分组1 - 公司在第三季度继续保持强劲的订单和创纪录的毛利率,尽管受到了较高抵押贷款利率对房地产可负担性和销售速度的压力 [11][12] - 公司的毛利率达到33.3%,创历史新高,并在同行中处于领先地位 [11][23][24] - 公司的订单量同比增长95%,是同行中增长最快的 [13][26] - 公司的取消率为6.1%,是同行中最低的 [13][27] - 公司的库存房源较少,加上现有房主不愿意放弃低利率贷款,以及新房建设商较少,使公司在优质地段的房源供给受到限制 [14][15][27] - 公司正在积极寻找优质土地资源,利用自身的财务优势和开发能力,在资本市场收紧的环境下获取有吸引力的收购机会 [17][18][57][58] 分组2 - 公司的Trophy Signature Homes品牌正在向更低价位的产品转型,但保持了较高的毛利率水平 [23][51][52][53][54][55] - 公司正在密切关注市场变化,根据不同社区的情况调整销售策略和价格,并提供更多可负担的产品选择 [34][35][36] - 公司的供应链保持稳定,周期时间持续缩短,有助于提高资本使用效率 [36][37] - 公司在德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州的核心市场保持强劲的市场份额增长势头 [37][38][39][40][41] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jay McCanless 提问** 询问Trophy Signature Homes品牌的平均售价变化情况 [49][50][51][52] **Jed Dolson 回答** Trophy Signature Homes的平均售价从之前的480,000美元下降到约450,000美元,未来可能会进一步下降至325,000美元左右,但毛利率水平保持稳定 [50][51][53][54] 问题2 **Carl Reichardt 提问** 询问公司在土地收购方面的机会和策略 [57][58][59][60] **James Brickman 回答** 公司正在利用自身的资金优势,在开发商融资环境收紧的情况下获取一些有吸引力的土地收购机会,包括一些有小型商业或多户型成分的大型地块 [58][59][60] 问题3 **Alex Barron 提问** 询问公司的客户特征,如平均家庭收入、信用评分和首付比例等 [79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89] **James Brickman 和 Jed Dolson 回答** 公司不同社区的客户特征差异较大,Trophy品牌客户的平均信用评分较高,首付也较高,取消率较低;而外围社区的客户收入相对较低,信用评分和首付也较低,取消率较高。公司注重客户质量,不接受过低的首付 [80][84][85][86][87][88][89]

财务表现 - 2023年第三季度，公司的房屋交付量增长了16.0%，收入增长了5.3%[40] - 2023年第三季度，公司的净新房订单增长了95.0%，销售额增长了80.1%[42] - 2023年第三季度，公司的住宅单位毛利率达到33.3%，较去年同期提高了1.0%[43] - 2023年第三季度，公司的销售、一般和管理费用占营收比例为11.2%，较去年同期增加了0.6%[44] - 2023年前九个月，公司的房屋交付量增长了5.0%，收入增长了4.0%[45] - 2023年前九个月，住宅单位收入增加了4,680万美元，增长了3.7%[46] - 2023年前九个月，住宅单位的毛利率改善至30.7%，相比2022年同期的31.0%[46] - 2023年前九个月，土地和地块收入减少了46,181万美元，降幅为87.5%[46] - 2023年前九个月，销售、一般和管理费用占营收的比例从9.0%增加至10.7%[47] - 2023年前九个月，未合并实体的股权收入减少了43.4%，降至11.3万美元[47] - 2023年前九个月，其他收入增加至13.7万美元，相比2022年同期的7.3万美元[47] - 2023年前九个月，所拥有和控制的地块总数为26,219，相比2022年同期的25,527有所增加[48] - 