财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度FFO（Funds from Operations）每股增长6.4%，主要得益于过去12个月内超过8亿美元的收购 [8] - 同店NOI（Net Operating Income）增长目前约为2%，预计未来几个季度将恢复到历史3%的水平 [8][27] - 截至第三季度，FFO每股同比增长3.5%，季度同比增长6.4% [26] - 现金租赁利差为3%，合同内租金增长率为2.91% [28][29] - FAD（Funds Available for Distribution）支付率截至第三季度为87%，预计全年将低于90% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司通过直接采购模式收购了26个高质量、多租户物业，总价值4.81亿美元，资本化率为5.3% [9] - 公司在现有市场中收购了稳定物业，主要集中在洛杉矶、达拉斯、丹佛和圣地亚哥等高人口增长地区 [10] - 公司在第三季度收购了10处物业，总价值1.65亿美元，主要集中在丹佛和科罗拉多斯普林斯 [22] - 公司预计2021年全年收购金额将达到7亿美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购的物业所在地区人口增长率为5.4%，是全国平均水平的两倍 [20] - 收购物业的人口密度为84.1万，比市场平均水平高50% [21] - 收购物业的中位家庭收入为9.4万美元，比市场平均水平高40% [21] - 78%的收购物业位于校园内或附近，而市场平均水平为35% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过集群策略和合资伙伴关系平衡风险与回报，扩展了投资范围，包括超核心校园物业、增值物业和附近校外物业 [10][11] - 公司计划在未来几年保持每年超过企业价值10%的投资规模 [12] - 公司通过数据驱动的市场研究和深厚的行业关系，专注于高质量MOB（Medical Office Building）物业的收购 [19] - 公司预计2021年将完成2亿美元的资产处置，资本化率为4.1% [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公物业行业的韧性吸引了更多资本，估值呈上升趋势 [8] - 公司预计随着供应链问题的缓解，同店NOI增长将恢复到历史水平 [8] - 公司对未来的增长前景持乐观态度，预计FFO增长将持续强劲 [12] - 公司认为医疗保健行业的强劲需求将继续推动MOB空间的需求 [16] 其他重要信息 - 公司发布了第三份年度企业责任报告，强调了ESG目标和里程碑 [13] - 公司预计2021年开发项目支出为1亿美元，主要集中在纳什维尔、西雅图和达拉斯 [24] - 公司预计2022年开发项目支出将保持在1亿至1.25亿美元之间 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 资本化率的变化趋势 - 公司认为市场对大规模MOB物业的需求推动了资本化率下降，但公司通过资产逐个收购的方式获得了更高的初始回报 [35][37] 问题: 租户延迟入住的影响 - 公司预计随着供应链问题的缓解，入住率将在未来几个季度逐步回升 [38][39] - 延迟入住主要由于供应链问题和许可审批时间延长 [44][45] 问题: 资产处置策略 - 公司计划出售一些无法实现长期增长的物业，预计2021年将完成2亿美元的资产处置 [54][55] 问题: 同店NOI增长展望 - 公司预计同店NOI增长将在未来几个季度逐步恢复到合同内租金增长率的水平 [57][64] 问题: 开发项目支出 - 公司预计2021年开发项目支出为1亿美元，未来几年将保持在1亿至1.25亿美元之间 [91][92] 问题: 租赁利差分布 - 公司未发现租赁利差在不同市场或物业类型之间有显著差异，但小型租户的租赁利差略高 [85][87]

收入和利润（同比环比） - 公司2021年第三季度总收入为1.913亿美元，较2020年同期的1.873亿美元增长2.1%[152] - 2021年第三季度净利润为2200万美元，相比2020年同期亏损690万美元实现扭亏为盈[152] - 2021年第三季度租金收入同比增长1.4%至1.898亿美元，九个月累计增长3.3%至5.697亿美元[166][167] - 2021年第三季度的净收入为2200万美元，较2020年同期的净亏损690万美元显著改善；九个月期间的净收入为8320万美元，较2020年同期的2500万美元大幅增长[178] - 公司2021年第三季度净收入为2204.2万美元，相比2020年同期的亏损693.2万美元实现扭亏为盈[192] - 