股份情况 - 截至2025年8月31日，公司已发行股份总数为13,505,971,218，较上月无增减[2] - 本月内已发行股份（不包括库存股份）及库存股份总额增减均为0普通股[5] 期权计划 - 行使价3.99港元的股票期权计划，上月底98,724,000已失效，本月减少450,000，月底结存98,274,000[3] - 行使价4.58港元的股票期权计划，上月底及本月底结存均为2,000,000[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3]

投资评级 - 首次给予买入-A投资评级 6个月目标价2 1港元[5][7] 核心观点 - 公司聚焦核心城市战略驱动销售增长 2025年上半年销售金额同比增长20%至534亿元 住宅平均签约单价提升至2 6万元/平方米[1] - 运营效率显著提升 新项目首开周期缩短至4 8个月 开盘去化率达81% 经营现金流回正周期11 4个月[1] - 财务结构持续优化 融资成本创新低 上半年新增融资平均成本2 70% 较2024年底显著下降[4] - 预计2025-2027年收入增速分别为8 4%/5 1%/0 4% 净利润增速分别为6 6%/19 9%/16 2%[5] 销售表现 - 2025年上半年销售金额534亿元 同比增长20% 其中74 5%来自前十核心城市[1] - 上海和北京销售贡献超三成 分别为93 6亿元和88 1亿元[1] - 新获取项目82%将在2025年二至四季度入市 支撑销售规模逆势增长[2] 土地获取 - 上半年新增16个项目 总计容建筑面积145万平方米 总地价492亿元 权益地价222亿元[2] - 拿地全部位于一二线城市 其中北京上海投资占比达66%[2] - 项目推盘节奏紧凑 平均首开周期4 8个月 全部实现6个月内开盘[1] 财务业绩 - 上半年总收入251 1亿元 同比增长14% 其中物业开发收入200 4亿元(同比增长17%) 物业服务收入17 8亿元(同比增长20%) 物业租赁收入8 1亿元(毛利率79%)[3] - 含投资物业公允价值损益利润10 9亿元(同比增长8%) 不含该部分利润11 2亿元(同比增长2%)[3] - 截至6月末总债务1233亿元 开发贷/经营贷占比提升至41% 外币债务占比下降至21%[4] 融资情况 - 成功发行低利率债券如"25金茂投资MTN001"成本2 30% 较往期压降109个基点[4] - 债务期限结构均衡 一年内到期债务占比22 3%[4] - 上半年境内外新增融资平均成本2 70% 较2024年底显著下降[4] 估值水平 - 当前股价对应2025年市净率0 3倍 低于恒生地产建筑业成分股平均0 66倍[5] - 目标价2 1港元相当于2025年扣除永续债后0 66倍市净率[5] - 当前股价1 52港元 总市值205 29亿港元[7] 财务预测 - 预计2025年主营收入640 11亿元(同比增长8 4%) 净利润7 48亿元(同比增长6 6%)[5][10] - 预计2026年收入672 72亿元(同比增长5 1%) 净利润8 96亿元(同比增长19 9%)[5][10] - 预计2027年收入675 72亿元(同比增长0 4%) 净利润10 42亿元(同比增长16 2%)[5][10]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入251亿元，同比增长13.34% [1] - 归母净利润10.9亿元（剔除投资物业公平值损益后11.23亿元），同比增长7.93% [1] - 签约销售金额534亿元，同比增长20%，增速在TOP10房企中排名第一 [1][3] - 整体毛利率达16.2%，较2024年提升1.6个百分点 [3] 销售与行业地位 - 成功跻身房地产行业销售规模TOP10 [1] - 行业TOP10房企销售额整体下降约14%，但公司逆势增长20% [3] - 104家内房企业中仅20家实现营收与净利润双增长，其中收入超100亿元的大型房企仅3家 [3] 财务优化与成本控制 - 新增融资成本降至2.7%，负债结构持续优化（降低短期及境外负债，增加长期及境内负债） [4] - 2024年管理费用同比下降15.9%，2025年进一步压降5% [3] - 2025年上半年销售费用同比下降15%，财务费用同步下降 [3] 战略与投资布局 - 聚焦一二线核心城市（如北京、上海、杭州、成都），2024年后新增项目均位于核心地段 [6] - 2025年上半年获取16个项目，一二线城市土储占比达88% [6][9] - 新项目平均毛利率接近20%，销量兑现率132%，销售价格达成率104% [6] 产品与品牌竞争力 - 高端产品线“金茂府”成为科技住宅代名词，已迭代至3.0版本 [7] - 2024年推出“金玉满堂”产品线，新项目开盘平均去化率达81% [7] - 品牌力支撑核心城市战略，形成高去化率-现金流回正-盈利能力提升的正向循环 [6][7] 行业趋势与格局 - 行业集中度持续提升：TOP10房企销售额占比达48.7%（同比+0.5pct），TOP20占比64.8%（同比+0.8pct） [8] - 核心城市土地市场火热，三四线城市去化艰难，头部房企在拿地与销售端优势明显 [8][9] - 消费者对交付安全与品质要求提升，加速行业洗牌与资源向高能级城市集中 [8] 未来展望 - 目标将经营性现金流回正周期缩短至10个月，实现资金快速再投入 [6] - 计划用2-3年时间根本性提升报表质量，业绩稳中有升 [10] - 花旗银行预测2025-2027年将开启增长周期 [10]

股息派发安排 - 公司将于2025年10月31日派发中期股息 [1] - 派息对应期间为截至2025年6月30日止6个月 [1] - 每股派息金额为0.03港元 [1]

