文章核心观点 - “High Income DIY Portfolios”市场服务旨在为投资者提供低风险、高收益且能保值的投资方案，助力投资者获取稳定长期被动收入 [1] 分组1：服务介绍 - 为DIY投资者提供重要信息和投资组合/资产配置策略 [1] - 投资组合面向收益型投资者，包括退休或即将退休人群 [1] - 提供七种投资组合，含3个买入持有组合、3个轮动组合和3个桶NPP模型组合 [1] - 涵盖两个高收益组合、两个股息增长投资（DGI）组合和一个低回撤、高增长的保守NPP策略组合 [1] - 可点击获取更多详情或进行两周免费试用 [1]

文章核心观点 公司将于2025年5月1日美股开盘前发布2025年第一季度财报，并于当天上午10:30举办电话会议讨论财务和运营结果 [1] 财报及会议信息 - 公司将在2025年5月1日美股开盘前发布2025年第一季度财报 [1] - 公司将于2025年5月1日上午10:30举办电话会议讨论财务和运营结果 [1] 会议参与方式 - 电话会议直播可在公司网站www.nnnreit.com观看，也可通过指定链接观看 [2] - 美国境内可拨打888 - 506 - 0062，国际拨打973 - 528 - 0011，输入参会代码696567或提及公司名称接入电话会议 [2] - 电话会议录音回放至2025年5月8日，美国境内拨打877 - 481 - 4010，国际拨打919 - 882 - 2331，输入代码52285收听 [2] 公司概况 - 公司是房地产投资信托公司，投资于高质量物业，通常签订长期净租赁协议，持续资本支出极少 [3] - 截至2024年12月31日，公司在49个州拥有3568处物业，总可租赁面积约3660万平方英尺，加权平均剩余租赁期限为9.9年 [3] - 更多公司信息可访问www.nnnreit.com [3]

文章核心观点 - 因关税、衰退担忧加剧以及美联储利率政策的不确定性上升，投资者不知该投向何处 [1] 分析师情况 - 分析师是iREIT+Hoya Capital投资集团的撰稿人，非注册投资专业人士或财务顾问，文章仅作教育用途 [1] - 分析师是海军退伍军人，喜欢投资优质蓝筹股、商业发展公司和房地产投资信托基金，是长期投资者，计划未来5 - 7年靠股息补充退休收入 [1] - 分析师希望帮助中低收入劳动者构建高质量、有股息回报的投资组合，为投资者提供新视角以实现财务独立 [1] 分析师持仓与利益披露 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对ADC、O股票有实益多头头寸 [2] - 文章为分析师本人撰写，表达个人观点，除Seeking Alpha外未获其他报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

公司业务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益的投资服务公司，聚焦能提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲机会的创收资产类别，提供免费两周试用并展示独家收益组合的顶级投资想法 [1] 行业动态 - 近期文章显示市场抛售期间散户投资者纷纷抛售股票且未逢低买入，短期内观望是一种策略 [2] 分析师情况 - 分析师有超14年投资经验和金融MBA学位，关注防御性股票，投资期限为中长期 [2] - 分析师持有NNN股票的长期权益，文章为其个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [3]

文章核心观点 - 重申对NNN REIT, Inc.股票的持有建议 [1] 分析师背景 - 拥有CFA和CIPM证书，协助公司遵守全球投资业绩标准（GIPS） [1] - 曾拥有并经营一家小企业，帮助企业从底层发展并实现收入多元化 [1] - 采用自下而上的基本面研究方法，阅读10 - K报告、听取财报电话会议，重铸财务报表以关注真实经济收益 [1] - 是保守的长期投资者，依靠股息支付部分费用，投资组合倾向于具有高于平均水平可持续盈利能力且符合价值导向标准的公司 [1] 分析师披露 - 对文中提及的任何公司均无股票、期权或类似衍生品头寸，未来72小时内也无建立此类头寸的计划 [2] - 文章为分析师本人撰写，表达个人观点，除Seeking Alpha外未获其他报酬，与文中提及股票的公司无业务关系 [2]

文章核心观点 - 分析师分享对股息投资见解，认为其是实现财务自由的直接途径，希望通过分享经验帮助大家实现财务自由 [1] 公司情况 - NNN REIT是零售/服务型房地产领域最受欢迎的房地产投资信托基金之一，资产账面价值约108亿美元，在49个州拥有3568处房产，超385个租户，租户结构多元化 [1] 分析师情况 - 分析师有并购和企业估值经验，日常工作涉及财务建模、尽职调查、交易条款谈判等，关注科技、房地产等行业并进行个人投资 [1] - 分析师在NNN、O、ADC、EPRT股票上有长期实益持仓，文章为个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与提及股票的公司无业务关系 [2]

