文章核心观点 - NETSTREIT 2024年第三季度财报显示营收和每股收益同比增长，部分指标超华尔街预期，公司部分关键指标表现及股价近月表现与大盘有差异，当前获Zacks排名第二（买入） [1][3][4] 营收情况 - 2024年第三季度营收4144万美元，同比增长22%，超Zacks共识预期的4110万美元，超预期幅度0.83% [1] - 贷款应收利息收入327万美元，两位分析师平均预估270万美元，较去年同期增长45.8% [3] - 租金收入（含可收回部分）3817万美元，两位分析师平均预估3808万美元，较去年同期增长22.5% [3] 每股收益情况 - 2024年第三季度每股收益0.32美元，去年同期为0.06美元，共识每股收益预期为0.32美元，未实现超预期 [1] - 摊薄后每股净收益 -0.07美元，三位分析师平均预估0.06美元 [3] 股价表现 - 过去一个月NETSTREIT股价回报率 -2.1%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 +0.4% [4] 股票评级 - 股票目前Zacks排名第二（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [4]

公司业绩表现 - NETSTREIT本季度每股运营资金（FFO）为0.32美元，符合Zacks共识预期，去年同期为0.31美元 [1] - 上一季度公司实际FFO为0.32美元，超出预期0.31美元，带来3.23%的惊喜 [1] - 过去四个季度，公司三次超出共识FFO预期 [1] - NETSTREIT在2024年9月结束的季度营收4144万美元，超出Zacks共识预期0.83%，去年同期为3396万美元 [2] - 过去四个季度，公司三次超出共识营收预期 [2] 公司股价表现 - NETSTREIT股价自年初以来下跌约14.4%，而标准普尔500指数上涨20.1% [3] 公司未来展望 - 股票近期价格走势的可持续性主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 投资者可通过公司FFO展望判断股票走向，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期NETSTREIT的预估修正趋势有利，当前Zacks排名为2（买入），预计股票近期将跑赢市场 [6] - 未来季度和本财年的预估变化值得关注，当前对下一季度的共识FFO预估为0.32美元，营收4244万美元，本财年FFO预估为1.26美元，营收1.6077亿美元 [7] 行业情况 - NETSTREIT所属的Zacks房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前在250多个Zacks行业中排名前27%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业其他公司情况 - 同行业的Ashford Hospitality Trust（AHT）预计11月5日公布2024年9月季度财报 [9] - 该酒店业主预计本季度每股亏损0.60美元，同比变化-175%，过去30天该季度的共识每股收益预估未变 [9] - Ashford Hospitality Trust预计营收2.6699亿美元，较去年同期下降22.2% [10]

财务指标 - 公司在2024年第三季度录得净亏损532.2万美元[231] - 公司在2024年前九个月录得净亏损657.6万美元[231] - 公司在2024年第三季度的调整后EBITDA re为3584.6万美元[231] - 公司在2024年第三季度的调整后年化EBITDA re为14.34亿美元[231] - 公司在2024年第三季度的调整后净债务与调整后年化EBITDA re比率为4.0[231] - 公司净亏损5,322万美元[240] - 公司一般及行政费用为4,287万美元[240] - 公司折旧及摊销费用为20,438万美元[240] - 公司计提减值准备9,838万美元[240] - 公司利息费用净额为7,965万美元[240] - 公司物业运营净收益为34,201万美元[240] - 公司物业运营现金净收益为33,282万美元[240] - 公司总现金净收益预估运营率为38,475万美元[240] 投资组合 - 公司在2024年9月30日拥有或投资了671处单一租户零售商业房地产[164] - 公司的投资总计产生了1.57亿美元的年化基础租金[164] - 公司的投资组合中61%的年化基础租金来自于投资级信用评级的租户，另外14%来自于具有投资级特征的租户[164] - 