财务数据和关键指标变化 - HR归一化每股运营资金（FFO）从第二季度的0.21美元增至0.45美元，涨幅4.7% [22] - HR每股可分配资金（FAD）同比增长11%，本季度FAD派息率降至83%，过去12个月为86% [23] - HTA第二季度归一化FFO为1.01亿美元，即每股0.43美元，本季度FAD派息率为92%，预计合并后公司FAD派息率将保持在90%以下 [23] - HTA第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长1.6%，高于第一季度的0.8%；HR同比季度同店NOI增长3.3%，主要因收入增长3.4%，但被运营费用增长3.5%抵消 [23] - 运营费用增长从第一季度的6.6%放缓至本季度，主要因物业税退款；剔除物业税，运营费用同比增长5.3%，主要驱动因素是公用事业费用 [24] - 第二季度每平方英尺已出租面积收入同比增长2.8%，与现有合同规定的2.89%的增长率基本一致 [24] - 第二季度现金租赁利差为3.4%，符合预期，处于3% - 4%的历史区间 [25] - 整体收入增长得益于平均入住率提高50个基点 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产销售和合资项目方面，已完成4.33亿美元房产交易，另有6.13亿美元处于合同阶段，预计8月底完成，综合资本化率略低于4.8%，预计第三季度末完成剩余销售，使总额超过11亿美元；未来几个季度计划额外出售价值5亿 - 10亿美元的房产 [14][15] - 投资活动方面，今年合并后公司的收购额为4.17亿美元，综合资本化率为5.2%；自上次财报发布以来，又完成7笔投资，金额为5800万美元，均位于现有市场 [16] - 开发和再开发项目方面，目前有1.81亿美元的项目正在进行中，约一半已获资金；未来12 - 18个月，预计启动1亿 - 2亿美元的再开发和开发项目；长期来看，随着HTA投资组合的加入，预计每年开发启动规模将达到3亿美元 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 合并后投资组合在拥有超过100万平方英尺物业的市场占比几乎翻倍，在14个市场拥有无与伦比的规模，达拉斯是最大市场，拥有近400万平方英尺物业 [9] - 超过四分之三的物业位于西雅图、达拉斯、亚特兰大等有吸引力的沿海和阳光地带市场 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成与HTA的转型合并，认为扩大规模有巨大优势，可提高运营效率、增强市场知识并利用更深厚的关系加速租赁和投资势头 [8] - 未来几个季度关注四个关键绩效指标：完成大部分资产销售以支付11亿美元特别现金股息；推进公司整合以实现年度协同效应；保持租赁势头，第二季度HTA和HR均有强劲租赁业绩；利用扩大的关系增加投资步伐 [11] - 计划出售额外房产以优化投资组合，并将所得款项重新投资于医疗办公大楼（MOB），通过规模、集群和扩大的关系创造最大价值 [13] - 专注于目标市场和集群，通过资产循环利用进行投资，预计今年投资5亿 - 7.5亿美元 [18] - 行业方面，MOB市场需求稳定，医院和第三方对MOB空间需求强劲，推动租赁和开发活动增加 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临债务成本上升、地缘政治动荡和创纪录通胀等挑战，但公司对合并后的前景感到兴奋，认为能为投资者、租户和合作伙伴展示新公司的实力和优势 [6] - 预计美国门诊医疗需求未来十年将加速增长，公司投资组合集中在高增长市场，有望受益于这一趋势 [10] - 对未来几个季度的租赁吸收情况持乐观态度，认为将带来显著的NOI和每股价值增长；将HTA的多租户入住率提高到与HR相同水平，再将两个投资组合的多租户入住率提高到90%，将产生5600万美元的年度NOI [26] 其他重要信息 - 第二季度完成了HTA和HR银行信贷安排的重铸，新的合并信贷安排包括6.5亿美元新定期贷款，用于偿还现有循环信贷安排的约5.5亿美元未偿余额并支付剩余交易成本 [27] - 合并时提取了11亿美元资产出售定期贷款，用于向HTA股东支付每股4.82美元的特别股息，预计用合资和资产销售所得款项偿还该贷款 [27] - 本季度提供了更新的估值披露，包括合并后公司的预估资产净值（NAV）时间表和2023年FAD的更新增值桥梁 [28] - 董事会授权了5亿美元的股票回购计划 [28] - 7月，HR和HTA分别宣布并支付了0.01美元和0.09美元的季度临时股息，HR剩余的0.109美元临时股息于上周宣布，本季度HR股东将获得总计0.31美元的股息，预计未来维持原HR的股息政策和节奏 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：11亿美元资产处置延迟的原因是什么？ - 公司认为这并非重大延迟，目前进展与之前沟通的一致；市场具有挑战性，使用债务的买家需应对与最初承销不同的债务条款 [33] 问题2：合并后公司在校园内和校园外物业的理想比例是多少？非核心投资组合未来可能出售的部分是什么？ - 合并后约68%的物业位于校园内或相邻位置，长期目标是将这一比例提高到75%左右；目前正在进行的资产销售将使校园外物业比例略有增加；随着资产出售和新投资的进行，将逐步实现长期目标 [35][36] 问题3：公司能否改变医疗办公业务的增长模式，实现类似其他房地产投资信托（REIT）行业的高增长？ - 医疗办公业务本质上是非周期性的，不会突然转变为周期性业务；但公司可以逐步提高增长水平，维持3%以上的增长率；公司将利用自身优势，在租金增长、现金租赁利差和同店NOI等方面体现增长 [39][40][41] 问题4：HTA 2023年FAD预计增加4500万美元的来源是什么？ - 假设HTA同店基础上实现低至中个位数的增长，加上2021年完成的收购项目的全部影响、一些开发项目（包括当前支付建设贷款类型的开发项目）的全部影响以及今年假设的一些增量收购；由于当前股价原因，已削减了部分收购假设，将原预计的3.9亿美元下调至3.7亿美元 [44][45] 问题5：2000万美元净投资活动减少是否适用于2022年？ - 大部分减少将体现在2023年，但2022年也会有一部分 [47] 问题6：按预估基础计算，公司杠杆率目前处于什么水平，是否仍预计达到6% - 6.5%的范围？ - 公司仍有信心达到6% - 6.5%的目标范围，资产出售定期贷款目前利率较高，但预计本季度末将全额偿还，合并后应处于目标范围内 [49] 问题7：6月10日提交的代理招股说明书中，各独立公司到2026年的预测数据在考虑计划剥离之前是否仍然有效？ - 这些数据的有效性取决于外部增长的规模，但由于公司处于资产循环阶段，而非净外部增长，且能够以增值方式进行资产出售和再投资，因此外部增长对整体结果影响不大；主要变化因素是利率调整，公司提供了更新的增值桥梁以明确这一点 [52][53] 问题8：6月10日的预测数据高于当时市场共识的原因是什么？ - 在合并期间，市场对公司业绩的预期可能存在较大差异，不同人对合并带来的净外部增长和一般及行政费用（G&A）等方面的假设不同，导致共识数据存在差异 [55] 问题9：HTA高级管理层中谁负责日常整合工作？ - 公司设立了整合团队，运营执行副总裁Julie Wilson是整合工作的负责人，她与HTA的相关人员（如首席会计官David Gershenson等）密切协调；整体上，原Healthcare Realty的领导层主导整合工作 [58] 问题10：随着时间推移和债务市场波动，资产销售的资产池是否发生变化，是否需要做出除价格外的其他让步以实现4.8%的资本化率？ - 资产池没有发生重大变化，公司将交易拆分为多个较小规模的交易，看到了更广泛的买家群体；没有为实现该资本化率做出重大让步 [60] 问题11：最终出售或即将出售的资产质量是否高于最初承销的资产？ - 并非如此，出售的资产与整体组合相似，但有一些偏好，如更多校园外和单租户资产，以及一些微型医院资产，出售这些资产有助于提高合并后组合的质量 [63] 问题12：一个月前新闻稿中提到的6亿美元资产是否仍计划近期出售，还是会纳入合并后HR的第二阶段计划？ - 这部分资产将在完成与特别股息相关的资产销售和合资交易后，作为优化投资组合的一部分进行处理；部分交易预计在2022年完成，部分可能延续到2023年 [66][67] 问题13：2023年HR独立FAD估计下降近10%，而HTA下降6%，原因是什么，尽管两者杠杆率差异不大且收购活动未变？ - 主要原因是利率变化，HR资本结构中固定利率占比约70% - 75%，而HTA目前几乎100%为固定利率；因此利率变化对HR的影响更大；合并后，固定利率占比将达到80% - 85% [69][70] 问题14：11亿美元资产销售中显示的4400万美元FAD移除是否意味着4%的收益率，如何与报告的4%资本化率相匹配？ - 这是FAD数据，差异在于维护资本支出（CapEx）的影响 [71] 问题15：CapEx假设是否仍为NOI的12.5%？ - 大致在这个范围内 [74] 问题16：股票回购计划如何平衡增加的杠杆，未来会有多激进？ - 公司将使用资产处置所得款项进行评估，根据股票收益率和投资回报率决定是回购股票还是进行开发或收购；目前不会为了回购股票而增加杠杆，目标债务与EBITDA比率为6 - 6.5倍；当前股票隐含资本化率在高5%左右 [77][78] 问题17：对HTA多租户投资组合入住率提升有信心的原因是什么，尽管过去入住率一直停滞不前？ - 公司采用与HTA历史不同的租赁方法，积极与经纪社区合作，利用规模和集群优势吸引更多租户；市场上替代成本上升，供应减少，需求增加；HTA租赁百分比已同比提高70个基点，且两个投资组合中有大量租赁正在建设中，预计完工后将转化为入住率增长 [80][81][83] 问题18：考虑到通胀，公司预计市值调整是否会加速，如何平衡与客户关系的管理？ - 公司认为有积极因素推动租金上涨，如替代成本和建设成本显著上升，使现有物业成为更具成本效益的选择；公司认为3% - 4%的现金租赁利差是可行的，偶尔达到3% - 5%也是可能的 [85][86] 问题19：公司目前资本成本上升，市场估值倍数下降，如何实现增值增长，催化剂是什么？ - 公司需要在资产销售和合资项目、协同效应实现以及租赁业务等方面持续展示进展和成功；近期关键是租赁业务的增长势头和运营改善；开发业务也有望创造长期价值；最终需要通过执行和展示合并带来的运营效益，恢复市场对公司的信心，以实现外部增长 [91][92][93] 问题20：实现增值增长需要多长时间，合并后租赁业务是否有显著变化？ - 公司认为合并后租赁业务将产生更强大的效果，不仅能增加入住率，还能加强租金增长；同时，合并提供了更多资产销售和资本配置的机会，可以将出售资产所得资金重新投资于更高收益的项目 [96][97][98] 问题21：增值桥梁页面是否包括额外资产销售和股票回购的内容？ - 不包括股票回购内容；假设的是净投资活动转向资产循环，即出售资产并重新投资于新的收购项目；具体是否进行股票回购将取决于资产处置所得款项和股价情况 [100] 问题22：资本循环的增值幅度是多少，2022 - 2023年从增值资本循环中获得的增值在1.45亿美元中占多少？ - 收购和处置之间的利差约为30 - 40个基点；从增值资本循环中获得的增值大致在0.02 - 0.03亿美元范围内，但具体数字会随时间累积 [101][102] 问题23：如何考虑股票回购与投资的关系，特别是在当前股价下？ - 公司认为回购股票是一项有吸引力的投资，不仅因为当前股价具有吸引力，还因为HTA入住率提升带来的潜在上行空间；公司将比较收购、开发等投资项目的内部收益率（IRR）与回购股票的预期收益率，进行临床决策；目前股价下，回购股票可能是优先选择 [107] 问题24：MOB市场出现较大买卖价差时，通常需要多长时间才能缩小？ - 难以根据历史经验确定，通常可能需要6 - 12个月，但目前市场情况特殊；市场上有大量资金寻求优质资产，但买家需要应对不断上升的债务成本；具体时间难以预测，可能需要更长时间 [109][110] 问题25：股票回购计划是否仅为3个月授权，为何5月授权后又重新授权？ - 重新授权是因为合并完成，新的Healthcare Realty董事会需要进行授权；通常授权时间为一年 [113][114] 问题26：补充材料中预期FFO组成部分页面被移除，能否确认同店NOI增长预期是否不变或更高？ - 公司撤回该页面是因为认为单独提供HR的指导对投资者帮助不大；未来几个季度将提供更多更新；目前来看，租赁业务和现金租赁利差情况没有重大变化，综合考虑合同规定的增长率，在入住率不变的情况下，同店NOI增长率在2.5% - 3%之间是合理的；如果入住率上升，可能会推动增长率提高 [115] 问题27：能否提供2023年FFO的大致指导？ - 公司希望能够提供相关指导，但目前仍在进行期初资产负债表和估值信息的处理，尚未有具体数据；由于需要对HTA超过31亿美元的债务进行市值调整，这将对FFO结果产生重大影响，导致潜在结果范围较广；公司更关注FAD增长，认为其更能反映公司的潜在价值和现金流 [118][119] 问题28：达到每年3亿美元开发启动规模的大致时间框架是多久？ - 公司看到医疗系统对开发项目有大量需求，结合自身和HTA的项目管道，认为能够实现每年2亿 - 3亿美元的开发启动规模；可能不会在2023年实现，但预计到2024年能够较快达到这一目标 [123][124]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _______________ FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended: June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Realty Trust Incorporated) HEALTHCARE REALTY TRUST INCORPORATED (Exact name of Registrant as ...

企业概况 - 企业价值为60亿美元，拥有263个物业，管理面积为1480万平方英尺[2] - 96%的物业为医疗办公室和门诊，84%位于医院校园内或相邻[2] - 93%的医疗房地产物业与投资级评级的医疗服务提供者相关联[3] 市场与用户数据 - 医疗办公室和门诊市场的总价值为4600亿美元[6] - 公司在医疗房地产市场的总价值为1.6万亿美元[7] - 公司在前100个大都市区的10英里内的平均人口为832,000人，预计人口增长率为4.6%[19] 投资与收购 - 公司在2021年的净投资超过历史平均水平的2.5倍，总投资为2.34亿美元[39] - 公司在2021年的收购金额为3.3亿美元，开发支出为2900万美元，总支出为3.59亿美元，处置金额为1.25亿美元[39] - 自2019年以来，医疗房地产共收购108栋建筑，总金额为20亿美元，面积达520万平方英尺[49] 物业与租金 - 公司在2021年医疗办公楼的总面积为15.2M平方英尺，医院拥有的设施占52%（2390亿美元）[24] - 医疗办公楼的租金覆盖率为9倍，显示出公司在租金方面的缓冲能力[35] - 租户续约率为83.4%[51] 财务表现 - 同店收入增长率为3.0%[51] - 总收入增长率为2.50%[52] - 净债务与企业价值比率为31.3%[70] 未来展望 - 发展管道总额为12.3亿美元，预计每年启动75百万至125百万美元的项目[42] - 当前重建和开发项目总预算为98300千美元，预计稳定收益率在5.8%至11.0%之间[43] - 2021年可用的总投资机会为546个，面积4370万平方英尺，涉及金额42亿美元[44]

