公司运营组合情况 - 公司运营组合包含286处单租户零售净租赁物业，分布于40个州，年化基础租金为5980万美元，出租率100%，加权平均租赁期限为10.0年，投资级租户和投资级概况租户分别约占71%和15%[159] 股权与回购计划 - 2021年9月，公司与金融机构达成股权分销协议，可发行和出售总发行价高达2.5亿美元的普通股[161] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[162] 投资性资产与开发项目 - 截至2021年9月底，公司投资性资产从2020年底的203处增至290处，承诺五个房地产开发项目，预计总资本支出1690万美元，已投入950万美元[163] - 2021年前九个月，公司在五个开发项目上共投资950万美元，其中第三季度投资250万美元[166][167] 物业收购情况 - 2021年第三季度，公司收购26处零售净租赁物业，总价8690万美元，加权平均租赁期限约12.4年，承保加权平均资本化率约6.2%[164] - 2021年前九个月，公司收购92处零售净租赁物业，总价2.92亿美元，加权平均租赁期限约10.2年，承保加权平均资本化率约6.5%[165] 物业出售情况 - 2021年前九个月和第三季度，公司分别出售9处和4处物业，净销售价分别为3040万美元和1810万美元，净收益分别为250万美元和200万美元[168] 营收与净收入变化 - 2021年第三季度营收为1560万美元，较2020年同期增加590万美元；净收入为290万美元，较2020年同期增加520万美元[169][173] - 2021年前九个月收入从2020年同期的2230万美元增至4130万美元，增长1900万美元，主要因房地产投资组合从94处增至286处[175] - 2021年前九个月净收入从2020年同期的净亏损430万美元转为净收入110万美元，增加540万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[179] - 2021年第三季度净收入为294.4万美元，2020年同期为 - 234.1万美元；2021年前九个月净收入为105.5万美元，2020年同期为 - 429.8万美元[202][208] - 2021年第三季度净收入为294.4万美元，2020年同期净亏损为234.1万美元；2021年前九个月净收入为105.5万美元，2020年同期净亏损为429.8万美元[211] 总运营费用变化 - 2021年第三季度总运营费用为1370万美元，较2020年同期增加270万美元[170] - 2021年前九个月总运营费用从2020年同期的2410万美元增至4000万美元，增长1590万美元，主要因运营物业数量、减值准备和股份支付费用增加[176] 利息费用变化 - 2021年前九个月利息费用从2020年同期的380万美元降至270万美元，减少110万美元，主要因定期贷款实际利率下降和循环信贷平均余额减少[178] 房地产销售净收益变化 - 2021年前九个月房地产销售净收益从2020年同期的110万美元增至250万美元，增长140万美元[179] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有1.75亿美元定期贷款和170万美元循环信贷借款，2021年4月公开发行普通股净收益1.942亿美元，预计可支持未来12个月运营[180] - 截至2021年9月30日，公司合同义务包括1.75亿美元定期贷款本金到期和循环信贷借款偿还，2021年前三季度以1.26%加权平均利率借入170万美元用于房产收购[181] - 截至2021年9月30日，公司定期贷款总债务约为1.75亿美元，循环信贷借款为170万美元；2021年第三季度和前九个月，循环信贷平均每日未偿还借款分别为40万美元和80万美元[212] 经营、投资、融资活动净现金变化 - 2021年前九个月经营活动净现金从2020年同期的569.9万美元增至1920.6万美元，增加1350万美元，主要因房地产投资组合增大使租金收入增加[188] - 2021年前九个月投资活动净现金使用从2020年同期的3.16922亿美元降至2.71963亿美元，减少4490万美元，主要因房地产收购、开发和处置活动变化[189] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金较2020年同期减少9110万美元，主要因2021年4月公开发行净收益减少8770万美元、支付的股息和分配增加1960万美元，2021年第三季度借款1700万美元未偿还[190] 财务指标对比（季度与前九个月） - 2021年第三季度房地产折旧和摊销为799.4万美元，2020年同期为461.4万美元；2021年前九个月为2084.3万美元，2020年同期为992.6万美元[202][208] - 2021年第三季度FFO为898.3万美元，2020年同期为258.2万美元；2021年前九个月为2298.5万美元，2020年同期为633.1万美元[202] - 2021年第三季度Core FFO为898.3万美元，2020年同期为347.3万美元；2021年前九个月为2298.5万美元，2020年同期为825.1万美元[202] - 2021年第三季度AFFO为973.8万美元，2020年同期为477.7万美元；2021年前九个月为2475.1万美元，2020年同期为871.1万美元[202] - 2021年第三季度EBITDA为1175.3万美元，2020年同期为314.9万美元；2021年前九个月为2429.2万美元，2020年同期为933.1万美元[208] - 2021年第三季度EBITDAre为979.8万美元，2020年同期为345.8万美元；2021年前九个月为2537.9万美元，2020年同期为1003.4万美元[208] - 2021年第三季度Adjusted EBITDAre为1057.9万美元，2020年同期为571.5万美元；2021年前九个月为2729.5万美元，2020年同期为1229万美元[208] 税收相关情况 - 公司自2019年12月31日起选择成为REIT，符合条件时一般无需缴纳美国联邦或州所得税，2021年拟进行足够分配以获得全额股息支付扣除[191] 利率衍生品与风险 - 2020年9月28日至2024年12月23日，公司签订利率衍生品，将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%加1.15%的利差[213] - 假设2021年9月30日利率出现1%的不利变化，循环信贷的估计市场风险敞口低于10万美元[213] 伦敦银行间同业拆借利率相关 - 2021年3月5日，金融行为监管局宣布美元伦敦银行间同业拆借利率（USD LIBOR）将于2023年6月30日后停止发布[214] - 银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的伦敦银行间同业拆借利率债务发行[214] - 