财务数据和关键指标变化 - 2022年全年公司收购320处房产，花费约1.23亿美元，加权平均资本化率约6.8% [24] - 2022年全年租金收入较2021年增长33% [25] - 2022年同店现金净营业收入（基于2020年12月31日持有的房产）较2021年增长2% [12] - 2022年第四季度，摊薄后每股运营资金（FFO）为0.27美元，调整后每股运营资金（AFFO）为0.28美元；2022年全年，摊薄后每股FFO为0.96美元，AFFO为1.01美元 [27] - 2022年第四季度经常性资本支出为每平方英尺0.02美元，预计未来季度保持该水平 [27] - 预计2023年全年现金一般及行政费用（G&A）在940万 - 990万美元，较2022年增加100万 - 150万美元，且预计现金G&A占收入的百分比将逐年下降 [28] - 2022年第四季度末，全部未偿债务为固定利率，加权平均利率3.74%，加权平均期限5.5年；年末1.5亿美元高级无抵押循环信贷额度未提取，截至2023年2月21日，仅提取1200万美元 [29] - 2022年第四季度，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.1倍，净债务与企业价值之比为35.7%，均在杠杆目标范围内 [29] - 董事会批准每股季度股息为23.75美元，较2021年第四季度股息增长4.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司收购54处房产，花费约2000万美元，增加可出租净内部面积14.2万平方英尺，其中包括39处最后一英里房产的5.5万平方英尺和15处灵活用途房产的8.7万平方英尺 [8] - 过去10多年公司历史加权平均租约保留率维持在99%，2022年未收到任何终止通知 [25] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将保持耐心，等待卖家调整价格预期，追求更高收益率的房产，2023年收购额预计在8000万美元左右，乐观预计下半年收购量将增加 [23] - 公司持续管理资产负债表，保持低杠杆，减少可变利率债务敞口，为未来增值机会储备资金 [6][22] - 公司目标是推动资本化率上升，寻求7%左右的交易 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临具有挑战性的资本市场和不确定的宏观经济环境，但公司战略定位和资产负债表状况良好，业务机会依然强劲 [5][7] - 公司租户在各经济时期均按时支付租金，现金流可预测性是公司的重要差异化优势 [8] - 公司希望加快2023年租约续签进程，提高效率和效果 [41] 其他重要信息 - 2022年租约续签谈判仍在进行，美国邮政（USPS）已确定市场租金高于过期租约租金，并同意支付一次性追补款项，公司未来将继续收取增加后的租金，直至新租约签订 [9] - 公司通过按市价发行计划，在本季度发行523,909股普通股和63,629个运营合伙企业普通股单位，作为收购房产的部分对价，平均毛价为每股15.47美元，总收益约910万美元 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 30个基点的空置率对应的是完全空置资产还是部分空置资产 - 目前有一处房产正在招租，但所在市场不佳，招租不太成功；该房产较小，不是主要担忧；最终是否保留或出售将取决于租户情况 [17] 问题: 2022年同店NOI增长2%是否能作为可预见未来的良好运行率 - 公司目前未提供未来指引，同店NOI数据基于USPS最新租金，待确定最终数字后再讨论运行率和指引 [50] 问题: 能否量化一次性追补租金支付及其对未来的影响 - 2022年第四季度已计入约43万美元的一次性追补款项；在完成谈判前，无法量化进一步影响 [35] 问题: 2022年和2023年租约到期的资产类别组合，以及租金重置能否参考第四季度和当前季度收购房产的每平方英尺租金 - 2022年到期租约涉及最后一英里和灵活用途设施，2023年有一处工业房产；公司大部分资产为灵活用途房产；不建议将收购房产的每平方英尺价格与整个投资组合进行关联，因为每个资产的价格取决于所在市场 [36] 问题: 2023年如何考虑收购资金来源和组合 - 公司有多种资金来源，包括循环信贷额度、发行运营合伙企业单位和按市价发行计划等；公司会持续评估资本市场，选择最有效且能保持低杠杆的资金来源 [37] 问题: 续租的97份租约是单独续约还是会合并，以及续约期限情况 - 公司的续租流程是对单个租约进行续约，每份租约独立处理 [40] 问题: 2023年约8%的租约到期，是否会像2022年一样积累延期租约，后续续约流程如何 - 公司希望能比2022年更快解决2023年租约续约问题，管理层已开始探讨改进方法，希望与邮政服务合作提高效率和效果 [41] 问题: 2022年交易的6.8%资本化率近期情况如何 - 市场情况发生变化，公司正努力推动资本化率上升，但卖家调整价格速度较慢；公司目标是寻求7%左右的交易 [43] 问题: 与邮政服务关于通胀调整租约结构的对话进展如何 - 对话仍在进行中，情况较为灵活；邮政服务认识到通胀问题，且在劳动力合同中面临较大通胀压力，双方正尝试将通胀因素纳入租约 [56] 问题: 一次性追补款项是否仅在第一季度和第二季度出现，后续季度是否还会有 - 谈判仍在进行中，情况较为灵活；若新租金高于当前租金，将有另一笔一次性追补款项，但无法确定时间，取决于每份租约的谈判完成时间 [58] 问题: 收购指引设定在8000万美元的原因，是因为产品定价不合适还是产品供应不足 - 市场上有机会，但买家和卖家之间存在价格分歧，卖家未调整定价；公司需保持耐心，等待市场调整 [60] 问题: 邮政局在自身业务投资和基础设施建设方面的进展，以及公司是否有相关再开发机会 - 邮政局昨日发布消息，将推进车队现代化和电气化项目；邮政局长有10年计划，但公司尚未与邮政局就参与事宜进行直接对话，希望未来有机会参与 [66]

