营收情况 - 公司关键财务和运营指标包括家庭交付、家庭成交收入、交付房屋的平均销售价格和净新房订单[39] - 2023年第二季度，公司家庭交付减少11.1%，家庭成交收入减少11.0%，交付房屋的平均销售价格增加0.1%，净新房订单增加50.8%[40] - 净新房订单较去年同期增长50.8%，吸纳率每个平均活跃销售社区每季度增长39.4%[42] 毛利率情况 - 2023年第二季度，公司住宅单位毛利率为31.3%，较去年同期32.3%下降，但较2023年第一季度27.6%上升[43] 费用情况 - 公司的销售、一般和管理费用占收入比例在2023年第二季度增加了2.8%，主要是由于经纪佣金和激励补偿成本增加[44] - 2023年6月30日，销售、一般和管理费用占营收比例增加了2.2%，主要是由于土地和地块收入下降以及经纪佣金和激励补偿成本增加[47] 资金流动情况 - 2023年6月30日，现金流量中，经营活动净现金流入为2.102亿美元，较2022年同期的4.94亿美元有所增加[50] - 2023年6月30日，投资活动中，净现金流出为780万美元，较2022年同期的220万美元增加了[51] - 2023年6月30日，融资活动中，净现金流出为6,440万美元，较2022年同期的5,110万美元有所增加[53] 资产情况 - 2023年6月30日，住宅单位总毛利为266,653千美元，较2022年同期的266,604千美元略有增长[46] - 2023年6月30日，土地和地块收入下降至3,543千美元，较2022年同期的41,584千美元减少了91.5%[46] - 2023年6月30日，未合并实体的股权收入下降至9.9百万美元，较2022年同期的14.2百万美元减少了30.2%[47] - 2023年6月30日，其他收入增加至9.1百万美元，较2022年同期的5.5百万美元增加了65.5%[47] - 2023年6月30日，所持有和控制的地块总数为26,434，较2022年同期的25,527略有增长[48]

业绩总结 - 2023年第一季度住宅单位收入同比增长23.5%，达到4.504亿美元，为任何第一季度的纪录[41] - 每股摊薄收益同比增长14.2%，达到1.37美元，为任何第一季度的纪录[42] - 净收入归属于GRBK为64,180千美元，同比增长4.2%[63] - 2023年第一季度，净新房订单同比增长77.5%，达到1,067套，为同行业中最大增幅[61] - 新交付住宅数量为761套，同比增长15.7%[63] 用户数据 - 2023年第一季度，平均交付房屋销售价格同比上涨7.0%，达到590.6K美元[9] - 待交付房屋的平均销售价格同比上涨7.2%，达到653.1K美元[9] - 2023年第一季度，取消率显著下降至6.2%[13] 财务状况 - 截至2023年3月31日，债务占总资本比率为23.8%，净债务占总资本比率为13.3%[37] - 房屋建筑毛利率同比下降20个基点，达到27.6%，但环比上升140个基点[10] - 2023年第一季度，同行业平均毛利率为32.5%[12] - 销售、一般和行政费用占住宅单位收入的比例为10.2%，同比增加80个基点[62] - 第一季度回购468,000股普通股，耗资15.4百万美元，同时降低了债务总资本比率[68] 未来展望 - 预计未来10年人口增长约300万[6] - 预计到2023年12月31日将有约6,000个已完成地块[69] - 截至2023年12月31日，约75%的完工地块预计位于填充位置[48] 资本配置 - 2023年第一季度，管理资本配置谨慎，未在循环信贷额度上有未偿余额[14]

财务数据和关键指标变化 - 净收入达6400万美元，摊薄后每股收益为1.37美元，分别同比增长4%和14%，均创第一季度新高 [33] - 房屋交付收入达4.49亿美元，同比增长24%，创第一季度新高 [21][37] - 销售、一般及行政费用（SG&A）占住宅单位收入的比例从去年的9.4%升至10.2%，因经纪佣金增加 [37] - 房屋建筑毛利率为27.6%，较上一季度增长140个基点，仅比去年同期低20个基点 [3][35][39] - 季度末积压订单价值达5.51亿美元，环比增长49%，积压订单数量增长57% [36] - 债务与总资本比率降至23.8%，较去年降低500个基点；净债务与总资本比率降至13.3%，较去年降低1170个基点 [11][98] - 第一季度回购46.8万股普通股，花费1540万美元，现有股票回购计划还剩3300万美元额度 [4][104] - 4月董事会批准新增1亿美元股票回购授权，使总可用额度达1.33亿美元 [122] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度房屋交付量达761套，同比增长16%，创第一季度新高；平均售价（ASP）达59.1万美元，同比增长7% [15] - 净新订单达1067套，同比增长78%，环比增长152%，为公司历史上第二高的季度净订单数 [23][34][38] - 第一季度末活跃销售社区数量达79个，同比增长4% [17] - 季度平均每个活跃销售社区的吸纳率达13.3套，较上一季度的5.5套增长143%，较去年的8套增长66% [17] - 在建样板房占总在建房屋的比例从去年末的73%降至第一季度末的59% [40] - 第一季度新订单的整体折扣和激励措施环比降至4.4%，较上一季度改善330个基点 [43] - 过去12个月房屋交付量平均约3000套，2023年第一季度开工667套，较上一季度的304套翻番，但过去12个月开工量同比下降29% [57] - 截至3月31日，在建房屋数量降至1759套，较去年的2516套下降30%，但第一季度末和第二季度开工量显著增加 [115] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大市场DFW过去12个月创造21.2万个新就业岗位 [6] - 3月二手房销量环比下降2.4%，同比下降22%；新房在购房者选择中的占比从历史常态的10%以上升至约三分之一 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司具有六大优势，包括在就业增长和人口结构良好的市场有显著布局、拥有优质土地和地块管道、对成品地块成本和交付计划有高度控制、产品线多元化、拥有优秀的团队和文化、具备强大的资产负债表和灵活的财务结构 [6][7][9][28][61] - 公司将继续评估股票回购、土地投资等机会，以实现股东价值最大化 [61] - 公司将根据销售情况调整开工量，提高建设速度，以满足市场需求 [63] - 公司将继续关注现有市场的增长机会，同时寻找新市场的土地交易 [64][66] - 公司将继续保持资产负债表的稳健，合理配置现金和信贷额度 [116] - 公司将继续在供应受限的填充式市场销售，以满足未被满足的需求 [117][118] - 公司将继续寻找符合回报门槛的土地交易，以增加土地储备 [119][120] - 公司将继续通过股票回购向股东返还资本 [122] - 公司计划于2023年6月在奥斯汀市场推出新的Trophy社区进行预售，以满足当地对经济适用房的需求 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对长期住房供需基本面持乐观态度，认为美国存在约400万套住房短缺，未来十年约300万千禧一代和Z世代将进入最佳购房年龄 [12] - 高利率使现有房主持观望态度，二手房市场供应紧张，公司认为这将继续为新房市场提供机会 [13][14] - 公司认为其战略优势将使其在市场竞争中继续抢占市场份额 [14] - 公司预计短期内毛利率将略有提高，因为新开工项目的建设成本降低，且市场需求超过供应 [18] - 公司认为购房者已适应高利率环境，春季销售旺季的销售势头将持续 [42] - 公司预计销售将从年初的创纪录水平有所放缓，但未被满足的需求将继续为公司带来健康的销售订单 [118] 其他重要信息 - 公司部分信息为前瞻性信息，包括2023年及以后的财务和运营预期，同时包含非GAAP财务指标，相关指标的调整和其他所需信息可在公司昨日发布的财报和网站上的演示文稿中找到 [1][2] - 公司在财报和SEC文件中详细说明了可能导致未来业绩与预期不同的重大风险，公司无义务更新前瞻性声明 [20] - 公司在第一季度还清了循环信贷额度的剩余余额，目前债务均为固定利率，加权平均利率为3.3% [41] - 公司流动性显著提高，现金及未使用信贷额度超过5亿美元，包括1.77亿美元不受限制的现金和3.6亿美元未提取的信贷额度 [46] - 公司建设周期时间有所改善，特别是Trophy Signature Homes，部分房屋的建设周期已缩短至150 - 200天，预计未来几个季度将进一步改善 [47][105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度订单增长是由大量现房推动的吗？是否在季度初为增加现金流而销售，后因需求变好而放缓？ - 未明确提及是否由现房推动，但表示大部分销售的房屋为已完工或正在建设中的房屋 [73] 问题2: 预计银行收紧贷款标准带来的机会何时出现？若未出现，公司是否有足够土地在今年和明年扩大社区数量？ - 公司认为无需情况改善，本季度表现出色且5月上旬销售持续良好；公共建筑商杠杆率低，不依赖银行贷款，将受益于市场份额的增加，公司因拥有最佳位置将更具优势 [50] 问题3: 第一季度大量交房后，是否预计交房量会环比下降？今年社区数量预计如何变化？ - 社区数量取决于未来销售情况；交房节奏取决于建设周期的改善情况，若周期缩短，第二和第三季度交房量可能增加，部分第四季度开工的房屋有望在年底前完工交付 [52][53] 问题4: 公司在评估股票回购、土地交易和其他投资机会时的决策过程是怎样的？ - 公司董事长David Einhorn参与评估，决策过程灵活，会综合考虑股票回购与内部收益率、土地交易或其他投资机会的比较 [61] 问题5: 公司增量投资更可能投向现有市场还是新市场？ - 公司认为现有市场仍有增长机会，同时也在关注新市场的土地交易，如达拉斯、奥斯汀和另一个新市场 [64][66] 问题6: 目前正在计量销售的社区有多少个？ - 公司未提供具体数量，但表示销售多发生在房屋建设的早期至中期阶段，不会急于像竞争对手那样对现房进行促销 [84] 问题7: 除框架材料外，建筑材料成本是否下降？ - 框架材料成本在2月触底，过去几个月在底部波动；其他建筑材料成本因运输附加费取消和供应商重新布局而下降 [71][91] 问题8: 本季度1067个订单中，有多少在本季度交房？有多少是待建房屋？ - 具体比例需后续提供；大部分销售的房屋不是待建房屋，而是已完工或正在建设中的房屋；估计超过50%的销售房屋在本季度交房 [73][75] 问题9: 如何使用多余现金？是用于股票回购还是土地开发等？ - 公司认为当前是土地交易的机会期，因A&D贷款收紧和土地银行资本成本上升；Trophy在达拉斯市场有增长空间，公司正在关注多个土地交易 [82] 问题10: 4 - 5月的激励措施与第一季度相比如何？ - 未明确提及4 - 5月激励措施情况，但表示其他建筑材料成本较去年下降，建设周期缩短 [90][91]

财务表现 - 2023年第一季度，公司的主要财务和运营指标包括：房屋交付量增长15.7%，房屋交付收入增长23.8%，交付房屋的平均销售价格增长7.0%，净新房订单增长77.5%[40] - 2023年第一季度，公司的住宅单位收入和新房交付分别为450,362千美元和761个单位，较2022年同期分别增长23.5%和15.7%[41] - 2023年第一季度，公司的净新房订单增长了77.5%，吸纳率每个平均活跃销售社区每季度增长了66.3%[42] 资产情况 - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日拥有的土地总数为25,137块，其中拥有的土地占比84.2%[45] - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日的无担保现金及现金等价物分别为1.773亿美元和7660万美元[46] - 公司截至2023年3月31日的保证金金额为2千万美元，用于购买2864块土地，总购买价格约为2.139亿美元[60] 现金流 - 公司截至2023年3月31日的运营活动净现金流为1.547亿美元，较2022年3月31日的负1400万美元有显著增长[47] - 公司截至2023年3月31日的投资活动净现金流为310万美元，较2022年3月31日的400万美元有所增加[48] - 公司截至2023年3月31日的融资活动净现金流为4920万美元，较2022年3月31日的正110万美元有显著下降[49] 融资情况 - 公司截至2023年3月31日，无担保循环信贷额度未使用，截至2022年12月31日为2亿美元[50] - 公司发行的2026年到2029年不同系列的优先无担保票据利率分别为3.25%至4.0%[51][52][53][54] 行业特点 - 房屋建筑行业在季度运营结果和资本需求方面存在季节性波动[61] - 我们通常在春季和夏季经历最高的新房订单活动[61] - 我们历史上房屋开工、建设成本和相关现金流出在第二和第三季度最高[61] - 我们通常在第二半年交付更多的房屋，因为春季和夏季的房屋订单会在这段时间交付[61]

业绩总结 - 2022年第四季度平均交付房屋销售价格同比增长15.7%，达到589,500美元[19] - 2022年第四季度净新房订单为423套，同比下降11.1%[21] - 2022年第四季度新交付房屋为727套，同比下降11.7%[21] - 2022年第四季度净收入为55,547千美元，同比下降12.5%[21] - 2022年全年住宅单位收入同比增长30.1%，达到1,703,951千美元[25] - 2022年全年净收入为291,900千美元，同比增长53.5%[25] - 2022年全年稀释每股收益为6.02美元，同比增长61.8%[25] - 2022年全年调整后的建筑毛利率提高380个基点，达到31.0%[51] - 2022年第四季度调整后的建筑毛利率同比增长130个基点，达到28.3%[48] - 2022年第四季度销售、一般和行政费用占住宅单位收入的比例为10.4%，同比增加160个基点[47] - 2022财年每股收益（EPS）同比增长550个基点，达到31.4%[81] - 2022财年交付房屋的平均销售价格同比增长26.3%，达到581,900美元[84] 用户数据与市场趋势 - 2022年净销售订单同比变化为-11%至-93%不等，显示出市场波动性[75] - 预计35-44岁的人口群体将继续推动未来强劲的住房需求[78] 未来展望与策略 - 公司在2023年及以后将利用其优越的土地和地块位置支持未来增长[82] - 