财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度营收2.15407亿美元，2023年同期为2.04108亿美元；净利润9437.1万美元，2023年同期为9016.7万美元[1] - 2024年第一季度FFO为1.51261亿美元，2023年同期为1.45549亿美元；FFO每股0.83美元，2023年同期为0.80美元，同比增长3.8%[1] - 2024年第一季度AFFO为1.53259亿美元，2023年同期为1.48166亿美元；AFFO每股0.84美元，2023年同期为0.82美元，同比增长2.4%[1] - 2024年公司净收益每股（排除物业处置收益、减值费用和高管退休成本）指引为1.94 - 2.00美元；Core FFO每股指引为3.25 - 3.31美元；AFFO每股指引为3.29 - 3.35美元[14] - 截至2024年3月31日，公司总资产为87.06亿美元，较2023年12月31日的86.62亿美元有所增长[15] - 截至2024年3月31日，公司总负债为45.31亿美元，较2023年12月31日的45.05亿美元有所增长[15] - 截至2024年3月31日，公司总权益为41.75亿美元，较2023年12月31日的41.57亿美元有所增长[15] 物业业务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司物业 occupancy率为99.4%，加权平均剩余租期为10.0年[1] - 2024年第一季度进行了1.245亿美元的物业投资，收购20处物业，总面积约28.4万平方英尺，初始现金资本化率为8.0%[1] - 2024年第一季度出售6处物业，售价1850万美元，产生480万美元销售收益[1] - 截至2024年3月31日，公司在49个州拥有3546处物业，总面积约3610万平方英尺，加权平均剩余租期为10.0年[2] - 截至2024年3月31日，公司物业组合中，汽车服务和便利店占比分别为16.3%和16.2%[19] - 截至2024年3月31日，公司物业组合中，德州和佛罗里达州占比分别为16.9%和9.4%[19] - 截至2024年3月31日，公司物业组合的加权平均剩余租赁期限为10.0年[22] 股权融资情况 - 2024年第一季度通过发行519494股普通股筹集净收益2150万美元[1] 债务情况 - 公司保持行业领先的11.8年加权平均债务到期期限[1] - 截至2024年3月31日，公司未偿债务总额为4.42亿美元，加权平均利率为4.0%，加权平均到期期限为11.8年[16] - 截至2024年3月31日，基于当前季度EBITDA年化计算的净债务/EBITDA为5.5倍[16] 财务契约合规情况 - 截至2024年3月31日，公司在无抵押银行信贷安排和无抵押票据方面均符合关键财务契约要求[18] 租户占比情况 - 截至2024年3月31日，公司前20大租户中，7 - Eleven和Mister Car Wash占比分别为4.4%和4.1%[21]

文章核心观点 NNN REIT公布2024年第一季度运营结果，各项指标表现良好，公司凭借强大的物业组合、超10亿美元的流动性和战略资产负债表管理，有望为股东创造长期价值 [1] 运营结果 财务指标 - 2024年第一季度营收2.15407亿美元，净利润9437.1万美元，摊薄后每股收益0.52美元；FFO为1.51261亿美元，每股0.83美元；Core FFO为1.51578亿美元，每股0.83美元；AFFO为1.53259亿美元，每股0.84美元 [1] - FFO和Core FFO每股收益较上年增长3.8%，AFFO每股收益增长2.4% [1] 物业情况 - 截至2024年3月31日，保持99.4%的高入住率，加权平均剩余租赁期限为10.0年 [1] - 进行1.245亿美元的物业投资，收购20处物业，总面积约28.4万平方英尺，初始现金资本化率为8.0% [1] - 出售6处物业，售价1850万美元，实现销售收益480万美元 [1] 融资情况 - 发行519494股普通股，净收益2150万美元 [1] - 保持行业领先的11.8年加权平均债务到期期限 [1] 财务指标解释 FFO - 是衡量房地产投资信托基金运营表现的非GAAP财务指标，定义为净利润加房地产行业特定资产的折旧和摊销，排除某些资产处置的收益等 [5] - 行业分析师普遍认为FFO是衡量房地产公司业绩的最合适指标，但它不代表GAAP规定的经营活动现金流，公司计算方法可能与其他REITs不同 [6] Core FFO - 是调整FFO以消除某些GAAP收入和费用影响的非GAAP运营表现指标，排除不常发生、性质特殊或与核心房地产运营无关的项目 [7] - 管理层用其评估公司核心业务表现和确定管理薪酬，计算方法可能与其他REITs不可比 [7] AFFO - 是REIT行业许多公司使用的非GAAP财务指标，对FFO进行某些非现金项目调整 [8] - 管理层认为它是有用的补充指标，计算方法可能与其他REITs不同 [8] 财务报表详情 利润表 - 2024年第一季度租金收入2.14825亿美元，利息和其他房地产交易收入58.2万美元，运营费用8190.7万美元，房地产处置收益482.1万美元，运营收益1.38321亿美元，净利润9437.1万美元 [10] FFO、Core FFO和AFFO调节表 - 展示了从净利润到FFO、Core FFO和AFFO的调节过程及各项调整金额 [11] 其他信息 - 2024年第一季度运营租赁租金收入2.09084亿美元，直接融资租赁收入11.9万美元，百分比租金88.8万美元，租户房地产费用报销473.4万美元 [11] 2024年盈利指引 - 每股净收益（排除房地产处置收益、减值费用和高管退休成本）为1.94 - 2.00美元 [13] - 每股房地产折旧和摊销为1.31美元，Core FFO每股3.25 - 3.31美元，AFFO每股3.29 - 3.35美元 [13] - 一般和行政费用4600 - 4800万美元，房地产费用（扣除租户报销）900 - 1100万美元 [13] - 收购规模4 - 5亿美元，处置规模8000 - 