公司概况 - 公司是专注全国单租户净租赁零售物业收购的REIT，目标是打造高质量投资组合为投资者带来现金流和股息[90] 策略与表现 - 投资级租户占68%，防御性零售租户占89.6%，Q3 2020租金收取率98.1%，9月和10月达100%，无未解决租金减免请求和体验式零售敞口[6][8] - 专注防御性、信贷租户策略，疫情期间注重租约重组而非催租[6] 投资组合 - 截至9/30/2020，组合含189处物业，分布37个州，面积340万平方英尺，租户53个，行业24个，入住率100%，投资级租户占68%，防御性行业敞口90%，加权平均剩余租期11.1年，年租金平均增长0.8%，2024年前租约周转率1.4%[11] - 防御性零售领域多元化，必需品、折扣、服务类租户分别占50%、17%、23%[14] 资产管理 - 持续跟踪物业表现，分层管理组合，自成立处置36处约1亿美元物业，同时收购优质资产提升规模和表现[16][17] 承保理念 - 采用三部分承保方法，包括租户信用评估、房地产估值和单位盈利能力评估[18][20][22][24] 增长策略 - 采用多方面增长策略，包括收购现有稳定物业、混合并延长租约、定制建造、反向定制建造和售后回租等[36] 收购案例 - 2020年完成多笔收购，如7月收购沃尔玛超市和山姆会员店，3月收购Ollie's Bargain Outlet组合，6月收购Floor & Decor物业，8月收购O'Reilly Auto Parts组合[40][51][55][60] 领导团队 - 领导团队经验丰富，在净租赁零售和上市公司领域有深厚背景[65] 企业责任 - 致力于环境、社会和治理责任，强调多元化、员工福祉、风险管理和可持续发展[70][71][72] 2020业绩与展望 - 2020年四季度和全年运营良好，租金收取率100%，入住率100%，全年完成4.09亿美元收购和5000万美元处置，年末组合含203处物业，投资级租户占70%[85][87] - 2021年预计净收购活动达3.2亿美元，并继续优化组合[90]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为每股0.11美元，核心FFO为每股0.15美元，AFFO为每股0.21美元 [30] - 截至2020年9月30日，投资组合贡献了3890万美元的年化基本租金（ADR） [30] - 第三季度租金总收款率为98.1%，9月和10月现金租金收款率均为100% [31][32] - 第三季度授予10.8万美元租金减免，全年累计授予不足75万美元租金减免 [33] - 全年累计递延租金26.1万美元，已偿还7.5万美元，季度末净递延租金余额为18.6万美元 [34] - 第三季度对八处待售资产中的两处计提36.3万美元减值损失 [35] - 第三季度发生0.9万美元与144A和IPO相关的交易成本，全年累计220万美元 [36] - 第三季度确认180万美元非现金薪酬费用 [37] - 8月完成IPO，发行近1400万股普通股，每股18美元，扣除承销折扣和发行费用后净收益约2.273亿美元 [39] - 9月完成1.75亿美元LIBOR掉期交易，对冲公司定期贷款的浮动利率风险 [40] - 截至9月30日，公司持有1.37亿美元现金，2.5亿美元循环信贷额度未使用 [41] - 净债务与经调整EBITDA比率为1.4倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [41] - 8月宣布2020年第三季度IPO子期间普通股每股0.1美元的现金股息，昨日董事会宣布12月支付每股0.2美元现金股息，年化股息率为0.8美元/股 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成1.03亿美元收购，初始现金资本化率为6.5%，加权平均剩余租赁期限为10.9年，所有物业均由投资级租户占用 [22] - 第三季度完成一笔190万美元的处置，出售对象为两家休闲餐厅 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造高质量、多元化、防御性的净租赁零售投资组合，拥有保守的资产负债表和可扩展平台，以支持长期现金流增长 [10] - 专注于收购投资级租户和高质量非投资级租户的物业，目标是投资活动的约70%与投资级租户合作 [20][26] - 计划每季度平均完成8000万美元或更多的收购，2020年最后两个季度目标为1.6亿美元 [25] - 公司认为单租户零售净租赁行业规模大且流动性高，可利用深厚的行业关系执行收购计划 [21] - 公司的主要竞争来自于个人1031类型投资者，自IPO以来，收购补偿和定价方面变化不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为零售行业将持续演变，专注于受电子商务压力等可预见威胁影响较小、资产负债表强劲、有资本再投资和适应变化能力的零售商 [17] - 公司对第四季度收购前景乐观，预计至少完成6500万美元收购，使2020年总收购额达到约4亿美元 [43] - 由于LIBOR对冲和现有现金余额充足，预计第四季度无需额外借款，利息费用约为100万美元 [44] - 预计第四季度现金G&A费用更接近每年1100 - 1200万美元的预期水平，加上每年300万美元的非现金薪酬费用 [44] - 公司近期目标是年化股息率达到80%，预计在AFFO路径稳定在65% - 75%后实现股息增长 [46] 其他重要信息 - 公司致力于提供清晰透明的信息披露，保持与投资者和分析师的沟通，并建立强大的ESG计划 [27] - 公司注重打造促进包容和员工福祉的内部文化，拥有股东友好的公司治理结构，包括多元化的多数独立董事董事会 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10月的业务活动情况以及未来两个月的展望，6500万美元的收购预期是否保守，即将到来的选举和潜在的税法变化是否会带来更多交易活动？ - 公司自第三季度以来每季度目标收购额为8000万美元，已将原计划第四季度的约1500万美元交易提前至9月30日完成，目前收购管道仍然强劲，第四季度有望完成类似规模的收购 [50] - 第三季度收购全部为投资级租户，未来投资组合中投资级租户占比预计在70%左右 [52][53] 问题2: 自IPO以来，收购补偿和定价是否有变化？ - 公司的主要竞争来自个人1031类型投资者，自IPO以来变化不大，选举结果可能会影响人们的投资决策，但即使有变化也需要时间，公司会持续关注 [54] 问题3: 待售资产的情况，是否有共同主题？ - 待售资产主要是为了监控投资组合风险，减少对休闲餐饮和银行等行业的敞口，部分资产可能存在潜在信用风险 [55] 问题4: 是否看到资本化率压缩，能否继续在6.5% - 7%的范围内进行收购，投资级租户和非投资级租户的收益率差异以及风险补偿情况如何？ - 公司专注于高质量非投资级租户，今年前九个月，高质量非投资级租户与投资级租户的资本化率差异约为40个基点 [58][59] - 公司披露的收购资本化率为现金资本化率，基于总收购成本 [60] 问题5: 目前收购管道中最大的机会在哪里，沃尔玛收购是否是公司的重点关注领域？ - 公司收购目标规模适中，能够进行选择性收购，目前收购管道中有约5 - 5.5亿美元的项目，公司会发挥自身优势，寻找能为卖家解决问题的交易机会 [61] - 公司与开发商的合作机会增多，同时在处理与购物中心业主的交易时会深入研究细节，避免承担共同租赁风险和受限用途风险 [62][63][64] 问题6: 第三季度未收租金的情况是否已解决，租户基础未来是否稳定，是否存在租户寻求租金减免或延期的风险？ - 租金收款情况取决于未来疫情发展，目前公司对租金收款情况感到乐观，自6月以来租户均按协议支付100%租金 [66][67] - 若疫情再次爆发，可能会与租户进行相关讨论，但此前达成的协议为公司带来了租赁延期和更多价值 [67][68] - 全年累计给予租户不足75万美元租金减免，换取了约1450万美元的额外租金支付 [69] 问题7: 本季度的处置是否为休闲餐厅，未来降低风险的一次性资产处置的资本化率趋势如何？ - 本季度处置的是一家受疫情影响较大的休闲餐厅，位于堪萨斯州哈钦森，无 drive - through 且缺乏网络支持，预计难以重新开业 [71] - 公司曾从3.5亿美元投资组合中剥离约9000万美元潜在问题资产，目前对投资组合状况感到满意，未来可能会有一次性处置情况，但会确保实现价值最大化 [72] 问题8: 鉴于市场对投资级租户的兴趣增加，如何应对潜在的竞争加剧并实现目标资本化率？ - 零售行业非常分散，是一个注重关系的行业，公司凭借专业经验和资源，能够在大型分散市场中继续执行业务计划 [75] 问题9: 本季度放弃的债务交易情况，以及如何不同地承保救援收购，待售资产与零售资产的定价是否相似？ - 放弃的债务交易与疫情前签订的合同有关，由于租户信用恶化和进行大规模资本市场交易增加了杠杆和风险，公司决定放弃该交易 [77] - 此次交易是受疫情影响的特殊情况，未来公司会避免此类情况 [78] - 此次休闲餐厅处置的10.4%资本化率是异常情况，未来处置的资本化率预计会显著低于该水平 [79] 问题10: 资本化率是否存在自然下限，与10年期国债收益率的关系如何？ - 过去20年资本化率与利率的相关性不大，虽然长期低利率环境有一定影响，但在1031个人小型交易市场中，资本化率非常稳定，预计不会有大幅波动 [83] 问题11: 公司目前资金充裕，何时会进入资本市场，如何考虑资本结构？ - 公司目前流动性充足，持有1.37亿美元现金，约3000万美元待售资产，2.5亿美元循环信贷额度未使用 [84] - 公司目前不急于筹集额外股权，会持续评估融资方案，专注于执行业务计划，相信市场会信任公司做出合适决策 [85] 问题12: 是否会为2021年第四季度业绩提供官方指引？ - 公司本季度已在ADR、收购、利息费用、股息和G&A等方面提供了一定指引，会继续评估并遵循最佳实践，目前承诺提供2021年AFFO每股指引还为时过早 [87][88] 问题13: 公司的投资哲学是什么，考虑的变量优先级如何？ - 首要关注公司信用，确保租赁期间能收到租金，选择有强大管理团队、有资本再投资和适应变化能力的租户 [91] - 其次关注房地产本身，考虑其对其他用途的吸引力、周边人口统计和交通流量等因素，以及收回房产后的处置和租金收益情况 [92] - 最后关注能为租户产生正现金流的位置，这对续租很重要 [93] 问题14: 公司试图营造什么样的企业文化？ - 公司注重企业文化，确保员工对工作充满热情、受到重视，团队成员具有团队精神，能够共同解决问题 [94] - 公司董事会成员Heidi Everett专注于文化、士气和员工最大化，公司期待与她合作，满足员工需求 [96] - 公司目前19名员工在过去一年多时间里取得了显著成就，证明了企业文化的有效性 [95][97]

公司概况 - 公司拥有高质量、多元化、防御性的净租赁零售投资组合，资本结构保守以支持增值增长[5] - 领导团队经验丰富，具备净租赁零售和上市公司相关经验[65] 投资策略 - 投资策略聚焦投资级租户、防御性零售租户，避免涉足体验式零售[6] - 采用多方面投资策略，包括收购现有稳定物业、混合并延长租赁、定制开发等[36] 业绩表现 - 2020年第三季度租金收取率达98.1%，9月和10月均为100%[8] - 2020年累计收购金额达9.8亿美元，季度平均收购活动金额为1.09亿美元[37] 资产组合 - 资产组合包含189处物业，分布于37个州，租户53个，行业24个，入住率100%[11] - 投资级租户占比68%，防御性行业敞口占比90%，加权平均剩余租赁期限11.1年[11] 风险管理 - 采用三部分承销理念，包括租户信用承销、房地产估值和单位层面盈利能力评估[18] - 持续跟踪物业表现，进行战略回收和资产分层，以实现稳定现金流和平衡增长[16] 企业责任 - 致力于履行企业社会责任，关注环境、社会和治理（ESG）领域[70] - 董事会由七名董事组成，其中五名为独立董事，具备多元化背景[73]

投资组合情况 - 公司投资组合包含189处单租户零售净租赁物业，分布于37个州，产生的平均基本租金（ABR）为3890万美元，出租率达100%，加权平均剩余租期（WALT）为11.1年，约68%的租户为投资级[144] 租金收取情况 - 公司在2020年7月、8月、9月和10月分别收到约94.9%、99.3%、100.0%和100.0%的合同基本租金[146] 资金使用与收购计划 - 截至2020年9月30日，公司已将首次公开募股所得2.273亿美元中的6600万美元用于收购资产，并偿还了循环信贷协议下的5000万美元未偿借款[147] - 公司计划在2020年12月31日前购买总价8900万美元的30处房产，截至9月30日后已收购5处，价值880万美元[147] 物业收购情况 - 2020年9月30日止三个月，公司收购30处零售净租赁物业，总价1.026亿美元，加权平均租期约10.9年，承保加权平均资本化率约6.5%[149] - 