股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年3月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 恒基兆業地產有限公司 呈交日期: 2026年4月8日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.1 FF301 第 3 頁 共 10 頁 v 1.2.1 II. 已發行股份及/或庫存股份變動及足夠公眾持股量的確認 1. 股份分類 普通股 股份類別 不適用 於香港聯交所上市 (註1) 是 證券代號 (如上市) 00012 說明 已發行股份（不包括庫存股份）數目 庫存股份數目 已發行股份總數 上月底結存 4,841,387,003 0 4,841,387,003 增加 / 減少 (-) 0 0 本月底結存 4,841,387,003 0 4,841,387,003 足夠公眾持股量的確認(註4) | 根據《主板上市規則》第13.32D(1)條或第19A.28D(1)條 / 《GEM上市規則》第17.37D(1)條或第25.21D(1)條，我們在此確認，就上述所列股份類別而言，截至本月底: | | --- ...

新策略 - 公司建议采纳新组织章程细则，与法规规则修订一致[3] - 新组织章程细则实施库存股份制度、扩大无纸化上市机制等[3] - 2026年6月2日股东周年大会提呈特别决议案供股东批准[4] 人员信息 - 截至公布日期，执行董事有李家杰等9人[4] - 截至公布日期，非执行董事为李王佩玲[4] - 截至公布日期，独立非执行董事有邝志强等6人[4]

公司财务与估值 - 维持目标价32.68港元，对应2026年预测每股资产净值折让约50% [2] - 2025年底净负债率由2024年底的21.1%下降至18.7%，净负债为602.19亿港元 [2] - 2025年业绩低于预期，全年股息每股1.26港元，同比下降约30% [2] - 采用更审慎的股息政策 [2] 公司业务与项目 - 公司财务状况维持稳健 [2] - 公司拥有充裕的土地储备和即将进入收成期的旗舰商业项目 [2] - 当前股价较资产净值存在较大折让，估价仍具备一定安全边际 [2] 行业与市场环境 - 香港政府推动北部都会区、人才引进及教育枢纽等政策，预计将对本地经济及楼市形成一定支撑 [2] 股票交易数据 - 股票价格30.14港元，日内下跌0.30港元，跌幅0.99% [1]

公司评级与目标价 - 交银国际维持恒基地产“买入”评级，目标价为32.68港元 [1] - 目标价对应2026年预测每股资产净值折让约50% [1] 公司财务状况 - 公司财务状况维持稳健，2025年底净负债率由2024年底的21.1%下降至18.7% [1] - 2025年底净负债为602.19亿港元 [1] - 2025年业绩低于预期，公司采用更审慎的股息政策 [1] - 公司全年股息为每股1.26港元，同比下降约30% [1] 公司资产与估值 - 公司拥有充裕的土地储备和即将进入收成期的旗舰商业项目 [1] - 当前股价较资产净值存在较大折让，估价仍具备一定安全边际 [1] 行业与政策环境 - 香港政府推动北部都会区、人才引进及教育枢纽等政策，预计将对本地经济及楼市形成一定支撑 [1]

投资评级与核心观点 - 摩根大通对恒基地产维持“增持”评级 [1] - 目标价由39港元下调至35港元 [1] - 报告核心观点：建议投资者可趁股价因削减股息而受压时低吸纳 预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19% [1] 股息政策与盈利预测 - 基于恒基地产自2018年起倾向维持稳定股息而非固定派息比率的往绩 预期未来数年每股派息将维持不变 [1] - 恒基地产2025年基础盈利同比跌38% 市场对此应不会感到意外 [1] - 股息削减30%在某种程度上消除了不明朗因素 [1] - 管理层目标是在2026年稳定股息 [1] - 预测公司盈利有望于2026年反弹28% [1] 业务前景与目标 - 恒基地产香港的发展物业利润率或至少恢复至中双位数（约13%至17%左右） [1] - 报告认为只要宏观环境未有显著恶化 有关2026年稳定股息及盈利反弹的目标应可实现 [1]

2025年全年业绩概览 - 2025年全年收入为257.41亿港元，同比增长1.92%，股东应占盈利为56.53亿港元，同比减少10.21%，每股基本盈利为1.17港元 [3] - 公司拟派发末期股息每股0.76港元 [3] - 基础盈利同比减少主要由于上一年度（2024年）因政府收地及出让投资物业权益带来约47.68亿港元收益，而本年度（2025年）因收地带来的收益仅为5.99亿港元 [3] 香港物业销售表现 - 2025年，公司在香港的自占合约销售总额约192.71亿港元，较去年大幅增加71% [3] - 销售增长得益于成功推出多个豪宅及市区项目，包括半山“天御”、前启德机场跑道临海项目（如“维港.湾畔”、“Miami Quay”、“Double Coast”）以及长沙湾、湾仔、马头角等多个市区项目 [3] - 原有已开售项目销售成绩满意，其中旺角“利奥坊”系列首五期项目已近乎沽清 [3] - 截至2025年12月底，未入账的自占合约销售总额约为109.26亿港元，其中约88.46亿港元预计将于2026年随物业交付入账 [4] 土地储备与土地交易 - 2025年，公司新购入约57万平方英尺新界土地 [4] - 同年，政府以现金补偿方式合共约9.4亿港元，收回了公司在元朗南、锦田、新田及洪桥等地持有的约90万平方英尺土地，用于公共用途 [4] - 截至2025年12月底，公司持有的新界土地储备约4050万平方英尺，继续为香港拥有最多新界土地的发展商 [4]

