市场表现 - PSTL的投资组合占据了约6%的市场份额，市场总规模为2.78亿平方英尺，其中PSTL拥有510万平方英尺[8] - PSTL在最后一公里市场中拥有100万平方英尺的物业，占该市场的5%[9] - 自IPO以来，PSTL的物业数量增长了338%，内部平方英尺增长了482%[28] 财务数据 - 2022年截至目前，PSTL的投资额约为8700万美元，2021年为1.18亿美元，2020年为1.3亿美元[21] - 当前年化股息率为每股0.93美元，股息收益率为5.5%[21] - 截至2022年7月29日，公司拥有1,182处物业，室内总面积为5.1百万平方英尺，年化基础租金为4320万美元，平均每平方英尺租金为8.54美元[32] - 公司总债务为1.79亿美元，市场价值为3.91亿美元，总资本化为5.7亿美元[58][60] - 91%的资产未被担保债务所占用，88%的债务为固定利率[62] - 加权平均利率为3.48%，债务的加权平均期限为5.7年[62] 租赁和收入 - 2022年到期的租赁数量为86个，涉及284,997平方英尺，年租金为275,7108美元，占总租金的6.4%[30] - 公司拥有743处面积小于2,500平方英尺的最后一公里物业，年化基础租金为1040万美元，平均每平方英尺租金为10.38美元[40] - 公司拥有433处面积在2,500到50,000平方英尺之间的灵活物业，年化基础租金为2720万美元，平均每平方英尺租金为11.01美元[42] - 公司拥有5处面积超过50,000平方英尺的工业物业，年化基础租金为560万美元，平均每平方英尺租金为3.51美元[45] 负债和现金流 - 截至2022年第二季度，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.8倍[76] - 2022年第二季度的净债务为170,260千美元，较2022年第一季度的115,886千美元增加了47.0%[90] - 2022年第二季度的现金余额为4,569千美元，较2022年第一季度的5,958千美元下降了23.3%[90] - 2022年第二季度的市场价值为345,352千美元，较2022年第一季度的387,281千美元下降了10.8%[90] - 2022年第二季度的企业总价值为515,612千美元，较2022年第一季度的503,166千美元上升了2.9%[90] 未来展望 - 公司目标是将净债务与企业价值比率控制在40%以下，净债务与年化调整后EBITDA比率控制在7.0倍以下[75] - 2022年第二季度的净债务与企业价值比率为33.0%，较2022年第一季度的23.0%上升了10个百分点[90] - 2022年第二季度的年化调整后EBITDA为31,000千美元，较2022年第一季度的29,856千美元增长了3.8%[90] 管理团队 - PSTL的管理团队经验丰富，能够在高度分散的市场中进行有效的收购[4]

业绩总结 - PSTL的物业占用率为99.7%[27] - 2021年，PSTL的年化分红率为每股0.92美元，分红收益率为5.6%[19] - 2022年第一季度净收入为721,000美元，相较于2021年第一季度的126,000美元增长了471%[86] - 2022年第一季度EBITDA为5,657,000美元，较2021年第一季度的4,298,000美元增长了31.6%[86] - 2022年第一季度调整后的EBITDA为7,464,000美元，较2021年第一季度的5,498,000美元增长了35.7%[86] 用户数据 - PSTL拥有的物业面积为470万平方英尺，涵盖了超过17,000个不同的出租方[8] - 总资产组合包括1,039个物业，室内总面积为4.7百万平方英尺，年化基础租金为3,910万美元，年化基础租金每平方英尺为8.34美元[42] - 小型物业（室内面积小于2,500平方英尺）数量为673个，年化基础租金为910万美元，年化基础租金每平方英尺为10.42美元[35] - 灵活物业（室内面积在2,500到50,000平方英尺之间）数量为397个，年化基础租金为2,450万美元，年化基础租金每平方英尺为10.94美元[37] - 工业物业（室内面积超过50,000平方英尺）数量为5个，年化基础租金为550万美元，年化基础租金每平方英尺为3.51美元[40] 未来展望 - PSTL的物业数量自IPO以来增长了285%[23] - PSTL的年化基础租金自IPO以来增长了369%[23] - 2022年到期的租赁数量为83个，年租金为245.996万美元，占总租金的6.3%[25] 财务状况 - 总资本化为5.09亿美元，其中总债务为3.81亿美元，市场价值为1.28亿美元[53] - 90%的资产未被担保债务所限制，平均利率为2.47%，债务的加权平均期限为5.6年[56] - 2022年第一季度净债务与企业价值比率为23.0%，净债务与年化调整后EBITDA比率为3.9倍[84] - 2022年第一季度年化调整后EBITDA为2,985.6万美元[84] - 2022年第一季度现金为5,958,000美元，托管和储备为1,261,000美元[84] 费用分析 - 2022年第一季度的折旧和摊销费用为4,110,000美元，较2021年第一季度的3,169,000美元增加了29.7%[86] - 2022年第一季度的非现金补偿费用为1,706,000美元，较2021年第一季度的1,129,000美元增长了51.1%[86] - 2022年第一季度的合同利息支出为686,000美元，较2021年第一季度的645,000美元增长了6.4%[86] - 2022年第一季度的所得税费用为11,000美元，较2021年第一季度的11,000美元持平[86] - 2022年第一季度的收购相关费用为101,000美元，较2021年第一季度的71,000美元增长了42.3%[86]

物业投资与收购 - 2022年第一季度公司收购50处租给美国邮政的物业，花费约2760万美元，截至2022年3月31日，投资组合包含1016处物业，净可出租面积约470万平方英尺[160] - 2022年3月31日后公司以约1400万美元收购44处房产[219] 股权权益 - 截至2022年5月11日，公司持有运营合伙企业约81.9%的有限合伙权益普通股[161] 股票发售计划 - 2020年12月14日公司启动ATM计划，最高可发售总价5000万美元的A类普通股，2021年发行344,717股，截至2022年3月31日，ATM计划剩余额度约4310万美元[162] - 2021年1月11日公司公开发售325万股A类普通股，承销商行使期权额外购买487,500股，总收益5700万美元，扣除承销折扣后净收益约5390万美元[163] - 2021年11月16日公司公开发售425万股A类普通股，承销商行使期权额外购买637,500股，总收益8310万美元，扣除承销折扣后净收益约7900万美元[164] 租金收入地域分布 - 截至2022年3月31日，公司17.2%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[166] 公司身份 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年收入达到10.7亿美元等[169] 物业租赁情况 - 截至2022年3月31日，租给租户的物业平均剩余租期约为四年[171] - 公司租赁物业主要采用改良双净租赁，租户负责水电、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构[172] - 