财务数据和关键指标变化 - 2021年全年，公司资金运营现金流（FFO）为每股摊薄0.95美元，调整后资金运营现金流（AFO）为每股摊薄1.05美元，较上一年分别增长12%和5% [23] - 2021年第四季度，公司FFO为每股摊薄0.24美元，AFO为每股摊薄0.25美元 [22] - 截至2021年12月31日，公司拥有近600万美元现金和约9600万美元总债务，加权平均利率为2.41%，其中包括约8300万美元固定利率债务和1300万美元循环信贷安排下的浮动利率债务 [23] - 截至年底，净债务与企业价值比率为16.7%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.3倍，自首次公开募股（IPO）以来，公司一直保持在或低于目标的40%净债务与企业价值比率和7倍净债务与年化调整后EBITDA比率，并预计2022年将继续保持 [24] - 2021年第四季度，公司成功完成后续股权发行，发行约490万股，筹集了8300万美元总收益 [25] - 公司董事会将季度股息提高至每股0.2275美元，按年计算为每股摊薄0.91美元，这是连续第10个季度股息增长，较2020年第四季度股息增长4.6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收入同比增长63%，反映了现有投资组合的强劲收款以及过去一年增值收购的贡献 [17] - 2021年公司加权平均租约保留率为99%，与历史加权平均水平一致 [18] - 未来三年，每年到期需续约的租约占总租金的7% - 12% [17] - 2021年收购为公司投资组合增加了180万平方英尺的净可租赁内部面积，包括来自148个最后一英里物业的20.4万平方英尺、来自87个灵活物业的45.2万平方英尺和来自4个工业物业的120万平方英尺 [20] - 2021年底至3月7日，公司又收购了38处房产，约1200万美元（不包括成交成本），另有13处房产，约1400万美元，已签订最终合同 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入2022年，与更广泛的房地产行业类似，公司看到资本化率压缩，目前交易流的资本化率范围在6% - 8% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行邮政物业整合战略，通过现有租金增加稳定现金流，认为在这个高度分散的大市场中有巨大机会，作为租赁给邮政服务的物业的领先所有者，仅占5%的市场份额，有机会进行更多增值投资 [9] - 2022年公司将投资于技术和企业系统，以更好地利用专有和行业领先的数据，提高运营效率并支持持续增长，已完成对房地产资产咨询公司（REAC）的收购 [11] - REAC为邮政所有权社区提供租赁谈判、尽职调查和物业开发等服务，拥有数十年经验、关系和专有数据，将加强公司在行业内的竞争优势，为收购的采购和承保提供额外见解 [12] - 公司继续受到潜在卖家的关注，其财务能力、良好记录和提供多种对价来源（如运营合伙单位）的能力使其成为租赁给邮政服务的资产的自然买家 [13] - 行业竞争情况基本保持不变，卖家要求更高价格，资产以较低资本化率交易，公司大部分交易流来自非公开市场，有深厚的网络，有信心以6% - 8%的资本化率继续购买物业 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务在每个经济周期都表现出极高的稳定性，其创建的物流网络对支持不断增长的电子商务行业至关重要，本周国会通过的立法将改革邮政服务的财务和交付服务，确保其持续发展，这进一步验证了邮政服务对国家基础设施的重要性以及公司增值聚合支持这些重要服务的物业的业务战略 [14][15] - 公司在通胀环境中表现良好，有优质租户、高历史租约保留率、将租金调整至市场水平的能力以及资产负债表稳健、浮动利率债务有限，这些因素都有助于稳定现金流 [31] 其他重要信息 - 2021年第四季度，公司完成了密尔沃基市中心一处房产的收购，该房产和圣马特奥房产的收入反映在费用和其他项目中，因为它们是包含购买选择权的融资租赁，公司预计邮政服务很可能在租赁期间行使这些选择权，将在即将提交的10 - K文件中提供这些融资租赁的额外披露 [26] - 收购REAC的总对价为160万美元，包括22.5万美元现金和140万美元运营合伙单位，考虑到潜在收入、成本节约和与收购相关的额外费用，预计对底线的直接影响较小 [27] - 为实现未来加速增长，公司预计2022年现金一般及行政费用（G&A）将增加约200万 - 250万美元，这些投资将根据投资组合的增长进行管理，公司将继续关注现金G&A占收入的比例 [28] - 由于供应链和货物交付的一些动态影响，2021年第四季度的经常性资本支出高于当年前几个季度，主要是因为年初订购的屋顶材料到货后进行了相关工作 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于收购指导，对该领域的竞争力、资本化率趋势有何看法 - 资本化率压缩是整个房地产行业普遍现象，目前公司看到的资本化率范围在6% - 8%，无法对全年情况提供指导，这种压缩已经持续数月且近期更加明显 [35] - 竞争情况基本不变，卖家要求更高价格，资产以较低资本化率交易，公司大部分交易流来自非公开市场，有深厚网络，有信心以6% - 8%的资本化率继续购买物业 [36][37] 问题2: 是否有新的市场进入者与公司竞争收购物业 - 没有新的市场进入者，竞争情况基本不变，卖家要求更高价格并能达成交易，资产无论类型均以较低资本化率交易 [36] 问题3: 国会通过的立法对公司有何影响 - 该立法历经15年制定，是美国邮政服务（USPS）发展计划的基石，将使USPS能够在坚实基础上投资基础设施，公司将受益于USPS对其网络的投资 [40] - USPS的基础设施投资不会改变对现有建筑的需求，公司的建筑网络将继续保持价值并增值，且USPS在解决财务问题后将有更多机会探索提供不同政府服务 [42][43] 问题4: 关于收购REAC的情况，是否导致G&A增加，收购是否带来收入流 - REAC为邮政所有权社区提供服务数十年，拥有庞大网络和丰富知识、数据，收购将增强公司在承保、采购、管理和租赁方面的能力，网站上显示的三人是主要负责人，公司还有其他员工 [46][47][48] - G&A增加包括REAC人员、技术和企业系统投资以及其他增量招聘等因素，REAC收购在短期内对底线影响较小，因其既会增加费用也会带来收入 [49] - 收购的REAC是一家活跃企业，有持续的客户收入，从收购第一天起就会继续与客户合作 [50] 问题5: REAC的咨询业务如何融入公司战略，未来咨询业务前景如何，租赁结构能否通过管理业务拓展 - REAC的咨询和顾问业务将成为公司管理业务的一部分，继续提供现有服务，这将在应税房地产子公司（TRS）中创造收入，同时有助于未来交易流、加强与邮政服务和所有权社区的关系，巩固公司在该领域的领先地位 [54][55] - 公司尚未向业主提供管理服务，但创建上市公司时已具备提供此类服务的能力，未来有可能开展 [56] 问题6: 关于200 - 250多处房产的收购指导情况，以及ROFO（优先购买权）的最新情况 - 今年的收购指导不包括ROFO相关内容，公司在收到ROFO代表的消息后会与投资者和分析师分享，目前暂无相关报告 [61] - IPO时提及ROFO是因为REIT有机会在某个时间点收购这些资产，但公司无法控制要约，需等待代表通知，虽然规定的等待期已结束，但无法确定何时会有相关机会 [62][63] 问题7: 密尔沃基和圣马特奥房产计入费用收入项且有未来收购选择权，触发收购的因素是什么，这种情况在邮政系统中普遍吗，能否买断选择权 - 这两处房产的购买选择权由USPS决定，以固定价格购买，密尔沃基房产预计USPS可能在2040年底以最低价格购买，也有一些中期选择权，该房产对第四季度费用和其他收入项影响不大，但未来会更显著 [64][65] - 上世纪60 - 70年代邮政物业网络推出时，许多租约包含购买选择权，随着租约续签，很多选择权未被行使，目前公司认为这两处房产USPS有购买可能性，所以按融资租赁处理 [68][69] - 购买融资租赁合同不是公司业务目标，这是一个很好的机会，即使USPS行使购买选择权，该房产对公司仍有增值作用，公司不打算经常增加此类物业，公司1004处房产中只有两处是融资租赁 [71][72][73] 问题8: 邮政服务选择传统汽油车队对公司物业组合有何影响 - 这不会显著改变物业的过时程度，只是改变了在没有充电设施的物业上进行潜在投资的金额，不清楚邮政服务是否会在其网络中添加充电站以及相关影响，公司物业位置优越、土地与建筑比例良好，不会因不采用电动化而变得更过时 [80][81][82]

物业收购与持有情况 - 2021年前9个月，公司收购184处邮政物业，花费约7710万美元，截至9月30日，公司拥有911处物业，分布于49个州，净可出租室内面积约370万平方英尺[164] - 2021年9月30日后，公司收购17处邮政物业，总价约1790万美元[235] 股权权益情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有运营合伙企业约78.1%的有限合伙权益流通普通股[165] 股票发行计划 - 2020年12月14日，公司启动ATM计划，最高可出售总价达5000万美元的A类普通股，2021年前9个月发行344,717股，截至9月30日，ATM计划剩余可用额度约4310万美元[166] - 2021年1月11日，公司进行后续公开发行，发售325万股A类普通股，承销商行使期权购买487,500股，总收益5700万美元，扣除承销折扣后净收益约5390万美元[167] 租金收入地域集中情况 - 2021年前9个月，公司18.3%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[169] 公司身份情况 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到10.7亿美元等[172] 客户财务风险影响 - 美国邮政服务公司获得100亿美元贷款，但不能保证该融资足以维持其运营，若其无法履行财务义务或收入下降，将对公司业务产生重大不利影响[174] 物业租赁期限情况 - 截至2021年9月30日，出租给租户的物业平均剩余租赁期限约为4.0年[176] 公司收入与费用情况 - 公司收入主要来自租金、租户报销、费用及其他收入，运营费用受房东责任相关成本增加的影响[175][177] 公司成立与业务结构情况 - 公司于2018年11月19日成立，通过传统UPREIT结构开展业务，自2019年起被视为房地产投资信托基金[164][173] 信贷协议情况 - 2019年9月27日公司签订信贷协议，高级循环信贷额度为1亿美元，可增加至2亿美元[184] - 2021年8月9日公司签订1.5亿美元高级无抵押循环信贷额度和5000万美元高级无抵押定期贷款额度，并终止2019年信贷协议[185] 物业租约到期情况 - 截至2021年11月11日，34处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，年合同租金收入70万美元[188] 前三季度关键财务指标变化（2021与2020对比） - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，租金收入从6014万美元增至1.02亿美元，增幅69.7%[192] - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，房地产税从798万美元增至1625万美元，增幅103.6%[192] - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，物业运营费用从461万美元增至983万美元，增幅113.2%[192] - 2021年前三季度与2020年前三季度相比，其他收入从7万美元增至159万美元，增幅2171.4%[192] 前九个月关键财务指标变化（2021与2020对比） - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，租金收入从1.62亿美元增至2.77亿美元，增幅70.7%[204][205] - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，房地产税从2137万美元增至3877万美元，增幅81.4%[204][207] - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，物业运营费用从1261万美元增至2708万美元，增幅113.2%[204] 前9个月关键财务指标金额变化 - 2021年前9个月物业运营费用从130万美元增至270万美元，增幅140万美元[208] - 2021年前9个月一般及行政费用从620万美元增至790万美元，增幅160万美元[209] - 2021年前9个月折旧和摊销费用从660万美元增至1010万美元，增幅350万美元[210] - 2021年前9个月其他收入从10万美元增至30万美元，增幅20万美元[211] - 