财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度的核心FFO为每股0.80美元,同比增长3.9% [15] - 公司第一季度的AFFO为每股0.82美元,同比增长3.8% [15] - 公司第一季度的AFFO派息率约为67% [18] - 公司第一季度的G&A费用为1225万美元,占收入的6%,全年指引为4400万美元,占收入约5.5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的投资组合中有3,449处独立单租赁零售物业,整体表现出色 [6] - 公司第一季度末的出租率为99.4%,高于98%的长期平均水平 [6][7] - 公司第一季度有91%的到期租约获得续租 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度的收购交易平均初始收益率为7%,较上季度下降约40个基点 [9] - 公司预计第二季度收购交易的收益率将进一步扩大20-30个基点 [9][42] - 公司第一季度共出售6处资产,获得约1200万美元的收益 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司名称变更不代表战略转变,仍将保持稳健的收购和资产负债管理策略 [5] - 公司保持关系型的收购模式,与优质租户建立长期合作关系 [8] - 公司在资本市场和债务融资环境不确定的情况下,保持谨慎的资本管理策略 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的表现再次验证了公司长期稳健的收购和资产管理策略 [12] - 管理层对公司2023年的前景保持乐观,认为公司处于良好的基础之上 [13] - 管理层表示尽管宏观环境存在不确定性,但公司的租户仍在积极扩张 [55][57] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway 提问** 询问不同零售行业的收购收益率变化情况 [26] **Steve Horn 回答** 公司主要收购的行业包括快餐、便利店、汽车服务等,这些行业的收益率增长有所放缓 [27][29] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问Bed Bath & Beyond破产对公司的影响 [32][35] **Kevin Habicht 回答** 公司目前Bed Bath & Beyond的门店未被列入关闭名单,暂未对公司造成重大影响 [33][34][36] 问题3 **Wes Golladay 提问** 询问公司租户是否会由于宏观不确定性而暂缓扩张计划 [55] **Steve Horn 回答** 公司目前看到租户的开发管线仍然很高,暂未见明显放缓,主要受到并购融资环境的影响 [57]

资本化利息情况 - 2023年和2022年第一季度开发期间资本化利息分别为40.5万美元和9.8万美元[19] 未收账款及租金注销情况 - 2023年第一季度注销了23.2万美元的未收账款及相关应计租金，2022年同期无此类情况[29] 现金基础租户数据 - 截至2023年和2022年3月31日，现金基础租户数量分别为10个和9个，占总物业比例分别为5.0%和5.4%，占总年度基本租金比例分别为7.1%和7.3%，占总可出租面积比例分别为6.7%和7.0%[30] 现金基础租户租金收入情况 - 2023年和2022年第一季度，公司从某些租户分类为现金基础后确认的租金收入分别为1556.5万美元和1578.6万美元[31] 总部办公室租约修订情况 - 2023年1月总部办公室租约修订，使用权资产和经营租赁负债增加约640.1万美元[35] 待售房地产情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，待售房地产分别为341万美元（一处房产）和78.6万美元（两处房产）[36] 应收抵押贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款（含应计利息）分别为142.6万美元和153万美元，信贷损失备抵分别为9.1万美元和9.8万美元[40] 托管和其他受限账户资金情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，托管和其他受限账户资金分别为208.6万美元和427.3万美元[42] 无担保循环信贷额度情况 - 公司有11亿美元的无担保循环信贷额度，相关债务成本已递延并摊销[44] 应付票据债务成本及摊销情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付票据债务成本分别为3814.5万美元，累计摊销分别为1231.6万美元和1169.3万美元[45] 每股收益及相关数据情况 - 2023年第一季度基本和摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的净收益为9003.5万美元，2022年同期为8121.6万美元；加权平均流通股数分别为1.80845503亿股和1.74772243亿股，摊薄后分别为1.81434345亿股和1.74911213亿股[49] 房地产投资组合租赁期限情况 - 截至2023年3月31日，公司房地产投资组合加权平均剩余租赁期限为10.3年，包含3469份经营租赁和5份直接融资租赁[55] 租金收入情况 - 2023年第一季度租金收入为2.0363亿美元，2022年同期为1.89763亿美元[59] 递延租金偿还情况 - 截至2023年3月31日，约91%的递延租金已偿还，2023年和2022年第一季度分别偿还170.6万美元和405.7万美元[60] 直线法应计租金收入净额情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别确认46.9万美元和 - 109.6万美元的直线法应计租金收入净额[61] 房产处置情况 - 2023年第一季度处置6处房产，收益为630万美元，2022年同期处置10处房产，收益为399.2万美元[63] 房产建设资金承诺情况 - 截至2023年3月31日，公司承诺为32处房产的建设提供资金，总承诺金额为2.53106亿美元，已投入1.00365亿美元，剩余承诺金额为1.52741亿美元[63] 房地产减值净额情况 - 2023年第一季度房地产减值净额为264万美元，2022年同期为163.2万美元[65] 循环信贷安排情况 - 截至2023年3月31日，公司11亿美元循环信贷安排的加权平均未偿还余额为1.8235亿美元，加权平均利率为5.35%，未偿还金额为2.09亿美元，可用借款额度为8.91亿美元[66][68] 证券发行注册声明情况 - 2020年8月，公司向美国证券交易委员会提交了一份自动生效的通用暂搁注册声明，允许发行不定数量的债务和股权证券[69] ATM计划情况 - 2020年8月至2023年8月的ATM计划允许发行1750万股普通股，截至2023年3月31日已发行7422185股[70] - 2023年第一季度通过ATM计划发行349809股普通股，每股净价45.95美元，净收益1607.4万美元，发行成本29.4万美元[70] DRIP计划情况 - 2021年2月备案的DRIP计划允许发行600万股普通股，2023年第一季度发行17760股，净收益82.2万美元；2022年同期发行17571股，净收益74.8万美元[71] 普通股股息情况 - 2023年第一季度普通股股息为9940.1万美元，每股0.550美元；2022年同期为9275.1万美元，每股0.530美元[71] 利率套期保值相关收益及重新分类情况 - 截至2023年3月31日，与先前终止的利率套期保值相关的累计其他综合收益（损失）为1197.5万美元，2023年和2022年第一季度分别重新分类60.7万美元和58.3万美元至利息费用[73] - 预计未来12个月将有249.7万美元从终止的衍生品重新分类为利息费用[73] 可变利率信贷安排情况 - 截至2023年3月31日，公司可变利率信贷安排未偿还金额为2.09亿美元，加权平均未偿还余额为1.8235亿美元，加权平均利率为5.35%[141] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务利率提高1%，2023年第一季度利息费用将增加约1%[142] 抵押贷款本金偿还情况 - 2023年4月，公司偿还了将于2023年7月到期的977.4万美元抵押贷款本金余额，未产生罚款[79] 衍生金融工具情况 - 截至2023年3月31日，公司无未偿还的衍生金融工具[75]

财务数据和关键指标变化 - 2022年FFO增长9.8%，全年核心FFO为3.14美元/股，较去年增长9.8%；第四季度核心FFO为0.80美元/股，较去年增长0.05美元或6.7% [17][29] - 2022年AFFO包含540万美元递延租金还款，调整后为3.18美元/股，较2021年增长8.9%；第四季度AFFO为0.81美元/股，较2021年第四季度增长0.04美元或5.2% [30][29] - 2022年AFFO股息支付率约为67%，全年支付所有费用和股息后产生约1.88亿美元自由现金流，为2022年收购提供超40%的股权资金 [33] - 2023年核心FFO每股指导范围为3.14 - 3.20美元，AFFO指导范围为3.19 - 3.25美元，核心FFO指导显示2023年中点增长约1% [34] - 2022年G&A费用为4170万美元，较2021年下降6.6%，占总收入约5.4%，占NOI的5.6%；第四季度G&A费用为1080万美元，高于去年同期的990万美元 [33] - 截至2022年12月31日，年度基础租金为7.72亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资超2.6亿美元于69处新物业，初始现金资本化率为6.6%，平均租赁期限为16年 [23] - 第四季度出售5处物业和2处空置资产，获得1600万美元收益；全年出售17处物业和16处空置资产，获得6500万美元收益，出售资产资本化率为5.9% [26] - 2022年汽车服务行业资本部署约占35%，其中洗车业务表现突出，还涉足儿童日托服务 [70] - 对药店的敞口从1.3%增至2.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度初始资本化率较第三季度提高30 - 40个基点，2023年第一季度仍在扩大 [21] - 10/31市场仍较坚挺，除非接受5 - 10年租赁期限，否则资本化率无明显上升；售后回租市场开始接受较高资本化率 [62][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续采用自下而上的方法执行战略，增加年度股息，保持顶级派息率，专注于多年内实现FFO每股中个位数增长 [19] - 2023年资本部署仍保持选择性，利用信贷额度、自由现金流和资产处置收益执行战略，股权需求可控 [20][21] - 强调通过售后回租交易增加收购量，2022年平均租赁期限略超16年，与稳定租户保持长期净租赁关系，租赁条款更有利于房东 [25] - 持续出售非核心资产，若无法在合理时间内产生租金收入，则出售空置资产 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年零售行业可能面临更多挑战，100个基点的租金损失准备金可能比过去更多地被使用，但目前暂无近期担忧 [13] - 2023年指导增长较为温和，反映了2022年高增长基数和缺乏有利因素，以及现金基础递延租金还款放缓的不利因素 [34][36] - 市场正在适应新环境，对价格更加谨慎，这是一个更好的环境 [41] 其他重要信息 - 2022年连续第33年提高年度股息，发布首份企业责任和可持续发展报告，董事会为可预见的未来做好准备，是2023年彭博性别平等指数中仅有的13家房地产投资信托基金之一 [18] - 截至2023年初，公司有1.66亿美元的信用额度已使用，信用额度总额为11亿美元 [20] - 加权平均债务期限略超13年，行业内较长；净债务到期为2024年年中3.5亿美元，票面利率3.9%，除1.66亿美元银行贷款外，所有未偿债务均为固定利率 [39] - 