酒店投资组合情况 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包括72家酒店，共11,288间客房，分布在23个州，其中67家酒店拥有100%股权，5家酒店通过合资企业拥有51%控股权[188] - 2021年3月31日公司酒店组合包括72家酒店，共11,288间客房，其中2家共280间为高档酒店，60家共9,537间为高端酒店，10家共1,471间为中高端酒店[206] 酒店运营业务数据变化 - 2021年第一季度，公司酒店运营收入从2020年同期的2970万美元降至770万美元[198] - 2021年3月31日止三个月，公司每间可售房收入（RevPAR）较2020年同期下降45.4%[198] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度客房收入从9.8603亿美元降至5.3245亿美元，降幅46.0%；餐饮收入从488.4万美元降至100.3万美元，降幅79.5%；其他收入从489.8万美元降至360.6万美元，降幅26.4%；总收入从1.08385亿美元降至5785.4万美元，降幅46.6%[211] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度客房费用从2457.3万美元降至1255万美元，降幅48.9%；餐饮费用从403.7万美元降至55.6万美元，降幅86.2%；其他酒店运营费用从3528.3万美元降至2457.4万美元，降幅30.4%；总费用从6389.3万美元降至3768万美元，降幅41.0%[211] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度入住率从61.4%降至50.3%，降幅18.0%；平均每日房价从156.44美元降至104.12美元，降幅33.4%；每间可售房收入从95.99美元降至52.41美元，降幅45.4%[211] 酒店运营状态变化 - 2020年3月，公司暂时暂停6家共934间客房的酒店运营，另有9家共1278间客房的酒店引导客人至相邻酒店；截至2021年3月31日，仅1家252间客房的酒店仍暂停运营，2家共342间客房的酒店引导客人至相邻酒店[197] 财务契约修订与信贷额度情况 - 2021年2月，公司进一步修订2018年高级信贷安排、2017年定期贷款和2018年定期贷款协议，获得财务契约豁免至2022年3月31日，对财务契约措施进行修改至2023年12月31日，并可在一定条件下使用4亿美元循环信贷额度的全部借款能力[201] - 截至2021年5月1日，公司有5040万美元的合并无限制现金，4亿美元循环信贷额度还有3.9亿美元未使用额度，且2022年11月前无债务到期[201] - 2021年2月5日，公司对2018年高级信贷安排、2018年定期贷款和2017年定期贷款进行修订，可全面使用4亿美元循环信贷安排，获得财务契约豁免至2022年3月31日，并修改部分财务契约指标至2023年12月31日[243] - 2021年4月29日，公司修订合资企业信贷安排，提供某些财务契约豁免和调整[244] 融资与债务偿还情况 - 2021年1月，公司完成2.875亿美元可转换票据发行，部分用于偿还4亿美元循环信贷额度的未偿还借款和部分定期贷款债务[201] - 2021年1月7日，公司发行2.875亿美元1.50%可转换优先票据，扣除相关费用后净收益约2.8亿美元[233] - 截至2021年5月1日，公司2亿美元定期贷款余额2亿美元，2017年定期贷款余额8400万美元，2018年定期贷款余额2.25亿美元，可转换票据余额2.875亿美元[239] - 截至2021年5月1日，子公司合资企业合资企业信贷安排余额1.435亿美元，包括7500万美元定期贷款和6850万美元循环信贷额度[240] - 2021年3月31日，公司未来十二个月计划偿还的债务本金摊销总额为400万美元，无债务到期[241][260] - 2021年3月31日，公司总债务为11.54493亿美元，其中高级信贷和定期贷款工具2.2亿美元，合资企业信贷安排1.425亿美元，定期贷款6.39亿美元，有担保抵押贷款1.52993亿美元[246] 费用与收益指标变化 - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度物业税、保险及其他费用从1169.8万美元降至1090.4万美元，降幅6.8%；管理费从307.2万美元降至155.5万美元，降幅49.4%；折旧和摊销费用从2707.9万美元增至2729.7万美元，增幅0.8%[213] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度公司一般及行政费用从466.8万美元增至567.8万美元，增幅21.6%；信贷损失拨备从253万美元降至0，降幅100.0%；资产减值和核销损失从78.2万美元降至0，降幅100.0%[213] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度资产处置净收益从 - 3000美元增至5万美元，增幅1766.7%；利息费用从1101.2万美元降至1078.8万美元，降幅2.0%；其他收入净额从210.6万美元增至323.2万美元，增幅53.5%；所得税费用从196.8万美元降至10.5万美元，降幅94.7%[213] 现金流指标变化 - 2021年第一季度与2020年同期相比，经营活动净现金从730.6万美元降至 - 316.7万美元，投资活动净现金使用从1272万美元降至624.3万美元，融资活动净现金从9544.5万美元降至1790.2万美元，现金及现金等价物和受限现金净变化从9003.1万美元降至849.2万美元[250] 租金相关情况 - 2020年12月多数TRS承租人获得租金减免，2021年第一季度与多数TRS承租人进行前瞻性租赁修改，租金的递延、减免或修改对公司合并财务状况和经营成果无影响，但可能增加TRS承租人独立收入[203] 经营业绩预期 - 公司预计2021年全年经营业绩将受到不利影响，但2020年开始的业务复苏将持续到2021年底，经营业绩将在多年内逐步改善[205] 流动性情况 - 公司认为业务状况的恢复带来的正经营现金流、手头现金和信贷安排的现有额度，将为至少未来十二个月的运营提供足够流动性[205] 关键财务指标变化 - 2021年第一季度可用于普通股和普通单位的AFFO为-692.3万美元，较2020年同期的1326.9万美元减少2020万美元，降幅152.2%[219][220] - 2021年第一季度调整后EBITDAre为622.4万美元，较2020年同期的2675万美元减少2050万美元，降幅76.7%[226] 房地产开发贷款情况 - 公司目前有三笔房地产开发项目夹层贷款，总计可提供5460万美元用于四个酒店物业开发，截至2021年3月31日已提供4610万美元[231] - 因疫情影响，公司预计房地产开发贷款信用损失260万美元，已在2021年3月31日记录为信用损失准备金[232] 可转换票据相关情况 - 可转换票据年利率1.50%，2026年2月15日到期，初始转换率为每1000美元本金兑换83.4028股普通股，初始转换价格为每股11.99美元[234][236] 上限期权交易情况 - 2021年1月7日和8日，公司与相关方进行上限期权交易，初始有效行权价为15.26美元，较1月7日收盘价溢价75.0%[237][238] REIT资格要求 - 为符合REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[230] 利率互换情况 - 2021年第一季度，公司利率互换公允价值增加620万美元，利率互换将部分可变利率债务的利率固定，将伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）从浮动利率转换为1.98% - 2.93%的平均固定利率[248] 资本支出情况 - 2021年第一季度，公司酒店物业资本支出为360万美元，预计2021年资本支出在2000万 - 3000万美元之间[249] 长期债务与合同义务情况 - 截至2021年3月31日，公司长期债务和其他合同义务总计13.17049亿美元，其中一年内到期4691.2万美元，一至三年到期6.48984亿美元，四至五年到期4.51928亿美元，五年以上到期1.69225亿美元[252] 债务利率结构变化 - 2021年3月31日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元，72%（8.323亿美元）的债务为固定利率，28%（3.222亿美元）为可变利率；2020年12月31日，50%（5.458亿美元）的债务为固定利率，50%（5.557亿美元）为可变利率[259] 利率风险情况 - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口为30天LIBOR，LIBOR将于2021年后停止使用，公司正监测和评估向担保隔夜融资利率（SOFR）或其他基准利率过渡的相关变化和风险[256][257] 公司人员调整情况 - 2020年4月，公司暂时解雇约25%的企业级员工，大部分被解雇职位在第三季度永久取消[201] 股息暂停情况 - 自2020年第一季度起，公司暂停普通股和运营合伙单位的股息宣告和支付，每季度节省1900万美元现金，年化节省7500万美元[201]

