公司治理与股东权益 - 公司持有运营合伙企业87.0%的普通单位，并持有所有已发行的6.25% Series E和5.875% Series F累计可赎回优先单位[150] - 公司董事会可未经股东批准修改章程，增加或减少股份数量，并分类或重新分类未发行的普通股或优先股[140] - 公司董事会可撤销REIT资格，若不再符合公司最佳利益，可能导致公司需缴纳联邦所得税并减少股东总回报[147] - 公司依赖运营合伙企业的分配支付股息和债务，股东权益在破产或清算时次于运营合伙企业及其子公司的所有负债[148][149] - 公司股东投票权有限，优先股股东仅在特定情况下（如连续六季度未支付股息）有权选举两名额外董事[144] - 公司董事会可单方面决定重大政策变更，包括收购、杠杆、融资和分配政策，可能影响公司财务状况和股价[146] - 公司普通股和优先股的未来销售可能对股价产生不利影响，截至2023年2月10日，15,976,807个普通单位可转换为普通股并出售[158] 财务风险与内部控制 - 公司可能无法维持有效的内部控制体系，导致无法及时准确报告财务信息或防止欺诈[151] - 公司内部控制系统若失效，可能导致财务信息不准确或无法及时报告，影响股东信心和股价[151] - 公司可能通过夹层融资或卖方融资参与房地产开发，但借款人违约可能导致信用风险，影响财务状况[115] - 公司可能使用借款或其他资金来源支付股息，若股息超过收益或现金流，可能增加杠杆比率和利息成本[153] - 公司未来可能发行债务证券或股权证券，包括普通单位，这可能稀释现有股东的持股比例[159] - 公司未来可能发行债务证券和股权证券，包括可转换票据和普通单位，这可能稀释现有股东的持股并影响股价[159] - 公司可能需要借款或出售资产以满足REIT分派要求，这可能影响公司的流动性和市场条件[164] 税务与REIT资格 - 公司未能保持REIT资格将导致其被作为普通公司征税，减少可用于分配的基金[160][161] - 即使公司保持REIT资格，仍可能面临联邦、州和地方税收，减少可用于分配的现金[162] - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入以保持REIT资格，否则将面临联邦公司所得税[163] - 公司TRS的成立增加了整体税务负担，因为其应税收入需缴纳联邦、州和地方所得税[165] - 公司可能因与TRS的交易未按公平条款进行而被征收100%的惩罚性税收[171] - 公司可能因子公司未能保持REIT资格而面临更高的税收和资产测试失败的风险[173] - 公司可能因联邦所得税法的变更而受到不利影响，包括REIT相关法规的修订[174] - 公司可能因IRS认定某些财产处置为禁止交易而被征收100%的税收[179] - 公司可能因IRS对某些支付款项的处理方式提出异议而影响REIT资格[180] - 公司可能因物业管理公司不符合“合格独立承包商”要求而失去REIT资格[168] - 公司的TRS承租人结构增加了住宿物业运营费用的风险，可能影响公司的财务状况和股价[166] - 公司的运营合伙企业可能被视为公开交易的合伙企业并作为公司征税，这将导致公司失去REIT资格并增加税务负担[167] - 公司的物业管理公司可能不符合“合格独立承包商”资格，或公司的住宿物业可能不被视为“合格住宿设施”，这可能影响公司的REIT资格[168][169][170] - 公司必须满足至少100人持有股票至少335天的要求，以确保REIT资格[176] - 公司章程授权董事采取必要措施保持REIT资格，禁止任何人持有超过9.8%的股票[177] - 公司可能支付现金和普通股的应税股息，股东可能需要出售股票以支付税款[178] 市场与股价波动 - 公司证券可能无法继续在纽约证券交易所或其他全国性交易所上市，导致市场流动性下降和交易限制增加[152] - 公司股票价格可能因市场利率变化、分析师报告或市场对公司增长潜力的看法而波动[155][156][157] - 公司股票在纽约证券交易所上市，若未能满足持续上市要求，可能导致股票流动性下降和融资能力受限[152] - 公司股票价格可能因市场利率变化、股息收益率波动或分析师评级调整而大幅波动[155][157] - 公司股票持有限制可能抑制市场活动，限制业务合并机会，包括IRC对REITs的股票持有限制和公司章程中的9.8%持股上限[175] 环境与社会责任 - 公司面临因气候相关风险导致的业务中断和成本增加，包括自然灾害和气候变化带来的物理影响[182] - 公司可能因气候变化应对措施（如监管变化和市场需求的调整）而面临业务需求下降的风险[183] - 公司已建立企业责任计划，以应对环境、社会和治理（ESG）问题，但相关成本可能增加，并对业务产生不利影响[185] - 公司可能因ESG问题增加成本，影响声誉和业务[185] - 公司可能因环境、健康和安全法规而承担重大成本，包括清理污染和遵守相关法律[130] 运营与行业风险 - 公司可能因工会组织活动增加而面临运营成本上升的风险，尤其是在某些地区的酒店物业[184] - 公司依赖关键管理人员的服务，若其离职且无法及时找到替代者，可能对财务状况和股价产生不利影响[102] - 公司可能面临未投保或投保不足的损失，特别是在气候变化加剧的灾害情况下，保险可能无法覆盖全部损失[103] - 网络安全风险可能导致客户信息泄露或系统中断，进而影响公司收入和声誉[105] - 公司与第三方物业经理和特许经营商合作，但其信息系统的安全性和可用性可能受到威胁，导致运营中断或成本增加[107] - 通货膨胀可能削弱消费者信心，减少对住宿的需求，并增加运营成本，对业务产生不利影响[114] - 传染病爆发（如COVID-19）可能减少客户访问量，对业务和财务状况产生重大不利影响[116] - 疫情对公司业务、财务状况和运营结果产生了重大不利影响，并可能持续影响[117] - 酒店行业的表现与整体经济表现直接相关，尤其是美国GDP的增长[118] - 酒店行业面临来自其他酒店和替代住宿（如Airbnb）的高度竞争，可能影响入住率、平均每日房价（ADR）和每间可用客房收入（RevPAR）[119] - 酒店物业的运营风险包括短期入住、依赖商务和旅游旅客、能源成本上升以及运营成本增加[122] - 公司需要持续进行资本支出以进行酒店物业的翻新和改进，这可能增加财务压力[123] - 酒店物业开发面临时间、预算和其他风险，可能导致项目延迟或超支[124] - 互联网旅游中介（如Expedia和Booking）的兴起可能增加佣金成本并降低客房收入[125] - 消费者趋势的变化，尤其是年轻一代对精选服务酒店偏好的转变，可能影响公司业绩[127] - 房地产投资的流动性不足可能限制公司应对经济变化的能力[128] - 公司可能因工会组织活动而增加管理和法律费用，影响运营结果[184]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店RevPAR恢复至2019年水平的95%，较第二季度提升120个基点，创下季度新高 [5] - 9月同店和可比2019年组合RevPAR恢复率达到98%，是疫情以来最佳单月表现 [5] - 第三季度同店和可比组合ADR较2019年增长约4%，较第二季度提升200个基点 [5] - 酒店EBITDA恢复率达到92%，9月同店酒店EBITDA较2019年增长6%，EBITDA利润率较2019年提升近300个基点 [5] - 第三季度调整后EBITDA为4720万美元，同比增长39% [14] - 第三季度调整后FFO为3090万美元，合每股0.25美元，较2021年同期增加1040万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市组合RevPAR恢复率接近90%，波士顿、夏洛特、芝加哥和匹兹堡等商务旅行驱动市场的RevPAR均超过2019年水平 [6] - 城市组合工作日ADR在第三季度完全恢复至2019年水平，9月城市组合工作日ADR较7月增长9%，较去年同期增长17% [7] - 10月可比92家酒店组合RevPAR为130美元，恢复至2019年10月的96%，城市组合入住率达到72%，RevPAR较9月增长近14% [7] - 非城市组合工作日RevPAR较2021年劳动节后增长112% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市组合RevPAR较2021年第三季度增长27%，工作日入住率提升770个基点，ADR增长19% [12] - 劳动节后92家可比酒店组合工作日需求显著增强，周一至周三入住率较季度前两个月提升510个基点 [13] - 郊区及机场酒店推动非城市组合表现强劲 