财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [14] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [14] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [14] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年将持续改善 [15] - 利息费用增加100万美元，因2月一项掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [15] - 净债务与EBITDA比率在季度末为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存业务方面，合同费率和费用率今年每月均有增长，4月移动合同费率较第一季度水平增长约5% [8][10] - 4月入住率提高20个基点，达到83.8% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场在第一季度实现正增长 [7] - 休斯顿市场在本季度实现2.2%的收入增长 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，公司专注运营，通过整合运营平台、升级营销和定价工具提升竞争力 [9] - 收购方面，虽有机会但保持谨慎，第一季度完成三项总计约4000万美元的资产收购 [11][12] - 处置方面，计划今年处置约2亿美元资产，目前进展良好 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，虽有经济不确定性但对业务无直接影响 [12] - 自存行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [13] - 春季租赁季节尚早，指导假设不变，中点假设春季租赁季节比去年适度改善，高端假设住房市场复苏带动，低端假设住房市场无重大改善 [18] 其他重要信息 - 本季度补充报告中增加新披露，提供在住客户和迁入迁出客户的每平方英尺合同租金 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月合同费率和入住率增长情况及合同费率同比增长情况 - 公司今年合同费率和街道费率逐月改善，迁入费率在3月转正并在4、5月持续改善，对合同费率进展满意 [20][21] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展 - 过渡主要在去年第三、四季度进行，目前团队已看到整合带来的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏能取得更好效果 [23][25] 问题3: 下半年收入增长情况及改善是季节性还是需求改善 - 第二季度收入和NOI预计仍同比为负，下半年某个时间收入将转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [30][31] - 季节性因素开始显现，同时公司在街道费率和ECRI计划上取得成功，推动收入增长，虽入住率提升不如去年，但收入增长更强 [33][36] 问题4: 街道费率改善但入住率在第一季度略有下降的动态及后续预期 - 公司在提高街道费率和迁入费率方面取得成功，带动合同费率增长，目前在努力平衡收入和入住率，虽希望提高入住率，但费率改善可减轻入住率压力 [41][43] 问题5: 今年收购和处置情况及交易市场更新 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，收购方面会谨慎选择，处置方面进展良好，预计有实质性进展，将在第二季度后提供更多信息 [45][47] 问题6: 指导中入住率假设及是否看到住房市场复苏迹象 - 指导中点假设入住率增长高于去年，要求需求比去年适度改善，目前在预期市场看到需求改善迹象，但仍处于早期阶段 [52] 问题7: Pro内部化的运营费用节省情况及2025年是否有更多收益 - G&A方面，去年下半年开始实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效应自去年7月1日起已体现；物业层面人员成本因人员配置和呼叫中心使用而降低，目前各项节省已达到较好水平 [53][54] 问题8: 新租户促销或折扣趋势 - 促销折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月使用略有增加，与提高街道费率和市场重新定位有关，结果令人满意 [58][59] 问题9: 搜索引擎优化排名提升及增加流量和需求的可能性 - 排名提升是可能的，可通过优化Google My Business和SEO功能长期努力，也可通过增加付费搜索支出来改善，目前公司在这方面取得进展，自去年11月以来漏斗顶部客户量增长约25% [61][63] 问题10: 本季度提高费率的信心来源及入住率变化和空置活动趋势 - 模型和预测显示降低费率无法带来足够客户以实现预期净结果，且去年第三、四季度费率可能偏低，因此重新定位市场提高费率，团队根据数据做出决策，取得较好收入结果 [69][71] - 空置率与去年相比保持较低水平，迁入和迁出比例稳定，市场供应仍需吸收，客户活动不足 [72][73] 问题11: 营销支出增加的原因及后续是否保持该水平 - 营销支出增加是为了获得更好的品牌权威和搜索引擎排名，公司认为支出带来了漏斗顶部活动和客户转化率提升，只要有效就会继续使用，预计全年增长20% [78][82] 问题12: 入住率下降时迁出客户的共同主题及产品价格合理性和风险缓解情况 - 迁出客户行为无变化，坏账可控，支付活动正常，从消费者角度看，产品吸引力和客户生命周期管理无变化 [87][88] 问题13: 附表7中在住客户租金同比变化的原因 - 租金改善得益于租金和迁入费率提高，以及ECRI计划的成功，4月迁入费率和在住客户租金均有提升 [91][92] 问题14: 交易计划是否为调整市场暴露及当前自存需求驱动因素 - 公司会通过处置退出一些市场，如单一资产所在市场和州，同时利用回收资金改善投资组合和运营效率 [96][97] - 需求驱动因素包括小企业、商业运营商、居民等，公司因对住房市场暴露较多，受现有和新住房销售低迷影响，入住率有所缺失，但住房市场复苏时将受益 [99][101] 问题15: 基本面触底与住房市场困境的矛盾及信心来源 - 公司认为住房市场不会更糟，两个最大市场波特兰和休斯顿已转正，消费者表现良好，ECRI计划有效，漏斗顶部活动增加，且完成Pro过渡后运营效率提高，今年剩余时间比较基数更有利 [107][109] 问题16: 营销方面广告费率、搜索费率及搜索引擎情况 - 谷歌数据显示，2月消费者搜索自存服务有所改善，3月有显著增长，公司努力优化工具和支出，提高可见性，漏斗顶部活动增加 [111][112] 问题17: 今年表现好于或差于预期的市场及关税对租户的影响 - 波特兰和休斯顿市场表现较好，除三个市场外其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [116] - 关税可能影响使用存储服务的小企业租户，但目前尚无相关经验，还需观察 [117]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [11] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [11] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [11] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年持续好转 [11][12] - 利息费用增加100万美元，因2月掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [12] - 2025年无到期债务，当前循环信贷余额4.44亿美元，可用额度约5亿美元 [13] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正 [5] - 费用增长主要来自营销、R&M和公用事业，人员成本下降 [11] - 营销费用因竞争环境短期内将维持高位，R&M费用因冬季风暴导致除雪成本增加 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正，休斯顿市场季度收入增长2.2% [5][8] - 4月移动合同费率较第一季度水平增长约5%，入住率提高20个基点，达到83.