公司亮点 - 公司基于资产负债表两侧的实力构建，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[4] - 具备持久且防御性的现金流，展现出韧性，2020 - 2021年保持100%入住率[4][11] - 采用积极的资产管理策略以实现最优投资组合表现，有纪律的承保人兼顾信用和房地产[4] 投资组合 - 投资组合高质量、多元化，截至2021年12月31日，含327处房产，分布于41个州，投资级租户占比65.2%，防御性行业敞口占比86.6%[19] - 主要集中在防御性零售行业，如便利店占比50.2%、折扣零售占比19.5%等[26] 财务与增长 - 自2020年初以来，平均季度投资活动为1.091亿美元，2019 - 2021年资产规模显著增长，总收购额约8.729亿美元[12][28][29] - 公司采用多方面增长策略，包括收购现有稳定物业、混合与延期租赁、定制建造等[55] 承保哲学 - 采用三部分承保哲学，包括租户信用评估、房地产估值和单位层面盈利能力评估[34] - 租户信用评估重点关注投资级租户，截至2021年12月31日，投资级租户占ABR的65.2%[42] 企业责任 - 致力于履行企业社会责任，涵盖环境、社会和治理（ESG）领域，与联合国可持续发展目标（SDGs）保持一致[64][67] - 公司总部获得LEED v4 O + M: EB金级认证和国家空气过滤协会清洁空气奖[72]

投资组合情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合包含327处单租户零售净租赁物业，分布于41个州，年化基础租金（ABR）为7120万美元，出租率达100%，加权平均剩余租赁期限（WALT）为9.9年，约65%的ABR来自投资级租户，16%来自投资级概况租户[13] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中86.6%的ABR来自必需品、折扣和/或服务导向型行业[24] - 截至2021年12月31日，公司投资组合有327处单租户零售净租赁物业，面积640万平方英尺，出租率100%[133] - 截至2021年12月31日，公司投资组合产生的年基本租金（ABR）为7120万美元[134] - 截至2021年12月31日，公司投资组合加权平均剩余租期（WALT）为9.9年[134] - 截至2021年12月31日，按ABR计算，投资级租户和投资级概况租户分别占投资组合的65%和16%[134] - 截至2021年12月31日，无租户的ABR占比超7.3%，前十大租户合计占ABR的54.3%[134] - 截至2021年12月31日，327处物业由67个不同租户运营，无租户的ABR占比超7.3%[136] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中86.6%的ABR来自防御性零售行业[138] - 截至2021年12月31日，必要性零售行业的ABR占比为50.2%，可租赁总面积占比为53.3%[139] - 截至2021年12月31日，服务导向型行业的ABR占比为16.9%，可租赁总面积占比为5.1%[139] - 截至2021年12月31日，公司投资组合年化基础租金（ABR）为7.12亿美元，总可租赁面积为642.0246万平方英尺，物业分布在41个州，共327处，租户来自23个零售行业的67家不同公司，出租率达100%，加权平均租赁期限（WALT）为9.9年，其中投资级租户和投资级概况租户的ABR占比分别约为65%和16%[155] - 2021年12月31日，按州划分的ABR中，得克萨斯州最高，为775.6万美元，占比10.9%；可租赁面积方面，俄亥俄州的54.4676万平方英尺占比8.5%相对较高；“其他”类别ABR为1171.5万美元，占比16.5%，可租赁面积为114.7073万平方英尺，占比17.9%[140] - 截至2021年12月31日，投资组合租约WALT为9.9年，无租约在2023年4月前到期；2023 - 2036年及以后各年份的租约到期情况中，2031年ABR到期金额最高，为1145.6万美元，占比16.1%，可租赁面积为120.9748万平方英尺，占比18.8%[143] - 截至2021年12月31日，公司投资性资产的物业组合从203处增至328处，2021年开发项目实际和预计资本支出为4030万美元，已投入2080万美元[162] 公司权益情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业98.7%的有限合伙权益[14] 股权发行情况 - 2021年4月12日，公司完成10915688股普通股的注册公开发行，发行价为每股18.65美元，扣除交易成本和承销折扣后净收益为1.942亿美元[15] - 2021年第四季度，公司通过2021年9月1日启动的2.5亿美元按市价发行股权计划（ATM计划）发行3852436股普通股，加权平均价格为每股23.36美元，总收益约9000万美元[16] - 2022年1月13日，公司完成10350000股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元，并签订了10350000股普通股的远期销售协议[18] - 2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股的注册公开发行，发行价每股18.65美元，扣除交易成本和承销折扣940万美元后，净收益1.942亿美元[157] - 2021年第四季度，公司通过ATM计划发行3852436股普通股，加权平均价格为每股23.36美元，总收益约9000万美元[158] - 2022年1月13日，公司完成10350000股普通股的注册公开发行，发行价为每股22.25美元[161] 股权回购计划 - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[17] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至目前尚未进行回购[152] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[160] 市场交易数据 - 2017 - 2021年，私人非机构买家占零售净租赁物业市场交易量的58.6%；2019 - 2021年，51.9%的零售净租赁交易购买价格在250万 - 500万美元之间[21] 物业收购与处置情况 - 自2019年12月以来，公司通过自有采购渠道部署资金，收购249处单租户零售净租赁物业，总购买价格为8.51亿美元[24] - 自2018年6月以来处置57处房产，总售价1.687亿美元，改善了投资组合表现[26] - 2021年公司收购177处单租户零售净租赁物业，总价5.888亿美元[133] - 2021年，公司收购124处物业，总购买价4.413亿美元，包括420万美元资本化收购成本，承保加权平均资本化率约为6.5%[163] - 2021年，公司出售9处物业，净销售价格3110万美元，实现净收益300万美元[165] 债务情况 - 截至2021年12月31日，公司在2.5亿美元高级循环信贷安排下借款6400万美元[26] - 截至2021年12月31日，公司高级定期贷款（“定期贷款”）未偿还金额为1.75亿美元，2.5亿美元高级循环信贷安排（“循环信贷”）下的借款为6400万美元[91] - 截至2021年12月31日，公司有1.75亿美元定期贷款和6400万美元循环信贷借款[173] - 2021年，公司循环信贷借款1.5亿美元，偿还8600万美元，加权平均利率1.31%，2021年第二季度用公开发行净收益偿还1300万美元借款[174] - 截至2021年12月31日，公司合同义务总计27683.4万美元，其中1年内到期2544.5万美元，1 - 3年到期24611.9万美元，3 - 5年到期527万美元[176] 公司战略目标 - 公司目标是将净债务与EBITDA杠杆比率控制在4.5倍至5.5倍[26] - 公司一般关注购买价格在100万美元至1000万美元之间的房产，每处房产的平均基本租金（ABR）约为21.8万美元[27] - 