股份情况 - 截至2026年2月28日，已发行普通股4,841,387,003股，库存股0股，总数4,841,387,003股[2] - 本月已发行及库存股份总额变动均为0普通股[7] 债券情况 - 2030年到期的0.5%有担保可换股债券本金80亿港元，换股价35.35港元[5] - 债券转换后最高股份数由222,222,222股增至226,308,345股[5] 持股门槛 - 公众持股量门槛为已发行股份（不含库存股）的25%[3]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场观点 - 将今年香港住宅楼价升幅预测由5%大幅提高至12% [1] - 预测依据包括政府签证及移民政策将带动需求、2023至25年间租金累计增长约20%、按揭利率下降可能促使更多人“转租为买”以及2024财年初“撤辣”后交易成本降低可能刺激投资需求 [1] - 预期未来政府政策将继续支持人口增长、收入增长及住房可负担能力 [1] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃，预期今年核心中环区写字楼租金将同比上升3%，其他地区租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较为审慎，预计租金仅温和增长2%，原因在于面临港人外游及网购的持续竞争 [1] 住宅开发商评级与目标价调整 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至39港元 [1] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至14.6港元 [1] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级，目标价大幅上调至159港元 [1] - 指出上述三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [1] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，目标价上调至53港元，因其对香港物业市场的敞口较小 [1] 零售及特定公司评级与目标价调整 - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售”，目标价下调至28港元 [2] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价下调至41.3港元 [2] - 下调原因包括两者对零售业敞口较大，且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，目标价上调至36.1港元 [2]

公司股价与交易表现 - 恒基地产股价上涨3.18%，报33.74港元 [1] - 成交额达到3.69亿港元 [1] 机构评级与目标价变动 - 高盛将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” [1] - 目标价大幅上调至39港元 [1] 行业前景与核心驱动因素 - 高盛将今年香港楼价升幅预测从5%上调至12% [1] - 预计政府签证及移民政策将带动需求 [1] - 预计2023至2025年间租金累计增长约20% [1] - 按揭利率下降可能促使更多人“转租为买” [1] - 自2024财年初“撤辣”后，交易成本大幅降低，可能刺激投资需求 [1] - 预计未来政府政策将继续支持人口、收入增长及住房可负担能力 [1] 公司受益逻辑 - 恒基地产被认为更能受益于香港住宅市场的上升周期 [1]

港股本地地产股市场表现 - 2月20日，部分港股本地地产股走强，恒基地产、太古股份公司B涨超3%，冠君产业信托、恒隆地产涨超2%，信和置业、太古地产、太古股份公司A涨超1% [1][3] 券商对香港楼市的观点与预测 - 高盛将2024年香港楼价预测从原先的上升5%上调至上升12% [1] - 上调预测的主要依据包括：政府签证及移民政策、过去3年租金累计上升两成、按揭利率下调促使居民由租转买，以及“辣招”撤销后可能刺激潜在投资需求 [1] 高盛对地产公司2024年度业绩的预测 - 高盛估计其覆盖的地产股2023年平均盈利下跌1% [1] - 写字楼及零售续租租金持续向下，物业发展利润率持续低迷 [1] - 长实集团收入预计相对较佳 [1] - 嘉里建设盈利预计下跌44%，原因包括财务成本高企及物业发展利润率下跌 [1] - 恒基地产在缺乏农地转换收益下，去年纯利预计下跌33%，并有减派息风险 [1] 高盛对地产股盈利预测及评级的调整 - 高盛调整香港地产股2025至2027年核心每股盈利预测，调整幅度由下调15%至上调33%不等 [2] - 将恒基地产及信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，因更能受惠于住宅市场上升周期 [2] - 恒基地产目标价大幅上调102%至39港元，信和置业目标价上调95%至14.6港元 [2] - 重申新鸿基地产的“买入”评级，目标价上调66%至159港元 [2] - 上述三家公司的单位库存合计约占市场整体36%，并有不同新项目正在推进 [2] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，因其香港物业市场敞口较小，目标价上调10%至53港元 [2] - 调低九龙仓置业评级由“买入”至“沽售”，目标价下调7%至28港元 [2] - 调低领展房产基金评级由“买入”至“中性”，目标价下调15%至41.3港元 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，但目标价上调15%至36.1港元 [2] - 对九龙仓置业和领展的评级调整，主要基于两者对零售业敞口较大，且各自面临特定问题或其他结构性挑战 [2]