净债务与总资产比率为40.4%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购指导的保守程度受哪些因素影响 - 公司在指导时较为保守，但目前收购管道较为稳健，现有租户关系正在增长，开发管道是近5年来最活跃的，但并购活动有所放缓 [50] 问题: 药店交易是否会使公司向投资级交易转变 - 这是一次性交易，公司2023年战略不变，该交易因租赁期限高于平均水平且经济状况良好而达成，公司平均季度资本化率为6.6% [46] 问题: 如何看待AMC的情况 - AMC多年来一直处于观察名单上，目前租金支付正常，有一定的支付租金的流动性，但未来能否继续筹集资金有待观察，其占总租金和ABR的2.8% [47] 问题: 指导中嵌入的资本化率假设是怎样的 - 未披露指导中的资本化率，但第四季度提高了30 - 40个基点，预计第一季度继续扩大，下半年情况未知 [10] 问题: 药店交易的情况如何 - 该交易资本化率高于第四季度平均水平，是售后回租的房地产交易，租户设定的租金符合市场水平，85%的物业位于硬角落，90%有免下车服务，平均面积1.6英亩，租赁期限高于市场平均，租赁条款更有利于房东 [53] 问题: 前20大行业分类中“其他”类别包含什么 - 暂无显著信息，可后续提供更多细节 [55] 问题: 100个基点的坏账假设是否保守 - 今年零售商可能面临更多挑战，准备金可能比过去更多地被使用，但目前暂无近期担忧，需观察全年情况 [13] 问题: 2023年的自由现金流范围是多少 - 2022年约为1.88亿美元，2023年由于租金递延还款放缓，预计略低于该数字，约为1.8亿美元 [60] 问题: 为何资本化率没有更快上升 - 第四季度末开始定价并将在第一季度完成的交易中，资本化率提高了30 - 40个基点，目前正在定价并可能在第二季度完成的交易中，售后回租市场开始接受较高的资本化率，但10/31市场仍较坚挺 [62][63] 问题: 如何缩小10/31市场的买卖价差 - 10/31市场交易占比小，公司不太关注。推测1500 - 2500万美元的资产买卖价差可能会缩小，因为需要债务融资；200 - 500万美元的资产因有大量现金买家，资本化率变化不大 [67] 问题: 处置资产的定价如何考虑 - 有进攻性处置和防御性处置，进攻性处置的资本化率可能高于投资时，防御性处置的资本化率通常与投资新的15 - 20年租赁时相当，预计未来价差与过去类似 [71] 问题: 假设信用损失可控，年末 occupancy 如何 - 假设 occupancy 基本持平，若1%的准备金全部使用，可能会有100个基点的损失 [74] 问题: 除药店外，第四季度还投资了哪些租户，管道与2022年相比如何 - 大部分交易来自现有关系，未来投资组合构成将与当前相似，但收购团队会寻找新机会 [75] 问题: 2023年上半年和下半年收购指导30 - 70分割的原因是什么 - 公司第四季度收购活跃，决定等待价格发现缩小差距，上半年更具选择性，减少收购量 [79] 问题: 处置资产的时间安排如何 - 为建模目的，可将1.1亿美元的中点平均分配到全年 [82] 问题: 如何看待长期债务 - 近期暂无发行长期债务的计划，可依靠银行贷款，加权平均债务期限较长，有灵活性等待市场正常化，10年期债券目前可能有吸引力，但公司近期不太可能发行 [83] 问题: 开发管道的承诺和规模如何 - 历史上，疫情前开发管道的运行率约为1亿美元，公司不做长期承诺，通常在项目准备购买土地时进行投资，时间窗口约为三个月 [87] 问题: 是否还有Bed, Bath & Beyond和Regal的物业 - 仍有三处Bed, Bath & Beyond的物业，因其房地产优质，虽可能未来关闭，但可替换；芝加哥的一处Regal物业有良好的市场兴趣 [89] 问题: 从承销和信用监测角度是否有变化 - 公司业务模式以房地产为核心，承销时注重房地产价值和租户关系，目前租金覆盖率无显著变化，未发现令人担忧的水平 [1][3]

物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有3411处物业，总可出租面积约3501万平方英尺，位于48个州，加权平均剩余租赁期限为10.4年，约99%的物业已出租[11][38][151][178] - 截至2022年12月31日，土地投资平均为79.4万美元，建筑投资平均为209万美元[39] - 截至2022年12月31日，物业组合加权平均剩余租赁期限约为10.4年，年基本租金支付范围为7000美元至408.5万美元，平均为22.7万美元[40] - 截至2023年1月30日，公司有71处物业正在进行一定程度的环境修复和/或监测[43][105] - 截至2022年12月31日，约54.1%的物业组合年基本租金来自五个零售行业，19.5%来自五个租户，41.0%来自五个州[57] - 截至2022年12月31日，公司拥有21处空置未出租物业，约占物业组合中总物业的1%[69] - 截至2023年1月30日，物业组合中不到1%的总物业和不到1%的总可出租面积租给了一家目前根据美国破产法第11章申请破产的租户[69] - 公司最大的行业集中度为餐饮（18.0%）、便利店（16.5%）和汽车服务（13.7%）行业[154] - 截至2022年、2021年和2020年12月31日，物业组合的出租率至少为98%，加权平均剩余租赁期限约为10年[155] - 2022 - 2032年及之后各时间段的租赁到期情况中，2027年到期的年基本租金占比8.7%、房产数量240处、可出租面积363.7万平方英尺，之后到期的年基本租金占比50.5%、房产数量1794处、可出租面积1566.2万平方英尺[179] - 2022年按前20大行业划分的物业组合中，便利店占年基本租金的16.5%，汽车服务占13.7% [180] - 2022年按州划分的物业组合中，得克萨斯州房产数量528处，占年基本租金的17.1% [181] - 2022年公司收购223处房产，可出租面积262.9万平方英尺，资本化率6.4%，总投资8.47747亿美元[182] - 2022年公司出售33处房产，可出租面积31.1万平方英尺，净销售收益6521.6万美元，净收益1744.3万美元，资本化率5.9% [184] 员工情况 - 