物业投资与组合情况 - 2022年前9个月，公司收购266处租给美国邮政的物业，花费约1.057亿美元，截至9月30日，公司投资组合包含1232处物业，分布在49个州和1个地区，净可出租室内面积约520万平方英尺[162] - 截至2022年11月2日，72处物业的租约到期，美国邮政署（USPS）作为滞留租户占用，涉及约24.9万平方英尺净可出租内部面积和240万美元年度合同租金收入[180] - 2022年9月30日后，公司以约590万美元收购了7处房产[222] 股权权益情况 - 截至11月2日，公司持有运营合伙企业约80.4%的有限合伙权益流通普通股单位[163] 股票发行计划情况 - 2020年12月14日，公司启动“按市价发行”（ATM）计划，最高可发售总价达5000万美元的A类普通股，2021年发行344,717股，2022年前9个月发行227,473股，截至9月30日，ATM计划剩余可用额度约3940万美元[164] 租金收入地域分布情况 - 2022年前9个月，公司15.4%的总租金收入集中在宾夕法尼亚州[166] 公司报告要求豁免情况 - 公司作为“新兴成长公司”，可享受某些报告要求豁免，直至满足特定条件，如年度总收入达到12.35亿美元等[167][168] 物业租期情况 - 截至9月30日，租给租户的物业平均剩余租期约为4年[171] 公司收入与费用构成情况 - 公司收入主要来自租金、租户报销、管理协议费用等，运营费用包括房地产税、物业运营费用等[171][173] 一般及行政费用情况 - 公司一般及行政费用预计随投资组合增长而上升，但占收入的百分比将因效率和规模经济而下降[175] 股权薪酬费用确认情况 - 公司将所有基于股权的薪酬费用确认为一般及行政费用和物业运营费用的组成部分[176] 业务依赖风险情况 - 公司依赖美国邮政的财务和运营稳定，美国邮政面临诸多挑战，若其无法履行财务义务或收入下降，将对公司业务产生重大不利影响[170] 信贷安排情况 - 2021年8月9日公司签订1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排和5000万美元高级无抵押定期贷款安排，2022年5月11日修订信贷安排，新增7500万美元高级无抵押延迟提取定期贷款安排[177] 房地产投资信托基金分配要求情况 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年分配至少90%的REIT应税收入，否则可能按常规公司税率征税[179] 2022年第三季度财务数据变化情况 - 2022年第三季度，租金收入从1020.4万美元增至1318.1万美元，增幅29.2%；费用及其他收入从32.5万美元增至59.4万美元，增幅82.8%；总收入从1052.9万美元增至1377.5万美元，增幅30.8%[183] - 2022年第三季度，总运营费用从894.7万美元增至1085.9万美元，增幅21.4%；运营收入从158.2万美元增至291.6万美元，增幅84.3%；其他收入从15.9万美元降至4.4万美元，降幅72.3%[183] - 2022年第三季度，净利息支出从102.8万美元增至182.6万美元，增幅77.6%；税前收入从71.3万美元增至113.4万美元，增幅59.0%；净利润从67.6万美元增至115万美元，增幅70.1%[183] 2022年前九个月财务数据变化情况 - 2022年前九个月，租金收入从2766.8万美元增至3666.5万美元，增幅32.5%；费用及其他收入从113.7万美元增至176.5万美元，增幅55.2%；总收入从2880.5万美元增至3843万美元，增幅33.4%[193] - 2022年前九个月，总运营费用从2459.7万美元增至3219.3万美元，增幅30.9%；运营收入从420.8万美元增至623.7万美元，增幅48.2%；其他收入从27.6万美元增至71.8万美元，增幅160.1%[193] - 2022年前九个月，净利息支出从278.5万美元增至390.6万美元，增幅40.3%；税前收入从169.9万美元增至304.9万美元，增幅79.5%；净利润从162.4万美元增至303.6万美元，增幅86.9%[193] 收入、费用及利息支出增加原因情况 - 收入和运营费用的增加主要归因于公司的收购活动，利息支出增加主要是由于信贷安排下的借款增加以资助收购[184,186,191,194,196,201] 现金及相关资金情况 - 截至2022年9月30日，公司现金为460万美元，代管金和储备金为30万美元，而2021年同期分别为400万美元和90万美元[202][206] 经营活动净现金流入情况 - 2022年前九个月经营活动净现金流入增加510万美元，达到1860万美元，2021年同期为1340万美元[203] 投资活动净现金使用情况 - 2022年前九个月投资活动净现金使用主要包括9640万美元的收购和410万美元的代管存款，收到60万美元保险赔款；2021年同期主要是6070万美元的收购[204] 融资活动净现金流入情况 - 2022年前九个月融资活动净现金流入增加2950万美元，达到7930万美元，2021年同期为4980万美元[205] 信贷安排未偿还本金情况 - 截至2022年9月30日，公司信贷安排下未偿还本金总额为1.56亿美元，其中2021年定期贷款提取5000万美元，2022年定期贷款提取7500万美元，2021年循环信贷安排提取3100万美元[207] 利率互换协议情况 - 公司有四个名义总额为1.25亿美元的利率互换协议，用于管理利率风险，其中5000万美元互换协议于2027年1月到期，固定2021年定期贷款利率为2.291%；另外5000万美元于2028年2月到期，固定2022年定期贷款前5000万美元的利率为4.237%；剩余2500万美元于2028年2月到期，固定2022年定期贷款剩余2500万美元的利率为4.81%[210] 未偿还合并本金债务情况 - 截至2022年9月30日，公司未偿还合并本金债务约为1.891亿美元[216] 有担保借款未偿还情况 - 截至2022年9月30日，公司有3310万美元的有担保借款未偿还，均为固定利率债务，加权平均年利率为2.90%[219] 股息支付情况 - 2022年前三个月和前九个月，公司每股分别支付现金股息0.2325美元和0.69美元；董事会批准并于2022年10月26日宣布第三季度普通股股息为每股0.2350美元，将于2022年11月28日支付给11月7日登记在册的股东[220] 债务结构情况 - 截至2022年9月30日，公司债务约为1.891亿美元，其中约1.56亿美元为浮动利率债务，约3310万美元为固定利率债务[226] - 1.56亿美元浮动利率债务中，5000万美元与2021年定期贷款有关，7500万美元与2022年定期贷款有关，这两笔贷款已通过利率互换固定[226] - 考虑利率互换后，截至2022年9月30日，公司约3100万美元债务为浮动利率债务，约1.581亿美元为固定利率债务[226] 利率变动对现金流影响情况 - 假设未偿还浮动利率债务金额无增加，若一个月调整后定期担保隔夜融资利率（SOFR）增减1.0%，公司现金流将年化增减约30万美元[226] 