投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含427处单租户零售净租赁物业，涉及80个不同租户、25个零售行业、43个州，出租率100%，年化基础租金（ABR）为9920万美元，加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[10] - 约63%的ABR来自投资级信用评级租户，另有17%来自具有投资级特征的租户[10] - 公司目标投资组合未来ABR来自单一租户或物业不超过5%、单一零售行业不超过15%、单一州不超过15%、前10大租户不超过50%[21] - 公司目标投资组合至少60%的租户具有投资级评级，WALT约为10年[21] - 公司目标收购价格在100万至1000万美元的物业，2022年12月31日投资组合中物业的平均购买价格为350万美元，每处物业的平均基本租金约为23.2万美元，租约初始期限约为10年[24] - 自2019年12月成立以来，公司已收购354处单租户零售净租赁物业，总购买价格达13亿美元[29] - 自2018年6月以来，公司已处置64处物业，总销售价格达1.942亿美元[34] - 截至2022年12月31日，公司加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.5年[36] - 截至2022年12月31日，公司拥有或投资430处房产，分布于43个州[281] - 截至2022年12月31日，公司拥有或投资430处房产，总投资约15亿美元，德州和伊利诺伊州投资分别占8.3%和8.9%[337] - 截至2022年12月31日，公司有427份单租户零售净租赁协议，分布43个州，剩余租期2 - 20年[327] 信贷协议情况 - 2022年8月11日，公司签订新信贷协议，包括2亿美元的2028年定期贷款和4亿美元的新循环信贷安排，新信贷安排可增加4亿美元[12] - 新循环信贷安排对现有2.5亿美元的高级无抵押循环信贷安排进行再融资并扩大规模[13] - 截至2022年12月31日，公司在4亿美元新循环信贷安排下有1.13亿美元未偿还借款，2024年定期贷款有1.75亿美元未偿还，2028年定期贷款有2亿美元未偿还[35] - 2023年1月27日，公司将先前信贷协议的利率基准从LIBOR替换为SOFR，2023年1月30日，将与2024定期贷款相关的四份LIBOR掉期协议转换为四份新的SOFR掉期协议，固定利率为0.12%[256] - 2022年和2021年，公司循环信贷安排的日均未偿还借款分别为1.095亿美元和1240万美元[253] - 基于2022年循环信贷安排的日均未偿还借款，假设2022年12月31日利率出现1%的不利变化，估计市场风险敞口约为110万美元[255] - 2022年8月11日，公司签订新信贷安排，包括2亿美元定期贷款和4亿美元循环信贷额度，可增加4亿美元[351] - 新循环信贷额度取代现有2.5亿美元循环信贷额度，剩余和未来借款用于公司一般用途和收购[352][353] - 公司2028年定期贷款全套期利率为3.88%，新信贷安排产生380万美元递延融资成本，新循环信贷和2028年定期贷款分别分配240万美元和130万美元，另有50万美元未摊销递延融资成本从先前循环信贷重新分类至新循环信贷[359] - 截至2022年12月31日，公司总抵押债务为850万美元，债务发行成本少于10万美元，债务折价为60万美元，抵押票据2027年11月1日到期，2027年8月起可提前全额偿还[364] - 2022 - 2024年定期贷款和2028年定期贷款到期前只付利息，截至2022年12月31日，预定到期本金及气球付款总计4.96498亿美元[365] 股权发行情况 - 2022年1月，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价22.25美元，结算远期销售协议获得净收益2.155亿美元，扣除承销折扣和发行成本1480万美元[17] - 2022年8月，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价20.20美元，截至2022年12月30日，结算2973944股，获得净收益5670万美元，扣除承销折扣和发行成本340万美元，还有7376056股未结算[18][19] - 2022年，公司通过ATM计划发行276060股普通股，加权平均价格为每股21.02美元，净收益约550万美元，扣除销售佣金和发行成本30万美元[20] - 公司ATM计划累计发行4128496股普通股，加权平均价格为每股23.21美元，净收益约9450万美元，扣除销售佣金和发行成本130万美元，还有1.542亿美元的总收益可用于未来发行普通股[20] - 2019年12月23日私募发行，公司扣除初始购买者折扣和配售费1390万美元后，获得净收益2.19亿美元，发行1179.7645万股普通股，并以该净收益换取运营合伙企业1179.7645个A类运营单位[379] - 2020年8月17日公司完成首次公开募股，出售12,244,732股普通股，售股股东出售255,268股，每股18美元，净收益2.273亿美元[380] - 2021年4月12日公司完成后续发行，发售10,915,688股普通股，净收益1.942亿美元[381] - 2021年9月1日公司启动2.5亿美元的市价股权计划，2021年10 - 11月发行3,852,436股，净收益约8900万美元[382] - 2022年1月13日公司完成后续发行，发售10,350,000股普通股，截至2022年12月31日分三次结算，共获净收益2.155亿美元[385][386][387] - 2022年8月8日公司完成后续发行，发售9,000,000股普通股，超额配售权全部行使，截至2022年12月31日部分结算，获净收益5670万美元[388] - 2022年和2021年，部分高管和员工分别交出2.3万股和7.5万股普通股用于支付法定预扣税，分别价值50万美元和150万美元[389] - 2020年1月27日公司发行125股12.0% A系列累积非投票优先股，2020年首次公开募股完成后赎回，约花费10万美元[390][392] 财务关键指标变化 - 2022年和2021年公司净收入分别为8205千美元和3150千美元，NOI分别为82239千美元和53337千美元，Cash NOI分别为80064千美元和51569千美元[252] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为16.05692亿美元和10.68441亿美元[275] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为5.47269亿美元和2.78626亿美元[275] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司总股本权益分别为10.58423亿美元和7.89815亿美元[275] - 2022年、2021年和2020年，公司总营收分别为9627.9万美元、5914万美元和3372.7万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司总运营费用分别为8277.6万美元、5565.9万美元和3522.7万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司净收入分别为820.5万美元、315万美元和21.2万美元[276] - 2022年、2021年和2020年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为0.16美元、0.08美元和0.04美元[276] - 2022年、2021年和2020年，公司综合总收入分别为2796.3万美元、720.7万美元和46.5万美元[276] - 