财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股为0.67美元,同比下降6.9% [22] - 同店收入增长1.1%,主要由于合同租金增长约5%,但平均入住率下降360个基点 [23] - 10月入住率为87.4%,同比下降360个基点 [24] - 费用增长4.2%,其中工资下降4.7%,物业税下降2.2%,但营销费用上升 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第三季度和10月共收购4处设施,总金额为5500万美元,主要来自内部管道 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在亚特兰大、凤凰城和拉斯维加斯等市场面临新增供给压力 [14] - 公司在佛罗里达州部分地区面临去年飓风带来的高需求的艰难比较 [14] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在进行整体组合优化,包括通过联合投资、非核心资产出售和组合再融资来获得股权资本 [17] - 公司认为未来几年新增供给将下降20%以上,消费者保持健康稳定,并将继续投资技术以提高客户吸引力和收益管理能力 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为行业长期吸引力依然很强,但短期面临高利率、消费者迁移放缓和激烈的客户获取竞争等挑战 [14][15] - 公司将继续专注于人员、流程和平台的改进,以提高运营效率和应对不确定环境 [15][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问公司连续几个季度的经营指标下滑幅度有所收窄的原因 [34] **Dave Cramer 回答** 公司最困难的同比比较已经过去,进入第四季度后同比指标将有所改善,同时公司正在通过改善现有客户管理等措施来应对 [36][37][38][39] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司未来对于占用率和租金的平衡策略 [51] **Dave Cramer 回答** 公司将根据市场供需情况在占用率和租金之间寻求平衡,在一些供给较多的市场需要更多调整,但整体保持稳定 [66][67][68][69][70] 问题3 **Smedes Rose 提问** 询问公司是否会调整占用率和租金的平衡策略 [65] **Dave Cramer 回答** 公司将根据市场环境变化适当调整占用率和租金的平衡,但整体上仍将以追求最大收益为目标 [66][67][68][69]

物业规模与管理 - 公司截至2023年9月30日管理的物业总数为788处，其中603处为合并物业，185处为非合并房地产合资物业[137] - 公司截至2023年9月30日拥有934处自助仓储物业，分布在39个州和波多黎各，总面积约为5950万平方英尺，配置约46.3万个存储单元[143] - 公司截至2023年9月30日拥有8个参与区域运营商（PROs），并计划继续招募更多自助仓储运营商[140] - 公司在2018年合资企业中拥有25%的股份，该合资企业拥有104处物业，总面积约为780万平方英尺，配置约6.4万个存储单元[146] - 公司在2016年合资企业中拥有25%的股份，该合资企业拥有81处物业，总面积约为560万平方英尺，配置约4.7万个存储单元[147] 物业收购与扩展 - 公司在2023年前九个月收购了18处自助仓储物业和2处现有物业的附属设施，总价值为2.044亿美元，总面积约为120万平方英尺，配置约9500个存储单元[144] - 公司总营收在2023年第三季度同比增长1240万美元，增幅6.0%，主要得益于2022年10月1日至2023年9月30日期间收购的20个自助仓储物业带来的增量收入[152] - 2023年前九个月总营收同比增长4980万美元，增幅8.4%，主要得益于2023年收购的18个自助仓储物业和2022年收购的45个自助仓储物业带来的增量收入[166] 财务表现 - 公司在2023年第三季度的租金收入为2.018亿美元，同比增长810.9万美元[151] - 公司在2023年第三季度的总营收为2.191亿美元，同比增长1237.4万美元[151] - 公司在2023年第三季度的物业运营费用为5858.1万美元，同比增长344.9万美元[151] - 公司在2023年第三季度的净收入为4306.4万美元，同比增长288.7万美元[151] - 2023年第三季度租金收入同比增长810万美元，增幅4.2%，主要来自新收购的20个自助仓储物业带来的420万美元增量租金收入[154] - 2023年第三季度其他物业相关收入同比增长140万美元，增幅21.3%，主要得益于租户保险收入的增加[155] - 2023年第三季度管理费及其他收入同比增长300万美元，达到960万美元，主要由于租户保险计划的变化[156] - 2023年第三季度物业运营费用同比增长350万美元，增幅6.3%，主要由于营销费用、保险费用和公用事业费用的增加[157] - 2023年第三季度利息费用同比增长1420万美元，增幅49.2%，主要由于循环信贷有效利率从4.39%上升至6.70%[161] - 2023年前九个月租金收入同比增长4240万美元，增幅7.7%，主要来自新收购的18个自助仓储物业带来的750万美元增量租金收入和2022年收购的45个自助仓储物业带来的1900万美元增量租金收入[167] - 2023年前九个月其他物业相关收入同比增长330万美元，增幅17.3%，主要由于租户保险收入增加310万美元[168] - 2023年前九个月利息费用同比增长4470万美元，增幅58.9%，主要由于循环信贷有效利率从4.39%上升至6.70%[174] - 2023年前九个月归属于非控股权益的净收入为4130万美元，相比2022年同期的6090万美元有所下降[178] - 2023年前九个月净收入为1.289亿美元，相比2022年同期的1.334亿美元略有下降[183] - 2023年前九个月FFO（运营资金）为2.581亿美元，相比2022年同期的2.640亿美元略有下降[183] - 2023年前九个月Core FFO（核心运营资金）为2.598亿美元，相比2022年同期的2.721亿美元有所下降[183] - 2023年前九个月FFO每股和单位收益为1.99美元，相比2022年同期的2.04美元略有下降[183] - 2023年前九个月Core FFO每股和单位收益为2.01美元，相比2022年同期的2.10美元有所下降[183] - 2023年前九个月房地产折旧和摊销为1.671亿美元，相比2022年同期的1.746亿美元有所下降[183] - 2023年前九个月公司未合并房地产合资企业的房地产折旧和摊销为1307万美元，相比2022年同期的1261万美元略有增加[183] - 