公司业务规模与布局 - 公司自成立以来已售出超111,400套房屋[14] - 公司目前在10个州的16个市场的209个社区提供房屋销售[16] - 截至2018年12月31日，公司雇佣了235名房屋销售顾问[28] - 公司目前提供超过750种不同的户型设计[37] - 公司在多数市场积极销售“智能系列”户型，该系列已成为整体产品阵容的重要且成功的一部分[38] - 截至2018年12月31日，公司共有员工1359人，其中房屋建造业务1085人、金融服务业务178人、管理和行政服务97人[64] 业务线收入占比 - 2018年和2017年，住宅建设业务分别占综合收入的98%和97%，金融服务业务分别占2%和3%[16][17] 房屋销售价格 - 2018年交付房屋的平均销售价格为38.4万美元，截至2018年12月31日积压房屋的平均销售价格为40.9万美元[16] - 公司提供的房屋基础销售价格从约18万美元到111万美元不等[16][36] 房屋节能与得分情况 - 公司提供的节能房屋相比按最低规范建造的房屋，能为客户节省高达30%的能源成本[24] - 公司各部门的平均得分通常低于美国环保署能源之星目标标准72 - 75或二手房的平均得分（130或更高）[25] 成交房屋库存房占比 - 2018年和2017年成交房屋中，库存房占比分别为45%和47%[42] 积压订单情况 - 截至2018年12月31日，积压订单有2194套房屋，总销售价值8.967亿美元；2017年同期分别为2014套和7.913亿美元[45] 保修费用占比 - 2018年、2017年和2016年，保修费用（不包括特定佛罗里达社区的灰泥相关维修成本）分别占总住房收入的0.8%、0.8%和0.9%[47] 内部开发地块比例 - 2018年和2017年，公司内部开发的地块比例分别超过74%和72%[51] 土地持有情况 - 截至2018年12月31日，公司土地持有情况为：已开发地块6011块、开发中地块2413块、未开发地块5639块，总计28723块[55] 房屋建造周期 - 公司房屋建造通常从开工到完工需4 - 6个月，受房屋大小、复杂度、天气、劳动力和材料供应等因素影响[42] 地块供应目标 - 公司目标是维持约3 - 5年的地块供应，包括期权合同和购买协议控制的地块[48] 业务季节性 - 公司房屋建造业务具有明显季节性，下半年交付房屋大幅增加，金融服务业务贷款发放也对应呈现季节性[63] - 公司业务具有季节性，第三和第四季度房屋交付数量和相关房屋销售收入通常高于第一和第二季度[111] 业务法规风险 - 公司房屋建造和金融服务业务需遵守众多法律法规，可能导致成本增加、活动延迟或受限[60][61][62] 市场需求与利率影响 - 2018年下半年新房需求放缓，因利率和房价上升[71] - 2017 - 2018年美联储多次提高基准利率，2019年可能继续加息，加息会增加购房成本并降低需求[79] 成本与毛利率影响 - 2018年公司经历劳动力和材料成本增加，侵蚀房屋销售毛利率[85] 税收政策影响 - 2017年《减税与就业法案》规定，到2025年底，房地产税和州及地方所得税或销售税年度扣除限额为1万美元，抵押贷款利息扣除仅适用于不超过75万美元的购置债务[87] 业务竞争风险 - 公司在房屋建筑和金融服务业务面临激烈竞争，可能导致新合同、交付房屋数量和平均销售价格下降[73][75] 融资风险 - 抵押贷款融资可用性降低、利率或首付要求大幅增加会对公司业务产生不利影响[76] 土地获取风险 - 土地获取若无法满足合理价格和条款，会影响公司房屋销售收入和运营结果[81] 土地投资减值风险 - 公司土地投资面临潜在减值风险，市场价值下降会影响利润[82] 地域限制风险 - 公司业务受地域限制，若当前市场新房需求或房屋建筑活动水平下降，会产生不利影响[89] 金融协议情况 - 公司M/I Financial有1.25亿美元的有抵押仓储协议，将于2019年6月21日到期[96] - 公司有5亿美元的抵押贷款回购协议，修订日期为2017年10月30日[106] - 公司2013年7月18日的5亿美元无担保循环信贷安排有修订，借款人为M/I Homes, Inc.