公司当前战略目标是投资组合的ABR中，来自单个租户或房产的比例不超过5%，来自单个零售部门的比例不超过15%，来自单个州的比例不超过15%，来自前10大租户的比例不超过50%[28] - 公司目标是投资组合中超过60%的租户具有投资级评级，WALT接近10年[28] 租赁情况 - 公司租赁通常初始租赁期限约为10年，租户通常有两次或更多次续租选择权，每次续租通常为5年[29] - 公司租约初始期限约为10年，租户通常有两个或更多续租选项，多为额外的5年期[141] REIT资格相关 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司每年需向股东分配至少90%的应纳税所得额[34] - 公司为符合REIT资格，每年需至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益），若分配少于100%，将按公司税率缴纳所得税，若少于规定最低金额，还需缴纳4%的不可扣除消费税，“禁止交易”净收入需缴纳100%的税[90][103] - 为符合REIT资格，五个或更少个人在每个纳税年度的最后半年内不得实际或推定拥有超过公司已发行和流通股票价值的50%，公司章程限制普通股的收购和所有权，限制为9.8%[105] - 若公司从远期销售协议现金结算中确认重大收益，可能无法满足REIT总收入要求，若无法适用救济条款，将失去REIT资格；若适用，将对超额部分征收100%的税[111][112] - 为满足REIT要求，公司可能需清算或放弃有吸引力的投资，若销售构成禁止交易，可能需缴纳100%的税[113] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，但TRS证券价值不得超过REIT资产价值的20%，否则可能面临100%的消费税[114] - 公司自2019年12月31日起选择作为房地产投资信托基金（REIT），一般情况下符合条件可不缴纳美国联邦或州所得税[184] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有23名全职员工，员工约57%为男性，43%为女性，女性占高级管理团队约14%，员工种族约69%为白人，13%为亚洲人，9%为黑人，9%为西班牙裔[50][51] 租金延期与减免情况 - 2020年，公司分别对12处和15处物业给予租金延期和减免，分别占截至2020年12月31日调整后基本租金（ABR）的0.5%和1.7%[58] 市场竞争情况 - 公司在数十亿美元的商业房地产市场竞争，面临来自投资者、开发商和业主等多方面竞争[48][49] 公司业务风险 - 公司核心业务是拥有受长期净租赁约束的单租户零售商业地产，面临无法收租、市场条件变化等多种风险[55] - 全球市场和经济状况变化可能对公司及其租户产生重大不利影响，如信贷市场收紧、租户违约等[56] - 新冠疫情及未来其他传染病爆发可能对公司财务状况、运营结果、现金流和业绩产生重大不利影响，租户可能要求租金延期或减免[58] - 公司业务依赖租户成功经营，租户经营失败可能对公司产生重大不利影响，公司拥有众多同一实体或相关实体租赁的物业[62] - 单租户租赁涉及租户违约的重大风险，租户违约可能导致租金收入大幅减少和物业价值降低[64] - 公司面临租户集中风险，大型租户的不利发展可能对公司产生重大不利影响[69] - 公司可能无法按有利条款续租、出租空置空间或重新出租到期空间[71] - 租户的破产或无力偿债可能导致租约终止和公司重大损失[73] - 公司面临租户和收购竞争，可能降低物业入住率和租金，减少收购数量并增加收购成本[79] - 信息系统的任何重大故障、弱点、中断或安全漏洞可能阻碍公司有效运营业务[81] - 公司可能通过递延税贡献交易收购物业或物业组合，这可能导致股东股权稀释，并限制出售资产的能力[86] - 公司资产公允价值下降可能对财务状况、流动性和经营成果产生重大影响，若确定无法持有处于未实现亏损状态的资产至到期或足够长时间以恢复至摊销成本，需根据GAAP确认非暂时性减值[88] - 公司增长依赖外部资本来源，可能无法以合理商业条款获得资金，额外债务会增加杠杆和违约可能性[90] - 公司目前通过利率互换对冲部分利率波动风险，但这些安排有风险，可能无法有效降低利率变化风险[93] - 公司债务融资协议包含限制和契约，可能限制开展某些交易、经营业务或向股东分配的能力，且可能存在交叉违约条款[94] - 若1031交换交易被判定应纳税，公司可能面临不利后果，包括增加应税收入、需支付额外股息或企业所得税等[109] - 公司拥有或曾拥有的物业可能面临环境责任，若环境责任保险不足，可能遭受重大损失[115][116] - 公司物业需遵守美国残疾人法案、消防和安全法规等，若租户无法承担合规成本，公司可能需自行支出[119] 保险情况 - 公司租户通常需按租约维持责任和财产保险，公司也单独维持商业综合责任保险和未出租物业的全额财产保险[45][47] 法律法规遵守情况 - 遵守《美国残疾人法案》等法律法规可能要求公司对物业进行修改，租户不遵守相关法律公司可能承担责任[43][44] 租户情况 - 约35%的物业租给未评级或低于投资级别的租户[67] - 截至2021年12月31日，德州、伊利诺伊州、俄亥俄州、佐治亚州和威斯康星州的物业持有量分别占10.9%、10.8%、6.7%、6.0%和4.9%[68] - 截至2021年12月31日，美国南部和中西部地区的物业持有量分别占43.9%和33.2%[68] - 截至2021年12月31日，前五大租户Walgreens、7 - Eleven、Hobby Lobby、Advance Auto Parts和Dollar General分别贡献了7.3%、6.9%、6.6%、5.5%和5.2%的ABR[69] - 截至2021年12月31日，8.8%的ABR由拥有特许经营或许可协议的租户运营[72] 开发项目情况 - 2021年12月31日止年度，公司有10个开发项目已完成或在建，实际和预期总成本约4030万美元[144] 股份发行与流通情况 - 截至2022年2月22日，公司有4424.4742万股普通股发行并流通，约由57名登记股东持有；还有55.1393万个运营合伙企业的有限合伙单位（“A类OP单位”）可按1:1转换为普通股；截至2021年12月31日，运营合伙企业中已无B类OP单位[147] 股息分配情况 - 公司计划向股东定期支付季度股息，但未来分配由董事会决定，形式、时间和金额取决于多种因素[149] - 未来股息分配的形式、时间和金额将由董事会酌情决定，取决于经营实际现金、财务状况、资本要求等因素[89] 股东回报率情况 - 2020年8月13日至2021年12月31日，假设初始投资100美元且股息再投资，公司累计股东总回报率从100美元增至13

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为每股0.07美元，核心FFO为每股0.22美元，AFFO为每股0.24美元 [15] - 截至9月30日，现金为2800万美元，未偿还总债务为1.92亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，其余来自循环信贷额度 [16] - 季度末净债务与年化调整后EBITDA比率为3.5倍，低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [17] - 调整2021年全年AFFO指引至每股0.93 - 0.95美元，提高2021年净收购额指引至至少4亿美元 [19] - 预计现金G&A处于1100 - 1200万美元区间的高端，非现金补偿费用处于300 - 400万美元区间的中点，现金利息费用处于300 - 350万美元区间的低端，另加60万美元非现金递延融资费用摊销，税收接近20 - 30万美元区间的高端，全年完全稀释加权平均流通股数在3800 - 3900万股之间 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成9000万美元的总收购量，初始现金资本化率为6.2%，加权平均剩余租赁期限为12.4年，近90%的收购对象为投资级租户或具有投资级概况的租户；提供约400万美元开发资金，包括两个预计总成本为540万美元的新项目，预计到2022年上半年末从4个开发项目中收取租金 [9] - 第三季度出售4项资产，获得1900万美元，加权平均现金资本化率为6.3%，降低了休闲餐饮、银行分行和房车销售的敞口 [10] - 截至季度末，投资组合包含290处房产，面积550万平方英尺，分布在40个州，租户多元化，有60个租户分布在22个行业；总ABR增至5980万美元，加权平均租赁期限为10年， occupancy率为100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期比例低于1%；按ABR计算，70.5%为投资级租户，另有14.5%归类为投资级概况 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度收购的资本化率为6.2%，低于去年同期的6.5%，预计第四季度资本化率将略有上升 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过收购高质量租户的资产来扩大投资组合，同时进一步实现租户基础、地理和行业组合的多元化，以产生最佳的风险调整回报 [7] - 未来收购将更多地与现有租户和卖家建立关系，开展更多的“混合与延期”业务以及开发项目 [24][35] - 预计开发业务每年可完成6000 - 7500万美元的交易 [36] - 行业竞争方面，市场上有大量资本进入，但没有明显的竞争对手改变市场格局 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的强劲表现感到满意，拥有充足的资本和持续的有吸引力的增长机会管道，为2022年及以后的盈利增长奠定了坚实基础 [21][19] - 尽管交易时间延迟会对季度业绩产生影响，但公司更关注长期投资组合的建设，注重资产质量和定价 [41][42] 其他重要信息 - 公司正在创建一个网页，展示其对环境管理、社会责任和良好治理的承诺，预计未来几周发布新闻稿宣布该网页上线 [5] - 公司签署了新办公室的租约，预计2022年第一季度搬迁，这将导致2022年G&A增加 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否详细介绍第三季度的收购交易情况，是否有大型交易或投资组合交易？ - 第三季度有一笔较大的Walgreens交易，涉及帮助卖家解决债务问题并延长租约至15年，其余收购资产较为分散，与以往类似 [22] 问题2: 目前收购管道的规模如何，2022年的收购计划是怎样的？ - 本季度已完成9100万美元的收购，将2021年净收购指引提高至至少4亿美元；2022年收购将更多地与现有租户和卖家开展“混合与延期”业务以及开发项目 [24] 问题3: 竞争和定价情况如何，是否有变化？ - 市场上有大量资本进入，但没有明显的竞争对手改变市场格局；本季度收购资本化率略低于以往，主要是因为资产质量和租赁期限，预计第四季度资本化率将略有上升 [25] 问题4: 2021年底和2022年的G&A情况如何？ - 2021年底G&A可能增加60 - 70万美元，主要由于年终审计、SOX合规和少量招聘；2022年因搬迁新办公室将增加费用，具体细节将在2月提供2022年指引时公布 [26] 问题5: 上述G&A增加部分中，一次性和经常性费用各占多少？ - 审计费用具有季节性，SOX合规费用约10 - 20万美元，招聘费用最高约10万美元；搬迁新办公室是为了吸引和留住员工，租金将在未来10年分摊 [30] 问题6: 未来的债务融资策略是怎样的？ - 长期目标是保持净债务与调整后EBITDA比率在4.5 - 5.5倍，资产融资大致为三分之二股权、三分之一债务；未来可能扩大现有信贷额度或进入私募市场，预计2022年下半年可能进行私募融资，但会增加成本 [31] 问题7: 未来收购的策略和来源是怎样的？ - 未来60% - 70%的交易可能是“混合与延期”业务，开发业务也将成为重要组成部分；与现有租户和卖家的合作将增加，部分卖家已主动与公司合作 [35] 问题8: 开发业务的规模和增长潜力如何？ - 预计开发业务每年可完成6000 - 7500万美元的交易，目前团队有能力处理这些业务，未来可能根据情况增加人员 [36] 问题9: 如何永久融资收购或筹集资本并降低杠杆，对股权有何看法？ - 9月的通用货架注册为公司提供了更多融资灵活性，包括ATM和其他资本来源；长期来看，资产融资大致为三分之二股权、三分之一债务 [38] 问题10: 2022年25% - 26%的盈利增长是否合理，考虑到交易时间延迟的情况？ - 公司暂不讨论2022年AFFO每股增长的具体情况，但认为运营基础将支持行业领先的低风险增长；公司更关注建立坚实的ABR基础，而不是季度间收购的影响 [41] 问题11: 是否可以通过“混合与延期”业务推迟所有租约到期时间？ - 每份租约需具体分析，如果对租户续约或替换租金有信心，可能不会提前延期；如果租户主动提出，公司愿意进行讨论 [43] 问题12: 较低的收购资本化率的驱动因素是什么，行业是否存在资本化率压缩情况？ - 本季度收购的资本化率较低主要是因为资产租赁期限更长、信用质量更高；预计第四季度资本化率将接近以往水平 [46] 问题13: 第三季度是否是处置资产的高峰期，修订后的净收购指引中是否包含额外的资产出售？ - 公司会根据战略或机会性原因考虑出售资产；第三季度降低了休闲餐饮、银行和房车销售的敞口；公司提供净收购指引是为了确保处置资产后能及时替换 [47][48] 问题14: 第三季度处置的4项资产中，较高的资本化率是否由Camping World的大盒子资产驱动？ - 4项资产的混合资本化率为6.3%，低于收购资产的资本化率；处置资产是为了回收资本并提高投资组合质量，预计未来处置规模将大幅降低 [51][52] 问题15: 公司扩张过程中如何应对劳动力挑战，对哪些租户行业影响较大，对2021年后的G&A有何影响？ - 公司关注租户的劳动力情况，部分餐厅物业出现了利润率扩张；劳动力问题可能影响未来开发项目的租金，公司可能会谨慎对待相关交易 [53]

公司运营组合情况 - 公司运营组合包含286处单租户零售净租赁物业，分布于40个州，年化基础租金为5980万美元，出租率100%，加权平均租赁期限为10.0年，投资级租户和投资级概况租户分别约占71%和15%[159] 股权与回购计划 - 2021年9月，公司与金融机构达成股权分销协议，可发行和出售总发行价高达2.5亿美元的普通股[161] - 2021年9月1日起，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划[162] 投资性资产与开发项目 - 截至2021年9月底，公司投资性资产从2020年底的203处增至290处，承诺五个房地产开发项目，预计总资本支出1690万美元，已投入950万美元[163] - 2021年前九个月，公司在五个开发项目上共投资950万美元，其中第三季度投资250万美元[166][167] 物业收购情况 - 2021年第三季度，公司收购26处零售净租赁物业，总价8690万美元，加权平均租赁期限约12.4年，承保加权平均资本化率约6.2%[164] - 2021年前九个月，公司收购92处零售净租赁物业，总价2.92亿美元，加权平均租赁期限约10.2年，承保加权平均资本化率约6.5%[165] 物业出售情况 - 2021年前九个月和第三季度，公司分别出售9处和4处物业，净销售价分别为3040万美元和1810万美元，净收益分别为250万美元和200万美元[168] 营收与净收入变化 - 2021年第三季度营收为1560万美元，较2020年同期增加590万美元；净收入为290万美元，较2020年同期增加520万美元[169][173] - 2021年前九个月收入从2020年同期的2230万美元增至4130万美元，增长1900万美元，主要因房地产投资组合从94处增至286处[175] - 2021年前九个月净收入从2020年同期的净亏损430万美元转为净收入110万美元，增加540万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[179] - 