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Getty Realty (GTY) - 2021 Q1 - Quarterly Report
2021-04-30 04:19
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 11-3412575 (State or Other Jurisdictio ...
Getty Realty (GTY) - 2020 Q4 - Earnings Call Presentation
2021-02-26 02:24
业绩总结 - 截至2020年12月31日,公司拥有209个物业,年化基础租金为1.27亿美元[8] - 2020年总收入为160,000千美元,管理费用为18,000千美元,占资产的1.8%[34] - 2020年FFO为77,833千美元,AFFO为71,816千美元,AFFO利润率为70.0%[36] - 2020年实现了每股调整后的运营资金(AFFO)年复合增长率为5.6%[8] 用户数据 - 便利店数量在过去10年保持稳定,达到152,720家,其中80%销售燃料,占所有零售网点的35%[22] - 283百万注册车辆推动了便利店的需求,平均每家加油站每天约有1,100次顾客光临[22] 未来展望 - 预计到2030年,45%的合同年化基础租金将来自于初始租期到期的租赁[18] - 公司拥有强大的资产负债表以支持未来增长[40] 新产品和新技术研发 - 2020年投资于19个已完成的重建项目,总投资为1440万美元,整体收益率为16%[28] 市场扩张和并购 - 2020年收购了34个物业,总价值为1.5亿美元,平均现金回报率为7.0%[25] - 过去十年共收购462个物业,总价值为11亿美元,新增16个州和23个租户[25] 财务健康 - 公司预计2020年全年的合同基础租金收款率为98%[7] - 公司在高增长市场的物业占比高,且71%的物业位于角落位置[19] - 净债务与息税折旧摊销前利润(EBITDA)比率为4.9倍,固定费用覆盖比率为3.7倍[6] - 债务与总资产价值比率为40%,净债务与EBITDA比率为4.9倍[38] - 投资级信用评级为Fitch: BBB-,债务与总资本化比率为32%[38] 负面信息 - 2020年通过ATM股权发行计划共计发行2.48亿美元的股权[38] 其他新策略和有价值的信息 - 便利店和加油站的国家净租赁投资组合持续增长[40] - 现金流和分红由长期的三网租赁支持[40] - 每季度每股分红的复合年增长率为8.1%[39] - 2020年第四季度每股分红为0.39美元[39]
Getty Realty (GTY) - 2020 Q4 - Annual Report
2021-02-25 21:32
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 COMMISSION FILE NUMBER 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 11-3412575 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. employe ...
Getty Realty (GTY) - 2020 Q4 - Earnings Call Transcript
2021-02-25 04:02
财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度和全年,公司租金收入分别增长3.9%和7.1%,达到3180万美元和1.282亿美元;总营收分别增长3.3%和4.7%,达到3710万美元和1.473亿美元 [42] - 2020年第四季度和全年,调整后运营资金(AFFO)每股分别为0.48美元和1.84美元,同比增长12%和7%;运营资金(FFO)每股分别为0.91美元和2.32美元,受非经常性法律和解影响 [41] - 截至2020年12月31日,公司总债务为5.5亿美元,加权平均借款成本为4.1%,债务加权平均到期年限为7.3年;总债务与总市值之比为32%,总债务与总资产价值之比为40%,净债务与EBITDA之比为4.9倍 [48] - 