农场租赁业务数据 - 2019年第一季度，公司在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、密歇根州和内布拉斯加州的农场租赁活动中，租赁数量为11个，总农场面积4375英亩，之前年化直线租金为214.3万美元，新的年化直线租金为212.7万美元，加权平均租期3.2年[43] - 2018年，公司在科罗拉多州的一处房产更换23个灌溉枢纽，总成本约140万美元；2019年第一季度的租赁修正案显示，在租赁剩余期限内，每年将额外获得约11.7万美元的直线租赁收入，租赁于2021年2月28日到期[44] - 截至2019年3月31日，公司农场分布在多个州，总面积73900英亩，租赁收入783万美元；其中加利福尼亚州农场面积10147英亩，租赁收入373.4万美元，占比47.7%；佛罗里达州农场面积17184英亩，租赁收入233.9万美元，占比29.9%[47] - 截至2019年3月31日，租户A租赁公司5个农场，租赁收入约110万美元，占总租赁收入的14.1%[48] - 截至2019年3月31日，加利福尼亚州和佛罗里达州的农场租赁收入分别约为370万美元（47.7%）和230万美元（29.9%）[49] - 截至2019年3月31日，公司农场租赁收入为783万美元，较2018年同期的669.4万美元有所增长[111] - 2019年第一季度，加利福尼亚州农场租赁收入占比47.7%，为373.4万美元；佛罗里达州占比29.9%，为233.9万美元[111] - 公司大部分租赁为三净租赁，64个农场为纯三净租赁，19个为部分净租赁，4个为毛租赁[112] - 截至2019年3月31日，2020年到期的租赁面积为32,975英亩，占比44.6%，租赁收入为180.1万美元，占比23.0%[113] - 公司农场租赁期限一般为3 - 10年（一年生作物）和5 - 15年（多年生作物），租金通常提前支付且有定期递增条款[112] - 23个农场的租赁协议包含基于农场总收入的参与租金部分[112] - 2019年1月1日以来，AZ、CA、FL、MI和NE地区12份租约涉及4431英亩农场，年化直线租金从215.8万美元增至218.9万美元，公司承诺为农场改良提供至多42万美元资金[116] - 2018年12月31日止年度，公司在科罗拉多州一处物业更换23个灌溉枢纽，花费约140万美元，2019年3月31日止三个月的租约修订后，每年将额外获得约11.7万美元直线租金收入[116] - 2019年第一季度与2018年同期相比，固定租金收入从667.2万美元增至777.3万美元，增幅16.5%；可变租金收入从2.2万美元增至5.7万美元，增幅159.1%；总租赁收入从669.4万美元增至783万美元，增幅17.0%；其他运营收入从255.1万美元降至0[126] - 2019年第一季度固定基础租金净额为777.3万美元，较2018年同期的667.2万美元增长16.5%[128] - 2019年第一季度参与租金约为2.7万美元，2018年同期约为1.6万美元；租户回收收入2019年约为3万美元，2018年约为6000美元[128] 借款与信贷业务数据 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，不可撤销租赁的未来租赁付款分别为1.72652亿美元和1.77309亿美元[46] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司借款净额分别为3.33935亿美元和3.35888亿美元，加权平均利率分别为3.93%和3.52%[50][51] - 截至2019年3月31日，上述借款由86个农场抵押，总账面价值约5.44亿美元[51] - 截至2019年3月31日，MetLife信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，定期票据本金余额1.24283亿美元，利率3.30%；循环信贷额度本金余额10万美元，利率5.05%[52][53] - 2018年农场信贷应付票据的利息补贴使借款利率降低21.2%（约95个基点），无法估计2019年相关利息补贴金额[51] - 2019年2月7日，公司与Premier Farm Credit, FLCA签订144万美元贷款协议，期限25年，2023年10月31日前固定利率5.45%，之后为浮动利率[54] - 2019年第一季度，公司记录约70万美元利息补贴，使借款利率降低21.2%（约95个基点）[55] - 