公司截至2023年9月30日，最近12个月的利息覆盖率为29.34比1，超过最低要求的2比1[59] - 公司截至2023年9月30日，公司的净有形净值为1,244.1万美元，超过最低要求的约784.7万美元[59] - 公司截至2023年9月30日，公司的债务占总资本滚动平均比率为22.8%，低于最高要求的40%[59] 融资活动 - 公司于2019年8月发行了7,500万美元的2026年到期的无抵押债券，年利率为4.0%[55] - 公司于2020年8月发行了3,750万美元的2027年到期的无抵押债券，年利率为3.35%[56] - 公司于2021年2月发行了1.25亿美元的2028年到期的无抵押债券，年利率为3.25%[57] - 公司于2021年12月发行了1亿美元的2029年到期的无抵押债券，年利率为3.25%，要求在2028年12月28日支付30万美元的本金预付款[58] - 公司于2023年9月30日和2022年12月31日发行了2,000,000份存托股，每份代表5.75%的A系列永续优先股[61] - 公司于2023年9月30日支付了A系列优先股的2.2百万美元股息，10月26日宣布了0.359美元/存托股的季度现金股息[62] 现金流 - 2023年前九个月，经营活动产生的净现金为2.327亿美元，相比2022年同期的3130万美元有所增加[50] - 2023年前九个月，投资活动中使用的净现金增加至1,000万美元，相比2022年同期的490万美元有所增加[51] - 2023年前九个月，融资活动中使用的净现金为6,980万美元，相比2022年同期的5,300万美元有所增加[53] - 公司相信截至2023年9月30日，现金、信贷额度和经营现金流足以支付未偿还债务并资助运营[60]

业绩总结 - 2023年第二季度每股摊薄收益为1.63美元，同比下降21.6%[26] - 住宅单位收入为4.544亿美元，同比下降11.3%[50] - 2023年第二季度的毛利率为31.3%，同比下降100个基点[50] - 住宅单位的销售、一般和行政费用占收入的比例为10.8%，同比上升260个基点[50] - 2023年第二季度交付的新房数量为783套，同比下降11.1%[50] - 取消率在2023年第二季度为7.4%，为公共房屋建筑商中最低[55] - 现金储备达到2.1亿美元，避免了高成本融资[56] 用户数据 - 2023年第二季度净新房订单为822套，同比增加50.8%[50] - 新房订单同比增长64.8%，达到1,889套[53] - 住宅单位收入同比增长3.1%，达到9.048亿美元[53] - 房屋交付的平均销售价格同比上涨3.1%，达到58.5万美元[53] 未来展望 - 预计未来10年内35-44岁人口段将增长约300万[21] - 预计到2023年12月31日，完成的地块数量将达到约6,100个，较2022年12月31日的2,900个显著增加[67] 新产品和新技术研发 - 新交付住宅的平均销售价格稳定在58万美元，同比微增0.1%[50] - 2023年6月30日的销售价格回报为66.4万美元，同比上升1.7%[50] 财务状况 - 截至2023年6月30日，净债务与总资本比率为10.6%[7] - 截至2023年6月30日，净债务与总资本化比率为10.6%[66] - 房屋建筑毛利率同比下降100个基点，降至29.5%[53] - 销售、一般和行政费用占住宅单位收入的比例同比上升180个基点，达到10.5%[53]

分组1 - 公司在第二季度交付783套房屋,创下公司历史第二高纪录 [8] - 公司二季度毛利率达31.3%,为行业最高 [8][33] - 公司二季度每股收益为1.63美元,为公司历史第二高 [27] - 公司二季度新订单增长51%,为公司历史同期最高 [29] - 公司二季度取消率为7.4%,为行业最低 [28] 分组2 - 公司认为行业供给短缺和人口结构变化推动了新房需求 [13][14][15][16] - 公司在内城和内城附近地区的土地储备和开发优势为其带来竞争优势 [17][41][50] - 公司通过自主开发和较低的土地成本获得了较高的毛利率 [43][44][46][49] - 公司财务状况良好,现金储备充足,有利于抓住未来的土地和开发机会 [21][22][37][38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Carl