股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 FF301 截至月份: 2026年3月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: Kerry Properties Limited 嘉里建設有限公司（於百慕達註冊成立之有限公司） 呈交日期: 2026年4月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00683 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 10,000,000,000 | HKD | | 1 | HKD | | 10,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | 10,000,000,000 | HKD | | 1 | H ...

关联交易 - 嘉里发展与Ubagan于2026年4月1日订立租赁协议，构成关联交易[3][6][11][10][13] - 嘉里控股及公司分别间接持有Ubagan 60%及40%权益[4][10][13][17] 租赁详情 - 物业A租期3年，物业B租期2年10个月[3][6][11] - 租金每月约208.6万港元，可变付款额每月约56.7万港元[8] - 租赁协议项下租金付款总额确认为约7000万港元使用权资产[8] 审批情况 - 租金确认的使用权资产总值须申报及公告，豁免通函及独立股东批准[5][12] - 可变付款额全面豁免申报、公告、通函及独立股东批准[5][12] - 公司主席郭孔华就批准交易的董事会决议放弃投票[12] 业务信息 - 公司主要业务为投资控股，附属公司涉及物业业务[13] - 嘉里发展为公司全资附属公司，提供行政支援服务[13] 物业信息 - 现有租赁协议于2025年12月22日订立，租赁嘉里中心部分楼层[16] - 新租赁协议于2026年4月1日订立，租赁物业A及B[17] - 物业A为嘉里中心15楼部分及16 - 18楼，物业B为15楼部分[17] - 嘉里中心位于香港鲗鱼涌，由Ubagan全资拥有[16] - 若2026年6月1日未交付物业B空置管有权，租期或延迟[16]

现金预支 - 上海卓妙向寰裕置业预支现金本金上限5.5亿元（约6.237亿港元）[3][5][6] - 期限自提取日至2028年12月31日，不超三年[3][5][8] - 利息按实际提取金额算，每年支付一次，本金到期全额偿还[6] - 日利率以协议日期适用的五年期LPR减70个基点，每年1月1日调整[7] 股权结构 - 寰裕置业由公司、嘉里控股及东亚银行分别间接持有25%、50%及25%权益[11][19] 资金用途 - 预支资金用于支付嘉里项目工程及发展成本等[7][13] 项目情况 - 前海项目地块楼面面积约119,570平方米[17] 其他 - 现金预支交易须遵守公告及申报规定，豁免通函及股东批准规定[4][14] - 郭孔华先生就相关董事会决议放弃投票[15] - 未偿还预支款项本金到期一次性偿还，可提前通知偿还部分或全部[8] - 寰裕置业或公司不为预支提供担保或抵押[9] - 人民币1元 = 1.134港元用于金额折算[20]

核心观点 - 里昂发布研究报告，将嘉里建设目标价由19.6港元上调至22.2港元，并维持“跑赢大市”评级，认为公司仍提供具吸引力的股息收益率 [3] - 公司盈利轨迹已变得清晰，未来将重点放在新的投资上，尤其是在香港住宅市场 [3] 财务表现与预测 - 嘉里建设2025年基础盈利同比下跌22%，主要受费用增加、财务成本上升及税项增加所影响 [3] - 里昂将2026年及2027年核心盈利预测分别下调38.9%及19.6%，以反映较高的费用开支 [3] - 尽管下调盈利预测，但维持股息预测稳定不变 [3] 资本结构与债务管理 - 公司在去杠杆方面取得重大进展，净借贷比率已由2024年12月底的41.5%得到改善 [3] - 预计到2026年底，净借贷比率将降至30%以下 [3]