酒店资本投资 - 过去三年公司对酒店资本改进投资1.485亿美元[25] 信贷安排与债务情况 - 公司2018年高级信贷安排有6亿美元的高级循环和定期贷款额度，合资企业有2亿美元的信贷安排[32] - 截至2020年12月31日，公司有11亿美元的未偿债务，其中包括合资企业信贷安排下的1.425亿美元[36] - 2021年1月7日公司签订承销协议，出售本金总额2.875亿美元、利率1.50%、2026年到期的可转换高级票据，1月12日完成交易[37] - 可转换票据发行的净收益约为2.798亿美元，未考虑2110万美元的私下协商上限看涨期权交易[38] 债务比率情况 - 公司历史上打算将净债务与调整后EBITDAre的比率限制在不超过6.5倍，2020年底该比率显著高于目标值[33][34] 合资企业情况 - 2019年7月公司与新加坡主权财富基金GIC成立合资企业，公司投资51%的股权资本，GIC投资49%，合资企业预计整体杠杆目标为50%[35] - 2019年7月公司与新加坡主权财富基金GIC成立合资企业，公司拟投资有限合伙企业股权资本的51%，GIC投资剩余49%[113] - 截至2020年12月31日，合资企业拥有2019年收购的五家酒店物业[113] 业务受疫情影响 - 公司酒店业务受COVID - 19疫情影响，2020年调整后EBITDAre大幅下降[34] - 高传染性疾病爆发会减少酒店客人数量，扰乱运营，新冠疫情已对公司运营和财务业绩产生重大不利影响[116] 行业竞争情况 - 公司面临来自机构养老基金、私募股权投资者等在酒店投资方面的竞争，酒店行业竞争激烈[40][41] - 公司酒店在市场中面临来自其他酒店和替代住宿的激烈竞争，可能影响入住率、平均每日房价和每间可售房收入[120] 行业季节性特点 - 酒店行业存在季节性，休闲旅客夏季出行多，商务旅客在夏季和冬季假期出行减少，美国南部酒店冬季入住率高，北部夏季入住率高[42] 法规遵守情况 - 公司酒店需遵守各类环境、健康和安全法规，未发现重大环境违规责任[48][49] - 公司酒店和开发地块受环境、健康和安全法规约束，不遵守规定可能面临罚款和第三方责任[135] - 公司拥有或未来可能收购含石棉材料的酒店，相关环保法律不遵守会面临罚款和第三方责任[137] - 公司酒店需遵守各类法规，可能影响收购、翻新，增加成本，部分酒店可能未遵守ADA法规[139] 企业责任与可持续发展 - 自2017年建立企业责任计划，公司在可持续发展方面有多项举措[50] REIT纳税情况 - 公司选择按REIT纳税，需满足多项复杂要求，每年至少分配90%应税收入[52][54] - 为符合REIT资格，公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本利得）[171] - 若公司实际向股东支付的金额低于IRC规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[171] - 若公司未能符合REIT资格，将按21%的常规公司税率缴纳联邦所得税[174] 员工情况 - 截至2021年2月15日，公司有46名企业员工，无工会代表[55] - 截至2020年12月31日，女性员工约占40%，少数族裔员工约占13%[61] 利率互换协议情况 - 截至2020年12月31日，公司有4笔利率互换协议，名义总额4亿美元，处于负债状态3090万美元[104] 管理层变动 - 2021年1月15日，首席财务官乔恩·斯坦纳被任命为总裁兼首席执行官，原总裁丹尼尔·P·汉森转为执行董事长，公司正招聘新首席财务官[106] 信息技术风险 - 公司依赖信息技术系统，存在系统安全、数据保护、网络攻击和系统集成等风险[107][108][109] - 第三方物业经理和公司均有网络保险政策，但网络攻击仍可能导致损失[110] 网站信息 - 公司网站为www.shpreit.com，可获取委员会章程、行为准则等文件及SEC报告[62] 工会影响 - 工会组织行动可能增加第三方酒店管理公司的行政、人力和法律费用，影响酒店运营结果[115] 行业与经济关联 - 住宿行业表现与美国GDP增长直接相关，经济疲软会降低公司资产的收入和盈利能力[119] 酒店资本支出与开发风险 - 酒店有持续的资本支出需求，包括装修和设备更换，可能面临资金短缺和市场需求不确定等风险[125] - 酒店开发面临时间、预算等风险，无法按时或按预算完成项目会影响公司财务状况[128] 互联网旅游中介影响 - 互联网旅游中介预订量增加可能导致客房收入持平或下降，影响公司财务状况[129] 使用权资产违约风险 - 公司若对使用权资产违约且未及时补救，可能承担损失并失去租赁权益[141] 税收政策风险 - 公司所在州和地区可能提高所得税和财产税税率或修改税收制度，增加公司税负[142] 信托义务与股东利益冲突 - 公司作为运营合伙企业的普通合伙人，信托义务可能与股东利益冲突[144] 董事会权力 - 公司董事会可不经股东批准发行额外证券，限制第三方收购公司控制权[145] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若不再是REIT将面临联邦所得税[152] 股东投票权与董事罢免 - 公司普通股股东有完全投票权，优先股股东投票权有限，董事难被罢免[150] 公司所有权比例变化 - 公司持有运营合伙企业约99.8%的普通股单位，未来发行新单位可能降低公司所有权比例[155] 证券上市风险 - 公司证券在纽约证券交易所上市，若不满足上市要求被摘牌，将面临诸多不利后果[158] 普通股单位赎回与转换 - 截至2021年2月15日，共有161,742个普通股单位可赎回并可转换为公司普通股在公开市场出售[165] 股票市场价格影响因素 - 公司股票市场价格可能受市场利率变化、季度运营结果、行业估值变化等多种因素影响[161][163] 资金分配风险 - 公司可能使用借款或其他来源资金进行分配，若借款分配会增加杠杆比率和未来利息成本[160] 证券发行影响 - 公司未来可能发行债务证券和股权证券，会稀释现有普通股股东持股并可能降低普通股市场价格[166] TRS税收情况 - 公司TRS需缴纳联邦、州和地方所得税，其税后净收入可分配给公司[173] 运营合伙企业税收风险 - 公司运营合伙企业可能被视为需按公司纳税的公开交易合伙企业，若如此公司将无法满足REIT相关测试[175] 酒店经理持股对REIT资格影响 - 酒店经理直接或通过股东持有的公司流通股不得超过35%，否则可能影响公司REIT资格[176] 公司与TRS交易税收风险 - 公司与TRS的交易若不按公平交易原则进行，特定收入或扣除项可能面临100%的惩罚性税收，REIT资产价值中TRS的股票或证券占比不得超过20%[180] 子公司REIT资格风险 - 若子公司REIT未能符合REIT资格，公司可能面临更高税收且自身可能无法保持REIT资格，公司资产总值中TRS证券价值占比不得超过20%[181] 股票所有权限制 - 公司宪章规定股票所有权限制，任何人不得实益或推定拥有超过9.8%价值或数量的已发行和流通股票[183][185] - 为符合REIT资格，五个或更少个人在应税年度最后半年内不得实益或推定拥有超过50%价值的已发行和流通股票，且至少100人需在应税年度至少335天内实益拥有公司股票[184] 股息支付形式 - 公司可支付以现金和普通股形式的应税股息，只要现金部分至少占总股息的20%且满足其他要求，IRS将视股票分配为股息[186] 禁止交易税收风险 - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司过去和未来的部分资产处置可能不符合安全港规则，面临该税收风险[187] 违约金税收风险 - 公司在物业买卖中收到的违约金性质的付款，虽基于IRS私人信函裁决和税务顾问建议认为可在总收入测试中忽略，但无法保证IRS不提出质疑[188]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度RevPAR同比下降63.7%，与第三季度的63.5%下降幅度相近 [6] - 2020年全年RevPAR同比下降59.2%，优于行业平均下降幅度 [10] - 2020年酒店运营费用减少47%，全年节省约1.4亿美元 [10] - 2020年第四季度平均RevPAR约为40美元，酒店自5月以来保持盈利 [6] - 2020年第四季度现金消耗率平均为每月700万美元，较第二季度改善40% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度周末入住率为52%，RevPAR比平日高出40% [8] - 2020年第四季度延长住宿酒店入住率约为60%，RevPAR比非延长住宿酒店高出74% [9] - 2020年第四季度非城市酒店入住率接近55%，周末超过60% [9] - 2020年第四季度度假、郊区机场和其他地点的酒店入住率均超过50% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度“驾车可达”市场的酒店表现优于“飞行可达”市场近20个百分点 [9] - 2020年第四季度非CBD地点的酒店表现优于市中心酒店 [9] - 2020年第四季度RevPAR指数为138%，市场份额较2019年同期增长22个百分点 [7] - 2020年全年RevPAR指数为134%，市场份额较2019年增长19个百分点 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过灵活的运营模式和成本控制，在低需求环境下保持盈利能力 [6][10] - 公司推迟非必要资本支出并暂停股息分配，2020年节省约1.2亿美元 [11] - 公司通过发行可转换债券和修改信贷协议，增强流动性并优化资产负债表 [14][16] - 公司预计在2021年第二季度末实现公司层面的正向现金流 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业需求将在疫苗推广后逐步恢复，特别是休闲旅游需求 [17] - 管理层对2021年2月和3月的预订量表示乐观，预计春季和夏季需求将显著回升 [12][13] - 管理层预计公司将在2021年第二季度末实现正向现金流 [13] 其他重要信息 - 公司目前拥有超过4亿美元的流动性，包括2.35亿美元的无限制现金 [16] - 公司加权平均利率为3.2%，2022年11月前无债务到期 [16] - 公司推迟10-K文件的提交，预计将在2021年2月26日完成 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于旧金山市场的资本分配策略 - 公司在旧金山的酒店主要集中在机场和Oyster Point子市场，预计这些地区的需求恢复较快 [24] - 公司认为旧金山等门户城市的需求最终会恢复，但短期内国际旅行的缺乏将影响恢复速度 [25] 问题: 关于与GIC的合作和资本分配计划 - 公司与GIC保持频繁沟通，GIC是公司长期增长的重要合作伙伴 [27] - 公司优先考虑通过合资企业进行收购，以降低资本需求并提高回报 [28] 问题: 关于公司实现正向现金流的RevPAR水平 - 公司预计RevPAR达到60至70美元时，可实现公司层面的正向现金流 [31] - 公司将继续严格控制成本，仅在需求支持的情况下增加服务和人员 [32] 问题: 关于2021年3月预订量的增长 - 2021年3月的预订量比2月高出30%，主要受休闲旅游需求推动 [34] - 图森、坦帕、凤凰城和Silverthorne等市场表现较好 [34] 问题: 关于未来投资组合的演变 - 公司对现有投资组合感到满意，但将继续通过交易推动业务发展 [36] - 公司将继续关注市场趋势，寻找创造性的增长机会 [37] 问题: 关于房价恢复的预期 - 2020年第四季度房价下降35%，主要受需求结构变化和整体房价下降影响 [39] - 公司对夏季休闲旅游期间的房价持乐观态度，但企业需求的恢复仍需时间 [40] 问题: 关于全服务酒店向精选服务模式转变的影响 - 公司认为其高效的运营模式具有竞争优势，预计将继续在市场中表现良好 [43] 问题: 关于股息恢复的计划 - 公司认为股息是股东回报的重要组成部分，但短期内不太可能恢复 [45] 问题: 关于收购策略的变化 - 公司的收购策略保持不变，重点关注回报率超过加权平均资本成本的项目 [47] - 公司预计2021年资本支出在1500万至2500万美元之间，主要集中在下半年 [48] 问题: 关于市场份额的保持 - 公司2020年RevPAR指数为134%，预计未来市场份额表现仍将强劲 [49]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度RevPar为47美元，同比下降63.5%，但较第二季度的23美元有显著改善 [8] - 第三季度入住率逐月上升，9月达到47%，较第二季度有显著提升 [8] - 10月RevPar预计为50美元，是自危机爆发以来的最高ADR，较第二季度高出近10美元 [11] - 10月入住率超过47%，较第二季度高出24个百分点 [12] - 第三季度酒店EBITDA保留率为47%，季度调整后EBITDA为正，公司现金消耗率降至每月略高于500万美元 [23] - 9月现金消耗率为450万美元，是自疫情爆发以来的最低水平 [24] - 公司目前拥有2.25亿美元的循环信贷额度和约3000万美元的现金，总流动性为2.55亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 周末入住率在第三季度达到56%，周末RevPar比工作日RevPar高出40% [13] - 长住酒店在第三季度表现优异，入住率超过63%，RevPar比整体组合高出51% [14] - 郊区和机场酒店在第三季度表现优异，入住率分别为58%和56%，RevPar分别比整体组合高出27%和29% [15] - 城市酒店在第三季度表现滞后，但RevPar增长领先于其他类型酒店，较第二季度增长2.5倍 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 周末入住率在可驾车到达的市场中接近64% [14] - 郊区和机场酒店在第三季度表现优异，入住率分别为58%和56% [15] - 城市酒店在第三季度表现滞后，但RevPar增长领先于其他类型酒店 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推迟大部分非必要的资本支出和普通股息分配，以保持流动性，第三季度节省了约3000万美元 [19] - 公司预计2021年将有更显著的企业和团体需求增长 [27] - 公司对长期旅行需求前景持乐观态度，认为旅行行业是经济中最具韧性的行业之一 [29] - 公司认为年轻一代对体验和服务的偏好将在后疫情时代重新成为重要主题 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度行业仍然面临挑战，但需求逐月改善，运营结果显著优于第二季度 [6] - 10月初步结果显示需求改善趋势持续，尽管劳动节后存在不确定性 [7] - 公司预计11月和12月RevPar水平将有所下降，但同比降幅将保持稳定 [27] - 公司认为行业复苏的前景与政府和企业旅行限制的减少以及健康进展密切相关 [26] 其他重要信息 - 公司目前平均每家酒店的全职员工少于14人，较疫情前的约30人有显著减少 [17] - 公司继续优先考虑客人的健康和安全，遵守不断变化的健康和安全协议 [18] - 公司预计2021年将有更显著的企业和团体需求增长 [27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 需求细分和未来展望 - 休闲旅行仍然是主要需求来源，但公司也成功捕获了一些小型独特团体业务 [36] - 公司预计2021年将有更显著的企业和团体需求增长，主要受区域旅行需求推动 [52][53] 问题: 资本支出展望 - 公司今年已大幅减少资本支出计划，剩余约550万美元，预计2021年资本支出将根据市场情况灵活调整 [40] 问题: 品牌标准变化和运营模式调整 - 公司正在与品牌合作，调整清洁和健康安全标准，并修改食品和饮料服务模式 [47][48] 问题: 奥兰多市场展望 - 公司预计奥兰多市场将在假期后开始恢复，休闲旅行需求将推动增长 [56] 问题: 工作日需求改善原因 - 工作日需求改善主要是8月底至9月趋势的延续，周末和非核心城市酒店表现强劲 [59] 问题: 资产出售计划 - 公司考虑资产出售，但不会进行低价出售，预计其高质量资产将受到市场欢迎 [62] 问题: RevPar指数表现 - RevPar指数表现部分得益于基数较低，但公司对在当前环境下保持表现持乐观态度 [64] 问题: 劳动力展望 - 公司预计在恢复正常入住率后，劳动力需求将低于疫情前水平 [67] 问题: 流动性管理和收购计划 - 公司将继续密切管理流动性，预计未来将有吸引力的收购机会 [71] 问题: 房价展望 - 公司预计在更正常化的环境中，房价将保持动态定价，但2020年基础房价可能延续至2021年 [76] 问题: 客房清洁政策 - 公司正在与品牌讨论长期客房清洁政策，可能包括按需清洁和额外收费 [77] 问题: 无钥匙进入系统 - 公司几乎所有酒店都已实现无钥匙进入系统，剩余两家将在月底前完成 [81] 问题: 品牌竞争风险 - 公司认为品牌之间可能存在竞争，但尚未形成统一的实施计划 [86] 问题: 贷款机构讨论 - 公司与贷款机构的讨论保持建设性，目前没有迫切的流动性问题 [90] 问题: 第二波疫情影响 - 公司认为第二波疫情可能导致短期需求下降，但预计恢复速度会更快 [95] 问题: 季节性需求展望 - 公司预计11月和12月需求将有所放缓，主要基于历史趋势 [102]