Reichardt 提问** 公司7月份销售情况是否也保持了上述季节性以上的趋势 [60] **Jim Brickman 回答** 7月份销售情况与6月份基本持平,没有出现明显变化 [61] 问题2 **Alex Rygiel 提问** 公司6100套已完工待售的房源是否会带来社区数量和销售速度的加快 [65][66] **Jed Dolson 回答** 公司正在开发更大规模的社区项目,预计未来销售速度会有所提升 [67][70][71] 问题3 **Jay McCanless 提问** 公司在20%-30%的社区未能提价的原因是什么 [75][76][77][78][79] **Jim Brickman 回答** 这些社区位置相对次优,面临更多竞争,需要提供更多优惠来吸引买家 [78][79]

营收情况 - 公司关键财务和运营指标包括家庭交付、家庭成交收入、交付房屋的平均销售价格和净新房订单[39] - 2023年第二季度，公司家庭交付减少11.1%，家庭成交收入减少11.0%，交付房屋的平均销售价格增加0.1%，净新房订单增加50.8%[40] - 净新房订单较去年同期增长50.8%，吸纳率每个平均活跃销售社区每季度增长39.4%[42] 毛利率情况 - 2023年第二季度，公司住宅单位毛利率为31.3%，较去年同期32.3%下降，但较2023年第一季度27.6%上升[43] 费用情况 - 公司的销售、一般和管理费用占收入比例在2023年第二季度增加了2.8%，主要是由于经纪佣金和激励补偿成本增加[44] - 2023年6月30日，销售、一般和管理费用占营收比例增加了2.2%，主要是由于土地和地块收入下降以及经纪佣金和激励补偿成本增加[47] 资金流动情况 - 2023年6月30日，现金流量中，经营活动净现金流入为2.102亿美元，较2022年同期的4.94亿美元有所增加[50] - 2023年6月30日，投资活动中，净现金流出为780万美元，较2022年同期的220万美元增加了[51] - 2023年6月30日，融资活动中，净现金流出为6,440万美元，较2022年同期的5,110万美元有所增加[53] 资产情况 - 2023年6月30日，住宅单位总毛利为266,653千美元，较2022年同期的266,604千美元略有增长[46] - 2023年6月30日，土地和地块收入下降至3,543千美元，较2022年同期的41,584千美元减少了91.5%[46] - 2023年6月30日，未合并实体的股权收入下降至9.9百万美元，较2022年同期的14.2百万美元减少了30.2%[47] - 2023年6月30日，其他收入增加至9.1百万美元，较2022年同期的5.5百万美元增加了65.5%[47] - 2023年6月30日，所持有和控制的地块总数为26,434，较2022年同期的25,527略有增长[48]

业绩总结 - 2023年第一季度住宅单位收入同比增长23.5%，达到4.504亿美元，为任何第一季度的纪录[41] - 每股摊薄收益同比增长14.2%，达到1.37美元，为任何第一季度的纪录[42] - 净收入归属于GRBK为64,180千美元，同比增长4.2%[63] - 2023年第一季度，净新房订单同比增长77.5%，达到1,067套，为同行业中最大增幅[61] - 新交付住宅数量为761套，同比增长15.7%[63] 用户数据 - 2023年第一季度，平均交付房屋销售价格同比上涨7.0%，达到590.6K美元[9] - 待交付房屋的平均销售价格同比上涨7.2%，达到653.1K美元[9] - 2023年第一季度，取消率显著下降至6.2%[13] 财务状况 - 截至2023年3月31日，债务占总资本比率为23.8%，净债务占总资本比率为13.3%[37] - 房屋建筑毛利率同比下降20个基点，达到27.6%，但环比上升140个基点[10] - 2023年第一季度，同行业平均毛利率为32.5%[12] - 销售、一般和行政费用占住宅单位收入的比例为10.2%，同比增加80个基点[62] - 第一季度回购468,000股普通股，耗资15.4百万美元，同时降低了债务总资本比率[68] 未来展望 - 预计未来10年人口增长约300万[6] - 预计到2023年12月31日将有约6,000个已完成地块[69] - 截至2023年12月31日，约75%的完工地块预计位于填充位置[48] 资本配置 - 2023年第一季度，管理资本配置谨慎，未在循环信贷额度上有未偿余额[14]