收入和利润（同比环比） - 公司2022年第一季度总收入为2.02亿美元，相比2021年同期的1.915亿美元有所增长[142] - 公司2022年第一季度净利润为1870万美元，相比2021年同期的2240万美元有所下降[142] - 公司2022年第一季度每股稀释收益为0.08美元，相比2021年同期的0.10美元有所下降[142] - 2022年第一季度净收入同比下降16.6%至1867万美元[152] - 公司2022年第一季度归属于普通股东的净收入为1831.5万美元，同比下降16.9%（2021年同期为2203万美元）[171] FFO和NOI表现 - 公司2022年第一季度FFO（NAREIT定义）为9360万美元，或每股0.40美元，相比2021年同期的9780万美元或每股0.44美元有所下降[142] - 公司2022年第一季度NOI为1.361亿美元，相比2021年同期的1.319亿美元有所增长[142] - 公司2022年第一季度同物业现金NOI增长0.8%至1.174亿美元[142] - 2022年第一季度同物业现金NOI同比增长0.8%至1.174亿美元[165] - 2022年第一季度FFO（运营资金）为9360.6万美元，同比下降4.3%（2021年同期为9784.9万美元）[171] - 2022年第一季度标准化FFO为1.015亿美元，同比增长3.3%（2021年同期为9830.8万美元），主要受并购相关成本（601.8万美元）和承诺费用摊销（89.2万美元）推动[171][172] - 2022年第一季度同物业现金NOI为1.174亿美元，同比增长0.8%（2021年同期为1.165亿美元），覆盖424栋建筑[182] 投资组合和资产分布 - 公司自2006年以来已投资78亿美元用于医疗办公楼等资产，总面积达2600万平方英尺[138] - 公司约67%的投资组合位于全国或地区知名医疗系统园区内或附近[138] - 公司投资组合分布在32个州，截至2022年3月31日没有任何一个州占比超过21%[138] - 公司拥有约1740万平方英尺的医疗办公大楼(GLA)，占投资组合的67%，位于校园或邻近位置，其余33%位于核心社区门诊位置[147] - 截至2022年3月31日，公司投资组合中95%的GLA位于美国前75大都会统计区(MSA)[147] - 截至2022年3月31日，公司资产管理和租赁平台运营约2500万平方英尺GLA，占总投资组合的96%[148] - 公司未抵押资产账面总值达79亿美元，可作为未来融资抵押品[185] 租赁和运营活动 - 2022年第一季度，公司签约新租约和续约约70万平方英尺GLA，占总投资组合的2.7%[148] - 2022年第一季度，同物业组合的租户保留率为69%[148] - 公司多数租约包含租金递增条款，以应对通胀风险，但长期租约可能无法完全覆盖通胀影响[201] 并购和资本活动 - 公司与Healthcare Realty Trust Incorporated的合并预计将在2022年第三季度完成[139] - 2022年第一季度，公司完成了价值1900万美元的医疗办公大楼投资，总面积约4.4万平方英尺GLA[147] - 公司持有17亿美元过桥贷款融资承诺用于与HR的待定交易[172] - 2022年第一季度并购相关成本包含：财务顾问费380万美元、法律费180万美元、咨询费30万美元及差旅费10万美元[171][175] - 2022年剩余年份预计资本支出为7500万至1亿美元，另有1.5亿美元用于开发项目[187] 现金流和流动性 - 截至2022年3月31日，公司总杠杆率为29.4%，流动性约为10亿美元[148] - 截至2022年3月31日，公司总流动性为10亿美元，包括9.75亿美元未使用的无担保循环信贷额度和1090万美元现金[184] - 2022年第一季度末现金及现金等价物为1.542亿美元，较2021年同期3.3086亿美元下降17.664亿美元[189] - 2022年第一季度经营活动净现金流为4930.8万美元，较2021年同期6535.3万美元减少1604.5万美元[189] - 2022年第一季度投资活动净现金流出3318万美元，主要用于资本支出2860万美元和房地产投资1910万美元[190] - 2022年第一季度融资活动净现金流出5777.5万美元，主要由于支付普通股股息7440万美元[191] - 公司房地产投资组合通过新收购和现有组合租赁活动增长，预计未来经营现金流将增加[189] 债务和融资 - 截至2022年3月31日，公司杠杆率为29.4%，债务总额为31亿美元，加权平均利率为2.86%[194][195] - 公司拥有10亿美元无担保循环信贷额度，截至2022年3月31日可用额度为9.75亿美元[196] - 公司拥有25.5亿美元无担保高级票据未偿还，包括2031年到期的8亿美元票据[198] - 2022年第一季度支付普通股股息7440万美元，与2021年同期7000万美元相比有所增加[191][193] 成本和费用 - 折旧与摊销费用从2021年第一季度的7533.1万美元微降至2022年第一季度的7479.9万美元[171] - 2022年第一季度租金收入同比增长4.6%至2.002亿美元[152]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长2.9%，受健康的营收增长推动 [8] - 归一化每股运营资金（FFO）同比增长3.6%，达到0.43美元，季度FFO增长主要来自净投资活动贡献的240万美元，但被210万美元的一般及行政费用（G&A）增加部分抵消 [33] - 同店平均入住率环比增加40个基点至89.2%，同比增加20个基点，费用报销增长7.9%，推动同店收入较2021年第一季度增长4.3% [35] - 