业务收入来源 - 截至2022年12月31日，公司超三分之二的调整后租赁收入（ALR）来自阳光地带市场的房产[48] - 截至2022年12月31日，公司两大租户为美国合众银行（占ALR的5.0%）和纽约州（占ALR的4.6%）[52] 财务减值情况 - 2022年，公司确认了约1600万美元的商誉减值费用[60] 经营风险 - 经济、监管、社会经济或技术变化可能影响公司经营业绩和房地产价值[43] - 公司在租赁市场面临激烈竞争，可能无法按现有条款续租或转租[46] - 公司业务依赖租户，租户违约或提前终止租约会影响收入[50] - 公司直接管理政府租户房产，面临合规风险和成本[55] - 不利市场和经济条件可能导致公司对房地产和相关租赁无形资产计提减值[56] 收购风险 - 公司业务战略涉及收购优质办公物业，但可能无法成功完成收购[62] - 公司在投资机会上面临激烈竞争，可能影响财务状况和经营成果[63] - 公司收购高质量办公物业面临多种风险，如物业表现不及预期、无法实现成本节约和运营效率等[64] - 进入新市场收购物业可能面临缺乏市场知识、难以实现规模经济等风险，影响物业运营表现和整合[66] 物业流动性风险 - 房地产投资流动性差，公司难以及时出售物业应对不利变化，影响现金流和运营结果[67] 开发与再开发风险 - 公司房地产开发和再开发策略可能不成功，面临政府许可、建设成本超支等风险[69] 疫情影响 - 新冠疫情及相关措施对公司业务和财务结果产生不利影响，未来病毒变种可能导致疫情反弹[72] 外部安全风险 - 恐怖袭击、武装冲突或内乱可能影响公司物业需求和价值，增加运营和保险成本[75] 网络安全风险 - 网络安全事件可能导致公司运营中断、信息泄露等，影响财务结果[77] - 公司虽采取措施防范网络风险，但无法完全避免安全漏洞和破坏[80] 保险风险 - 未投保损失或超出保险范围的损失可能影响公司财务状况和现金流，未来保险成本和范围不确定[81] 合资企业风险 - 公司合资企业投资可能受缺乏决策权和依赖合作伙伴财务状况的不利影响[85] - 公司与机构投资者成立战略合资企业投资房地产项目，存在缺乏控制权、转让受限等风险[86] 环保与合规风险 - 公司房地产及运营受环保、健康安全等法律法规约束，合规成本可能降低净收入[87][88] - 公司可能因房地产环境问题承担责任，成本或高昂，影响净收入和现金流[90][92] - 公司部分房产含石棉、有害霉菌等，可能导致人身伤害责任和治理成本[93][94] - 公司可能因租户环保和健康安全违规承担责任，影响租户租金支付能力[95][96] 气候变化风险 - 气候变化可能对公司房产、运营和业务造成重大不利影响，增加成本[97][98] - 向低碳经济转型可能给公司和租户带来财务和声誉风险[99] 人员风险 - 公司依赖关键人员，人员流失可能影响运营和增长[101] 诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，影响财务状况和保险覆盖[102] 股东权益限制 - 公司组织文件和章程限制股东持股，可能阻碍控制权变更和股东利益[104][105][106][107] - 马里兰州法律规定，“利益相关股东”（即实益拥有公司已发行有表决权股票10%或以上表决权的任何人）与公司进行某些业务合并，在该股东成为利益相关股东的最近日期起五年内被禁止，此后进行这些合并需超级多数投票[113] 税收风险与政策影响 - 公司若未能符合REIT资格，将无法在计算应纳税所得额时扣除支付给股东的股息，并需按公司税率缴纳美国联邦所得税，且在失去资格后的四个纳税年度内将被取消REIT待遇[120] - 《减税与就业法案》（H.R. 1）于2018年生效，对美国联邦所得税法做出重大改变，部分影响非公司纳税人的变更将于2025年底到期[122] - 公司若未能在每个日历年至少分配（a）该年普通收入的85%、（b）该年净资本利得收入的95%以及（c）以前期间的任何未分配应纳税所得额，将对超出实际分配金额与公司层面缴纳所得税的留存金额之和的部分征收4%的消费税[123] - 若公司实现主要为在正常业务过程中出售给客户而持有的止赎房产的净收入，需按最高公司所得税税率纳税；若出售被认定为在正常业务过程中为出售给客户而持有的非止赎房产，实现的任何收益将需缴纳100%的“禁止交易”税[124] - H.R. 1规定，2017年12月31日之后开始的纳税年度产生的联邦净营业亏损可无限期结转，且REIT的净营业亏损不得结转至任何纳税年度，2017年12月31日之后开始的纳税年度，净营业亏损的扣除限额为当年应纳税所得额（不考虑股息支付扣除）的80%[126] - H.R. 1修订的《国内税收法》第163(j)条将适用于贸易或业务的债务支付或应计的净利息费用的可扣除性限制为“调整后应纳税所得额”的30%，加上纳税人该纳税年度的业务利息收入[126] - 国内公司向个人、信托和遗产支付的某些股息的最高联邦所得税税率通常为20%，而REIT支付的股息（除公司正确指定为资本利得股息或合格股息收入的分配外）按适用于个人受款人的正常所得税税率（目前最高税率为37%）征税，非公司纳税人在2025年前可享受相当于某些“合格REIT股息”金额20%的扣除，使合格REIT股息的最高有效所得税税率降至29.6%[127] - 若IRS对公司运营合伙企业交易进行重新定性，特定交易收益将被视为禁止交易所得，需缴纳100%的税[129] - 公司面临州和地方税法变化风险，可能导致税收负债增加[129][130] 债务情况 - 截至2022年12月31日，公司总未偿债务约为20亿美元，其中包括1.97亿美元的抵押贷款债务[133] - 公司有6亿美元无担保2022年信贷额度，任何未偿还提款和未通过利率互换协议进行套期保值的可变利率债务工具面临利率变化风险[143] - 截至2022年12月31日，公司2.5亿美元无担保2018年定期贷款的利率支付基于LIBOR确定，还有名义价值为1亿美元的利率互换也使用LIBOR作为参考利率[148] - 利率上升会使公司可变利率债务付款增加，可能限制向股东进行分配的能力[142] - 公司现有债务协议包含限制性契约，可能限制向股东分配的能力和开展某些业务举措的能力[140][141] - 截至2022年12月31日，公司潜在市场风险包括6亿美元无担保2022年信贷额度和2亿美元无担保2022年定期贷款安排的利率波动[243] - 截至2022年12月31日，公司除6亿美元无担保2022年信贷额度和2亿美元无担保定期贷款安排外，其他债务基于固定或有效固定利率[244] - 截至2022年12月31日，公司2024年到期的可变利率债务还款额为20万美元，平均利率为5.42%；固定利率债务还款额在2023 - 2027年及以后分别为35万美元、40万美元、25万美元、0、0、79.7万美元，平均利率分别为3.40%、4.45%、4.54%、0、0、3.23%，总体平均利率为3.72%[245] - 公司债务在2022年12月31日和2021年12月31日的估计公允价值分别约为18亿美元和19亿美元[246] - 截至2022年12月31日，公司利率互换协议名义金额为2.5亿美元，加权平均固定利率为4.54%；2021年12月31日名义金额总计1亿美元，加权平均固定利率为3.56%[246] - 截至2022年12月31日，公司约18亿美元固定或有效固定利率的未偿债务平均有效年利率约为3.72%，到期时间从2023年到2032年[247] - 截至2022年12月31日，公司6亿美元无担保2022年信贷额度无未偿余额，该额度规定利率为调整后的SOFR加0.85%；2亿美元无担保定期贷款安排规定利率为调整后的SOFR加1.00%，总利率为5.42%[248] - 若2022年12月31日现有未偿借款的可变利率提高1.0%，公司每年利息费用将增加约200万美元[248] 股价影响因素 - 公司股息政策的任何变化可能对普通股市场价格产生重大不利影响[150][152] - 美国股市价格和成交量波动大，公司普通股市场价格可能高度不稳定，受多种因素影响[153][154] - 未来发行债务或股权证券可能对公司普通股市场价格产生不利影响，股权发行还可能稀释现有股东持股[155][156] - 若市场利率持续上升，公司普通股市场价格可能下降[157] - 若证券分析师不发布公司研究报告、下调公司普通股或行业评级，或停止覆盖公司，公司普通股价格可能下跌[158][159]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO为每股摊薄后0.50美元，2021年同期为每股摊薄后0.51美元，2022年第四季度利息费用较上一季度增加约每股摊薄后0.06美元 [65] - 2022年全年核心FFO为每股摊薄后2美元，较2021年增加每股0.03美元，尽管利息费用增加超1400万美元（每股摊薄后0.12美元） [66] - 2022年第四季度AFFO约为4700万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元，2023年股息水平预计不变 [67] - 2022年核心EBITDA增加约1600万美元，物业净营业收入按应计基础计算同比增加约2000万美元 [67] - 2022年整体租金在租赁交易中的现金和应计基础分别较上一年增长约10%和17%，同店NOI现金基础增长近2%，应计基础增长略超1% [68] - 2022年末债务与总资产比率恢复至37.6% [69] - 2023年核心FFO指导范围为每股摊薄后1.80 - 1.90美元，预计执行租赁活动在160 - 200万平方英尺，年末租赁率在87% - 88%，同店NOI现金和应计基础预计增长1% - 3%，G&A费用预计全年持平在约2900万美元 [76][77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年完成约220万平方英尺的租赁，与2021年相近，其中新租户租赁76.3万平方英尺，租户保留率超70% [16] - 2022年租赁了近13%的投资组合，平均现金租金增长率约为10% [17] - 2022年第四季度完成42笔租赁交易，总面积约43.3万平方英尺，其中新租户租赁和扩张面积约16.4万平方英尺，接近疫情前季度平均水平 [34] - 2022年第四季度末租赁率约为87%，较2021年末提高150个基点，与上一季度末基本持平 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年亚特兰大市场表现最佳，其次是达拉斯，两个市场约占全年总租赁量的三分之二 [17] - 2022年亚特兰大市场全年总吸纳量达110万平方英尺，为2015年以来最高，中城子市场直接租金同比增长10% [38] - 2023年1月，达拉斯市场签订一份7万平方英尺的新总部租赁协议，预计2024年初开始 [54] - 纽约和明尼阿波利斯市中心市场逐步改善，哥伦比亚特区市场需求可能持续低迷 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是到2023年底将阳光地带市场的年化租赁收入占比提高到70% [15] - 2023年将继续专注于适度规模的重建项目，以提高近期入住率和租金水平 [51] - 2023年将选择性地进行资本部署用于收购，预计成为资产净处置方以降低资产负债表杠杆并增强流动性 [81] - 行业面临远程工作、利率上升和经济衰退担忧等挑战，资本市场仍然具有挑战性，办公室交易将限于高质量建筑 [23][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司自2021年末疫情后复苏以来一直保持稳定的运营业绩，对2023年持谨慎乐观态度 [33] - 阳光地带市场将表现出色，公司租赁业务将受益于该地区的人口迁入、商业文化和政策 [22] - 市场的“追求品质”心态将继续影响客户的租赁决策，小型企业将继续推动市场 [24][26] 其他重要信息 - 公司连续第二年被评为能源之星年度合作伙伴，所有物业在春季获得良好认证，向GRESB提交运营数据并获得整体4星评级和绿色之星认可 [19] - 公司欢迎Mary Hager加入董事会提名和公司治理委员会 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁率上升与FFO预测中已开始租赁数量的变化关系 - 公司认为租赁率上升约80个基点，已开始租赁数量应大致随之上升，但具体情况取决于租赁业务，难以预测 [84][85] 问题2: 达拉斯市场36万平方英尺到期租赁的需求情况 - 达拉斯市场仍然强劲，大型用户和能源公司持续推动需求，小租户市场也有深度，公司对维持和填补到期租赁有信心，目前租户保留率约70% [87][88] 问题3: 200万平方英尺提案的平均规模及是否有大型租户，以及美国银行租赁续约情况 - 过去几个季度提案平均约200万平方英尺，约40 - 45%为新业务，预计阳光地带市场未来表现更好，有两到三个一到三层的大型租户 [96][99] - 公司与美国银行关系深厚，其在明尼阿波利斯的总部资产优质，金融服务公司倾向于使用办公室，美国银行员工返回办公室比例超50%，预计续约比例在50% - 100%，夏季初会有更明确信息 [100][102][106] 问题4: 目前可交易的处置资产情况 - 休斯顿的两个资产暂无新进展，公司与相关方保持对话，其他待售资产将符合公司历史惯例，但市场条件需稳定才能更有信心进行资产出售 [108][109][110] 问题5: 2023年同店NOI增长的组成部分及市场竞争空缺情况 - 同店NOI增长预计在1% - 3%，得益于现有租赁的增量增长、租金减免期结束以及预计的新租赁活动 [113] - 公司在部分市场的收购项目符合预期，预计全年能推动投资组合的吸纳量，2023 - 2024年对科技租户的敞口仅约1% [117][120][121] 问题6: 近期大型科技公司裁员对市场的影响 - 目前公司未感受到明显影响，若有最大敞口可能在波士顿的伯灵顿投资组合，但大型租赁要到本十年末才到期，未出现大量转租空间或竞争空间 [122][123] 问题7: 股份回购计划及净有效租金增长预期 - 公司目前不会进行股份回购，将优先使用处置收益偿还债务，维持业务运营和流动性，因市场交易有限，资产净值不确定 [127][128][130] - 不同市场净有效租金增长情况不同，亚特兰大有望增长，达拉斯可能有正增长，奥兰多、明尼阿波利斯郊区、波士顿郊区预计持平，华盛顿特区可能出现负增长，纽约可能持平或略有下降 [131][132][133]

公司概况 - 公司是位于阳光地带的优质甲级写字楼物业所有者等，截至2022年第三季度末，约50亿美元的投资组合，面积约1700万平方英尺，85%的投资组合获能源之星认证，约50%获LEED认证[4] - 截至2022年9月30日，约65%的年化租赁收入来自阳光地带，目标是到2023年底增至约70 - 75%[10] 租赁机会 - 71%的可用空置位于阳光地带，约70%的疫情后新租赁面积在过去五年内翻新的建筑中，2023年到期租约60%在阳光地带[14][15][16] - 2020年7月至2022年9月新租赁加权平均期限约8.1年，过去十二个月现金租金上涨9%，小于15000平方英尺的新交易数量增加60%[14][16] 集中节点 - 在亚特兰大、奥兰多、波士顿等多个子市场拥有物业，市场份额从5%到28%不等，租金较子市场有5% - 18%的溢价[24][26][27][28] 投资策略 - 核心增值收购1180 Peachtree Street，约4.65亿美元，首年预计应计收益率约6.3%；增值收购999 Peachtree Street，约2.24亿美元，稳定应计收益率约7.5%[32][33] 财务增长 - 2012 - 2022年核心FFO每股复合年增长率约3.5%，2022年在关键指标上领先同行[65][68] 财务灵活性 - 无担保信贷额度可用4.38亿美元，手头现金1100万美元，到2023年年中无到期债务，债务指标良好[75] ESG举措 - 致力于环境可持续实践和社会责任，设定能源、水、温室气体减排目标，在企业治理方面表现良好[82] 市场快照 - 各主要市场如亚特兰大、波士顿、达拉斯等的物业数量、总面积、出租率、占公司年化租赁收入和总面积的比例等情况不同[106][112][117]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股摊薄0.50美元，与2021年第三季度持平 [30] - 第三季度FFO约为4300万美元，远高于当前2600万美元的有序股息水平 [31] - 同店现金NOI在第三季度略有下降，预计全年现金应计基础上的同店NOI仍将增长约2% - 3% [31] - 债务与总资产比率为39.8%，预计未来几个季度通过出售房产降低浮动债务，2023年出售非核心和非战略资产后将回到30%中段的正常杠杆水平 [32][33] - 第三季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.9倍（过去12个月） [34] - 2022年年度核心FFO每股指导范围缩小至1.99 - 2.01美元，主要归因于利息费用增加 