2020年第四季度和全年,净环境修复支出分别约为160万美元和640万美元;环境负债为4810万美元,较2019年底减少260万美元 [50] - 公司发布2021年AFFO每股指引,范围为1.86 - 1.88美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2020年第四季度,公司收购10处房产,投资4510万美元;全年收购34处房产,投资1.5亿美元,加权平均初始回报率为7.0%,加权平均初始租赁期限为14.6年 [17][29] - 2020年,公司审查约21亿美元潜在交易机会,便利店机会占62%,其他汽车相关机会占38% [25] 再开发业务 - 2020年,公司在已完成和进行中的再开发项目上投资约290万美元;第四季度有一个再开发项目重新纳入净租赁投资组合,全年完成6个项目,自项目启动以来共完成19个 [31] - 截至第四季度末,公司有10个已签署租约或意向书的再开发项目,包括6个活跃项目和4个已签署租约但尚未从现有租户收回的房产;预计部分项目2021年开始产生租金,其余在三年内完成 [32][33] - 公司在10个再开发项目上已投资约180万美元,预计总投资580万美元,预计这些再开发项目将为公司带来高于当前收购市场的回报 [34] 处置业务 - 2020年,公司出售11处房产,获得约600万美元收益;退出10处从第三方房东租赁的房产 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司租金收取率提高到98.7%,第四季度基本收回所有到期的递延租金和抵押贷款 [14] - 公司投资组合整体入住率(不包括活跃再开发项目)提高到99.3%,加权平均租赁期限约为9.5年 [38] - 公司租金覆盖率全年保持稳定,2020年底为健康的2.6倍 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续执行增长计划,包括通过积极的资产管理提高现有投资组合质量、进行增值收购、通过选择性再开发释放潜在价值 [22] - 未来收购活动将继续聚焦便利店和其他汽车相关领域,追求直接售后回租、净租赁房产收购和新建设项目融资 [30] - 公司致力于优化投资组合,预计未来五年再开发机会可能涉及5% - 10%的现有投资组合,目标无杠杆再开发项目收益率超过10% [35] 行业竞争 - 便利店行业和其他汽车相关业务是必需且基本不受互联网影响的行业,吸引了越来越多投资者,竞争加剧,但公司认为自身有能力成功获取、评估和完成交易 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管新冠疫情对美国经济的影响至少在2021年上半年仍将影响消费者和零售活动,可能对公司租金收取和财务业绩产生负面影响,但公司对租户和资产的表现感到鼓舞,认为公司投资组合具有价值,财务状况良好,有望在2021年及以后取得成功 [16][13] - 随着疫情缓解和消费者出行增加,公司认为其资产类型将受益,但目前计划是继续管理现有项目并评估新机会,若有大型项目出现,公司有资产负债表能力进行评估和决策 [69][70] 其他重要信息 - 公司2020年12月成功发行1.75亿美元、利率3.4%的私募债券,并通过ATM计划全年发行约6500万美元股权,杠杆率低于5倍,循环信贷额度基本未使用,有充足资金支持增长计划 [19] - 公司2021年将继续保持保守、合理梯次和灵活的资本结构,管理现金余额,利用手头现金、运营现金流、循环信贷额度和ATM计划等多种资金来源进行收购 [49][73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司最大租户Arco上市是否会带来变化 - 公司与Arco自2000年代中期建立合作关系,目前有四份租约;Arco上市有助于公司进行资产管理和信用评估;公司与Arco保持密切沟通,Arco积极开展收购活动,双方在房地产和业务机会评估上观点相似,Arco会及时告知公司其投资意向 [57][59] 问题2: 公司交易管道情况及收益率 - 疫情初期租户专注业务运营,交易活动暂停,但年底和今年初明显反弹,符合公司初步评估标准的交易机会增加,有望维持业务增长 [60][61] - 公司历史收购资本化率范围为中6% - 低7%;市场上对公司目标资产类别的兴趣增加,价格有轻微波动,但公司仍能获得机会,且通过业务发展活动开拓新机会,平衡市场价格 [62][63] 问题3: 未来投资中便利店和其他汽车相关业务的组合比例 - 2020年公司审查的机会中,便利店占62%,其他汽车相关业务占38%,但实际完成收购中比例可能相反 [65] - 公司认为两个类别都很重要,希望在两个目标市场寻找机会时保持50 - 50的比例;其他汽车相关业务是公司近两年拓展的战略领域,预计该领域机会将继续增加,同时也会扩大整体机会管道 [66][68] 问题4: 随着经济重新开放,公司是否有更大的投资或战略机会 - 公司计划继续收购单一资产组合,但认为随着消费者出行增加,公司资产类型将受益;若有大型项目出现,公司有资产负债表能力进行评估和决策,但目前重点是管理现有项目和评估新机会 [69][70] 问题5: 行业内投资和交易活动是否会增加 - 便利店行业是零售净租赁领域较健康的板块,近年来竞争逐渐加剧;其他机构和公共房地产投资者也关注其他汽车相关资产类别;由于公司投资组合几乎全部为必需业务,预计会吸引更多投资者,但公司将专注于执行现有项目和评估新机会 [71][72] 问题6: 公司资产负债表现金余额的使用计划 - 公司将高效管理现金余额,优先使用手头现金和运营现金流进行收购,同时也会利用循环信贷额度和ATM计划等资金来源 [73] 问题7: 收购机会在一次性交易、中型投资组合和大型投资组合之间的分布 - 收购机会主要集中在中型投资组合;公司也会关注一次性交易机会,但这类交易规模较小,难以满足整体业务需求;公司了解大型机构交易,但重点是中型投资组合项目,并通过业务发展活动拓展机会 [75][76] 问题8: 不同类型收购项目的资本化率趋势 - 过去四到五年,行业资本化率整体呈下降趋势,但幅度不显著;公司目标市场的资本化率仍在中6% - 低7%的范围内,公司对此没有改变 [77] 问题9: 其他汽车相关业务的投资范围 - 其他汽车相关业务包括洗车、轮胎和电池、润滑油和换油、碰撞中心等;目前公司未将汽车经销商纳入投资范围,因为这些业务与公司现有资产和投资偏好相似,且符合公司房地产属性评估标准 [78][79] 问题10: 租户Applegreen可能私有化对公司的影响 - 公司在新租约中可获得门店层面的报告,Arco上市有助于公司获取信息;虽然Applegreen私有化后公司将失去其报告,但公司与Applegreen保持良好沟通,了解其业务计划;公司将密切监控投资组合,并根据租户上市或私有化情况进行调整 [81] 问题11: 公司是否考虑在便利店和汽车相关地点添加电动汽车充电器 - 公司经常与租户讨论物业改进问题,包括电动汽车充电基础设施;目前虽无具体计划,但公司支持租户调整产品组合和业务战略,以适应消费者需求变化,并会通过再开发或资助租户等方式投资物业,确保其竞争力 [83][84]
Getty Realty (GTY) - 2020 Q3 - Quarterly Report
2020-10-23 04:08
☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) For the transition period from to Commission file number: 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 11-3412575 (State or Other Jurisdi ...
Getty Realty (GTY) - 2020 Q3 - Earnings Call Transcript
2020-10-22 23:19
财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收3790万美元,较去年同期增长4%;租金收入3190万美元,增长5.3% [33] - 本季度FFO为2080万美元,即每股0.48美元;AFFO为2020万美元,每股AFFO为0.47美元,较去年同期增长9% [34] - 第三季度末总借款5.6亿美元,加权平均借款成本为4.3%,债务加权平均期限为4.5年,80%的债务为固定利率 [35] - 第三季度末债务与总资本比率为34%,债务与总资产价值比率为41%,净债务与EBITDA比率为4.9倍 [36] - 