同店组合的合同扶梯率为2.94%，本季度现金租赁利差为3.4% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今已投资3.41亿美元，收购17处医疗办公物业（MOB），涉及8笔交易，混合资本化率为5.1%，大部分位于目标市场并与领先医疗系统合作，三分之二与2021年的收购项目处于集群中 [19] - 其中1.01亿美元通过与Teachers的合资企业购买，超过50%的投资位于校外 [20] 处置业务 - 年初至今处置业务贡献1.1亿美元，混合资本化率为4.2%，平均销售资本化率与平均收购资本化率之间实现了90个基点的正向轮换 [20] 开发与再开发业务 - 在纳什维尔投资4400万美元进行10.6万平方英尺的开发项目，已获得医院扩建支持，50%的建筑已租给医院赞助的综合妇女服务项目，预计2023年下半年完工 [21] - 有四个总计5300万美元的再开发项目正在进行中，预计在现有市场产生8% - 11%的增量回报 [22] - 有几个总计超过3亿美元的大规模开发项目处于高级规划阶段，大部分位于现有集群内，预计回报率比可比收购资本化率高100 - 200个基点，其中超过1亿美元的项目可能在2022年启动 [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 战略方向 - 推进与HTA的战略合并，合并后将成为领先的纯医疗办公房地产投资信托基金（MOB REIT），实现规模运营，加速增长，将年均每股可分配资金（FAD）增长率从过去三年的4.5%提升至5% - 7% [12][13] - 实施集群战略，通过增加集群的规模和数量，为医疗系统和供应商提供更多解决方案，支持其门诊战略，从而为股东带来更多投资机会、入住率提升和租金增长 [24][28] - 进行资产出售和合资企业交易，以筹集资金用于完成与HTA的交易、匹配高收益开发项目和增值资产收购，并实施5亿美元的股票回购计划 [14][15] 行业竞争 - 公司认为与HTA的战略合并能使其在行业中占据更有利的竞争地位，通过规模效应和集群战略实现加速增长，超越竞争对手 [12][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于积极的供应商情绪，预计未来几个季度将实现稳定的吸纳增长 [8] - 对2022年前景持乐观态度，强劲的空间需求推动了投资组合入住率的提升和对开发的兴趣增加 [9] - 对与HTA的战略合并充满信心，认为这将为公司带来规模、稳定性和加速增长的机会，为股东创造更大价值 [17] 其他重要信息 - 公司收到Party F的三次非邀约收购提议，董事会一致拒绝，认为与HTA的战略合并能为股东提供更高价值 [10][11] - 已为新的15亿美元循环信贷额度和15亿美元定期贷款获得承诺，包括6.5亿美元的新定期贷款，用于偿还现有循环信贷额度的未偿款项和支付交易成本 [39] - 构建了12.5亿美元的资产出售定期贷款，用于支持为HTA特别股息提供资金的资产出售和合资企业的时间安排，预计5月中旬完成文件签署 [40] 问答环节所有提问和回答 问题1: 资产出售和合资企业交易的相关细节，包括是否涉及现有Teachers关系、资产来源和目标资产类型 - 目前处于意向书阶段，未披露相关方信息，待达成最终协议后会进一步披露 [47] - 资产出售的目标资产通常具有较高比例的校外物业、单租户物业、较长的租赁期限和较低的租金合同扶梯率；合资企业与现有Teachers合资企业类似，更多倾向于校外、增值型资产，但仍与公司市场和集群战略紧密相关 [48][49] - 所有资产目前均为HTA所有 [50] 问题2: 如何通过与HTA的合并为股东实现Party F提出的每股31.75美元的价值 - 公司对合并后的加速增长有信心，认为通过整合公司、投资组合和团队，能够为股东创造远超Party F提议的价值，且资产出售和合资企业交易的迹象表明公司有能力为股东创造价值 [52][53][54] 问题3: 资产出售和合资企业规模扩大至17亿美元（净额16亿美元）后，2%的FAD accretion是否会改变 - 目前展示的2% accretion是交易宣布时的基础数据，额外的5000万美元资产出售和合资企业交易被视为一种增值方式，若能以指导范围的中点（约5.2%）进行再投资，将增加约30个基点的accretion [58] 问题4: 出售或合资的资产是否包括低入住率的开发项目，以及是否看到资本化率扩大的迹象 - 出售或合资资产组合的平均入住率超过90%，不包括低入住率的开发项目 [59] - 相关对话持续进行，市场对当前资本化率仍有浓厚兴趣，公司对资本化率的深度和市场前景持乐观态度 [60][62] 问题5: 宏观通胀趋势对公司投资组合和续租租金的影响 - 随着通胀上升，公司在一定程度上看到了提高租金的迹象，但由于医疗办公物业的租赁期限较长（平均约五年），变化不会像其他行业那样迅速 [66] - 建设成本和置换成本的通胀是推动租金上涨的最终驱动力，从长期来看，公司认为能够实现与或高于长期通胀率的增长 [67][68] 问题6: 董事会拒绝Party F提议的原因，以及如何看待股东对与HTA合并交易的批准 - 董事会已明确拒绝Party F的提议，不会透露具体细节或猜测其后续行动，董事会会认真审查任何非邀约提议 [74][75] - 公司与许多股东进行了积极沟通，对说服股东相信与HTA的战略合并符合其最佳利益充满信心，本周提交的合并委托书为与股东进一步沟通提供了机会 [75][76][77] 问题7: 