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购了首个高端露营资产，位于德克萨斯州弗雷德里克斯堡的11单元物业，标志着公司房地产战略的演变 [8] - 露营是美国增长最快的住宿细分市场，2017-2021年收入复合年增长率近9%，预计2022-2030年需求复合年增长率近15% [9] - 公司与Onera建立了合作伙伴关系，计划在全国目标市场开发高端体验式露营物业 [10] - 露营物业具有轻劳动力运营模式，单位经济效益显著，预计无杠杆回报率比传统酒店投资高500-1000个基点 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩感到鼓舞，业务复苏越来越多地由商务旅行和团体需求驱动 [5] - 预计第四季度RevPAR和酒店EBITDA恢复率与第三季度基本一致 [8] - 劳动力市场仍然具有挑战性，但工资增长趋于稳定，其他运营成本有所缓和 [14] 其他重要信息 - 第三季度资本支出约2400万美元，全年预计支出7000万至8000万美元 [15] - 公司流动性状况稳健，超过4.6亿美元 [18] - 公司董事会宣布2022年第三季度普通股股息为每股0.04美元，年化每股0.16美元 [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于Onera合作的背景和投资机会 - 公司长期关注客户偏好变化，Onera合作始于一年前，目标是找到最佳机会和合作伙伴 [23][24] - Onera项目规模一般在2000万至2500万美元之间，公司拥有未来10个Onera品牌项目的优先购买权 [25] 问题: 商务旅行(BT)细分市场的复苏情况 - BT需求复苏较为缓慢，但劳动节后表现显著增强，波士顿、匹兹堡、夏洛特和芝加哥等市场表现良好 [27] - 旧金山市场复苏较慢，但预计明年同比增长率将改善，但仍落后于其他市场 [28][30] 问题: 露营业务的进入壁垒和残值 - 公司认为最佳地理位置、独特产品和强大合作伙伴可以缓解进入壁垒问题 [33] - 露营业务初始收益率在15%左右，预计需求复合年增长率也在15%左右，显著高于传统酒店 [34] 问题: Onera合作伙伴的背景 - Onera在北美拥有300个替代住宿地点，合作伙伴包括MGM、Google Ventures和Greylock等机构 [36][37] 问题: 非同店酒店表现 - 第三季度非同店酒店EBITDA下降主要受季节性因素影响，特别是德克萨斯州和新奥尔良的炎热夏季 [38] 问题: 露营业务的融资选择 - 公司已与地区贷款机构就露营项目融资进行讨论，可获得高达建设成本70%的融资，期限最长5年 [40] 问题: 露营业务的投资规模限制 - 公司从较小规模开始，但为增长预留了空间，预计未来4-5年可投资数亿美元 [42] 问题: 劳动力市场状况 - 劳动力市场仍然具有挑战性，但最严重的工资增长压力已经过去，合同工成本是疫情前的两倍 [43][44]

公司投资组合酒店情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含102家酒店，共15323间客房，分布于24个州[162][175] - 公司拥有61家酒店100%的股权，通过GIC合资企业拥有39家酒店51%的控股权，通过Brickell合资企业拥有2家酒店90%的控股权[162] - 按STR分类，6家酒店（953间客房）为高档酒店，81家（12279间客房）为中高端酒店，15家（2091间客房）为中高端酒店[175] - 万豪品牌酒店共51家、7933间客房，希尔顿品牌25家、3704间客房，凯悦品牌20家、2885间客房，洲际酒店集团品牌6家、801间客房[175] 酒店管理情况 - 公司酒店由第三方管理，Aimbridge Hospitality等关联公司管理62家酒店、9166间客房[165] 酒店需求情况 - 2022年第三和前九个月，酒店需求显著恢复，主要由休闲旅客推动，商务和团体需求仍低于历史水平[167][171] 公司收购与股权情况 - 2022年10月26日，公司完成收购一家拥有11个单元高端露营物业的合资企业90%的股权[168] - 2022年6月10日，公司行使购买选择权，以8900万美元收购AC/Element酒店90%股权，其中2990万美元夹层贷款转换，790万美元现金支付[178] 疫情对公司影响 - 2020 - 2021年，受疫情影响，公司收入、盈利能力和运营现金流大幅下降[170] 公司业务预期 - 公司认为2022年业务的复苏将持续到年底，预计未来12个月有足够流动性支持运营[173] 公司投资组合优化 - 公司持续评估收购和处置物业的机会，以优化投资组合[176] 公司物业出售情况 - 2022年5月，GIC合资企业以7500万美元出售旧金山希尔顿花园酒店，净收益2050万美元[179] 公司物业收购情况 - 2022年1月13日和3月23日，GIC合资企业以8.22亿美元从NewcrestImage收购27家酒店、2个停车场及相关财务激励[180] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，总投资组合收入从1.10686亿美元增至1.78252亿美元，增幅61.0%；同店收入从1.07861亿美元增至1.34854亿美元，增幅25.0%[184] - 2022年第三季度与2021年同期相比，总投资组合费用从5837.5万美元增至9946.8万美元，增幅70.4%；同店费用从5693万美元增至7324.2万美元，增幅28.7%[184] - 2022年第三季度与2021年同期相比，总投资组合入住率从68.7%增至71.7%，增幅4.4%；同店入住率从68.5%增至73.7%，增幅7.6%[184] - 2022年第三季度与2021年同期相比，总投资组合平均每日房价从142.52美元增至158.39美元，增幅11.1%；同店平均每日房价从142.55美元增至164.46美元，增幅15.4%[184] - 2022年第三季度与2021年同期相比，总投资组合每间可售房收入从97.85美元增至113.59美元，增幅16.1%；同店每间可售房收入从97.65美元增至121.21美元，增幅24.1%[184] - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业税、保险等从1067.9万美元增至1337.3万美元，增幅25.2%；管理费从288.8万美元增至430.8万美元，增幅49.2%[186] - 2022年前三季度所得税费用为21万美元，较上一年同期减少48.5万美元，降幅69.8%[186] 2022年前九个月财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月总营收5.03369亿美元，较2021年的2.55064亿美元增长97.4%，同店营收3.81431亿美元，较2021年的2.5092亿美元增长52.0%[190] - 2022年前九个月总费用2.73776亿美元，较2021年的1.43992亿美元增长90.1%，同店费用2.0341亿美元，较2021年的1.41578亿美元增长43.7%[190] - 2022年前九个月入住率为70.1%，较2021年的61.4%增长14.2%，同店入住率为70.8%，较2021年的61.5%增长15.2%[190] - 2022年前九个月平均每日房价为158.28美元，较2021年的124.28美元增长27.4%，同店平均每日房价为163.66美元，较2021年的124.34美元增长31.6%[190] - 2022年前九个月每间可售房收入为110.99美元，较2021年的76.28美元增长45.5%，同店每间可售房收入为115.91美元，较2021年的76.42美元增长51.7%[190] - 2022年前九个月物业税、保险等费用为4.0036亿美元，较2021年的3.2573亿美元增长22.9%[193] - 2022年前九个月管理费用为1.3145亿美元，较2021年的0.6757亿美元增长94.5%[193] - 2022年前九个月折旧和摊销费用为1.12462亿美元，较2021年的0.79776亿美元增长41.0%[193] - 2022年前九个月所得税费用为0.4647亿美元，较2021年的0.1075亿美元增长332.3%[193] - 2022年前九个月酒店收购和交易成本为73.7万美元，较2021年的384.9万美元下降80.9%[193] 2022年和2021年第三季度及前九个月部分财务指标对比 - 2022年和2021年第三季度GAAP净亏损/收入分别为104.1万美元和423.9万美元，前九个月分别为1329.9万美元和5767.9万美元[200] - 