文章核心观点 公司2024年第三季度业绩表现良好，营收增长，在续租和融资方面取得进展，对未来发展有信心，将继续扩大邮政物业组合并为股东带来回报 [2] 各部分总结 财务亮点 - 2023年第三季度到2024年第三季度营收增长22% [2] - 归属于普通股股东的净利润为110万美元，摊薄后每股0.03美元 [2] - 运营资金（FFO）为710万美元，摊薄后每股0.24美元 [2] - 调整后运营资金（AFFO）为880万美元，摊薄后每股0.30美元 [2] 物业组合与收购 - 截至2024年9月30日，公司拥有的物业组合出租率为99.6%，涵盖49个州和1个地区的1642处物业，净可出租室内面积约630万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺10.11美元 [3] - 第三季度，公司以约1330万美元（不含成交成本）收购35处租给美国邮政的最后一英里和灵活物业，净可出租室内面积约10.6万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺11.94美元 [4] 租赁情况 - 截至2024年10月21日，公司收到美国邮政80份完全执行的新租约，占2023年到期租金总额的55%；106份完全执行的新租约，占2024年到期和预定到期租金总额的78%，所有执行租约均有3%的年租金涨幅 [5] - 与2023年租约相关的净一次性追补付款约140万美元，与2024年租约相关的约40万美元 [5] 资产负债表与资本市场活动 - 截至2024年9月30日，公司约有140万美元现金和物业相关储备，约2.77亿美元净债务，加权平均利率为4.51%，84%的未偿债务为固定利率，1.06亿美元循环信贷额度未提取 [6] - 第三季度至2024年10月21日，公司通过市价发行股权计划发行732,266股普通股，在运营合伙企业发行252,198个普通单位，总收益约1420万美元，平均每股/单位14.41美元 [7] 股息分配 - 2024年10月22日，公司宣布A类普通股每股季度股息为0.24美元，按年计算为每股0.96美元，将于2024年11月29日支付给11月4日收盘时登记在册的股东 [8] 后续事件 - 季度结束后至2024年10月21日，公司以约420万美元（不含成交成本）收购13处物业，净可出租室内面积约2.9万平方英尺，另有29处物业总价约1060万美元处于确定合同中 [9] - 季度结束后，公司出售两处物业，总售价630万美元，加权平均退出资本化率为4.9%，购买总价360万美元 [10] - 2024年10月25日，公司修订信贷安排，为2028年2月到期的定期贷款增加5000万美元承诺，将定期贷款信贷安排下的可扩充额度提高到5000万美元，更换行政代理银行为Truist Bank，交易成交日提取4000万美元用于偿还循环信贷额度未偿还余额，同时进行利率互换，有效固定利率至2028年2月，当前利率为5.37%，交易后未偿债务加权平均利率为4.36%，98%的债务为固定利率 [11] 非GAAP补充财务信息 - FFO计算按照美国房地产投资信托协会（NAREIT）定义，即净收入（亏损）（按GAAP计算）排除与房地产相关的折旧和摊销、某些房地产资产出售的损益、控制权变更的损益以及某些房地产资产和实体投资的减值减记 [15] - AFFO计算从FFO开始，调整经常性资本支出、收购相关费用和某些其他非经常性费用，加回非现金项目 [16] - 净债务计算为总债务减去现金和物业相关储备 [17]

财务业绩 - 第三季度收入同比增长22%[2] - 净收益为110万美元，每股摊薄收益为0.03美元[2] - 经营性现金流(FFO)为710万美元，每股摊薄为0.24美元[2] - 经调整后的经营性现金流(AFFO)为880万美元，每股摊薄为0.30美元[2] - 总收入为5.5004亿美元，同比增长17.8%[21] - 租金收入为5.274亿美元，同比增长17.9%[21] - 总运营费用为4.3066亿美元，同比增长17.3%[21] - 营业收入为1.1938亿美元，同比增长19.4%[21] - 归属于普通股股东的净收益为2.094亿美元，同比下降17.1%[21] - 每股基本和稀释净收益为0.04美元[21] - 经调整基金营运收益(AFFO)为8757万美元，同比增长23.7%[26] - 每股AFFO为0.30美元[26] 资产负债情况 - 总资产为6.15055亿美元，较2023年12月31日增加8.4%[22][23] - 总负债为3.06089亿美元，较2023年12月31日增加15.2%[23][24] 收购与租赁 - 在第三季度收购了35处邮政物业，总投资1330万美元，加权平均资本化率为7.5%[4] - 与美国邮政署达成2023年和2024年所有续租合同的新租金条款，新签约租约均包含3%的年度租金上涨[5] 融资情况 - 在第三季度和10月21日期间通过ATM发行732,266股普通股和252,198个普通合伙单位,总募集资金约1420万美元[7] - 在第三季度末,公司有约1.4百万美元的现金和物业储备,净债务约2.77亿美元,加权平均利率为4.51%[6] - 在第三季度末后,公司增加了5000万美元的定期贷款承诺,并将利率掉期锁定利率为5.37%[10]

