财务数据和关键指标变化 - 2021年现金租赁收入增长8%，调整后资金从运营（AFFO）增长14%，AFFO每股下降7% [14] - 2021年第四季度AFFO每股为0.54美元，同比增长8%；全年AFFO每股为2.08美元，同比增长7% [45][46] - 2021年第四季度FFO每股为0.47美元，全年为1.88美元 [46] - 2021年第四季度总营收为3940万美元，全年为1.554亿美元，同比分别增长6.1%和5.5% [46] - 2021年第四季度基础租金收入增长8.7%至3560万美元，全年增长8.1%至1.375亿美元 [46] - 2021年G&A成本因员工相关费用等增加，物业成本因运营和开发成本降低而下降，环境费用因诉讼应计等增加 [47][48][49] - 2021年末总债务为5.85亿美元，净债务与EBITDA比率为4.6倍，加权平均借款成本为4.2%，债务加权平均到期年限为6.5年 [50][51] - 2022年AFFO每股指导范围为2.08 - 2.10美元 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年承保29亿美元收购机会，便利店约占60%，其他汽车零售类别占40% [28] - 2021年第四季度收购和提供开发资金的23处房产总计6440万美元，全年100处房产总计2亿美元 [29] - 2021年收购97处房产花费9430万美元，加权平均初始租赁期限为13.8年，初始现金收益率为6.7% [30] - 2021年末有570万美元已发放的建设贷款，利率为6.9% [30] 开发业务 - 2021年第四季度在开发项目投资约30万美元，两个项目租金开始起算，投资82万美元，资本回报率约26% [38] - 2021年在整个重建平台投资100万美元，完成五个重建项目，总投资130万美元，将产生42万美元增量租金 [39] 资产管理业务 - 2021年第四季度出售10处房产，实现1370万美元毛收入，退出两处租赁房产；全年出售16处房产，实现2450万美元毛收入，退出11处租赁房产 [41] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购便利和汽车零售领域优质房地产，与强大的区域和全国品牌运营商合作 [15] - 投资策略聚焦美国汽车主导的消费交通形式，将资本分配到便利店、洗车行等消费者消费场景 [22][23] - 行业竞争激烈，有大量资本追逐净租赁零售资产，目前未看到资本回报率对成本或市场做出反应 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司实现并超越目标，展示了寻找符合投资策略机会的能力，有望在2022年及以后为股东创造更多价值 [12][24] - 2022年初投资管道强劲，涵盖多种资产类别、租户和机会，预计各垂直领域机会将持续增长 [36][64] - 尽管当前批发价格快速变动可能导致零售燃料利润率压缩，但租户从较高的零售燃料利润率开始，且消费者已适应物价上涨，租户目前未看到销量下降 [71] 其他重要信息 - 公司更新了AFFO定义，调整了基于股票的薪酬和债务发行成本摊销，以提高与同行的可比性 [44] - 公司更新了债务指标计算方法，采用更标准的债务定义，以提高与同行杠杆率的可比性 [51][52] - 2021年末环境负债为4760万美元，较2020年末减少约50万美元，第四季度和全年净环境修复支出分别约为130万美元和440万美元 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍当前投资管道、2022年收购量和资本回报率的预期 - 公司投资策略多元化，预计相关趋势将持续；目前投资管道活跃，年初至今的积极承保情况好于去年同期，各垂直领域机会有望持续增长 [63][64] - 市场竞争激烈，大量资本追逐交易，目前资本回报率未对成本或市场做出反应，预计未来6 - 9个月以上才会有变化 [65] 问题2: 2021年末杠杆率略低于长期目标，预计年末杠杆率如何，是否计划增加杠杆率 - 公司资产负债表杠杆理念不变，将根据投资活动需求使用现金余额、循环信贷额度和ATM计划；年末杠杆率预计在4.5 - 5.5倍之间，实际数字取决于具体活动 [68] 问题3: 