截至2023年1月31日，公司有77名全职员工，47%的员工在公司工作10年或以上，员工中女性占比58%，男性占比42%[16] - 公司高管团队、部门负责人和高级经理在公司的平均工作经验超过21年[124] 公司环保与认证情况 - 公司总部大楼获ENERGY STAR®认证，比典型建筑平均少用35%的能源，少产生35%的温室气体排放[20] - 2022年公司成立可持续发展团队，由不同部门和资历的员工组成[15] 股息情况 - 公司连续33年提高普通股年度股息（按季度支付），在所有公开交易的房地产投资信托基金中，连续年度股息增长记录排名第三[29] - 2023年1月公司宣布向普通股股东支付股息9940.1万美元，即每股0.550美元[145] 公司投资与纳税情况 - 公司主要投资于零售房地产，初始租赁期限一般为10至20年[25] - 公司选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，需将100%的REIT应纳税所得分配给股东以符合相关要求[13] - 公司需将REIT应税收入的100%分配给股东，以维持REIT资格并免缴联邦所得税，在截至2022年12月31日的三年里，公司认为自身符合REIT资格[114] 公司面临的竞争与风险 - 公司面临国内外商业地产净租赁投资机会的竞争[12] - 金融和经济状况变化，包括通胀，可能对公司、租户和商业房地产产生不利影响，可能导致租户违约、限制融资能力等[51][52][54] - 租户面临宏观经济、政府和竞争压力，电商扩张可能影响租户生存能力和租赁需求，租户违约可能导致物业空置和收入减少[55] - 公司可能无法成功执行收购或开发策略，面临新市场、新租户等风险，开发活动受监管、施工等因素影响[58][59][60] - 公司可能因市场条件或税收责任无法按有利条款处置物业，影响经营策略和财务状况[61] - 公司租赁或贷款协议的某些条款可能无法执行，影响公司权益[62] - 自然灾害或天气事件可能导致未保险损失，影响租户支付租金能力和公司经营结果及资产价值[66][67] - 疫情可能导致公司物业组合全部或部分关闭、经济衰退、租户违约、公司获取资本困难、现金流减少、无法支付股息、违反债务契约等[128] - 长期或反复的业务关闭、产能降低等措施可能影响租户收入，导致违约或破产，减少公司租金收入并增加房地产费用[129] - 暴力行为、恐怖袭击或战争可能影响公司物业、运营市场和经营成果[131] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司现金及现金等价物为250.5万美元，循环信贷额度下有9.338亿美元可用于未来借款[35][200] - 截至2022年12月31日，公司总债务与总总资产（未计累计折旧及摊销）之比约为40%，有担保债务与总总资产之比小于1%，总债务与总市值之比约为33%[36][201] - 截至2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款为153万美元，占总资产的比例不到1%[80] - 截至2022年12月31日，公司有未偿还债务，包括应付抵押贷款996.4万美元、无担保应付票据总额37.3989亿美元以及信贷安排下的1.662亿美元[84] - 截至2022年12月31日，公司约有39.16054亿美元的未偿还债务，其中约996.4万美元为有担保债务[89] - 公司几乎所有债务，包括信贷安排，都需在到期时支付气球本金，到期时间在2023年至2052年之间[83] - 公司无担保债务工具包含各种限制性契约，限制公司产生或担保额外债务、进行某些分配等多项行为[89] - 公司有担保债务工具包含要求维护抵押财产、限制出售抵押财产等惯常契约[90] - 公司债务工具可能包含交叉违约条款，一项债务违约可能导致多项或全部债务违约[91] - 公司债务契约要求限制某些杠杆比率、维持一定的最低利息和债务偿付覆盖率等[93] - 截至2022年12月31日，长期债务本金及利息等现金需求总计5.798089亿美元，2023年需1466.48万美元[206] 公司股权限制情况 - 公司章程规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行和流通股票总价值的9.8%，以及任何类别或系列股票价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[117] - 为符合REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，不得有五人或更少人实际或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上，且至少100人须在每个纳税年度的至少335天内实益拥有公司股票[116] 公司合规情况 - 截至2023年1月30日，公司未收到任何政府当局关于《美国残疾人法案》（ADA）不合规的通知，管理层也未意识到任何会对业务、财务状况或经营成果产生重大不利影响的不合规情况[122] - 《萨班斯 - 奥克斯利法案》2002年第404条要求公司每年对财务报告内部控制的有效性进行管理评估[126] 公司股东情况 - 截至2023年1月30日，公司有1562名普通股登记持有人[146] 公司租金递延情况 - 公司与部分租户签订租金递延租赁修正案，2021年和2020年到期租金分别为475.8万美元和5201.9万美元，截至2022年12月31日，约4956.1万美元（87%）的递延租金已偿还[158] - 2020 - 2025年递延租金及计划还款情况：2020年递延租金5201.9万美元（占比91.7%），2021年475.8万美元（占比8.3%）；截至2022年累计还款比例达87.3%，预计到2025年全部还清[159] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司总营收7.73053亿美元，较2021年增长6.4%，较2020年增长9.9% [186] - 2022年租赁收入7.71618亿美元，较2021年增长6.6%，主要因2022年收购223处房产和2021年收购156处房产带来的租金收入[186][187] - 