物业投资情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有或投资547处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.243亿美元，约69%的ABR来自投资级信用评级租户，另有15%来自具有投资级特征的租户[148] - 2023年第三季度，公司收购21处物业，总价9530万美元，加权平均资本化率约7.0%；前九个月收购69处物业，总价2.592亿美元，加权平均资本化率约6.9%[158][159] - 截至2023年9月30日，公司有27个物业开发项目在建，第三季度投资3320万美元，前九个月投资5550万美元，前九个月完成12个项目，约3880万美元从在建物业重分类[160] - 2023年第三季度，公司出售4处物业，净售价720万美元，收益40万美元；前九个月出售14处物业，净售价2650万美元，收益70万美元[161] 股权发行计划情况 - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权发行计划（ATM计划），截至2023年9月30日，该计划剩余可发行普通股的总收益为9960万美元[149][152] 贷款协议情况 - 2023年7月3日，公司签订2.5亿美元可持续发展挂钩高级无抵押定期贷款协议（2029定期贷款），可增至最高4亿美元，当日提取1.5亿美元，已对全部2.5亿美元进行套期保值，固定利率为4.99%[153][157] 抵押贷款投资情况 - 2023年第三季度，公司投资720万美元于全额抵押的应收抵押贷款，利率7.00% - 8.50%；前九个月投资6880万美元，利率6.89% - 9.55%[162] 市场环境情况 - 2023年前九个月平均通胀率为4.4%，美联储加息节奏不明，融资市场和经济存在不确定性[164] 营收与费用情况（季度） - 2023年第三季度营收为3400万美元，较2022年同期增加900万美元；总运营费用为2650万美元，较2022年同期增加600万美元[166][167] - 截至2023年9月30日的三个月，物业费用从2022年同期的250万美元增至390万美元，增加了140万美元[169] - 截至2023年9月30日的三个月，一般及行政费用从2022年同期的460万美元增至510万美元，增加了50万美元[170] - 截至2023年9月30日的三个月，折旧及摊销费用从2022年同期的1340万美元增至1580万美元，增加了240万美元[171] - 截至2023年9月30日的三个月，利息费用从2022年同期的300万美元增至390万美元，增加了90万美元[174] - 截至2023年9月30日的三个月，净收入从2022年同期的140万美元增至420万美元，增加了280万美元[179] 营收与费用情况（前九个月） - 截至2023年9月30日的九个月，收入从2022年同期的6900万美元增至9500万美元，增加了2600万美元[180] - 截至2023年9月30日的九个月，总运营费用从2022年同期的5970万美元增至7790万美元，增加了1820万美元[181] - 截至2023年9月30日的九个月，利息费用从2022年同期的570万美元增至1340万美元，增加了770万美元[187] - 截至2023年9月30日的九个月，净收入从2022年同期的540万美元降至490万美元，减少了50万美元[191] 债务情况 - 截至2023年9月30日，2027、2028、2029定期贷款的未偿还本金分别为1.75亿、2亿和1.5亿美元，循环信贷安排下的借款为4200万美元[194] - 2023年前九个月，公司借款2.88亿美元，加权平均利率为5.98%，偿还循环信贷安排3.59亿美元[196] - 截至2023年9月30日，公司合同债务承诺总额为7.01488亿美元，其中2023年10月1日至12月需支付4371.2万美元，2024 - 2025年需支付5506.6万美元，2026 - 2027年需支付3.98508亿美元，之后需支付2.04202亿美元[197] - 截至2023年9月30日，总债务本金为5.75399亿美元，净债务为5.67465亿美元，调整后净债务为4.68794亿美元[230] - 截至2023年9月30日，2027年定期贷款债务约为1.75亿美元，2028年定期贷款债务为2亿美元，2029年定期贷款债务为1.5亿美元，循环信贷借款为4200万美元[237] - 2023年第三季度和前九个月，循环信贷平均每日未偿还借款分别为1280万美元和8140万美元[237] 利率对冲情况 - 公司对2027年定期贷款进行利率对冲，2023年11月27日前固定利率为0.12%，至2024年12月23日为1.87%，之后为2.40%，而2023年9月30日可变每日SOFR利率为5.30% [198] - 公司对2028年定期贷款进行利率对冲，固定利率为2.63%，而2023年9月30日可变一个月SOFR利率为5.33% [200] - 公司对2029年定期贷款进行利率对冲，固定利率为3.64%，而2023年9月30日可变每日SOFR利率为5.32% [201] 现金流量情况 - 2023年前九个月，经营活动提供的净现金为5151.2万美元，较2022年同期增加1280万美元；投资活动使用的净现金为3.45731亿美元，较2022年同期减少3550万美元；融资活动提供的净现金为2.3161亿美元，较2022年同期减少1.195亿美元[206][207][209] - 2023年前九个月经营活动净现金增加主要归因于房地产投资组合规模扩大，租金收入增加2050万美元，但被运营及管理费用增加所抵消[206] - 2023年前九个月投资活动净现金减少主要是由于房地产收购现金支出减少7430万美元，但被抵押贷款应收款投资现金支出增加1900万美元和房地产开发及改善现金支出增加3220万美元所抵消，剩余减少主要与房地产销售收益增加1090万美元有关[207][208] - 2023年前九个月融资活动净现金减少主要归因于循环信贷安排净借款减少3700万美元、定期贷款收益减少5000万美元、普通股发行收益减少2410万美元、普通股股息支付增加910万美元和房地产开发激励收益减少60万美元，部分被递延发行成本和递延融资成本减少80万美元和50万美元所抵消[209] 税务情况 - 公司自2019年12月31日起选择作为房地产投资信托基金（REIT），若满足相关条件，一般无需缴纳美国联邦或州企业所得税，公司计划在2023年进行足够分配以获得股息支付扣除[210] 财务指标对比情况（季度与前九个月） - 2023年第三季度净收入为423.9万美元，2022年同期为141.9万美元；2023年前九个月净收入为492.8万美元，2022年同期为539.5万美元[222] - 2023年第三季度FFO为2113万美元，2022年同期为1451.7万美元；2023年前九个月FFO为5501.2万美元，2022年同期为4004.8万美元[222] - 2023年第三季度AFFO为2138.9万美元，2022年同期为1538.6万美元；2023年前九个月AFFO为5750万美元，2022年同期为4226.3万美元[222] - 