请提供与2021年指导可比的2022年指导数据 - 2021年新旧定义下AFFO每股差异约为0.11美元，可比基础上2022年指导为1.97 - 1.99美元 [70] 问题4: 近期天然气价格冲击对天然气业务的短期和长期影响 - 批发价格快速变动通常导致零售燃料利润率压缩，但租户目前零售燃料利润率较高，且消费者已适应物价上涨，租户未看到销量下降 [71] 问题5: 天然气价格冲击是否会对交易市场造成不确定性 - 从交易市场角度看，除压缩天然气（CNG）业务外，未看到明显影响，公司各资产垂直领域交易活动活跃 [73] 问题6: 请更新2022年G&A预期，并解释第四季度环境费用增加约200万美元的原因 - 预计2022年G&A约为2100万美元，其中约500万美元为基于股票的薪酬；第四季度环境费用增加主要是由于一项诉讼应计费用 [77] 问题7: 出售房产与租户的关系、出售决策原因及资产质量如何 - 出售的房产均租给同一租户，租户希望投资更新和现代化店铺，拥有房产会更放心投资，因此双方协商后公司决定出售；这些房产需要一定的资本更新，但不能简单归为低质量资产 [79][80] 问题8: 2022年投资管道中便利店与其他业务的比例是否与去年相同，哪个业务的成交率较高 - 公司希望各业务领域都能增长，并保持投资管道的平衡；关键是扩大投资管道，以获得更多机会进行评估 [81] 问题9: 收购的得来速餐厅交易是一次性的，还是将快餐服务餐厅（QSR）视为未来的增长领域 - 得来速餐厅符合公司便利、汽车、零售的投资主题，公司已有相关资产，预计未来将继续在该领域及其他垂直领域进行投资 [86]

业绩总结 - 企业价值为19亿美元，拥有1,028个物业，覆盖38个州及华盛顿特区[8] - 2021年财年调整后的运营资金（AFFO）增加13.7%，达到9000万美元，每股AFFO为1.97美元[15] - 2021年财年总收入为1.45亿美元，年租金增长率为1.7%[12] - 物业的99.5%已出租，租户租金覆盖率为2.6倍[11][13] - 2021年财年每股分红为2.08美元，分红收益率为5.9%[15][12] - 2021年第四季度的每股净收益为0.77美元，全年为1.62美元[81] - 2021年四季度的每股FFO为0.47美元，全年为1.88美元[81] - 2021年四季度的每股AFFO为0.50美元，全年为2.08美元[81] 资产与负债 - 资产负债率为4.6倍，流动性良好，现金及可用信贷额度合计为265百万美元[15][14] - 截至2021年12月31日，公司净债务与EBITDA比率为4.6倍，债务占总资产价值的34%[55] - 公司资产负债表显示，拥有2.4亿美元的循环信贷额度和2500万美元的现金[55] - 总资产价值为1,308,000,000美元，总债务为585,000,000美元[73] - 净债务与EBITDA的比率为总债务减去现金及现金等价物与EBITDA的比率[78] 投资与扩张 - 2021年投资200百万美元，收购100个物业，包括25个便利店和54个汽车服务中心[13] - 自2016年1月以来，公司共收购303个物业，总交易额为7.31亿美元[48] - 2021年第三季度至第四季度，公司收购了4个洗车物业，交易价值为1400万美元，租期为15年，年租金增长率为1.75%[48] - 2021年完成24个物业的重新开发，增值收益率为18%[18] - 当前项目管道包括七个项目，总投资约为690万美元，预计在2022至2024年间完成[53] 租赁与收入 - 租赁到期安排显示，99.5%的物业已出租，平均租期为8.8年[59] - 2021年12月31日的年租金收入（ABR）中，纽约占19%，华盛顿特区占8%[40] - 2021年12月31日的总租金收入为35,290,000美元，较2020年增长[66] - 2021年第四季度的物业运营费用为5,307,000美元，较2020年下降[67] - 2021年12月31日的租金收入中，基础租金为32,777,000美元[66] - 2021年12月31日的租金收入中，额外租金为1,230,000美元[66] - 2021年第四季度的租金收入中，租户报销收入为39,005,000美元[66] 未来展望 - 预计未来将继续扩展投资机会，增加利润率和股息[16] - 99%的租金合同受租金递增条款约束，年化租金递增率为1.7%[61] - 租户报告覆盖率为62%，租金覆盖率为2.6倍[60] 其他信息 - 环境诉讼准备金为1,850千美元[81]