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成超44万平方英尺的租赁，近三分之一与新租户租赁相关，租赁经济状况良好，现金和应计基础上租金分别上涨约33%和38% [7][15] - 第三季度末加权平均租赁期限约为六年，租赁率约为87%，较去年底上升150个基点，与上一季度末基本持平 [16] - 第四季度已完成超15万平方英尺的租赁，目前有超30万平方英尺正在办理手续，预计2022年完成超200万平方英尺的租赁 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场：第三季度有10笔交易，近3.5万平方英尺；10月又签署6笔新交易，5.7万平方英尺；占9月底ALR的26% [17][18][19] - 达拉斯市场：完成Ryan租约的整体续约，17.8万平方英尺；另有9笔新租约，共3.2万平方英尺 [20] - 明尼阿波利斯市场：有3笔新租户交易，5万平方英尺；市中心的美国银行中心与白桌布海鲜餐厅签署10年租约 [21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优质资产和设施丰富的工作环境，以吸引和留住租户，通过资产回收保持运营灵活性 [10] - 未来将继续专注于目标增长市场的投资，通过处置非核心资产降低杠杆，提高投资组合质量 [28][29][40] - 公司提供独特服务和产品，如租户参与平台、可持续发展倡议和礼宾体验，形成差异化竞争优势 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境给商业房地产行业带来挑战，包括远程工作、利率上升、通货膨胀和经济衰退担忧，但公司对租赁前景保持乐观 [8][9] - 预计第四季度净吸纳量为正，年底租赁率约为87%，2023年租赁到期较少，对租赁表现持乐观态度 [24][25] 其他重要信息 - 公司收购了亚特兰大市中心的1180 Peachtree Street，价格约4.65亿美元，包括承担约2亿美元的固定利率抵押贷款 [26] - 已同意出售马萨诸塞州剑桥的两处资产，预计实现约九位数的综合收益 [28][29] - 公司发布了年度ESG报告，50%的投资组合获得LEED认证，100%获得WELL健康评级，88%获得BOMA认证 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道中新增与续约情况及平均交易规模 - 已签署的交易中约三分之一是新增的，正在办理手续的交易中约三分之一也是新增的 [44][45] - 过去一个季度大部分交易规模较小，25笔交易中有24笔低于1万平方英尺；10 - 11月有1 - 3笔整层或更大的交易，其余交易规模约1.2万平方英尺 [46] 问题2: 对于亚马逊等大型租户的续约可能性及相关讨论进展 - 与亚马逊的讨论还为时尚早，其在2025年租约到期；Cargill租约将于2023年底到期，公司正与其保持沟通，该物业设施完善，位置优越，公司希望其续租 [48][49][50] - 美国银行正在进行大规模合并，预计年底完成，公司与其在明尼阿波利斯的市中心和郊区的续约讨论将加速 [50][51] 问题3: 剑桥资产销售价格与承保情况及其他资产销售情况 - 剑桥资产销售进展顺利，有两个全现金买家，预计本季度晚些时候完成交易，但在资金到账前仍需谨慎 [56][57] - 休斯顿的两处资产销售讨论仍在进行中，但由于融资市场问题，难以预测交易时间 [58][59] 问题4: 租户续约时是否有关于变更租赁条款、提前终止权、租赁面积变化的讨论 - 过去几年续约和保留率稳定在70%以上，部分交易有扩张或收缩情况，本季度有6笔扩张和3笔收缩，净增1.5万平方英尺 [64] - 租户最大的诉求是在租约三分之二左右的时间拥有终止权，但通常会有较重的处罚，目前现有管道中收缩情况较少 [65] - 小租户市场通常会续租相同面积或扩张，大型企业租户有缩租情况，公司认为风险主要与大型租户相关 [66] 问题5: 投资组合当前市场租金与实际租金情况 - 通常实际租金比市场租金低5% - 10%，本季度即使剔除最大租户的大幅租金上涨，仍高于该范围 [67] 问题6: 明年资产销售是否会稀释收益 - 公司认为出售剑桥资产相对于收购1180 Peachtree是增值的，最终出售所有资产后将实现杠杆中性和大致收益中性 [71][72] - 公司将继续实施资产回收战略，目标是提高投资组合质量，使收购对收益增值 [73] 问题7: 通胀环境下，未出租部分成本结构对公司的影响 - 大多数租约有条款使公司免受即时价格上涨影响，公司认为目前的通胀压力不会对房东底线产生重大影响，因为大部分成本可以转嫁给租户 [74]

收入和利润（同比环比） - 2022年第三季度净收入为333.1万美元，较2021年同期的1130.6万美元大幅下降70.5%[22] - 2022年前九个月净收入为7126.1万美元，较2021年同期的3059.7万美元增长132.9%[22] - 2022年前九个月净收入为7126万美元，较2021年同期的3058.8万美元增长约133%[30] - 2022年第三季度每股基本及摊薄净收益为0.03美元，较2021年同期的0.09美元下降66.7%[22] - 2022年前九个月综合收益为8022.1万美元，较2021年同期的3466.1万美元增长131.5%[24] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为330万美元，同比下降800万美元，摊薄后每股收益为0.03美元[92] - 2022年第三季度GAAP净收入为333.1万美元，每股0.03美元；2021年同期为1130.6万美元，每股0.09美元[131] - 2022年前九个月GAAP净收入为7126.1万美元，每股0.58美元；2021年同期为3059.7万美元，每股0.25美元[131] - 截至2022年9月30日九个月，公司净收入为7126.1万美元，而2021年同期为3059.7万美元[139] - 九个月净收入为7130万美元，占总营收的17%，而去年同期为3060万美元，占8%[104] 租金收入表现 - 2022年前九个月租金及租户补偿收入为4.04亿美元，较2021年同期的3.80亿美元增长6.1%[22] - 2022年前九个月租金及租户补偿总收入为4.03635亿美元，其中固定支付部分为3.34256亿美元，可变支付部分为6937.9万美元[40] - 截至2022年9月30日的三个月，无形资产租赁成本摊销为：租赁发起成本和在租租赁估值摊销费用1890.5万美元，高于/低于市场在租租赁无形资产净增加租赁收入354.2万美元[43] - 截至2022年9月30日的九个月，无形资产租赁成本摊销为：租赁发起成本和在租租赁估值摊销费用5458.2万美元，高于/低于市场在租租赁无形资产净增加租赁收入971.3万美元[43] 成本和费用（同比环比） - 2022年第三季度利息支出为1724.4万美元，较2021年同期的1245.0万美元增长38.5%[22] - 2022年第三季度利息支出为1724.4万美元，同比增加479.4万美元[80][92] - 2022年第三季度折旧与摊销费用合计为5823万美元，同比增加729.5万美元[80][92] - 2022年第三季度，与股票奖励相关的薪酬费用约为200万美元，2021年同期为180万美元[72] - 2022年前九个月，与股票奖励相关的薪酬费用约为690万美元，2021年同期为820万美元[72] - 九个月利息支出增加750万美元至4490万美元，主要因收购1180 Peachtree Street导致平均债务余额上升及浮动利率上升[111] 各地区表现 - 2022年第三季度，亚特兰大地区租赁及其他物业相关收入为3,402.6万美元，同比增长43.0%[79] - 亚特兰大地区九个月NOI为5835.4万美元，同比增长1362.9万美元，主要因2021年第四季度收购999 Peachtree Street及2022年第三季度收购1180 Peachtree Street[120][121] - 达拉斯地区九个月NOI为4718.9万美元，同比减少307.8万美元，主要因租户收缩及租约到期[120][122] - 波士顿地区九个月NOI为2992.2万美元，同比减少390.7万美元，主要因2022年1月处置225和235 Presidential Way资产[120][124] 运营指标与业绩 - 第三季度总营业收入为1.44亿美元，同比增长1300万美元或9.9%[94] - 第三季度运营净收入为8509.9万美元，同比增长5.9%[80] - 