截至2019年3月31日，公司未来各期应付票据和债券本金还款计划：2019年剩余九个月895.3万美元，2020年2818.1万美元，2021年1620.5万美元，2022年3864.5万美元，2023年3242万美元，2024年2350.8万美元，之后18820.5万美元，总计33611.7万美元[56] - 截至2019年3月31日，公司长期固定利率应付票据和债券公允价值约3.321亿美元，账面价值约3.361亿美元，采用ASC 820 - 10三级输入值估值[57] - 2019年第一季度从Farm Credit获得约70万美元利息赞助，2018年同期约为31.4万美元，使2018年有效利率降低21.2%[132] - 2019年第一季度加权平均借款本金余额约为3.363亿美元，2018年同期约为3.053亿美元，有效利率均为3.10%[134] - 与大都会人寿保险公司的信贷安排包括2亿美元定期票据和7500万美元循环信贷额度，目前定期票据未偿还约1.243亿美元，利率3.30%；信贷额度未偿还约540万美元，加权平均利率4.59%，未提取额度约1.34亿美元，可用额度约1510万美元[144] - 与联邦农业抵押贷款公司的协议原可发行至多1.25亿美元债券，截至2018年12月11日已发行约1.087亿美元，目前未偿还债券约9060万美元，加权平均利率3.55%，加权平均到期日为2022年11月[145][147] - 自2014年9月以来与农场信贷协会达成23笔贷款，总额约1.142亿美元，目前未偿还约1.043亿美元，预期加权平均有效利率3.83%，加权平均到期日为2036年9月[148] 优先股与普通股业务数据 - 2016年8月，公司公开发行115万股6.375% A系列累积定期优先股，发行价每股25美元，总收益约2880万美元，净收益约2760万美元[58][59] - 截至2019年3月31日，A系列累积定期优先股公允价值约2960万美元，账面价值约2880万美元，采用ASC 820 - 10一级输入值估值[59] - 2018年1月10日，公司将650万股授权但未发行的资本股票重新分类并指定为B系列优先股，普通股数量从9800万股减至9150万股[88][89] - 截至2019年3月31日，B类优先股授权650万股，已发行和流通189.1709万股，清算总值约4730万美元；普通股授权9150万股，已发行和流通1846.2219万股[90] - 2017年注册声明允许公司发行总计3亿美元的证券，截至2019年3月31日，已发行539.603万股普通股，总收益约6750万美元，189.2309万股B类优先股，总收益约4660万美元[93] - 2018年5月31日，公司提交招股说明书补充文件，连续公开发行最多600万股6.00%的B类累积可赎回优先股，发行价每股25美元，总收益最多1.5亿美元，预计净收益最多约1.313亿美元；2019年第一季度，出售74.7916万股，总收益约1850万美元，净收益约1680万美元；600股被赎回，支付赎回价格约1.3万美元；截至2019年3月31日，与此次发行相关的总成本约86.1万美元[95] - 2015年8月7日，公司与销售代理签订股权分销协议，可发行和出售总发行价最高3000万美元的普通股；截至2019年3月31日，已发行和出售159.5591万股，平均销售价格每股12.87美元，总收益约2050万美元，净收益约2020万美元；2019年第一季度无股份发行[96] - 2019年第一季度，A类定期优先股每股分红0.3984375美元，B类优先股每股分红0.375美元，普通股每股分红0.13335美元；2018年第一季度，A类定期优先股每股分红0.3984375美元，普通股每股分红0.13275美元[97] - 2019年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为49.6万美元，加权平均流通普通股股数为1802.8826万股，基本和摊薄后每股亏损0.03美元；2018年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为29.7万美元，加权平均流通普通股股数为1395.7732万股，基本和摊薄后每股亏损0.02美元[100] - 2019年3月31日后至文件提交日，公司出售34.5031万股B类优先股，总收益约850万美元，净收益约780万美元，销售佣金和经销商管理费约76.7万美元[103] - A系列定期优先股每股分配0.3984375美元，B系列优先股每股分配0.375美元，普通股每股分配0.1335美元[105] - 