财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股2.86美元，较2020年增长10.4%，2022年核心FFO每股指引上调至2.93 - 3美元 [7] - 2021年第四季度核心FFO每股0.75美元，较上一季度的0.71美元和上一年的0.63美元分别增加0.04美元和0.12美元 [19] - 2021年第四季度AFFO每股0.77美元，较上一季度的0.75美元增加0.02美元，全年AFFO为3.06美元，较2020年的2.51美元增长21.9% [20][22] - 剔除递延租金还款后，2021年调整后AFFO为2.92美元，较2020年的2.68美元增长9% [22] - 2021年全年AFFO股息支付率为72%，与疫情前水平相当 [23] - 2021年第四季度租金收取率约为99.4%，现金基础租户租金收取率从第三季度的94%提高到约98% [24] - 2022年AFFO指引上调至3.01 - 3.07美元每股 [25] - 2021年底净债务与总账面价值资产比率为39.9%，净债务与EBITDA比率为5.2倍，第四季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.4倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购49处新物业，花费1亿美元，2021年收购总额达5.5亿美元，共156处物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限超18年 [12] - 2021年收购量的三分之二来自20多个合作租户的多年期售后回租交易 [13] - 第四季度出售21处物业，收入5100万美元，全年出售74处物业，收入1.22亿美元 [15] - 投资组合入住率从第三季度的99%上升40个基点至99%，租户租约续签率约为85%，与历史平均水平一致 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场资本化率在2021年下半年进一步压缩，2022年仍有压缩趋势 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于长期净租赁，以创造高度稳定、不断增长的收入流 [12] - 收购团队致力于建立和识别新的合作关系，现有合作租户通过有机增长和并购加快扩张步伐，2022年收购管道强劲 [13] - 处置物业采用杠铃策略，既抓住高价出售机会，也进行一定的投资组合管理 [45] - 行业内第四季度交易活跃，但公司定义的市场与同行不同，公司专注于长期租赁和零售领域 [46] - 私募资本进入市场使资本化率压缩，但对公司业务影响不大，因为公司专注于建立长期租赁关系，这具有一定难度 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表强劲，流动性良好，有能力继续实现增长，预计2022年核心FFO中点增长约4% [28][31] - 尽管资本化率压缩，但公司对2022年收购管道充满信心，预计收购量将创历史新高 [60] - 公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 其他重要信息 - 公司总裁兼首席执行官Jay Whitehurst将于4月底退休，首席运营官Steve Horn将接任首席执行官一职 [4] - Kamau Witherspoon加入公司董事会，其背景将为公司战略规划和消费者零售领域增添价值 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本成本上升，收购市场资本化率是否变化以维持利差，2022年指引是否假设利差收窄 - 资本化率因市场供应情况进一步压缩，2021年为6.5%，2022年仍有压缩趋势，公司不针对资本化率进行指引 [36] 问题: 新指引的增长是否完全由较低的G&A覆盖，是否有抵消的负面因素 - 指引改善主要得益于G&A降低和租金损失假设减少，此外资本市场活动的假设也会对指引产生一定影响，但公司不对此进行指引 [37] 问题: 对当前杠杆水平的舒适度，可接受的额外债务规模，以及2022年收购资金在股权和债务之间的分配预期 - 公司对当前杠杆水平感到舒适，评级机构和投资者也认可。截至年底公司有1.7亿美元现金，运营将产生约1.4亿美元自由现金流，预计处置物业收入1亿美元，总计约4亿美元，而2022年收购指引为6亿美元，目前资金状况良好 [41] 问题: 第四季度收购活动放缓的其他行业主题，租户是否延迟活动或放缓并购 - 第四季度未找到合适投资项目，公司对已收购的1亿美元物业感到满意。合作租户正通过开发和并购增加新门店，QSR和汽车服务（特别是洗车行业）的并购市场活跃 [42] 问题: 本季度处置物业情况，Camping World相关处置是否推高了资本化率 - 今年处置物业的资本化率较高，采用杠铃策略，Camping World相关物业为闲置资产，公司进行了投资组合管理并计划未来开发 [45] 问题: 第四季度收购量与行业情况对比，是否有交易推迟 - 公司定义的市场与同行不同，公司收购平均租赁期限超18年，专注于售后回租和直接与租户交易，而同行涉及1031市场和工业领域 [46] 问题: 指引中当前的坏账假设 - 通常假设租金损失为1%，尽管实际通常未达到该损失水平，但认为这是合理谨慎的数字 [48] 问题: 担任首席执行官的战略，如何缩小与同行的估值折扣，董事会是否认同 - 董事会认同公司的战略，坚持实现每股FFO的中个位数增长。