2025年业绩概览 - 2025年公司实现营业收入195.68亿港币，同比增长0.4% [1] - 2025年公司股东应占溢利为9.38亿港币，同比增长16% [1] - 2025年公司基础溢利为20.08亿港币，同比下降22% [1] 发展物业业务 - 2025年DP业务结转收入131亿港币，同比增长1% [1] - DP业务结转收入中，中国内地为38亿港币同比下降49%，中国香港为93亿港币同比增长70% [1] - 公司整体结转毛利率为14.9%，同比下降2.6个百分点 [1] - 中国内地结转毛利率为19.7%，同比上升8.8个百分点 [1] - 中国香港结转毛利率为12.9%，同比下降13.4个百分点 [1] - 2025年公司实现合约销售额347亿元，同比增长175% [1] - 合约销售额中，中国香港为94亿港币同比下降7%，中国内地为253亿港币同比增长920% [1] - 金陵华庭项目销售额达236亿元，是内地销售额增长的主要驱动力 [1] 投资物业业务 - 2025年公司物业租务收入为48亿港币，同比下降2% [2] - 物业租务收入中，中国大陆为38亿港币同比增长1%，中国香港为10亿港币同比下降11% [2] - 公司整体物业租务毛利率为65.8%，同比有所下降 [2] - 中国内地物业租务毛利率为63.6%，中国香港为73.7%，同比均有下降 [2] - 中国内地办公、零售、公寓出租率分别为90%、92%、92% [2] - 中国香港零售、公寓、办公出租率分别为97%、99%、81% [2] 财务与股东回报 - 2025年公司延续高派息政策，全年派息1.35港币/股，其中中期股息0.4港币/股，末期股息0.95港币/股 [2] - 以调整后每股盈利1.39港币计算，2025年派息比例高达97%，2024年派息比例为76% [2] 未来业绩展望 - 预计DP业务2026年结转收入将下降，而2027-2028年随着金陵华庭项目进入结转，毛利率有望大幅上升 [2] - IP及酒店业务展望相对稳定 [2] - 预计2026-2028年归母净利润分别为12.0、32.6、37.9亿港币，同比增速分别为27.6%、172.0%、16.5% [2]

公司财务表现与盈利预测 - 2025年基础盈利按年下跌22% 主要受费用增加、财务成本上升及税项增加影响[1] - 2026年及2027年核心盈利预测被分别下调38.9%及19.6% 以反映较高的费用开支[1] - 维持股息预测稳定不变 相信其仍提供具吸引力的股息收益率[1] 公司财务状况与杠杆管理 - 在去杠杆方面取得重大进展 净借贷比率已由2024年12月底的41.5%改善[1] - 预计到2026年底净借贷比率将降至30%以下[1] 公司战略与发展重点 - 现已拥有清晰的盈利轨迹 并将重点放在新的投资上[1] - 新的投资重点尤其是在香港住宅市场[1] 机构观点与目标价 - 目标价由19.6港元上调至22.2港元[1] - 维持“跑赢大市”评级[1]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 报告核心观点 - 嘉里建设投资物业（IP）租赁业务短期承压，但物业销售大幅增长，财务状况持续优化且分红慷慨 [2][8] - 公司高端住宅开发与优质投资物业租赁业务将形成共振 [8] - 尽管归母净利润因投资物业公允价值波动而起伏较大，但其核心利润变化有限 [8] 财务表现与预测 - **2025年业绩**：营业收入195.68亿港元，同比增长0.4%；合并收入250.2亿港元，同比增长17%；核心利润（基础溢利）20.1亿港元，同比下降22%；归母净利润9.38亿港元，同比增长16% [8] - **盈利预测**：预测2026-2028年归母净利润分别为14.04亿、26.71亿、29.23亿港元，同比增长率分别为49.69%、90.26%、9.43%；对应每股收益分别为0.97、1.84、2.01港元；市盈率分别为23、12、11倍 [7][8] - **核心利润预测**：小幅调整2026-2027年核心利润预测至18.8亿、35.3亿港元，新增2028年预测为37.8亿港元 [8] 业务分项总结 - **物业销售**：2025年合并收入176.7亿港元，同比增长28%，是合并收入增长的主要驱动力 [8] - **销售金额**：2025年全年销售金额达346.8亿港元，同比大幅增长175% [8] - **区域表现**：内地销售金额252.8亿港元，同比增长920%，主要依赖上海金陵华庭单盘（销售额236.1亿港元，占比93%）；香港销售额94.1亿港元，同比下降7% [8] - **未来结算**：截至2025年末，公司尚未确认的合约销售额为254亿港元，其中88%来自内地，预计上海金陵华庭进入结算期将推动未来结算金额与毛利率共振 [8] - **投资物业（IP）租赁**：2025年合并租金收入51.9亿港元，同比下降3.0%，短期承压 [8] - **区域表现**：内地IP租金40.4亿港元，同比下降1%，毛利率65%（同比下降7个百分点）；香港IP租金11.5亿港元，同比下降11%，毛利率73%（同比下降3个百分点） [8] - **资产规模**：2025年末IP价值872亿港元，同比增长3%；IP及酒店总面积2106万平方呎，同比增长13% [8] - **未来规划**：预计至2031年，IP及酒店面积将增加756.5万平方呎，较2025年末增长36% [8] - **酒店运营**：2025年合并租金收入21.5亿港元，同比下降1.3%；合并业绩7.1亿港元，同比下降3% [8] 财务状况与股东回报 - **财务优化**：2025年末总借贷额度558亿港元，同比下降6%；净负债率下降至33.3%，同比下降8.2个百分点；融资成本为3.8%，同比下降0.8个百分点 [8] - **债务结构**：债务年期2.5年，结构优化，其中1年内、第2年、3-5年到期债务占比分别为12%、27%、62% [8] - **分红慷慨**：2025年每股股息（DPS）为1.35港元，分红比例高达97%，以当前股价计算对应股息率约为6% [8]