公司在2024年第三季度收购了22处房产，总购买价格为1.115亿美元[173] - 公司在2024年前三季度共收购了68处房产，总购买价格为3.023亿美元[174] - 公司在2024年前三季度投资了2,790万美元用于房地产开发[175] 融资活动 - 公司在2024年1月完成了1.104亿股的增发[165][166] - 公司在2024年8月和9月期间就152,547股股票签订了远期销售协议[168] - 公司在2024年9月26日结算了1,983,711股股票并获得净收益3,230万美元[171] - 公司2024年前9个月筹资活动产生的现金流增加2450万美元，主要由于循环信贷净增加1.41亿美元[211] - 公司于2024年9月30日的合同债务主要包括2027年期限贷款、2028年期限贷款、2029年期限贷款和循环信贷的到期还款[204] - 公司于2024年9月30日的其他承诺包括开发项目和抵押贷款的资金承诺，预计在2024年至2025年内完成[207] 经营情况 - 总营业费用增加1260万美元至3910万美元，主要由于运营物业数量增加，折旧和摊销费用、减值准备和物业特定可报销费用增加[183] - 一般和行政费用减少80万美元至430万美元，主要由于工资费用和奖金费用减少[184] - 折旧和摊销费用增加460万美元至2040万美元，与投资组合规模增加相匹配[185] - 计提减值准备980万美元，主要涉及18处新分类为持有待售或已处置的物业[186] - 利息费用增加410万美元至800万美元，主要由于贷款利息增加[187] - 出售房地产净亏损增加50万美元至10万美元[188] - 收入增加2370万美元至11.87亿美元，主要由于运营租赁和抵押贷款利息收入增加[191] - 计提减值准备1730万美元，涉及40处物业[197] - 利息费用增加830万美元至2170万美元，主要由于贷款利息增加[198] - 净亏损增加1150万美元至657.6万美元，主要由于利息费用、折旧摊销和减值准备增加[200] - 公司2024年前9个月经营活动产生的现金流增加1060万美元，主要由于房地产投资组合规模扩大带来的租金收入增加[208] - 公司2024年前9个月投资活动产生的现金流减少2630万美元，主要由于抵押贷款投资减少、房地产出售收益增加等[209] 其他 - 公司认为未来12个月内，可动用的资金来源包括未结算的远期销售协议的结算收益、2024年ATM计划下的普通股发行、经营现金流和可用的循环信贷额度，足以支持持续经营和偿付债务、资本支出和营运资金需求[203] - 公司自2019年末起选择作为房地产投资信托(REIT)运营，因此无需缴纳联邦和州所得税，但其子公司可能需要缴纳相关税费[212,213] - 公司使用了多种非公认会计准则指标如FFO、Core FFO、AFFO等来评估经营业绩[215-219] - 公司计算FFO、Core FFO和AFFO作为判断可供分配资金的有用指标[220][221] - 公司提供EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre和Annualized Adjusted EBITDAre作为行业常用的衡量指标[224][225][226][227][228] - 公司计算净债务和调整后净债务以估计实际借贷资本[233][234][235] - 公司计算物业层面NOI、物业层面现金NOI、物业层面现金NOI预估运营率和总现金NOI预估运营率作为经营业绩评估指标[236][237] - 公司面临利率波动的市场风险[241][242][243][244] - 公司内部控制和信息披露控制有效[247][248]

财务表现 - 公司第三季度和前九个月的AFFO每股分别为0.32美元和0.94美元,同比分别增长3%[3] - 公司第三季度和前九个月的净亏损每股分别为0.07美元和0.09美元,同比分别下降217%和213%[3] - 公司2024年第三季度总收入为41,444,000美元，同比增长21.9%[24] - 2024年前三季度总收入为118,684,000美元，同比增长24.8%[24] - 2024年第三季度租金收入(包括可报销)为38,172,000美元，同比增长22.5%[24] - 2024年前三季度租金收入(包括可报销)为110,226,000美元，同比增长23.4%[24] - 2024年第三季度贷款利息收入为3,272,000美元，同比增长45.8%[24] - 2024年前三季度贷款利息收入为8,458,000美元，同比增长64.3%[24] - 2024年第三季度计提减值准备9,838,000美元[24] - 