2022年净收入为820.5万美元，2021年为315万美元，2020年为21.2万美元[278] - 2022年经营活动提供的净现金为5064.7万美元，2021年为3147.8万美元，2020年为1274.9万美元[278] - 2022年投资活动使用的净现金为46836.1万美元，2021年为43012.8万美元，2020年为36213.3万美元[278] - 2022年融资活动提供的净现金为48065.4万美元，2021年为31361万美元，2020年为27270.8万美元[278] - 2022年现金及现金等价物净增加6294万美元，2021年减少8504万美元，2020年减少7667.6万美元[278] - 2022年末现金、现金等价物和受限现金为7054.3万美元，2021年末为760.3万美元，2020年末为9264.3万美元[278] - 2022年支付利息现金为721.8万美元，2021年为299.3万美元，2020年为421.2万美元[278] - 2022年支付所得税现金为12.9万美元，2021年和2020年均为0[278] - 2022年宣布但未支付的限制性股票股息为40.3万美元，2021年为50.6万美元，2020年为11.3万美元[278] - 2022 - 2020年折旧和摊销费用分别为50075千美元、30807千美元、15459千美元[290] - 2022 - 2020年减值准备分别为1114千美元、3539千美元、2690美元，2020年有2处持有待售物业减值，2022 - 2020年处置物业减值数量分别为1处、3处、3处[294] - 截至2022年12月31日受限现金为470万美元，2021年无受限现金[296] - 2022 - 2020年收购和未达成交易相关费用分别为80万美元、70万美元、不足10万美元，2020年有220万美元发行费用支出，2022和2021年无发行费用支出[307] - 截至2022年和2021年12月31日，分别有11处和1处物业被分类为持有待售[291] - 截至2022年12月31日，公司2024年定期贷款账面价值1.74532亿美元，公允价值1.75382亿美元；2028年定期贷款账面价值1.98764亿美元，公允价值2.01108亿美元[321] - 2022 - 2024年公司未来最低基本租金收入分别为9810.4万美元、9812.6万美元、9750.4万美元等，总计9.37403亿美元[332] - 2022年公司办公场地租赁费用中，经营租赁成本54.2万美元，可变租赁成本11万美元[335] - 截至2022年12月31日，公司办公场地租赁使用权资产420万美元，经营租赁负债550万美元[335] - 2022 - 2027年公司办公场地未来最低租赁付款额分别为53.3万美元、61.7万美元、63.6万美元等，总计642万美元，现值546.4万美元[336] - 2022年收购资产总价（含收购成本）为4.24794亿美元，2021年为4.41328亿美元[340] - 2022年公司投资2200万美元用于房地产开发，完成6个项目并重新分类约2310万美元资产；2021年投资2.08亿美元，完成1个项目并重新分类约290万美元资产[340][341] - 2022年出售7处房产，净销售价格2550万美元，收益410万美元；2021年出售9处房产，净销售价格3110万美元，收益300万美元[342] - 2022年1月26日执行4030万美元贷款应收款，利率6.0%；6月30日执行600万美元贷款应收款，利率6.5%[344][345] - 2021年公司一处房产因飓风受损，记录损失50万美元，获保险赔偿90万美元，总修复成本110万美元，公司自付10万美元[346] - 截至2022年12月31日，无形资产净值1.51006亿美元，负债净值3013.1万美元；2021年无形资产净值1.24772亿美元，负债净值2331.6万美元[348] - 2022年无形资产摊销费用1615.3万美元，租金收入净调整88.9万美元；2021年摊销费用970.4万美元，租金收入净调整68.6万美元[349] - 截至2022年12月31日，总债务4.96498亿美元，净债务4.91508亿美元；2021年总债务2.39亿美元，净债务2.37534亿美元[349] - 2022 - 2020年公司利息费用净额分别为918.1万美元、370万美元和480.4万美元，其中循环信贷安排分别为318.7万美元、74.3万美元和70.2万美元，定期贷款分别为545.5万美元、240.8万美元和348.1万美元，应付抵押票据2022年为10万美元[365] - 2022 - 2020年定期贷款加权平均利率（不包括递延融资成本摊销和利率套期影响）分别为3.39%、1.27%和1.97%[367] - 2022 - 2020年

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.03美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.30美元 [20] - 投资级或投资级概况租户的ABR占比约79%，投资组合仍100%出租 [17] - 第三季度末总债务为4.135亿美元，其中3.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，循环信贷额度为3000万美元，固定利率抵押贷款为850万美元 [28] - 2022年9月30日，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.5倍，远低于4.5 - 5.5倍的目标范围，93%的债务为固定利率 [29] - 本季度AFFO派息率为67% [29] - 缩小AFFO每股指引范围至1.15 - 1.17美元 [11][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成1.3亿美元的净投资活动，收购26处房产，总价1.313亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.6%，加权平均租赁期限为11.8年 [8][14] - 处置一处银行房产，售价170万美元，资本化率为5.5%，进一步降低银行敞口 [15] - 为六个正在进行的开发项目提供470万美元资金，截至季度末，已投资1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合的年化基础租金增长至9200万美元，较2021年9月30日增长55% [20] - 目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前环境和预期的净租赁资产定价调整，公司采取更具机会主义的资本部署方式，取消定量投资目标 [9][10] - 公司完成第二次1035万股的远期股权发行和6亿美元的可持续发展挂钩信贷安排，在最新加息和市场波动加剧之前锁定有吸引力的资本价格 [8] - 公司认为其高质量资产组合能够应对零售环境潜在的低迷，超过88%的投资组合位于防御性行业，租户有强大的资本获取能力和经验丰富的管理团队 [12] - 公司在贷款环境中获得三家新银行关系，增强了战略和增长计划的可信度 [25] - 公司在信贷安排中加入创新的可持续发展特征，若满足特定关键绩效指标，可享受最高2.5个基点的定价优惠 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高通胀、利率上升和宏观经济不确定性，公司在第三季度表现良好，有信心在经济周期各阶段创造价值 [7] - 公司认为当前市场中资本成本上升，但收购团队有能力以优于竞争对手的收益率获取和完成高质量资产交易 [32][33] - 公司预计市场资本回报率将上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 