2022年和2021年第三季度适用于普通股和普通单位的FFO分别为2808.5万美元和1684.1万美元，前九个月分别为6971.1万美元和916万美元[200] - 2022年和2021年第三季度适用于普通股和普通单位的AFFO分别为3086.7万美元和2048.4万美元，前九个月分别为8363万美元和2198.1万美元[200] - 2022年和2021年第三季度FFO每股/每单位分别为0.23美元和0.16美元，前九个月分别为0.57美元和0.09美元[200] - 2022年和2021年第三季度AFFO每股/每单位分别为0.25美元和0.19美元，前九个月分别为0.69美元和0.21美元[200] - 2022年和2021年第三季度计算FFO和AFFO每股/每单位所用的加权平均摊薄普通股/普通单位分别为121265千股和105265千股，前九个月分别为121289千股和105282千股[200] - 2022年第三季度和前九个月适用于普通股和普通单位的AFFO较2021年同期分别增加1040万美元和6160万美元[202] EBITDA及相关指标说明 - EBITDA代表净收入或亏损，不包括利息、所得税费用和折旧摊销[203] - EBITDAre基于EBITDA计算，不包括财产处置损益和资产减值[205] - 公司在评估业绩时会对EBITDAre进行额外调整，如与信贷损失准备相关的调整[207] 2022年第三季度和前九个月调整后EBITDAre变化 - 2022年第三季度和前九个月调整后EBITDAre分别为4721.8万美元和1.34731亿美元，较2021年同期分别增加1320万美元和7270万美元[208] 2022年和2021年第三季度及前九个月管理费用对比 - 2022年和2021年前九个月公司管理费用（不包括非现金股票薪酬）分别为1670万美元和1240万美元，第三季度分别为530万美元和420万美元[210] 2022年前九个月公司交易及债务承担情况 - 2022年前九个月公司完成NCI交易，总价8.22亿美元，其中包括从定期贷款提取3.82亿美元现金和承担约650万美元PACE贷款债务；6月行使购买选择权以8900万美元收购AC/Element酒店90%股权，Brickell合资企业承担4700万美元债务[212] 2021年公司债券出售情况 - 2021年1月公司出售可转换债券，扣除相关费用后约2.8亿美元，用于支付上限期权交易成本和部分偿还未偿债务[213] 2022年公司及合资企业未偿还债务情况 - 2022年10月21日，公司2亿美元定期贷款和2.25亿美元2018年定期贷款未偿还，还有2.875亿美元可转换债券未偿还；GIC合资企业GIC合资企业信贷安排下有2亿美元未偿还[216][217] GIC合资企业贷款情况 - GIC合资企业为完成NCI交易签订4.1亿美元高级担保定期贷款，可增加至6亿美元，2026年1月13日到期，可选择延期，利率为SOFR加2.86%，2022年4月22日有4.1亿美元未偿还[218] Brickell合资企业贷款情况 - 2022年6月10日，Brickell合资企业签订4700万美元抵押贷款，利率为一个月期SOFR加300个基点，2024年6月30日前只付利息，2025年6月30日到期，可随时提前还款无罚金[219] 2022年公司贷款解除情况 - 2022年8月30日，公司协议全额解除总额5490万美元的商业抵押贷款支持证券贷款，不再支付约130万美元利息，2010万美元受限现金储备返还[220] 2022年9月30日起未来十二个月公司债务支付情况 - 2022年9月30日起未来十二个月，公司有290万美元债务本金摊销支付和3180万美元债务到期，有能力用现金或4亿美元循环信贷额度支付[221] 2022年9月30日公司和合资企业贷款契约遵守及修订情况 - 2022年9月30日，公司和GIC合资企业遵守所有贷款契约，对2018年高级信贷安排和GIC合资企业信贷安排进行修订[223] 截至2022年9月30日公司总债务情况 - 截至2022年9月30日，公司总债务为14.81147亿美元，涉及多种贷款类型及不同利率[225] 2022年前九个月利率互换及债务固定情况 - 2022年前九个月，利率互换公允价值因利率预期上升增加3370万美元，将部分可变利率债务固定在1.98% - 2.93%[229] 2022年前九个月公司酒店物业资本支出情况 - 2022年前九个月，公司酒店物业资本支出为4880万美元，预计2022年剩余时间支出约2500万美元[230] 2022年前九个月公司现金流量情况 - 2022年前九个月，经营活动净现金为1.35681亿美元，投资活动净现金为 - 2.57405亿美元，融资活动净现金为1.16025亿美元[231] - 与2021年前九个月相比，2022年经营活动现金增加8539.2万美元，投资活动现金减少2.05525亿美元，融资活动现金增加6815.9万美元[231] 截至2022年9月30日公司债务利率情况 - 截至2022年9月30日，公司6亿美元利率衍生协议使7.914亿美元（53%）债务为固定利率，6.898亿美元（47%）为可变利率[238] 2021年12月31日公司债务利率情况 - 2021年12月31日，经利率衍生协议调整后，8.429亿美元（78%）债务为固定利率，2.385亿美元（22%）为可变利率[239] 利率变动对公司现金流影响 - 利率变动1.0%，公司每年现金流将增减约650万美元[239] 截至2022年9月30日未来十二个月公司计划债务支付情况 - 截至2022年9月30日，未来十二个月计划债务本金摊销支付290万美元，债务到期金额3180万美元[240] 2022年7月公司利率互换协议情况 - 2022年7月，公司签订两份新利率互换协议，名义金额均为1亿美元，固定利率分别为2.5625%和2.6%[241]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比RevPAR同比增长54%，其中入住率增长12.5%，平均每日房价（ADR）增长37% [6] - 第二季度酒店EBITDA恢复至2019年同期的89%，受益于精简的运营模式 [7] - 第二季度可比组合ADR较2019年同期高出2%，其中度假村和小城镇的ADR分别较2019年高出16%和11%，城市组合ADR较2019年高出3% [7][8] - 第二季度调整后EBITDA为5460万美元，较去年同期增长超过一倍 [31] - 第二季度调整后FFO为3260万美元，合每股0.27美元，较去年同期增加2420万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市组合第二季度RevPAR为125美元，较第一季度增长38%，其中入住率和ADR分别增长22%和13% [23] - 非城市组合第二季度RevPAR为119美元，较第一季度增长13%，较去年同期增长33% [25] - 度假村组合第二季度ADR较2019年同期增长16%，机场和郊区酒店RevPAR较第一季度增长33% [26] - 团体业务恢复显著，第二季度团体客房贡献占总组合的15%，接近疫情前水平 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场表现强劲，特别是新奥尔良、奥斯汀、坦帕、纳什维尔、夏洛特、波士顿和芝加哥市中心等市场 [24] - 度假村市场在季节性放缓期间仍表现出色，ADR较2019年增长16% [26] - 新收购的NewcrestImage组合在阳光地带市场表现优异，预计未来几年将继续跑赢市场 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重新启动季度普通股股息，每股0.04美元，年化股息收益率为2% [14] - 公司在第二季度完成了两项交易，包括以7500万美元出售旧金山机场北希尔顿花园酒店，以及以8900万美元收购迈阿密市中心的AC Element酒店 [15][16] - 公司预计2022年资本支出为6000万至8000万美元，主要用于翻新和维护项目 [33] - 公司对NewcrestImage组合的长期前景持乐观态度，预计将在2023年和2024年实现稳定 [19][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对秋季的预订趋势表示乐观，特别是9月和10月的RevPAR预计将分别较8月增长14%和12% [12][13] - 管理层预计第三季度的RevPAR恢复率将与第二季度持平 [13] - 管理层认为，随着商务旅行和团体需求的加速恢复，城市市场的表现将继续改善 [5][24] 其他重要信息 - 公司流动性状况稳健，总流动性超过4.8亿美元，能够偿还2024年之前到期的所有债务 [34] - 公司通过利率互换协议延长了债务的固定利率期限，平均利率为3.8%，近70%的债务为固定利率 [35] - 公司预计2022年全年现金公司G&A为2150万美元，利息支出为5900万美元，优先股股息为1590万美元 [37] 问答环节所有的提问和回答 问题: 商务旅行者的ADR溢价 - 商务旅行者的ADR通常高于休闲旅行者，但目前零售渠道的ADR较高，预计随着商务旅行的恢复，ADR将进一步改善 [43][44] 问题: 股票表现和催化剂 - 公司认为当前股价未反映其高质量组合和交易活动，预计随着城市市场的恢复和交易活动的持续，股价将有所改善 [46][47] 问题: 城市市场与度假村市场的表现 - 度假村市场仍表现强劲，但部分休闲旅行转向城市市场，特别是具有休闲吸引力的城市如奥斯汀、新奥尔良和迈阿密 [55][56] 问题: 新收购资产的稳定化时间 - 新收购的NewcrestImage组合预计将在2023年和2024年实现稳定，部分资产将在今年下半年开始显现收益 [67][68] 问题: 交易市场的变化 - 过去90天内交易市场较为冷清，资产价格较年初下降5%至10%，但高质量资产仍受到资本追捧 [78][79] 问题: 休闲需求的影响 - 目前尚未看到通胀和高油价对休闲需求的显著影响，消费者仍保持健康支出 [101][102]

酒店投资组合基本情况 - 截至2022年6月30日，公司投资组合包含102家酒店，共15323间客房，分布于24个州[167][179] - 公司拥有102家酒店中61家的100%股权，通过GIC合资企业拥有39家酒店51%的控股权，通过Brickell合资企业拥有2家酒店90%的控股权[167] - 按STR定义的当前连锁规模，6家酒店共953间客房为高档酒店，81家共12279间客房为中高端酒店，15家共2091间客房为中高端酒店[179] - 万豪品牌酒店共51家，7933间客房；希尔顿品牌酒店25家，3704间客房；凯悦品牌酒店20家，2885间客房；洲际酒店集团品牌酒店6家，801间客房[179] 酒店运营管理情况 - 公司酒店由第三方管理，其中Aimbridge Hospitality附属公司管理62家酒店共9166间客房[170] 酒店市场需求情况 - 2022年第二季度和上半年，酒店需求显著恢复，主要由休闲旅客推动，商务和团体需求仍低于历史水平但有所增加[172][175] 宏观环境对公司影响 - 2020 - 2021年，疫情使公司收入、盈利能力和运营现金流大幅下降，2022年6月30日前六个月通胀和利率急剧上升[173] 酒店股权交易情况 - 2022年6月10日，公司行使购买选择权，以8900万美元收购AC/Element酒店90%的股权，其中2990万美元为夹层贷款转换，790万美元为现金支付[182] - 2022年5月，GIC合资企业出售旧金山一家169间客房的希尔顿花园酒店，总售价7500万美元，净收益2050万美元[183] - 2022年1月13日和3月23日，GIC合资企业以8.22亿美元收购27家酒店、2个停车场及相关财务激励措施[184] 第二季度财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度总投资组合收入1.83248亿美元，较2021年同期增长111.8%；同店收入1.39426亿美元，增长62.7%[188] - 2022年第二季度总投资组合费用9550.7万美元，较2021年同期增长99.2%；同店费用7058.4万美元，增长49.0%[188] - 2022年第二季度总投资组合入住率74.2%，较2021年同期增长14.3%；同店入住率75.4%，增长15.8%[188] - 2022年第二季度总投资组合平均每日房价162.68美元，较2021年同期增长35.5%；同店平均每日房价169.01美元，增长40.4%[188] - 2022年第二季度总投资组合每间可售房收入120.64美元，较2021年同期增长54.9%；同店每间可售房收入127.44美元，增长62.7%[188] - 2022年第二季度物业税、保险等费用1352.5万美元，较2021年同期增长23.1%[190] - 2022年第二季度管理费用504.2万美元，较2021年同期增长117.9%[190] - 2022年第二季度所得税费用643.7万美元，较2021年同期因运营结果改善和酒店出售产生1450万美元应税收益而大幅增加[190][192] 上半年财务数据关键指标变化 - 2022年上半年总营收3.25117亿美元，较2021年的1.44378亿美元增长125.2%，同店营收2.46576亿美元，较2021年的1.4306亿美元增长72.4%[194] - 2022年上半年总运营成本1.74308亿美元，较2021年的8561.7万美元增长103.6%，同店运营成本1.30167亿美元，较2021年的8464.8万美元增长53.8%[194] - 2022年上半年入住率为69.3%，较2021年的57.6%增长20.2%，同店入住率为69.4%，较2021年的57.9%增长19.8%[194] - 2022年上半年平均每日房价为158.22美元，较2021年的113.14美元增长39.8%，同店平均每日房价为163.22美元，较2021年的113.39美元增长43.9%[194] - 2022年上半年每间可售房收入为109.64美元，较2021年的65.21美元增长68.1%，同店每间可售房收入为113.22美元，较2021年的65.63美元增长72.5%[194] - 2022年上半年物业税、保险及其他费用为2666.3万美元，较2021年的2189.4万美元增长21.8%[197] - 2022年上半年管理费为883.7万美元，较2021年的386.9万美元增长128.4%[197] - 2022年上半年折旧和摊销费用为7433.2万美元，较2021年的5388.3万美元增长38.0%[197] - 2022年上半年利息费用为2855.7万美元，较2021年的2175万美元增长31.3%[197] - 2022年上半年所得税费用为443.7万美元，较2021年的38万美元增长幅度因数据性质未给出有意义百分比[197] 不同时期盈利相关指标对比 - 2022年和2021年6月30日止六个月净收入分别为2331.3万美元和 - 2056.9万美元，三个月分别为1434万美元和 - 5344万美元[203] - 2022年和2021年6月30日止六个月FFO适用于普通股和普通单位分别为2713.5万美元和182.7万美元，三个月分别为4162.8万美元和 - 768.1万美元[203] - 2022年和2021年6月30日止六个月AFFO适用于普通股和普通单位分别为3262.4万美元和842万美元，三个月分别为5276.5万美元和149.7万美元[203] - 2022年和2021年6月30日止六个月FFO每股/每单位分别为0.22美元和0.02美元，三个月分别为0.35美元和 - 0.07美元[203] - 2022年和2021年6月30日止六个月AFFO每股/每单位分别为0.27美元和0.08美元，三个月分别为0.44美元和0.01美元[203] - 2022年和2021年6月30日止六个月计算FFO和AFFO的非GAAP加权稀释普通股/单位分别为11989万和10454.7万、12135.2万和10499.2万[203][205] - 2022年较2021年同期，三个月和六个月AFFO适用于普通股和普通单位分别增加2520万美元和5350万美元[205] - 2022年和2021年6月30日止六个月EBITDA分别为12166万美元和2257.1万美元，三个月分别为8292.2万美元和1725.3万美元[206][211] - 2022年和2021年6月30日止六个月EBITDAre分别为10117.6万美元和2249万美元，三个月分别为6243.8万美元和1722.2万美元[208][211] - 2022年较2021年同期，三个月和六个月调整后EBITDAre分别增加3290万美元和5960万美元[211] 信贷安排与债务情况 - 2022年7月公司修订2018年高级信贷安排，可完全使用4亿美元循环信贷额度，还可选择延长到期日最多一年[212] - 2022年7月22日，公司2亿美元定期贷款和2.25亿美元2018年定期贷款分别有2亿美元和2.25亿美元未偿还，还有2.875亿美元可转换债券未偿还[219] - 2022年7月22日，GIC合资企业GIC合资企业信贷安排有2亿美元未偿还，包括7500万美元定期贷款和1.25亿美元循环信贷额度[220] - 