公司预计伦敦银行间同业拆借利率至少在2023年6月30日前可用，若其计算方法改变，公司利息支付可能变化[215] - 公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与伦敦银行间同业拆借利率挂钩[216] - 若伦敦银行间同业拆借利率受限或停用，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具价值以及公司当前或未来债务的利率可能受影响[217] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司没有对财务状况、收入或支出等有重大影响的资产负债表外安排[221]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损0.07美元，核心FFO为0.18美元，AFFO为0.20美元/摊薄股 [11] - 截至6月30日，现金为8800万美元，2.5亿美元循环信贷额度未动用，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.1倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [12] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，年化股息率为0.80美元/股，维持2021年AFFO指引在0.95 - 0.99美元/股 [12] - 预计2021年完成至少3.6亿美元的净收购，高于原指引的3.2亿美元，现金G&A预计在1100 - 1200万美元，非现金补偿费用在300 - 400万美元，现金利息费用在300 - 350万美元，非现金递延融资费用摊销60万美元，税收在20 - 30万美元，全年摊薄加权平均流通股在3800 - 3900万股 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购和开发总额约1.21亿美元，其中收购约1.17亿美元，初始现金资本化率6.5%，加权平均剩余租赁期限9.7年；开发资金400万美元，两个新项目总成本预计600万美元 [5][6] - 第二季度出售五项资产，售价1300万美元，加权平均现金资本化率6.7%，将休闲餐饮业务敞口从1.9%降至1.2% [7] - 截至6月30日，投资组合包含267份租约，面积520万平方英尺，分布在39个州，租户59家，行业23个，总ABR增至5530万美元，加权平均租赁期限9.9年，出租率100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期不足1%，租户70%为投资级，13.5%为投资级概况 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心聚焦战略增长，目标是优质租户，追求风险调整后回报最佳的机会，关注实体位置对现金流至关重要、抗电商竞争压力、资产负债表强劲且有资金渠道的租户 [5] - 继续减少对受技术进步或消费者行为变化影响的行业的敞口，将处置作为投资组合管理工具，回收资金用于长期机会 [7] - 保持对投资级和其他优质租户的战略关注，提升投资组合多元化 [9] - 行业中，投资级优质资产竞争激烈，但公司利用关系和扩大管道，能保持类似的资本化率 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度活动满意，有充足资金和大量增值投资机会，对未来机会感到兴奋 [9][15] - 尽管市场环境从高风险到低风险再到当前状态变化，但公司坚持战略并能执行，对未来方向和业绩持续产生能力有信心 [49] 其他重要信息 - 9月初公司有资格提交新的通用货架，为未来融资提供更多选择和效率 [12] - 因市值增加，2022年起公司需作为大型加速申报公司报告，团队已准备好应对变化，可能使2021年G&A处于指引范围上限 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 三季度活动、管道规模、竞争和定价情况 - 公司上市近一年，重复业务增多，有助于扩大管道，利用规模优势挑选定价优于市场的资产，能持续实现类似的资本化率，未来也预计如此，但投资级优质资产竞争激烈 [18][19] 问题2: 7 - 11便利店集中度上升的原因 - 公司长期目标是资产规模超20亿美元时，将所有租户集中度降至5%以下，但此次与7 - 11的售后回租交易有新的15年绝对净租赁，定价和租金增长有吸引力，对投资组合质量有提升作用，未来此类机会可能不多 [22] 问题3: 未来外部增长战略及投资活动 - 预计不会大幅增加收购，将随机会增加稳步提升，当前规模下每季度净收购9000万美元可使AFFO良好增长 [25] - 公司会坚持现有策略，注重资产质量和定价，不会为增长而过度扩张 [27] 问题4: 自动提款机（ATM）使用情况及临近货架资格时的看法 - 预计有3800 - 3900万股，未来几周可提交货架申请，这将提供更多融资选择，公司会谨慎利用各种融资渠道 [29] 问题5: 季度400万美元开发项目的收益率情况 - 开发项目收益率高于收购现有资产，这两个项目与投资级概况租户合作，现金资本化率在7%左右，且无租赁和成本超支风险 [31] 问题6: 对百思买业务的态度及是否继续扩张 - 公司认可百思买业务，但因该公司门店布局有变化，会谨慎增加其在投资组合中的占比，目前管道中无相关机会，本季度新增的三个门店位置较特殊，预计未来不会大幅增加 [32] 问题7: 本季度收购的三个百思买资产的资本化率 - 公司通常不披露单个交易的资本化率，这三个资产的资本化率略高于本季度平均水平 [33] 问题8: 寻找符合投资标准的新公司投资机会是否有问题，以及潜在租户数量 - 符合标准的租户有限，因公司对信用和房地产质量要求严格，但与现有租户关系良好，有增长机会，未来一两个季度可能有新租户加入 [36] 问题9: 开发业务的进展及长期投资规模展望 - 开发业务有进展，未来会逐步增长，能获得新的10 - 15年租约，定价更优，是为投资组合增加收益的好方式 [37] 问题10: 为何使用至少3.6亿美元作为收购指引数字 - 公司希望低调承诺、超额完成，确保能达到该目标，且因只能预见60 - 75天的交易情况，难以给出更确切数字 [39] - 公司优先考虑资产质量，其次是经济回报，最后是交易时机，专注于ABR，对季度间交易影响信心不足，所以采用至少的表述 [40][41] 问题11: 竞争压力下是否需调整投资目标 - 虽竞争加剧、卖家期望提高，但重复业务和更多收购机会可抵消影响，公司能保持上市以来的资本化率，若大幅增加收购，资本化率可能略有下降 [43] 问题12: 从每季度1亿美元收购提升到1.5亿美元需要什么条件 - 公司不愿牺牲资产质量，更可能的方式是收购更多定价合理的资产，这可能导致整体资本化率略有差异 [44] 问题13: 收购的平均加权期限下降的原因及未来预期 - 公司关注保持约10年的加权平均租赁期限，与现有租户沟通收购和混合延期时，纳入部分现有资产以提前执行表现好的位置，但投资级和优质租户的租约期限通常较短，当前管道中的租约期限有所延长 [46][47] 问题14: 上市一年来净租赁环境的变化及经验 - 上市初期刚从疫情中恢复，部分买家观望，公司关注的领域表现良好，有强劲需求，但小型家族办公室和个人买家竞争略有增加，公司仍能执行战略 [48] 问题15: 投资级租户和高收益租户的长期平衡看法 - 公司投资级租户占比可能随机会在65% - 75%之间波动，认为投资级概况和投资级租户差异不大，希望在投资级概况租户中寻找更多机会，获取更多收益而不增加风险 [50]