1.2亿美元 [13] 资产负债表 资产 - 截至2024年3月31日，房地产投资组合净值85.86856亿美元，现金及现金等价物112.8万美元，应收账款净额356.9万美元等，总资产87.05742亿美元 [13] 负债 - 信用额度应付账款1.162亿美元，应付票据净额42.29933亿美元，应付利息754.87万美元等，总负债45.30884亿美元 [13] 权益 - 总股本41.74858亿美元，普通股流通股数1.83350322亿股，物业组合总可租赁面积3613.7万平方英尺 [13] 债务情况 债务明细 - 截至2024年3月31日，无担保债务总额44.162亿美元，加权平均利率4.0%，加权平均到期期限11.8年，基于当前季度EBITDA年化的净债务/EBITDA为5.5倍 [14] 信贷协议和票据契约 - 公司认为截至2024年3月31日，遵守无担保信贷额度和票据的关键财务契约，如最大杠杆比率小于0.60（实际0.39）等 [17] 物业组合 行业分布 - 截至2024年3月31日，前20大行业中，汽车服务占比16.3%，便利店占比16.2%等 [17] 地区分布 - 前10大州中，得克萨斯州占比16.9%，佛罗里达州占比9.4%等 [18] 租户情况 - 前20大租户中，7 - Eleven占比4.4%，Mister Car Wash占比4.1%等 [20] 租赁到期情况 - 截至2024年3月31日，加权平均剩余租赁期限为10.0年，2024年到期租赁占比1.2%，2025年占比4.5%等 [20]

文章核心观点 - 公司2023年业绩表现良好，资产负债表灵活，股票估值具有吸引力，股息有望持续增长，虽存在一定风险，但仍维持买入评级 [10][36] 2023年业绩及资产负债表情况 - 2023年核心FFO每股收益同比增长3.8%至3.26美元，零售物业组合质量和防御性使全年入住率保持在99%以上 [12][13] - 公司可通过有机方式实现核心FFO每股收益每年1.5%的增长，因其合同租金年平均涨幅为1.5% [14] - 公司在39年运营历史中经历各种经济环境并能适应，自2004年以来除两年外核心FFO每股收益均上升 [15] - 2023年虽面临利率波动，但仍完成8.197亿美元物业投资，平均初始资本化率7.3%，租约剩余18.8年 [17] - 公司利用BBB +信用评级发行5亿美元5.6%的2033年到期票据，与10年期票据利差合理，投资利差可观 [18] - 截至2024年初，公司11亿美元银行信贷额度可用9.68亿美元，本月额度提升至12亿美元，2028年到期时修订后可达20亿美元 [18][19] - 分析师预计2024 - 2026年核心FFO每股收益分别增长1.2%、3.3%和2.6%，达到3.30美元、3.41美元和3.50美元 [20] 股票估值情况 - 股票五年平均股息收益率4.8%，对应公允价值每股47美元，随着利率最终下调，有望回归五年平均水平 [22][23] - 当前P/FFO比率12.5，远低于10年正常水平17.4，预计回归15倍的倍数是合理的 [24] - 综合考虑2024 - 2025年核心FFO每股收益，加权平均公允价值为每股50美元 [26] - 综合两种估值方法，得出公允价值接近每股49美元，较当前股价有16%的折价 [27] 股息情况 - 公司5.5%的远期股息收益率高于房地产行业4.8%的中值，获Seeking Alpha量化系统B评级 [28] - 公司股息支付率处于60%以上，低于评级机构偏好的90%，预计未来股息将适度增长 [29] - 假设7月季度股息每股提高2.7%至0.58美元，2024年股息支付率为69.8% [30] 风险情况 - 公司地理分布较为集中，2023年41%的年度基本租金来自美国五个州，自然灾害、监管变化可能影响经营业绩 [32][33] - 公司前五大租户占2023年年度基本租金的19%，若租户出现财务困难，可能对公司业绩产生至少暂时的影响 [34] 总结 - 鉴于宏观经济形势，在利率下降前，预计股价维持在30多美元至40多美元低位，但可靠的近6%收益率使其值得买入 [35][36]

文章核心观点 - 鉴于当前宏观经济环境和高利率，房地产投资信托基金（REITs）估值受挫，但NNN REIT Inc行业和租户多元化良好、债务管理佳、估值有吸引力，是值得买入的股票 [1] 公司介绍 - NNN是一家REIT，在美国拥有多元化的三重净租赁物业投资组合，在49个州拥有3532处物业，涵盖37个行业 [2] 公司表现 近年表现 - 自2022年疫情封锁和利率快速上升以来，NNN股价和估值与其他REITs一样显著下降，过去五年每股运营资金（FFO）增长11.3%，但股价下跌22.3% [3] - 2023年全年，公司核心每股FFO增长3.8%，调整后每股FFO（AFFO）增长1.6%，连续34年提高股息，AFFO派息率维持在68%， occupancy率达99.5%，并以7.3%的初始资本化率投资8.2亿美元于物业 [5] 长期表现 - 过去20年，公司总回报率达599%，跑赢标普500指数；同期，标普500市盈率从约20倍升至约26倍，而NNN的市净率下降，股价上涨140%，每股FFO增长220% [6] 公司优势 行业和租户多元化 - 公司行业和租户敞口多元化，降低了对特定趋势或租户的依赖，增强了应对经济挑战和租户业绩不佳的能力 [7] - 截至2023年12月底，按基本租金计算，前两大行业敞口为便利店和汽车服务，均占16%；前两大租户为7 - Eleven和Mister Car Wash，均占4% [8] - 公司长期保持高occupancy率，自2003年以来平均occupancy率为98.1%，2023年为99.5%，远高于酒店和医疗保健以外的REIT行业平均水平（91.0%） [9] 良好的债务管理 - 截至2023年12月31日，公司股权与无担保债务比率为58%比42%，债务到期日分布均匀，加权债务期限为12.0年，除2029 - 2030年外，每年债务到期额在3.5 - 4亿美元之间，利息覆盖率为3.2倍 [11] 估值优势 - 过去20年，公司市净率下降，目前远期市净率和远期市净率分别为12.4倍和12.3倍，股息收益率超5%，派息率为69.5%，高于过去10年平均水平 [12] - 与竞争对手相比，公司股息收益率高、派息率低，市净率和市净率倍数最低，相对被低估 [12] 潜在风险 - 公司股价对利率敏感，若利率不下降或进一步上升，将对公司产生重大影响；美联储密切关注个人消费支出（PCE）价格指数，若PCE持续上升，可能加息，导致公司股价下跌 [13][14] - 公司的成功依赖于租户和物业的表现，2023年第四季度，租户Rite Aid申请破产保护，公司拥有其6处物业，影响较小，但更多租户出现类似问题或空置物业数量增加将构成风险 [15] 结论 - 公司行业和租户多元化良好、债务管理佳、相对被低估，股息收益率超5%，派息率保守，是长期投资的优质选择，当前是较好的入场点 [17]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年核心FFO为3.26美元/股,同比增长3.8% [16] - 2023年全年AFFO为3.26美元/股,同比增长1.6% [16] - 2023年第四季度核心FFO为0.85美元/股,同比增长6.3% [14] - 2023年第四季度AFFO为0.82美元/股,同比增长2.5% [15] - 2023年AFFO派息率为68.4%,产生1.87亿美元自由现金流 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3,532处独立单一承租人物业,全年平均出租率达99.5%,创历史新高 [7] - 2023年出售45处资产,平均收益率为5.9%,低于当年收购平均收益率140个基点 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收购40处新物业,初始收益率为7.6%,平均租期19.6年 [8] - 2023年全年收购总额超8亿美元,主要来自与公司建立良好关系的业务合作伙伴 [8] - 2023年第四季度后,收购物业收益率上升趋势有所放缓,预计2024年第二季度收益率与第一季度相当 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的资本配置策略,2024年收购和出售指引分别为4-5亿美元和8-12亿美元 [22] - 公司将继续专注于以低于平均风险的方式实现长期价值,通过内生增长和适度收购实现每股FFO中单位数增长 [5] - 公司面临来自其他房地产投资信托公司的收购需求压力,在一定程度上限制了收益率的进一步扩张 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司基本面保持良好,有能力在经济和资本市场不确定性中继续实现每股业绩增长 [28] - 管理层预计2024年核心FFO和AFFO分别为3.25-3.31美元/股和3.29-3.35美元/股 [22] - 管理层表示未来将密切关注资本市场环境,适当调整收购和融资策略 [25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway提问** 询问2024年收购收益率和交易量的趋势 [32][34] **Steve Horn回答** - 2024年第一季度收购收益率预计将继续上升,但第二季度可能与第一季度持平 [33][34] - 2024年交易量相比2023年有所下降,主要是由于部分卖家出于对未来利率下降的预期而暂时推迟出售 [34] 问题2 **Farrell Granath提问** 询问公司2024年坏账假设 [39] **Kevin Habicht回答** - 公司在2024年指引中假设100个基点的租金损失,高于正常年度的40-50个基点 [40] 问题3 **Linda Tsai提问** 询问公司收购和出售收益率差异的趋势 [61][62] **Steve Horn回答** - 历史上公司收购和出售收益率差异一直维持在100个基点左右,2023年达到140个基点是一个较好的水平 [62]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有3532处房产，总可租赁面积约3596.6万平方英尺，位于49个州，加权平均剩余租赁期限为10.1年，约99%的房产已出租[14][42] - 截至2023年12月31日，物业投资组合加权平均剩余租赁期限约为10.1年，年度基础租金支付范围为7000美元至408.5万美元，平均为23.5万美元[45] - 截至2023年12月31日，公司拥有3532处物业，总面积约3596.6万平方英尺，加权平均剩余租期10.1年，约99%已出租[148] - 截至2023年末公司拥有3532处房产，总可出租面积3596.6万平方英尺，总年化基础租金8.18749亿美元[173] - 截至2023年末已出租和未改良土地的房产数量为3514处，占比99%，加权平均剩余租赁期限为10.1年[173] - 2024 - 2033年及以后各时间段租赁到期情况，如2024年到期年化基础租金占比1.7%，涉及54处房产、80.3万平方英尺可出租面积[173] - 2023年物业组合按前20大行业分类，便利店占年化基础租金的16.4% [175] - 2023年物业组合按州分类，德州房产549处，占年化基础租金的16.8% [175] - 公司最大的行业集中在餐厅（17.2%）、便利店（16.4%）、汽车服务（15.6%）和家庭娱乐中心（6.4%）领域，物业组合在东南部（26.4%）和南部（22.9%）地区集中[151] - 截至2023年、2022年和2021年12月31日，物业组合出租率约99%，加权平均剩余租期约10年[152] - 截至2023年12月31日，物业投资组合年度基础租金的55.6%来自五个零售行业租户，19.0%来自五个租户，41.0%来自五个州[64] - 公司房产通常以30 - 40年的长期三重净租赁方式出租给租户[39] - 公司在评估房产收购时会考虑位置、市场条件、租户情况等多种因素[24] - 截至2024年1月31日，公司有68处物业正在进行一定程度的环境修复和/或监测[48] - 截至2024年1月31日，公司有68处物业正在进行某种程度的环境修复和/或监测[100] - 