公司2025年度财务业绩 - 公司年度股东应占溢利为9.38亿港元，按年上升16% [3] - 若撇除投资物业公允价值变动影响，基础溢利为20.08亿港元，按年减少22% [3] - 公司合并收入为250.15亿港元，按年增长17% [3] 业务分部表现 - 发展物业合约销售额达346.84亿港元，较2024年的126.05亿港元大幅增长，主要由上海金陵华庭项目强劲预售带动 [3] - 发展物业销售确认收入按年增长28%，增长主要来自香港项目，包括缇外、海盈山及朗天峰 [3] - 投资物业及酒店合并租赁收入按年下降3%，反映商业物业市场持续面临挑战 [3]

公司财务表现 - 2025年度股东应占溢利录得9.38亿港元，按年上升16% [1] - 撇除投资物业公允价值变动影响后，基础溢利为20.08亿港元，按年减少22% [1] - 合并收入按年增长17%至250.15亿港元 [1] 业务分部业绩 - 发展物业销售确认收入按年增加28%，是合并收入增长的主要驱动力 [1] - 投资物业及酒店合并租赁收入按年下降3%，部分抵消了整体收入增长 [1] - 年度合约销售额达346.84亿港元，较2024年的126.05亿港元大幅增长 [1] 项目与市场表现 - 合约销售额大幅增长主要受上海金陵华庭项目强劲预售表现带动 [1] - 发展物业销售收入的增长大部分来自香港项目，包括缇外、海盈山及朗天峰 [1] - 投资物业及酒店租赁收入下降反映商业物业市场持续面临挑战 [1]

公司业绩概览 1. 公司截至2025年12月31日止年度取得收入195.68亿港元，同比微增0.4% [1] 2. 股东应占溢利为9.38亿港元，同比增长16% [1] 3. 每股盈利为0.65港元，公司拟派发末期股息每股0.95港元 [1] 物业销售表现 1. 年度合约销售额大幅增长至346.84亿港元，远超2024年的126.05亿港元 [1] 2. 合约销售额的强劲表现主要受上海金陵华庭项目的预售带动 [1] 3. 合并收入同比增长17%至250.15亿港元，主要由于发展物业销售确认收入增加28%所致 [1] 4. 物业销售收入增长大部分来自香港项目，包括缇外、海盈山及朗天峰等项目 [1] 投资物业与酒店业务 1. 投资物业及酒店的合并租赁收入同比下降3% [1] 2. 该部分收入下降抵消了部分整体增长，反映了商业物业市场持续面临挑战 [1]

公司年度财务业绩概览 - 截至2025年12月31日止年度，公司收入为195.68亿港元，同比增长0.4% [1] - 公司股东应占期内盈利为9.38亿港元，同比增长16% [1] - 基本每股盈利为0.65港元 [1] - 公司拟派末期息每股0.95港元 [1] 盈利构成与变动分析 - 集团录得股东应占溢利9.38亿港元，按年上升16% [1] - 若撇除投资物业的非现金公允价值变动影响，基础溢利按年减少22%至20.08亿港元 [1] - 基础溢利下降主要由于办公室分部租赁表现偏软，以及2025年税项增加 [1] - 年度新投资物业项目产生开业前支出，同时资本化融资成本比例降低 [1] - 发展物业减值拨备较2024年减少，抵销了部分跌幅 [1] 业务分部表现 - 集团年度合约销售额达346.84亿港元，较2024年的126.05亿港元大幅增长 [1] - 合约销售额增长主要受上海金陵华庭项目强劲预售表现带动 [1] - 合并收入按年增长17%至250.15亿港元，2024年为213.61亿港元 [1] - 合并收入增长主要由于2025年发展物业销售确认增加28%所致 [1] - 发展物业销售增长大部分来自香港项目，包括缇外、海盈山及朗天峰 [1] - 投资物业及酒店合并租赁收入下降3%，抵销了部分增长 [1] - 投资物业及酒店租赁收入下降反映了商业物业市场持续面临挑战 [1]

股息信息 - 嘉里建设宣派2025年末期普通股息，每股0.95 HKD[1] - 股息股东批准日期为2026年5月22日[1] - 除净日为2026年5月27日[1] - 股份过户文件最后时限为2026年5月28日16:30[1] - 暂停过户登记日期为2026年5月29日[1] - 记录日期为2026年5月29日[1] - 股息派发日为2026年6月10日[1] 公司人员 - 公司执行董事为郭孔华先生[3] - 独立非执行董事为许震宇先生、郑君诺先生及李锐博士[3] - 非执行董事为唐绍明女士[3]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 合并收入为250.15亿港元，同比增长17%[4][9] - 合并收入增长17%至250.15亿港元（2024年：213.61亿港元）[25][26] - 