文章核心观点 - 聚焦增长和股息收入，通过构建专注于复利股息收入和增长的投资组合为轻松退休做准备 [1] 投资策略 - 构建投资组合以获得每月股息收入，通过股息再投资和年度增长实现收入增长 [1] 持仓情况 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对NNN、O、SPG股票持有长期多头头寸 [1]

文章核心观点 - NNN REIT是财富创造机器，过去几十年通过稳定增长的股息和强劲总回报为投资者积累财富，未来有望继续增长股东价值，是长期投资良机 [1][2][10] 低风险投资策略 - 专注投资单租户净租赁零售物业，购买位于主要街道的小型物业，即使当前租户不续租也有高需求 [3] - 前几大租户行业为汽车服务、便利店、餐厅，与租户签订长期净租赁协议，租户承担运营成本，租金每年约递增1.5%，提供稳定且增长的租金收入 [4] - 财务状况保守，股息支付率低，今年约为调整后运营资金的67.5%，可保留约2亿美元自由现金流用于收购物业，资产负债表为投资级，杠杆率低，主要是低成本、长期固定利率债务，加权平均债务期限为12.1年 [5] 稳定增长表现 - 去年投资5.655亿美元收购75处物业，平均初始资本化率7.7%，加权平均剩余租赁期限18.5年，资金来源于股息后自由现金流、出售41处非核心物业获利4230万美元、股票发行筹集2.143亿美元和新的长期债务 [6] - 已建立包含超3565处优质零售物业的投资组合，分布在49个州，租给375多个租户，涉及超35个行业，自2007年以来收购超100亿美元物业，超70%交易量来自现有合作关系 [7] - 通常与现有租户进行售后回租交易以收购更多物业，为租户提供资金用于扩张，为公司带来未来投资机会 [8] - 凭借强劲的股息后自由现金流、保守的财务状况和良好的租户关系，有望继续扩大投资组合、提高每股运营资金和股息，长期为投资者带来强劲总回报 [9]