截至2022年9月30日的九个月，总营收为4.165亿美元，同比增长2600万美元[104] - 九个月运营资金（NOI）总计2.50167亿美元，去年同期为2.35652亿美元[120] - 2022年第三季度物业净营业收入（Property NOI）现金基础为7728.5万美元，应计基础为8509.9万美元；2021年同期现金基础为7435.9万美元，应计基础为7921.1万美元[135] - 2022年第三季度同店物业净营业收入（Same Store NOI）现金基础为7207.4万美元，应计基础为7735.5万美元；2021年同期现金基础为7231.8万美元，应计基础为7710.8万美元[135] - 2022年第三季度现金基础同店物业净营业收入同比下降0.3%，应计基础同比增长0.3%[135] - 截至2022年9月30日九个月，现金基础同店净营业收入为2.18755亿美元，同比增长2.2%；权责发生制基础为2.34365亿美元，同比增长1.8%[139] - 截至2022年9月30日九个月，EBITDAre为2.31353亿美元，而2021年同期为2.20604亿美元[139] - 2022年第三季度EBITDAre和核心EBITDA（Core EBITDA）为7880.5万美元；2021年同期为7468.6万美元[135] 房地产投资信托基金（REITs）运营资金指标 - 2022年第三季度NAREIT运营资金（FFO）和核心运营资金（Core FFO）为6135.2万美元，每股0.50美元；2021年同期为6200.4万美元，每股0.50美元[131] - 2022年第三季度调整后运营资金（AFFO）为4348.2万美元；2021年同期为4121.3万美元[131] - 2022年前九个月NAREIT运营资金（FFO）和核心运营资金（Core FFO）为1.85835亿美元，每股1.50美元；2021年同期为1.82413亿美元，每股1.47美元[131] - 2022年前九个月调整后运营资金（AFFO）为1.30958亿美元；2021年同期为1.20735亿美元[131] 资产收购与处置 - 2022年前九个月房地产资产出售收益为5067.4万美元[22] - 2022年第三季度，公司以4.657亿美元净合约价格收购了亚特兰大1180 Peachtree Street，该物业面积691,092平方英尺，出租率为95%，并承担了1.97亿美元、利率4.10%的现有抵押贷款[44] - 对1180 Peachtree Street的收购价格分配包括：土地5693.2万美元，建筑及改良3362.19万美元，无形资产租赁资产5342.6万美元，租赁收购成本（净额）-407.1万美元，无形资产租赁发起成本5674.8万美元，无形资产租赁负债-3135.5万美元[45] - 在截至2022年9月30日的九个月内，公司出售两处房产实现房地产资产销售收益5067.4万美元，并获得净销售收益1.436亿美元[68] - 公司于第三季度以约4.65亿美元净购买价收购了亚特兰大1180 Peachtree Street大楼，其中现金支付约2.68亿美元，并承担了1.97亿美元现有抵押贷款[85] - 九个月房地产资产出售收益为5070万美元，主要来自2022年1月出售225 & 235 Presidential Way大楼[112] 债务与融资活动 - 截至2022年9月30日，未担保债务净额为19.48亿美元，较2021年底的18.78亿美元增长3.7%[20] - 为收购提供资金，公司新增了2亿美元无担保定期贷款，期限6个月可展期，利率为调整后Term SOFR加1.00%的利差[47] - 公司将原有的5亿美元无担保循环信贷额度修订并重述为6亿美元无担保2022年循环信贷额度，期限至2026年6月30日，并可选择增加至总计11亿美元[48] - 截至2022年9月30日，公司债务总额为21.45408亿美元，加权平均利率为3.69%，其中包含1.97亿美元固定利率抵押贷款和19.48408亿美元无担保债务[52] - 公司计划通过处置资产所得、运营现金和/或动用6亿美元信贷额度来偿还2023年1月到期的2亿美元无担保定期贷款[53] - 截至2022年9月30日，公司债务的账面价值为21.454亿美元，其估计公允价值为19.974亿美元[62] - 在截至2022年9月30日的九个月内，公司收到两笔应收票据的还款，金额为1.185亿美元，用于偿还无担保信贷额度[68] - 截至2022年9月30日，公司债务的估计公允价值约为20.0亿美元，而截至2021年12月31日约为19.0亿美元[154] - 截至2022年9月30日，受固定或有效固定利率约束的总未偿债务约为16.0亿美元，平均有效年利率约为3.58%，到期期限从2023年至2032年[155] - 截至2022年9月30日，公司在6.0亿美元无担保2022年信贷额度下的未偿余额为1.62亿美元，该额度当前总利率为3.86%[156] - 2.5亿美元无担保2018年定期贷款中，有1.5亿美元未通过利率互换有效固定，截至2022年9月30日其总利率为4.07%[156] - 2.0亿美元无担保定期贷款融资的总利率为4.13%[156] - 若可变利率上升1.0%，公司截至2022年9月30日的现有未偿借款每年将增加约510万美元的利息支出[156] - 公司除6.0亿美元无担保2022年信贷额度、2.5亿美元无担保2018年定期贷款中的1.5亿美元以及2.0亿美元无担保定期贷款融资外，所有债务均为固定或有效固定利率[153] 利率风险管理与衍生工具 - 公司于2021年第三季度签订并结算了一份名义价值为5000万美元的远期利率互换协议，获得约60万美元收益，该收益将在十年内摊销以抵销利息支出[58] - 截至2022年9月30日，公司持有2份利率互换协议，名义总金额为1亿美元，与一笔2.5亿美元的无担保定期贷款相关联[59] - 截至2022年9月30日，公司利率互换的净衍生资产为376万美元，而截至2021年12月31日，净衍生负债为492.4万美元[59] - 2022年第三季度，公司计入其他综合收益的利率互换收益为266.2万美元，九个月累计为750.7万美元[60] - 2022年第三季度，公司从其他综合收益重分类至利息费用的损失为19.4万美元，九个月累计为145.3万美元[60] - 公司估计未来十二个月内将有约130万美元从其他综合收益重分类，作为利息费用的减少项[60] - 截至2022年9月30日，利率互换协议的名义金额总计为1.0亿美元，加权平均固定利率为3.56%[154] - 公司利率风险管理目标是通过维持低至中等水平的总体借款来限制利率变动对收益和现金流的影响[153] - 公司未因投机目的进行衍生品或利率交易，所有债务和衍生工具均非用于交易目的[153] 投资组合与租赁状况 - 截至2022年9月30日，公司拥有53处运营中的甲级写字楼资产和1处再开发资产，总可租赁面积约1680万平方英尺，出租率为86.8%[34] - 截至2022年9月30日，无形资产租赁资产中，溢价租赁资产价值196.7万美元，租赁权价值2.10281亿美元，租赁发起成本2.96672亿美元[42] - 截至2022年9月30日，投资组合出租率为86.8%，较2021年12月31日的85.5%有所提升[143] - 截至2022年9月30日，公司拥有约120万平方英尺已签约但尚未开始或处于免租期的空置面积，代表约3800万美元的额外年化现金收入[144] - 在2022年第三季度，空置一年或以下的已签约租约，现金租金和权责发生制租金分别上涨33.1%和37.6%[146] - 若剔除德克萨斯州达拉斯Three Galleria Tower大楼的一笔租约续签和延期影响，2022年第三季度现金和权责发生制租金涨幅分别为9.9%和12.6%[146] - 在2022年前九个月，空置一年或以下的已签约租约，现金租金和权责发生制租金分别上涨10.5%和18.5%[146] - 截至2022年9月30日，平均租约面积约为1.5万平方英尺，剩余租期约为6年[142] 现金流活动 - 2022年前九个月经营活动产生的净现金为1.63984亿美元，较2021年同期的1.65034亿美元略有下降[30] - 2022年前九个月投资活动净现金流出1.20352亿美元，主要用于收购房地产资产（净额2.70899亿美元）和资本性支出（9550.7万美元）[30] - 2022年前九个月融资活动净现金流出3964.8万美元，主要因支付股利1.03799亿美元，部分被新增债务7.6142亿美元所抵消[30] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物等总额为1.2844亿美元，较期初8860万美元有所增加[30] - 