2021年前9个月净利息支出从210万美元增至280万美元[212] - 2021年前9个月所得税费用从5万美元增至8万美元，增幅3万美元[213] - 2021年前9个月经营活动净现金流从600万美元增至1340万美元，增幅750万美元[215] 债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有1.277亿美元未偿还合并本金债务[229] - 截至2021年9月30日，公司债务约12770万美元，包括约9450万美元的浮动利率债务和约3320万美元的固定利率债务 [240] - 9450万美元浮动利率债务中，5000万美元与2021年定期贷款有关，使用利率互换后，截至2021年9月30日，约4450万美元为浮动利率债务，约8320万美元为固定利率债务 [240] 股息支付情况 - 2021年前9个月和3个月分别支付现金股息0.66美元/股和0.2225美元/股，董事会批准第三季度普通股股息0.225美元/股[234] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年9月30日，公司无资产负债表外安排[236] 贷款修订与融资情况 - 公司于2021年9月30日修订一笔贷款，将到期日延长至2041年9月，前五年固定利率降至3.69% [239] - 公司因收购物业获得卖方融资0.4百万美元，年利率6.0%，需分五年每年支付本金和利息105,661美元 [239] - 公司一笔位于宾夕法尼亚州沃伦代尔的工业物业贷款，前五年固定利率2.80%只付利息，之后按30年摊销计划支付本金和利息 [239] 利率风险情况 - 假设未偿还浮动利率债务金额不变，若1个月期美元LIBOR增减0.50%，公司现金流将年化增减约20万美元 [240] 风险管理情况 - 公司通过利率互换管理浮动利率债务的市场风险，未来可能使用其他衍生工具 [241]

业绩总结 - 公司自上市以来已收购656处邮政物业，投资约2.81亿美元[9] - 截至2021年11月2日，2021年已完成约9300万美元的收购，涉及1669275平方英尺的可租赁面积[9] - 2021年第三季度的调整后EBITDA为6,376千美元，较2020年第三季度的3,700千美元增长了72%[51] - 2021年第三季度的净收入为676千美元，相较于2020年第三季度的亏损20千美元实现了盈利[51] - 2021年第三季度的股息较2020年第三季度增长约4.7%，自股息启动以来增长约61%[9] 用户数据 - 公司在2019年5月上市时拥有270处邮政物业，现已增至926处，物业数量增长243%[10] - 公司拥有的物业总面积为4337450平方英尺，年化租金收入为34216585美元[11] - 租赁物业的平均租金为每平方英尺7.92美元，平均租赁期限为4年[11] - 历史租赁保留率在2011年至2021年间的加权平均为98.5%[15] - 2021年到期的47份租约占总租金的2.8%，2025年到期的186份租约占总租金的23%[19] 财务状况 - 截至2021年第三季度，公司的市场资本化为328,045千美元，净债务为122,816千美元，企业总价值为450,862千美元[49] - 2021年第三季度的净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.8倍，显示出公司的财务杠杆水平[50] - 2021年第三季度的净债务占企业总价值的比例为27.2%[49] - 2021年第三季度的现金余额为3,997千美元，较2020年第三季度的7,787千美元有所下降[49] - PSTL的总债务为145,687千美元，平均利率为2.13%[40] 市场扩张与新产品 - 公司在49个州拥有926处物业，最大州租金集中度为16.1%（宾夕法尼亚州）[11] - USPS的包裹和运输服务自2012财年以来实现了11.9%的复合年增长率[30] - Parcel Select的收入在2012财年至2020财年间复合增长23.2%[30] - USPS在2020财年的租金支出约为14亿美元，占其总运营费用的1.7%[34] - USPS的包裹选择收入在2020财年为28.5亿美元，占总包裹收入的45%[30] 其他策略与治理 - 80%的董事会成员为独立董事，20%的董事会成员为女性，体现了公司在公司治理方面的重视[46] - 公司承诺在C-Suite激励薪酬中100%以限制性股票或长期激励计划单位的形式支付[46] - 公司在环境责任方面采取了节能措施，包括将所有灯具和设备转换为LED[45] - PSTL通过两次后续发行筹集了超过1亿美元的总收入[38] - 公司在2021年已执行续租意向书，涉及2021年到期的47份租约[20]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为每股摊薄后0.25美元，调整后资金运营现金流为每股摊薄后0.27美元 [12] - 截至2021年9月30日，公司拥有近400万美元现金和约1.28亿美元总债务，加权平均利率为2.2%，其中循环信贷安排中有4450万美元浮动利率债务和约8300万美元固定利率债务 [12] - 季度末，净债务与企业价值比为27.2%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润比为4.8倍，均低于目标值40%和7倍 [12] - 董事会将季度股息提高至每股0.225美元，自公司首次公开募股以来，每个季度都在提高股息 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第三季度租金收入较2020年第三季度增长70%，反映了内部增长和过去一年完成的收购 [9] - 第三季度及截至11月2日，公司收购74处房产，为投资组合增加73.7万净可出租内部平方英尺，包括来自50处最后一英里房产的6.3万平方英尺、来自23处灵活房产的9.9万平方英尺和来自一处工业房产的57.5万平方英尺 [9] - 公司有效管理租约到期情况，未来三年每年约10%的总租金租约待续约 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业整体资本化率压缩，投资者追求收益，难以找到有信用租户的优质房地产交易 [38] - 公司仍希望年底时收购房产的资本化率能达到7% - 8%的目标范围，但也会考虑低资本化率但优质的大型房产机会 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 