2023年前九个月优先股和单位持有人的分配为1476万美元，相比2022年同期的1086万美元有所增加[183] - 2023年前九个月次级绩效单位持有人的FFO分配为3616万美元，相比2022年同期的4365万美元有所下降[183] - 公司2023年第三季度净营业收入同比增长4.2%，达到1.51亿美元[197] - 公司2023年第三季度调整后EBITDA同比增长3.9%，达到1.492亿美元[201] 同店组合表现 - 公司同店组合租金收入在2023年第三季度同比增长0.5%，达到1.817亿美元，主要由于现有租户的合同租金率提高[189][190] - 同店组合每平方英尺年化租金收入从14.77美元增至15.51美元，增长5.0%，但平均入住率从93.5%下降至89.5%[190] - 同店组合其他物业相关收入在2023年第三季度同比增长16.7%，达到696.6万美元，主要由于租户保险收入增加[191] - 同店组合物业运营费用在2023年第三季度同比增长4.2%，达到5240.3万美元，主要由于营销和保险成本增加[192] - 公司2023年前九个月总租金收入同比增长7.7%，达到5.953亿美元，其中同店组合租金收入增长2.8%[193][194] - 同店组合每平方英尺年化租金收入在2023年前九个月同比增长6.8%，从14.33美元增至15.31美元[194] - 同店组合其他物业相关收入在2023年前九个月同比增长12.2%，达到2001.5万美元[195] - 同店组合物业运营费用在2023年前九个月同比增长4.6%，达到1.53亿美元[196] 现金流与资本支出 - 公司2023年9月30日的现金及现金等价物为5880万美元，较2022年12月31日增加2350万美元[207] - 2023年前九个月经营活动产生的现金流为3.476亿美元，较2022年同期减少230万美元[208] - 2023年前九个月投资活动使用的现金流为7590万美元，较2022年同期的5.73亿美元大幅减少[209] - 2023年前九个月资本支出为2600万美元，较2022年同期的3390万美元减少[210] - 2023年前九个月融资活动使用的现金流为2.532亿美元，较2022年同期的2.326亿美元增加[212] 债务与融资 - 公司2023年1月3日修订的信贷协议将总借款能力提高至19.55亿美元，并可选择扩展至25亿美元[213] - 截至2023年9月30日，公司Term Loan B、C、D、E的未偿还金额分别为2.75亿、3.25亿、2.75亿和1.3亿美元[214] - 公司2028年Term Loan Facility的未偿还金额为7500万美元，有效利率为4.62%[216] - 公司2023年前九个月回购了798.3868万股普通股，总金额约为2.827亿美元[231] - 公司2023年3月16日发行了566.8128万股B系列优先股，募集资金约1.396亿美元[229] - 公司在2023年前九个月发行了5920万美元的OP股权，包括1,124,924个次级绩效单位、287,337个A-1系列优先单位、18,895个OP单位和8,000个已发行的LTIP单位的归属[232] - 公司在2023年前九个月发行了2,545,063个OP单位，用于非自愿转换926,623个次级绩效单位，以及481,811个OP单位用于转换397,000个次级绩效单位[233] - 公司在2023年前九个月发行了195,573个DownREIT OP单位，用于自愿转换203,637个DownREIT次级绩效单位[234] - 公司在2023年8月17日宣布每股普通股和OP单位的现金股息和分配为0.56美元，并在9月15日宣布向次级绩效单位持有人支付总计1210万美元的现金分配[235] - 截至2023年9月30日，公司运营合伙企业的未返还资本贡献总额为28.018亿美元，涉及普通股东和OP单位持有人[237] - 截至2023年9月30日，公司次级绩效单位的未返还资本贡献总额为2.073亿美元[239] - 截至2023年9月30日，公司有9.42亿美元的债务受可变利率影响，若参考利率（目前为一个月SOFR）上升或下降100个基点，利息支出将每年增加或减少约940万美元[253] - 公司使用利率互换来减少利率风险，将可变利率债务的利息转换为固定利率[252]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现了核心FFO每股0.68美元,同比下降4.2% [14] - 公司同店收入增长2.8%,同店NOI增长3.4% [14] - 公司第二季度末的占用率为90%,同比下降450个基点 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司街租增长3.4%,合同租金增长7% [9] - 公司现有客户群体保持稳定,平均入住时长超过40个月 [9] - 公司保险渗透率同比提升10%以上 [9] - 公司坏账率为收入的2.1%,优惠折扣为2%,均低于疫情前水平 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司波特兰市场表现有所好转,收入增长为正 [32][33] - 拉斯维加斯和凤凰城市场受到房地产市场放缓的影响 [32][33] - 南德克萨斯州和俄克拉荷马城市场表现优于公司平均水平 [34] - 亚特兰大市场尽管经历了较大的占用率下降,但仍实现了4.8%的收入增长 [34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将重点关注内部资产管理,包括评估非核心资产的出售以及内部扩张和改造机会 [24][25][26] - 公司将探索与私募资本合作的联合投资机会,以获得资金支持未来发展 [26] - 公司将继续优化客户获取和收益管理流程,提升ECRI项目的执行力 [11][12] - 公司将采取谨慎的资本策略,关注提高资产负债表灵活性,为未来机会做好准备 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,随着历史高基数的逐步消化,公司业绩有望在下半年好转 [39][40] - 管理层预计,下半年公司将经历200-300个基点的正常季节性占用率下降 [39][40] - 管理层对公司现有客户群体的健康状况保持乐观,认为长期入住时长不会发生大的变化 [87][88] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Smedes Rose 提问** 公司下半年同店NOI预计出现收缩,这是什么原因导致的?[56][57][58][59] **Brandon Togashi 回答** 公司下半年同店NOI预计出现收缩,主要是由于公司上半年的高基数以及对下半年季节性占用率下降的谨慎预期所致。公司将密切关注实际情况的变化,如果占用率下降幅度小于预期,则有望实现更好的业绩。[56][57][58][59] 问题2 **Eric Luebchow 提问** 公司是否考虑进一步通过股票回购来提升股东价值?[78][79] **Dave Cramer 回答** 股票回购是公司可选择的方式之一,但目前公司更倾向于通过优化资产负债表、提高资产负债表灵活性等方式来为未来发展机会做好准备。公司将审慎评估各种资本运用策略,选择最有利于股东价值的方式。[78][79]