截至2023年12月31日，公司拥有18处空置未出租物业，占物业总数和总可出租面积均不到1%[74] - 截至2023年12月31日，公司拥有18处空置未出租房产，占总房产和总可租赁面积均不到1%[199] - 截至2024年1月31日，不到1%的物业和不到1%的总可租赁面积租给了一家根据美国破产法第11章申请破产的租户[73] - 截至2024年1月31日，租给一家根据美国破产法第11章申请破产租户的房产，占总房产和总可租赁面积均不到1%[200] 公司财务关键指标 - 截至2023年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为515.5万美元，无担保循环信贷额度下有9.68亿美元可用于未来借款[28] - 截至2023年12月31日，公司总债务与总资产（未计累计折旧和摊销）的比率约为42%，总债务与总市值的比率约为36%[29] - 截至2023年12月31日，公司持有的应收抵押贷款为100.2万美元，占总资产不到1%[83] - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务包括42.28544亿美元的无担保应付票据和1.32亿美元的信贷安排[86] - 截至2023年12月31日，公司约有43.60544亿美元的未偿还债务，均为无担保债务[89] - 公司债务到期时间从2024年到2052年[85] - 2023年公司总营收为8.28111亿美元，较2022年增长7.1%，较2021年增长6.4%[178] - 2023年公司总运营费用为3.20492亿美元，较2022年增长4.1%，较2021年增长2.5%[179] - 2023年和2022年公司净房地产费用分别为961.5万美元和847.9万美元[180] - 截至2023年12月31日，公司有515.5万美元现金、现金等价物和受限现金，信贷安排下有9.68亿美元可用于未来借款[188] - 2023年公司发行了5亿美元本金、利率5.6%、2033年10月到期的票据[189] - 2023年信贷安排加权平均未偿还余额为1.6962亿美元，加权平均利率为5.86%[189] - 截至2023年12月31日，公司总债务与总资产比率约为42%，与总市值比率约为36%[190] - 2023年公司经营活动提供现金6.1241亿美元，投资活动使用现金6.8066亿美元，融资活动提供现金6662.7万美元[191] - 2023年公司重大融资交易包括净偿还信贷安排3420万美元、发行票据净收益4.8393亿美元等[194] - 截至2023年12月31日，公司长期债务本金及利息等合同现金义务总计64.01511亿美元，其中2024年需支付5.07843亿美元[196] - 截至2023年12月31日，公司总未偿债务43.60544亿美元，其中信用额度应付1.32亿美元占3.0%，应付票据42.28544亿美元占97.0%[204] - 2023年公司110亿美元信贷安排加权平均未偿余额16.962亿美元，加权平均利率5.86%，截至2023年12月31日，未偿金额13.2亿美元，可用额度96.8亿美元[204] - 2023年4月，公司偿还剩余应付抵押贷款本金余额9774万美元[204][206] - 公司各系列无担保票据本金从300,000千美元到500,000千美元不等，票面利率从2.500%到5.600%，有效利率从2.536%到5.905%[209] - 未来五年无担保票据到期的总本金余额为1,900,000千美元[209] - 公司因未偿还票据发行产生的债务发行成本总计42,595,000美元[210] - 截至2023年12月31日，公司无未偿还的优先股股份[214] - 2023年公司通过ATM发行650,135股普通股，平均每股净价43.52美元，净收益28,292千美元，股票发行成本858千美元[214] - 2022年公司通过ATM发行5,473,072股普通股，平均每股净价45.15美元，净收益247,129千美元，股票发行成本3,761千美元[214] - 2021年公司通过ATM发行30,000股普通股，平均每股净价33.65美元，净收益1,009千美元，股票发行成本224千美元[214] - 截至2023年12月31日，公司无衍生金融工具未偿还[212] - 截至2023年12月31日，公司遵守债务契约中的限制性财务条款[211] 公司股息情况 - 公司普通股股息已连续34年增长，在所有上市REITs中连续年度股息增长记录排名第三[22] - 2024年1月公司宣布向普通股股东支付股息1.02683亿美元，每股0.5650美元[138] - 2023 - 2021年公司普通股股息分别为4.04458亿、3.80538亿和3.67291亿美元，每股分别为2.230、2.160和2.100美元[201] - 2023年公司普通股普通股息占比98.3245%，非应税分配占比1.6755%；2022年分别为99.8301%和0.1699%；2021年分别为76.9406%和23.0594%[201] - 2024年1月16日，公司宣布每股0.5650美元股息，2月15日支付[201] 公司人员情况 - 截至2024年1月31日，公司有82名全职员工，46%的员工在公司工作10年或以上，员工性别构成中女性占58%，男性占42%[34] - 公司执行团队、部门负责人和高级管理人员在公司的平均工作经验超过19年[34] - 截至2024年1月31日，公司高管团队、部门负责人和高级经理在公司的平均工作经验超过19年[110] 公司环保情况 - 公司总部大楼获得ENERGY STAR®认证，比典型建筑平均少用35%的能源，少产生35%的温室气体排放[38] 公司融资情况 - 公司融资目标是有效管理资本结构，资本来源包括资本市场发债或股权融资、银行借款、房产出售所得等[27] 公司合规情况 - 截至2024年1月31日，公司未收到任何政府当局关于《美国残疾人法案》不合规的通知，管理层也未意识到有会对业务、财务状况或经营成果产生重大不利影响的不合规情况[49] - 