2023年第三季度调整后EBITDAre为2768.1万美元，2022年同期为2006.1万美元；年化调整后EBITDAre为1.10724亿美元，净债务调整后与年化调整后EBITDAre比率为4.2[227] - 2023年第三季度物业层面NOI为2728.4万美元，2022年同期为2180万美元；2023年前九个月物业层面NOI为7799.7万美元，2022年同期为5915.3万美元[235] - 2023年第三季度物业层面现金NOI为2691.8万美元，2022年同期为2121.5万美元；2023年前九个月物业层面现金NOI为7677.3万美元，2022年同期为5736.5万美元[235] 市场风险情况 - 假设2023年9月30日利率不利变动1%，估计市场风险敞口约为80万美元[239]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了第二季度净亏损792,000美元,或每股亏损0.01美元 [23] - 核心FFO为1760万美元,同比增长12% [23] - AFFO为1870万美元,同比增长7% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合中有531个投资项目,租赁给87家租户,涉及25个零售行业,遍及45个州 [10] - 82%的投资组合(按ABR计)租赁给评级为投资级或投资级特征的租户,87%来自必需性折扣或服务类零售商 [11] - 公司的租赁到期风险较低,2.5%的ABR将在2025年底前到期,公司有信心能够续租 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司本季度完成1.15亿美元的净投资,81.3%租赁给评级为投资级或投资级特征的租户,初始现金收益率为6.8%,加权平均租赁期限为11.6年 [13][14] - 公司本季度出售2处物业,剩余租赁期4.6年,以6.7%的现金收益率售出 [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司看到更多传统的自有物业收购机会,由于利率上升、1031交换市场大幅降温以及高杠杆买家减少 [18] - 公司也看到零售商和开发商更愿意考虑公司的资本作为融资替代方案,因为债务市场不吸引人或小型银行融资有限 [19] - 公司将更加选择性地考虑贷款投资,只关注可以带来长期价值的机会 [20] - 公司将利用自身规模和独特的资源渠道,寻找有吸引力的投资机会,为股东带来优异的风险调整后回报 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司看到更多吸引人的收购机会,同时也看到零售商和开发商更愿意签订较长租期和含有租金上涨条款的租约 [18][19] - 公司对2023年的净投资活动目标从4亿美元上调至至少4.5亿美元 [21] - 公司预计2023年AFFO每股指引为1.20-1.23美元,中值上调1美分 [32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Wes Golladay提问** 公司是否首次尝试在新交易中获得更高的租金上涨条款 [35] **Mark Manheimer回答** 这是由于1031交换市场大幅降温,公司在与租户直接谈判时一直努力争取更好的租金上涨条款 [36] 问题2 **Nick Joseph提问** 公司是否预计第三季度的收购收益率会略高于第二季度的6.8% [42] **Mark Manheimer回答** 公司预计第三季度的收购收益率可能会达到6.9%-7%的区间 [43] 问题3 **Todd Thomas提问** 公司如何看待未来投资活动的步伐,是否会保持2023年的水平 [53] **Mark Manheimer回答** 公司目前对2024年的投资机会和宏观环境还难以做出判断,只能把握未来75-90天的可见度 [55]

物业投资与运营情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有或投资525处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.169亿美元，约68%的ABR来自投资级信用评级租户，另有14%来自具有投资级特征的租户[147][148] - 2023年第二季度，公司收购28处物业，总价9620万美元，加权平均剩余租赁期限约11.7年，承保加权平均资本化率约6.7%；上半年共收购48处物业，总价1.639亿美元，加权平均剩余租赁期限约10.7年，承保加权平均资本化率约6.8%[159][160] - 截至2023年6月30日，公司有23个物业开发项目在建；第二季度投资1770万美元，上半年投资2220万美元；期间完成两个项目开发，约1480万美元从在建物业重分类至土地、建筑物及改良项目；剩余项目预计未来12个月陆续完工并开始收租[161] - 2023年第二季度，公司出售两处物业，净销售价格380万美元，净收益60万美元；上半年共出售十处物业，净销售价格1930万美元，净收益30万美元[162] 股权发行与资金来源 - 2022年8月8日，公司完成900万股普通股的注册公开发行，承销商超额配售权于8月10日全部行使，共发行1035万股；2023年3月30日和6月28日分别部分和全部实物结算远期销售协议，分别获得净收益5000万美元和9110万美元[153][154][155] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权计划（ATM计划）；2023年3月和6月分别发行146,745股和1,364,815股普通股，净收益分别约为290万美元和2340万美元；截至2023年6月30日，该计划剩余1.273亿美元总收益可用于未来发行普通股[156][157] - 2023年上半年，公司通过收购物业和投资应收抵押贷款增加资产，资金来源包括远期销售协议结算所得1.411亿美元、ATM计划发行普通股所得2630万美元、4亿美元高级无抵押循环信贷安排借款及运营现金流[158] 应收贷款执行情况 - 2023年3月3日、3月24日和5月12日，公司分别执行4190万美元、410万美元和1550万美元的全额抵押应收贷款，利率分别为9.55%、8.03%和7.57%，到期日分别为2026年3月10日、2026年4月10日和2025年6月10日[163][164][165] 市场环境影响 - 2023年上半年平均通胀率为4.9%，美联储持续加息但未来加息节奏不明，商业房地产市场价格波动，信贷市场价格波动、错位和流动性中断，可能影响公司投资资本化率、运营成本、资本获取和成本[166][167] 财务指标变化（季度） - 2023年第二季度，公司收入从2022年同期的2260万美元增至3160万美元，增加900万美元，主要归因于运营租赁数量和抵押应收贷款物业增加；总运营费用从2022年同期的2090万美元增至2750万美元，增加660万美元，主要因运营物业数量增加[168][169] - 2023年第二季度折旧与摊销费用从2022年同期的1180万美元增至1580万美元，增加400万美元[171] - 2023年第二季度减值准备为280万美元，涉及6处房产；2022年同期为110万美元，涉及1处房产[174] - 