物业组合与收购 - 截至2023年6月30日，公司拥有932个自存储物业，总租赁面积为5940万平方英尺，配置约46.2万个存储单元[72] - 2023年上半年，公司收购了16个自存储物业和2个现有物业的附属设施，总金额为1.743亿美元，租赁面积为96万平方英尺，配置约8400个存储单元[72] - 公司管理的物业平台截至2023年6月30日，管理了603个合并物业和185个非合并房地产合资物业[71] - 公司2018年合资企业拥有104个物业，总租赁面积为780万平方英尺，配置约6.4万个存储单元[75] - 公司2016年合资企业拥有81个物业，总租赁面积为560万平方英尺，配置约4.7万个存储单元[76] - 公司预计未来将继续通过收购和合资企业推动增长[73] 财务表现 - 公司总营收在2023年第二季度同比增长1660万美元，增幅为8.4%，主要归因于2022年7月1日至2023年6月30日期间收购的41个自助仓储物业带来的增量收入[78] - 2023年第二季度租金收入同比增长1470万美元，增幅为7.9%，主要由于收购的41个自助仓储物业带来的900万美元增量租金收入[79] - 2023年第二季度其他物业相关收入同比增长130万美元，增幅为20.1%，主要由于租户保险收入增加以及收购的41个自助仓储物业带来的40万美元增量收入[80] - 2023年第二季度管理费及其他收入同比增长70万美元，主要由于租户保险计划的变化[81] - 2023年第二季度物业运营费用同比增长390万美元，增幅为7.3%，主要由于收购的41个自助仓储物业带来的290万美元增量运营费用[82] - 2023年第二季度利息费用同比增长1520万美元，增幅为62.4%，主要由于循环信贷有效利率从2022年6月30日的3.04%上升至2023年6月30日的6.45%[86] - 2023年上半年总营收同比增长3740万美元，增幅为9.7%，主要归因于收购的41个自助仓储物业带来的增量收入[90] - 2023年上半年租金收入同比增长3430万美元，增幅为9.6%，主要由于收购的41个自助仓储物业带来的1540万美元增量租金收入[91] - 2023年上半年其他物业相关收入同比增长190万美元，增幅为15.3%，主要由于租户保险收入增加以及收购的41个自助仓储物业带来的60万美元增量收入[92] - 2023年上半年物业运营费用同比增长1100万美元，增幅为10.8%，主要由于收购的41个自助仓储物业带来的490万美元增量运营费用以及物业税和广告费用的增加[94] - 利息支出增加了3050万美元，同比增长64.9%，主要由于循环信贷的有效利率从2022年6月30日的3.04%上升至2023年6月30日的6.45%，以及平均借款余额的增加[98] - 提前债务清偿损失为80万美元，包括与债务清偿相关的成本以及40万美元未摊销债务发行成本的注销[99] - 未合并房地产合资企业的权益收益为350万美元，与2022年同期持平[100] - 非控制性权益的净收入为2750万美元，较2022年同期的4290万美元有所下降[101] - 2023年6月30日止六个月的FFO（Funds from Operations）为1.72亿美元，Core FFO为1.74亿美元[104] - 2023年6月30日止六个月的FFO每股和单位收益为1.32美元，Core FFO每股和单位收益为1.34美元[104] - 2023年6月30日止六个月的净收入为8586.8万美元，较2022年同期的9321.1万美元有所下降[104] - 2023年6月30日止六个月的房地产折旧和摊销为1.1155亿美元，较2022年同期的1.1534亿美元有所下降[104] - 2023年6月30日止六个月的加权平均股份和单位数量为130,331，较2022年同期的129,308有所增加[104] 同店组合表现 - 截至2023年6月30日，公司同店组合包括834个自助仓储物业，同店组合定义为自最早年度首日起拥有并运营的物业，不包括已出售或预计出售的物业[109] - 2023年第二季度，同店组合租金收入为1.799亿美元，同比增长430万美元，增幅2.5%，主要由于合同租赁费率提高，但平均入住率从94.1%下降至90.0%[109] - 2023年第二季度，同店组合其他物业相关收入为680万美元，同比增长81.9万美元，增幅13.7%，主要由于租户保险收入增加[109] - 2023年第二季度，同店组合物业运营费用为5019万美元，同比增长71.7万美元，增幅1.4%，主要由于营销和保险费用增加[109] - 2023年上半年，同店组合租金收入为3.5757亿美元，同比增长1396万美元，增幅4.1%，主要由于合同租赁费率提高，但平均入住率从93.9%下降至89.9%[110] - 2023年上半年，同店组合其他物业相关收入为1304.9万美元，同比增长118.2万美元，增幅10.0%，主要由于租户保险收入增加[110] - 2023年上半年，同店组合物业运营费用为1.0061亿美元，同比增长459.6万美元，增幅4.8%，主要由于营销和保险成本增加[110] 现金流与资本支出 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为4400万美元，较2022年12月31日增加870万美元[117] - 公司2023年上半年经营活动产生的现金流为2.182亿美元，同比下降890万美元，主要由于利息支出增加[118] - 公司2023年上半年投资活动使用的现金流为5360万美元，主要用于收购16个自助仓储物业和2个现有物业的附属设施，总现金对价为1810万美元[119] - 公司2023年上半年资本支出总额为1790万美元，其中经常性资本支出为733.7万美元，价值提升资本支出为374.4万美元，收购资本支出为610.2万美元[121] - 公司2023年上半年融资活动使用的现金流为1.594亿美元，主要用于偿还现有债务3.595亿美元和支付普通股股东股息9820万美元[121] 债务与融资 - 公司2023年1月3日修订了信贷协议，将总借款能力增加4.05亿美元至19.55亿美元，并可将总借款能力扩展至25亿美元[122] - 公司2023年上半年回购了162.2874万股普通股，总价值约为6930万美元[134] - 公司2023年上半年发行了42.8万美元的OP股权，用于收购16个物业和2个现有物业的附属设施[135] - 