为完成NCI交易，GIC合资企业获得4.1亿美元高级有担保定期贷款安排，可增加至6亿美元，2026年1月13日到期，可选择延长12个月[221] - 2022年6月10日，Brickell合资企业获得4700万美元抵押贷款，利率为一个月期SOFR加300个基点，2025年6月30日到期[222] 企业间接费用情况 - 2022年和2021年第二季度公司企业间接费用（不包括非现金股票薪酬）分别为590万美元和410万美元，上半年分别为1140万美元和820万美元[213] 重大交易情况 - 2022年上半年公司完成NCI交易，总价8.22亿美元，6月行使购买选择权以8900万美元收购AC/Element酒店90%股权[215] - 2021年上半年公司出售可转换债券，扣除相关费用后约2.73亿美元，用于支付上限期权交易成本和偿还部分债务[216] 利率互换与债务利率情况 - 2022年上半年公司利率互换公允价值增加1700万美元，将部分可变利率债务的利率固定，将LIBOR从浮动利率转换为1.98% - 2.93%的平均固定利率[230] - 2022年6月30日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[239] - 2022年6月30日，考虑利率衍生协议后，8.473亿美元（55%）的债务为固定利率，6.898亿美元（45%）为可变利率[239] - 2021年12月31日，考虑利率衍生协议后，8.429亿美元（78%）的债务为固定利率，2.385亿美元（22%）为可变利率[239] - 利率变动1.0%，每年现金流将相应增减约650万美元[239] - 2022年7月，公司签订两份新的利率互换协议，名义金额均为1亿美元，固定利率分别为2.5625%和2.6%[241] - 2021年第一至九个月，固定利率债务占比增加主要因发行2.875亿美元固定利率可转换票据[239] 资本支出情况 - 2022年上半年公司酒店物业资本支出为2530万美元，预计2022年剩余时间再支出4500万 - 6500万美元[231] 现金流量情况 - 经营活动产生的现金增加主要源于调整非现金项目后净收入增加7020万美元以及营运资金净变化190万美元[234] - 投资活动使用的现金增加是由于2022年上半年完成NCI交易和Brickell交易，部分被出售酒店获得的7500万美元收入抵消[234] - 融资活动产生的现金主要来自GIC合资伙伴为NCI交易出资2.041亿美元和借款4.1亿美元，被偿还债务3.287亿美元和2022年5月偿还2017年定期贷款6200万美元抵消[234] 未来债务偿还计划 - 2022年6月30日，未来十二个月计划偿还债务本金410万美元，到期债务5410万美元[240]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR同比增长78%，其中入住率增长21%，平均每日房价（ADR）增长47% [9] - 第一季度酒店EBITDA为4730万美元，同比增长200%，EBITDA利润率达到33%，较去年同期提升13个百分点 [32] - 第一季度调整后FFO为2010万美元，较2021年第一季度增加2710万美元，较2021年第四季度增加530万美元 [33] - 第一季度每间可用客房收入（RevPAR）恢复至2019年水平的78%，3月份恢复率达到87% [9][10] - 4月份初步RevPAR预计为119美元，接近3月份水平，恢复率达到2019年水平的90% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店组合在3月和4月的RevPAR分别为113美元和120美元，较2021年10月的疫情期高点分别高出7%和14% [24] - 非城市酒店组合第一季度RevPAR为106美元，较2021年第三和第四季度增长超过10% [26] - 度假酒店组合第一季度RevPAR为183美元，平均每日房价较2019年水平高出10%以上 [26][27] - 城市酒店组合4月份入住率达到70%，平均每日房价超过170美元，创下疫情以来最高水平 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯、新奥尔良、奥斯汀、纳什维尔等Sunbelt市场以及芝加哥市中心的企业和团体旅行需求显著增长 [24] - 巴尔的摩市中心的会议中心房间夜数在季度内翻倍 [24] - 凤凰城、图森、劳德代尔堡、奥兰多、斯廷博特斯普林斯和科罗拉多州Silverthorne等度假市场在春季假期和旅游旺季表现强劲 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过夹层贷款计划收购了迈阿密市中心的AC Element酒店，预计2022年EBITDA收益率为8%-9% [15][17] - 公司计划在2022年完成13家酒店的翻新，包括休斯顿能源走廊的希尔顿花园酒店和奥兰多环球影城的凯悦酒店 [35] - 公司预计2022年资本支出为6000万至8000万美元，主要用于维护资本和即将进行的翻新项目 [34] - 公司通过出售旧金山机场希尔顿花园酒店获得7500万美元，预计将用于偿还部分2022年到期债务 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度的预订趋势表示乐观，预计5月和6月的RevPAR恢复率将达到或超过4月份的90% [13] - 公司预计随着企业旅行和团体需求的加速增长，客户获取成本将下降，利润率将进一步提升 [29] - 公司认为通胀压力尚未对客户需求产生明显影响，定价能力在3月和4月保持强劲 [56] 其他重要信息 - 公司预计2022年现金公司G&A为2050万美元，利息支出为5550万美元，优先股股息为1820万美元 [41] - 公司目前流动性超过4.5亿美元，预计2024年前无需额外融资 [39] - 公司预计2022年EBITDA收益率为7%左右，主要得益于新收购的资产表现优异 [20][48] 问答环节所有提问和回答 问题: NewcrestImage投资组合的表现 - NewcrestImage投资组合的EBITDA表现超出预期3.5%，预计2022年EBITDA收益率为7% [47][48] 问题: 资产负债表和去杠杆化计划 - 公司计划通过出售旧金山资产获得3700万美元，用于偿还2022年11月到期的部分贷款 [48] - 公司预计未来12-18个月内通过有机增长实现去杠杆化 [49] 问题: 分红计划 - 公司表示分红是时间问题而非是否问题，目前仍在与董事会讨论具体时间 [52] 问题: 通胀对客户需求的影响 - 公司表示尚未看到通胀对客户需求的明显影响，定价能力保持强劲 [56] 问题: 夹层贷款计划的未来 - 公司对夹层贷款计划持积极态度，未来将继续寻找机会扩大该计划 [57][58] 问题: 可变利率债务的处理 - 公司目前70%的债务为固定利率，对当前利率风险敞口表示满意，但将继续关注利率变化 [63] 问题: 不同品牌家族的复苏差异 - 公司表示复苏速度主要由市场和位置决定，而非品牌差异 [64]

酒店物业资产情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合包含101处酒店物业，共15228间客房，分布于24个州[209][221] - 公司拥有61处酒店物业100%的股权，通过合资企业拥有40处酒店物业51%的控股权[209] - 2022年1月13日和3月23日，合资企业以8.22亿美元的总价从NewcrestImage收购了27处酒店物业（共3709间客房）、2个停车场（共1002个车位）及各种财务激励措施[224] - 公司酒店物业由第三方管理公司运营，其中Aimbridge Hospitality关联公司管理62处物业、9166间客房[212] - 按STR分类，6处酒店物业（共952间客房）为高端豪华酒店，80处（共12184间客房）为豪华酒店，15处（共2091间客房）为上中档酒店[221] 酒店业务市场需求情况 - 2022年第一季度，公司酒店需求显著恢复，主要由休闲旅客推动，企业和团体需求仍低于历史水平但有所增加[214][217] 酒店业务收入情况 - 公司收入来自酒店物业运营，包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入[213] - 2022年第一季度总投资组合客房收入128,810美元，同比增加75,565美元，增幅141.9%；同店客房收入99,868美元，同比增加46,623美元，增幅87.6%[227] - 