，由公司全资住宅建筑子公司担保[103] 债务与借款额度 - 截至2018年12月31日，公司约有6.678亿美元的债务（扣除债务发行成本），不包括信用证发行、MIF抵押仓储协议和MIF抵押贷款回购安排[106] - 截至2018年12月31日，公司在信贷安排下有3.299亿美元的剩余借款额度[106] 借款成本影响 - 2018年短期利率因美联储行动而上升，借款成本增加，2019年可能进一步增加[111] 公司扩张风险 - 公司扩张可能对流动性和盈利能力产生重大不利影响，收购可能导致现有股东股权稀释[91] 无形资产减值风险 - 公司可能对无形资产进行减值注销，这可能对运营结果产生重大不利影响[92] 办公大楼资产情况 - 公司拥有约85,000平方英尺的办公大楼，截至2018年9月30日将其重新分类为待售资产[129] 普通股情况 - 截至2019年2月20日，公司普通股约有444名登记持有人，已发行30,137,141股，流通27,521,304股[134] 普通股累计总回报 - 假设初始投资100美元并再投资所有股息，2013 - 2018年公司普通股累计总回报在2013年末为100美元，2014年末为90.22美元，2015年末为86.13美元，2016年末为98.94美元，2017年末为135.17美元，2018年末为82.59美元[137] 股票回购情况 - 2018年第四季度，10月购买254,427股，均价23.16美元；11月购买228,883股，均价23.63美元；12月购买148,243股，均价22.41美元；季度共购买631,553股，均价23.16美元[138] - 2018年8月14日，公司董事会授权一项最高5000万美元的股票回购计划，该计划无到期日[138] 公司财务关键指标（2016 - 2018年） - 2018年公司收入为22.86282亿美元，2017年为19.61971亿美元，2016年为16.91327亿美元[142] - 2018年公司净利润为1.07663亿美元，2017年为7208.1万美元，2016年为5660.9万美元[142] - 2018年公司普通股股东基本每股收益为3.81美元，摊薄后每股收益为3.70美元[142] - 2018年公司库存为16.7446亿美元，2017年为14.14574亿美元，2016年为12.15934亿美元[142] - 2018年公司总资产为20.21581亿美元，2017年为18.64771亿美元，2016年为15.48511亿美元[142] - 2018年公司股东权益为8.55303亿美元，2017年为7.47298亿美元，2016年为6.54174亿美元[142] - 2018年公司因收购Pinnacle Homes产生510万美元与购买会计调整相关的费用[142] - 2017年和2016年公司因佛罗里达社区灰泥相关维修成本分别产生850万美元和1940万美元的税前费用[142] - 2018 - 2014年公司分别产生580万、770万、400万、360万和350万美元的税前减值费用[142] - 2018、2017、2016年总营收分别为22.86282亿美元、19.61971亿美元、16.91327亿美元[195] - 2018、2017、2016年总毛利分别为4.43769亿美元、3.93268亿美元、3.29152亿美元[195] - 2018、2017、2016年总销售、一般和行政费用分别为2.80608亿美元、2.54609亿美元、2.20409亿美元[195] - 2018、2017、2016年总运营收入分别为1.63161亿美元、1.38659亿美元、1.08743亿美元[195] - 2018、2017、2016年总利息费用分别为2048.4万美元、1887.4万美元、1759.8万美元[195] - 2018、2017、2016年所得税前收入分别为1.41289亿美元、1.20324亿美元、9178.5万美元[195] - 2018、2017、2016年总折旧和摊销分别为1453.1万美元、1417.4万美元、1360.6万美元[195] - 2018、2017、2016年总资产分别为20.21581亿美元、18.64771亿美元、15.48511亿美元[198] 