2023年第二季度交易成本从2022年同期的50万美元降至不足10万美元，减少50万美元[175] - 2023年第二季度利息费用从2022年同期的150万美元增至550万美元，增加400万美元[176] - 2023年第二季度房地产销售净收益从2022年同期的190万美元降至60万美元，减少130万美元[177] - 2023年Q2净亏损79.2万美元，2022年同期净利润201万美元[229] - 2023年Q2 EBITDA为2051.6万美元，2022年同期为1522.3万美元[229] - 2023年Q2 Adjusted EBITDAre为2562万美元，2022年同期为1728.5万美元；年化后为1.0248亿美元[229] - 2023年Q2物业层面NOI为2617.7万美元，2022年同期为1936.3万美元[236] - 2023年Q2物业层面现金NOI为2584.2万美元，2022年同期为1885.1万美元[236] - 2023年Q2总现金NOI估计运行率为2858.2万美元[236] 财务指标变化（上半年） - 2023年上半年收入从2022年同期的4400万美元增至6110万美元，增加1710万美元[180] - 2023年上半年总运营费用从2022年同期的3920万美元增至5140万美元，增加1220万美元[181] - 2023年上半年利息费用从2022年同期的270万美元增至950万美元，增加680万美元[187] - 2023年上半年房地产销售净收益从2022年同期的200万美元降至30万美元，减少170万美元[188] - 2023年上半年经营活动净现金流入为3439.5万美元，较2022年同期增加1210万美元[205] - 2023年上半年投资活动净现金流出为22652.5万美元，较2022年同期减少6270万美元[206] - 2023年上半年融资活动净现金流入为13472.7万美元，较2022年同期减少14450万美元[207] - 2023年上半年FFO为3388.2万美元，Core FFO为3427.2万美元，AFFO为3613.6万美元[223] 债务情况 - 截至2023年6月30日，公司有1.75亿美元2027年定期贷款、2亿美元2028年定期贷款和1.06亿美元循环信贷借款未偿还[192] - 循环信贷额度需支付0.15%的便利费[199] - 2028年定期贷款预计利率义务基于2.63%的固定利率，而2022年12月31日的可变利率为5.16%，加上0.10%的SOFR调整和1.15%的适用利差，未偿还贷款为2亿美元[199] - 截至2023年6月30日，总债务为4.89435亿美元，净债务为4.76295亿美元[233] - 截至2023年6月30日，2027定期贷款债务约1.75亿美元，2028定期贷款债务约2亿美元，循环信贷借款约1.06亿美元[237] 其他信息 - 新办公场地租赁剩余不可撤销期限为9.1年，至2032年7月31日到期，初始年度租金约为50万美元[200] - 截至2023年6月30日，公司有2790万美元的房地产开发资金承诺，预计在未来十二个月内支付[201] - 2023年第二季度和上半年，公司确认了特许经营及其他州和地方税费用，以及州和联邦所得税费用[211] - 公司计算EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre和Annualized Adjusted EBITDAre作为运营绩效指标[223] - 净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.6 [229] - 假设2023年6月30日利率不利变动1%，估计市场风险敞口约为120万美元[239]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现净收益0.03美元、核心FFO 0.28美元、调整后FFO 0.30美元 [26] - 公司资产负债表总债务约为4.8亿美元,加权平均合同利率为3.4% [27] - 公司净债务/调整后EBITDAre比率为4.1倍,低于4.5-5.5倍的目标范围 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度完成净投资1.127亿美元,包括收购20处资产、2笔贷款投资、2个已完工开发项目和8处处置 [14] - 这些投资中95%的年度基础租金来自于投资级或类投资级租户 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前100%出租的488处资产中,82%的年度基础租金来自于投资级或类投资级租户 [21] - 剔除贷款投资,公司投资组合的加权平均租期为9.4年,2023年无到期租约,2024年仅0.3%的年度基础租金到期 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于扩大高质量租户组合,同时谨慎管理资产负债表和流动性 [23] - 公司认为其稳定的现金流和吸引人的增长前景为投资者提供了有吸引力的总回报潜力 [23] - 公司将继续保持灵活性,利用机会进行投资,但会保持谨慎的信用审查标准和资产定价 [17][16] - 公司正在与现有租户、开发商和其他房东保持密切沟通,提供融资解决方案以获得最佳风险调整回报 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济不确定性,但公司相信其持久的现金流和吸引人的增长前景为投资者提供了有吸引力的总回报潜力 [23] - 公司将继续专注于扩大高质量租户组合,同时谨慎管理资产负债表和流动性 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Joseph 提问** 询问公司在贷款投资和直接收购之间的偏好以及不同的承销方式 [33] **Mark Manheimer 回答** 公司未来可能将5-10%的投资用于贷款,收益率将接近直接收购的水平,但不会让贷款规模超过10% [34][35][46][47][48] 问题2 **Todd Thomas 提问** 询问公司对贷款投资组合的披露计划以及对指引的影响 [45] **Mark Manheimer 和 Daniel Donlan 回答** 公司可能会提供更多贷款组合的披露,包括到期日、利率等,以帮助投资者了解风险 [51][52][56][57] 问题3 **Greg McGinniss 提问** 询问公司对未来收购机会的信心以及贷款投资占比的考虑 [59] **Mark Manheimer 回答** 公司看到卖方市场持续改善,预计未来收购机会将增加,贷款投资占比可能维持在5-10%左右 [60][61][62][63][64][65]

