财务数据和关键指标变化 - 2023年全年净收入为0.11美元/股,核心FFO为1.19美元/股,AFFO为1.22美元/股,同比增长5% [23] - 第四季度净收入为0.03美元/股,核心FFO为0.30美元/股,AFFO为0.31美元/股,同比增长7% [22] - 总G&A费用(不含一次性项目)为480万美元,环比下降5.5%,占总收入的13%,较去年同期的16.8%有所下降 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合包括598个资产,租赁给85个租户,涉及26个零售行业,遍及45个州 [19] - 年末年化租金收入(ABR)达到1.319亿美元,同比增长33% [19] - 投资级租户占比达到84.6%,防御性零售行业租户占比近88% [19] - 组合出租率保持100%,加权平均剩余租期为9.5年 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度以7.2%的初始现金收益率完成1.191亿美元的投资,全年投资达4.805亿美元 [13] - 投资级租户占比创历史新高,达到70.5% [14] - 公司主动减少了对Big Lots的敞口,目前仅剩8处资产,占ABR的1.5% [18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在资本市场上保持灵活性和谨慎,在1月完成了1.908亿美元的股权发行,为2024年的外部增长提供了充足的资金 [9][10][11] - 公司与租户和开发商保持良好关系,能够达成双赢的交易,获得更长租期和更好租金上涨条款 [14][15] - 公司主动优化资产组合,通过出售一些租期较短、租金较低的资产,获得正向价差,并将资金投入到租期更长、租金上涨更好的资产中 [15][16][37] - 公司在投资获取和资产管理方面保持谨慎和纪律,在竞争对手减少的市场环境中保持优势 [12][47][48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前投资环境较为吸引人,但仍保持谨慎,希望最大化利用今年初的股权融资 [32][33][60][61] - 管理层对Walgreens等租户的信用风险持谨慎态度,但目前尚未发现重大风险 [40][41][42][43][44] - 管理层预计2024年AFFO每股指引为1.24-1.28美元,现金G&A费用为1350-1450万美元 [29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 询问公司在当前资本市场环境下的投资部署策略 [32] **Mark Manheimer 回答** 公司将保持谨慎和灵活性,预计第一季度投资规模与去年相当,但会根据市场变化适时调整 [33][34] 问题2 **Ki Bin Kim 提问** 询问公司指引中包含的信用损失水平 [39] **Mark Manheimer 回答** 在指引范围内,低端包含较高的信用损失,高端则较低,超过100个基点 [39] 问题3 **Smedes Rose 提问** 询问公司当前的投资收益率水平及竞争环境 [46][47][48][49][50][51] **Mark Manheimer 和 Daniel Donlan 回答** 公司当前的投资收益率约110个基点,竞争环境显著减弱,主要与卖方谈判 [47][48][49][51][52]

投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有或投资598处单租户零售净租赁物业，涉及85个不同租户、26个零售行业、45个州，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.319亿美元，约71%的ABR来自投资级信用评级租户，14%来自具有投资级特征的租户，除应收抵押贷款外，投资组合出租率100%，加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[18] - 公司目标投资组合未来ABR来自单一租户或物业不超5%、单一零售行业不超15%、单一州不超15%、前10大租户不超50%，至少60%租户有投资级评级，WALT约10年[28] - 截至2023年12月31日，公司投资组合中物业平均购买价格为340万美元，每处物业ABR约23.2万美元，租约初始期限约10年，通常有两次或以上续租选项，多为续租5年[29] - 自2019年12月成立以来，公司收购457个单租户零售净租赁物业，总购买价达16亿美元[34] - 截至2023年12月31日，公司拥有或投资598处房产，位于45个州[276] - 截至2023年12月31日，公司拥有或投资598处房产，房地产投资组合总额约19亿美元，伊利诺伊州和得克萨斯州的投资分别占9.4%和8.5%[328] 融资与贷款情况 - 2023年7月3日，公司签订2.5亿美元可持续发展挂钩高级无抵押定期贷款协议（2029定期贷款），可增至4亿美元，当日提取1.5亿美元，贷款于2026年7月3日到期，可选择延期，已对全部2.5亿美元进行套期保值，固定利率4.99%[19] - 2023年6月15日，公司修订并重述2019年12月签订的1.75亿美元高级无抵押定期贷款协议，新协议（2027定期贷款）到期日为2026年1月15日，可选择延期一年，已对该贷款全额套期保值[20] - 截至2023年12月31日，公司在4亿美元高级无抵押循环信贷安排下有8000万美元未偿还借款，2027年定期贷款有1.75亿美元未偿还，2028年高级无抵押定期贷款有2亿美元未偿还，2029年定期贷款有1.5亿美元未偿还[36] - 截至2023年12月31日，公司在2027年定期贷款下的总债务约为1.75亿美元，2028年定期贷款下为2亿美元，2029年定期贷款下为1.5亿美元，循环信贷下借款为8000万美元[236] - 2023年和2022年12月31日止年度，公司循环信贷安排的日均未偿还借款分别为8250万美元和1.095亿美元[236] - 假设2023年12月31日利率出现1%的不利变化，基于敏感性分析结果和循环信贷的日均未偿还借款，估计市场风险敞口约为80万美元[238] - 2023年7月3日，公司签订2.5亿美元可持续发展挂钩高级无抵押定期贷款协议，可增至4亿美元，已提取1.5亿美元[343] - 2029年定期贷款利息率根据公司投资级评级确定，获得评级前后利率不同[345] - 公司对2.5亿美元的2029年定期贷款进行了全额套期保值，全固定利率为4.99%，期限至2029年1月[346] - 2029年定期贷款包含可持续发展挂钩定价组件，公司最高可获0.025%的利率减免[347] - 