2022年第一季度总投资组合食品和饮料收入5,662美元，同比增加4,659美元，增幅464.5%；同店收入2,878美元，同比增加1,875美元，增幅186.9%[227] - 2022年第一季度总投资组合其他收入7,397美元，同比增加3,791美元，增幅105.1%；同店收入5,539美元，同比增加1,933美元，增幅53.6%[227] 酒店业务费用情况 - 2022年第一季度总投资组合客房费用28,410美元，同比增加15,860美元，增幅126.4%；同店客房费用22,340美元，同比增加9,790美元，增幅78.0%[227] - 2022年第一季度总投资组合食品和饮料费用4,114美元，同比增加3,558美元，增幅639.9%；同店费用2,136美元，同比增加1,580美元，增幅284.2%[227] - 2022年第一季度总投资组合其他酒店运营费用46,277美元，同比增加21,703美元，增幅88.3%；同店费用35,921美元，同比增加11,347美元，增幅46.2%[227] - 2022年第一季度物业税、保险及其他费用13,138千美元，同比增加2,234千美元，增幅20.5%；管理费3,795千美元，同比增加2,240千美元，增幅144.1%[229] 酒店业务运营指标情况 - 2022年第一季度总投资组合入住率64.2%，同比增加27.6%；同店入住率63.2%，同比增加25.6%[227] - 2022年第一季度总投资组合平均每日房价152.79美元，同比增加48.67美元，增幅46.7%；同店平均每日房价155.63美元，同比增加51.51美元，增幅49.5%[227] - 2022年第一季度总投资组合每间可售房收入98.05美元，同比增加45.64美元，增幅87.1%；同店每间可售房收入98.30美元，同比增加45.89美元，增幅87.6%[227] 财务关键指标情况 - 2022年第一季度可用于普通股和普通单位的AFFO为2.0141亿美元，2021年同期为 - 0.6923亿美元，增加了2890万美元[235][237] - 2022年第一季度调整后EBITDAre为3.2921亿美元，2021年同期为0.6224亿美元，增加了2670万美元[243] - 2022年和2021年第一季度公司企业间接费用（不包括非现金股票薪酬）分别为750万美元和410万美元[245] - 2022年和2021年第一季度加权平均稀释普通股/单位分别为11.8976万股和10.444万股[235] 债务交易情况 - 2022年3月31日结束的三个月，公司完成NCI交易，总购买价格为8.22亿美元[246] - 2021年第一季度，公司出售可转换票据，扣除相关费用后约为2.8亿美元[247] 债务余额情况 - 2022年4月22日，公司2亿美元定期贷款、6200万美元2017年定期贷款和2.25亿美元2018年定期贷款有未偿还余额，还有2.875亿美元可转换票据未偿还[250] - 2022年4月22日，合资企业在合资企业信贷安排下有1.435亿美元未偿还，其中7500万美元为定期贷款，6850万美元为循环信贷额度[251] - 合资企业为完成NCI交易，获得4.1亿美元高级担保定期贷款，最高可增加至6亿美元，截至2022年4月22日，有4.1亿美元未偿还[252] - 2022年3月31日公司总债务为14.97亿美元，其中高级信贷和定期贷款2亿美元，定期贷款2.87亿美元，可转换票据2.875亿美元，有担保抵押贷款1.49亿美元，合资企业信贷安排和定期贷款5.73亿美元[258] 债务偿还计划情况 - 2022年3月31日，公司未来十二个月计划偿还债务本金340万美元，到期债务6200万美元，公司有能力用现金或4亿美元循环信贷额度偿还[253] - 2022年3月31日起未来十二个月，公司计划偿还债务本金摊销340万美元，到期债务6200万美元[271] 利率相关情况 - 2022年第一季度末，公司利率互换公允价值因利率预期上升增加1210万美元，利率互换将部分可变利率债务的利率固定，将伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）从浮动利率转换为1.98% - 2.93%的平均固定利率[261] - 2022年3月31日，公司有四份利率衍生协议，名义金额共4亿美元，生效后8.48亿美元（57%）债务为固定利率，6.48亿美元（43%）为可变利率；2021年12月31日，8.43亿美元（78%）债务为固定利率，2385万美元（22%）为可变利率[270] - 利率变动1.0%，公司现金流每年将相应增减约650万美元[270] 现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供净现金2550.5万美元，2021年同期使用净现金316.7万美元，同比增加2867.2万美元；投资活动使用净现金2.85亿美元，2021年同期使用净现金624.3万美元，同比增加2.79亿美元；融资活动提供净现金2.78亿美元，2021年同期提供净现金1790.2万美元，同比增加2.60亿美元[264] - 2022年第一季度经营活动现金增加主要因净收入增加3540万美元和营运资金净变化670万美元；投资活动现金增加因收购27家酒店和两个停车场；融资活动现金主要来自合资伙伴出资2.04亿美元和合资定期贷款借款，同时偿还3.29亿美元债务[267] 债务安排修订情况 - 公司对2018年高级信贷安排、2018年定期贷款和2017年定期贷款进行修订，可全额使用4亿美元循环信贷额度，2022年3月31日前豁免财务契约，2023年12月31日前修改部分财务契约指标[255] 风险管理情况 - 公司通过管理债务资金的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具管理利率风险，同时监测和评估从LIBOR向SOFR或其他基准利率过渡的相关变化和风险[261][269] 公司运营相关政策情况 - 公司自2011年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，所有酒店物业租给应税REIT子公司运营[212] - 公司与品牌合作伙伴制定并实施员工和客人安全健康综合协议，持续应用疫情期间的高级清洁程序[218] 公司业务预期情况 - 公司预计2022年业务持续恢复，运营表现将在多年内逐步改善，当前现金流和信贷额度可满足至少未来12个月运营资金需求[219] 资本支出情况 - 2022年第一季度公司酒店物业资本支出为1030万美元，预计2022年剩余时间将额外支出6000万 - 8000万美元[263]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年RevPAR为81美元，同比增长55%，恢复至2019年水平的63% [5] - 第四季度RevPAR为94美元，同比增长51%，平均房价增长44% [7] - 第四季度RevPAR恢复至2019年水平的80%，较第三季度的76%有所提升 [9] - 第四季度调整后FFO为1480万美元，全年调整后FFO为3680万美元 [23] - 第四季度酒店EBITDA为3610万美元，全年酒店EBITDA为1.094亿美元 [23] - 第四季度每间可用客房运营成本同比下降5%，全年同比下降13% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲需求强劲，2021年下半年周末RevPAR已恢复至疫情前水平 [6] - 非休闲需求在秋季开始回升，10月RevPAR超过100美元，为疫情以来最高 [6] - 城市酒店在第三和第四季度RevPAR分别增长160%和200%，恢复至2019年水平的69%和72% [19] - 非城市酒店第四季度RevPAR为98美元，度假村RevPAR为118美元 [20] - 12月度假村RevPAR接近130美元，较2019年增长5% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年通过合资企业收购了多个酒店，包括Steamboat Springs的110间客房酒店和Tucson的120间客房Embassy Suites [14][15] - 2022年1月完成了NewcrestImage的27家酒店收购，总价值8.22亿美元，显著增加了公司在Sun Belt市场的曝光 [16] - Steamboat Springs酒店1月RevPAR为220美元，同比增长135% [14] - Tucson的Embassy Suites酒店1月RevPAR超过130美元，同比增长80% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年通过合资企业完成了超过10亿美元的交易，酒店数量增加了40% [17] - 