文章核心观点 - 结合商业教育背景和多行业专业经验在投资领域寻找机会，目标是为多代人积累复利财富，倾向长期投资 [1] 投资策略 - 投资意图为买入并持有10年以上，通过再投资管理良好企业的股息、平衡当前收入与可持续增长、寻找安全边际大且护城河宽的机会、利用短期恐慌以合理价格买入优质资产，让投资理念多年复利增长 [1] - 最佳投资方向为房地产投资信托基金（REITs）和股息增长型股票，结合基本面分析和对未来现金流的合理预期 [1] 资产配置原则 - 一般在应税经纪账户持有股息增长型股票，用罗斯个人退休账户（Roth IRA）进行房地产投资信托基金（REITs）和商业发展公司（BDC）投资 [1] 投资领域 - 投资领域包括媒体、营销与公关、旅游、酒店、企业活动和软件即服务等 [1]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司将在2024年11月4日盘后公布截至2024年9月30日的财务业绩，并于11月5日上午9点举办网络直播和电话会议讨论第三季度财务结果 [1][2] 财务报告信息 - 公司将于2024年11月4日盘后公布截至2024年9月30日的财务业绩 [1] 网络直播和电话会议信息 - 公司将于2024年11月5日上午9点举办网络直播和电话会议讨论2024年第三季度财务结果 [2] - 网络直播可在公司投资者网站https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-andpresentations/default.aspx观看 [2] - 美国和加拿大来电者应在预定通话时间前十分钟拨打1 - 877 - 407 - 9208参加电话会议，国际来电者拨打1 - 201 - 493 - 6784 [2] 电话会议回放信息 - 电话会议的录音回放从2024年11月5日下午1点开始至11月19日晚上11点59分，美国和加拿大拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671，密码为13742005 [3] 公司概况 - 邮政房地产信托公司是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理着2000多处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][4] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [5]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司董事会批准A类普通股季度股息为每股0.24美元，较2023年第三季度股息增长1.1%，将于2024年11月29日支付给11月4日收盘时登记在册的股东 [1] 公司信息 - 邮政房地产信托公司是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理超2000处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][2] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [4]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司公布与美国邮政服务公司正在进行的租赁谈判最新情况，已就多数2023和2024年到期或即将到期租约达成新租金协议，有望提升内部增长并最大化股东价值 [1][2][3] 租赁更新情况 - 公司已就所有2023年到期租约和多数2024年到期及即将到期租约达成新租金协议 [2] - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司162份完全执行的新租约，占2023年到期租金近57%和2024年到期及即将到期租金的51%，不包括有续租选择权和前任所有者协商的租约 [2] - 已执行租约含3%的年租金涨幅，使19%的自有投资组合受年租金涨幅影响 [2] - 2023和2024年租约包含五年和十年租期 [2] - 第三季度收到美国邮政服务公司约120万美元的净一次性追补付款，使总收款达150万美元 [2] 2023年租约情况 - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司79份完全执行的新租约，占2023年到期租金近57%，且均有3%的年租金涨幅 [4] - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司约97万美元的2023年租约净一次性追补付款，使2023年租约总净一次性追补付款达约130万美元 [4] 2024年租约情况 - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司83份完全执行的新租约，占2024年到期及即将到期租金的51%，且均有3%的年租金涨幅 [5] - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司约22万美元的2024年租约净一次性追补付款，此前未收到相关款项 [5] 公司展望 - 公司正与美国邮政服务公司就2025年租约到期事宜进行讨论，目标是在租约到期前执行新租约 [3] 公司简介 - 邮政房地产信托公司是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理超1950处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][8]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司专注于租赁给美国邮政服务公司的关键任务型物业，虽AFFO每股略有下降，但战略收购和高租户保留率支持长期增长，当前估值下有6.6%的收益率和稳定回报潜力，是收益型投资者的可靠选择 [1][6] 公司概况 - 邮政房地产信托是一家自我管理的REIT，是唯一专注于拥有租赁给美国邮政服务公司物业的最大REIT，在49个州拥有1616处物业组合 [2] 业务优势 - 因物业的关键任务性质，公司享有高入住率，过去10年入住率从未低于96%，自2019年以来一直稳定在99 - 100% [2] - 美国邮政服务公司运营租赁付款仅占其2023财年总运营费用的1.5%，租金支付压力不大；且其拥有无与伦比的物流网络，是亚马逊等公司日常使用的网络 [3] - 公司通过战略收购持续增长，77%的交易来自非公开市场的内部资源，自2019年IPO以来每年都有收购带来的累计增长 [3] - 2024年第二季度公司新增70处价值2800万美元的物业，加权平均资本化率为7.6%；二季度后又收购9处价值340万美元的物业，另有16处价值470万美元的物业处于确定合同中 [4] - 公司能够利用股权市场筹集新资本，二季度通过ATM计划筹集600万美元，当前P/FFO为16.4，股权成本为6.1%，低于新物业收购的7.6%资本化率 [4] - 公司租约包含年度租金递增条款，且续约时不允许租户进行改善，长期来看收购的物业对公司有净增值作用；加权平均租约保留率为99%，远高于工业REIT约75%的保留率 [4] - 公司资产负债表合理强劲，净债务与EBITDA比率为6.1倍，虽略高于REIT通常认为安全的6.0倍，但高租户保留率和租户稳定性可平衡风险 [4] - 债券市场认可公司商业模式，加权平均利率低至4.45%，到明年年底到期债务很少，2026年到期债务仅3900万美元 [4] 面临风险 - 基于二季度AFFO每股0.26美元，公司股息支付率高达92%，留存资本少，更多依赖股权和债务市场推动增长，高利率和不利估值会使增长更难 [5] - 亚马逊等运营商可能建立自己的网络，减少对美国邮政服务公司的依赖 [5] 投资价值 - 公司当前股价14.46美元，远期P/FFO为16.4倍，虽不太便宜，但6.6%的收益率加上约2%的年度租金递增和约2%的FFO/股外部收购增长，有望带来市场水平回报 [5]

文章核心观点 - 推荐关注Postal Realty Trust和Getty Realty这两家较小的净租赁房地产投资信托基金（REIT），它们均折价交易且未来几个月有望实现稳健增长 [23] 各公司情况 Postal Realty Trust（PSTL） - 基本信息：成立于2019年，是唯一一家专注于邮政物业的上市REIT，市值约3.261亿美元，拥有1616处物业，总面积620万平方英尺，分布在49个州，截至2024年7月底，入住率99.6%，加权平均租赁期限约3年 [2] - 市场地位：美国邮政物业租赁市场分散，PSTL拥有约7%的市场份额，前20大业主合计拥有约11%的市场份额，公司有机会通过收购整合市场并扩大份额 [2] - 物业类型与作用：拥有包括最后一英里、灵活和工业物业在内的多种物业，是支持电子商务和最后一英里配送的物流网络的关键组成部分，美国邮政服务的基础设施和物流网络每日被亚马逊、UPS、DHL和联邦快递等私人运营商使用 [4] - 租赁情况：多数租约为期5年，采用改良双净租赁形式，美国邮政负责物业税、公用事业和有限维护；租户集中度高，但美国邮政信用良好且续约率高，2023年其运营租赁付款仅占总运营费用的1.5%；相对较短的租约期限可减轻通胀影响，有机会按市场租金续约 [5] - 财务表现：2024年第二季度收入1810万美元，同比增长17%；FFO为650万美元，即每股0.23美元；AFFO为750万美元，即每股0.26美元；过去几年AFFO复合平均增长率为1.30%，分析师预计今年AFFO每股将下降约6%，未来几年将实现更稳定的增长 [7][9] - 收购与债务：第二季度以2830万美元收购70处美国邮政物业，加权平均资本化率为7.6%，并全额收取合同租金；近期债务到期规模有限，债务指标良好，净债务与调整后EBITDA之比为6.1倍，长期债务与资本比率为54.06%，利息费用与EBITDA比率为2.95倍 [8] - 估值与评级：股息收益率为6.79%，2023年AFFO派息率为88.79%，当前股价对应的AFFO收益率为7.3%，足以覆盖股息；股票目前的P/AFFO为13.69倍，低于平均AFFO倍数15.93倍；评级为买入 [9][10] Getty Realty（GTY） - 基本信息：是一家净租赁REIT，专注于开发和收购单租户零售物业，尤其是便利店和汽车相关房地产，市值约17亿美元，是美国最大的独立便利店和汽车零售物业所有者之一，拥有1124处物业，入住率99.7%，分布在42个州，加权平均租赁期限为9.2年，70%的物业有现场报告，租户租金覆盖率为2.6倍 [11] - 物业类型与占比：主要物业类型包括便利店、隧道洗车店、汽车服务中心和快餐连锁店，截至2024年第二季度末，便利店占年化基础租金（ABR）的63.4%，隧道洗车店占19.6% [12][13] - 租赁协议：租户签订的是初始期限为15或20年的三净租赁协议，有续租选项和平均1.7%的定期租金增长；约85%的ABR来自47份单一租约；租户负责物业税、保险、维护和维修 [14] - 租户与市场分布：前20大租户主要是便利店或洗车店运营商，最大租户ARKO占ABR的13.4%，前20大租户合计贡献85.7%的ABR；前20大市场贡献61.2%的ABR，最大市场纽约市占14.8% [14][15] - 