公司2021年前九个月净收入为8317.4万美元，较2020年同期的2500.1万美元增长232.7%[192] 成本和费用（同比环比） - 2021年第三季度的一般及行政费用为1080万美元，较2020年同期的1070万美元略有增加，其中包括因前CEO辞职而减少的210万美元股票补偿费用，以及因举报人调查增加的50万美元法律费用[172] - 2021年第三季度的折旧和摊销费用为7610万美元，较2020年同期的7590万美元小幅上升；九个月期间的折旧和摊销费用为2.273亿美元，较2020年同期的2.285亿美元略有下降[173] - 2021年第三季度的利息支出为2330万美元，较2020年同期的2310万美元略有增加；九个月期间的利息支出为6950万美元，较2020年同期的7130万美元下降，主要原因是平均利率降低[174] - 2021年第三季度租赁相关支出同比增长4.1%至5957万美元[166] 投资和资产表现 - 公司2021年前九个月累计投资1.875亿美元用于医疗办公地产，新增62.6万平方英尺可租赁面积[156] - 截至2021年9月30日，公司投资组合总规模达77亿美元，涵盖2580万平方英尺可租赁面积[150] - 公司投资组合中67%（1740万平方英尺）位于医疗系统园区内或毗邻区域[150] - 2021年前九个月公司投资总额为1.892亿美元，相比2020年同期的5290万美元增长257.7%[164] - 公司在2021年九个月期间记录了1680万美元的资产减值，涉及两处物业，而2020年同期未记录任何减值[176] - 2021年九个月期间，公司通过出售田纳西州和弗吉尼亚州的13处物业组合实现了3290万美元的净收益，而2020年同期通过出售佛罗里达州迈阿密未开发土地的部分权益实现了200万美元的净收益[177] - 公司2021年前九个月资本支出达7800万美元，主要用于房地产投资和开发[201] 运营指标 - 2021年第三季度同物业现金净营业收入同比增长2.5%至1.152亿美元[156] - 截至2021年9月30日，公司整体出租率达89.7%，入住率为88%[157] - 2021年第三季度新签和续租面积达70万平方英尺，占投资组合总面积的2.6%[157] - 2021年第三季度NOI同比增长1.2%至1.317亿美元，九个月累计增长3.5%至3.948亿美元[166] - 2021年第三季度的NOI为1.317亿美元，较2020年同期的1.301亿美元略有增加；九个月期间的NOI为3.948亿美元，较2020年同期的3.816亿美元增长，主要得益于2020年和2021年收购带来的额外NOI[179] - 2021年第三季度的同物业现金NOI增长2.5%至1.152亿美元，九个月期间的同物业现金NOI增长2.1%至3.452亿美元，主要原因是租金上涨和运营效率提高[180] - 公司2021年第三季度Same-Property Cash NOI为1.15158亿美元，同比增长2.5%（2020年同期为1.12316亿美元）[192] 现金流和财务指标 - 2021年前九个月FFO（基金运营现金流）达2.919亿美元，同比增长17%[152] - 2021年第三季度的FFO为9728万美元，较2020年同期的6849万美元显著增长；九个月期间的FFO为2.919亿美元，较2020年同期的2.494亿美元增加[186] - 2021年第三季度的Normalized FFO为9779万美元，较2020年同期的9624万美元略有增加；九个月期间的Normalized FFO为2.937亿美元，较2020年同期的2.829亿美元增长[186] - 截至2021年9月30日，公司杠杆率为31.4%，总流动性约为12亿美元，其中无担保循环信贷额度剩余9.5亿美元[164] - 2021年9月30日公司债务组合加权平均剩余期限为6.4年[164] - 截至2021年9月30日，公司总流动性为12亿美元，包括9.5亿美元未使用的无抵押循环信贷额度[195] - 公司杠杆率（债务减去现金与总资本比率）为31.4%，保持低杠杆结构[205] - 截至2021年9月30日，公司未抵押资产账面总值达80亿美元，可作为未来融资抵押品[197] - 公司2021年前九个月支付普通股股息2.1亿美元，2021年10月支付季度股息7180万美元[204] - 公司未偿还债务总额31亿美元，加权平均利率为2.86%/年[206] 租赁和市场趋势 - 新租约平均起始基础租金从2020年三季度的26.45美元/平方英尺降至2021年同期的23.89美元/平方英尺[168] - 2021年前九个月新租约平均租期为6.2年，低于2020年同期的7.9年[170] - 2020年公司通过提供平均3个月免租期换取平均3年租约延期[161] - 公司已收回2020年疫情期间1080万美元租金延期支付中的980万美元[160] 风险管理和融资 - 公司面临通胀风险，未来长期租赁收入是运营现金流主要来源[213] - 多数租约包含租金递增条款、运营费用转嫁及房地产税/保险按每平方英尺补贴的条款以应对通胀[213] - 公司200百万美元无担保定期贷款以LIBOR加利差计息，贷款到期日为2024年1月15日[214] - LIBOR与SOFR的1个月期利差调整为0.11%[214] - 截至2021年9月30日，SOFR后备利率为0.16%，同期1个月期美元LIBOR为0.08%[214] - 无担保信贷协议修订后到期日延长至2025年10月31日，并包含LIBOR替换条款[214] 未来展望 - 公司预计2021年剩余季度资本支出为2000-2500万美元/季度，主要用于维护和战略性改进[198]