股息派发计划 - 公司将于2025年10月31日派发中期股息 [1] - 派息基准期为截至2025年6月30日止6个月 [1] - 每股派息金额为0.03港元 [1]

第 1 頁 共 2 頁 v 1.1.1 | 股息派發日 | 2025年10月31日 | | --- | --- | | 股份過戶登記處及其地址 | 香港中央證券登記有限公司 | | 皇后大道東183號 | | | 合和中心 | | | 17樓1712-1716號舖 | | | 灣仔 | | | 香港 | | | 代扣所得稅信息 | | | 股息所涉及的代扣所得稅 | 不適用 | | 發行人所發行上市權證/可轉換債券的相關信息 | | | 發行人所發行上市權證/可轉換債券 | 不適用 | | 其他信息 | | | 其他信息 | 不適用 | | 發行人董事 | | | 本公司董事為執行董事陶天海先生（主席）、張輝先生及喬曉潔女士；非執行董事崔焱先生、劉文先生、陳一江先生及王葳女士； | | | 以及獨立非執行董事劉峰先生、孫文德先生、高世斌先生及鍾偉先生。 | | EF003 免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | --- ...

股息分配 - 公司拟派中期股息每股3港仙[3] - 公司将向股东提供以股代息选择权[3] 时间安排 - 2025年9月17日至9月19日暂停办理股份过户登记手续[3] - 股东最迟须于2025年9月16日下午4时30分前办理过户登记以收取股息[3] - 中期股息预期于2025年10月31日或之前支付[3]

港股内房股市场表现 - 中国金茂股价上涨4.11%至1.520港元 新城发展上涨3.63%至2.570港元 融创中国上涨2.63%至1.560港元 [1] - 龙湖集团上涨2.46%至10.840港元 中国海外发展上涨2.30%至14.230港元 华润置地上涨1.77%至31.100港元 [1] - 万科企业上涨1.69%至5.400港元 富力地产上涨1.35%至0.750港元 碧桂园上涨1.15%至0.440港元 [1] 房地产政策动态 - 北京与上海于8月陆续放松房地产限购政策 标志着全国住房限购政策整体淡出迈出重要一步 [1] - 地产研究者表示若楼市表现持续疲弱 相关城市将继续推进限购调减步伐 [1] - 中指研究院认为9月为地产政策密集出台期 在"止跌回稳"目标下新一轮支持政策有望加快推出 [1] 行业趋势与预期 - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1] - 房地产行业进入"金九银十"营销旺季 房企预计在核心城市加快推盘节奏 [1] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 绿城中国上涨1.02%至9.860港元 越秀地产上涨0.61%至4.970港元 [1]

核心业绩表现 - 2025年1-6月实现营业收入251亿元，同比增长14% [1] - 同期归母净利润达10.9亿元，同比增长8% [1] - 派发中期股息每股3港仙，计划于2025年10月31日前派发 [1] 销售表现与行业地位 - 销售签约金额533.5亿元，较2024年同期445.4亿元增长约20% [1] - 行业排名从2024年第12名提升至第9名，首次进入行业前十 [1] - 通过"金玉满堂"系列产品实现品质驱动，在行业整体下行背景下走出独立行情 [1] 经营效率优化 - 管理费用降至12.2亿元（2024年同期12.9亿元），管理费用率从5.8%降至4.8% [2] - 销售费用降至8.3亿元（2024年同期9.8亿元），销售费用率从4.5%降至3.3% [2] - 通过组织变革调整为"总部-地区公司"两级管控，提升决策效率 [2] 融资结构与成本 - 有息负债1233亿元，同比下降4.7%，其中短期债务占比22.3% [3] - 利息开支总额32.6亿元（2024年同期35.5亿元） [3] - 2025年2月发行17亿元公司债（票面利率2.79%），3月发行16亿元公司债（票面利率2.93%） [3] 盈利预测与估值 - 上调2025-2027年归母净利润预测至12.2亿元、13.3亿元、14.6亿元（原预测11.3/12.7/14.0亿元） [3] - 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为14.6倍、13.4倍、12.2倍 [3]

财务表现 - 2025年上半年营收251.13亿元同比提升14% 主要受物业开发及金茂服务收入增长驱动[1] - 土地及物业开发营收200.41亿元同比提升17% 金茂服务营收17.83亿元同比提升20%[1] - 扣非归母净利润11.23亿元同比小幅提升2% 主因营销费用减少15%及管理费用减少5%[1] 销售与产品战略 - 全口径销售金额533.5亿元同比提升16.36% 较2024年446.2亿元显著增长[1] - 销售排名提升三位至全国第9 首次跻身行业前十[1] - 通过升级"金玉满堂"产品线在北京、上海、西安等重点城市发力[1] 土地储备与拓展 - 新增16宗土地包括上海虹口、北京朝阳等核心区域 计容建筑面积超145万方[2] - 全口径新增货值749亿元位列全国第三 权益口径新增货值403亿元 均超2024年全年水平[2] - 持有未销售面积2681万平米 可支持未来销售需求[2] 融资与资金管理 - 发行交易所公司债53亿元 票面利率区间2.38%-2.93% 期限2+2年[2] - 发行无担保中期票据20亿元 票面利率2.30% 期限3年[2] - 利息开支32.56亿元同比减少8% 资本化利息20.42亿元同比减少10%[2] 资产优化 - 以7.81亿元价格出让湖州南太湖4宗土地予地方政府 实现土地收储探索[1]