公司2023年5月25日宣布每股普通股和OP单位的现金股息和分配为0.56美元[136] - 公司2023年4月27日发行了1.2亿美元的2028年到期高级无担保票据，有效利率为5.75%[130] - 公司2023年3月16日发行了566.8128万股B系列优先股，总价值约为1.396亿美元[132] - 截至2023年6月30日，公司运营合伙企业的未返还资本贡献总额为30.137亿美元，其中普通股东和OP单位持有人的未返还资本贡献为30.137亿美元[139] - 截至2023年6月30日，公司运营合伙企业的未返还资本贡献中，分配给各系列次级绩效单位的总额为1.981亿美元[139] - 公司运营合伙企业的优先分配和次级分配比例均为6%[139] - 截至2023年6月30日，公司有6.05亿美元的债务受可变利率影响，若参考利率（目前为一个月SOFR）上升或下降100个基点，可变利率债务的利息支出将每年增加或减少约610万美元[145] - 公司使用利率互换来降低利率风险，将可变利率债务的利息转换为固定利率[145] 风险管理 - 公司未与任何未合并实体或金融合作伙伴建立关系，也未担保任何未合并实体的义务或承诺提供资金，从而避免了任何重大的融资、流动性、市场或信用风险[143] 季节性表现 - 自助仓储业务的收入和利润在5月至9月期间通常较高，7月的入住率最高，2月的入住率最低[144]

自存储物业规模与收购 - 公司截至2023年3月31日拥有932个自存储物业，总租赁面积为5930万平方英尺，配置约461,000个存储单元[67] - 2023年第一季度，公司以1.605亿美元收购了16个自存储物业，总租赁面积为96万平方英尺，配置约7,900个存储单元[67] - 公司2023年第一季度收购的16个物业全部来自其参与区域运营商（PROs）[67] - 2023年第一季度公司新增16个自助仓储物业，进一步扩大了市场份额[99] 合资企业与物业组合 - 公司管理的未合并房地产合资企业拥有185个物业，第三方持有的75%权益的账面价值约为16亿美元[68][69] - 2018年合资企业拥有104个物业，总租赁面积为780万平方英尺，配置约64,000个存储单元[70] - 2016年合资企业拥有81个物业，总租赁面积为560万平方英尺，配置约47,000个存储单元[71] - 公司截至2023年3月31日管理619个合并物业和185个未合并房地产合资企业物业[66] 财务表现与增长 - 公司总营收在2023年第一季度达到2.07993亿美元，同比增长11.1%，主要得益于49个自存储物业的收购以及管理费用的增加[74] - 租金收入在2023年第一季度达到1.94129亿美元，同比增长11.3%，主要由于33个自存储物业的收购带来的1030万美元增量租金收入[75] - 其他物业相关收入在2023年第一季度达到680.7万美元，同比增长10.4%，主要由于33个自存储物业的收购带来的30万美元增量收入[76] - 管理费及其他收入在2023年第一季度达到705.7万美元，同比增长7.8%，主要由于未合并房地产合资企业收入的增长[77] - 公司2023年第一季度净收入为4039.2万美元，同比下降9.8%，主要由于利息费用增加和物业运营费用上升[74] - 公司2023年第一季度FFO（运营资金）为8426.6万美元，同比下降3.0%，主要由于净收入下降和折旧费用增加[87] - 公司2023年第一季度Core FFO（核心运营资金）为8586.8万美元，同比下降1.8%，主要由于净收入下降和折旧费用增加[87] - 2023年第一季度稀释后每股收益为0.24美元，与2022年同期持平[88] - 2023年第一季度核心FFO（Funds From Operations）每股收益为0.66美元，略低于2022年同期的0.68美元[88] - 2023年第一季度净营业收入（NOI）为1.44亿美元，同比增长13.18亿美元[91] - 2023年第一季度同店租金收入增长5.7%，达到1.78亿美元，主要由于合同租金的提高[91] - 2023年第一季度同店物业运营费用增长8.3%，达到5040万美元，主要由于物业税、公用事业和营销成本的增加[91] - 2023年第一季度EBITDA为1.40亿美元，同比增长7.7%[95] - 2023年第一季度调整后EBITDA为1.43亿美元，同比增长9.6%[95] 现金流与资本支出 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为4430万美元，较2022年底增加900万美元[98] - 2023年第一季度经营活动产生的现金流为1.098亿美元，较2022年同期减少30万美元[99] - 公司2023年第一季度投资活动现金流出为3620万美元，较2022年同期的8350万美元大幅减少[100] - 公司2023年第一季度资本支出总额为845万美元，与2022年同期的821万美元基本持平[100] - 公司2023年第一季度融资活动现金流出为6390万美元，较2022年同期的2530万美元显著增加[101] 债务与融资 - 公司2023年1月3日签署了第三份修订和重述的信贷协议，将总借款能力提高4.05亿美元至19.55亿美元[102] - 公司2023年第一季度回购了1,622,874股普通股，总价值约为6930万美元[113] - 公司2023年第一季度发行了5,668,128股B系列优先股，募集资金约1.396亿美元[111] - 公司2023年第一季度向普通股股东支付了4880万美元的股息[101] - 公司2023年第一季度向非控股权益分配了3450万美元[101] - 公司2023年第一季度发行了3730万美元的OP权益，用于收购16处物业[114] - 公司2023年2月22日宣布每股普通股和OP单位派发现金股息0.55美元[115] - 截至2023年3月31日，公司运营合伙企业的未返还资本贡献总额为30.099亿美元，其中普通股东和OP单位持有人的优先分配率为6%[118] - 截至2023年3月31日，公司分配给各类次级绩效单位的未返还资本贡献总额为1.925亿美元，次级分配率为6%[118] - 公司使用利率互换工具来降低利率风险，截至2023年3月31日，公司有7.155亿美元的债务受可变利率影响，利率每变动100个基点，年利息支出将增加或减少约720万美元[124] 运营费用与利息 - 物业运营费用在2023年第一季度达到5648.3万美元，同比增长14.4%，主要由于33个自存储物业的收购带来的340万美元增量费用[78] - 利息费用在2023年第一季度达到3794.8万美元，同比增长67.6%，主要由于新增借款和利率上升[82] 市场与季节性 - 公司2023年第一季度平均出租率为88.6%，同比下降3.9个百分点，主要由于市场供需变化[74] - 自存储业务存在季节性波动，收入和利润通常在5月至9月期间较高，历史最高入住率通常在7月，最低入住率通常在2月[123] 