2021年第三季度净收入为294.4万美元，2020年同期为 - 234.1万美元；2021年前九个月净收入为105.5万美元，2020年同期为 - 429.8万美元[202][208] - 2021年第三季度净收入为294.4万美元，2020年同期净亏损为234.1万美元；2021年前九个月净收入为105.5万美元，2020年同期净亏损为429.8万美元[211] 总运营费用变化 - 2021年第三季度总运营费用为1370万美元，较2020年同期增加270万美元[170] - 2021年前九个月总运营费用从2020年同期的2410万美元增至4000万美元，增长1590万美元，主要因运营物业数量、减值准备和股份支付费用增加[176] 利息费用变化 - 2021年前九个月利息费用从2020年同期的380万美元降至270万美元，减少110万美元，主要因定期贷款实际利率下降和循环信贷平均余额减少[178] 房地产销售净收益变化 - 2021年前九个月房地产销售净收益从2020年同期的110万美元增至250万美元，增长140万美元[179] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有1.75亿美元定期贷款和170万美元循环信贷借款，2021年4月公开发行普通股净收益1.942亿美元，预计可支持未来12个月运营[180] - 截至2021年9月30日，公司合同义务包括1.75亿美元定期贷款本金到期和循环信贷借款偿还，2021年前三季度以1.26%加权平均利率借入170万美元用于房产收购[181] - 截至2021年9月30日，公司定期贷款总债务约为1.75亿美元，循环信贷借款为170万美元；2021年第三季度和前九个月，循环信贷平均每日未偿还借款分别为40万美元和80万美元[212] 经营、投资、融资活动净现金变化 - 2021年前九个月经营活动净现金从2020年同期的569.9万美元增至1920.6万美元，增加1350万美元，主要因房地产投资组合增大使租金收入增加[188] - 2021年前九个月投资活动净现金使用从2020年同期的3.16922亿美元降至2.71963亿美元，减少4490万美元，主要因房地产收购、开发和处置活动变化[189] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金较2020年同期减少9110万美元，主要因2021年4月公开发行净收益减少8770万美元、支付的股息和分配增加1960万美元，2021年第三季度借款1700万美元未偿还[190] 财务指标对比（季度与前九个月） - 2021年第三季度房地产折旧和摊销为799.4万美元，2020年同期为461.4万美元；2021年前九个月为2084.3万美元，2020年同期为992.6万美元[202][208] - 2021年第三季度FFO为898.3万美元，2020年同期为258.2万美元；2021年前九个月为2298.5万美元，2020年同期为633.1万美元[202] - 2021年第三季度Core FFO为898.3万美元，2020年同期为347.3万美元；2021年前九个月为2298.5万美元，2020年同期为825.1万美元[202] - 2021年第三季度AFFO为973.8万美元，2020年同期为477.7万美元；2021年前九个月为2475.1万美元，2020年同期为871.1万美元[202] - 2021年第三季度EBITDA为1175.3万美元，2020年同期为314.9万美元；2021年前九个月为2429.2万美元，2020年同期为933.1万美元[208] - 2021年第三季度EBITDAre为979.8万美元，2020年同期为345.8万美元；2021年前九个月为2537.9万美元，2020年同期为1003.4万美元[208] - 2021年第三季度Adjusted EBITDAre为1057.9万美元，2020年同期为571.5万美元；2021年前九个月为2729.5万美元，2020年同期为1229万美元[208] 税收相关情况 - 公司自2019年12月31日起选择成为REIT，符合条件时一般无需缴纳美国联邦或州所得税，2021年拟进行足够分配以获得全额股息支付扣除[191] 利率衍生品与风险 - 2020年9月28日至2024年12月23日，公司签订利率衍生品，将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%加1.15%的利差[213] - 假设2021年9月30日利率出现1%的不利变化，循环信贷的估计市场风险敞口低于10万美元[213] 伦敦银行间同业拆借利率相关 - 2021年3月5日，金融行为监管局宣布美元伦敦银行间同业拆借利率（USD LIBOR）将于2023年6月30日后停止发布[214] - 银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的伦敦银行间同业拆借利率债务发行[214] - 公司预计伦敦银行间同业拆借利率至少在2023年6月30日前可用，若其计算方法改变，公司利息支付可能变化[215] - 公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与伦敦银行间同业拆借利率挂钩[216] - 若伦敦银行间同业拆借利率受限或停用，与LIBOR挂钩的贷款、证券或衍生工具价值以及公司当前或未来债务的利率可能受影响[217] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司没有对财务状况、收入或支出等有重大影响的资产负债表外安排[221]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损0.07美元，核心FFO为0.18美元，AFFO为0.20美元/摊薄股 [11] - 截至6月30日，现金为8800万美元，2.5亿美元循环信贷额度未动用，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.1倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [12] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，年化股息率为0.80美元/股，维持2021年AFFO指引在0.95 - 0.99美元/股 [12] - 预计2021年完成至少3.6亿美元的净收购，高于原指引的3.2亿美元，现金G&A预计在1100 - 1200万美元，非现金补偿费用在300 - 400万美元，现金利息费用在300 - 350万美元，非现金递延融资费用摊销60万美元，税收在20 - 30万美元，全年摊薄加权平均流通股在3800 - 3900万股 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购和开发总额约1.21亿美元，其中收购约1.17亿美元，初始现金资本化率6.5%，加权平均剩余租赁期限9.7年；开发资金400万美元，两个新项目总成本预计600万美元 [5][6] - 第二季度出售五项资产，售价1300万美元，加权平均现金资本化率6.7%，将休闲餐饮业务敞口从1.9%降至1.2% [7] - 截至6月30日，投资组合包含267份租约，面积520万平方英尺，分布在39个州，租户59家，行业23个，总ABR增至5530万美元，加权平均租赁期限9.9年，出租率100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期不足1%，租户70%为投资级，13.5%为投资级概况 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心聚焦战略增长，目标是优质租户，追求风险调整后回报最佳的机会，关注实体位置对现金流至关重要、抗电商竞争压力、资产负债表强劲且有资金渠道的租户 [5] - 继续减少对受技术进步或消费者行为变化影响的行业的敞口，将处置作为投资组合管理工具，回收资金用于长期机会 [7] - 保持对投资级和其他优质租户的战略关注，提升投资组合多元化 [9] - 