截至2022年5月11日，22处物业租约到期，净可出租内部面积约9.2万平方英尺，年合同租金收入80万美元，美国邮政署作为逾期租户占用[184] 运营费用情况 - 运营费用主要包括房地产税、物业运营费用、折旧和摊销等，租户报销和运营费用按总额确认[174] - 2022年第一季度运营费用从770万美元增至1090万美元，其中房地产税从110万美元增至160万美元，物业运营费用从91万美元增至150万美元，一般及行政费用从260万美元增至360万美元，折旧和摊销费用从320万美元增至410万美元[187] 信贷安排 - 2021年8月9日公司签订2021年循环信贷额度1.5亿美元和2021年定期贷款额度5000万美元的信贷安排[180][202] - 截至2022年3月31日，公司信贷安排下未偿还本金总额为9000万美元，其中2021年定期贷款提取5000万美元，2021年循环信贷额度提取4000万美元[203] - 2022年5月11日公司修订信贷安排，新增7500万美元高级无抵押延迟提取定期贷款工具，将定期贷款的可扩充额度增至7500万美元，用SOFR取代LIBOR作为基准利率，若达成可持续发展目标适用利差可降0.02%[206] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度租金收入从850万美元增至1130万美元，费用和其他收入从34万美元增至58万美元，总收入从880万美元增至1190万美元[187] - 2022年第一季度其他收入从4万美元增至50万美元，主要因保险理赔增加[187][195] - 2022年第一季度净利息支出从100万美元降至81万美元，主要因2021年第一季度提前偿还两笔抵押贷款产生20万美元债务清偿损失[187][196] - 2022年第一季度净利润从13万美元增至72万美元[187] - 2022年第一季度经营活动净现金流从450万美元增至660万美元，投资活动净现金使用主要为2550万美元收购和260万美元代管存款，融资活动净现金流从2260万美元降至2130万美元[197][198][199][200] 税收与股息分配 - 作为房地产投资信托基金，公司需每年分配至少90%的应税收入，否则可能按普通公司税率征税[182] - 为维持REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，2022年第一季度每股支付现金股息0.2275美元，2022年4月28日宣布第一季度普通股股息为每股0.23美元[212][218] 利率互换协议 - 2021年8月9日公司签订利率互换协议，固定5000万美元信贷安排的LIBOR部分利率至2027年1月，2022年3月31日2021年定期贷款利率固定为2.291%，修订后参考SOFR而非LIBOR[207] - 2022年5月11日公司签订两份利率互换协议，固定5000万美元信贷安排的SOFR部分利率至2028年2月，2022年定期贷款初始利率固定为4.237%[208] 债务情况 - 2022年3月31日公司未偿还合并本金债务约1.231亿美元，其中2021年循环信贷安排4000万美元、2021年定期贷款5000万美元等[206][213] - 2022年第一季度公司产生与2021年循环信贷安排相关的未使用信贷额度费用6万美元[214] - 2022年3月31日公司有担保借款约3310万美元，均为固定利率债务，加权平均年利率为2.90%[217] - 2022年3月31日公司债务约1.231亿美元，包括约9000万美元浮动利率债务和约3310万美元固定利率债务，考虑利率互换后约4000万美元为浮动利率债务，约8310万美元为固定利率债务[223] - 假设未偿还浮动利率债务金额无增加，若1个月期美元LIBOR升降0.50%，公司现金流年化将增减约20万美元[223]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现稀释后每股运营资金（FFO）0.21美元，稀释后每股调整运营资金（AFFO）0.24美元 [21] - 截至2022年3月31日，公司拥有近600万美元现金，循环信贷额度可用1.1亿美元，信贷安排额外有2亿美元的可增加额度 [21] - 公司总债务约1.22亿美元，加权平均利率为2.34%，其中固定利率债务约8200万美元，循环信贷额度下的浮动利率债务4000万美元 [22] - 2022年第一季度，净债务与企业价值之比为23%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为3.9倍，远低于40%和7倍的杠杆目标 [24] - 公司董事会连续第11个季度批准将季度股息提高至每股0.23美元，按年计算为每股0.92美元，较2021年第一季度股息增长4.5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司收入较2021年第一季度增长35%，内部增长强劲，租金收取率达100%，有效管理了租约到期情况 [16] - 过去10多年，公司历史加权平均租约保留率为98.8% [17] - 截至2024年，每年有占总租金6% - 11%的租约待续约，目前未收到邮政服务终止通知 [17] - 2022年第一季度，公司收购50处房产，花费约2700万美元（不含成交成本），增加17.9万平方英尺可租赁内部面积，包括28处最后一英里房产的3.8万平方英尺和22处灵活房产的14.2万平方英尺 [18] - 第一季度末至5月6日，公司又收购24处房产，花费700万美元，并签订了123处最后一英里和灵活房产的最终合同，价值约4000万美元（不含成交成本） [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前已占据高度分散市场约6%的份额，未来有很大机会进一步扩大份额 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行邮政物业整合战略，目标是每年收购超1亿美元的房产，今年有望连续第三年实现该目标 [8][9] - 公司通过增值收购投资和拓展业务，利用专业知识和良好关系，扩大邮政服务最后一英里、灵活和工业设施的项目储备 [14] - 公司认为自己是邮政服务租赁资产的天然买家，因其财务能力、过往业绩以及能提供多种对价来源，如运营合伙单位 [10] - 公司面临一定竞争，但今年交易的资本化率约为7.5%，处于6% - 8%的目标范围内 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务是非常稳定的租户，在每个经济周期都有美国政府的充分信任和信用支持，按时支付租金且很少搬迁，在通胀环境下，续租比新建邮政设施更具经济吸引力 [11] - 公司凭借保守的低杠杆资产负债表、有利的租约结构以及每五年调整一次租金至市场水平的能力，能够应对当前的通胀环境 [12] - 2022年4月6日签署的《邮政服务改革法案》将全面改革邮政服务的财务和递送服务，确保其持续可行性，这进一步验证了邮政服务对美国基础设施和公司业务战略的重要性 [13] - 公司强大的物业现金流、优质租户和保守的资产负债表使其能够在通胀环境下继续整合高度分散的行业，提高市场份额 [26] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与前瞻性陈述有重大差异，且公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司可能会提及某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，如运营资金、调整后运营资金、调整后息税折旧摊销前利润和净债务，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的表格对账可在公司收益报告和补充材料中找到 [6] - 由于供应链和成本上升的影响，公司预计经常性资本支出将超过每平方英尺0.05美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年交易的资本化率达到约7.5%，处于目标范围较高端，能谈谈这些交易的竞争情况以及目前正在评估的交易情况吗？