与2029年定期贷款相关，公司产生140万美元递延融资成本和90万美元贷款承诺费[348] - 2022年8月11日，公司签订可持续发展挂钩高级无抵押信贷安排，包括2亿美元的2028年定期贷款和4亿美元的高级无抵押循环信贷安排，总可用额度最高可达8亿美元[349] - 截至2023年12月31日，公司总抵押债务为840万美元，债务发行成本不到10万美元，债务折价为60万美元[359] - 截至2023年12月31日，公司债务到期安排中，2024 - 2028年本金和气球付款总计6.13361亿美元[360] - 2023 - 2021年，公司总利息费用净额分别为1905.8万美元、918.1万美元和370万美元[362] - 2023 - 2021年，定期贷款加权平均利率分别为5.51%、3.39%和1.27%[363] - 2023 - 2021年，循环信贷安排加权平均利率分别为5.92%、2.59%和1.31%[364] - 公司使用利率衍生合约管理可变利率债务的利率风险，这些衍生工具被视为现金流量套期[367] - 2023年12月31日利率互换名义金额为6.5亿美元，2022年为3.75亿美元[374] - 2023年12月31日利率互换衍生资产公允价值为1444.2万美元，2022年为2406.7万美元；2023年衍生负债公允价值为307.3万美元，2022年为0 [374] - 2023年、2022年和2021年，利率产品在OCI中确认的损益分别为172.9万美元、2289.8万美元和387.3万美元；从累计OCI重分类至收入的损益分别为1655.1万美元、314万美元和 - 18.4万美元[374] - 未来十二个月，公司估计将有1460万美元重新分类以减少利息支出[374] 股权发行情况 - 2024年1月，公司完成1104万股普通股的注册公开发行，发行价每股18美元，同时签订1104万股普通股的远期销售协议，预计不晚于2025年1月9日交付股票并获得收益[22] - 2023年10月25日，公司启动3亿美元的市价发行股权计划（2023 ATM计划），截至2023年12月31日，出售447.8539万股普通股，加权平均价格每股17.27美元，净收益约7650万美元，剩余可发行额度2.227亿美元[23] - 2023年10月24日，公司终止2.5亿美元的市价发行股权计划（2021 ATM计划），有598.3711万股普通股的远期确认未结算，预计不晚于2024年9月13日交付股票并获得收益[24] - 2021年ATM计划于2023年10月终止，最高销售授权2.5亿美元，截至2023年12月31日总销售额为1.50391亿美元；2023年ATM计划最高销售授权3亿美元，截至2023年12月31日总销售额为7732.3万美元[384] - 2023年公司发行普通股766.2341万股，加权平均股价为17.22美元，总收益1.31911亿美元，销售佣金和发行成本163.8万美元，净收益1.30274亿美元[384] - 截至2023年12月31日，2023年ATM计划还有2.227亿美元的总收益可用于未来发行普通股[385] 财务数据关键指标变化 - 2023年末总资产为19.46236亿美元，较2022年末的16.05692亿美元增长约21.21%[262] - 2023年末总负债为6.72804亿美元，较2022年末的5.47269亿美元增长约22.94%[262] - 2023年末总权益为12.73432亿美元，较2022年末的10.58423亿美元增长约20.31%[262] - 2023年总营收为1.31905亿美元，较2022年的0.96279亿美元增长约37.00%[266] - 2023年总运营费用为1.07805亿美元，较2022年的0.82776亿美元增长约30.24%[266] - 2023年净收入为0.689亿美元，较2022年的0.8205亿美元下降约16.03%[266] - 2023年基本每股收益为0.11美元，与2022年持平[266] - 2023年综合收益（亏损）为 - 0.7932亿美元，较2022年的2.7963亿美元下降约128.37%[266] - 2023年末普通股发行和流通股数为7320.708万股，较2022年末的5803.1879万股增长约26.15%[262] - 2023年房地产成本总计16.10705亿美元，较2022年的13.0823亿美元增长约23.12%[262] - 2023年净收入为6890美元，较2022年的8205美元下降16.03%[271] - 2023年折旧和摊销为63677美元，较2022年的50075美元增长27.16%[271] - 2023年经营活动提供的净现金为80155美元，较2022年的50647美元增长58.26%[271] - 2023年投资活动使用的净现金为451953美元，较2022年的468361美元下降3.49%[271] - 2023年融资活动提供的净现金为331184美元，较2022年的480654美元下降31.10%[271] - 2023年现金、现金等价物和受限现金净变动为 - 40614美元，较2022年的62940美元下降164.53%[271] - 2023、2022、2021年折旧和摊销费用分别为63677千美元、50075千美元、30807千美元[285] - 截至2023年和2022年12月31日，分别有23处和11处房产被归类为待售资产[286] - 2023、2022、2021年减值准备分别为7083千美元、1114千美元、3539千美元[288] - 截至2023年和2022年12月31日，受限现金分别为1150万美元和470万美元[289] - 2023、2022、2021年收购及交易失败相关费用分别为0.5百万美元、0.8百万美元、0.7百万美元[301] - 2023年公司对三项投资性房产计提190万美元减值费用，其中一项采用现金流模型按公允价值计量，调整后账面价值为150万美元，资本化率为10.0%[313] - 2023年末，公司2024年、2027年、2028年和2029年定期贷款的估计公允价值分别为0、1.75641亿美元、2.01396亿美元和1.50666亿美元，账面价值分别为0、1.74037亿美元、1.99006亿美元和1.48869亿美元[314] - 2023年、2022年和2021年，公司固定租赁收入分别为1.10177亿美元、8283.6万美元和5373.4万美元，可变租赁收入分别为1317.9万美元、1020.9万美元和474.3万美元[324] - 截至2023年12月31日，公司运营租赁未来最低基本租金收入总计11.23367亿美元，其中2024年为1.19627亿美元[324] - 