公司优势 - 公司资产负债表稳健，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[5] - 投资级租户占比83.4%，专注防御性行业，无体验式零售敞口，租金连续11个月100%收取[6][7] 投资亮点 - 投资级租户占比69.9%，防御性零售租户占比85.7%，2020 - 2021年多季度租金收取率达100%[8] - 优质多元化投资组合涵盖39个州，267处房产，出租率100%，投资级租户占比69.9%，防御性行业敞口占比85.7%[13] 资产与运营 - 自2019年以来累计完成193笔收购，平均每季度收购活动金额达1.031亿美元[22] - 持续跟踪物业表现，分层管理投资组合，自成立以来处置53处房产，价值约1.523亿美元[26] 承保策略 - 采用三部分承保理念，强调租户信用、房地产估值和单位盈利能力评估[28] 投资策略 - 投资策略注重防御性租户、投资级信用、细分市场资产、长期净租赁资产和多元化[46] 增长策略 - 采用多方面增长策略，包括收购稳定物业、混合续租、定制建造等多种投资结构[49] 团队与责任 - 领导团队经验丰富，董事会由六人组成，五人为独立董事[59][67] - 致力于履行企业社会责任，关注环境、社会和治理领域[64]

公司运营组合情况 - 公司运营组合包含264处单租户零售净租赁物业，分布于39个州，年化基础租金为5530万美元，出租率100%，加权平均租赁期限为9.9年，投资级租户和投资级概况租户分别约占70%和14%[144] 资金运用与偿还情况 - 截至2021年3月31日，公司已将首次公开募股所得的2.273亿美元全部用于收购资产，并于2020年8月偿还了循环信贷协议下的5000万美元未偿借款[146] - 2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股的公开发行，扣除承销折扣和交易成本940万美元后，净收益为1.942亿美元，用于偿还循环信贷协议下的1300万美元未偿借款，其余用于一般公司用途[146] 投资性资产与开发项目情况 - 截至2021年6月30日，公司持有的投资性资产从2020年12月31日的203处增至267处，已承诺三个房地产开发项目，预计总资本支出1040万美元，截至该日已投入530万美元[147] 物业收购情况 - 2021年第二季度，公司收购35处零售净租赁物业，总价1.168亿美元，位于15个州，加权平均租赁期限约9.7年，承保加权平均资本化率约6.5%[148] - 2021年上半年，公司收购66处零售净租赁物业，总价2.052亿美元，位于27个州，加权平均租赁期限约9.3年，承保加权平均资本化率约6.6%[149] 物业出售情况 - 2021年第二季度，公司出售5处物业，净销售价格1230万美元，实现销售收益50万美元[152] 收入情况 - 2021年第二季度收入为1380万美元，较2020年同期的710万美元增加670万美元，主要因房地产投资组合从94处增至264处[153] - 2021年上半年收入为2570万美元，较2020年同期的1260万美元增加1310万美元，主要因房地产投资组合从94处增至264处[160] 总运营费用情况 - 2021年第二季度总运营费用为1600万美元，较2020年同期的740万美元增加860万美元，主要因运营物业数量增加、减值准备和股份支付费用增加[154] - 2021年上半年总运营费用为2630万美元，较2020年同期的1310万美元增加1320万美元，主要因运营物业数量、减值准备和股份支付增加[161] 净亏损情况 - 2021年第二季度净亏损为260万美元，较2020年同期的40万美元增加220万美元，主要因减值准备增加，部分被房地产投资组合增长带来的租金收入增加所抵消[158] - 2021年上半年净亏损为190万美元，较2020年同期的200万美元减少10万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[164] - 2021年Q2净亏损263万美元，2020年同期为40.5万美元；2021年上半年净亏损188.9万美元，2020年同期为195.7万美元[187][192][195] 财务状况与资金额度情况 - 截至2021年6月30日，公司有1.75亿美元定期贷款，2.5亿美元循环信贷额度无未偿还借款，2021年4月公开发行普通股净收益1.942亿美元[165] - 截至2021年6月30日，公司合同义务包括2024年12月23日到期的1.75亿美元定期贷款本金及相关利息[166] - 2021年公司在2.5亿美元循环信贷额度上借入并偿还1300万美元，加权平均利率1.24%[166] - 2021年6月30日，公司总负债约1.75亿美元，循环信贷平均每日未偿还借款Q2为170万美元，上半年为110万美元[196] 现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为1375.8万美元，较2020年同期的179.6万美元增加1200万美元，主要因租金收入增加[173] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1.98156亿美元，较2020年同期的2.16186亿美元减少1800万美元，主要因房地产收购、开发和处置活动变化[174] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为1.79895亿美元，较2020年同期的5305.6万美元增加1.268亿美元，主要因2021年4月公开发行股票获得额外净收益[175] 纳税情况 - 公司自2019年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，一般无需缴纳美国联邦或州所得税，前提是向股东分配所有应税收入并满足相关要求[176] 非GAAP财务指标情况 - 2021年Q2房地产折旧和摊销为699.7万美元，2020年同期为304万美元；2021年上半年为1284.9万美元，2020年同期为531.1万美元[187][192] - 