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，专注运营，利用整合运营平台、升级营销和定价工具提升效益 [6] - 利用AI优化呼叫流程和人员配置时间，提高合同费率增长，降低人员费用 [7] - 收购方面保持谨慎，第一季度完成三项资产收购，总价约4000万美元，出售两项资产，总价1000万美元 [9] - 预计今年处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] - 自存仓储行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，关税和经济不确定性未对业务产生直接影响 [9] - 自存仓储行业具有韧性，投资者对该行业兴趣浓厚 [10] - 预计全年同店NOI增长将持续改善，下半年收入和NOI有望转正 [27][28] 其他重要信息 - 补充资料中新增披露内容，提供在住客户和新入住、搬出客户的每平方英尺合同租金信息 [15] - 业绩指引假设春季租赁季比去年适度改善，高端假设住房市场复苏，低端假设住房市场无重大改善 [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月合同费率增长和入住率提升情况如何，合同费率同比增长多少 - 今年合同费率和临街费率逐月改善，新入住费率在3月转正并持续提升，公司对费率增长进展满意 [18][19] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展如何 - Pro过渡主要在去年第三、四季度完成，目前团队已看到整合平台的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏时节取得更好效果 [21][22] 问题3: 下半年收入增长情况如何，月度改善是季节性因素还是需求改善 - 第一季度同店收入符合预期，第二季度收入和NOI预计仍为负增长，下半年收入有望转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [26][27][28] - 季节性因素开始显现，同时公司临街费率改善、ECRI计划成效显著，推动收入增长，尽管入住率提升不如去年，但收入增长强于去年 [30][31][33] 问题4: 临街费率改善但入住率第一季度略有下降，如何平衡租金提升和吸引客户，后续情况如何 - 临街费率改善带动新入住费率和合同费率提升，公司在努力提升营销投入和漏斗顶部流量，目前团队在平衡收入、费率和入住率，费率提升减轻了对入住率的压力 [38][39][40] 问题5: 今年收购和处置情况如何，交易市场有何变化 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，根据资本成本和市场情况选择项目，合资伙伴积极参与 [42][43] - 处置方面进展良好，预计有实质性进展，今年指导处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] 问题6: 业绩指引中入住率假设如何，是否看到住房市场复苏迹象 - 指引中点假设入住率提升幅度大于去年，达到历史水平，目前市场需求情况令人鼓舞，但仍处于早期阶段 [49] 问题7: Pro内部化可节省多少运营费用，2025年是否还有其他潜在收益 - G&A方面，去年下半年已实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效益自去年7月1日起显现；物业层面人员成本下降 [51][52] 问题8: 新租户促销或折扣情况如何 - 促销和折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月促销使用略有增加，符合临街费率提升和市场定位调整的策略 [56][57] 问题9: 搜索引擎优化排名提升情况如何，能否进一步提升排名并增加流量和需求 - 提升排名是可能的，团队在SEO方面持续努力，同时增加付费搜索投入，提高了可见性和漏斗顶部流量，自去年11月以来流量增长约25%，季节性因素也有一定影响 [61][62][63] 问题10: 第一季度提高费率的信心来源，低费率是否能刺激更多需求 - 模型和预测显示，低费率无法带来足够客户租赁，且公司在Pro过渡后有调整费率的空间，团队根据数据和转化率调整费率，取得了较好的收入结果 [68][69] 问题11: 第一季度入住率变化中， vacate活动趋势如何，4月以来有无变化 - Vacate活动较去年同期保持低迷，vacate与新入住比率稳定，市场供应需求压力未改变，部分市场客户活动不足 [70][71] 问题12: 营销费用同比大幅增加的原因，后续是否维持该水平 - 营销费用增加是因为公司从不同起点开始投入，且认为投入带来了漏斗顶部流量和客户转化率的提升，只要有效就会继续使用该工具，第一季度20%的增长在预期内，预计全年保持类似增长 [76][77][80] 问题13: 入住率下降中， move out有无共同主题，如何确保产品价格合理 - Move out行为无明显变化，坏账和付款情况正常，公司认为产品在市场上的价格合理性未受影响 [85][86] 问题14: 附表7中在住客户租金同比变化的原因是什么 - 租金变化与新入住费率提升和ECRI计划成效有关，4月新入住和在住客户租金均有改善 [88][89] 问题15: 交易计划是否是调整市场暴露的机会，如何考虑 - 公司会根据市场情况、运营效率和利润率考虑处置和收购项目，第二季度将退出部分单一资产市场和州 [93][94] 问题16: 自存仓储的当前需求驱动因素有哪些，旺季是否看到增长 - 需求驱动因素包括小企业、商业经营者、居民等，公司因对郊区市场和住房销售的暴露，受到住房市场低迷影响，但住房市场复苏时公司将受益，目前公司利用其他需求因素提升业务 [96][97][98] 问题17: 如何调和基本面触底与住房市场低迷的矛盾，为何认为基本面已触底且业绩将改善 - 公司认为住房市场不会恶化，波特兰和休斯顿市场收入增长转正，消费者情况良好，ECRI计划有效，漏斗顶部流量增加，且Pro过渡完成后运营效率提高，今年下半年基数较低，因此认为基本面已触底并将改善 [103][104][105] 问题18: 营销方面，广告费率、搜索费率和搜索引擎情况如何 - 谷歌数据显示，消费者对自存仓储服务的搜索量在2月改善，3月大幅增加，公司努力利用工具提升可见性和市场定位，漏斗顶部流量增加 [106][107] 问题19: 今年哪些市场表现好于或差于预期 - 波特兰和休斯顿市场表现有一定惊喜，除三个市场外，其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [5][111] 问题20: 关税是否会对使用仓储的小企业租户产生影响 - 目前尚未有相关经验或反馈，情况尚早，无法确定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [13] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [13] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [13] - 