截至2024年1月31日，公司未收到任何政府当局关于违反《美国残疾人法案》（ADA）的通知，管理层也未意识到存在会对业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的违规情况[109] - 为维持美国联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）地位，公司需满足多项要求，在截至2023年12月31日的三年里，公司认为自己符合REIT资格[105] - REIT的《国内税收法》股份所有权限制和公司章程中9.8%的股份所有权限制，可能抑制公司股票的市场交易活动并限制业务合并机会[106] - 公司章程规定，除非获得董事会豁免，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行和流通股份总价值的9.8%，以及任何类别或系列股份价值或数量（以更严格者为准）的9.8% [107] - 《萨班斯 - 奥克斯利法案》2002年第404条要求公司每年对财务报告内部控制的有效性进行管理评估，若无法维持有效内部控制，可能对公司业务、经营业绩和证券市场价值产生重大不利影响[111] 公司面临风险情况 - 财务和经济状况变化，包括通胀，可能对公司、租户和商业房地产产生不利影响，如导致租户违约、限制融资能力等[57][59] - 租户面临宏观经济、政府和竞争压力，消费者购物模式变化和电子商务扩张可能影响租户支付租金能力，导致物业空置[60] - 公司可能无法成功执行收购或开发策略，开发活动面临监管审批、建设成本和融资等风险[62][63] - 公司可能因市场条件不利或税收责任无法按经营策略处置物业[65] - 公司租赁或贷款协议的某些条款可能无法执行，可能对公司产生不利影响[66] - 网络安全风险和事件可能对公司业务、运营和声誉造成不利影响，还可能导致法律诉讼和财务损失[75][76][79] - 公司依赖第三方云计算服务，服务中断可能对财务状况和经营成果产生不利影响[81] - 未来国际市场投资可能使公司面临外汇汇率波动、当地经济政治条件等额外风险[82] - 借款人违约或破产可能使公司遭受本金和利息损失，且次级贷款风险更高[83] - 未来发行股权证券可能稀释公司普通股股东的权益[92] - 流行病或大流行（如COVID - 19）及其相关应对措施可能加剧其他风险，严重扰乱公司租户的业务运营和支付租金能力，或使公司无法正常运营[112] - 暴力行为、恐怖袭击或战争可能影响公司物业、运营市场和经营业绩，还可能导致消费者信心和支出下降，加剧金融市场和经济的波动[116] - 无法以有利条件获取债务和股权资本、全球金融市场严重动荡、信贷和融资条件恶化等，可能影响公司获取资金以支持业务运营、收购和开发机会、再融资现有债务等能力[117] - 会计准则变更可能对公司或租户的财务状况和经营成果产生重大影响[118] - 公司股票市场价格受宏观经济、利率、政策等多种因素影响，可能出现大幅波动[119][122] 公司房产收购与出售情况 - 2023年公司收购165处房产，总可出租面积128.1万平方英尺，资本化率7.3%，总投资8.1971亿美元[176] - 2022年公司收购223处房产，总可出租面积262.9万平方英尺，资本化率6.4%，总投资8.47747亿美元[176] - 2021年公司收购156处房产，总可出租面积134.1万平方英尺，资本化率6.5%，总投资5.55415亿美元[176] - 2023年公司出售45处房产，净销售收益为1.15716亿美元，净收益为4748.5万美元，资本化率为5.9%[177] 公司租金递延情况 - 公司与部分租户签订租金递延租赁协议，2021年和2020年分别递延租金472.2万美元和5172.3万美元[154] - 截至2023年12月31日，约5263.7万美元（93%）的递延租金已偿还给公司，剩余预计在2025年12月31日前还清[154] - 2020 - 2025年递延租金及计划还款情况：2020年递延5172.3万美元（91.6%），2021年递延472.2万美元（8.4%）等[155] - 剩余380.8万美元递延租金可能难以收回[156] 公司物业租赁会计处理 - 公司物业租赁主要采用经营租赁法，收入按直线法确认[162] 公司优先股赎回情况 - 2021年10月，公司赎回所有13,800,000份代表F系列优先股权益的存托股份，赎回价格为每股25.111944美元，总赎回金额345,000,000美元[213] 公司普通股登记持有人情况 - 截至2024年1月31日，公司有1509名普通股登记持有人[139]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.81美元,同比增长2.5% [23] - 前9个月核心FFO为每股2.42美元,同比增长3% [23] - 前9个月AFFO为每股2.44美元,同比增长1.2% [24] - 剔除疫情期间租金延期偿还的影响,核心FFO同比增长3.9%,AFFO同比增长3.4% [26][27] - 2023年全年核心FFO指引上调至3.19-3.23美元每股,AFFO指引上调至3.22-3.26美元每股 [31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3,511处独立单一租赁物业,租期10.1年,租赁率99.2%,高于长期平均水平 [12] - 第三季度新增46处物业,投资212百万美元,初始现金收益率7.4%,平均租期16.5年 [13] - 前9个月共投资125处物业,550百万美元,现金收益率7.2%,较2022年同期高约100个基点 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体市场交易量下降近50%,但公司看到买卖价差收窄的迹象,将继续谨慎审慎的投资策略 [14] - 公司出售13处物业,其中2处空置,获得49百万美元收益,平均退出收益率6.0% [17] - 今年前9个月共出售26处资产,包括7处空置,获得约90百万美元收益,平均退出收益率5.8% [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于谨慎的资本配置,通过销售租回交易与稳定的客户群创造可预测、持续的优质现金流 [16] - 公司维持较强的资产负债表,流动性充足,无需在短期内进入资本市场融资 [18][19] - 公司认为合理配置资本和合理评估权益资本回报率是REIT公司价值评估的关键 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计未来12-18个月内收购资本化率将继续上升,但公司有能力在资本市场环境不利的情况下维持收购节奏 [67][73] - 公司认为2024年收购规模可能在400-450百万美元左右,无需进入资本市场 [73] - 管理层对公司基本面保持乐观,认为租赁、续租、收购和出售等关键指标保持良好 [44][45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Joshua Dennerlein 提问** 询问私募市场收购资本化率的变化趋势 [47][48] **Stephen Horn 回答** 公司正在看到资本化率上升的趋势,预计未来12-18个月内将继续上升,但公司有能力在此环境下保持收购节奏 [48][49] 问题2 **Ronald Kamdem 提问** 询问公司租赁率下降和坏账情况 [53][54] **Kevin Habicht 回答** 公司租赁率下降主要是由于Bed Bath & Beyond破产导致,整体来看公司预计全年坏账率将在40-50个基点,低于100个基点的预期 [54][55] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问公司对未来收购资本化率的预期 [66][67] **Stephen Horn 回答** 公司预计未来12-18个月内收购资本化率将继续上升,公司正在谨慎选择投资机会 [67][68]

资本化利息情况 - 2023年前9个月和2022年前9个月开发期间资本化利息分别为237.4万美元和54.7万美元，其中2023年和2022年第三季度分别为124.8万美元和27.3万美元[42] 应收账款核销情况 - 2023年前9个月公司对某些重新分类为现金收付制核算的租户核销了34.8万美元的未偿应收账款及相关应计租金，2022年同期无此类核销[52] 现金收付制租户相关数据 - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，现金收付制租户数量均为8个，占总物业的比例分别为4.8%和5.2%，占总年度基本租金的比例分别为6.9%和7.1%，占总可租赁面积的比例分别为6.4%和6.8%[52] - 2023年前9个月和2022年前9个月，公司从现金收付制租户确认的租金收入分别为4436.8万美元和4663.1万美元，其中2023年和2022年第三季度分别为1428.1万美元和1534.6万美元[53] 总部办公室租约修订情况 - 2023年1月公司修订总部办公室租约，将租期延长至2034年3月31日，使用权资产和经营租赁负债增加约640.1万美元[56] 待售房地产情况 - 截至2023年9月30日公司无分类为待售的房地产，截至2022年12月31日有78.6万美元（两处房产）分类为待售，这两处房产在2023年前9个月已出售[57] 应收抵押贷款情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款（含应计利息）分别为111.4万美元和153万美元，分别扣除7.1万美元和9.8万美元的信用损失准备[61] 托管和受限账户资金情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司在托管和其他受限账户中的资金分别为2112.6万美元和427.3万美元[63] 无担保循环信贷额度情况 - 公司有11亿美元的无担保循环信贷额度，相关债务成本已递延并按直线法在贷款承诺期内摊销至利息费用[64] 应付票据债务成本情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司应付票据的债务成本（扣除累计摊销后）分别为4259.5万美元和3814.5万美元[65] 归属普通股股东净收益情况 - 2023年第三季度和前九个月归属普通股股东的净收益分别为1.06787亿美元和2.95658亿美元，2022年同期分别为0.88421亿美元和2.43964亿美元[69] 房地产投资组合租赁期限情况 - 截至2023年9月30日，公司房地产投资组合加权平均剩余租赁期限为10.1年，包含3521份经营租赁和5份直接融资租赁[73] 租金收入情况 - 2023年第三季度和前九个月租金收入分别为2.04856亿美元和6.10912亿美元，2022年同期分别为1.93102亿美元和5.73401亿美元[77] 递延租金偿还情况 - 截至2023年9月30日，约93%的递延租金已偿还，2023年前九个月和2022年同期分别偿还264.8万美元和1152万美元[78] 净直线应计租金收入情况 - 2023年前九个月和2022年同期，公司分别确认净直线应计租金收入149.6万美元和 - 329.8万美元[79] 处置房地产净收益情况 - 2023年第三季度和前九个月处置房地产的净收益分别为1999.2万美元和4022.2万美元，2022年同期分别为588.9万美元和1065.6万美元[82] 房产建设资金承诺情况 - 截至2023年9月30日，公司承诺为57处房产的建设提供资金，总承诺金额为3.91604亿美元，已投入2.07403亿美元，剩余承诺金额为1.84201亿美元[83] 房地产账面价值情况 - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司房地产账面价值分别为8.346062亿美元和8.020814亿美元[76] 现有租赁租金收入及摊销情况 - 2023年前九个月和2022年同期，公司因高于和低于市场的现有租赁而增加的租金收入分别为34.9万美元和41万美元[81] - 2023年前九个月和2022年同期，公司现有租赁价值摊销至费用分别为519.7万美元和533.7万美元[81] 房地产减值净额情况 - 