收入确认准则影响 - 2018年公司采用FASB ASC 606确认收入，对2018年结果无重大调整[149] 商誉情况 - 2018年12月31日，公司因收购Pinnacle Homes的房屋建造资产和业务，记录了1640万美元的商誉[161] - 公司于2018年12月31日结束的财年提前采用ASU 2017 - 04，该准则对公司合并财务报表和披露无影响，2018年第四季度年度商誉减值分析未发现减值迹象[162] 可变利益实体情况 - 2018年和2017年12月31日，公司不是土地期权或购买协议相关可变利益实体的主要受益人[166] 保修储备与索赔储备情况 - 公司的保修储备受佛罗里达州部分社区灰泥相关维修影响[171] - 公司在俄亥俄州的工人赔偿索赔为自保，为低于免赔额的一般责任索赔记录储备金[172] 股份奖励情况 - 公司授予员工和董事股票期权、董事股票单位和绩效股票单位等股份奖励，按ASC 718计量和确认补偿费用[173] 递延税资产情况 - 2018年12月31日，公司递延税资产和州净运营亏损结转无估值备抵[177] 可报告分部情况 - 公司确定可报告分部为中西部房屋建造、南部房屋建造、中大西洋房屋建造和金融服务业务[180] 2018年公司业务成果 - 2018年公司新合同、房屋交付、收入和净收入创纪录，金融服务业务收入和贷款发放数量也创纪录[182] - 2018年下半年房屋建造行业需求因抵押贷款利率上升和房价上涨而疲软，但支撑需求增长的基本面仍有利，公司2018年每个社区的销售吸收速度与2017年一致[182] - 2018年所得税前收入从2017年的1.203亿美元增至1.413亿美元，增长17%；调整后所得税前收入从2017年的1.365亿美元增至1.539亿美元，增长13%[183] - 2018年归属于普通股股东的净利润为1.077亿美元，摊薄后每股收益为3.70美元；2017年为6620万美元，摊薄后每股收益为2.26美元；调整后归属于普通股股东的净利润从2017年的8530万美元增至1.173亿美元，增长37%[184][185] - 2018年新合同数量增长10%至5845份，交付房屋数量增长14%至5778套，交付房屋平均销售价格增长4%至38.4万美元[184] - 2018年积压房屋数量增长9%，积压房屋总销售价值增长13%至8.97亿美元，积压房屋平均销售价格增长4%至40.9万美元[184] - 2018年公司总营收增长17%至22.9亿美元，其中房屋交付收入为22.2亿美元，土地销售收入为1690万美元，金融服务业务收入为5220万美元[184][186] - 2018年总毛利率较2017年增加5050万美元，房屋建造业务毛利率提高4800万美元，金融服务业务毛利率提高2500万美元；房屋交付毛利率提高4880万美元，但房屋毛利率百分比从2017年的18.1%降至2018年的17.6%[187] - 2018年销售、一般和行政费用增加2600万美元，但占营收的百分比从2017年的13.0%降至2018年的12.3%[189] 土地投资与社区情况 - 2018年公司在土地收购上投资3.305亿美元，在土地开发上投资2.219亿美元，预计2019年在土地购买和开发上的支出约为5.75 - 6亿美元[191] - 2018年底公司控制的地块超过28700块，较2017年底的约28500块增加1%；2018年新开67个社区，关闭56个社区，年末共有209个社区；预计2019年平均社区数量较2018年的205个增加约5%[192] 2019年战略业务目标 - 2019年公司战略业务目标包括在现有市场实现盈利性增长、扩大经济适用房供应、评估新市场投资机会、保持强劲资产负债表以及强调客户服务和产品质量等[194] 各地区业务数据（2018年） - 2018年中西部、南部、大西洋中部地区交付房屋数量分别为2317套、2579套、882套[202] - 2018年中西部、南部、大西洋中部地区新签订单净额分别为2306套、2697套、842套[202] 各业务线数据