同店NOI增长为负5.7%，较上一季度有所改善，预计全年将持续改善 [14] - 利息费用增加100万美元，因2月一项掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升约275个基点 [14] - 净债务与EBITDA比率在季度末为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存业务方面，合同费率和费用率今年每月均有环比增长，4月移动合同费率较第一季度水平增长约5% [6][8] - 4月入住率提高20个基点，达到83.8% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有环比改善，波特兰和休斯顿两个市场在第一季度实现正增长 [6] - 休斯顿市场本季度实现2.2%的收入增长 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，公司专注运营，通过整合运营平台、升级营销和定价工具提升运营效率，如改善搜索排名、优化定价算法、利用AI优化呼叫流程和人员配置时间 [7] - 收购方面，虽有稳定的收购机会，但因经济和资本市场不确定性，公司保持谨慎，第一季度成功收购三项资产，总价约4000万美元 [10][11] - 处置方面，公司积极推进资产处置，计划今年处置约2亿美元资产，目前已取得一定进展 [47] - 行业竞争方面，自存行业具有韧性，近期有新的同行成功进行IPO，显示出投资者对该行业仍有浓厚兴趣 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为基本面已触底，合同租金走势令人鼓舞，新供应前景正在改善，目前关税和经济不确定性对业务暂无直接影响 [11] - 春季租赁季节尚早，公司指导假设未变，中点假设春季租赁季节比去年适度改善，高端假设住房市场复苏带动租赁季节表现好于平均水平，低端假设住房市场无重大改善，季节性和定价能力较弱 [17] 其他重要信息 - 本季度补充报告中增加新披露内容，在附表七底部提供了现有客户和新入住、搬出客户的每平方英尺合同租金，以助于更好理解基本面和建模 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月合同费率和入住率增长情况如何，合同费率同比增长多少 - 公司今年合同费率和街道费率从1月到4月及5月均有环比改善，新入住费率在3月转正，4月和5月持续改善，公司对合同费率进展满意 [20][21] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展如何 - Pro过渡主要在去年第三和第四季度进行，目前团队已看到整合带来的成效，如统一的谷歌竞价模型、定价和营销工具等，开始取得一定进展，入住率仍在改善中，预计仲夏时节营销投入和网站优化将对入住率产生积极影响 [23][24] 问题3: 下半年收入增长情况如何，尤其是第四季度 - 第一季度同店收入符合预期，因运营费用影响，同店NOI略差于预期，若排除冬季风暴影响，NOI将更接近负5%。预计第二季度收入和NOI仍同比为负，下半年某个时间收入将转正，最终NOI也将在年底转正，但具体时间尚不确定 [29][30][31] 问题4: 每月的改善是季节性回归还是需求改善 - 季节性因素开始发挥作用，通常2月为低谷，随后进入春季租赁旺季，目前客户搜索量增加。此外，去年11月和12月街道费率的改善一直延续到今年第一季度和4、5月，这并非典型情况，同时ECRI计划也取得了良好效果。虽然入住率提升不如去年，但今年3、4、5月存储收入环比增长 [33][34][37] 问题5: 街道费率改善但入住率在第一季度略有下降，如何平衡租金提升和吸引客户，以及在淡季的预期 - 公司在提升街道费率方面取得成功，带动了新入住费率和合同费率的改善。在入住率方面，公司通过营销投入和平台整合措施，已看到漏斗顶部流量的改善，但一些影响入住率的短期因素尚未改变。公司在努力平衡收入和入住率，更好的费率提升可减轻对入住率的压力 [42][43][44] 问题6: 今年收购和处置情况如何，交易市场有何变化 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，根据资本成本和市场情况选择合适项目，合资伙伴积极参与。处置方面，公司计划今年处置约2亿美元资产，目前已取得一定进展，收购业务则较为零散 [45][46][47] 问题7: 指导中入住率假设如何，是否看到住房市场复苏迹象 - 2月介绍指导时提到，去年同店入住率从底部到顶部提升约140个基点，指导中点假设入住率提升幅度大于此，接近历史水平，最高可达250个基点。目前从需求角度看，在预期的市场中表现良好，但仍处于早期阶段 [52] 问题8: Pro内部化可实现的运营费用节省情况如何，2025年是否还有其他潜在收益 - 在G&A方面，去年下半年已开始实现约250万美元的节省，今年第三季度将完成全年节省目标。租户保险经济效应自去年7月1日Pro内部化生效日起开始显现。物业层面，人员成本因人员配置方式和呼叫中心的使用而降低，目前各项节省已进入较好的运行状态 [53][54][55] 问题9: 新租户促销或折扣趋势如何 - 促销和折扣在预期范围内，未超过历史水平。近两三个月促销使用略有增加，这与公司提升街道费率和重新定位市场有关，公司采用临时折扣而非降低基础费率，对结果满意 [60][61] 问题10: 搜索引擎优化方面，从第5、6名提升到前2、3名是否可行，如何增加搜索结果流量和需求 - 这是可行的。从长期来看，需要在谷歌我的业务和SEO功能方面持续努力，提升搜索引擎对公司的认可度。短期内，可通过增加付费搜索投入来改善排名，公司将所有门店和品牌整合到一个域名后，付费搜索使用效率提高，漏斗顶部流量自去年11月以来增长约25%，虽有季节性因素，但仍在取得进展 [63][65][66] 问题11: 本季度提高费率的信心来源，以及低费率是否能刺激更多需求 - 经模型和预测，公司认为降低费率无法带来足够的客户流量以实现预期净结果。此外，去年第三和第四季度因Pro过渡，费率可能偏低，因此在11月和12月重新调整了费率，目前仍具有竞争力，团队通过分析数据和转化率，做出了合理的费率调整决策 [72][73] 问题12: 本季度入住率变化中， vacate活动趋势如何，4月以来是否有变化 - Vacate活动与去年同期相比仍较为低迷，vacate与新入住的比例保持稳定，新入住和vacate数量均低于去年。在供应需求比例未改变之前，部分市场仍有大量供应需要消化，客户活动不足 [75][76] 问题13: 营销支出同比大幅增加（约20%）的原因，与同行相比为何增加，是否为全年运行率 - 公司认为营销支出能带来相应效果，同比增加一方面是因为起点不同，另一方面是为了通过整合域名和付费搜索等营销手段提升品牌权威和搜索引擎排名。与同行起点可能不同，公司认为目前支出能带来漏斗顶部流量和客户转化率的提升，将根据效果调整支出，预计全年同比增长20%是合适的 [81][82][84] 问题14: 入住率下降，move out是否有共同主题，如何确保产品在市场中的可承受性 - 公司对所有move out客户进行研究，未发现行为变化，坏账和付款情况正常，从消费者角度看，产品的可承受性和吸引新客户的方式未发生改变 [88][89] 问题15: 附表七中现有客户每平方英尺租金的同比变化如何解读，是由于新入住和搬出的差异还是ECRI变化 - 随着租金和新入住费率的提升，以及ECRI计划的成功实施，公司看到了积极的变化。4月新入住费率从季度平均的9.89美元提高到10.38美元，现有客户租金从平均的14.64美元提高到14.7美元，春季租赁季节表现出持续的优势和改善 [91][92] 问题16: 交易计划是否是调整市场暴露的机会，如何考虑 - 公司在调整投资组合时，会考虑市场增长能力、资产质量和运营效率等因素。