2025年合并总收入为250.15亿港元，较2024年的213.61亿港元增长36.54亿港元（约17.1%）[65] - 公司总收入为195.68亿港元，其中内地物业收入92.21亿港元，香港物业收入103.47亿港元[66] - 2025年收入为195.68亿港元，与2024年的194.99亿港元基本持平[59] - 股东应占溢利为9.38亿港元，同比增长16%[4][8] - 基础溢利为20.08亿港元，同比下降22%[4][8] - 基础溢利（不计入发展物业之拨备）下降38%至24.55亿港元（2024年：39.73亿港元）[25] - 公司股东应占溢利为9.38亿港元，较上年的8.08亿港元增长16.1%[66][67] - 公司年度溢利为13.06亿港元，较上年的15.12亿港元下降13.6%[66][67] - 2025年年度溢利为13.06亿港元，低于2024年的15.12亿港元[59] - 2025年合并业绩为67.79亿港元，较2024年的68.50亿港元微降0.71亿港元（约1.0%）[65] - 2025年年度全面收益总额为51.50亿港元，相比2024年的亏损16.73亿港元大幅改善[60] - 每股盈利为0.65港元，同比增长16%[4][8] - 调整后每股盈利为1.39港元，同比下降22%[4][8] - 每股基本盈利为0.65港元，较上年的0.56港元增长16.1%[72] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 毛利率下降5个百分点至27%（2024年：32%）[25][27] - 净融资费用上升至7.14亿港元（2024年：3.78亿港元），实际利率下降至3.8%（2024年：4.6%）[25][30] - 融资费用总额为7.14亿港元，较上年的3.78亿港元增长88.9%[68] - 税项增加至16.24亿港元（2024年：10.70亿港元）[25][31] - 中国内地土地增值税为4.94亿港元，较上年的2.49亿港元增长98.4%[70] 业务线表现：物业销售 - 物业销售收入为176.74亿港元，同比增长28%[4][9] - 年度合约销售额达346.84亿港元（2024年：126.05亿港元）[9] - 合约销售额大幅增长175%至346.84亿港元（2024年：126.05亿港元），其中中国内地贡献73%[25][32][33] - 2025年物业销售合并收入为176.74亿港元，较2024年的138.30亿港元增长38.44亿港元（约27.8%）[65] - 中国内地发展物业收入下降21%至58.97亿港元，香港发展物业收入增长85%至117.77亿港元[27] - 中国内地物业部发展物业合并收入为58.97亿港元，同比下降20.9%（2024年：74.57亿港元）[36] - 中国内地物业部发展物业合并业绩为16.53亿港元，同比增长102.3%，毛利率为28%（2024年：8.17亿港元，毛利率11%）[36] - 中国内地物业销售合并收入从2024年的74.57亿港元增至2025年的58.97亿港元，但业绩从8.17亿港元增至16.53亿港元[65] - 香港物业部合并收入为129.58亿港元，同比增长68.4%（2024年：76.96亿港元）[41] - 香港发展物业合并收入为117.77亿港元，毛利率为8%（2024年：63.73亿港元，毛利率22%）[42] - 香港物业销售合并收入从2024年的63.73亿港元大幅增至2025年的117.77亿港元，增长54.04亿港元（约84.8%）[65] 业务线表现：投资物业及酒店租赁 - 投资物业及酒店合并租赁收入下降3%[9] - 物业租务及其他合并收入从2024年的53.55亿港元微降至2025年的51.93亿港元，减少1.62亿港元（约3.0%）[65] - 中国内地投资物业（酒店除外）合并租赁收入为40.43亿港元（2024年：40.69亿港元），合并业绩为26.13亿港元（2024年：29.10亿港元），毛利率为65%（2024年：72%）[37] - 调整后（剔除物业费分类及翻新影响），中国内地合并租赁总收入按固定汇率计算同比下降4%，其中办公室、零售及公寓分部收入分别下降5%、1%和12%[37][38] - 中国内地酒店业务合并收入为21.17亿港元（2024年：21.39亿港元），按固定汇率计算下降2%[40] - 2025年香港投资物业组合合并租赁收入为11.50亿港元，同比下降11%；合并业绩为8.42亿港元，毛利率为73%[44] - 香港物业部合并租赁收入中，公寓收入4.74亿港元（-8%），零售收入3.05亿港元（-17%），办公室收入2.33亿港元（-5%）[45] - 