2022年房地产费用报销收入1780.2万美元，较2021年下降4.6% [186] - 2022年房地产交易利息及其他收入143.5万美元，较2021年下降43.7% [186] - 2022年总运营费用为3.07959亿美元，较2021年的3.00405亿美元增长2.5%；总其他费用为1.47916亿美元，较2021年的1.58986亿美元下降7.0%[188] - 2022年和2021年净房地产费用分别为847.9万美元和972万美元，费用和占总收入百分比均下降[189] - 2022年折旧和摊销费用为2.23834亿美元，较2021年的2.0522亿美元增长9.1%，主要因2022年收购223处物业[188][190] - 2022年和2021年房地产减值净损失分别为830.9万美元和2195.7万美元，2022年较2021年下降62.2%[191] - 2022年利息费用为1.48065亿美元，较2021年的1.37874亿美元增长7.4%，2022年信贷安排加权平均未偿余额为3922万美元，加权平均利率4.13% [188][194][195] - 2022年经营活动提供现金5.78355亿美元，投资活动使用现金7.77631亿美元，融资活动提供现金3473.2万美元[202] 公司建设资金承诺情况 - 公司承诺为19处物业建设提供资金，截至2022年12月31日，总承诺1.1764亿美元，已提供4409.3万美元，剩余7354.7万美元[207]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度核心FFO为每股0.79美元，较去年同期的每股0.71美元增长0.08美元，涨幅11.3%；前9个月核心FFO为每股2.35美元，同比增长11.4% [12] - 2022年第三季度AFFO为每股0.81美元，较上年同期增长0.06美元，涨幅8%；前9个月AFFO包含470万美元递延租金还款，调整后为每股2.38美元，较2021年调整后的2.16美元增长10.2% [12][13] - 2022年前9个月，剔除递延租金还款后，AFFO股息支付率约为65%，预计全年支付所有费用和股息后将产生约1.9亿美元自由现金流 [14] - 第三季度末，GA费用为1010万美元，低于去年同期的1110万美元；截至9月30日，年度基础租金达7.528亿美元，首次超过7.5亿美元 [15] - 2022年核心FFO每股指引从3.07 - 3.12美元上调至3.11 - 3.15美元，AFFO指引上调至3.18 - 3.22美元，两者指引中点较上季度均提高0.035美元，涨幅1.1% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3349处独立单租户物业组合，第三季度末 occupancy率为99.4%，较去年提高40个基点，高于98%的长期平均水平；第三季度租金收取率为99.7% [6] - 第三季度投资超2.2亿美元收购52处新物业，初始资本化率为6.25%，平均租赁期限为16.5年；前9个月投资5.85亿美元收购154处物业，超过2021年约5.5亿美元的收购规模 [8] - 第三季度出售8处物业，获得2100万美元收益用于再投资；年初至今出售26处物业（含14处空置物业），获得约5000万美元收益 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场处于价格发现期，第三季度末资本化率较二季度末和三季度初上涨30 - 40个基点，出售回租市场和1031市场资本化率也有所上升 [29] - 净债务与EBITDA之比为5.3倍，较上一季度下降10个基点；第三季度利息杠杆和固定费用覆盖率为4.7倍，与近期季度基本持平 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是有选择地配置资本，适时筹集资本，保持稳健资产负债表和合理收购规模，以应对市场价格发现阶段 [5] - 强调通过与稳定租户的出售回租交易增加收购规模，公司的长期净租赁形式比1031市场交易更有利于房东 [8] - 持续评估资产，出售非核心或表现不佳资产以强化投资组合，回收资金用于新收购 [9] - 未来将更依赖银行信贷工具进行债务融资，同时根据市场情况灵活筹集资本 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于年初至今表现，公司预计第四季度将延续良好业绩，2022年核心FFO每股将增长约9% [3][17] - 尽管2023年面临2022年高增长基数和租户递延租金还款减少的挑战，但公司仍乐观预计能实现每股业绩增长 [20] - 公司资产负债表和流动性状况良好，加权平均债务期限约为14年，2024年年中前无重大债务到期，有能力支持核心FFO每股增长 [21][22] 其他重要信息 - 公司宣布Elizabeth Castro Gulacsy加入董事会，其经验将为公司发展带来新视角和有价值见解 [4] - 公司将在2月初公布2023年业绩指引，因当前资本成本上升和收购资本化率变化，难以提前预测收购规模和资本化率 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：出售回租和直接收购的资本化率变动情况如何？ - 自上次美联储加息后，资本化率上升速度加快，第三季度末较二季度末和三季度初上涨30 - 40个基点，出售回租市场和1031市场资本化率也同步上升，尽管买卖价差仍不理想，但较45天前有所改善 [29] 问题：考虑当前股权和债务成本，如何看待投资利差？ - 公司在配置资本时会考虑股权成本，包括约1.9亿美元的年度自由现金流也有成本；未来五个季度将更多利用银行信贷工具进行债务融资，同时会根据市场情况灵活筹集资本 [30] 问题：修订后的外部增长指引显示四季度增长放缓，原因是什么？ - 公司收购活动季度间不均衡，目前收购管道状况良好，但鉴于资本市场和股权市场波动，在交易完成前不会更新或扩大指引 [34] 问题：目前是否有计划出售的资产，出售资产的标准是什么？ - 公司持续评估资产，出售资产可能是因为租户沟通、物业风险评估、难以续租或其他买家出价更高等原因；年初至今出售的创收资产资本化率约为5.8% - 5.9%，出售资产可回收资金并强化投资组合 [35] 问题：今年新建立的合作关系是否超出预期，过去流失的合作关系是否有回归？ - 新合作关系发展符合预期，与2021年相当，优于2020年；目前处于价格发现阶段，流失的合作关系回归数量不多，但因公司作为房东的确定性和可靠性，可能会有少数回归 [38] 问题：经济放缓、资本化率上升与出售回租交易放缓之间是否存在滞后性，是否会在2024年体现？ - 公司开发管道目前与去年一样强劲，未看到新物业开发的外部增长放缓迹象；注意到餐饮服务行业的并购市场有所放缓，但公司不依赖并购活动实现收购规模目标 [40] 问题：1.9亿美元自由现金流是否应按8%的股权成本计算？ - 公司在配置所有资本时，包括自由现金流，都会设定股权回报门槛，以确保为股东提供足够回报 [41] 问题：如何看待明年的GA费用，是否会填补另一个高管职位？ - 短期内不会填补高管职位，下半年可能会考虑；GA费用方面，除通胀带来的价格压力外，无其他显著变化 [45][46] 问题：租户风险情况如何，坏账情况及对特定租户（如影院、Bed, Bath & Beyond）的看法？ - 公司通常假设每年租金损失为100个基点，实际损失通常低于此；对Regal Theaters的一处物业有信心，Bed, Bath & Beyond的三家门店仅占租金的0.2%，租金每平方英尺表现良好，不担心其影响 [51] 问题：在高债务成本环境下，公司相对于同行的优势及战略差异化如何体现？ - 公司认为无需大幅改变战略，专注于每股业绩增长、持有现金和执行一贯策略，在未来几个季度可能会相对同行表现更出色，但仍需观察市场变化 [53] 问题：未来12 - 18个月资本化率预计上升多少，收购规模是否能保持健康？ - 第四季度资本化率已上升25 - 40个基点，预计至少在明年第一、二季度维持该水平，若利率持续，明年下半年可能上升50 - 75个基点；公司更关注每股业绩增长，而非收购规模，目前合作关系和潜在交易情况良好 [55] 问题：处置指引季度环比下降的原因是什么？ - 目前无需出售资产，有几笔交易因价格重新谈判和时间安排问题，可能无法在四季度完成 [61] 问题：未来债务融资如何考虑定期贷款和无担保债务？ - 公司不排除定期贷款，将根据市场情况和投资者需求在合适时机做出决策，评估标准是债务的总成本，而非特定利差 [62][64] 问题：如果经济放缓，预计入住率会下降多少？ - 公司租户为大型区域运营商，信用质量和财务状况良好，地理和行业分布广泛，除非发生重大宏观事件，否则入住率不会大幅下降；长期来看，入住率通常在98% ± 1%范围内波动，目前处于该范围上限 [68][69]

Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为每股0.79美元，较2021年第二季度增长0.09美元或12.9%，较2022年第一季度增长0.02美元或2.6%；上半年核心FFO为每股1.56美元，同比增长11.4% [17] - 2022年第二季度AFFO为每股0.81美元，较上一季度增长0.02美元；上半年AFFO为每股1.58美元（剔除递延租金还款），同比增长10.5% [18][19] - 2022年核心FFO每股指导区间从3.01 - 3.08美元上调至3.07 - 3.12美元，AFFO指导区间上调至3.14 - 3.19美元，指导中点均提高0.05美元 [23][24] - 2022年预计产生约1.8亿美元自由现金流，AFFO股息支付率全年约为68% [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.9%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第二季度利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售物业组合有3305处独立单租户物业，二季度 occupancy为99.1%，高于长期平均水平，租金收取率为99.7% [6] - 二季度投资超1.5亿美元收购43处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限超19年；上半年投资超3.5亿美元收购102处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限16.7年 [8][9] - 二季度出售8处物业，获得近800万美元收益；年初至今出售18处物业（含11处空置），获得2800万美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本化率开始调整，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点的变动 [33] - 部分机构在净租赁业务中对资本化率设定底线，如7%或高6% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 强调通过与关系租户的售后回租交易增加收购量，目标是实现每股核心FFO增长 [10][45] - 关注长期每股业绩增长，管理资产负债表和杠杆指标，根据市场情况灵活调整资本结构 [28][48] - 专注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，注重房地产本身的选址和质量 [63][64] - 行业中部分企业此前在低资本化率下追求资产增长和收购量，目前可能会放缓或更注重价格 [28][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩表现强劲，有望在2022年下半年及未来继续提升股东价值 [3] - 尽管经济和资本市场存在不确定性，但公司资产负债表强劲，有能力应对并实现增长目标 [13][28] - 租户有一定有机增长，虽受通胀影响利润空间被挤压，但消费者表现有韧性，租户仍在寻求增长 [39] 其他重要信息 - 7月宣布普通股股息约提高4%，将于8月15日支付，2022年是连续第33年提高股息 [4] - 二季度因4月CEO退休产生270万美元费用，不包含在核心FFO和AFFO计算中 [20] - 公司假设租金潜在损失率为100个基点，但实际经验好于该假设 