作为租赁给邮政服务公司房产的行业整合者，公司继续寻找有吸引力的收购机会，目标是收购对邮政服务重要的各类资产，包括工业、灵活和最后一英里房产 [6][19] - 公司维持多元化资产负债表，有固定和浮动利率债务组合，并通过多种渠道获取资金，以支持业务增长 [12][14] - 公司专注于纯邮政业务，但也会考虑有合适次级租户的多租户建筑收购机会 [26] - 行业高度分散，大部分由私人持有，公司作为唯一主要专注于租赁给美国邮政服务公司房产的公开交易房地产投资信托，具有管理、运营和收购邮政资产的独特优势 [7][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对执行战略充满信心，因其网络、声誉、财务灵活性、经验丰富的团队、稳定的现金流、有效运营房产的能力和强大的项目储备 [7][8] - 尽管总一般及行政费用未来会有增量增长，但随着规模扩大，预计现金一般及行政费用占收入的百分比将逐年下降 [15][42] 其他重要信息 - 美国邮政服务公司通知终止俄亥俄州东利物浦一处房产的租约，截至2021年9月30日已腾空，该房产占公司投资组合面积和年化租金的不到0.5%，公司正进行出租营销并评估建筑的替代方案 [10] - 自首次公开募股以来，公司房产数量增加两倍多，年化租金收入增加四倍，建筑面积增长近五倍，但投资组合仍占美国邮政服务公司租赁面积的不到5%，有很大增长空间 [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第四季度收购的密尔沃基工业房产的资本化率是多少，2022年工业收购比例会如何变化？ - 该房产资本化率低于目标范围，在6%出头；公司会根据交易流情况收购各类对邮政服务重要的资产，不特定针对某种资产类型 [18][19] 问题2: 新闻稿中提到的59份已到期或即将到期租约情况如何，续约是否有问题？ - 公司与美国邮政服务公司就租约续约进行中，2021年的租约都已达成意向书，预计年底前完成续约，无问题 [20] 问题3: 能否详细说明季度内及剩余年份已签署续约率与到期续约率情况？ - 公司不公布具体续约率利差，续约率将为投资组合带来2% - 3%的年度净营业收入 [23] 问题4: 部分租约低于市场水平，续约时是否提高到更高水平？ - 从投资组合来看，有租金处于市场水平，也有低于市场水平的，租约滚动时每年租金增长2% - 3%，五年期租金净营业收入增长10% - 15% [24] 问题5: 债务成本下降，加权平均资本成本更有吸引力，是否更倾向进行大型工业收购？ - 公司会根据交易流情况进行收购，只要房产对邮政服务重要，不特定针对某种资产类型 [25] 问题6: 公司是否考虑将房产出租给其他租户，特别是工业房产收购机会方面？ - 公司主要收购由邮政服务公司单独承租的单租户房产，但也会考虑有合适次级租户的多租户建筑，会根据租户信用和租约条款进行评估 [26] 问题7: 公司的定期贷款是否在2027年到期，是否愿意以较高但相对低的利率大幅延长到期期限？ - 定期贷款在2027年到期；公司会评估不同期限和利率的产品，但目前规模还不足以发行无担保债券，暂时不考虑该选项 [28][30] 问题8: 今年是否只有东利物浦资产关闭，公司对该资产有何计划，是否与战略不符？ - 该资产9月底移交，目前判断是否持有还太早，公司会评估当地市场情况和所有选项；这是对邮政资产的重新租赁，占总收入不到0.5%，公司会探索后续选项 [31][33][34] 问题9: 是否有工业房产能达到7%以上的资本化率，之前收购的高于7%的工业房产规模如何？ - 过去有收购过资本化率约7%的工业房产，但当前市场环境下，尤其是城市地区的某些房产类型和等级，很难找到高于7%的；之前有两栋符合条件的建筑，大多数工业房产交易的资本化率较低 [35][37] 问题10: 市场竞争和资本化率情况如何，最后一英里房产的项目储备是否充足？ - 市场整体资本化率压缩，不仅针对邮政资产，公司仍能在目标资本化率范围内收购资产，希望年底达到7% - 8%的范围；最后一英里和灵活设施有良好的项目储备，公司会继续追求合适的机会 [38][39] 问题11: 随着平台通过收购增长，一般及行政费用增加，哪些基础设施领域会是重点投入方向？ - 公司会在人员、技术和基础设施平台上全面投资，随着规模扩大，现金一般及行政费用占收入的百分比预计将逐年下降 [41][42]

物业收购情况 - 2021年上半年公司收购125处邮政物业，花费约5750万美元，截至6月30日，公司拥有852处邮政物业，分布在49个州，净可出租面积约360万平方英尺[152] - 2021年6月30日后，公司以约1210万美元收购了37处邮政物业[224] 股权权益情况 - 截至2021年6月30日，公司持有运营合伙企业约79.7%的有限合伙权益流通普通股[153] 股票发行情况 - 2020年12月14日，公司开展ATM计划，最高可出售总价达5000万美元的A类普通股，2021年上半年发行319,702股，截至6月30日，ATM计划剩余额度约4360万美元[154] - 2021年1月11日，公司进行后续公开发行，发行325万股A类普通股，承销商行使期权额外购买487,500股，总收益5700万美元，扣除承销折扣后净收益约5390万美元[155] 租金收入地域分布 - 2021年上半年，公司18.9%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[157] 公司身份情况 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年收入达到10.7亿美元等[160] 业务风险情况 - 美国邮政服务公司获得100亿美元贷款，但不确定能否维持运营，若其无法履行财务义务，将对公司业务产生重大不利影响[162] 物业租赁期限情况 - 截至2021年6月30日，出租给租户的物业平均剩余租赁期限约为4.0年[163] 公司收入与费用构成情况 - 公司主要收入来自租金、租户报销、费用及其他收入，运营费用受房东责任成本增加影响[163][165] 公司成立与业务结构情况 - 公司于2018年11月19日成立，通过传统UPREIT结构开展业务，自2019年起被视为房地产投资信托基金[152][161] 信贷协议情况 - 2019年9月27日公司签订2019信贷协议，初始循环承诺本金总额为1亿美元，可增加至2亿美元；2020年1月30日增加至1.5亿美元；2021年8月9日签订1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排和5000万美元高级无抵押定期贷款安排，并终止2019信贷安排[171][172] 