2021年Q2FFO为733.9万美元，2020年同期为302.9万美元；2021年上半年为1400.2万美元，2020年同期为374.8万美元[187] - 2021年Q2Core FFO为733.9万美元，2020年同期为359.9万美元；2021年上半年为1400.2万美元，2020年同期为477.7万美元[187] - 2021年Q2AFFO为806.6万美元，2020年同期为274.7万美元；2021年上半年为1501.2万美元，2020年同期为393.2万美元[187] - 2021年Q2EBITDA为510.5万美元，2020年同期为367.9万美元；2021年上半年为1254万美元，2020年同期为618万美元[192] - 2021年Q2EBITDAre为807.7万美元，2020年同期为407.3万美元；2021年上半年为1558.2万美元，2020年同期为657.4万美元[192] - 2021年Q2Adjusted EBITDAre为889.6万美元，2020年同期为376.6万美元；2021年上半年为1671.7万美元，2020年同期为657.3万美元[192] - 公司披露FFO、Core FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、NOI和Cash NOI等非GAAP财务指标[181] 会计政策情况 - 公司会计政策符合美国GAAP，本季度报告期内关键会计政策无重大变化[180] 利率衍生品与风险情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差[197] - 假设2021年6月30日利率不利变动1%，循环信贷估计市场风险敞口小于10万美元[197] LIBOR相关情况 - 2023年6月30日后，美元伦敦银行同业拆借利率（USD LIBOR）将不再公布[198] - 监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的LIBOR债务发行[198] - 公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与LIBOR挂钩[200] - 若LIBOR提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[202] - 替代利率的引入可能导致风险建模和估值挑战，增加基差风险和波动性[203] 表外安排情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司没有对财务状况等有重大影响的表外安排[205]

公司物业资产情况 - 公司拥有234处单租户零售净租赁物业，分布于39个州，年化基础租金4800万美元，出租率100%，加权平均租期10.1年，投资级租户和投资级概况租户占比分别约为70%和11%[141] - 2021年第一季度，公司资产从203处增至234处，自2019年12月23日以来共筹集净资本4.463亿美元，其中私募和首次公开募股分别为2.19亿美元和2.273亿美元[145] - 2021年第一季度，公司收购31处零售净租赁物业，总价8820万美元，加权平均租期约8.8年，承保加权平均资本化率约6.7%[146] 公司资金运用与筹集情况 - 截至2021年3月31日，公司已将首次公开募股所得2.273亿美元全部用于收购，并偿还了2020年9月30日循环信贷协议下的5000万美元未偿借款；2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股公开发行，净收益1.943亿美元[144] 公司项目投资情况 - 2021年第一季度，公司在亚利桑那州尤马的开发项目投资130万美元，预计总投资440万美元，租户将于2022年开始支付租金[147] 公司收入情况 - 2021年第一季度，公司收入从5500万美元增至1.19亿美元，增加6400万美元，主要因房地产投资组合从94处增至234处[150] 公司运营费用情况 - 2021年第一季度，公司总运营费用从5600万美元增至1.02亿美元，增加4600万美元，主要因运营物业数量增加和股票薪酬增加[151] 公司净收入情况 - 2021年第一季度，公司净收入从亏损1600万美元转为盈利740万美元，增加2300万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入，以及利息和交易成本减少[155] - 2021年第一季度净收入为74.1万美元，2020年同期净亏损为155.2万美元[181][187][191] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，公司有1.75亿美元定期贷款和1300万美元循环信贷协议下的未偿借款，预计2021年4月公开发行股票的1.943亿美元净收益加上运营现金流和可用借款额度将满足未来12个月的运营需求[156] - 截至2021年3月31日，公司的合同义务包括2024年12月23日到期的1.75亿美元定期贷款本金，以及循环信贷协议下的还款[157] - 公司于2020年9月28日进行利率对冲，固定定期贷款的利率，对冲后的固定利率（一个月）为0.21%，而2021年3月31日的可变定期贷款一个月伦敦银行同业拆借利率为0.11%，加上1.15%的利差，基于1.75亿美元的定期贷款，到期日为2024年12月23日[159] - 公司计划在2021年4月偿还循环信贷下的未偿借款，2021年3月31日，2.5亿美元循环信贷下有1300万美元的未偿借款，预计未使用借款费用率为0.25%，循环信贷到期日为2023年12月23日[159] - 截至2021年3月31日，公司定期贷款总负债约为1.75亿美元，循环信贷借款为130万美元，第一季度循环信贷平均每日未偿还借款为40万美元[192] - 公司将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率，固定利率为0.21%，加上1.15%的利差[193] - 基于2021年的敏感性分析和循环信贷每日未偿还借款，假设利率不利变动1%，循环信贷的估计市场风险敞口小于10万美元[193] 公司开发中物业资金承诺情况 - 截至2021年3月31日，公司有440万美元的开发中物业资金承诺，其中130万美元已支付，其余预计在未来十二个月支付[159] 公司现金流情况 - 2021年第一季度经营活动净现金流入427万美元，较2020年同期增加340万美元，主要归因于房地产投资组合规模增加带来的租金收入增加620万美元，部分被运营和管理费用增加270万美元抵消[164][165] - 2021年第一季度投资活动净现金流出9002.2万美元，较2020年同期增加1530万美元，主要是由于房地产收购和开发活动增加，2021年第一季度在房地产收购上花费8820万美元，为房地产开发提供资金130万美元[164][166] - 