财务表现：2024年第二季度租金收入4870万美元，同比增长；FFO为3050万美元，即每股0.55美元；AFFO为3220万美元，即每股0.58美元；自2019年以来，AFFO每股复合年增长率为5.7%，过去5年股息复合年增长率为5.2%；分析师预计2024 - 2026年AFFO每股每年增长3% [16][18][20] - 收购与债务：第二季度以8.1%的初始现金收益率收购23处物业，有超过5300万美元的投资管道用于开发和/或收购25处便利店和汽车相关零售物业；截至2024年第二季度末，债务为8.425亿美元，加权平均利率为4.3%，加权平均到期期限为5.1年，净债务与EBITDA之比为5.1倍，债务与总资产价值比率为36%，债务与总资本化比率为33%，固定费用覆盖率为3.9倍 [16] - 估值与评级：股息收益率为5.91%，2023年AFFO派息率为77.33%；股票目前的P/AFFO为13.29倍，低于平均AFFO倍数15.61倍；评级为买入 [21][22]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度新增70处物业,总投资2800万美元,加权平均收益率为7.6% [10] - 第二季度后又新增9处物业,总投资340万美元 [19] - 公司2024年全年计划以7.5%以上的加权平均收益率收购9000万美元的物业 [11] - 公司第二季度实现FFO每股0.23美元,AFFO每股0.26美元 [22] - 公司债务加权平均利率为4.48%,加权平均期限3年,无重大近期到期债务 [23] - 公司通过ATM发行约36.5万股普通股,62万普通合伙单位,共筹集约610万美元 [25] - 公司第二季度经常性资本支出135万美元,预计第三季度将在250-350万美元之间 [26] - 公司全年现金G&A费用指引为950-980万美元,将继续优化占收入比重 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新增物业176,000平方英尺净可租赁面积,其中包括66,000平方英尺的末端配送物业和111,000平方英尺的柔性物业 [18] - 公司过去10年以上的加权平均租赁续约率达99%,反映了这些物业对邮政服务和当地社区的战略重要性 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 无具体披露 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过收购新的邮政物业实现外部增长,同时通过有效租赁和管理提升现有物业的现金流实现内部增长 [17] - 公司是该领域最大的所有者,有广阔的发展前景 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着利率下降和资本成本改善,公司期待交易量增加 [12] - 公司与邮政局合作改善年度续租流程,已开始收到包含3%年度增长的2023年续租合同 [13][14] - 公司与主要非邮政租户完成5年续租,实现19%的基础租金涨幅,并约定2.5%年度增长 [15] 其他重要信息 - 公司连续第三年参与长岛救助组织的志愿服务活动,致力于回馈当地社区 [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Borden 提问** 询问2023年续租中3%年度增长条款涉及的租金占比 [31][33] **Jeremy Garber 回答** 2022年和2023年续租中包含3%年度增长条款的租金占公司总租金的13% [34] 问题2 **Nahom Tesfazghi 提问** 询问2023年续租3%增长与2022年3.5%增长的差异 [39][40] **Andrew Spodek 回答** 2023年3%增长反映了当前的通胀环境,但3%仍是很好的结果,公司期待后续2023年和2024年续租的情况 [41][42][44] 问题3 **Steven Dumanski 提问** 询问公司资本支出的构成和预测 [46][47] **Robert Klein 回答** 公司未来几个季度的经常性资本支出预计在250-350万美元之间,且不存在需要向邮政局传递的装修费用 [47][48]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司2024年第二季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期 部分关键指标表现不一 近一个月股价表现优于标普500指数 但Zacks评级为卖出 [1][5] 财务数据表现 - 2024年第二季度营收1805万美元 同比增长16.8% 超Zacks共识预期1.55% [1] - 同期每股收益0.26美元 去年同期为0.03美元 超共识预期4.00% [1] 关键指标情况 - 租金收入1736万美元 三位分析师平均预期为1712万美元 同比增长17.6% [3] - 费用及其他收入69万美元 三位分析师平均预期为68万美元 同比下降1.3% [4] - 摊薄后每股净收益0.02美元 三位分析师平均预期为0.03美元 [5] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为3.4% 同期Zacks标普500综合指数变化为 - 6.7% [5] - 公司股票目前Zacks排名为4（卖出） 表明短期内可能跑输大盘 [5]