2024年前三季度计提减值准备17,336,000美元[24] - 2024年第三季度净亏损5,322,000美元[24] - 2024年前三季度净亏损6,576,000美元[24] - 公司净亏损5,322,000美元[27] - 公司FFO为25,008,000美元[27] - 公司Core FFO为24,907,000美元[27] - 公司AFFO为24,825,000美元[27] - 公司EBITDA为22,648,000美元[29] - 公司EBITDAre为32,618,000美元[29] - 公司Adjusted EBITDAre为35,846,000美元[29] 财务指标 - FFO、Core FFO和AFFO是公司用于评估经营业绩的非GAAP财务指标[33][34][35][36] - 公司将FFO、Core FFO和AFFO视为确定可供支付分红的资金的有用指标[37][38] - 公司计算EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre和Annualized Adjusted EBITDAre作为行业常用的衡量指标[39][40][41][42][43] - 公司计算净债务(Net Debt)和调整后净债务(Adjusted Net Debt)以更好地反映实际借贷水平[44][45] - 公司计算物业层面的NOI、现金NOI、估算运营现金NOI和总估算运营现金NOI以评估经营业绩[45][46] - 公司定义了多个关键指标如年化基础租金(ABR)、现金收益率(Cash Yield)、投资等[47][48][49][50] 投资组合 - 公司100%出租的投资组合保持优秀状态,支持公司不断增长的收益基础和吸引人的股息收益率[2] - 公司投资组合的加权平均租赁期为9.5年,投资级租户占比60.9%,投资级租户特征占比14.4%[8] 资本运作 - 公司第三季度投资活动创历史新高,达1.516亿美元,现金收益率为7.5%[4][5] - 公司第三季度完成4,183,711股的远期股权结算,加权平均价格为17.29美元,实现净值7,044.9万美元[9] - 公司第三季度在ATM计划下发行15.2547万股,加权平均价格为17.13美元,实现净值258.9万美元[9] - 公司第三季度末未结算的远期股权为1,073.5647万股,加权平均价格为17.93美元,净值为18,547.4万美元[9] 公司治理 - 公司委任Lori Wittman女士担任董事会主席,Michael Christodolou先生担任审计委员会主席,Todd Minnis先生加入提名和企业管治委员会[14][15] 业绩指引 - 公司维持2024年AFFO每股指引中值,更新范围为1.26美元至1.27美元,现金G&A预计在1,280万美元至1,320万美元之间[11][12][13]

文章核心观点 - 邀请加入iREIT on Alpha获取包括REITs、mREITs等的深入研究，有438条评价且多数为5星，可免费试用2周；提及美国商业房地产市场规模及排名 [1] 行业情况 - 据美联储数据，美国商业房地产市场是今年第四大资产市场，仅次于股票、住宅房地产和国债 [1] 公司推广 - 邀请加入iREIT on Alpha获取包括REITs、mREITs、优先股、BDCs、MLPs、ETFs等的深入研究 [1] - iREIT on Alpha有438条评价且多数为5星，可免费试用2周 [1]

文章核心观点 - 聚焦权益型房地产投资信托基金（REITs）和因子投资，对特定类型REITs和小市值价值因子策略感兴趣 [1] 投资偏好 REITs - 关注有高股息增长潜力、通过积极资本循环创造价值历史悠久的REITs [1] - 关注高收益、分红可持续且交易价格较资产净值大幅折价的REITs [1] 因子投资策略 - 主要对小市值价值因子策略感兴趣 [1]

文章核心观点 - 公司此前给予NETSTREIT“持有”评级，现因公司Q2 2024业绩稳健、估值更具吸引力，将评级上调为“买入” [2][8][9] 公司概况 - NETSTREIT是一家规模相对较小、以零售/服务为主的三重净租赁房地产投资信托基金，拥有649项投资，分布于45个州，租给90个租户 [2] 过往评级及股价表现 - 此前因公司租户集中度高、投资利差较低、股息每股收益增长可忽略不计，给予“持有”评级 [2] - 自上次评级以来，公司股价下跌约4.4% [2] Q2 2024业绩表现 - 实现100%的入住率、9.5年的加权平均租赁期限、1.158亿美元的投资规模且投资利差为正 [7][8][10] - 69%的基本租金收入来自投资级租户，到2027年无债务到期，固定费用覆盖率约为4.7倍 [8] - 本季度投资活动中，仅39.1%与投资级租户或具有投资级概况的租户相关，通常该比例在80% - 98.7%之间，但提供了更好的租户多元化并提高了加权平均租赁期限 [10] 投资利差 - 估算公司的资本成本为6.9%，考虑到其约7.5%的资本化率，投资利差为0.6%，相比大型竞争对手并不出色 [12] 现金流与处置收益 - 公司通过自由现金流和处置收益开展投资活动，年初至今已实现超3400万美元的处置收益 [15] 股息情况 - 股息收益率约为5.25%，股息每股收益增长可忽略不计，但派息率保守，股息有良好覆盖 [17] 资产负债表 - 99%的资产未设抵押，到2027年无债务到期，截至2024年6月30日有5.692亿美元的流动性，固定费用覆盖率为4.7倍 [19] 收购可能性 - 公司因租赁业务指标、投资策略和财务状况良好，其优质的投资组合使其有成为收购目标的潜力 [20] - 与其他交易相比，公司能积极影响Realty Income的投资组合质量，但因公司前几大租户在Realty Income基本租金收入中占比较高，Realty Income可能会犹豫 [20] 估值展望 - 公司预期市盈率倍数为13.1倍，低于部分同行，公司有能力回到过去几个月约14倍的预期市盈率倍数 [21] 关键要点 - 公司评级上调主要因与同行的估值差距扩大，且Q2 2024业绩稳健、投资规模稳定 [22] - 公司具有高且不断增长的股息、倍数扩张潜力、合同租金上调和进一步投资等带来的有吸引力的总回报潜力，且处于房地产投资信托行业风险相对较低的一端 [22]

文章核心观点 市场认为美联储可能降息，近期糟糕的就业和制造业数据增加了降息压力，历史数据显示美联储首次降息后标普500指数中长期回报积极，REITs在加息周期结束后往往表现出色，推荐Netstreit Corp.和Plymouth Industrial REIT两只REITs [1][6][7][8] 美联储降息预期 - 目前联邦基金利率目标区间为5.25% - 5.50%，市场参与者认为2024年12月18日利率高于5.00%的概率为零，低于此前的60%，利率低于4.25%的概率为30% [1] - 8月初市场收到两条坏消息影响利率预期，一是ISM制造业指数显示就业数据为疫情以来最差，失业率较12个月低点高出超50个基点触发Sahm规则，预示衰退；二是ISM制造业指数和新订单成分均处于收缩区间，制造业衰退可能性上升 [2][3][5] 历史数据表现 - 自1970年以来美联储首次降息后，标普500指数一年、三年和五年的中位数回报率为正，包含衰退期间的降息情况；所有降息案例中61%伴随衰退 [7][8] - REITs在美联储结束加息后往往跑赢市场，当前REITs估值较标普500有吸引力，且REITs和公用事业相对标普500有收益率优势 [8][9][10] Netstreit Corp.情况 - 公司是内部管理的REIT，专注收购、持有和管理单租户零售物业，市值12亿美元，拥有649处物业，90个租户，69%租户有投资级资产负债表，入住率100% [13][14] - 88%的年租金来自抗周期业务，公司投资多元化，二季度完成超1.16亿美元总投资，现金收益率7.5%，28笔交易平均租赁期限近17年 [15][19][20] - 公司资产负债表健康，调整后净债务4.64亿美元，杠杆率3.4倍，低于目标范围，流动性5.69亿美元，2027年前无债务到期 [22] - 股息收益率5.4%，派息率67%，过去三年股息年增长率5.4%，按16倍AFFO计算，合理股价较当前高出超40%，是潜在收购目标 [24][25] Plymouth Industrial REIT情况 - 公司是工业REIT，市值11亿美元，拥有211栋建筑，同店入住率98.3%，租户结构均衡 [25][26] - 公司专注收购美国主要和次要市场的工业物业，资产多位于芝加哥等地，近60%为仓库/配送资产，两类核心业务占年租金超80% [27][28] - 净杠杆率6.7倍，受二季度运营费用季节性影响，预计2024年维持在6倍左右，股息收益率4.1%，派息率51%，三年股息复合年增长率4.7% [28] - 预计2024 - 2026年每股AFFO分别增长6%、7%和8%，当前AFFO倍数为12.9倍，低于长期平均，合理股价较当前高出40% [29]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第二季度净亏损230万美元,每股亏损0.03美元 [16] - 核心FFO为2340万美元,每股0.31美元,AFFO为2380万美元,每股0.32美元,同比增长超过6% [16] - 