Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ____________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT of 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT of 1934 For the Transition Period ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.50美元，较2021年第二季度增加0.02美元，增幅4%，主要因自去年第二季度以来的增值循环活动、租金上涨和整个投资组合的持续空间吸纳 [42] - 第二季度AFFO约4900万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [43] - 董事会决定维持当前季度股息率每股0.21美元，公司仍有充足AFFO覆盖股息，董事会将根据经济数据重新评估股息政策 [43][44] - 2022年第二季度季度同店现金NOI和应计基础NOI分别较2021年第二季度增长约2%和3% [45] - 截至2022年第二季度末，年化季度净债务与核心EBITDA比率为5.5倍，债务与总资产比率为34.6%，第三季度收购1180 Peachtree Street将暂时提高杠杆比率，直至完成抵消性处置 [46] - 预计2022年摊薄后核心FFO每股在1.99 - 2.05美元之间，维持同店指导现金和应计基础在1% - 4%范围内 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成超50笔租赁交易，总面积约72.4万平方英尺，超过上一季度，其中新租赁面积23.3万平方英尺 [12] - 第二代租金现金和应计基础分别上涨约3%和12%，平均租赁期限6.5年（排除一笔大的短期续约） [12] - 第二季度末租赁率为87%，较2021年底提高约150个基点 [13] - 过去12个月达到疫情前新租赁水平，实现近5%现金和12%应计租金增长，近70%新交易活动来自最近完成的重建资产 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥兰多完成4笔交易，面积7.1万平方英尺，最大新租户交易是与Kimley - Horn的6.1万平方英尺租赁，该项目收购成本约每平方英尺261美元，重新定位成本每平方英尺不到30美元，现租金推至35美元左右 [14][17] - 达拉斯完成17笔交易，面积10.3万平方英尺，其中新租赁9笔，约7.6万平方英尺，大部分来自Las Colinas Irving资产，该地区有10家财富500强公司，预计有更多增长，达拉斯地区商会目前跟踪超200家企业搬迁，高于2020年的90家 [19][21] - 明尼阿波利斯的LEED Gold Crescent Ridge资产完成两笔小新交易，郊区与美国银行就其在Meridian Crossing的33万平方英尺物业进行短期续约谈判，预计银行完成与联合银行合并后谈判将加速 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是加速向阳光地带转型，投资最具活力的子市场，提升投资组合整体质量以满足租户需求，收购1180 Peachtree Street符合该战略 [36] - 公司认为集中资产于目标增长子市场，对位置优越的建筑进行现代化和配套设施升级的策略得到租户认可，带来新租户租赁成功 [26] - 公司预计出售剑桥的两处资产，收益将用于支付1180 Peachtree Street收购的部分现金，未来12个月预计出售另外2.5亿美元或更多非战略资产以恢复相对中性的杠杆水平 [38][39] - 公司在收购和处置资产时考虑市场情况和资产质量，如因债务市场动荡和资产特性，推迟休斯顿两处资产的出售 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临利率上升、办公人员返岗慢于预期、开发成本通胀和经济衰退等逆风，但公司对租赁前景、审慎投资策略、目标增长市场和整体运营表现仍持乐观态度 [58] - 短期内，尽管夏季通常是租赁淡季，但公司的带看活动保持强劲和稳定，有近200万平方英尺的未决提案，约40%与新租户空间有关，预计2022年全年实现正的净空间吸纳，年底租赁率在87% - 88%之间 [27][28] 其他重要信息 - 公司在ESG倡议方面取得进展，被评为2022年能源之星年度合作伙伴，是东南部唯一获此殊荣的办公REIT，连续第二年获此荣誉，还被评为2022年绿色租赁领导者，今年晚些时候将寻求整个投资组合的GRESB认证 [60] - 公司设立的皮埃蒙特奖学金已有四名学生分别就读于华盛顿特区的霍华德大学或亚特兰大的莫尔豪斯学院，希望通过奖学金和相关辅导计划为房地产行业带来更多多样性 [61] - 公司董事会多年前采用独立董事15年任期限制，Wes Cantrell于今年5月卸任，董事会昨日投票邀请Tesh Durvasula加入董事会，8月1日生效，因另外两名董事会成员接近任期限制，预计年底前再增加一名董事 [62][63][64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1180收购的6.3%资本化率听起来较高，能否谈谈投标过程及该资本化率对市场其他资产的影响 - 该资产租金约低于市场20%，有很大的潜在增长空间，目前毛租金约在45美元左右，未来几年有机会推动现金资本化率接近应计资本化率，多数情况下现金资本化率比应计低约100个基点 [66] - 投标过程具有竞争性，尽管资本市场不稳定，但公司凭借资产质量、之前收购999 Peachtree Street的经验以及能迅速完成尽职调查和交易的能力，认为获得了合理的价格，且该资产有潜在增值空间和低风险，还有近期到期租约可实现租金提升 [67][68] 问题2: 处置资产方面，除剑桥外，后续还会考虑哪些市场，休斯顿资产处置暂停的原因 - 公司有一批高质量、长期租赁的资产可用于交易，休斯顿资产因债务资本市场动荡而暂停出售，但公司过去六年中有四年成功出售超4亿美元资产，对剑桥资产和未来12个月约2.5亿美元的额外资产处置有信心，这些资产将具有核心加的特征，租户优质但不属于公司战略运营计划 [70][71] 问题3: 美国银行的短期续约应如何看待，是好事还是存在顾虑 - 公司与租户有寻找双赢解决方案的历史，美国银行正在进行合并，且像许多金融服务公司一样，仍在确定混合办公策略，公司认为新开发对其来说不是选择，其总部所在资产拥有最好的配套设施，郊区物业位置优越，美国银行希望延长16个月租期表明有长期合作意愿，但需要时间确定最终员工人数和空间规划 [73][74][75] 问题4: 1180收购在战略上是否意味着更注重高质量资产、长期租赁和按市值计价机会，还是仍会关注有租赁机会的资产 - 公司收购资产的管道中约70%为核心、核心加资产，30%为增值资产，999 Peachtree Street有约2500万美元的重建项目，而1180更稳定，与剑桥资产类似，具有长期租赁、高信用和高质量的特点，该收购将使公司在阳光地带的资产占比达到67%，目标是到明年年底达到75% [81][82][86] 问题5: 能否介绍亚特兰大或中城亚特兰大的租赁管道情况，以及999 Peachtree Street的租赁率是否上升 - 公司对999 Peachtree Street在市场上的接受度感到满意，近期在租赁和零售方面都将有成功案例分享，且实现的租金高于初始承保水平 [88] - 亚特兰大目前有25笔交易在管道中，总面积超35万平方英尺，999 Peachtree Street自身有超4万平方英尺的租赁管道，亚特兰大吸引了科技公司和专业服务公司，中城市场的混合用途环境、交通便利性和配套设施使其在租赁方面取得成功 [90][91][93]