酒店投资组合情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合包含72家酒店，共11288间客房，分布于23个州，其中67家酒店拥有100%股权，5家酒店通过合资企业拥有51%控股权[188] - 截至2020年9月30日，公司酒店组合包括72家酒店，共11288间客房[221] 酒店运营受疫情影响情况 - 2020年前九个月，受新冠疫情影响，公司每间可售房收入（RevPAR）较2019年同期下降56.3%，酒店运营收入从1.534亿美元降至2540万美元[198] - 2020年3月，公司暂时暂停6家共934间客房的酒店运营，另有9家共1278间客房的酒店引导客人至相邻酒店；截至9月30日，仅1家252间客房的酒店仍暂停运营，3家共463间客房的酒店引导客人至相邻酒店[197] 公司资金借贷与信贷安排修订情况 - 2020年前九个月，公司在4亿美元无抵押循环信贷安排上净借款5000万美元，以满足近期资金需求[200] - 公司修订2018年无抵押信贷安排、2017年定期贷款和2018年定期贷款的贷款协议，获得财务契约豁免至2021年3月31日，修改或豁免2021年后三季度某些财务契约指标，并获得4亿美元循环信贷安排下额外1.5亿美元借款额度[200] - 公司修订合资企业信贷协议，获得财务契约豁免至2021年3月31日，修改某些财务契约指标至2022年6月30日，并获得额外资金用于弥补运营费用赤字和各类资本支出[200] - 公司对2018年6亿美元高级无担保信贷安排进行首次修订，可额外预支1亿美元，满足条件可再预支5000万美元[201][204] - 公司对2018年2.25亿美元定期贷款进行第三和第四次修订，第四次修订将贷款定价从第八级降至第七级[207] - 公司对2017年2.25亿美元定期贷款进行第二和第三次修订，第三次修订将贷款定价从第七级降至第六级[208] - 公司对2亿美元合资企业信贷安排进行第二次修订，在特定时期内预支款项有额度限制[209][210] - 2020年前九个月，公司在4亿美元循环信贷工具上净借款5000万美元，并修订贷款协议增加1.5亿美元借款额度[249] - 2020年5月7日，公司修订2018年无担保信贷工具、2018年定期贷款和2017年定期贷款，增加1.5亿美元借款额度，豁免财务契约至2021年3月31日[261] - 2020年6月18日，公司修订合资企业信贷工具，豁免财务契约至2021年3月31日，修改部分财务契约指标至2022年6月30日[262] 公司成本节省措施 - 公司暂停普通股和运营合伙单位的股息宣告和支付，预计每季度节省现金1900万美元，全年节省7500万美元[200] - 公司推迟2020年所有非必要资本改善项目，预计减少至少3500万美元资本支出，较此前指导范围中点减少超50%[200] - 2020年4 - 6月，公司对高管和独立董事分别实施25%的临时基本工资和费用削减[200] - 2020年4月，公司暂时解雇约25%的企业级员工，部分员工在二、三季度恢复工作，多数临时解雇职位在三季度永久取消[200] 公司获得资金支持与税收优惠情况 - 万豪同意公司使用160万美元FF&E储备金支付七家万豪品牌酒店营运资金，释放890万美元用于一般运营[214] - 公司预计TRS承租人2020年产生净运营亏损，可从CARES法案的NOL结转条款获得100万美元未来税收优惠[215] - CARES法案将2019和2020年净利息费用扣除限额从30%提高到50%[217] - 公司预计通过提交修订后的工资税申报文件，可获得约30万美元员工保留税收抵免[217] 公司经营业绩预期 - 公司预计2020年全年经营业绩将受到不利影响，但业务有望在第四季度持续复苏[219] 公司营收情况 - 2020年第三季度总营收5241.2万美元，较2019年同期减少8127.3万美元，降幅60.8%；同店营收4710.9万美元，减少8383.4万美元，降幅64.0%[226] - 2020年前三季度总营收1.86233亿美元，较2019年同期减少2.29334亿美元，降幅55.2%；同店营收1.69868亿美元，减少2.29828亿美元，降幅57.5%[232] 公司运营费用情况 - 2020年第三季度总运营费用3440.7万美元，较2019年同期减少3689.7万美元，降幅51.7%；同店运营费用3183.5万美元，减少3765.3万美元，降幅54.2%[226] - 2020年前三季度总运营费用1.21636亿美元，较2019年同期减少9442.8万美元，降幅43.7%；同店运营费用1.12733亿美元，减少9281万美元，降幅45.2%[232] 公司入住率情况 - 2020年第三季度入住率45.0%，较2019年同期下降43.8%；同店入住率44.4%，下降44.6%[226] - 2020年前三季度入住率43.6%，较2019年同期下降45.1%；同店入住率43.2%，下降45.7%[232] 公司每间可售房收入情况 - 2020年第三季度每间可售房收入46.83美元，较2019年同期减少77.44美元，降幅62.3%；同店每间可售房收入45.17美元，减少79.77美元，降幅63.8%[226] - 2020年前三季度每间可售房收入55.31美元，较2019年同期减少71.39美元，降幅56.3%；同店每间可售房收入54.19美元，减少74.26美元，降幅57.8%[232] 公司其他费用情况 - 2020年前三季度物业税、保险等费用3.4171亿美元，较2019年同期增加1372万美元，增幅4.2%[235] - 2020年前三季度管理费用5051万美元，较2019年同期减少8229万美元，降幅62.0%[235] 公司损失与收益情况 - 2020年前九个月，公司因新冠疫情记录了250万美元的信贷损失准备金[236] - 2020年前九个月，公司因新冠疫情记录了80万美元的资产减值损失[236] - 2019年前九个月，公司出售八家酒店净收益4080万美元[236] 公司盈利指标情况 - 2020年第三季度，公司GAAP净亏损3577.5万美元，2019年同期净利润1162.6万美元；2020年前九个月净亏损10453.7万美元，2019年同期净利润7359.5万美元[240] - 2020年第三季度，公司FFO适用于普通股和普通单位为亏损1264.2万美元，2019年同期为3090.3万美元；2020年前九个月亏损3111.7万美元，2019年同期为9655.5万美元[240] - 2020年第三季度，公司AFFO适用于普通股和普通单位为亏损1080.6万美元，2019年同期为3247万美元；2020年前九个月亏损2345.9万美元，2019年同期为10338.2万美元[240] - 2020年第三季度，AFFO适用于普通股和普通单位较2019年同期减少4330万美元，降幅133.3%；2020年前九个月较2019年同期减少1.268亿美元，降幅122.7%[241] - 2020年第三季度，FFO每股/每单位为亏损0.12美元，2019年同期为0.30美元；2020年前九个月为亏损0.30美元，2019年同期为0.93美元[240] - 2020年第三季度，AFFO每股/每单位为亏损0.10美元，2019年同期为0.31美元；2020年前九个月为亏损0.22美元，2019年同期为0.99美元[240] - 2020年第三季度调整后EBITDAre较2019年同期减少4270万美元，降幅94.4%；前九个月较2019年同期减少1.278亿美元，降幅88.6%[247] 公司房地产开发贷款情况 - 公司为四个房地产开发项目提供夹层贷款，最高可达5840万美元，截至2020年9月30日已提供4360万美元[252] 