业绩总结 - 2021年第二季度每股正常化FFO为0.43美元，较2020年第二季度的0.42美元有所增加[4] - 2021年第二季度累计净收入为1,246,617千美元，较2021年第一季度的1,223,521千美元增长1.9%[16] - 2021年第二季度净收入为23,096千美元，较2021年第一季度的24,022千美元下降3.8%[17] - 2021年第二季度租金收入为128,486千美元，较2021年第一季度的128,389千美元增长0.1%[17] - 2021年第二季度总资产为3,964,679千美元，较2021年第一季度的3,854,105千美元增长2.8%[15] 用户数据 - 第二季度同店现金NOI较2020年第二季度增长2.9%，截至2021年6月30日的过去十二个月同店现金NOI增长2.3%[4] - 2021年第二季度的现金NOI为79,850千美元，较2020年第二季度的76,815千美元增长2.7%[47] - 2021年第二季度的多租户平均入住率为87.9%[53] - 2021年第二季度的租户保留率为74.9%[40] - 2021年第二季度的整体占用率为86.9%，与2021年第一季度的87.0%基本持平[36] 未来展望 - 2021年固定费用覆盖比率为4.8倍，远高于要求的1.50倍[23] - 2021年未担保覆盖比率为5.3倍，超过要求的1.75倍[23] - 预计2021年收购现金收益率在5.0%至5.8%之间[54] - 预计2021年处置现金收益率在4.1%至5.3%之间[54] - 预计2021年再开发（稳定后）现金收益率在6.0%至7.5%之间[54] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度正在开发的项目总面积为350,937平方英尺，预算为103,500千美元[26] - 2021年第二季度的资本支出为6,077千美元，较第一季度的2,019千美元显著上升[19] - 2021年第二季度的收购金额为178,508千美元，较第一季度的69,403千大幅增加[19] - 2021年第二季度的租赁佣金支付为3,804千美元，较第一季度的1,193千显著上升[19] - 2021年第二季度的固定租金年增长率为2.99%[39] 市场扩张和并购 - 公司在第二季度收购了八栋医疗办公楼，总投资为2.169亿美元，建筑面积为467,000平方英尺[4] - 截至2021年6月30日，公司在236个物业中投资了49亿美元，拥有1690万平方英尺的物业[8] - 2021年迄今为止，公司共完成546,846平方英尺的物业处置，处置率为59%，销售总价为114,550千美元[25] - 2021年上半年收购活动总计412,824千美元，年初至今净额为362,702千美元[24] - 2021年第二季度收购的物业数量为8，新增面积为439,016平方英尺，占用率为93.9%[37] 负面信息 - 2021年第二季度净收入为39,485千美元，较2020年第二季度的8,230千美元增长380.5%[48] - 2021年第二季度的FAD为48,804千美元，较第一季度的52,944千有所下降[18] - 2021年第二季度的总负债为1,868,425千美元，较2021年第一季度的1,855,996千美元增长0.7%[16] - 2021年第二季度的净投资于销售型租赁资产为0，较2020年第四季度的244,381千美元下降[15] - 2021年第二季度的总现金NOI为67,272千美元，较2020年第二季度的82,480千美元下降18.4%[49]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长2.9%，与历史平均水平3%一致 [12] - 过去12个月同店NOI增长2.3%，高于第一季度的2% [41] - 第二季度停车收入同比增长45%，基本恢复到疫情前水平 [42] - 第二季度FFO每股0.43美元，同比增长0.01美元 [40] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，低于第一季度的5.3倍 