财务数据和关键指标变化 - 2024年核心FFO增长1.8%，全年收购额超5.5亿美元 [4] - 2024年第四季度核心FFO和AFFO均为每股0.82%，与去年同期持平；全年核心FFO和AFFO分别为每股3.32%和3.35%，核心FFO每股收益增长1.8%，AFFO每股收益增长2.8% [19][20] - 2024年第四季度租赁终止费收入120万美元，全年为1140万美元，远高于历史水平和2023年的240万美元 [21] - 2024年第四季度G&A费用因田纳西州税法追溯变更获得州特许税退款，降至870万美元，全年降至4430万美元，占全年总收入的5.1%和总NOI的5.2% [21] - 2024年末入住率为98.5%，较上季度下降80个基点 [22] - 2024年AFFO股息支付率为68.2%，产生约1.96亿美元自由现金流 [22] - 2024年末所有租约的年度基础租金为8.606亿美元 [23] - 2025年核心FFO指导范围为每股3.33% - 3.38%，AFFO指导范围为每股3.39% - 3.44% [31] - 2025年预计收购额5 - 6亿美元，处置额8000 - 1.2亿美元，G&A费用4700 - 4800万美元，物业净费用1500 - 1600万美元 [32] - 2024年末无银行信贷额度欠款，下一次债务到期时间为2025年11月，加权平均债务到期时间为12.1年 [32][33] - 2024年用自由现金流和处置收益为61%的收购提供资金，年末净债务与总资产账面价值比率为40.5%，较上年下降150个基点，净债务与EBITDA比率为5.5倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.2倍 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资2.17亿美元收购31处新物业，初始资本化率为7.6%，平均租约期限约20年，超80%资金分配给业务合作伙伴，长期预计收益率为8.8% [12][13] - 全年处置额近1.5亿美元，资本化率为7.3% [14] - Badcock Furniture在第四季度拒绝了32处物业的租约，此前这些租约产生的年基础租金为520万美元，占第四季度初ABR的0.6%，公司已释放5处物业，租金回收率约70%，出售6处物业，净收益2180万美元，资本化率为5.1%，综合租金回收率约为113% [24][25][26] - Frisch's在第三季度支付一半租金，第四季度未支付租金，公司拥有64处物业，占年基础租金的1.5%（1260万美元），已收回33处物业，释放28处给另一家餐厅运营商，年基础租金约280万美元，还将获得超过固定断点的7%店铺销售额，租金从2025年5月1日开始 [27][28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度市场上大规模投资组合交易较少，公司80%的交易来自合作关系，第一季度交易情况良好，但多为2000 - 3000万美元的交易，有一个潜在的大型家庭娱乐投资组合即将推出，但价格尚不确定 [52][53] - 2024年收购的初始资本化率高于过去十年，本季度管道项目定价将略低于第四季度的7.6%，预计未来几个季度价格将因竞争加剧而略有压缩 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用自下而上的投资方法，专注于增加年度股息，保持顶级派息率，实现每股FFO中个位数增长 [5] - 公司致力于合理分配资本，通过物业承保和保持良好的资产负债表来控制风险，重视股权价值以实现长期每股收益增长 [35] - 行业竞争激烈，但公司80%的交易来自合作关系，有一定竞争优势，部分私募资金回归市场，但其回报预期较高，主要追求大型交易，与公司业务领域不同 [77][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2025年第一季度的收购情况持乐观态度，预计入住率将随着时间推移而提高 [10][12] - 公司认为Badcock和Frisch's的空置问题有望比平时更快解决，并提高租金回收率，对每股收益的影响预计小于1% [30][31] - 公司希望随着时间推移提高FFO指导 [32] 其他重要信息 - 公司迎来新CFO Vincent Chao，他将于第二季度正式上任，原CFO Kevin Habicht将退休 [6] - 公司预计2025年租赁终止费收入将有一定波动，历史年均约300万美元 [145] - 2025年租赁到期方面，便利店占比较大，但表现稳定，预计不会出现不利结果 [165] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO指导能实现2%增长的原因 - 公司在解决Frisch's和Badcock问题上取得了比预期更好的结果，且2024年下半年收购在2025年产生效益，租赁终止费难以预测 [43][44] 问题2: 释放的Frisch's物业租金与之前的比较及百分比租金情况 - 释放的Frisch's物业年基础租金约280万美元，约为之前租金的50%，公司为加快租赁进程，愿意接受较低基础租金以获取潜在百分比租金，预计租金回收率将高于70% [46][48] 问题3: 第四季度和第一季度交易活动情况及组合交易与单笔交易的比例 - 第四季度大规模投资组合交易较少，公司80%交易来自合作关系，第一季度交易情况良好，但多为2000 - 3000万美元的交易，有一个潜在大型家庭娱乐投资组合即将推出，但价格尚不确定 [52][53] 问题4: 2025年信用损失承保金额是否有变化 - 2025年假设租金损失为60个基点，历史上通常接近100个基点，目前没有其他租户存在明显信用损失风险，Badcock和Frisch's的影响不计入这60个基点 [56][57] 问题5: 指导中对Frisch's和Badcock的租赁时间和回收率的假设 - 租赁进程比正常情况更快，经济结果也更好，但目前难以确定具体数据，指导有机会随着时间推移而提高 [62][63][65] 问题6: 2025年60个基点信用储备的背景及与长期平均水平的比较 - 历史上信用损失通常在30 - 50个基点之间，此次假设60个基点是因为解决了两个主要信用问题租户，认为有一定保守性 [68] 问题7: 目前交易市场与去年同期相比的情况及对收购指导的影响，以及竞争情况 - 市场交易活动比去年同期增加，公司通常从较低端开始设定指导，第一季度定价情况良好，竞争一直存在，目前有私募资金回归市场，但主要追求大型交易，与公司业务领域不同 [75][76][77] 问题8: 投资组合中租金覆盖率的趋势，特别是洗车和QSR领域 - 洗车业务中，Mister Car Wash的租金覆盖率同比上升，超过4，其他洗车业务在2.5% - 3.5%之间，表现良好，QSR业务销售额基本持平，公司对这两个领域的租户没有担忧 [80][81][82] 问题9: Badcock和Frisch's资产的需求情况及行业类型 - 公司收到了大量对Frisch's资产的兴趣和一定对Badcock资产的兴趣，行业涉及餐厅、QSR、洗车和汽车服务等多个领域 [86][87] 问题10: 公司是否有信用观察名单及相关ABR比例 - 公司有信用观察名单，如At Home和AMC，但目前没有近期担忧，认为60个基点的信用储备可以覆盖潜在风险 [90][91][92] 问题11: 公司是否对家庭娱乐资产感兴趣 - 如果价格和房地产基本面符合公司的承保理念，公司会考虑投资，但目前公司较为保守，收购指导为5 - 6亿美元 [97][98] 问题12: 预计今年资本化率下降对投资利差的影响 - 资本化率预计在边际上下降10 - 15个基点，公司的加权平均资本成本障碍在低7%左右，只要在这个范围内，就认为能为股东创造足够回报 [100][101][102] 问题13: Denny's是否在公司的观察名单上 - 公司拥有一些Denny's门店，租金有吸引力，部分由加盟商运营，虽然该连锁店一直面临困境，但公司对自身门店情况不太担忧 [104][105] 问题14: 确定2025年60个基点信用损失指导的原因 - 历史上信用损失通常在30 - 50个基点之间，解决了两个主要信用问题租户，且目前没有其他租户存在明显信用风险 [113][114] 问题15: 释放物业的租金市场情况及今年到期债务的计划和发行地点 - 债务到期时间为11月，10年期债务利率约为5.5%，公司有一定灵活性，可提前对冲利率风险，Badcock资产的释放和处置综合租金回收率超过113%，Frisch's预计也能达到或超过历史70%的回收率，且时间会更快 [116][117][118] 问题16: Badcock空间重新租赁的零售商租户组合情况 - 重新租赁的租户包括家居家具租户，还有医疗、五金等多种用途，该物业面积为17000平方英尺，原租金为每平方英尺9美元，具有一定可替代性 [124][125] 问题17: 公司对Mister Car Wash、Dave & Buster's和Camping World的位置有何优势 - 公司与这些租户合作多年，Mister Car Wash的物业成本基础低，租金覆盖率超过4，Camping World和Dave & Buster's的资产成本基础也较好 [129][130][131] 问题18: 目前是否有因Badcock和Frisch's导致的费用增加，以及2025年是否会对Badcock资产或其他投资组合进行重大投资 - 2025年指导中的净物业费用比正常情况高400 - 500万美元，主要与Badcock和Frisch's有关，预计2026年将消失，公司倾向于用较低租金换取无TIs，但可能会有少量维修和维护费用，目前没有需要大量TI的交易 [136][138][140] 问题19: 第四季度收购除便利店外的主要集中领域 - 主要是Quick和Super Starter Car Wash，Quick的合作关系可追溯到2019年，第四季度进行了大规模售后回租交易，Super Starter Car Wash的一些定制项目在第四季度完成 [142][143] 问题20: 2025年是否已知有重大租赁终止费收入 - 公司不提供租赁终止费收入指导，历史年均约300万美元，预计2025年仍会有，但金额和时间不确定 [145] 问题21: 指导中是否假设了租赁终止收入 - 指导中通常假设每年约300万美元的租赁终止收入，但不对外公布，因为实际金额难以确定 [149] 问题22: 非报销费用指导是否假设了近期空置资产的额外租赁 - 非报销物业费用指导为1500 - 1600万美元，全年较为稳定，前期可能略高，随着物业租赁出去，部分费用将由租户承担 [151][152] 问题23: G&A指导是否有降低空间，Kevin退休费用是否包含在内 - Kevin退休费用有单独列支，不包含在G&A中，2025年G&A指导为4700 - 4800万美元，较2024年实际数（考虑调整后为4600万美元）有一定通胀性增长，但占收入比例变化不大 [157][158][159] 问题24: 对美元商店的门店扩张计划有何看法 - 公司与美元商店业务往来较少，主要是因为房地产因素，对其扩张计划了解不多 [161] 问题25: 2025年租赁到期情况及租金回收率预期 - 2025年租赁到期中便利店占比较大，但表现稳定，预计不会出现不利结果，与历史水平相当 [165] 问题26: 投资前景在多大程度上取决于租户合作伙伴在并购市场的活跃程度 - 过去公司的合作业务部分受并购市场驱动，但2025年并购市场有所回升，公司的投资指导包含部分并购业务，但并非依赖于此 [168][169] 问题27: 释放的Frisch's资产的百分比租金为何可能是2026年事件而非2025年 - 第一批释放的Frisch's资产租金从2025年5月1日开始，上半年几乎为零，下半年开始有一定增长，2026年随着新餐厅运营商运营稳定，百分比租金将更明显 [171] 问题28: 2025年收购和处置的零售类别倾向，以及关税对行业吸引力的影响 - 收购方面，公司更关注房地产基本面，2025年可能会增加对便利店、汽车服务和QSR的投资；处置方面，主要是清理表现不佳的资产，不针对特定类别，去年处置了医疗紧急护理资产，今年暂无特定目标 [180][181][183]

文章核心观点 公司在2024年取得良好业绩，核心FFO增长，收购规模可观，资产处置表现良好，多项指标表现出色，为近期发展奠定良好基础 [4] 公司业绩情况 - 2024年核心FFO增长1.8%，收购规模超5.5亿美元 [4] - 年末 occupancy率达98.5%，处置创收资产的资本化率比收购收益率低40个基点 [4] 公司亮点表现 - 连续35年年度股息增长 [5] - 保持行业领先的12.1年债务加权平均到期期限 [5] - 为未来战略布局高管团队 [5] 会议参与人员 - 公司方有CEO Steve Horn、CFO Kevin Habicht和即将上任的CFO Vincent Chao [3] - 参会机构包括RBC、Green Street、UBS等，对应代表有Brad Heffern、Spenser Glimcher、Michael Goldsmith等 [1]