业绩总结 - 截至2021年9月30日，公司拥有1,021个物业，分布在36个州和华盛顿特区[9] - 企业价值为20亿美元[8] - 2021年第三季度的净收益为14,011,000美元，较2020年同期的11,884,000美元增长了17.9%[88] - 2021年第三季度的每股净收益为0.30美元，较2020年同期的0.27美元增长了11.1%[88] - 2021年第三季度的AFFO为2290万美元，同比增长13.3%[17] - 2021年第三季度的AFFO每股为0.50美元，同比增长6.4%[17] - 2021年第三季度的资金运营（FFO）为22,032,000美元，较2020年同期的20,762,000美元增长了6.1%[88] - 调整后的资金运营（AFFO）为22,881,000美元，较2020年同期的20,215,000美元增长了13.1%[88] - 2021年第三季度的每股调整后资金运营为0.50美元，较2020年同期的0.47美元增长了6.4%[88] 用户数据 - 年度基本租金（ABR）为1.41亿美元，年租金增长率为1.7%[14] - 截至2021年9月30日，纽约地区的ABR占比为19%[42] - 截至2021年9月30日，机构运营商的单位租赁物业占总ABR的85%[44] - 租户的租金覆盖率为2.6倍[44] - 61%的租户符合现场报告要求[72] - 98%的租赁合同受租金上涨条款影响，年化租金上涨率为1.7%[73] 财务状况 - 净债务与EBITDA比率为5.1倍[14] - 公司债务占总资本化的比例为29%[61] - 公司截至2021年9月30日的现金为730万美元，循环信贷额度为2.575亿美元[60] - 租赁到期安排中，2021年的到期租金占比为0.7%[71] 投资与扩张 - 公司在2021年截至10月27日的投资活动中，投资了1.445亿美元，涉及82个物业[15] - 公司自2016年1月以来共收购283处物业，总交易价值为6.63亿美元[50] - 2021年第三季度完成的交易中，15处便利店及加油站的交易价值为3500万美元，租期为15年，年租金增长率为2%[50] - 截至2021年9月30日，正在进行的重建项目总投资为7,420,000美元，其中已投资1,926,000美元[74] 其他信息 - 公司在2021年第三季度将季度股息提高5.1%至每股0.41美元[17] - 最近的租金收入总额为493,000美元，增量租金收入为210,000美元[75] - 固定费用覆盖比率（Fixed Charge Coverage）和债务与总资本化比率（Debt to Total Capitalization）在信用协议中有详细定义[84]

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财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收4010万美元，同比增长5.8% [37] - 第三季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.50美元，同比增长6.4%；运营资金（FFO）为每股0.48美元 [37] - 租金收入增长7.5%，达到3430万美元 [38] - 总债务为5.675亿美元，加权平均借款成本为4%，加权平均债务期限为6.3年 [40][41] - 总债务与总市值之比为29%，总债务与总资产价值之比为37%，净债务与EBITDA之比为5.1倍 [41] - 环境负债为4780万美元，较2020年底减少约30万美元 [45] - 2021年AFFO每股指引上调至1.93 - 1.94美元，此前为1.89 - 1.91美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度投资6110万美元于25处房产，季度末后又投资880万美元收购2处房产，年初至今总投资达1.445亿美元，涉及82处房产 [12][22] - 第三季度完成2笔便利与加油站业务交易，投资3510万美元收购15处房产；完成1笔开发融资项目，投资450万美元 [23][24] - 第三季度完成3笔洗车业务交易，分别投资700万美元、800万美元和400万美元收购房产 [26][27] - 第三季度收购1处汽车服务业务房产，投资460万美元 [27] - 第三季度为3家新便利店提供120万美元开发资金，季度末总投入达890万美元 [28] - 第三季度完成交易的加权平均初始租赁期限为14.6年，收购的初始现金收益率为6.7% [29] 再开发业务 - 第三季度在已完成项目和在建项目上投资约33.1万美元 [31] - 第三季度3个再开发项目开始收租，总投资50万美元，投资资本回报率为43% [31] - 季度末有8份已签署租约或意向书，预计2021年第四季度2个再开发项目开始收租 [32] - 8个再开发项目已投资约190万美元，预计总投资740万美元，预计回报高于收购市场 [33][34] 资产管理业务 - 第三季度出售1处房产，获得230万美元毛收入，退出5处租赁房产，预计对财务结果影响极小 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资目标市场活跃且竞争激烈，目标产品的资本化率从去年开始压缩，目前收购范围在6.5% - 7% [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行积极且增值的投资计划，包括传统售后回租、净租赁房产收购和新资产开发融资 [13] - 持续在便利店、洗车行、汽车相关零售物业等目标资产类别寻找投资机会，并通过选择性再开发释放潜在价值 [18] - 致力于保持强大的信用状况、充足的流动性和资本获取渠道，维持适度杠杆和灵活的资产负债表 [44] - 行业内C&G、洗车、汽车服务等资产类别正在整合，公司与成长型运营商合作，建立长期合作关系 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司现有投资组合表现良好，连续季度实现全额租金收取，包括2020年新冠相关租金延期款项 [11] - 投资策略的成功是盈利增长的关键因素，公司有信心继续寻找符合投资策略的机会，为股东创造价值 [12][18] - 再开发项目面临提取租赁房产、营销、审批等障碍，目前增长速度受限 [58] - 随着天然气价格上涨，零售燃料利润率呈上升趋势，有助于租户将成本转嫁给消费者 [78] 其他重要信息 - 公司成功修订并延长3亿美元信贷协议，期限至2025年10月，可选择延长至2026年，降低了资本成本并改善了条款 [15][42] - 董事会批准将季度股息提高5.1%至每股0.41美元，这是连续第8年提高股息 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前收购交易流量情况及可持续性 - 公司投资管道健康，机会流量和全面尽职调查情况好于去年同期，对未来发展持乐观态度 [50] 问题2: CPI联动租金 escalators 是否有上限，以及 escalator 指引上调原因 - CPI联动的租约数量较少，有上限和下限；上调原因可能是Flash Market交易的2%年度 escalators [53][54] 问题3: 2022年加速再开发计划的具体机会 - 再开发项目面临提取租赁房产、营销、审批等障碍，目前增长速度受限 [58] 问题4: 便利店租户对电动汽车的看法及应对策略 - 部分租户正在评估在合适的物业添加充电站，目标是通过充电、加油、洗车等服务吸引顾客购买便利店商品 [60][61] 问题5: 本季度投资的资本化率或初始收益率，以及市场定价环境和竞争情况 - 市场活跃且竞争激烈，目标产品的资本化率在6.5% - 7%，目前不确定未来几个季度是否会继续压缩 [65] 问题6: CPI增长对1.7%年度租金 escalations 的影响 - 预计不会有重大影响，因为CPI租约数量少且每3年重置一次，有上限和下限 [67] 问题7: 公司长期目标杠杆水平及近期趋势 - 公司通常指导杠杆水平在4.5 - 5.5倍，目前有较大提升空间，将继续利用循环信贷和ATM融资 [68] 问题8: Flash Market交易的来源、卖方原因及是否代表当前便利店交易趋势 - 交易是售后回租与收购融资的结合，由公司团队直接获取，是C&G和洗车等领域常见的交易方式 [74] 问题9: 小型并购是否会在2021年第四季度或2022年加速 - C&G、洗车、汽车服务等资产类别正在整合，公司希望与成长型运营商建立长期合作关系 [75] 问题10: 过去几个季度并购是否因定价问题重新加速 - 大型交易定价倍数较高，但公司有机会以有吸引力的价格收购市场内直接竞品或进入相邻市场 [76] 问题11: 历史上天然气价格上涨对租户信用和业绩的影响 - 批发价格快速波动会导致零售利润率下降，但近年来零售燃料利润率呈上升趋势，有助于租户将成本转嫁给消费者 [78] 问题12: 投资管道的构成变化，以及轮胎店业务是否成为重要部分 - 管道仍以天然气便利店运营商为主，但其他目标垂直领域也在增长，公司计划在未来几年内扩大各领域业务 [81][82] 问题13: 建立合作关系到转化为交易的时间和增长模式 - 公司寻求与强大运营商建立长期合作关系，交易有起伏，通过关系管理和管道管理推动业务持续发展 [85][86] 问题14: 是否会机会性出售资产 - 公司通常是新开发项目的长期持有者，目前出售的是表现不佳的资产，预计不会有大量资产出售 [88]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-13777 GETTY REALTY CORP. (Exact Name of Registrant as Specified i ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收3870万美元，同比增长4.5% [33] - 2021年第二季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.49美元，同比增长11.1% [33] - 截至季度末，总债务为5.425亿美元，包括5.25亿美元长期固定利率无担保票据和1750万美元循环信贷额度借款 [37] - 加权平均借款成本为4.2%，债务加权平均到期期限为6.8年 [38] - 总债务与总市值之比为29%，总债务与总资产价值之比为38%，净债务与EBITDA之比为5倍 [38] - 截至季度末，环境负债为4790万美元，较2020年底减少15万美元 [40] - 公司将2021年AFFO指引上调至1.89 - 1.91美元，较之前指引每股增加0.03美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度投资4410万美元于53处房产，季度结束后又以460万美元收购一处房产，年初至今总投资达7900万美元，涉及60处房产 [21] - 第二季度完成收购46家Valvoline品牌换油中心，花费3100万美元，租约剩余基本期限11.5年且有多次续租选项 [22] - 本季度收购3处洗车场，花费1040万美元，加入现有与WhiteWater Express洗车场的统一租约，基本租期剩余约15年且有多次续租选项 [23] - 季度结束后，以460万美元收购位于伊利诺伊州芝加哥MSA的Mavis轮胎中心 [24] 建设贷款业务 - 为4家新入行便利店提供270万美元建设贷款，年初至今共提供1110万美元 [25] 再开发业务 - 本季度在再开发项目上投资约20万美元，季度末有11份已签署租约或意向书，包括6个活跃项目 [28] - 位于马里兰州巴尔的摩MSA租给7 - Eleven的再开发项目已开始收租，投资约12.5万美元，预计投资回报率近40% [29] - 11个再开发项目已投资约210万美元，预计公司总投资780万美元，预计这些再开发项目将带来高于当前收购市场的增量回报 [30] 资产管理业务 - 本季度未出售房产，但退出4处租赁房产，对财务结果影响极小 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业数据显示，尽管受疫情影响，2020年便利店行业仍创利润新高，表明整体便利店行业健康 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多种投资策略，包括传统售后回租、创意收购净租赁房产和为新入行资产提供建设贷款 [11] - 优先在全国主要大都市市场收购房地产，通过积极资产管理维持健康投资组合 [14][16] - 