财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，本季度FFO每股略有下降，主要因与2019年货架注册到期和预付ATM费用相关的一次性费用 [21][22] - 2022年第一季度同店现金租金较2021年第一季度增长2.5%，第一季度总运营收入为3550万美元，运营费用为2570万美元，2021年同期运营收入为3470万美元，运营费用为2690万美元 [23][24] - 截至季度末，公司总资产增加超1100万美元，债务与总资产比率降至44.6%，已连续10年降低该杠杆指标，预计距离目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 债务方面，61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年到期贷款7900万美元，2023年到期贷款6400万美元，季度末循环信贷借款余额为3460万美元 [27] - 2022年第一季度通过普通股销售净筹集2030万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元，截至目前，公司现金约440万美元，信贷额度可用余额为2170万美元 [28][29] - 截至3月31日，机构持股比例增至49.6%，普通股股息为每股每季度37.62美分，即每年1.5048美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为21.37美元，股息收益率约为7% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年第一季度收购北卡罗来纳州威尔克斯伯勒8万平方英尺工业设施，价格740万美元，剩余租期12.7年；收购俄克拉荷马城5.6万平方英尺工业设施，价格590万美元，剩余租期7年；季度后又收购阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰两处共260719平方英尺工业设施，价格1930万美元，剩余租期11.4年 [6][7][14] - 办公室业务方面，续签并延长阿拉巴马州万斯市梅赛德斯 - 奔驰装配厂12.74万平方英尺工业设施租约至2032年12月；续签并延长俄亥俄州新奥尔巴尼5.09万平方英尺办公设施租约至2037年3月；续签并延长明尼阿波利斯都会区7.396万平方英尺办公租约至2028年7月 [6] - 截至3月31日，资产管理团队续签并延长近25.8万平方英尺租约，租户加权平均租期10.6年，年化直线租金总计290万美元 [9] - 2022年到期租约占比4.2%，公司认为该比例可控，有助于通过扩大投资组合实现租金收入增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场方面，2021年所有物业类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，今年所有物业类型价格上涨约23%，工业价格上涨29.2%，全国工业空置率约3% - 4%，2021年全年及2022年第一季度每季度净吸纳量超1亿平方英尺，目前在建面积超5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [15][16] - 办公市场方面，2021年第四季度需求增加，但租金下降，房东优惠增加，净吸纳量总计1870万平方英尺，整体空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，也是过去六个季度以来首次实现正吸纳量，全国范围内有大量转租空间未计入空置率，截至2021年底，在建面积约9000万平方英尺 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是增加投资组合中工业资产的配置，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，继续专注于5万 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租项目为主 [8][9] - 持续进行资本循环，利用出售资产所得资金收购工业资产，提升2022年及未来的运营表现 [10] - 市场上收购候选项目挂牌活动减少，投资销售经纪人表示各物业类型的收购候选项目数量下降，公司持续监测市场，关注债务利率上升是否会导致资本化率扩大 [18] - 公司收购团队寻求优质信用租户，资产管理人员积极管理公司物业以实现价值最大化，公司处于中间市场业务，租户面临疫情、通胀和供应链中断等挑战 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀是当前市场最大问题，但公司资产为硬资产，在通胀环境下表现较好，公司股息收益率约7%，能为投资者提供一定回报 [33] - 公司团队表现出色，在疫情期间有效管理物业，收购团队持续寻找优质收购项目，资产管理人员积极提升物业价值，公司资产基础良好，有能力应对通胀 [35][36] - 对于2022年FFO每股目标，公司希望实现1.5% - 3%的增长，基于收购项目储备、续约和再租赁活动，有望达成该目标 [69] 其他重要信息 - 自2021年7月以来，公司收购活动稳定，平均每月投资1000万美元，平均资本化率为6.8%，自2019年以来收购总额接近4亿美元，均为工业资产，工业资产占比从32%提升至51% [8] - 公司租金收取情况良好，2022年第一季度和4月现金租金收取率均为100%，2021年合同租金收取率为100% [11] - 自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8% [43] - 公司目前收购候选项目储备约3.1亿美元，涉及19处工业物业，其中1处价值1880万美元处于尽职调查阶段，6处价值1.04亿美元处于意向书阶段，其余处于初步审查阶段 [19] - 自2022年7月1日起，Buzz Cooper将担任公司总裁，Bob Cutlip于6月30日退休，但仍会参与公司交易事务 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度已完成收购的两个物业组合的资本化率是多少，收购储备项目的大致资本化率是多少？ - 昨日完成收购的项目直线资本化率为6.7%，自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8%，市场上港口和热门地区资本化率有压缩，公司在二级市场寻找长期售后回租交易，目标平均资本化率在6%以上 [41][43][44] 问题2: 资产类别是否会免受近期利率上升的影响？ - 租金正在上涨，历史上租金涨幅为1.5% - 2%，现在已升至2.5% - 3%，公司认为仍能获得良好回报 [46] 问题3: 近期交易是否来自信贷额度，未来交易的融资利率和期限预计如何？ - 近期交易采用抵押贷款，未来抵押贷款利率可能在4%多到5%出头，期限可能为5 - 7年 [47][48][49] 问题4: 第一季度接近6000万美元意向书阶段的收购项目是否因市场动荡或利率上升而重新考虑或重新谈判，这些项目进展如何？ - 目前有6处价值超1.04亿美元的物业处于意向书阶段，公司对这些项目有信心，传统上意向书阶段项目的成交率为三分之一到50%，若利率大幅上升，公司会因依赖资本成本利润率而放弃项目 [56][57] 问题5: 基于目前市场情况，2022年收购计划是否会更倾向于下半年，是否仍有信心完成1.4亿美元的收购目标？ - 公司有信心完成1.2亿 - 1.4亿美元的收购目标，第一季度部分项目推迟到第二季度，目前相关方已恢复推进项目 [59] 问题6: 请更新通用汽车离开后又返回的奥斯汀资产情况？ - 公司正在与潜在租户沟通，市场上有特斯拉可能迁至奥斯汀的传言，当地有大量A级开发项目，虽非直接竞争但市场活跃，公司正投入资金将物业改造为多租户并配备设施，以提高出租率 [61][62] 问题7: 2022年即将到期的租约情况如何？ - 资产管理团队积极寻找租户或考虑处置资产，犹他州一处物业6月30日到期，有几个潜在客户但暂无确定意向；南卡罗来纳州的物业有两个政府性质的潜在客户，正在洽谈中 [64] 问题8: 投资者应如何看待2022年FFO每股表现，是否会有中个位数增长？ - 公司目标是FFO每股每年增长1.5% - 3%，基于收购储备和续约活动，预计今年能实现该目标 [69] 问题9: 随着利率上升，资本化率是否会上升，是否有买家退出市场？ - 部分门户市场、港口等地出现资本化率压缩，公司预计目标物业和地区的资本化率有望改善，可能会有买家暂停交易 [70][71] 问题10: 近期市场波动和利率上升是否影响投资者对F系列优先股的兴趣？ - 投资者对F系列优先股的兴趣保持稳定 [76]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，公司总资产约为12亿美元，投资于131个物业[30] - 第一季度公司生成的FFO和核心FFO分别为1510万美元和1530万美元，每股摊薄收益为0.39美元和0.40美元[37] - 第一季度的总运营收入为3553.1万美元，较2021年同期的3467.7万美元增长了2.5%[62] - 第一季度的净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元显著增长[62] - 截至2022年3月31日，净收入为3,391,000美元，相较于2021年3月31日的3,076,000美元增长了10.3%[64] - 基本每股FFO（基金运营收入）为0.39美元，与2021年同期持平[64] - 核心FFO每股基本为0.40美元，较2021年同期的0.42美元下降了4.8%[64] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司的净总债务为7.05亿美元，占总资产的44.6%[31] - 截至2022年3月31日，总负债为769,578,000美元，较2021年12月31日的770,529,000美元下降了0.12%[65] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为960万美元，较2021年12月31日的7,956,000美元增长了20.5%[65] - 公司的杠杆比率为52%，低于60%的阈值[79] - 固定费用覆盖比率为1.88，高于1.50的要求[79] 物业与租赁 - 截至2022年3月31日，公司的物业平均剩余租期为7.1年，整体出租率为97.0%[31] - 当前的物业组合中，97.0%的占用率，且从未低于95%[89] - 2022年到期的租金中，4.2%为年化直线租金到期[119] - 2026年到期的租金中，12.2%为年化直线租金到期[120] - 2027年到期的租金中，14.1%为年化直线租金到期[120] 资本运作 - 公司在第一季度收购了两处物业，分别为位于北卡罗来纳州的8万平方英尺物业，购入价740万美元，剩余租期为12.7年；以及位于俄克拉荷马州的5.6万平方英尺物业，购入价590万美元，剩余租期为7.0年[40] - 第一季度公司通过ATM计划发行普通股获得净收益2030万美元，并通过发行F系列优先股获得净收益140万美元[46] - 截至2022年3月31日，普通股和非控制OP单位的加权平均股份为38,159,647股，较2021年同期的36,214,406股增长了5.4%[64] - 2022年3月31日的总股东权益为213,262,000美元，较2021年12月31日的201,303,000美元增长了5.0%[65] 未来展望 - 2022年到2028年间的计划债务到期情况显示，2023年到期的债务为64,258千美元，2024年为38,514千美元，2025年为31,844千美元，2026年为45,546千美元，2027年为81,387千美元，2028年为30,417千美元[77] - 合同抵押贷款应付总额为449,289千美元，平均利率为4.19%[77]

根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一主题进行分组。归类结果如下： 物业组合规模与空置情况 - 截至2022年5月4日，公司拥有133处房产，总计1660万平方英尺可出租面积，入住率为97.2%[96] - 截至2022年3月31日，空置空间占总面积的3.0，年持有成本约为360万美元[108] 租赁结构与租期 - 投资组合的平均剩余租期为7.1年，抵押债务的加权平均剩余期限为3.7年，加权平均利率为4.11%[96] - 2022年租约到期部分占租赁收入的4.2%[109] - 自2019年初以来，物业收购总额近3.75亿美元，当前加权平均租期为10.6年[109] - 2022年第一季度最大租户仅占总租赁收入的4.4%[123] 物业收购活动 - 2022年第一季度收购两处工业地产，总价1346.3万美元，年化GAAP固定租赁付款为87.6万美元[111] - 2022年5月4日收购一处260,719平方英尺的物业组合，价格为1930万美元，剩余租期11.4年[111] 租赁签约活动 - 2022年第一季度及之后签署四份租约，总面积为257,978平方英尺，年化GAAP固定租赁付款为285.6万美元[112] 债务融资与再融资活动 - 2022年4月27日为一笔1480万美元的到期债务进行再融资，新票据金额1500万美元，利率为SOFR + 2.50%[114] - 2022年5月4日发行1000万美元固定利率债务，期限5.0年，利率4.0%[115] - 截至2022年3月31日，公司拥有52笔抵押票据应付，总本金金额为4.494亿美元，加权平均利率为4.19%，剩余加权平均到期期限为3.7年[154] - 2022年剩余期间到期的抵押债务本金为1.017亿美元，2023年到期的为7270万美元[155] - 截至2022年3月31日，信贷安排项下未偿还金额为2.596亿美元，加权平均利率约为2.35%[162] 股权融资活动 - 普通股ATM计划在2022年第一季度售出90万股，筹集净收益2030万美元[116] - 截至2022年3月31日，普通股ATM计划剩余发行能力为4700万美元[116] - 2022年第一季度售出62,883股F系列优先股，筹集净收益140万美元[119] - 截至2022年3月31日，F系列优先股剩余发行能力为6.243亿美元[119] - 2022年第一季度通过普通股ATM计划筹集净收益2030万美元，每股净加权平均价格为21.51美元[150] 注册声明与发行能力 - 2019年通用货架注册声明允许发行最多5亿美元证券，已于2022年2月13日到期[117] - 2020年通用货架注册声明允许发行最多8亿美元证券，其中6.365亿美元预留用于F系列优先股，6300万美元预留用于普通股ATM计划[118] - 截至2022年3月31日，公司根据2020年通用货架可发行证券总额为6.718亿美元[118] - 截至2022年5月4日，公司可通过2020年通用储架发行筹集高达6.693亿美元的额外股权资本，其中4500万美元预留用于普通股ATM计划，6.238亿美元预留用于F系列优先股销售[153] 运营合伙单位与股东结构 - 公司持有运营合伙单位约99.3%的权益，2022年第一季度赎回246,039个OP单位以换取等量普通股[120] 租赁收入行业构成 - 2022年第一季度总租赁收入为3553.1万美元，按行业分类前三大为电信（15.8%）、汽车（13.0%）和多元化/综合服务（12.8%）[123] 投资组合收益率 - 公司总投资组合加权平均收益率截至2022年3月31日为7.4%，低于2021年同期的8.1%[135] 收入与利润表现 - 2022年第一季度租赁收入为3553.1万美元，较2021年同期的3467.7万美元增长85.4万美元，增幅2.5%[136] - 2022年第一季度净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元大幅增长8823.7%[136] - 2022年第一季度净收入为339.1万美元，较2021年同期的3.8万美元大幅增长[172] 股东应占净收入 - 2022年第一季度归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净收入为32.4万美元，而2021年同期为净亏损299.6万美元，改善332万美元[136] 运营资金指标（FFO） - 2022年第一季度基本FFO为1501.3万美元，较2021年同期的1459.6万美元增长41.7万美元，增幅2.9%[136] - 