行业中，投资级优质资产竞争激烈，但公司利用关系和扩大管道，能保持类似的资本化率 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度活动满意，有充足资金和大量增值投资机会，对未来机会感到兴奋 [9][15] - 尽管市场环境从高风险到低风险再到当前状态变化，但公司坚持战略并能执行，对未来方向和业绩持续产生能力有信心 [49] 其他重要信息 - 9月初公司有资格提交新的通用货架，为未来融资提供更多选择和效率 [12] - 因市值增加，2022年起公司需作为大型加速申报公司报告，团队已准备好应对变化，可能使2021年G&A处于指引范围上限 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 三季度活动、管道规模、竞争和定价情况 - 公司上市近一年，重复业务增多，有助于扩大管道，利用规模优势挑选定价优于市场的资产，能持续实现类似的资本化率，未来也预计如此，但投资级优质资产竞争激烈 [18][19] 问题2: 7 - 11便利店集中度上升的原因 - 公司长期目标是资产规模超20亿美元时，将所有租户集中度降至5%以下，但此次与7 - 11的售后回租交易有新的15年绝对净租赁，定价和租金增长有吸引力，对投资组合质量有提升作用，未来此类机会可能不多 [22] 问题3: 未来外部增长战略及投资活动 - 预计不会大幅增加收购，将随机会增加稳步提升，当前规模下每季度净收购9000万美元可使AFFO良好增长 [25] - 公司会坚持现有策略，注重资产质量和定价，不会为增长而过度扩张 [27] 问题4: 自动提款机（ATM）使用情况及临近货架资格时的看法 - 预计有3800 - 3900万股，未来几周可提交货架申请，这将提供更多融资选择，公司会谨慎利用各种融资渠道 [29] 问题5: 季度400万美元开发项目的收益率情况 - 开发项目收益率高于收购现有资产，这两个项目与投资级概况租户合作，现金资本化率在7%左右，且无租赁和成本超支风险 [31] 问题6: 对百思买业务的态度及是否继续扩张 - 公司认可百思买业务，但因该公司门店布局有变化，会谨慎增加其在投资组合中的占比，目前管道中无相关机会，本季度新增的三个门店位置较特殊，预计未来不会大幅增加 [32] 问题7: 本季度收购的三个百思买资产的资本化率 - 公司通常不披露单个交易的资本化率，这三个资产的资本化率略高于本季度平均水平 [33] 问题8: 寻找符合投资标准的新公司投资机会是否有问题，以及潜在租户数量 - 符合标准的租户有限，因公司对信用和房地产质量要求严格，但与现有租户关系良好，有增长机会，未来一两个季度可能有新租户加入 [36] 问题9: 开发业务的进展及长期投资规模展望 - 开发业务有进展，未来会逐步增长，能获得新的10 - 15年租约，定价更优，是为投资组合增加收益的好方式 [37] 问题10: 为何使用至少3.6亿美元作为收购指引数字 - 公司希望低调承诺、超额完成，确保能达到该目标，且因只能预见60 - 75天的交易情况，难以给出更确切数字 [39] - 公司优先考虑资产质量，其次是经济回报，最后是交易时机，专注于ABR，对季度间交易影响信心不足，所以采用至少的表述 [40][41] 问题11: 竞争压力下是否需调整投资目标 - 虽竞争加剧、卖家期望提高，但重复业务和更多收购机会可抵消影响，公司能保持上市以来的资本化率，若大幅增加收购，资本化率可能略有下降 [43] 问题12: 从每季度1亿美元收购提升到1.5亿美元需要什么条件 - 公司不愿牺牲资产质量，更可能的方式是收购更多定价合理的资产，这可能导致整体资本化率略有差异 [44] 问题13: 收购的平均加权期限下降的原因及未来预期 - 公司关注保持约10年的加权平均租赁期限，与现有租户沟通收购和混合延期时，纳入部分现有资产以提前执行表现好的位置，但投资级和优质租户的租约期限通常较短，当前管道中的租约期限有所延长 [46][47] 问题14: 上市一年来净租赁环境的变化及经验 - 上市初期刚从疫情中恢复，部分买家观望，公司关注的领域表现良好，有强劲需求，但小型家族办公室和个人买家竞争略有增加，公司仍能执行战略 [48] 问题15: 投资级租户和高收益租户的长期平衡看法 - 公司投资级租户占比可能随机会在65% - 75%之间波动，认为投资级概况和投资级租户差异不大，希望在投资级概况租户中寻找更多机会，获取更多收益而不增加风险 [50]

公司优势 - 公司资产负债表稳健，由经验丰富的领导团队带领，拥有出色业绩记录[5] - 投资级租户占比83.4%，专注防御性行业，无体验式零售敞口，租金连续11个月100%收取[6][7] 投资亮点 - 投资级租户占比69.9%，防御性零售租户占比85.7%，2020 - 2021年多季度租金收取率达100%[8] - 优质多元化投资组合涵盖39个州，267处房产，出租率100%，投资级租户占比69.9%，防御性行业敞口占比85.7%[13] 资产与运营 - 自2019年以来累计完成193笔收购，平均每季度收购活动金额达1.031亿美元[22] - 持续跟踪物业表现，分层管理投资组合，自成立以来处置53处房产，价值约1.523亿美元[26] 承保策略 - 采用三部分承保理念，强调租户信用、房地产估值和单位盈利能力评估[28] 投资策略 - 投资策略注重防御性租户、投资级信用、细分市场资产、长期净租赁资产和多元化[46] 增长策略 - 采用多方面增长策略，包括收购稳定物业、混合续租、定制建造等多种投资结构[49] 团队与责任 - 领导团队经验丰富，董事会由六人组成，五人为独立董事[59][67] - 致力于履行企业社会责任，关注环境、社会和治理领域[64]

公司运营组合情况 - 公司运营组合包含264处单租户零售净租赁物业，分布于39个州，年化基础租金为5530万美元，出租率100%，加权平均租赁期限为9.9年，投资级租户和投资级概况租户分别约占70%和14%[144] 资金运用与偿还情况 - 截至2021年3月31日，公司已将首次公开募股所得的2.273亿美元全部用于收购资产，并于2020年8月偿还了循环信贷协议下的5000万美元未偿借款[146] - 2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股的公开发行，扣除承销折扣和交易成本940万美元后，净收益为1.942亿美元，用于偿还循环信贷协议下的1300万美元未偿借款，其余用于一般公司用途[146] 投资性资产与开发项目情况 - 截至2021年6月30日，公司持有的投资性资产从2020年12月31日的203处增至267处，已承诺三个房地产开发项目，预计总资本支出1040万美元，截至该日已投入530万美元[147] 物业收购情况 - 2021年第二季度，公司收购35处零售净租赁物业，总价1.168亿美元，位于15个州，加权平均租赁期限约9.7年，承保加权平均资本化率约6.5%[148] - 2021年上半年，公司收购66处零售净租赁物业，总价2.052亿美元，位于27个州，加权平均租赁期限约9.3年，承保加权平均资本化率约6.6%[149] 物业出售情况 - 2021年第二季度，公司出售5处物业，净销售价格1230万美元，实现销售收益50万美元[152] 收入情况 - 2021年第二季度收入为1380万美元，较2020年同期的710万美元增加670万美元，主要因房地产投资组合从94处增至264处[153] - 2021年上半年收入为2570万美元，较2020年同期的1260万美元增加1310万美元，主要因房地产投资组合从94处增至264处[160] 总运营费用情况 - 2021年第二季度总运营费用为1600万美元，较2020年同期的740万美元增加860万美元，主要因运营物业数量增加、减值准备和股份支付费用增加[154] - 2021年上半年总运营费用为2630万美元，较2020年同期的1310万美元增加1320万美元，主要因运营物业数量、减值准备和股份支付增加[161] 净亏损情况 - 2021年第二季度净亏损为260万美元，较2020年同期的40万美元增加220万美元，主要因减值准备增加，部分被房地产投资组合增长带来的租金收入增加所抵消[158] - 