合资企业目前拥有40家酒店，总投资资本超过13亿美元 [17] - 公司预计2022年合资企业的年费用为200万至250万美元，占公司预计企业现金G&A的10%至15% [18] - 公司计划在2022年进行更多的翻新项目，尽管供应链问题可能影响时间安排 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司转型的一年，业务复苏显著加速 [4] - 尽管Omicron变种导致1月和2月初需求疲软，但未来三个月的预订趋势强劲，预计将出现显著反弹 [10][11] - 公司对2022年的需求背景感到乐观，预计休闲需求将继续强劲，企业旅行将逐步恢复 [12] - 公司预计2022年企业现金G&A为2050万美元，利息支出为5350万美元，优先股股息为1830万美元，资本支出为7000万美元 [29] 其他重要信息 - 公司目前的总流动性接近4.5亿美元，2021年通过资本市场交易增强了流动性 [27] - 公司预计在2022年第二季度退出主要企业信贷设施的某些财务契约豁免，这将提供更多的资本分配灵活性 [28] - 公司对退休的首席运营官Craig Aniszewski表示感谢，他在公司工作了25年，帮助建立了行业领先的运营平台 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 2月和3月的预订趋势如何 [32] - 休闲需求仍然强劲，特别是在春假期间，中旬需求开始回升 [34] 问题: NewcrestImage收购对公司的影响 [35] - 公司约50%的资产仍位于城市市场，但更多集中在Sun Belt城市市场，预计这些市场的复苏将更快 [36] - NewcrestImage的资产表现优于公司原有资产，2021年整体恢复率为63%，NewcrestImage的资产增加了200个基点 [37] 问题: 劳动力市场情况 [39] - 劳动力市场有所改善，但招聘仍然具有挑战性，公司目前每间酒店平均有19名全职员工，约为疫情前水平的55% [41] - 未恢复的职位主要是小时工，如客房服务和前台 [42] 问题: 2022年的资本配置计划 [43] - 公司预计在2022年继续增长，可能会在机会合适时出售部分资产 [44] 问题: NewcrestImage收购的协同效应 [46] - 公司预计通过Aimbridge的管理和内部专业知识，能够推动更好的销售和成本效益 [48][49] 问题: 杠杆率和资本结构 [50] - 公司预计在未来几年内通过自然去杠杆化恢复到正常杠杆范围 [52] - 公司目前利息覆盖率为2.5倍，预计在第二季度退出财务契约豁免后将有更多资本分配灵活性 [54] 问题: 劳动力恢复情况 [56] - 公司目前全职员工数量为疫情前水平的55%，预计最终将恢复到70%至80%的水平 [57] 问题: 劳动力成本的地理差异 [59] - 劳动力市场情况因地区而异，Orlando等市场需求较高的地区招聘更具挑战性 [59] 问题: 资本支出展望 [60] - 2022年资本支出预计为7000万美元，未来几年预计将保持在这一水平 [61][64] 问题: 资产出售计划 [65] - 公司可能会在价格合适时出售部分资产，但目前没有必须出售的压力 [66] 问题: 客户满意度 [68] - 客户满意度有所改善，公司已恢复了许多服务和设施 [68] 问题: 高油价对休闲旅行的影响 [69] - 目前尚未看到高油价对休闲旅行需求的显著影响 [70][71]

财务状况与业绩变化 - 2020年疫情使公司营收、盈利能力和运营现金流大幅下降，2021年业务显著改善但仍未恢复到疫情前水平[31] - 疫情已严重影响公司财务状况和经营业绩，其影响程度取决于众多不确定因素[121] 信贷安排与债务情况 - 2018年高级信贷安排包括4亿美元循环信贷和2亿美元定期贷款安排，合资企业信贷安排包括1.25亿美元循环信贷和7500万美元定期贷款[40] - 截至2021年12月31日，公司有11亿美元未偿还债务，其中包括合资企业信贷安排下的1.435亿美元[41] 公司战略 - 公司战略包括专注高端品牌酒店、利用酒店投资、通过收购实现外部增长、战略出售酒店、选择性开发酒店和选择性夹层贷款[32][33][34][36][37][38] - 收购目标酒店需满足位于前50大城市统计区等多项标准[35] 融资渠道 - 公司融资依赖运营现金流、借款、证券发行、酒店战略出售等[39] 市场竞争 - 公司面临来自机构养老基金等的酒店投资竞争，以及酒店市场的激烈竞争[43][44] - 公司面临来自其他酒店和替代住宿的激烈竞争，可能影响入住率、平均每日房价和每间可售房收入[124] 酒店业务特性 - 酒店业务存在季节性，夏季和冬季假期商务旅行减少，美国南北部酒店旺季不同[45] 法规遵循与风险 - 公司物业需遵守ADA、环境健康安全等法规，虽目前未发现重大环境问题但仍有潜在风险[47][48][50][51] - 公司可能因政府监管和环境、健康与安全相关诉讼产生重大成本[136] 企业责任计划 - 公司自2017年建立企业责任计划，致力于环境、社会和治理相关事务[52] - 公司于2017年建立企业责任计划，以应对环境、社会和治理相关问题[191] REIT税收优惠与要求 - 公司需每年至少分配90%的应税收入（某些调整后且不包括净资本收益）才能享受REIT税收优惠[56] - 为符合REIT资格，公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本利得），若满足分配要求但分配不足100%，将对未分配应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若日历年实际支付给股东的金额低于IRC规定的最低金额，将缴纳4%的不可扣除消费税[170] 员工情况 - 截至2022年2月11日，公司有63名企业员工，女性约占46.0%，少数族裔约占17.5%[57][63] 利率互换与风险 - 截至2021年12月31日，公司签订了四份名义金额总计4亿美元的利率互换协议以对冲利率上升风险，当时利率互换处于负债状态，总计1570万美元[109] - 公司面临利率对冲成本高、对冲工具不匹配等利率对冲风险[109][111] 信息技术风险 - 公司面临系统安全、数据保护、网络攻击和系统集成等信息技术风险，虽有保险但仍可能受损失[112][115] 合资企业投资风险 - 公司的合资企业投资可能受缺乏决策权、合作伙伴纠纷和财务状况等因素影响[117][118] 通胀影响 - 2021年美国通胀率达40年来最高，通胀可能影响消费者信心和公司运营成本[119] 疾病影响 - 高传染性疾病爆发可能影响公司酒店客流量和运营，新冠疫情已对公司产生重大不利影响[120] 酒店租赁条件 - 公司所有酒店出租给TRS承租人，租金符合“不动产租金”条件，前提是TRS承租人聘请“合格独立承包商”管理酒店[55] 薪酬福利计划 - 公司为吸引和留住人才，设计了包括补贴保险、股票授予计划等在内的薪酬和福利计划[60] 经济状况影响 - 经济状况不佳会对酒店行业产生不利影响，可能降低公司资产的收入和盈利能力[123] 酒店运营风险 - 酒店运营存在多种风险，如短期入住、依赖商务和旅游客源、能源成本上升等[127] 酒店资本支出 - 公司酒店有持续的资本支出需求，包括装修和设备更换，可能影响财务状况[129] 酒店开发风险 - 酒店开发面临时间、预算和其他风险，无法保证项目按时按预算完成[130] 互联网旅游中介影响 - 消费者可能更多使用互联网旅游中介，若通过其销售大幅增加，客房收入可能持平或下降[131] 消费者偏好影响 - 消费者偏好可能从精选服务酒店转移，公司酒店组合集中在此，可能受不利影响[133] 房地产投资流动性风险 - 房地产投资流动性差，公司出售酒店的能力可能受限，受多种不可控因素影响[134] 公司股权结构 - 公司拥有运营合伙企业约99.9%的普通股单位，持有其全部已发行的6.25% E系列累积可赎回优先股单位和5.875% F系列累积可赎回优先股单位，无关第三方拥有全部2022年1月发行的Z系列优先股单位[156] 优先股股东权利 - 优先股股东在六个季度股息（无论是否连续）拖欠时可选举两名额外董事，对影响其权利的章程修正案有投票权[151] 董事罢免规定 - 董事仅可因特定原因被罢免，需获得有权在董事选举中投票的至少三分之二股份持有人的赞成票[151] 证券交易代码 - 公司普通股在纽约证券交易所交易代码为“INN”，6.25% E系列累积可赎回优先股交易代码为“INN - PE”，5.875% F系列累积可赎回优先股交易代码为“INN - PF”[158] 控股公司资金依赖 - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业的资金支付负债和股息，股东的债权在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[154][155] 章程修改权限 - 公司董事会可在未经股东批准的情况下修改章程，增加或减少授权发行的股份总数或任何类别或系列的股份数量[146] REIT资格撤销权限 - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销公司的REIT资格[153] 资金筹集方式 - 公司可能需从营运资金、2018年高级信贷安排借款、未来股票发行收益或资产出售中筹集资金来进行分配[160] 证券上市风险 - 公司证券可能无法满足纽约证券交易所或其他全国认可交易所的持续上市要求，若被摘牌将面临重大不利后果[158][159] 股票价格波动因素 - 公司股票市场价格可能因市场利率变化、季度运营结果波动等多种因素而波动[161][162] 普通股单位赎回与转换 - 截至2022年2月11日，共有15439291个普通股单位可赎回，未来可能按1:1转换为普通股并在公开市场出售，其中124797个目前可赎回，15314494个将在2022年7月14日或之前可赎回[164] 股票所有权限制 - 酒店经理及其股东直接或间接持有的公司流通股不得超过35%，任何个人或团体持有的公司流通股和酒店经理股份（或所有权权益）合计不得超过35%[175] - 应税年度下半年内，不得有5个或更少个人实益或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上[182] - 公司章程限制任何人实益或推定拥有任何类别或系列已发行股票价值或数量的9.8%以上[183] TRS相关规定 - 公司持有的一个或多个TRS的股票或证券价值不得超过REIT资产价值的20%，IRC对TRS向其母公司REIT支付或应计的利息扣除有限制，并对非公平交易的TRS与母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税[178] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，公司可能面临更高税收，且可能无法继续符合REIT资格，公司总资价值中由一个或多个TRS的证券代表的比例不得超过20% [179] 分析师评级影响 - 行业或金融分析师对公司股票的评级下调或停止覆盖，可能导致公司股价下跌[163] 证券发行影响 - 公司未来可能发行债务证券和股权证券，这可能稀释现有普通股股东的持股，并降低公司普通股的市场价格[165] REIT资格丧失后果 - 若公司未能保持REIT资格，将按普通公司征税，无法扣除向股东支付的股息，可能面临更高的州和地方税，且可能在未能符合资格的年份后的第五个日历年之前无法重新选举REIT地位[166][168][173] 继续符合REIT资格的税收情况 - 即使公司继续符合REIT资格，仍可能面临联邦、州和地方的某些税收，这将减少可用于向股东分配的现金[169] 所有权限制影响 - IRC对REIT的股票所有权限制和公司章程中9.8%的股票所有权限制，可能抑制公司股本的市场活动，并限制公司的业务合并机会[181] 股票分配税务规定 - 作为公开交易的房地产投资信托基金，只要至少20%的总股息以现金形式发放，美国国税局将把股票分配视为股息[185] 禁止交易税收规定 - 房地产投资信托基金的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司部分过往和未来处置物业交易可能不适用安全港规则[186]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度RevPAR同比增长超过25%，达到98美元，较2020年同期翻倍，但仍比2019年同期低24% [8][11] - 平均每日房价（ADR）较第二季度增长19%，城市组合的ADR增长24%，工作日ADR增长27% [12] - 公司第三季度企业现金流达到1850万美元，较第二季度增长超过三倍 [9][25] - 第三季度酒店EBITDA为3880万美元，超过前两个季度的总和约500万美元 [25] - 每间可用客房收入（RevPAR）在度假村和其他非城市酒店中增长12%，达到100美元以上 [18] - 城市酒店的RevPAR增长43%，达到94美元，主要得益于24%的房价增长 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲需求仍然是主要驱动力，但公司对商务需求的改善趋势感到鼓舞，第三季度谈判客房收入增长28% [10] - 集团业务RevPAR较第二季度增长76%，工作日集团RevPAR增长100% [22] - 谈判业务RevPAR增长28%，工作日谈判RevPAR增长32%，主要来自中小型企业的商务需求 [22][23] - 第三季度入住率达到72%的峰值，周末入住率为80%，工作日入住率提升至64% [9][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市酒店组合的RevPAR增长43%，工作日入住率提升10个百分点至57%，ADR增长27%至144美元 [20] - 公司在Steamboat Springs收购的酒店表现优异，入住率达到87%，RevPAR为161美元，EBITDA利润率为49% [15] - 新收购的27家酒店组合位于高增长的Sunbelt市场，预计将带来8%至85%的稳定NOI收益率 [30][31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以822亿美元收购NewcrestImage的27家酒店组合，进一步扩大在高增长市场的布局 [7][30] - 公司计划在第四季度和明年初启动多项翻新项目，预计全年资本支出在1500万至2000万美元之间 [16] - 公司通过与GIC的合资企业进行收购，预计交易将立即增加收益并对资产负债表保持杠杆中性 [33] - 公司预计未来几年行业供应增长将低于平均水平，主要由于建筑成本上升和劳动力短缺 [78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对第三季度的运营趋势感到满意，认为需求增长加速，尤其是休闲需求的强劲表现 [8][9] - 公司预计商务旅行将逐步恢复，尽管预订窗口仍然较短，但长期预订的比例有所增加 [10][24] - 管理层对Sunbelt市场的增长前景持乐观态度，认为这些市场受益于人口迁移、企业搬迁和劳动力动态 [31][52] - 公司预计未来几年将保持较低的员工配置水平，但仍会逐步增加全职员工数量 [62] 其他重要信息 - 公司在第三季度完成了Steamboat Springs酒店的收购，该酒店表现优异，年化净运营收益率为9% [14][15] - 公司通过发行1亿美元优先股融资，用于偿还7500万美元的优先股和减少2022年到期的6200万美元贷款 [28] - 公司预计新收购的酒店组合将带来8%至85%的稳定NOI收益率，并预计通过合资企业的费用流增加30个基点的收益率 [41] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于NewcrestImage交易的收益和EBITDA增长预期 - 公司预计交易将立即增加收益，稳定NOI收益率为8%至85%，包括4000万美元的资本支出 [40][41] - 公司预计新收购的酒店组合将比现有组合具有更高的增长潜力，尤其是新开业的酒店 [47][48] 问题: 关于Texas市场的集中度和未来收购计划 - 公司对Texas市场的增长前景持乐观态度，认为这些市场受益于人口迁移和企业搬迁 [50][51] - 公司计划继续寻找机会进行收购，但会优先整合新收购的资产 [55][56] 问题: 关于劳动力配置和未来员工数量 - 公司预计未来员工数量将低于疫情前水平，但仍会逐步增加全职员工数量 [61][62] 问题: 关于Sunbelt市场和沿海市场的战略 - 公司对Sunbelt市场的增长前景持乐观态度，但并未完全放弃沿海市场，仍会寻找机会进行投资 [64][67] 问题: 关于未来资产出售和资本配置 - 公司表示会继续寻找机会出售非核心资产，但不会仅仅为了规模而进行收购 [72][73] 问题: 关于劳动力市场的考虑 - 公司认为Sunbelt市场的劳动力动态更为有利，尤其是在非工会和商业友好的环境中 [75] 问题: 关于行业供应增长 - 公司预计未来几年行业供应增长将低于平均水平，主要由于建筑成本上升和劳动力短缺 [77][78]