公司信贷损失情况 - 因新冠疫情，公司预计信贷损失260万美元，记录为2020年9月30日的信贷损失准备金[253] 公司现金及借款额度情况 - 2020年9月30日，公司现金及现金等价物为3910万美元，2018年无担保信贷工具下还有2.25亿美元借款额度[254] - 2020年10月23日，公司在2018年无担保信贷工具下有3.45亿美元未偿还贷款，子公司合资企业在合资企业信贷工具下有1.415亿美元未偿还贷款[256][257] 公司债务偿还计划 - 2020年9月30日起未来十二个月，公司计划偿还债务本金390万美元，无债务到期[258] - 截至2020年9月30日，未来十二个月计划债务本金摊销支付总计390万美元，无债务到期[280] 公司利率互换情况 - 2020年前九个月，因短期利率降低和远期收益率曲线持续平坦，公司利率互换公允价值下降1720万美元[268] 公司酒店物业资本支出情况 - 2020年前九个月酒店物业资本支出为1920万美元，预计2020年减少至少3500万美元，预计全年支出2300 - 2500万美元[269] 公司现金流量情况 - 2020年前九个月经营活动净现金使用2.14亿美元，2019年为提供1.20亿美元，减少1.41亿美元；投资活动净现金使用2735.5万美元，2019年为提供5679.9万美元，减少8415.4万美元；融资活动净现金提供3552万美元，2019年为使用1.73亿美元，增加2.09亿美元；现金及等价物和受限现金净变化为减少1322.6万美元，2019年为增加335.4万美元，减少1658万美元[270] - 经营活动现金减少主要因新冠疫情致净收入减少1.27亿美元和营运资金净变化1430万美元；投资活动现金使用增加主要因资产处置收益减少1.44亿美元等；融资活动现金增加主要因净借款增加1.85亿美元和股息支付减少3730万美元[271] 公司长期债务情况 - 截至2020年9月30日，长期债务和其他合同义务总计12.57亿美元，其中一年内到期4714.1万美元，一到三年到期6.76亿美元，四到五年到期2.63亿美元，超过五年到期2.71亿美元[272] 公司利率衍生协议情况 - 截至2020年9月30日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[279] - 截至2020年9月30日，考虑利率衍生协议后，5.47亿美元（50.1%）债务为固定利率，5.45亿美元（49.9%）为可变利率；2019年12月31日，5.49亿美元（53.7%）为固定利率，4735万美元（46.3%）为可变利率[279] - 利率上升1.0%，考虑现有利率互换，公司每年现金流将减少约540万美元[279] 公司市场风险情况 - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口为30天LIBOR，使用衍生金融工具管理利率风险[276] 公司网络安全风险情况 - 公司未发现旗下物业有重大网络安全损失，通过与特许经营商和物业管理公司合作管理网络安全风险[275] 公司所得税费用情况 - 所得税费用160万美元，包括210万美元与TRS承租人递延所得税资产估值备抵相关的离散非现金递延所得税[236]

业绩总结 - 公司在2020年6月的收入为1230万美元，预计7月将增长至1600万美元[12] - 公司在2020年6月的酒店EBITDA为220万美元[12] - 公司在2020年6月的RevPAR（每可用房收入）为34美元，同比下降75.4%[12] - 公司在2020年6月的RevPAR指数为142.4，同比增长27.4%[12] - 公司在2019年实现了$12.4百万的总收入，较2014年增长2.3%[40] 用户数据 - 公司在截至2020年6月30日的12个月内，拥有72家酒店，客房总数为11,288间，平均有效年龄为3.7年[6] - Summit在2019年Hampton Inn & Suites的RevPAR为$171，较2014年增长2.5%[40] 未来展望 - 公司在2020年4月的现金消耗率为1460万美元，7月降至580万美元[12] - 公司已将2020年的非必要资本改善项目推迟，预计节省约3500万美元[11] - Summit的CAGR为5.0%，而STR Upscale的CAGR为3.8%[22] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年6月的资本支出减少约60%[12] 市场扩张和并购 - Summit的RevPAR在过去八年中相较于STR Upscale基准表现出121个基点的CAGR差距[21] - Summit的GOP Margin为42.8%，而STR Upscale的GOP Margin为36.4%[20] 负面信息 - 公司在2020年3月和4月期间，约85%的全职员工被暂时解雇或裁减[10] - 公司在2020年7月31日拥有1.2亿美元的无条件现金和现金等价物，以及1900万美元的受限现金[12] 其他新策略和有价值的信息 - Summit的EBITDA利息覆盖比率为2.6倍[28] - Summit的资本结构灵活，86%的债务（约$942百万）已被豁免或修改契约[26] - 2019年，Summit的酒店EBITDA每间客房为$29,600，较2019年收购的酒店增长99%[31] - 2019年，Summit的RevPAR为$159，较2019年收购的酒店增长61%[32] - Summit在2019年的酒店EBITDA利润率为47.5%[32]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR同比下降83%，但逐周改善，6月RevPAR同比下降75%，较4月的90%下降有所改善 [7] - 7月整体入住率超过41%，较4月初的11%显著提升，初步数据显示7月RevPAR同比下降67% [8] - 第二季度市场占有率显著提升，RevPAR指数达到143%，较第一季度提升20个百分点，较2019年同期提升近30个百分点 [9] - 6月周末入住率较平日高出近10个百分点，平均入住率超过41%，周末RevPAR较平日高出30% [11] - 7月周末入住率在“自驾游”市场达到58% [11] - 长期住宿酒店表现优异，第二季度入住率为38%，RevPAR较整体组合高出76% [12] - 6月长期住宿酒店入住率约为48%，7月初步数据显示入住率达到60% [13] - 郊区和机场酒店入住率分别为37%和35%，表现优于整体组合 [13] - 7月城市酒店入住率较6月提升近1000个基点，为危机以来最大单月环比改善 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 长期住宿酒店占公司总客房数的近四分之一，第二季度表现优异 [12] - 郊区和机场酒店占公司总客房数的三分之一以上，第二季度表现优于整体组合 [13] - 城市酒店在行业复苏中表现滞后，但7月入住率显著改善 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 周末表现优于平日，主要由于居家令放松和休闲旅游增加，特别是在“自驾游”市场 [10] - 7月城市酒店入住率显著改善，特别是波特兰和夏洛特市场表现突出 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推迟非必要的资本支出和普通股股息分配，第二季度节省近3000万美元，全年预计节省6000万美元 [16] - 公司目前拥有约2.7亿美元的流动性，现金消耗率显著降低，预计可支持超过三年的运营 [17] - 公司通过修改信贷协议，增加了1.15亿美元的借款额度，目前总流动性约为2.7亿美元 [20] - 公司加权平均利率略低于3.5%，加权平均到期期限约为3.5年，无债务到期至2022年11月 [21] - 公司通过精简员工和调整服务，第二季度现金消耗率从每月1000万至1200万美元降至6月的750万美元和7月的700万美元 [21] - 公司预计行业复苏将较为缓慢，特别是企业旅行的恢复可能推迟 [26] - 公司对长期旅行需求保持乐观，认为其多样化的酒店组合和高效运营模式将在未来表现优异 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为休闲旅游和“自驾游”需求正在引领行业复苏 [12] - 公司预计企业旅行的恢复将推迟，但相信随着时间的推移和医疗解决方案的出现，旅行需求将逐步恢复 [26] - 公司对长期旅行需求保持乐观，认为其多样化的酒店组合和高效运营模式将在未来表现优异 [27] 其他重要信息 - 