投资评级与核心观点 - 报告对嘉里建设给予“买入”评级，并予以维持 [2] - 报告核心观点认为，尽管公司房地产开发业务在2026年结转收入预计下降，但2027-2028年随着金陵华庭项目进入结转，毛利率有望大幅上升，同时投资物业及酒店业务展望相对稳定，预计2026-2028年归母净利润将实现显著增长 [7] 公司业绩与业务分析 - **2025年整体业绩**：2025年公司实现营业收入195.68亿港币，同比微增0.4%；股东应占溢利9.38亿港币，同比增长16%；基础溢利20.08亿港币，同比下降22% [7] - **房地产开发业务**：2025年该业务结转收入131亿港币，同比增长1%，其中中国内地收入38亿港币同比下降49%，中国香港收入93亿港币同比增长70%；整体结转毛利率为14.9%，同比下降2.6个百分点 [7] - **物业销售表现**：2025年公司实现合约销售额347亿港币，同比大幅增长175%，主要受中国内地销售额253亿港币（同比增长920%）驱动，其中金陵华庭项目销售额达236亿港币 [7] - **投资物业业务**：2025年物业租务收入48亿港币，同比下降2%，整体毛利率为65.8%，同比有所下降；中国内地办公、零售、公寓出租率分别为90%、92%、92%，中国香港零售、公寓、办公出租率分别为97%、99%、81% [7] - **派息政策**：2025年公司延续高派息，全年派息1.35港币/股，以调整后每股盈利1.39港币计算，派息比例高达97% [7] 财务预测与估值 - **盈利预测**：报告预测公司2026-2028年归母净利润分别为11.97亿、32.56亿、37.94亿港币，同比增速分别为27.63%、172.00%、16.50%；对应每股收益分别为0.82、2.24、2.61港币 [6] - **估值指标**：基于2026年3月23日收盘价21.18港币，报告预测公司2026-2028年市盈率分别为25.68倍、9.44倍、8.10倍，市净率均为0.29倍 [6][8] - **财务比率展望**：预计公司毛利率将从2025年的28.91%提升至2026-2028年的35.28%、37.75%、37.13%；销售净利率将从2025年的4.79%提升至2026-2028年的8.62%、15.22%、16.17% [8] - **资产负债表预测**：预计公司总资产从2025年的2093.11亿港币略降至2028年的2027.03亿港币；净负债比率预计在2026-2028年维持在40%左右 [8]

投资评级与目标价 - 里昂维持嘉里建设“跑赢大市”评级，目标价由19.6港元上调至22.2港元 [1] 财务表现与预测 - 嘉里建设2025年基础盈利同比下跌22%，主要受费用增加、财务成本上升及税项增加影响 [1] - 里昂将公司2026年及2027年核心盈利预测分别下调38.9%及19.6%，以反映较高的费用开支 [1] 资本结构与去杠杆进展 - 公司在去杠杆方面取得重大进展，净借贷比率已由2024年12月底的41.5%改善 [1] - 预计到2026年底，公司净借贷比率将降至30%以下 [1] 股息与投资重点 - 里昂相信公司仍提供具吸引力的股息收益率，并维持股息预测稳定不变 [1] - 公司现已拥有清晰的盈利轨迹，并将投资重点放在新的投资上，尤其是在香港住宅市场 [1]

公司业绩概览 - 公司2025财年收入为195.68亿港元，同比微增0.4% [3] - 股东应占溢利为9.38亿港元，同比增长16% [3] - 每股盈利为0.65港元，公司拟派发末期股息每股0.95港元 [3] 业务表现分析 - 年度合约销售额大幅增长至346.84亿港元，远超2024年的126.05亿港元 [3] - 合约销售额的强劲表现主要受上海金陵华庭项目预售带动 [3] - 合并收入按年增长17%至250.15亿港元，2024年为213.61亿港元 [3] 收入结构驱动因素 - 合并收入增长主要由于发展物业销售确认额增加28%所致 [3] - 物业销售增长大部分来自香港项目，包括缇外、海盈山及朗天峰 [3] - 投资物业及酒店的合并租赁收入下降3%，部分抵消了整体增长 [3] 市场环境与挑战 - 投资物业及酒店租赁收入下降反映了商业物业市场持续面临挑战 [3]