环境负债在季度末降至4900万美元,较去年减少170万美元;本季度公司净环境修复支出约为140万美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度末有939个净租赁物业,加权平均租赁期限约为10年,整体入住率(不包括正在进行的重建项目)升至99.2% [31] - 第三季度租金和抵押贷款收款率达98%,并同意了少量短期延期付款,且收到了大部分应在本季度偿还的延期款项 [12] 收购业务 - 今年迄今已收购32处房产,花费约1.4亿美元;第三季度投资3610万美元收购9处房产,季度结束后又投资3660万美元收购8处房产 [10][22] 重建业务 - 第三季度投资约60万美元用于已完成项目和在建项目;7月,一个位于达拉斯 - 沃思堡都会区的项目重新投入净租赁组合,总投资80万美元,预计投资回报率为18% [27] - 季度末有12份已签署的租约,包括7个正在进行的项目和5份已签署但尚未从现有租户手中收回的物业租约;预计这些项目将需总投资790万美元,并将为公司带来高于当前收购市场的回报 [28][29] 处置业务 - 第三季度出售一处非核心物业,获得约20万美元收益;还退出了一处之前从第三方房东处租赁的物业 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国燃油销量同比下降17%,较第二季度疫情影响最严重时50%的降幅有所恢复;燃油利润率较2019年同期有所提高 [14] - 便利店业务在疫情期间总体表现良好,大多数租户报告业绩略好于去年 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于抗互联网干扰、面向服务的便利店和其他汽车行业,通过收购和选择性重建项目扩大净租赁资产组合 [19] - 未来五年预计有5% - 10%的现有投资组合有重建机会,目标无杠杆重建项目收益率超过10% [30] 行业竞争 - 面临来自其他机构房地产投资者和1031市场的竞争,疫情前后竞争程度未减 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩证明了公司三重净租赁租金和增长平台的稳定性,尽管疫情对美国经济和零售房地产行业造成挑战,但公司仍取得了良好业绩 [9] - 虽然疫情对宏观经济的影响仍存在不确定性,但租户和资产表现出的韧性令人鼓舞;公司将继续密切关注租户健康状况,因为疫情可能对租金收款和财务业绩产生负面影响 [13] - 公司认为其战略执行、租户业务的必要性、租赁结构和稳定的资产负债表使其处于有利地位,未来仍有增长机会 [18] 其他重要信息 - 首席财务官Danion Fielding因个人原因将在年底前离职,公司正在进行CFO职位的过渡工作 [20] - 董事会批准将季度股息提高5.4%,至每股0.39美元,这是连续第七年提高股息 [16] - 公司撤回了2020年AFFO每股收益指引范围,鉴于疫情相关的持续不确定性,目前不会恢复该指引 [37] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第三季度和10月的收购交易价格与疫情前相比有无变化,新投资定价趋势如何 - 公司认为已完成和正在评估的交易中,资本化率范围没有太大变化,该行业表现良好,资产负债表相对较强 [45] 问题2: 目前收购管道情况如何,年底前是否有额外交易完成,进入2021年时管道规模有多大 - 公司通常不提供此类前瞻性预期,但团队正在持续评估,有一系列单处和多处房产的机会,对继续执行收购战略充满信心 [46] 问题3: 2月到期的A系列票据的再融资时间和定价预期如何 - 公司正在进行再融资工作,预计对公司是积极事件,但目前无法提供定价或票面利率信息 [48] 问题4: 便利店和洗车行等其他汽车资产类别的资本化率差距有多大 - 公司认为便利店和其他汽车资产类别的定价相当一致,虽有小差异但差距不显著 [53] 问题5: 季度结束后完成的交易的租户是谁,交易是如何达成的 - 租户是Fikes Wholesale,旗下便利店品牌为CEFCO,在美南部约有200个门店;公司与该管理团队有现有关系,该运营商通过出售回租调整资产负债表并进行再开发 [54] 问题6: 未来潜在的环境诉讼和解如何影响资产负债表上的环境义务,是否会减少部分不确定义务 - 资产负债表上4900万美元的修复义务与环境诉讼事项分开;公司希望解决所有环境诉讼,此次新泽西州MTBE和解案已全额预留,是解决遗留问题战略的一部分 [56] 问题7: 其他未决遗留诉讼预留了多少金额,这些金额如何影响财务报表 - 季度末资产负债表上预留金额为1790万美元,作为负债计提,额外计提会影响损益表 [57] 问题8: 门店层面的租金覆盖情况和经济状况如何,租户利润是否受到挤压 - 过去12个月的租金覆盖率为2.7,较上季度有所提高;便利店业务同比增长,燃油利润率提高抵消了部分销量下降的影响,不同市场表现不同,整体租户利润率环境稳定且强劲 [62] 问题9: 第三季度和第四季度交易活跃的原因是什么,竞争对手是否有变化 - 交易活跃一是因为去年底和今年初疫情前的机会在疫情期间搁置后重新推进,二是团队努力成为市场上持续的收购者;竞争对手包括其他机构房地产投资者和1031市场,疫情前后竞争未减 [64][65] 问题10: 目前的销售情况与疫情前相比有无不同,市场是否有困境情况 - 公司不认为市场存在困境,但获取资本是许多租户关注的重点,一些拥有大量房地产的租户通过出售回租释放资本,这一趋势可能因疫情加速 [66] 问题11: 从长期来看,公司是否有机会提高杠杆以进行更多交易,如何看待未来资产负债表管理 - 公司一直以保守方式管理杠杆,净债务与EBITDA比率目标在4.5 - 5.5倍之间,目前为4.9倍;公司不会为了财务工程目的提高杠杆,将继续保守管理资产负债表以保持实力和灵活性 [67]
Getty Realty (GTY) - 2020 Q3 - Earnings Call Presentation
2020-10-22 20:32
业绩总结 - 截至2020年9月30日,Getty Realty的企业价值为16亿美元[6] - 2020年第三季度净收益为11,884千美元,较2019年持平[37] - 2020年第三季度运营资金为20,762千美元,较2019年增长8.5%[37] - 调整后的运营资金为20,215千美元,较2019年增长11.8%[37] - 每股净收益为0.27美元,较2019年下降0.01美元[37] 用户数据 - 截至2020年9月30日,公司的年化基本租金(ABR)为1.29亿美元,55%的ABR来自前25个大都市区[12][15] - 便利店数量在过去10年保持稳定,共有152,720家,其中80%销售燃料,占所有零售网点的35%[22] - 2019年注册车辆数量达到2.83亿辆,推动便利店的需求[22] - 平均每家销售燃料的便利店每天约有1,100次顾客访问[22] - 约50%的店内销售来自不购买燃料的顾客[22] 财务数据 - 公司在2020年9月30日的调整后运营资金(AFFO)每股年复合增长率为5%[12] - 公司在2020年9月30日的物业占用率为99%[12] - 公司在2020年9月30日的净债务与EBITDA比率为4.9倍[10] - 公司在2020年9月30日的固定费用覆盖比率为2.0倍[10] - 公司在2020年9月30日的单位级租金覆盖率为2.7倍[16] - 公司在2020年9月30日的租金年增长率为1.6%[9] - 总资本化的债务占比为34%[33] - 总资产价值的债务占比为41%[33] - 加权平均利率为4.3%[33] - 固定费用覆盖率为3.3倍[33] 收购与投资 - 2020年公司收购了24处物业,交易总额为1.05亿美元,平均现金回报率为7.0%[25] - 2020年和2019年,公司在便利店和其他汽车相关物业的收购总额分别为5700万美元和1.35亿美元[26] - 公司在18个完成的重建项目中投资了1370万美元,整体收益率为16%[27] 市场展望 - 公司的租赁合同中,45.6%的年化基本租金来自于2030年或之后到期的租约[18] - 自2005年以来,便利店的销售和毛利润年均增长率分别为1.9%和4.3%[22] - 2019年便利店的店内销售额达到创纪录的2520亿美元,主要受食品服务产品强劲需求的推动[22] - 食品服务的平均毛利率为49%,在2019年占店内销售的22%[22]
Getty Realty (GTY) - 2020 Q2 - Quarterly Report
2020-07-24 04:15
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 11-3412575 (State or Other Jurisdiction ...