2022年前九个月，现金、现金等价物及受限现金和托管金总额从期初的886万美元增至期末的1,284.4万美元[73] 资本支出与投资 - 第三季度资本性支出总额为9550.7万美元，同比增长14.4%[86] - 2022年前九个月，新签租约的租户改善补贴和租赁佣金承诺为每年每平方英尺4.93美元，同比增加24.8%[88] 股东回报与股利 - 2022年前九个月向普通股股东及子公司股东支付股利总额为7775.1万美元（每股0.63美元）[28] - 董事会宣布2022年第四季度每股普通股现金股息为0.21美元，将于2023年1月3日支付[81] 股票薪酬与回购 - 截至2022年9月30日，未归属及潜在股票奖励为978,720股，加权平均授予日公允价值为每股20.27美元[71] - 2022年前九个月，授予递延股票奖励299,322股，加权平均授予日公允价值为每股16.54美元[71] - 2022年前九个月，基于TSR表现的预估潜在股票奖励增加119,589股，加权平均公允价值为每股19.67美元[71] - 2022年前九个月，绩效股票奖励归属267,744股，递延股票奖励归属266,675股[71] - 截至2022年9月30日，与未归属及潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本约为800万美元，预计在约一年的加权平均归属期内摊销[72] - 截至2022年9月30日，公司股票回购计划剩余额度约为1.505亿美元，有效期至2024年2月[90] 其他综合收益 - 2022年前九个月其他综合收益为896万美元，显著高于2021年同期的406.4万美元[28] 利息支付与资本化 - 2022年第三季度，公司支付了约1830万美元的利息（含利率互换结算），资本化了约110万美元的利息[55] - 2022年前九个月，公司支付了约4690万美元的利息（含利率互换结算），资本化了约320万美元的利息[55] 资产与负债（非业务核心） - 截至2022年9月30日，公司总资产为41.85亿美元，较2021年底的39.31亿美元增长6.5%[20] - 截至2022年9月30日，房地产资产总额为35.73亿美元，较2021年底的32.45亿美元增长10.1%[20] - 截至2021年12月31日，被归类为持有待售的房地产资产净值为6388.7万美元，其他持有待售资产净值为839.3万美元[68] - 截至2022年9月30日，发行人与担保人合并总资产为3.58622亿美元，总负债为19.82165亿美元[118] - 截至2022年9月30日的九个月，发行人与担保人合并净亏损为3776.9万美元[118] 每股计算 - 2022年第三季度，基本每股收益计算的加权平均普通股为123,395千股，稀释后为123,697千股[76] 风险披露 - 公司拥有6亿美元无担保2022年信贷额度、2.5亿美元无担保2018年定期贷款中的1.5亿美元以及2亿美元无担保定期贷款融资，面临利率波动风险[152]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.50美元，较2021年第二季度增加0.02美元，增幅4%，主要因自去年第二季度以来的增值循环活动、租金上涨和整个投资组合的持续空间吸纳 [42] - 第二季度AFFO约4900万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [43] - 董事会决定维持当前季度股息率每股0.21美元，公司仍有充足AFFO覆盖股息，董事会将根据经济数据重新评估股息政策 [43][44] - 2022年第二季度季度同店现金NOI和应计基础NOI分别较2021年第二季度增长约2%和3% [45] - 截至2022年第二季度末，年化季度净债务与核心EBITDA比率为5.5倍，债务与总资产比率为34.6%，第三季度收购1180 Peachtree Street将暂时提高杠杆比率，直至完成抵消性处置 [46] - 预计2022年摊薄后核心FFO每股在1.99 - 2.05美元之间，维持同店指导现金和应计基础在1% - 4%范围内 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成超50笔租赁交易，总面积约72.4万平方英尺，超过上一季度，其中新租赁面积23.3万平方英尺 [12] - 第二代租金现金和应计基础分别上涨约3%和12%，平均租赁期限6.5年（排除一笔大的短期续约） [12] - 第二季度末租赁率为87%，较2021年底提高约150个基点 [13] - 过去12个月达到疫情前新租赁水平，实现近5%现金和12%应计租金增长，近70%新交易活动来自最近完成的重建资产 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥兰多完成4笔交易，面积7.1万平方英尺，最大新租户交易是与Kimley - Horn的6.1万平方英尺租赁，该项目收购成本约每平方英尺261美元，重新定位成本每平方英尺不到30美元，现租金推至35美元左右 [14][17] - 达拉斯完成17笔交易，面积10.3万平方英尺，其中新租赁9笔，约7.6万平方英尺，大部分来自Las Colinas Irving资产，该地区有10家财富500强公司，预计有更多增长，达拉斯地区商会目前跟踪超200家企业搬迁，高于2020年的90家 [19][21] - 明尼阿波利斯的LEED Gold Crescent Ridge资产完成两笔小新交易，郊区与美国银行就其在Meridian Crossing的33万平方英尺物业进行短期续约谈判，预计银行完成与联合银行合并后谈判将加速 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是加速向阳光地带转型，投资最具活力的子市场，提升投资组合整体质量以满足租户需求，收购1180 Peachtree Street符合该战略 [36] - 公司认为集中资产于目标增长子市场，对位置优越的建筑进行现代化和配套设施升级的策略得到租户认可，带来新租户租赁成功 [26] - 公司预计出售剑桥的两处资产，收益将用于支付1180 Peachtree Street收购的部分现金，未来12个月预计出售另外2.5亿美元或更多非战略资产以恢复相对中性的杠杆水平 [38][39] - 公司在收购和处置资产时考虑市场情况和资产质量，如因债务市场动荡和资产特性，推迟休斯顿两处资产的出售 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临利率上升、办公人员返岗慢于预期、开发成本通胀和经济衰退等逆风，但公司对租赁前景、审慎投资策略、目标增长市场和整体运营表现仍持乐观态度 [58] - 短期内，尽管夏季通常是租赁淡季，但公司的带看活动保持强劲和稳定，有近200万平方英尺的未决提案，约40%与新租户空间有关，预计2022年全年实现正的净空间吸纳，年底租赁率在87% - 88%之间 [27][28] 其他重要信息 - 公司在ESG倡议方面取得进展，被评为2022年能源之星年度合作伙伴，是东南部唯一获此殊荣的办公REIT，连续第二年获此荣誉，还被评为2022年绿色租赁领导者，今年晚些时候将寻求整个投资组合的GRESB认证 [60] - 公司设立的皮埃蒙特奖学金已有四名学生分别就读于华盛顿特区的霍华德大学或亚特兰大的莫尔豪斯学院，希望通过奖学金和相关辅导计划为房地产行业带来更多多样性 [61] - 公司董事会多年前采用独立董事15年任期限制，Wes Cantrell于今年5月卸任，董事会昨日投票邀请Tesh Durvasula加入董事会，8月1日生效，因另外两名董事会成员接近任期限制，预计年底前再增加一名董事 [62][63][64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1180收购的6.3%资本化率听起来较高，能否谈谈投标过程及该资本化率对市场其他资产的影响 - 该资产租金约低于市场20%，有很大的潜在增长空间，目前毛租金约在45美元左右，未来几年有机会推动现金资本化率接近应计资本化率，多数情况下现金资本化率比应计低约100个基点 [66] - 投标过程具有竞争性，尽管资本市场不稳定，但公司凭借资产质量、之前收购999 Peachtree Street的经验以及能迅速完成尽职调查和交易的能力，认为获得了合理的价格，且该资产有潜在增值空间和低风险，还有近期到期租约可实现租金提升 [67][68] 问题2: 