2021年第一季度融资活动净现金流入682.5万美元，较2020年同期减少4760万美元，主要是由于2020年第一季度行使普通股私募超额配售权获得5460万美元，2021年第一季度支付股息570万美元，2020年同期无股息支付，2021年第一季度循环信贷借款1300万美元部分抵消了净减少额[164][167] 公司其他财务指标情况 - 2021年第一季度FFO为666.2万美元，2020年为72万美元；2021年第一季度Core FFO为666.2万美元，2020年为117.9万美元；2021年第一季度AFFO为694.6万美元，2020年为118.5万美元[181] - 公司计算EBITDA为息税前利润，EBITDAre为EBITDA排除折旧性财产销售收益（或损失）和房地产减值损失，Adjusted EBITDAre为EBITDAre进一步排除直线租金、没收定金收益、非经常性上市公司成本和非现金补偿费用[182][183] - 2021年第一季度EBITDA为743.5万美元，2020年同期为250.1万美元[187] - 2021年第一季度EBITDAre为750.4万美元，2020年同期为250.1万美元[187] - 2021年第一季度Adjusted EBITDAre为782.1万美元，2020年同期为280.6万美元[187] - 2021年第一季度NOI为1098.2万美元，2020年同期为522.3万美元[191] - 2021年第一季度Cash NOI为1055.2万美元，2020年同期为507.7万美元[191] 公司信贷安排情况 - 公司于2019年12月签订信贷安排，包括1.75亿美元的高级有担保定期贷款和2.5亿美元的高级有担保循环信贷[160] - 定期贷款于2024年12月23日到期，循环信贷于2023年12月23日到期，可延长一年[161] 公司表外安排情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司没有对财务状况、收入、费用、经营成果、流动性、资本资源或资本支出有重大影响的表外安排[201]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司净收入为每股0.15美元，核心FFO为每股0.18美元，AFFO为每股0.20美元；全年净收入为每股0.01美元，核心FFO为每股0.65美元，AFFO为每股0.69美元 [17] - 截至2020年12月31日，公司在管物业年化基础租金（ABR）为4180万美元 [17] - 2020年全年租金收缴率为96.9%，第四季度租金收缴率为100%，且2020年全年和第四季度均无坏账准备金和坏账确认 [17] - 截至2020年12月31日，公司现金为9300万美元，其中包括1400万美元受限现金，2.5亿美元循环信贷额度未使用；净债务与年化调整后EBITDA比率为2.8倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [19] - 本周董事会宣布每股0.20美元的常规现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，年化股息率为每股0.80美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司完成4.09亿美元的物业收购，第四季度完成8100万美元的收购，初始现金资本化率为6.8%，加权平均剩余租赁期限为8.8年，68.7%的物业由投资级评级租户承租，另有12%由具有投资级特征的租户承租 [9] - 2020年公司出售15处物业，获得5000万美元收入，其中12处物业和3740万美元收入在第四季度完成 [11] - 2020年公司休闲餐饮业务敞口从4.5%降至2.2% [11] - 公司投资级租户占比从63.7%增长至70%，加权平均租赁期限从10.1年增长至10.5年；截至2020年12月31日，最大租户ABR敞口从BBB级的CVS（2019年12月31日占ABR的11.8%）降至AA - 级的7 - Eleven（占8.9%） [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是打造高质量、多元化、抗风险的零售物业组合，拥有保守的资产负债表和可扩展平台，以支持长期现金流增长 [6] - 2021年公司目标收购和处置活动规模为3.2亿美元，预计大部分活动将涉及投资级和高质量未评级租户，与当前投资组合和行业集中度相似 [14] - 公司将继续考虑战略处置，以提高投资组合质量和降低风险，同时通过收购和资本循环来改善投资组合的信用质量和多样性 [11][12] - 公司关注ESG，包括强治理、员工福祉和环境可持续性，收购尽职调查过程包含ESG和环境因素 [15][16] - 行业竞争方面，市场分散，公司有能力竞争并获得有吸引力的资产收益率，目前机会管道比过去几个季度更强劲 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年的强劲租金收缴证明了其战略的持久性，在不可预见的经济环境中表现优于同行，进入2021年公司处于有利地位，对未来充满期待 [16] - 公司预计2021年将继续增长投资组合和收益，通过规模效应和相对固定的成本结构降低G&A占收入和资产的比例 [21] 其他重要信息 - 公司在2020年将团队从8名员工扩大到19名，进行了多次高管招聘，并增加了3名董事会成员 [7] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含203处物业，总面积370万平方英尺，分布在38个州，有56个租户，涉及23个行业，加权平均租赁期限为10.5年，出租率为100%，2023年前无租约到期，2025年前到期租约不足1% [8] - 公司租赁中约90%的行业敞口为防御性，租户具有较强的资产负债表和资本获取能力，实体门店对其业务现金流至关重要 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2021年1月和2月租金收缴情况 - 公司1月租金收缴率为100%；2月有一笔2.3万美元的租金因支票问题未收到，租户已取消支票并改为ACH支付，预计能在周二收到，届时2月租金收缴率也将达到100%，实现连续六个月100%收缴租金 [23] 问题：如何看待净租赁市场竞争格局，是否担心2021年资本化率压缩或交易来源困难 - 市场有新进入者表明该领域有吸引力，但新进入者的收购方式不太可能与公司直接竞争；市场分散，公司有能力竞争并获得有吸引力的资产收益率，目前机会管道比过去几个季度更强劲 [25] 问题：如何解决租户集中度问题，是通过处置还是增加收购量稀释 - 目前公司投资组合规模较小，主要通过增加收购量扩大分母来降低租户集中度；同时也会选择性地进行处置，如第四季度出售了部分7 - Eleven资产，以改善租约到期时间表 [26] 问题：2021年第一季度业务活动情况，机会管道规模及租户构成 - 