公司概况 - 拥有56家酒店，股息收益率5.6%，企业价值约62亿美元，每股净资产估计中值40.25美元[11] - 使命是通过投资优质住宿物业为股东提供长期行业领先回报[15] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，运营策略更灵活[20] - 多元化投资于关键门户城市，2018年西海岸酒店EBITDA占比58%[60] - 采用前卫设计、资产管理和资本配置方法，历史酒店EBITDA呈增长趋势[74][79] 运营表现 - 不同类型酒店在ADR、RevPAR、EBITDA利润率等指标上各有表现，如城市标志性酒店ADR为283美元[37] - 2018 - 2019年完成13项处置，总收益13.33亿美元，平均销售资本化率5.5%[84] 发展前景 - 西海岸需求增长强劲且供应受限，有利于公司发展[89] - 公司目前股价较净资产有显著折扣，未来处置计划有望缩小差距[86] 管理团队 - 领导团队经验丰富，执行过超130亿美元资产价值交易[92][93] 财务状况 - 资产负债表强大，债务期限错开，固定利率债务占比78%，平均利率3.4%[98][99]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，酒店运营结果略低于预期，调整后EBITDA达到展望区间下限，为1.365亿美元；调整后FFO为1.005亿美元，即每股0.77美元，处于展望区间中部 [6][26][27] - 第三季度，同店RevPAR下降2.2%，略低于展望；同店非房收入增长1.9%，同店总RevPAR下降1%，也略低于展望 [6] - 第三季度，RevPAR下降2.2%，是由于ADR下降0.6%和入住率下降1.6%导致 [7] - 酒店本季度产生1.451亿美元的同店酒店EBITDA，比展望下限低140万美元 [23] - 同店酒店费用在本季度仅增长1.2%，年初至今，不包括第13号提案的运营费用仅增长2.4% [24] - 公司债务与EBITDA比率为4.6倍，债务与净资产（GAAP折旧后）比率为35%，债务与企业价值比率为36%，固定费用比率为3倍 [28] - 公司计算的NAV略微降至每股36.25 - 41.50美元，中点为每股38.75美元，意味着NOI资本化率中点为5.8% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度，散客收入占总客房收入约77%，同比下降2.9%，散客ADR下降1.5% [21] - 团队收入本季度下降2%，客房夜数下降2.1%，ADR增长0.1%，主要由于芝加哥和旧金山会议日程疲软 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，公司组合相对表现优于可比的STR市场追踪数据，后者RevPAR下降2.6%，比公司同店第三季度RevPAR低40个基点 [8] - 公司组合中20个市场追踪数据中有17个本季度RevPAR为负，费城、华盛顿特区和佛罗里达州那不勒斯是仅有的三个产生正RevPAR的市场 [9] - 公司在20个市场中的15个市场的酒店表现优于各自的星级市场追踪数据 [10] - 波士顿酒店RevPAR增长1.7%，高于波士顿CBD的1.7%的下降幅度；圣地亚哥RevPAR增长0.8%，超过圣地亚哥市场追踪数据2.7%的下降幅度；佛罗里达州那不勒斯的LaPlaya度假村RevPAR增长17.5% [10][12][13] - 西雅图酒店RevPAR下降7.9%，华盛顿特区酒店RevPAR下降4.2%，芝加哥酒店RevPAR下降6%，旧金山酒店RevPAR下降4.9%，基韦斯特酒店RevPAR下降5.7% [14][15][16][17][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为有16处物业可通过大量投资重新定位，提升竞争力、改善客户体验并带来可观回报，预计总投资约2.6亿美元，约三分之二为ROI项目，稳定后预计产生10%的EBITDA增长 [43][44][52] - 公司已宣布8个项目，总投资约1.2亿美元，预计稳定后平均投资回报率为10%，多数项目将于今年底或明年初开始，明年年中前完成 [46][49][51] - 公司预计明年出售3 - 5亿美元的物业，出售这些物业不仅能达到公司杠杆目标，还能提供额外资金用于进一步减债、赎回优先股或回购股票 [64][65] - 公司继续推进投资组合范围内的举措，已重新签订合同实现每年500万美元的运营成本节约，确定了另外100万美元的节约，预计到明年年底实现1000万美元的年度节约目标 [66][67][68] - 