2019年1月1日至文件提交日，已出售109.2947万股B系列优先股，毛收入约2700万美元，净收入约2460万美元，支付佣金和费用约240万美元；已赎回600股，赎回总价约1.35万美元[119] - 2019年1月1日以来出售1092947股B系列优先股，加权平均发行价每股24.71美元，总收益27012000美元，净收益24591000美元[149] - 2017年注册声明允许发行至多3亿美元证券，已发行约6750万美元普通股和约5510万美元B系列优先股[149] - 截至2019年3月31日，加权平均总流通股为1846.2219万股，2018年同期为1493.5003万股[157] - 2019年第一季度摊薄后FFO每股为0.12美元，2018年同期为0.13美元[157] - 非控股股东持有18462219股普通股，无运营合伙单位[169] 费用与收入业务数据 - 公司顾问的基础管理费按季度支付，为上一季度总调整后权益的2.0%（每季度0.50%），2019年第一季度顾问给予约56.87万美元非合同性豁免[62] - 激励费按季度计算支付，若季度预激励费用FFO超过上一季度总调整后权益的1.75%（年化7.0%），超过部分按不同比例支付[63][65] - 资本利得费在每个财年末或顾问协议终止时计算支付，为累计实现资本利得减去累计实现资本损失后的15%，再减去之前已支付的资本利得费[66] - 2018年第一季度，公司顾问约6.6万美元累计成本分配至已售作物成本，约1.2万美元管理费分配给Land Advisers[73][74] - 2019年第一季度公司向Gladstone Securities支付融资费用约2000美元，2018年同期无此项费用；截至2019年3月31日，支付的融资费用约占自融资安排协议生效以来获得的总融资额的0.12%[76] - 公司与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，销售B系列优先股时，Gladstone Securities收取最高7.0%的销售佣金和3.0%的经销商 - 经理费；2019年第一季度支付相关费用约170万美元，其中约160万美元由Gladstone Securities汇给第三方；截至2019年3月31日，约93.9%的费用已汇给第三方[77] - 2019年第一季度相关方费用为90.5万美元，2018年同期为65.6万美元；2019年第一季度支付给Gladstone Securities的融资费用约占该期间获得的总融资额的0.15%[79] - 截至2018年12月31日，公司应付相关方款项为94.5万美元[81] - 2019年第一季度与2018年同期相比，折旧和摊销费用从218.9万美元增至259.7万美元，增幅18.6%；物业运营费用从42.8万美元增至81.6万美元，增幅90.7%；基础管理费从65.6万美元降至33.6万美元，降幅48.8%；行政费用从27.4万美元增至30.6万美元，增幅11.7%；其他运营费用从235.9万美元降至0[126] - 2019年第一季度运营收入为322.5万美元，较2018年同期的278.6万美元增长15.8%；其他收入从31.5万美元增至82.6万美元，增幅162.2%；利息费用从283.2万美元增至345.3万美元，增幅21.9%[126] - 2019年第一季度净收入为10.8万美元，2018年同期净亏损31.8万美元；归属于非控股股东的净亏损为3000美元，2018年同期净收入2.1万美元；归属于公司的净收入为10.5万美元，2018年同期净亏损29.7万美元；系列B优先股股息为60.1万美元，2018年同期无[126] - 2019年第一季度折旧和摊销费用为259.7万美元，较2018年同期的218.9万美元增长18.6%[129] - 2019年第一季度物业运营费用为81.6万美元，较2018年同期的42.8万美元增长90.7%[130] - 2019年和2018年第一季度，公司对A

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总亏损约110万美元，即每股亏损0.08美元 [28] - 与上一季度相比，调整后资金运营收益（FFO）减少约14.7万美元，即6% [28] - 现金收益方面，运营收入较上一季度增长3% [28] - 第四季度记录约30.4万美元的参与租金，而第三季度为89万美元 [28] - 核心运营费用减少约4.6万美元，即2% [29] - 调整后FFO每股收益为13.3美元，与本季度普通股股息持平，较上一季度减少0.12美元，即8% [31] - 