公司资产与负债变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为36.96亿美元和39.31亿美元，降幅约为6%[21] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为18.80亿美元和21.43亿美元，降幅约为12%[21] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司未偿债务总额分别为16.74778亿美元和18.7779亿美元，加权平均利率为3.38%[44] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务账面价值分别为16.74778亿美元和1.87779亿美元，估计公允价值分别为15.82253亿美元和19.38563亿美元[51] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司现金及现金等价物账面价值分别为639.7万美元和741.9万美元，估计公允价值与账面价值相等[51] - 截至2022年6月30日，发行人及担保人合并总资产35.2896亿美元，总负债17.11374亿美元，上半年净亏损2391.4万美元[108] 公司收入与成本变化 - 2022年和2021年上半年，公司净收入分别为6793万美元和1929万美元，增长约252%[23] - 2022年和2021年上半年，公司综合收入分别为7403万美元和2202万美元，增长约236%[26] - 2022年和2021年上半年，租金和租户报销收入分别为2.64亿美元和2.53亿美元，增长约4%[23] - 2022年和2021年上半年，物业运营成本分别为1.07亿美元和1.03亿美元，增长约4%[23] - 2022年和2021年上半年，折旧费用分别为6389万美元和5810万美元，增长约10%[23] - 2022年和2021年上半年，利息费用分别为2767万美元和2493万美元，增长约11%[23] - 2022年上半年净收入为67,929千美元，2021年同期为19,287千美元[31] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为91,778千美元，2021年同期为100,192千美元[31] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为193,295千美元，2021年同期使用61,577千美元[31] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为286,077千美元，2021年同期为38,129千美元[31] - 2022年第二季度末，公司总营收为13.6309亿美元，2021年同期为13.0218亿美元；2022年上半年总营收为27.2458亿美元，2021年同期为25.9475亿美元[71] - 2022年第二季度末，公司总NOI为8268.8万美元，2021年同期为7878.2万美元；2022年上半年总NOI为1.65068亿美元，2021年同期为1.56441亿美元[72] - 2022年第二季度末，公司普通股股东净收入约800万美元，摊薄后每股0.06美元；2021年同期净收入990万美元，摊薄后每股0.08美元[84] - 2022年第二季度总营收1.363亿美元，较2021年同期的1.302亿美元增长610万美元[86] - 2022年上半年总营收2.725亿美元，较2021年同期的2.595亿美元增长1300万美元[94] - 2022年第二季度净收入800万美元，较2021年同期的990万美元减少190万美元[86] - 2022年上半年净收入6790万美元，较2021年同期的1930万美元增加4860万美元[94] - 2022年第二季度租金和租户报销收入增加520万美元，主要因资本循环活动、租金上涨和租户报销增加[86][87] - 2022年上半年租金和租户报销收入增加1120万美元，原因与第二季度类似[94][95] - 2022年第二季度物业运营成本增加190万美元，主要因租户利用率提高和可收回运营费用增加[86][89] - 2022年上半年物业运营成本增加420万美元，原因与第二季度类似，且资本循环活动也有贡献[94][97] - 2022年上半年总净营业收入（NOI）为1.65068亿美元，2021年同期为1.56441亿美元[110] - 2022年上半年亚特兰大NOI为3672.7万美元，2021年同期为2959.8万美元，增长主要因2021年10月收购999 Peachtree Street[110][111] - 2022年上半年达拉斯NOI为3186.3万美元，2021年同期为3402万美元，下降主要因租户收缩和终止租约[110][112] - 2022年第二季度GAAP净利润适用于普通股为796.6万美元，每股0.06美元；2021年同期为994.7万美元，每股0.08美元[122] - 2022年上半年房地产折旧为6351.9万美元，2021年同期为5753.7万美元[122] - 2022年第二季度NAREIT运营资金和核心运营资金适用于普通股为6162万美元，每股0.50美元；2021年同期为6035.3万美元，每股0.48美元[122] - 2022年第二季度调整后运营资金适用于普通股为4890万美元，2021年同期为4166.1万美元[122] - 2022年Q2现金基础下，公司净收入为796.6万美元，2021年同期为994.7万美元；应计基础下，2022年和2021年同期均分别为796.6万美元和994.7万美元[126] - 2022年上半年现金基础下，公司净收入为6793万美元，2021年同期为1929.1万美元；应计基础下，2022年和2021年同期均分别为6793万美元和1929.1万美元[131] - 2022年Q2现金和应计基础下EBITDAre和Core EBITDA均为7559.1万美元，2021年同期为7298万美元；2022年上半年现金和应计基础下均为15254.7万美元，2021年同期为14591.8万美元[126][131] - 2022年Q2现金基础下物业NOI为7564.9万美元，应计基础为8268.8万美元；2021年同期现金基础为7371.1万美元，应计基础为7878.2万美元；2022年上半年现金基础为15229万美元，应计基础为16506.8万美元；2021年同期现金基础为14488.8万美元，应计基础为15644.1万美元[126][131] - 