公司目前仅有一家酒店关闭，即旧金山的Holiday Inn Express & Suites [23] - 公司继续关注员工和客人的健康与安全，与品牌合作伙伴和管理公司合作解决复杂的监管和品牌标准问题 [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 品牌标准和运营灵活性 - 公司正在与品牌合作伙伴和管理公司合作，随着入住率的提升，逐步恢复服务和员工配置 [30][31][32] 问题: 资产出售和交易市场 - 公司目前没有具体的资产出售计划，但愿意在合适的价格和市场条件下出售资产 [34][35] - 第二季度的合同终止付款与几年前的一项小型资产出售有关 [36] 问题: 降低现金消耗的措施 - 公司通过提高入住率和精简员工，显著降低了现金消耗率 [39][40] - 公司在收入管理方面表现优异，RevPAR指数超过140% [41] 问题: 市场需求变化 - 公司未看到需求显著下降，但需求改善的速度有所放缓 [43][44][45] - 企业旅行需求仍然零星，主要集中在本地和区域市场 [47][48] 问题: 次级贷款更新 - 公司已将次级贷款的利息支付延期至2020年9月15日，并预计将行使延期选项 [50] 问题: 城市和郊区市场策略 - 公司将继续根据市场需求调整组合，重点关注郊区和“自驾游”市场 [52][53] - 预计未来12至18个月内新增供应有限，这对公司有利 [55] 问题: 城市市场入住率改善 - 7月城市市场入住率显著改善，特别是波特兰和夏洛特市场 [57][58] 问题: 竞争供应情况 - 大多数竞争酒店已经重新开业，供应增加对需求改善速度有一定影响 [62][63] 问题: 需求改善趋势 - 公司未看到需求显著下降，但需求改善的速度有所放缓 [65][66] 问题: 工会劳动力影响 - 工会劳动力问题可能成为西海岸和芝加哥市场的挑战，但公司仅有一家工会酒店 [67] 问题: 次级贷款酒店运营情况 - 三笔次级贷款涉及的酒店均已开业，运营表现与整体组合一致 [70] 问题: 公司未来展望 - 公司对未来旅行需求保持乐观，认为其高效运营模式和多样化组合将在未来表现优异 [72][73][74][75]

酒店投资组合情况 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括72家酒店，共11288间客房，分布在23个州，其中67家酒店拥有100%股权，5家酒店拥有51%控股权[195] - 截至2020年6月30日，公司酒店组合包括72家酒店，共11288间客房[231] 酒店运营受疫情影响情况 - 2020年上半年，受新冠疫情影响，公司每间可售房收入（RevPAR）同比下降53.4%，酒店运营收入从2019年上半年的1.054亿美元降至2020年上半年的1970万美元[204] - 2020年3月25日，公司因疫情暂停部分酒店运营，暂时停止6家共934间客房的全面运营能力，另有9家共1278间客房的酒店引导客人至姐妹酒店；二季度，5家共682间客房和4家共506间客房的酒店重新开业[205][207] 财务资金相关情况 - 2020年上半年，公司在4亿美元无抵押循环信贷安排上额外净借款1.25亿美元；截至2020年7月31日，公司手头有1.173亿美元合并无限制现金，4亿美元无抵押循环信贷安排还有1.5亿美元未提取额度[209] - 公司修改2018年无抵押信贷安排、2017年定期贷款和2018年定期贷款的贷款协议，获得至2021年3月31日的财务契约豁免，修改或豁免2021年最后三个季度的某些财务契约合规要求，并获得4亿美元无抵押循环信贷安排下额外1.5亿美元借款能力[209] - 公司修改合资企业信贷协议，获得至2021年3月31日的财务契约豁免，修改某些财务契约措施至2022年6月30日，并获得额外资金用于弥补运营费用赤字和各种资本支出[209] - 公司暂停普通股和运营合伙单位的股息宣告和支付，预计每季度节省1900万美元现金，年化节省7500万美元[209] - 公司推迟2020年所有非必要资本改善项目，预计将此前计划的总资本支出至少减少3500万美元，较此前提供的2020年总资本支出指导范围中点减少超50%[209] - 公司修订6亿美元高级无担保信贷安排，可额外预支1亿美元，抵押后还可再预支5000万美元[210][213] - 公司修订2.25亿美元2018年定期贷款和2.25亿美元2017年定期贷款，修订内容与6亿美元高级无担保信贷安排类似[215][216] - 公司修订2亿美元合资企业信贷安排，在特定期间内可额外预支，预支额度有相关限制[218][219] - 2020年4月13日，万豪允许公司使用160万美元FF&E储备金支付酒店营运资金，释放890万美元用于一般运营，需在规定时间内补足[223] - 2020年上半年，公司在4亿美元循环信贷工具上净借款1.25亿美元，并修订贷款协议增加1.5亿美元借款额度[259] - 2020年6月30日，公司现金及现金等价物为1.246亿美元，加上修订贷款协议增加的1.5亿美元借款额度，有望满足流动性需求[263] - 2020年7月31日，公司在2018年无担保信贷安排下有4.2亿美元未偿还贷款，子公司合资企业在合资企业信贷安排下有1.415亿美元未偿还贷款[266][267] - 2020年6月30日起未来十二个月，公司计划偿还债务本金380万美元，无债务到期[268] - 2020年6月30日，公司总债务为11.67368亿美元，包括高级无担保信贷安排、合资企业信贷安排、无担保定期贷款和有担保抵押贷款[276] - 2020年上半年经营活动净现金使用2083.1万美元，2019年为提供7530万美元，减少9613.1万美元[280] - 2020年上半年投资活动净现金使用2103.5万美元，2019年为提供10642.8万美元，减少12746.3万美元[280] - 2020年上半年融资活动净现金提供11524.5万美元，2019年为使用17842.2万美元，增加29366.7万美元[280] - 2020年6月30日长期债务及其他合同义务总计13.48069亿美元，其中一年内到期4924万美元[282] - 2020年6月30日，4.0628亿美元的当前预计利息需在一年内支付[282] 成本削减措施情况 - 2020年4月，公司对高管和独立董事分别实施25%的基本工资和费用临时削减，暂时解雇约25%的公司级员工，对大部分非高管员工实施临时减薪，并实施临时招聘冻结[209] - 公司所有酒店采取全面成本削减措施，包括减少劳动力和临时取消某些服务及设施，随着入住率提高，部分劳动力成本和服务设施已有限恢复[209] 税收优惠及法案影响情况 - 公司预计TRS承租人2020年产生净运营亏损，可从CARES法案的NOL结转条款获得100万美元未来税收优惠[225] - CARES法案对企业所得税法有多项临时修改，如允许NOL向前结转五年、提高净利息费用扣除限额等[227] 业务预期及资金需求情况 - 公司预计2020年全年经营业绩将受到不利影响，但业务自4月下旬开始的初步复苏将持续到下半年，并在多年内逐步改善[229] - 公司认为业务复苏带来的正经营现金流、手头现金和信贷安排额度可满足至少未来十二个月的运营资金需求[229] 投资组合优化情况 - 公司持续评估收购和处置酒店物业的机会，以优化投资组合[232] 二季度财务关键指标变化情况 - 2020年第二季度总营收25436美元，较2019年同期的142930美元减少117494美元，降幅82.2%；同店营收22912美元，较2019年同期的139340美元减少116428美元，降幅83.6%[236] - 2020年第二季度总运营成本23336美元，较2019年同期的72523美元减少49187美元，降幅67.8%；同店运营成本21672美元，较2019年同期的69895美元减少48223美元，降幅69.0%[236] - 2020年第二季度入住率24.3%，较2019年同期的81.8%下降70.3%；同店入住率23.8%，较2019年同期的81.9%下降70.9%[236] - 2020年第二季度物业税、保险及其他费用为11466美元，较2019年同期增加771美元，增幅7.2%[238] - 2020年第二季度管理费用为644美元，较2019年同期减少3814美元，降幅85.6%[238] - 2020年第二季度AFFO适用于普通股和普通单位为 - 2592.2万美元，2019年同期为3864.8万美元，减少6460万美元，降幅167.1%[250] - 2020年第二季度FFO适用于普通股和普通单位为 - 2827.3万美元，2019年同期为3520.2万美元[250] - 2020年第二季度FFO每股/每单位为 - 0.27美元，2019年同期为0.34美元[250] - 