利率风险管理情况 - 公司通过利率互换管理浮动利率债务的市场风险，未来可能使用利率上限协议等其他衍生工具[227] - 公司进行此类安排的目标是减少浮动利率敞口，但不保证能成功降低利率波动风险，且不进行投机性套期保值[227]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流（FFO）为每股摊薄后0.25美元，调整后资金运营现金流（AFFO）为每股摊薄后0.26美元 [21] - 截至2022年9月30日，公司总债务约1.89亿美元，加权平均利率为3.63%，循环信贷工具上仅3100万美元浮动利率债务未偿还 [21] - 包含所有利率对冲，约84%的债务为固定利率，加权平均到期期限为5.4年，2026年前无重大债务到期 [22] - 2022年第三季度，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.3倍，净债务与企业价值之比为34.6%，远低于7倍和40%的杠杆目标 [23] - 第三季度经常性资本支出（CapEx）低于每平方英尺0.04美元，预计未来季度将接近每平方英尺0.06美元 [23] - 第三季度现金一般及行政费用（G&A）低于先前指引，公司认为第三季度是第四季度的良好运行率，预计现金G&A占收入的百分比将继续逐年下降 [24] - 董事会已批准将季度股息提高至每股0.2350美元，按年计算为每股0.94美元，较2021年第三季度股息增长4.4% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第三季度租金收入较2021年第三季度增长29%，反映了现有投资组合的强劲表现以及过去12个月增值收购的贡献 [16] - 过去10多年来，公司保持了98.8%的历史加权平均租约保留率，年初至今未收到邮政服务终止通知 [17] - 2022年第三季度，公司收购66处房产，约2100万美元（不包括成交成本），为投资组合增加17万平方英尺可出租内部面积，其中41处最后一英里房产6.1万平方英尺，25处灵活房产10.9万平方英尺 [18] - 季度结束后至10月26日，公司收购7处房产，价值590万美元，并对10处价值400万美元的房产签订了最终合同 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场正慢慢适应宏观担忧，资本回报率（cap rates）试图找到更高水平以缩小买卖双方差距，第三季度公司目标是更高资本回报率的交易，这影响了交易量，预计第四季度仍将如此 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司商业模式以稳定现金流为基础，由优质租户支持，并通过短期租约实现有机增长，使租金能够持续按市场价格调整 [8] - 公司将继续整合高度分散的市场，寻找增值收购机会，特别是核心最后一英里和灵活房产，同时保持保守的杠杆比率 [10] - 公司是邮政服务不可替代物流网络的最大所有者、管理者和整合者，但仍处于增长初期，未来发展空间广阔 [12] - 公司管理团队拥有超过30年的周期经验和强大的关系网络，这是重要的差异化优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身在经济环境中具有独特的抗风险能力，有信心执行战略，保守的资产负债表、经验丰富的管理团队、可预测的现金流和100%的租金收取历史为为股东创造价值奠定了坚实基础 [26] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能使用前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司可能提及某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，可在公司收益报告和补充材料中找到这些指标与最可比公认会计原则（GAAP）指标的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前交易市场中资产的可用性以及卖家对市场定价的合理性如何？ - 资产是有的，但卖家对当前定价的预期未改变，公司正耐心引导卖家提高资本回报率以达成交易，公司可在较高资本回报率区间执行交易 [30][31] 问题2: 与邮政服务的近期沟通中，他们及其代表对续租时考虑通胀环境和提高租金的意愿如何？ - 公司与美国邮政服务（USPS）就2022年到期的68份租约进行了富有成效的讨论，正引入通胀调整概念，有信心实现每年2% - 3%的净营业收入（NOI）增长 [32] 问题3: 未来若有合适投资组合出现，公司最佳的融资来源及资金可用性和定价情况如何？ - 公司融资渠道多样，包括股权市场（ATM、普通股发行、运营合伙单位）和债务方面的信贷安排，公司努力维持固定利率占比较高的资产负债表，融资决策需根据市场动态每日评估 [34][35] 问题4: 卖家是否不太愿意接受运营合伙单位（OP units）而更倾向现金交易？ - 卖家仍对运营合伙单位感兴趣，过去一个季度公司未积极使用该方式是因股价情况 [39] 问题5: 考虑到通胀，公司物业运营费用是否会受到拖累？ - 由于租约短期性，公司可将租金按市场价格调整，能克服运营费用增加，总体不会受到拖累，但比往年更具挑战性 [40] 问题6: 年初至今公司未进行工业资产收购，工业资产定价及资本回报率情况如何？ - 当前环境下公司未关注工业资产，该市场活跃但资本回报率仍处于较低区间，公司除非价格合适且符合投资组合需求，否则不会进行交易，目前已超额完成年度目标 [44] 问题7: 当前环境下公司投资组合是否有溢价，表现与单个资产销售相比如何？ - 大型资产所有者或卖家不太愿意适应当前环境，这些资产和投资组合通常在公司目标资本回报率区间的较低端交易 [45] 问题8: 租约续约时的通胀调整是否有潜力使租金增长超过通胀压力？ - 续约时公司会审查市场和可比数据，争取高于市场租金的调整，通胀调整是额外因素，有信心实现调整以维持历史NOI增长 [47] 问题9: 通胀调整是基于当地地理区域的消费者物价指数（CPI）吗？是否有上限？ - 与USPS的相关对话正在进行，尚未就调整方式达成一致，暂无更多信息可提供 [48] 问题10: 政府通常希望五年固定租金，若有通胀调整，租金是逐年变动还是采用某种混合固定利率？ - 历史上是五年固定租约，预计此次会有类似结果并嵌入通胀调整，但对话仍在进行，有确定协议后会分享 [53] 问题11: 如何看待第三季度与第二季度相比G&A略有下降，以及2023年G&A的情况？ - 公司认为第三季度是第四季度的良好运行率，年初预计现金G&A增加200 - 250万美元，新预测约增加150万美元，比年初指引少50 - 100万美元，部分是2022年费用减少，大部分预计在2023年支出 [55] 问题12: 从当前市场定价看，股票价格达到多少时通过ATM发行股票进行收购才合理？或者资本回报率需达到多少，当前股价下ATM发行才合理？ - 公司希望股价越高越好，但决策需综合考虑收购管道和资本使用情况，即使在当前股价和资本回报率水平下，仍可进行增值收购 [61] 问题13: 公司将部分G&A成本推迟到2023年，这些成本具体包括什么？ - 包括内部项目、基础设施、IT和招聘等方面的成本，部分已在2022年实施，部分计划在2023年进行 [62]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，Postal Realty Trust, Inc.拥有1,232处物业，净可租赁面积约为520万平方英尺[14] - 2022年第三季度，净收入为931万美元，每股净收入为0.04美元[17] - 第三季度的资金运营收益(FFO)为5,766万美元，完全稀释后的每股FFO为0.25美元[18][19] - 调整后的资金运营收益(AFFO)为6,059万美元，完全稀释后的每股AFFO为0.26美元[20] - 2022年第三季度的总收入为13,775,000美元，较第二季度的12,724,000美元增长8.2%[33] - 第三季度的租金收入为13,181,000美元，较第二季度的12,135,000美元增长8.6%[33] - 第三季度的净运营收入为10,766,000美元，较第二季度的9,923,000美元增长8.5%[55] - 第三季度的运营费用总计为10,859,000美元，较第二季度的10,463,000美元增长3.8%[33] 财务数据 - 截至2022年9月30日，企业总市值为348,354万美元，净债务为184,244万美元，企业价值为532,598万美元[25] - 公司净债务与企业价值比率为34.6%[25] - 调整后的利息覆盖比率为5.2倍[25] - 截至2022年9月30日，公司总资产为486,319,000美元，较2022年6月30日的462,129,000美元增长5.8%[29] - 截至2022年9月30日，公司总负债为208,244,000美元，较2022年6月30日的194,430,000美元增长7.1%[29] - 公司年化调整后EBITDA为34,916,000美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.3倍[66] 物业管理与扩张 - 截至2022年9月30日，公司的总管理物业数量为397处[25] - 2022年截至目前，公司共收购273个物业，总购买价格为$108,723,770，平均每平方英尺购买价格为$142.25[69] - 2022年第三季度收购66个物业，总购买价格为$20,803,592，平均每平方英尺购买价格为$122.48[69] - 2022年第二季度收购150个物业，总购买价格为$55,076,001，平均每平方英尺购买价格为$145.79[69] 租赁合同与收入 - 2022年租金总额为$45,217,495，历史占用率自IPO以来保持高位[73] - 2022年到期的租赁合同数量为86个，年租金为$2,758,625，占总租金的6.1%[76] - 2025年到期的租赁合同数量为182个，年租金为$7,864,187，占总租金的17.4%[76] - 公司在美国的总租金为45,217,495美元，涵盖1,239个物业[83] 地区租金分布 - 公司在宾夕法尼亚州的总租金为5,759,260美元，占总租金的12.74%[80] - 威斯康星州的总租金为3,314,940美元，占总租金的7.34%[80] - 德克萨斯州的总租金为2,396,036美元，占总租金的5.30%[80] - 北卡罗来纳州的总租金为2,379,634美元，占总租金的5.26%[80] - 加利福尼亚州的总租金为1,936,213美元，占总租金的4.28%[80] - 纽约州的总租金为1,849,175美元，占总租金的4.10%[80]

物业投资与组合情况 - 2022年上半年公司收购200处租给美国邮政的物业，花费约8430万美元，截至2022年6月30日，投资组合包含1166处物业，净可出租面积约500万平方英尺[160] - 截至2022年8月4日，公司51处物业租约到期，美国邮政作为逾期租户占用，涉及约17.9万净可出租内部平方英尺和190万美元年度合同租金收入[183] - 2022年6月30日后，公司以约460万美元收购了16处房产[225] 股权与权益情况 - 截至2022年8月4日，公司持有运营合伙企业约81.4%的有限合伙权益流通普通股[161] 股票发售情况 - 2020年12月14日公司启动ATM计划，最高可发售总价5000万美元的A类普通股，2021年发行344,717股，截至2022年6月30日，ATM计划剩余额度约4310万美元[162] - 2021年1月11日公司公开发售325万股A类普通股，承销商行使期权额外购买487,500股，总收益5700万美元，扣除承销折扣后净收益约5390万美元[163] - 2021年11月16日公司公开发售425万股A类普通股，承销商行使期权额外购买637,500股，总收益8310万美元，扣除承销折扣后净收益约7900万美元[164] 租金收入地域集中情况 - 截至2022年6月30日，公司16.1%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[166] 公司身份情况 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到10.7亿美元等[169] 物业租约情况 - 截至2022年6月30日，租给租户的物业平均剩余租期约四年[171] - 公司大部分租约为改良双净租约，租户负责水电、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构[172] 运营费用情况 - 运营费用主要包括房地产税、物业运营费用、折旧和摊销等，租户报销和运营费用按总额确认[174] - 2022年第二季度，公司运营费用从7913万美元增至1.0463亿美元，增幅32.2%，其中房地产税、物业运营费用、一般及行政费用、折旧及摊销费用分别增长46.6%、50.9%、21.8%、31.1%[186] - 