2021年上半年净亏损为190万美元，较2020年同期的200万美元减少10万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入[164] - 2021年Q2净亏损263万美元，2020年同期为40.5万美元；2021年上半年净亏损188.9万美元，2020年同期为195.7万美元[187][192][195] 财务状况与资金额度情况 - 截至2021年6月30日，公司有1.75亿美元定期贷款，2.5亿美元循环信贷额度无未偿还借款，2021年4月公开发行普通股净收益1.942亿美元[165] - 截至2021年6月30日，公司合同义务包括2024年12月23日到期的1.75亿美元定期贷款本金及相关利息[166] - 2021年公司在2.5亿美元循环信贷额度上借入并偿还1300万美元，加权平均利率1.24%[166] - 2021年6月30日，公司总负债约1.75亿美元，循环信贷平均每日未偿还借款Q2为170万美元，上半年为110万美元[196] 现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为1375.8万美元，较2020年同期的179.6万美元增加1200万美元，主要因租金收入增加[173] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1.98156亿美元，较2020年同期的2.16186亿美元减少1800万美元，主要因房地产收购、开发和处置活动变化[174] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为1.79895亿美元，较2020年同期的5305.6万美元增加1.268亿美元，主要因2021年4月公开发行股票获得额外净收益[175] 纳税情况 - 公司自2019年12月31日起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，一般无需缴纳美国联邦或州所得税，前提是向股东分配所有应税收入并满足相关要求[176] 非GAAP财务指标情况 - 2021年Q2房地产折旧和摊销为699.7万美元，2020年同期为304万美元；2021年上半年为1284.9万美元，2020年同期为531.1万美元[187][192] - 2021年Q2FFO为733.9万美元，2020年同期为302.9万美元；2021年上半年为1400.2万美元，2020年同期为374.8万美元[187] - 2021年Q2Core FFO为733.9万美元，2020年同期为359.9万美元；2021年上半年为1400.2万美元，2020年同期为477.7万美元[187] - 2021年Q2AFFO为806.6万美元，2020年同期为274.7万美元；2021年上半年为1501.2万美元，2020年同期为393.2万美元[187] - 2021年Q2EBITDA为510.5万美元，2020年同期为367.9万美元；2021年上半年为1254万美元，2020年同期为618万美元[192] - 2021年Q2EBITDAre为807.7万美元，2020年同期为407.3万美元；2021年上半年为1558.2万美元，2020年同期为657.4万美元[192] - 2021年Q2Adjusted EBITDAre为889.6万美元，2020年同期为376.6万美元；2021年上半年为1671.7万美元，2020年同期为657.3万美元[192] - 公司披露FFO、Core FFO、AFFO、EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、NOI和Cash NOI等非GAAP财务指标[181] 会计政策情况 - 公司会计政策符合美国GAAP，本季度报告期内关键会计政策无重大变化[180] 利率衍生品与风险情况 - 公司利率衍生品将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率0.21%，加上1.15%的利差[197] - 假设2021年6月30日利率不利变动1%，循环信贷估计市场风险敞口小于10万美元[197] LIBOR相关情况 - 2023年6月30日后，美元伦敦银行同业拆借利率（USD LIBOR）将不再公布[198] - 监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止新的LIBOR债务发行[198] - 公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与LIBOR挂钩[200] - 若LIBOR提前不可用，向替代参考利率过渡的风险将加速和放大[202] - 替代利率的引入可能导致风险建模和估值挑战，增加基差风险和波动性[203] 表外安排情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司没有对财务状况等有重大影响的表外安排[205]

公司物业资产情况 - 公司拥有234处单租户零售净租赁物业，分布于39个州，年化基础租金4800万美元，出租率100%，加权平均租期10.1年，投资级租户和投资级概况租户占比分别约为70%和11%[141] - 2021年第一季度，公司资产从203处增至234处，自2019年12月23日以来共筹集净资本4.463亿美元，其中私募和首次公开募股分别为2.19亿美元和2.273亿美元[145] - 2021年第一季度，公司收购31处零售净租赁物业，总价8820万美元，加权平均租期约8.8年，承保加权平均资本化率约6.7%[146] 公司资金运用与筹集情况 - 截至2021年3月31日，公司已将首次公开募股所得2.273亿美元全部用于收购，并偿还了2020年9月30日循环信贷协议下的5000万美元未偿借款；2021年4月12日，公司完成1091.5688万股普通股公开发行，净收益1.943亿美元[144] 公司项目投资情况 - 2021年第一季度，公司在亚利桑那州尤马的开发项目投资130万美元，预计总投资440万美元，租户将于2022年开始支付租金[147] 公司收入情况 - 2021年第一季度，公司收入从5500万美元增至1.19亿美元，增加6400万美元，主要因房地产投资组合从94处增至234处[150] 公司运营费用情况 - 2021年第一季度，公司总运营费用从5600万美元增至1.02亿美元，增加4600万美元，主要因运营物业数量增加和股票薪酬增加[151] 公司净收入情况 - 2021年第一季度，公司净收入从亏损1600万美元转为盈利740万美元，增加2300万美元，主要因房地产投资组合增长带来额外租金收入，以及利息和交易成本减少[155] - 2021年第一季度净收入为74.1万美元，2020年同期净亏损为155.2万美元[181][187][191] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，公司有1.75亿美元定期贷款和1300万美元循环信贷协议下的未偿借款，预计2021年4月公开发行股票的1.943亿美元净收益加上运营现金流和可用借款额度将满足未来12个月的运营需求[156] - 截至2021年3月31日，公司的合同义务包括2024年12月23日到期的1.75亿美元定期贷款本金，以及循环信贷协议下的还款[157] - 公司于2020年9月28日进行利率对冲，固定定期贷款的利率，对冲后的固定利率（一个月）为0.21%，而2021年3月31日的可变定期贷款一个月伦敦银行同业拆借利率为0.11%，加上1.15%的利差，基于1.75亿美元的定期贷款，到期日为2024年12月23日[159] - 公司计划在2021年4月偿还循环信贷下的未偿借款，2021年3月31日，2.5亿美元循环信贷下有1300万美元的未偿借款，预计未使用借款费用率为0.25%，循环信贷到期日为2023年12月23日[159] - 截至2021年3月31日，公司定期贷款总负债约为1.75亿美元，循环信贷借款为130万美元，第一季度循环信贷平均每日未偿还借款为40万美元[192] - 公司将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率，固定利率为0.21%，加上1.15%的利差[193] - 