏，具体减少的数量需根据定价情况确定 [75][76][77] 问题11: 是否认为过去十年的城市化趋势已经达到顶峰 - 不认为城市化趋势会结束，只是暂时受到疫情影响，其他城市如丹佛、奥斯汀等正在变得更加密集和有吸引力 [80] 问题12: 定价趋势图显示的是基本租金还是受影响租金 - 是基本租金，但包括优惠的影响，是净有效租金 [82] 问题13: 新的地面开发项目在公司的规划中如何定位，是否有扩大开发管道的计划 - 公司目前有三个开发项目将在今年交付，正在考虑启动两个新项目，一个在华盛顿特区，另一个在加州郊区，还在关注丹佛的开发机会 [84][87] 问题14: 开发项目的收益率与资本化率或内部收益率的利差情况如何 - 由于租金波动和未来市场不确定性，难以给出具体的收益率，租金增长假设是关键因素 [89] 问题15: 需求按单元大小的趋势如何，城市和郊区或不同都会区是否有差异 - 工作室单元是最具挑战性的，整体入住率约为93%，纽约和旧金山的工作室入住率降至85% - 86%，需求主要集中在一居室和两居室等较大单元 [92][93] 问题16: 未来几个月到期租约的租户有多少打算搬出 - 目前刚开始发放4月续约要约，难以确定租户意向，预计续约率将从1月的52%提高到2 - 3月的54% - 55%，旧金山和纽约的提升空间较大 [96] 问题17: 进入新市场和减少在纽约、旧金山等主要市场的敞口是否会导致收益稀释 - 不认为会导致收益稀释，目前收购和出售资产的资本化率接近，新市场可能具有更好的政治风险和长期现金流，同时保持对大城市中心的敞口 [98][99] 问题18: 1月入住率和租金改善的意义以及对春季表现有信心的原因 - 1月数据符合业务的正常季节性规律，这是积极信号，表明市场开始恢复正常，高入住率使公司更有信心减少优惠并提高租金，同时部分租约到期时间后移也有利于恢复租金 [102][103] 问题19: 公司投资组合的现有租金与市场租金相比情况如何 - 截至1月底，不包括优惠的租约收益为6.5%，包括优惠为9.5%，该数据呈前高后低趋势，未来几个月可能会有所波动 [105] 问题20: 未来一年城市核心市场的供应情况如何 - 2021年整体供应与2020年大致相同，旧金山的供应集中在南湾，纽约曼哈顿的竞争供应很少，华盛顿特区将有12000个新单元交付，市场吸收能力是关键 [109] 问题21: 收入指导中的坏账假设是否主要基于加州延长AB - 3088法案，还有哪些因素会影响坏账假设 - 过去两个月对坏账的悲观预期基于多个市场的政策延期，公司指导在坏账方面较为保守，未考虑政府的租金援助计划，这些计划可能对公司有帮助 [113][114]

业绩总结 - 2020年第四季度，Physical Occupancy提升至95.1%，较2020年第三季度提高90个基点[10] - 2021年同店收入预期下降范围为-9%至-7%[20] - 2021年第一季度，预计财务数据将达到低点，第二季度开始改善[3] - 2021年，Collections保持强劲，但Bad Debt Net仍然较高[20] - 2021年预计每股正常化FFO为0.65至0.69美元，全年预期为2.60至2.80美元[22] 用户数据 - 2021年1月，居民续租比例约为52%，预计2月和3月将增至54%[10] - 2021年1月，Urban Core市场的Physical Occupancy和居民续租比例有所改善[12] - 2021年同店物理入住率预期为94.8%至95.8%[22] 市场展望 - 2021年，预计Physical Occupancy全年将低于95%[20] - 2021年收入变化预期为(9.0%)至(7.0%)，现金基础上约为(8.0%)至(6.0%)[22] - 2021年NOI变化预期为(15.0%)至(12.0%)，每25个基点的变化对应每股EPS/FFO/正常化FFO变化0.01美元[22] 资本支出与费用 - 2021年资本支出预期为1.5亿美元，按每个同店公寓单位计算为1,950美元[22] - 2021年物业管理费用预期为9650万美元至9850万美元[22] - 2021年一般和行政费用预期为5300万美元至5500万美元[22] - 2021年加权平均债务预期为81亿美元至83亿美元[22] - 2021年加权平均普通股和单位（稀释后）为3.868亿股[22] - 2021年资本化利息支出预期为2.7亿美元至2.765亿美元[22] 租金与优惠 - 2020年第四季度的Blended Rates和Physical Occupancy较2019年第四季度有所下降[3] - 2020年12月至2021年1月，租金趋势月环比改善约3%[11] - 2021年，Leasing Concessions仍然处于高位，预计全年将保持在较高水平[20]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为2.0623978亿美元和2.1172769亿美元[15] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为9575.906万美元和1.0164843亿美元[15] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总权益分别为1.0754366亿美元和1.0544526亿美元[16] - 2020年9月30日土地资产为5794771千美元，2019年12月31日为5936188千美元[31] - 2020年9月30日总负债为9575906千美元，2019年12月31日为10164843千美元[31] - 2020年9月30日总资本为10754366千美元，2019年12月31日为10544526千美元[31] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司房地产投资成本分别为27,312,589千美元和27,533,607千美元，净值分别为19,574,271千美元和20,256,821千美元[78] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，合并可变利益实体相关资产分别约为7.642亿美元和7.547亿美元，负债分别约为2.102亿美元和3.231亿美元[87] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为54,828千美元和52,238千美元，其中对运营物业（VIE）的所有权百分比为33.3%[89] - 2020年9月30日，公司抵押应付票据净额为2313833000美元，2019年12月31日为1941610000美元[99] - 2020年9月30日，公司应付票据净额为6082897000美元，2019年12月31日为6077513000美元[102] - 2020年9月30日，公司应付抵押票据账面值为23.13833亿美元，公允价值为23.46248亿美元；无担保债务账面值为60.82897亿美元，公允价值为69.9069亿美元；总债务账面值为83.9673亿美元，公允价值为93.36938亿美元[111][112] - 2019年12月31日，公司应付抵押票据账面值为19.4161亿美元，公允价值为19.3071亿美元；无担保债务账面值为70.95346亿美元，公允价值为76.77289亿美元；总债务账面值为90.36956亿美元，公允价值为96.07999亿美元[111][112] - 2020年9月30日，补充高管退休计划资产和负债公允价值均为1.46679亿美元，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人公允价值为2.93706亿美元[114] - 2019年12月31日，补充高管退休计划资产和负债公允价值均为1.51889亿美元，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人公允价值为4.634亿美元[114] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司发行和流通的普通股和单位总数分别为3.86118649亿和3.85077022亿[67] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，运营合伙企业发行和流通的普通合伙人和有限合伙人单位总数分别为3.86118649亿和3.85077022亿[68] - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，有限合伙人单位在运营合伙企业的所有权权益均为3.6%[67][68] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股/优先单位发行和流通数量均为745,600股/单位，清算价值为每股/单位50美元，年股息为每股/单位4.145美元，对应金额均为37,280千美元[74] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，与衍生工具相关的递延净损失分别约为6150万美元和7760万美元，其中估计有2430万美元可能在截至2021年9月30日的十二个月内确认为额外利息费用[120] 公司各业务线财务数据关键指标变化 - 2020年前九个月和2019年同期，公司租金收入分别为1.95827亿美元和2.016796亿美元[17] - 2020年前九个月和2019年同期，公司总费用分别为1.349104亿美元和1.338964亿美元[17] - 2020年前九个月和2019年同期，公司净收入分别为6995.17万美元和7084.02万美元[17] - 2020年前九个月和2019年同期，归属于控股股东的净收入分别为6607.8万美元和6806.13万美元[17] - 2020年前九个月和2019年同期，普通股基本每股收益分别为1.77美元和1.83美元[17] - 2020年前九个月和2019年同期，公司综合收入分别为7.15602亿美元和6.89296亿美元[18] - 2020年前九个月和2019年同期，归属于控股股东的综合收入分别为6762.86万美元和6622万美元[18] - 2020年前九个月净收入为699,517千美元，2019年同期为708,402千美元[21] - 2020年前九个月租金收入为1958270千美元，2019年同期为2016796千美元[32] - 2020年前九个月总费用为1349104千美元，2019年同期为1338964千美元[32] - 