2022年上半年，公司运营费用从1.565亿美元增至2.1334亿美元，增幅36.3%，其中房地产税、物业运营费用、一般及行政费用、折旧及摊销费用分别增长46.3%、60.0%、31.5%、30.4%[197] 信贷安排情况 - 2021年8月9日公司签订1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排和5000万美元高级无抵押定期贷款安排，2022年5月11日修订信贷安排，新增7500万美元高级无抵押延迟提取定期贷款安排，若达到可持续性目标适用利差可降低0.02%[180] 财务指标变化情况（季度） - 2022年第二季度，公司租金收入从8977万美元增至1.2135亿美元，增幅35.2%；费用及其他收入从470万美元增至589万美元，增幅25.3%；总收入从9447万美元增至1.2724亿美元，增幅34.7%[186] - 2022年第二季度，公司运营收入从1534万美元增至2261万美元，增幅47.4%；其他收入从81万美元增至187万美元，增幅130.9%；净利息费用从765万美元增至1265万美元，增幅65.4%[186] - 2022年第二季度，公司净收入从823万美元增至1165万美元，增幅41.6%[186] 财务指标变化情况（上半年） - 2022年上半年，公司租金收入从1.7464亿美元增至2.3484亿美元，增幅34.5%；费用及其他收入从812万美元增至1171万美元，增幅44.2%；总收入从1.8276亿美元增至2.4655亿美元，增幅34.9%[197] - 2022年上半年，公司运营收入从2626万美元增至3321万美元，增幅26.5%；其他收入从117万美元增至674万美元，增幅476.1%；净利息费用从1757万美元增至2080万美元，增幅18.4%[197] - 2022年上半年，公司净收入从948万美元增至1886万美元，增幅98.9%[197] 税收情况 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司通常无需就当前分配给股东的净应税收入缴纳联邦所得税，但需满足每年至少分配90%的REIT应税收入等要求[182] 净利息支出情况 - 2022年上半年净利息支出为210万美元，较2021年同期的180万美元增加[205] 现金及储备金情况 - 截至2022年6月30日，公司现金为460万美元，代管资金和储备金为140万美元，而2021年同期分别为490万美元和120万美元[206][210] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动净现金流入为1310万美元，较2021年同期的840万美元增加470万美元[207] - 2022年上半年投资活动净现金流出主要包括7990万美元的收购和300万美元的代管存款，收到60万美元保险赔款；2021年同期主要为4760万美元的收购[208] - 2022年上半年融资活动净现金流入为6810万美元，较2021年同期的4250万美元增加2560万美元[209] 债务情况 - 截至2022年6月30日，信贷安排下未偿还本金总额为1.43亿美元，其中2021年定期贷款提取5000万美元，2022年定期贷款提取7500万美元，2021年循环信贷安排提取1800万美元[211] - 截至2022年6月30日，未偿还合并本金债务约为1.761亿美元[220] - 截至2022年6月30日，公司负债约为1.761亿美元，其中约1.43亿美元为浮动利率债务，约3310万美元为固定利率债务[230] - 1.43亿美元浮动利率债务中，5000万美元与2021年定期贷款有关，7500万美元与2022年定期贷款有关，这两笔贷款已通过利率互换固定[230] - 考虑利率互换后，截至2022年6月30日并考虑2022年7月生效的远期利率互换，公司约1800万美元债务为浮动利率债务，约1.581亿美元为固定利率债务[230] - 假设未偿还浮动利率债务金额不变，若一个月调整后期限担保隔夜融资利率（SOFR）上升或下降1.0%，公司现金流将按年计算减少或增加约20万美元[230] 利率互换协议情况 - 公司有三个名义总额为1亿美元的利率互换协议，用于管理利率风险；2022年6月还签订了名义金额为2500万美元的远期利率互换协议[214] - 公司通过利率互换管理浮动利率债务的市场风险，未来可能使用其他衍生工具如利率上限协议[231] - 公司进行此类安排的目标是减少浮动利率敞口，但不保证能成功降低利率波动风险，且不进行投机性套期保值[231] 股息支付情况 - 2022年第二季度和上半年，公司分别支付每股0.23美元和0.46美元的现金股息；董事会批准并宣布第二季度普通股股息为每股0.2325美元[224]

纪要涉及的公司 Postal Realty Trust, Inc.（纽交所代码：PSTL）[1] 纪要提到的核心观点和论据 1. **业务表现** - 2022年第二季度完成5510万美元收购，上半年累计完成约8700万美元收购，另有1400万美元处于确定合同阶段 [8][9] - 租户历史上100%按时支付租金，本季度租金收取率达100%，过去10多年加权平均租约保留率为98.8%，年初至今未收到邮政服务终止通知 [12] - 2022年第二季度收入较2021年第二季度增长35%，反映现有投资组合的强劲收款以及过去12个月收购的贡献 [13] 2. **市场情况** - 市场正在调整，资本化率开始上升，资产组合和收购量将决定全年资本化率在6% - 7%区间的位置 [9][10] - 买家和卖家之间存在脱节，但收购管道强劲，有大量卖家有意出售 [21] 3. **财务状况** - 2022年第二季度摊薄后每股运营资金（FFO）为0.23美元，调整后每股运营资金（AFFO）为0.24美元 [15] - 截至2022年6月30日，现金约500万美元，循环信贷额度有充足容量，总债务约1.76亿美元，加权平均利率3.42%，约90%的债务为固定利率，加权平均到期期限为5.8年 [16][17] - 2022年第二季度净债务与企业价值之比为33%，净债务与年化调整后EBITDA之比为5.5倍，低于杠杆目标 [17] - 董事会批准将季度股息提高至每股0.2325美元，年化后为每股0.93美元，较2021年第二季度股息增长4.5% [18] 4. **未来展望** - 有能力应对通胀环境，将继续积极并谨慎地进行收购 [11] - 预计未来经常性资本支出将超过每平方英尺0.06美元 [18] - 对未来扩大规模有信心，但预计一般及行政费用（G&A）不会像今年这样大幅增长 [30] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2022年第二季度收购150处房产，增加37.8万净可出租内部平方英尺，其中包括111处最后一英里房产的14.1万平方英尺和39处灵活房产的23.7万平方英尺 [13] 2. 季度末至7月29日，收购16处房产，花费460万美元，并将另外36处最后一英里和灵活房产以约1400万美元置于确定合同之下 [13] 3. 4月完成7500万美元延迟提取定期贷款，到期日为2028年2月，每次提款时执行利率互换，减少浮动利率债务敞口 [15][16] 4. 与邮政服务的租赁谈判仍为五年期，对方意识到通胀问题，双方正在就2022年和2023年的租约续签进行对话 [25] 5. 有大量交易被重新谈判，即使重新谈判，资本化率仍需调整 [36]