2022年Q2现金基础下同店NOI为7302.2万美元，应计基础为7876.5万美元；2021年同期现金基础为7171.9万美元，应计基础为7665.3万美元；2022年上半年现金基础为14668万美元，应计基础为15700.9万美元；2021年同期现金基础为14182.9万美元，应计基础为15302万美元[126][131] - 2022年Q2现金基础下同店NOI较上一时期增长1.8%，应计基础增长2.8%；2022年上半年现金基础下同店NOI较上一时期增长3.4%，应计基础增长2.6%[126][131] - 2022年截至6月30日的三个月内，执行空置一年或更短时间空间的租赁协议，应计租金和现金租金分别上涨12.2%和2.5%；六个月内，应计租金和现金租金分别上涨12.4%和3.3%[138] - 2022年截至6月30日的三个月内，同店净营业收入（NOI）现金基础和应计基础分别增长1.8%和2.8%；六个月内，现金基础和应计基础分别增长3.4%和2.6%[139] 公司股份相关情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，普通股发行和流通股数分别为1.2339亿股和1.2308亿股[21] - 2022年和2021年上半年，普通股股东基本每股净收入分别为0.55美元和0.16美元[23] - 截至2022年6月30日，公司普通股股份为123,390股，股东权益为1,815,663美元[29] - 2022年第二季度和上半年，公司分别计算并排除加权平均流通反摊薄股份约156,251股和294,348股[66] - 2022年第二季度和上半年，加权平均普通股 - 摊薄分别为123,679股和123,617股[68] - 截至2022年6月30日，未归属和潜在股票奖励为946,640股，加权平均授予日公允价值为每股20.03美元[62] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认约210万美元和490万美元的股票奖励相关薪酬费用[63] - 截至2022年6月30日，约1010万美元与未归属和潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本待在约一年的加权平均归属期内计入合并损益表[63] - 2022年第二季度加权平均流通股（摊薄）为12367.9万股，2021年同期为12470.4万股[122] 公司物业相关情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有52个运营中的A类办公物业和1个重建资产，运营中投资组合约1610万平方英尺，出租率87.0%[34] - 2022年上半年固定租赁付款为219,976千美元，可变租赁付款为44,087千美元，总租赁和租户补偿收入为264,063千美元[40] - 截至2022年6月30日，公司有一项约1330万美元的未记录租户津贴承诺，用于纽约州租户在纽约市60 Broad Street大楼约20年、52万平方英尺的续租和扩建[55] - 2022年第二季度，公司签订购买1180 Peachtree Street的约束性合同，净购买价4.65亿美元，包括承担1.97亿美元、固定利率4.1%的现有抵押贷款，预计2022年第三季度完成交易[57] - 2022年上半年出售两处房产，总收益1.43596亿美元，总收益5067.4万美元[59] - 2022年上半年，公司收到两笔应收票据还款1.185亿美元，用于偿还无担保信贷额度[59] - 截至2022年6月30日，公司平均租约面积约14000平方英尺，剩余租期约6年[134] - 截至2022年6月30日，公司投资组合出租率为87.0%，2021年12月31日为85.5%；2022年剩余时间内计划到期租约约占总可出租面积（ALR）的3.0%[135] - 截至2022年6月30日，公司有大约120万平方英尺已签约的空置空间租约尚未开始或处于租金减免期，代表约3600万美元的年收入[136] - 收购项目为佐治亚州亚特兰大市的999 Peachtree Street（2021年10月21日购买）；处置项目为伊利诺伊州伊塔斯卡的Two Pierce Place（2022年1月25日出售）和马萨诸塞州沃本的225和235 Presidential Way（2022年1月28日出售）[126][130][131][137] 公司信贷与债务相关情况 - 2022年6月30日止六个月，公司将5亿美元无担保2018信贷额度修订并重述为6亿美元无担保2022信贷额度，期限延长至2026年6月30日[41] - 截至2022年6月30日，基于公司当前BBB（标普）信用评级，6亿美元无担保2022信贷额度的当前调整后SOFR利差为0.85%[42] - 6亿美元无担保2022信贷额度有财务契约，要求维持无抵押利率覆盖率至少1.75、无抵押杠杆率至少1.60等[43] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，公司债务利息支付分别约为1280万美元和880万美元；六个月分别约为2860万美元和2530万美元[44] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，公司资本化利息分别约为110万美元和90万美元；六个月分别约为210万美元和170万美元[44] - 截至2022年6月30日，公司有2份利率互换协议，名义金额总计1亿美元，关联债务工具为2.5亿美元无担保2018定期贷款[49] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，利率互换在现金流量套期关系中在其他综合收益中确认的损益分别为96.9万美元和 - 29.5万美元；六个月分别为484.5万美元和126.6万美元[49] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司利率互换的总衍生资产分别为99.6万美元和0，总衍生负债分别为0和 - 492.4万美元[49] - 截至2022年6月30日，公司估计约10万美元将在未来十二个月从其他综合收益重新分类为利息费用的减少[49] - 2022年7月22日，公司签订2亿美元延迟提取无担保浮动利率定期贷款协议，利率为调整后定期SOFR利率加100个基点[74] - 公司拟以4.65亿美元收购1180 Peachtree Street，其中约2.68亿美元为现金，承担现有1.97亿美元、利率4.1%的抵押贷款，预计2022年第三季度完成交易[77] - 未来12个月内，公司有3.5亿美元无担保高级票据到期，计划通过债务再融资