租户对战略合并的看法，以及是否存在租户行使购买选择权的风险 - 目前租户表现出好奇和兴奋，尚未出现令人担忧的迹象 [81] - 虽然投资组合中存在近10亿美元的潜在购买选择权，但执行的可能性较低，尤其是在当前市场环境下 [82] 问题8: 如何确定5000万美元的额外处置规模，以及资金再部署和开发项目加速的时间安排 - 通过对投资组合的深入研究和分析，确定那些不符合集群战略的资产进行处置，5000万美元并非固定数字，但有足够的空间 [83][84] - 资金再部署没有紧迫性，预计在交易完成后的下半年开始，用于匹配其他收购和开发项目，开发项目的加速将逐步进行，预计在12个月内从1亿美元的项目规模提升至2亿美元或更多 [85][86] 问题9: HR单独能否实现合并后5% - 7%的FAD每股增长 - 与HTA合并能够显著扩大机会集，包括利用双方非集群的单建筑物业建立新集群，以及扩大现有集群规模，从而比单独发展更快地实现增长目标 [92][93][94] 问题10: 收入协同效应对潜在FAD每股增长或交易accretion的量化影响 - 公司在更新资料的第6页阐述了入住率提升、租金增长、再开发扩张和直接收购采购等因素如何推动增长，从过去三年的4.5%提升至5% - 7%，并以西雅图的案例展示了集群发展的成功模式 [96][97] 问题11: 资产出售加权平均4.8%的资本化率在直接资产出售和合资企业池之间是否存在显著差异 - 两者差异不大，范围较窄 [101] 问题12: 如何看待合并后13人董事会的规模，以及HR股东如何从新董事会中受益 - 合并后董事会扩大是常见现象，引入HTA的董事会成员具有价值，因为他们了解HTA的投资组合、团队和员工，公司也有新候选人加入董事会，认为能带来巨大价值 [103] - 公司会随着时间自然缩减董事会规模，目前已将合适的人员安排在合适的委员会中，认为合并后的董事会将带来巨大价值 [104] 问题13: 董事会规模缩小是否会来自遗留的HR董事，两年后是否会形成以遗留HTA为主的董事会 - 公司不会具体评论个别董事会成员，认为董事会规模的缩减将是自然和平衡的过程，不会区分HR和HTA的派系 [105] 问题14: 若授权股票回购，公司是否会在与HTA合并后杠杆融资进行回购 - 公司不会排除任何可能性，但股票回购授权主要是为了利用资产出售和合资企业的超额收益，即使进行回购，对杠杆水平的影响也将是非常有限和适度的 [109][110] 问题15: 从HTA角度看，合并消息是否导致了意外的人员流动，以及公司采取了哪些留任措施 - 可能存在少量人员流动，但没有达到令人担忧的程度，属于正常情况 [112] - 公司董事会和管理团队都意识到留住合适人员的重要性，并正在采取措施确保员工的积极性和留任意愿，但不会透露具体细节 [112] 问题16: 合资企业/资产出售计划最初的设想是什么，是否因Party F的提议或与投资者的对话而进行了修改 - 合资企业和资产出售的概念从合并讨论初期就存在，公司最初谨慎设定规模，避免过度承诺 [117] - 目前的扩大是基于前期的成功，这一举措不仅能让更多股东感到安心，也符合公司的增值战略，当前事件并未改变公司的观点，但起到了积极作用 [118]

合并与战略 - 医疗房地产公司与美国医疗信托公司达成180亿美元的战略合并[34] - 合并后预计实现3300万至3600万美元的总管理费用节省，预计在12个月内实现100%[8] - 合并后将维持HR当前的分红政策[5] - 合并预计将在2022年第三季度完成，需经过HR和HTA股东的批准[5] - 合并后形成高质量的医疗办公楼房地产投资信托（MOB REIT），实现市场规模的显著提升[34] 资产与市场 - 合并公司股权价值为116亿美元，总企业价值为176亿美元[5] - 合并后将拥有727个物业，面积达4400万平方英尺，医疗办公楼面积为4200万平方英尺，是第二大医疗办公楼投资组合的两倍[7] - 合并后前20大市场的医疗办公楼总面积为29,381平方英尺，占总投资组合的70.4%[35] - 合并后前20大健康系统的医疗办公楼总面积为23,002平方英尺，占总投资组合的55.1%[35] - 合并公司在14个市场中拥有超过100万平方英尺的物业，平均比下一个最大竞争对手大50%以上[19] 未来展望与机会 - 合并后将与57家美国前100大医疗系统建立关系，增强未来增长机会[21] - 合并后的开发管道超过20亿美元，预计收益率比收购收益高出100-200个基点[26] - 合并将带来超过20亿美元的嵌入式开发管道投资机会[34] - 合并预计将提升公司在市场中的竞争力和投资组合多样性[34] 财务状况 - 2022年净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[32] - 总债务占企业价值（TEV）的比例为28.4%[32] - 合并后将增强资本获取能力和资产负债表的强度[34] - 合并预计将产生显著的成本协同效应，并具备运营上升空间[34]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35568 (Healthcare Trust of America, Inc.) Commission File Number: 333-190916 (Healthcare Trust of America Holdings, LP) HEALTHCARE TRUST OF AMERICA, I ...