市场表现 - PSTL的投资组合占据了约6%的市场份额，市场总规模为2.78亿平方英尺，其中PSTL拥有510万平方英尺[8] - PSTL在最后一公里市场中拥有100万平方英尺的物业，占该市场的5%[9] - 自IPO以来，PSTL的物业数量增长了338%，内部平方英尺增长了482%[28] 财务数据 - 2022年截至目前，PSTL的投资额约为8700万美元，2021年为1.18亿美元，2020年为1.3亿美元[21] - 当前年化股息率为每股0.93美元，股息收益率为5.5%[21] - 截至2022年7月29日，公司拥有1,182处物业，室内总面积为5.1百万平方英尺，年化基础租金为4320万美元，平均每平方英尺租金为8.54美元[32] - 公司总债务为1.79亿美元，市场价值为3.91亿美元，总资本化为5.7亿美元[58][60] - 91%的资产未被担保债务所占用，88%的债务为固定利率[62] - 加权平均利率为3.48%，债务的加权平均期限为5.7年[62] 租赁和收入 - 2022年到期的租赁数量为86个，涉及284,997平方英尺，年租金为275,7108美元，占总租金的6.4%[30] - 公司拥有743处面积小于2,500平方英尺的最后一公里物业，年化基础租金为1040万美元，平均每平方英尺租金为10.38美元[40] - 公司拥有433处面积在2,500到50,000平方英尺之间的灵活物业，年化基础租金为2720万美元，平均每平方英尺租金为11.01美元[42] - 公司拥有5处面积超过50,000平方英尺的工业物业，年化基础租金为560万美元，平均每平方英尺租金为3.51美元[45] 负债和现金流 - 截至2022年第二季度，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.8倍[76] - 2022年第二季度的净债务为170,260千美元，较2022年第一季度的115,886千美元增加了47.0%[90] - 2022年第二季度的现金余额为4,569千美元，较2022年第一季度的5,958千美元下降了23.3%[90] - 2022年第二季度的市场价值为345,352千美元，较2022年第一季度的387,281千美元下降了10.8%[90] - 2022年第二季度的企业总价值为515,612千美元，较2022年第一季度的503,166千美元上升了2.9%[90] 未来展望 - 公司目标是将净债务与企业价值比率控制在40%以下，净债务与年化调整后EBITDA比率控制在7.0倍以下[75] - 2022年第二季度的净债务与企业价值比率为33.0%，较2022年第一季度的23.0%上升了10个百分点[90] - 2022年第二季度的年化调整后EBITDA为31,000千美元，较2022年第一季度的29,856千美元增长了3.8%[90] 管理团队 - PSTL的管理团队经验丰富，能够在高度分散的市场中进行有效的收购[4]

业绩总结 - PSTL的物业占用率为99.7%[27] - 2021年，PSTL的年化分红率为每股0.92美元，分红收益率为5.6%[19] - 2022年第一季度净收入为721,000美元，相较于2021年第一季度的126,000美元增长了471%[86] - 2022年第一季度EBITDA为5,657,000美元，较2021年第一季度的4,298,000美元增长了31.6%[86] - 2022年第一季度调整后的EBITDA为7,464,000美元，较2021年第一季度的5,498,000美元增长了35.7%[86] 用户数据 - PSTL拥有的物业面积为470万平方英尺，涵盖了超过17,000个不同的出租方[8] - 总资产组合包括1,039个物业，室内总面积为4.7百万平方英尺，年化基础租金为3,910万美元，年化基础租金每平方英尺为8.34美元[42] - 小型物业（室内面积小于2,500平方英尺）数量为673个，年化基础租金为910万美元，年化基础租金每平方英尺为10.42美元[35] - 灵活物业（室内面积在2,500到50,000平方英尺之间）数量为397个，年化基础租金为2,450万美元，年化基础租金每平方英尺为10.94美元[37] - 工业物业（室内面积超过50,000平方英尺）数量为5个，年化基础租金为550万美元，年化基础租金每平方英尺为3.51美元[40] 未来展望 - PSTL的物业数量自IPO以来增长了285%[23] - PSTL的年化基础租金自IPO以来增长了369%[23] - 2022年到期的租赁数量为83个，年租金为245.996万美元，占总租金的6.3%[25] 财务状况 - 总资本化为5.09亿美元，其中总债务为3.81亿美元，市场价值为1.28亿美元[53] - 90%的资产未被担保债务所限制，平均利率为2.47%，债务的加权平均期限为5.6年[56] - 2022年第一季度净债务与企业价值比率为23.0%，净债务与年化调整后EBITDA比率为3.9倍[84] - 2022年第一季度年化调整后EBITDA为2,985.6万美元[84] - 2022年第一季度现金为5,958,000美元，托管和储备为1,261,000美元[84] 费用分析 - 2022年第一季度的折旧和摊销费用为4,110,000美元，较2021年第一季度的3,169,000美元增加了29.7%[86] - 2022年第一季度的非现金补偿费用为1,706,000美元，较2021年第一季度的1,129,000美元增长了51.1%[86] - 2022年第一季度的合同利息支出为686,000美元，较2021年第一季度的645,000美元增长了6.4%[86] - 2022年第一季度的所得税费用为11,000美元，较2021年第一季度的11,000美元持平[86] - 2022年第一季度的收购相关费用为101,000美元，较2021年第一季度的71,000美元增长了42.3%[86]