撇除特殊因素后，香港公寓分部合并租赁收入按年增长4%，零售及办公室市场则持续疲弱[45][46] 地区表现：中国内地 - 中国内地一线城市一手房成交量全年同比下降约15%[11] - 中国内地物业部应占合约销售额为252.77亿港元，同比增长920.5%（2024年：24.77亿港元），主要由上海金陵华庭项目（应占权益100%）贡献236.12亿港元[36] - 公司在中国内地主要城市拥有总计756.5万平方英尺的综合用途项目储备，将于2026年起陆续落成[24] - 中国内地发展中物业应占楼面面积为1343.5万平方英尺，其中上海黄浦区综合用途项目约500万平方英尺[18] - 中国内地及香港待售发展物业应占总楼面面积达720万平方英尺，其中中国内地590万平方英尺，香港130万平方英尺[20] - 中国内地投资物业组合应占楼面面积增至1333.2万平方英尺（2024年：1083.6万平方英尺），办公室、零售、公寓出租率分别为90%、92%、92%[39] 地区表现：香港 - 香港物业部应占合约销售总额为94.07亿港元（2024年：101.28亿港元），其中缇外项目贡献40.78亿港元[42] - 2025年香港合约销售总额预计为94.07亿港元，其中缇外项目贡献最大，为40.78亿港元[43] - 香港长沙湾合资项目（50%权益）完成换地，将转型为住宅及商业项目，应占楼面面积约23万平方英尺[18] - 香港投资物业应占楼面面积从307.3万平方呎减少至280.4万平方呎，主要因货仓物业转型所致[47] - 主要物业出租率：MegaBox为97%（-3个百分点），企业广场5期为82%（+5个百分点），嘉里中心为77%（-5个百分点），中半山组合为100%（+5个百分点）[47] 物业组合与土地储备 - 公司总物业组合应占楼面面积从2024年末的5010万平方英尺下降至2025年末的4720万平方英尺[18] - 发展中物业应占楼面面积从2410.6万平方英尺下降至1872.2万平方英尺，投资物业应占楼面面积从1589.9万平方英尺增长至1812.6万平方英尺[19] - 已规划的发展物业落成时间表显示，集团应占楼面面积总计717.1万平方英尺，其中中国内地587.0万平方英尺，香港130.1万平方英尺[21] - 香港及中国内地主要投资物业及酒店组合应占楼面面积达2105.5万平方英尺，其中中国内地占87%（约1820万平方英尺），香港占13%（约280万平方英尺）[22] - 投资物业及酒店组合中，办公室、零售、酒店、公寓的应占楼面面积分别为782.3万、623.6万、491.9万、207.7万平方英尺[22] - 未来六年及以后，预计通过中国内地主要综合用途项目为投资物业及酒店组合新增约760万平方英尺应占楼面面积[23] - 新增投资物业及酒店楼面面积中，预计包括约440万平方英尺办公室、290万平方英尺零售及30万平方英尺酒店及其他[23] 财务状况：资产负债与借贷 - 负债比率下降8.2个百分点至33.3%（2024年：41.5%）[25][34] - 负债比率（借贷净额除以总权益）改善至33.3%（2024年：41.5%）[56] - 公司总借贷为557.70亿港元，其中人民币贷款占50%，非人民币外币借贷占约2%[50] - 公司持有外币借贷共290.24亿港元，包括人民币247.83亿元（等值276.53亿港元）等，并已对部分非人民币借贷进行对冲[50] - 借贷总额为557.70亿港元，较2024年的595.81亿港元有所下降[53] - 借贷总额为557.70亿港元，较上年末的595.81亿港元减少6.4%[76] - 借贷净额为396.71亿港元，较2024年的483.74亿港元下降[53] - 总借贷平均贷款年期为2.5年（2024年：2.6年），约62%贷款须于两年后偿还[56] - 一年内到期的银行贷款为64.29亿港元，较上年末的97.00亿港元减少33.7%[76][77] - 公司总资产从2024年的1789.13亿港元增长至2025年的1820.99亿港元，增加31.86亿港元（约1.8%）[61] - 公司总权益从2024年的1166.47亿港元增至2025年的1191.91亿港元，增加25.44亿港元（约2.2%）[61] - 发展中物业及土地订金从2024年的251.13亿港元增至2025年的288.39亿港元，增加37.26亿港元（约14.8%）[61] - 贸易应收款项总额为2.45亿港元，较上年末的1.18亿港元增长107.6%[75] - 资本及其他承担总额为85.46亿港元，其中发展中物业占80.43亿港元[78] 财务状况：现金与融资 - 现金及银行存款为160.99亿港元，较2024年的112.07亿港元增长44%[53][54] - 