物业投资与运营情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有或投资488处单租户零售净租赁物业，投资产生的年化基础租金（ABR）为1.089亿美元，约67%的ABR来自投资级信用评级租户，另有15%来自具有投资级特征的租户[123][124] - 2023年第一季度，公司收购20处物业，总购买价6770万美元，承保的年初至今收购加权平均资本化率约为6.9%[132][133] - 截至2023年3月31日，公司有3个物业开发项目在建，1个已完工但尚未开始收租；第一季度投资450万美元用于物业开发，完成2个项目开发，约1480万美元从在建物业重新分类[134][135] - 2023年第一季度，公司出售8处物业，净销售价格1550万美元，净亏损30万美元[136] - 截至2023年3月31日，公司有600万美元的房地产开发资金承诺，预计将在未来两年内全部投入[157] 股权发行情况 - 2022年8月8日，公司完成900万股普通股的注册公开发行，承销商全额行使超额配售权购买135万股；2023年3月30日，部分实物结算261.2736万股，净收益5000万美元，截至3月31日，仍有476.332万股未结算[128][129] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的市价股权计划（ATM计划）；2023年3月，发行14.6745万股，净收益约290万美元，该计划下还有1.512亿美元的总收益可用于未来发行普通股[130] 资产增长资金来源 - 2023年第一季度，公司通过收购物业和投资应收抵押贷款实现资产增长，资金来源于远期销售协议结算所得5000万美元、ATM计划发行普通股所得290万美元等[131] 应收贷款执行情况 - 2023年3月3日和24日，公司分别执行4190万美元和410万美元的全额抵押应收贷款，利率分别为9.55%和6.89%[137][138] 财务数据关键指标变化 - 收入与费用 - 2023年第一季度，公司收入从2022年同期的2130万美元增至2950万美元，总运营费用从1830万美元增至2390万美元，净收入从196.6万美元降至148.1万美元[141][142] - 2023年第一季度，公司利息费用从2022年同期的120万美元增至390万美元，主要归因于2亿美元高级无担保定期贷款和4亿美元高级无担保循环信贷安排产生的利息增加[146] - 2023年第一季度房地产销售净亏损从2022年同期的净收益20万美元增至30万美元，增加了50万美元；售出房产数量从1处增至8处，销售价格从229.4万美元增至1546.3万美元[147] - 2023年第一季度所得税费用减少10万美元[148] - 2023年第一季度净收入从2022年同期的200万美元降至150万美元，减少了50万美元[149] - 2023年第一季度净收入为148.1万美元，2022年同期为196.6万美元[176][181][185] 财务数据关键指标变化 - 非GAAP指标 - 2023年第一季度FFO为1668.4万美元，2022年同期为1266.7万美元[176] - 2023年第一季度AFFO为1741.9万美元，2022年同期为1313.5万美元[176] - 2023年第一季度EBITDA为2014.6万美元，2022年同期为1405.3万美元[181] - 2023年第一季度Adjusted EBITDAre为2118.2万美元，2022年同期为1441.1万美元[181] - 2023年第一季度NOI为2453.8万美元，2022年同期为1798.9万美元[185] - 2023年第一季度Cash NOI为2401.4万美元，2022年同期为1729.8万美元[185] 债务情况 - 截至2023年3月31日，2024年定期贷款未偿还本金为1.75亿美元，2028年定期贷款未偿还本金为2亿美元，新循环信贷安排下未偿还借款为9600万美元[150] - 2023年第一季度，公司以5.86%的加权平均利率借款9900万美元，并偿还了1.16亿美元的循环信贷安排借款[152] - 截至2023年3月31日，2024年定期贷款总负债约为1.75亿美元，2028年定期贷款为2亿美元，新循环信贷借款为9600万美元[186] - 2023年第一季度，新循环信贷平均每日未偿还借款为6920万美元[186] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金较2022年同期增加580万美元；投资活动使用的净现金减少3130万美元；融资活动提供的净现金减少9810万美元[161][162][163] 利率基准替换情况 - 2023年1月27日，公司将先前信贷协议的利率基准从LIBOR替换为SOFR；1月30日，将与2024年定期贷款相关的四份LIBOR掉期协议转换为四份新的SOFR掉期协议，固定利率为0.12%，全利率为1.37%[158] 纳税情况 - 公司自2019年起选择作为REIT纳税，2023年将进行足够分配以获得股息支付扣除；公司设有应税REIT子公司，可能需缴纳美国联邦、州和地方所得税[164][165] 非GAAP财务指标披露情况 - 公司披露了FFO、Core FFO、AFFO等非GAAP财务指标，用于分析师和投资者比较REIT的经营业绩[168] 市场风险敞口情况 - 假设2023年3月31日利率出现1%的不利变化，估计市场风险敞口约为70万美元[188]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元；全年净收入为每股0.16美元，核心FFO为每股1.10美元，AFFO为每股1.16美元，AFFO同比增长23.4% [10] - 2022年第四季度利息费用增至350万美元，全年增至920万美元，高于上一年的100万美元和370万美元 [11] - 考虑股份结算后，净债务与年化调整后EBITDA的比率为3.4倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围；不包括远期股份，该比率为5倍 [12] - 2022年通过ATM计划发行约30万股普通股，加权平均发行价为每股21.02美元，净收益约570万美元 [33] - 2022年第四季度G&A增至540万美元，全年增至1910万美元，高于上一年的390万美元和1480万美元 [54] - 预计2023年AFFO每股在1.17 - 1.23美元之间，假设收购活动（包括已完成开发和净处置）至少为4亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度完成约1.041亿美元的总投资，全年总计5.07亿美元；季度投资平均收益率为6.9%，不包括开发，收购的初始现金资本化率为7%，加权平均剩余租赁期限为11.2年，超97%的收购对象为投资级和投资级概况租户 [5] - 2022年出售7处房产，收益超2500万美元 [8] - 2022年底，投资组合包括427份租约，80个租户贡献约9900万美元的年化基础租金，加权平均剩余租赁期限为9.5年，约80%的ABR来自投资级评级或投资级概况租户，投资组合100%出租 [26] - 2022年第四季度，投资组合的年化基础租金增至超9900万美元，较2021年底的7120万美元增长39% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年下半年和2023年行业整体交易数量可能显著减少，但竞争也在减少 [6] - 卖家分为两类，大部分暂无出售需求，等待美联储政策转变或资本化率下降；小部分有交易压力 [58] - 