财务数据和关键指标变化 - 净收入达6400万美元，摊薄后每股收益为1.37美元，分别同比增长4%和14%，均创第一季度新高 [33] - 房屋交付收入达4.49亿美元，同比增长24%，创第一季度新高 [21][37] - 销售、一般及行政费用（SG&A）占住宅单位收入的比例从去年的9.4%升至10.2%，因经纪佣金增加 [37] - 房屋建筑毛利率为27.6%，较上一季度增长140个基点，仅比去年同期低20个基点 [3][35][39] - 季度末积压订单价值达5.51亿美元，环比增长49%，积压订单数量增长57% [36] - 债务与总资本比率降至23.8%，较去年降低500个基点；净债务与总资本比率降至13.3%，较去年降低1170个基点 [11][98] - 第一季度回购46.8万股普通股，花费1540万美元，现有股票回购计划还剩3300万美元额度 [4][104] - 4月董事会批准新增1亿美元股票回购授权，使总可用额度达1.33亿美元 [122] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度房屋交付量达761套，同比增长16%，创第一季度新高；平均售价（ASP）达59.1万美元，同比增长7% [15] - 净新订单达1067套，同比增长78%，环比增长152%，为公司历史上第二高的季度净订单数 [23][34][38] - 第一季度末活跃销售社区数量达79个，同比增长4% [17] - 季度平均每个活跃销售社区的吸纳率达13.3套，较上一季度的5.5套增长143%，较去年的8套增长66% [17] - 在建样板房占总在建房屋的比例从去年末的73%降至第一季度末的59% [40] - 第一季度新订单的整体折扣和激励措施环比降至4.4%，较上一季度改善330个基点 [43] - 过去12个月房屋交付量平均约3000套，2023年第一季度开工667套，较上一季度的304套翻番，但过去12个月开工量同比下降29% [57] - 截至3月31日，在建房屋数量降至1759套，较去年的2516套下降30%，但第一季度末和第二季度开工量显著增加 [115] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大市场DFW过去12个月创造21.2万个新就业岗位 [6] - 3月二手房销量环比下降2.4%，同比下降22%；新房在购房者选择中的占比从历史常态的10%以上升至约三分之一 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司具有六大优势，包括在就业增长和人口结构良好的市场有显著布局、拥有优质土地和地块管道、对成品地块成本和交付计划有高度控制、产品线多元化、拥有优秀的团队和文化、具备强大的资产负债表和灵活的财务结构 [6][7][9][28][61] - 公司将继续评估股票回购、土地投资等机会，以实现股东价值最大化 [61] - 公司将根据销售情况调整开工量，提高建设速度，以满足市场需求 [63] - 公司将继续关注现有市场的增长机会，同时寻找新市场的土地交易 [64][66] - 公司将继续保持资产负债表的稳健，合理配置现金和信贷额度 [116] - 公司将继续在供应受限的填充式市场销售，以满足未被满足的需求 [117][118] - 公司将继续寻找符合回报门槛的土地交易，以增加土地储备 [119][120] - 公司将继续通过股票回购向股东返还资本 [122] - 公司计划于2023年6月在奥斯汀市场推出新的Trophy社区进行预售，以满足当地对经济适用房的需求 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对长期住房供需基本面持乐观态度，认为美国存在约400万套住房短缺，未来十年约300万千禧一代和Z世代将进入最佳购房年龄 [12] - 高利率使现有房主持观望态度，二手房市场供应紧张，公司认为这将继续为新房市场提供机会 [13][14] - 公司认为其战略优势将使其在市场竞争中继续抢占市场份额 [14] - 公司预计短期内毛利率将略有提高，因为新开工项目的建设成本降低，且市场需求超过供应 [18] - 