截至2023年12月31日，公司办公场地租赁使用权资产和租赁负债分别为390万美元和510万美元，未来最低租赁付款总额为588.8万美元，现值为510.4万美元，折现率为3.25%[326][327] - 截至2023年12月31日，公司抵押贷款应收款组合净额为1.14472亿美元，2022年为463.78万美元[337] - 截至2023年12月31日，公司无形资产净值为1.61354亿美元，2022年为1.51006亿美元；负债净值为2535.3万美元，2022年为3013.1万美元[340] - 2023年无形资产摊销费用为1920.3万美元，2022年为1615.3万美元；2023年租金收入净调整为61.1万美元，2022年为88.9万美元[340] - 截至2023年12月31日，公司债务总额为6.13361亿美元，2022年为4.96498亿美元；债务净额为6.07853亿美元，2022年为4.91508亿美元[342] - 2023年公司宣布并支付普通股股息总额为5167.5万美元，每股股息0.81美元；2022年股息总额为3953.3万美元，每股股息0.8美元[390] - 2023年和2022年，运营合伙企业分别向OP单位持有人支付了40万美元的分配款[390] 房产收购与处置情况 - 2023年，公司处置19处房产，总售价4030万美元，改善了投资组合表现[35] - 2023年公司收购103处房产，总价3.451亿美元；2022年收购105处房产，总价4.248亿美元[329] - 2023年收购房产的分配中，土地7157.4万美元、建筑物2.12971亿美元等；2022年收购房产分配中，土地1.04661亿美元、建筑物2.68621亿美元等[330] - 2023年公司投资8100万美元用于房地产开发，收购40个新开发项目，初始购买总价2730万美元，完成27个项目开发，约6860万美元从在建物业重分类[331] - 2022年公司投资2200万美元用于房地产开发，土地收购两个新开发项目，初始购买总价180万美元，完成6个项目开发，约2310万美元从在建物业重分类[332] - 2023年和2022年，公司分别资本化约110万美元和50万美元与在建物业相关的利息费用[333] - 2023年公司出售19处房产，净销售总价4030万美元，净收益120万美元；202

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为4.2百万美元,每股摊薄收益为0.06美元 [27] - 核心FFO为21.2百万美元,每股摊薄为0.31美元,AFFO为21.4百万美元,每股摊薄为0.31美元,同比增长3% [28] - 总G&A费用(不含一次性项目)为5.1百万美元,占总收入的14.9%,较上季度和去年同期有所改善 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有具体披露各业务线的数据和指标变化 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有具体披露各市场的数据和指标变化 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于必需品零售商、折扣价值商家和抗周期服务提供商,认为这种防御性行业焦点和强大的租户资产负债表将确保长期现金流的可预测性 [11][12] - 公司将继续密切监控投资组合,并在发现风险时主动回收和重新部署资本 [13] - 公司看到收购市场的机会正在增加,但仍需要股价大幅上涨或收益率进入8%区间,才会考虑大规模收购和增发股权 [48][49] - 公司将加大资产出售力度,利用买方市场的低收益率进行套利和资本回收 [22][43][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计消费者支出将放缓,尤其是低收入消费者的可选消费,但公司的投资组合专注于必需品零售商、折扣价值商家和抗周期服务提供商,有望在宏观环境不确定的时期表现出色 [9][10][11][12] - 公司监控租户的浮动利率债务和近期到期的低成本债务,发现这些风险较低,不会对现金流产生重大影响 [17][18][19] - 公司认为,凭借防御性的行业焦点、租户的强大资产负债表和充足的资本,其投资组合将能够在未来经济环境中产生稳定的现金流 [12][19][25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Todd Thomas 提问** 询问公司目前的资产出售和收购收益率差异 [41][42] **Mark Manheimer 回答** 资产出售收益率在5-7%之间,较收购收益率高50-100个基点 [42][43] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问公司在当前环境下收购资产的竞争情况 [54] **Mark Manheimer 回答** 私人买家已基本退出,公司看到了大量收购机会,但成本资本的挑战也在增加 [55][56] 问题3 **Nick Joseph 提问** 询问公司在股价相对净值折价的情况下发行股权的考虑 [60][61] **Dan Donlan 回答** 公司考虑了收益增长、隐含收益率等因素,认为100个基点的收益率差异是可接受的 [61][62][63]

物业投资情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有或投资547处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.243亿美元，约69%的ABR来自投资级信用评级租户，另有15%来自具有投资级特征的租户[148] - 2023年第三季度，公司收购21处物业，总价9530万美元，加权平均资本化率约7.0%；前九个月收购69处物业，总价2.592亿美元，加权平均资本化率约6.9%[158][159] - 截至2023年9月30日，公司有27个物业开发项目在建，第三季度投资3320万美元，前九个月投资5550万美元，前九个月完成12个项目，约3880万美元从在建物业重分类[160] - 2023年第三季度，公司出售4处物业，净售价720万美元，收益40万美元；前九个月出售14处物业，净售价2650万美元，收益70万美元[161] 股权发行计划情况 - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权发行计划（ATM计划），截至2023年9月30日，该计划剩余可发行普通股的总收益为9960万美元[149][152] 贷款协议情况 - 