其他重要信息 - 公司在第三季度增加两名优质食品杂货租户和一家折扣零售商TJ Maxx [17] - Big Lots因第二季度业绩出现利润率压力，不再符合投资级概况定义，但公司认为其资产负债表强劲，仍对其表现有信心 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待当前的资本成本，如何计算 - 公司目标资本结构为三分之一债务和三分之二股权，当前资本结构更保守，债务市值占比低于30% [39] - 债务方面，边际借款成本在4.1% - 4.2%之间，远期曲线显示一年后全利率将升至约5.6%，两年后约为5.42%，若进入私募市场，固定利率略高于6% [40] - 股权方面，历史上使用隐含资本回报率作为边际股权成本的代理，目前隐含资本回报率在6.5% - 6.75%之间，未提取的2亿美元远期资金的边际成本可能比该范围低约50个基点 [42] - 投资决策的加权平均资本成本（WACC）在6% - 6.5%之间，约为6.25% [44] 问题: 要达到怎样的利差才能更积极地进行收购 - 公司认为市场基本面显示资本回报率应更高，但目前收购未获得足够回报，具体利差取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素 [45][46][47] 问题: 市场真正开放和资本回报率上升的催化剂是什么 - 市场资本回报率应随股权和债务成本上升而上升，但卖家习惯了2021年及之前的激进资本回报率，有压力出售的卖家会寻找愿意支付2021年价格的1031买家，难以找到此类买家时会以更合理价格出售，市场尚未完全开放，但趋势向好 [51][52][53] 问题: 当前收购管道情况及与以往的比较 - 由于杠杆买家退出市场和1031市场竞争减弱，公司的机会集大幅增加，但收购数量取决于卖家是否接受公司的定价，目前机会集比以往任何时候都大 [56][57] 问题: 不同类别零售商或租户的资本回报率调整情况 - 资本回报率调整主要取决于卖家的情况和出售压力，与资产类型关系不大 [59] 问题: 展望明年，G&A、利息费用和保险成本情况如何 - 利息费用方面，93%的债务成本已锁定，仅3000万美元浮动利率余额，除用于资助增量收购外，有一定确定性 [66] - G&A方面，2022年公司一直在组建团队，目前组织架构图上有32个职位，预计人员不会大幅增加，G&A将开始稳定，存在一定季节性，如税收和审计费用在第一和第二季度较重 [67][68] - 董事及高级职员责任保险（D&O）方面，公司表现良好，未出现预期的费用增加，G&A中的部分增长与此有关，每年增加约10 - 20万美元 [68][69] 问题: 第四季度已完成收购的资产情况 - 公司未提供第四季度已完成收购资产的金额，但表示资产类型与之前收购的类似 [70][71] 问题: 开发商在当前市场中的情况及该渠道是否能获得更高收益率 - 大型开发商因1031市场的影响，销售困难，库存增加，资金来源紧张，公司与他们的对话增多，认为该领域可能存在机会 [76][77][78] - 若开发商能够自行融资并将房产开发至取得入住证书后出售给1031市场，会获得比公司愿意支付的更激进的价格；若开发商希望公司为其开发提供融资，公司通常能在这类交易中获得更好的资本回报率 [79][80] 问题: 如何看待当前环境下资产的合适定价 - 合适定价取决于资产的信用质量、房地产质量、租赁期限、租金增长等因素，预计资本回报率将有显著上升，但具体幅度取决于资本市场情况和其他买家的回归情况 [85][86] 问题: 如何看待Big Lots在投资组合中的情况 - Big Lots因供应链问题和运费成本压力导致利润率下降，不再符合投资级概况定义，但其总债务与EBITDA比率为2.1倍，接近投资级概况定义，且有超过4亿美元的流动性，公司认为其能够应对当前情况，有10个门店的房地产租金可替代，目前无需过度担忧，但趋势并不乐观 [89][90][91] 问题: 第四季度和2023年的收购情况及交易规模展望 - 收购情况将取决于机会和市场情况，难以提供具体指导，公司会考虑所有收购和处置选项，以最大化交易规模，但具体情况仍不确定 [95][98][99] 问题: 投资组合中是否有其他租户在信用观察名单上 - 公司投资组合防御性强、信用质量高，租户债务到期较少，Big Lots情况表明投资组合质量良好，且有部分租户获得信用升级 [101][102] 问题: 公司对CVS和药店类别的投资敞口愿意提高到多少 - 公司并非有意大幅增加药店投资敞口，因CVS和Walgreens的特定机会具有吸引力而进行投资，预计不会进一步增加对这些品牌的投资，甚至可能在1031市场出售部分门店以改善多元化 [106][107] 问题: 如何考虑股权与债务的混合比例，是否会过度股权化 - 公司目前债务与股权市值比低于30%，目标为33%，公司会不断考虑可用工具，如8月的2亿美元远期资金和股权价格合适时的ATM工具，同时也会考虑利用债务资本的机会，以保持灵活性 [109][110][111] 问题: 公司是否会坚持65%的投资级概况租户比例，还是会利用更多类似投资级租户的机会 - 公司希望投资投资级概况租户，因其风险状况在多数情况下更好，但此类租户较少，投资组合比例预计将保持相对稳定 [115] 问题: 售后回租环境的总体趋势以及高成本通胀是否会促使运营商更多地进行售后回租 - 当首席财务官考虑债务再融资时可能会有价格冲击，售后回租可能比过去更有意义，但公司仅进行过少数售后回租交易 [116]

公司亮点 - 公司资产负债表稳健，由经验丰富的领导团队带领，具备持久防御性现金流、积极资产管理、严格承保和多元化投资策略等优势，平台具备规模增长潜力[4] 投资策略 - 78.6%的投资组合由投资级租户或具有投资级特征的租户组成，专注防御性行业，自2020年初以来平均季度投资活动达1.142亿美元，保持100%的入住率[6][11][12] 投资组合 - 投资组合高质量且多元化，涵盖42个州，64.6%为投资级租户，有406份租约，总面积800万平方英尺，77个租户，24个零售行业，加权平均剩余租约期限9.6年，到2025年租约周转率4.3%[15] 资产转型 - 公司审慎分配资金，通过资产置换扩大资产规模、提升投资组合质量，自成立以来处置61处房产，价值约1.86亿美元，同时收购优质资产[26][31] 承保理念 - 采用三部分承保理念，包括租户信用评估、房地产估值和单位层面盈利能力评估，以保障投资的下行保护[33] 市场策略 - 采用钟形曲线投资策略，关注低效定价资产，2022年通过股权融资和信贷安排筹集或再融资超10亿美元[53][55][56] 财务状况 - 截至2022年9月30日，总流动性5.85亿美元，调整后杠杆率2.5倍，93%为固定利率债务[62][63][64] 团队管理 - 领导团队经验丰富，拥有净租赁零售和上市公司经验，专业人员推动日常运营[66][69] 企业责任 - 公司致力于履行企业社会责任，涵盖环境、社会和治理领域，与联合国可持续发展目标保持一致[71][74] 环境责任 - 公司新总部获LEED认证和清洁空气奖，多数顶级租户有企业可持续发展计划，信贷安排纳入可持续发展贷款特征[79][81][84]