是否有因定价原因而放弃的工业交易？ - 公司表示这不是一个按季度衡量的业务，而是按年度甚至多年来考量，主要收购对邮政服务重要的最后一英里和灵活房产，也会机会性地关注工业建筑，但第一季度未购买工业房产。公司认为今年仍将在6% - 8%的加权平均资本化率范围内完成交易，目前项目储备强劲 [30][31] 问题2: 在评估项目时如何考虑短期通胀因素？当前通胀环境下，租约结构的讨论是否有变化？ - 公司认为当前通胀环境影响了所有人，这也是与邮政服务讨论的话题之一，会将其纳入租约谈判考虑因素。公司凭借低杠杆、有利的租约条款和每五年滚动一次的租约，有能力应对通胀环境 [33][34] 问题3: 当前股市波动对邮政房产所有者出售房产的意愿有何影响？ - 公司认为很难确定这是否是一个因素，但鉴于市场情况、资本化率压缩和通胀担忧，很难说这不是一个推动因素，只是未从卖家那里明确听到这一点 [36] 问题4: 美国邮政服务是否愿意接受更高的租金？何时这种情况可能会改变？ - 公司认为任何租户都必须认识到通胀的存在，并理解其会影响市场租金，大多数租户即使不想支付更高租金，也会认识到这是现实 [37] 问题5: 新交易后目前可用的债务额度有多少？ - 公司增加了可增加额度至7500万美元，并新增了一笔7500万美元的延迟提取定期贷款，前期已提取5000万美元，总可增加额度增加了2500万美元，这笔7500万美元的贷款是额外的可用资金 [40][42] 问题6: 假设市场波动持续到年底且公司股价低于17美元，从资金角度看，对明年的收购活动有何影响？ - 公司表示管理着保守的资产负债表，能够应对各种市场条件，目前杠杆率很低，有能力增加杠杆，且远低于净债务与企业价值40%和净债务与年化调整后EBITDA 7倍的目标比率，因此对为整个项目储备提供资金没有内部担忧 [46] 问题7: 利率上升是否反映在资本化率上？过去竞争使资本化率有下行压力，现在是否有所缓解？ - 邮政房地产市场通常滞后于整体房地产市场，过去一年资本化率压缩，目前资本化率趋于稳定而非因利率变动而变化，但公司认为这种影响即将到来 [50] 问题8: 在与邮局讨论新租约定价时，如何考虑未来三到五年的通胀情况？这对定价有何影响？ - 公司认为很难预测未来三到五年的通胀情况，也难以将其纳入定价。但由于租约为五年期，到期时可根据市场情况调整租金，且公司有较高的租约保留率，因此对此并不担忧 [53] 问题9: 过去几个月到期续约的租约，租金提升幅度如何？ - 公司目标是保持每年2% - 3%的净营业收入（NOI）增长，即每五年续约时租金增长10% - 15% [54] 问题10: 政府和社会对环境、社会和治理（ESG）及可持续发展的推动对公司业务有何影响？公司作为邮局房东在降低能源消耗等方面扮演什么角色？ - 公司表示与邮政服务正在就相关话题进行讨论，但实施主要由邮政服务负责，公司会尽力提供协助，目前邮政服务正在考虑如何在其网络中推广这些举措，公司会等待其决策 [57][59] 问题11: 在债务市场中，无担保债务利差扩大，有担保债务、信贷额度或定期贷款在为增量增长提供资金方面是否更具吸引力？ - 公司认为目前其信贷额度的资本成本很有吸引力，使用循环信贷额度和定期贷款为增长提供资金成本更低且更灵活，但也会持续关注有担保债务市场 [60]

业绩总结 - 自2019年5月IPO以来，年化基础租金增长了348%[8] - 2021年第四季度的年化调整后EBITDA为26,956千美元，较第三季度的25,504千美元增长了5.7%[71] - 2021年第四季度的净收入为933千美元，较第三季度的676千美元增长了37.9%[72] - 2021年第四季度的EBITDA为5,696千美元，较第三季度的5,485千美元增长了3.8%[72] - 截至2021年第四季度，公司的净债务为89,259千美元，较第三季度的122,816千美元下降了27%[70] - 2021年第四季度的净债务与年化调整后EBITDA的比率为3.3倍，较第三季度的4.8倍显著改善[71] 用户数据 - 目前拥有1,004个物业，室内总面积为4.6百万平方英尺，年化租金为3739.26万美元[9] - 98.8%的历史加权平均租约保留率[14] - 2022年到期的租约占总租金的6.6%，2023年到期的租约占8.9%[21] - 2021年，PSTL的市场份额为7%[32] - 2021年，PSTL拥有7228个物业，总面积为4430万平方英尺[28] 投资与收购 - 2020年收购261个邮政物业，交易金额约为1.3亿美元[8] - 2021年收购239个邮政物业，交易金额约为1.18亿美元[8] - 2021年投资总额约为1.18亿美元，主要集中在最后一公里和灵活物业[34] - 2021年，超过75%的投资通过管理关系在市场外获得[34] - 预计未来将继续收购核心USPS设施，市场潜力巨大[25] 市场展望 - 预计到2025年，美国电子商务市场将达到9.2亿美元[46] - 自2016财年以来，USPS的包裹和运输收入年复合增长率为12.9%[44] - 2021年，Parcel Select收入年复合增长率为14.6%[44] - 公司在整合USPS物流网络方面具有竞争优势，市场机会广阔[65] 财务健康 - 90%的资产未被担保债务所限制[49] - 公司提供5.1%的股息收益率，且有收购和租约续签带来的有机增长[65][66] - 管理层和董事会与股东利益一致，持有超过10%的PSTL股份[65]

公司股权结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约82.9%的流通有限合伙普通股单位[23] - 截至2022年3月11日，Mr. Spodek及其关联方持有公司已发行普通股约10.8%的合并投票权[121] - 截至2022年3月11日，斯波德克先生及其关联方拥有约43.4%的未偿还OP单位（包括LTIP单位）和约4.3%的A类普通股，合计代表公司约11.4%的完全摊薄后实益经济权益[132] - 截至2022年3月11日，约18.0%的运营合伙企业未偿还OP单位（包括LTIP单位）由第三方持有[138] - 2022年3月11日，A类普通股发行并流通18765423股，有3名登记股东；投票权等价股发行并流通27206股；有限合伙人持有的4145591个OP单位和LTIP单位流通[192][193] 公司房地产投资与业务 - 截至2021年12月31日，公司在966处房地产投资约3.437亿美元，分布于49个州，净可出租室内面积约450万平方英尺，出租率99.6%，加权平均剩余租赁期限约四年[24] - 2021年，公司收购239处主要租给美国邮政的房产，净可出租室内面积约180万平方英尺，花费约1.18亿美元[27] - 截至2022年3月11日，公司10处房产的租约已到期[42] - 公司收购的房产受美国邮政购买选择权约束[42] - 截至2022年3月11日，公司10处物业租约到期，美国邮政作为延租租户使用，涉及约4.7万平方英尺可出租面积和40万美元年度合同租金收入[78] - 