公司概况 - 公司是美国东部七个主要办公市场的优质A级写字楼物业所有者等，截至2021年Q4，总资产约50亿美元，面积约1700万平方英尺，80%的资产获能源之星认证，约45%获LEED认证[5] - 截至2021年12月31日，资产52，面积1610万平方英尺，出租率87%，加权平均租期5.9年，能源之星评级面积占比84%，当前股息收益率5.0%，债务与总资产比率35%，净债务与EBITDA比率5.6倍[11] 市场布局 - 约63%的年化租赁收入来自阳光地带，预计到2023年底增至约70 - 75%[10] - 在亚特兰大、波士顿、达拉斯、奥兰多等市场的特定子市场有主导地位，如亚特兰大坎伯兰/盖勒利亚占A级子市场份额28%[15] 资本运作 - 自2018年以来，已回收13亿美元，回报率约180个基点，有望到2023年底阳光地带占比达70 - 75%，每年每股可增加0.10 - 0.15美元的FFO增值[20] - 2022年目标进行3.5 - 4.5亿美元的战略投资，如收购999 Peachtree Street[22] 财务表现 - 2012 - 2022年核心FFO每股复合年增长率约4%[26] - 2021年总办公租赁占办公组合的比例为13.2%，在同行中领先[28][29] 发展潜力 - 2022年到期租约的85%在阳光地带，约70%的当前组合空置率在阳光地带，近75万平方英尺的租约处于减免期或尚未开始[36] - 有开发土地储备，可增加约300万平方英尺的面积，如亚特兰大的Glenridge Highlands III约25万平方英尺[63][65] 可持续发展 - 在环境、社会和治理方面表现良好，环境责任ISS排名2，社会责任ISS排名1，公司治理ISS排名1[68][70]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄0.51美元，较2021年第一季度增长6%，主要因自去年第一季度以来的增值循环活动和租金上涨 [36] - 第一季度AFFO约为3900万美元，远高于当前2600万美元的季度股息水平 [37] - 同店现金NOI增长略超5%，应计基础上增长约2.5% [39] - 截至2022年第一季度末，12个月滚动净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，处于管理范围内 [39] - 截至第一季度末，债务与总资产比率为34.6%，循环信贷额度有4.2亿美元未使用额度 [40] - 预计2022年核心FFO每股摊薄在1.99 - 2.07美元之间，同店现金和应计基础NOI预计在1% - 4%之间 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成约50份单独租约，总面积55.2万平方英尺，近一半为新租户租约，是过去14个季度中新租户租赁量最大的一个季度 [11] - 第一季度执行的租约平均期限为6.6年，第二代租金现金和应计基础分别增长约5%和13% [25] - 截至2022年3月31日，整体投资组合出租率为87%，高于2021年底的85.5%，2022年剩余时间内仅有约4.6%的投资组合年化租赁收入到期 [26] 投资业务 - 收购管道规模约为15亿美元，有信心到2023年底实现至少75%的EOR来自阳光地带市场的目标 [32] - 2022年已完成两项处置交易，分别是波士顿的Presidential Way资产和芝加哥的Two Pierce Place，3月下旬2020年新泽西投资组合出售的应收票据已全额偿还 [33] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 亚特兰大已恢复疫情期间失去的所有工作岗位，就业水平达到疫情前的103% [12] - 亚特兰大Galleria项目拥有5座办公楼，总面积220万平方英尺，出租率84%，租金为每平方英尺30多美元（毛租金），是该子市场最高的（不包括新建筑） [13] - 第一季度在亚特兰大Galleria签署了9份新租约，包括3家企业总部搬迁，续租7份租约，平均租期8年，租金上调约10% [14] 达拉斯 - 达拉斯经济在就业增长方面是全国领先者，已恢复疫情期间失去工作岗位的106% [17] - 第一季度最大的一笔租约续约是位于750 West John Carpenter的一家勘探和全国制药零售商，约16.4万平方英尺，现金和应计租金分别上调约10%和17% [16][17] 奥兰多 - 第一季度完成10笔租赁交易，包括6份新租户租约 [18] - 与一家排名前100的反洗钱律师事务所续签了一份4万平方英尺的14年新租约，现金和应计租金有个位数的上调 [18] 波士顿 - 过去五年内，West Group 128子市场完成了数百万平方英尺的办公改实验室项目，另有400万平方英尺正在不同阶段进行转换，将使该子市场规模缩小19%，有助于推动租金上涨 [21] 华盛顿特区 - 部分大型租户如万事达卡已取消交替团队概念，要求员工每周到办公室工作几天 [22] - 联邦机构如EPA和退伍军人管理局将在第二季度返回办公室 [23] 纽约 - 公司在纽约的唯一资产出租率约为90%，今年几乎没有租约到期，但交易流量较慢，城市仍处于复苏初期 [23] 明尼阿波利斯 - 城市人均拥有财富500强公司数量最多，公司在当地资产历史上稳定出租率较高，目前约为90% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是提供可持续性和健康的优质办公体验，租金远低于新建筑成本，以满足后疫情时代租户需求 [46] - 专注于阳光地带市场，目标是到2023年底至少75%的EOR来自该地区，通过收购和处置资产来优化投资组合 [32] - 重视资产的重新定位和开发，通过改善设施和服务来提高资产价值和租赁竞争力 [13][19] - 关注可持续发展，整个投资组合在第一季度获得了Well健康与安全评级 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管一些美国公司确定重返工作场所战略的时间比预期长，但公司新租户租赁活动强劲，是三年多来最活跃的一个季度，连续三个季度超过疫情前水平 [8] - 预计2022年将实现净空间吸收，年底出租率有望达到88% [27][28] - 公司对租赁管道和有机现金流增长感到兴奋，预计今年有增值资本循环机会，可加速和改善投资组合的盈利增长 [43] - 虽然面临建筑和物业管理方面的挑战，但公司团队正在密切监控供应链问题，财务团队将在通胀环境下谨慎管理费用和资产负债表 [43][44] 其他重要信息 - 公司董事会将在今年夏天审查股息支付金额 [38] - 公司目前没有2022年的债务到期安排，除了5亿美元的循环信贷额度，财务团队正在进行续约，目标是在6月完成 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前租赁管道情况如何，第一季度的强劲租赁势头是否会持续，以及新租和续租的情况 - 租赁势头持续强劲，3月的参观活动数量达到过去18个月以来的最高水平，每季度约有100笔交易提案，总交易额在150 - 200万美元之间，其中超过一半是新交易活动 [51] 问题2: 与大型租户的续约讨论何时开始，以及主要大型租户的情况 - 对于政府租户，通常在租约到期前三年开始讨论；对于传统企业租户，通常在18个月左右开始，目前会根据租户的远程工作策略在12 - 9个月左右开始深入沟通 [53] - CVS的续约已完成，减少了2022年的风险暴露；Ryan的租约情况较好，有望短期续约；Cargill仍在制定远程工作策略，公司持谨慎乐观态度；与美国银行的续约讨论正在进行中，情况良好但仍处于早期阶段 [54][55] 问题3: 投资销售方面，15亿美元的收购管道中是否涉及新的阳光地带市场或子市场 - 公司计划今年退出休斯顿市场，未来18 - 24个月可能进入新市场，目前主要关注达拉斯和亚特兰大，同时也在评估潜在的新市场 [56] 问题4: 如何看待投资低资本化率资产的决策，以及资本分配策略 - 公司一直寻求增值收购机会，通过处置非核心但优质的资产，将资金轮换到增值收购中，认为可以找到与新建筑竞争、创造租赁速度或为股东创造价值的资产 [62][63] 问题5: 与亚马逊在达拉斯的租约情况，以及他们是否有新空间需求或续租和扩张的可能性 - 公司正在与亚马逊及其经纪代表进行讨论，虽然租约还有约三年到期，但公司认为在Galleria Tower 4有机会让亚马逊继续在该地区发展，无论是留在现有建筑还是搬到新资产 [66] 问题6: 2023年夏季到期的票据，如何考虑再融资以及当前利率上升的影响 - 公司密切关注利率变化，正在运行模型，致力于进行公开债务发行，将根据利率情况进行评估 [69] 问题7: 美国银行的租约情况，包括资本投入和市场估值 - 美国银行在明尼阿波利斯的第一个到期地点租金可能会有小幅上调，资产状况良好，租户需要进行一定的资本更新，但长期租约可以抵消成本，每平方英尺每年的成本较为有利 [72] - 市中心的地点目前租赁交易有限，但大型公司开始让员工返回办公室，情况正在改善，市场估值可能大致持平或略有上升，资产质量高，不需要大量资本投入，预计长期租约为10 - 15年 [73][74] 问题8: 利率和利差变化对资本市场流动性的影响，包括地理区域和产品类型 - 除了真正的核心交易，市场在过去18 - 24个月一直处于停滞状态，近期由于债务市场的干扰，一些高价格的交易被暂停 [76][77] - 地理上，依赖公共交通的密集中央商务区资产流动性可能受损，阳光地带和一些二线城市的流动性可能增加 [78] 问题9: 截至季度末的已启用面积为83.9万平方英尺，预计年底该数字会如何变化 - 由于租赁情况良好，该数字可能会增加，目前有超过100万平方英尺的租约尚未开始或处于减免期，预计将带来约3300万美元的收入和约2000万美元的NOI [81] - 从模型角度看，预计年底出租率达到88%，已启用面积也会相应增长 [83] 问题10: 建筑成本上升和供应链问题对租户装修空间和收入确认的影响 - 对整体投资组合的影响较小，仅影响了一些大型租约的开始日期，推迟了一两个月，公司通过寻找国内供应商和提前购买长期LEED项目产品来减轻影响 [88] - 从收入确认角度看，没有重大问题，重新开发项目受供应链影响较小 [89] 问题11: 收入确认是在何时开始 - 收入确认在租户空间基本完成并获得占用证书后开始，同时要根据租约规定的开始日期 [90] 问题12: 共享办公在公司投资组合中的情况，以及是否有扩张或收缩的意愿 - 共享办公占公司整体投资组合的约2%，分布在多个运营商，目前表现良好，利用率高于建筑本身，但公司不打算大幅增加对该领域的敞口，会在引入新资产时进行评估 [92]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为36.9964亿美元，较2021年12月31日的39.30665亿美元下降6%[21] - 2022年第一季度，公司实现净收入5996.4万美元，较2021年同期的934.3万美元增长542%[23] - 2022年第一季度，公司综合收入为6454.5万美元，较2021年同期的1163.1万美元增长455%[25] - 截至2022年3月31日，公司普通股股东应占净收入每股0.49美元，较2021年同期的0.08美元增长512%[23] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为3984.9万美元，较2021年同期的4682万美元下降15%[30] - 2022年第一季度，公司投资活动提供的净现金为2.24294亿美元，而2021年同期使用2781.3万美元[30] - 2022年第一季度，公司融资活动使用的净现金为2.64335亿美元，较2021年同期的1579.1万美元增长1574%[30] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和代管现金为866.8万美元，较2021年同期的1243万美元下降30%[30] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为6000万美元，摊薄后每股收益0.49美元，2021年同期分别为930万美元和0.08美元[84] - 2022年第一季度总营收1.362亿美元，较2021年同期的1.293亿美元增长6.9%；总费用1.15亿美元，较2021年同期的1.097亿美元增长5.3%[85] - 2022年第一季度GAAP普通股净收入为5996.4万美元，2021年同期为934.4万美元[113] - 截至2022年3月31日，合并总资产3.51984亿美元，总负债17.02643亿美元；2022年第一季度总营收1.2508亿美元，净亏损1.2265亿美元[100] 租金及租户报销收入相关数据变化 - 2022年第一季度，公司租金和租户报销收入为1.31912亿美元，较2021年同期的1.25912亿美元增长4.8%[23] - 2022年和2021年第一季度，公司固定租金收入分别为10973.2万美元和10517万美元，可变租金收入分别为2218万美元和2074.2万美元，总租金和租户报销收入分别为13191.2万美元和12591.2万美元[39] - 2022年第一季度租金和租户报销收入增加约600万美元，其他物业相关收入增加约100万美元[86][87] 房地产资产出售相关数据 - 2022年第一季度，公司房地产资产出售收益为5067.3万美元，而2021年同期无此项收益[23] - 2022年第一季度，公司出售两处房产，总收益为5067.3万美元，净销售收益为1.43594亿美元[56] 公司物业运营相关数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有52个运营中的A级办公物业和1个重建资产，运营中物业组合约1610万平方英尺，出租率87.0%[33] - 2022年第一季度末，公司投资组合的出租率为87.0%，高于2021年12月31日的85.5%[119] - 2022年剩余时间内，投资组合的预定租约到期面积约占总可出租面积的4.6%[119] - 截至2022年3月31日，公司有大约100万平方英尺已签订租约的空置空间尚未开始租赁或处于租金减免期[120] - 2022年第一季度，公司在空置一年或更短时间的空间上，应计租金和现金租金分别实现了12.9%和4.8%的增长[122] - 2022年第一季度Same Store NOI在现金和应计基础上分别增长了5.1%和2.5%[116][123] - 2022年第一季度EBITDAre和Core EBITDA为7695.6万美元，2021年同期为7293.8万美元[116] - 2022年第一季度Property NOI现金基础为7664.1万美元，应计基础为8238.1万美元；2021年同期现金基础为7117.6万美元，应计基础为7765.8万美元[116] - 2022年第一季度Same Store