公司投资组合现状 - 公司投资组合包含406个单租户零售净租赁物业，分布于42个州，年化基础租金（ABR）为9270万美元，出租率100%，加权平均租赁期限9.6年，投资级和投资级概况租户占比分别约为65%和14%[174] 公司信贷与融资安排 - 2022年8月11日，公司签订新信贷协议，包括2亿美元的2028年定期贷款和4亿美元的新循环信贷安排，新信贷安排可增加4亿美元[177] - 截至2022年9月30日，公司新循环信贷工具下有3000万美元未偿还借款，未结算的远期股票合约有1035万股[207] - 截至2022年9月30日，公司债务义务和其他承诺总计4.87027亿美元，其中2022年10月1日至12月31日需支付1446.2万美元，1 - 3年需支付2.01015亿美元，3 - 5年需支付5076.1万美元，之后需支付2.20789亿美元[211] - 2024年定期贷款本金为1.75亿美元，预计利率义务基于0.21%的对冲固定利率，而2022年9月30日的可变一个月伦敦银行同业拆借利率为2.56%，加上适用利差1.15% [211] - 2028年定期贷款本金为2亿美元，预计利率义务基于2.63%的对冲固定利率，而2022年9月30日的可变一个月有担保隔夜融资利率为2.51%，加上0.10%的有担保隔夜融资利率调整和适用利差1.15% [211] - 截至2022年9月30日，公司2024年定期贷款总债务约1.75亿美元，2028年定期贷款为2亿美元，新循环信贷额度借款为3000万美元[240] - 2022年前三季度和前九个月，公司循环信贷额度的平均每日未偿还借款分别为1.371亿美元和1.351亿美元[240] - 假设2022年9月30日利率出现1%的不利变化，新循环信贷额度的估计市场风险敞口约为10万美元[241] 公司股权发行情况 - 2022年1月13日，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，每股发行价22.25美元；8月8日，完成900万股普通股的注册公开发行，每股发行价20.20美元，超额配售权行使后额外发行135万股[181] 公司物业组合规模变化 - 截至2022年9月30日的九个月，公司通过股权销售和借贷使投资资产增长，物业组合从2021年12月31日的328处增至409处[183] 公司物业收购情况 - 2022年第三季度，公司收购26处物业，总价1.217亿美元，加权平均租赁期限约11.8年，承保加权平均资本化率约6.6%[184] - 截至2022年9月30日的九个月，公司收购82处物业，总价3.29亿美元，加权平均租赁期限约10.6年，承保加权平均资本化率约6.6%[185] 公司物业开发投资情况 - 2022年第三季度，公司在物业开发上投资470万美元；截至9月30日的九个月，投资1430万美元，完成四个项目开发[186][187] - 截至2022年9月30日，公司有1120万美元的开发中物业资金承诺，预计在未来六个月内全部投入[212] 公司物业出售情况 - 2022年第三季度，公司出售一处物业，净售价170万美元，收益10万美元；截至9月30日的九个月，出售四处物业，净售价1380万美元，收益220万美元[188] 公司应收抵押贷款执行情况 - 2022年1月26日和6月30日，公司分别执行4030万美元和600万美元的应收抵押贷款，利率分别为6.0%和6.5%[189][191] 公司收入变化情况 - 2022年第三季度，公司收入从2021年同期的1560万美元增至2500万美元，主要因房地产投资组合扩大[192] - 截至2022年9月30日的九个月，收入从4130万美元增至6900万美元，增加2770万美元[200] 公司总运营费用变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，总运营费用从1370万美元增至2050万美元，增加680万美元[193] - 截至2022年9月30日的九个月，总运营费用从4000万美元增至5970万美元，增加1970万美元[201] 公司利息费用变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，利息费用从90万美元增至300万美元，增加210万美元[196] - 截至2022年9月30日的九个月，利息费用从270万美元增至570万美元，增加300万美元[204] 公司房地产销售净收益变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，房地产销售净收益从200万美元降至10万美元，减少190万美元[197] - 截至2022年9月30日的九个月，房地产销售净收益从250万美元降至220万美元，减少30万美元[205] 公司净收入变化情况 - 截至2022年9月30日的三个月，净收入从290万美元降至140万美元，减少150万美元[198] - 截至2022年9月30日的九个月，净收入从110万美元增至540万美元，增加430万美元[206] - 2022年第三季度和前九个月净收入分别为141.9万美元和539.5万美元，2021年同期分别为294.4万美元和105.5万美元[231][236][239] 公司现金流变化情况 - 2022年前九个月与2021年前九个月相比，经营活动提供的净现金增加1950万美元，主要归因于房地产投资组合规模扩大使租金收入增加2140万美元，但被运营及管理费用增加部分抵消[214] - 2022年前九个月与2021年前九个月相比，投资活动使用的净现金增加1.092亿美元，主要由于收购增加3700万美元、抵押贷款应收款投资增加4650万美元、房地产开发和改善增加600万美元、定金增加270万美元以及房地产销售收益减少1660万美元[215] - 2022年前九个月与2021年前九个月相比，融资活动提供的净现金增加1.633亿美元，主要归因于新信贷协议执行获得的收益，包括2028年定期贷款的2亿美元和新循环信贷的3200万美元，以及循环信贷安排下的增量净借款1.49亿美元和普通股发行净收益增加2480万美元，但被2022年多支付的660万美元股息和分配以及与新信贷安排相关的380万美元递延融资成本抵消[216] 公司税务处理情况 - 公司自2019年12月31日结束的短期应税年度起选择作为房地产投资信托基金（REIT）进行美国联邦所得税处理，一般情况下，若向股东进行合格分配且满足REIT要求，则无需缴纳美国联邦或州企业所得税[217] - 公司维持一个应税房地产投资信托子公司（TRS），该子公司可能需就其应税收入缴纳美国联邦、州和地方所得税[218] 公司非GAAP财务指标情况 - 公司披露了包括资金运营收益（FFO）、核心资金运营收益、调整后资金运营收益（AFFO）等非公认会计原则（GAAP）财务指标，认为这些指标是分析师和投资者用于比较房地产投资信托基金运营表现的行业指标[223] - 2022年第三季度和前九个月FFO分别为1451.7万美元和4004.8万美元，2021年同期分别为898.3万美元和2298.5万美元[231] - 2022年第三季度和前九个月AFFO分别为1538.6万美元和4226.3万美元，2021年同期分别为973.8万美元和2475.1万美元[231] - 2022年第三季度和前九个月EBITDA分别为1772.9万美元和4701.1万美元，2021年同期分别为1175.3万美元和2429.2万美元[236] - 2022年第三季度和前九个月Adjusted EBITDAre分别为1861.6万美元和4842.8万美元，2021年同期分别为1057.9万美元和2729.5万美元[236] - 2022年第三季度和前九个月NOI分别为2180万美元和5915.3万美元，2021年同期分别为1386.6万美元和3733.1万美元[239] - 2022年第三季度和前九个月Cash NOI分别为2121.5万美元和5736.5万美元，2021年同期分别为1346.3万美元和3604.1万美元[239]