公司业务计划大量依赖收购美国邮政租赁物业，但此类物业数量有限，且当前所有权分散，增加收购成本和时间[72] - 公司在威斯康星州、宾夕法尼亚州、堪萨斯州和阿拉巴马州等地有大量邮政物业，当地经济、突发事件等可能影响业务[74] - 公司使用运营合伙单位（OP Units）收购物业可能导致股东稀释，并限制物业出售能力[79] - 邮政物业流动性差，公司难以根据经济等条件变化及时调整投资组合[80] - 公司需支付部分物业的州和地方税，未来物业税可能因税率变化或重新评估而大幅增加[83] - 公司收购的物业可能采用新业务模式，面临适应风险[115] - 公司收购的部分物业美国邮政有购买选择权，行使可能导致租金收入和盈利能力下降[116] - 截至2021年12月31日，公司拥有966处物业，分布在49个州，净可出租室内面积约450万平方英尺，主要租给美国邮政署[182] - 截至2021年12月31日，与美国邮政署的租约加权平均剩余到期年限约为四年，到期时间至2031年[184] - 2021 - 2031年到期租约总数968份，总面积4459294平方英尺，年化租赁收入总计36092300美元[186] - 2021年公司收购239处主要租给美国邮政的房产，约1.18亿美元；截至2021年12月31日，投资组合含966处房产，约450万净可租赁内部平方英尺[200] - 2021年，约18.3%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[206] - 截至2021年12月31日，出租物业平均剩余租期约四年[212] 公司股权发售与融资 - 2021年1月和11月，公司分别完成373.75万股和488.75万股A类普通股的后续发行，总收益分别约为5700万美元和8310万美元；2021年通过股权发售计划发行34.4717万股，总收益约690万美元[27] - 2021年8月，公司获得1.5亿美元高级无担保循环信贷额度和5000万美元高级无担保定期贷款额度，并偿还了之前的循环信贷额度；还签订了利率互换协议，将5000万美元部分的信贷额度利率固定至2027年1月[27] - 2021年，ATM计划发行344717股，筹集约690万美元；截至2021年12月31日，ATM计划剩余约4310万美元额度[202] - 2021年1月，A类普通股公开发行325万股，承销商行使期权购买487500股，总收益5700万美元，净收益约5390万美元[203] - 2021年11月，A类普通股公开发行425万股，承销商行使期权购买637500股，总收益8310万美元，净收益约7900万美元[204] 公司股息政策 - 公司将2020年第四季度的季度股息从每股0.2175美元提高到2021年第四季度的每股0.2275美元，股息已连续十个季度增长[29] 公司人员构成 - 截至2021年12月31日，公司有37名全职员工，其中35%的员工、21%的高管和关键员工、20%的董事会成员为女性[33] 美国邮政相关情况 - 2022年3月8日，国会通过邮政服务改革法案，免除美国邮政570亿美元邮政退休人员健康福利基金（PSRHBF）未偿债务[55] - 美国邮政零售收入自2015年以来大幅下降，十年计划旨在2023年或2024年实现正净收入[62] - 公司业务严重依赖租赁邮政物业的需求，全国零售邮政网点数量在过去十年持续减少[51] - 美国邮政面临立法限制，难以维持足够流动性，若收入下降可能减少邮局数量[52] - 美国邮政有大量债务，与联邦融资银行（FFB）的协议最近一次延期于2019年8月31日到期，能否延期或获得替代债务融资不确定[54] - 美国邮政有大量未足额资金的退休福利负债，虽邮政服务改革法案可缓解部分义务，但NPA、CSRS和FERS基金的大量义务仍未偿还[55] - 美国邮政的债务和未支付的退休义务过去和未来可能使其将大量运营现金流用于偿债和支付退休义务，减少用于运营费用的现金流[56] - 美国邮政受国会监督和监管，提高产品和服务费率需经邮政监管委员会（PRC）监管和批准，行动受限可能影响运营和财务结果[57] - 美国邮政面临来自交付市场竞争对手、替代产品和数字通信的竞争，若无法有效竞争，可能减少对租赁邮政物业的需求[59] - 美国邮政潜在的破产、无力支付租金或违约将对公司财务状况、运营结果、现金流等产生重大不利影响[60] - 美国邮政因新冠疫情收到100亿美元资金，但2020年第三季度两项分别为250亿和100亿美元的替代资金提案未通过[65] - 新冠疫情导致美国邮政运营和流动性受影响，包括客流量减少、邮件服务需求波动等[65] - 2020年6月15日，Louis DeJoy就任美国邮政局长，随后美国邮政进行行政重组，包括人员调动、冻结招聘等[67] 金融市场与利率相关 - 2021年3月5日，英国金融行为监管局宣布所有相关伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）期限将在2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性[86] - 2021信贷安排规定在伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）停止使用时将更换基准利率，若转换为担保隔夜融资利率（SOFR），可能导致利息成本高于LIBOR仍可用时的情况[87] - 市场利率上升可能导致公司A类普通股市场价格下降，还会增加可变利率债务的利息支出[167] 公司面临的风险 - 公司可能因未能有效对冲利率变化而对业务产生重大不利影响[42] - 公司使用运营合伙单位（OP Units）收购物业可能导致股东稀释，并限制物业出售能力[79] - 邮政物业流动性差，公司难以根据经济等条件变化及时调整投资组合[80] - 公司需支付部分物业的州和地方税，未来物业税可能因税率变化或重新评估而大幅增加[83] - 未遵守2021信贷安排或其他债务工具的契约可能导致违约，引发交叉违约，对公司业务、运营、财务状况和流动性产生重大不利影响[89][90] - 公司通过利率互换管理可变利率债务的市场风险，但利率对冲存在风险且成本可能较高[91] - 公司的成功依赖关键人员，失去他们可能对公司业务管理和增长战略实施产生不利影响[92] - 公司可能面临正在进行或未来的诉讼，可能导致重大辩护成本和判决，影响公司财务状况[94] - 公司物业保险可能无法充分覆盖所有损失，重大损失可能需要大量资本支出[95] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况和纠纷等因素的不利影响[96][97] - 公司可能因环境问题产生重大成本和负债，包括污染清理和潜在的第三方责任[102] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需承担补救成本和责任[104] - 公司面临自然灾害和气候变化风险，可能导致物业受损、运营收入损失[105][108] - 公司物业可能面临减值费用，评估受多种不可控因素影响[109] - 公司的产权保险政策可能无法覆盖所有产权缺陷，可能导致资本和利润损失[110] - 公司需遵守各类法律法规，可能产生重大成本，影响业务发展[111][113][114] - 公司收购的物业可能采用新业务模式，面临适应风险[115] - 公司收购的部分物业美国邮政有购买选择权，行使可能导致租金收入和盈利能力下降[116] - 公司可能产生商誉和其他无形资产减值费用，影响财务状况[117] - 公司实施信息技术系统变更可能遇到困难，影响业务运营[118] - 