2020年前九个月房地产销售净收益为352218千美元，2019年同期为269400千美元[32] - 2020年前九个月经营收入为961384千美元，2019年同期为947232千美元[32] - 2020年前九个月归属于控股股东的净收入为685404千美元，2019年同期为705952千美元[32] - 2020年前九个月综合收入为715602千美元，2019年同期为689296千美元[34] - 2020年前九个月基本每股收益为1.77美元，2019年同期为1.83美元[32] - 2020年前九个月摊薄每股收益为1.77美元，2019年同期为1.82美元[32] - 2020年前九个月债务融资成本为292.3万美元，2019年同期为1202.5万美元[40] - 2020年前九个月抵押贷款票据净收益为37178.7万美元，2019年同期为 - 42730.8万美元[40] - 2020年前九个月信贷额度收益为18.7亿美元，还款为18.9亿美元；2019年收益为58.5亿美元，还款为58.5亿美元[40] - 2020年前九个月商业票据收益为67.26167亿美元，还款为77.24亿美元；2019年收益为133.41198亿美元，还款为134.86亿美元[40] - 2020年前九个月融资活动净现金使用为1.332567亿美元，2019年同期为4677.17万美元[40] - 2020年前九个月现金及现金等价物和受限存款净增加1.18215亿美元，2019年同期减少317.17万美元[40] - 2020年前九个月期末现金及现金等价物和受限存款为2.35214亿美元，2019年同期为8459.6万美元[40] - 2020年前九个月支付的利息净额为2.23703亿美元，2019年同期为2.4641亿美元[43] - 2020年前九个月净支付（收到）的所得税和其他税为 - 109.2万美元，2019年同期为91.8万美元[43] - 2020年前九个月对非合并实体投资的（收入）损失为147.4万美元，2019年同期为 - 6790万美元[43] - 2020年前九个月公司基本每股净收益为1.77美元，2019年同期为1.83美元；2020年第三季度为0.24美元，2019年同期为0.72美元[123] - 2020年前九个月公司摊薄每股净收益为1.77美元，2019年同期为1.82美元；2020年第三季度为0.24美元，2019年同期为0.71美元[123] - 2020年前九个月公司租赁收入为19.5827亿美元，2019年同期为20.16796亿美元；2020年第三季度为6.22433亿美元，2019年同期为6.8512亿美元[134] - 2020年前九个月公司物业和维护费用为3.33333亿美元，2019年同期为3.38497亿美元；2020年第三季度为1.13065亿美元，2019年同期为1.14966亿美元[134] - 2020年前九个月公司房地产税和保险费用为2.88043亿美元，2019年同期为2.70434亿美元；2020年第三季度为0.95273亿美元，2019年同期为0.87546亿美元[134] - 2020年前九个月公司总运营费用为6.21376亿美元，2019年同期为6.08931亿美元；2020年第三季度为2.08338亿美元，2019年同期为2.02512亿美元[134] - 2020年前九个月公司净运营收入为13.36894亿美元，2019年同期为14.07865亿美元；2020年第三季度为4.14095亿美元，2019年同期为4.82608亿美元[134] - 九个月内，同店总租金收入为185.4383万美元，运营费用为58.6707万美元，净营业收入为126.7676万美元；非同店及其他租金收入为10.3887万美元，运营费用为3.4669万美元，净营业收入为6.9218万美元；总计租金收入为195.827万美元，运营费用为62.1376万美元，净营业收入为133.6894万美元[135] - 本季度，同店总租金收入为60.3097万美元，运营费用为20.3158万美元，净营业收入为39.9939万美元；非同店及其他租金收入为1.9336万美元，运营费用为0.518万美元，净营业收入为1.4156万美元；总计租金收入为62.2433万美元，运营费用为20.8338万美元，净营业收入为41.4095万美元[137] - 九个月内，同店总资产为1794.718万美元，资本支出为8.9807万美元；非同店及其他总资产为267.6798万美元，资本支出为0.2316万美元；总计总资产为2062.3978万美元，资本支出为9.2123万美元[138] - 2020年前三季度，公司总净营业收入为13.36894亿美元，2019年为14.07865亿美元[165] - 2020年前三季度，同店租金收入为18.54383亿美元，2019年为19.0082亿美元；同店净营业收入为12.67676亿美元，2019年为13.2475亿美元[165] - 2020年前九月总营收18.54亿美元，较2019年的19.01亿美元下降2.4%，其中住宅营收18.11亿美元，非住宅营收4328.2万美元，非住宅营收下降39%[166] - 2020年前九月总费用5867.07万美元，较2019年的5760.7万美元增长1.8%，其中住宅费用5699.7万美元，非住宅费用1673.7万美元[166] - 2020年前九月净营业收入（NOI）1.27亿美元，较2019年的1.32亿美元下降4.3%，其中住宅NOI为1.24亿美元，非住宅NOI为2654.5万美元[166] - 2020年前九月平均租金为2843美元，较2019年的2841美元增长0.1%；物理入住率为95.4%，较2019年的96.4%下降1%；租户周转率为39.1%，较2019年的39.4%下降0.3%[166] - 2020年前九月非住宅业务有1290万美元的非现金冲销[166] - 2020年前九月同店住宅业务中，洛杉矶、橙县、圣地亚哥等市场的实际NOI占比、平均租金、物理入住率和租户周转率等指标各有不同变化[168] - 2020年前九个月同店运营总费用为5.86707亿美元，较2019年增加1063.7万美元，增幅1.8%[184] - 2020年前九个月非同店/其他净营业收入较2019年同期减少约1390万美元，主要受开发项目、收购和处置物业影响[188] - 2020年前九个月和第三季度摊薄后每股收益/单位分别为1.77美元和0.24美元，较2019年同期下降[189] - 2020年前九个月和第三季度物业管理费分别减少约120万美元（1.6%）和170万美元（7.9%）[191] - 202

财务数据和关键指标变化 - 公司三季度财务结果受疫情影响将在后续季度走弱，低租赁费率会使同店收入下降，入住率变化对收入影响更快 [11] - 公司租金收取率约97%，三季度住宅坏账成本增加，7月达到三个月未付款阈值的居民全额欠款被核销，后续新增未付款人数较少，非住宅直线租金金额核销较大且不应再发生 [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 三季度公寓整体需求改善，郊区资产表现较好，城市资产周转率上升，导致租金下降、优惠增加和入住率降低 [15] - 与去年同期相比，整体入住人数增长5%，居民周转率在连续八个季度改善后，2020年三季度首次同比增加，郊区市场周转率下降，但城市市场周转率上升抵消了这一改善 [16] - 目前公司续约率略超50%，约35%的四季度续约提议有租金增长，主要在郊区子市场 [16] - 公司整体入住率略高于94%，郊区约96%，城市略低于93%，本季度公司申请量同比增长20%，10月城市核心区域增长加速 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿现有物业空置率高，新供应交付时机不佳，优惠使用仍处高位，租赁活动主要来自市内搬迁，近期有早期稳定迹象，市场完全稳定需改善需求驱动因素以消化新供应 [19] - 纽约受疫情冲击严重，居民外流，租赁活动由寻求优惠者或市内搬迁者推动，9月底至10月有短暂稳定期，申请量逆势增长，迁出速度放缓，但入住率仍面临压力，目前市场入住率略低于90%，工作室公寓入住率最低 [20][21] - 华盛顿特区表现优于其他东海岸市场，但本季度因A类多户住宅吸收放缓而表现温和，居民可居家办公使入住率得以维持，优惠使用相对较低，预计四季度表现将因季节性和新供应竞争压力而继续放缓 [23] - 西雅图年初表现良好，但7月下旬和8月的社会动荡和远程办公公告影响了公司业绩，市场入住率略低于95%，部分子市场周转率上升，开始使用优惠，东区和北部物业情况较好，预计疫情后市场将迅速反弹 [24][25] - 旧金山是公司最具挑战的市场，整体入住率低于93%，市中心资产入住率为87%，10月申请量大幅增长，续约情况略有改善，市中心租金下降速度放缓 [25][27] - 洛杉矶城市投资组合本季度入住率维持在95%左右，受新供应和在线内容创作重启缓慢的压力，9月中旬以来定价稳定，申请活动持续增长，郊区投资组合有改善迹象，入住率保持在97%左右 [27][28] - 奥兰治县和圣地亚哥在疫情中表现出韧性，投资组合主要为郊区资产，入住率持续高于96.5%，续约率提高，有同比收入增长，预计四季度表现将维持或增强 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续用出售资产的收益购买城市和郊区物业，收购有富裕、就业良好居民的物业，以实现长期现金流和无杠杆内部收益率增长 [14] - 公司将继续扩大平台，增加在人口密集郊区的投资，跟随富裕租户到奥斯汀和丹佛等城市，并对市场政治风险做出反应 [74] - 行业面临疫情带来的挑战，城市中心市场受影响较大，但公司认为知识经济将继续推动美国增长，城市中心仍具吸引力，疫情后富裕长期租户将回归 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情带来的经营环境挑战是暂时的，复苏只是时间问题，公司的投资组合多样性和强大资产负债表使其能够应对挑战 [12] - 市场条件仍然不稳定，疫情发展不确定，难以判断是否已度过难关，但公司看到了产品需求的积极迹象，以及科技和金融服务公司对城市中心的长期信心 [8] - 公司预计郊区投资组合将继续表现出色，城市市场仍将面临挑战，需要看到入住率改善和定价稳定才能认为市场好转 [30][31] 其他重要信息 - 公司本季度完成一项收购，以4890万美元购买西雅图郊区158套房产，预计租赁完成后第二年资本化率为4.7%，今年仅进行了这一项收购，而2020年房产销售约7.5亿美元 [13][14] - 公司将推出新的销售应用程序，为销售团队带来移动性，提高销售效率 [88] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 申请量与入住率或净有效新租赁费率变化的历史关系 - 申请量同比增长且强劲，但有季节性，若10月和11月租赁旺季持续，应能稳定入住率，减少优惠使用并尝试提高费率，但目前判断本季度剩余时间的情况还为时过早 [35] 问题: 有多少现有租户试图重新协商租约，公司如何处理 - 本季度内部转移活动增加，公司4月初提高转移费用以缓解，但大部分转移租户搬到更大单元，租金仍有增加；租约结束时，部分租户试图换房，公司会尽力协商以留住他们 [37] 问题: 纯租约中断情况如何 - 提前终止租约数量同比增长约25%，7月有所下降，但8月因大型科技公司远程办公政策和城市社会动荡而增加，9月和10月同比仍处于高位，但低于8月 [40] 问题: 公司在受影响最严重的城市核心地区的私人市场价值如何，与疫情前相比如何 - 郊区B级有翻新潜力的资产价值可能略高于疫情前，A级郊区资产与疫情前大致相同；旧金山和纽约的城市资产交易困难，市场流动性差，预计价值有一定下降，但幅度不大，目前进行交易较为困难 [43][44] 问题: 为什么公司不利用股票价格错位出售更多资产来回购股票 - 这涉及资本配置和风险管理，出售资产回购股票会增加风险，目前23%的净营业收入面临压力，此时回购股票不明智，公司将继续进行资产回收活动，未来可能有其他资本配置选择 [47][48] 问题: 是否有大型处置计划 - 公司将出售一些郊区B级翻新物业，可能偿还更多债务，未来可能包括回购股票，但目前因运营压力和不确定性，回购股票不是正确选择 [49] 问题: 目前的优惠环境如何，一年后租约到期时，租户如何应对租金上涨 - 本季度70%的优惠在纽约、波士顿和旧金山的城市核心地区，纽约约70%的申请可获得约两个月优惠，旧金山整体约50% - 60%的申请可获得优惠，平均约1.5个月或六周，市中心约70% - 75%的申请可获得两个月优惠；公司按毛租金对申请人进行承保，租户有能力承担租金上涨，一年后续约情况将取决于市场复苏速度、城市状况和远程办公政策 [53][55] 问题: 历史上类似情况的续约曲线是否可预测 - 目前优惠使用程度高于以往，难以参考过去的下行周期，续约情况将取决于市场复苏速度、城市状况和远程办公政策 [57] 问题: 租金增长的主要驱动因素是什么 - 主要与公共卫生紧急情况有关，疫情改善将是关键，预计春季租赁旺季可能有积极迹象，但公司需同时应对疫情和季节性因素；公司居民就业情况良好，城市恢复正常后，很多人会回来，新的年轻人群也会对城市有需求 [60][62] 问题: 如果估值在未来6 - 12个月保持不变，公司是否会考虑与私人公司进行重大合资或私有化 - 私募股权公司对公寓行业感兴趣，但纽约投资组合需要租金企稳、城市恢复活力和人口回流；将公司私有化需董事会考虑，目前为时尚早，公司应先努力运营投资组合，保持灵活性 [68][69] 问题: 公司对目前所在市场的定位是否满意 - 疫情加速了一些趋势，包括高工资就业增长向沿海中心以外地区分散，公司将继续扩大资本布局，增加在人口密集郊区的投资，跟随富裕租户到其他城市，但目前所在市场仍有优势，进入新市场需平衡风险 [72][74] 问题: 纽约市的租户离开后是否会暂时搬回家与父母同住，疫苗是否会促进2021年春夏租赁旺季 - 离开纽约市的租户中，约70%前往新泽西、康涅狄格和加利福尼亚，很多人表示疫情结束后会回来，这是积极信号 [76][77] 问题: 在加利福尼亚提供免租后，次年续约是否受CPI + 5%规定影响，旧金山给予两个月免租，续约时能否取消 - 公司不确定第一个问题的答案，CPI在加利福尼亚规则下接近8%，相当于至少一个月的优惠；公司认为第二个问题中优惠应不包含在计算范围内，但不确定 [80][82] 问题: 考虑到租金下降，公司在物业税方面有何前景 - 物业税调整通常滞后，公司正在与各地方司法管辖区进行沟通，但预计至少要到2021年或2022年才能看到任何减免，具体取决于评估和税率调整情况 [84] 问题: 疫情是否促使公司在运营流程上做出改变 - 公司减少了企业提供商的房源，目前占投资组合的比例从1.5%降至不到50%，未来将保持较低水平；疫情促使公司加快向虚拟租赁和自助导览的转变，提高了销售效率，并准备推出新的销售应用程序 [87][88] 问题: 与9/11后纽约的反弹相比，此次疫情后纽约的情况如何 - 公司对9/11时纽约的情况了解有限，但纽约人口在2016年大幅增加；目前纽约正在努力恢复，若疫情得到控制，人们愿意返回，公司对纽约的担忧小于旧金山，旧金山可能需要更长时间恢复 [90][92] 问题: 公司是否与政治或商业组织合作，鼓励办公室、餐厅或其他企业重新开业 - 公司通过行业协会参与相关事务，支持纽约合作组织提出的让城市恢复运转的倡议，但未直接参与鼓励餐厅重新开业的工作 [95] 问题: 搬出购买住房的比例是否因今年初住房拥有率飙升而改变 - 本季度该比例略降至略低于11%，南加州的奥兰治县和圣地亚哥市场有小幅上升，其他市场基本下降约1个百分点 [97] 问题: 坏账费用中未收租金的占比是多少 - 坏账费用增长的大部分甚至全部是未收租金，包括每月租金和水电费等费用 [99] 问题: 推动坏账增加的关键因素是什么，是否仍在加速或已稳定 - 坏账主要集中在洛杉矶等租金收入比受限的地区，部分居民因失去工作或受公共政策影响而未支付租金，但总体涉及人数较少；坏账情况自7月达到峰值后基本稳定，未新增太多未付款账户 [103][104] 问题: 公司对加州下周的投票有何看法，其他市场是否有类似的立法或投票倡议令人担忧 - 公司对击败加州21号提案有信心，该提案不会创造新的经济适用房，只会阻碍住房投资；其他市场有一些相关提案，如科罗拉多的提高物业税提案、华盛顿州的类似加州租金控制提案、华盛顿特区市议会考虑的租金控制措施等，但重要性不如加州21号提案 [108][111] 问题: 加州和纽约最近延长驱逐禁令对公司公寓投资组合有何风险 - 公司租户素质较高，大部分租户支付租金，驱逐禁令对公司影响不大；行业认为应向租户提供资金以支付租金，将损失全部由房东承担会破坏美国住宅租赁系统，长期来看驱逐禁令不可取 [114][116] 问题: 纽约何时能恢复正的同店净营业收入 - 公司不愿提供具体指导，难以预测公共卫生紧急情况下的情况；租金变化需要时间，入住率提升会更直接影响净营业收入，若纽约恢复正常，入住率有提升空间，但具体时间取决于疫情改善情况 [119][120] 问题: 拜登获胜对沿海市场和中央商务区投资组合有何影响，是否会有直接刺激措施，如何平衡特朗普减税期间的抵押贷款税收扣除上限回滚 - 难以推测，一些政策如移民政策改善对公司有帮助，更多监管通常不利，税收变化可能影响经济增长；公司认为选举后有很大可能出台刺激措施，无论谁获胜 [122][123] 问题: 申请的信用质量与历史相比如何，从申请到租约的转换过程如何，是否有租金价格的买卖价差 - 公司不改变承保标准，申请人按毛租金进行筛选，各市场租金收入比在17% - 23%之间，未发生重大变化；从流量到申请的转化率约25%，目前较为稳定，未发现申请人质量问题；申请是入住的前瞻性指标，申请人支付定金和费用，大部分最终入住 [126][128][129] 问题: 是否听说城市中心有酒店、办公室或零售物业转换为新公寓楼的情况 - 公司听说南加州有关于酒店和零售物业转换为住宅的讨论，也参与过购物中心业主关于重新规划地块的讨论 [131] 问题: 城市核心地区入住率下降，有多少租户留在市场，公司是否有竞争力 - 纽约和旧金山的租户离开市中心前往附近市场或其他州的情况较为明显；公司续约流程旨在挽留租户，大部分离开的租户并非因竞争对手的优惠而离开；申请量增加表明公司定价具有竞争力 [133][135][136] 问题: 面对租金下降，公司能否在费用或一般及行政开支方面进行抵消，在资本市场方面是否还有可操作空间 - 本季度公司一般及行政开支和物业管理费用等间接费用类别合计下降10% - 15%，预计将继续调整以应对现金流下降；2021年有7.5亿美元债务到期，票面利率4.625%，目前可按约2%的利率进行10年期再融资，未来几年仍有再融资套利空间 [140][142] 问题: 考虑到当前市场的政治变化和价格点变化，公司是否认为最初进入这些市场的趋势仍然存在，是否需要重新评估投资组合 - 政治风险在市场中发生了变化，公司15年前进入城市中心是因为政治因素导致供应受限，但现在对房东存在偏见和监管思维，政治风险增加；公司将通过分散资本、进入政治风险较低的市场来管理风险，同时考虑当地财政状况 [145][146] 问题: 加州租户利用付款选择权的情况如何，是否还有租户免费居住 - 公司相信合同的神圣性，部分有能力支付但未支付的租户，公司将继续监控情况，与他们沟通以帮助他们履行支付租金的合同义务，公司没有租金减免计划 [149] 问题: 公司评估了移民改革对投资组合的潜在好处吗，有多少租户是技术移民，哪些市场可能从移民改革中受益最大 - 去年同期约7%的申请来自美国境外居民，2020年三季度降至约2%，移民政策的积极变化将有助于一些受影响较大的主要市场复苏，这些市场主要是波士顿、旧金山和纽约 [152][154] 问题: 公司是否考虑进行大型合资或分拆，以实现增加税收基础的目的 - 合资交易在税收方面与资产出售类似，若合资伙伴能提供更好的价格和条款，公司愿意考虑；公司董事会不太愿意为了增加出售资产的灵活性而提前制造应税事件，会根据需要处理此类问题 [156][159] 问题: 申请量增加是否与空置率增加有关，能否提供申请量和入住率的历史数据，以及它们之间的关系 - 申请量增加与空置率有关，公司需要申请量达到120% - 125%才能维持入住率；第三季度总投资组合申请量约12700份，去年同期约10700份，申请量有季节性，6月或7月达到峰值，11月和12月下降；公司将在材料中详细说明历史趋势，入住率改善的良性循环始于续约率提高和申请量保持稳定 [160][161][163]