其他 - 公司通过内部化Move It品牌，接管了其管理的物业组合，并继续雇佣其大部分员工[66] - 公司预计通过继续招募自存储运营商和实施集中化计划来扩展平台[66] - 公司预计通过收购未合并房地产合资企业的第三方权益来推动未来增长[69] - 公司未与任何未合并实体或金融合作伙伴建立关系，未提供任何担保或资金承诺，未涉及表外安排[122]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了5.7%的同店收入增长,仍高于行业的长期平均水平 [7] - 第一季度核心FFO每股为0.66美元,同比下降2.9%,主要受到利息费用上升、收购量下降以及运营基本面放缓的影响 [9][10] - 运营费用同比增长8.3%,与公司预期的高个位数增长一致,主要受到物业税和营销费用的拖累 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的阳光地带和二线市场继续表现出色,如麦卡伦、俄克拉荷马城、布朗斯维尔和威明顿等市场收入增长超过10% [7] - 但波特兰、凤凰城和拉斯维加斯等市场受到新供给压力,增长低于平均水平 [7][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为总体供给将保持相对温和,但个别市场如波特兰、凤凰城和拉斯维加斯仍面临供给压力 [8] - 公司在第一季度完成了16处资产收购,总金额1.6亿美元,其中15处来自内部管道 [8] - 收购环境仍然竞争激烈,买卖双方价格预期存在较大差距,公司将保持耐心和纪律 [8] 公司战略和发展方向以及行业竞争 - 公司的PRO结构为其带来了内部管道收购的优势,目前管道中有约100处资产,总价值14亿美元 [8] - 公司将继续保持谨慎和选择性的收购策略,平衡使用普通股、优先股和债务融资 [69][85] - 公司认为行业供给增长将在未来一年内达到峰值,之后会逐步下降 [80][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为行业基本面正在朝着正确的方向发展,街租和合同租金都有所上升,长期入住时间也创下历史新高 [6] - 但公司仍面临着经济放缓和房地产市场疲软带来的需求压力,未来几个月将是关键 [7][15][20] - 公司将继续关注提高营销效率和客户转化率,以应对当前的市场环境 [29][49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 公司的评论显示了一些谨慎态度,能否进一步阐述一下对本季度的看法以及4月份的趋势? [14] **Dave Cramer 回答** 公司认为第一季度的表现符合预期,看到了季节性的正常变化趋势,3月和4月的表现有所改善。但一些市场如凤凰城和拉斯维加斯仍受到供给压力的影响。公司将密切关注未来几个月的表现,因为这是关键的租赁旺季。[15][16][17][18] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 公司是否看到3月和4月的趋势有所不同,以及这种趋势是否与往年有所不同?公司的指引中是否已经考虑了这些因素? [20] **Dave Cramer 和 Brandon Togashi 回答** 公司4月份的表现较3月有所改善,但仍未达到预期水平。公司正在参考2018年和2019年的历史数据进行对比分析,但也要考虑当前的新常态因素。公司尚未调整指引,将密切关注未来几个月的表现。[21][22] 问题3 **Jeff Spector 提问** 公司的评论似乎比新闻稿更积极,能否进一步说明4月份表现较弱的原因? [26] **Dave Cramer 回答** 公司认为一些受供给压力较大的市场,如凤凰城、拉斯维加斯和波特兰,拖累了整体的租赁活动。但公司其他市场如俄克拉荷马城仍表现出色。公司将继续关注提高客户转化率,以应对不同市场的情况。[27][28][29]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股为0.71美元，同比增长11% [25] - 2022年全年核心FFO每股为2.81美元，同比增长24.3% [25] - 2022年同店收入增长12.1%，同店NOI增长超过40%，FFO每股增长超过80% [38] - 2022年第四季度NOI增长9.4%，NOI利润率提升140个基点 [43] - 2022年第四季度租金收入增长7.4%，费用控制良好，仅增长1.6% [43] - 2022年第四季度加权平均有效利率为4.6%，加上互换后为5.2% [26] - 2023年预计同店收入增长4.5%，同店费用增长5.25%，NOI增长4.25% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度同店租金收入增长12.7%，租金滚动下降12% [23] - 2022年第四季度同店租金活动遵循历史模式，夏季达到峰值，下半年下降 [23] - 2022年第四季度同店租金收入增长12.7%，租金滚动下降12% [23] - 2022年第四季度同店租金活动遵循历史模式，夏季达到峰值，下半年下降 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度Sunbelt市场表现优异，北卡罗来纳州、佛罗里达州、乔治亚州和德克萨斯州的收入增长高于平均水平 [44] - 2022年第四季度次级市场如布朗斯维尔、麦卡伦、俄克拉荷马城和威尔明顿的表现也优于平均水平 [44] - 2022年第四季度亚特兰大市场收入增长9.1%，尽管入住率下降了700个基点 [113] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于Sunbelt、次级和郊区市场，并保持地理多样性 [44] - 公司将继续通过PRO结构进行资产收购，并保持资本分配的灵活性 [40] - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] 其他重要信息 - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于市场疲软的原因 - 公司认为2月份是季节性低谷，预计春季租赁季节将有所改善 [3] 问题: 关于2023年的战略调整 - 公司表示将继续通过PRO结构进行资产收购，并保持资本分配的灵活性 [40] 问题: 关于2023年的融资计划 - 公司表示将继续通过PRO结构进行资产收购，并保持资本分配的灵活性 [40] 问题: 关于2023年的市场前景 - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] 问题: 关于2023年的市场前景 - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46] 问题: 关于2023年的市场前景 - 公司预计2023年将保持保守的杠杆率，并保持多渠道融资能力 [46]