2023年7月3日，公司签订2.5亿美元可持续发展挂钩高级无抵押定期贷款协议（2029定期贷款），可增至最高4亿美元，当日提取1.5亿美元，已对全部2.5亿美元进行套期保值，固定利率为4.99%[153][157] 抵押贷款投资情况 - 2023年第三季度，公司投资720万美元于全额抵押的应收抵押贷款，利率7.00% - 8.50%；前九个月投资6880万美元，利率6.89% - 9.55%[162] 市场环境情况 - 2023年前九个月平均通胀率为4.4%，美联储加息节奏不明，融资市场和经济存在不确定性[164] 营收与费用情况（季度） - 2023年第三季度营收为3400万美元，较2022年同期增加900万美元；总运营费用为2650万美元，较2022年同期增加600万美元[166][167] - 截至2023年9月30日的三个月，物业费用从2022年同期的250万美元增至390万美元，增加了140万美元[169] - 截至2023年9月30日的三个月，一般及行政费用从2022年同期的460万美元增至510万美元，增加了50万美元[170] - 截至2023年9月30日的三个月，折旧及摊销费用从2022年同期的1340万美元增至1580万美元，增加了240万美元[171] - 截至2023年9月30日的三个月，利息费用从2022年同期的300万美元增至390万美元，增加了90万美元[174] - 截至2023年9月30日的三个月，净收入从2022年同期的140万美元增至420万美元，增加了280万美元[179] 营收与费用情况（前九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，收入从2022年同期的6900万美元增至9500万美元，增加了2600万美元[180] - 截至2023年9月30日的九个月，总运营费用从2022年同期的5970万美元增至7790万美元，增加了1820万美元[181] - 截至2023年9月30日的九个月，利息费用从2022年同期的570万美元增至1340万美元，增加了770万美元[187] - 截至2023年9月30日的九个月，净收入从2022年同期的540万美元降至490万美元，减少了50万美元[191] 债务情况 - 截至2023年9月30日，2027、2028、2029定期贷款的未偿还本金分别为1.75亿、2亿和1.5亿美元，循环信贷安排下的借款为4200万美元[194] - 2023年前九个月，公司借款2.88亿美元，加权平均利率为5.98%，偿还循环信贷安排3.59亿美元[196] - 截至2023年9月30日，公司合同债务承诺总额为7.01488亿美元，其中2023年10月1日至12月需支付4371.2万美元，2024 - 2025年需支付5506.6万美元，2026 - 2027年需支付3.98508亿美元，之后需支付2.04202亿美元[197] - 截至2023年9月30日，总债务本金为5.75399亿美元，净债务为5.67465亿美元，调整后净债务为4.68794亿美元[230] - 截至2023年9月30日，2027年定期贷款债务约为1.75亿美元，2028年定期贷款债务为2亿美元，2029年定期贷款债务为1.5亿美元，循环信贷借款为4200万美元[237] - 2023年第三季度和前九个月，循环信贷平均每日未偿还借款分别为1280万美元和8140万美元[237] 利率对冲情况 - 公司对2027年定期贷款进行利率对冲，2023年11月27日前固定利率为0.12%，至2024年12月23日为1.87%，之后为2.40%，而2023年9月30日可变每日SOFR利率为5.30% [198] - 公司对2028年定期贷款进行利率对冲，固定利率为2.63%，而2023年9月30日可变一个月SOFR利率为5.33% [200] - 公司对2029年定期贷款进行利率对冲，固定利率为3.64%，而2023年9月30日可变每日SOFR利率为5.32% [201] 现金流量情况 - 2023年前九个月，经营活动提供的净现金为5151.2万美元，较2022年同期增加1280万美元；投资活动使用的净现金为3.45731亿美元，较2022年同期减少3550万美元；融资活动提供的净现金为2.3161亿美元，较2022年同期减少1.195亿美元[206][207][209] - 2023年前九个月经营活动净现金增加主要归因于房地产投资组合规模扩大，租金收入增加2050万美元，但被运营及管理费用增加所抵消[206] - 2023年前九个月投资活动净现金减少主要是由于房地产收购现金支出减少7430万美元，但被抵押贷款应收款投资现金支出增加1900万美元和房地产开发及改善现金支出增加3220万美元所抵消，剩余减少主要与房地产销售收益增加1090万美元有关[207][208] - 2023年前九个月融资活动净现金减少主要归因于循环信贷安排净借款减少3700万美元、定期贷款收益减少5000万美元、普通股发行收益减少2410万美元、普通股股息支付增加910万美元和房地产开发激励收益减少60万美元，部分被递延发行成本和递延融资成本减少80万美元和50万美元所抵消[209] 税务情况 - 公司自2019年12月31日起选择作为房地产投资信托基金（REIT），若满足相关条件，一般无需缴纳美国联邦或州企业所得税，公司计划在2023年进行足够分配以获得股息支付扣除[210] 财务指标对比情况（季度与前九个月） - 2023年第三季度净收入为423.9万美元，2022年同期为141.9万美元；2023年前九个月净收入为492.8万美元，2022年同期为539.5万美元[222] - 2023年第三季度FFO为2113万美元，2022年同期为1451.7万美元；2023年前九个月FFO为5501.2万美元，2022年同期为4004.8万美元[222] - 2023年第三季度AFFO为2138.9万美元，2022年同期为1538.6万美元；2023年前九个月AFFO为5750万美元，2022年同期为4226.3万美元[222] - 2023年第三季度调整后EBITDAre为2768.1万美元，2022年同期为2006.1万美元；年化调整后EBITDAre为1.10724亿美元，净债务调整后与年化调整后EBITDAre比率为4.2[227] - 2023年第三季度物业层面NOI为2728.4万美元，2022年同期为2180万美元；2023年前九个月物业层面NOI为7799.7万美元，2022年同期为5915.3万美元[235] - 2023年第三季度物业层面现金NOI为2691.8万美元，2022年同期为2121.5万美元；2023年前九个月物业层面现金NOI为7677.3万美元，2022年同期为5736.5万美元[235] 市场风险情况 - 