可用财务资源为471.60亿港元，较2024年的381.36亿港元增加，其中未动用银行贷款信贷总额为310.61亿港元（增长15%），现金及银行存款为160.99亿港元（增长44%）[54] - 可持续融资总额达602.29亿港元，占公司贷款信贷总额的69%（2024年：502.77亿港元，占58%）[55] - 2025年综合平均总借贷成本为3.8%，较去年的4.6%有所下降[52] - 公司通过利率掉期合约管理风险，定息负债比率按借贷总额及净额计算分别为53%和74%[51] 财务状况：投资物业估值 - 投资物业组合估值为871.99亿港元，录得公允价值亏损10.70亿港元（2024年：17.68亿港元）[25][29] - 投资物业价值从2024年的842.73亿港元增至2025年的871.99亿港元，增加29.26亿港元（约3.5%）[61] 或然负债与担保 - 公司为若干联营及合营公司银行信贷提供担保，截至2025年12月31日已动用担保额（即财务风险）为30.25亿港元，较2024年的43.21亿港元下降29.9%[79][81] - 公司为联营及合营公司担保的信贷总额在2025年12月31日为34.69亿港元，较2024年的54.30亿港元下降36.1%[81] - 公司为中国内地一手物业买家按揭信贷提供担保，截至2025年12月31日已动用担保额（即财务风险）为6.15亿港元，较2024年的11.06亿港元下降44.4%[79][81] - 公司或然负债总额（银行信贷担保）从2024年12月31日的54.27亿港元降至2025年12月31日的36.40亿港元，下降32.9%[79] 股息与股东回报 - 年度总股息为每股1.35港元，与去年持平[4][8] - 截至2025年12月31日止年度全年现金股息为每股1.35港元，与2024年每股1.35港元持平[91] - 2025年度末期股息为每股0.95港元（全年1.35港元减去中期股息0.40港元）[91] - 2025年度中期股息为每股0.40港元[91] - 董事会建议派发截至2025年末期股息每股0.95港元，以2025年12月31日已发行14.513亿股计算，总额约13.79亿港元[90] 公司治理与股份 - 公司于2025年通过公开市场购入及结算共172万股本公司股份，用于股份奖励计划[86] - 公司股份奖励计划的受托人持有469.945万股股份[86] - 公司截至2025年12月31日拥有约7490名雇员[85] 审计与报告 - 公司2025年全年业绩财务资料已与核数师罗兵咸永道会计师事务所核对一致[82] 未来重要日期与安排 - 2025年年度报告将于2026年4月28日或前后发布[94] - 2025年度股东周年大会将于2026年5月22日举行[93] - 为确定有权出席股东周年大会的股东，记录日期为2026年5月22日[93] - 建议末期股息的记录日期为2026年5月29日[91] - 末期股息单将于2026年6月10日或前后寄发给合资格股东[92] - 股份过户登记处将于2026年5月19日至5月22日暂停办理股份过户登记手续[93] - 所有股份过户文件须于2026年5月18日下午4:30前送达登记处以确定出席股东周年大会资格[93]

公司财务与治理 - 嘉里建设将于2026年3月23日举行董事会会议 [1] - 会议议程包括批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止财政年度的全年业绩公告及其发布 [1] - 会议将考虑派发末期股息（如有） [1]

会议安排 - 公司将于2026年3月23日举行董事会会议[3] 业绩与股息 - 董事会会议将批准2025年财政年度全年业绩公告及发布[3] - 董事会会议将考虑派发末期股息（如有）[3]

股本与股份 - 截至2026年2月底，法定/注册股本总额100亿港元，无增减[1] - 法定/注册股份数目100亿股，无增减[1] - 已发行股份（不含库存）1.451305728亿股，无增减[2] 公众持股 - 公众持股量初始指定门槛为已发行股份（不含库存）的25%[3] - 截至2026年2月底，公司符合公众持股量要求[3]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 公司在核心一二线城市持有并运营高端商业及写字楼，物业租赁业务是穿越周期、平抑业绩波动、提供现金流及分红的压舱石 [7] - 公司在中高端住宅开发领域具备影响力及口碑，中国内地与中国香港的高端住宅销售良好，为公司提供了成长弹性 [7][107] - 在利率下行及楼市逐步企稳的背景下，公司物业销售规模及利润率有望修复，投资物业有望迎来价值重估 [7][107] 公司概况与业务模式 - 公司成立于1978年，1996年于港交所上市，早期聚焦中国香港房地产开发，20世纪90年代起进军中国内地，打造了北京嘉里中心、上海静安嘉里中心等标杆综合体 [12] - 公司战略为开发与持有并重、中国香港与中国内地互补的多元协同发展模式 [12] - 公司控股股东为Kerry Group Limited，持股60.23% [16] - 公司主营业务分为物业销售、物业租务、酒店营运三大板块，物业销售是业绩向上弹性的助推器，物业租务是穿越周期的稳定器 [24] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业收入194.99亿港币，同比增长48.97%；归母净利润8.08亿港币，同比下降75.09% [6] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为8.47亿、12.64亿、42.04亿港币，同比增速分别为+5%、+49%、+233% [6][7] - **收入结构预测**：预计2025-2027年物业销售收入分别为130亿、75亿、170亿港币；租金收入分别为47.52亿、50.74亿、52.62亿港币；酒店运营收入分别为15.60亿、15.38亿、15.38亿港币 [101][103] - **毛利率**：2024年及2025年上半年公司毛利率已降至不到33%的低位，但随着高毛利项目进入结转，毛利率有望企稳修复 [90] 物业开发业务 - **合约销售**：2025年上半年公司合约销售额162亿港币，同比增长130%，主要得益于上海“金陵华庭”项目热销及中国香港楼市回暖 [7][30] - **中国内地销售**：2025年上半年中国内地销售额达106.4亿港币，同比+784%，其中上海顶豪项目“金陵华庭”贡献了93%的销售额 [34][35] - **金陵华庭项目**：2025年三次开盘均热销，共带来约220亿元销售额，销售净利率有望超过19%，预计2027年起为公司带来结转利润的大幅增长 [7][41] - **中国香港销售**：受益于2024年2月“撤辣”等政策，楼市复苏，2024年全年合约销售金额达101亿港币，其中顶级豪宅项目“缇外”单盘贡献85亿港币 [47][52] 投资物业与酒店业务 - **租赁收入**：2025年上半年公司合并租赁收入25.0亿港币，同比-5.5%；中国内地租赁收入占比78.1% [55] - **出租率**：2025年上半年，中国内地办公、零售、公寓出租率分别为90%、90%、94%；中国香港零售、公寓、办公出租率分别为97%、96%、80% [7][68][73] - **资产规模与估值**：截至2025年上半年，投资物业应占总楼面面积（GFA）为1848万平方尺，同比+17.2%；投资物业组合估值进一步回升至862.9亿港币 [58][60] - **酒店业务**：2025年上半年酒店营运收入7.93亿港币，同比-3.5%；酒店物业应占GFA为5349千平方尺，同比+3.0% [76] 财务健康状况 - **借贷情况**：截至2025年上半年，公司借贷总额596.24亿港币，同比-2%；平均借贷成本降至4.0%；平均贷款年限升至2.7年 [7][77][79] - **偿债指标**：截至2025年上半年，公司净负债率降至38.4%，剔预资产负债率降至40.6%，现金短债比升至2.5倍 [7][85] - **现金状况**：截至2025年上半年，公司现金及银行存款为142.15亿港币，同比+15.0%，主因收到上海金陵华庭项目预售款 [85] - **负债结构**：借贷币种以港币（59.5%）和人民币（38.2%）为主；到期期限主要集中在第三至五年（67.1%） [81] 股息政策 - **分红政策**：公司采取稳健的绝对金额分红政策，2020年以来持续分派0.4港币/股的中期股息加0.95港币/股的末期股息，合计每股股息1.35港币/股 [7][92] - **分红比例**：2020-2025年上半年，公司分红比例整体维持在45%-60%区间 [93] - **股息率**：截至2026年2月9日，公司股息率为5.4%，在可比港资开发商中较高 [7][99] 土地储备 - **总土储**：截至2025年上半年，公司总土地储备约为4971万平方尺 [27] - **业态结构**：发展中物业占比42%，投资物业占比37%，酒店物业占比11%，持作出售物业占比10% [27] - **区域分布**：中国内地、中国香港及海外土储占比分别约为76%、10%及14% [27] - **内地布局**：土地储备持续聚焦核心一二线城市，重仓上海，如2022-2023年间获取黄浦区金陵路地块 [46]