物业规模与分布 - 公司截至2022年12月31日拥有1,101个自助存储物业，总租赁面积为7180万平方英尺，配置约564,000个存储单元[7] - 公司截至2022年12月31日拥有916个自存储物业，总租赁面积为5830万平方英尺，配置约45.3万个存储单元[23] - 公司截至2022年12月31日拥有1101个自存储物业，总租赁面积为7180万平方英尺，配置约56.4万个存储单元[29] - 公司拥有1,101个自助存储物业，分布在42个州和波多黎各，总租赁面积为7180万平方英尺，配置约564,000个存储单元[7] - 公司截至2022年12月31日拥有916个自存储物业，分布在39个州和波多黎各，总租赁面积为5830万平方英尺，配置约45.3万个存储单元[23] - 公司截至2022年12月31日拥有1101个自存储物业，分布在42个州和波多黎各，总租赁面积为7180万平方英尺，配置约56.4万个存储单元[29] 物业收购与合资企业 - 2022年公司收购了45个自存储物业，总租赁面积为321.3万平方英尺，总价值为5.69176亿美元[23] - 2021年公司收购了229个自存储物业，总租赁面积为1600.5万平方英尺，总价值为21.75026亿美元[25] - 公司2018年合资企业拥有104个自存储物业，总租赁面积为780万平方英尺，配置超过6.4万个存储单元[27] - 公司2016年合资企业拥有81个自存储物业，总租赁面积为560万平方英尺，配置约4.7万个存储单元[28] - 公司计划通过战略合资企业继续与机构投资者合作，目前未合并的房地产合资企业拥有185个物业，第三方持有的75%股份价值约为16亿美元[32] - 公司通过战略合资安排，拥有185个物业的75%第三方权益，总价值约为16亿美元[32] 参与区域运营商（PROs）管理 - 公司通过其参与区域运营商（PROs）管理385个物业，截至2022年12月31日[8] - 公司已完成三个PROs的退休事件，包括SecurCare、Northwest和Move It，分别于2020年3月31日、2022年1月1日和2023年1月1日生效[8] - 公司有九个PROs，包括Optivest、Move It、Guardian等，截至2022年12月31日[11] - Optivest管理84个物业，覆盖亚利桑那、加利福尼亚、马萨诸塞等地区，截至2022年12月31日[12] - Move It管理72个物业，覆盖阿拉巴马、佛罗里达、路易斯安那等地区，截至2022年12月31日[13] - Guardian管理56个物业，覆盖亚利桑那、加利福尼亚和内华达，截至2022年12月31日[14] - 公司计划通过招募更多自助存储运营商作为未来的PROs，进一步扩展其全国平台[8] - 公司已完成三个PROs的退休事件，包括SecurCare、Northwest和Move It，并内部化了这些PROs的管理和品牌[8] - 公司有九个PROs，分别负责不同地区的物业管理和运营[11] - Optivest管理了84个物业，分布在亚利桑那州、加利福尼亚州、马萨诸塞州、内华达州、新罕布什尔州、新墨西哥州、德克萨斯州和犹他州[12] - Move It管理了72个物业，分布在阿拉巴马州、佛罗里达州、路易斯安那州、密西西比州、田纳西州和德克萨斯州，并于2023年1月1日退休[13] - Guardian管理了56个物业，分布在亚利桑那州、加利福尼亚州和内华达州[14] - Southern管理了48个物业，分布在亚利桑那州、路易斯安那州、佛罗里达州、新墨西哥州、乔治亚州和波多黎各[16] 财务与债务 - 截至2022年12月31日，公司的无担保信贷额度为15.5亿美元，其中包括6.5亿美元的循环信贷额度和多个定期贷款[33] - 2023年1月3日，公司将其信贷额度总额增加4.05亿美元至19.55亿美元，并有可能进一步扩展至25亿美元[33] - 截至2022年12月31日，公司拥有1750万美元的2023年定期贷款，有效利率为2.83%，该贷款已于2023年1月3日全额偿还[34] - 公司拥有7500万美元的2028年定期贷款，有效利率为4.62%，并有可能扩展至1.25亿美元[34] - 公司拥有1亿美元的2029年4月定期贷款，有效利率为4.27%[34] - 公司拥有2.85亿美元的2029年6月定期贷款，有效利率为5.37%，并有可能扩展至3亿美元[35] - 截至2022年12月31日，公司的无担保信贷额度为15.5亿美元，包括6.5亿美元的循环信贷额度和多个定期贷款[33] - 2023年1月3日，公司将其信贷额度扩大至19.55亿美元，并有可能进一步扩大至25亿美元[33] - 公司计划通过银行信贷、物业级债务、OP股权发行以及公开和私人股权和债务发行来融资新物业收购[33] - 截至2022年12月31日，公司拥有175百万美元的2023年定期贷款，有效利率为2.83%[34] - 公司拥有75百万美元的2028年定期贷款，有效利率为4.62%[34] - 公司拥有100百万美元的2029年4月定期贷款，有效利率为4.27%[34] - 公司拥有285百万美元的2029年6月定期贷款，有效利率为5.37%[35] 竞争与市场 - 公司面临来自全国、区域和本地自存储物业所有者、运营商和开发商的竞争[46] - 公司的主要竞争对手包括Public Storage、CubeSmart、Extra Space Storage Inc.和Life Storage, Inc.[46] - 公司在2022年的主要市场收入占比：德克萨斯州19%，加利福尼亚州14%，佛罗里达州9%，俄勒冈州8%，乔治亚州6%[51] - 公司在加利福尼亚州拥有86个合并物业和12个未合并物业[56] - 公司通过OP单位和次级绩效单位作为交易货币进行收购，以税收递延交易结构吸引潜在目标[46] - 公司通过OP单位和次级绩效单位作为交易货币，以税收递延交易结构进行收购[46] 环境与合规 - 公司面临环境合规成本和责任，可能影响其运营结果[43] - 公司已聘请合格的环境咨询公司对所有物业进行环境评估，未发现重大环境问题[43] - 公司面临环境合规成本和与物业运营相关的环境责任风险[43] - 公司已聘请合格且信誉良好的环境咨询公司对所有物业进行环境评估[43] - 公司需遵守《美国残疾人法》（ADA），若不符合要求可能导致罚款、损害赔偿或资本支出增加，影响财务状况[58] - 公司需遵守《美国残疾人法案》（ADA），非合规可能导致罚款、损害赔偿或资本支出增加，影响财务状况和现金流[58] - 公司面临环境合规成本和责任，可能因环境法规变化或未发现的污染问题而承担额外费用[58] - 公司面临环境合规成本和责任，可能因环境法规变化或未发现的环境问题而承担额外费用，影响运营结果[58] 