2022年第一季度基本FFO为1,501.3万美元，摊薄后FFO为1,512.9万美元，基本和摊薄每股FFO均为0.39美元[172] 同店与收购物业收入表现 - 同店物业租赁收入在2022年第一季度为3016.3万美元，较2021年同期的2925.8万美元下降90.5万美元，降幅3.0%[138] - 收购及处置物业的租赁收入在2022年第一季度为52.8万美元，较2021年同期的184.2万美元大幅增长131.4万美元，增幅248.9%[138] 流动性状况 - 截至2022年3月31日，公司可用流动性为3520万美元，包括960万美元现金及现金等价物和2560万美元信贷额度下的可用借款能力[147] - 截至2022年5月4日，公司信贷额度下的可用借款能力下降至2170万美元[147] 利息费用 - 2022年第一季度利息费用为658.6万美元，较2021年同期的716.4万美元减少57.8万美元，降幅8.1%[136][143] 现金流活动 - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1720万美元，较2021年同期的1690万美元有所增加[156] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为1760万美元，主要用于两处物业收购和资本性改善[157] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为190万美元，主要包括发行2220万美元普通股和优先股，以及偿还350万美元抵押债务[158] 合同与债务义务 - 截至2022年3月31日，公司合同义务总额为80.1416亿美元，其中一年内到期的为14.7791亿美元[164] - 债务义务总额为7.08956亿美元，相关利息义务为7519.9万美元[164] 利率风险与对冲 - 公司抵押贷款债务的公允价值为4.408亿美元，利率变动1个百分点将导致其公允价值减少1260万美元或增加1340万美元[177] - 若一个月期LIBOR上升1%，公司年度利息费用将增加279.5万美元，净收入相应减少279.5万美元[176] - 若一个月期LIBOR上升3%，公司年度净收入将减少574万美元[176] - 公司的有效平均LIBOR为0.45%[175] - 公司已使用利率上限合约和利率互换等衍生工具来管理可变利率债务的风险[173] - 截至2022年3月31日，公司信贷安排项下的未偿还金额近似于公允价值[178] 股息分配 - 2022年第一季度宣布的普通股及非控股OP单位每股股息为0.37620美元[172] 内部控制 - 公司披露控制和程序以及财务报告内部控制截至2022年3月31日均被评估为有效[181][182]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO均为每股0.40美元，2020年第四季度分别为每股0.37美元和0.38美元 [28] - 2021年全年，经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股1.60美元和1.57美元，2020年全年分别为每股1.56美元和1.57美元 [28] - 2021年全年同店现金租金较2020年全年增长3.2% [28] - 2021年第四季度总运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元，2020年同期运营收入为3290万美元，运营费用为2470万美元 [29] - 过去六年公司将杠杆率（总负债与总资产之比）降低了超过20%，降至45.5%，距离目标杠杆率还有1% - 2% [29] - 截至2022年，公司债务中61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年和2023年到期贷款分别为9500万美元和6500万美元 [31] - 截至季度末，公司循环借款余额为3360万美元 [31] - 2021年全年通过普通股销售净筹集3660万美元，第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元 [32][81] - 截至2021年12月31日，机构持股比例增至50.5% [34] - 公司将普通股股息提高至每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元，股票分销收益率为6.97% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年第四季度至2022年1月31日，公司收购3处工业设施，分别位于北卡罗来纳州门罗、佐治亚州亚特兰大、田纳西州克罗斯维尔，总投资5380万美元，GAAP资本化率分别为5.7%、7.3%、6.5% [7] - 2021年第三和第四季度工业投资总额达8050万美元，GAAP资本化率为6.85%，全年投资近1亿美元，平均GAAP资本化率为7%，加权平均租赁期限为13.4年 [9] - 自2019年以来工业收购额接近4亿美元，工业资产占比从33%增至51%，近期目标是在未来12 - 18个月内达到60% [10] 租赁业务 - 2021年全年公司资产团队完成15笔租赁交易，涉及面积160万平方英尺，覆盖15个租户，平均加权租赁期限为7.7年，租户改善津贴为每平方英尺2.92美元，年化直线租金总计1360万美元，直线租金增长约7% [11] - 2022年到期租赁占比4.3%，公司认为可管理，将继续通过扩大投资组合实现租金增长 [14] - 2021年第四季度和全年租金收取率均为100% [15] 各个市场数据和关键指标变化 整体房地产市场 - 2021年所有房地产类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，所有房地产价格上涨22.9% [21] 工业市场 - 工业整体活动强劲，空置率在4% - 4.5%之间，季度净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [22] 办公市场 - 2021年第四季度办公市场需求增加，净吸纳量为1870万平方英尺，空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，在建面积近1亿平方英尺 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注工业收购，提高工业资产在投资组合中的占比，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [10] - 公司注重租户质量，以租户为导向进行投资，寻求优质信用租户 [38] - 公司资产团队积极管理现有物业，通过续租、扩租等方式提高物业价值和租金收入 [11] - 公司计划每年处置1500万 - 2000万美元非核心资产，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会更高 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情、通胀、供应链中断等因素影响，但公司租户仍按时支付租金，公司对租户和投资组合表现满意 [15][40] - 市场上投资销售房源增加，公司收购机会增多，目前收购管道约3.5亿美元，涉及17处房产，团队对未来增长有信心 [25][26] - 公司认为当前市场条件下，收购和租赁业务表现良好，有能力追求增长机会 [26] 其他重要信息 - 公司首席投资官Buzz Cooper于2022年1月11日晋升为联合总裁，原联合总裁Bob Cutlip计划于2022年6月30日左右退休 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前收购管道情况如何，2022年收购预期怎样？ - 目前有3200万美元处于尽职调查阶段，1.08亿美元处于意向书阶段，预计未来30天内约三分之一意向书项目将转化为合同 [43] - 从过去两个季度表现看，年化收购额约1.6亿美元，预计2022年收购额将超过1.2亿美元，但如果利率大幅上升，会采取保守策略 [44] 问题2: 今年公司对资产处置的规划是怎样的？ - 公司希望将每年资产处置金额限制在1500万 - 2000万美元，但如果有能带来显著资本收益的机会，处置金额可能会超过2000万美元 [48] 问题3: 如何看待奥斯汀办公资产目前的情况？ - 该资产已出租超过一半面积，租金收入约为前租户的90%，近期市场兴趣有所增加，公司租赁团队积极寻找租户，对其未来出租情况有信心 [50][51][53] 问题4: 第四季度普通股和优先股发行情况如何？ - 2021年第四季度通过ATM计划出售股权净收益为1240万美元，占全年3660万美元的一部分 [81] 问题5: 收购管道中潜在收购项目的资本化率前景如何？ - 长期和短期来看，工业项目初始资本化率在5.25% - 6%之间，办公项目比工业项目高50 - 75个基点，预计与2021年水平相近 [63] - 公司会确保收购项目资本化率比资本成本高50 - 75个基点 [68] 问题6: 除奥斯汀资产外，现有投资组合中剩余空置物业的出租或出售前景如何？ - 今年有3处物业租约到期，其中一处正在与租户进行最终谈判，盐湖城一处物业有较好潜在租户，南卡罗来纳州一处物业有一个强劲潜在租户，公司将积极出租这些物业 [71][72][73] 问题7: 即将到期债务的再融资市场情况如何，利率和融资方式展望怎样？ - 目前利率有所上升，但幅度不大，预计不会对资产负债表和收入造成重大影响，再融资可能会带来收益 [75][77] - 无担保融资是潜在选择之一，公司正在关注利率和市场情况 [76] 问题8: 第三季度租赁的奥斯汀资产本季度对收入的贡献是多少，是否有免租期？ - 第四季度该资产对收入的贡献约为160万美元，为直线租金，无免租期 [83][84] 问题9: 今年早些时候租赁的塔尔萨空置物业租户支付情况和2022年前景如何？ - 租户目前正在支付租金，前景良好，预计本季度末开始生产 [85]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________________________________________________ FORM 10-K ____________________________________________________________________ (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Comm ...

业绩总结 - 截至2021年9月30日，总资产约为11亿美元，投资于127个物业[29] - 2021年第三季度的总运营收入为34,334千美元，较2020年同期的33,142千美元增长3.6%[61] - 2021年第三季度的净收入为4,498千美元，较2020年同期的2,844千美元增长58.2%[61] - 基本和稀释后的每股FFO（资金运营）为0.44美元，较2020年同期的0.39美元增长12.8%[62] - 2021年第三季度的FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为16,220千美元，较2020年同期的13,656千美元增长18.7%[62] - 2021年第三季度的核心FFO可归属于普通股东和非控股单位持有者为14,512千美元，较2020年同期的13,783千美元增长5.3%[62] 用户数据 - 物业的平均剩余租期为7.3年，整体入住率为97.7%[30] - 按年化直线租金计算，中西部占26%，西南部占24%，东南部占35%[1] - 按年化直线租金计算，工业和办公物业各占48%[1] - 前五大租户占年化直线租金的百分比为50%（私营）和50%（上市）[1] - 租户信用评级中，投资级别占27%，非投资级别占29%[1] 财务状况 - 截至2021年9月30日，净总债务为6.74亿美元，占总资产的44.8%[30] - 截至2021年9月30日，总负债为732,988,000美元，较2020年12月31日的722,585,000美元增长1.8%[63] - 截至2021年9月30日，股东权益总额为200,259,000美元，较2020年12月31日的213,183,000美元下降6.1%[63] - 截至2021年9月30日，固定费用覆盖比率为1.84，超过1.50的要求[76] - 截至2021年9月30日，杠杆比率为52%，低于60%的上限[76] - 截至2021年9月30日，当前资产负债率为33%，低于40%的上限[76] 资本支出与投资 - 公司在第三季度支付了150万美元用于资本支出，90万美元用于租赁佣金[48] - 公司在2021年第三季度收购了位于密苏里州的一个四物业组合，交易金额为2200万美元，剩余租期为17.4年[39] - 公司在2021年第三季度收购了位于伊利诺伊州的一个两物业组合，交易金额为470万美元，剩余租期为15.0年[39] 未来展望 - 2021年到2026年，租金到期的年化直线租金总额为15,338,970千美元[1] - 2026年到期的租金占年化直线租金的12.4%[1] - 2023年到期的租金占年化直线租金的7.0%[1] - 2024年到期的租金占年化直线租金的7.1%[1] 其他信息 - 公司通过ATM计划发行普通股获得净收益480万美元，发行F系列优先股获得净收益390万美元[45] - 截至2021年9月30日，公司的流动性为3630万美元，包括1020万美元的现金和现金等价物[32] - 截至2021年9月30日，累计其他综合收益为(2,075,000)美元，较2020年12月31日的(4,345,000)美元改善[63]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和核心FFO每股分别为0.44美元和0.39美元，2020年同期分别为0.39美元和0.40美元；2021年前九个月经调整的FFO和核心FFO每股分别为1.20美元和1.17美元，2020年同期分别为1.19美元和1.20美元 [28] - 第三季度同店现金租金较2020年第三季度增长2.2%，2021年前九个月较2020年前九个月增长3.4% [29] - 第三季度总运营收入3430万美元，运营费用2550万美元；2020年同期运营收入3310万美元，运营费用2530万美元 [29] - 过去六年将债务与总资产比率降至44.8%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [30] - 截至目前，2021年和2022年到期贷款分别为750万美元和9600万美元 [31] - 2021年前九个月通过普通股销售净筹集2410万美元 [33] - 截至目前，公司有8400万美元现金和3650万美元信贷额度可用 [34] - 机构持股比例增至51.5% [35] - 普通股股息提高至每股每季度37.5825美元，即每年1.5033美元，股票股息收益率为6.83% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业资产配置从33%增至接近50%，近期目标是未来12个月以上达到60%，长期目标是未来两年以上达到70% - 75% [13] - 年初至9月30日，资产管理团队完成13笔租赁交易，涉及140万平方英尺，平均加权租赁期限7.5年，每平方英尺租户改善津贴2.99美元，年化直线租金总计1280万美元 [15] - 第三季度租赁交易使直线租赁付款每年增加超500万美元，空置率降低2.6% [16] - 2022年约4.5%的租约到期，到期时间分别为6月底、7月底和10月底 [17] - 奥斯汀物业已租赁约17.6万平方英尺，占大楼近55%，取代了约95%的原直线租金 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 前三季度所有产品类型的投资销售总额超过4500亿美元，是2007年以来前九个月的最高水平 [20] - 所有物业类型价格上涨约16% [21] - 工业整体活动强劲，空置率约4%，净吸纳量连续四个季度超过1亿平方英尺，在建面积超5亿平方英尺 [21] - 写字楼空置率上升，负吸纳量约1000万平方英尺，较前三个季度有所改善，全国有超1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [22] - 写字楼在建面积超1亿平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注工业收购和提高入住率，收购目标为5 - 20万平方英尺的物业，参与售后回租业务 [11][54] - 招聘Ryan Carter领导中西部和西部地区业务 [14] - 持续优化资产组合，退出单层写字楼物业，将资金重新配置到工业资产，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元 [62] - 目前收购候选项目管道约3.5亿美元，包括18处物业，其中1处为写字楼，其余为工业物业 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 团队本季度表现出色，未受政府疫情相关措施太大影响，租金收取率达100% [39] - 尽管面临疫情挑战，但租户持续支付租金，团队表现出色，对未来充满信心 [41] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，公司无义务公开更新或修订这些陈述 [5] - 公司将讨论FFO、经调整的FFO和核心FFO等指标，认为这些指标能更好反映经营结果和进行业绩比较 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥斯汀物业的租金情况及未来展望 - 因与租户有保密协议，无法披露具体数字，但新的要价租金在20 - 25美元之间，剩余45%的空间有望以类似价格出租，奥斯汀市场活动增加，科技租赁表现强劲 [46][47] 问题2: 奥斯汀物业租户的免租期、入住时间和租金计入损益表的时间 - 免租期很短，租户改善成本很低，对谈判结果满意，看好新租户长期入驻 [48] 问题3: 奥斯汀物业全部出租后是长期持有还是出售 - 目前目标是出租剩余空间，之后管理层将决定是否出售该物业并将资金重新配置到工业资产 [49] 问题4: 2021年收购累计成交情况 - 原计划今年收购1 - 1.2亿美元，目前已完成约5400万美元，另有约6300万美元处于意向书阶段，预计2022年初完成，2022年有望实现增长 [52] 问题5: 2021年剩余租约到期情况及构成 - 盐湖城一处8.6万平方英尺的写字楼租户将搬迁，目前有一个潜在租户对三分之一的空间感兴趣；坦帕一处1.6万平方英尺的租户，正在与主租户商谈租赁剩余空间，这两份租约均在12月底到期 [58] 问题6: 公司对回收写字楼资产资金并重新配置到工业资产的意愿，以及如何平衡写字楼和工业资产的资本回报率环境 - 过去出售的六处物业均为单层写字楼，未来将继续退出此类物业，预计每年从写字楼资产中退出1500 - 2000万美元，尽管存在资本回报率套利，但对同店业绩和未来每股FFO影响不大 [62][63] 问题7: 工业、有吸引力的写字楼和可能回收资金的写字楼的资本回报率情况 - 工业资产的资本回报率在5.5% - 6.25%之间，写字楼资产的资本回报率比工业资产高50 - 75个基点，目前写字楼市场有资本支出需求，公司对写字楼资产的收购兴趣不大，预计未来写字楼资产占总管道的比例低于20% [64][65] 问题8: 奥斯汀资产对同店收入的影响 - 若奥斯汀资产全季度出租，租金约为150万美元 [72] 问题9: 年初至今13笔租赁交易中，工业和写字楼的租金增长情况（不包括奥斯汀资产） - 截至9月，13笔交易中有5笔为写字楼，其余为工业，整体直线租金增长超过11%，10月底的一笔工业物业租赁导致直线租金增长降至个位数高位 [74] 问题10: 本季度及过去几个季度的收购情况和未来管道展望 - 收购项目主要是准制造业和准分销业，位于二级增长市场，意向书阶段的项目通常有三分之一会成交，预计未来每年收购额在1.2 - 1.5亿美元之间 [75][76] 问题11: 240万美元法律和解金是否为一次性情况，是否还有其他潜在法律和解 - 这是一次性的非经常性情况，未来没有类似情况 [80]

物业投资组合与运营状况 - 截至2021年11月1日，公司拥有127处物业，总计1570万平方英尺可出租面积，入住率为97.5%[109] - 投资组合的平均剩余租期为7.2年，抵押贷款加权平均剩余期限为3.9年，加权平均利率为4.19%[109] - 2021年第三季度工业地产建设活动强劲，估计约有5亿美元物业在建，其中超过30%空间已预租[110] - 截至2021年9月30日，公司空置空间占总面积的2.3%，年持有成本约为260万美元[120] - 截至2021年9月30日，总资产组合加权平均收益率为7.9%，低于2020年同期的8.2%[157] 租赁活动与收入构成 - 2021年前九个月及之后，公司签署14份租约，总面积1,486,870平方英尺，加权平均剩余租期7.5年，年化GAAP固定租金支付1308.1万美元[124] - 2021年前九个月，公司有八份租约收缩或终止，减少面积497,369平方英尺，确认加速租金286.5万美元[124] - 截至2021年9月30日的九个月内，公司最大的租户仅占总租赁收入的2.8%[141] - 2021年前九个月，按行业划分，电信业租赁收入为1697.8万美元，占总收入的16.8%；多元化/综合服务业收入为1414.8万美元，占13.8%[141] - 2021年前九个月，按州划分，佛罗里达州租赁收入为1261.4万美元，占总收入的12.3%；宾夕法尼亚州收入为1140.9万美元，占11.1%[142] 物业收购与处置 - 2021年前九个月，公司出售两处非核心物业，总面积为81,758平方英尺，总售价为547.3万美元，净亏损88.2万美元[122] - 2021年前九个月，公司收购八处工业物业，总面积367,716平方英尺，总收购价4622.5万美元，加权平均剩余租期15.5年[123] 季度及九个月收入与利润（同比） - 2021年第三季度租赁收入为3433.4万美元，同比增长3.6%[158] - 2021年第三季度净收入为449.8万美元，同比增长58.2%[158] - 2021年第三季度归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净收入为146.0万美元，去年同期为净亏损13.0万美元[158] - 2021年第三季度FFO（可供普通股股东和非控股OP单位持有人分配）为1622.0万美元，同比增长18.8%[158] - 截至2021年9月30日的九个月，公司总营业收入为1.02381亿美元，较去年同期的1.00287亿美元增长2.1%[160] - 同期，净收入为665.7万美元，较去年同期的607万美元增长9.7%[160] - 同期，归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为458.9万美元，较去年同期的268.2万美元扩大71.1%[160] - 同期，经调整可比性后的稀释FFO为4462.9万美元，较去年同期的4173万美元增长6.9%[160] 季度及九个月分项收入表现（同比） - 第三季度同店物业租赁收入为2807.6万美元，同比增长2.2%；九个月同店收入为8501.1万美元，同比增长3.4%[162] - 第三季度收购与处置物业租赁收入为378.3万美元，同比大幅增长42.0%；九个月该部分收入为1023.3万美元，同比增长42.2%[162] - 第三季度空置物业租赁收入为247.5万美元，同比下降17.4%；九个月该部分收入为713.7万美元，同比下降34.4%[162] 季度及九个月成本与费用（同比） - 2021年第三季度基础管理费为147.2万美元，同比增长3.8%[158] - 2021年第三季度激励费为126.6万美元，同比增长12.2%[158] - 九个月折旧与摊销费用为4566.1万美元，同比增长8.5%，主要因资本项目完工及收购11处物业[160][163] - 九个月物业运营费用为2027.8万美元，同比增长6.2%，其中空置物业相关费用因空置率上升而大幅增长42.9%[160][164][166] 其他收入与特殊项目 - 2021年8月，公司通过法律和解确认了240万美元净收入[130] - 九个月其他收入为288.4万美元，同比激增1279.9%，主要由于240万美元净额的法律和解收入[160][171] 债务与融资活动 - 2021年前九个月，公司偿还一笔固定利率抵押贷款，金额为447万美元，利率为4.90%[125] - 公司于2021年2月11日新增一笔6500万美元的定期贷款（Term Loan