未来发行股权证券可能稀释现有股东权益，降低A类普通股市场价格，优先股可能限制普通股股息分配[172] - 公司A类普通股市场价格一直波动且可能继续下跌，受多种因素影响，股价波动可能引发证券集体诉讼[173][174][176] - 未来出售A类普通股、优先股或可转换证券可能压低A类普通股市场价格，还可能稀释现有股东权益[177] - 公司面临网络安全风险和安全漏洞风险，可能导致运营中断、财务受损、资产被盗等问题[178] 公司法规与章程相关 - 公司章程限制个人对普通股或优先股的实益或推定所有权不得超过8.5%[125] - 马里兰州普通公司法规定，与持有公司10%或以上投票权的“利益相关股东”的某些业务合并在五年内被禁止，之后有公平价格和/或超级多数股东投票要求[130] - 马里兰州普通公司法规定，“控制股”持有者在未获至少三分之二股东赞成票时无投票权[130] - 公司章程规定董事会可在无股东批准下增加或减少授权发行的股票数量、分类或重新分类未发行股票[126] - 公司章程规定董事会可在无股东批准下授权发行A类普通股或优先股[126] - 公司章程规定董事会可在无股东批准下改变公司战略、政策和程序，可能使公司杠杆率提高[134] - 公司章程限制董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任[136] - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[137] - 公司章程禁止除Spodek先生外的任何人实益或推定拥有公司普通股流通股总数价值或股数（以更严格者为准）的8.5%以上，或任何类别或系列优先股流通股价值的8.5%以上，Spodek先生可拥有公司流通普通股价值或股数（以更严格者为准）的15.0%[157] 公司REIT资格与税收 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司每年需分配至少90%的REIT应税收入，可能需依赖第三方资金[99] - 公司需确保每年至少95%的总收入来自合格来源，且每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）以维持REIT资格[141] - 若未按要求分配，公司将对未分配的应纳税所得缴纳联邦企业所得税，若实际支付给股东的金额低于规定最低金额，还将缴纳4%的不可扣除消费税[145] - 每个日历季度末，公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成[147] - 公司投资的证券（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外），一般不能包含任何一家发行人超过10%的流通有表决权证券或超过10%的流通证券总价值，且任何一家发行人的证券价值占公司资产（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外）的比例不得超过5%，一家或多家TRS的证券价值占公司总资产的比例不得超过20%[147] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司处置房地产时可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税[148] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将对某些收入或扣除项目征收100%的惩罚性税[153] - 为维持REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，五名或更少个人（按税法定义）不得实益或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上，且在每个纳税年度至少335天内，至少100人必须实益拥有公司的资本股票[156] - 若公司未能维持REIT资格，将面临严重税收后果，包括无法扣除向股东支付的股息、可能增加州和地方税，且除非符合某些联邦所得税法的救济条件，否则在未能符合REIT资格的年份之后的第五个日历年之前不能重新选择REIT身份[145] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”，若分配低于100%的净应税收入，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，若低于规定最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[161][164] - 若运营合伙企业不符合联邦所得税合伙制资格，公司可能无法满足REIT的总收入测试和某些资产测试，从而失去REIT资格[160] - 对于2026年1月1日之前开始的纳税年度，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”[159] 公司财务指标与费用 - 运营费用包括房地产税、物业运营费用等，租户补偿按权责发生制确认为收入[214] - 物业收入减少时运营费用不一定相应降低，静态运营成本可能影响未来现金流和经营业绩[215] - 随着投资组合增长，一般及行政费用预计会上升，但占收入的百分比会因效率和规模经济而下降[216] - 股权薪酬费用在综合运营和全面收益（损失）报表中确认为一般及行政费用和物业运营费用的组成部分[217] - 折旧和摊销费用主要与物业折旧、资本改进及某些租赁无形资产摊销有关[218] - 其他收入主要与物业损坏索赔的保险赔偿有关[219] 公司信贷协议 - 2019年9月27日，公司签订信贷协议，高级循环信贷额度的总本金为1亿美元，可增加至多1亿美元[220] 公司新兴成长公司身份 - 公司作为新兴成长公司，将持续至满足特定条件，如年收入达10.7亿美元等[209]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年，公司资金运营现金流（FFO）为每股摊薄0.95美元，调整后资金运营现金流（AFO）为每股摊薄1.05美元，较上一年分别增长12%和5% [23] - 2021年第四季度，公司FFO为每股摊薄0.24美元，AFO为每股摊薄0.25美元 [22] - 截至2021年12月31日，公司拥有近600万美元现金和约9600万美元总债务，加权平均利率为2.41%，其中包括约8300万美元固定利率债务和1300万美元循环信贷安排下的浮动利率债务 [23] - 截至年底，净债务与企业价值比率为16.7%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.3倍，自首次公开募股（IPO）以来，公司一直保持在或低于目标的40%净债务与企业价值比率和7倍净债务与年化调整后EBITDA比率，并预计2022年将继续保持 [24] - 2021年第四季度，公司成功完成后续股权发行，发行约490万股，筹集了8300万美元总收益 [25] - 公司董事会将季度股息提高至每股0.2275美元，按年计算为每股摊薄0.91美元，这是连续第10个季度股息增长，较2020年第四季度股息增长4.6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收入同比增长63%，反映了现有投资组合的强劲收款以及过去一年增值收购的贡献 [17] - 2021年公司加权平均租约保留率为99%，与历史加权平均水平一致 [18] - 