公司资产相关数据变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为2.0714951亿美元和2.1172769亿美元[15] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司股东权益分别为1.0597673亿美元和1.0315506亿美元[16] - 2020年6月30日投资性房地产净额为19.626683亿美元，2019年12月31日为20.256821亿美元[32] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司发行和流通的普通股和单位总数分别为3.86088963亿和3.84694494亿[64] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，运营合伙企业发行和流通的普通合伙人和有限合伙人单位总数分别为3.86088963亿和3.84694494亿[66] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益均为3.6%[64][66] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为3.367亿美元和4.360亿美元[69] - 截至2020年6月30日，公司房地产投资成本为2.7164396亿美元，净值为1.9626683亿美元，较2019年12月31日有所下降[77] - 截至2020年6月30日，公司合并可变利益实体（VIEs）的资产约为7.537亿美元，负债约为2.366亿美元[85] - 截至2020年6月30日，公司对非合并实体的投资为5531万美元，较2019年12月31日有所增加[86] - 截至2020年6月30日，公司受限存款为5811.7万美元，较2019年12月31日有所减少[88] - 截至2020年6月30日，同店总资产为1.8134597亿美元，资本支出为5.9634万美元；非同店/其他总资产为2580.354万美元，资本支出为1631美元；总计总资产为2.0714951亿美元，资本支出为6.1265万美元[130] - 截至2020年6月30日，公司拥有ERPOP约96.4%的所有权权益[139] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物为187,416千美元，受限存款为58,117千美元，无担保循环信贷额度可用余额为2,399,051千美元[187] - 截至2020年6月30日，公司房地产投资272亿美元，其中230亿美元（84.7%）无抵押[197] 公司负债相关数据变化 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为9540.78万美元和1.0164843亿美元[15] - 2020年6月30日总负债为9.54078亿美元，2019年12月31日为10.164843亿美元[32] - 2020年上半年公司抵押应付票据净增495145千美元，期末净额为2340757千美元[93] - 2020年上半年公司债务清偿成本为32千美元，利率范围0.07% - 5.29%，加权平均利率3.51%，到期日范围2020 - 2061年[94] - 截至2020年6月30日，公司有281700千美元的担保债务受第三方信用增强[95] - 2020年上半年公司固定利率无担保公共票据净额从6077513千美元增至6081102千美元[95] - 2020年上半年公司无担保公共票据利率范围2.50% - 7.57%，加权平均利率4.06%，到期日范围2021 - 2047年[96] - 2019年11月1日公司将20亿美元信贷工具替换为25亿美元无担保循环信贷工具，2020年上半年加权平均利率1.47%[97] - 2019年11月4日公司将商业票据计划最高未偿总额从5亿美元增至10亿美元，2020年上半年加权平均利率1.81%，加权平均未偿金额约522700千美元[97] - 截至2020年6月30日，公司无担保循环信贷工具可用额度为2399051千美元[98] - 截至2020年6月30日，公司抵押应付票据和无担保债务的账面价值分别为2340757千美元和6081102千美元，公允价值分别为2370036千美元和7012755千美元[105] - 2020年6月30日补充高管退休计划资产和负债均为139,649千美元，可赎回非控股权益为336,695千美元；2019年12月31日补充高管退休计划资产和负债均为151,889千美元，可赎回非控股权益为463,400千美元[107] - 截至2020年6月30日，公司总债务为84.21859亿美元，其中有担保债务23.40757亿美元（27.8%），无担保债务60.81102亿美元（72.2%）[198] - 2021年12月15日，7.5亿美元4.625%的无担保票据将到期[201] - 截至2020年6月30日，公司债务与调整后总资产比率为31.8%，有担保债务与调整后总资产比率为9.7%[204] 公司收入相关数据变化 - 2020年上半年和2019年上半年，公司租金收入分别为1.335837亿美元和1.331676亿美元[17] - 2020年上半年和2019年上半年，公司净收入分别为604.152万美元和430.556万美元[17] - 2020年上半年和2019年上半年，归属于控股股东的净收入分别为569.494万美元和413.507万美元[17] - 2020年上半年和2019年上半年，公司综合收入分别为614.36万美元和405.693万美元[18] - 2020年上半年和2019年上半年，归属于控股股东的综合收入分别为579.334万美元和389.543万美元[18] - 2020年上半年净收入为604,152千美元，2019年同期为430,556千美元[21] - 2020年上半年租金收入为13.35837亿美元，2019年同期为13.31676亿美元[33] - 2020年上半年房地产销售净收益为3.52243亿美元，2019年同期为1.38835亿美元[33] - 2020年上半年经营收入为7.78974亿美元，2019年同期为5.78894亿美元[33] - 2020年上半年归属于控股股东的净收入为5.90742亿美元，2019年同期为4.28936亿美元[33] - 2020年上半年综合收入为6.1436亿美元，2019年同期为4.05693亿美元[34] - 2020年上半年，公司约97.6%的租赁收入来自住宅公寓租赁，约2.4%来自非住宅租赁[89] - 2020年上半年，公司总租赁收入为1.30031亿美元，总其他租金收入为3552.7万美元，租金收入总计1.335837亿美元[90] - 2019年上半年住宅和非住宅租赁收入分别为1190729千美元和36163千美元，季度收入分别为598209千美元和17693千美元[91] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司租赁房地产的租金收入分别为13.35837亿美元和13.31676亿美元[126] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司租赁房地产的净营业收入分别为9.22799亿美元和9.25257亿美元[126] - 2020年和2019年截至6月30日的季度，公司租赁房地产的租金收入分别为6.53532亿美元和6.69374亿美元[126] - 2020年和2019年截至6月30日的季度，公司租赁房地产的净营业收入分别为4.54042亿美元和4.69467亿美元[126] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，非同店业务租金收入分别为5862.9万美元和1437.4万美元[127] - 2020年和2019年截至6月30日的季度，非同店业务租金收入分别为2463.1万美元和400万美元[129] - 2020年上半年运营收入为778,974千美元，2019年同期为578,894千美元；2020年总NOI为922,799千美元，2019年为925,257千美元[155] - 2020年上半年同店租金收入为1,260,825千美元，非同店/其他为75,012千美元，总计1,335,837千美元；2019年同期同店为1,258,261千美元，非同店/其他为73,415千美元，总计1,331,676千美元[155] - 2020年上半年同店收入中，住宅收入1,223,361千美元，同比增长1.0%，非住宅收入37,464千美元，同比下降20.4%，总收入1,260,825千美元，同比增长0.2%[157] - 2020年6月30日结束的六个月和季度，综合租金收入变化分别为0.3%和 -2.4%，综合运营费用变化分别为1.6%和 -0.2%，综合净营业收入变化分别为 -0.3%和 -3.3%[174] 公司费用相关数据变化 - 2020年上半年和2019年上半年，公司总费用分别为909.106万美元和891.617万美元[17] - 2020年上半年总费用为9.09106亿美元，2019年同期为8.91617亿美元[33] - 2020年上半年现金支付的利息净额为148,164千美元，2019年同期为171,116千美元[26] - 2020年上半年净支付的收入和其他税为428千美元，2019年同期为754千美元[26] - 2020年上半年投资房地产净支出为120千美元，2019年同期无此项支出[26] - 2020年上半年对非合并实体的投资损失为4,726千美元，2019年同期损失为6,472千美元[26] - 2020年上半年债务融资成本为290.7万美元，2019年同期为606.9万美元[39] - 2020年上半年支付的利息现金净额为14816.4万美元，2019年同期为17111.6万美元[42] - 2020年上半年支付的所得税和其他税项现金净额为42.8万美元，2019年同期为75.4万美元[42] - 2020年上半年对非合并实体投资的损益为155.4万美元，2019年同期为 - 6873.5万美元[42] - 2020年上半年同店运营费用为386,742千美元，非同店/其他为26,296千美元，总计413,038千美元；2019年同期同店为382,188千美元，非同店/其他为24,231千美元，总计406,419千美元[155] - 2020年上半年同店运营总费用为386,742美元，较2019年增加4,554美元，增幅1.2%，其中房地产税增幅3.9%，现场工资降幅0.6%，公用事业增幅1.7%等[169] - 2020年上半年非同店/其他净营业收入较2019年同期减少约0.5百万美元，开发和新稳定开发物业带来正向影响340万美元，2019年收购物业带来正向影响2760万美元，2019和2020年处置物业带来负向影响2950万美元[172] - 2020年6月30日结束的六个月和季度，物业管理费用分别增加约0.6百万美元（增幅1.1%）和减少约0.8百万美元（降幅3.1%）[175] - 2020年6月30日结束的六个月和季度，一般及行政费用分别减少约3.4百万美元（降幅11.3%）和2.5百万美元（降幅17.4%）[176] - 2020年6月30日结束的六个月和季度，折旧费用分别增加约13.7百万美元（增幅3.4%）和5.5百万美元（增幅2.7%）[177] 公司现金流相关数据变化 - 2020年上半年经营活动提供的净现金为635,086千美元，2019年同期为690,773千美元[21] - 2020年上半年投资活动提供的净现金为565,347千美元，2019年同期使用的净现金为369,155千美元[21] - 2020年上半年融资活动使用的净现金为1,071,899千美元，2019年同期使用的净现金为128,463千美元[23] - 2020年上半年现金及现金等价物和受限存款净增加128,534千美元，2019年同期净增加193,155千美元[23] - 2020年上半年末现金及现金等价物和受限存款为245,533千美元，2019年同期为309,468千美元[23] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为6.35086亿美元，2019年同期为