物业投资与收购 - 2022年第一季度公司收购50处租给美国邮政的物业，花费约2760万美元，截至2022年3月31日，投资组合包含1016处物业，净可出租面积约470万平方英尺[160] - 2022年3月31日后公司以约1400万美元收购44处房产[219] 股权权益 - 截至2022年5月11日，公司持有运营合伙企业约81.9%的有限合伙权益普通股[161] 股票发售计划 - 2020年12月14日公司启动ATM计划，最高可发售总价5000万美元的A类普通股，2021年发行344,717股，截至2022年3月31日，ATM计划剩余额度约4310万美元[162] - 2021年1月11日公司公开发售325万股A类普通股，承销商行使期权额外购买487,500股，总收益5700万美元，扣除承销折扣后净收益约5390万美元[163] - 2021年11月16日公司公开发售425万股A类普通股，承销商行使期权额外购买637,500股，总收益8310万美元，扣除承销折扣后净收益约7900万美元[164] 租金收入地域分布 - 截至2022年3月31日，公司17.2%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[166] 公司身份 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年收入达到10.7亿美元等[169] 物业租赁情况 - 截至2022年3月31日，租给租户的物业平均剩余租期约为四年[171] - 公司租赁物业主要采用改良双净租赁，租户负责水电、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构[172] - 截至2022年5月11日，22处物业租约到期，净可出租内部面积约9.2万平方英尺，年合同租金收入80万美元，美国邮政署作为逾期租户占用[184] 运营费用情况 - 运营费用主要包括房地产税、物业运营费用、折旧和摊销等，租户报销和运营费用按总额确认[174] - 2022年第一季度运营费用从770万美元增至1090万美元，其中房地产税从110万美元增至160万美元，物业运营费用从91万美元增至150万美元，一般及行政费用从260万美元增至360万美元，折旧和摊销费用从320万美元增至410万美元[187] 信贷安排 - 2021年8月9日公司签订2021年循环信贷额度1.5亿美元和2021年定期贷款额度5000万美元的信贷安排[180][202] - 截至2022年3月31日，公司信贷安排下未偿还本金总额为9000万美元，其中2021年定期贷款提取5000万美元，2021年循环信贷额度提取4000万美元[203] - 2022年5月11日公司修订信贷安排，新增7500万美元高级无抵押延迟提取定期贷款工具，将定期贷款的可扩充额度增至7500万美元，用SOFR取代LIBOR作为基准利率，若达成可持续发展目标适用利差可降0.02%[206] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度租金收入从850万美元增至1130万美元，费用和其他收入从34万美元增至58万美元，总收入从880万美元增至1190万美元[187] - 2022年第一季度其他收入从4万美元增至50万美元，主要因保险理赔增加[187][195] - 2022年第一季度净利息支出从100万美元降至81万美元，主要因2021年第一季度提前偿还两笔抵押贷款产生20万美元债务清偿损失[187][196] - 2022年第一季度净利润从13万美元增至72万美元[187] - 2022年第一季度经营活动净现金流从450万美元增至660万美元，投资活动净现金使用主要为2550万美元收购和260万美元代管存款，融资活动净现金流从2260万美元降至2130万美元[197][198][199][200] 税收与股息分配 - 作为房地产投资信托基金，公司需每年分配至少90%的应税收入，否则可能按普通公司税率征税[182] - 为维持REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，2022年第一季度每股支付现金股息0.2275美元，2022年4月28日宣布第一季度普通股股息为每股0.23美元[212][218] 利率互换协议 - 2021年8月9日公司签订利率互换协议，固定5000万美元信贷安排的LIBOR部分利率至2027年1月，2022年3月31日2021年定期贷款利率固定为2.291%，修订后参考SOFR而非LIBOR[207] - 2022年5月11日公司签订两份利率互换协议，固定5000万美元信贷安排的SOFR部分利率至2028年2月，2022年定期贷款初始利率固定为4.237%[208] 债务情况 - 2022年3月31日公司未偿还合并本金债务约1.231亿美元，其中2021年循环信贷安排4000万美元、2021年定期贷款5000万美元等[206][213] - 2022年第一季度公司产生与2021年循环信贷安排相关的未使用信贷额度费用6万美元[214] - 2022年3月31日公司有担保借款约3310万美元，均为固定利率债务，加权平均年利率为2.90%[217] - 2022年3月31日公司债务约1.231亿美元，包括约9000万美元浮动利率债务和约3310万美元固定利率债务，考虑利率互换后约4000万美元为浮动利率债务，约8310万美元为固定利率债务[223] - 假设未偿还浮动利率债务金额无增加，若1个月期美元LIBOR升降0.50%，公司现金流年化将增减约20万美元[223]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现稀释后每股运营资金（FFO）0.21美元，稀释后每股调整运营资金（AFFO）0.24美元 [21] - 截至2022年3月31日，公司拥有近600万美元现金，循环信贷额度可用1.1亿美元，信贷安排额外有2亿美元的可增加额度 [21] - 公司总债务约1.22亿美元，加权平均利率为2.34%，其中固定利率债务约8200万美元，循环信贷额度下的浮动利率债务4000万美元 [22] - 2022年第一季度，净债务与企业价值之比为23%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为3.9倍，远低于40%和7倍的杠杆目标 [24] - 