B）[115] - 2021年10月26日，公司偿还了320万美元固定利率债务，利率为4.92%[126] - 2021年1月22日，公司发行了550万美元浮动利率债务（通过互换转为固定利率3.24%），用于一处物业收购[128][129] - 截至2021年9月30日，公司有53笔应付抵押票据，本金总额4.51亿美元，由68处房产抵押，剩余加权平均期限3.9年，加权平均利率4.19%[182] - 截至2021年9月30日，公司信贷额度下有2.271亿美元未偿还，加权平均利率约1.97%；截至2021年11月1日，信贷额度下最大可提取额外金额为2820万美元[189] 股权融资与资本管理 - 2021年6月28日，公司完成400万股6.00% Series G优先股的公开发行，总发行价每股25美元，筹集了1亿美元总收益和约9660万美元净收益[131] - 截至2021年9月30日的九个月内，公司通过普通股ATM计划出售了120万股普通股，筹集了2410万美元净收益，该计划剩余发行能力为1.594亿美元[132] - 2021年6月30日，公司以每股25.1458333美元的价格自愿赎回了所有3,509,555股流通的Series D优先股，总赎回价格约8830万美元，并导致与发行成本相关的净收入减少了210万美元[133] - 截至2021年9月30日，公司在2019年和2020年的通用货架注册声明下，分别有3.527亿美元和6.917亿美元的证券发行能力[135][136] - 2021年6月28日，公司完成400万股新设G系列优先股的承销公开发行，每股25.00美元，筹集总收益1亿美元，净收益约9660万美元[176] - 2021年6月30日，公司以每股25.1458333美元的价格自愿赎回所有3,509,555股流通的D系列优先股，总赎回价格约8830万美元，并因此确认与发行成本相关的净收入减少210万美元[177] - 截至2021年9月30日的九个月内，公司通过普通股ATM计划筹集净收益2410万美元，加权平均每股净价为20.08美元；同期通过F系列优先股销售筹集净收益490万美元[178] - 截至2021年11月1日，公司有能力通过2019年通用储架发行筹集最多3.445亿美元额外股本，其中约1.512亿美元预留用于普通股ATM计划，约9280万美元预留用于E系列优先股销售协议[179][180] - 截至2021年11月1日，公司有能力通过2020年通用储架发行筹集最多6.908亿美元额外股本，其中约6.273亿美元预留用于F系列优先股销售[181] 流动性、现金流与财务灵活性 - 截至2021年9月30日，公司可用流动性为3630万美元，包括约1020万美元现金及现金等价物和信贷额度下2610万美元的可用借款能力[173] - 截至2021年9月30日的九个月内，经营活动提供的净现金为5370万美元，而2020年同期为5240万美元，增长主要源于2020年9月30日后完成的11处房产收购带来的运营收入增加，以及240万美元（净额）的法律和解收入[184] - 截至2021年9月30日的九个月内，投资活动使用的净现金为4600万美元，主要用于八处房产收购及资本改善；融资活动使用的净现金为860万美元，主要包括偿还1430万美元抵押债务、赎回D系列优先股及偿还净额5180万美元的循环信贷额度[185][186] 顾问费用安排 - 基础管理费计算方式变更为基于有形房地产总值，年费率为0.425%（季度为0.10625%），自2020年9月30日季度起生效[148] - 激励费计算基于季度核心FFO超过调整后股东权益2%（年化8%）的部分，顾问公司可获得超出部分15%的报酬，但单季度激励费不得超过前四个季度平均季度激励费的15%[152] - 资本收益费按财年末或协议终止时实现的净资本收益的15%计算，2021年及2020年截至9月30日的九个月和三个月期间均未确认此项费用[153] 每股财务指标与股份数据 - 2021年第三季度基本FFO为1622万美元，同比增长18.8%，摊薄后每股FFO为0.44美元[201] - 2021年前九个月基本FFO为4195.4万美元，同比增长2.0%，摊薄后每股FFO为1.14美元[201] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净收入为146万美元，而2020年同期为净亏损13万美元[201] - 2021年前九个月，经可比性调整后的摊薄FFO为4462.9万美元，对应每股1.20美元[201] - 2021年第三季度加权平均流通普通股为3676.8779万股，同比增长7.9%[201] 利率风险与对冲管理 - 利率上升1个百分点将导致年利息支出增加254.7万美元，并使净收入相应减少254.7万美元[205] - 利率上升1个百分点将导致债务工具公允价值减少1440万美元，下降1个百分点则增加1540万美元[206] - 公司已使用利率上限合约和利率互换合约来管理可变利率债务的风险[202] - 截至2021年9月30日，公司有效平均LIBOR为0.08%[204] - 若一个月LIBOR上升1%，将导致年度利息支出增加254.7万美元，并使净收入减少254.7万美元[205] - 若一个月LIBOR上升2%，将导致年度利息支出增加475.3万美元，并使净收入减少475.3万美元[205] - 若一个月LIBOR上升3%，将导致年度利息支出增加581.7万美元，并使净收入减少581.7万美元[205] - 截至2021年9月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.586亿美元[206] - 基于2021年9月30日的利率，若债务工具利率上升1个百分点，其公允价值将减少1440万美元；若下降1个百分点，则增加1540万美元[206] - 截至2021年9月30日，信贷额度的未偿还金额接近其公允价值[207] - 公司未来利率风险主要来自循环信贷额度、A/B定期贷款及长期抵押贷款，管理目标为限制利率变动对收益和现金流的冲击并降低总借贷成本[208] - 公司可能使用利率互换和上限等衍生金融工具来对冲相关金融工具的利率风险，但不会用于投机目的[208] 内部控制与披露 - 公司管理层认为截至2021年9月30日的披露控制和程序是有效的[210] - 公司管理层评估认为，截至2021年9月30日，其披露控制和程序是有效的[210]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，经可比性调整的FFO和归属于普通股股东的核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元，2020年第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元；2021年前6个月分别为0.76美元和0.78美元，2020年前6个月均为每股0.80美元 [25] - 2021年第二季度同店现金租金较2020年第二季度增长2.8%，2021年前6个月较2020年前6个月增长4% [25] - 第二季度总运营收入稳定在3340万美元，运营费用为2500万美元，2020年同期运营收入为3350万美元，运营费用为2590万美元 [26] - 过去6年公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产比率降低了20%以上，降至44.8%，公司认为已接近目标杠杆水平1% - 2% [26][27] - 截至2021年6月30日，机构持股比例增至54.3%，较过去5年增加了7% [33] - 公司普通股股息为每股每季度0.37545美元，即每年1.502美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为22.98美元，股息收益率约为6.