企业概况 - 企业价值为65亿美元，拥有258个物业，管理面积为1780万平方英尺[2] - 2021年12月31日的总资产为65亿美元，物业总面积为1780万平方英尺[2] - 公司的医疗办公室建筑平均面积为69000平方英尺，95%为多租户物业[5] 市场分析 - 医疗办公室和门诊市场的总价值为4600亿美元[6] - 医疗房地产市场的总价值为1.6万亿美元[7] - 医疗办公楼市场总规模为4600亿美元，其中投资者拥有的市场占37%（1700亿美元）[18] - 医疗办公楼的年均销售额为110亿美元，每年新开发项目的投资额在90亿到120亿美元之间[19] 物业分布 - 96%的物业为医疗办公室和门诊，85%位于医院校园内或相邻[2] - 公司的物业中，72%为医疗办公室，55%为多租户物业[5] - 公司的物业中，60.3%位于校园内，25.1%位于相邻区域[13] - 公司的物业中，85.4%位于250码以内的距离[13] 财务指标 - 2021年，固定费用覆盖比率为5.2倍，债务服务覆盖比率为5.9倍[60] - 2021年，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，净债务与企业价值的比率为27.4%[60] - 2021年，公司的总债务为467.6亿美元，平均债务成本为2.78%[58] - 2021年，现金租赁利差的加权平均值为3.6%，相比2012年的1.0%显著增长[54] 租户和收入 - 医疗房地产的租金覆盖比率为9倍，显示出强大的租金缓冲能力[30] - 同一物业的净营业收入增长预计为3.00%[48] - 公司同一物业的平均入住率为84.9%[50] - 2021年，租户保留率的平均值为83.4%[53] 投资与开发 - 公司拥有超过12亿美元的嵌入式再开发管道，预计每年启动7500万到1.25亿美元的项目[37] - 在开发中的项目总面积为350,937平方英尺，预算为107,400,000美元，预计稳定收益率为7.0%[38] - 自2019年以来，公司共收购了91栋建筑，总金额为17亿美元，面积为460万平方英尺[45] 未来展望 - 预计人口增长率在不同市场中为4.6%至5.5%[16] - 医疗行业的就业增长速度快于整体经济，自2009年以来医疗行业就业增长显著[24]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司全年归一化FFO每股增长4% 2020年相比 主要得益于投资势头 包括创纪录的7 56亿美元收购 [8] - 2021年第四季度同店NOI增长2 7% 全年同店NOI增长2 3% 其中平均入住率下降30个基点 对同店NOI增长产生了两倍的影响 [27] - 2021年FAD支付率为88 1% 低于年初设定的90%目标 预计未来几年支付率将持续改善 [31] - 2021年公司运营费用增长1 6% 低于历史平均水平 主要由于科罗拉多州成功的物业税上诉 若剔除税收返还 运营费用增长2 4% 与全年运营费用增长一致 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收购了44个医疗办公楼 MOB 总计210万平方英尺 收购金额7 56亿美元 平均资本化率为5 3% 其中75%的收购扩大了现有集群 [16] - 丹佛市场收购了8个MOB 总计51万平方英尺 目前在该市场拥有20处物业 总计130万平方英尺 成为公司第五大市场 [17] - 纳什维尔市场收购了4栋建筑和一块3英亩的土地 用于未来开发 总价1 06亿美元 其中两栋建筑是公司首次投资于两个独立医院园区附近 [19] - 圣安东尼奥市场通过合资公司收购了5处物业 总价5700万美元 其中4栋建筑毗邻Tenet Health的北中央浸信会医院 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年底公司仅在达拉斯和西雅图两个市场拥有超过100万平方英尺的物业 如今已扩展到5个市场 包括纳什维尔 丹佛和洛杉矶 [10] - 圣地亚哥市场是公司成功进入的新目标市场 2019年首次进入 2021年又收购了两处MOB 目前在该市场投资1 8亿美元 拥有4处物业 [11] - 纳什维尔走廊目前拥有8栋建筑 正在开发第9栋 总计将超过100万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于目标市场的投资策略 通过数据驱动的市场研究 深厚的行业关系和本地市场知识 识别理想的收购目标 [16] - 公司通过选择性进入新目标市场来补充其集群化战略 如圣地亚哥市场的成功进入 [11] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] - 公司正在与德克萨斯州 乔治亚州和北卡罗来纳州的领先医疗系统就多个项目进行洽谈 这些系统希望通过持续投资门诊服务来扩大市场份额 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为医疗办公楼 MOB 行业具有韧性 受益于人口老龄化和新建筑供应持续低迷 支持稳定的内部增长 [29] - 公司预计2022年及以后 投资组合质量和平台实力将推动有吸引力的FFO每股增长 并能够持续增加股息 [15] - 公司认为医疗提供商财务状况良好 支付方组合的改善抵消了包括劳动力和供应成本在内的通胀压力 [14] - 公司预计2022年入住率将稳步提升 同店NOI增长可能超过约3%的嵌入式租金增长 [13] 其他重要信息 - 公司董事会批准将股息提高2 5% 这是公司长期可持续股息增长目标的一部分 [9] - 公司2021年出售了总价1 88亿美元的物业 平均资本化率为4 9% 这些出售主要用于优化投资组合 [21] - 公司正在孟菲斯进行3400万美元的重新开发项目 目前99%已出租 塔科马1200万美元的建筑扩建预计今年年底完工 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道的分配情况 - 投资管道中约75%为集群内收购 