到期物业情况 - 截至2021年8月10日，28处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，约5.9万净可出租内部平方英尺，年合同租金收入60万美元[175] - 截至报告日期，公司就59处2021年到期或计划到期物业的租金率达成初步意向，但28处美国邮政作为滞留租户的物业未签订最终文件[176] 季度收入与费用对比情况 - 2021年第二季度与2020年同期相比，总收入增加390万美元，增幅70.0%，主要因2020年收购261处物业和2021年上半年收购125处物业的全面影响[179][180] - 2021年第二季度与2020年同期相比，租金收入增加370万美元，增幅69.6%，主要因物业收购的全面影响[179][181] - 2021年第二季度与2020年同期相比，费用和其他收入增加20万美元，增幅76.6%，主要因管理费和杂项收入增加[179][182] - 2021年第二季度与2020年同期相比，总运营费用增加274.3万美元，增幅53.1%，各项费用均因物业收购而增加[179] 上半年收入对比情况 - 2021年上半年与2020年同期相比，总收入增加760万美元，主要因物业收购的全面影响[191][192] - 2021年上半年与2020年同期相比，租金收入增加730万美元，主要因物业收购的全面影响[191][193] 房地产投资信托基金分配要求 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年分配至少90%的REIT应税收入，否则可能按普通公司税率征税[174] 上半年其他收入变化情况 - 2021年上半年其他收入从0.6百万美元增至0.9百万美元，增长0.3百万美元[194] 上半年房地产税变化情况 - 2021年上半年房地产税较2020年同期增加0.9百万美元[195] 上半年物业运营费用变化情况 - 2021年上半年物业运营费用从0.8百万美元增至1.7百万美元，增长0.9百万美元[196] 上半年一般及行政费用变化情况 - 2021年上半年一般及行政费用从4.2百万美元增至5.3百万美元，增长1.1百万美元[198] 上半年折旧及摊销费用变化情况 - 2021年上半年折旧及摊销费用从4.2百万美元增至6.4百万美元，增长2.2百万美元[199] 上半年现金流量变化情况 - 2021年上半年净现金运营活动提供的现金从3.2百万美元增至8.4百万美元，增长5.2百万美元[203] - 2021年上半年投资活动使用的净现金从34.3百万美元增至48.0百万美元，增长13.7百万美元[204] - 2021年上半年融资活动提供的净现金从23.5百万美元增至42.5百万美元，增长19.0百万美元[205] 债务情况 - 截至2021年6月30日，公司有1.15725亿美元未偿还的合并本金债务[218] - 截至2021年6月30日，公司有3320万美元的有担保借款未偿还，加权平均年利率为2.96%[222] - 2021年上半年，公司偿还了两笔总计1370万美元的抵押贷款[222] - 截至2021年6月30日，公司债务约为1.157亿美元，其中约8250万美元为浮动利率债务，约3320万美元为固定利率债务[230] 信贷安排情况 - 2021年8月9日，公司签订2021信贷安排，可额外借款最高2亿美元[209] 股息情况 - 2021年7月26日，董事会批准并宣布第二季度普通股股息为每股0.2225美元，将于8月27日支付给8月13日登记在册的股东[223] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年6月30日，公司没有任何资产负债表外安排[225] 利率影响情况 - 假设未偿还浮动利率债务金额不变，若1个月期伦敦银行同业拆借利率上升或下降0.50%，公司现金流将每年减少或增加约40万美元[230] 利率互换协议情况 - 2021年8月9日，公司签订利率互换协议，将2021信贷安排中5000万美元部分的伦敦银行同业拆借利率固定至2027年1月[231] 贷款修改情况 - 2021年8月3日，公司修改与第一俄克拉荷马银行的有担保贷款，将利率降至3.625%，固定五年后每年调整至最优惠利率，最低年利率为3.625%[222][227] 伦敦银行同业拆借利率情况 - 2021年6月30日，1个月期伦敦银行同业拆借利率为0.10%[227]

业绩总结 - 2021年第二季度净收入为823,000美元，相较于第一季度的126,000美元显著增长[68] - 2021年第二季度EBITDA为4,835,000美元，较第一季度的4,298,000美元增加了12.5%[68] - 2021年第二季度调整后的EBITDA为5,682,000美元，较第一季度的5,498,000美元增长了3.3%[68] - 2021年第二季度市场资本化为314,075,000美元，较第一季度的281,649,000美元增长了11.5%[65] - 2021年第二季度企业总价值为423,723,000美元，较第一季度的374,980,000美元增加了13%[65] 用户数据 - 公司拥有884个邮政物业，分布在49个州，总可租赁面积为3689571平方英尺[11] - 公司的年化租金收入为32300606美元，平均租金为每平方英尺8.75美元[13] - 2021年到期的租约占总租金的3.6%，2022年到期的租约占9.8%[22] - USPS的包裹选择收入在2020财年达到了约68.8亿美元[42] - USPS的运营员工约为496,000人，占全球邮件量的43%[37] 未来展望 - 公司历史上租约保留率为98.5%，为未来的有机增长提供机会[18] - USPS的包裹和运输服务自2012财年以来实现了11.9%的复合年增长率[40] - Parcel Select的收入在2012财年至2020财年间复合增长23.2%[40] 新产品和新技术研发 - 公司在邮政物业的管理和收购方面拥有数十年的经验，具备竞争优势[31] - 公司在收购时通常以或低于替代成本的价格进行，确保吸引投资者[31] 财务状况 - 2021年第二季度净债务为109,648,000美元，较第一季度的93,331,000美元增加了17.5%[66] - 2021年第二季度净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.8倍，较第一季度的4.2倍有所上升[66] - 2021年第二季度净债务占企业总价值的比例为25.9%，较第一季度的24.9%有所上升[65] - 