公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 问题: 中个位数增长与同行差异不大，如何使股价达到溢价或与同行持平 - 预计收购活动将增加，可能带来一定增长，但不会大幅提高 [57] 问题: 是否有重新与投资者接触的策略 - 作为新上任的首席执行官，短期内将更多地公开表达并购战略 [59] 问题: 第四季度交易数量处于较低水平，当前活跃管道情况，以及如何考虑6亿美元收购指引的时间安排 - 第一季度收购达到预期目标，但房地产市场能见度有限。公司对2022年收购管道有信心，通常假设收购量前半段占40%，后半段占60% [60][61] 问题: 管理层过渡是否有运营报告线路等方面的变化 - 内部会有一些职责调整，但从外部看运营不会有明显变化，FFO增长和多年战略将保持不变 [65] 问题: 过去三到六个月的竞争情况，以及随着更多私募资本进入市场的预期 - 过去六个月市场资本增加反映在资本化率上，但对公司专注的QSR加盟商等业务影响不大，建立长期租赁关系具有挑战性，新资金尚未对公司产生影响 [67] 问题: 租户观察名单情况 - 与最近几个季度相比没有变化，仍关注2020年以来的四个行业，但租金收取率高，没有需要向市场传达的担忧租户 [70] 问题: 2022年指引中坏账费用假设从1.5%降至1%的原因 - 主要是由于持续良好的租金收取表现，公司对租户信用观察名单的处理方式与坏账假设没有直接关联 [71] 问题: 第四季度的一次性费用对每股的影响 - 一次性费用约为140万美元，包括租赁终止和租金结算收入，例如第四季度超过50万美元来自Gander Mountain的破产法庭和解 [75] 问题: 2022年指引中G&A降低的驱动因素，以及2023年是否有结构性因素维持效率提升 - 2022年G&A降低部分归因于首席执行官过渡和激励薪酬假设的变化。多年来公司一直在提高运营效率，预计未来收入增长将快于G&A增长 [80][82] 问题: 剔除递延租金还款后，更正常化的同店增长率是多少 - 长期来看应考虑1.5%的租金增长，扣除50个基点的租金损失后，综合增长率约为1% [83][84] 问题: 10月份发行的30年期债务如今的成本，以及10年期债务的成本 - 10月份发行的30年期债务票面利率为3%，如今约为中3%，10年期债务约为高2%，但公司2022年收购资金充足，无需进行相关操作 [93] 问题: 首席运营官的角色是否会填补 - 目前正在评估职责，会逐步剥离部分职责，可能内部或外部填补 [94] 问题: 对2022年资本化率的预期，以及预计多久会对长期利率上升做出反应 - 预计2022年收购组合的整体资本化率会压缩，短期内利率上升不会导致资本化率立即上升，需持续6 - 9个月才可能有变化，市场新资本使资本化率保持较低水平 [96] 问题: 核心领域（如餐厅）的业务环境变化对交易的影响 - 收购时主要考虑信用、房地产基本面和租户支付租金的能力，租金足够低就会进行交易。目前餐厅活动增加，特别是休闲餐饮领域出现更多机会 [98] 问题: 是否会考虑将非零售资产加入投资组合 - 公司会持续评估战略，目前专注于零售房地产，但未来有扩展资产类别的可能性 [101] 问题: 对LA Fitness和AMC前景的看法 - 对LA Fitness前景感到舒适，因其采用订阅模式。对AMC短期内也感到舒适，因其筹集了大量资金，且公司影院物业租金较低，运营反弹后能够维持租金 [102] 问题: 预计8000 - 1亿美元处置物业中，空置与占用物业的比例，以及混合资本化率与2021年（6.1%）的比较 - 预计2022年混合资本化率低于2021年，处置物业中三分之一为空置，三分之一为机会性出售，三分之一为投资组合管理 [103]

☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the fiscal year ended December 31, 2021 OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of Maryland 56-1431377 incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度核心FFO为每股0.71美元，较上一季度的每股0.70美元增加0.01美元，较去年同期的每股0.62美元增加0.09美元 [17] - 2021年第三季度AFFO为每股0.75美元，较上一季度的每股0.77美元下降0.02美元，主要因2021年上半年延期还款高峰逐渐结束 [17] - 2021年前9个月，剔除所有延期还款后，AFFO股息支付率为73.5%，与去年水平基本一致 [18] - 2021年第三季度G&A费用为1110万美元，季度和前9个月的增长主要由激励性薪酬推动 [19] - 截至2021年9月30日，所有租约的年度基础租金为7.06亿美元 [19] - 2021年第三季度租金收取率约为99% [19] - 现金基础租户的租金收取率在2021年第三季度提高至约94%，高于第二季度的92%和第一季度的80% [20] - 2021年核心FFO每股指引提高至2.80 - 2.84美元，AFFO指引提高至3 - 3.04美元 [21] - 2022年核心FFO每股指引为2.90 - 2.97美元，较2021年中点增长4.1%；AFFO指引为2.99 - 3.06美元 [25] - 第三季度末现金为5.435亿美元，但10月15日赎回优先股使用3.45亿美元，预计现金约为2亿美元，且11亿美元银行信贷额度无欠款 [27] - 加权平均债务期限约为14.9年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期为2024年年中的3.5亿美元、票面利率3.9%的债务 [28] - 截至9月30日，净债务与总账面价值资产比率为39.8%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第三季度利息覆盖率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3195处独立单租户零售物业组合，第三季度入住率从上个季度的98.6%略有上升，高于98%的长期平均水平 [6] - 第三季度投资2.47亿美元收购49处新物业，初始现金资本化率为6.4%，平均租约期限为19年 [8] - 年初至今投资4.55亿美元收购107处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租约期限为18年 [9] - 2021年收购指引提高至5.5 - 6亿美元，2022年收购初始指引为5.5 - 6.5亿美元 [10] - 第三季度出售27处物业，获得3000万美元收益用于再投资新收购；年初至今出售53处物业，获得超7000万美元收益，租赁物业和空置物业大致各占一半 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 单租户零售行业的资本化率仍处于历史低位且保持平稳 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是拥有广泛多元化、位置优越、价格合理的房地产组合，租给强大的地区和全国性租户，由低杠杆资产负债表和资深行业专家团队支持 [14] - 公司专注与关系租户进行售后回租交易，建立长期合作关系，而非仅关注资本化率 [49] - 公司将继续审查和完善战略，以实现多年的每股持续增长 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现稳健，收购量增加，入住率和租金收取率高，资产负债表稳固 [4] - 公司预计2022年将恢复到疫情前的收购水平，对关系租户的增长和扩张持乐观态度 [35][37] - 公司认为当前的租金收取率将保持在较高水平，但预计有1.5%的潜在租金损失，希望未来能回到1%的假设 [24] - 公司认为其战略在动荡和危机时期具有韧性和持久性，为2022年及以后的发展奠定了良好基础 [14] 其他重要信息 - 公司在8月提高了普通股股息，2021年是连续第32年增加股息，美国仅有86家上市公司（包括2家REITs）能提供如此出色的股息增长记录 [4] - 公司7月全面重新开放办公室，近期获得2021年信诺健康福利奖 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度隐含收购量与第三季度相比偏低，如何看待2022年收购量情况 - 2022年收购指引中点为6亿美元，与疫情前水平相当，第三季度收购量略高是时机问题，关系租户恢复增长模式且部分交易在该季度完成 [35][36] - 公司对关系租户在2022年的增长和扩张感到乐观，收购团队也在建立新关系，不应过度解读单季度收购量的波动 [37] 问题: 第三季度通过关系渠道完成的收购量占比 - 历史上约2/3的收购通过关系渠道完成，本季度略低于历史水平，但年初至今占比回到2/3 - 70%的范围 [39] - 本季度有一个重要的洗车场组合收购并非来自关系渠道，但公司希望与该公司建立长期合作关系 [40][42] 问题: 租金收取方面，全服务餐厅仍落后，是单个租户问题还是普遍问题，以及如何恢复到接近100% - 主要是一个特定的全服务餐厅租户问题，租金已延期支付，预计明年会逐渐恢复到接近100% [43][44] 问题: 交易市场估值情况，资本化率是否继续压缩，以及公司关注资产的价值范围 - 单租户零售行业的资本化率保持平稳但处于历史低位，公司专注与关系租户进行售后回租交易，初始现金资本化率通常高于一次性市场收购的公司 [48][50] - 公司认为除资本化率外，物业位置、租约期限等因素也会影响资产价值评估 [52] 问题: 哪些行业或领域可能受到人工智能发展和机器替代人力的影响，是否影响公司租户类别 - 人工智能影响经济各领域，但公司与大型地区和全国性运营商合作，这些公司会通过自动化、人工智能等方式优化业务 [54][55] - 公司关注拥有良好地理位置、合理租金的房地产，此类物业需求持续存在，租户也表示未来仍有需求 [56] 问题: 自疫情以来公司资产负债表上平均持有约2.5亿美元现金，明年是否继续保持 - 过去30年并非如此，过去18个月因2020年初发行债务获得大量流动性，且租户收购暂停，所以持有现金 [58][61] - 未来几个季度公司将回归正常现金状况，适度使用银行信贷额度，减少现金持有 [59] 问题: 本季度收购活动增加，是由租户的并购交易还是有机增长驱动 - 本季度收购主要是售后回租融资和租户的有机增长，有一笔较大的洗车场行业收购属于并购交易，其余是租户的资产负债表强化 [62] 问题: 2021年和2022年指引中的1.5%信用储备高于典型水平，是特定租户问题还是普遍谨慎考虑 - 是普遍谨慎考虑，目前没有特别担忧的租户，希望未来能回到1%的假设 [63] 问题: 公司处置的物业涉及哪些行业，已占用物业处置的资本化率是多少 - 已占用物业处置的资本化率为7%，3000万美元的处置中，1000万美元是空置物业，2000万美元是16处不同的已占用物业，涉及便利店、餐厅等多种行业 [65] - 处置决策通常基于具体物业情况，而非行业因素 [66] 问题: 现有客户中，哪些行业处于增长模式 - 预计明年便利店、快餐QSR、汽车服务、洗车、碰撞修复等行业有增长 [68] - 汽车服务行业有大量私募股权资金进入，QSR行业大型加盟商收购小型加盟商的活动频繁 [69][70] 问题: 如何应对工资通胀和劳动力短缺挑战，对特定行业租户有何影响 - 公司战略上关注位置优越、价格和租金合理的房地产，此类物业在经济衰退和疫情期间保持高入住率，有助于稳定收入 [74][76] - 便利店曾减少营业时间，现在效率提高；餐厅行业工资通胀导致员工减少，但利润率上升，且开始将成本转嫁给消费者 [77][78] 问题: 公司投资组合中租户的历史构成，是否有计划从某些行业或最大租户7 - Eleven转移投资 - 过去5年投资组合构成变化不大，预计未来将保持一致 [81] - 公司对特殊用途的大型物业投资持谨慎态度，如电影院行业，未来不太可能大量收购 [82][83] - 公司与7 - Eleven无直接业务往来，现有7 - Eleven物业是与地区运营商交易后被收购而来，这些物业是优质资产 [87][88] 问题: 与2021年和2022年指引中的1.5%信用损失相比，今年前9个月的实际信用损失结果如何 - 应计基础租户的信用损失约为0.5%，现金基础租户约为6%，总体约为80个基点 [91] - 疫情前该数字可能低于50个基点，公司希望未来能回到低水平 [93] 问题: 在当前通胀环境下，新交易中是否有机会提高租金递增率或与CPI挂钩 - 对于公司合作的大型地区和全国性运营商，预计租金年增长率维持在1.5%的长期平均水平，不太可能获得更高的递增率 [95] 问题: 2022年资本化率预期与2021年相比是否有变化 - 预计2022年整体资本化率较2021年有所压缩，处于低6%的范围 [97] 问题: 2022年收购的节奏如何 - 预计2022年收购节奏与2021年相似，前半部分占40%，后半部分占60% [99] 问题: 2022年租约到期量略有增加，续租率预期如何 - 历史长期续租率为80% - 85%，预计2022年也在这个范围内，到期租约主要涉及便利店、汽车服务和少量QSR [100][102] 问题: 汽车服务行业整合的驱动因素是什么 - 洗车行业因Mister Car Wash的成功和机构化售后回租吸引了大量私募股权资金，汽车服务行业如Mavis也有资金流入 [104][105] 问题: 2022年资本筹集活动的时机如何，是否考虑收购量的季节性 - 公司不提供资本筹集指引，但会保持杠杆中性，资本筹集和部署不一定在季度或年度直接关联，会在资金可用且价格合理时筹集，有好机会时部署 [106][108] 问题: 2021年和2022年指引中1.5%租金损失的保守考虑因素是什么 - 主要是出于保守考虑，不确定是否已完全走出疫情，没有特定租户或问题导致，只是普遍的谨慎态度 [112] 问题: 考虑明年收购资金时，在债务市场活跃的情况下，是否更倾向于债务融资而非股权融资 - 今年公司进行了两次债务发行，未发行股权，因债务市场有吸引力，但明年的决策将取决于资本定价，目前没有明显偏好 [113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度核心FFO为每股0.70美元，较上一季度的0.69美元增加0.01美元，较去年同期的0.65美元增加0.05美元 [18] - 2021年第二季度AFFO为每股0.77美元，较上一季度的0.76美元增加0.01美元，若排除830万美元的递延租金还款和应计租金收入调整，AFFO为每股0.72美元 [18][19] - 2021年前6个月，排除递延还款后AFFO股息支付率为72.7%，与去年水平基本一致 [19] - 第二季度末净债务与总账面价值资产比率为35%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.7倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指导区间从2.70 - 2.75美元上调至2.75 - 2.80美元 [6][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3173处独立单租户零售物业组合，第二季度入住率为98.3%，与上一季度持平，高于98%的长期平均水平 [8] - 第二季度租金收取率约为99%，现金基础租户租金收取率从第一季度的80%提高至约92%，这些租户约占公司年度基本租金总额的7% [8][20] - 第二季度G&A费用为1190万美元，本季度和前6个月的增长主要是由激励性薪酬推动 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资近1.03亿美元收购29处新物业，初始现金资本化率为6.7%，平均租赁期限超过17年；年初至今已投资超2.08亿美元收购58处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限为17.5年 [11][12] - 第二季度公司出售15处物业，获得近2300万美元收益用于再投资新收购项目；年初至今已通过出售26处物业（包括15处空置物业）筹集超4000万美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略旨在实现多年期的每股收益持续增长，主要通过与大型区域和全国运营商进行直接售后回租交易，专注于位置优越、成本低、租金合理的房地产项目 [7][9] - 公司收购策略是与大型区域和全国运营商建立合作关系，进行重复的计划性业务，相比公开市场，这种方式能获得更好的房地产、定制的租赁文件、长期租赁和稍高的资本化率 [37][38] - 行业内售后回租市场活动有所增加，特别是在QSR和汽车服务领域，但公司不会追逐低质量的售后回租机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济和零售商受益于政府刺激措施，2021年公司业绩表现良好，预计2022年仍将有积极影响 [26] - 公司租户已恢复增长模式，收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年4 - 5亿美元的收购指导目标 [13][38] - 尽管市场资本化率处于低位，但公司认为与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略已得到验证 [48][49] 其他重要信息 - 7月公司宣布普通股股息约增加2%，2021年是公司连续第32年提高年度股息，是仅有的85家实现这一记录的美国上市公司之一，其中只有另外2家REITs [6] - 6月公司将无担保信贷额度从9亿美元提高到11亿美元，利率降低10个基点至LIBOR加77个基点，到期日延长至2025年6月，季度末现金约2.5亿美元，信贷额度无未偿还余额 [15][24] - 公司加权平均债务期限为13年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期是2024年年中，金额为3.5亿美元，票面利率为3.9% [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司本季度购买影院资产情况及对影院行业的看法 - 公司未购买影院资产，是AMC接管了作为租赁担保人的另一家影院；公司对影院业务仍有担忧，多年来未寻求扩大影院业务，近期不太可能购买影院 [30][32] 问题2: 全服务餐厅租金收取情况 - 全服务餐厅和影院租金收取率低于其他类别，主要是由于租户租金延期支付，预计后期会收回 [34] 问题3: 公司收购管道情况及超过收购指导目标上限的可能性 - 公司收购战略是与大型区域和全国运营商建立合作关系进行重复业务；目前收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年收购指导目标；行业内便利店、汽车服务和QSR餐厅业务量较大 [36][38][39] 问题4: 同行提到售后回租活动增加，公司是否有同样情况 - 2021年售后回租市场活动确实增加，特别是在QSR和汽车服务领域，公司租户在去年年中暂停业务后已恢复增长，收购管道前景良好 [41][42][43] 问题5: 本季度收购的行业组合情况 - 行业组合与当前投资组合相似，汽车服务行业占比较重，还有QSR、百思买等一般零售商以及设备租赁业务 [46] 问题6: 交易市场开放后，资本化率变动和交易活动是否有意外情况 - 资本化率仍然很低，主要是由于市场上资金充裕；疫情验证了公司与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略 [48][49] 问题7: 本季度出售资产中空置资产数量及是否有现金基础租户资产 - 一般情况下，出售资产中约50%为租赁状态，50%为空置状态；本季度未出售现金基础租户资产，这不是公司出售决策的主要驱动因素 [50][51][61] 问题8: 售后回租活动是否会回到2019年水平，公司是否能维持与现有租户的业务份额 - 随着租户恢复增长模式，公司预计业务量将达到或超过疫情前水平，收购团队也在不断建立新的租户关系 [53] 问题9: 下半年并购活动是否会成为重要部分，以及第三季度和第四季度的业务分配情况 - 公司无法准确预测交易时间，指导目标通常倾向于下半年，但不会过于细化预测；收购团队更注重尽快完成交易，目前管道主要关注第三季度，部分会延续到第四季度 [54][55][57] 问题10: 现金基础租户92%的租金收取率中，未收取的8%是否主要来自影院等行业 - 公司主要的现金基础租户包括AMC、Frisch's、Chuck E. Cheese和Ruby Tuesday，约占现金基础租户的90%，主要受影响行业为影院和休闲餐饮 [59] 问题11: 过去3 - 6个月，公司对哪些子行业更看好或想远离 - 公司试图与各行业零售商建立关系，不过多预测特定行业的交易活动；近期与轮胎店、洗车店、设备租赁等运营商建立了良好关系；公司对大型特殊用途物业会保持谨慎 [62][63][65] 问题12: 现金基础租户租金收取率提高至92%后，公司将其转回权责发生制会计的展望及所需时间 - 公司不急于将租户转回权责发生制会计，希望看到这些租户几个季度的表现后再做决定，可能要到明年才会考虑进行转换 [67][68][69] 问题13: 租金收取接近100%时，租户的覆盖率情况及与疫情前的对比 - 数据仍在收集且有一定滞后性，大部分租户的覆盖率已恢复到疫情前的强劲水平；公司担心部分改善可能与刺激措施有关，需关注后刺激环境下的可持续性 [71] 问题14: 本季度减值的驱动因素 - 本季度减值主要是由于2 - 3处较大规模的处置物业，其中前4大减值物业中有3处为空置物业 [74] 问题15: 房地产费用净报销减少和G&A费用增加的原因 - 房地产费用通常与空置率或租金损失相关，租金损失预测改善会使房地产费用预测相应改善；G&A费用增加主要是由于激励性薪酬，去年该费用显著下降，今年有望恢复到更正常的水平 [76] 问题16: 公司对健身行业的看法及是否会进一步投资 - 疫情期间公司对健身行业表示担忧，但主要合作的LA Fitness和Life Time Fitness已较好地度过疫情；从长期来看，该行业有望反弹；公司会谨慎对待大型特殊用途的健身中心物业，但如果有合适的投资机会，会考虑成本和租金因素 [77][78][79] 问题17: 未来6 - 12个月公司首选的融资来源 - 公司会综合考虑债务和股权融资，根据市场情况灵活选择；公司目前不需要大量资金，会采取机会主义的融资策略；此外，资产处置和支付股息后的自由现金流也是重要的资金来源 [81][82][84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 Maryland 56-1431377 (I.R.S. Employer Identification No.) 450 South Orange Avenue, Suite 900 Orlando, Florida 32801 (Address of prin ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度核心FFO为每股0.69美元，较上一季度的0.63美元增加0.06美元，较去年同期的0.70美元减少0.01美元，结果包含两项非经常性项目共500万美元 [17] - 第一季度AFFO为每股0.76美元，较上一季度的0.69美元增加0.07美元，该金额包含940万美元的递延租金还款和原油租金收入调整 [18] - 第一季度租金回收率约为97%，4月租金回收率为98%，现金基础租户的租金回收率从之前预计的50%提高到约80%，增加了约400万美元的收入 [19] - 公司将2021年核心FFO每股指导范围从2.55 - 2.62美元提高到2.70 - 2.75美元，主要是由于第一季度500万美元的非经常性项目和更高的租金回收率 [20][21] - 净债务与总资产的比率在季度末为34.7%，净债务与EBITDA的比率在3月31日为5.0倍，第一季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3161个独立单租户零售物业组合，季度末入住率为98.3%，较12月31日下降20个基点，但租赁部门活动活跃 [6] - 第一季度收购29个新物业，花费1.06亿美元，初始现金资本化率为6.4%，平均租赁期限为17.5年 [11] - 第一季度出售11个物业，获得1760万美元收益用于再投资新收购项目 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 售后回租市场有所开放，投资级和重要资产的资本化率仍处于历史低位，且暂无上升迹象 [34][35] - 空置物业和重新租赁物业需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，如健身和电影院领域，买卖双方出价差距较大 [46][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要与强大的区域和全国运营商建立长期合作关系，进行售后回租交易，以获取高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限 [30][31] - 在不确定的后疫情环境下，公司将继续审慎承保，主要追求与合作租户的售后回租交易 [12] - 公司认为与大型运营商直接交易并保持低租金的策略已得到验证，至少与专注投资级物业的策略相当，甚至在短期内表现更好 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年开局良好，经济和零售商因政府数万亿美元的刺激措施而受益，预计这种情况将持续到2022年 [26] - 公司租户在疫情中表现良好，正在反弹并进入进攻模式，这反映在售后回租交易数量的增加上 [36] - 原本认为情况会比2008 - 2009年金融危机更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70] 其他重要信息 - 公司在2021年被评为彭博性别平等指数中的少数房地产投资信托基金之一 [4] - 公司最大的两起破产案结果良好，Chuck - E - Cheese确认了全部53份租约，Ruby Tuesday确认了34份租约中的26份，均以临时降低25%基本租金为交换，该减免将于年底到期 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和定价情况如何 - 公司主要与合作租户进行重复业务，能获得高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限，目前收购管道情况良好，售后回租市场有所开放，资本化率仍处于历史低位且暂无上升迹象 [30][31][34] 问题: 对租户健康状况的最新看法 - 公司与租户沟通良好，租户在疫情中表现良好并正在反弹，租金回收率的提高是基于实际历史租金回收情况，刺激措施使资金流向消费者和零售商 [36][37][38] 问题: 本季度处置的行业或资产以及支付的资本化率 - 处置的主要是核心冷却物业和一些空置资产，出售的1760万美元中，1170万美元为已出租资产，590万美元为空置资产 [40][41] 问题: 是否有租户从现金基础类别中移除 - 公司未将任何租户移出或移入现金基础类别，需要更多时间观察后再做决定 [42] 问题: 期末租金6.843亿美元是否包括Ruby Tuesday和Chuck E. Cheese的调整后租金，能否维持与Chuck E. Cheese的主租赁结构 - 年度基础租金反映了租金的永久变化，公司维持了与Chuck E. Cheese的主租赁结构 [44][45] 问题: 非核心资产的需求如何，如有确定出价是否会在今年出售更多 - 空置物业的买卖和租赁需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，目前租赁团队正在努力推广这些物业 [46][47][48] 问题: 过去两个季度资本化率低于正常范围是否由于组合原因，低资本化率是否有更高的租金增长率 - 资本化率下降部分是由于市场趋势，公司与强大运营商合作，需跟随市场调整，租金增长率保持在1.5% - 