公司亮点 - 公司基于资产负债表两侧的优势构建，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[4] - 具备持久且防御性的现金流，展现出韧性，保持100%的入住率[8][9] - 采用积极的资产管理，实现投资组合的最优表现[4] 投资策略 - 投资级租户占比64.7%，投资级概况租户占比16.4%，两者合计占比81.1%[6][7][8] - 专注于防御性行业，如必需品、折扣和服务导向型零售商，采用抗电商策略[8] - 自2020年初以来，平均季度投资活动为1.125亿美元，持续关注混合与扩展机会及开发项目[9] 投资组合 - 优质多元化投资组合，涵盖42个州，包含381份租约，总面积740万平方英尺，有75个租户和24个零售部门[13] - 投资组合主要由防御性零售租户组成，如美元商店、折扣零售、杂货店等，占比87.3%[19][20] 团队与责任 - 领导团队经验丰富，拥有净租赁零售和上市公司经验[55] - 公司致力于履行企业社会责任，包括环境、社会和治理方面[60] - 公司的企业责任与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致[63]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净投资活动达1.227亿美元，年初至今完成3.04亿美元净投资活动，超全年5亿美元目标净投资活动的60% [8][18] - 第二季度净收入为每股0.04美元，核心FFO为每股0.26美元，AFFO为每股0.28美元 [20] - 投资级和投资级概况租户占ABR比例提升900个基点至81% [11] - 第二季度年化基础租金超8400万美元，较2021年6月30日增长52% [20][21] - 利息费用从2021年第二季度的90万美元增至150万美元，G&A从400万美元增至490万美元，本季度有37.5万美元债务交易成本 [22] - 6月30日净债务与年化调整后EBITDA比率为3.7倍，低于4.5 - 5.5倍的目标范围 [27] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，本季度派息率为71% [27] - 维持2022年AFFO每股1.14 - 1.17美元的指引范围，但因市场波动扩大了基础假设预期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：第二季度收购22处房产，花费1.17亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.7%，加权平均租赁期限为10.9年 [13] - 开发业务：三个开发项目租金开始支付，总成本980万美元，加权平均投资收益率为6.5%，租赁期限为10.3年；本季度开发活动较前几季度减少，季末有六个开发项目，已投资1280万美元 [13][15][16] - 贷款业务：本季度签订600万美元可转换贷款，预计年底转换为两处房产的完全所有权 [14] - 销售业务：出售一处Kohl's房产，售价990万美元，资本化率为6%；终止与一家小型汽车零部件零售店的租约并出售该房产，预计未来获得一笔小收益 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场：随着利率上升和宏观经济不确定性增加，公司转向更高质量、价格更好的收购，本季度收购的房产平均资本化率更高、信用更好、租赁期限更长；预计收购市场的资本化率平均上升约25个基点 [9][13][44] - 交易市场：依赖杠杆的买家在低资本化率市场退出较多，如工业市场和部分低资本化率的零售市场，公司的机会集大幅增加 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：保持投资策略的灵活性和创造性，在不断变化的市场中寻找有吸引力的投资机会；注重收购高质量、防御性强的资产，以应对经济不确定性；对开发业务采取谨慎态度，关注资产的资本循环和有效配置 [7][12][16] - 行业竞争：由于利率上升，许多典型买家退出市场，如使用杠杆的1031买家和大型私募股权公司，公司在收购市场的竞争力增强 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：当前经济环境存在不确定性，利率上升、宏观经济不稳定，但公司认为其投资组合的防御性能够使其继续表现出色，就像在新冠疫情期间一样 [12] - 未来前景：公司有信心实现全年投资目标，预计能够保持增长势头；对第三季度的收购机会感到兴奋，认为市场变化为公司提供了更多选择 [18][51] 其他重要信息 - 7月11日启动信贷安排重铸，将循环信贷额度从2.5亿美元扩大到4亿美元，并增加2亿美元的五年期定期贷款，预计8月中旬完成，届时流动性将增加3.5亿美元 [24][25] - 6月23日结算240万股，获得净收益5000万美元，还有450万股待结算 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年剩余时间的投资资金计划，包括永久融资和股权融资计划 - 债务方面，通过6亿美元的重铸增加3.5亿美元的债务流动性，目前有9亿美元的现有承诺，还有1.7亿美元待完成 [36][37] - 股权方面，有9500万美元的股权未提取，还有约1.6亿美元的股权可通过ATM获取 [38][39] 问题2: 当前预算是否有额外股权融资计划，以及年底净债务与EBITDA比率预期 - 预计将实现更有效的杠杆率，可能在目标范围内；ATM是可用的工具，但未具体说明是否会使用 [41] 问题3: 资产定价和收购资本化率的趋势 - 市场上典型买家退出，公司转向高质量收购，本季度收购的资本化率为6.7%，预计平均上升约25个基点 [43][44] 问题4: 重铸的定期贷款是固定还是可变利率，是否计划进行套期保值 - 将根据市场情况评估是否对定期贷款进行全部或部分固定利率操作 [45][46] 问题5: 是否有买家从某些市场退出，以及不同质量资产的买家需求差异 - 依赖杠杆的买家在低资本化率市场退出较多，如工业市场和部分低资本化率的零售市场，公司的机会集大幅增加 [49][50][51] 问题6: 在宏观背景下，对观察名单上的租户有何看法 - 消费者压力增加，关注Best Buy租户，但对其韧性有信心，认为租金无风险；公司注重租户健康和资产的防御性 [52] 问题7: 开发管道的支出预期 - 开发支出将取决于建筑成本和劳动力成本等因素，公司采取谨慎态度，优先考虑其他收购机会 [57][58] 问题8: 本季度完成的26项投资的时间分布 - 平均约20天，本季度后半段完成较多，预计第三季度情况将反转 [59][61] 问题9: 投资组合中资本循环的最佳机会在哪里 - 关注有潜在风险的资产，如有机会以有吸引力的资本化率出售资产并有效重新配置资本，会考虑进行资本循环 [69][70] 问题10: 投资组合中固定租金增长和通胀挂钩租金增长的比例 - 约三分之二的投资组合有一定程度的租金增长，公司认为固定利率增长优于有上限的CPI租金增长 [71] 问题11: 第二季度确认的减值准备是否与计划出售后又转回运营组合的资产有关 - 与出售的高级汽车零部件商店有关，由于租赁终止和出售的时间安排导致会计处理异常，最终可能会有小额收益 [74] 问题12: 上述收益能否量化 - 收益约为10万美元 [75]

公司投资组合情况 - 公司投资组合包含381个单租户零售净租赁物业，分布于42个州，产生8420万美元的年化基础租金（ABR），出租率100%，加权平均租赁期限（WALT）为9.5年，投资级租户和投资级概况租户分别约占ABR的65%和16%[171] 股权发行情况 - 2022年1月13日，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元[175] - 2022年6月23日，公司结算2397035股普通股，净收益5000万美元，承销折扣和发行成本330万美元[176] - 2022年3月30日，公司结算3440962股普通股，净收益7200万美元，承销折扣和发行成本460万美元[177] - 2022年前两个季度，公司通过股权增发计划（ATM Program）发行163774股普通股，加权平均价格为每股22.08美元，净收益约350万美元，销售佣金和发行成本不到10万美元[178] 资产及融资情况 - 2022年上半年，公司资产从328处增至384处，通过结算普通股获得1.22亿美元、股权增发计划获得350万美元以及循环信贷借款1.73亿美元进行融资[179] 物业收购情况 - 2022年第二季度，公司收购22处物业，总价1.173亿美元，加权平均资本化率约6.7%，WALT约10.9年[180] - 2022年上半年，公司收购56处物业，总价2.073亿美元，加权平均资本化率约6.5%，WALT约9.8年[181] 物业开发情况 - 2022年第二季度，公司物业开发投资460万美元，完成3个项目，约980万美元从在建物业重新分类[182] - 2022年上半年，公司物业开发投资960万美元，完成4个项目，约1470万美元从在建物业重新分类[183][185] 费用变化情况 - 2022年第二季度物业费用从130万美元增至270万美元，主要因房地产投资组合中运营物业从203处增至376处[196] - 2022年第二季度一般及行政费用从400万美元增至490万美元，主要因股票薪酬、工资和专业咨询费用增加[196] - 2022年第二季度折旧和摊销费用从710万美元增至1180万美元，与投资组合规模增长成比例[196] - 2022年上半年总运营费用从2630万美元增至3920万美元，主要因运营物业数量增加[200] - 2022年上半年利息费用从180万美元增至270万美元，主要因循环信贷平均余额增加[203] 收入及收益变化情况 - 2022年上半年收入从2570万美元增至4400万美元，主要因房地产投资组合扩大[199] - 2022年上半年房地产销售净收益从50万美元增至200万美元[204] - 2022年上半年净收入从亏损190万美元转为盈利400万美元，主要因房地产投资组合增长[204] - 2022年第二季度净收入201万美元，2021年同期亏损263万美元；2022年上半年净收入397.6万美元，2021年同期亏损188.9万美元[215][232] - 2022年第二季度FFO为1286.4万美元，2021年同期为733.9万美元；2022年上半年FFO为2553.1万美元，2021年同期为1400.2万美元[232] - 2022年第二季度AFFO为1373.8万美元，2021年同期为806.6万美元；2022年上半年AFFO为2687.7万美元，2021年同期为1501.2万美元[232] - 2022年Q2净利润为201万美元，2021年Q2净亏损为263万美元；2022年H1净利润为397.6万美元，2021年H1净亏损为188.9万美元[238][242] - 2022年Q2 EBITDA为1522.3万美元，2021年Q2为510.5万美元；2022年H1 EBITDA为2928.1万美元，2021年H1为1254万美元[238] - 2022年Q2 Adjusted EBITDAre为1539.5万美元，2021年Q2为889.6万美元；2022年H1 Adjusted EBITDAre为2981.1万美元，2021年H1为1671.7万美元[238] - 2022年Q2 NOI为1936.3万美元，2021年Q2为1248.3万美元；2022年H1 NOI为3735.3万美元，2021年H1为2346.5万美元[242] - 2022年Q2 Cash NOI为1885.1万美元，2021年Q2为1202.7万美元；2022年H1 Cash NOI为3615万美元，2021年H1为2257.8万美元[242] 债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有1.75亿美元定期贷款和2.37亿美元循环信贷借款未偿还[205] - 截至2022年6月30日，公司合同义务总计4.53222亿美元，包括定期贷款、循环信贷和物业开发等[210] - 截至2022年6月30日，公司有1910万美元的在建物业资金承诺，预计未来六个月全部投入[211] - 2019年12月，公司签订高级信贷安排，包括1.75亿美元定期贷款和2.5亿美元循环信贷额度[212] - 定期贷款于2024年12月23日到期，循环信贷额度于2023年12月23日到期，可延长一年[214] - 截至2022年6月30日，公司定期贷款总负债约为1.75亿美元，循环信贷借款为2.37亿美元[243] - 2022年Q2和H1，公司循环信贷平均每日未偿还借款分别为1492万美元和1341万美元[243] 现金流情况 - 2022年上半年经营活动净现金流入2225万美元，较2021年同期增加850万美元[215] - 2022年上半年投资活动净现金流出2.89253亿美元，较2021年同期增加9110万美元[216] - 2022年上半年融资活动净现金流入2.7925亿美元，较2021年同期增加9940万美元[217] 运营绩效衡量指标情况 - 公司计算EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre作为运营绩效衡量指标，但不代表经营活动产生的现金[233][234][236] 利率及风险情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差[244] - 假设2022年6月30日利率出现1%的不利变化，循环信贷的估计市场风险敞口为130万美元[244] 资产负债表外安排情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司没有对财务状况、收入或支出等有重大影响的资产负债表外安排[252]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为每股0.04美元，核心FFO为每股0.28美元，AFFO为每股0.29美元 [16] - 投资活动中投资级和投资级概况占比分别为56.5%和21% [10] - 第一季度投资组合年化基础租金增长至7700万美元，较去年第一季度增长60% [16] - 利息费用从2021年第一季度的90万美元增至120万美元，G&A从310万美元增至420万美元 [17] - 截至季度末总债务为2.95亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款 [18] - 2022年3月31日，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.6倍，考虑远期销售协议剩余股份后为2.3倍 [22] - 董事会宣布每股0.20美元的定期季度现金股息，本季度派息率略低于69% [22] - 公司将2022年AFFO每股指引范围提高至1.14 - 1.17美元，净投资指引提高至至少5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：本季度收购34处房产，花费9000万美元，初始现金资本化率为6.3%，加权平均租赁期限为8.2年 [6] - 开发业务：两个开发项目已开始收租，总成本760万美元，加权平均投资收益率为7.6%；为开发项目提供500万美元资金支持；季度末有9个开发项目，代表3700万美元额外投资 [6] - 贷款业务：签订首份4040万美元可转换抵押贷款协议，期限18个月，利率6% [7] - 处置业务：本季度处置一家休闲餐厅，售价240万美元，现金资本化率为5.5% [10] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续机会性地减少对休闲餐饮、银行和健康健身等特定类别的敞口 [11] - 公司通过多种渠道寻找机会，与租户创造性合作，在保持投资组合质量和回报的同时释放价值并提供资金 [12] - 公司预计随着融资成本增加，一些买家退出交易，市场上可能有更多机会，同时预计资本回报率会略有上升 [28][35] - 公司将继续坚持专注小型投资组合和单笔交易的策略，但也谨慎乐观地认为可能有机会进行更大规模的交易 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其投资组合在任何经济环境下都能表现良好，有较大资本缓冲应对零售空间的各种变化，即使在通胀、利率上升和全球不确定性的情况下，也能提供最稳定的现金流 [14] - 公司对2022年实现更高的投资目标充满信心，认为其投资策略使其能够在全球不确定性时期持续提供可预测的现金流 [25] 其他重要信息 - 公司在1月初签订了与超1030万股普通股相关的远期销售协议，3月30日结算超340万股，扣除费用后净收益7200万美元，剩余股份需在2023年1月10日前结算 [20] - 本季度通过ATM计划发行股份，扣除承销折扣和交易成本后净收益约350万美元 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度交易流量、管道可见性及定价情况如何？ - 管道比本季度此时通常情况更强劲，对第二季度感觉良好，部分交易可能延续到第三季度；看到一些买家因融资成本增加退出交易，部分交易有更多机会 [28][29] 问题2: 抵押贷款业务是否还有其他项目，该笔交易情况如何，与该开发商是否还有其他合作机会？ - 该交易是为开发商提供资金，使其对资产进行重新开发和定位，公司有机会在18个月内以有吸引力的资本回报率购买优质资产；未来可能与该开发商有更多业务，但形式可能不同 [32][34] 问题3: 投资管道增加的驱动因素是什么，下半年定价或资本回报率是否会有变化？ - 预计资本回报率会略有上升；投资管道增加是因为许多买家融资困难，退出合同，使公司有机会参与更多交易；市场上出现更多投资组合机会，但公司仍会坚持专注小型投资组合和单笔交易的策略 [35][38] 问题4: 公司希望对休闲餐饮、银行和健康健身的敞口达到什么水平，实现目标的时间表如何，是否有机会更快地循环利用资本？ - 休闲餐饮占比可能维持在1%左右，且会非常谨慎选择保留的项目；银行敞口最终可能降至零；公司会机会性地进行处置，本季度收购的包含银行的投资组合会尽快出售 [39][40] 问题5: 公司是否仍预计在下半年增加债务，预计能获得的利率是多少？ - 公司仍预计在下半年增加债务，以将循环信贷额度转为更长期的债务；原本考虑进行10年期私募，利率在4%左右，但目前市场情况不佳，指示性利率在5% - 5.25%之间；公司还有其他通过银行市场获得5年和7年期债务的选择 [42][43] 问题6: 交易市场中是否看到杠杆买家受债务市场波动影响，对公司交易机会有何影响，公司在考虑租户或机会时筛选策略是否有变化，对Publix的投资有何特殊之处？ - 看到一些高杠杆买家退出市场，特别是在投资组合交易中，公司在定价方面的排名有所上升，但预计不会进行大量大型投资组合交易；公司投资标准自2019年成立以来没有改变，一直专注于在任何经济周期都能表现良好的租户；对Publix的投资是经过长时间努力，该交易有一些额外的操作空间，使公司能够达成交易 [46][48] 问题7: 开发支出对不断上涨的建筑成本的敞口如何，对目标收益率有何影响？ - 公司采取保守的开发策略，由开发商承担所有成本超支，目前没有问题；但预计建筑成本和劳动力成本上升会对未来开发项目产生负面影响，可能导致项目增长速度放缓；现有开发管道的收益率已锁定 [55][56] 问题8: 除了抵押贷款业务，还有哪些创造性的资本部署解决方案？ - 公司自成立以来一直在寻找创造性的方式来获得更高的资本回报率和收益率，例如去年在密西西比州图珀洛的交易中，公司引入合作伙伴处理交易中较困难的部分，从而能够以6.6%的资本回报率购买沃尔玛和山姆会员店 [61]

公司投资组合情况 - 公司投资组合包含361处单租户零售净租赁物业，分布于42个州，产生的平均基本租金（ABR）为7700万美元，出租率达100%，加权平均租赁期限为9.6年，投资级租户和投资级概况租户占比分别约为64%和17%[155] 普通股发行情况 - 2022年1月13日，公司完成1035万股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元；3月30日，结算3440962股普通股，净收益7200万美元，承销折扣和发行成本460万美元[159][160] - 2021年9月1日，公司启动2.5亿美元的ATM计划；2022年第一季度，发行163774股普通股，加权平均价格为每股22.08美元，净收益约350万美元，销售佣金和发行成本不到10万美元[161] 公司资产变化情况 - 2022年第一季度，公司资产增长，物业组合从2021年12月31日的328处增至2022年3月31日的363处，通过结算普通股、ATM计划发行普通股和循环信贷借款融资[162] 物业收购情况 - 2022年第一季度，公司收购34处物业，总价9000万美元，包括120万美元资本化收购成本，加权平均租赁期限约8.2年，承保加权平均资本化率约6.3%[163] 物业开发情况 - 2022年第一季度，公司在物业开发上投资500万美元，完成一个开发项目，约470万美元从在建物业重新分类为土地、建筑物和改良物[164] 物业出售情况 - 2022年第一季度，公司出售一处物业，净销售价格230万美元，净收益20万美元[165] 应收贷款执行情况 - 2022年1月26日，公司执行4030万美元的全额抵押应收贷款，利率6%，预定到期日为2023年7月26日[167] 收入与净收入变化情况 - 2022年第一季度收入为2133.2万美元，较2021年同期的1193.2万美元增加940万美元，主要因房地产投资组合增加[168] - 2022年第一季度净收入为196.6万美元，较2021年同期的74.1万美元增加122.5万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[168][173] - 2022年第一季度净收入为196.6万美元，2021年同期为74.1万美元[205][212][215] 公司负债与合同义务情况 - 截至2022年3月31日，公司有1.75亿美元高级有担保定期贷款和1.2亿美元循环信贷工具借款，未结算普通股远期合约股份为6909038股[174] - 截至2022年3月31日，公司合同义务包括1.75亿美元定期贷款（2024年12月23日到期）和2.5亿美元循环信贷工具借款（2023年12月23日到期）[175] - 截至2022年3月31日，公司合同义务总计3.32926亿美元，其中2022年4月1日至12月31日需支付245.58万美元，1 - 3年需支付3030.98万美元，3 - 5年需支付527万美元[176] - 截至2022年3月31日，公司定期贷款总负债为1.75亿美元，循环信贷借款为1.2亿美元，2022年第一季度循环信贷平均每日未偿还借款为1.188亿美元[216] 费用情况 - 2022年第一季度，一般及行政费用增至420万美元，折旧及摊销费用增至1100万美元，未记录减值准备，2021年同期记录约10万美元减值准备[174] 循环信贷工具借款情况 - 2022年第一季度，公司在循环信贷工具上借款1.28亿美元，还款7200万美元，加权平均利率为1.39%[175] 现金流量情况 - 2022年第一季度，经营活动净现金流入895.4万美元，投资活动净现金流出1.33708亿美元，融资活动净现金流入1.21838亿美元[182] - 与2021年第一季度相比，2022年第一季度经营活动净现金增加470万美元，投资活动净现金增加4370万美元，融资活动净现金增加1.15亿美元[182][183][184] 税务情况 - 公司自2019年12月31日起选择成为REIT，一般无需缴纳美国联邦或州所得税，设有应税REIT子公司可能需纳税[185][186] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司在综合运营和全面收益表中确认特许经营及其他州和地方税费用和州及联邦所得税费用[188] 收购交易处理情况 - 公司评估收购交易，资产收购交易成本资本化，业务收购交易成本费用化，按相对公允价值分配收购物业购买价格[191][192] 其他财务指标变化情况 - 