第二季度将开始处置一些单一资产所在的市场和州，同时通过资本回收和扩张来改善投资组合和运营效率 [96][97][98] 问题17: 目前自存业务的需求驱动因素有哪些，在旺季是否看到增长 - 需求驱动因素包括小企业和商业经营者对工具和设备的存储需求，以及住宅客户对季节性物品、多余家具等的存储需求。由于公司在郊区市场的暴露，现有和新房屋销售低迷影响了部分入住率，但当住房市场复苏时，公司将受益。目前公司利用其他需求因素，确保产品的可见性和可承受性 [99][100][101] 问题18: 基本面可能触底与严峻的住房市场如何调和，为何认为基本面已触底且今年盈利增长将改善 - 公司认为住房市场不会进一步恶化，波特兰和休斯顿两个主要市场已实现正增长，消费者表现出较强的稳定性，ECRI计划效果良好，谷歌搜索和漏斗顶部流量增加。此外，Pro过渡完成后，公司运营效率提高，且今年剩余时间的比较基数较低，因此认为基本面已触底并将向上发展 [107][108][109] 问题19: 营销方面，广告费率、搜索费率和搜索引擎情况如何 - 从谷歌数据来看，2月消费者对自存服务的搜索有所改善，3月有显著增长。公司通过开发和使用更好的工具，合理安排营销支出，确保在合适的时间和关键词下提高可见性，目前漏斗顶部流量增加，表明有更多人在搜索自存服务 [110][111] 问题20: 今年哪些市场表现好于或差于预期 - 波特兰和休斯顿市场表现较好，此外，附表六中报告的多数MSA市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期，无重大意外 [116] 问题21: 关税是否会对使用存储服务的小企业租户产生影响 - 目前尚未有相关经验或反馈，由于处于早期阶段，尚无法确定关税是否会产生影响 [117]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收1亿8835万美元 同比下滑4% [1] - 每股收益0.54美元 低于去年同期的0.65美元 [1] - 营收超Zacks一致预期0.42% 但每股收益低于预期3.57% [1] 细分收入 - 管理费及其他收入1214万美元 超分析师预期且同比大增33.7% [4] - 租赁收入1亿6948万美元 同比下滑6.1% 但仍超分析师预期 [4] - 其他物业相关收入674万美元 同比微增0.8% 略高于预期 [4] 市场反应 - 过去一个月股价上涨7.3% 显著跑赢同期标普500指数0.4%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示短期表现可能与大盘同步 [3] 业绩分析维度 - 除营收和盈利外 关键运营指标更能反映公司实际经营状况 [2] - 对比分析师预期和历史数据的指标变化 有助于预判股价走势 [2]

财务表现 - 公司季度FFO为0.54美元/股 低于市场预期的0.56美元/股 同比去年0.60美元/股下降10% [1] - 季度FFO意外为-3.57% 上一季度则超出预期3.45% [1] - 过去四个季度中 公司有两次超过FFO预期 [2] - 季度营收1.8835亿美元 超出预期0.42% 但同比去年1.9615亿美元下降4% [2] 市场反应 - 年初至今股价下跌0.5% 表现优于标普500指数(-3.3%) [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为0.58美元/股 营收预期1.8951亿美元 [7] - 本财年FFO预期为2.32美元/股 营收预期7.6162亿美元 [7] - 行业排名处于后37% 历史数据显示前50%行业表现是后50%的两倍以上 [8] 同业比较 - 同业公司Ashford Hospitality Trust预计季度亏损0.53美元/股 同比改善84.9% [9] - 该同业营收预期2.825亿美元 同比下降7% [10] - 过去30天其每股亏损预期被下调13.7% [9]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度净收入1950万美元，较2024年第一季度下降79.5%；摊薄后每股收益0.10美元，2024年同期为0.65美元[6] - 2025年第一季度核心运营资金（Core FFO）为7340万美元，每股0.54美元，较2024年第一季度每股下降10.0%[6] - 2025年第一季度运营资金（FFO）为7098万美元，较2024年下降1.3%；核心运营资金（Core FFO）为7342万美元，较2024年增长1.4%[7] - 2025年第一季度总营收1.88354亿美元，2024年同期为1.96148亿美元[30] - 2025年第一季度净收入1951.9万美元，2024年同期为9508.8万美元[30] - 2025年3月31日总资产52.55004亿美元，2024年12月31日为53.54462亿美元[32] - 2025年第一季度FFO归属普通股股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人为7097.8万美元，2024年同期为7189.6万美元[33] - 2025年第一季度核心FFO归属普通股股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人为7342.3万美元，2024年同期为7240.3万美元[33] - 2025年第一季度净运营收入1.21115亿美元，2024年同期为1.3238亿美元[38] - 2025年第一季度EBITDA为1.14641亿美元，2024年同期为1.85974亿美元[39] - 2025年第一季度调整后EBITDA为1.23009亿美元，2024年同期为1.29927亿美元[39] - 2025年第一季度基本每股收益0.10美元，2024年同期为0.67美元[30] - 2025年第一季度摊薄每股收益0.10美元，2024年同期为0.65美元[30] - 截至2025年3月31日，公司总债务本金为3436060千美元，加权平均有效利率为4.54%，加权平均期限为4.7年[48] - 公司净债务与年化当前季度调整后EBITDA之比为6.9倍，过去十二个月固定费用覆盖率为2.7倍，总杠杆率为45.1%[52] - 2025年第一季度总营收61,624美元，其中2016年合资企业22,323美元、2018年合资企业27,628美元、2023年合资企业2,452美元、2024年合资企业9,221美元[57] - 2025年第一季度物业运营费用22,416美元，净运营收入39,208美元，净收入（亏损）为 - 272美元[57] - 2025年第一季度与2024年同期相比，总营收168,657美元（2024年为173,787美元），下降3.0%[60] - 2025年第一季度与2024年同期相比，物业运营费用52,245美元（2024年为50,402美元），增长3.7%[60] - 2025年第一季度与2024年同期相比，净运营收入116,412美元（2024年为123,385美元），下降5.7%[60] - 2025年第一季度净运营收入利润率为69.0%（2024年为71.0%），下降2.0%[60] - 2024年同店总营收163,171美元（2023年为168,262美元），下降3.0%[60] - 2024年同店物业运营费用50,360美元（2023年为48,424美元），增长4.0%[60] - 2024年同店净运营收入112,811美元（2023年为119,838美元），下降5.9%[60] - 2025年第一季度总租金收入为16947.5万美元，2024年第四季度为17102.9万美元[65] - 2025年第一季度净营业收入为12111.5万美元，2024年第四季度为12549.2万美元[65] - 