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年内已完成4.12亿美元收购，新增110万平方英尺物业 [34] - 开发管道中嵌入超过10亿美元的增长机会 [16] - 在纳什维尔启动一个4,400万美元的LEED认证医疗办公楼开发项目 [36] - 年内完成1.15亿美元资产出售，预计全年出售1.15亿至1.75亿美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 新收购物业平均10英里范围内人口密度超过90万，预计增长5.4%，是美国平均水平的两倍 [32] - 在科罗拉多州与Centura Health合作，新增超过100万平方英尺物业 [33] - 纳什维尔医疗办公楼开发项目将增加45万平方英尺，总规模接近100万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于人口密集、进入壁垒高的市场，通过集群策略增强竞争力 [13][18] - 通过开发项目和合资伙伴关系扩大机会集，提高收益率 [19] - 公司战略强调与领先医疗系统合作，利用本地市场知识和行业关系吸引新租户 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 医疗利用率恢复至或超过疫情前水平，预计将持续增长 [10][11] - 公司预计未来几年将保持稳定的内部增长，并继续扩大收购规模 [14][59] - 医疗政策环境支持报销和保险覆盖扩展，有利于医疗办公楼需求 [26][27] 其他重要信息 - 公司完成第二次GRESB调查，计划发布第三份企业责任报告 [22] - 公司提升Julie Wilson为运营执行副总裁，负责投资组合运营、市场营销、技术和ESG [21] - 公司任命Kara Smith为投资者关系经理，负责未来投资者关系工作 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购市场情况及为何提高收购指引 - 公司收购策略以关系驱动为主，专注于现有市场的集群扩展，年内已完成4.12亿美元收购，预计全年收购5亿至6亿美元 [52][53] 问题: 资产出售收益率及未完全出租资产的影响 - 公司出售的资产多为未完全出租的物业，买家为本地投资者，公司认为这些资产未来增长潜力有限，因此选择出售 [55] 问题: 投资节奏是否可持续及同店负吸收趋势 - 公司认为投资节奏可持续，未来几年计划保持接近企业价值10%的年收购规模 [59] - 同店负吸收主要由于建筑和许可延迟，预计未来将改善 [60] 问题: 大型投资组合的战略考虑 - 公司投资决策基于市场、医疗系统关系和资产质量，优先考虑现有市场扩展和新市场进入 [64][65] 问题: 公司规模扩展的考虑 - 公司认为规模扩展有助于提高市场知识和运营效率，同时资本成本优势将继续保持 [67] 问题: 第二季度减值原因 - 减值与纳什维尔重建项目相关，公司计划拆除现有建筑以建设新物业 [70] 问题: 租约续签及租金增长趋势 - 公司预计租金增长将继续保持在3%左右，近期续签租约的租金增长略高于历史平均水平 [73][74] 问题: 合资伙伴关系及费用结构 - 合资伙伴关系帮助公司扩大投资机会集，特别是在低入住率和非核心市场资产 [76][77] 问题: 入住率恢复及目标入住率 - 公司预计入住率将逐步恢复，长期目标为80%至90%，多租户物业的自然摩擦使其难以达到95%以上 [83][85] 问题: 市场整体定价及低质量资产溢价 - 公司认为高质量资产资本化率已降至低5%，低质量资产资本化率在6%以上，投资组合溢价明显 [87] 问题: 下半年同店增长预期 - 公司预计下半年同店增长可能接近2%，但仍处于2%至3%的指引范围内 [91] 问题: 租期缩短及租金增长策略 - 公司认为较短租期有助于更快提高租金，预计租金增长和现金租赁利差将保持在3%至4% [93][94] 问题: 潜在并购机会 - 公司对所有相关机会持开放态度，但不会对特定交易进行推测 [97] 问题: 租赁需求及医院决策速度 - 公司观察到高需求专科如骨科、心脏病学和癌症治疗，医院决策速度正在加快 [104][106] 问题: 管理层继任计划 - 公司董事会每年审查继任计划，确保有足够的管理层深度应对意外情况 [113][114] 问题: 通胀对建筑成本的影响 - 公司预计建筑成本将继续以4%至6%的年增长率上升，这对现有资产有利 [118][120]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________ FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO（Funds From Operations）同比增长2.6%，主要得益于外部投资的加速和投资组合的潜在收入增长 [39] - 