第一季度业务可能像第四季度一样后端集中，目前已完成约2000万美元的资产收购，有超过1.2亿美元的资产已获投资委员会批准并进入交易流程，部分将在第一季度完成，部分将延至4月；第一季度将新增一些有吸引力的投资级租户，资产质量和收益率与2020年相似 [28] 问题：公司投资组合中地面租赁的占比及未来发展趋势 - 地面租赁并非都有优势，公司目前地面租赁占比不足5%，预计不会大幅增长；若地面租赁价格与简单交易相似且租金较低，则具有吸引力 [30] 问题：为何2021年未提供AFFO每股收益指引，未来是否会继续如此 - 由于公司目前规模较小，对额外资本筹集的时间、规模、定价等假设会导致指引范围过宽，对使用者无意义；公司提供了关键运营项目的指引，并将根据情况灵活获取资本 [32] 问题：关于2021年资本筹集的最新情况及收购资金来源 - 截至年底公司资产负债表上有9300万美元现金，3月机会管道强劲，有2.5亿美元未使用的信贷额度，净债务与EBITDA比率为2.8倍，有能力灵活筹集资本 [33] 问题：公司对收购快餐连锁餐厅（QSR）组合的兴趣 - 疫情期间快餐连锁餐厅表现出色，公司仍会关注租户信用，倾向于有外带窗口且地块较大的餐厅；预计未来会收购相关资产，休闲餐饮业务敞口有望在年底降至1%以下 [37] 问题：如何看待公司收购的百思买、伯灵顿和杂货店资产的可替代性 - 公司与相关租户就资产进行了密切沟通，租户对长期经营有信心且销售强劲；这些资产面积在3.5 - 4万平方英尺之间，有很多潜在租户，便于更换租户或提高租金 [38] 问题：公司对售后回租业务的策略 - 公司不希望参与竞争激烈、定价缺乏吸引力的公开市场交易；过去预计不会进行太多售后回租业务，但现在看到很多投资级、高质量租户希望释放房地产资本，公司已开展了一些相关业务，且未来管道中也有此类机会 [39] 问题：如何从竞争角度考虑通胀对公司的影响 - 公司租赁由于租户信用较高，租金增长相对平稳，通胀上升时可能吸引力下降；目前公司租赁的租金增长率接近1%，通胀可能是暂时现象 [42] 问题：2021年投资级类别资本化率是否有变化 - 公司未观察到投资级类别资本化率有明显变化，由于公司每季度收购规模约8000万美元，有更多选择空间，能够专注于定价效率较低的资产，获得有吸引力的资本化率 [43] 问题：收购活动后端集中是指季度还是年度，为何交易流量会放缓 - 收购活动后端集中是指平均而言，自去年以来收购执行时间通常在季度第三个月的第二天；这是公司常见情况，对公司规模而言影响较大，但公司正在努力改变；目前未预计交易流量会大幅放缓 [45] 问题：疫情后如何考虑租户类别和信用，是否会从必需零售转向其他领域 - 公司战略一直专注于必需零售商，认为这些领域在疫情前后都表现良好，未来零售将继续演变，公司希望为未来的变化做好准备；不会大规模出售资产转向非核心领域，但会根据市场情况机会性地进行资本循环，重新投资于必需零售 [47][48] 问题：10 - K文件中披露的开发项目情况，包括资产类型、租户信用和增长机会 - 公司有几个开发项目正在进行中，这是公司在IPO路演时就关注的领域，希望通过开发提高收益率；目前收购团队的努力开始有成果，预计未来会在该领域更活跃 [49] 问题：开发项目的收益率目标 - 公司不会进行投机性开发，只会在有租户租约的情况下参与开发；预计开发项目收益率可提高约50个基点，公司会采取保守策略，控制风险和成本超支；若每年能在该领域投入3000 - 4000万美元，将有助于提高整体收益率 [50]

首次公开募股情况 - 2020年8月17日公司完成普通股首次公开募股，出售12,244,732股普通股，售股股东出售255,268股普通股，每股价格18美元；9月16日，根据承销商超额配售权又出售1,436,829股普通股，首次公开募股和行使超额配售权的净收益为2.273亿美元，交易成本和承销折扣为1890万美元[17][18] 租户与市场数据 - 约70.0%的平均基本租金（ABR）来自投资级信用评级租户，另有8.0%来自具有投资级信用指标但未评级的租户[20] - 2017 - 2020年，私人非机构买家按交易量占零售净租赁物业市场的60.3%；2019 - 2020年，53.7%的零售净租赁交易购买价格在250万 - 500万美元之间[20] 公司物业投资关注要点 - 公司一般关注购买价格在100万 - 1000万美元的物业，每处物业ABR约为205,931美元[20] - 公司目标收购价格在100万至1000万美元之间的房产，也会选择性考虑超1000万美元的房产，2020年12月31日投资组合中房产的平均购买价格为320万美元[28] - 公司一般关注购买价格在100万至1000万美元的房产，每处房产的平均基本租金（ABR）约为205,931美元[29] 公司投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括203处单租户净租赁物业，涵盖56个不同品牌或概念，分布在38个州的23个零售行业，ABR为4180万美元，加权平均剩余租赁期限（WALT）为10.5年，投资组合100%出租[22] - 截至2020年12月31日，公司投资组合中超83%的租约为三净租约，其余为双净租约[28] - 截至2020年12月31日，公司租约加权平均剩余期限（WALT）为10.5年[29] 公司物业收购与处置情况 - 自2019年12月以来，公司利用自有采购渠道部署资金，收购125处单租户零售净租赁物业，总购买价格为4.097亿美元[22] - 自2018年6月以来，公司处置47处物业，总销售价格为1.363亿美元，通过分散租户集中度和改善关键指标提升了投资组合表现[25] 公司债务与杠杆目标 - 截至2020年12月31日，公司在2.5亿美元的高级有担保循环信贷额度下无借款，计划将净债务与EBITDA的杠杆比率目标设定在4.5倍 - 5.5倍[25] 公司战略目标 - 公司当前战略目标是构建一个规模化投资组合，未来ABR来自单一租户或物业不超过5%、单一零售行业不超过15%、单一州不超过15%、前10大租户不超过50%；超60%租户具有投资级信用评级；WALT超过10年[22][27] 公司投资策略 - 公司投资策略包括收购现有稳定租赁物业、“混合与延期”收购、定制建造交易、反向定制建造交易和售后回租交易[21][25] 公司租约情况 - 公司租约初始期限至少10年，租户通常有两次或更多续租选择，多为额外5年期[28] - 公司基于租约中租金递增条款，当前基本租金加权平均年增长率为0.79%[29] 公司税务要求 - 为符合美国联邦所得税REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的应纳税所得[33] 公司人员与办公信息 - 截至2020年12月31日，公司有19名全职员工[50] - 公司主要行政办公室位于得克萨斯州达拉斯市中央高速公路北5910号1600室，电话972 - 200 - 7100，网站www.NETSTREIT.com [51] 公司报告获取方式 - 