团队继续努力寻找和评估目标资产类别投资机会，包括便利店、洗车场和汽车相关零售物业，并通过选择性再开发释放潜在价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资管道中不断增加的机会感到鼓舞，有信心通过目标投资方法为股东带来更多价值 [15][16] - 公司认为目标资产类别表现强劲，租金覆盖率稳定在2.6倍，本季度实现经常性租金收入全额正常收款，以及2020年同意的与疫情相关延期租金收款 [12] 其他重要信息 - 公司欢迎Evelyn Infurna加入董事会，她在房地产公司和REITs咨询和投资方面经验丰富 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 投资活动在本季度增加，但近一两个月成交速度放缓，能否评论投资管道和下半年投资节奏 - 公司拓宽投资策略涵盖其他汽车资产类别和CNG机会，对当前投资管道状况和机会流入及业务发展产生的机会速度感到满意，成交速度放缓只是个别交易时间安排问题 [47] 问题2: 本季度收购的资本化率情况及未来趋势 - 本季度收购资本化率在6%中高位，部分压缩是由于市场整体收紧以及投资目标拓宽至不同汽车领域，部分领域更成熟和竞争激烈，但公司有信心继续进行有创意的收购 [48] 问题3: 建设贷款业务机会、增加业务规模的可能性以及售后回租相对于市场定价的溢价情况 - 目标行业整合，运营商专注有机增长，建设贷款业务能帮助运营商发展业务，公司可在建设期末获得房产所有权，该机会将持续增长，有显著溢价且因行业而异，是一种增值资本部署途径，但公司并非要建立大型贷款组合 [49][50][51] 问题4: 建设贷款业务主要针对绿地新建项目还是现有便利店改造项目 - 两种情况都有，但更倾向于绿地新建项目，这不仅能满足财务指标，还能加强与追求行业领先和满足消费者需求的运营商的合作，且该项目可与关键合作伙伴重复开展 [57] 问题5: 便利店行业新建项目机会规模以及近期并购活动是否会减少 - 便利店和洗车行业中连锁运营商有显著增长机会，可通过打造品牌原型店实现品牌扩张，但无法给出具体规模或金额 [58] 问题6: 未来ATM股权发行情况以及净债务与EBITDA 5倍的目标是否合理 - ATM发行受杠杆指标、流动性、股价和投资管道等多种因素影响，公司专注于保持强流动性、低至适度杠杆，未来会继续使用ATM工具，杠杆目标通常在4.5 - 5.5倍，有时为5 - 6倍，目前处于较低至中等水平 [60][61] 问题7: 通胀对投资组合的影响，以及投资组合中与CPI或固定涨幅挂钩的租赁比例 - 超过97% - 98%的租约有租金递增条款，约三分之二为年度递增，其余为每五年10%左右递增，与CPI挂钩的租约极少，综合年递增约1.6%，这对公司收益增长有帮助，且公司在签订新租约时有机会与租户协商租金递增条款 [63] 问题8: 过去一两年关于租金递增条款的谈判是否有很大变化 - 公司争取年度递增，在这方面谈判动态没有重大变化 [65]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司的年基础租金（ABR）为1.37亿美元，99.5%的物业已出租[11] - 2021年第二季度的调整后运营资金（AFFO）为2210万美元，同比增长18.8%[19] - 2021年第二季度每股AFFO为0.49美元，同比增长11.1%[19] - 2021年第二季度的净收益为10,973千美元，相较于2020年同期的12,890千美元下降了14%[59] - 2021年第二季度的资金运营收益（FFO）为18,618千美元，较2020年同期的22,035千美元下降了15%[59] - 2021年第二季度的每股资金运营收益为0.26美元，较2020年同期的0.28美元下降了7%[59] 财务状况 - 公司的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.0倍，固定费用覆盖率为3.9倍[11] - 公司的流动性为3.02亿美元，包括现金和循环信贷额度[19] - 公司的资产负债率为29%，债务占总资产价值的38%[48] - 公司的平均债务成本为4.2%，平均债务到期时间为6.8年[50] 物业和市场数据 - 物业组合中，72%的物业位于角落位置，65%位于前50个大都市区[13] - 