2021年第二季度合同利息支出为621,000美元，较第一季度的645,000美元略有下降[68] - 2021年第二季度折旧和摊销费用为3,219,000美元，较第一季度的3,169,000美元增加了1.6%[68] 收购与市场扩张 - 公司自IPO以来已收购614个邮政物业，总投资约为2.56亿美元[6] - 截至2021年8月3日，2021年已完成约6800万美元的收购，涉及1021396平方英尺的可租赁面积[8]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司资金运营现金流为每股摊薄0.25美元，调整后资金运营现金流为每股摊薄0.26美元 [18] - 截至2021年6月30日，公司现金为490万美元，总债务约为1.16亿美元，加权平均利率为2.13%，其中包括先前信贷安排下的8250万美元浮动利率债务和约3300万美元固定利率抵押贷款 [19] - 季度末，公司净债务与企业价值之比略低于26%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润之比为4.8倍，固定费用覆盖率为8.7倍 [20] - 2021年第二季度，公司通过发行近32万股普通股筹集了约600万美元净收益，平均每股总售价为20.02美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司租金收入较2020年第二季度增长70%，反映了内部增长和过去一年完成的收购 [14] - 第二季度公司收购71处房产，为投资组合增加约24.6万平方英尺的可出租内部面积，包括42处最后一英里房产和29处精选房产 [14] - 季度末后，公司签署了一份意向书，对2021年到期或计划到期的租约进行续约（不包括2021年6月和7月收购的四处房产的租约），意向书包括55份租约，代表约11.8万平方英尺的可出租内部面积和130万美元的年化租金，预计这些续约将使净营业收入每年增长2% - 3% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 鉴于大多数房地产行业（包括公司收购目标）的资本化率压缩，公司预计2021年加权平均资本化率范围在7% - 8%之间 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行商业计划，通过收购平台实现增长，目标是在2021年完成超过1亿美元的收购 [9] - 公司将继续整合分散的行业，成为美国邮政服务租赁资产的自然买家，利用财务能力和多种支付方式吸引卖家 [12] - 公司将继续投资于人员、技术和基础设施平台，以支持业务增长 [23] - 公司的关键竞争优势包括在邮政领域的经验、平台可扩展性以及为卖家提供有吸引力的选择（包括使用运营合伙单位） [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩反映了业务的有利特征，包括现有租金的稳定性和通过收购平台实现的增长 [8] - 公司董事会再次提高股息至年化每股0.89美元，这是自2019年公司首次公开募股以来连续第八次提高股息 [11] - 公司于2021年6月被纳入罗素2000指数，这是新兴公司最广泛关注的业绩基准之一 [11] - 公司总回报状况良好，租户信用状况长期改善，历史租约续约率为98%，有助于稳定现金流，同时资产负债表状况良好，新的无担保信贷安排提供了更大的能力和灵活性，使公司能够执行美国邮政最后一英里灵活和工业设施的强大收购计划 [16] 其他重要信息 - 公司在电话会议中可能使用前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，受多种公司无法控制的风险和因素影响 [4][5] - 公司可能会提及某些非公认会计原则财务指标，如资金运营现金流、调整后资金运营现金流和调整后息税折旧摊销前利润，可在公司的收益报告和补充材料中找到这些非公认会计原则财务指标与最具可比性的公认会计原则指标的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 7% - 8%的较低资本化率范围，有多少是由物业层面的价格上涨驱动，有多少是由收购管道中物业类型权重的变化驱动？ - 公司认为这是普遍现象，不仅在公司所在行业，整个房地产行业都存在收益率追逐现象，导致资本化率压缩 [29] 问题: 导致收益率降低的竞争主要来自哪里？是机构对该资产类型的兴趣增加，还是零售买家开始聚集？ - 公司认为这不是特定的竞争问题，而是一般市场条件导致的，当所有房地产行业的资本化率都在压缩时，邮政物业的较高收益率会吸引更多买家，从而压低收益率和资本化率 [30] 问题: 在交易中使用运营合伙单位是否能在收益率或发行价格方面带来好处，以体现为卖家提供的递延应税事件的价值？ - 公司表示运营合伙单位按市场价格定价，通常采用某种成交量加权平均定价，其收益率与普通股相同，使用运营合伙单位有助于吸引卖家，但不一定会改变交易的收益率 [31] 问题: 公司2021年的收购目标是1亿美元，目前是否有望超过该目标？ - 公司表示目前的进展表明有望超过该目标 [33] 问题: 请介绍一下债务安排的情况，包括浮动和无担保债务的金额以及定价情况？ - 公司有一个1.5亿美元的循环信贷安排和一个5000万美元的定期贷款安排，循环信贷安排有一个可增加至1.5亿美元的扩展条款，定期贷款安排也有一个可增加5000万美元的扩展条款，两者均为浮动利率，但公司已进行利率互换以固定定期贷款的利率，在杠杆率较低的情况下，循环信贷安排的定价为伦敦银行同业拆借利率加150个基点，定期贷款利率为伦敦银行同业拆借利率加145个基点 [34] 问题: 伦敦银行同业拆借利率即将退出市场，债务安排是否会转换为担保隔夜融资利率或其他利率？ - 公司表示债务安排中有相关条款，将在2023年或更早的时候根据情况从伦敦银行同业拆借利率转换为替代利率 [35] 问题: 公司如何看待未来资产组合中不同类型资产（最后一英里、灵活和工业）的比例，是否有特定的关注重点？ - 公司表示对购买所有三种类型的资产都感兴趣，前提是这些资产对美国邮政的物流网络重要，并且能够以符合或低于市场预期的价格进行承保，同时公司不受地理位置限制 [38] 问题: 关于现金一般及行政费用的可变性，是指占收入的百分比的可变性，还是指未来几个季度一般及行政费用的绝对金额的可变性？ - 公司表示是指占收入百分比的可变性，虽然该比例可能会有一些季度间的波动，但总体上呈下降趋势 [40][43] 问题: 公司如何看待通货膨胀对业务的影响，包括租金调整和运营费用？ - 公司认为自身资产负债表保守，获得资本的渠道良好，固定债务占总债务的比例约为66%，感觉良好，虽然难以确定租金在其他资产类别中对通货膨胀的反应，但公司认为自身租户具有韧性和粘性，续约率高，能够保护收入，此外，公司五年期租约的结构使其每年约有10%的租约到期，有机会根据通货膨胀和市场环境重新定价 [45][46] 问题: 市场租金是如何确定的，在租约续约时可能会看到多大的租赁价差？ - 公司表示市场租金是根据每个物业的情况确定的，会考虑零售、物流、邮政资产以及其他全国或地区零售商甚至个体租户等多种可比物业 [47] 问题: 公司被纳入指数后，在投资者推广方面有哪些进展，与现有股东和潜在股东的沟通有何变化？ - 公司表示现有股东对这一里程碑反应积极，这一事件增加了公司股票的交易量和市场流动性，但与投资者的讨论基本保持一致，这只是公司成长和成就的又一个标志 [50][51]