第一季度FFO环比增长170万美元，主要由于第四季度3.37亿美元收购的全面贡献，抵消了130万美元的G&A增长 [40] - 当前同店NOI（Net Operating Income）增长率为2%，预计将回升至长期平均水平的3% [40] - 第一季度维护性资本支出（CapEx）降至840万美元，低于2020年第四季度的2110万美元 [45] - 净债务与EBITDA的比率为5.3倍，处于目标范围5至5.5倍之间 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 门诊量已恢复至疫情前水平的95%，部分市场如纳什维尔已完全恢复，而湾区则滞后几个月 [9] - 65岁以上人群的疫苗接种率较高（83%至少接种一剂），推动了医疗需求的回升 [10] - 公司预计随着疫苗接种率的提升，租赁活动将在未来几个季度加速 [11] - 医疗办公大楼（MOB）市场高度竞争，资本追逐有限的供应，尤其是医院周边的优质物业 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在2021年已收购10栋建筑，总价值1.29亿美元，平均资本化率为5.5% [29] - 收购主要集中在核心市场，如圣地亚哥、达拉斯、亚特兰大、华盛顿特区和丹佛 [29] - 公司在亚特兰大和橙县等地通过收购扩展了现有物业集群 [30][31] - 不同地区的资本化率差异较大，非校园物业的资本化率比校园物业高40至90个基点 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资医院周边的物业，同时选择性投资高收益的非校园物业，以平衡风险和回报 [14] - 公司计划在2021年启动多个开发项目，预计外部增长和内部表现的加速将推动FFO和FAD的增长 [15] - 公司通过本地关系和长期信誉在竞争激烈的MOB市场中占据优势 [13] - 公司预计未来几年将每年启动2至3个开发项目，目标年开发量在5000万至1亿美元之间 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对门诊量的恢复表示乐观，预计这将推动内部增长 [8] - 随着疫苗接种率的提升，患者流量恢复正常，乐观的医疗服务提供者重新参与增长计划 [11] - 公司预计未来几年老龄化人口将推动医疗需求的长期增长 [21] - 拜登政府的政策，如扩大ACA补贴和降低保费，预计将对医疗服务提供者产生积极影响 [22] 其他重要信息 - 公司在第一季度出售了三处物业，总价值3400万美元，资本化率为4.8%，并将收益重新投资于具有长期增长潜力的MOB [34] - 公司在孟菲斯和西雅图启动了重新开发项目，预计将带来7.5%和6%的稳定收益率 [35][36] - 公司预计未来几年将保持强劲的收购和开发节奏，推动每股收益的增长 [48] 问答环节所有的提问和回答 问题: 停车场收入对同店NOI的影响 - 目前停车场收入约为2020年第一季度的80%，预计未来将逐步恢复至正常水平，对同店NOI的影响约为50至60个基点 [52] 问题: 本地集群对利润率的影响 - 本地集群主要带来收入增长和租赁优势，而非显著的运营成本节约 [54][55] 问题: 开发项目的交付预期 - 公司预计每年启动2至3个开发项目，目标年开发量在5000万至1亿美元之间 [56] 问题: 不同专科的患者流量恢复情况 - 专科医生的患者流量已基本恢复正常，尤其是牙科和皮肤科等专科 [58] 问题: 租赁活动的地区差异 - 租赁活动的增长主要集中在较早恢复正常的市场，如纳什维尔和德克萨斯州 [59][60] 问题: 租赁活动的预期 - 第一季度租赁活动强劲，现金租赁利差略高于全年3%至4%的指导范围 [63] 问题: 收购管线的活动与定价 - 公司2021年已收购10栋建筑，总价值1.29亿美元，平均资本化率为5.5%，预计未来将继续保持强劲的收购节奏 [66][67] 问题: 出售物业的动机 - 出售物业主要是为了优化资产组合，将资金重新投资于更具增长潜力的MOB [70][71] 问题: FFO增长的阻力 - FFO增长的主要阻力包括停车收入减少、运营费用波动以及疫情期间的入住率下降 [117][118] 问题: 停车场收入占总收入的比例 - 停车场收入占总收入的比例不到2% [122][124] 问题: 租赁保留率的变化 - 租赁保留率在第一季度有所上升，主要由于疫情后租户恢复运营并寻求扩展 [127][128] 问题: 租赁结构中的CPI调整 - 公司租赁结构中CPI调整的比例不到5%，大多数租赁采用固定租金增长 [137][138] 问题: 合资企业与资产负债表交易的差异 - 合资企业主要用于具有增值潜力的物业或非校园物业，而资产负债表交易则主要用于核心校园物业 [140][143]