2%之间 [51][52] 问题: 2021年第二季度和第四季度新的租金延期以及2023 - 2025年还款计划的驱动因素是什么 - 新的租金延期是由于与部分租户达成最终协议，数量不多，主要来自休闲餐饮和电影院行业 [54][56][57] 问题: 健康和健身行业租金回收率下降的原因 - 公司认为这不是明显趋势，处理的大型运营商最终有能力支付租金 [58][59] 问题: 过去一个季度与电影院租户的对话有何变化，4月电影院的实际租金回收率是多少 - 部分电影院租户的租金从2020年的未解决或未支付状态转为延期状态，目前租金回收情况良好，公司未提供4月电影院的具体租金回收率，但4月整体租金回收率为98% [62][63] 问题: 公司第一季度97%和4月98%的高租金回收率超过一些投资级租户占比较高的公司的原因是什么 - 公司认为这验证了与大型运营商直接交易并保持低租金的策略，该策略能使物业在情况好转时更快反弹 [66][67][68] 问题: 鉴于零售行业的强劲表现，是否可以说入住率下降不会像大金融危机时那么严重 - 公司认为原本情况可能比2008 - 2009年更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...

公司战略 - 专注单租户净租赁零售物业，维持高入住率和资产多元化，通过内部增长和收购实现增长，利用资产销售管理风险，保持保守资产负债表[11] - 长期零售净租赁战略自2015年起实现核心FFO每股3.0%的年均增长[13] 业务优势 - 2003 - 2020年公司入住率从未低于96.4%，而REIT行业平均从未高于93.7%[17] - 收购注重质量，与约25家零售企业建立关系，多笔收购后租户获信用升级[21] 财务状况 - 截至2020年底总资产86亿美元，无担保债务占34.2%，优先股占4.0%，普通股占61.7%，担保债务仅占0.1%[15][37] - 2020年股息收益率为5.1%，入住率达98.5%，投资1.8亿美元于物业，出售38处物业获5450万美元[54] 疫情应对 - 截至2021年1月31日，2020年第四季度和全年租金收取率分别约为95.7%和89.7%，租金延期还款期限为2020年末至2022年年中[54][56] 团队与文化 - 员工平均任期10年，高级领导平均任期19年，提供3000多门在线课程，2020年有235小时志愿活动[91][93]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.63美元，较上一季度的0.62美元增加0.01美元；AFFO为每股0.69美元，较上一季度的0.62美元增加0.07美元 [23] - 第四季度末，约1500万美元（占年度基础租金约7.4%）租金按现金基础确认，第四季度冲销700万美元应收账款和应计租金余额，约合每股0.04美元 [27] - 截至12月31日，现金基础租户的租金应收款约为1000万美元，资产负债表上租金应收款为430万美元，与9月30日水平基本持平；应计租金收入应收款略降至5400万美元 [29][30] - 2020年全年G&A费用占收入的5.8%，与2019年基本持平；第四季度G&A费用占收入的5.7% [24] - 2021年核心FFO每股指导为2.55 - 2.62美元，假设G&A费用4200 - 4400万美元，房地产净费用1100 - 1300万美元，收购额4 - 5亿美元，处置额8000 - 1亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度投资1.02亿美元用于42处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.2%，平均租赁期限为20年；全年投资1.8亿美元用于63处新物业，加权平均初始现金收益率略低于6.5%，平均租赁期限超过18年 [13] - 第四季度出售13处物业，收入1200万美元；2020年全年出售38处物业，筹集超过5400万美元资金 [13] - 2020年约80%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的100%，平均续约期限超过6年 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底，3143处单租户零售物业组合的 occupancy 率为98.5%，高于上一季度的98.4%，超过长期平均水平 [11][24] - 2020年第四季度租金收取率为95.7%，2021年1月约为95%，较之前有所改善 [9][25] - 目前年度基础租金中来自破产租户的比例不到1%，主要为Ruby Tuesday，Chuck - E - Cheese在第四季度已退出破产 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注单租户净租赁零售物业，保持多元化投资组合，维持稳健资产负债表，坚持以关系为导向的收购模式，积极进行资产管理，并致力于ESG [16][17][18] - 2021年收购指导为4 - 5亿美元，预计上半年占40%，下半年占60%，主要依赖与关系租户的合作 [32][58] - 预计2021年处置额为8000 - 1亿美元，处置类型可能包括进攻性处置和风险管理处置，比例约为60/40 [32][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情影响仍在，但公司投资组合表现良好，关系租户恢复增长，租金收取情况持续改善，公司有能力抓住机会并应对经济波动 [12][14][37] - 