总经常性G&A费用同比下降8%至460万美元,经常性现金G&A费用同比下降13%至330万美元 [17] - 调整后净债务为4.64亿美元,调整后净债务/年化调整后EBITDAre为3.4倍,低于公司目标范围4.5-5.5倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度完成了1.16亿美元的投资活动,平均现金收益率为7.5% [9] - 新增Life Time Fitness成为前10大租户,这是公司首次获得该优质资产 [10] - 公司在本季度完成了6笔资产出售,总收益1300万美元,平均现金收益率为6.8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合包括649个资产,年化基础租金为1.48亿美元,83%租户为投资级或类投资级 [11] - 投资组合加权平均剩余租期为9.5年,未来4年内到期的租约不到4% [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续通过多种渠道获取最佳风险调整收益的投资机会,包括收购优质房地产的售后租回交易 [12] - 公司将继续提高投资组合的多元化,寻求管理团队优秀、所处行业防御性强的租户 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为Walgreens和Big Lots等租户的问题不会对公司现金流产生重大影响 [13] - 公司认为Life Time Fitness等优质租户的资产收购为公司带来了长期价值 [10] 其他重要信息 - 公司在本季度遭受了300万美元的欺诈损失,但已采取措施防止此类事件再次发生 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Wes Golladay 提问** 询问公司的收购管线和待售资产情况 [20][21][22] **Mark Manheimer 回答** 公司的收购管线包括多种类型的交易,包括售后租回、开发项目等,保持了较为稳定的收购节奏 [20] 公司将积极寻找机会重新租赁Big Lots退出的资产,预计可获得一定的租金上涨 [21][22] 问题2 **Smedes Rose 提问** 询问公司本季度收购活动放缓的原因,以及未来的收购计划 [26][27] **Mark Manheimer 回答** 公司一直保持谨慎的收购策略,未来收购节奏预计与去年相当 [27] 公司在选择租户时更注重资产质量和租户表现,而非仅关注信用等级 [28][29][30] 问题3 **Ravi Vaidya 提问** 询问公司的坏账准备和是否考虑提高业绩指引 [31][32] **Dan Donlan 回答** 公司目前的坏账准备为50个基点,未提高指引主要是考虑到剩余的股权融资可能对每股收益产生一定摊薄 [32]

公司资产情况 - 公司资产100%出租率，90个租户覆盖26个零售行业[8][9][15] - 公司资产净债务占未折旧总资产的20%[16] - 公司总流动性达到5.692亿美元，强劲的资本结构[12] - 公司自2020年以来投资节奏强劲，2024年第二季度完成总投资额达1.157亿美元[18] - 公司自2020年第三季度以来的平均净投资额为1.06亿美元，2024年迄今净投资额为2.083亿美元[19][20] 公司租户情况 - 公司拥有83%的投资级租户[7] - 公司拥有68.9%的投资级租户，分布在45个州，100%的出租率[26][27] - 公司投资组合主要集中在抗衡经济周期的零售行业，具有稳定的现金流和长期回报[32] 公司财务表现 - 公司的调整后净债务与年化调整后EBITDA比率为3.4倍[24] - 公司的加权平均现金收益率为6.8%，2024年迄今现金收益率为7.5%[21][22] - 公司的EBITDAre和调整后的EBITDAre数据显示公司在财务方面的表现[188] - 2024年调整后的EBITDAre为33,735美元，较2023年的25,492美元增长32.2%[189] - 调整后的EBITDAre年化为134,940美元[190] 公司社会责任 - 公司董事会独立性和多样性方面表现良好，86%为独立董事，50%为不同背景的独立董事，43%为女性董事[154][156][158] - 公司在社会责任方面重视人力资本管理，支持多元化的员工队伍和包容性文化[164] - 公司提供福利包括401K计划、产假、带薪休假、继续教育、带薪节假日等[166][167][169] - 公司致力于环境责任，推动可持续发展，租户中有70%的ABR代表具有ESG倡议的租户[171]