财务数据和关键指标变化 - 二季度住宅租金收取约97%，7月趋势与之相似 [6] - 同店住宅收入下降90个基点，为10年来首次季度收入下降 [7] - 实体入住率稳定在95% [8] - 二季度同店费用较上年下降，费用包含约100万美元一线员工一次性奖金和50万美元清洁及其他健康安全成本 [26] - 住宅坏账使同店投资组合收入增长减少约900万美元或150个基点，比2019年同期高约100个基点 [27] - 零售租户本季度收款约60%，6月收款略有上升 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 二季度续租率提高70个基点，但预计后续会下降，7、8月约20%续租报价有小幅市场租金上调 [12] - 同店投资组合新租约变化在扣除优惠前本季度下降7%，考虑优惠后净有效新租约变化下降9% [14] - 二季度总入住人数比2019年二季度低20% [14] 非住宅业务 - 非住宅业务占总收入约4%，未来几个季度可能对同店总业绩产生不成比例的影响 [27] - 零售租户本季度收款约60%，未收款项中递延部分在本季度财务报表中几乎全部计提准备金 [28] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 波士顿市中心和剑桥市约占波士顿总投资组合的四分之三，受国际学生提前终止租约和第三方企业供应商不续租影响较大，目前入住率91.5%，租金和入住率仍面临压力 [17] - 波士顿其他子市场运营入住率为95%，租金稳定，优惠使用极少，整个市场申请量达到或超过上年水平 [18] 华盛顿特区 - 市场表现出一定韧性，但仍面临定价压力，新供应持续消化，优惠使用极少，申请量与上年持平，投资组合入住率95.8% [18] 纽约 - 5月中旬租赁流量和申请量恢复到2019年水平，但租金降低，优惠增加，约50%申请获得优惠，平均优惠超过一个月 [19] - 6月续租率为57%，低于2019年6月，新泽西哈德逊滨水区资产表现好于曼哈顿和布鲁克林，过去一个月保持95%入住率，优惠使用水平低于曼哈顿 [20] - 包括新泽西在内的纽约同店投资组合目前入住率约92% [21] 西雅图 - 本季度收入表现最强，入住率95.3%，整体收入自4月初以来一直很稳定，但在租赁旺季价格略有下降 [21] 旧金山 - 城市租金同比下降两位数，优惠使用普遍，受初创企业裁员和外国移民减少影响最大 [23] - 郊区投资组合5月初企稳，租金同比下降，但已稳定一个多月，优惠使用极少 [23] 南加州 - 洛杉矶整体定价下降，但6月非常稳定，优惠使用极少，目前入住率96.1%，西洛杉矶仍是最具挑战的子市场，市中心子市场入住率稳定在95%，但租金下降最明显 [24] - 奥兰治县和圣地亚哥表现良好，入住率高于上年，租金下行压力极小 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置战略是扩大投资组合，进入丹佛和市场的密集郊区，目前投资组合约55%为城市资产，45%为郊区资产，将继续在富裕租户希望居住的城市和密集郊区建造和购买公寓，以实现长期回报最大化 [10] - 公司认为自身战略具有足够灵活性，既能保留优质城市资产，又能随着时间推移增加投资组合的多样性，为股东持续创造可靠且不断增长的收入流 [10] - 公司具有机会主义思维，历史上一直在寻找以认为能创造长期价值的价格购买资产的机会，未来可能有开发项目、零售资产重新定位等机会，也会考虑股票回购 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在疫情期间表现出相当的韧性，客户财务状况良好，平均家庭年收入为16.4万美元，预计疫情过后费用增长率将持续下降 [6][7] - 虽然当前几个季度困难，但公司运营所在城市历史上表现出强大的韧性，预计疫情过后将反弹，仍将是知识经济的中心，继续吸引高收入租户 [30] - 短期内，一些密集城市中心受到压力，但随着疫情消退，人们将重新对这些市场感兴趣，城市生活与在家工作并不矛盾 [45][47] 其他重要信息 - 本季度稳定了两个开发项目，一个在马萨诸塞州剑桥市，64个单元，建造成本4700万美元，成本收益率约5%；另一个在华盛顿州西雅图市，137个单元，建造成本6500万美元，成本收益率约5% [8] - 本季度完成两笔资产处置，2020年已出售超过7.5亿美元资产，处置收益率为4.4%，但这些交易价格是在疫情前确定的，不能反映当前市场价格 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7、8月续租情况及租户续租要求是否更激进 - 过去几个月续租表现相对稳定，7、8月约20%续租报价有上调，80%无上调，谈判过程中报价约1%，实际达成约 - 1%，差距200个基点，续租优惠极少 [32][33] 问题2: 私人市场与公司隐含交易资本化率的差距及股票回购在资本配置策略中的位置 - 二季度市场交易活动减少约70%，私人市场价值似乎保持稳定，但样本量较小；公司很少以如此大的折扣交易，有1300万美元股票回购额度，董事会和管理层会继续讨论 [36][38] 问题3: 机会主义思维的具体含义 - 包括收购、出售资产、战略投资组合重新分配和股票回购等，公司历史上一直在寻找购买资产的机会，未来可能有开发项目、零售资产重新定位等机会 [40] 问题4: 公司是否更倾向于资本部署而非缩小股票交易与资产净值的差距 - 公司认为大规模股票回购以缩小资产净值差距不太可能，因为公司规模大，出售资产会产生税收问题，且会改变机会集，未来可能错过其他机会 [42] 问题5: 城市何时恢复以及公司对城市反弹有信心的原因 - 短期内，一些城市中心受到压力，但随着疫情消退，人们将重新对这些市场感兴趣，城市生活与在家工作并不矛盾，公司对城市长期发展有信心，但无法确定疫情消退时间 [45][47] 问题6: 纽约和旧金山未来几个月入住率和租金的走势 - 纽约和旧金山城市核心区入住率目前稳定在91% - 91.5%，租金波动后趋于稳定，短期内预计保持一致；纽约租户离州比例从35%增至50%，主要前往新泽西；旧金山租户主要离开市区前往圣克拉拉县 [52][53] 问题7: 洛杉矶经济入住率与实体入住率的差异及坏账和优惠的会计处理 - 2020年二季度洛杉矶经济入住率为93.7%，实体入住率为94.7%，相差100个基点；住宅坏账政策为前租户搬离后全额注销账户余额，仍居住但欠款达月租金三倍时全额注销；非住宅按逐租户分析，本季度对未付租金计提准备金并注销部分直线应收款；优惠按GAAP报告，现金基础下二季度住宅收入下降120个基点 [61][63][65] 问题8: 低利率环境下资本化率压缩对公司外部增长和资产收购的影响 - 由于国债收益率低，与现行资本化率利差大，且有大量资本想进入公寓业务，资本化率有压缩可能；公司进行资产收购需考虑NOI增长率和退出资本化率，目前外部增长机会有限，主要是资产循环利用 [70][72] 问题9: 公司是否会与私募股权基金合作以证明股票交易价格相对于资产净值过低 - 公司不缺资金，缺乏资本配置机会，有债务融资能力；公司喜欢合资企业，但不确定私募股权基金能否帮助验证公司价值，市场对公司长期价值有清晰认识 [76][77] 问题10: 租户中办公室工作和不可在家工作行业的比例以及在家工作员工比例 - 公司没有相关数据，但从物业情况看，大部分租户在家工作 [80][81] 问题11: 如何评估今年夏季租赁旺季典型收益的损失 - 正常季节模式下，现在是租金高点，之后会季节性下降，入住率有两个高峰；目前不确定需求是否会推迟到9月甚至10月，仍面临定价压力和优惠问题 [84][85] 问题12: 租户搬离时购买或租赁房屋的情况以及公司是否提供搬迁激励 - 公司没有租户搬离后租赁房屋的信息，通常约12%租户搬离是为购买房屋，二季度该比例略有下降，华盛顿特区和南加州市场有小幅上升 [87] 问题13: 除波士顿外，其他市场是否因公司宣布在家工作而出现更多提前终止租约情况 - 本季度纽约和波士顿提前终止租约情况增加，主要集中在4月，5 - 7月情况好转；谷歌宣布推迟返回办公室，公司会关注旧金山和南湾情况，目前判断还为时过早 [91] 问题14: 关于坏账的三个分类是否正确 - 正确，坏账储备不仅包括可疑账户准备金，还包括期间内搬离租户的账户注销 [95][96] 问题15: 公司在续租谈判中是否会更愿意降价以避免租户流失 - 7、8月有20%续租报价上调的租户租金低于市场水平；公司续租谈判会考虑替代租金，会关注租户财务状况，8 - 9月续租上调幅度预计保持在1%，郊区投资组合部分区域租金有上调空间 [99][100] 问题16: 公司是否会增加城市资产占比 - 公司对购买城市或郊区资产持开放态度，资产收购需符合资产本身和公司整体风险敞口要求；未来希望城市资产不减少，郊区资产增长，本季度出售的是老旧郊区资产 [102][105] 问题17: 成本控制措施及技术投资的潜在节省 - 二季度费用控制良好，得益于技术举措，如数字化平台、虚拟参观等，使现场 payroll 减少，R&M 受益；与疫情前相比，费用增长率低50 - 75个基点；公司参与两个科技基金，今年将部署销售技术，未来会探索建筑访问、智能家居访问等技术 [109][110][113] 问题18: 影子市场买家的承销情况和内部收益率目标以及纽约同店NOI何时转正 - 目前影子市场交易极少，与私募股权赞助商和其他私人房地产投资者交流发现，他们对公寓业务仍有长期兴趣；难以预测纽约同店NOI转正时间，因为涉及房地产税上诉和租金滚动恶化等因素 [115][116] 问题19: 优惠是否在不同户型产品中一致 - 在城市核心区，优惠基本覆盖所有户型，但工作室入住率最低，需求方面一居室和两居室较高，优惠对一居室和两居室收入影响更大 [120] 问题20: 三到五年内，公司是否会偏重某类产品 - 公司希望拥有多种产品组合，工作室价格低，适合初入市场和职场的人；Gen Z群体庞大，偏好未知；公司认为工作室、一居室和两居室是重点，三居室和四居室较难出租 [122][123] 问题21: 为何改变续租租金增长的定义 - 公司未改变定义，一直提供不包括优惠的续租率增长和新租约数据，本季度额外提供了包含优惠影响的有效混合租赁率 [127] 问题22: 是否能按市场细分提供有效租赁增长率 - 公司可以考虑按市场细分提供混合租赁率数据 [128] 问题23: 公司对零售或非住宅部分投资组合的计划 - 公司仍在与零售租户沟通，希望挽救部分租户；考虑将零售空间改造为工作室租户的办公或休闲空间，但需要重新分区，实施有难度 [129][130] 问题24: 如果民主党赢得参议院和白宫，公司是否担心住房监管增加以及行业如何应对 - 公司认为额外监管负担会限制住房投资，行业正在开展教育活动，与相关方讨论有效监管措施，考虑进行分区改革和建设更多可负担住房 [137][138]