公司的年租金增长率为1.6%[12] - 截至2021年6月30日，主要城市的租金增长率均为2%[33] - 租户年租金覆盖率为2.6倍，财务报告合规率为88%[33] - 公司的物业组合中，75.5%为便利店和加油站[24] 投资与收购 - 2021年上半年，公司在60个物业上投资了7900万美元，包括收购9个洗车场和46个换油中心[19] - 自2016年1月以来，公司共收购261处物业，总交易价值为6.01亿美元[40] - 2021年第二季度收购46处物业，交易价值为3100万美元，租期为11.5年，租金每5年增长10%[40] - 2021年第一和第二季度，完成4处物业的建设贷款，交易价值为1100万美元[41] - 2021年第一和第二季度，完成6处物业的销售回租交易，交易价值为2900万美元，租期为15年，租金每5年增长10%[44] 其他财务信息 - 2021年第二季度的折旧和摊销费用为7,325千美元，较2020年同期的8,648千美元下降了15%[59] - 2021年第二季度的房地产处置收益为507千美元，较2020年同期的756千美元下降了33%[59] - 2021年第二季度的环境估计变更损失为440千美元，较2020年同期的731千美元下降了40%[59] - 2021年第二季度的收入确认调整为86千美元，较2020年同期的383千美元下降了78%[59] - 2021年第二季度的环境增值费用为455千美元，较2020年同期的402千美元上升了13%[59]

企业概况 - 企业价值为20亿美元，拥有1,007个物业，覆盖36个州及华盛顿特区[7] - 65%的物业位于前50个大都市区[30] 业绩总结 - 2021年第一季度的AFFO为2090万美元，同比增长8.6%[19] - 2021年第一季度的AFFO每股为0.47美元，同比增长2.2%[19] - 租金年化基数为1.37亿美元，年租金增长率为1.6%[12][13] - 99.5%的物业出租率，租户租金覆盖率为2.7倍[19] - 2021年迄今为止投资7300万美元，涉及59个物业[19] - 公司截至2021年3月31日的现金为3200万美元，债务占总资本化的28%[49] - 2021年第一季度的租户租金覆盖率为2.7倍[1] 财务指标 - 净债务与EBITDA比率为5.0倍，固定费用覆盖率为3.6倍[11][19] - 公司债务对EBITDA比率为3.6倍，固定费用覆盖率为5.0倍[50] - 2021年完成了19个项目，总投资为1440万美元，增量收益率为16%[46] - 2021年3月31日的资产负债表显示，公司的总资产为19.89亿美元[52] 收购与投资 - 公司自2016年1月以来已收购261处物业，总交易价值为6.21亿美元[41] - 2021年第二季度收购46处物业，交易价值为3000万美元，租期为11.5年，租金每5年上涨10%[41] - 2021年第一和第二季度通过建设贷款收购4处物业，交易价值为1100万美元[42] - 2021年第一和第二季度通过销售回租交易收购7处洗车物业，交易价值为2400万美元，租期为15年，年租金上涨1.5%[44] - 2021年第一季度通过销售回租交易收购6处便利店和加油站，交易价值为2900万美元，租期为15年，租金每5年上涨10%[45] 信用评级 - 2020年获得Fitch的BBB-信用评级[8][16] 过去业绩回顾 - 2020年公司净收益为17927千美元，较2019年的69788千美元下降了74.5%[60] - 2020年实现的资金运营（FFO）为19921千美元，调整后的资金运营（AFFO）为19959千美元[60] - 2020年每股净收益为0.30美元，较2019年的1.62美元下降了81.5%[60] - 2020年公司房地产资产的折旧和摊销费用为8437千美元，较2019年的30191千美元下降了72%[60] - 2020年因房地产处置产生的损失为7219千美元，较2019年的4548千美元增加了58.5%[60] - 2020年计提的减值费用为776千美元，较2019年的4258千美元下降了81.8%[60] - 2020年的收入确认调整为343千美元，较2019年的895千美元下降了61.7%[60]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收3730万美元，同比增长5.4% [9][22] - 