1031市场规模较以往大幅缩小 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行增长战略，扩大高质量投资组合，通过非传统渠道寻找机会，提供资本以获取超额风险调整回报 [4][6] - 除优质收购外，公司还将适时担任高级有担保贷款人，贷款以高质量投资级房产为后盾，收益率高于资产收购所需的资本化率 [25] - 公司认为自身在寻找净租赁资产的最佳风险调整定价方面具有优势，有信心为股东创造价值 [27] - 公司与众多开发商建立了良好关系，随着1031市场降温，这些关系将带来更多机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济背景困难，公司在2022年仍取得了强劲业绩，有信心在2023年继续执行增长战略 [4] - 公司对投资组合的稳定性充满信心，通过严格的风险管理和信用监控，确保投资组合在任何周期都能表现良好 [7] - 2023年第一和第二季度收购前景乐观，有信心找到有吸引力的机会 [36][59] 其他重要信息 - 公司正在寻找永久CFO，已取得进展，有多位强劲候选人 [9][41] - 2023年2月21日，董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，第四季度AFFO派息率为69%，符合指引 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年交易管道及指导假设的时间和资本化率情况 - 10月后采取更机会主义的方法，买卖价差仍存在但有所缩小，卖家开始有变动，团队可评估业主需求并寻找收购机会；指导假设收购活动均匀分布在全年，第一和第二季度前景良好 [35][36] 问题: 贷款机会、风险概况及与收购的承保比较 - 市场上部分资本退出，公司通过网络找到机会，为开发商提供低于100% LTV的贷款，收取租金以获得短期超额收益；若市场复苏，贷款期限可能缩短，否则可能延长或按更有吸引力的资本化率收购房产；贷款有提前还款补偿条款 [38][46] 问题: CFO搜索进展及宣布时间 - 11月聘请猎头，1月开始积极寻找，已与大量潜在候选人沟通并缩小范围，对剩余候选人乐观，但暂无法提供宣布时间 [41] 问题: 收购资产的竞争情况 - 2022年下半年交易数量大幅下降，预计2023年继续；竞争明显减少，如杠杆私募股权买家和1031市场规模缩小，使公司有更多机会与相关群体合作 [42] 问题: 收购的租户和房地产类型、资本化率变化及目标资产篮子 - 收购标准无明显变化，本季度收购的资产信用质量和租赁期限接近以往高水平；举例收购了Dick's Sporting Goods、REI、Ross Dress for Less、Kroger等；Dollar General相关收购增加，因1031市场变浅，开发商更多转向REITs [44][45] 问题: 与商户开发商的关系及净收购减少的原因 - 过去几年与开发商建立了良好关系，1031市场降温后，这些关系开始发挥作用；净收购减少可能是由于机会减少和融资更复杂 [50] 问题: 商户开发商交易流的可持续性 - 在当前1031市场状况下，预计交易将是计划性的，其他REITs可能也有类似情况，因为零售商持续有增长需求，开发商将更多关注机构买家 [90] 问题: Dollar General商店的购买来源及价值判断 - 部分在第三方市场收购，有较短租赁期限并与租户协商延长；约75% - 80%从商户开发商处收购 [74] 问题: 商户开发商是否为其他主要零售商建设 - 部分小开发商专注于Dollar General，大部分大型开发商也会为Tractor Supply等其他租户开发 [76] 问题: 4亿美元收购与收益指导低端的关系 - 4亿美元收购可视为收益指导的中点 [77] 问题: 是否有观察名单、指导中是否包含坏账及现金G&A假设 - 假设存在少量净坏账，预计占比小于2%；现金G&A将随工资和福利增长，今年因团队全面组建完成，会略高于通胀 [91]

投资亮点 - 拥有427份租约，覆盖43个州，投资组合面积达850万平方英尺，租户80个，零售行业25个，入住率100%，投资级租户占比62.9%，加权平均剩余租约期限9.5年，2026年前租约周转率6.3%[6] - 自IPO以来保持100%入住率，2020年初以来平均季度投资活动达1.13亿美元[35] - 80.1%的投资组合由投资级租户或具有投资级特征的租户组成[40] 投资策略 - 专注于抗衰退行业，如必需品、折扣和服务导向型零售商，采用抗电商策略[35] - 持续专注收购位于人口密集市场的高信用质量租户[40] - 采用三管齐下的严格承保方法，对潜在收购进行评估[73] 财务状况 - 2022年筹集超10亿美元资本，包括4.39亿美元远期股权融资和6亿美元信贷安排[50][51] - 净债务与调整后EBITDAre的比率为5.0倍，调整未结算远期股权后为3.4倍，债务与总资产比率为27%，77%的债务为固定利率，调整现金后固定利率债务占比90%[42] - 总流动性为4.99亿美元，包括2.87亿美元未使用的循环信贷额度、1.41亿美元未结算的远期股权和7100万美元不受限制的现金[53] 资产与管理 - 自成立以来处置64处房产，总计约1.98亿美元，改善了投资组合的租户质量、加权平均租约期限和地理多样性等指标[57] - 持续跟踪物业表现，对投资组合进行分层，通过1031交换转移优化投资组合[56] 企业责任 - 致力于减少生态足迹，支持可再生资源，新总部获LEED v4 O+M: EB金级认证，实施节能措施[83] - 为员工提供继续教育和带薪实习机会，提供保险福利和健身会员资格，超40%的董事会成员和员工为女性[86][99][100] - 与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致，促进就业、减少不平等和增强包容性[120][121]

投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含427处单租户零售净租赁物业，涉及80个不同租户、25个零售行业、43个州，出租率100%，年化基础租金（ABR）为9920万美元，加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[10] - 约63%的ABR来自投资级信用评级租户，另有17%来自具有投资级特征的租户[10] - 公司目标投资组合未来ABR来自单一租户或物业不超过5%、单一零售行业不超过15%、单一州不超过15%、前10大租户不超过50%[21] - 公司目标投资组合至少60%的租户具有投资级评级，WALT约为10年[21] - 公司目标收购价格在100万至1000万美元的物业，2022年12月31日投资组合中物业的平均购买价格为350万美元，每处物业的平均基本租金约为23.2万美元，租约初始期限约为10年[24] - 自2019年12月成立以来，公司已收购354处单租户零售净租赁物业，总购买价格达13亿美元[29] - 自2018年6月以来，公司已处置64处物业，总销售价格达1.942亿美元[34] - 截至2022年12月31日，公司加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[36] - 