行业需求增长速度从第二季度开始适度放缓，ADR增长也从去年的2.4% - 2.5%放缓至本季度的1.2% - 1.5%，城市和前25大市场表现持续逊于行业 [32][33][35] - 公司年初至今在市场表现、获取RevPAR份额方面优于竞争对手，与行业表现一致，但第三季度由于部分市场会议日程更具挑战性以及5处物业运营商过渡的影响，表现逊于城市和前25大市场 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球经济增长放缓、贸易战和地缘政治事件影响了商业信心，导致企业在投资和支出方面更加谨慎，酒店需求增长减速，ADR增长放缓 [33] - 尽管需求趋势放缓，但未出现取消预订或损耗增加的情况，也未听说企业旅行政策有变化，且每个团队客户的平均支出全年呈健康增长态势 [35] - 第四季度开局良好，但需求增长和预订趋势有所疲软，公司已下调同店RevPAR和EBITDA预测 [38][40] 其他重要信息 - 南佛罗里达酒店和度假村受9月初飓风多里安影响，估计对同店RevPAR增长产生30个基点的负面影响 [7] - 公司5处酒店近期过渡到新管理公司，对RevPAR产生约60个基点的负面影响 [8] - 基韦斯特因飓风多里安和海藻爆发，损失约85万美元餐饮收入和50万美元酒店EBITDA [20][21] 问答环节所有提问和回答 问题: 明年市场供应情况及会议日程展望 - 行业2020年供应增长约2%，2021年开始下降；公司投资组合2019年加权市场供应增长约2.7%，2020年约3%，2021年低于2% [72][73] - 不同市场供应增长情况不同，如亚特兰大巴克黑德2020年几乎无增长，波士顿略有上升，芝加哥大幅下降等；会议日程方面，芝加哥、华盛顿特区、波士顿等市场有所改善，旧金山略有下降 [73][74][75] 问题: 管理过渡和品牌整合等干扰因素对明年的净影响 - 基于预计的投资和干扰水平，预计与今年大致相似，今年约有800 - 900万美元的装修和运营商干扰成本，预计明年也在相近范围 [80] - 2019年装修对RevPAR的影响约为60个基点 [81] 问题: 过渡到新经理的影响及时间 - 通常是多种因素综合影响，包括分销渠道业务、GDS代码变化、高管团队和系统变更等，影响时间从无到一年不等 [84][86][87] 问题: 芝加哥威斯汀酒店集团预订情况 - 大部分万豪问题已解决，目前可能是中性或开始成为顺风因素，但圣地亚哥集群的威斯汀酒店在团队预订方面仍落后，且忠诚度变化带来的业务损失难以恢复，但正在努力弥补 [89][90] 问题: 2020年资产出售的特定市场及买家需求和定价变化 - 买家需求和定价无变化，公司继续看淡纽约市场，未来倾向于淡化东海岸或中西部市场，强调西海岸市场 [94][95] 问题: 除多诺万酒店外，是否有其他酒店加入非官方Z系列 - 预计24个月内，非官方Z系列酒店将达到10家或更多，旧金山的马克酒店翻新后将成为下一个成员 [96] 问题: 交易市场情况及当前环境对业务运营和资产处置的影响 - 买家主要是私募股权和高净值个人，少数机构和偶尔的外国买家；当前环境可能影响潜在资产出售决策，对资本投资项目的推进也可能有影响，但运营方面一般不会全面削减成本，除非进入衰退环境 [100][102][104] 问题: 品牌和独立酒店、翻新和未翻新酒店的表现差异及目标出售和重新定位酒店的考虑因素 - 品牌和独立酒店表现相似；随着环境疲软，翻新项目达到预期RevPAR定位的时间可能延长，但项目回报丰厚，时间因素对整体数字影响不大 [113][114][115] 问题: 城市和前25大市场明年能否更接近行业整体表现 - 国际入境旅游改善、签证政策和环境更有利、商务旅行显著回升等因素可能促使其表现改善，但目前暂无迹象 [121][122][123] 问题: 第四季度RevPAR从负增长转为正增长的驱动因素 - 主要是会议日程的影响，罢工对底线影响大于对收入的影响，部分有罢工的酒店在EBITDA方面有一定受益 [124][125] 问题: 万豪重新推出W品牌对公司的影响 - 目前了解信息不足，预计对品牌有帮助，公司相关酒店的物理改造可能还需多年，希望品牌定位和风格能得到改善，从而提升整体表现 [126][127] 问题: 圣地亚哥、洛杉矶和旧金山市场表现不佳的原因及是否有因天气等因素导致的取消预订情况 - 均为当地市场特定原因，分别是会议日程、供应增长和会议日程；未听说因火灾等因素导致的取消预订或预订疲软情况 [131][133][134] 问题: 行业是否处于或即将进入住宿业衰退 - 定义不同结论不同，目前行业部分市场和时间段表现不佳，但宏观上不一定处于衰退，过去也经历过类似情况，之后经济好转需求也会回升 [139][140] 问题: ROI项目的投资决策是否考虑当前RevPAR环境及10% ROI的含义和股票下跌原因 - 10%是稳定后的EBITDA收益率，非IRR；投资决策考虑了相对表现，即使市场下行，通过增加非房收入和提升ADR仍可获得回报；不清楚股票下跌原因 [144][145][142] 问题: 第三方管理公司合并趋势对公司的影响 - 有正负两方面影响，小公司竞争更难，公司更喜欢多个不同运营商，但公司自有品牌可降低运营商合并对业绩的影响 [148][149][151] 问题: 非官方Z系列为何不正式化及是否有团队销售和品牌效益 - 目前是非正式的，正在创建品牌网站以连接各酒店，虽不添加自有GDS，但可通过连接创造价值 [155][156][157] 问题: 旧金山公共安全和生活质量问题对散客需求的影响及公司应对措施 - 短期内有负面影响，长期来看促使城市解决问题是好事；公司积极参与，通过酒店协会和自身与政府合作，提供解决方案和资金支持 [158][159][160] 问题: 是否有团体因旧金山问题取消或转移会议 - 至少有两个团体，一个是汽车经销商协会，另一个是医疗会议，已明确表示因该问题做出决策 [161]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司酒店运营结果处于预期上限，调整后EBITDA和调整后FFO均超预期 [6] - 调整后FFO每股0.85美元，高于0.80 - 0.82美元的预期，部分原因是持有待售酒店时间略长 [6] - 第二季度，同店RevPAR增长1.4%，高于0 - 2%的预期，总RevPAR增长2%，非房收入增长3.4% [7] - 公司二季度产生1.606亿美元同店酒店EBITDA，比预期上限高400万美元，比中点高550万美元 [19] - 调整后EBITDA为1.516亿美元，比二季度预期范围上限高160万美元 [20] - 调整后FFO为1.116亿美元，即每股0.85美元，超出指引上限每股0.03美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度，占总客房收入约75%的散客收入同比增长1.6%，散客ADR增长1.4% [18] - 团队收入二季度下降1.2%，房晚数下降1.5%，ADR增长0.3%，主要因华盛顿特区会议日程疲软和芝加哥酒店需求增长疲软 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度表现最佳市场为波士顿、南佛罗里达、圣地亚哥和旧金山，波士顿酒店RevPAR增长5.5%，高于波士顿CBD的4.7% [9] - 南佛罗里达酒店RevPAR增长5.2%，圣地亚哥酒店RevPAR增长4.5%，远超圣地亚哥CBD和度假村综合指数的0.2% [12][13] - 旧金山酒店RevPAR增长3.3%，高于旧金山城市市场指数的2%，但未达预期，因周末需求疲软 [14] - 表现不佳市场为西雅图、华盛顿特区、芝加哥和波特兰，西雅图酒店RevPAR下降13.8%，因新酒店开业使市场供应增加12.7% [15] - 华盛顿特区酒店RevPAR下降5.6%，芝加哥酒店RevPAR下降2.6%，波特兰酒店RevPAR下降1.5% [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略处置计划方面，二季度以5830万美元出售波士顿Onyx酒店，本周完成7290万美元的伯班克Amarano酒店出售，华盛顿特区Rouge酒店以4200万美元签约待售 [23] - 修订后的2019年展望预计将额外宣布1.75亿美元资产出售，使2019年目标资产出售达6亿美元 [24] - 战略重建计划上，二季度成功将七处物业过渡给新运营商，还宣布了一些品牌和概念变更 [38][39] - 行业需求二季度较一季度放缓50个基点，RevPAR增长从一季度的1.5%降至1.1%，城市和前25大市场表现逊于行业 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业需求放缓主要因散客旅行疲软，预计第三季度疲软趋势将持续，直至贸易争端解决或GDP重新加速 [32][33] - 公司虽未预计近期会出现衰退，但因贸易争端和全球增长放缓，业务旅行和休闲旅行需求增速在二季度均有所下降 [32] - 公司已将全年RevPAR范围中点下调50个基点，主要影响在第三季度，第四季度前景乐观，总营收增速达14.2% [34] 其他重要信息 - 2019年已完成的物业处置若Rouge酒店出售完成将达12.8亿美元，预计2019年再出售1.75亿美元物业，明年考虑出售3.5 - 4亿美元物业 [35][36] - 公司目前交易价格较净资产价值有超30%的折扣，股息收益率为5.6%，债务与EBITDA比率预计为4.6倍 [25] - 公司去年翻新的物业在2019年继续良好增长，11个项目二季度EBITDA合计增加260万美元，有望全年增加1300万美元 [52][53] - 截至三季度，公司通过投资组合举措实现年化超500万美元的成本节约，目标是到明年年底实现每年1000万美元的持续节约 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明旧金山周末会议疲软的原因及公司策略调整 - 公司不清楚人们不来的原因，可能是协会高估参会人数，也可能与定价有关，策略上仍专注建立周末业务基础，对已预订的会议保持谨慎 [59][60][61] 问题2: 若今年进行额外资产出售，是否会考虑股票回购 - 答案是肯定的 [62] 问题3: 鉴于买家兴趣和RevPAR疲软，是否会提前进行原计划明年的资产出售 - 不会，因部分物业需先进行相关工作，且未看到买家对物业价值看法因RevPAR疲软而改变 [64] 问题4: 解释选择将Paradise Point Resort转换为Margaritaville的原因及费用情况 - 这是一个品牌许可安排，由Davidson管理，选择Margaritaville是因其有庞大客户群，能带来更多餐饮和其他收入，与该物业客户群体契合 [66][67][69] 问题5: 四季度RevPAR增长率在中点约为1.75%，90天前该数字是多少 - 基于三季度持平至下降2%的范围，四季度预计增长1% - 3%，四季度数据基本未下调，主要下降来自三季度，且三季度预订情况变差，四季度变好，主要受散客影响 [71][72][73] 问题6: 若未来12个月进入全面衰退，如何处理未来一两年的重建和资本支出计划 - 公司有一定灵活性，可以提前或推迟部分项目，但需根据衰退情况重新评估决策 [74][75] 问题7: 如何看待2020年业务，公司回购是否依赖更多资产出售，是否有其他资产适合转换为Margaritaville品牌 - 从年中部分大型企业的RFP结果看，2020年平均房价预计有2% - 3%的增长；回购需考虑降低杠杆至目标范围，资产出售完成或有信心完成时会考虑；公司会评估其他物业转换为Margaritaville品牌的可能性 [77][78][80] 问题8: 自4月以来有10次运营商或品牌变更，“podding”概念的协同效应是否超预期，能否提前实现1000万美元协同目标，公司指引在下半年是否过于谨慎，Chaminade是否考虑增加RV营地 - “podding”概念预计有200 - 300万美元额外节省，目前已实施三个，预计年底完成，明年受益；公司指引合理，需看到经济不确定性解决后行业活动才会回升；公司正在考虑在Chaminade和其他物业增加RV营地、树屋等多种形式的露营设施 [82][83][86] 问题9: 二季度或三季度初公司团队业务的取消或损耗情况是否有变化 - 除之前提到的医疗会议外，未看到团队业务取消或损耗增加的情况，且团队业务预订量有所增加 [89] 问题10: 更新今年和明年的供应预测，对比全年处置情况对供应的影响，以及计划处置是否会进一步改变供应，休闲客户中国内和国际消费者情况，各物业的街边零售是否准备好出售，其资本化率与酒店是否相当 - 2019年供应增长低于3%，2020年约为3%，2021年降至2%以下，较上季度预测均有所下降，整体供应可控；国际休闲客户数据参差不齐，大致持平或略有升降，美国出境游增长显著；街边零售尚未准备好出售，正在推进相关工作，希望年底前能出售部分，资本化率与酒店大致相当 [91][92][96] 问题11: 考虑出售额外酒店时如何对剩余资产进行优先级排序，成本控制方面，经理们是否采取更严格措施，触发因素是什么 - 会从运营、市场、资本回报、品牌战略、税收收益等多方面考虑资产出售优先级；目前未采取全面削减成本措施，会在营收疲软时更精细地寻找提高效率、削减或推迟费用的方法，但不会影响长期价值和客户体验 [99][100][101] 问题12: 如何解释南佛罗里达休闲市场表现优于其他市场，是否听说Moscone Center吸引新会议，对2020年业务有何影响 - 南佛罗里达市场表现较好可能是受飓风后恢复因素影响，并非代表更广泛趋势；Moscone Center扩建后吸引了更多新会议，预订量大幅增加，将推动长期稳定需求，2021年预订情况好于2020年 [103][104][106] 问题13: 是否可以说旧金山未来几年将是公司表现最好的市场之一，圣地亚哥两个翻新项目成本上季度增加的原因 - 预计旧金山明年表现中等，2021年恢复增长成为表现突出的市场；圣地亚哥项目成本增加是因为增加了餐厅、酒吧等的翻新范围，以及新的ADA准则带来的额外成本 [111][112]