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本化率变动情况及行业差异 - 二季度后半段开始看到资本化率变动，部分机构设定底线，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点变动 [31][33] 问题: 租户可变利率债务暴露情况及信用风险 - 公司自身可变利率债务仅4000万美元，租户方面约三分之一由私募股权支持，目前在物业和企业层面未看到明显压力，但近期债务到期需再融资的租户可能面临挑战 [34][36] 问题: 现有客户对增长的看法及租户行业谨慎情况 - 租户上半年有有机增长，二季度并购活动减少，主要因债务市场而非消费者因素，消费者表现有韧性，租户虽受通胀影响利润空间被挤压，但仍在寻求增长 [39] 问题: 新租赁协议中租户对条款的需求变化 - 租户一直希望租期更短、租金递增更少，但目前市场上商业产品的租金递增为每年2%、每五年10%，短期内较为稳定 [41] 问题: 资本化率变动对下半年指导的影响及收购量决策因素 - 预计下半年资本化率会略高，公司主要关注每股FFO增长，而非收购量，对三季度数据有信心，四季度尚不确定 [44][45] 问题: 股权发行与NAV及资本成本的关系 - 公司对股权发行价格敏感，注重每股业绩增长，过去6个季度股权发行较少，会根据市场情况灵活调整资本结构 [46][47] 问题: 如何为近期收购管道融资及对银行信贷额度的使用意愿 - 公司因债务期限长且为固定利率，可更多使用银行信贷额度，但不会超过额度的一半，每年1.8亿美元现金流和1亿美元处置收益可满足大部分收购资金需求 [52][55] 问题: Ahern进入前20大租户名单的原因及公司对其看法 - 主要是因上方两个租户合并，Ahern在物业层面指标良好，但公司认为其企业层面的债务再融资问题将在未来几个季度得到解决 [57] 问题: 资本结构问题下的典型回收率 - 公司虽无确切数据，但经验表明，位置良好、单位层面指标好的物业，即使企业资产负债表出现问题，公司也能保持较好的入住率 [59] 问题: 今年坏账准备金的假设 - 公司内部一直假设租金潜在损失率为100个基点，实际经验好于该假设 [61] 问题: 租户健康状况及不同行业策略 - 公司将继续关注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，已在几年前退出电影院行业 [63][65] 问题: AFFO数字中是否有非经常性或一次性项目 - 二季度相对干净，无太多租赁终止收入，最大的不确定因素是资本市场活动，公司会根据市场情况灵活调整 [67][69] 问题: 在当前市场环境下仍有收购积极性的原因 - 年初根据一季度管道和与租户的沟通确定收购指导，目前资本化率开始调整，租户有增长需求，公司对下半年收购有信心 [73][74] 问题: 长期债务展望是否因收益率曲线变化而改变 - 收益率曲线的形状和定价会影响债务选择，公司因过去发行长期债务，可更多使用银行信贷额度，目前难以确定未来债务发行情况 [79][81] 问题: 对处置业务达到指导目标的信心来源 - 处置业务未达预期主要是因利率上升导致部分交易延迟，1031市场仍活跃，公司维持全年8000 - 1亿美元的处置指导 [82][83] 问题: 通胀压力下与租户关于成本转嫁的沟通及租金覆盖率趋势 - 租户能够将部分成本转嫁给客户，但未达到通胀率，租金覆盖率在物业层面保持健康 [85] 问题: 公司交易的资本化率变动小于同行的原因 - 公司主要参与与大型区域运营商的售后回租业务，租赁期限长且为净租赁，与同行市场不同，投资级市场和短期租赁的资本化率变动更大 [86][87] 问题: 利率上升后关系型交易与市场拍卖交易的利差是否变化 - 公司目前关系型交易较多，预计未来利差将回归历史水平 [90] 问题: 提高租户续租率的驱动因素 - 公司成立了积极的投资组合管理团队，以应对大量即将到期的租约，希望未来几年能看到续租率提高 [92] 问题: 房地产费用指导中点下降100万美元的原因 - 主要是因为空置物业减少，物业费用受空置情况影响，通常在每年1000 - 1200万美元之间，今年为900 - 1100万美元 [94][95] 问题: 上半年坏账率 - 上半年租金收取率为99.7%，即坏账率约为30个基点，公司将继续追讨未收租金 [97] 问题: 私募股权是否重新进入市场 - 公司在二季度的16笔交易中有14笔是通过关系达成，未参与大型交易，未听说2021年下半年和2022年一季度进入市场的私募股权集团重新进入市场 [98]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporati ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.77美元，较2021年第一季度增长0.08美元或11.6%，较2021年第四季度增长0.02美元或2.7% [16] - 2022年第一季度AFFO为每股0.79美元，较2021年第四季度的0.77美元增长0.02美元 [17] - 第一季度AFFO包含180万美元递延租金还款，若剔除该部分，AFFO为每股0.78美元 [18] - 第一季度因CEO退休产生360万美元费用，该费用在核心FFO和AFFO计算中被排除 [19] - 排除递延租金还款后，2022年第一季度AFFO股息支付率为68%，与历史水平基本一致 [20] - G&A费用为1100万美元，低于去年同期的1170万美元 [20] - 截至2022年3月31日，年度基础租金为7.32亿美元 [20] - 2022年核心FFO每股指引从2.93 - 3美元上调至3.01 - 3.08美元，AFFO指引上调至3.08 - 3.15美元 [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.5%，净债务与EBITDA比率为5.3倍，第一季度利息覆盖率和固定费用覆盖率均为4.7倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3271处独立单租户物业组合，第一季度入住率上升20个基点至99.2%，高于98%的长期平均水平 [7] - 第一季度收购59处新物业，花费约2.1亿美元，初始资本化率为6.2%，平均租赁期限为17年，大部分为售后回租交易 [9] - 第一季度出售10处物业，获得约2000万美元收益，符合8000 - 1亿美元的处置指引 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度初始收购现金资本化率6.2%为公司历史低点，公司认为资本化率已触底，私人竞争有所减弱 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续执行长期商业模式，寻找、评估和收购与合适运营商合作的房地产，同时实现核心FFO的持续同比增长 [5] - 在资本化率处于历史低位的环境下，公司将谨慎进行评估，主要与合作租户进行售后回租交易 [10] - 公司目标是在2022年收购550 - 650处新物业 [12] - 行业内公司加权平均债务期限较长，为14.5年，下一次债务到期为2024年年中到期的3.5亿美元、利率3.9%的债务，所有未偿债务均为固定利率债务 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济和资本市场不确定性增加，但公司状况良好，这种情况可能导致更有纪律的收购环境，对公司有一定帮助 [25] - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，消费者行为未发生明显变化 [36] - 2022年续约情况良好，85%的租户按100%租金续约，目前ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 其他重要信息 - 4月初公司发布首份企业责任和可持续发展报告，该报告由ISOS集团协助创建 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购计划及下半年预期 - 公司维持收购指引是因可见性问题，第一季度表现强劲，第二季度收购管道良好，但第三、四季度可见性不足，因此维持指引不变 [29] 问题: 资本化率对利率上升的敏感性 - 第一季度很多交易在1月或12月定价，目前已退出市场 随着利率上升，一些私人公司采取观望态度，交易开始重新定价或失败，公司认为资本化率已触底，下半年有望回升 [30] 问题: 本季度处置资产的构成及买家情况 - 出售的10处资产中，3处为有收入的资产，出于防御性出售；7处为空置资产，高于历史正常水平 因未找到合适租金，公司决定处置空置资产并将资金重新投入有吸引力的收购项目 [32] 问题: 全年指引中假设的坏账费用 - 公司继续假设租金损失为1%，这是多年来的常规假设，实际租金损失通常约为该假设的一半，即每年50个基点 第一季度租金收取率为99.6%，租金损失情况与疫情前多年情况正常 [33][34] 问题: 经济放缓对主要业务的影响及租户租金覆盖水平 - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，尽管价格上涨，但消费者行为未发生明显变化 [36] 问题: 今年和明年到期租约中与CPI挂钩的比例及高通胀对续约的影响 - 2022年还有40处物业租约到期，续约情况符合历史水平，85%的租户按100%租金续约 目前2022年续约情况良好，ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 问题: 本季度售后回租交易量增加的原因 - 本季度有9笔交易，其中8笔与合作租户进行，1笔不是 部分交易是租户并购后重新配置资产负债表的售后回租，还有几笔是2000 - 3000万美元的纯售后回租交易 [40] 问题: 竞争减少在大项目和小项目上的差异 - 大项目上，新进入的私人资金有所减少，但在1000 - 2000万美元的项目上仍有很多竞争 [41] 问题: G&A费用下降的原因及债务与EBITDA比率是否为经常性数据 - G&A费用主要与现金相关，因Jay Whitehurst退休产生的费用几乎全部为非现金影响，非现金项目通过退休成本项目体现 目前公司债务与EBITDA比率应在低5倍水平，本季度租赁收入和递延租金还款对该比率未来影响不大 [42][43] 问题: 同店NOI情况 - 公司租金整体每年上涨约1.5%，较为符合合同约定，部分与CPI挂钩但有上限，目前是正常水平且波动不大 [47] 问题: 是否会改变租赁资本化率 - 收购物业时按市场资本化率进行，公司预计资本化率不会进一步下降，未来可能会根据情况调整 [48] 问题: 租金年度增长上限是否会改变 - 目前不会改变，公司租金增长1.5%符合市场水平，服务的租户为大型区域和全国运营商 需长期持续的高利率和/或高通胀才可能显著影响该数字，短期内环境变化对租金增长数字影响不大 [49] 问题: 底线指引上调的推动因素 - 主要因素包括收购时机、收款情况好于指引、G&A费用下降以及资本市场活动的不确定性 公司会根据市场情况调整资本计划，资本市场活动可能影响指引 [51][52] 问题: 当前市场动态下是否会改变对循环信贷的使用 - 过去六年公司循环信贷平均未偿还金额低于1亿美元，去年全年为零 若当前环境持续或恶化，公司可能更多使用银行信贷额度，转向短期债务，但因加权平均债务期限为14.5年，不会给公司带来实际风险 [55][56] 问题: 通胀对租户行业的影响顺序 - 公司主要租户能够将通胀成本转嫁给消费者，目前未失控 若有影响，可能在大额消费项目（如Arby's）上较晚体现 [58] 问题: 汽车服务行业在行业组合中的占比上限 - 公司还有很大增长空间，历史上便利店占比曾达30% 公司注重房地产评估，若收购合理，会继续增加汽车服务行业投资 该行业包含洗车、轮胎服务、机油、碰撞修复等多种业务，具有较高的多元化 [59][60][61]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF FORM 10-Q 1934. ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2022 OR For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...