基于2021年的敏感性分析和循环信贷每日未偿还借款，假设利率不利变动1%，循环信贷的估计市场风险敞口小于10万美元[193] 公司开发中物业资金承诺情况 - 截至2021年3月31日，公司有440万美元的开发中物业资金承诺，其中130万美元已支付，其余预计在未来十二个月支付[159] 公司现金流情况 - 2021年第一季度经营活动净现金流入427万美元，较2020年同期增加340万美元，主要归因于房地产投资组合规模增加带来的租金收入增加620万美元，部分被运营和管理费用增加270万美元抵消[164][165] - 2021年第一季度投资活动净现金流出9002.2万美元，较2020年同期增加1530万美元，主要是由于房地产收购和开发活动增加，2021年第一季度在房地产收购上花费8820万美元，为房地产开发提供资金130万美元[164][166] - 2021年第一季度融资活动净现金流入682.5万美元，较2020年同期减少4760万美元，主要是由于2020年第一季度行使普通股私募超额配售权获得5460万美元，2021年第一季度支付股息570万美元，2020年同期无股息支付，2021年第一季度循环信贷借款1300万美元部分抵消了净减少额[164][167] 公司其他财务指标情况 - 2021年第一季度FFO为666.2万美元，2020年为72万美元；2021年第一季度Core FFO为666.2万美元，2020年为117.9万美元；2021年第一季度AFFO为694.6万美元，2020年为118.5万美元[181] - 公司计算EBITDA为息税前利润，EBITDAre为EBITDA排除折旧性财产销售收益（或损失）和房地产减值损失，Adjusted EBITDAre为EBITDAre进一步排除直线租金、没收定金收益、非经常性上市公司成本和非现金补偿费用[182][183] - 2021年第一季度EBITDA为743.5万美元，2020年同期为250.1万美元[187] - 2021年第一季度EBITDAre为750.4万美元，2020年同期为250.1万美元[187] - 2021年第一季度Adjusted EBITDAre为782.1万美元，2020年同期为280.6万美元[187] - 2021年第一季度NOI为1098.2万美元，2020年同期为522.3万美元[191] - 2021年第一季度Cash NOI为1055.2万美元，2020年同期为507.7万美元[191] 公司信贷安排情况 - 公司于2019年12月签订信贷安排，包括1.75亿美元的高级有担保定期贷款和2.5亿美元的高级有担保循环信贷[160] - 定期贷款于2024年12月23日到期，循环信贷于2023年12月23日到期，可延长一年[161] 公司表外安排情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司没有对财务状况、收入、费用、经营成果、流动性、资本资源或资本支出有重大影响的表外安排[201]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司净收入为每股0.15美元，核心FFO为每股0.18美元，AFFO为每股0.20美元；全年净收入为每股0.01美元，核心FFO为每股0.65美元，AFFO为每股0.69美元 [17] - 截至2020年12月31日，公司在管物业年化基础租金（ABR）为4180万美元 [17] - 2020年全年租金收缴率为96.9%，第四季度租金收缴率为100%，且2020年全年和第四季度均无坏账准备金和坏账确认 [17] - 截至2020年12月31日，公司现金为9300万美元，其中包括1400万美元受限现金，2.5亿美元循环信贷额度未使用；净债务与年化调整后EBITDA比率为2.8倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [19] - 本周董事会宣布每股0.20美元的常规现金股息，将于3月30日支付给3月15日登记在册的股东，年化股息率为每股0.80美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司完成4.09亿美元的物业收购，第四季度完成8100万美元的收购，初始现金资本化率为6.8%，加权平均剩余租赁期限为8.8年，68.7%的物业由投资级评级租户承租，另有12%由具有投资级特征的租户承租 [9] - 2020年公司出售15处物业，获得5000万美元收入，其中12处物业和3740万美元收入在第四季度完成 [11] - 2020年公司休闲餐饮业务敞口从4.5%降至2.2% [11] - 公司投资级租户占比从63.7%增长至70%，加权平均租赁期限从10.1年增长至10.5年；截至2020年12月31日，最大租户ABR敞口从BBB级的CVS（2019年12月31日占ABR的11.8%）降至AA - 级的7 - Eleven（占8.9%） [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是打造高质量、多元化、抗风险的零售物业组合，拥有保守的资产负债表和可扩展平台，以支持长期现金流增长 [6] - 2021年公司目标收购和处置活动规模为3.2亿美元，预计大部分活动将涉及投资级和高质量未评级租户，与当前投资组合和行业集中度相似 [14] - 公司将继续考虑战略处置，以提高投资组合质量和降低风险，同时通过收购和资本循环来改善投资组合的信用质量和多样性 [11][12] - 公司关注ESG，包括强治理、员工福祉和环境可持续性，收购尽职调查过程包含ESG和环境因素 [15][16] - 行业竞争方面，市场分散，公司有能力竞争并获得有吸引力的资产收益率，目前机会管道比过去几个季度更强劲 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年的强劲租金收缴证明了其战略的持久性，在不可预见的经济环境中表现优于同行，进入2021年公司处于有利地位，对未来充满期待 [16] - 公司预计2021年将继续增长投资组合和收益，通过规模效应和相对固定的成本结构降低G&A占收入和资产的比例 [21] 其他重要信息 - 公司在2020年将团队从8名员工扩大到19名，进行了多次高管招聘，并增加了3名董事会成员 [7] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含203处物业，总面积370万平方英尺，分布在38个州，有56个租户，涉及23个行业，加权平均租赁期限为10.5年，出租率为100%，2023年前无租约到期，2025年前到期租约不足1% [8] - 公司租赁中约90%的行业敞口为防御性，租户具有较强的资产负债表和资本获取能力，实体门店对其业务现金流至关重要 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2021年1月和2月租金收缴情况 - 公司1月租金收缴率为100%；2月有一笔2.3万美元的租金因支票问题未收到，租户已取消支票并改为ACH支付，预计能在周二收到，届时2月租金收缴率也将达到100%，实现连续六个月100%收缴租金 [23] 问题：如何看待净租赁市场竞争格局，是否担心2021年资本化率压缩或交易来源困难 - 市场有新进入者表明该领域有吸引力，但新进入者的收购方式不太可能与公司直接竞争；市场分散，公司有能力竞争并获得有吸引力的资产收益率，目前机会管道比过去几个季度更强劲 [25] 问题：如何解决租户集中度问题，是通过处置还是增加收购量稀释 - 目前公司投资组合规模较小，主要通过增加收购量扩大分母来降低租户集中度；同时也会选择性地进行处置，如第四季度出售了部分7 - Eleven资产，以改善租约到期时间表 [26] 问题：2021年第一季度业务活动情况，机会管道规模及租户构成 - 第一季度业务可能像第四季度一样后端集中，目前已完成约2000万美元的资产收购，有超过1.2亿美元的资产已获投资委员会批准并进入交易流程，部分将在第一季度完成，部分将延至4月；第一季度将新增一些有吸引力的投资级租户，资产质量和收益率与2020年相似 [28] 问题：公司投资组合中地面租赁的占比及未来发展趋势 - 地面租赁并非都有优势，公司目前地面租赁占比不足5%，预计不会大幅增长；若地面租赁价格与简单交易相似且租金较低，则具有吸引力 [30] 问题：为何2021年未提供AFFO每股收益指引，未来是否会继续如此 - 由于公司目前规模较小，对额外资本筹集的时间、规模、定价等假设会导致指引范围过宽，对使用者无意义；公司提供了关键运营项目的指引，并将根据情况灵活获取资本 [32] 问题：关于2021年资本筹集的最新情况及收购资金来源 - 截至年底公司资产负债表上有9300万美元现金，3月机会管道强劲，有2.5亿美元未使用的信贷额度，净债务与EBITDA比率为2.8倍，有能力灵活筹集资本 [33] 问题：公司对收购快餐连锁餐厅（QSR）组合的兴趣 - 疫情期间快餐连锁餐厅表现出色，公司仍会关注租户信用，倾向于有外带窗口且地块较大的餐厅；预计未来会收购相关资产，休闲餐饮业务敞口有望在年底降至1%以下 [37] 问题：如何看待公司收购的百思买、伯灵顿和杂货店资产的可替代性 - 公司与相关租户就资产进行了密切沟通，租户对长期经营有信心且销售强劲；这些资产面积在3.5 - 4万平方英尺之间，有很多潜在租户，便于更换租户或提高租金 [38] 问题：公司对售后回租业务的策略 - 公司不希望参与竞争激烈、定价缺乏吸引力的公开市场交易；过去预计不会进行太多售后回租业务，但现在看到很多投资级、高质量租户希望释放房地产资本，公司已开展了一些相关业务，且未来管道中也有此类机会 [39] 问题：如何从竞争角度考虑通胀对公司的影响 - 公司租赁由于租户信用较高，租金增长相对平稳，通胀上升时可能吸引力下降；目前公司租赁的租金增长率接近1%，通胀可能是暂时现象 [42] 问题：2021年投资级类别资本化率是否有变化 - 公司未观察到投资级类别资本化率有明显变化，由于公司每季度收购规模约8000万美元，有更多选择空间，能够专注于定价效率较低的资产，获得有吸引力的资本化率 [43] 问题：收购活动后端集中是指季度还是年度，为何交易流量会放缓 - 收购活动后端集中是指平均而言，自去年以来收购执行时间通常在季度第三个月的第二天；这是公司常见情况，对公司规模而言影响较大，但公司正在努力改变；目前未预计交易流量会大幅放缓 [45] 问题：疫情后如何考虑租户类别和信用，是否会从必需零售转向其他领域 - 公司战略一直专注于必需零售商，认为这些领域在疫情前后都表现良好，未来零售将继续演变，公司希望为未来的变化做好准备；不会大规模出售资产转向非核心领域，但会根据市场情况机会性地进行资本循环，重新投资于必需零售 [47][48] 问题：10 - K文件中披露的开发项目情况，包括资产类型、租户信用和增长机会 - 公司有几个开发项目正在进行中，这是公司在IPO路演时就关注的领域，希望通过开发提高收益率；目前收购团队的努力开始有成果，预计未来会在该领域更活跃 [49] 问题：开发项目的收益率目标 - 公司不会进行投机性开发，只会在有租户租约的情况下参与开发；预计开发项目收益率可提高约50个基点，公司会采取保守策略，控制风险和成本超支；若每年能在该领域投入3000 - 4000万美元，将有助于提高整体收益率 [50]

首次公开募股情况 - 2020年8月17日公司完成普通股首次公开募股，出售12,244,732股普通股，售股股东出售255,268股普通股，每股价格18美元；9月16日，根据承销商超额配售权又出售1,436,829股普通股，首次公开募股和行使超额配售权的净收益为2.273亿美元，交易成本和承销折扣为1890万美元[17][18] 租户与市场数据 - 约70.0%的平均基本租金（ABR）来自投资级信用评级租户，另有8.0%来自具有投资级信用指标但未评级的租户[20] - 2017 - 2020年，私人非机构买家按交易量占零售净租赁物业市场的60.3%；2019 - 2020年，53.7%的零售净租赁交易购买价格在250万 - 500万美元之间[20] 公司物业投资关注要点 - 公司一般关注购买价格在100万 - 1000万美元的物业，每处物业ABR约为205,931美元[20] - 公司目标收购价格在100万至1000万美元之间的房产，也会选择性考虑超1000万美元的房产，2020年12月31日投资组合中房产的平均购买价格为320万美元[28] - 公司一般关注购买价格在100万至1000万美元的房产，每处房产的平均基本租金（ABR）约为205,931美元[29] 公司投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括203处单租户净租赁物业，涵盖56个不同品牌或概念，分布在38个州的23个零售行业，ABR为4180万美元，加权平均剩余租赁期限（WALT）为10.5年，投资组合100%出租[22] - 截至2020年12月31日，公司投资组合中超83%的租约为三净租约，其余为双净租约[28] - 截至2020年12月31日，公司租约加权平均剩余期限（WALT）为10.5年[29] 公司物业收购与处置情况 - 自2019年12月以来，公司利用自有采购渠道部署资金，收购125处单租户零售净租赁物业，总购买价格为4.097亿美元[22] - 自2018年6月以来，公司处置47处物业，总销售价格为1.363亿美元，通过分散租户集中度和改善关键指标提升了投资组合表现[25] 公司债务与杠杆目标 - 截至2020年12月31日，公司在2.5亿美元的高级有担保循环信贷额度下无借款，计划将净债务与EBITDA的杠杆比率目标设定在4.5倍 - 5.5倍[25] 公司战略目标 - 公司当前战略目标是构建一个规模化投资组合，未来ABR来自单一租户或物业不超过5%、单一零售行业不超过15%、单一州不超过15%、前10大租户不超过50%；超60%租户具有投资级信用评级；WALT超过10年[22][27] 公司投资策略 - 公司投资策略包括收购现有稳定租赁物业、“混合与延期”收购、定制建造交易、反向定制建造交易和售后回租交易[21][25] 公司租约情况 - 公司租约初始期限至少10年，租户通常有两次或更多续租选择，多为额外5年期[28] - 公司基于租约中租金递增条款，当前基本租金加权平均年增长率为0.79%[29] 公司税务要求 - 为符合美国联邦所得税REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的应纳税所得[33] 公司人员与办公信息 - 截至2020年12月31日，公司有19名全职员工[50] - 公司主要行政办公室位于得克萨斯州达拉斯市中央高速公路北5910号1600室，电话972 - 200 - 7100，网站www.NETSTREIT.com [51] 公司报告获取方式 - 公司报告会电子提交给美国证券交易委员会（SEC），可通过SEC网站www.sec.gov和公司网站免费获取[51] 公司负债情况 - 截至2020年12月31日，公司总负债约为1.75亿美元，为浮动利率债务[233] - 2020年，公司循环信贷平均每日未偿还借款为660万美元[233] 公司利率衍生品与信贷利率 - 2020年9月28日至2024年12月23日，公司签订利率衍生品，将定期贷款的可变利率债务转换为固定利率，固定利率为0.21%，加上2020年12月31日的1.15%利差[234] - 循环信贷利率由LIBOR加1.20% - 1.80%利差或基准利率加0.20% - 0.80%利差决定，具体取决于公司综合总杠杆率[234] 公司利率风险敞口 - 基于敏感性分析和2020年循环信贷每日未偿还借款，假设2020年12月31日利率不利变动1%，循环信贷的估计市场风险敞口低于10万美元[234] LIBOR相关情况 - 2017年7月，FCA宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，ARRC确定SOFR为LIBOR的首选替代利率[235] - 截至2020年12月31日，公司定期贷款和循环信贷分别于2024年12月23日和2023年12月23日到期，均与LIBOR挂钩[236] - 预计LIBOR在2021年底前基本保持现有形式，但也可能提前不可用[236] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司没有对财务状况、收入、费用、经营成果、流动性、资本资源或资本支出有重大影响的资产负债表外安排[238]