公司概况 - 拥有59家酒店，共14331间客房，企业价值约63亿美元，股息收益率5.6%，每股净资产估计中值40.25美元[7] - 使命是通过对优质住宿物业的机会性投资，为股东提供长期行业领先的总回报[12] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，运营策略更灵活[17] - 多元化投资于关键门户城市，2018年西海岸酒店EBITDA占比56%[49] - 对前卫设计、资产管理和资本配置采取不懈的方法，历史酒店EBITDA呈增长趋势[64][65] 酒店类型及表现 - 城市生活方式酒店（44家/9106间客房）、独特生活方式度假村（8家/1901间客房）和城市主要品牌酒店（7家/3324间客房），不同类型酒店的ADR、RevPAR、EBITDA等指标各有差异[20][23] 运营优势 - 拥有广泛的酒店运营合作伙伴，可进行基准比较、灵活调整运营和资本再投资项目[56] - 2018 - 2019年进行11次处置，总收益12.8亿美元，平均销售资本化率5.5%，平均销售EBITDA倍数15.5倍[70] 增长潜力 - 受益于需求驱动和供应受限的西海岸市场，需求增长强劲，供应增长有限[75] - 2019年底前的重大重建和运营效率提升预计将带来酒店EBITDA增量收益[77] 业绩表现 - 自2011年以来，在同行中实现了最高的调整后FFO每股增长和调整后EBITDAre每股增长[84] 财务状况 - 资产负债表较大且稳健，债务到期时间分散，固定利率债务占比75%，平均利率3.5%[89]

公司概况 - 拥有60家酒店，全国共14,463间客房，企业价值约67亿美元，股息收益率5.2%，每股净资产估计中值为40.25美元[7] - 使命是通过对优质住宿物业的机会性投资，为股东提供长期行业领先的总回报[12] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，营销和运营策略更灵活[16] - 多元化投资于关键门户城市，2018年西海岸酒店EBITDA占比58%，东海岸占36%，中部占6%[48] - 对前卫设计、资产管理和资本配置采取不懈的方法，历史酒店EBITDA呈增长趋势[67] 酒店类型及表现 - 城市生活方式酒店包括45家酒店9,238间客房，独特生活方式度假村8家1,901间客房，城市主要品牌酒店7家3,324间客房[19][22] - 不同类型酒店在ADR、RevPAR、总RevPAR、EBITDA利润率和每间客房EBITDA等指标上表现各异[30][33][36][40][44] 运营与财务 - 2018 - 2019年完成9笔处置，总收益11.615亿美元，平均销售资本化率5.55%，平均销售EBITDA倍数15.4倍[72] - 目前交易价格较净资产价值有显著折扣，未来计划处置有望缩小公私估值差距[74] 增长潜力 - 受益于需求驱动和供应受限的西海岸市场，需求增长强劲且供应增长有限[77] - 2019年底前的重大重建和运营效率提升预计将带来增量酒店EBITDA收益[79] 业绩记录 - 管理团队经验丰富，自2011年以来，调整后FFO每股增长和调整后EBITDAre每股增长在同行中表现最佳[83][86] - 资产负债表强大，债务期限错开，降低风险并提供低成本融资渠道[89]

公司概况 - 公司拥有60家酒店，共14463间客房，企业价值约67亿美元，股息收益率为5.2%，每股净资产中值估计为40.25美元[7] 酒店类型与分布 - 酒店分为城市生活方式（45家酒店/9238间客房）、独特生活方式度假村（8家度假村/1901间客房）和城市主要品牌（7家酒店/3324间客房），EBITDA贡献占比分别为63%、20%、17%[11][14] - 城市生活方式酒店又分为城市标志性（14家）、城市现代（25家）和“非官方Z系列”（6家）[18][19][20] 地域与合作商多元化 - 酒店EBITDA地域分布为西海岸58%、东海岸36%、中部6%，主要市场包括圣地亚哥、波士顿、洛杉矶等[22] - 运营合作伙伴多元化，万豪国际占比14%、金普顿酒店及餐厅占比13%等，具有多种益处[26][27][28] 财务表现与管理 - 历史酒店每间可用客房EBITDA从2010年的1.86万美元增长到2018年的3.64万美元[32] - 2018 - 2019年完成9笔处置，总收益11.615亿美元，平均销售资本化率5.55%，平均销售EBITDA倍数15.4倍[37] 估值与发展 - 