技术与运营 - 公司通过技术平台实现成本节约，包括降低互联网营销成本、物业保险费用和间接费用[29] - 公司通过其全国平台利用先进技术进行数据仓库、互联网营销、集中呼叫中心、财务和物业分析仪表板、收入优化分析和费用管理工具，以增强运营绩效[29] - 公司依赖自动化信息技术和互联网商务，面临网络安全攻击、数据泄露等风险，可能导致业务中断、数据丢失或诉讼[58] - 公司依赖自动化信息技术和互联网商务，面临网络安全威胁，可能导致业务中断、数据泄露或诉讼，进而影响财务状况和运营结果[58] 风险与挑战 - 公司存储租赁合同多为短期（通常按月），存在重新租赁时无法获得有利条款或及时租赁的风险，可能影响收入和运营结果[57] - 公司存储租赁合同多为短期，通常按月计算，存在无法及时或按有利条件重新租赁的风险，可能影响收入和运营结果[57] - 公司依赖关键管理人员的持续服务，若其离职可能对业务和前景造成损害[62][63] - 公司依赖关键管理人员的持续服务，其离职可能对公司业务和前景造成不利影响[62][63] - 公司因与PROs的协议限制，可能无法出售某些本应出售的物业，这可能对公司的运营结果、财务状况、现金流和业务计划执行产生不利影响[68] - 公司终止与PROs的设施组合管理协议（FPMAs）和资产管理协议（AMAs）的能力有限，这可能影响公司执行业务计划的能力[69] - 公司可能因与PROs的利益冲突而不积极执行协议条款，这可能对公司的运营结果和业务产生不利影响[70] - 公司与PROs在同一地理区域拥有自助存储物业，可能因竞争租户而影响公司的租赁率和运营结果[71] - PROs可能从事其他活动，分散其对公司物业管理的注意力，这可能影响公司业务计划的执行和运营结果[72] - 当PROs选择或被迫“退休”时，公司可能面临新的成本和风险，这可能对公司的财务状况和运营结果产生不利影响[73] - 公司的贡献交易通常未经过公平谈判，可能不如与无关联第三方谈判的交易对公司有利[74] - 公司运营合伙企业的合伙协议包含可能延迟、推迟或阻止控制权变更的条款[77] - 马里兰州公司法（MGCL）和公司章程中的某些条款可能抑制公司控制权的变更，并对公司股价产生不利影响[78] - 公司股份的所有权和转让限制可能限制控制权变更或业务合并机会，这可能影响股东获得溢价的机会[80] - 公司依赖外部资本来源，可能影响其收购或开发物业、偿还债务及向股东分配的能力[83] - 截至2022年12月31日，公司债务总额约为36亿美元，其中6.21亿美元（17.5%）为浮动利率债务[84] - 美联储加息可能导致公司浮动利率债务的利息支出增加，影响现金流和股东分配能力[84] - 公司正在将债务协议和利率互换协议从LIBOR过渡到SOFR和Term SOFR，以应对LIBOR停用[85][87] - 公司必须满足REIT的资格要求，包括资产和收入的多样化测试，以及股东分配要求[88] - 如果公司未能保持REIT资格，将面临美国联邦所得税，并可能减少股东分配的现金流[88] - 即使公司保持REIT资格，仍可能面临某些联邦、州和地方税收，减少股东分配的现金流[89] - 公司必须每年向股东分配至少90%的净应税收入，以避免4%的不可抵扣消费税[89] - 公司必须确保每年至少75%的总收入来自房地产相关来源，且至少95%的总收入来自房地产相关来源和被动收入（如股息和利息）[90] - 公司必须确保每个季度末，至少75%的总资产价值由现金、现金等价物、美国政府证券和合格房地产资产组成[90] - 公司可能需要在不利的市场条件下借款以满足REIT分配要求，这可能会影响其投资活动和资产处置时机[90] - 如果公司的运营合伙企业被视为公司而非合伙企业，公司将失去REIT资格，并可能面临显著的税务负担[91][92] - REIT规定可能限制公司有效对冲的能力，并可能导致税务负担增加[93] - 公司董事会可以在未经股东批准的情况下撤销REIT选举，这可能对股东产生不利影响[94] - 立法或监管的税务变化可能对公司业务产生重大不利影响[94] - 公司未来可能发行的债务或股权证券可能对普通股的市场价格产生不利影响[98] - 公司未来支付股息的能力取决于多个因素，包括物业的运营和财务表现、资本支出、债务水平和REIT资格的维持[96] - 公司未来可能发行的债务或股权证券可能对普通股的市场价格产生不利影响[98] - 公司参与战略合资企业，面临合作伙伴破产或利益冲突的风险，可能影响业务和财务状况[64][65] - 公司债务水平较高，可能面临现金流不足、被迫出售物业、违反限制性条款或违约等风险[81] - 公司可能面临与TRS（应税REIT子公司）交易相关的100%消费税风险[89] - 如果公司未能满足资产要求，必须在季度结束后的30天内纠正，否则可能失去REIT资格并面临不利的税务后果[90] - 公司可能需要在不适宜的市场条件下借款以满足REIT分配要求，这可能增加财务压力[90] - 如果公司的运营合伙企业被视为公司而非合伙企业，公司将失去REIT资格，并面临联邦、州和地方所得税[91][92] - 公司未来支付股息的能力取决于多个因素，包括物业的运营和财务表现、资本支出、债务水平和REIT资格的维持[96][97] 员工与多样性 - 公司员工总数为1,155人，其中62%为女性，42%的高级管理层为女性[47] - 公司员工总数为1,155人，其中62%为女性，42%的高级管理层为女性[47] 未来计划与扩展 - 公司拥有超过110个自存储物业的潜在收购管道，总价值约为15亿美元[31] - 公司计划在未来增加1至3个新的PRO（物业运营合作伙伴），以扩大其地理覆盖范围[31] - 公司计划在未来可能采用股息再投资计划，允许股东将现金股息再投资于额外的普通股[38] - 公司拥有超过110个自存储物业的潜在收购管道，总价值约为15亿美元[31] - 公司计划在未来增加1至3个新的PRO（物业运营合作伙伴），以扩大其地理覆盖范围[31]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，NSA的总企业价值为99亿美元[16] - 2022年第三季度，同店净运营收入（NOI）同比增长12.1%[19] - 2022年第三季度，核心每股基金运营（Core FFO）增长26.3%[19] - 2022年第三季度，同店收入同比增长10.7%[19] - 2022年第三季度的净收入为40,177千美元，较2021年同期的40,730千美元略有下降[112] - 2022年第三季度EBITDA为135,194千美元，较2021年同期的102,143千美元增长32.4%[112] - 2022年每股收益（稀释后）为0.21美元，2021年为0.26美元[106] - 2022年核心每股FFO为0.72美元，2021年为0.57美元[106] 用户数据 - 2022年第三季度，同店平均入住率为94.1%[19] - 