第一季度调整后运营资金（AFFO）每股0.47美元，同比增长2.2%；运营资金（FFO）每股0.44美元 [21] - 季度末债务余额5.25亿美元，全部为长期固定利率无担保票据；3亿美元循环信贷额度未使用；加权平均借款成本4.2%，债务加权平均期限7.3年；总债务与总市值比29%，总债务与总资产价值比38%，净债务与EBITDA比为5倍 [24] - 季度末环境负债4870万美元，较2020年底增加60万美元；季度净环境修复支出约60万美元 [26] - 重申2021年AFFO每股指导区间为1.86 - 1.88美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第一季度投资3030万美元于9处房产，包括与三家快速隧道洗车企业的售后回租交易及为便利店建设提供840万美元贷款 [9][15][16] - 收购的6处房产初始现金收益率略超7% [16] 开发业务 - 季度内在开发项目投入约10万美元，有11份已签署租约或意向书，预计2021年多个项目开始收租 [18] - 11个开发项目已投资约190万美元，预计总投资750万美元，预计回报高于当前收购市场 [19] 处置业务 - 季度内出售5处房产，获得840万美元收益，预计处置净财务影响较小 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 保持健康投资组合和高租金收缴率，持续监控租户健康状况和疫情影响 [10][11] - 通过收购便利店和汽车相关零售资产、选择性开发和积极资产管理来发展和提升投资组合 [12] - 维持稳定灵活的资产负债表，利用循环信贷额度和ATM计划获取资金 [13] 行业竞争 - 便利店行业将继续整合，小型和中型运营商可能难以与大型连锁店竞争 [31] - 中型和大型连锁店正在有机增长，为公司带来潜在交易机会 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司净租赁投资组合和租户业务持续展现出优势和稳定性，租金收缴无问题 [7][8] - 便利店和汽车相关租户表现良好，资产类别具有韧性且在增长 [11] - 公司对目标投资资产类别有信心，认为收购优质房地产将为股东带来更多价值 [13] 其他重要信息 - 电话会议中部分陈述为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异 [3] - 公司不承担更新前瞻性陈述的义务，使用非GAAP财务指标可参考收益报告 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户端便利店行业整合情况及对公司收购管道的影响 - 便利店行业将继续整合，小型运营商可能被区域或全国性企业收购；同时中型和大型连锁店的有机增长也为公司带来潜在交易机会 [31][32] 问题2: 建设贷款的来源、评估及相关机会 - 公司曾与租户合作作为开发伙伴，为其新门店计划提供资金，并预计在项目完成后收购房产 [34][35] 问题3: 便利店销售与汽油销售的关系是否变化 - 非汽油相关的客户访问比例逐渐增加，且这一趋势将持续 [37][38] 问题4: 已完成投资对指导区间的抵消因素 - 主要是ATM股权发行，虽对每股收益和AFFO每股有短期压力，但从长期看是正确决策 [41][42] 问题5: 关于Couche - Tard流程和Circle K投资组合的更新 - 目前暂无更新或相关想法 [43] 问题6: 处置业务展望 - 过去两三年公司每年出售10 - 15处房产，预计未来处置活动不会大幅增加 [44] 问题7: 建设贷款的收益率 - 无法披露具体收益率，但施工期间利率与公司过去几年投资情况一致 [47] 问题8: 最终收购房产的预期资本化率 - 无法提供具体数字，可参考过去引用的资本化率范围 [48] 问题9: 每季度3000 - 5000万美元的交易规模是否现实 - 公司目标是成为更稳定的收购方，过去几年收购步伐稳定，预计将持续 [49] 问题10: 洗车业务在总交易管道中的占比 - 洗车行业高度分散且正在整合，该业务机会正在增长，未来可能与便利店业务机会相当，目前公司业务仍稍侧重于便利店 [50][51]