2023年前三季度房地产减值净额为367.5万美元，2022年同期为722.1万美元；2023年第三季度为100.1万美元，2022年同期为97.1万美元[84] 循环信贷额度使用情况 - 截至2023年9月30日，循环信贷额度加权平均未偿还余额为2.01296亿美元，加权平均利率为5.79%；2022年同期加权平均未偿还余额为2159.2万美元，加权平均利率为3.01%[85][144] 应付抵押贷款偿还情况 - 2023年4月，公司偿还剩余应付抵押贷款本金余额977.4万美元[86] 票据发行情况 - 2023年8月，公司发行5亿美元2033年到期、利率5.600%的票据，净价4.8838亿美元，有效利率5.905%[87][88] - 发行2033年票据产生债务发行成本445万美元，净收益约4.8393亿美元[90] 累计其他综合收益（损失）情况 - 截至2023年9月30日，累计其他综合收益（损失）中与先前终止的利率套期保值相关的金额为1073.9万美元[91] 普通股发行及股息情况 - 2023年前三季度通过ATM计划发行65.0135万股普通股，平均每股净价43.52美元，净收益2829.2万美元；2022年同期发行280.1778万股，平均每股净价45.42美元，净收益1.2727亿美元[93] - 2023年前三季度通过DRIP计划发行5.5261万股普通股，净收益230.2万美元；2022年同期发行5.1567万股，净收益225.8万美元[93] - 2023年前三季度普通股股息为3.01793亿美元，每股1.665美元；2022年同期为2.82637亿美元，每股1.61美元[93] 固定利率债务情况 - 截至2023年9月30日，固定利率债务本金总额为4.3亿美元，加权平均利率为3.93%，公允价值为3.529934亿美元；2022年12月31日公允价值为3.140774亿美元[146]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度的核心FFO每股为0.80美元,同比增长1.3% [17] - 上半年核心FFO每股为1.60美元,同比增长2.6% [17] - 上半年AFFO每股为1.62美元,同比增长1.3% [17][18] - 剔除递延租金偿还的影响,上半年核心FFO每股增长3.2% [18] - 公司提高了2023年核心FFO指引至3.17-3.22美元每股,AFFO指引至3.20-3.25美元每股 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度出租率为99.4%,连续4个季度保持在高位 [8] - 公司第二季度完成了36项新收购,总投资额超过1.8亿美元,初始现金收益率为7.2% [9] - 上半年公司完成79项新收购,总投资额超过3.37亿美元,初始现金收益率为7.1% [9] - 公司第二季度出售了7处资产,获得2800万美元的收益,平均退出收益率为5.1% [12] - 上半年公司共出售13处资产,获得4000万美元的收益,平均退出收益率为5.6% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购资产的收益率在第二季度环比上升20个基点,预计第三季度将再上升10-20个基点 [11][13] - 公司上半年收购资产的平均收益率为7.1%,较上年同期上升90个基点 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持关系型业务模式,主要通过租赁回购交易进行收购 [10] - 公司采用分期付款的收购模式,可以为客户提供价值 [21] - 公司出售非核心资产,主要是空置资产,以提高资产质量 [12] - 公司维持稳健的资产负债表,有充足的流动性和较长的债务期限 [13][24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司业务基本面保持良好,出租率、续租、收购和出售等指标都表现良好 [26] - 管理层预计2023年后公司的每股收益增长将恢复到中单位数的水平 [63][64] - 管理层认为未来资本市场环境仍存在不确定性,但公司有能力应对 [26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bradley Heffern 提问** 询问AFFO指引上调的原因,以及资本化利息的影响 [29][30][31][33][34] **Kevin Habicht 回答** 资本化利息费用增加是AFFO指引上调幅度较小的主要原因,公司正在做更多的分期付款收购 [21][33][34] 问题2 **Farrell Granath 提问** 询问公司坏账准备和重点关注的租户情况 [38][40][41][42][43][44] **Kevin Habicht 回答** 公司坏账准备维持在正常水平,Bed Bath & Beyond和Regal Cinema等问题租户对公司影响有限 [38][39][41][42][43][44] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问公司收购资产的收益率区间和分期付款收购的定价 [46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57] **Stephen Horn 和 Kevin Habicht 回答** 公司收购资产的收益率区间较为集中,分期付款收购定价略低于一次性收购,但有利于降低风险 [49][50][51][52][53][54][55][56][57]