截至2022年12月31日，公司拥有或投资430处房产，分布于43个州[281] - 截至2022年12月31日，公司拥有或投资430处房产，总投资约15亿美元，德州和伊利诺伊州投资分别占8.3%和8.9%[337] - 截至2022年12月31日，公司有427份单租户零售净租赁协议，分布43个州，剩余租期2 - 20年[327] 信贷协议情况 - 2022年8月11日，公司签订新信贷协议，包括2亿美元的2028年定期贷款和4亿美元的新循环信贷安排，新信贷安排可增加4亿美元[12] - 新循环信贷安排对现有2.5亿美元的高级无抵押循环信贷安排进行再融资并扩大规模[13] - 截至2022年12月31日，公司在4亿美元新循环信贷安排下有1.13亿美元未偿还借款，2024年定期贷款有1.75亿美元未偿还，2028年定期贷款有2亿美元未偿还[35] - 2023年1月27日，公司将先前信贷协议的利率基准从LIBOR替换为SOFR，2023年1月30日，将与2024定期贷款相关的四份LIBOR掉期协议转换为四份新的SOFR掉期协议，固定利率为0.12%[256] - 2022年和2021年，公司循环信贷安排的日均未偿还借款分别为1.095亿美元和1240万美元[253] - 基于2022年循环信贷安排的日均未偿还借款，假设2022年12月31日利率出现1%的不利变化，估计市场风险敞口约为110万美元[255] - 2022年8月11日，公司签订新信贷安排，包括2亿美元定期贷款和4亿美元循环信贷额度，可增加4亿美元[351] - 新循环信贷额度取代现有2.5亿美元循环信贷额度，剩余和未来借款用于公司一般用途和收购[352][353] - 公司2028年定期贷款全套期利率为3.88%，新信贷安排产生380万美元递延融资成本，新循环信贷和2028年定期贷款分别分配240万美元和130万美元，另有50万美元未摊销递延融资成本从先前循环信贷重新分类至新循环信贷[359] - 截至2022年12月31日，公司总抵押债务为850万美元，债务发行成本少于10万美元，债务折价为60万美元，抵押票据2027年11月1日到期，2027年8月起可提前全额偿还[364] - 2022 - 2024年定期贷款和2028年定期贷款到期前只付利息，截至2022年12月31日，预定到期本金及气球付款总计4.96498亿美元[365] 股权发行情况 - 2022年1月，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价22.25美元，结算远期销售协议获得净收益2.155亿美元，扣除承销折扣和发行成本1480万美元[17] - 2022年8月，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价20.20美元，截至2022年12月30日，结算2973944股，获得净收益5670万美元，扣除承销折扣和发行成本340万美元，还有7376056股未结算[18][19] - 2022年，公司通过ATM计划发行276060股普通股，加权平均价格为每股21.02美元，净收益约550万美元，扣除销售佣金和发行成本30万美元[20] - 公司ATM计划累计发行4128496股普通股，加权平均价格为每股23.21美元，净收益约9450万美元，扣除销售佣金和发行成本130万美元，还有1.542亿美元的总收益可用于未来发行普通股[20] - 2019年12月23日私募发行，公司扣除初始购买者折扣和配售费1390万美元后，获得净收益2.19亿美元，发行1179.7645万股普通股，并以该净收益换取运营合伙企业1179.7645个A类运营单位[379] - 2020年8月17日公司完成首次公开募股，出售12,244,732股普通股，售股股东出售255,268股，每股18美元，净收益2.273亿美元[380] - 2021年4月12日公司完成后续发行，发售10,915,688股普通股，净收益1.942亿美元[381] - 2021年9月1日公司启动2.5亿美元的市价股权计划，2021年10 - 11月发行3,852,436股，净收益约8900万美元[382] - 2022年1月13日公司完成后续发行，发售10,350,000股普通股，截至2022年12月31日分三次结算，共获净收益2.155亿美元[385][386][387] - 2022年8月8日公司完成后续发行，发售9,000,000股普通股，超额配售权全部行使，截至2022年12月31日部分结算，获净收益5670万美元[388] - 2022年和2021年，部分高管和员工分别交出2.3万股和7.5万股普通股用于支付法定预扣税，分别价值50万美元和150万美元[389] - 2020年1月27日公司发行125股12.0% A系列累积非投票优先股，2020年首次公开募股完成后赎回，约花费10万美元[390][392] 财务关键指标变化 - 2022年和2021年公司净收入分别为8205千美元和3150千美元，NOI分别为82239千美元和53337千美元，Cash NOI分别为80064千美元和51569千美元[252] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为16.05692亿美元和10.68441亿美元[275] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为5.47269亿美元和2.78626亿美元[275] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总股本权益分别为10.58423亿美元和7.89815亿美元[275] - 2022年、2021年和2020年，公司总营收分别为9627.9万美元、5914万美元和3372.7万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司总运营费用分别为8277.6万美元、5565.9万美元和3522.7万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司净收入分别为820.5万美元、315万美元和21.2万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为0.16美元、0.08美元和0.04美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司综合总收入分别为2796.3万美元、720.7万美元和46.5万美元[276] - 2022年净收入为820.5万美元，2021年为315万美元，2020年为21.2万美元[278] - 2022年经营活动提供的净现金为5064.7万美元，2021年为3147.8万美元，2020年为1274.9万美元[278] - 2022年投资活动使用的净现金为46836.1万美元，2021年为43012.8万美元，2020年为36213.3万美元[278] - 2022年融资活动提供的净现金为48065.4万美元，2021年为31361万美元，2020年为27270.8万美元[278] - 