2022年第一季度FFO为1266.7万美元，2021年同期为666.2万美元[205] - 2022年第一季度AFFO为1313.5万美元，2021年同期为694.6万美元[205] - 2022年第一季度EBITDA为1405.3万美元，2021年同期为743.5万美元[212] - 2022年第一季度EBITDAre为1389.2万美元，2021年同期为750.4万美元[212] - 2022年第一季度Adjusted EBITDAre为1441.1万美元，2021年同期为782.1万美元[212] - 2022年第一季度NOI为1798.9万美元，2021年同期为1098.2万美元[215] - 2022年第一季度Cash NOI为1729.8万美元，2021年同期为1055.2万美元[215] 利率情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差；循环信贷利率基于LIBOR加1.20% - 1.80%利差或基础利率加0.20% - 0.80%利差[217] 替代利率风险情况 - 替代利率及相关市场变化或带来风险建模和估值挑战[223] - 替代利率引入可能产生额外基差风险和增加波动性[223] - 调整系统和数学模型以处理替代利率或使公司产生大量增量成本[224] 表外安排情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司无对财务状况等有重大影响的表外安排[225]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.25美元，AFFO为每股0.27美元；2021年全年，净收入为每股0.08美元，核心FFO为每股0.87美元，AFFO为每股0.94美元 [19] - 年末资产负债表显示，公司总债务为2.39亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，其余来自循环信贷额度；净债务与年化调整后EBITDA比率为4.2倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围 [19][20] - 2022年AFFO每股指导范围为1.13 - 1.17美元，假设净收购活动至少4.8亿美元，现金G&A在1450 - 1500万美元，非现金补偿在500 - 550万美元，现金利息费用在500 - 550万美元，2022年稀释加权平均流通股在5200 - 5400万股 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，公司承保并完成了超过4.64亿美元的总投资活动，第四季度完成了创纪录的1.6亿美元季度净投资活动，包括1.51亿美元的收购和超过900万美元的持续开发资金 [8][11] - 2021年，公司出售了9处房产，总收益为3190万美元，现金资本化率为6.5%；第四季度无处置活动，预计未来处置活动将被额外的房产收购所取代 [10][13] - 2021年，公司为10个开发项目提供了资金，估计成本为4030万美元；第四季度为5个新项目提供了超过900万美元的开发资金 [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行和用高质量租户发展一流投资组合，创新寻找交易并与可靠合作伙伴建立关系以促进业务增长 [16] - 公司致力于ESG原则，去年大幅加强了ESG披露，未来将继续提供更多披露 [17] - 公司计划在2023年底前将所有租户集中度降至5%以下，目前最大租户Walgreens占比略高于7% [9][37] - 公司预计未来投资活动的资本化率与2021年相似，约为6.4% - 6.5% [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年公司取得的成绩感到满意，员工在疫情期间表现出色；团队回到办公室后，沟通和协作增加，有助于公司充分发挥潜力 [6][26] - 公司对2022年投资活动的管道和实现4.8亿美元净收购目标充满信心，预计第一季度表现良好 [29][46] 其他重要信息 - 公司迁至达拉斯Uptown的新总部，团队全员全职办公，新空间有利于协作和发展 [7] - 公司2021年投资组合ABR从2020年底的4200万美元增长至超过7100万美元，新增15个租户和3个州，年末投资组合由41个州的327处房产组成，总面积640万平方英尺，无空置且租金收取率达100% [9][10] - 年末加权平均剩余租赁期限为9.9年，投资组合中投资级和投资级概况租户占比为81.6% [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 提供截至目前的投资活动更新、收购管道规模和资本化率趋势 - 公司已完成约1.2亿美元收购的一半多，包括开发项目；目前只有约90天的可见性，但对第一季度管道有信心，可能会增加一些新租户 [29] 问题: 是否计划今年发行债务进行融资 - 公司正在讨论可能在年底动用部分信贷额度，但需视市场情况而定；对执行远期股权发行有信心，认为有足够资金实现4.8亿美元的年度投资目标 [30][31] 问题: 2022年投资组合多元化目标 - 公司长期目标是资产超过20亿美元，目前已实现州和行业集中度不超过15%的目标；计划在2023年底前将所有租户集中度降至5%以下 [36][37] 问题: 如何降低Walgreens的暴露以及处置计划 - 公司将继续以低于7%的比例收购Walgreens相关资产，使其占比逐渐下降；处置活动预计每季度约1000万美元，可能会根据情况有所波动；若有机会出售部分收购资产以获得更有吸引力的长期持有资产，也会考虑 [38][39] 问题: 2022年投资指导中嵌入的预期资本化率 - 公司预计资本化率与2021年相似，范围在6.2% - 7%，综合约为6.4% - 6.5% [41][42] 问题: 收购管道展望 - 公司预计将继续增加类似的租户，本季度有新的杂货和快餐租户进入管道；管道强劲，预计第一季度表现良好，有望实现全年4.8亿美元的净收购目标 [46] 问题: 对不同股权融资工具的偏好 - 公司认为融资工具的选择取决于市场条件和机会；远期销售可能会在未来占更大比例，因其可按需提取资金；也会结合ATM进行融资 [47][48] 问题: 未来交易的投资级状态目标以及对资本化率假设的影响 - 公司认为第四季度投资级暴露较低是由于一笔较大的非投资级投资组合交易；长期来看，投资级占比目标在60% - 75%，同时会努力提高投资级概况租户的比例 [52] 问题: 开发项目进展以及合作机会对外部增长战略的影响 - 公司很幸运能在上市初期找到好的合作伙伴，开发项目有望每季度有2 - 3个开始产生租金；开发项目能提高收益率，优化租赁条款，是收购管道的有益补充 [53] 问题: 未来债务融资成本的变化 - 公司之前预计未来债务融资成本在3.5% - 4%，目前若进入10年期私募市场，可能会略高于此范围，但未看到明显高于上限的迹象 [59] 问题: 远期利率协议是否经济可行 - 公司认为这取决于具体协议，目前由于没有公开评级，不确定锁定10年期利率是否合适，但未来可能会有意义 [61] 问题: 2022年指导中对坏账泄漏的预期 - 公司通用模型假设坏账率为营收的50个基点，目前实际为零，将继续观察 [62][63] 问题: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目比直接收购能多获得40 - 50个基点的收益率；目前开发项目规模在4000 - 5000万美元，预计随着天气变暖会有所增加 [70][71] 问题: 股息的思考 - 股息最终由董事会决定，公司目标是股息占AFFO每股的三分之二到四分之三；目前感觉有机会在未来提高股息，但暂不确定具体时间 [72] 问题: 团队规模是否还需招聘 - 公司团队基本已全面扩充，今年会根据业务规模在收购、承销、资产管理和会计等方面进行少量招聘 [73]