物业收购情况 - 2021年第一季度，公司收购54处邮政物业，花费约2620万美元，截至3月31日，公司拥有780处邮政物业，分布在47个州，净可出租面积约340万平方英尺[131] - 2021年3月31日后，公司以约610万美元收购了16处邮政物业[183] 股权权益情况 - 截至2021年3月31日，公司持有运营合伙企业约81.8%的有限合伙权益流通普通股[132] 股份发行情况 - 2020年12月14日，公司与多家机构达成协议，可出售总价最高达5000万美元的A类普通股，2021年第一季度未发行股份，截至3月31日，该项目剩余额度为5000万美元[133] - 2021年1月11日，公司进行A类普通股公开发行，定价每股15.25美元，承销商行使期权购买487500股，此次发行于1月14日结束，总收益5700万美元，扣除约310万美元承销折扣后，净收益约5390万美元[134] 租金收入地域分布 - 2021年第一季度，公司19.6%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[136] 公司身份相关 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到10.7亿美元等[139] 行业政策影响 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》修订案为美国邮政提供100亿美元贷款，但无法保证该融资足以维持其运营[142] 物业租赁情况 - 截至2021年3月31日，公司出租给租户的所有物业平均剩余租赁期限为4年[145] - 公司收入主要来自与美国邮政的租赁收入、租户报销以及管理协议的费用和其他收入[145] - 公司多数租约为改良双净租约，美国邮政负责公用事业、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构，房东相关成本增加可能影响运营结果[146] - 截至2021年3月31日，公司11处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，这些物业被排除在信贷安排借款基数之外[153][155][171] - 截至2021年5月11日，17份租约处于滞留状态，年合同租金收入为30万美元[155] 财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收886.5万美元，较2020年同期的519.8万美元增加366.7万美元，增幅71%[156] - 2021年第一季度总运营费用773.7万美元，较2020年同期的538.6万美元增加235.1万美元，增幅44%[156] - 2021年第一季度净利息支出99.1万美元，较2020年同期的83.1万美元增加16万美元，增幅19%[156] - 2021年第一季度净利润12.6万美元，较2020年同期的亏损102.9万美元增加115.5万美元[156] - 2021年第一季度经营活动净现金流450万美元，较2020年同期的140万美元增加310万美元[166] - 2021年第一季度投资活动净现金流使用2590万美元，较2020年同期的2320万美元增加270万美元[167] - 2021年第一季度融资活动净现金流2260万美元，较2020年同期的1220万美元增加1040万美元[168] 资金储备情况 - 截至2021年3月31日，公司现金330万美元，代管资金和储备金110万美元[165][169] 债务情况 - 截至2021年3月31日，公司未偿合并本金债务约为9780万美元[177] - 截至2021年3月31日，公司有3330万美元的有担保借款未偿还，加权平均年利率为2.96%[181] - 2021年3月第一季度，公司偿还了两笔抵押贷款，总额为1370万美元[181] - 截至2021年3月31日，公司债务约为9780万美元，其中约6450万美元为浮动利率债务，约3330万美元为固定利率债务[190] - 假设浮动利率债务金额不变，若1个月期LIBOR上升或下降0.50%，公司现金流将每年减少或增加约30万美元[190] 信贷安排费用情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司分别产生了5万美元和20万美元的信贷安排未使用费用[179] REIT资格与股息分配 - 为维持REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[176][182] - 2021年第一季度，公司每股支付现金股息0.2175美元，董事会批准第一季度普通股股息为每股0.22美元[182] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年3月31日，公司无资产负债表外安排[184]