公司报告会电子提交给美国证券交易委员会（SEC），可通过SEC网站www.sec.gov和公司网站免费获取[51] 公司负债情况 - 截至2020年12月31日，公司总负债约为1.75亿美元，为浮动利率债务[233] - 2020年，公司循环信贷平均每日未偿还借款为660万美元[233] 公司利率衍生品与信贷利率 - 2020年9月28日至2024年12月23日，公司签订利率衍生品，将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率，固定利率为0.21%，加上2020年12月31日的1.15%利差[234] - 循环信贷利率由LIBOR加1.20% - 1.80%利差或基准利率加0.20% - 0.80%利差决定，具体取决于公司综合总杠杆率[234] 公司利率风险敞口 - 基于敏感性分析和2020年循环信贷每日未偿还借款，假设2020年12月31日利率不利变动1%，循环信贷的估计市场风险敞口低于10万美元[234] LIBOR相关情况 - 2017年7月，FCA宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，ARRC确定SOFR为LIBOR的首选替代利率[235] - 截至2020年12月31日，公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与LIBOR挂钩[236] - 预计LIBOR在2021年底前基本保持现有形式，但也可能提前不可用[236] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司没有对财务状况、收入、费用、经营成果、流动性、资本资源或资本支出有重大影响的资产负债表外安排[238]

公司概况 - 公司是专注全国单租户净租赁零售物业收购的REIT，目标是打造高质量投资组合为投资者带来现金流和股息[90] 策略与表现 - 投资级租户占68%，防御性零售租户占89.6%，Q3 2020租金收取率98.1%，9月和10月达100%，无未解决租金减免请求和体验式零售敞口[6][8] - 专注防御性、信贷租户策略，疫情期间注重租约重组而非催租[6] 投资组合 - 截至9/30/2020，组合含189处物业，分布37个州，面积340万平方英尺，租户53个，行业24个，入住率100%，投资级租户占68%，防御性行业敞口90%，加权平均剩余租期11.1年，年租金平均增长0.8%，2024年前租约周转率1.4%[11] - 防御性零售领域多元化，必需品、折扣、服务类租户分别占50%、17%、23%[14] 资产管理 - 持续跟踪物业表现，分层管理组合，自成立处置36处约1亿美元物业，同时收购优质资产提升规模和表现[16][17] 承保理念 - 采用三部分承保方法，包括租户信用评估、房地产估值和单位盈利能力评估[18][20][22][24] 增长策略 - 采用多方面增长策略，包括收购现有稳定物业、混合并延长租约、定制建造、反向定制建造和售后回租等[36] 收购案例 - 2020年完成多笔收购，如7月收购沃尔玛超市和山姆会员店，3月收购Ollie's Bargain Outlet组合，6月收购Floor & Decor物业，8月收购O'Reilly Auto Parts组合[40][51][55][60] 领导团队 - 领导团队经验丰富，在净租赁零售和上市公司领域有深厚背景[65] 企业责任 - 致力于环境、社会和治理责任，强调多元化、员工福祉、风险管理和可持续发展[70][71][72] 2020业绩与展望 - 2020年四季度和全年运营良好，租金收取率100%，入住率100%，全年完成4.09亿美元收购和5000万美元处置，年末组合含203处物业，投资级租户占70%[85][87] - 2021年预计净收购活动达3.2亿美元，并继续优化组合[90]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为每股0.11美元，核心FFO为每股0.15美元，AFFO为每股0.21美元 [30] - 截至2020年9月30日，投资组合贡献了3890万美元的年化基本租金（ADR） [30] - 第三季度租金总收款率为98.1%，9月和10月现金租金收款率均为100% [31][32] - 第三季度授予10.8万美元租金减免，全年累计授予不足75万美元租金减免 [33] - 全年累计递延租金26.1万美元，已偿还7.5万美元，季度末净递延租金余额为18.6万美元 [34] - 第三季度对八处待售资产中的两处计提36.3万美元减值损失 [35] - 第三季度发生0.9万美元与144A和IPO相关的交易成本，全年累计220万美元 [36] - 第三季度确认180万美元非现金薪酬费用 [37] - 8月完成IPO，发行近1400万股普通股，每股18美元，扣除承销折扣和发行费用后净收益约2.273亿美元 [39] - 9月完成1.75亿美元LIBOR掉期交易，对冲公司定期贷款的浮动利率风险 [40] - 截至9月30日，公司持有1.37亿美元现金，2.5亿美元循环信贷额度未使用 [41] - 净债务与经调整EBITDA比率为1.4倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [41] - 8月宣布2020年第三季度IPO子期间普通股每股0.1美元的现金股息，昨日董事会宣布12月支付每股0.2美元现金股息，年化股息率为0.8美元/股 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成1.03亿美元收购，初始现金资本化率为6.5%，加权平均剩余租赁期限为10.9年，所有物业均由投资级租户占用 [22] - 第三季度完成一笔190万美元的处置，出售对象为两家休闲餐厅 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造高质量、多元化、防御性的净租赁零售投资组合，拥有保守的资产负债表和可扩展平台，以支持长期现金流增长 [10] - 专注于收购投资级租户和高质量非投资级租户的物业，目标是投资活动的约70%与投资级租户合作 [20][26] - 计划每季度平均完成8000万美元或更多的收购，2020年最后两个季度目标为1.6亿美元 [25] - 公司认为单租户零售净租赁行业规模大且流动性高，可利用深厚的行业关系执行收购计划 [21] - 公司的主要竞争来自于个人1031类型投资者，自IPO以来，收购补偿和定价方面变化不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为零售行业将持续演变，专注于受电子商务压力等可预见威胁影响较小、资产负债表强劲、有资本再投资和适应变化能力的零售商 [17] - 公司对第四季度收购前景乐观，预计至少完成6500万美元收购，使2020年总收购额达到约4亿美元 [43] - 由于LIBOR对冲和现有现金余额充足，预计第四季度无需额外借款，利息费用约为100万美元 [44] - 预计第四季度现金G&A费用更接近每年1100 - 1200万美元的预期水平，加上每年300万美元的非现金薪酬费用 [44] - 公司近期目标是年化股息率达到80%，预计在AFFO路径稳定在65% - 75%后实现股息增长 [46] 其他重要信息 - 公司致力于提供清晰透明的信息披露，保持与投资者和分析师的沟通，并建立强大的ESG计划 [27] - 公司注重打造促进包容和员工福祉的内部文化，拥有股东友好的公司治理结构，包括多元化的多数独立董事董事会 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10月的业务活动情况以及未来两个月的展望，6500万美元的收购预期是否保守，即将到来的选举和潜在的税法变化是否会带来更多交易活动？ - 公司自第三季度以来每季度目标收购额为8000万美元，已将原计划第四季度的约1500万美元交易提前至9月30日完成，目前收购管道仍然强劲，第四季度有望完成类似规模的收购 [50] - 第三季度收购全部为投资级租户，未来投资组合中投资级租户占比预计在70%左右 [52][53] 问题2: 自IPO以来，收购补偿和定价是否有变化？ - 公司的主要竞争来自个人1031类型投资者，自IPO以来变化不大，选举结果可能会影响人们的投资决策，但即使有变化也需要时间，公司会持续关注 [54] 问题3: 待售资产的情况，是否有共同主题？ - 待售资产主要是为了监控投资组合风险，减少对休闲餐饮和银行等行业的敞口，部分资产可能存在潜在信用风险 [55] 问题4: 是否看到资本化率压缩，能否继续在6.5% - 7%的范围内进行收购，投资级租户和非投资级租户的收益率差异以及风险补偿情况如何？ - 公司专注于高质量非投资级租户，今年前九个月，高质量非投资级租户与投资级租户的资本化率差异约为40个基点 [58][59] - 公司披露的收购资本化率为现金资本化率，基于总收购成本 [60] 问题5: 目前收购管道中最大的机会在哪里，沃尔玛收购是否是公司的重点关注领域？ - 公司收购目标规模适中，能够进行选择性收购，目前收购管道中有约5 - 5.5亿美元的项目，公司会发挥自身优势，寻找能为卖家解决问题的交易机会 [61] - 公司与开发商的合作机会增多，同时在处理与购物中心业主的交易时会深入研究细节，避免承担共同租赁风险和受限用途风险 [62][63][64] 问题6: 第三季度未收租金的情况是否已解决，租户基础未来是否稳定，是否存在租户寻求租金减免或延期的风险？ - 租金收款情况取决于未来疫情发展，目前公司对租金收款情况感到乐观，自6月以来租户均按协议支付100%租金 [66][67] - 若疫情再次爆发，可能会与租户进行相关讨论，但此前达成的协议为公司带来了租赁延期和更多价值 [67][68] - 全年累计给予租户不足75万美元租金减免，换取了约1450万美元的额外租金支付 [69] 问题7: 本季度的处置是否为休闲餐厅，未来降低风险的一次性资产处置的资本化率趋势如何？ - 本季度处置的是一家受疫情影响较大的休闲餐厅，位于堪萨斯州哈钦森，无 drive - through 且缺乏网络支持，预计难以重新开业 [71] - 公司曾从3.5亿美元投资组合中剥离约9000万美元潜在问题资产，目前对投资组合状况感到满意，未来可能会有一次性处置情况，但会确保实现价值最大化 [72] 问题8: 鉴于市场对投资级租户的兴趣增加，如何应对潜在的竞争加剧并实现目标资本化率？ - 零售行业非常分散，是一个注重关系的行业，公司凭借专业经验和资源，能够在大型分散市场中继续执行业务计划 [75] 问题9: 本季度放弃的债务交易情况，以及如何不同地承保救援收购，待售资产与零售资产的定价是否相似？ - 放弃的债务交易与疫情前签订的合同有关，由于租户信用恶化和进行大规模资本市场交易增加了杠杆和风险，公司决定放弃该交易 [77] - 此次交易是受疫情影响的特殊情况，未来公司会避免此类情况 [78] - 此次休闲餐厅处置的10.4%资本化率是异常情况，未来处置的资本化率预计会显著低于该水平 [79] 问题10: 资本化率是否存在自然下限，与10年期国债收益率的关系如何？ - 过去20年资本化率与利率的相关性不大，虽然长期低利率环境有一定影响，但在1031个人小型交易市场中，资本化率非常稳定，预计不会有大幅波动 [83] 问题11: 公司目前资金充裕，何时会进入资本市场，如何考虑资本结构？ - 公司目前流动性充足，持有1.37亿美元现金，约3000万美元待售资产，2.5亿美元循环信贷额度未使用 [84] - 公司目前不急于筹集额外股权，会持续评估融资方案，专注于执行业务计划，相信市场会信任公司做出合适决策 [85] 问题12: 是否会为2021年第四季度业绩提供官方指引？ - 公司本季度已在ADR、收购、利息费用、股息和G&A等方面提供了一定指引，会继续评估并遵循最佳实践，目前承诺提供2021年AFFO每股指引还为时过早 [87][88] 问题13: 公司的投资哲学是什么，考虑的变量优先级如何？ - 首要关注公司信用，确保租赁期间能收到租金，选择有强大管理团队、有资本再投资和适应变化能力的租户 [91] - 其次关注房地产本身，考虑其对其他用途的吸引力、周边人口统计和交通流量等因素，以及收回房产后的处置和租金收益情况 [92] - 最后关注能为租户产生正现金流的位置，这对续租很重要 [93] 问题14: 公司试图营造什么样的企业文化？ - 公司注重企业文化，确保员工对工作充满热情、受到重视，团队成员具有团队精神，能够共同解决问题 [94] - 公司董事会成员Heidi Everett专注于文化、士气和员工最大化，公司期待与她合作，满足员工需求 [96] - 公司目前19名员工在过去一年多时间里取得了显著成就，证明了企业文化的有效性 [95][97]

公司概况 - 公司拥有高质量、多元化、防御性的净租赁零售投资组合，资本结构保守以支持增值增长[5] - 领导团队经验丰富，具备净租赁零售和上市公司相关经验[65] 投资策略 - 投资策略聚焦投资级租户、防御性零售租户，避免涉足体验式零售[6] - 采用多方面投资策略，包括收购现有稳定物业、混合并延长租赁、定制开发等[36] 业绩表现 - 2020年第三季度租金收取率达98.1%，9月和10月均为100%[8] - 2020年累计收购金额达9.8亿美元，季度平均收购活动金额为1.09亿美元[37] 资产组合 - 资产组合包含189处物业，分布于37个州，租户53个，行业24个，入住率100%[11] - 投资级租户占比68%，防御性行业敞口占比90%，加权平均剩余租赁期限11.1年[11] 风险管理 - 采用三部分承销理念，包括租户信用承销、房地产估值和单位层面盈利能力评估[18] - 持续跟踪物业表现，进行战略回收和资产分层，以实现稳定现金流和平衡增长[16] 企业责任 - 致力于履行企业社会责任，关注环境、社会和治理（ESG）领域[70] - 董事会由七名董事组成，其中五名为独立董事，具备多元化背景[73]