假设2023年9月30日利率不利变动1%，估计市场风险敞口约为80万美元[239]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了第二季度净亏损792,000美元,或每股亏损0.01美元 [23] - 核心FFO为1760万美元,同比增长12% [23] - AFFO为1870万美元,同比增长7% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合中有531个投资项目,租赁给87家租户,涉及25个零售行业,遍及45个州 [10] - 82%的投资组合(按ABR计)租赁给评级为投资级或投资级特征的租户,87%来自必需性折扣或服务类零售商 [11] - 公司的租赁到期风险较低,2.5%的ABR将在2025年底前到期,公司有信心能够续租 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司本季度完成1.15亿美元的净投资,81.3%租赁给评级为投资级或投资级特征的租户,初始现金收益率为6.8%,加权平均租赁期限为11.6年 [13][14] - 公司本季度出售2处物业,剩余租赁期4.6年,以6.7%的现金收益率售出 [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司看到更多传统的自有物业收购机会,由于利率上升、1031交换市场大幅降温以及高杠杆买家减少 [18] - 公司也看到零售商和开发商更愿意考虑公司的资本作为融资替代方案,因为债务市场不吸引人或小型银行融资有限 [19] - 公司将更加选择性地考虑贷款投资,只关注可以带来长期价值的机会 [20] - 公司将利用自身规模和独特的资源渠道,寻找有吸引力的投资机会,为股东带来优异的风险调整后回报 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司看到更多吸引人的收购机会,同时也看到零售商和开发商更愿意签订较长租期和含有租金上涨条款的租约 [18][19] - 公司对2023年的净投资活动目标从4亿美元上调至至少4.5亿美元 [21] - 公司预计2023年AFFO每股指引为1.20-1.23美元,中值上调1美分 [32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Wes Golladay提问** 公司是否首次尝试在新交易中获得更高的租金上涨条款 [35] **Mark Manheimer回答** 这是由于1031交换市场大幅降温,公司在与租户直接谈判时一直努力争取更好的租金上涨条款 [36] 问题2 **Nick Joseph提问** 公司是否预计第三季度的收购收益率会略高于第二季度的6.8% [42] **Mark Manheimer回答** 公司预计第三季度的收购收益率可能会达到6.9%-7%的区间 [43] 问题3 **Todd Thomas提问** 公司如何看待未来投资活动的步伐,是否会保持2023年的水平 [53] **Mark Manheimer回答** 公司目前对2024年的投资机会和宏观环境还难以做出判断,只能把握未来75-90天的可见度 [55]

物业投资与运营情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或投资525处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.169亿美元，约68%的ABR来自投资级信用评级租户，另有14%来自具有投资级特征的租户[147][148] - 2023年第二季度，公司收购28处物业，总价9620万美元，加权平均剩余租赁期限约11.7年，承保加权平均资本化率约6.7%；上半年共收购48处物业，总价1.639亿美元，加权平均剩余租赁期限约10.7年，承保加权平均资本化率约6.8%[159][160] - 截至2023年6月30日，公司有23个物业开发项目在建；第二季度投资1770万美元，上半年投资2220万美元；期间完成两个项目开发，约1480万美元从在建物业重分类至土地、建筑物及改良项目；剩余项目预计未来12个月陆续完工并开始收租[161] - 2023年第二季度，公司出售两处物业，净销售价格380万美元，净收益60万美元；上半年共出售十处物业，净销售价格1930万美元，净收益30万美元[162] 股权发行与资金来源 - 2022年8月8日，公司完成900万股普通股的注册公开发行，承销商超额配售权于8月10日全部行使，共发行1035万股；2023年3月30日和6月28日分别部分和全部实物结算远期销售协议，分别获得净收益5000万美元和9110万美元[153][154][155] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权计划（ATM计划）；2023年3月和6月分别发行146,745股和1,364,815股普通股，净收益分别约为290万美元和2340万美元；截至2023年6月30日，该计划剩余1.273亿美元总收益可用于未来发行普通股[156][157] - 2023年上半年，公司通过收购物业和投资应收抵押贷款增加资产，资金来源包括远期销售协议结算所得1.411亿美元、ATM计划发行普通股所得2630万美元、4亿美元高级无抵押循环信贷安排借款及运营现金流[158] 应收贷款执行情况 - 2023年3月3日、3月24日和5月12日，公司分别执行4190万美元、410万美元和1550万美元的全额抵押应收贷款，利率分别为9.55%、8.03%和7.57%，到期日分别为2026年3月10日、2026年4月10日和2025年6月10日[163][164][165] 市场环境影响 - 2023年上半年平均通胀率为4.9%，美联储持续加息但未来加息节奏不明，商业房地产市场价格波动，信贷市场价格波动、错位和流动性中断，可能影响公司投资资本化率、运营成本、资本获取和成本[166][167] 财务指标变化（季度） - 2023年第二季度，公司收入从2022年同期的2260万美元增至3160万美元，增加900万美元，主要归因于运营租赁数量和抵押应收贷款物业增加；总运营费用从2022年同期的2090万美元增至2750万美元，增加660万美元，主要因运营物业数量增加[168][169] - 2023年第二季度折旧与摊销费用从2022年同期的1180万美元增至1580万美元，增加400万美元[171] - 2023年第二季度减值准备为280万美元，涉及6处房产；2022年同期为110万美元，涉及1处房产[174] - 2023年第二季度交易成本从2022年同期的50万美元降至不足10万美元，减少50万美元[175] - 2023年第二季度利息费用从2022年同期的150万美元增至550万美元，增加400万美元[176] - 