NOI现金基础为7365.8万美元，应计基础为7824.4万美元；2021年同期现金基础为7011.0万美元，应计基础为7636.7万美元[116] - 截至2022年3月31日，公司平均租约面积约为15000平方英尺，剩余租期约为六年[118] 公司债务相关数据 - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务总额为16.69553亿美元，加权平均利率为3.22%；2021年12月31日，未偿还债务总额为18.7779亿美元[40] - 2022年和2021年第一季度，公司债务利息支付分别约为1580万美元和1650万美元，资本化利息分别约为100万美元和80万美元[42] - 截至2022年3月31日，公司有2份利率互换协议，名义金额为1亿美元，关联债务工具为2.5亿美元的2018年无担保定期贷款[46] - 2022年和2021年第一季度，公司利率互换在现金流套期关系中的收益分别为387.6万美元和156.1万美元[47] - 2022年和2021年第一季度，公司从其他综合收益重新分类至利息费用的前期损失分别为70.5万美元和72.6万美元[47] - 2022年和2021年第一季度，公司合并损益表中列示的利息费用总额分别为 - 1389.8万美元和 - 1258万美元[47] - 截至2022年3月31日，若公司违约，需按估计公允价值加应计利息结算衍生工具负债义务，约为50万美元[49] - 公司发行了多笔高级无担保票据，包括2023年到期的3.5亿美元、2024年到期的4亿美元、2030年和2032年到期的各3亿美元[96] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为16亿美元和19亿美元[130] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司利率互换协议的名义总额为1亿美元，加权平均固定利率（不包括企业信用利差）为2.61%[130] - 截至2022年3月31日，公司约15亿美元的固定或有效固定利率未偿债务，平均有效年利率约为3.51%，到期时间从2023年到2032年[131] - 截至2022年3月31日，公司在5亿美元的2018年无担保信贷额度上有8100万美元未偿还，该信贷额度当前总利率为1.36%[132] - 截至2022年3月31日，2.5亿美元无担保定期贷款中1.5亿美元的当前总利率为1.40%[132] - 截至2022年3月31日，现有未偿借款的可变利率每增加1.0%，每年利息费用将增加约230万美元[132] 公司股票奖励相关数据 - 2022年第一季度，公司授予递延股票奖励258288股，授予日公允价值为每股16.85美元[60] - 2022年第一季度，基于TSR表现，估计潜在股份奖励减少224220股，授予日公允价值为每股24.59美元[60] - 2022年第一季度，绩效股票奖励归属267744股，授予日公允价值为每股29.43美元[60] - 2022年第一季度，递延股票奖励归属176196股，授予日公允价值为每股18.84美元[60] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司分别确认约280万美元和330万美元的股票奖励薪酬费用[62] - 截至2022年3月31日，约1160万美元与未归属和潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本将在约一年的加权平均归属期内计入损益[62] 公司资本支出及相关成本数据 - 2022年和2021年第一季度应计资本支出和递延租赁成本分别为1555.7万美元和1997.4万美元，应计股息变化分别为 - 2604.8万美元和 - 2568.3万美元[64] - 2022年和2021年第一季度基本每股收益计算的加权平均普通股分别为12322.5万股和12394.6万股，摊薄后分别为12351万股和12445万股[68] - 2022年和2021年第一季度可报告部分租赁收入和其他物业相关收入总计分别为1.30214亿美元和1.23951亿美元，净营业收入（NOI）总计分别为8238.1万美元和7765.8万美元[71][72] - 2022年第一季度净运营收入（NOI）为8238.1万美元，较2021年同期的7765.8万美元增长472.3万美元[102] - 亚特兰大、华盛顿特区NOI增加，奥兰多NOI减少，“其他”类别NOI增加[103][104][105][106] - 2022年和2021年第一季度资本支出分别为3256.5万美元和2575.9万美元，其中用于重建/翻新的分别为1314.4万美元和1176.5万美元[77] - 2022年第一季度每平方英尺每年租赁期的租户改善津贴和租赁佣金承诺为5.59美元，2021年为3.40美元[79] 公司股息相关数据 - 2022年4月27日，公司宣布2022年第二季度股息为每股0.21美元，记录日期为5月27日，支付日期为6月17日[73] - 公司未来股息支付金额和形式将取决于经营活动现金生成、未来现金流预期等多个因素[82] 公司信贷额度相关数据 - 公司2018年5亿美元无担保信贷额度在文件提交日有4.16亿美元可用额度[76] - 除2018年5亿美元无担保信贷额度（2022年9月到期，可延长一年）外，公司在2023年第二季度前无预定债务到期[81] 公司股票回购相关数据 - 截至2022年3月31日，公司股票回购计划剩余约1.505亿美元额度，可在2024年2月前用于回购[81] 公司费用相关数据 - 2022年第一季度物业运营成本增加约220万美元，折旧费用增加约340万美元，摊销费用减少约60万美元，一般及行政费用增加约30万美元[88][89][91][92] - 2022年第一季度利息费用增加约130万美元，房地产资产出售收益为5070万美元，2021年同期无此项收益[93][85] 公司非GAAP财务指标相关数据 - 公司计算资金运营收益（FFO）、核心资金运营收益（Core FFO）和调整后资金运营收益（AFFO）等非GAAP财务指标[107][109][110][111] 公司税务及风险相关数据 - 公司自1998年12月31日起按REIT纳税，需将至少90%的调整后REIT应税收入分配给股东，投资应税REIT子公司不能超过总资产价值的20%[124] - 公司面临通胀风险，多数租户租约有应对通胀的条款，但因租约长期，可能无法及时调整补偿率以覆盖通胀[125] - 公司有两项市场风险相关的借款，分别是5亿美元的2018年无担保信贷额度和2.5亿美元的2018年无担保定期贷款，主要市场风险为利率风险[128] - 除5亿美元的2018年无担保信贷额度和2.5亿美元无担保定期贷款中的1.5亿美元外，公司其他债务基于固定或有效固定利率[129]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _________________________________________________________ _________________________________________________________ FORM 10-K (Mark One) ☒ Annual