2025年第一季度净收入为1951.9万美元，2024年第四季度为2613.1万美元[65] - 2025年第一季度同店平均年化每平方英尺占用面积租金收入为15.70美元，2024年为15.86美元[67] - 2025年第一季度同店平均入住率为83.9%，2024年为85.8%[67] - 2025年第一季度总资本支出为547.1万美元，2024年为549.9万美元[67] - 2025年第一季度经常性资本支出为527.2万美元，2024年为277.1万美元[67] - 2025年第一季度收购资本支出为19.9万美元，2024年为90.3万美元[67] - 2025年第一季度物业运营费用为5510.4万美元，2024年为5469.4万美元[67] - 2025年第一季度一般及行政费用为1314.5万美元，2024年为1567.4万美元[67] 各条业务线数据关键指标变化 - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）下降5.7%，主要因同店总收入下降3.0%和同店物业运营费用增加3.7%[6] - 截至2025年3月31日，同店期末入住率为83.6%，较2024年3月31日下降240个基点[6] - 2025年第一季度同店总收入1.687亿美元，较2024年下降3.0%；物业运营费用5225万美元，较2024年增长3.7%[11] - 截至2025年3月31日，公司全资门店总数816家，单元总数409,687个，可出租面积52,199,772平方英尺，期末入住率83.1%[42] - 截至2025年3月31日，公司运营门店总数1,075家，单元总数553,048个，可出租面积70,208,353平方英尺，期末入住率83.3%[42] - 德克萨斯州全资门店175家，单元80,772个，可出租面积11,252,111平方英尺，入住率83.0%；运营门店202家，单元97,872个，可出租面积13,363,929平方英尺，入住率83.2%[42] - 加利福尼亚州全资门店86家，单元51,356个，可出租面积6,465,503平方英尺，入住率83.1%；运营门店98家，单元58,003个，可出租面积7,244,637平方英尺，入住率83.3%[42] - 佛罗里达州全资门店78家，单元45,396个，可出租面积5,102,513平方英尺，入住率82.4%；运营门店105家，单元60,435个，可出租面积6,819,197平方英尺，入住率83.3%[42] - 俄勒冈州全资和运营门店均为70家，单元29,262个，可出租面积3,661,629平方英尺，入住率87.2%[42] - 佐治亚州全资门店50家，单元21,962个，可出租面积3,020,367平方英尺，入住率78.9%；运营门店72家，单元33,540个，可出租面积4,607,504平方英尺，入住率79.9%[42] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，总可出租面积4924.7218万平方英尺，期末入住率从86.0%降至83.6%，降幅2.4%，平均入住率从85.8%降至83.9%，降幅1.9%，每平方英尺平均年化租赁收入从15.86美元降至15.70美元，降幅1.0%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，波特兰 - 温哥华希尔斯伯勒期末入住率从87.2%升至87.7%，升幅0.5%，平均入住率从85.2%升至87.3%，升幅2.1%，每平方英尺平均年化租赁收入从18.91美元降至18.68美元，降幅1.2%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，河滨 - 圣贝纳迪诺安大略期末入住率从86.4%降至84.3%，降幅2.1%，平均入住率从86.2%降至85.0%，降幅1.2%，每平方英尺平均年化租赁收入从16.45美元降至16.04美元，降幅2.5%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，休斯顿 - 帕萨迪纳 - 伍德兰兹期末入住率从88.6%降至85.4%，降幅3.2%，平均入住率从88.7%降至86.3%，降幅2.4%，每平方英尺平均年化租赁收入从12.72美元升至13.33美元，升幅4.8%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，亚特兰大 - 桑迪斯普林斯 - 罗斯韦尔期末入住率从81.3%降至79.1%，降幅2.2%，平均入住率从81.2%降至79.3%，降幅1.9%，每平方英尺平均年化租赁收入从14.58美元降至13.23美元，降幅9.3%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿期末入住率从84.3%降至79.3%，降幅5.0%，平均入住率从84.5%降至79.3%，降幅5.2%，每平方英尺平均年化租赁收入从14.19美元降至14.13美元，降幅0.4%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，菲尼克斯 - 梅萨 - 钱德勒期末入住率从83.5%降至80.5%，降幅3.0%，平均入住率从83.8%降至81.4%，降幅2.4%，每平方英尺平均年化租赁收入从16.27美元降至15.81美元，降幅2.8%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，麦卡伦 - 爱丁堡 - 米申期末入住率从90.3%降至87.3%，降幅3.0%，平均入住率从89.9%降至87.5%，降幅2.4%，每平方英尺平均年化租赁收入从13.72美元降至13.47美元，降幅1.8%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，俄克拉荷马城期末入住率从86.7%降至81.5%，降幅5.2%，平均入住率从86.5%降至81.8%，降幅4.7%，每平方英尺平均年化租赁收入从11.02美元升至11.43美元，升幅3.7%[62] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，布朗斯维尔 - 哈林根期末入住率从90.5%降至87.1%，降幅3.4%，平均入住率从90.7%降至87.0%，降幅3.7%，每平方英尺平均年化租赁收入从13.31美元降至13.21美元，降幅0.8%[62] 物业收购与出售情况 - 2025年第一季度收购三个全资自助存储物业，花费约1350万美元[6] - 2025年第一季度，公司收购3家自存仓物业，单元数1,031个，可出租面积107,041平方英尺，收购成本12,434千美元，总投资13,494千美元[44] - 2025年第一季度，公司出售2家自存仓物业，单元数394个，可出租面积82,270平方英尺，净收益9,752千美元[45] - 收购的自存仓物业位于堪萨斯州（1家）和新墨西哥州（2家），出售的自存仓物业位于佛罗里达州（1家）和犹他州（1家）[44][45][46] 股息相关 - 2025年2月13日，董事会宣布每股0.57美元的季度现金股息，于3月31日支付给3月14日登记在册的股东[15] 核心运营资金指导估计 - 公司重申2025年核心运营资金（Core FFO）每股指导估计为2.30 - 2.38美元[16] 债务与额度情况 - 截至2025年3月31日，公司未来12个月无债务到期，9.5亿美元循环信贷额度中有约5.225亿美元可用额度[14] 股权结构 - 6.000% A系列累积可赎回优先股有9029717股，6.000% B系列累积可赎回优先股有4608445股，6.000% A - 1系列累积可赎回优先股有1200211股[53] - 公司普通股有76424288股，受限普通股有26178股，总流通股数为76450466股[54] - 运营合伙单位有52130361个，DownREIT运营合伙单位等价物有5769214个，长期激励计划单位有899579个，总普通股和单位流通量为135249620个[54] 合资企业情况 - 2016年合资企业房地产投资账面价值为98270千美元，房地产资产账面价值为928898千美元，债务为358255千美元，期末入住率为85.6%[56] - 2018年合资企业房地产投资账面价值为94310千美元，房地产资产账面价值为1283662千美元，债务为646122千美元，期末入住率为84.5%[56] - 2023年合资企业房地产投资账面价值为36928千美元，房地产资产账面价值为147093千美元，无债务，期末入住率为70.9%[56] - 2024年合资企业房地产投资账面价值为6083千美元，房地产资产账面价值为343493千美元，债务