2020年第二季度AFFO每股/每单位为 - 0.25美元，2019年同期为0.37美元[250] - 2020年第二季度调整后EBITDAre为-1279.1万美元，较2019年同期减少6520万美元，降幅124.4%[257] 上半年财务关键指标变化情况 - 2020年上半年总营收133821美元，较2019年同期的281882美元减少148061美元，降幅52.5%；同店营收122759美元，较2019年同期的268753美元减少145994美元，降幅54.3%[242] - 2020年上半年总运营成本87229美元，较2019年同期的144760美元减少57531美元，降幅39.7%；同店运营成本80898美元，较2019年同期的136056美元减少55158美元，降幅40.5%[242] - 2020年上半年入住率42.8%，较2019年同期的79.0%下降45.8%；同店入住率42.6%，较2019年同期的79.2%下降46.3%[242] - 2020年上半年物业税、保险及其他费用为23164美元，较2019年同期增加1061美元，增幅4.8%[245] - 2020年上半年管理费用为3716美元，较2019年同期减少5888美元，降幅61.3%[245] - 2019年收购酒店带来620万美元增量折旧，同店组合折旧费用增加120万美元，2018年12月31日后出售酒店物业使折旧费用减少210万美元[246] - 2020年上半年因新冠疫情记录250万美元信贷损失拨备[246] - 2020年上半年因新冠疫情对一项购买期权记录80万美元资产减值损失，2019年对凯悦嘉寓酒店记录170万美元减值费用[246] - 2019年上半年出售八家酒店实现4080万美元净收益[246] - 2020年第一季度所得税费用170万美元，包括210万美元离散非现金递延所得税[246] - 2020年上半年AFFO适用于普通股和普通单位为 - 1265.3万美元，2019年同期为7091.2万美元，减少8360万美元，降幅117.8%[251] - 2020年上半年FFO适用于普通股和普通单位为 - 1847.5万美元，2019年同期为6565.2万美元[250] - 2020年上半年FFO每股/每单位为 - 0.18美元，2019年同期为0.63美元[250] - 2020年上半年AFFO每股/每单位为 - 0.12美元，2019年同期为0.68美元[250] - 2020年上半年调整后EBITDAre为1395.9万美元，较2019年同期减少8520万美元，降幅85.9%[257] - 2020年上半年，因短期利率降低和远期收益率曲线持续趋平，公司利率互换公允价值下降2010万美元[278] - 2020年上半年酒店物业资本支出为1590万美元，预计2020年减少至少3500万美元，全年预计支出2500万美元[279] 房地产开发贷款情况 - 公司为四个房地产开发项目提供夹层贷款，最高可达5840万美元，截至2020年6月30日已提供4070万美元[262] 信贷损失情况 - 因新冠疫情，公司预计信贷损失260万美元，已在2020年6月30日记录为信贷损失准备金[264] REIT资格要求情况 - 为符合REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[261] 债务利率情况 - 2020年6月30日，公司有四份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[289] - 2020年6月30日，4.69亿美元（46.9%）的债务为固定利率，6.199亿美元（53.1%）为可变利率[289] - 2019年12月31日，5.492亿美元（53.7%）的债务为固定利率，4.735亿美元（46.3%）为可变利率[289] - 利率上升1.0%，公司每年现金流将减少约620万美元[289]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度财报显示，由于COVID-19疫情的影响，3月中旬需求急剧下降，导致传统的财务指标变得无关紧要 [6] - 4月初步结果显示，RevPAR同比下降约89%，但4月下半月的入住率比上半月高出4个百分点 [10] - 公司目前的流动性接近3亿美元，即使在极端的低需求环境下，也能维持超过两年的运营 [11] - 公司每月的现金消耗率从1500万美元降至1100万美元，主要得益于入住率的稳定 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司72家酒店中有6家关闭，另有9家酒店被整合到相邻的双品牌酒店中 [8] - 公司暂停了所有非必要的资本支出和普通股息分配，预计每年将节省超过1亿美元的现金 [9] - 公司约50%的业务是休闲旅游，而团体业务和国际需求占比较小 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月RevPAR下降约60%，其中城市市场的下降速度比郊区市场更快 [28] - 4月郊区市场的表现优于城市市场，且5月初的入住率有所回升 [29] - 公司关闭的6家酒店包括Hampton Inn & Suites Silverthorne、Hyatt Place Minneapolis Downtown等 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取了多项措施应对疫情，包括调整员工薪资、暂停资本支出、修改银行信贷协议等 [9] - 公司预计休闲旅游和自驾游需求将是最先恢复的业务领域 [11] - 公司与品牌合作伙伴共同探讨未来的运营标准，特别是清洁和卫生方面的改进 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管未来充满不确定性，但公司具备灵活性和恢复能力，能够在需求回升时快速恢复业务 [11] - 公司预计休闲旅游需求将率先恢复，且公司的高效运营模式将有助于抓住这一机会 [11] - 管理层对品牌合作伙伴的支持表示满意，并认为疫情为公司提供了改进运营模式的机会 [12] 其他重要信息 - 公司修改了约11亿美元的债务协议，包括6亿美元的信贷额度和两笔2.25亿美元的定期贷款 [14] - 公司目前的加权平均利率为3%，加权平均到期期限接近4年 [17] - 公司预计在需求恢复正常后，将逐步恢复酒店的服务和设施 [18] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司酒店组合中自驾游和飞行游的比例 - 公司没有具体的自驾游和飞行游比例数据，但所有酒店都可以通过自驾到达，且部分传统飞行游市场正在转向自驾游 [24][25] 问题: 未来房价的走势 - 公司认为目前的房价在极端情况下保持得较好，但未来的需求预测仍不确定 [26] 问题: 城市和郊区市场的表现差异 - 3月RevPAR下降约60%，城市市场下降更快，特别是旧金山市场 [28] - 4月郊区市场表现优于城市市场，且5月初的入住率有所回升 [29] 问题: 公司关闭的酒店名单 - 公司关闭的6家酒店包括Hampton Inn & Suites Silverthorne、Hyatt Place Minneapolis Downtown等 [30] 问题: 公司信贷额度的使用条件 - 公司目前有1.45亿美元现金，并保留了1.5亿美元的信贷额度，其中前1亿美元通过资产质押获得，后5000万美元需要通过抵押资产获得 [31][32] 问题: 疫情对品牌和业主关系的影响 - 公司认为疫情促使品牌和业主重新审视运营模式，未来可能会有更高的利润率 [39][40] 问题: 公司组合中长住酒店的比例 - 公司约20%-25%的酒店是长住酒店，未来可能会继续增加这一比例 [41] 问题: 公司开发项目的夹层贷款情况 - 公司对开发项目的夹层贷款合作伙伴表示满意，并可能延长贷款期限 [46] 问题: 公司恢复运营后的成本控制 - 公司预计在低入住率下，EBITDA损失为RevPAR损失的1.5倍到2倍 [53] 问题: 公司组合中大学相关需求的比例 - 公司酒店组合中大学相关需求占比较小 [62] 问题: 公司对郊区物业的并购机会 - 公司认为目前郊区物业的业主普遍面临困境，但短期内并购机会有限 [67] 问题: 公司恢复运营后的分销策略 - 公司预计未来将更倾向于休闲旅游和数字化分销渠道 [69]