企业概况 - 企业价值为62亿美元，拥有228个物业，管理面积为1650万平方英尺[3] - 医疗房地产市场总价值为1.6万亿美元[9] - 医疗办公室市场的规模为1700亿美元，占市场的37%[15] 物业及市场数据 - 95%的物业为医疗办公室和门诊，87%位于医院校园内或相邻[3] - 在前100个大都市区中，97%的物业位于医院校园内或相邻[14] - 91%的医疗房地产的门诊物业与投资级评级的医疗提供者相关联[5] - 医院拥有的设施占市场的52%，总价值为2390亿美元[16] - 医疗保健支出占GDP的比例在2018年为17.7%[18] 业绩表现 - 2020年，医疗办公室的同店净营业收入增长率为2.9%[14] - 同店净营业收入增长率为3.00%，总收入增长率为2.50%[39] - 2021年第一季度的现金租赁差额为4.4%[44] - 2021年第一季度的固定费用覆盖比率为4.7倍，债务服务覆盖比率为5.2倍[51] 租赁及续约情况 - 同店租金续约率为88.5%，平均租户保留率为84.4%[41] - 2021年第一季度的平均租金续签率为70%[49] - Healthcare Realty的租赁物业中，82%的合同租赁为在位合同，18%为到期租赁[38] 投资与收购 - 2014-2020年累计新投资达21亿美元，其中收购占90%（18.83亿美元）[29] - 2020年Healthcare Realty收购了29栋建筑，投资金额为5.47亿美元，2021年截至目前收购了10栋建筑，投资金额为1.29亿美元[34] - Healthcare Realty在2019年至今共收购了56栋建筑，总投资达10亿美元，建筑面积达到290万平方英尺[36] 未来展望 - 预计前100个大都市区的人口年均增长率为5.5%[14] - 2018年，65岁以上人口占比为17.7%，预计到2028年将增长至19.7%[18] - 医疗保健就业自2009年以来增长了15%，其中门诊护理中心增长49%[18] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司总债务为455.6亿美元，综合债务成本为3.08%[49] - 净债务与调整后EBITDA的比率为5.3倍，净债务与企业价值的比率为26.1%[51] - 2020年公司Fungibility Score的平均值为7.7[48]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________ FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holding ...

业绩总结 - 2020年公司每股正常化FFO为1.71美元，同比增长超过4%[12] - 2020年同店现金净运营收入（NOI）增长1.6%，第四季度增长2.5%[12] - 2020年公司实现了205%的股东回报率，自2014年以来同店NOI平均增长2.7%[15] - 2020年每股收益（NFFO/Share）为1.71美元，较2014年的1.46美元增长了17%[27] 用户数据 - 2020年公司签署了390万平方英尺的租约，占已租赁组合的17%[12] - 租赁扩展率为4.7%，租户保留率为87%[12] - 公司在2020年收取了超过99%的租金，授予了1100万美元的租金延期，其中仅260万美元仍未偿还[12] - 60%的租户为信用评级租户，确保了长期的租金稳定性和投资回报[31] 市场扩张与投资 - 公司在20-25个关键市场中拥有750亿美元的总投资，469栋建筑，年收益率为4.5%[7] - 2020年医疗办公大楼（MOB）投资组合规模为75亿美元，较2014年的30亿美元增长了150%[27] - 2020年MOB的总建筑面积（GLA）为2540万平方英尺，较2014年的1410万平方英尺增长了80%[27] - 94%的总投资位于前75个大都市区（MSAs），显示出公司在高增长市场的集中投资策略[28] - 2020年公司在前20个MSAs的投资总额为58.68亿美元，占总投资的78.4%[28] - 67%的MOB位于校园内，显示出公司在医疗基础设施周边的投资策略[29] 财务状况 - 公司总流动性为14亿美元，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.3倍[13] - 2020年净债务与调整后EBITDA的比率为5.9倍，较2014年的5.7倍略有上升[27] - 2021年公司预计正常化FFO在1.71至1.79美元之间，增长幅度为3%[13] 股息与回报 - 公司在过去7年中每年均提高股息，股息增长率为11.3%[15]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年公司实现每股标准化FFO（运营资金）1.71美元，同比增长超过4%，符合年初的业绩指引 [5] - 第四季度现金NOI（净运营收入）增长2.5%，主要受基础租金增长2.2%的推动 [14] - 第四季度租金收取率达到99.5%，租金延期还款进展顺利，仅剩260万美元未偿还 [14] - 2020年公司签署了390万平方英尺的租赁合同，占现有投资组合的17%，续租租金涨幅接近5% [6] - 2020年租户保留率为87%，显示出强劲的租户粘性 [6] - 公司完成了1.81亿美元的医疗办公楼（MOB）收购，首年收益率为6% [6] - 公司流动性超过14亿美元，无近期债务到期 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合广泛，总投资额达75亿美元，覆盖超过2500万平方英尺的物业 [10] - 投资组合包括校园内、校园附近及核心社区位置的物业，反映了医疗行业向更靠近患者的便利地点转移的趋势 [10] - 公司租户主要为领先的医疗系统、大学和大型全国性医疗提供商，75%的租金来自这些机构，60%的租金来自信用评级租户 [13] - 第四季度签署了近60万平方英尺的租赁合同，续租租金涨幅为2.7%，租户保留率为80% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合在地理上多样化，没有任何一个市场占租金收入的10%以上，也没有单一租户占租金收入的4.2%以上 [13] - 公司重点投资于增长型城市，如佛罗里达、德克萨斯、南卡罗来纳、亚利桑那等，这些地区的人口增长趋势有利于公司未来的增长 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于增长型城市和核心市场，利用内部资产管理平台进行精准投资 [23] - 公司计划在2021年恢复正常的收购节奏，预计将比2020年更加活跃 [35] - 公司预计2021年每股标准化FFO在1.71至1.79美元之间，主要受同店NOI增长2%至3%的推动 [18] - 公司将继续投资于能源节约和物业升级，预计2021年资本支出将占NOI的11%至16% [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为医疗办公楼（MOB）行业是长期投资的优质领域，租户需求强劲且具有韧性 [8] - 公司通过灵活的租金延期和早期续租策略，巩固了与租户的长期合作关系 [9] - 管理层对2021年的前景持乐观态度，预计医疗行业将继续受益于疫情后的复苏和政策支持 [52][53] 其他重要信息 - 公司计划在2021年增加10至15百万美元的资本支出，用于将现有物业升级为“即搬即用”状态，以满足租户快速入住的需求 [19] - 公司预计2021年开发项目的总投资将超过1.5亿美元，平均收益率超过6.5% [16] - 公司杠杆率为5.3倍，流动性充足，无近期债务到期 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购管道的可见性和时间预期 - 公司对收购持谨慎态度，重点关注能够带来FFO增长的资产，预计2021年将比2020年更加活跃 [23][35] 问题: 第四季度入住率下降的原因及2021年租赁预期 - 第四季度入住率下降主要是季节性因素，预计2021年租户保留率将保持在70%至85%之间 [25][26] 问题: 资产收购的竞争情况 - 医疗办公楼（MOB）行业竞争激烈，公司专注于符合其长期战略的资产，避免不符合目标的交易 [29][30] 问题: 开发管道的补充机会及未来规模 - 公司预计2021年开发项目将恢复至每年1亿至2亿美元的规模，重点关注与医疗系统的合作项目 [32][34] 问题: 新市场的投资机会 - 公司将继续关注人口增长型市场，如佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那等，这些地区的增长趋势有利于公司未来的发展 [38] 问题: 资产处置的计划 - 公司计划在2021年进行一些资产处置，部分物业已进入合同阶段，预计将在第一季度末或第二季度初完成 [40][41] 问题: 2021年租赁策略和免费租金的平衡 - 公司预计2021年将恢复正常的租赁策略，免费租金的使用将减少，主要集中在新租约的签署 [45][46] 问题: 疫情对租户租金支付的影响 - 公司未收到租户的租金延期请求，医疗办公楼行业显示出较强的韧性，租金收取率保持高位 [49][50] 问题: 拜登政府政策对行业的影响 - 公司认为拜登政府的政策将有利于医疗行业，特别是扩大医疗覆盖和推动低成本医疗服务 [52][53] 问题: 医院行业的前景 - 公司认为医院行业在疫情后将变得更加强大，政府资金的注入将推动行业的长期增长 [57] 问题: 收购策略的重点 - 公司优先考虑能够带来FFO增长的收购，确保每笔交易都具有增值潜力 [60] 问题: 资本支出的增加 - 公司计划在2021年增加10至15百万美元的资本支出，主要用于物业升级和能源节约项目 [64][65]