财务数据和关键指标变化 - 2018年营收达23亿美元，较2017年增长17%；交付5778套房屋，同比增长14%；售出5845套房屋，同比增长10%；税前收入增长17%，净利润增长49% [6] - 2018年末积压订单价值8.97亿美元，较2017年末增长13%；积压订单房屋数量为2194套，较2017年末增长9% [7] - 2018年第四季度交付1825套房屋，同比增长15%；营收增长16%，达到7.22亿美元 [8] - 2018年第四季度新合同10月增长6%，11月下降5%，12月下降14%，整体较去年第四季度下降4% [25] - 2018年第四季度土地毛利润为150万美元，全年为200万美元；2017年第四季度为200万美元，全年为280万美元 [29] - 2018年第四季度运营毛利率为18.9%，较去年下降90个基点；全年可比毛利率为19.9%，2017年为20.9% [30] - 2018年第四季度SG&A费用占营收的11.1%，较去年的12.3%改善120个基点；全年SG&A费用率为12.3%，较2017年的13.0%改善70个基点 [31] - 2018年第四季度利息费用增加30万美元，全年增加160万美元；第四季度利息支出为1310万美元，去年同期为1130万美元 [32] - 2018年第四季度有效税率为27%，去年同期为34%；预计2019年有效税率约为26% [32][33] - 2018年第四季度摊薄后每股收益增长47%，达到1.32美元（扣除收购相关成本和减值费用后） [33] - 2018年产生2.1亿美元的EBITDA，较去年增长14% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2018年开设67个新社区，关闭56个；年末活跃社区数量为209个，较2017年末增长11% [14][26] - 2018年第四季度交付1825套房屋，占积压订单的64%，去年同期为67% [28] - 2018年第四季度平均成交价格为38.3万美元，较去年同期增长3%；积压订单平均销售价格为40.9万美元，较去年增长4% [28] 金融服务业务 - 2018年M/I金融服务业务表现出色，贷款发放和营收均创纪录 [13] - 2018年第四季度抵押贷款和产权业务税前收入达到540万美元，较去年增加80万美元 [35] - 2018年第四季度贷款发放量从1165笔增加到1242笔，增长7%；贷款销售量增长21% [37] - 2018年第四季度首套房贷款贷款价值比为81%，低于2017年第四季度的82% [36] - 2018年第四季度79%的贷款为常规贷款，21%为FHA或VA贷款；2017年同期分别为77%和23% [36] - 2018年第四季度平均抵押贷款金额从29.7万美元增加到30万美元 [37] - 2018年第四季度M/I金融服务业务的抵押贷款业务占比约为80%，低于2017年第四季度的82% [37] 各个市场数据和关键指标变化 南部地区 - 2018年第四季度交付760套房屋，全年交付2579套，较2017年增长22%，占公司总数的45% [15] - 2018年第四季度新合同增长1%，全年增长15% [15] - 2018年末销售积压订单的美元价值增长15%，受控地块位置较去年减少8% [16] - 年末该地区有90个社区，较去年增加3% [16] 中西部地区 - 2018年第四季度交付769套房屋，全年交付2317套，较去年增长21%，占公司总数的40% [18] - 2018年第四季度新合同下降4%，全年增长17% [18] - 2018年销售积压订单的美元价值从年初增长19%，受控地块位置较去年增加13% [18] - 年末该地区有90个活跃社区，较去年12月增长30% [19] 中大西洋地区 - 2018年第四季度交付296套房屋，较去年下降3%；全年交付882套，占公司总数的15% [22] - 2018年第四季度新合同下降14%，销售积压订单较年初下降10% [22] - 年末该地区共有29个社区，较年初下降9%；总受控地块较去年减少5% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大Smart Series产品线，预计到2019年底，将在16个市场中的14个销售该系列房屋，占公司总销售额的比例超过15% [12] - 