公司认为购房者已适应高利率环境，春季销售旺季的销售势头将持续 [42] - 公司预计销售将从年初的创纪录水平有所放缓，但未被满足的需求将继续为公司带来健康的销售订单 [118] 其他重要信息 - 公司部分信息为前瞻性信息，包括2023年及以后的财务和运营预期，同时包含非GAAP财务指标，相关指标的调整和其他所需信息可在公司昨日发布的财报和网站上的演示文稿中找到 [1][2] - 公司在财报和SEC文件中详细说明了可能导致未来业绩与预期不同的重大风险，公司无义务更新前瞻性声明 [20] - 公司在第一季度还清了循环信贷额度的剩余余额，目前债务均为固定利率，加权平均利率为3.3% [41] - 公司流动性显著提高，现金及未使用信贷额度超过5亿美元，包括1.77亿美元不受限制的现金和3.6亿美元未提取的信贷额度 [46] - 公司建设周期时间有所改善，特别是Trophy Signature Homes，部分房屋的建设周期已缩短至150 - 200天，预计未来几个季度将进一步改善 [47][105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度订单增长是由大量现房推动的吗？是否在季度初为增加现金流而销售，后因需求变好而放缓？ - 未明确提及是否由现房推动，但表示大部分销售的房屋为已完工或正在建设中的房屋 [73] 问题2: 预计银行收紧贷款标准带来的机会何时出现？若未出现，公司是否有足够土地在今年和明年扩大社区数量？ - 公司认为无需情况改善，本季度表现出色且5月上旬销售持续良好；公共建筑商杠杆率低，不依赖银行贷款，将受益于市场份额的增加，公司因拥有最佳位置将更具优势 [50] 问题3: 第一季度大量交房后，是否预计交房量会环比下降？今年社区数量预计如何变化？ - 社区数量取决于未来销售情况；交房节奏取决于建设周期的改善情况，若周期缩短，第二和第三季度交房量可能增加，部分第四季度开工的房屋有望在年底前完工交付 [52][53] 问题4: 公司在评估股票回购、土地交易和其他投资机会时的决策过程是怎样的？ - 公司董事长David Einhorn参与评估，决策过程灵活，会综合考虑股票回购与内部收益率、土地交易或其他投资机会的比较 [61] 问题5: 公司增量投资更可能投向现有市场还是新市场？ - 公司认为现有市场仍有增长机会，同时也在关注新市场的土地交易，如达拉斯、奥斯汀和另一个新市场 [64][66] 问题6: 目前正在计量销售的社区有多少个？ - 公司未提供具体数量，但表示销售多发生在房屋建设的早期至中期阶段，不会急于像竞争对手那样对现房进行促销 [84] 问题7: 除框架材料外，建筑材料成本是否下降？ - 框架材料成本在2月触底，过去几个月在底部波动；其他建筑材料成本因运输附加费取消和供应商重新布局而下降 [71][91] 问题8: 本季度1067个订单中，有多少在本季度交房？有多少是待建房屋？ - 具体比例需后续提供；大部分销售的房屋不是待建房屋，而是已完工或正在建设中的房屋；估计超过50%的销售房屋在本季度交房 [73][75] 问题9: 如何使用多余现金？是用于股票回购还是土地开发等？ - 公司认为当前是土地交易的机会期，因A&D贷款收紧和土地银行资本成本上升；Trophy在达拉斯市场有增长空间，公司正在关注多个土地交易 [82] 问题10: 4 - 5月的激励措施与第一季度相比如何？ - 未明确提及4 - 5月激励措施情况，但表示其他建筑材料成本较去年下降，建设周期缩短 [90][91]

财务表现 - 2023年第一季度，公司的主要财务和运营指标包括：房屋交付量增长15.7%，房屋交付收入增长23.8%，交付房屋的平均销售价格增长7.0%，净新房订单增长77.5%[40] - 2023年第一季度，公司的住宅单位收入和新房交付分别为450,362千美元和761个单位，较2022年同期分别增长23.5%和15.7%[41] - 2023年第一季度，公司的净新房订单增长了77.5%，吸纳率每个平均活跃销售社区每季度增长了66.3%[42] 资产情况 - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日拥有的土地总数为25,137块，其中拥有的土地占比84.2%[45] - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日的无担保现金及现金等价物分别为1.773亿美元和7660万美元[46] - 