2022年现金及现金等价物净增加6294万美元，2021年减少8504万美元，2020年减少7667.6万美元[278] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为7054.3万美元，2021年末为760.3万美元，2020年末为9264.3万美元[278] - 2022年支付利息现金为721.8万美元，2021年为299.3万美元，2020年为421.2万美元[278] - 2022年支付所得税现金为12.9万美元，2021年和2020年均为0[278] - 2022年宣布但未支付的限制性股票股息为40.3万美元，2021年为50.6万美元，2020年为11.3万美元[278] - 2022 - 2020年折旧和摊销费用分别为50075千美元、30807千美元、15459千美元[290] - 2022 - 2020年减值准备分别为1114千美元、3539千美元、2690美元，2020年有2处持有待售物业减值，2022 - 2020年处置物业减值数量分别为1处、3处、3处[294] - 截至2022年12月31日受限现金为470万美元，2021年无受限现金[296] - 2022 - 2020年收购和未达成交易相关费用分别为80万美元、70万美元、不足10万美元，2020年有220万美元发行费用支出，2022和2021年无发行费用支出[307] - 截至2022年和2021年12月31日，分别有11处和1处物业被分类为持有待售[291] - 截至2022年12月31日，公司2024年定期贷款账面价值1.74532亿美元，公允价值1.75382亿美元；2028年定期贷款账面价值1.98764亿美元，公允价值2.01108亿美元[321] - 2022 - 2024年公司未来最低基本租金收入分别为9810.4万美元、9812.6万美元、9750.4万美元等，总计9.37403亿美元[332] - 2022年公司办公场地租赁费用中，经营租赁成本54.2万美元，可变租赁成本11万美元[335] - 截至2022年12月31日，公司办公场地租赁使用权资产420万美元，经营租赁负债550万美元[335] - 2022 - 2027年公司办公场地未来最低租赁付款额分别为53.3万美元、61.7万美元、63.6万美元等，总计642万美元，现值546.4万美元[336] - 2022年收购资产总价（含收购成本）为4.24794亿美元，2021年为4.41328亿美元[340] - 2022年公司投资2200万美元用于房地产开发，完成6个项目并重新分类约2310万美元资产；2021年投资2.08亿美元，完成1个项目并重新分类约290万美元资产[340][341] - 2022年出售7处房产，净销售价格2550万美元，收益410万美元；2021年出售9处房产，净销售价格3110万美元，收益300万美元[342] - 2022年1月26日执行4030万美元贷款应收款，利率6.0%；6月30日执行600万美元贷款应收款，利率6.5%[344][345] - 2021年公司一处房产因飓风受损，记录损失50万美元，获保险赔偿90万美元，总修复成本110万美元，公司自付10万美元[346] - 截至2022年12月31日，无形资产净值1.51006亿美元，负债净值3013.1万美元；2021年无形资产净值1.24772亿美元，负债净值2331.6万美元[348] - 2022年无形资产摊销费用1615.3万美元，租金收入净调整88.9万美元；2021年摊销费用970.4万美元，租金收入净调整68.6万美元[349] - 截至2022年12月31日，总债务4.96498亿美元，净债务4.91508亿美元；2021年总债务2.39亿美元，净债务2.37534亿美元[349] - 2022 - 2020年公司利息费用净额分别为918.1万美元、370万美元和480.4万美元，其中循环信贷安排分别为318.7万美元、74.3万美元和70.2万美元，定期贷款分别为545.5万美元、240.8万美元和348.1万美元，应付抵押票据2022年为10万美元[365] - 2022 - 2020年定期贷款加权平均利率（不包括递延融资成本摊销和利率套期影响）分别为3.39%、1.27%和1.97%[367] - 2022 - 2020年

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.03美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.30美元 [20] - 投资级或投资级概况租户的ABR占比约79%，投资组合仍100%出租 [17] - 第三季度末总债务为4.135亿美元，其中3.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，循环信贷额度为3000万美元，固定利率抵押贷款为850万美元 [28] - 2022年9月30日，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.5倍，远低于4.5 - 5.5倍的目标范围，93%的债务为固定利率 [29] - 本季度AFFO派息率为67% [29] - 缩小AFFO每股指引范围至1.15 - 1.17美元 [11][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成1.3亿美元的净投资活动，收购26处房产，总价1.313亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.6%，加权平均租赁期限为11.8年 [8][14] - 处置一处银行房产，售价170万美元，资本化率为5.5%，进一步降低银行敞口 [15] - 为六个正在进行的开发项目提供470万美元资金，截至季度末，已投资1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合的年化基础租金增长至9200万美元，较2021年9月30日增长55% [20] - 目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前环境和预期的净租赁资产定价调整，公司采取更具机会主义的资本部署方式，取消定量投资目标 [9][10] - 公司完成第二次1035万股的远期股权发行和6亿美元的可持续发展挂钩信贷安排，在最新加息和市场波动加剧之前锁定有吸引力的资本价格 [8] - 公司认为其高质量资产组合能够应对零售环境潜在的低迷，超过88%的投资组合位于防御性行业，租户有强大的资本获取能力和经验丰富的管理团队 [12] - 公司在贷款环境中获得三家新银行关系，增强了战略和增长计划的可信度 [25] - 公司在信贷安排中加入创新的可持续发展特征，若满足特定关键绩效指标，可享受最高2.5个基点的定价优惠 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高通胀、利率上升和宏观经济不确定性，公司在第三季度表现良好，有信心在经济周期各阶段创造价值 [7] - 公司认为当前市场中资本成本上升，但收购团队有能力以优于竞争对手的收益率获取和完成高质量资产交易 [32][33] - 