report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 ☐ Transition report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to to Commission file number 001-34626 ___________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司核心FFO为每股0.51美元，较2020年第四季度增长11%，主要因增值回收活动和租金上涨 [27] - 2021年全年，核心FFO为每股1.97美元，较2020年增长4%，超过原指导范围上限 [26] - 2021年全年，公司整体租赁率同比下降约1%，主要受疫情、新收购物业租约到期和999 Peachtree Street物业收购影响 [26] - 2021年第四季度，AFFO约为3900万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [29] - 截至2021年第四季度末，公司年度净债务与核心EBITDA比率为5.7倍，信贷额度未使用额度为2.1亿美元 [30] - 考虑年底处置活动后，公司目前5亿美元信贷额度可用容量约为3.2亿美元，本季度预计还将收到约1200万美元应收票据还款 [30] - 调整1月两笔销售收益应用后，公司年底预估债务与总资产比率约为35% [31] - 公司预计2022年核心FFO在每股1.97 - 2.07美元之间，假设租户对建筑物的实际利用率逐步提高，资产回收活动中性，一般和行政费用在2900 - 3100万美元之间 [31][32] - 公司预计2022年同店现金NOI增长持平，应计制门店NOI增长1% - 3%，租赁率将增长至约88%，预计2022年利率将上调3% - 4%，年中会进行股息调整 [32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司租赁约40万平方英尺，第二代现金租金增长3%，平均租约期限为6.5年，约一半租赁与新租户有关 [8] - 2021年全年，公司租赁近230万平方英尺，与疫情前年均租赁水平相当，第二代现金租金增长7.5%，同店现金NOI增长近7%，租户保留率约为70% [17] - 截至2021年底，约75万平方英尺租户租赁尚未开始或处于减免期，将带来约2600万美元未来年化现金租金 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场基本面强劲，因企业向郊区迁移和生命科学用户需求推动办公转实验室改造，净有效租金已恢复到疫情前水平 [10] - 达拉斯和亚特兰大市场企业搬迁增加，就业增长显著，公司物业租金高于疫情前水平，但净有效租金约低2% - 5% [11] - 奥兰多市场租赁和参观活动恢复到疫情前水平，但净有效租金仍比疫情前低约5% [12][13] - 明尼阿波利斯、华盛顿特区和纽约市参观活动增加，但租赁速度和租户需求仍落后于阳光地带市场 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是战略性回收资本以推动盈利增长，目前正就超10亿美元优质资产进行讨论，主要位于阳光地带市场 [19] - 公司专注于再开发机会，2021年完成超5000万美元物业增量投资，还与客户就地面开发预租赁进行对话 [21] - 公司于2021年第四季度收购999 Peachtree Street，进入亚特兰大市中心子市场，预计该资产全成本约为每平方英尺400美元以下，远低于新建成本 [22][23] - 公司目标是到2023年底，阳光地带市场产生的ARR占比达到70% - 75% [25] - 行业内，投资销售市场有所改善，但建筑开工因疫情不确定性大幅放缓，新建成本较疫情前上涨15% - 20% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥密克戎变体对12月和1月建筑利用率有一定负面影响，但租赁管道未消散，预计2021年下半年的势头将延续 [9] - 公司对办公行业反弹持乐观态度，特别是像公司这样提供高质量、现代化、注重可持续发展和丰富设施环境的房东 [17] - 2022年是继续轮换资本的好机会，公司认为自身股票被低估，会在符合框架时回购股票 [60][61] 其他重要信息 - 公司在2021年第四季度确认了4100万美元的减值费用，因出售Two Pierce Place资产；预计2022年第一季度出售225 & 235 Presidential Way将确认约5000万美元收益 [28] - 公司董事会将在2022年审查股息支付金额 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贷款投资是否会得到偿还 - 公司预计应收票据将在第一季度得到偿还，该票据源于去年新泽西部分物业的出售 [35] 问题2: 今年资本回收的利差情况 - 利差取决于具体机会，公司历史上资本回收增值约150 - 200个基点，部分即时实现，部分通过几年的价值创造实现 [38] - 公司待售资产多为非核心或成熟资产，预计能保持增值趋势，但具体程度难以确定 [39] 问题3: 公司在竞争优质资产时的优势 - 公司倾向于寻找有潜力的旧资产，以6% - 6.5%的资本化率购买，将其提升至7.5%以上 [42] - 公司为那些无法承担新建物业高租金，但希望有优质设施和可持续发展房东的租户提供了更实惠的选择 [42] 问题4: 市场上待售资产情况及非核心资产目标 - 市场上有更多机会出现，公司目前没有具体待售资产，但每天都与相关方进行对话 [47] - 非核心资产包括休斯顿、剑桥的资产，60 Broad未来也可能成为变现机会 [48] 问题5: 指导范围波动的原因 - 租赁活动是影响实际收益的关键驱动因素，难以预测 [51] - 疫情仍在持续，停车和重返办公室的可变费用会造成波动，但公司认为2022年情况正朝着正确方向发展 [52] 问题6: 为何急于部署资本 - 本季度续约费用较高是因为为引入大型投资级租户而进行的租户调整，从滚动12个月来看，仍与往年和疫情期间趋势一致 [55][56] - 公司认为自身投资组合在资本方面表现良好，没有异常的资金需求 [57] - 公司债务状况稳定，信用评级无虞，有能力运营业务，2022年是继续轮换资本的好机会 [58][60] - 公司认为自身股票被低估，会在符合框架时回购股票，回购股票与资产投资并不相互排斥 [61][62] 问题7: 2500万美元增量成本的相关情况及后续分配 - 主要与60 Broad的基础建设工作和底层资产的再开发有关，包括新的HVAC机械系统等 [67] - 公司目前增量项目未完成金额不到1500万美元，若收购新物业进行大堂改造等会增加该金额 [68] 问题8: 即将到期租约的情况 - 公司对租赁市场和与租户的对话情况感到乐观，认为有能力提高股息 [70] - CVS很可能会续租大部分空间；Ryan可能需要至少短期续租；U.S. Bank和Cargill的租约还较远，公司与它们保持密切沟通，情况良好 [71][72] 问题9: 行业资本支出是否结构性上升 - 