市场表现 - 港股部分本地地产股走强，恒基地产、太古股份公司B涨幅超过3% [1] - 冠君产业信托、恒隆地产涨幅超过2% [1] - 信和置业、太古地产、太古股份公司A涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产上涨0.89%，领展房产基金上涨0.75% [3] 券商核心观点与预测调整 - 高盛将2024年香港楼价预测从原先的上升5%上调至上升12% [1] - 上调楼价预测的主要依据包括政府签证及移民政策、过去3年租金累计上涨两成、按揭利率下调刺激居民由租转买，以及“辣招”撤销可能刺激潜在投资需求 [1] - 高盛调整了对香港地产股2025至2027年核心每股盈利预测，调整幅度从下调15%至上调33%不等 [2] 公司盈利预测与评级调整 - 高盛预测其覆盖的地产股2024年盈利平均下跌1%，写字楼及零售续租租金持续向下，物业发展利润率持续低迷 [1] - 长实集团收入预计相对较佳，但盈利预测未具体说明 [1] - 嘉里建设2024年盈利预计下跌44%，主要因财务成本高企及物业发展利润率下跌 [1] - 恒基地产2024年纯利预计下跌33%，主要因缺乏农地转换收益，并有减派息风险 [1] - 高盛将恒基地产和信和置业的评级从“沽售”大幅上调至“买入”，因两者更能受惠于住宅市场上升周期 [2] - 恒基地产目标价被大幅上调102%至39港元，信和置业目标价上调95%至14.6港元 [2] - 高盛重申新鸿基地产的“买入”评级，目标价上调66%至159港元 [2] - 恒基地产、信和置业及新鸿基地产三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [2] - 高盛将长实集团评级从“买入”下调至“中性”，因其香港物业市场敞口较小，目标价上调10%至53港元 [2] - 高盛将九龙仓置业评级从“买入”下调至“沽售”，目标价下调7%至28港元 [2] - 高盛将领展房产基金评级从“买入”下调至“中性”，目标价下调15%至41.3港元 [2] - 高盛将港铁公司评级从“中性”下调至“沽售”，但目标价上调15%至36.1港元 [2]

法律诉讼事件概述 - 香港富豪李家诚于2026年2月13日入禀香港高等法院，控告艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道诽谤及骚扰 [2] - 李家诚指控周秀娜是多年来关于两人虚假传闻的策划及引发源头，其动机是为增加个人曝光及宣传电影作品 [2][14] - 周秀娜对提告表示意外，并称将委托律师研究及跟进处理 [5] 诉讼核心指控与背景 - 指控周秀娜在2016年宣传电影期间的行为，引发媒体以“搭上已婚超级富二代”等标题进行虚构新闻炒作 [15] - 指控周秀娜在2025年6月宣传新电影期间，再次接受访问谈论“被包养”传闻，引发新一轮关于两人虚构关系的大量网络讨论及视频 [5][15] - 李家诚强调，其与周秀娜绝无任何关系，从不认识她，亦无任何意图认识她 [2][14] 事件影响与升级原因 - 虚假传闻在过去近十年持续于主流媒体、社交媒体及YouTube平台传播，对李家诚构成骚扰及诽谤 [15] - 2025年6月事件发生时，李家诚及其家人正因父亲李兆基博士辞世而处于悲痛时刻，重提传闻被形容为“伤口上洒盐” [5][16] - 部分视频内容涉及李家诚的太太及父母，甚至捏造未发生的犯罪情景，加重了其家庭伤痛 [16] 被告方扩展与平台责任 - 除周秀娜外，被告方还包括5个YouTube频道及平台运营方Google LLC [2][14] - 李家诚曾多次要求Google LLC移除YouTube上有关诽谤的失实内容，但未获对方采取行动 [16] - 李家诚指控相关平台散播虚假信息及AI生成虚假视频的行为，是不可助长的网络欺凌文化 [17] 涉事方背景信息 - 李家诚为恒基兆业地产有限公司（恒基地产，00012.HK）创办人李兆基之子，现任公司主席兼董事总经理 [8] - 在福布斯2026香港50大富豪榜中，李家杰、李家诚兄弟以349亿美元（约合人民币2411亿元）净资产排名第二 [12] - 恒基地产股价自2025年以来上涨了48.6%，截至新闻发布时每股报32.4港元，总市值1569亿港元 [12] - 周秀娜为中国香港女模特、演员，出生于1985年5月22日 [14]