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2019年1月以来总投资2.99亿美元，均为工业项目，工业资产配置比例从2019年1月的33%增至目前的49%，目标是在未来18个月以上达到60% [9] - 第二季度及之后，收购了德克萨斯州贝敦市25200平方英尺的工业服务设施，投资810万美元，剩余租期12.6年，GAAP资本化率为7.1%；收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元，剩余租期17.4年，GAAP资本化率为7.5% [10] 租赁业务 - 截至7月31日，资产团队年内延长、扩大或租赁了127万平方英尺，涉及12个租户，平均加权租期8.6年，租户改善津贴为每平方英尺2.56美元，这些交易的年化直线租金总计840万美元 [11] - 第二季度现金租金收取率为100%，7月为99% [13] - 2021年底前到期的租约占比2.9%，2022年到期的占比4.5%；2021年剩余时间内，有330万美元的年化直线租金到期，其中290万美元在12月底到期 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率为4% - 4.5%，净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过4亿平方英尺，约40%已预租 [17][18] 办公市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率升至16.5%，负吸纳量为800万平方英尺，较前几个季度有所改善；全国范围内有超过1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [17][19] - 办公租金环比上涨约1%，但由于优惠增加，净有效租金下降超过4%，目前有超过1亿平方英尺的办公项目在建 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续实施投资策略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注5万至30万平方英尺的收购目标 [9] - 积极寻找工业收购机会，目前收购候选项目管道约为3.6亿美元，涉及21处房产，其中2处为办公物业，其余为工业物业 [21] - 对于奥斯汀的办公物业，探索重新租赁和/或出售的双重策略，预计在第三季度末宣布重大交易 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间运营良好，租金收取情况良好，租户持续支付租金 [34][35][38] - 市场上投资销售挂牌量增加，公司认为会出现收购机会并将积极追求 [21] - 对未来两年同店表现感到鼓舞，未来租约到期情况可控 [14] 其他重要信息 - 第二季度发行了1亿美元的6%系列G永久优先股，所得款项主要用于赎回所有未偿还的7%系列D优先股，除减少股息支出外，还提供了超过800万美元的额外可投资资本 [6][28] - 第二季度末后，收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元；续签了明尼苏达州伯恩斯维尔市12600平方英尺办公物业的租约至2029年12月；续签了德克萨斯州圣安东尼奥市60245平方英尺灵活办公大楼的租约至2031年11月 [7] - 6月任命Gary Gerson为首席财务官，此前他自3月起担任临时CFO；任命Buzz Cooper为首席投资官，他是公司执行副总裁兼中南部地区负责人 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明收入环比下降的原因，以及第二和第三季度的租赁业务对收入的提升程度 - 收入环比下降主要是因为第一季度的一些加速租金未延续到第二季度，且第一季度由于尽职调查成本降低导致G&A成本减少，第二季度由于专业、法律和股东相关成本增加导致G&A成本上升 [41] - 第二季度的一些交易因时间原因未反映在当季数据中，如6月中旬的810万美元收购和7月中旬的2200万美元收购，以及6月底签署的俄克拉荷马州卡托萨港物业租约，这些交易将在未来数据中体现 [42] 问题2: 310万平方英尺的空置空间租赁中，包含多少免租期，何时开始产生有效现金租金 - 除一处预计11月开始外，其他租赁已开始产生现金租金 [43] 问题3: 自第一季度末以来约60万平方英尺续约的租金价差情况 - 12处物业交易中，10处代表约630万美元直线租金的物业租金上涨约8.5%，增加约56万美元 [44] - 明尼苏达州布莱恩市的物业从单层办公转换为工业物业，此前空置一年多，运营成本约55万美元，转换后租赁了2/3的面积，考虑运营成本和租赁收入后，未来12个月将增加约80万美元收入 [45][46] - 俄克拉荷马州卡托萨港物业此前运营成本约50万美元，现租约超过100万美元，加上运营成本节省，从7月开始将有150万美元的转变，虽有免租期，但FFO已开始计算 [46] 问题4: 第二季度G&A成本中，有多少是非经常性的，下半年G&A成本的合理运行率是多少 - 从长期来看，G&A成本平均在85万美元左右，第一季度人为偏低，第二季度人为偏高 [48] 问题5: 基于第二季度情况和利率环境，2021年的潜在投资预期是否有变化 - 目前有6000万美元处于意向书阶段，近500万美元处于尽职调查阶段，预计将在下周左右完成交易，认为投资仍将超过1.1亿美元，有可能达到1.3亿美元 [50] 问题6: 自上次沟通以来，公司所在细分领域（非门户市场的小型资产）的资本化率环境是否有变化 - 门户市场资本化率降至4% - 5%，公司所在二级市场可找到中期至长期租约（7 - 10年）、GAAP资本化率约7%的产品，考虑公司股价和债务成本，加权平均资本成本约为5%，收购仍有50 - 75个基点的利差 [51][52] 问题7: 奥斯汀办公资产在第三季度末可能有重大交易的信心来源是什么 - 奥斯汀市场对该物业的参观和买家兴趣增加，公司考虑重新租赁和/或出售的双重策略，可能部分租赁后出售并将资金重新投入工业领域 [53] 问题8: 奥斯汀资产在市场上出售时，已租赁或部分租赁与完全空置的每平方英尺价格差异是多少 - 公司目前正在与相关方进行沟通，暂不公开讨论该问题 [55] 问题9: 俄克拉荷马州塔尔萨市物业的现金租金与空置前相比情况如何 - 租金较之前有所下降，但租户承担了部分运营成本，具体金额将在网站公布 [57] 问题10: 第二季度约100万美元的租约终止发生在哪些建筑，属于何种类型的建筑 - 公司需查看相关信息后在网站公布 [63] 问题11: 租约终止中尚未确认的部分，预计在第三季度加速确认还是随机分布到今年剩余时间或2022年 - 公司将在第三季度末提供相关信息，部分已协商的内容将延续到明年，是当前租金的补充 [65]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2021年第二季度租赁收入为3337.1万美元，同比下降0.5%[157] - 2021年第二季度净收入为212.1万美元，同比大幅增长119.8%[157] - 2021年第二季度归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为305.3万美元，同比扩大58.4%[157] - 公司2021年上半年总营业收入为6804.7万美元，较2020年同期的6714.5万美元增长90.2万美元，增幅1.3%[159] - 2021年上半年归属于普通股股东和非控股OP单位持有人的净亏损为604.8万美元，较2020年同期的255.2万美元亏损扩大349.6万美元，增幅137.0%[159] - 2021年上半年同店物业租赁收入为5693.4万美元，较2020年同期的5473.1万美元增长220.3万美元，增幅4.0%[161] - 2021年上半年空置物业的租赁收入为507.1万美元，较2020年同期的810.2万美元下降303.1万美元，降幅37.4%[161] - 公司2021年上半年未确认资产减值损失，而2020年同期确认了172.1万美元的减值损失[159][167] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2021年第二季度物业运营费用为691万美元，同比上升9.8%[157] - 2021年第二季度基本管理费为145.2万美元，同比上升4.5%[157] - 2021年第二季度激励费为103.9万美元，同比下降7.1%[157] - 2021年上半年折旧与摊销费用为3090.1万美元，较2020年同期的2827.8万美元增加262.3万美元，增幅9.3%[159][162] - 2021年上半年物业运营费用为1347.1万美元，较2020年同期的1250.8万美元增加96.3万美元，增幅7.7%[159][163] - 