投资策略与业绩 - 专注于投资净资产价值或清算价值大幅折价的上市公司 同时涉及加密货币相关股票投资 [1] - 2023年2月将投资组合全部转向加密货币 以每股6美元买入GDLC并在21美元卖出 实现250%的收益 表现优于比特币和整体市场 [1] - 随后将资金转入其他Grayscale私募产品 6个月内实现80%收益 并于2024年1月卖出 [1] 税务优化措施 - 为利用波多黎各《第60号法案》对股票和加密货币资本利得税0%的政策 近期迁居至波多黎各 使得250%收益及后续收益完全免税 [1] 创业项目运营 - 运营求职服务公司OverApply 通过人工虚拟助理为客户每月手动申请1000+工作岗位 累计已代客户申请30万+职位 获得4000+面试机会和500+录用通知 [1] 教育及职业背景 - 拥有乔治城大学金融与国际商务学士学位 曾任职波士顿咨询集团 参与管理价值数十亿美元房地产投资组合的战略制定 [1]

文章核心观点 公司召开2024年第四季度财报电话会议，介绍参会人员、会议流程及相关资料获取方式 [1][2][3][4] 会议基本信息 - 会议时间为2025年2月27日下午1点（美国东部时间） [1] - 参会公司人员包括副总裁George Hoglund、总裁兼首席执行官David Cramer和首席财务官Brandon Togashi [1][3] - 参会电话会议人员来自多家金融机构，如Evercore ISI、花旗银行等 [1] 会议流程 - 目前参会者处于只听模式，正式介绍后将有问答环节 [2] - 管理层发表准备好的讲话后，将接受注册金融分析师提问，提问需限制为一个问题和一个跟进问题，若有更多问题需重新排队 [3] 资料获取 - 除昨日下午发布的新闻稿外，公司提供了补充资料包，可在NSAstorage.com网站的投资者关系板块找到 [4]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO每股0.60%，全年为2.44%，处于指引范围高端，主要受G&A、管理费用和其他收入好于指引范围推动 [18] - 同店收入和NOI增长处于指引中点，较上年分别下降3%和5.5%；第四季度同店收入下降4.3%，主要因每平方英尺租金收入下降2.5%和平均入住率同比下降180个基点 [18] - 第四季度费用增长4.7%，全年为3.7%；全年主要驱动因素为财产税、营销和保险，部分被工资费用同比下降抵消 [19] - 2025年指导中，同店收入增长持平，同店运营费用增长3.5%，同店NOI增长 - 1.4%，核心FFO每股2.34%；收购和处置范围为1 - 3亿美元 [23] - 核心FFO每股较2024年下降0.10%，约一半归因于利息费用，另一半归因于负有机增长，部分被专业结构内化的增值所抵消 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道费率10月同比下降约24%，12月收窄至下降13%；租金滚动下降10月达到38%峰值，12月收窄至27%；同比入住率差距从第三季度末的270个基点收窄至第四季度末的140个基点 [15] - 12月合同费率环比增长30个基点，1月趋势与12月基本一致；现有客户群保持健康，ECRI计划成功，停留时间高于历史平均水平，坏账费用在预期范围内 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场新交付量预计未来几年大幅下降，可出租平方英尺占存量的百分比将从2024年的3.5%降至2027年的2%，远低于长期全国平均水平 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年完成多项战略举措，包括专业结构内化、品牌整合、物业和员工整合、网络域名整合、物业系统转换、合资企业投资、资产出售和股份回购等 [9][10][11] - 未来将集中精力利用整合运营平台和升级营销工具，提高现有投资组合绩效，提升股东回报 [11] - 收购环境机会充足，本季度成功收购四项资产，总计约4000万美元，年初至今已完成或签订合同的物业超过3500万美元 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经营环境因供应增加和住房销售低迷导致需求疲软而具有挑战性，但中期自存储行业和公司前景良好，住房市场接近底部，供应下降，同比比较将在下半年变得容易 [12][13][14] - 基本面接近拐点，预计2025年将呈现正常季节性模式，夏季达到峰值，入住率和合同费率有望增长 [14][34][37] 其他重要信息 - 公司对受加州野火影响的人员表示慰问，公司投资组合未受重大影响 [8] - 公司在2025年无到期债务，当前循环信贷余额约4.3亿美元，可用额度超过5亿美元；本季度设立4亿美元ATM计划和3.5亿美元股份回购计划，目前暂无相关活动 [20] - 公司杠杆率在季度末为净债务与EBITDA的6.5倍，预计短期负NOI增长和第一季度季节性疲软将对杠杆率造成压力，下半年有机增长转正后压力将缓解，潜在资产出售可部分抵消 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何实现2025年同店收入增长从负转正 - 2025年将呈现正常季节性模式，夏季入住率较年初预计提高250个基点，高于去年的140个基点；预计全年合同费率将实现低个位数增长；公司平台优势和ECRI计划将推动增长 [34][35][37] - 第四季度收入下降4.3%，主要因入住率下降180个基点和每平方英尺租金下降2.5%，预计第一季度这两个指标将有所改善 [39] 问题2: 公司增长是否受洛杉矶火灾相关州限制影响 - 公司仅有8家门店受定价限制影响，占比极小，无重大影响 [42] 问题3: 资本循环方面，投资组合还有多少可操作空间，市场交易情况如何 - 今年预计处置资产与收购活动相当，已确定一批待售资产，目前约有1000万美元物业已签订出售合同；收购市场交易流量充足，但市场和资产价格无重大变化 [44][45][46] 问题4: 11 - 12月业务改善是因住房市场活动增加还是同比比较容易 - 11 - 12月提高街道费率，是因对市场有信心，认为入住率已触底，市场对入住率水平反应良好；同时，部分市场住房活动增加，公司在市场竞争、新供应吸收和租金方面更稳定 [51][52][53] 问题5: 到年底租金趋势如何，是否能推动同店收入增长 - 今年入住率可能不会大幅提高，但租金将比去年更有优势，ECRI计划和平台效率提升将有助于运营 [56] 问题6: 指导中点反映的是市场条件改善还是公司自身能力提升 - 是两者的结合，市场竞争定价和供应压力有所改善，公司运营效率因整合、技术升级和人才增加而提高 [63][64][65] 问题7: 专业结构内化是否完成，哪些市场仍由第三方管理 - 团队成员、平台和品牌整合已完成；仍有两个专业管理方，分别负责宾夕法尼亚州的中大西洋地区和波多黎各及美国东南部部分市场 [67][68] 问题8: 住房市场复苏是否已纳入指导，依据是什么，是否期望租赁旺季恢复正常 - 指导中点假设住房市场不低于2024年水平，可能略有改善；住房市场并非唯一驱动因素，还有工作驱动的流动性和被压抑的需求逐渐释放；公司认为可通过专业门店提高入住率 [75][77][78] 问题9: 指导中点假设住房市场情况是改善还是稳定 - 中点假设住房需求有适度改善，以实现入住率增长目标 [84] 问题10: 专业门店在入住率方面已缩小多少差距，在指导中如何体现，专业门店占总池的比例是多少 - 专业管理门店与公司管理门店的入住率差距从去年宣布内化时的300个基点略有缩小；专业管理门店在同店池的NOI收入中占近50%；ECRI计划和定价策略的改进是推动合同费率和入住率改善的因素 [87][88][89] 问题11: 能否提供第一季度领先指标统计数据，特别是在租费率较第四季度下降2.5%后有何变化 - 未提供具体数据，但表示2.5%的下降幅度在2025年前两个月已开始改善 [91] 问题12: 2025年供应交付情况与2024年相比如何，是否仍受租赁提升压力影响 - 2024年供应交付占比约3.5%，预计2025 - 2027年逐年改善，分别为3%、2.5%和2%；新供应交付下降是好事，但吸收现有供应需要时间，部分市场仍面临挑战 [98][99] 问题13: 指导中的G&A是否为核心基础，是否包括遣散费等方面 - 指导与2025年财务报表中的G&A呈现方式相关，2024年专业结构内化的过渡成本大部分已分离；预计G&A和租户保险将带来0.04%的影响，2024年已实现0.02%，2025年将实现剩余0.02%；G&A指导的年度节省为750 - 900万美元 [102][103][104] 问题14: 收入指导中，定价和入住率方面的假设是什么，今年与去年有何不同 - 定价方面预计有适度改善；入住率方面，预计峰值与低谷之间的差距为250个基点，高于去年的140个基点；今年公司运营环境更稳定，干扰减少，更专注于执行 [110][111][112] 问题15: 费用方面，物业税和保险的假设是什么 - 运营费用指导为3% - 4%，物业税假设在该范围内，保险预计为低个位数增长，目前正在进行续保流程，4月1日政策到期，第一季度报告时将有更明确信息；人员费用预计为低个位数增长，营销费用高于运营费用总范围 [115][116] 问题16: 收购和处置是否会因时间或价差导致增值或稀释 - 可能会有轻微稀释，主要是因出售物业偿还循环信贷后未及时再投资，这是时间问题，且已包含在FFO指导范围内 [121][122] 问题17: 市场竞争动态如何，开发商是否减少让步，此类市场今年和明年情况如何 - 竞争环境较去年有所改善，开发商租赁进度推进，行业内大型合并带来的定价压力有所缓解，预计今年定价更稳定 [124][125] 问题18: 目前市场资本化率情况如何，全年趋势如何，如何平衡资产负债表收购和合资收购 - 市场定价、卖家预期和资本化率无重大变化，二级或郊区市场资本化率约为6% - 6.5%，一级市场稳定资产约为5.5%；公司会根据成本资本匹配收购目标，优先考虑合资资本，同时战略性地在资产负债表上收购以补充现有物业 [131][132][133] 问题19: 目前在ECRI方面更激进的原因是什么，是针对新客户还是所有客户 - 是多种因素的综合，包括根据市场利率调整新客户入门费率，以及通过测试和工具对ECRI计划更有信心，从而在整个租户群体中更果断地执行 [137][138] 问题20: 近期市场对消费者前景疲软的评论对公司业务需求和ECRI有何影响 - 公司密切关注消费者行为，但目前未发现任何重大变化；从行业历史来看，经济变化有时会使存储行业受益；目前客户无压力 [144][145][146] 问题21: 第四季度工资费用下降，是否有机会通过技术进一步降低，从技术角度提高运营效率的其他机会有哪些 - 工资方面，过去几年已优化人员配置模型，进一步节省空间有限；目前正在客户服务中心探索利用技术提高效率，如路由和自动应答电话；也在研究数字平台，以满足客户通过技术交易的需求 [148][149][150] 问题22: 目前债务杠杆率约为6.5倍，目标范围是多少，是否会短期偏离，如何利用ATM或股份回购计划解决杠杆问题 - 目标范围为5.5 - 6.5倍，目前处于高端；预计第一季度季节性疲软和短期负同店增长将使杠杆率超出范围，但这是暂时的；潜在资产出售可降低杠杆率；ATM和股份回购计划将根据市场情况机会性使用 [156][157][158] 问题23: 专业结构内化在租户保险、其他费用收入和G&A费用方面是否有渐进影响，还是已体现在第四季度运行率中 - 租户保险从7月1日开始产生经济效益，已包含在指导的管理费用和其他收入项目中；相关成本在“其他”项目中，较2024年预计增加300 - 400万美元；2025年将实现G&A和租户保险全年影响，目前进入2025年时处于良好运行率水平 [164][165] 问题24: 300个基点的入住率差距是否已实现一半，指导是否假设年内实现一半差距缩小 - 并非已实现一半差距缩小，指导假设年内实现差距缩小 [168] 问题25: 收入协同效应在2026年还是今年影响更大 - 今年下半年将开始看到增长势头，这将延续到2026年 [170]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO每股0.60%，全年为2.44%，处于指引范围高端，主要受G&A、管理费和其他收入好于指引范围推动 [18] - 同店收入和NOI增长处于指引中点，较上年分别下降3%和5.5%；第四季度同店收入下降4.3%，主要因每平方英尺租金收入下降2.5%和平均入住率同比下降180个基点 [18] - 第四季度费用增长4.7%，全年为3.7%；全年主要驱动因素为财产税、营销和保险，部分被工资费用同比下降抵消 [19] - 2025年指导中，同店收入增长持平，同店运营费用增长3.5%，同店NOI增长 - 1.4%，核心FFO每股2.34%；收购和处置范围为1 - 3亿美元 [23] - 核心FFO每股较2024年下降0.10%，约一半归因于利息费用，另一半归因于负有机增长，部分被专业结构内化的增值所抵消 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街道费率10月同比下降约24%，12月收窄至下降13%；租金滚动下降10月达到38%峰值，12月收窄至27%；同比入住率差距从第三季度末的270个基点收窄至第四季度末的140个基点 [15] - 12月合同费率环比增长30个基点，1月趋势与12月基本一致；现有客户群保持健康，ECRI计划成功，停留时间高于历史平均水平，坏账费用在预期范围内 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场新交付量预计未来几年大幅下降，可出租平方英尺占存量的百分比将从2024年的3.5%降至2027年的2%，远低于长期全国平均水平 [14] - 住房周转率降至40年来最低水平，市场中房主比例较高，对住房周转率变化更敏感 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年完成多项战略举措，包括专业结构内化、品牌整合、门店转换到新物业管理系统、部署增长资本、出售核心设施、回购普通股等 [9][10][11] - 未来将集中精力利用整合运营平台和升级营销工具，提高现有投资组合绩效，提升股东回报 [11] - 收购环境机会充足，本季度成功收购四项资产，总计约4000万美元，年初至今已完成或签订合同的物业超过3500万美元 [17] - 行业目前面临供应增加和需求疲软挑战，但中期前景乐观，住房市场有望复苏，供应减少，公司同比比较将更轻松 [12][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经营环境仍具挑战性，供应增加和住房销售低迷导致需求疲软，但住房市场接近底部，复苏时公司将受益 [12] - 基本面接近拐点，预计2025年将呈现正常季节性模式，夏季达到峰值，入住率和合同费率有望增长 [14][34] - 尽管指导反映多种结果，但住房和就业相关流动性的积压需求将释放，结合供应改善，为自存仓行业基本面创造健康背景 [28] 其他重要信息 - 公司在加利福尼亚野火地区的投资组合未受重大影响，但向受影响人员表示慰问 [8] - 公司无2025年到期债务，当前循环信贷余额约4.3亿美元，可用资金超过5亿美元；本季度设立4亿美元ATM计划和3.5亿美元股票回购计划，但尚未开展相关活动 [20] - 杠杆率在季度末为净债务与EBITDA的6.5倍，预计短期内因同店NOI负增长和第一季度季节性疲软而面临压力，下半年有机增长转正后压力将缓解，潜在资产出售可部分抵消 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何实现2025年同店收入增长从负转正 - 2024年是转型年，完成专业结构内化和平台整合，2025年将呈现正常季节性模式，夏季入住率较年初有望提高250个基点，高于去年的140个基点；预计全年合同费率有低个位数增长 [33][34][35] - 第四季度同店收入下降4.3%，主要因入住率和每平方英尺租金下降，预计第一季度这两个指标将有所改善 [39] 问题2: 公司增长是否受洛杉矶火灾相关州限制影响 - 公司仅有8家门店受定价限制，占比极小，无重大影响 [42] 问题3: 资本循环方面，投资组合还有多少可操作空间，市场交易情况如何 - 今年预计处置资产与收购活动相当，已确定一批待售资产，目前约1000万美元物业已签订出售合同，将在上半年推进处置工作 [44][45] - 收购市场交易流量充足，但资产价格和资本化率与过去几个季度相比无重大变化 [45][46] 问题4: 11 - 12月业务改善是因住房市场活动增加还是同比比较容易 - 11 - 12月提高街道费率，是因对市场有信心，认为入住率已触底，市场对入住率水平反应良好；同时，部分市场住房活动增加，整体市场竞争环境更稳定 [51][52][53] 问题5: 到年底费率趋势如何，是否能推动同店收入增长 - 今年入住率可能不会大幅提高，但与去年相比，要价租金将更有优势，ECRI计划和运营效率提升将有助于业务发展 [56] 问题6: 指导中点反映的是市场条件改善还是公司自身能力提升 - 是两者的结合，市场竞争定价和供应压力有所缓解，公司运营效率提高，技术和人才得到提升，区域品牌和数字足迹得到优化 [63][64][65] 问题7: 专业结构内化是否完成，哪些市场仍由第三方管理 - 团队成员、平台和门店重新品牌化等工作已完成；仍有两个专业管理方，分别负责宾夕法尼亚州的中大西洋地区和波多黎各及美国东南部部分市场 [67][68] 问题8: 住房市场复苏是否已纳入指导，依据是什么，是否期望租赁旺季恢复正常 - 指导中点假设住房市场不比2024年差，可能略有改善；住房市场并非唯一影响因素，就业驱动的流动性和积压需求将逐渐释放；公司有望通过专业门店提高入住率 [75][77][78] 问题9: 指导中点假设住房市场情况是改善还是稳定 - 中点假设住房市场需求有适度改善，以实现入住率增长目标，预计入住率从现在到夏季峰值将提高200个基点，高于去年的140个基点 [84][85] 问题10: 专业门店在入住率方面已缩小多少差距，在指导中如何体现，专业门店占总池的比例是多少 - 专业管理门店与公司管理门店的入住率差距曾为300个基点，目前略有缩小；专业管理门店在同店池的NOI收入中占比近50%，缩小差距将对整体产生重要影响；ECRI计划的推进也是业务改善的重要因素 [87][88][89] 问题11: 能否提供第一季度领先指标统计数据，特别是在租费率较第四季度下降2.5%后有何变化 - 未提供具体数据，但2.5%的降幅在2025年前两个月已开始改善 [91] 问题12: 2025年供应交付情况与2024年相比如何，是否仍受租赁提升压力影响 - 2024年供应交付占比约3.5%，预计2025 - 2026年改善50 - 100个基点，2027年降至2%；新供应交付减少是好事，但吸收现有供应需要时间，部分市场仍面临挑战 [98][99] 问题13: 指导中的G&A是否为核心基础，是否包括遣散费等方面 - 指导与2025年财务报表中的G&A呈现方式相关，2024年专业结构内化的过渡成本大多已分离；预计G&A和租户保险将带来0.04%的影响，2024年已实现0.02%，2025年将实现剩余0.02%；G&A指导的年度节省为750 - 900万美元 [102][103][104] 问题14: 收入指导中，定价和入住率方面的假设是什么，今年与去年有何不同 - 定价方面预计有适度改善；入住率方面，预计峰值与低谷差距为250个基点，高于去年的140个基点；今年公司运营环境更稳定，干扰因素减少，更专注于执行 [110][111][112] 问题15: 费用方面，物业税和保险的假设是什么 - 运营费用指导为3% - 4%，物业税假设在该范围内，保险预计为低个位数增长，目前正在进行续保流程，4月1日政策到期，第一季度报告时将有更明确信息 [115] 问题16: 收购和处置是否会因时间或价差产生增值或稀释 - 可能会有轻微稀释，主要是出售物业偿还循环信贷后未及时再投资的时间差问题，且已包含在FFO指导范围内 [121][122] 问题17: 市场竞争动态如何，开发商是否减少让步，此类市场今年和明年情况如何 - 与去年相比，竞争环境发生变化，供应动态和行业内大型合并带来的定价压力有所缓解，开发商租赁进度推进，市场定价更稳定 [124][125] 问题18: 目前市场资本化率如何，全年趋势如何，如何平衡资产负债表收购和利用JV合作伙伴收购 - 市场定价、卖家预期和资本化率无重大变化，二级市场或郊区市场资本化率在低到中6%，一级市场稳定资产资本化率在中5%；公司会根据成本资本匹配收购目标，优先考虑JV资本，同时战略性地在资产负债表上收购以补充现有物业 [131][132][133] 问题19: 目前在ECRI方面更激进的原因是什么，是针对新客户还是所有客户 - 是多种因素的综合结果，包括根据市场利率调整新客户入门费率，以及通过测试和工具对ECRI计划更有信心，从而在整个租户群体中更果断地执行 [137][138] 问题20: 近期市场关于消费者前景疲软的评论对公司业务需求和ECRI有何影响 - 公司密切关注消费者行为，但目前未发现任何重大变化；从行业历史来看，经济变化有时会使自存仓行业受益，如因工作或住房变动导致的存储需求增加 [144][145][146] 问题21: 第四季度工资费用下降，是否有机会通过技术进一步降低，从技术角度提高运营效率的潜在机会有哪些 - 过去几年在人员配置模型上已取得良好效果，进一步节省工资费用的空间有限；目前正在客户服务中心探索利用技术提高效率，如路由和自动应答电话，以及优化数字平台以满足客户交易需求 [148][149][151] 问题22: 目前债务杠杆率约为6.5倍，目标范围是多少，是否会短期偏离，如何利用ATM或股票回购计划解决杠杆问题 - 目标舒适范围为5.5 - 6.5倍，目前处于高端；由于第一季度季节性疲软和同店收入负增长，短期内杠杆率可能超出范围，但公司认为这是暂时的；潜在的资产处置可降低杠杆率；ATM和股票回购计划将根据市场情况灵活使用 [156][157][158] 问题23: 专业结构内化在租户保险和其他费用收入或G&A费用方面是否有渐进影响，还是已体现在第四季度运行率中 - 租户保险从7月1日开始产生经济效益，已包含在指导数据中；相关成本在“其他”项目中，较2024年将增加约300 - 400万美元；2025年G&A和租户保险将产生全年影响，目前公司进入2025年时处于良好运行率水平 [164][165] 问题24: 300个基点的入住率差距是否已实现一半，指导是否假设年内实现一半差距缩小 - 并非已实现一半差距缩小，而是指导假设年内实现这一目标 [168] 问题25: 收入协同效应在2026年还是今年影响更大 - 今年下半年将开始看到明显势头，这将延续到2026年 [170]