公司注重提高运营效率，改善运营杠杆，管理费用以应对市场挑战 [50] - 公司在土地管理方面，根据市场情况出售土地以获取利润，并计划2019年在土地购买和开发上投入5.75 - 6亿美元 [29][44] - 行业竞争方面，各细分市场竞争情况不同，公司根据细分市场情况进行定价和激励措施调整，以平衡价格和销售速度 [74][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前住房市场条件比去年更具挑战性，需求疲软，可负担性是问题，公司可能继续面临利润率压力 [23] - 进入2019年，公司拥有坚实的积压订单、优质社区和多个计划新开的社区，认为自身处于有利地位 [23] - 尽管经济不确定性和市场波动仍存在，但随着春季销售季节开始，市场似乎有更多乐观情绪，近期客流量有上升趋势 [10] 其他重要信息 - 2018年末公司总房屋建造库存为17亿美元，较2017年末增加2.6亿美元 [40] - 2018年末未售出土地投资为7.82亿美元，其中中西部地区为3.21亿美元，南部地区为3.23亿美元，中大西洋地区为1.38亿美元 [41][42] - 2018年末公司拥有6011套未售出成品地块，平均成本为每套8.1万美元，占积压订单平均销售价格的20% [41] - 2018年第四季度，公司花费7400万美元购买土地，7000万美元用于土地开发，全年共花费5.52亿美元 [44] - 2018年末公司有591套已完工库存房屋，1443套总库存房屋；2017年末分别为477套和1134套 [45] - 2018年下半年，公司回购了110万股流通股；第四季度回购了63万股普通股，花费1460万美元 [33][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度管理费用未像以往那样在第四季度较第三季度增加的原因 - 公司过去几年一直关注提高运营杠杆，通过增加业务量和管理费用实现了这一改善，此外在德州市场扩大规模也有帮助 [50][51] 问题2: 第四季度利润率下降的原因及当前激励措施情况 - 第四季度销售的样板房数量增加，且市场情况不稳定，需根据细分市场进行价格调整 [54] - 目前利润率压力没有加剧，市场情况不确定，但客流量有所上升，Smart Series产品线的扩大将有助于销售速度和利润率 [55][58] 问题3: 1月份寒冷天气对销售的影响 - 寒冷天气可能有一定影响，但天气转暖后销售情况也不一定会大幅改善 [59] 问题4: 6.75债券近期赎回价格下降，是否有近期再融资计划 - 公司目前没有立即进行再融资的计划，将继续关注市场情况，且短期内没有到期债务，对到期结构感到满意 [62][63] 问题5: Smart Series产品线占比是指营收还是交付量 - 到2019年底，Smart Series房屋预计将在14个市场销售，占公司总销售单元的比例超过15% [65] 问题6: 为Smart Series社区购买土地的竞争情况 - 优质土地竞争激烈，部分市场的监管流程对高密度、经济适用房有负面看法，影响了土地获取 [68] 问题7: 若木材价格保持当前水平，何时能看到毛利率提升，以及基础定价情况 - 木材价格下降的好处预计在今年第二和第三季度体现；每个细分市场情况不同，部分新社区有提高利润率的机会，但多数社区仍面临定价压力 [72][73] 问题8: 竞争对手在成品样板房价格折扣和在建房屋激励措施方面的情况 - 自去年第四季度以来，竞争对手都增加了一些激励措施，但公司和竞争对手都根据细分市场情况进行管理，目前激励和利润率削减情况已趋于平稳 [74][75] 问题9: 近期土地购买中用于Smart Series产品线的比例 - 公司预计未来一两年Smart Series产品线占业务的比例约为20%，土地购买大致符合这一比例，但不同地区可能有所差异 [79] 问题10: 公司对样板房建造的看法 - 公司根据细分市场情况决定样板房建造数量，哲学未发生重大变化，会继续关注这一问题 [83][84] 问题11: 取消率较去年上升约5个百分点，是否有地域集中情况 - 取消率上升在德州较为明显，但公司对整体取消率感到满意 [86]