2022年公司在自助存储市场的市场份额为2%[81] - 自2015年4月首次公开募股以来，NSA的总股东回报率为337%[15] 财务数据 - 2022年第三季度的利息支出为28,871千美元，较2021年同期的18,144千美元增加59.1%[112] - 2022年第三季度的折旧和摊销费用为59,631千美元，较2021年同期的38,983千美元增加53.0%[112] - 2022年第三季度的所得税费用为2,074千美元，较2021年同期的444千美元显著增加[112] - 2022年第三季度的收购成本为1,142千美元，较2021年同期的512千美元增加123.4%[112] 未来展望 - 2022年，NSA的核心每股基金运营（CFFO）预计增长24.8%，高于自存储行业平均水平22.1%[30] - 预计2023年将新增15个太阳能项目[71] 其他信息 - 2022年公司与“饥饿的美国”合作提供150万餐[73] - 2022年公司员工中女性占比为59%[74] - 2021年到2022年，完全拥有的平方英尺增长率为81.5%[54]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO每股增长26.3%，同店NOI增长12.1% [9] - 第三季度同店NOI增长12.1%，主要由收入增长10.7%和物业运营费用增长6.9%驱动 [15] - 第三季度合同租金增长15%，街边租金增长10% [16] - 第三季度同店平均入住率为94.1%，同比下降240个基点，季度末同店入住率为92.6%，同比下降350个基点 [17] - 第三季度核心FFO每股为0.72美元，同比增长26% [21] - 第三季度同店运营费用增长6.9%，主要由于物业税增长6.1%、公用事业费用增长12.4%和营销费用增长28.6% [23] - 公司预计2022年全年同店收入增长11.5%至12.5%，运营费用增长5.5%至6.5%，NOI增长14%至15% [27] - 公司调整2022年核心FFO每股指引中值下调0.05美元至2.81美元，预计全年核心FFO每股增长24% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了23处全资物业，投资3.22亿美元，平均资本化率为5.4%，其中20处位于德克萨斯州、佛罗里达州、乔治亚州和南卡罗来纳州 [12] - 公司预计第四季度交易市场相对平静，主要由于买卖双方预期存在较大差距 [13] - 公司约30%的全资物业位于非同店池中，这些物业表现优于预期，预计2023年将纳入同店池 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场表现优异，北卡罗来纳州、乔治亚州、德克萨斯州和佛罗里达州的收入增长高于平均水平 [19] - 波特兰市场面临压力，主要由于新供应增加和经济及社会因素影响 [63] - 凤凰城市场也面临压力，主要由于新供应增加和住房市场放缓 [65] - 俄克拉荷马城和图尔萨等市场表现稳定，被称为“稳定型市场” [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续保持资本和投资策略的灵活性，专注于为股东创造长期价值 [14] - 公司认为自助仓储行业在经济周期中表现出较强的抗衰退能力，受益于家庭收缩和必要搬迁等反周期需求因素 [10][11] - 公司将继续通过其独特的PRO结构和广泛的地理覆盖来保持竞争优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年宏观经济环境可能更具挑战性，但自助仓储行业历史上表现出较强的抗衰退能力 [10] - 公司预计2023年供应量将保持较低水平，潜在影响可能在2024年初至中期显现 [106] - 公司认为自助仓储行业在经济衰退期间表现出色，预计未来18至24个月内住房市场的变化将推动需求 [110] 其他重要信息 - 公司第三季度关闭了一笔2亿美元的10年期无担保债务私募，固定利率为5.06% [24] - 公司杠杆率为6倍净债务与EBITDA，处于目标范围5至6.5倍之间 [24] - 公司2023年无到期债务，2023年有3.75亿美元债务到期，其中3亿美元为两笔定期贷款 [25] - 公司约24%的债务为浮动利率，其中一半为循环信贷额度 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于ECRI（现有客户租金增长）的展望 - 公司认为ECRI活动在第三季度保持稳定，预计2023年将继续保持稳定 [33] - 公司正在监控客户行为和市场变化，以调整ECRI策略 [34] 问题: 关于市场竞争和技术改进 - 公司已经在部分市场采用远程管理模式，并计划通过技术改进进一步提高效率 [39][40] - 公司认为市场竞争格局不会因某些交易而发生显著变化 [42] 问题: 关于10月入住率和街边租金趋势 - 10月街边租金同比增长，但增速有所放缓 [43] - 10月入住率下降至91.4%，低于第三季度末的92.6% [44] 问题: 关于入住率下降的原因 - 公司认为入住率下降主要是由于季节性回归和去年异常高基数的对比 [50] - 公司正在调整营销策略和折扣策略以应对入住率下降 [51] 问题: 关于资本分配和股票回购 - 公司可能会通过选择性出售资产来筹集资金，并考虑回购股票 [58] - 公司认为在当前环境下，股票回购是一个有吸引力的资本配置选择 [84] 问题: 关于市场表现差异 - 阳光地带市场表现强劲，而波特兰和凤凰城市场面临压力 [62][65] - 公司认为市场表现差异主要由于新供应增加和住房市场变化 [63][65] 问题: 关于客户转换率和营销支出 - 公司正在增加营销支出以提高客户转换率 [70] - 公司预计第四季度营销支出将继续增加 [56] 问题: 关于供应量和需求变化 - 公司预计2023年供应量将保持较低水平，潜在影响可能在2024年初至中期显现 [106] - 公司认为自助仓储行业在经济衰退期间表现出色，预计未来18至24个月内住房市场的变化将推动需求 [110] 问题: 关于浮动利率债务 - 公司对当前的浮动利率债务水平感到满意，预计不会大幅增加 [112] - 公司计划通过长期固定利率债务来减少浮动利率债务 [113] 问题: 关于坏账趋势 - 坏账水平已回归至疫情前水平，公司对此并不担忧 [162] - 公司正在加强催收工作以应对坏账增加 [162] 问题: 关于预算和预测 - 公司正在与PROs密切合作制定2023年预算，预计市场表现将与公司整体表现一致 [144] - 公司通过多种方式与PROs保持沟通，包括每周电话会议和季度深度讨论 [148] 问题: 关于交易环境和资本管道 - 公司预计短期内交易活动将放缓，但资本管道中的资产仍可能加速进入市场 [157] - 公司认为资本成本上升将影响资产定价和预期 [158]