公司截至2023年3月31日的保证金金额为2千万美元，用于购买2864块土地，总购买价格约为2.139亿美元[60] 现金流 - 公司截至2023年3月31日的运营活动净现金流为1.547亿美元，较2022年3月31日的负1400万美元有显著增长[47] - 公司截至2023年3月31日的投资活动净现金流为310万美元，较2022年3月31日的400万美元有所增加[48] - 公司截至2023年3月31日的融资活动净现金流为4920万美元，较2022年3月31日的正110万美元有显著下降[49] 融资情况 - 公司截至2023年3月31日，无担保循环信贷额度未使用，截至2022年12月31日为2亿美元[50] - 公司发行的2026年到2029年不同系列的优先无担保票据利率分别为3.25%至4.0%[51][52][53][54] 行业特点 - 房屋建筑行业在季度运营结果和资本需求方面存在季节性波动[61] - 我们通常在春季和夏季经历最高的新房订单活动[61] - 我们历史上房屋开工、建设成本和相关现金流出在第二和第三季度最高[61] - 我们通常在第二半年交付更多的房屋，因为春季和夏季的房屋订单会在这段时间交付[61]

业绩总结 - 2022年第四季度平均交付房屋销售价格同比增长15.7%，达到589,500美元[19] - 2022年第四季度净新房订单为423套，同比下降11.1%[21] - 2022年第四季度新交付房屋为727套，同比下降11.7%[21] - 2022年第四季度净收入为55,547千美元，同比下降12.5%[21] - 2022年全年住宅单位收入同比增长30.1%，达到1,703,951千美元[25] - 2022年全年净收入为291,900千美元，同比增长53.5%[25] - 2022年全年稀释每股收益为6.02美元，同比增长61.8%[25] - 2022年全年调整后的建筑毛利率提高380个基点，达到31.0%[51] - 2022年第四季度调整后的建筑毛利率同比增长130个基点，达到28.3%[48] - 2022年第四季度销售、一般和行政费用占住宅单位收入的比例为10.4%，同比增加160个基点[47] - 2022财年每股收益（EPS）同比增长550个基点，达到31.4%[81] - 2022财年交付房屋的平均销售价格同比增长26.3%，达到581,900美元[84] 用户数据与市场趋势 - 2022年净销售订单同比变化为-11%至-93%不等，显示出市场波动性[75] - 预计35-44岁的人口群体将继续推动未来强劲的住房需求[78] 未来展望与策略 - 公司在2023年及以后将利用其优越的土地和地块位置支持未来增长[82] - 预计2023年将增加活跃销售社区数量[83] - 公司计划在市场条件下降低成本并提高市场份额[83] - 2022年公司回购了近10%的流通普通股，且未增加债务总资本比率[82] - 2022年12月31日的债务总资本比率保持稳定[79]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年交付超2900套房屋，总收入同比增长25%至17.6亿美元，毛利率达29.8%，摊薄后每股收益增长62%至6.02美元，净资产收益率较去年提高550个基点至31.4% [6] - 第四季度净收入为5600万美元，摊薄后每股收益为1.18美元，同比下降4.8% [31] - 第四季度房屋交付收入同比增长2.3%至4.29亿美元，主要因平均售价上涨16%至59万美元，交付数量下降12%至727套 [24][31] - 第四季度净新房订单环比增长5%，同比下降11%，是同行中降幅最小的，新订单平均售价同比增长2.6%至58.6万美元 [33] - 第四季度末积压订单价值同比下降58%至3.69亿美元，积压订单数量下降64%，部分被平均售价上涨17%抵消 [36] - 第四季度销售、一般及行政费用（SG&A）杠杆率同比略有上升至10.4%，全年降至9.6%，年末员工人数较年中峰值减少7% [28] - 第四季度末在建样板房占总在建房屋的比例为73%，总债务与总资本比率较第三季度降低230个基点至25.7%，加权平均债务成本为3.5%，超90%的未偿债务为长期固定利率债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度Trophy