2020年9月30日止九个月，公司收购98处零售净租赁物业，总价3.273亿美元，加权平均租期约12.1年，承保加权平均资本化率约6.8%[150] 物业出售情况 - 2020年9月30日止三个月，公司出售1处房产，净售价190万美元，确认收益10万美元；九个月内出售3处，净售价1180万美元，确认收益110万美元[151] 财务指标变化（三个月） - 2020年9月30日止三个月，公司收入从480万美元增至970万美元，总运营费用从680万美元增至1100万美元，增幅63.4%，利息费用从240万美元降至100万美元，净亏损与上期基本持平[152][153][155][156] 财务指标变化（九个月） - 2020年9月30日止九个月，公司收入从1620万美元增至2230万美元，总运营费用从1817.7万美元增至2408万美元，净亏损从455万美元降至429.8万美元[157][158] 资产与资本筹集情况 - 公司资产从2019年12月31日的94处增至2020年9月30日的189处，过去12个月通过私募和首次公开募股共筹集净资本4.463亿美元[148] 费用变化情况（前9个月） - 2020年前9个月总运营费用从1820万美元增至2410万美元，增加了590万美元[159] - 2020年前9个月利息费用从830万美元降至380万美元，减少了450万美元[159] - 2020年前9个月房地产销售收益从580万美元降至110万美元，减少了470万美元[160] - 2020年前9个月物业费用从90万美元增至130万美元，增加了50万美元[161] - 2020年前9个月一般及行政费用从290万美元增至780万美元，增加了490万美元[161] - 2020年前9个月折旧和摊销费用从810万美元增至1020万美元，增加了210万美元[161] - 2020年前9个月减值准备从630万美元降至180万美元，减少了450万美元[161] 现金流量变化情况（前9个月） - 2020年前9个月经营活动净现金从529.8万美元增至569.9万美元，增加了40万美元[166] - 2020年前9个月投资活动净现金从流入6867.1万美元变为流出3.16922亿美元，增加了3.856亿美元[167] 关键财务指标对比（季度与前九个月） - 2020年第三季度FFO为258.2万美元，2019年同期为108.5万美元；2020年前九个月FFO为633.1万美元，2019年同期为401万美元[181] - 2020年第三季度Core FFO为347.3万美元，2019年同期为108.5万美元；2020年前九个月Core FFO为825.1万美元，2019年同期为401万美元[181] - 2020年第三季度AFFO为477.7万美元，2019年同期为176.2万美元；2020年前九个月AFFO为871.1万美元，2019年同期为595.8万美元[181] - 2020年第三季度EBITDA为314.9万美元，2019年同期为247.4万美元；2020年前九个月EBITDA为933.1万美元，2019年同期为1235万美元[187] - 2020年第三季度EBITDAre为345.8万美元，2019年同期为363.9万美元；2020年前九个月EBITDAre为1003.4万美元，2019年同期为1284.5万美元[187] - 2020年第三季度Adjusted EBITDAre为571.5万美元，2019年同期为393.5万美元；2020年前九个月Adjusted EBITDAre为1229万美元，2019年同期为1353.3万美元[187] - 2020年第三季度NOI为902.8万美元，2019年同期为449.3万美元；2020年前九个月NOI为2093.3万美元，2019年同期为1535万美元[190] - 2020年第三季度Cash NOI为842.2万美元，2019年同期为489.4万美元；2020年前九个月Cash NOI为1917.6万美元，2019年同期为1652.4万美元[190] 负债情况 - 截至2020年9月30日，公司总负债约为1.75亿美元，为浮动利率债务[191] 利率转换情况 - 2020年9月28日起，公司通过利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率，固定利率为0.21%，加上1.25%的利差[192]