业绩总结 - 2021年第一季度净收入为126千美元，相较于2020年第一季度的亏损1,029千美元有所改善[60] - 2021年第一季度EBITDA为4,298千美元，较2020年第一季度的1,848千美元增长132.5%[60] - 2021年第一季度调整后的EBITDA为5,498千美元，较2020年第一季度的2,857千美元增长92.2%[60] - 2021年第一季度市场资本化为281,649千美元，较2020年第四季度的208,259千美元增长35.1%[57] 用户数据 - USPS在2020财年处理了超过7.68亿次客户访问[34] - USPS的包裹选择服务在2020财年的总包裹收入中占比为45%[38] 租约和物业 - 公司自IPO以来已收购523个邮政物业，总投资约为2.187亿美元[6] - 截至2021年5月4日，邮政物业总数达到793个，年化租金收入为2,924.077万美元[10] - 公司的物业总面积为3,392,838平方英尺，其中室内面积为3,400,000平方英尺[10] - 物业的加权平均租金为每平方英尺8.62美元[10] - 2021年到期的租约占总租金的3.8%，2025年到期的租约占20.2%[20] - 公司的加权平均租约续签率为98.4%[16] 财务状况 - 2021年第一季度净债务为93,331千美元，较2020年第四季度的121,824千美元减少23.4%[58] - 2021年第一季度的净债务与年化调整后EBITDA比率为4.2倍，较2020年第四季度的6.6倍显著改善[58] - 2021年第一季度净债务占企业总价值的比例为24.9%，较2020年第四季度的36.9%显著下降[57] - 2021年第一季度现金余额为3,314千美元，较2020年第四季度的2,212千美元增长49.8%[57] 收购与市场扩张 - 公司在2021年第二季度完成了约5.4百万美元的收购，增加了约39,000平方英尺的可租赁室内面积[6] - 公司在48个州拥有邮政物业，最大州租金集中度为17.8%（宾夕法尼亚州）[10] 负面信息 - USPS的债务总额为100,726,000美元，平均利率为2.19%[41]

财务数据和关键指标变化 - FFO和AFFO在摊薄后每股基础上较2020年第一季度大幅增长 FFO每股从去年的0.12美元提高75%至0.21美元 AFFO每股增长约29%至0.27美元 [15] - 截至2021年3月31日 公司有330万美元现金和约9780万美元总债务 加权平均利率为2.2% 包括6450万美元浮动利率债务和3330万美元固定利率抵押贷款 季度末 净债务与企业价值之比略低于25% 净债务与年化调整后EBITDA之比为4.2倍 固定费用覆盖率为7.3倍 [16] - 2021年4月30日 公司宣布A类普通股每股季度股息为0.22美元 按年计算相当于每股0.88美元 延续自2019年5月上市以来每季度增加股息的趋势 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司完成约2600万美元增值收购 包括收购54处美国邮政服务（USPS）房产 总价2580万美元 可租赁内部面积68.6万平方英尺 其中包括36处最后一英里设施 15处灵活设施和3处工业设施 本季度至今 又完成13处房产收购 总价540万美元 另有52处房产约1850万美元已签订确定性合同 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司凭借强大的资产负债表和财务能力 以及提供多种对价来源（包括OP单位）的能力 预计将继续执行扩张计划 巩固作为以邮政服务为租户的资产市场领导者和自然买家的地位 [12] - 公司认为其平台可扩展性和保守的资产负债表是关键竞争优势 使其能够随时获得资本 以积极推进增长计划并继续整合分散的行业 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司定位充满信心 认为有足够财务能力继续扩展美国邮政服务最后一英里 灵活和工业设施平台 鉴于资产负债表的稳健性和市场机会 对未来一年持乐观态度 并对整合机会感到兴奋 [9][12] 其他重要信息 - 公司在2021年第一季度完成规模扩大的隔夜市场发售 筹集5700万美元总收益 并获得涵盖135处房产的主租赁续约 到期日延长至2027年2月 [8] - 公司自2019年IPO以来连续提高股息至年化每股0.88美元 投资活动为股息增长提供动力 [11] 问答环节所有提问和回答 问题: 美国邮政服务在当前政府管理下对2021年和2022年租约续约的处理方式是否有变化 - 管理层认为大部分租约未受到政府关注 因其占邮政服务总费用不到2% 从公司角度看没有变化 目前正在协商2021年租约 预计2021年和2022年租约续约将比2019年和2020年更高效 并希望尽快完成 [21] 问题: 租约续约期限是否与1月份主租约的五年期限相似 - 管理层表示典型租约期限为五年固定期限 [22] 问题: 1850万美元合同中OP单位的占比 - 管理层称大部分1850万美元是OP单位 [23] 问题: 是否看到更多对OP单位的兴趣 以及对于小额交易使用OP单位的看法 - 管理层表示看到大量对将房产贡献给REIT的兴趣 人们因公司与邮政服务的关系和现金流稳定性而愿意合作 此前未对100万美元及以下房产提供OP单位交易 但有一次低于100万美元的测试案例进展顺利 会根据具体交易和条款考虑 [24][25] 问题: 是否对OP单位设置锁定期 - 管理层称标准有限合伙协议要求OP单位有一年锁定期 主要是出于税务保护策略 [28] 问题: 主租赁协议续约的租赁价差情况 以及主租赁协议的历史和未来是否会整合更多租约 - 管理层称主租赁协议在邮政服务租赁网络中是个特例 是在公司购买该房产组合之前创建的 由一份租约管理135处房产 续约金额是预先确定的 无需协商租金和条款 随着公司发展 拥有主租赁协议管理部分房产有一定逻辑 但不确定是否会得到邮政服务的认可 [32][33] 问题: 收购机会的数量 以及对取消1031交换的看法 - 管理层认为取消1031交换对公司是巨大机会 若无法通过1031法律实现资本利得 向REIT贡献房产将是最佳选择 公司的OP单位价值可能会增加 [34] 问题: 目前收购管道中的交易数量 - 管理层表示2021年目标为1亿美元 目前进展顺利 管道强劲 有大量优质交易和不同类型房产 有信心达到或超过该目标 [35][36] 问题: 今年剩余时间的收购资金来源 以及是否会利用ATM预融资收购活动 - 管理层表示在股权方面有多种选择 包括ATM 定期发售 OP单位交易等 也有多种债务来源 会根据情况灵活选择 资产负债表低杠杆 有足够空间为收购提供资金 [42] 问题: 邮政局长战略计划对美国邮政服务网络的影响 - 管理层对邮政局长认为邮局网络是关键基础设施并计划投资表示欣慰 这与公司自上市以来的观点一致 [43] 问题: 是否考虑向银行扩大债务额度的可调整选项 以及考虑的因素 - 管理层表示目前设施有充足容量 正在探索增加容量的替代方案 有5000万美元额外可调整额度 但目前不需要扩大债务容量 因为现有额度足以支持今年的收购管道 [46] 问题: 若进行更多抵押贷款 未抵押房产的容量情况 - 管理层表示有一定容量 会根据不同测试和契约要求考虑是否将房产计入未抵押测试 一般来说 使用现有设施是更好的资本利用方式 上一季度还偿还了一些抵押贷款 [47] 问题: 1亿美元的目标是否容易实现 是否会超过该目标 - 管理层表示目前给出的指导目标是1亿美元 随着时间推移可能会调整指导 但目前维持该目标 [52]