25%为新市场进入 合资公司更多侧重于非集群内收购 [36] - 2021年7 56亿美元的收购金额为总金额 包括合资公司部分 [37] - 预计2022年通过合资公司完成的收购金额约为2亿美元左右 [38] 问题: 开发管道的规模 - 公司计划每年启动7500万至1 25亿美元的新开发项目 预计2022年将有几个项目启动 [40] - 开发项目主要来自现有管道 包括关系 土地持有或现有建筑的扩建 [40] 问题: 2022年G&A费用预期 - 由于激励薪酬计划调整 预计2022年G&A费用将增加350万美元 [42] - 激励薪酬计划从后视型限制性股票计划调整为前瞻型RSU计划 更符合行业惯例 [42] 问题: 通胀对租赁谈判的影响 - 公司认为过去2-3年通胀率在3-4%之间 与现金租赁价差相当 显示出医疗办公楼行业的韧性 [46] - 如果通胀持续推高重置成本 预计租金将随之上涨 [47] 问题: G&A费用调整的影响 - 2022年G&A费用增加350万美元 主要是新旧激励计划重叠所致 预计2023年将有所下降 [48] - 2022年底将有150-200万美元的旧计划摊销结束 [49] 问题: 通胀对交易定价的影响 - 医疗办公楼行业需求旺盛 资本充足 一些买家可能更积极地定价 [58] - 公司预计2022年入住率将提升 现金租赁价差保持强劲 这些因素支撑了MOB的需求 [58] 问题: 集群规模的经济效益 - 25万平方英尺是一个重要门槛 纳什维尔走廊超过100万平方英尺 公司认为50万平方英尺是一个重要节点 [62] - 公司在12个市场拥有超过50万平方英尺的物业 约占NOI的70% [62] 问题: 通胀对租金定价策略的影响 - 公司利用成本上升来推动租金上涨 但需要平衡租户保留和吸引 避免过度提价 [66] - 大多数情况下跟随市场 现金租赁价差在3-4%之间 与长期通胀水平一致 [68] 问题: CPI与租金增长的关系 - 由于投资组合多租户性质和较短租期 固定租金增长更适合 对于10年以上的长期租约 可能会考虑CPI调整 [73] 问题: 大规模资产出售的可能性 - 公司更倾向于逐个资产优化投资组合 而不是大规模出售 [75] - 如果需要大规模资本回收 合资公司是一个选择 但目前没有这样的计划 [76] 问题: 入住率和开发增长预期 - 2022年入住率指导基于12个月滚动平均值 预计将逐步改善 [81] - 开发项目需要长期规划 目前有多个活跃项目 预计2022年开发管道将超过1亿美元 [84] 问题: 同店NOI增长指导范围 - 如果入住率反弹较慢或运营费用上升 可能导致同店NOI增长接近指导范围下限 [85] - 随着历史数据滚动出12个月窗口 预计同店NOI增长将向指导范围上限靠拢 [85] 问题: 续租与新租约期限差异 - 续租平均4年 新租约平均6 5年 主要由于新租约涉及更多装修投入 租户需要更长期限摊销成本 [87] - 这种模式在过去5年保持一致 反映了租户行为 [88] 问题: 未达到3%租金增长的租约特征 - 约11%的租约未达到3%租金增长 主要由于特定交易情况 如市场竞争动态 [92] - 2021年仅迈阿密市场出现负现金租赁价差 但过去4年平均在4 4-8 6%之间 不构成担忧 [93] 问题: 股息增长策略 - 公司目标是实现可持续的年度股息增长 同时降低FAD支付率 [94] - 2021年股息增长不到1% 2022年增长2 5% 更接近正常增长水平 [94]

业绩总结 - 正常化每股FFO为0.43美元，比2020年第三季度的0.41美元增长6.4%[4] - 第三季度租金收入为131,746千美元，较2021年第二季度增长1.0%[18] - 2021年第三季度净收入为2,066千美元，较2021年第二季度下降109.0%[18] - 2021年第三季度的FFO为61,365千美元，较2021年第二季度的59,757千美元增长2.7%[19] - 2021年第三季度的EBITDA为285,720千美元，较2020年第四季度的46,182千美元增长了516.5%[51] 用户数据 - 第三季度的租户保留率为84.2%[42] - 2021年第三季度的现金租赁增长率为3.0%[42] - 2021年第三季度的同店现金NOI为271,153千美元，同比增长2.1%[47] - 2021年第三季度的平均出租率为88.5%，较2020年第四季度的88.7%略有下降[56] - 2021年期末总物业的入住率为87.1%[39] 未来展望 - 预计2021年的资本支出为18,000千美元至23,000千美元，YTD实际为13,539千美元[57] - 2024年预计租赁面积将增加至2,513,484平方英尺，占总建筑面积的17.8%[37] - 2021年重建项目预计将产生7.0%的平均稳定收益率[28] 新产品和新技术研发 - 2021年第三季度的资本支出为5,443千美元，较2021年第二季度的6,077千美元有所减少[22] - 2021年第三季度的物业运营费用为55,518千美元，较2021年第二季度增长7.8%[18] 市场扩张和并购 - 第三季度公司共收购十栋医疗办公楼，交易总额为1.646亿美元，建筑面积为53.2万平方英尺[5] - 年初至今，公司共收购26栋建筑，交易总额为4.811亿美元，平均资本化率为5.3%[7] - 截至2021年9月30日，公司在245个物业中投资了50亿美元，拥有1740万平方英尺的物业[10] 负面信息 - 2021年第三季度的净收入为-2,066千美元，较2021年第二季度的23,096千美元大幅下降[19] - 2021年第三季度现金及现金等价物为16,000千美元，较2021年第二季度下降14.6%[16] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2021年9月30日，公司现金为1600万美元，循环信贷额度可用609.5百万美元[8] - 2021年第三季度的WALT（加权平均租赁期限）为52.5个月，较2021年第二季度的60.3个月有所下降[23] - 公司的物业中，现金净营业收入的93.0%来自于医疗办公大楼[31]