开发期间资本化利息情况 - 2023年和2022年上半年开发期间资本化利息分别为112.6万美元和27.4万美元，其中2023年和2022年第二季度分别为72.1万美元和17.6万美元[18] 应收账款核销情况 - 2023年上半年对某些重新分类为现金基础核算的租户核销了34.8万美元的未偿应收账款及相关应计租金，2022年上半年无此类核销[28] 现金基础核算租户相关数据 - 截至2023年和2022年6月30日，现金基础核算的租户数量分别为9个和8个，占总物业的比例分别为5.0%和5.3%，占总年度基本租金的比例分别为7.1%和7.2%，占总可出租面积的比例分别为6.8%和6.9%[29] - 2023年和2022年上半年，公司从现金基础核算的租户确认的租金收入分别为3008.8万美元和3128.5万美元，其中2023年和2022年第二季度分别为1452.3万美元和1549.9万美元[30] 总部办公室租约修订情况 - 2023年1月公司修订总部办公室租约，将租期延长至2034年3月31日，使用权资产和经营租赁负债增加约640.1万美元[34] 待售房地产情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司记录的待售房地产分别为190.4万美元（两处物业）和78.6万美元（两处物业）[35] 应收抵押贷款情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款（含应计利息）分别为122.4万美元和153万美元，分别扣除7.8万美元和9.8万美元的信用损失准备[39] 托管和其他受限账户资金情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在托管和其他受限账户中的资金分别为297.1万美元和427.3万美元[41] 债务成本摊销情况 - 公司11亿美元无担保循环信贷额度产生的债务成本已递延，并按直线法在贷款承诺期内摊销至利息费用[43] 应付票据债务成本情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应付票据的债务成本分别为3814.5万美元，分别扣除累计摊销1294.6万美元和1169.3万美元[44] 普通股每股收益及净利润情况 - 截至2023年6月30日，公司普通股基本和摊薄每股收益计算中，净利润分别为9.8542亿美元（2023年Q2）、7.4006亿美元（2022年Q2）、18.8576亿美元（2023年上半年）和15.5224亿美元（2022年上半年）[48] 房地产投资组合租赁期限情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合加权平均剩余租赁期限为10.2年，包含3492份经营租赁和5份直接融资租赁[54] 租金收入情况 - 2023年Q2和上半年，公司租金收入分别为2.02426亿美元和4.06056亿美元，2022年同期分别为1.90536亿美元和3.80299亿美元[58] 租金递延协议偿还情况 - 因疫情，2020年和2021年公司与部分租户达成租金递延协议，涉及租金分别为5172.3万美元和472.2万美元，截至2023年6月30日约92%已偿还[59][60] 净直线应计租金收入情况 - 2023年和2022年上半年，公司净直线应计租金收入分别为100.3万美元和 - 264.3万美元[61] 无形资产租赁资产及负债情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司无形资产租赁资产净额分别为4.4163万美元和4.8402万美元，无形资产租赁负债净额分别为1.2633万美元和1.325万美元[63] 高于和低于市场的在位租赁净增加租金收入情况 - 2023年和2022年上半年，公司高于和低于市场的在位租赁净增加租金收入分别为23.4万美元和28万美元[64] 房地产处置情况 - 2023年Q2和上半年，公司处置房地产分别售出7处和13处，实现收益分别为1393万美元和2023万美元；2022年同期分别售出8处和18处，收益分别为77.5万美元和476.7万美元[65] 房产建设资金承诺情况 - 截至2023年6月30日，公司承诺为39处房产建设提供资金，总承诺金额2.68159亿美元，已投入1.13814亿美元，剩余承诺金额1.54345亿美元[65] 房地产账面价值情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司房地产账面价值分别为8.221192亿美元和8.020814亿美元[57] 房地产净减值情况 - 2023年第二季度和上半年，房地产净减值分别为3.4万美元和267.4万美元，2022年同期分别为461.8万美元和625万美元[67] 循环信贷工具情况 - 截至2023年6月30日的六个月，循环信贷工具加权平均未偿还余额为2.28576亿美元，加权平均利率为5.67%；截至该日，未偿还金额为3.325亿美元，可用借款额度为7.675亿美元[68] 应付抵押贷款偿还情况 - 2023年4月，公司偿还剩余应付抵押贷款本金余额977.4万美元[69] 按市价出售股票计划情况 - 截至2023年6月30日，按市价出售股票计划（ATM）累计发行772.2511万股，2023年上半年发行65.0135万股，平均每股净价43.98美元，净收益2859.2万美元[71] 股息再投资和股票购买计划情况 - 截至2023年6月30日的六个月，股息再投资和股票购买计划（DRIP）发行3.5922万股，净收益161.5万美元[72] 普通股股息情况 - 2023年第二季度和上半年，普通股股息分别为9974.5万美元和1.99146亿美元，2022年同期分别为9287.8万美元和1.85629亿美元；2023年7月宣布每股股息0.565美元[73] 累计其他综合收益（损失）及重分类情况 - 截至2023年6月30日，累计其他综合收益（损失）中与先前终止的利率套期保值相关的金额为1135.9万美元；2023年和2022年上半年分别重分类122.3万美元和117.5万美元至利息费用[75] 衍生金融工具情况 - 截至2023年6月30日，公司无未偿还的衍生金融工具[76] 可变利率循环信贷工具情况 - 截至2023年6月30日，可变利率循环信贷工具未偿还金额为3.325亿美元，加权平均未偿还余额为2.28576亿美元，加权平均利率为5.67%；2022年同期加权平均未偿还余额为902.8万美元，加权平均利率为2.04%[138] 可变利率和固定利率债务情况 - 截至2023年6月30日，可变利率债务总额为3.325亿美元，加权平均利率为5.67%；固定利率债务总额为3.8亿美元，有效利率为3.67%[139]