公司预计市场资本回报率将上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 其他重要信息 - 公司在第三季度增加两名优质食品杂货租户和一家折扣零售商TJ Maxx [17] - Big Lots因第二季度业绩出现利润率压力，不再符合投资级概况定义，但公司认为其资产负债表强劲，仍对其表现有信心 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待当前的资本成本，如何计算 - 公司目标资本结构为三分之一债务和三分之二股权，当前资本结构更保守，债务市值占比低于30% [39] - 债务方面，边际借款成本在4.1% - 4.2%之间，远期曲线显示一年后全利率将升至约5.6%，两年后约为5.42%，若进入私募市场，固定利率略高于6% [40] - 股权方面，历史上使用隐含资本回报率作为边际股权成本的代理，目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 问题: 要达到怎样的利差才能更积极地进行收购 - 公司认为市场基本面显示资本回报率应更高，但目前收购未获得足够回报，具体利差取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素 [45][46][47] 问题: 市场真正开放和资本回报率上升的催化剂是什么 - 市场资本回报率应随股权和债务成本上升而上升，但卖家习惯了2021年及之前的激进资本回报率，有压力出售的卖家会寻找愿意支付2021年价格的1031买家，难以找到此类买家时会以更合理价格出售，市场尚未完全开放，但趋势向好 [51][52][53] 问题: 当前收购管道情况及与以往的比较 - 由于杠杆买家退出市场和1031市场竞争减弱，公司的机会集大幅增加，但收购数量取决于卖家是否接受公司的定价，目前机会集比以往任何时候都大 [56][57] 问题: 不同类别零售商或租户的资本回报率调整情况 - 资本回报率调整主要取决于卖家的情况和出售压力，与资产类型关系不大 [59] 问题: 展望明年，G&A、利息费用和保险成本情况如何 - 利息费用方面，93%的债务成本已锁定，仅3000万美元浮动利率余额，除用于资助增量收购外，有一定确定性 [66] - G&A方面，2022年公司一直在组建团队，目前组织架构图上有32个职位，预计人员不会大幅增加，G&A将开始稳定，存在一定季节性，如税收和审计费用在第一和第二季度较重 [67][68] - 董事及高级职员责任保险（D&O）方面，公司表现良好，未出现预期的费用增加，G&A中的部分增长与此有关，每年增加约10 - 20万美元 [68][69] 问题: 第四季度已完成收购的资产情况 - 公司未提供第四季度已完成收购资产的金额，但表示资产类型与之前收购的类似 [70][71] 问题: 开发商在当前市场中的情况及该渠道是否能获得更高收益率 - 大型开发商因1031市场的影响，销售困难，库存增加，资金来源紧张，公司与他们的对话增多，认为该领域可能存在机会 [76][77][78] - 若开发商能够自行融资并将房产开发至取得入住证书后出售给1031市场，会获得比公司愿意支付的更激进的价格；若开发商希望公司为其开发提供融资，公司通常能在这类交易中获得更好的资本回报率 [79][80] 问题: 如何看待当前环境下资产的合适定价 - 合适定价取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素，预计资本回报率将有显著上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 问题: 如何看待Big Lots在投资组合中的情况 - Big Lots因供应链问题和运费成本压力导致利润率下降，不再符合投资级概况定义，但其总债务与EBITDA比率为2.1倍，接近投资级概况定义，且有超过4亿美元的流动性，公司认为其能够应对当前情况，有10个门店的房地产租金可替代，目前无需过度担忧，但趋势并不乐观 [89][90][91] 问题: 第四季度和2023年的收购情况及交易规模展望 - 收购情况将取决于机会和市场情况，难以提供具体指导，公司会考虑所有收购和处置选项，以最大化交易规模，但具体情况仍不确定 [95][98][99] 问题: 投资组合中是否有其他租户在信用观察名单上 - 公司投资组合防御性强、信用质量高，租户债务到期较少，Big Lots情况表明投资组合质量良好，且有部分租户获得信用升级 [101][102] 问题: 公司对CVS和药店类别的投资敞口愿意提高到多少 - 公司并非有意大幅增加药店投资敞口，因CVS和Walgreens的特定机会具有吸引力而进行投资，预计不会进一步增加对这些品牌的投资，甚至可能在1031市场出售部分门店以改善多元化 [106][107] 问题: 如何考虑股权与债务的混合比例，是否会过度股权化 - 公司目前债务与股权市值比低于30%，目标为33%，公司会不断考虑可用工具，如8月的2亿美元远期资金和股权价格合适时的ATM工具，同时也会考虑利用债务资本的机会，以保持灵活性 [109][110][111] 问题: 公司是否会坚持65%的投资级概况租户比例，还是会利用更多类似投资级租户的机会 - 公司希望投资投资级概况租户，因其风险状况在多数情况下更好，但此类租户较少，投资组合比例预计将保持相对稳定 [115] 问题: 售后回租环境的总体趋势以及高成本通胀是否会促使运营商更多地进行售后回租 - 当首席财务官考虑债务再融资时可能会有价格冲击，售后回租可能比过去更有意义，但公司仅进行过少数售后回租交易 [116]

公司亮点 - 公司资产负债表稳健，由经验丰富的领导团队带领，具备持久防御性现金流、积极资产管理、严格承保和多元化投资策略等优势，平台具备规模增长潜力[4] 投资策略 - 78.6%的投资组合由投资级租户或具有投资级特征的租户组成，专注防御性行业，自2020年初以来平均季度投资活动达1.142亿美元，保持100%的入住率[6][11][12] 投资组合 - 投资组合高质量且多元化，涵盖42个州，64.6%为投资级租户，有406份租约，总面积800万平方英尺，77个租户，24个零售行业，加权平均剩余租约期限9.6年，到2025年租约周转率4.3%[15] 资产转型 - 公司审慎分配资金，通过资产置换扩大资产规模、提升投资组合质量，自成立以来处置61处房产，价值约1.86亿美元，同时收购优质资产[26][31] 承保理念 - 采用三部分承保理念，包括租户信用评估、房地产估值和单位层面盈利能力评估，以保障投资的下行保护[33] 市场策略 - 采用钟形曲线投资策略，关注低效定价资产，2022年通过股权融资和信贷安排筹集或再融资超10亿美元[53][55][56] 财务状况 - 截至2022年9月30日，总流动性5.85亿美元，调整后杠杆率2.5倍，93%为固定利率债务[62][63][64] 团队管理 - 领导团队经验丰富，拥有净租赁零售和上市公司经验，专业人员推动日常运营[66][69] 企业责任 - 公司致力于履行企业社会责任，涵盖环境、社会和治理领域，与联合国可持续发展目标保持一致[71][74] 环境责任 - 公司新总部获LEED认证和清洁空气奖，多数顶级租户有企业可持续发展计划，信贷安排纳入可持续发展贷款特征[79][81][84]