Getty Realty (GTY) - 2020 Q2 - Earnings Call Presentation
2020-07-24 02:07
业绩总结 - 截至2020年6月30日,公司总资产为18亿美元[6] - 2020年第二季度的净收益为10,973千美元,较2019年同期下降16.5%[41] - 每股净收益为0.26美元,较2019年同期下降18.75%[41] - 调整后的每股资金运营收益为0.44美元,较2019年同期增长2.33%[41] - 2020年第二季度的资金运营总额为18,618千美元,较2019年同期下降5.1%[41] 用户数据 - 公司在946个物业中,99%的物业占用率[13] - 单位级租金覆盖率为2.3倍[13] - 便利店数量在过去10年保持稳定,共有152,720家,其中80%销售燃料,占所有零售网点的35%[24] - 平均每家销售燃料的便利店每天约有1,100次顾客访问[24] - 约50%的便利店内部销售来自不购买燃料的顾客[24] 财务指标 - 公司净债务与EBITDA比率为5.3倍[11] - 固定费用覆盖比率为2倍[11] - 总债务占总资本化的比例为31%[38] - 固定费用覆盖率为3.0倍[38] - 公司获得投资级信用评级,Fitch评级为BBB-[38] 未来展望 - 公司预计的调整后每股运营资金(AFFO)年复合增长率为9%[13] - 45.3%的合同年化基础租金来自于2030年或之后到期的租约[20] - 租约的典型年租金增长率为1.0%至2.0%[18] - 公司在高增长市场中拥有多个增长渠道,已完成17个项目,11个正在进行中[10] 市场扩张与并购 - 2020年,便利店和汽车相关的收购活动中,便利店的购买价格为5700万美元,涉及18个物业[28] - 2020年,便利店的重建项目投资总额为1330万美元,预计收益率为16%[30] - 便利店的总地址市场规模估计在750亿美元到1000亿美元之间,当前REIT对连锁店的拥有率约为5%[25] 负面信息 - 2020年7月,公司收到了98%的合同基础租金支付[12] - 7月的基础租金和抵押贷款支付中,0.6%被授予延期,约1.4%被视为不可收回[12] 其他新策略 - 自2005年以来,便利店销售和毛利润年均增长率分别为1.9%和4.3%[24] - 2019年便利店内销售额达到创纪录的2520亿美元,主要受食品服务产品强劲需求推动[24] - 食品服务在2019年占便利店内部销售的22%,平均毛利率为49%[24] - 2019年注册车辆数量达到2.83亿辆,推动便利店需求[24] - 每季度股息的复合年增长率为10.3%[39]
Getty Realty (GTY) - 2020 Q2 - Earnings Call Transcript
2020-07-24 01:19
财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收3700万美元,较去年同期增长8%;租金收入3630万美元,同比增长8%,增长源于租金递增、新收购和再开发项目 [41] - 本季度FFO为1860万美元,即每股0.44美元,去年同期为1960万美元,即每股0.47美元;AFFO为1860万美元,即每股0.44美元,去年同期为1810万美元,即每股0.43美元,季度AFFO增长3% [11][43] - 二季度末总借款5.25亿美元,包括信贷协议下的7500万美元和4.5亿美元的长期固定利率债务,加权平均借款成本4.6%,加权平均债务期限4.9年,86%的债务为固定利率 [43][44] - 季度末债务与总资本比率为31%,债务与总资产价值比率为42%,净债务与EBITDA比率为5.3倍 [45] - 本季度通过ATM计划发行1220万美元资本,平均价格为每股30.16美元,现有ATM计划下还有6700万美元可用 [45] - 环境负债本季度末和年末为4930万美元,较去年下降150万美元,本季度净环境修复支出约210万美元 [45][46] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今收购15处优质房产,约6900万美元,二季度完成3笔单项资产交易,投资1130万美元,包括纽约州两处便利店和加油站资产、俄亥俄州一处洗车场,二季度收购初始现金收益率为6.8% [12][27][28] 再开发业务 - 二季度投资约80万美元用于已完成和在建项目,完成两个再开发项目并返回净租赁投资组合,预计投资回报率分别为10%和35% [32][33][34] - 二季度末有11份已签署租约或意向书,包括6个活跃项目,预计2020年多个项目开始收租,11个项目预计总投资750万美元,回报率高于收购市场 [34][35][36] 处置业务 - 二季度出售一处房产,收益约10万美元,退出三处从第三方租赁的房产,预计处置净财务影响较小 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国燃油销量从疫情期间最低水平反弹,目前较去年下降约20%,近期高燃油利润率虽已稳定,但仍略高于全国平均水平,燃油毛利润受地区影响大 [19][20] - 便利店业务整体表现良好,许多租户业绩略高于去年同期 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于全国大都市市场中抗互联网、服务导向的便利店、加油站和其他汽车相关领域,通过收购和选择性再开发项目扩大净租赁资产组合 [24] - 未来五年预计有5% - 10%的现有投资组合进行再开发,目标无杠杆再开发项目收益率超10% [37] 行业竞争 - 便利店和加油站行业竞争一直存在且逐渐加剧,交易市场在二季度暂停后开始恢复,目前判断因疫情表现吸引新进入者导致竞争大幅增加还为时过早 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对美国经济影响深远,但对公司财务结果无重大负面影响,公司战略、投资组合优势和团队努力使公司季度业绩良好 [9] - 租户面临客流量和销售额下降、运营和健康安全等挑战,但公司物业和租户表现优于其他零售资产类别 [18] - 疫情持续时间和严重程度增加,公司财务结果受经济影响的风险也会增加 [21] - 公司认为自身战略执行、租户业务性质、租赁结构和稳定资产负债表使其能应对不确定环境,未来仍有增长机会 [23] 其他重要信息 - 二季度租金和抵押贷款收款率超96%,同意2.3%的短期延期支付,7月收款率升至98%,同意0.6%的短期延期支付,并收回大部分7月到期的延期款项 [14][16] - 公司因疫情不确定性撤回2020年AFFO每股指引,目前不恢复指引 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道中便利店与洗车场或其他汽车相关机会的比例 - 收购管道中两者比例接近50 - 50,近期收到一些投资组合交易,会按正常标准筛选 [50] 问题2: 投资组合交易规模 - 投资组合交易通常指一笔交易中有多个地点,公司会考虑单个资产、小包装和大包装交易 [51] 问题3: 大型投资组合交易的融资方式 - 融资方式取决于交易规模,公司希望保持平衡的资本结构,会综合利用债务和股权融资 [53][54] 问题4: 现有杠杆目标下的债务容量 - 公司使用债务和股权融资,仍有正负1亿美元左右的债务容量 [55] 问题5: 收购市场竞争是否增加 - 便利店和加油站行业竞争一直存在且逐渐加剧,目前判断因疫情表现吸引新进入者导致竞争大幅增加还为时过早 [58][59] 问题6: 如何看待远程办公对租户业务的影响 - 情况因地区而异,租户预计办公室会恢复正常,人们会继续开车,便利店虽顾客访问量下降,但人均购买量增加,整体盈利同比上升 [61][62][63] 问题7: 延期协议是否影响会计处理 - 延期协议未影响租赁会计处理,目前应收账款余额增加,预计未来6 - 12个月收回延期款项后会恢复正常 [64] 问题8: 如何平衡未来收购与保留现金 - 公司不会过度激进使用杠杆,会考虑信贷额度和现金余额,确保有足够资金应对业务影响 [66] 问题9: 资本回报率趋势预期 - 目前判断资本回报率趋势还为时过早,行业资产盈利能力良好,可能有小波动但不会有显著变化 [69] 问题10: 7月98%的租金收款是否正常 - 7月收款98%,延期超0.5%,减免1.4%预计无法收回,这并非正常情况,但公司会通过延期或资产管理解决 [70] 问题11: 二季度未收租金占收入的比例及核销情况 - 二季度收款超96%,延期2.3%,部分7月开始还款,约1.4%减免或预计无法收回,2.3%计入二季度数据,1.4%未计入 [72][74] 问题12: 一般及行政费用升高的原因 - 主要是基于股票的薪酬,为非现金费用,影响AFFO [76] 问题13: 一季度末对单位层面覆盖率的影响 - 数据滞后一个季度,通常受夏季驾驶季节影响,下季度数据将反映三个月疫情影响,预计会有波动但不会大幅变动 [78][79] 问题14: 1.4%未确认收入在三季度是否有变化 - 从收入确认角度看,预计无变化 [83] 问题15: 今年剩余时间再开发项目预计支出 - 11个再开发项目还需约600万美元投资,将在未来三年支出 [88] 问题16: 二季度ATM计划情况 - 二季度通过ATM计划发行1220万美元资本,平均价格为每股30.16美元 [89]