2021年上半年空置物业的运营费用为382.9万美元，较2020年同期的248.0万美元增加134.9万美元，增幅54.4%[163] - 2021年上半年利息支出为1365.0万美元，较2020年同期的1396.8万美元减少31.8万美元，降幅2.3%[159][168] 财务数据关键指标变化：运营资金与现金流 - 2021年上半年，经营活动提供的净现金为3440万美元，较2020年同期的3540万美元有所下降[182] - 2021年上半年，投资活动使用的净现金为1710万美元，主要用于两处物业收购和资本性支出[183] - 2021年上半年，融资活动使用的净现金为1410万美元，主要包括偿还1090万美元抵押债务、赎回D系列优先股以及偿还5390万美元循环贷款净额[184] 财务数据关键指标变化：FFO（运营资金）表现 - 2021年第二季度基本每股FFO为0.30美元，同比下降26.8%[157] - 2021年上半年基本和稀释后每股FFO为0.71美元，较2020年同期的0.80美元下降0.09美元，降幅11.3%[159] - 2021年第二季度基本FFO为1113.8万美元，同比下降20.3%（2020年同期为1397.6万美元）[197] - 2021年上半年基本FFO为2573.5万美元，同比下降6.3%（2020年同期为2745.9万美元）[197] - 2021年第二季度稀释后每股FFO为0.30美元，同比下降25.0%（2020年同期为0.40美元）[197] - 2021年上半年稀释后每股FFO为0.71美元，同比下降11.3%（2020年同期为0.80美元）[197] - 2021年第二季度经可比性调整后的稀释每股FFO为0.36美元，同比下降10.0%（2020年同期为0.40美元）[197] 资产组合与运营表现 - 截至2021年8月9日，公司拥有125处房产，总面积达1560万平方英尺，入住率为96.5%[112] - 投资组合的平均剩余租期为7.3年，抵押贷款加权平均剩余期限为4.1年，加权平均利率为4.20%[112] - 截至2021年8月9日，公司已收取100%的2021年6月到期现金基本租金和约99%的2021年7月到期现金基本租金[117] - 截至2021年6月30日，空置面积占总面积的3.5%，空置物业的年持有成本约为420万美元[123] - 公司总资产组合加权平均收益率从2020年6月30日的8.3%下降至2021年6月30日的8.0%[156] 资产收购与处置活动 - 2021年上半年，公司出售两处非核心资产，总面积为81,758平方英尺，总售价为547.3万美元，净亏损88.2万美元[125] - 2021年上半年，公司收购两处工业地产，总面积205,352平方英尺，总收购价1934.1万美元，加权平均剩余租期13.5年，年化GAAP固定租金支付149.5万美元[126] - 2021年7月21日，公司以2210万美元收购了位于密苏里州太平洋城的四处工业地产组合，总面积80,604平方英尺，剩余租期17.4年[126] 租赁活动表现 - 2021年上半年及之后，公司签署了12份租约，总面积1,266,240平方英尺，加权平均剩余租期8.6年，年化GAAP固定租金支付841.8万美元[127] - 2021年上半年，公司有7份租约收缩或终止，总面积减少489,337平方英尺，确认加速租金286.5万美元[127] 收入来源构成 - 2021年上半年，公司最大的租户仅占总租赁收入的2.8%，收入来源分散[142] - 2021年上半年，按行业分类，电信行业租赁收入为1116.5万美元，占总收入的16.3%，是最大的收入来源[142] - 2021年上半年，按州分类，佛罗里达州租赁收入为841.8万美元，占总收入的12.4%，是收入贡献最大的州[144] 融资与资本活动 - 公司信贷额度包括1亿美元的高级无抵押循环信贷额度、1.6亿美元的定期贷款A和6500万美元的定期贷款B（包含1500万美元的延迟提款部分）[124] - 公司于2021年6月28日完成400万股新指定的6.00% G系列累积可赎回优先股的公开发行，每股25.00美元，筹集了1.0亿美元的总收益和约9660万美元的净收益[132] - 在2021年上半年，公司通过普通股ATM计划出售了100万股普通股，筹集了1940万美元的净收益，该计划剩余发行能力为1.643亿美元[133] - 公司于2021年6月30日自愿赎回所有3,509,555股流通的D系列优先股，赎回总价约为8830万美元，并因此确认了210万美元的净收入减少[134] - 截至2021年6月30日，公司根据2019年通用货架注册声明，仍可发行价值3.576亿美元的证券；根据2020年通用货架，仍可发行价值6.96亿美元的证券[136][137] - 在2021年上半年，公司偿还了一笔447万美元的固定利率抵押贷款，利率为4.90%；并发行了一笔550万美元的浮动利率债务（互换为固定利率3.24%）[128][130][131] - 截至2021年6月30日，公司根据E系列优先股ATM计划，剩余发行能力为9280万美元；根据F系列优先股，剩余发行能力为6.325亿美元[135][138] - 截至2021年6月30日，公司可用流动性为3750万美元，包括约1460万美元现金及现金等价物和2290万美元信贷额度下的可用借款能力[171] - 截至2021年8月9日，信贷额度下的可用借款能力降至1840万美元[171] - 2021年6月28日，公司完成公开发行400万股新设G系列优先股，每股25.00美元，筹集1亿美元总收益和约9660万美元净收益[174] - 2021年6月30日，公司以每股25.1458333美元的价格赎回所有3,509,555股流通的D系列优先股，总赎回价格约8830万美元，并因此确认与发行成本相关的210万美元净收入减少[175] - 截至2021年8月9日，公司可通过2019年通用储架注册发行筹集最多3.554亿美元额外股本，其中约1.621亿美元预留用于普通股ATM计划，约9280万美元预留用于E系列优先股销售协议[177] - 截至2021年8月9日，公司可通过2020年通用储架注册发行筹集最多6.941亿美元额外股本，其中约6.306亿美元预留用于F系列优先股销售[178] 债务与利率风险 - 截至2021年6月30日，公司有53笔应付抵押票据，本金总额4.544亿美元，加权平均剩余期限4.2年，加权平均利率4.20%[179] - 利率上升1个百分点将导致年度利息支出增加237.6万美元，净收入相应减少237.6万美元[201] - 利率上升3个百分点将导致年度利息支出增加545.0万美元，净收入相应减少545.0万美元[201] - 利率变动1个百分点将导致债务工具公允价值变动约1540万至1640万美元[202] - 截至2021年6月30日，公司有效平均LIBOR为0.10%[200] - 利率上升1%将导致利息费用增加237.6万美元，净收入相应减少237.6万美元[201] - 利率上升2%将导致利息费用增加443.7万美元，净收入相应减少443.7万美元[201] - 利率上升3%将导致利息费用增加545.0万美元，净收入相应减少545.0万美元[201] - 截至2021年6月30日，公司抵押贷款债务的公允价值为4.628亿美元[202] - 基于2021年6月30日的利率，若利率上升1个百分点，公司债务工具的公允价值将减少1540万美元[202] - 基于2021年6月30日的利率，若利率下降1个百分点，公司债务工具的公允价值将增加1640万美元[202] - 截至2021年6月30日，信贷额度的未偿还金额接近其公允价值[203] 管理层讨论和指引：费用结构 - 修订后的基本管理费按年率0.425%计算，基于上一日历季度的“有形不动产总值”[149] - 激励费计算门槛为核心FFO季度化超过2.0%（年化8.0%）的调整后股东权益，超出部分按15.0%支付[151] 公司结构与股权 - 截至2021年6月30日，公司拥有运营合伙企业约99.3%的已发行OP单位，并在上半年赎回了246,039个OP单位以换取等值普通股[139] 内部控制与报告 - 公司管理层的评估结论是，截至2021年6月30日，公司的披露控制和程序是有效的[206] - 在截至2021年6月30日的季度内，公司的财务报告内部控制未发生重大变更[207]