预计2023年将增加活跃销售社区数量[83] - 公司计划在市场条件下降低成本并提高市场份额[83] - 2022年公司回购了近10%的流通普通股，且未增加债务总资本比率[82] - 2022年12月31日的债务总资本比率保持稳定[79]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年交付超2900套房屋，总收入同比增长25%至17.6亿美元，毛利率达29.8%，摊薄后每股收益增长62%至6.02美元，净资产收益率较去年提高550个基点至31.4% [6] - 第四季度净收入为5600万美元，摊薄后每股收益为1.18美元，同比下降4.8% [31] - 第四季度房屋交付收入同比增长2.3%至4.29亿美元，主要因平均售价上涨16%至59万美元，交付数量下降12%至727套 [24][31] - 第四季度净新房订单环比增长5%，同比下降11%，是同行中降幅最小的，新订单平均售价同比增长2.6%至58.6万美元 [33] - 第四季度末积压订单价值同比下降58%至3.69亿美元，积压订单数量下降64%，部分被平均售价上涨17%抵消 [36] - 第四季度销售、一般及行政费用（SG&A）杠杆率同比略有上升至10.4%，全年降至9.6%，年末员工人数较年中峰值减少7% [28] - 第四季度末在建样板房占总在建房屋的比例为73%，总债务与总资本比率较第三季度降低230个基点至25.7%，加权平均债务成本为3.5%，超90%的未偿债务为长期固定利率债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度Trophy Signature Homes净销售份额从第二季度末的39%增至49% [39] - 第四季度新房净订单折扣和激励平均约为7.5%，高于上一季度的4.2% [43] - 第四季度新开工房屋数量环比减少38% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年达拉斯新增23.5万个就业岗位，亚特兰大新增12.6万个就业岗位 [14] - 预计未来十年约300万千禧一代和Z世代将进入购房黄金年龄 [14] - 第四季度末活跃销售社区数量同比增长8.1%至80个，平均每个活跃销售社区的季度吸纳率从第三季度的5.3套增至5.5套 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有优质土地储备，预计2023年底将有近6000个成品地块，75%位于填充区域 [15] - 公司将继续调整开工量以匹配销售节奏，根据市场情况灵活调整SG&A [22][44] - 公司将评估现金用途，包括机会性收购或股票回购 [47] - 公司认为自身在土地、产品、财务等方面具有战略优势，有望在行业中取得领先表现 [18][19] - 行业竞争方面，由于现有房主出售意愿低，新房市场竞争较疫情前减小 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年下半年需求受利率上升和通胀影响，但12月销售势头开始回升，2023年前两个月销售持续强劲 [7][8] - 公司对春季销售季持谨慎乐观态度，前提是利率稳定 [21] - 此次房地产周期与2008年金融危机不同，抵押贷款市场更稳健，单户住宅供应低，就业增长良好，潜在购房需求大 [9][10][14] 其他重要信息 - 公司修订了无担保循环信贷协议，总承诺额度增加2500万美元至3.25亿美元，到期日延长至2025年12月14日 [37] - 公司在奥斯汀的Trinity Ranch社区于2月开始建房，Trophy计划2023年5月以20多万美元起售房屋 [50][51] - 公司成功降低了达拉斯 - 沃思堡地区12月及以后开工房屋的建造成本，平均每套约4万美元，且周期时间较年初峰值缩短30天 [48][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2023年的交付量和毛利率情况 - 公司不提供盈利指引，但自12月以来销售步伐明显加快，由于75% - 80%的地块位于填充区域，公司保持了定价权，目前未出现利润率下降情况 [57][58] - 第四季度毛利率下降部分原因是600万美元的减值损失，调整后毛利率为28.3%，目前1月和2月订单的利润率较为稳定，随着建造成本降低，未来利润率有望提升 [61][62][63] - 交付量方面，由于2023年刚开始，能否增加开工量以匹配销售尚不确定，若能提前开工且周期时间继续改善，交付量有望增加，但这取决于利率情况 [65] 问题2: 能否量化1月和2月的需求改善情况，以及如何考虑2023年的股票回购和其他资本分配优先级 - 公司不提供月度销售数据，但需求改善明显 [68] - 公司正在评估股票回购、收购和进入新市场的土地收购等选项，目前无法对资本分配优先级进行排序，将积极推进这三个方向 [72] 问题3: SG&A中固定和可变部分的比例，未来几个季度平均售价的走势，以及折扣和激励的变化情况 - SG&A的构成取决于开工量和就业水平，交付量增加会降低SG&A，公司希望增加开工量 [75][76] - A和B类地块表现良好，C类地块需提供类似第四季度的激励，但销售速度仍较快，需求在A和B类地块更强，但C类地块也能有不错表现 [77] - 折扣和激励自第四季度以来有所改善，C类地块新社区的激励已降低，尽管利率较高，但需求仍较强劲，部分原因是就业增长和现有房屋库存低 [79][80] 问题4: 目前来自外地购房者的比例与一年前相比有何变化，以及收购情况和对私人竞争对手的看法 - 今年州内购房者略有增加，外地购房者比例下降约10% - 20% [84] - 公司正在考虑的收购是一笔低概率的非公开交易，不便透露更多信息；银行在土地开发贷款方面更加严格，这对公司有利，公司已在德州签订两笔大额土地收购合同 [86][88][89]

公司财务状况 - 2022年，公司的主要财务和运营指标包括：住宅交付量增长2.9%，住宅交付收入增长30.0%，交付房屋的平均销售价格增长26.3%，净新住宅订单下降30.8%[88] - 公司2022年的住宅单位收入和新交付的住宅数量分别为1,703,951千美元和2,916套，分别比2021年增长30.1%和2.9%[90] - 公司2022年的净新住宅订单下降30.8%，但平均销售价格上涨17.5%[91] - 公司截至2022年12月31日拥有和控制的土地总数为25,527个[96] - 公司2022年12月31日拥有现金76.6百万美元，净债务占总资本比率为21.5%[97] - 公司2022年12月31日的未担保循环信贷额度为2,000万美元，利率为6.9%[98][99] - 公司发行的2026年到2029年不同系列的优先无担保票据利率分别为4.0%、3.35%、3.25%和3.25%[100][101][102][103] - 公司2022年12月31日的利息覆盖率为24.1比1，净资产为10.6亿美元，债务占总资本比率为27.1%[104] - 公司2022年12月31日的现金流量情况为经营活动净现金流入9,070万美元，投资活动净现金流出6,500万美元，融资活动净现金流出8,450万美元[109][110][111] 公司风险管理 - 公司与第三方开发商签订土地购买合同，需支付定金，购买房地产通常取决于满足某些要求[113] - 截至2022年12月31日，公司面临着涉及购买2923个地块的风险，涉及约2.46亿美元的购买价格[114] - 公司每季度对库存进行评估，以确定是否存在不可收回的情况，涉及高度审计师判断[115] - 未来结果与公司的假设和估计不一致，可能会对潜在减值指标的确定产生重大影响[127] - 审计程序包括评估管理对潜在减值指标的评估，比较实际贡献边际与管理目标贡献边际，评估关键输入和假设的合理性[130][132][133] 公司资产管理 - 公司在2022年的财报中对收购的商标进行了摊销，分别为每年0.1百万美元，累计摊销额为0.4百万美元[158] - 公司在2022年底对库存进行了潜在减值指标的评估，并对某些未来发展用地的账面价值进行了600万美元的减值调整[162] - 公司在2022年底对其投资进行了未合并实体的评估，包括GB Challenger, LLC、GBTM Sendera, LLC、EJB River Holdings, LLC等[163] - 公司在2022年的存货减值金额为600万美元，采用第三方经纪报价的Level 3测量方法估计了这些资产的公允价值[194] 公司财务运营 - 公司通过房屋销售和土地销售两个主要渠道获取收入[150] - 公司要求购房者和第三方买家提交定金以确保合同履行[150] - 公司的房屋销售合同包含单一履行义务，即房屋完工并转让产权给买家[150] - 公司对销售合同的增量成本进行资本化[152] - 公司支付销售佣金和建筑商激励费用[153] - 公司将广告费用视为当期费用[153] - 公司资本化与土地和房屋相关的直接和间接成本[155] - 公司根据ASC 718标准计量和处理股权奖励[155] - 公司根据资产和负债方法会计处理所得税[156] - 公司采用ASC 820-10标准进行公允价值计量[156]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度住宅收入同比增长17.1%至3.97亿美元，主要因平均销售价格上涨33%，推动房屋建筑毛利率达到创纪录的32.4% [7] - 公司净收入达7400万美元，摊薄后每股收益为1.57美元，同比增长65%；年初至今，年化股本回报率为34.9%，比去年高出约1100个基点 [8] - 2022年第三季度总收入同比增长19%至4.08亿美元，主要受已完工房屋平均销售价格上涨33%至60.7万美元推动，但部分被房屋交付数量下降12%至650套所抵消 [29] - 