截至12月31日，农场估值约为6.18亿美元，净资产价值每股为12.88美元，较上一季度下降0.91美元，即6.6% [32] - 目前有3500万美元的可用资金，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年收购13个农场，投资9100万美元，新增1.2万英亩农田，初始现金收益率加权平均为5.6% [22] - 2018年出售俄勒冈州一个农场，售价较净成本基础高49%，并完成免税交换 [24] - 2018年执行9份新租约，年化净租金增加约25.8万美元，其中4份包含参与租金成分 [24] - 第四季度收购3个农场，价值约4000万美元，年末后又购买内布拉斯加州一个小农场，价值200万美元，初始净收益率约为5.3% [17][18] - 自上次电话会议以来，签订或修订10份租约，实际租金减少约29.4万美元，但参与租金成分增加 [19] - 目前农场100%已出租，未来六个月到期租约的最低年化租金占比不到2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去15年，NCREIF农田指数年均回报率约为14.7%，而标准普尔指数为6.9% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要投资于种植高价值新鲜农产品和一年生行作物的农场，次要投资于种植永久性作物的农场 [10] - 目标是成为农民的长期房地产合作伙伴，保持租户稳定 [12] - 注重农场的多元化，包括作物类型、租户和种植区域 [13] - 关注有机产品市场趋势，目前约35%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，约20%的永久性作物为有机 [12] - 优先考虑灌溉水源充足、土壤优质的农场 [11] - 计划通过发行B系列优先股来稳定增长投资组合，减少普通股发行的稀释效应 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年克服了一些挑战，特别是加利福尼亚州一个草莓农场表现低于预期，但希望未来继续每季度覆盖分红 [8] - 看好有机产品市场的增长，认为健康食品需求将持续增加 [12] - 农田价值受多种因素驱动，包括城市化、水资源可用性和通货膨胀 [14][15][17] - 预计未来食品价格通胀将有利于公司，使农民能够提高作物价格，从而增加公司租金收入 [17] - 希望股票价格在近期上涨，达到或超过净资产价值 [40] 其他重要信息 - 公司位于弗吉尼亚州麦克莱恩，拥有65多名员工，管理着旗下四家上市公司约25亿美元的资产 [4] - 公司将在未来的10 - K和10 - Q报告以及新闻稿中提供更多业务概述信息，缩短电话会议介绍内容 [9] - 公司在社交媒体上有官方账号，可通过网站注册邮件通知服务获取最新信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 截至年底进行资本改善的三个物业，稳定后预计的增量净营业收入是多少？ - 过去两个季度，这三个项目总计记录了约50 - 60万美元的费用，预计第一季度会显著减少，第二季度大部分成本将消除，但不确定增量净营业收入 [44][45] 问题2: 目前股权融资剩余现金加上债务能力，在不额外筹集股权的情况下，有多少收购资金？ - 目前有3500万美元的可用资金，若按60%的杠杆率计算，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [46][47] 问题3: 2018年租金收入中，参与租金和直接净租赁的比例分别是多少？ - 2018年参与租金为120万美元，约占4%或略低于4% [48][49] 问题4: 考虑目前资产的运营情况，参与租金比例在2019年预计会达到多少？ - 预计不会大幅上升，5% - 6%是比较准确的估计，最高不超过6% [50][51] 问题5: 今年到目前为止签订的八份租约，平均期限是多久？ - 2019年签订的租约期限在1 - 3年之间 [52][54] 问题6: 目前有多少租约未锁定2019年的租赁情况？ - 目前所有农场均已出租 [54] 问题7: 2018年参与租金与历史租约相比如何？ - 大部分参与租金租约在2018年首次生效，主要是因为过去收购的未成熟果园开始投产，或收购时带有成熟果园的物业租约在过去一年左右签订 [56][57] 问题8: 未来六个月租约到期，如果出现问题，是否会考虑再次采用Tierra结构？ - 公司希望避免参与农场运营，目标是专注于租赁业务，再次参与农场运营的可能性极低 [59][60] 问题9: 如果再次出现这种情况，在重新租赁过程中何时做出决策？ - 上次采用Tierra结构是因为租户所有者去世、资产出售且买家不想要该农场，加上农场已具备种植条件，但当年天气不佳导致运营困难。公司不喜欢农场运营的不可预测性，依赖农民的多元化经营 [61][62][64] 问题10: 年末从多元化金融机构借款的5.7%有效利率比2018年其他借款高约400个基点，原因是什么，当前债务市场情况如何？ - 这是一笔90%贷款价值比（LTV）的贷款，用于农场的灌溉升级，新设备的收益率超过7%，与不同的当地贷款机构合作，利差与投资回报相匹配 [65][66]