2023年第二季度房地产销售净收益从2022年同期的190万美元降至60万美元，减少130万美元[177] - 2023年Q2净亏损79.2万美元，2022年同期净利润201万美元[229] - 2023年Q2 EBITDA为2051.6万美元，2022年同期为1522.3万美元[229] - 2023年Q2 Adjusted EBITDAre为2562万美元，2022年同期为1728.5万美元；年化后为1.0248亿美元[229] - 2023年Q2物业层面NOI为2617.7万美元，2022年同期为1936.3万美元[236] - 2023年Q2物业层面现金NOI为2584.2万美元，2022年同期为1885.1万美元[236] - 2023年Q2总现金NOI估计运行率为2858.2万美元[236] 财务指标变化（上半年） - 2023年上半年收入从2022年同期的4400万美元增至6110万美元，增加1710万美元[180] - 2023年上半年总运营费用从2022年同期的3920万美元增至5140万美元，增加1220万美元[181] - 2023年上半年利息费用从2022年同期的270万美元增至950万美元，增加680万美元[187] - 2023年上半年房地产销售净收益从2022年同期的200万美元降至30万美元，减少170万美元[188] - 2023年上半年经营活动净现金流入为3439.5万美元，较2022年同期增加1210万美元[205] - 2023年上半年投资活动净现金流出为22652.5万美元，较2022年同期减少6270万美元[206] - 2023年上半年融资活动净现金流入为13472.7万美元，较2022年同期减少14450万美元[207] - 2023年上半年FFO为3388.2万美元，Core FFO为3427.2万美元，AFFO为3613.6万美元[223] 债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有1.75亿美元2027年定期贷款、2亿美元2028年定期贷款和1.06亿美元循环信贷借款未偿还[192] - 循环信贷额度需支付0.15%的便利费[199] - 2028年定期贷款预计利率义务基于2.63%的固定利率，而2022年12月31日的可变利率为5.16%，加上0.10%的SOFR调整和1.15%的适用利差，未偿还贷款为2亿美元[199] - 截至2023年6月30日，总债务为4.89435亿美元，净债务为4.76295亿美元[233] - 截至2023年6月30日，2027定期贷款债务约1.75亿美元，2028定期贷款债务约2亿美元，循环信贷借款约1.06亿美元[237] 其他信息 - 新办公场地租赁剩余不可撤销期限为9.1年，至2032年7月31日到期，初始年度租金约为50万美元[200] - 截至2023年6月30日，公司有2790万美元的房地产开发资金承诺，预计在未来十二个月内支付[201] - 2023年第二季度和上半年，公司确认了特许经营及其他州和地方税费用，以及州和联邦所得税费用[211] - 公司计算EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre和Annualized Adjusted EBITDAre作为运营绩效指标[223] - 净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.6 [229] - 假设2023年6月30日利率不利变动1%，估计市场风险敞口约为120万美元[239]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现净收益0.03美元、核心FFO 0.28美元、调整后FFO 0.30美元 [26] - 公司资产负债表总债务约为4.8亿美元,加权平均合同利率为3.4% [27] - 公司净债务/调整后EBITDAre比率为4.1倍,低于4.5-5.5倍的目标范围 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度完成净投资1.127亿美元,包括收购20处资产、2笔贷款投资、2个已完工开发项目和8处处置 [14] - 这些投资中95%的年度基础租金来自于投资级或类投资级租户 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前100%出租的488处资产中,82%的年度基础租金来自于投资级或类投资级租户 [21] - 剔除贷款投资,公司投资组合的加权平均租期为9.4年,2023年无到期租约,2024年仅0.3%的年度基础租金到期 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于扩大高质量租户组合,同时谨慎管理资产负债表和流动性 [23] - 公司认为其稳定的现金流和吸引人的增长前景为投资者提供了有吸引力的总回报潜力 [23] - 公司将继续保持灵活性,利用机会进行投资,但会保持谨慎的信用审查标准和资产定价 [17][16] - 公司正在与现有租户、开发商和其他房东保持密切沟通,提供融资解决方案以获得最佳风险调整回报 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济不确定性,但公司相信其持久的现金流和吸引人的增长前景为投资者提供了有吸引力的总回报潜力 [23] - 公司将继续专注于扩大高质量租户组合,同时谨慎管理资产负债表和流动性 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Joseph 提问** 询问公司在贷款投资和直接收购之间的偏好以及不同的承销方式 [33] **Mark Manheimer 回答** 公司未来可能将5-10%的投资用于贷款,收益率将接近直接收购的水平,但不会让贷款规模超过10% [34][35][46][47][48] 问题2 **Todd Thomas 提问** 询问公司对贷款投资组合的披露计划以及对指引的影响 [45] **Mark Manheimer 和 Daniel Donlan 回答** 公司可能会提供更多贷款组合的披露,包括到期日、利率等,以帮助投资者了解风险 [51][52][56][57] 问题3 **Greg McGinniss 提问** 询问公司对未来收购机会的信心以及贷款投资占比的考虑 [59] **Mark Manheimer 回答** 公司看到卖方市场持续改善,预计未来收购机会将增加,贷款投资占比可能维持在5-10%左右 [60][61][62][63][64][65]