未来三年，每年到期需续约的租约占总租金的7% - 12% [17] - 2021年收购为公司投资组合增加了180万平方英尺的净可租赁内部面积，包括来自148个最后一英里物业的20.4万平方英尺、来自87个灵活物业的45.2万平方英尺和来自4个工业物业的120万平方英尺 [20] - 2021年底至3月7日，公司又收购了38处房产，约1200万美元（不包括成交成本），另有13处房产，约1400万美元，已签订最终合同 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入2022年，与更广泛的房地产行业类似，公司看到资本化率压缩，目前交易流的资本化率范围在6% - 8% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行邮政物业整合战略，通过现有租金增加稳定现金流，认为在这个高度分散的大市场中有巨大机会，作为租赁给邮政服务的物业的领先所有者，仅占5%的市场份额，有机会进行更多增值投资 [9] - 2022年公司将投资于技术和企业系统，以更好地利用专有和行业领先的数据，提高运营效率并支持持续增长，已完成对房地产资产咨询公司（REAC）的收购 [11] - REAC为邮政所有权社区提供租赁谈判、尽职调查和物业开发等服务，拥有数十年经验、关系和专有数据，将加强公司在行业内的竞争优势，为收购的采购和承保提供额外见解 [12] - 公司继续受到潜在卖家的关注，其财务能力、良好记录和提供多种对价来源（如运营合伙单位）的能力使其成为租赁给邮政服务的资产的自然买家 [13] - 行业竞争情况基本保持不变，卖家要求更高价格，资产以较低资本化率交易，公司大部分交易流来自非公开市场，有深厚的网络，有信心以6% - 8%的资本化率继续购买物业 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务在每个经济周期都表现出极高的稳定性，其创建的物流网络对支持不断增长的电子商务行业至关重要，本周国会通过的立法将改革邮政服务的财务和交付服务，确保其持续发展，这进一步验证了邮政服务对国家基础设施的重要性以及公司增值聚合支持这些重要服务的物业的业务战略 [14][15] - 公司在通胀环境中表现良好，有优质租户、高历史租约保留率、将租金调整至市场水平的能力以及资产负债表稳健、浮动利率债务有限，这些因素都有助于稳定现金流 [31] 其他重要信息 - 2021年第四季度，公司完成了密尔沃基市中心一处房产的收购，该房产和圣马特奥房产的收入反映在费用和其他项目中，因为它们是包含购买选择权的融资租赁，公司预计邮政服务很可能在租赁期间行使这些选择权，将在即将提交的10 - K文件中提供这些融资租赁的额外披露 [26] - 收购REAC的总对价为160万美元，包括22.5万美元现金和140万美元运营合伙单位，考虑到潜在收入、成本节约和与收购相关的额外费用，预计对底线的直接影响较小 [27] - 为实现未来加速增长，公司预计2022年现金一般及行政费用（G&A）将增加约200万 - 250万美元，这些投资将根据投资组合的增长进行管理，公司将继续关注现金G&A占收入的比例 [28] - 由于供应链和货物交付的一些动态影响，2021年第四季度的经常性资本支出高于当年前几个季度，主要是因为年初订购的屋顶材料到货后进行了相关工作 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于收购指导，对该领域的竞争力、资本化率趋势有何看法 - 资本化率压缩是整个房地产行业普遍现象，目前公司看到的资本化率范围在6% - 8%，无法对全年情况提供指导，这种压缩已经持续数月且近期更加明显 [35] - 竞争情况基本不变，卖家要求更高价格，资产以较低资本化率交易，公司大部分交易流来自非公开市场，有深厚网络，有信心以6% - 8%的资本化率继续购买物业 [36][37] 问题2: 是否有新的市场进入者与公司竞争收购物业 - 没有新的市场进入者，竞争情况基本不变，卖家要求更高价格并能达成交易，资产无论类型均以较低资本化率交易 [36] 问题3: 国会通过的立法对公司有何影响 - 该立法历经15年制定，是美国邮政服务（USPS）发展计划的基石，将使USPS能够在坚实基础上投资基础设施，公司将受益于USPS对其网络的投资 [40] - USPS的基础设施投资不会改变对现有建筑的需求，公司的建筑网络将继续保持价值并增值，且USPS在解决财务问题后将有更多机会探索提供不同政府服务 [42][43] 问题4: 关于收购REAC的情况，是否导致G&A增加，收购是否带来收入流 - REAC为邮政所有权社区提供服务数十年，拥有庞大网络和丰富知识、数据，收购将增强公司在承保、采购、管理和租赁方面的能力，网站上显示的三人是主要负责人，公司还有其他员工 [46][47][48] - G&A增加包括REAC人员、技术和企业系统投资以及其他增量招聘等因素，REAC收购在短期内对底线影响较小，因其既会增加费用也会带来收入 [49] - 收购的REAC是一家活跃企业，有持续的客户收入，从收购第一天起就会继续与客户合作 [50] 问题5: REAC的咨询业务如何融入公司战略，未来咨询业务前景如何，租赁结构能否通过管理业务拓展 - REAC的咨询和顾问业务将成为公司管理业务的一部分，继续提供现有服务，这将在应税房地产子公司（TRS）中创造收入，同时有助于未来交易流、加强与邮政服务和所有权社区的关系，巩固公司在该领域的领先地位 [54][55] - 公司尚未向业主提供管理服务，但创建上市公司时已具备提供此类服务的能力，未来有可能开展 [56] 问题6: 关于200 - 250多处房产的收购指导情况，以及ROFO（优先购买权）的最新情况 - 今年的收购指导不包括ROFO相关内容，公司在收到ROFO代表的消息后会与投资者和分析师分享，目前暂无相关报告 [61] - IPO时提及ROFO是因为REIT有机会在某个时间点收购这些资产，但公司无法控制要约，需等待代表通知，虽然规定的等待期已结束，但无法确定何时会有相关机会 [62][63] 问题7: 密尔沃基和圣马特奥房产计入费用收入项且有未来收购选择权，触发收购的因素是什么，这种情况在邮政系统中普遍吗，能否买断选择权 - 这两处房产的购买选择权由USPS决定，以固定价格购买，密尔沃基房产预计USPS可能在2040年底以最低价格购买，也有一些中期选择权，该房产对第四季度费用和其他收入项影响不大，但未来会更显著 [64][65] - 上世纪60 - 70年代邮政物业网络推出时，许多租约包含购买选择权，随着租约续签，很多选择权未被行使，目前公司认为这两处房产USPS有购买可能性，所以按融资租赁处理 [68][69] - 购买融资租赁合同不是公司业务目标，这是一个很好的机会，即使USPS行使购买选择权，该房产对公司仍有增值作用，公司不打算经常增加此类物业，公司1004处房产中只有两处是融资租赁 [71][72][73] 问题8: 邮政服务选择传统汽油车队对公司物业组合有何影响 - 这不会显著改变物业的过时程度，只是改变了在没有充电设施的物业上进行潜在投资的金额，不清楚邮政服务是否会在其网络中添加充电站以及相关影响，公司物业位置优越、土地与建筑比例良好，不会因不采用电动化而变得更过时 [80][81][82]