处置资产方面，除剑桥外，后续还会考虑哪些市场，休斯顿资产处置暂停的原因 - 公司有一批高质量、长期租赁的资产可用于交易，休斯顿资产因债务资本市场动荡而暂停出售，但公司过去六年中有四年成功出售超4亿美元资产，对剑桥资产和未来12个月约2.5亿美元的额外资产处置有信心，这些资产将具有核心加的特征，租户优质但不属于公司战略运营计划 [70][71] 问题3: 美国银行的短期续约应如何看待，是好事还是存在顾虑 - 公司与租户有寻找双赢解决方案的历史，美国银行正在进行合并，且像许多金融服务公司一样，仍在确定混合办公策略，公司认为新开发对其来说不是选择，其总部所在资产拥有最好的配套设施，郊区物业位置优越，美国银行希望延长16个月租期表明有长期合作意愿，但需要时间确定最终员工人数和空间规划 [73][74][75] 问题4: 1180收购在战略上是否意味着更注重高质量资产、长期租赁和按市值计价机会，还是仍会关注有租赁机会的资产 - 公司收购资产的管道中约70%为核心、核心加资产，30%为增值资产，999 Peachtree Street有约2500万美元的重建项目，而1180更稳定，与剑桥资产类似，具有长期租赁、高信用和高质量的特点，该收购将使公司在阳光地带的资产占比达到67%，目标是到明年年底达到75% [81][82][86] 问题5: 能否介绍亚特兰大或中城亚特兰大的租赁管道情况，以及999 Peachtree Street的租赁率是否上升 - 公司对999 Peachtree Street在市场上的接受度感到满意，近期在租赁和零售方面都将有成功案例分享，且实现的租金高于初始承保水平 [88] - 亚特兰大目前有25笔交易在管道中，总面积超35万平方英尺，999 Peachtree Street自身有超4万平方英尺的租赁管道，亚特兰大吸引了科技公司和专业服务公司，中城市场的混合用途环境、交通便利性和配套设施使其在租赁方面取得成功 [90][91][93]

公司资产与负债变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为36.96亿美元和39.31亿美元，降幅约为6%[21] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为18.80亿美元和21.43亿美元，降幅约为12%[21] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司未偿债务总额分别为16.74778亿美元和18.7779亿美元，加权平均利率为3.38%[44] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务账面价值分别为16.74778亿美元和1.87779亿美元，估计公允价值分别为15.82253亿美元和19.38563亿美元[51] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司现金及现金等价物账面价值分别为639.7万美元和741.9万美元，估计公允价值与账面价值相等[51] - 截至2022年6月30日，发行人及担保人合并总资产35.2896亿美元，总负债17.11374亿美元，上半年净亏损2391.4万美元[108] 公司收入与成本变化 - 2022年和2021年上半年，公司净收入分别为6793万美元和1929万美元，增长约252%[23] - 2022年和2021年上半年，公司综合收入分别为7403万美元和2202万美元，增长约236%[26] - 2022年和2021年上半年，租金和租户报销收入分别为2.64亿美元和2.53亿美元，增长约4%[23] - 2022年和2021年上半年，物业运营成本分别为1.07亿美元和1.03亿美元，增长约4%[23] - 2022年和2021年上半年，折旧费用分别为6389万美元和5810万美元，增长约10%[23] - 2022年和2021年上半年，利息费用分别为2767万美元和2493万美元，增长约11%[23] - 2022年上半年净收入为67,929千美元，2021年同期为19,287千美元[31] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为91,778千美元，2021年同期为100,192千美元[31] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为193,295千美元，2021年同期使用61,577千美元[31] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为286,077千美元，2021年同期为38,129千美元[31] - 2022年第二季度末，公司总营收为13.6309亿美元，2021年同期为13.0218亿美元；2022年上半年总营收为27.2458亿美元，2021年同期为25.9475亿美元[71] - 2022年第二季度末，公司总NOI为8268.8万美元，2021年同期为7878.2万美元；2022年上半年总NOI为1.65068亿美元，2021年同期为1.56441亿美元[72] - 2022年第二季度末，公司普通股股东净收入约800万美元，摊薄后每股0.06美元；2021年同期净收入990万美元，摊薄后每股0.08美元[84] - 2022年第二季度总营收1.363亿美元，较2021年同期的1.302亿美元增长610万美元[86] - 2022年上半年总营收2.725亿美元，较2021年同期的2.595亿美元增长1300万美元[94] - 2022年第二季度净收入800万美元，较2021年同期的990万美元减少190万美元[86] - 2022年上半年净收入6790万美元，较2021年同期的1930万美元增加4860万美元[94] - 2022年第二季度租金和租户报销收入增加520万美元，主要因资本循环活动、租金上涨和租户报销增加[86][87] - 2022年上半年租金和租户报销收入增加1120万美元，原因与第二季度类似[94][95] - 2022年第二季度物业运营成本增加190万美元，主要因租户利用率提高和可收回运营费用增加[86][89] - 2022年上半年物业运营成本增加420万美元，原因与第二季度类似，且资本循环活动也有贡献[94][97] - 2022年上半年总净营业收入（NOI）为1.65068亿美元，2021年同期为1.56441亿美元[110] - 2022年上半年亚特兰大NOI为3672.7万美元，2021年同期为2959.8万美元，增长主要因2021年10月收购999 Peachtree Street[110][111] - 2022年上半年达拉斯NOI为3186.3万美元，2021年同期为3402万美元，下降主要因租户收缩和终止租约[110][112] - 2022年第二季度GAAP净利润适用于普通股为796.6万美元，每股0.06美元；2021年同期为994.7万美元，每股0.08美元[122] - 2022年上半年房地产折旧为6351.9万美元，2021年同期为5753.7万美元[122] - 2022年第二季度NAREIT运营资金和核心运营资金适用于普通股为6162万美元，每股0.50美元；2021年同期为6035.3万美元，每股0.48美元[122] - 2022年第二季度调整后运营资金适用于普通股为4890万美元，2021年同期为4166.1万美元[122] - 2022年Q2现金基础下，公司净收入为796.6万美元，2021年同期为994.7万美元；应计基础下，2022年和2021年同期均分别为796.6万美元和994.7万美元[126] - 2022年上半年现金基础下，公司净收入为6793万美元，2021年同期为1929.1万美元；应计基础下，2022年和2021年同期均分别为6793万美元和1929.1万美元[131] - 2022年Q2现金和应计基础下EBITDAre和Core EBITDA均为7559.1万美元，2021年同期为7298万美元；2022年上半年现金和应计基础下均为15254.7万美元，2021年同期为14591.8万美元[126][131] - 2022年Q2现金基础下物业NOI为7564.9万美元，应计基础为8268.8万美元；2021年同期现金基础为7371.1万美元，应计基础为7878.2万美元；2022年上半年现金基础为15229万美元，应计基础为16506.8万美元；2021年同期现金基础为14488.8万美元，应计基础为15644.1万美元[126][131] - 