由于疫情不确定性，公司在制定2021年指导时持保守态度，但认为实际租金损失可能好于指导预期 [15][34] 其他重要信息 - 2020年公司连续第31年提高普通股股息，年初筹集7亿美元低成本债务资本，年末银行现金余额为2.67亿美元，9亿美元信贷额度未使用 [7] - 疫情初期与部分租户达成租金递延协议，第四季度收回250万美元递延租金，约占2020年第四季度到期递延租金的100%，大部分递延租金将于2021年到期 [8][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何得出2021年收购指导，资本分配优先级如何考虑 - 收购指导主要基于与关系租户的沟通，租户在疫情后恢复增长，预计2021年收购额4 - 5亿美元，可能较为准确，也可能偏保守或乐观 [40] - 第四季度观察到租户有更多并购活动，市场上某些行业有更多投资组合出现，公司认为可以通过现有关系找到符合目标的收购项目 [42] 问题2: 第四季度收购物业类型及2021年收购定价 - 第四季度主要是QSR快餐项目，此类物业交易的资本化率较低，公司认为20年租约加上租金增长条款可带来更有吸引力的长期收益 [43] - 预计2021年收购项目的资本化率在中6%左右 [43] 问题3: 2021年G&A费用增加的原因 - 无特别原因，只是一般性增加 [47] 问题4: 如何从第四季度AFFO推算到2021年指导 - 从年度基础租金开始，扣除现金基础租户储备金和其他租金储备金，再考虑物业费用、G&A等因素，得出核心FFO约2.58亿美元，递延租金还款约为每股0.2美元，可得出核心FFO与AFFO的差异 [49] 问题5: 现金基础租户的构成及50%租金支付假设的依据 - 现金基础租户主要包括Chuck - E - Cheese、Ruby Tuesday、Frisch’s、MAMC等，占该类别年度基础租金的90%以上 [50] - 50%是该类别租户的平均支付水平，其中有表现较好和较差的租户，实际支付情况可能好于假设 [50][55] 问题6: 额外1200 - 1300万美元租金损失的原因 - 对于非现金基础的年度基础租金，正常年份假设1%的租金损失或空置率，在当前环境下提高到2% [56] 问题7: 收购额的节奏及影响因素 - 预计2021年收购额上半年占40%，下半年占60%，主要取决于关系租户的增长情况，租户有扩张业务的能力和机会，可能带来售后回租业务 [58] 问题8: Chuck - E - Cheese今年减免的租金及对50%租金支付假设的影响 - 今年Chuck - E - Cheese减免租金约360万美元，每月约29.5万美元，已包含在相关数据中 [63] 问题9: Frisch’s是否有门店关闭及租赁安排 - 公司与Frisch’s有多个租赁协议 [66] 问题10: 如何规划资产负债表和现金余额 - 2021年可能不发行重要股权，目前不需要额外筹集股权资金即可实现收购目标，保持杠杆中性的资产负债表 [67] - 公司尽量将资本筹集与资本部署分开，若股价有利，可能会筹集更多资本 [68] 问题11: 2021年处置物业的类型 - 历史上处置物业在进攻性和风险管理方面各占约50%（按物业数量），按金额主要是进攻性处置；2021年预计比例约为60/40，上下浮动20个基点 [69] 问题12: 第四季度市场上的物业类型及资本化率趋势 - 市场上有大量配送中心、C - store组合、单租户净租赁混合组合、QSR组合、租赁组合和仓储俱乐部等物业 [73][74] - 混合组合资本化率较高，QSR组合资本化率在高5% - 低6% [73] 问题13: 疫情后与租户谈判新租约的变化 - 疫情后公司收购业务量不大，未发现租户在长期租约方面的行为有变化，租户未因当前环境要求降低初始租金以换取长期租约 [75][77] 问题14: 除QSR外，第四季度收购的其他行业、平均租赁期限和资本化率范围 - 除QSR外，收购行业与当前投资组合类似，包括便利店、快餐餐厅、洗车、汽车服务、设备租赁等 [81] - 公司对受疫情影响较大的物业类型会更谨慎，等待业务恢复和确定合适的承保方式 [81] 问题15: 2022 - 2023年租金递延还款的租户类型 - 租金递延协议涉及约25% - 30%的租户，还款租户类型广泛，主要集中在餐厅和家庭娱乐行业 [82] 问题16: 电影院租金情况及2021年是否改善 - 公司未按租户和行业每月披露租金情况，对电影院租金改善持乐观态度，但不预设2021年一定会改善 [85] - 公司认为休闲餐饮、健身俱乐部和家庭娱乐行业恢复较快，电影院行业恢复较慢，因此在指导中对电影院业务持谨慎态度 [86] 问题17: 2%租金损失与 occupancy 的关系 - 公司认为2%租金损失可能是租户未支付租金或物业空置导致，未明确说明与 occupancy 的具体转换关系 [88] 问题18: QSR 20年租约是否可重复 - 谈判长期租约对公司很重要，这是与租户谈判的重要内容之一，并非特殊情况，公司认为可以重复 [89] - 租户希望长期控制资产，短期租约选择较少，因此愿意签订长期租约 [90] 问题19: 2%租金损失假设是否基于100% occupancy - 2%租金损失是基于当前年度基础租金运行率的减少，若为实际空置物业，可能导致 occupancy 降至96%左右，该假设适用于整个指导范围 [94][96] 问题20: 2021年到期租约的续约租金趋势及假设 - 2020年续约率较高，续约租金为之前租金的100%，2021 - 2022年到期租约主要为快餐店和便利店，公司预计这些物业续约率较高 [102] 问题21: 2月租金收取情况 - 2月租金收取情况与近期情况一致，目前感觉良好 [104][105]