事件概述 - 香港富豪、恒基地产联席主席李家诚于2026年2月13日入禀香港高等法院，对艺人周秀娜及5个网络社交媒体频道（YouTube频道）以及Google LLC提起法律诉讼，控告其诽谤及骚扰 [1] - 李家诚在声明中强调，其与周秀娜绝无任何关系，从不认识对方，也无意认识，采取法律行动是为了厘清事实、保护个人及家族名誉，并制止网络欺凌 [1][10] 涉事方背景 - 李家诚为香港恒基兆业地产有限公司（恒基地产，00012.HK）创办人李兆基之子，目前与哥哥李家杰同为恒基地产主席兼董事总经理 [7] - 根据福布斯2026香港50大富豪榜，李家杰、李家诚兄弟排名第二，与家族共享349亿美元（约合人民币2411亿元）净资产 [10] - 周秀娜为中国香港女模特、演员 [10] 指控内容与事件脉络 - 李家诚指控周秀娜是多年来关于两人虚假传闻的策划及源头，其动机是为增加个人曝光及宣传电影作品 [1][10] - 相关虚假讨论被认为源于2016年周秀娜在宣传其主演电影期间的恶意行为，当时媒体曾以“搭上已婚超级富二代”等标题进行炒作，李家诚曾于2016年就此发出律师信警告 [11] - 2025年6月，周秀娜在宣传新电影期间接受YouTube频道访问，预先沟通谈论“被包养”传闻，其言论再次引发网络上大量捏造两人关系的讨论及视频 [5][12] - 李家诚指出，2025年6月事件发生时，其与家人正面对父亲李兆基博士辞世的悲痛，周秀娜的行为是在其“伤口上洒盐” [5][12] - 部分视频内容涉及李家诚的太太及父母，甚至捏造从未发生的情景，令人误以为其家人曾牵涉刑事罪行，加重了他们的伤痛 [12] 法律行动原因与范围 - 近十年来，相关失实、捏造的内容在内地、香港及其他华人地区的主流媒体、社交媒体及YouTube平台持续出现，对李家诚构成骚扰及诽谤 [11] - 李家诚曾多次透过律师要求Google LLC移除YouTube平台上有关诽谤的失实内容，但Google LLC未采取行动 [13] - 此次法律诉讼的对象包括周秀娜、5个YouTube频道以及平台方Google LLC，目的是讨回公道、以正视听，并阻止不可助长的网络欺凌文化 [13] - 李家诚表示，过去近十年本着“清者自清”的态度未公开回应或控告任何人，但沉默反令别有用心者变本加厉，事件已超出合理界限 [12][13]

公司通讯 - 提倡电子方式发布通讯，提供网上和印刷版本供股东选择[3] - 2026年3月14日前未收到回条，股东视为同意仅阅览网上版本[3] - 股东收取印刷本要求有效期相关规定[3] - 股东可提前七天书面通知更改收取通讯方式[3] 公司信息 - 股票代码为12[9] - 公司网站为www.hld.com，披露易网站为www.hkexnews.hk[7] 股份登记处信息 - 联系电话(852) 2862 8555，办公时间周一至周五9:00 - 18:00[4][8][9] - 邮寄地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[8][9] - 电邮地址为HendersonLand.ecom@computershare.com.hk[8] 其他 - 回条简便回邮号码为37[9]

股份数据 - 截至2026年1月31日，公司已发行股份4,841,387,003股，库存股份为0[2] - 本月已发行股份和库存股份增减总额均为0[7] 债券数据 - 2030年到期的0.5%有担保可换股债券本金80亿港元，换股价35.35港元[5] - 债券悉数转换后公司发行最高股份数增至226,308,345股[5] 持股要求 - 公众持股量门槛为已发行股份（不含库存股）的25%[3]