酒店投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合包括72家酒店，共11,288间客房，分布在23个州，其中67家酒店拥有100%股权，5家酒店通过合资企业拥有51%控股权[181] - 截至2020年3月31日，公司酒店组合包括72家酒店，共11288间客房，其中2家为高档酒店（280间客房），60家为高端酒店（9537间客房），10家为中高档酒店（1471间客房）[209] 酒店运营数据变化 - 2020年第一季度，受COVID - 19疫情影响，公司每间可售房收入（RevPAR）较2019年同期下降21.8%，酒店运营收入从2019年第一季度的5020万美元降至2020年第一季度的2970万美元[189] - 2020年第一季度与2019年同期相比，公司总投资组合和同店投资组合收入均下降，总投资组合收入下降3.0567亿美元（22.0%），同店投资组合收入下降2.9565亿美元（22.8%）[214] - 2020年第一季度与2019年同期相比，公司总投资组合和同店投资组合费用均下降，总投资组合费用下降8344万美元（11.6%），同店投资组合费用下降6933万美元（10.5%）[214] - 2020年第一季度与2019年同期相比，公司总投资组合和同店投资组合入住率、平均每日房价和每间可售房收入均下降，入住率分别下降1502和1520个基点，平均每日房价分别下降2.7%和5.9%，每间可售房收入分别下降21.8%和24.6%[214] 酒店运营调整情况 - 2020年3月17日至4月3日，公司暂时暂停6家共934间客房酒店的全面运营能力，截至5月11日仍处于暂停状态；另有9家共1278间客房酒店接受预订，但引导客人前往姐妹酒店入住[190] 公司资金借贷情况 - 2020年第一季度，公司在4亿美元无抵押循环信贷额度上额外净借款1亿美元，4月1日又额外借款2500万美元；截至4月30日，公司有1.443亿美元合并无限制现金，4亿美元循环信贷额度还有1.5亿美元未提取额度[192] - 2020年第一季度，公司在4亿美元无担保循环信贷安排上净借款1亿美元，4月1日额外借款2500万美元，3月31日后修订贷款协议增加1.5亿美元借款能力[231] - 截至2020年4月30日，公司在2018年无担保信贷安排上借款4.2亿美元，子公司合资企业在合资企业信贷安排上借款1.4亿美元[239][240] 公司现金节省措施 - 2020年5月，公司暂停普通股和运营合伙单位的股息宣告和支付，预计每季度节省1900万美元现金，年化节省7500万美元[192] 公司资本支出调整 - 公司推迟2020年所有非必要资本改善项目，预计将使原计划资本支出至少减少3500万美元，较原指导范围中点减少超50%[192] - 2020年第一季度，公司酒店物业资本支出为1110万美元，预计2020年资本支出为2500万美元，较原计划减少至少3500万美元[251] 公司人员成本削减 - 公司对高管和董事会独立董事分别实施25%的临时基本工资和费用削减[192] - 公司暂时解雇约25%的企业级员工，并对大部分未被解雇员工实施临时减薪[192] 公司招聘冻结措施 - 公司实施企业级新职位临时招聘冻结[192] 公司信贷协议修订 - 2020年5月7日，公司修订6亿美元高级无抵押信贷安排的贷款协议，对某些财务和其他契约进行豁免或调整[193][194] - 第一修正案允许借款人在现有循环信贷安排下额外预支1亿美元，在对所有无抵押财产提交抵押和相关担保协议后，还可再预支5000万美元[196] - 2020年5月7日，运营合伙企业对2.25亿美元的2018年定期贷款和2017年定期贷款分别进行第三修正案和第二修正案修订[198][199] - 2020年4月1日至2021年3月31日，2018年无担保信贷安排的所有财务和其他契约被豁免；2021年4月1日至12月31日，部分财务契约进行调整；2022年最大杠杆比率提高并逐季下调[200] 公司资金支持情况 - 2020年4月13日，万豪同意公司使用160万美元FF&E储备账户现金支付旗下七家万豪品牌酒店营运资金需求，还返还890万美元用于一般运营目的[202] 公司税收优惠情况 - 公司预计TRS承租人2020年产生净运营亏损，可从《CARES法案》的净运营亏损结转条款中获得100万美元未来税收优惠[203] - 《CARES法案》对企业税收规定进行多项调整，包括取消80%应税收入限制、允许净运营亏损向前结转五年、提高净利息费用扣除限额等[205] 公司各项费用变化 - 2020年第一季度物业税、保险及其他费用为1169.8万美元，较2019年同期增加29万美元，增幅2.5%[217] - 2020年第一季度管理费为307.2万美元，较2019年同期减少207.4万美元，降幅40.3%[217] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为2707.9万美元，较2019年同期增加154.3万美元，增幅6.0%[217] - 2020年第一季度公司一般及行政费用为466.8万美元，较2019年同期减少132.2万美元，降幅22.1%[217] - 2020年第一季度信用损失拨备为253万美元，较2019年同期增加253万美元，增幅100.0%[217] - 2020年第一季度资产减值损失为78.2万美元，较2019年同期增加78.2万美元，增幅100.0%[217] - 2020年第一季度资产处置净损失为3000美元，较2019年同期减少416.9万美元，降幅100.1%[217] - 2020年第一季度利息费用为1101.2万美元，较2019年同期增加16万美元，增幅1.5%[217] - 2020年第一季度其他收入净额为210.6万美元，较2019年同期增加80.5万美元，增幅61.9%[217] - 2020年第一季度所得税费用为196.8万美元，较2019年同期增加161.8万美元，增幅462.3%[217] 公司调整后EBITDAre变化 - 2020年第一季度调整后EBITDAre为2675万美元，较2019年同期的4672.5万美元减少2000万美元，降幅42.8%[230] 公司夹层贷款情况 - 公司为四个房地产开发项目提供夹层贷款，最高可达5840万美元，截至2020年3月31日已提供3910万美元[235] 公司现金及借款能力情况 - 2020年3月31日公司现金及现金等价物为1.313亿美元，加上修订贷款协议增加的1.5亿美元借款能力，有望满足流动性需求[236] 公司信贷损失预计 - 截至2020年3月31日，公司预计信贷损失为250万美元，作为信贷损失拨备入账[237] 公司债务偿还计划 - 2020年3月31日起未来十二个月，公司计划偿还债务本金380万美元，无债务到期[241] - 截至2020年3月31日，未来十二个月计划债务本金摊销支付总计380万美元，无债务到期[262] 公司利率互换公允价值变化 - 2020年第一季度，公司利率互换公允价值因短期利率降低和收益率曲线持续扁平化下降1900万美元[249] 公司现金流变化 - 2020年第一季度经营活动净现金为730.6万美元，较2019年同期的3024万美元减少2293.4万美元；投资活动净现金为-1272万美元，较2019年同期的-1031.6万美元减少240.4万美元；融资活动净现金为9544.5万美元，较2019年同期的-2154.1万美元增加1.16986亿美元[252] - 经营活动现金流减少，主要因调整非现金项目后净收入减少1890万美元，以及营运资金净变化410万美元[253] - 投资活动现金流使用增加，主要因资产处置收益减少1130万美元和房地产净贷款资金增加150万美元，部分被资本支出减少620万美元和在建酒店物业投资减少420万美元抵消[253] - 融资活动现金流增加，主要因净借款增加1.164亿美元[253] 公司长期债务及合同义务情况 - 截至2020年3月31日，长期债务及其他合同义务总计13.33104亿美元，其中一年内到期5078万美元，1 - 3年到期56350.1万美元，4 - 5年到期44551.6万美元，超过5年到期27330.7万美元[254] 公司利率衍生协议情况 - 截至2020年3月31日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[261] 公司债务利率结构变化 - 截至2020年3月31日，考虑利率衍生协议后，公司5.484亿美元（48.0%）债务为固定利率，5.934亿美元（52.0%）为可变利率；2019年12月31日，5.492亿美元（53.7%）为固定利率，4.735亿美元（46.3%）为可变利率[261] 公司利率风险情况 - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约590万美元[261] - 固定利率债务到期后将面临利率风险，可变利率债务到期后，因过去几年低利率，新融资安排可能有利率下限[262] 公司网络安全情况 - 公司未经历重大网络安全损失，通过与特许经营商和物业管理公司合作管理网络安全风险，维持网络安全保险和赔偿条款，并由董事会监督[257]