公司财务与股东回报 - 公司宣布将于2026年6月23日派发截至2025年12月31日止年度的末期股息，每股派息金额为0.76港元 [2]

核心观点 - 摩根大通发布研报，维持对恒基地产的“增持”评级，但将目标价从39港元下调至35港元，主要原因是当前利率前景不确定性较高 [3] - 研报预期公司未来数年每股派息将维持不变，并建议投资者可在股息削减导致股价受压时趁低吸纳 [3] - 公司2025年基础盈利同比下跌38%，但市场已有预期，同时30%的股息削减消除了部分不明朗因素 [3] - 管理层目标是在2026年稳定股息，并预计同年盈利将反弹28%，其中香港发展物业利润率有望恢复至约13%至17%的中双位数水平 [3] 财务表现与预测 - 公司2025年基础盈利同比下跌38% [3] - 预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19% [3] - 预计公司盈利有望于2026年反弹28% [3] 股息政策 - 自2018年起，公司倾向于维持稳定股息，而非固定派息比率 [3] - 2025年股息削减了30% [3] - 预期未来数年每股派息将维持不变 [3] - 管理层目标是在2026年稳定股息 [3] 业务展望 - 预计香港发展物业利润率至少恢复至中双位数水平，约13%至17%左右 [3] - 只要宏观环境未有显著恶化，管理层关于2026年稳定股息及盈利反弹的目标应可实现 [3] 投资评级与建议 - 摩根大通维持对恒基地产的“增持”评级 [3] - 目标价由39港元下调至35港元 [3] - 建议投资者可在股息削减后股价受压时趁低吸纳 [3]

公司业绩表现 - 2025年全年收入为257.41亿港元，同比增长1.92% [3] - 2025年公司股东应占盈利为56.53亿港元，同比减少10.21% [3] - 2025年每股基本盈利为1.17港元，拟派发末期股息每股0.76港元 [3] 业绩变动原因分析 - 基础盈利减少主要由于2024年有政府收回新界土地及出让北角港汇东物业权益带来的约47.68亿港元一次性收益，而2025年因收地带来的收益仅为5.99亿港元 [3] - 高盛报告指出，因缺乏2024年的一次性重大收益，恒基地产2025年基础盈利按年下跌38%至61亿港元 [3] 市场反应与机构观点 - 业绩发布后，公司股价一度涨近4%，截至发稿涨1.87%至30.6港元，成交额6.07亿港元 [3] - 高盛仍视公司为更受惠于香港住宅市场上升周期的股份之一，并预期未来盈利复苏强劲 [3] 未来发展前景与资源 - 高盛预期公司2026至2028年盈利年均复合增长率超过20% [3] - 增长动力主要源于公司持有丰富的可售资源，以及其拥有的4,050万平方呎农地将可变现或换地，与邻近地块合并作未来发展 [3]

核心观点 - 里昂研报下调恒基地产今明两年盈利预测 但将目标价从23.1港元上调至30.6港元 并维持“持有”评级 新目标价较资产净值折让54.4% [3] - 报告认为公司去年盈利及派息低于预期主要因缺乏资产出售收益及管理层态度谨慎 但超预期的跌幅可能标志着盈利已见底 削减派息属一次性事件 [3] - 预期股息未达目标将对股价造成短期压力 但随着香港楼市进入正常化周期 估值焦点将转向资产净值 [3] 财务预测与估值调整 - 下调恒基地产今明两年盈利预测 幅度分别为29.8%及28.3% [3] - 估值方法改用“资产净值折让”法 目标价从23.1港元上调至30.6港元 [3] - 新目标价较资产净值折让54.4% 该折让幅度较其五年平均值高0.5个标准差 [3] 近期业绩与派息分析 - 公司去年基本盈利及每股派息分别较市场共识预测低21%及26% [3] - 业绩低于预期主要因缺乏可观的资产出售收益 且管理层对宏观环境持谨慎态度 [3] - 报告认为此次削减每股派息属一次性事件 [3] 业务前景与驱动因素 - 香港楼价回升 内地物业组合出租率趋稳 以及资产出售基数偏低 是盈利可能见底的支撑因素 [3] - 随着香港楼市进入正常化周期 估值焦点将转向资产净值 [3]