2022年Q2现金基础下同店NOI为7302.2万美元，应计基础为7876.5万美元；2021年同期现金基础为7171.9万美元，应计基础为7665.3万美元；2022年上半年现金基础为14668万美元，应计基础为15700.9万美元；2021年同期现金基础为14182.9万美元，应计基础为15302万美元[126][131] - 2022年Q2现金基础下同店NOI较上一时期增长1.8%，应计基础增长2.8%；2022年上半年现金基础下同店NOI较上一时期增长3.4%，应计基础增长2.6%[126][131] - 2022年截至6月30日的三个月内，执行空置一年或更短时间空间的租赁协议，应计租金和现金租金分别上涨12.2%和2.5%；六个月内，应计租金和现金租金分别上涨12.4%和3.3%[138] - 2022年截至6月30日的三个月内，同店净营业收入（NOI）现金基础和应计基础分别增长1.8%和2.8%；六个月内，现金基础和应计基础分别增长3.4%和2.6%[139] 公司股份相关情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，普通股发行和流通股数分别为1.2339亿股和1.2308亿股[21] - 2022年和2021年上半年，普通股股东基本每股净收入分别为0.55美元和0.16美元[23] - 截至2022年6月30日，公司普通股股份为123,390股，股东权益为1,815,663美元[29] - 2022年第二季度和上半年，公司分别计算并排除加权平均流通反摊薄股份约156,251股和294,348股[66] - 2022年第二季度和上半年，加权平均普通股 - 摊薄分别为123,679股和123,617股[68] - 截至2022年6月30日，未归属和潜在股票奖励为946,640股，加权平均授予日公允价值为每股20.03美元[62] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认约210万美元和490万美元的股票奖励相关薪酬费用[63] - 截至2022年6月30日，约1010万美元与未归属和潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本待在约一年的加权平均归属期内计入合并损益表[63] - 2022年第二季度加权平均流通股（摊薄）为12367.9万股，2021年同期为12470.4万股[122] 公司物业相关情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有52个运营中的A类办公物业和1个重建资产，运营中投资组合约1610万平方英尺，出租率87.0%[34] - 2022年上半年固定租赁付款为219,976千美元，可变租赁付款为44,087千美元，总租赁和租户补偿收入为264,063千美元[40] - 截至2022年6月30日，公司有一项约1330万美元的未记录租户津贴承诺，用于纽约州租户在纽约市60 Broad Street大楼约20年、52万平方英尺的续租和扩建[55] - 2022年第二季度，公司签订购买1180 Peachtree Street的约束性合同，净购买价4.65亿美元，包括承担1.97亿美元、固定利率4.1%的现有抵押贷款，预计2022年第三季度完成交易[57] - 2022年上半年出售两处房产，总收益1.43596亿美元，总收益5067.4万美元[59] - 2022年上半年，公司收到两笔应收票据还款1.185亿美元，用于偿还无担保信贷额度[59] - 截至2022年6月30日，公司平均租约面积约14000平方英尺，剩余租期约6年[134] - 截至2022年6月30日，公司投资组合出租率为87.0%，2021年12月31日为85.5%；2022年剩余时间内计划到期租约约占总可出租面积（ALR）的3.0%[135] - 截至2022年6月30日，公司有大约120万平方英尺已签约的空置空间租约尚未开始或处于租金减免期，代表约3600万美元的年收入[136] - 收购项目为佐治亚州亚特兰大市的999 Peachtree Street（2021年10月21日购买）；处置项目为伊利诺伊州伊塔斯卡的Two Pierce Place（2022年1月25日出售）和马萨诸塞州沃本的225和235 Presidential Way（2022年1月28日出售）[126][130][131][137] 公司信贷与债务相关情况 - 2022年6月30日止六个月，公司将5亿美元无担保2018信贷额度修订并重述为6亿美元无担保2022信贷额度，期限延长至2026年6月30日[41] - 截至2022年6月30日，基于公司当前BBB（标普）信用评级，6亿美元无担保2022信贷额度的当前调整后SOFR利差为0.85%[42] - 6亿美元无担保2022信贷额度有财务契约，要求维持无抵押利率覆盖率至少1.75、无抵押杠杆率至少1.60等[43] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，公司债务利息支付分别约为1280万美元和880万美元；六个月分别约为2860万美元和2530万美元[44] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，公司资本化利息分别约为110万美元和90万美元；六个月分别约为210万美元和170万美元[44] - 截至2022年6月30日，公司有2份利率互换协议，名义金额总计1亿美元，关联债务工具为2.5亿美元无担保2018定期贷款[49] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，利率互换在现金流量套期关系中在其他综合收益中确认的损益分别为96.9万美元和 - 29.5万美元；六个月分别为484.5万美元和126.6万美元[49] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司利率互换的总衍生资产分别为99.6万美元和0，总衍生负债分别为0和 - 492.4万美元[49] - 截至2022年6月30日，公司估计约10万美元将在未来十二个月从其他综合收益重新分类为利息费用的减少[49] - 2022年7月22日，公司签订2亿美元延迟提取无担保浮动利率定期贷款协议，利率为调整后定期SOFR利率加100个基点[74] - 公司拟以4.65亿美元收购1180 Peachtree Street，其中约2.68亿美元为现金，承担现有1.97亿美元、利率4.1%的抵押贷款，预计2022年第三季度完成交易[77] - 未来12个月内，公司有3.5亿美元无担保高级票据到期，计划通过债务再融资

公司概况 - 公司是美国东部七个主要办公市场的优质A级写字楼物业所有者等，截至2021年Q4，总资产约50亿美元，面积约1700万平方英尺，80%的资产获能源之星认证，约45%获LEED认证[5] - 截至2021年12月31日，资产52，面积1610万平方英尺，出租率87%，加权平均租期5.9年，能源之星评级面积占比84%，当前股息收益率5.0%，债务与总资产比率35%，净债务与EBITDA比率5.6倍[11] 市场布局 - 约63%的年化租赁收入来自阳光地带，预计到2023年底增至约70 - 75%[10] - 在亚特兰大、波士顿、达拉斯、奥兰多等市场的特定子市场有主导地位，如亚特兰大坎伯兰/盖勒利亚占A级子市场份额28%[15] 资本运作 - 自2018年以来，已回收13亿美元，回报率约180个基点，有望到2023年底阳光地带占比达70 - 75%，每年每股可增加0.10 - 0.15美元的FFO增值[20] - 2022年目标进行3.5 - 4.5亿美元的战略投资，如收购999 Peachtree Street[22] 财务表现 - 2012 - 2022年核心FFO每股复合年增长率约4%[26] - 2021年总办公租赁占办公组合的比例为13.2%，在同行中领先[28][29] 发展潜力 - 2022年到期租约的85%在阳光地带，约70%的当前组合空置率在阳光地带，近75万平方英尺的租约处于减免期或尚未开始[36] - 有开发土地储备，可增加约300万平方英尺的面积，如亚特兰大的Glenridge Highlands III约25万平方英尺[63][65] 可持续发展 - 在环境、社会和治理方面表现良好，环境责任ISS排名2，社会责任ISS排名1，公司治理ISS排名1[68][70]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄0.51美元，较2021年第一季度增长6%，主要因自去年第一季度以来的增值循环活动和租金上涨 [36] - 