物业收购与持有情况 - 2021年前9个月，公司收购184处邮政物业，花费约7710万美元，截至9月30日，公司拥有911处物业，分布于49个州，净可出租室内面积约370万平方英尺[164] - 2021年9月30日后，公司收购17处邮政物业，总价约1790万美元[235] 股权权益情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有运营合伙企业约78.1%的有限合伙权益流通普通股[165] 股票发行计划 - 2020年12月14日，公司启动ATM计划，最高可出售总价达5000万美元的A类普通股，2021年前9个月发行344,717股，截至9月30日，ATM计划剩余可用额度约4310万美元[166] - 2021年1月11日，公司进行后续公开发行，发售325万股A类普通股，承销商行使期权购买487,500股，总收益5700万美元，扣除承销折扣后净收益约5390万美元[167] 租金收入地域集中情况 - 2021年前9个月，公司18.3%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[169] 公司身份情况 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到10.7亿美元等[172] 客户财务风险影响 - 美国邮政服务公司获得100亿美元贷款，但不能保证该融资足以维持其运营，若其无法履行财务义务或收入下降，将对公司业务产生重大不利影响[174] 物业租赁期限情况 - 截至2021年9月30日，出租给租户的物业平均剩余租赁期限约为4.0年[176] 公司收入与费用情况 - 公司收入主要来自租金、租户报销、费用及其他收入，运营费用受房东责任相关成本增加的影响[175][177] 公司成立与业务结构情况 - 公司于2018年11月19日成立，通过传统UPREIT结构开展业务，自2019年起被视为房地产投资信托基金[164][173] 信贷协议情况 - 2019年9月27日公司签订信贷协议，高级循环信贷额度为1亿美元，可增加至2亿美元[184] - 2021年8月9日公司签订1.5亿美元高级无抵押循环信贷额度和5000万美元高级无抵押定期贷款额度，并终止2019年信贷协议[185] 物业租约到期情况 - 截至2021年11月11日，34处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，年合同租金收入70万美元[188] 前三季度关键财务指标变化（2021与2020对比） - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，租金收入从6014万美元增至1.02亿美元，增幅69.7%[192] - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，房地产税从798万美元增至1625万美元，增幅103.6%[192] - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，物业运营费用从461万美元增至983万美元，增幅113.2%[192] - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，其他收入从7万美元增至159万美元，增幅2171.4%[192] 前九个月关键财务指标变化（2021与2020对比） - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，租金收入从1.62亿美元增至2.77亿美元，增幅70.7%[204][205] - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，房地产税从2137万美元增至3877万美元，增幅81.4%[204][207] - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，物业运营费用从1261万美元增至2708万美元，增幅113.2%[204] 前9个月关键财务指标金额变化 - 2021年前9个月物业运营费用从130万美元增至270万美元，增幅140万美元[208] - 2021年前9个月一般及行政费用从620万美元增至790万美元，增幅160万美元[209] - 2021年前9个月折旧和摊销费用从660万美元增至1010万美元，增幅350万美元[210] - 2021年前9个月其他收入从10万美元增至30万美元，增幅20万美元[211] - 2021年前9个月净利息支出从210万美元增至280万美元[212] - 2021年前9个月所得税费用从5万美元增至8万美元，增幅3万美元[213] - 2021年前9个月经营活动净现金流从600万美元增至1340万美元，增幅750万美元[215] 债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有1.277亿美元未偿还合并本金债务[229] - 截至2021年9月30日，公司债务约12770万美元，包括约9450万美元的浮动利率债务和约3320万美元的固定利率债务 [240] - 9450万美元浮动利率债务中，5000万美元与2021年定期贷款有关，使用利率互换后，截至2021年9月30日，约4450万美元为浮动利率债务，约8320万美元为固定利率债务 [240] 股息支付情况 - 2021年前9个月和3个月分别支付现金股息0.66美元/股和0.2225美元/股，董事会批准第三季度普通股股息0.225美元/股[234] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年9月30日，公司无资产负债表外安排[236] 贷款修订与融资情况 - 公司于2021年9月30日修订一笔贷款，将到期日延长至2041年9月，前五年固定利率降至3.69% [239] - 公司因收购物业获得卖方融资0.4百万美元，年利率6.0%，需分五年每年支付本金和利息105,661美元 [239] - 公司一笔位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的工业物业贷款，前五年固定利率2.80%只付利息，之后按30年摊销计划支付本金和利息 [239] 利率风险情况 - 假设未偿还浮动利率债务金额不变，若1个月期美元LIBOR增减0.50%，公司现金流将年化增减约20万美元 [240] 风险管理情况 - 公司通过利率互换管理浮动利率债务的市场风险，未来可能使用其他衍生工具 [241]

业绩总结 - 公司自上市以来已收购656处邮政物业，投资约2.81亿美元[9] - 截至2021年11月2日，2021年已完成约9300万美元的收购，涉及1669275平方英尺的可租赁面积[9] - 2021年第三季度的调整后EBITDA为6,376千美元，较2020年第三季度的3,700千美元增长了72%[51] - 2021年第三季度的净收入为676千美元，相较于2020年第三季度的亏损20千美元实现了盈利[51] - 2021年第三季度的股息较2020年第三季度增长约4.7%，自股息启动以来增长约61%[9] 用户数据 - 公司在2019年5月上市时拥有270处邮政物业，现已增至926处，物业数量增长243%[10] - 公司拥有的物业总面积为4337450平方英尺，年化租金收入为34216585美元[11] - 租赁物业的平均租金为每平方英尺7.92美元，平均租赁期限为4年[11] - 历史租赁保留率在2011年至2021年间的加权平均为98.5%[15] - 2021年到期的47份租约占总租金的2.8%，2025年到期的186份租约占总租金的23%[19] 财务状况 - 截至2021年第三季度，公司的市场资本化为328,045千美元，净债务为122,816千美元，企业总价值为450,862千美元[49] - 