房屋建筑毛利率同比提高550个基点，达到32.4%，打破了2022年第二季度创下的32.3%的纪录 [30] - 销售、一般和行政费用（SG&A）杠杆率同比略有上升，2022年第三季度达到10.9% [31] - 由于收入和毛利率提高，本季度归属于公司的净收入同比增长52%；能源税收抵免使2022年第三季度摊薄后每股收益进一步提高至1.57美元，同比增长65% [32] - 2022年第三季度新房净订单同比下降41%至404套，季度平均每个活跃销售社区的吸纳率降至5.3套房屋；新订单收入下降34%，小于订单数量的下降幅度，因为新订单的平均销售价格从55.3万美元上涨12.5%至62.2万美元 [33] - 2022年第三季度取消率从去年同期的6.9%升至17.6%，高于上一季度的11.4% [34] - 年初至今，总收入同比增长40%，平均销售价格上涨31%；年初至今毛利率提高460个基点至31.1%，SG&A杠杆率改善150个基点至9.4%；归属于公司的净收入同比增长86%，摊薄后每股收益同比增长94% [35] - 年初至今年化股本回报率提高1090个基点至34.9%，在同行中最高 [36] - 2022年第三季度末积压订单同比下降45%至5.64亿美元，主要因积压订单数量下降54%，部分被积压订单平均销售价格上涨20%所抵消 [36] - 由于销售减少、交付房屋数量增加和积压订单数量下降，截至2022年9月底，在建样板房占总在建房屋的比例从去年的31%升至65% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅业务：2022年第三季度住宅收入增长，平均销售价格上升，毛利率创新高，但订单数量和积压订单下降，取消率上升 [7][33][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房市场：抵押贷款利率翻倍，达到20年高点，潜在购房者持观望态度，市场波动大 [9] - 公司核心市场（达拉斯和亚特兰大）：表现优于加州、丹佛、凤凰城和拉斯维加斯等市场，2021 - 2022年吸引了140多家公司办公搬迁和扩张，人口迁入带来住房需求 [13] - 达拉斯市场：现有房屋库存供应为2.2个月，新房库存供应为1.3个月，均低于疫情前水平；预计第四季度和2023年现有库存将增加，建筑商已降低开工率 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略优势：保持强大资产负债表，债务与总资本比率降至28%，净债务与总资本比率为25.5%，大部分债务为长期固定利率；土地投资审慎，拥有优质土地储备，90%以上的地块由公司开发，具有批发定价优势；主要在优质市场和填充式子市场开展业务，80%以上的收入来自这些地区；提高运营效率，投资技术和流程；行业领先的毛利率为32.4%，有助于管理销售节奏和价格 [19][23][26][28] - 发展方向：评估2023年股票回购和直接投资机会；放缓土地收购，预计2023年土地和地块开发支出将比2022年下降约45%；计划在未来4 - 5个季度将活跃销售社区数量增加20% - 30%；继续推进奥斯汀市场的扩张，计划2023年初开工建设 [60][50][52][55] - 行业竞争：与采用轻土地模式的同行相比，公司在融资成本、地块采购成本、价格上涨和违约成本方面具有优势；部分同行因成本上升和需求放缓，放弃地块期权合同或土地银行交易 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：住房市场受高利率、通胀压力、地缘政治风险、政治不确定性和供应链中断等因素影响，短期内市场波动大，但长期来看，住房供需失衡问题依然存在 [9][10][11] - 未来前景：公司核心市场具有良好的人口结构和迁移趋势，预计将继续跑赢全国市场；随着建筑商降低开工率，预计建筑成本已见顶，公司有望降低建设支出；长期来看，千禧一代的住房需求和租金上涨将支撑住房市场 [13][16][18] 其他重要信息 - 公司在第三季度采用更激进的激励措施，新订单的折扣和激励从上个季度的2%升至4.2%；10月销售节奏放缓，激励措施从4.2%升至6.3% [45][46] - 公司房屋交付周期在2022年第三季度总体上环比缩短21天，但尚未恢复到疫情前水平；供应链在多个方面有所改善，但仍面临一些挑战 [55][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: SG&A同比增加的原因及未来运行率 - 第三季度SG&A从8.2%升至10.9%，约60%是由于收入分母变小，40%与累计年度激励薪酬调整有关；正常化后应为10.2%；未来随着开工减少，公司将削减成本，但会有滞后性 [64][65][66] 问题: 2023年投资机会是在现有市场还是新市场 - 可能有机会在2023年收购符合公司文化和经济门槛的南方或东南部私人建筑商 [69] 问题: 未来一两个季度毛利率的走势 - A类填充式社区的毛利率有望维持，C类社区的毛利率较难预测，受同行定价影响较大；此外，融资和佣金增加也会影响毛利率 [72][73][75] 问题: 未来两三个季度成交平均销售价格（ASP）的走势 - ASP可能会继续略有上升，因为周边地区销售下降幅度大，而大部分社区位于AAA级地区，销售下降幅度小且ASP通常较高；10月平均折扣升至6.3%，会对ASP产生一定影响 [77][78] 问题: 2023年社区增长是否包括潜在收购南方建筑商以及相关情况 - 社区增长不涉及收购建筑商；2023年社区增长将由2022 - 2023年交付地块的73个社区推动，新社区位于理想区域，地块成本有利 [86][87][88] 问题: 若市场长期低迷，Trophy Signature的前景 - 若不接受较低毛利率，Trophy Signature增长将面临困难；公司认为在奥斯汀市场，以低于30万美元的价格定价房屋仍有很大需求和盈利空间 [90] 问题: 本季度不同区域订单下降水平 - A类地区的取消率至少是周边地区的一半；周边地区的主要问题是取消率高，而非需求不足 [93][94] 问题: 10月激励措施和取消率是否增加、季度末成品样板房数量以及2022年土地支出 - 10月激励措施从第三季度的4.2%升至6.3%；季度末有63套成品样板房；未提供2022年土地支出具体细节，但预计2022 - 2023年土地和开发支出将下降45%，差额约1.5亿美元，且该数据会因成本和阶段问题而有所波动 [97][98][100] 问题: 本季度开工数量及与上季度和去年同期的比较、新社区是否会以低价开盘、是否会增加样板房销售以及是否会维持特定销售节奏 - 第三季度开工490套房屋，去年同期为801套；新社区定价取决于邻里位置，会更具竞争力，且会谨慎考虑对积压订单的影响；由于买家担心利率和不确定性，样板房销售比例可能会增加；A类地区不追求维持特定销售节奏，周边地区会受同行影响 [105][106][108] 问题: Trophy Signature房屋目前在施工过程中的销售阶段以及2023年是否会改变 - 目前在板墙阶段销售，但买家更倾向于在干墙施工后和地毯铺设前购买；2023年可能会在施工后期销售 [114][118][119] 问题: 输入成本下降对毛利率的影响、能否将建筑成本降至15 - 17.5万美元以及该降幅是否适用于高价房屋、市场需求弹性 - 劳动力成本可能会随开工量下降而快速调整，占房屋成本约25%；水泥等成本因寡头垄断难以下降，预计明年春季会有影响；已在木材成本上实现大幅节省，一套2200平方英尺的房屋可节省2万美元；希望将建筑成本降至15 - 17.5万美元，涉及多项成本的降低；市场需求弹性因地区而异，部分地区降价有需求，周边地区买家更关注贷款资格 [123][124][132] 问题: 2023年成本行动与社区数量增长的关系、10月6.3%的激励措施对毛利率和SG&A的影响 - 社区增长的成本多为间接成本，现场人力成本将根据销售情况在未来6 - 12个月内变化；10月6.3%的激励措施全部计入毛利率，与经纪社区的促销活动费用在利润表线下体现 [135][136][138]

TABLE OF CONTENTS UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________ FORM 10-Q ___________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-33530 Green Brick Partners, Inc. | Delaware | | | 20-5952523 | | --- | --- ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付881套房屋，创纪录季度总收入达5.25亿美元，同比增长40% [6][21] - 住宅单元收入同比增长54%至5.13亿美元，平均售价同比攀升32%至57.9万美元 [21] - 净收入达1.01亿美元，摊薄后每股收益为2.08美元，同比增长104% [7] - 年度化股权回报率为45.6%，年初至今年化股权回报率为37.4%，高于去年的23% [7][24] - SG&A杠杆率同比改善200个基点至创纪录的8.2% [22] - 房屋建筑毛利率同比提高550个基点至32.3%，为公司历史最高 [22] - 净新订单同比下降9.8%，取消率升至11.4%，但仍低于许多同行 [24][25] - 积压订单房屋数量同比减少42%，但平均售价增长25.8%，总积压订单为7.1亿美元 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅单元业务收入增长显著，交付量和平均售价均有提升 [21] - Trophy品牌在建单元中样板房比例较高，符合其业务模式 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美联储加息后市场在寻求新平衡，短期内市场波动，但长期来看单户住宅需求仍将存在 [11] - 美国主要城市租金两位数增长，入住率保持高位 [15] - 新屋和现房库存接近历史低点，远低于金融危机时期或2018 - 2019年的库存调整水平 [13] - 达拉斯 - 沃思堡市场业务活动活跃，2021 - 2022年有超120家公司宣布办公地点搬迁或扩张 [16] - 第二季度后半段销售放缓，6月加速并持续到7月，达拉斯 - 沃思堡的酷热天气也影响了购房者参观样板房 [24] - 不同地区市场表现不同，达拉斯市场表现优于德州其他地区，亚特兰大和佛罗里达需求强劲，科罗拉多斯普林斯市场活跃，丹佛市场放缓 [72][78] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营于优质市场，专注于填补式开发，超80%的2022年至今收入来自这些子市场 [16][17] - 自2014年上市以来保持强劲资产负债表，债务与总资本比率低，87%的债务为长期固定利率 [18] - 拥有良好的土地储备，支持未来增长，且多数地块自行开发，有助于控制成本和交付日期 [19][38] - 持续优化后台和房屋建筑运营，提高效率 [19] - 下半年优先平衡积压订单和样板房数量，管理销售节奏、房价和开工节奏 [30] - 与土地轻模式的竞争对手相比，公司自有土地比例高，成本基础低，在经济放缓时更具优势 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场短期内波动，但长期来看单户住宅需求将持续，原因包括千禧一代进入购房黄金年龄、机构资本涌入租赁市场、住房供应不足和租金上涨等 [11][12][13] - 公司战略定位使其能够在不断变化的环境中应对挑战，实现防御和进攻 [45] - 对奥斯汀市场的长期基本面持乐观态度，计划2023年初开始建设 [40] 其他重要信息 - 公司于7月正式加入标准普尔小型股600指数 [8] - 劳动力和供应链方面，新开工放缓使劳动力和贸易市场有缓解迹象，供应链仍有干扰但接近转折点，木材成本下降将在后期对利润率产生积极影响 [41][42][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在新订单疲软时调整在建房屋计划以适应买家需求的灵活性 - 公司表示目前难以判断价格对首次购房者需求的影响，80%的收入来自供应受限的填补式市场，对这些市场有信心；在入门级社区，有新的低价项目推出，预计能提供更实惠的产品 [49][50][51] 问题: 激励措施和价格折扣对毛利率的影响，以及与2018年的差异 - 2018年毛利率下降是因为高价地块耗尽，且当时公司运营不如现在高效；现在公司有良好的土地储备，运营也更好，预计不会出现类似2018年的毛利率下降情况 [52][53][54] 问题: 当前条件对公司开设新社区决策的影响 - 公司表示将全力推进新社区建设，这些社区大多在疫情后以较低成本收购，主要面向入门级买家 [57] 问题: 公司自有土地与期权土地的风险对比 - 公司认为土地轻模式的建筑商资本成本高，需按零售价购买地块，且地块有价格 escalators，放弃期权成本高；相比之下，公司自有土地比例高，成本基础低，更具优势 [58][59][60] 问题: 公司是否会继续进行股票回购，以及回购与其他资本用途的考虑 - 公司会综合考虑业务增长、购买土地和回购股票等机会；预计未来12个月建筑商不会积极增长收入，可能会有私人收购机会，公司可能会预留资本 [64][65] 问题: 供应链的拐点情况 - 公司表示在土地开发和垂直建设方面，供应链都有改善，但仍有部分物品供应困难，整体情况比去年同期和年初要好 [68][69] 问题: 本季度订单下降的地理差异 - 公司表示第二季度后半段销售普遍下降，达拉斯市场表现优于德州其他地区，亚特兰大、佛罗里达需求强劲，科罗拉多斯普林斯市场活跃，丹佛市场放缓 [70][71][72] 问题: 公司对竞争对手竞争行动的应对策略，以及市场放缓的持续性 - 不同建筑商策略不同，有大量积压订单的建筑商不愿降价，样板房建筑商可能更倾向于打折；公司会根据市场情况调整，80%的收入来自受影响较小的填补式市场，但也会密切关注竞争对手动态 [82][83][84] 问题: 公司在取消率方面的情况，以及是否采取措施确保客户成交 - 公司入门级品牌Trophy的取消率较高，难以预测取消率趋势；公司会对积压订单进行压力测试，多数取消发生在签约后或交房时；公司通过提高定金要求来减少取消率 [88][89][90] 问题: 公司SG&A的全年展望 - 公司表示SG&A在年度化基础上会比较稳定，具体取决于各季度的收入情况 [91][92] 问题: 公司市场中竞争对手的开工率情况 - 竞争对手的开工率情况不一，有的大幅削减，有的削减较少，公司处于两者之间 [96] 问题: 买家为使房屋更实惠采取的行动 - 公司表示现在有买家开始选择一年前无人问津的1600 - 1800平方英尺的小房子 [97][98][99]