公司上市与注册信息 - 公司于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，股票代码“LAND”，6.375% A系列累积定期优先股代码“LANDP”，6.00% B系列累积可赎回优先股未上市[10] - 公司于2013年1月29日在纳斯达克全球市场上市，6.375% A系列累积定期优先股在纳斯达克交易，6.00% B系列累积可赎回优先股未上市[10] - 公司于2011年3月24日在马里兰州重新注册，最初于1997年6月14日在加利福尼亚州注册[10] 公司股权与纳税信息 - 公司目前直接或间接持有运营合伙企业约97.8%的有限合伙普通股权益[10] - 公司目前直接或间接持有运营合伙企业约97.8%的有限合伙普通股权益[10] - 公司自2013年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[10] - 公司作为房地产投资信托基金，每年需向股东分配至少90%的应税收入以避免联邦所得税[10] 公司业务目标与模式 - 公司主要业务目标是通过向股东每月现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[11] - 公司在2004年出售了农业经营业务，此后主要业务为将农场出租给第三方租户[10] - 2004年公司出售农业经营业务，此后主要业务为将农场出租给第三方租户[10] - 公司主要通过伞形合伙房地产投资信托结构开展业务，所有物业由运营合伙企业直接或间接持有[10] 公司物业分布与规划 - 公司目前物业位于美国10个州，未来计划在美国其他农业地区收购物业[11] - 公司目前的物业分布在美国10个州，未来计划在美国其他农业地区收购物业[11] - 公司目前在美国10个不同州拥有房产，未来计划扩大至美国东南部、太平洋西北部、中西部和大西洋中部等地区[19] - 公司目前在美国10个不同州拥有房产，未来将扩大地理范围并使物业组合多元化[19] 公司租户与租赁信息 - 公司目前大部分租户种植用于新鲜农产品的一年生行作物，也拓展到了一些多年生作物和大宗商品作物[11] - 公司目前大部分租户种植一年生新鲜农产品行作物，也拓展了多年生作物和大宗商品作物种植[11] - 公司一般以三净租赁方式出租物业，租户除租金外还需支付相关税费、保险费、维护费和其他运营成本[10] - 公司预计大部分农业租赁为三净租赁，一年生作物农场租赁初始期限为3 - 10年，多年生作物为5 - 15年[15] - 公司主要拥有单租户农业地产，农业租赁初始期限为一年生作物3 - 10年、多年生作物5 - 15年，租金通常提前支付且有递增条款[15] 公司投资与收购策略 - 公司预计大部分投资将通过运营合伙企业进行，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益[12] - 公司预计收购的农场及相关设施将从独立农民或农业公司处获得，对方会同时回租，部分交易将与收购、资本重组等公司交易结合[13] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%净资本化率的农田，但无法保证实现该租金水平[15] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%净资本化率的农田，但无法保证[15] OP单位相关信息 - OP单位持有人持有一年后可选择兑换现金，或由公司选择按一比一比例兑换普通股[12] 公司融资策略与限制 - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，治理文件和政策未对借款金额设限[22] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排无单一物业或总体借款限制[22] 公司投资限制规定 - 未经董事会许可，公司不会将50%或更多总资产投资于单一物业[23] - 