土地与资产数据 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司土地资产分别为58.83065亿美元和59.36188亿美元[15] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为209.19318亿美元和211.72769亿美元[15] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为97.9529亿美元和101.64843亿美元[15] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总权益分别为107.70686亿美元和105.44526亿美元[16] - 2020年3月31日公司总资产为20,919,318千美元，较2019年12月31日的21,172,769千美元有所下降[32] - 2020年第一季度总负债为9,795,290千美元，较2019年12月31日的10,164,843千美元有所减少[32] - 截至2020年3月31日，公司直接或间接拥有306处房产，包含79,065套公寓单元，分布于9个州和哥伦比亚特区[51] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，与VIE相关的合并资产分别约为7.441亿美元和7.547亿美元，合并负债分别约为3.321亿美元和3.231亿美元[85] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为5586.6万美元和5223.8万美元，其中运营物业（VIE）的所有权百分比为33.3%[86] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司的受限存款分别为5843.5万美元和7124.6万美元[88] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资成本为2.7408967亿美元，累计折旧为 - 0.7420293亿美元，净投资为1.9988674亿美元；2019年12月31日相应数据分别为2.7533607亿美元、 - 0.7276786亿美元和2.0256821亿美元[77] - 截至2020年3月31日，公司有三个开发项目，共824个公寓单元，剩余资金承诺约3.771亿美元，预计2021年9月30日前完工[117] - 截至2020年3月31日，公司有两个已完工但未稳定运营的项目，当前入住率均超90%[117] - 截至2020年3月31日，公司总资产为2.0919318亿美元，资本支出为38342美元，其中同店总资产为1.8503975亿美元，资本支出为37657美元，非同店及其他总资产为241.5343万美元，资本支出为685美元[125] - 2020年第一季度同店物业包含288处共74919个公寓单元，非同店物业包含18处共4146个公寓单元，总物业包含306处共79065个公寓单元[146] 收入与费用数据 - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司租金收入分别为6.82305亿美元和6.62302亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总费用分别为4.68197亿美元和4.52504亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司净收入分别为3.32671亿美元和1.09257亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为3.07833亿美元和1.03766亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，基本每股收益均为0.83美元和0.28美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，综合收入分别为3.37338亿美元和0.9923亿美元[19] - 2020年第一季度净收入为332,671,000美元，2019年同期为109,257,000美元[21] - 2020年第一季度总营收为682,329千美元，较2019年同期的662,494千美元有所增长[33] - 2020年第一季度总费用为468,197千美元，较2019年同期的452,504千美元有所增加[33] - 2020年第一季度净收入为332,671千美元，较2019年同期的109,257千美元大幅增长[33] - 2020年第一季度归属于控股权益的净收入为320,141千美元，较2019年同期的108,458千美元大幅增长[33] - 2020年第一季度基本每股收益为0.83美元，较2019年同期的0.28美元大幅增长[33] - 2020年第一季度综合收入为337,338千美元，较2019年同期的99,230千美元大幅增长[35] - 2020年第一季度归属于控股权益的综合收入为324,808千美元，较2019年同期的98,431千美元大幅增长[35] - 2020年第一季度净收入为332,671千美元，2019年同期为109,257千美元[38] - 2020年第一季度总租金收入为6.82305亿美元，2019年为6.62302亿美元；同店租金收入2020年为6.48377亿美元，2019年为6.31099亿美元；非同店及其他租金收入2020年为339.28万美元，2019年为312.03万美元[149] - 2020年第一季度总运营费用为2.13548亿美元，2019年为2.06512亿美元；同店运营费用2020年为1.99937亿美元，2019年为1.95224亿美元；非同店及其他运营费用2020年为136.11万美元，2019年为112.88万美元[149] - 2020年第一季度总净营业收入（NOI）为4.68757亿美元，2019年为4.5579亿美元；同店NOI 2020年为4.4844亿美元，2019年为4.35875亿美元；非同店及其他NOI 2020年为203.17万美元，2019年为199.15万美元[149] - 2020年第一季度总营收6.48377亿美元，同比增长2.7%，其中住宅营收6.25286亿美元，同比增长2.9%，非住宅营收2309.1万美元，同比下降1.4%[150] - 2020年第一季度总费用1.99937亿美元，同比增长2.4%，其中住宅费用1.94207亿美元，同比增长2.3%，非住宅费用573万美元，同比增长6.3%[150] - 2020年第一季度净营业收入（NOI）4.4844亿美元，同比增长2.9%，其中住宅NOI 4.31079亿美元，同比增长3.2%，非住宅NOI 1736.1万美元，同比下降3.7%[150] - 2020年第一季度平均租金为2885美元，同比增长2.7%；实际入住率为96.5%，同比增长0.2%；租户周转率为9.7%，同比下降0.4%[150] - 非同一店面/其他业务2020年第一季度NOI较2019年同期增加约40万美元，主要受开发和新稳定开发物业、2019年收购物业的积极影响以及2019和2020年处置物业的消极影响[157] - 2020年第一季度综合租金收入增长3.0%，综合运营费用增长3.4%，综合NOI增长2.8%[159] - 2020年第一季度物业管理费用增加约130万美元，即5.0%；一般和行政费用减少约90万美元，即5.6%；折旧费用增加约820万美元，即4.0%[160][161][162] - 2020年第一季度房地产销售净收益增加约2.08亿美元；利息和其他收入增加约140万美元；其他费用减少约70万美元，即22.7%[163][164][165] - 2020年第一季度利息费用减少约940万美元，即9.7%，有效利息成本为3.95%，低于2019年同期的4.34%[166] 现金流数据 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为382,451,000美元，2019年同期为373,545,000美元[21] - 2020年第一季度投资活动提供的净现金为266,009,000美元，2019年同期使用的净现金为347,035,000美元[21] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为624,689,000美元，2019年同期为49,317,000美元[23] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为140,770,000美元，2019年同期为93,506,000美元[23] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为382,451千美元，2019年同期为373,545千美元[38] - 2020年第一季度投资活动提供的净现金为266,009千美元，2019年同期使用的净现金为347,035千美元[38] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为624,689千美元，2019年同期为49,317千美元[40] - 