公司当前股价较净资产有显著折价，未来计划处置资产缩小公私估值差距，当前每股净资产中值40.25美元，股价29美元，折价28%[39] 资本投资与收益 - 2019 - 2020年对多家酒店进行资本投资，如圣地亚哥希尔顿度假村投资2100万美元等[41] - 预计到2019年底的重大重建和运营效率提升将带来酒店EBITDA增量收益830万美元[43] 资产负债情况 - 公司资产负债表较强，公共企业价值67亿美元，隐含私人企业价值82亿美元，债务25亿美元，优先股5.1亿美元[48] - 债务中固定利率占73%，平均利率3.5%，浮动利率占27%，平均利率4.1%，总平均利率3.7%[48]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司超出了同店总RevPAR、调整后EBITDA和调整后FFO的预期 [5] - 同店RevPAR增长4.3%，同店总RevPAR增长4.4%，主要受餐饮收入5.3%的强劲增长推动 [6] - 收入约占总投资组合客房收入的72%，与去年同期相比增长1.5%；临时ADR增长3.8%；团体收入增长13%，团体客房收入占总客房收入的27.3%，较去年增加超100个基点，团体收入占总客房收入的28.4%，较去年增加277个基点 [12] - 酒店产生了1.001亿美元的同店酒店EBITDA，比预期上限高出190万美元，比中点高出340万美元；同店总酒店EBITDA利润率下降45个基点，若不考虑加州酒店房地产税预测增加的影响，本应增加24个基点 [17] - 调整后EBITDA为9050万美元，比第一季度预期范围上限高出310万美元 [18] - 调整后FFO为6070万美元，即每股0.46美元，超出预期范围上限每股0.05美元；与去年同期相比，调整后FFO增加31.3%至6070万美元，但调整后FFO每股下降31.3%至0.46美元，主要由于稀释股份从6940万股增加到1.31亿股 [20] - 季度末，债务与EBITDA比率为4.7倍，固定费用覆盖率为3.3倍，60%的债务为固定利率，平均为3.4%，40%的债务为浮动利率，为4.1% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 餐饮收入增长5.3%，推动了同店总RevPAR的增长 [6] - 团体收入增长13%，主要得益于强劲的企业团体和会议相关需求，特别是旧金山市场的推动 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现最佳的市场是旧金山，酒店RevPAR增长23.7%，高于旧金山市区17.8%的RevPAR增幅，主要得益于会议中心参会人数同比增长超130%，以及市场上持续强劲的企业和休闲需求 [6] - 佛罗里达州的基韦斯特和那不勒斯也是强劲市场，南佛罗里达市场RevPAR增长7.1%，主要由基韦斯特引领，休闲旅客在2017年飓风伊尔玛后需求下降后重新回归 [7] - 波士顿市场表现稳健，RevPAR增长7.7%，而波士顿中央商务区RevPAR增长1.7%，主要得益于波士顿西部科普利酒店和里维尔波士顿公共酒店的良好表现 [8] - 表现不佳的市场包括芝加哥，芝加哥中央商务区RevPAR下降11.4%，公司在芝加哥的酒店表现更差，下降16.5%，主要由于万豪整合挑战和会议日程疲软以及恶劣的冬季天气 [9] - 波特兰市场RevPAR下降9.6%，公司酒店下降10% [10] - 西洛杉矶市场下降3.6%，公司酒店下降5.1%，主要由于供应增长、蒙德里安酒店的装修以及圣莫尼卡子午线酒店万豪忠诚度计划整合导致的兑换房间和收入大幅下降的负面影响 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成人员整合，预计实现1800万美元以上的年度化G&A成本节约 [25] - 假设波士顿奥尼克斯酒店出售完成，公司将出售11.6亿美元的房产，预计今年实现额外2.9亿美元的资产出售，并在明年出售额外3.5亿美元以上的房产，最终出售约18亿美元的房产，优化投资组合以实现增长，并将债务与EBITDA比率降至4 - 4.25倍的目标水平 [26][28] - 公司宣布了一系列酒店运营商和品牌变更，预计将在长期内创造价值，包括将科洛纳德珊瑚阁酒店转换为万豪签名收藏酒店，将马德拉酒店转换为波特兰扎格斯酒店等 [29][30] - 公司计划在未来30个月左右对投资组合进行一系列重建和翻新项目，预计2020年和2021年的总资本投资与今年相似，其中约50% - 60%将用于重建和翻新，有望获得可观回报 [35] - 公司认为通过整合两家公司的投资组合，可在未来20个月左右实现每年1000万美元以上的成本节约，相当于投资组合总酒店费用的约1%，并提高EBITDA利润率约60个基点 [40][41] - 公司通过在同一市场的酒店之间共享详细的每日报告，改善定价行为，提高RevPAR份额 [41] - 公司通过当地运营整合实现物业层面的运营协同效应，吸引更高水平的高管领导，提升酒店整体表现 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为第一季度开局良好，超出了多项财务指标的预期，尽管部分市场表现不佳，但整体趋势积极 [5] - 预计南佛罗里达市场的休闲旅游复苏趋势将在2019年持续 [7] - 3月RevPAR疲软可能是由于多种因素导致，包括额外的周日、假期转移、政府停摆的影响、冬季风暴导致的旅行取消以及低于预期的所得税退款等，但4 - 6月的预订情况显示未来趋势向好 [13][14][15] - 对于全年剩余时间，预订情况持续积极，团体收入领先1.8%，临时收入增长3.5%，总收入领先2.6%，其中85%为房价增长 [16] - 公司对实现战略目标充满信心，认为通过资产出售、运营优化和成本节约等措施，将降低风险，提升公司价值 [28][44] 其他重要信息 - 公司于2月完成了2.52亿美元的房产销售，并签订了出售波士顿奥尼克斯酒店的合同，售价为5830万美元，预计在第二季度末完成交易 [5][21] - 2018年翻新的项目在2019年第一季度EBITDA合计增加710万美元，预计全年EBITDA改善1300万美元；2017年重建的酒店在2019年第一季度EBITDA合计增加60万美元，预计全年增加约100万美元 [37][38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 实现利润率盈亏平衡所需的RevPAR是多少，未来几年随着规模相关成本节约的实现会如何变化？ - 公司认为如果实现1000万美元的节约，整体投资组合有60个基点的提升机会；第一季度表明，扣除2019年第13号提案重新评估的影响后，RevPAR和总RevPAR可能需要达到3% - 4%，同时提高其他收入有助于增加每间客房的EBITDA [48] - 第13号提案对2019年利润率的影响约为60个基点，2020年起，这些房产税将以CPI（约2%）的水平增长 [51] 问题: 3月行业疲软时，前瞻性指标如团体业务、餐饮和AB支出等趋势如何，3月或4月是否有其他指标出现疲软或弱于预期的情况？ - 第一季度餐饮收入增长5.3%，其中很大一部分增长来自旧金山的会议相关业务；过去60天的预订情况显示，第二至第四季度的预订量和预订速度均有所增加，3月的疲软主要局限于该月 [52][53] 问题: 第一季度业绩超出预期，但未将大部分超出部分延续到后续季度，是否主要由于季度税收优惠的预期反转？ - 是的，税收优惠和G&A费用的影响主要是时间性的，已转移到未来季度 [55][56] 问题: 旧金山市场第一季度RevPAR表现强劲，全年是否仍预计增长9% - 11%？ - 对于公司投资组合，是的 [57] 问题: Vitalis酒店是否会纳入凯悦投资组合，还是仍有待决定？ - Vitalis酒店与Marker酒店类似，由于受限无法由凯悦接管管理，目前由Lowe Enterprises旗下的Carl 3运营，公司尚未宣布是否会对该酒店进行变更 [58] 问题: 第二至第四季度预订量的改善是全投资组合的普遍情况，还是仅限于少数市场？ - 并非所有市场和酒店的预订速度都有所改善，但整体投资组合的预订速度有所提升，并非特定于某个市场 [60] 问题: 在大量资产出售、高额资本支出和杠杆目标的背景下，如何看待股息政策，以及公司希望在股息支付率上保留多少缓冲？ - 公司的股息政策是股息跟随运营现金流，假设对收入预留4%用于常规资本维护，运营现金流基础上的股息覆盖率约为70%或略低于70%，公司对此水平感到舒适；公司将投资组合内的资本投资视为与收购类似，认为这些投资将主要由常规资本维护后的自由现金流覆盖，公司的目标是尽量避免支付额外的特别股息 [63][64][65] 问题: 如何平衡股票回购和杠杆，考虑到当前股价相对于内部估值的大幅折价？ - 公司的首要任务是将杠杆水平从5.5倍降至4倍以下，将继续使用资产出售所得款项偿还债务；在达到目标杠杆水平后，如果股价与净资产价值（NAV）仍存在显著折价，可能会使用额外的出售所得款项进行股票回购 [67] 问题: 除了今年计划的资产出售，目前在交易方面的情况如何，是否会促使公司出售更多资产或加速资产出售进程？ - 明年计划出售的3.5亿美元以上资产已内部确定，不太可能加速到今年出售；但如果股价与NAV的折价仍然显著，公司可能会像2016年一样决定加速额外的资产出售 [68][69] 问题: 今年酒店变更带来的RevPAR干扰程度如何，预计明年的干扰程度是否类似？ - 今年翻新项目对RevPAR的干扰估计约为60个基点，相当于约800万美元的EBITDA；对于明年，公司将尽力根据项目时间安排控制干扰程度，但目前尚未确定具体范围和时间；对于运营商和品牌变更的干扰，已纳入全年展望，但无法提前给出具体数字 [71][72] 问题: 子午线酒店忠诚度计划变更的影响是否为一次性的？ - 万豪和喜达屋忠诚度计划整合后，子午线酒店的兑换率从整合前的25%降至个位数，导致约20%的入住率损失；目前尚不清楚5%的兑换率是否为长期水平，公司正在努力与万豪合作，以弥补业务损失 [73][75][76] 问题: 大规模成本节约计划的推出时间框架是怎样的？ - 预计在未来20个月左右实现，到明年年底达到每年1000万美元以上的节约水平 [80][81] 问题: 从市场供应角度看，未来12 - 24个月公司运营市场的供应前景如何，是否有改善迹象？ - 由于开发成本大幅上升，而运营表现未相应提升，城市市场的开发收益率下降，开发商融资难度增加，导致新开工项目减少，在建客房总数下降；预计2019年和2020年投资组合的加权平均供应增长率约为3%，2021年降至2%以下 [83] 问题: 万豪与Expedia谈判结果是否已与业主分享，对公司投资组合是否有好处？ - 万豪与Expedia的谈判结果有所改善，包括灵活性和条款的优化以及成本的小幅降低，但具体细节不便分享 [90][91] 问题: 奥尼克斯酒店的出售是否为公开市场交易，目前所有出售项目是否均为公开市场交易？ - 奥尼克斯酒店的出售是公开市场交易；并非所有出售项目均为公开市场交易，2018年11月30日出售的部分项目除外，其他项目均为公开市场交易 [93][94] 问题: 如何看待2020年公司投资组合的业绩比较情况？ - 从会议预订数据来看，2020年主要市场如圣地亚哥、芝加哥、波士顿、华盛顿特区、波特兰等表现将更好，洛杉矶市场持平，纽约市无关紧要，费城市场持平或略有改善，亚特兰大市场因无超级碗赛事将稍弱，迈阿密市场因超级碗赛事将更好；旧金山市场今年的表现更能代表市场的正常水平，目前已有近百万间客房预订，预计明年将是不错的一年 [98][99][101] 问题: 能否提供更多关于公司整体分销成本和渠道组合的信息，以及未来的演变趋势？ - 公司临时业务中约31% - 32%通过在线旅行社（OTA）完成；非主要品牌酒店的佣金率比品牌酒店平均高100个基点；不同的佣金协议因公司和酒店需求而异，包括工作日与周末、肩日、套餐业务与直接业务、提前预订与临近预订等不同情况的不同佣金率，部分合同还允许关闭OTA渠道 [105][106] 问题: 在非品牌酒店方面，是否可以通过与万豪的比较或规模效应进行积极谈判以降低成本？ - 可以，谈判由品牌或运营商层面进行，公司也与OTA有直接关系；独立酒店或小品牌的佣金安排通常会跟随大品牌的降价趋势，公司希望通过了解不同安排最终获得更好的协议 [109][110] 问题: 考虑到3月和4月的日历变化，这两个月的综合表现与预期相比如何？ - 3月远低于预期，可能比年初预期低200 - 300个基点；4月前两周受益于日历变化，后两周受假期变化影响；建议分别看待这两个月，并关注每周数据 [112] 问题: Skamania和Chaminade酒店是否有增加房间数量或会议空间的可能性？ - 公司正在为这两家酒店制定总体规划，以利用多余土地；Skamania酒店已增加了四个树屋、一个滑索、一个空中冒险公园等设施，并计划评估取消高尔夫球场，增加更多树屋和户外会议空间；Chaminade酒店也将考虑类似的开发，并考虑出售多余的住宅用地 [117][118][120] 问题: 2020年Paradise Point酒店的全面翻新和改造项目是否将是最大的资本支出项目？ - 是的，该酒店有461间客房、44英亩土地，拥有大量餐饮和会议设施，公司认为有很大的提升空间，可能是整个投资组合中最大的支出和项目 [123] 问题: 非官方Z系列酒店的增长如何创造价值？ - 公司在发展Z系列酒店时，注重保持未来长期价值的选择权；随着品牌框架的发展，将品牌叙事和DNA融入营销和销售材料，建立独立网站，并统一品牌活动；虽然无法量化价值，但认为最终可能会有价值，同时也能减少品牌整合带来的干扰 [125] 问题: 1000万美元成本节约的主要项目有哪些？ - 公司认为这属于专有信息，不便透露，主要涉及非主要品牌酒店以及部分品牌酒店的商品和服务采购 [129] 问题: 从保持竞争地位的角度看，未来几年适当的资本支出规则是什么？ - 对于已完成重建并达到竞争定位的酒店，资本支出可能与每间客房相关，投资组合内可能为收入的4% - 4.5% [131]