目前行业资本支出确实有所上升，部分原因是疫情和租户市场变化，租户不愿承担建设成本 [77] - 不同建筑的资本支出需求取决于其生命周期，行业内商品过时现象将继续，优质资产和其他资产的差距将继续扩大 [78][80] - 行业资本支出可能会通过提高租金来弥补，而不是减少资本投入，不同市场每平方英尺每年的资本支出约为650 - 8美元 [81] 问题10: 公司投资组合租金与市场租金的差距是否仍为5% - 10% - 是的，从滚动12个月来看，公司投资组合租金仍处于市场租金的5% - 10%之间，部分市场净有效租金较疫情前下降个位数，部分市场持平 [82]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.50美元，较2020年第三季度增加0.02美元，主要因租金上涨和运营费用降低 [18] - 2021年第三季度AFFO约为4100万美元，高于当前季度股息水平2600万美元 [21] - 同店NOI在现金和应计基础上分别增长11.6%和5%，主要得益于租金提高和运营费用降低 [21] - 截至2021年第三季度末，平均净债务与核心EBITDA比率为5.5倍，债务与增长资产比率约为34.4% [23] - 公司将2021年财务指引上调至摊薄后每股核心FFO 1.95 - 1.98美元，预计年底整体入住率约为86%，同店现金NOI将处于此前提供的5% - 7%指引范围上限 [24][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动总计50.9万平方英尺，使年初至今租赁总面积接近180万平方英尺，超过2020年全年水平，预计2021年租赁将超过疫情前四年平均水平 [9] - 第三季度约43%（22.1万平方英尺）的租赁为新租户租赁，标志着新租赁活动恢复到疫情前水平 [10] - 本季度租赁活动产生现金基础上10.5%和应计基础上16.1%的租金增长，加权平均租赁期限为6.4年，每平方英尺每年的承诺资本约为5美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁业务在所有市场表现强劲，第三季度执行了近50份租约，仅一份租约面积超过2.5万平方英尺 [11] - 波士顿郊区伯灵顿的5&15 Wayside物业与微软完成一笔15.5万平方英尺的十年续约和扩建交易，微软未来预计将租赁该园区总计约57.6万平方英尺的面积 [11] - 阳光地带市场（亚特兰大、达拉斯和奥兰多）呈现租金增长、租赁速度加快的趋势，人口迁移和企业搬迁趋势明显 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过出售已达价值潜力的全租赁资产，将所得资金重新投入到低租赁资产，以实现有机增长 [20] - 目标是在未来两到三年内，使阳光地带三个市场（亚特兰大、达拉斯和奥兰多）的年化租赁收入占比超过70% [14] - 收购999 Peachtree Street物业，计划对其进行振兴改造，以吸引当地和搬迁租户，该收购将主要由此前宣布出售的波士顿资产的1031收益及其他非核心资产出售所得资金提供支持 [13][14] - 公司注重ESG和物业运营，整个1700万平方英尺的投资组合已提交WELL健康安全评级申请，约90%的投资组合获得BOMA 360认证 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度是出色的季度，公司在多个战略目标上取得显著进展，财务指标强劲，新租户租赁活动恢复到疫情前水平，未来租赁业务前景乐观 [7][8] - 阳光地带市场的租赁业务势头良好，预计将继续推动公司租赁收入增长 [12] - 公司对999 Peachtree Street物业的收购和改造充满信心，认为该物业具有较大的增值潜力 [13] 其他重要信息 - 公司向霍华德大学和莫尔豪斯学院的两名少数族裔学生颁发奖学金，以支持房地产行业的多元化发展 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 999 Peachtree的收益率和租赁时间安排 - 公司将投入约2500万美元对该物业进行改造，使其每平方英尺成本达到约400美元 短期内有望将入住率提升至80%以上，长期稳定后可达90%左右 GAAP收益率短期内接近7%，约两年后可达7.5% [30][31] 问题2: 非核心资产销售规模及是否会与收购配对 - 公司擅长将资产买卖配对，以推动盈利增长 有大量潜在收购项目和非核心资产出售计划，预计将通过出售低资本化率资产并重新投资到阳光地带市场实现增值 [33] 问题3: 未来几年较大空间租户（如CVS、Ryan等）的情况 - 与CVS的谈判进展顺利，预计会有适度缩减但影响不大 与Ryan的沟通中，认为其难以在租约到期前完成开发，公司将与他们就续租进行深入讨论 对Cargill和美国银行的长期租赁前景持乐观态度 [36] 问题4: 第四季度租赁管道情况，包括大小租户、城市与郊区活动 - 大型租户（超过5万平方英尺）在阳光地带和波士顿市场持续活跃，小租户（1万平方英尺及以下）在多数市场已恢复到疫情前水平 1.5 - 2.5万平方英尺的中层市场公司在阳光地带和郊区明尼阿波利斯市场表现活跃，而华盛顿特区、纽约市和明尼阿波利斯市中心市场恢复较慢 [40][41] 问题5: 实现阳光地带市场占比70%目标的时间安排及纽约资产情况 - 纽约市市场正在改善，公司参与了20年续约谈判，预计未来两到三年内可能实现10亿美元的资产轮换 [44] 问题6: 休斯顿和芝加哥资产的进展 - 这两处非核心资产的租赁情况良好，在当前油价环境下，对处置休斯顿资产有信心，预计在6 - 12个月内完成 [45] 问题7: 70%阳光地带市场目标是否包括进入新市场 - 目前公司将重点放在现有市场和潜在新子市场，同时关注夏洛特、纳什维尔、坦帕、丹佛和奥斯汀等市场 [51] 问题8: 建筑物实际利用率提高是否不再带来运营费用节省 - 公司仍因利用率降低而节省了部分运营费用，主要体现在清洁成本和房地产税方面 本季度披露方式有所改变，将新闻稿内容纳入补充材料 [54] 问题9: ESG因素是否纳入收购评估 - ESG因素已纳入收购评估，公司会考虑能源效率节省、为租户创造合适环境以及实现公司的能源和水资源消耗目标等因素 [55][56] 问题10: 未来一年提高入住率和现金流的机会 - 公司通过收购空置物业，抓住阳光地带市场的发展机遇，预计入住率有机会在年底前提高1 - 2个百分点，且有较大的上行潜力 公司的再开发项目具有短期性优势，能够更快吸引租户 [62][63] 问题11: 公司股息增长策略 - 公司自2014年以来未提高股息，目前有足够的AFFO空间来大幅提高股息 由于重大再开发项目和疫情影响，公司计划在2022年年中重新评估股息政策 [67]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ____________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT of 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT of 1934 For the Transition Period ...