第一季度AFFO约为3900万美元，远高于当前2600万美元的季度股息水平 [37] - 同店现金NOI增长略超5%，应计基础上增长约2.5% [39] - 截至2022年第一季度末，12个月滚动净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，处于管理范围内 [39] - 截至第一季度末，债务与总资产比率为34.6%，循环信贷额度有4.2亿美元未使用额度 [40] - 预计2022年核心FFO每股摊薄在1.99 - 2.07美元之间，同店现金和应计基础NOI预计在1% - 4%之间 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成约50份单独租约，总面积55.2万平方英尺，近一半为新租户租约，是过去14个季度中新租户租赁量最大的一个季度 [11] - 第一季度执行的租约平均期限为6.6年，第二代租金现金和应计基础分别增长约5%和13% [25] - 截至2022年3月31日，整体投资组合出租率为87%，高于2021年底的85.5%，2022年剩余时间内仅有约4.6%的投资组合年化租赁收入到期 [26] 投资业务 - 收购管道规模约为15亿美元，有信心到2023年底实现至少75%的EOR来自阳光地带市场的目标 [32] - 2022年已完成两项处置交易，分别是波士顿的Presidential Way资产和芝加哥的Two Pierce Place，3月下旬2020年新泽西投资组合出售的应收票据已全额偿还 [33] 各个市场数据和关键指标变化 亚特兰大 - 亚特兰大已恢复疫情期间失去的所有工作岗位，就业水平达到疫情前的103% [12] - 亚特兰大Galleria项目拥有5座办公楼，总面积220万平方英尺，出租率84%，租金为每平方英尺30多美元（毛租金），是该子市场最高的（不包括新建筑） [13] - 第一季度在亚特兰大Galleria签署了9份新租约，包括3家企业总部搬迁，续租7份租约，平均租期8年，租金上调约10% [14] 达拉斯 - 达拉斯经济在就业增长方面是全国领先者，已恢复疫情期间失去工作岗位的106% [17] - 第一季度最大的一笔租约续约是位于750 West John Carpenter的一家勘探和全国制药零售商，约16.4万平方英尺，现金和应计租金分别上调约10%和17% [16][17] 奥兰多 - 第一季度完成10笔租赁交易，包括6份新租户租约 [18] - 与一家排名前100的反洗钱律师事务所续签了一份4万平方英尺的14年新租约，现金和应计租金有个位数的上调 [18] 波士顿 - 过去五年内，West Group 128子市场完成了数百万平方英尺的办公改实验室项目，另有400万平方英尺正在不同阶段进行转换，将使该子市场规模缩小19%，有助于推动租金上涨 [21] 华盛顿特区 - 部分大型租户如万事达卡已取消交替团队概念，要求员工每周到办公室工作几天 [22] - 联邦机构如EPA和退伍军人管理局将在第二季度返回办公室 [23] 纽约 - 公司在纽约的唯一资产出租率约为90%，今年几乎没有租约到期，但交易流量较慢，城市仍处于复苏初期 [23] 明尼阿波利斯 - 城市人均拥有财富500强公司数量最多，公司在当地资产历史上稳定出租率较高，目前约为90% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是提供可持续性和健康的优质办公体验，租金远低于新建筑成本，以满足后疫情时代租户需求 [46] - 专注于阳光地带市场，目标是到2023年底至少75%的EOR来自该地区，通过收购和处置资产来优化投资组合 [32] - 重视资产的重新定位和开发，通过改善设施和服务来提高资产价值和租赁竞争力 [13][19] - 关注可持续发展，整个投资组合在第一季度获得了Well健康与安全评级 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管一些美国公司确定重返工作场所战略的时间比预期长，但公司新租户租赁活动强劲，是三年多来最活跃的一个季度，连续三个季度超过疫情前水平 [8] - 预计2022年将实现净空间吸收，年底出租率有望达到88% [27][28] - 公司对租赁管道和有机现金流增长感到兴奋，预计今年有增值资本循环机会，可加速和改善投资组合的盈利增长 [43] - 虽然面临建筑和物业管理方面的挑战，但公司团队正在密切监控供应链问题，财务团队将在通胀环境下谨慎管理费用和资产负债表 [43][44] 其他重要信息 - 公司董事会将在今年夏天审查股息支付金额 [38] - 公司目前没有2022年的债务到期安排，除了5亿美元的循环信贷额度，财务团队正在进行续约，目标是在6月完成 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前租赁管道情况如何，第一季度的强劲租赁势头是否会持续，以及新租和续租的情况 - 租赁势头持续强劲，3月的参观活动数量达到过去18个月以来的最高水平，每季度约有100笔交易提案，总交易额在150 - 200万美元之间，其中超过一半是新交易活动 [51] 问题2: 与大型租户的续约讨论何时开始，以及主要大型租户的情况 - 对于政府租户，通常在租约到期前三年开始讨论；对于传统企业租户，通常在18个月左右开始，目前会根据租户的远程工作策略在12 - 9个月左右开始深入沟通 [53] - CVS的续约已完成，减少了2022年的风险暴露；Ryan的租约情况较好，有望短期续约；Cargill仍在制定远程工作策略，公司持谨慎乐观态度；与美国银行的续约讨论正在进行中，情况良好但仍处于早期阶段 [54][55] 问题3: 投资销售方面，15亿美元的收购管道中是否涉及新的阳光地带市场或子市场 - 公司计划今年退出休斯顿市场，未来18 - 24个月可能进入新市场，目前主要关注达拉斯和亚特兰大，同时也在评估潜在的新市场 [56] 问题4: 如何看待投资低资本化率资产的决策，以及资本分配策略 - 公司一直寻求增值收购机会，通过处置非核心但优质的资产，将资金轮换到增值收购中，认为可以找到与新建筑竞争、创造租赁速度或为股东创造价值的资产 [62][63] 问题5: 与亚马逊在达拉斯的租约情况，以及他们是否有新空间需求或续租和扩张的可能性 - 公司正在与亚马逊及其经纪代表进行讨论，虽然租约还有约三年到期，但公司认为在Galleria Tower 4有机会让亚马逊继续在该地区发展，无论是留在现有建筑还是搬到新资产 [66] 问题6: 2023年夏季到期的票据，如何考虑再融资以及当前利率上升的影响 - 公司密切关注利率变化，正在运行模型，致力于进行公开债务发行，将根据利率情况进行评估 [69] 问题7: 美国银行的租约情况，包括资本投入和市场估值 - 美国银行在明尼阿波利斯的第一个到期地点租金可能会有小幅上调，资产状况良好，租户需要进行一定的资本更新，但长期租约可以抵消成本，每平方英尺每年的成本较为有利 [72] - 市中心的地点目前租赁交易有限，但大型公司开始让员工返回办公室，情况正在改善，市场估值可能大致持平或略有上升，资产质量高，不需要大量资本投入，预计长期租约为10 - 15年 [73][74] 问题8: 利率和利差变化对资本市场流动性的影响，包括地理区域和产品类型 - 除了真正的核心交易，市场在过去18 - 24个月一直处于停滞状态，近期由于债务市场的干扰，一些高价格的交易被暂停 [76][77] - 地理上，依赖公共交通的密集中央商务区资产流动性可能受损，阳光地带和一些二线城市的流动性可能增加 [78] 问题9: 截至季度末的已启用面积为83.9万平方英尺，预计年底该数字会如何变化 - 由于租赁情况良好，该数字可能会增加，目前有超过100万平方英尺的租约尚未开始或处于减免期，预计将带来约3300万美元的收入和约2000万美元的NOI [81] - 从模型角度看，预计年底出租率达到88%，已启用面积也会相应增长 [83] 问题10: 建筑成本上升和供应链问题对租户装修空间和收入确认的影响 - 对整体投资组合的影响较小，仅影响了一些大型租约的开始日期，推迟了一两个月，公司通过寻找国内供应商和提前购买长期LEED项目产品来减轻影响 [88] - 从收入确认角度看，没有重大问题，重新开发项目受供应链影响较小 [89] 问题11: 收入确认是在何时开始 - 收入确认在租户空间基本完成并获得占用证书后开始，同时要根据租约规定的开始日期 [90] 问题12: 共享办公在公司投资组合中的情况，以及是否有扩张或收缩的意愿 - 共享办公占公司整体投资组合的约2%，分布在多个运营商，目前表现良好，利用率高于建筑本身，但公司不打算大幅增加对该领域的敞口，会在引入新资产时进行评估 [92]