Signature Homes净销售份额从第二季度末的39%增至49% [39] - 第四季度新房净订单折扣和激励平均约为7.5%，高于上一季度的4.2% [43] - 第四季度新开工房屋数量环比减少38% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年达拉斯新增23.5万个就业岗位，亚特兰大新增12.6万个就业岗位 [14] - 预计未来十年约300万千禧一代和Z世代将进入购房黄金年龄 [14] - 第四季度末活跃销售社区数量同比增长8.1%至80个，平均每个活跃销售社区的季度吸纳率从第三季度的5.3套增至5.5套 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有优质土地储备，预计2023年底将有近6000个成品地块，75%位于填充区域 [15] - 公司将继续调整开工量以匹配销售节奏，根据市场情况灵活调整SG&A [22][44] - 公司将评估现金用途，包括机会性收购或股票回购 [47] - 公司认为自身在土地、产品、财务等方面具有战略优势，有望在行业中取得领先表现 [18][19] - 行业竞争方面，由于现有房主出售意愿低，新房市场竞争较疫情前减小 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年下半年需求受利率上升和通胀影响，但12月销售势头开始回升，2023年前两个月销售持续强劲 [7][8] - 公司对春季销售季持谨慎乐观态度，前提是利率稳定 [21] - 此次房地产周期与2008年金融危机不同，抵押贷款市场更稳健，单户住宅供应低，就业增长良好，潜在购房需求大 [9][10][14] 其他重要信息 - 公司修订了无担保循环信贷协议，总承诺额度增加2500万美元至3.25亿美元，到期日延长至2025年12月14日 [37] - 公司在奥斯汀的Trinity Ranch社区于2月开始建房，Trophy计划2023年5月以20多万美元起售房屋 [50][51] - 公司成功降低了达拉斯 - 沃思堡地区12月及以后开工房屋的建造成本，平均每套约4万美元，且周期时间较年初峰值缩短30天 [48][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2023年的交付量和毛利率情况 - 公司不提供盈利指引，但自12月以来销售步伐明显加快，由于75% - 80%的地块位于填充区域，公司保持了定价权，目前未出现利润率下降情况 [57][58] - 第四季度毛利率下降部分原因是600万美元的减值损失，调整后毛利率为28.3%，目前1月和2月订单的利润率较为稳定，随着建造成本降低，未来利润率有望提升 [61][62][63] - 交付量方面，由于2023年刚开始，能否增加开工量以匹配销售尚不确定，若能提前开工且周期时间继续改善，交付量有望增加，但这取决于利率情况 [65] 问题2: 能否量化1月和2月的需求改善情况，以及如何考虑2023年的股票回购和其他资本分配优先级 - 公司不提供月度销售数据，但需求改善明显 [68] - 公司正在评估股票回购、收购和进入新市场的土地收购等选项，目前无法对资本分配优先级进行排序，将积极推进这三个方向 [72] 问题3: SG&A中固定和可变部分的比例，未来几个季度平均售价的走势，以及折扣和激励的变化情况 - SG&A的构成取决于开工量和就业水平，交付量增加会降低SG&A，公司希望增加开工量 [75][76] - A和B类地块表现良好，C类地块需提供类似第四季度的激励，但销售速度仍较快，需求在A和B类地块更强，但C类地块也能有不错表现 [77] - 折扣和激励自第四季度以来有所改善，C类地块新社区的激励已降低，尽管利率较高，但需求仍较强劲，部分原因是就业增长和现有房屋库存低 [79][80] 问题4: 目前来自外地购房者的比例与一年前相比有何变化，以及收购情况和对私人竞争对手的看法 - 今年州内购房者略有增加，外地购房者比例下降约10% - 20% [84] - 公司正在考虑的收购是一笔低概率的非公开交易，不便透露更多信息；银行在土地开发贷款方面更加严格，这对公司有利，公司已在德州签订两笔大额土地收购合同 [86][88][89]