2020年第一季度现金及现金等价物和受限存款净增加23,771千美元，2019年同期净减少22,807千美元[40] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为140,770千美元，2019年同期为93,506千美元[40] - 2020年第一季度现金支付的利息净额为75,561千美元，2019年同期为74,777千美元[43] - 2020年第一季度净支付的收入和其他税为266千美元，2019年同期为531千美元[43] - 2020年第一季度对房地产的净投资为 - 60千美元，2019年同期为0千美元[43] - 2020年第一季度对非合并实体的投资为 - 4,558千美元，2019年同期为 - 5,561千美元[43] 股权与股息数据 - 2020年第一季度末优先股余额为37,280,000美元，与2019年同期持平[28] - 2020年第一季度末普通股余额为3,721,000美元，2019年同期为3,705,000美元[28] - 2020年第一季度末留存收益为1,469,821,000美元，2019年同期为1,155,032,000美元[28] - 2020年第一季度宣布的每股普通股股息为0.6025美元，2019年同期为0.5675美元[28] - 截至2020年3月31日，公司发行在外的普通股和单位总数为386,036,487，2019年同期为384,314,772；有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益均为3.6%[66] - 截至2020年3月31日和2019年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为3.533亿美元和4.326亿美元[71] - 2020年第一季度，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值期初余额为4.634亿美元，市场价值变动为 - 1.11449亿美元，账面价值变动为0.001391亿美元，期末余额为3.53342亿美元；2019年同期相应数据分别为3.79106亿美元、0.055021亿美元、 - 0.001565亿美元和4.32562亿美元[72] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股/偏好单位发行和流通数量均为745,600，年度每股/单位股息为4.145美元，金额均为3728万美元[74] - 公司有权发行不超过1亿股优先股，面值为每股0.01美元[73] - 公司可通过ATM股票发行计划出售普通股，有权发行1300万股，自2012年9月以来未发行过[75] - 公司可在股票回购计划下回购不超过1300万股普通股，截至2020年3月31日，仍有1300万股的回购授权[76] - 2020年第一季度，宣布的每股未偿还单位分配为0.6025美元，2019年同期为0.5675美元[45] - 公司宣布2020年第一季度股息/分配为每股/单位0.6025美元，较2019年支付金额年化增长6.2%[188] 业务运营数据 - 2020年第一季度，普通合伙人期末资本余额为1.0565983亿美元，有限合伙人期末资本余额为2355.8万美元[45] - 2020年第一季度，可赎回有限合伙人的市场价值变化为1.11449亿美元，账面价值变化为 - 139.1万美元[45] - 2020年第一季度，非控股权益期末余额为473.9万美元，2019年同期为 - 546.2万美元[47] - 公司预计在2020年收到剩余160万美元的替代最低税（AMT）信贷退款[57] - 公司于2020年1月1日采用新的信用

财务数据和关键指标变化 - 4月住宅业务现金收款率约97%，产生5.4%的拖欠率 [6][14] - 一季度末净债务与正常化EBITDA比率为4.9倍，循环信贷安排下流动性近18亿美元；之后通过贷款和资产出售，目前总NOI超过84%无抵押负担，商业票据未偿还额约1.5亿美元，循环信贷安排下可用流动性超22亿美元 [21][22] - 截至目前，因疫情产生约50万美元额外运营费用，部分被减少的加班费和周转费用抵消，但增加的垃圾处理费用又部分抵消了这些抵消项 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 3月15日流量和申请量较2019年同期下降50%，但截至3月底每周仍收到超375份新申请 [11] - 4、5月续租率提升至60% - 70%区间，较去年4月提高300个基点，较去年5月提高近800个基点；纽约续租率近70% [13] - 自3月31日以来整体入住率下降130个基点，预计二季度入住率受影响最明显 [13] - 4月初需求开始改善，流量和租赁活动反弹近30%，上周申请量超900份 [13] - 基础租金较去年同期下降4% [15] 非住宅业务 - 非住宅业务占总收入约4%，主要包括底层零售和公共非居民停车 [20] - 4月零售租户收款率为58%，非居民停车流量下降约30% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和丹佛拖欠率最低，低于3%；洛杉矶最高，接近8%；其他市场围绕平均水平 [15] - 多数市场中，花园式或郊区资产拖欠率高于中高层城市资产 [15] - 西雅图表现最佳，拖欠率低且整体收入增长表现最好；纽约续租率最高，但流量和申请量未显示出复苏迹象；洛杉矶因新供应压力和疫情影响，预计仍将面临挑战 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司准备应对疫情后的新常态，包括提高物业清洁标准、调整公共区域布局、平衡虚拟租赁与客户互动、错开工作班次等 [17] - 公司将继续关注市场供需情况，适时调整续租要求和租金定价 [51][82] - 公司认为大城市和密集郊区仍具有吸引力，投资将继续聚焦这些地区 [98] - 公司将继续优化运营平台，增加科技投资，如虚拟租赁和智能家居技术，但会暂停部分智能家电投资，等待下一代技术成熟 [155][157] - 公司将继续努力减少零售业务的风险敞口，专注于投资高品质公寓楼 [158] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其物业组合具有韧性，居民平均年收入较高且多受雇于科技等知识产业，预计在经济衰退中表现相对较好 [6][7] - 公司承认未来仍面临挑战，但对运营表现持乐观态度，并希望在经济复苏过程中寻找机会增加优质资产 [9] - 公司撤回了业绩指引，因无法精确估计疫情持续影响以及重新开放进程对业务的影响 [9] 其他重要信息 - 公司修改了披露内容，包括提供4月运营和收款统计数据、区分同店住宅和非住宅业务表现、更新流动性和资产负债表信息等 [18][19] - 公司定义了一些关键术语，以提高披露的准确性和清晰度 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5月租金收取情况如何，与3月或去年同期相比如何？ - 目前5月租金收取情况与4月持平 [24] 问题2: 如何看待4月底拖欠租金的回收能力，以及如何与租户协商还款？ - 公司正在与租户进行沟通，以同理心和提醒义务的方式平衡，设置各种付款计划，并记录租户的财务困难情况 [27] 问题3: 增加的拖欠租金是否与地理位置或资产类型有关，是否已对部分租金进行延期处理？ - 西雅图和丹佛拖欠率最低，洛杉矶最高；高层和中层物业拖欠率低于郊区或花园式物业；大部分拖欠租金或增量拖欠租金已设置付款计划或延期支付，具体情况取决于各地紧急状态命令 [29] 问题4: 除了1100万美元拖欠租金外，是否还有其他租金延期支付情况？ - 疫情前租金延期支付情况非常罕见，疫情后情况有所变化；拖欠租金包括付款计划内的租金 [32][34] 问题5: 疫情导致的额外运营费用是多少，有多少被其他方面的节省抵消，未来费用粘性如何？ - 截至目前，因疫情产生约50万美元额外运营费用，部分被减少的加班费和周转费用抵消，但增加的垃圾处理费用又部分抵消了这些抵消项；预计未来清洁费用会增加，但整体费用可能低于预期 [37][40] 问题6: 目前资产处置和收购市场情况如何，是否会暂停再开发支出，开发项目是否有延迟？ - 目前市场交易活动较少；因租户和承包商的原因，再开发支出将暂停；开发项目延迟情况因地区而异，波士顿和纽约延迟较明显，华盛顿特区和南加州延迟较少 [42][44][46] 问题7: 0%续租率增长何时会完全反映在租金滚动中，如何看待新租赁增长的影响？ - 5月续租率可能在50 - 100个基点之间，6月可能实现零增长；新租赁增长可能会恶化至4%，但具体情况取决于市场需求 [50][53] 问题8: 4月至3月入住率下降130个基点的原因是什么，二季度入住率是否会继续恶化？ - 入住率下降是由于正常租约到期和部分租户因疫情提前终止租约；如果申请量和续租率继续改善，入住率可能会稳定或提高，但目前尚不确定 [61][57] 问题9: 如何看待公司高端客户群体在经济衰退中的表现？ - 公司认为其居民具有较高的技能和就业能力，受经济衰退影响较小 [63][64] 问题10: 流量和申请量哪个是春季和夏季租赁季节更重要的领先指标？ - 流量的改善很重要，同时要关注申请量的周环比变化；租赁旺季可能会推迟或变得平淡 [66][67] 问题11: 像洛杉矶这样拖欠率为8%的市场，合理的坏账假设是多少，何时能在财务报表中看到净短缺？ - 目前难以确定坏账比例，需在二季度进一步评估；预计要到2021年才能在财务报表中看到净短缺 [69][71] 问题12: 1100万美元拖欠租金主要是由于租户困难还是租户选择不支付？ - 难以区分，大部分租户与公司进行了沟通，希望延期支付租金；部分租户可能会从政府补贴中受益 [78][79] 问题13: 是否会对不同市场或细分市场逐步提高续租率，如何看待公司在新申请人市场中的份额？ - 会根据市场情况对不同市场和单元类型进行差异化定价；公司的成交率表明其在新申请人市场中获得了更多份额 [81][82][84] 问题14: 二季度是否难以将申请人转化为入住率，花园式物业拖欠率高于中高层物业的原因是什么，是否考虑对公寓进行改造以适应在家工作的需求，公司未来的投资策略是什么？ - 目前申请量的增加有助于平衡入住率，但仍需观察市场需求；花园式物业拖欠率高与租金收入比有关；公司正在考虑对公共区域进行改造以适应在家工作的需求；投资市场目前交易活动较少，公司将关注大城市和密集郊区的机会 [87][89][92][95] 问题15: 投资者对门户城市和丹佛等市场的情绪有何不同，未来资本化率可能会如何变化？ - 目前难以判断投资者对不同市场的情绪；预计公司优质物业的资本化率将更具韧性，未来可能会下降 [101][102][103] 问题16: 4月收取的97%租金是否包括入住率下降的影响，与9·11后的衰退相比，此次衰退有何不同？ - 97%的租金收取率可能低估了实际情况，因为3月入住率较高；与9·11后的衰退相比，公司目前的投资组合不同，难以直接比较 [107][110][112] 问题17: 租金延期和费用减少对同店收入有何影响，租户在付款计划或延期支付租金时是否会影响FFO和同店收入，是否提供信用卡支付租金的选项，有何趋势？ - 长期影响取决于坏账情况；租户在付款计划或延期支付租金时，只要预计可收回，仍会确认收入；公司允许租户用信用卡支付拖欠租金，并承担手续费，但目前金额不大 [114][117][121] 问题18: 如何解释高拖欠率与租户主动沟通之间的矛盾，纽约市场租户的情绪和预期如何？ - 公司认为拖欠率并不高，大部分租户重视信用并认可公司服务；纽约市场续租率提高，但新租户市场尚未反弹，需等待公共卫生危机缓解 [125][126][128] 问题19: 在提高入住率时，如何考虑租户信用质量，是否会降低信用标准？ - 目前不会改变租户审核标准，但如果市场需求发生变化，可能会重新评估 [134] 问题20: “租户失联”具体是什么意思，未来6 - 12个月为维持满入住率会降低租金多少，是否会恢复合并合资企业的披露？ - “租户失联”指公司联系租户但未得到回应；目前无法确定为维持入住率降低租金的幅度，需根据市场需求确定；合并合资企业的披露占比极小，10 - Q报告中有相关信息 [138][143][147] 问题21: 疫情后是否会改变年度租赁周期，短期租赁延期的租户是否需支付溢价，虚拟和无接触租赁是否会促使公司增加科技投资，租赁和运营方式会有哪些持久变化，是否会减少零售业务风险敞口，近期新租赁签约中60%在5月12日前入住的说法是否正确，租赁审批到入住的时间是否受疫情影响？ - 可能会对租赁周期进行微调，但目前尚不确定；3月15日以来租户可灵活选择租期且租金无增长；虚拟和无接触租赁加速了公司科技应用，未来将继续保留这些方式；公司将暂停部分智能家电投资；将继续减少零售业务风险敞口；是60%的申请在5月22日前入住，租赁行为未发生明显变化 [150][153][155][157][160] 问题22: 如何看待疫情后办公室使用与居住地点的相互作用，是否有机会在社区投资以满足企业需求，高密度高租金地区的入住率是否会进一步下降？ - 公司认为大城市仍具有吸引力，居民仍会选择居住在城市；公司正在考虑如何使公寓更适合居民长时间居住；目前需求已开始回升，大城市的文化和生活设施将逐渐恢复，预计入住率不会进一步下降 [164][165][170] 问题23: 如何解释公司花园式物业拖欠率高但股价却低于同行的现象？ - 公司认为其在疫情中表现良好，长期战略合理，相信投资者会逐渐认识到公司的价值 [174][175]

业绩总结 - 2020年同店收入增长预期在2.3%至3.3%之间，主要受续租率增长4.7%驱动[3] - 2020年同店净营业收入（NOI）增长预期在1.5%至3.5%之间，预计同店费用增长在3.0%至4.0%之间[31] - 2020年预计通过运营举措为同店净营业收入带来500万美元的收益，2021年完全实施后预计收益为1500万美元[31] - 目前同店出租率为96.5%[36] - 2020年预计新租赁增长为1.1%，物理入住率为96.8%[94] - 2020年续租率预计增长4.6%[83] - 2020年预计每股分红为1.50美元，年化分红收益率为3%[16] 用户数据 - 2019年EQR居民的平均家庭收入为$256,907，平均月租为$3,812，占收入的17.8%[95] - 2019年EQR居民的平均家庭收入为120,082美元，平均月租为2,285美元，占收入的22.8%[149] - 波士顿市场的家庭收入增长率为6.0%，失业率为2.7%[92] - 纽约市场的家庭收入增长率为7.5%，失业率为1.6%[99] - 华盛顿D.C.市场的家庭收入为$102,000，房价中位数为$440,000，房价收入比为4.3倍[105] - 旧金山市场的家庭收入为$134,885，平均月租为$2,097，占收入的18.7%[115] 市场扩张与投资 - 2020年预计开发项目投资在5亿至6.5亿美元之间[43] - 2020年计划在厨房和浴室翻新上投资约5000万美元，预计回报率为高单位数[47] - 2020年将继续投资约1500万美元于可持续发展项目，预计收益率超过20%[50] - 自2015年初以来，已出售约36,000个公寓单元，交易总额为95亿美元，产生无杠杆内部收益率为11.5%[39] 财务健康 - 目前净债务与正常化EBITDA比率为5.1倍，保持强劲的流动性[37] - 公司在公寓REIT行业中拥有最高密度和最佳位置的投资组合，69%的NOI来自中高层物业[1] 可持续发展与新技术 - 截至2018年底，公司已将能源消耗减少了11.6%，目标是到2021年减少15%[181] - 截至2018年底，公司已将水消耗减少了8.3%，目标是到2021年减少10%[181] - 截至2018年底，公司已将温室气体排放减少了23.3%，目标是到2021年减少25%[181] - 投资于照明系统每年为公司改善了600万美元的底线[185] - 智能灌溉系统在相关物业中减少了28%的灌溉水使用[185] 其他信息 - 公司在2019年GRESB评估中获得了80.5的评分，超过行业平均72.0[186] - 公司在四个市场被评为顶级工作场所，并在2019年Glassdoor排名中位列第43位[188]

公司基本信息 - 截至2019年12月31日，公司拥有约2700名员工[20] - 截至2019年12月31日，EQR拥有ERPOP约96.4%的所有权权益[19] - 公司专注于收购、开发和管理位于城市和高密度郊区社区的租赁公寓物业[18] 市场需求情况 - 千禧一代约7800万人，是租房需求的主要驱动力[27] - Z世代超过7000万人，对租房市场有潜在需求[27] - 婴儿潮一代超过7600万人，有转向公寓租赁的趋势[27] 公司融资与债券情况 - 公司在2018年发行了4亿美元的10年期4.15%无担保“绿色”债券[36] 公司荣誉 - 公司在2019年被评为美国大公司中100个最佳工作场所之一，在总榜单中排名前50，是房地产公司中评分最高的[33] 公司经营策略 - 公司通过平衡当前现金流和长期资本增值来实现风险调整后的总回报最大化[26] - 公司通过定制定价系统和标准化采购系统来控制成本和提高收入[29] 公司面临的竞争与运营风险 - 公司面临来自其他住宅物业的竞争，可能影响续租和新租，对运营结果产生重大影响[45] - 未能产生足够收入会限制公司支付融资款项和向证券持有人分配的能力，租金收入下降会影响现金流[46] - 公寓租赁期限短，使公司更快受到市场租金下降影响，导致收入更不稳定[47] - 公司物业地理集中，若主要沿海市场或特定子市场受不利影响，运营结果将受更大冲击[49][50] - 新收购、开发和翻新项目可能无法达到预期，公司可能高估收入或低估成本[51] 资本市场与融资风险 - 资本市场的混乱可能增加公司债务和股权融资成本，影响收购和处置物业的能力，还可能导致证券价格下跌[59] - 公司面临利率上升风险，会增加利息支出和现有债务再融资成本[61] - 现金流不足会影响公司偿还现有债务和再融资能力，若债务有担保，抵押持有人可能对物业进行止赎[62] - 公司信用评级大幅下调会增加借款成本，影响借款能力，可能限制进入商业票据市场或获取资本的途径[64] 人员依赖风险 - 公司依赖关键人员，若他们离职，业务、运营结果和财务状况可能受到不利影响[70] REIT相关规定 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括股息支付扣除和净资本利得），否则将面临4%的不可扣除消费税，若未达90%要求将不再按REIT征税[91][96] - 公司资产需大幅由房地产资产构成，总收入需主要来自租金等房地产或被动相关来源，以符合REIT资格[91] - 公司禁止单一股东持有超过5%的普通股或优先股（按数量或价值较低者计算），以维持REIT资格[97] - 处置作为库存或主要用于销售的资产所获收益需缴纳100%的惩罚性税[94] 法规政策影响 - 2019年6月纽约州颁布《2019年住房稳定与租户保护法》，10月加利福尼亚州颁布《2019年租户保护法》，租金控制法规可能影响公司运营和房产价值[86] 公司其他风险 - 公司网络安全措施无法确保防止网络事件，网络责任保险可能不足以应对网络事件[75] - 公司面临诉讼风险，不利的诉讼结果可能对财务状况产生重大影响[76] - 公司保险政策有高额免赔额和自保留存，可能面临未保险损失，且额外的多次事故保险未来可能无法获得或条件不合理[78] - 公司地震保险政策有高额免赔额，地震可能对财务状况产生重大负面影响[80] - 公司恐怖主义保险不涵盖核、生物和化学攻击造成的损失，恐怖袭击可能导致收入和资本损失[81] 公司股息与股东相关规定 - 公司可限制向股东支付的现金股息为总股息的20%[99] - 马里兰州法律禁止与拥有公司10%以上投票权的股东进行“业务合并”，禁令为期5年，之后需超级多数股东投票批准[100] - 公司董事会已选择不受涉及Sam Zell及其某些关联方的业务合并限制[100] 利率市场风险及相关财务数据 - 公司面临利率变动带来的市场风险，主要来自债务再融资、浮动利率债务和衍生品工具[224] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司总可变利率债务分别为14亿美元，占总债务的15.3%和16.4%[226] - 若2019年和2018年利率提高100个基点，公司年利息费用将分别增加1380万美元和1450万美元[226] - 截至2019年12月31日，公司未偿还固定利率债务为77亿美元，占总债务的84.7%，估计公允价值为82亿美元[227] - 若2019年12月31日利率降低100个基点，固定利率债务估计公允价值将增加约6.644亿美元[227] - 截至2019年12月31日公司无未偿还衍生品工具，2018年12月31日衍生品工具净负债公允价值约为1010万美元[228] - 若2018年12月31日利率降低27个基点，衍生品负债将增加约1130万美元[228]