物业投资与运营情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有或投资488处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.089亿美元，约67%的ABR来自投资级信用评级租户，另有15%来自具有投资级特征的租户[123][124] - 2023年第一季度，公司收购20处物业，总购买价6770万美元，承保的年初至今收购加权平均资本化率约为6.9%[132][133] - 截至2023年3月31日，公司有3个物业开发项目在建，1个已完工但尚未开始收租；第一季度投资450万美元用于物业开发，完成2个项目开发，约1480万美元从在建物业重新分类[134][135] - 2023年第一季度，公司出售8处物业，净销售价格1550万美元，净亏损30万美元[136] - 截至2023年3月31日，公司有600万美元的房地产开发资金承诺，预计将在未来两年内全部投入[157] 股权发行情况 - 2022年8月8日，公司完成900万股普通股的注册公开发行，承销商全额行使超额配售权购买135万股；2023年3月30日，部分实物结算261.2736万股，净收益5000万美元，截至3月31日，仍有476.332万股未结算[128][129] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权计划（ATM计划）；2023年3月，发行14.6745万股，净收益约290万美元，该计划下还有1.512亿美元的总收益可用于未来发行普通股[130] 资产增长资金来源 - 2023年第一季度，公司通过收购物业和投资应收抵押贷款实现资产增长，资金来源于远期销售协议结算所得5000万美元、ATM计划发行普通股所得290万美元等[131] 应收贷款执行情况 - 2023年3月3日和24日，公司分别执行4190万美元和410万美元的全额抵押应收贷款，利率分别为9.55%和6.89%[137][138] 财务数据关键指标变化 - 收入与费用 - 2023年第一季度，公司收入从2022年同期的2130万美元增至2950万美元，总运营费用从1830万美元增至2390万美元，净收入从196.6万美元降至148.1万美元[141][142] - 2023年第一季度，公司利息费用从2022年同期的120万美元增至390万美元，主要归因于2亿美元高级无担保定期贷款和4亿美元高级无担保循环信贷安排产生的利息增加[146] - 2023年第一季度房地产销售净亏损从2022年同期的净收益20万美元增至30万美元，增加了50万美元；售出房产数量从1处增至8处，销售价格从229.4万美元增至1546.3万美元[147] - 2023年第一季度所得税费用减少10万美元[148] - 2023年第一季度净收入从2022年同期的200万美元降至150万美元，减少了50万美元[149] - 2023年第一季度净收入为148.1万美元，2022年同期为196.6万美元[176][181][185] 财务数据关键指标变化 - 非GAAP指标 - 2023年第一季度FFO为1668.4万美元，2022年同期为1266.7万美元[176] - 2023年第一季度AFFO为1741.9万美元，2022年同期为1313.5万美元[176] - 2023年第一季度EBITDA为2014.6万美元，2022年同期为1405.3万美元[181] - 2023年第一季度Adjusted EBITDAre为2118.2万美元，2022年同期为1441.1万美元[181] - 2023年第一季度NOI为2453.8万美元，2022年同期为1798.9万美元[185] - 2023年第一季度Cash NOI为2401.4万美元，2022年同期为1729.8万美元[185] 债务情况 - 截至2023年3月31日，2024年定期贷款未偿还本金为1.75亿美元，2028年定期贷款未偿还本金为2亿美元，新循环信贷安排下未偿还借款为9600万美元[150] - 2023年第一季度，公司以5.86%的加权平均利率借款9900万美元，并偿还了1.16亿美元的循环信贷安排借款[152] - 截至2023年3月31日，2024年定期贷款总负债约为1.75亿美元，2028年定期贷款为2亿美元，新循环信贷借款为9600万美元[186] - 2023年第一季度，新循环信贷平均每日未偿还借款为6920万美元[186] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金较2022年同期增加580万美元；投资活动使用的净现金减少3130万美元；融资活动提供的净现金减少9810万美元[161][162][163] 利率基准替换情况 - 2023年1月27日，公司将先前信贷协议的利率基准从LIBOR替换为SOFR；1月30日，将与2024年定期贷款相关的四份LIBOR掉期协议转换为四份新的SOFR掉期协议，固定利率为0.12%，全利率为1.37%[158] 纳税情况 - 公司自2019年起选择作为REIT纳税，2023年将进行足够分配以获得股息支付扣除；公司设有应税REIT子公司，可能需缴纳美国联邦、州和地方所得税[164][165] 非GAAP财务指标披露情况 - 公司披露了FFO、Core FFO、AFFO等非GAAP财务指标，用于分析师和投资者比较REIT的经营业绩[168] 市场风险敞口情况 - 假设2023年3月31日利率出现1%的不利变化，估计市场风险敞口约为70万美元[188]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元；全年净收入为每股0.16美元，核心FFO为每股1.10美元，AFFO为每股1.16美元，AFFO同比增长23.4% [10] - 2022年第四季度利息费用增至350万美元，全年增至920万美元，高于上一年的100万美元和370万美元 [11] - 考虑股份结算后，净债务与年化调整后EBITDA的比率为3.4倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围；不包括远期股份，该比率为5倍 [12] - 2022年通过ATM计划发行约30万股普通股，加权平均发行价为每股21.02美元，净收益约570万美元 [33] - 2022年第四季度G&A增至540万美元，全年增至1910万美元，高于上一年的390万美元和1480万美元 [54] - 预计2023年AFFO每股在1.17 - 1.23美元之间，假设收购活动（包括已完成开发和净处置）至少为4亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度完成约1.041亿美元的总投资，全年总计5.07亿美元；季度投资平均收益率为6.9%，不包括开发，收购的初始现金资本化率为7%，加权平均剩余租赁期限为11.2年，超97%的收购对象为投资级和投资级概况租户 [5] - 2022年出售7处房产，收益超2500万美元 [8] - 2022年底，投资组合包括427份租约，80个租户贡献约9900万美元的年化基础租金，加权平均剩余租赁期限为9.5年，约80%的ABR来自投资级评级或投资级概况租户，投资组合100%出租 [26] - 2022年第四季度，投资组合的年化基础租金增至超9900万美元，较2021年底的7120万美元增长39% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年和2023年行业整体交易数量可能显著减少，但竞争也在减少 [6] - 卖家分为两类，大部分暂无出售需求，等待美联储政策转变或资本化率下降；小部分有交易压力 [58] - 1031市场规模较以往大幅缩小 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行增长战略，扩大高质量投资组合，通过非传统渠道寻找机会，提供资本以获取超额风险调整回报 [4][6] - 除优质收购外，公司还将适时担任高级有担保贷款人，贷款以高质量投资级房产为后盾，收益率高于资产收购所需的资本化率 [25] - 公司认为自身在寻找净租赁资产的最佳风险调整定价方面具有优势，有信心为股东创造价值 [27] - 公司与众多开发商建立了良好关系，随着1031市场降温，这些关系将带来更多机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济背景困难，公司在2022年仍取得了强劲业绩，有信心在2023年继续执行增长战略 [4] - 公司对投资组合的稳定性充满信心，通过严格的风险管理和信用监控，确保投资组合在任何周期都能表现良好 [7] - 2023年第一和第二季度收购前景乐观，有信心找到有吸引力的机会 [36][59] 其他重要信息 - 公司正在寻找永久CFO，已取得进展，有多位强劲候选人 [9][41] - 2023年2月21日，董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，第四季度AFFO派息率为69%，符合指引 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年交易管道及指导假设的时间和资本化率情况 - 10月后采取更机会主义的方法，买卖价差仍存在但有所缩小，卖家开始有变动，团队可评估业主需求并寻找收购机会；指导假设收购活动均匀分布在全年，第一和第二季度前景良好 [35][36] 问题: 贷款机会、风险概况及与收购的承保比较 - 市场上部分资本退出，公司通过网络找到机会，为开发商提供低于100% LTV的贷款，收取租金以获得短期超额收益；若市场复苏，贷款期限可能缩短，否则可能延长或按更有吸引力的资本化率收购房产；贷款有提前还款补偿条款 [38][46] 问题: CFO搜索进展及宣布时间 - 11月聘请猎头，1月开始积极寻找，已与大量潜在候选人沟通并缩小范围，对剩余候选人乐观，但暂无法提供宣布时间 [41] 问题: 收购资产的竞争情况 - 2022年下半年交易数量大幅下降，预计2023年继续；竞争明显减少，如杠杆私募股权买家和1031市场规模缩小，使公司有更多机会与相关群体合作 [42] 问题: 收购的租户和房地产类型、资本化率变化及目标资产篮子 - 收购标准无明显变化，本季度收购的资产信用质量和租赁期限接近以往高水平；举例收购了Dick's Sporting Goods、REI、Ross Dress for Less、Kroger等；Dollar General相关收购增加，因1031市场变浅，开发商更多转向REITs [44][45] 问题: 与商户开发商的关系及净收购减少的原因 - 过去几年与开发商建立了良好关系，1031市场降温后，这些关系开始发挥作用；净收购减少可能是由于机会减少和融资更复杂 [50] 问题: 商户开发商交易流的可持续性 - 在当前1031市场状况下，预计交易将是计划性的，其他REITs可能也有类似情况，因为零售商持续有增长需求，开发商将更多关注机构买家 [90] 问题: Dollar General商店的购买来源及价值判断 - 部分在第三方市场收购，有较短租赁期限并与租户协商延长；约75% - 80%从商户开发商处收购 [74] 问题: 商户开发商是否为其他主要零售商建设 - 部分小开发商专注于Dollar General，大部分大型开发商也会为Tractor Supply等其他租户开发 [76] 问题: 4亿美元收购与收益指导低端的关系 - 4亿美元收购可视为收益指导的中点 [77] 问题: 是否有观察名单、指导中是否包含坏账及现金G&A假设 - 假设存在少量净坏账，预计占比小于2%；现金G&A将随工资和福利增长，今年因团队全面组建完成，会略高于通胀 [91]

投资亮点 - 拥有427份租约，覆盖43个州，投资组合面积达850万平方英尺，租户80个，零售行业25个，入住率100%，投资级租户占比62.9%，加权平均剩余租约期限9.5年，2026年前租约周转率6.3%[6] - 自IPO以来保持100%入住率，2020年初以来平均季度投资活动达1.13亿美元[35] - 80.1%的投资组合由投资级租户或具有投资级特征的租户组成[40] 投资策略 - 专注于抗衰退行业，如必需品、折扣和服务导向型零售商，采用抗电商策略[35] - 持续专注收购位于人口密集市场的高信用质量租户[40] - 采用三管齐下的严格承保方法，对潜在收购进行评估[73] 财务状况 - 2022年筹集超10亿美元资本，包括4.39亿美元远期股权融资和6亿美元信贷安排[50][51] - 净债务与调整后EBITDAre的比率为5.0倍，调整未结算远期股权后为3.4倍，债务与总资产比率为27%，77%的债务为固定利率，调整现金后固定利率债务占比90%[42] - 总流动性为4.99亿美元，包括2.87亿美元未使用的循环信贷额度、1.41亿美元未结算的远期股权和7100万美元不受限制的现金[53] 资产与管理 - 自成立以来处置64处房产，总计约1.98亿美元，改善了投资组合的租户质量、加权平均租约期限和地理多样性等指标[57] - 持续跟踪物业表现，对投资组合进行分层，通过1031交换转移优化投资组合[56] 企业责任 - 致力于减少生态足迹，支持可再生资源，新总部获LEED v4 O+M: EB金级认证，实施节能措施[83] - 为员工提供继续教育和带薪实习机会，提供保险福利和健身会员资格，超40%的董事会成员和员工为女性[86][99][100] - 与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致，促进就业、减少不平等和增强包容性[120][121]