未经董事会许可，公司不会将50%或更多的总资产投资于单个物业[23] - 未经董事会许可，公司不会投资顾问及其关联方拥有的房地产[23] - 未经董事会许可，公司投资单一发行人证券的价值不会超过公司资产价值的5%，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司不会投资超过资产价值5%的单一发行人证券，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司投资单一发行人已发行证券（按投票权或价值计算）不会超过10%，以免无法维持REIT资格[23] - 未经董事会许可，公司不会投资代表单一发行人超过10%已发行证券的证券，以免无法维持REIT资格[23] 公司交易限制与批准规定 - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益占比超5%的人员或实体进行资产交易、借款或其他交易[25] - 未经多数独立董事批准，公司不会与持有超过5%权益的董事、顾问或行政人员及其关联实体进行资产买卖、借贷或其他交易[25] - 公司与董事、高级管理人员或其关联实体的交易，需向董事会或委员会披露相关事实并获多数非利益相关董事批准，或向股东披露并获多数投票批准，或交易公平合理[25] - 若收购成本超公司总资产50%或涉及与顾问的利益冲突交易，需董事会多数独立董事事先批准[29] - 顾问可代表公司投资不超其估值且符合投资目标政策的房产，无需董事会事先批准；但收购成本超总资产50%或涉及利益冲突的交易需董事会批准[29] 公司协议签订情况 - 2017年4月11日公司与顾问签订经修订的投资顾问协议，顾问负责管理公司资产和日常运营[26] - 公司与顾问于2017年4月11日修订投资顾问协议，顾问负责管理公司资产和负债、日常运营及投资交易[26] - 公司与行政人员于2013年2月1日修订并重述行政服务协议，行政人员提供行政服务[26] - 2017年4月11日公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，后者协助公司为房产安排融资[31] - 2017年4月11日公司与Gladstone Securities签订融资安排协议，自2017年6月30日起生效，为房产融资提供服务并收取费用[31] - 2018年1月10日公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，后者为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[34] - 2018年1月10日公司与Gladstone Securities签订经销商 - 经理协议，2018年5月31日修订重述，为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[34] 公司人员情况 - 预计2019年约15至20名顾问和管理人的全职员工将在公司事务上投入大量时间[35] - 预计2019年约15至20名顾问和管理人的全职员工将大量投入公司事务[35] - 截至2018年12月31日，顾问和管理人共有65名全职员工，其中执行管理12人、投资管理33人、行政管理20人[35][36] - 截至2018年12月31日，顾问和管理人共有65名全职员工，其中执行管理12人，投资管理33人，行政管理20人[35][36] 公司竞争与环境责任 - 公司在农田面积上面临来自开发商、农民、农业公司等多类实体的竞争[37] - 公司面临来自开发商、市政当局、个体农民等多类实体对农田面积的竞争[37] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能因环境污染或违规承担责任[38] - 公司作为房地产所有者，受各类环境法律法规约束，环境责任可能重大[38] 公司报告获取方式 - 公司的年报、季报等报告可通过官网免费获取，也可书面申请或致电投资者关系热线索取[41] - 公司年度报告、季度报告等文件可在公司网站www.GladstoneFarms.com免费获取，也可书面申请或致电获取[41] - 美国证券交易委员会网站www.SEC.gov包含公司电子提交的报告等信息[41] 公司顾问相关信息 - 公司顾问会评估租户信用，目前未发现租户信用质量变化，所有租户按租约支付租金[21] - 公司顾问的投资委员会由Gladstone和Brubaker组成，负责评估和批准投资[26] - 顾问和管理人总部位于弗吉尼亚州麦克莱恩，顾问在其他几个州也有办公室[28]