2021年第三季度的净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.8倍，显示出公司的财务杠杆水平[50] - 2021年第三季度的净债务占企业总价值的比例为27.2%[49] - 2021年第三季度的现金余额为3,997千美元，较2020年第三季度的7,787千美元有所下降[49] - PSTL的总债务为145,687千美元，平均利率为2.13%[40] 市场扩张与新产品 - 公司在49个州拥有926处物业，最大州租金集中度为16.1%（宾夕法尼亚州）[11] - USPS的包裹和运输服务自2012财年以来实现了11.9%的复合年增长率[30] - Parcel Select的收入在2012财年至2020财年间复合增长23.2%[30] - USPS在2020财年的租金支出约为14亿美元，占其总运营费用的1.7%[34] - USPS的包裹选择收入在2020财年为28.5亿美元，占总包裹收入的45%[30] 其他策略与治理 - 80%的董事会成员为独立董事，20%的董事会成员为女性，体现了公司在公司治理方面的重视[46] - 公司承诺在C-Suite激励薪酬中100%以限制性股票或长期激励计划单位的形式支付[46] - 公司在环境责任方面采取了节能措施，包括将所有灯具和设备转换为LED[45] - PSTL通过两次后续发行筹集了超过1亿美元的总收入[38] - 公司在2021年已执行续租意向书，涉及2021年到期的47份租约[20]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为每股摊薄后0.25美元，调整后资金运营现金流为每股摊薄后0.27美元 [12] - 截至2021年9月30日，公司拥有近400万美元现金和约1.28亿美元总债务，加权平均利率为2.2%，其中循环信贷安排中有4450万美元浮动利率债务和约8300万美元固定利率债务 [12] - 季度末，净债务与企业价值比为27.2%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润比为4.8倍，均低于目标值40%和7倍 [12] - 董事会将季度股息提高至每股0.225美元，自公司首次公开募股以来，每个季度都在提高股息 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第三季度租金收入较2020年第三季度增长70%，反映了内部增长和过去一年完成的收购 [9] - 第三季度及截至11月2日，公司收购74处房产，为投资组合增加73.7万净可出租内部平方英尺，包括来自50处最后一英里房产的6.3万平方英尺、来自23处灵活房产的9.9万平方英尺和来自一处工业房产的57.5万平方英尺 [9] - 公司有效管理租约到期情况，未来三年每年约10%的总租金租约待续约 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业整体资本化率压缩，投资者追求收益，难以找到有信用租户的优质房地产交易 [38] - 公司仍希望年底时收购房产的资本化率能达到7% - 8%的目标范围，但也会考虑低资本化率但优质的大型房产机会 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 作为租赁给邮政服务公司房产的行业整合者，公司继续寻找有吸引力的收购机会，目标是收购对邮政服务重要的各类资产，包括工业、灵活和最后一英里房产 [6][19] - 公司维持多元化资产负债表，有固定和浮动利率债务组合，并通过多种渠道获取资金，以支持业务增长 [12][14] - 公司专注于纯邮政业务，但也会考虑有合适次级租户的多租户建筑收购机会 [26] - 行业高度分散，大部分由私人持有，公司作为唯一主要专注于租赁给美国邮政服务公司房产的公开交易房地产投资信托，具有管理、运营和收购邮政资产的独特优势 [7][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对执行战略充满信心，因其网络、声誉、财务灵活性、经验丰富的团队、稳定的现金流、有效运营房产的能力和强大的项目储备 [7][8] - 尽管总一般及行政费用未来会有增量增长，但随着规模扩大，预计现金一般及行政费用占收入的百分比将逐年下降 [15][42] 其他重要信息 - 美国邮政服务公司通知终止俄亥俄州东利物浦一处房产的租约，截至2021年9月30日已腾空，该房产占公司投资组合面积和年化租金的不到0.5%，公司正进行出租营销并评估建筑的替代方案 [10] - 自首次公开募股以来，公司房产数量增加两倍多，年化租金收入增加四倍，建筑面积增长近五倍，但投资组合仍占美国邮政服务公司租赁面积的不到5%，有很大增长空间 [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第四季度收购的密尔沃基工业房产的资本化率是多少，2022年工业收购比例会如何变化？ - 该房产资本化率低于目标范围，在6%出头；公司会根据交易流情况收购各类对邮政服务重要的资产，不特定针对某种资产类型 [18][19] 问题2: 新闻稿中提到的59份已到期或即将到期租约情况如何，续约是否有问题？ - 公司与美国邮政服务公司就租约续约进行中，2021年的租约都已达成意向书，预计年底前完成续约，无问题 [20] 问题3: 能否详细说明季度内及剩余年份已签署续约率与到期续约率情况？ - 公司不公布具体续约率利差，续约率将为投资组合带来2% - 3%的年度净营业收入 [23] 问题4: 部分租约低于市场水平，续约时是否提高到更高水平？ - 从投资组合来看，有租金处于市场水平，也有低于市场水平的，租约滚动时每年租金增长2% - 3%，五年期租金净营业收入增长10% - 15% [24] 问题5: 债务成本下降，加权平均资本成本更有吸引力，是否更倾向进行大型工业收购？ - 公司会根据交易流情况进行收购，只要房产对邮政服务重要，不特定针对某种资产类型 [25] 问题6: 公司是否考虑将房产出租给其他租户，特别是工业房产收购机会方面？ - 公司主要收购由邮政服务公司单独承租的单租户房产，但也会考虑有合适次级租户的多租户建筑，会根据租户信用和租约条款进行评估 [26] 问题7: 公司的定期贷款是否在2027年到期，是否愿意以较高但相对低的利率大幅延长到期期限？ - 定期贷款在2027年到期；公司会评估不同期限和利率的产品，但目前规模还不足以发行无担保债券，暂时不考虑该选项 [28][30] 问题8: 今年是否只有东利物浦资产关闭，公司对该资产有何计划，是否与战略不符？ - 该资产9月底移交，目前判断是否持有还太早，公司会评估当地市场情况和所有选项；这是对邮政资产的重新租赁，占总收入不到0.5%，公司会探索后续选项 [31][33][34] 问题9: 是否有工业房产能达到7%以上的资本化率，之前收购的高于7%的工业房产规模如何？ - 过去有收购过资本化率约7%的工业房产，但当前市场环境下，尤其是城市地区的某些房产类型和等级，很难找到高于7%的；之前有两栋符合条件的建筑，大多数工业房产交易的资本化率较低 [35][37] 问题10: 市场竞争和资本化率情况如何，最后一英里房产的项目储备是否充足？ - 市场整体资本化率压缩，不仅针对邮政资产，公司仍能在目标资本化率范围内收购资产，希望年底达到7% - 8%的范围；最后一英里和灵活设施有良好的项目储备，公司会继续追求合适的机会 [38][39] 问题11: 随着平台通过收购增长，一般及行政费用增加，哪些基础设施领域会是重点投入方向？ - 公司会在人员、技术和基础设施平台上全面投资，随着规模扩大，现金一般及行政费用占收入的百分比预计将逐年下降 [41][42]