公司董事会连续第11个季度批准将季度股息提高至每股0.23美元，按年计算为每股0.92美元，较2021年第一季度股息增长4.5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司收入较2021年第一季度增长35%，内部增长强劲，租金收取率达100%，有效管理了租约到期情况 [16] - 过去10多年，公司历史加权平均租约保留率为98.8% [17] - 截至2024年，每年有占总租金6% - 11%的租约待续约，目前未收到邮政服务终止通知 [17] - 2022年第一季度，公司收购50处房产，花费约2700万美元（不含成交成本），增加17.9万平方英尺可租赁内部面积，包括28处最后一英里房产的3.8万平方英尺和22处灵活房产的14.2万平方英尺 [18] - 第一季度末至5月6日，公司又收购24处房产，花费700万美元，并签订了123处最后一英里和灵活房产的最终合同，价值约4000万美元（不含成交成本） [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前已占据高度分散市场约6%的份额，未来有很大机会进一步扩大份额 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行邮政物业整合战略，目标是每年收购超1亿美元的房产，今年有望连续第三年实现该目标 [8][9] - 公司通过增值收购投资和拓展业务，利用专业知识和良好关系，扩大邮政服务最后一英里、灵活和工业设施的项目储备 [14] - 公司认为自己是邮政服务租赁资产的天然买家，因其财务能力、过往业绩以及能提供多种对价来源，如运营合伙单位 [10] - 公司面临一定竞争，但今年交易的资本化率约为7.5%，处于6% - 8%的目标范围内 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务是非常稳定的租户，在每个经济周期都有美国政府的充分信任和信用支持，按时支付租金且很少搬迁，在通胀环境下，续租比新建邮政设施更具经济吸引力 [11] - 公司凭借保守的低杠杆资产负债表、有利的租约结构以及每五年调整一次租金至市场水平的能力，能够应对当前的通胀环境 [12] - 2022年4月6日签署的《邮政服务改革法案》将全面改革邮政服务的财务和递送服务，确保其持续可行性，这进一步验证了邮政服务对美国基础设施和公司业务战略的重要性 [13] - 公司强大的物业现金流、优质租户和保守的资产负债表使其能够在通胀环境下继续整合高度分散的行业，提高市场份额 [26] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与前瞻性陈述有重大差异，且公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司可能会提及某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，如运营资金、调整后运营资金、调整后息税折旧摊销前利润和净债务，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的表格对账可在公司收益报告和补充材料中找到 [6] - 由于供应链和成本上升的影响，公司预计经常性资本支出将超过每平方英尺0.05美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年交易的资本化率达到约7.5%，处于目标范围较高端，能谈谈这些交易的竞争情况以及目前正在评估的交易情况吗？是否有因定价原因而放弃的工业交易？ - 公司表示这不是一个按季度衡量的业务，而是按年度甚至多年来考量，主要收购对邮政服务重要的最后一英里和灵活房产，也会机会性地关注工业建筑，但第一季度未购买工业房产。公司认为今年仍将在6% - 8%的加权平均资本化率范围内完成交易，目前项目储备强劲 [30][31] 问题2: 在评估项目时如何考虑短期通胀因素？当前通胀环境下，租约结构的讨论是否有变化？ - 公司认为当前通胀环境影响了所有人，这也是与邮政服务讨论的话题之一，会将其纳入租约谈判考虑因素。公司凭借低杠杆、有利的租约条款和每五年滚动一次的租约，有能力应对通胀环境 [33][34] 问题3: 当前股市波动对邮政房产所有者出售房产的意愿有何影响？ - 公司认为很难确定这是否是一个因素，但鉴于市场情况、资本化率压缩和通胀担忧，很难说这不是一个推动因素，只是未从卖家那里明确听到这一点 [36] 问题4: 美国邮政服务是否愿意接受更高的租金？何时这种情况可能会改变？ - 公司认为任何租户都必须认识到通胀的存在，并理解其会影响市场租金，大多数租户即使不想支付更高租金，也会认识到这是现实 [37] 问题5: 新交易后目前可用的债务额度有多少？ - 公司增加了可增加额度至7500万美元，并新增了一笔7500万美元的延迟提取定期贷款，前期已提取5000万美元，总可增加额度增加了2500万美元，这笔7500万美元的贷款是额外的可用资金 [40][42] 问题6: 假设市场波动持续到年底且公司股价低于17美元，从资金角度看，对明年的收购活动有何影响？ - 公司表示管理着保守的资产负债表，能够应对各种市场条件，目前杠杆率很低，有能力增加杠杆，且远低于净债务与企业价值40%和净债务与年化调整后EBITDA 7倍的目标比率，因此对为整个项目储备提供资金没有内部担忧 [46] 问题7: 利率上升是否反映在资本化率上？过去竞争使资本化率有下行压力，现在是否有所缓解？ - 邮政房地产市场通常滞后于整体房地产市场，过去一年资本化率压缩，目前资本化率趋于稳定而非因利率变动而变化，但公司认为这种影响即将到来 [50] 问题8: 在与邮局讨论新租约定价时，如何考虑未来三到五年的通胀情况？这对定价有何影响？ - 公司认为很难预测未来三到五年的通胀情况，也难以将其纳入定价。但由于租约为五年期，到期时可根据市场情况调整租金，且公司有较高的租约保留率，因此对此并不担忧 [53] 问题9: 过去几个月到期续约的租约，租金提升幅度如何？ - 公司目标是保持每年2% - 3%的净营业收入（NOI）增长，即每五年续约时租金增长10% - 15% [54] 问题10: 政府和社会对环境、社会和治理（ESG）及可持续发展的推动对公司业务有何影响？公司作为邮局房东在降低能源消耗等方面扮演什么角色？ - 公司表示与邮政服务正在就相关话题进行讨论，但实施主要由邮政服务负责，公司会尽力提供协助，目前邮政服务正在考虑如何在其网络中推广这些举措，公司会等待其决策 [57][59] 问题11: 在债务市场中，无担保债务利差扩大，有担保债务、信贷额度或定期贷款在为增量增长提供资金方面是否更具吸引力？ - 公司认为目前其信贷额度的资本成本很有吸引力，使用循环信贷额度和定期贷款为增长提供资金成本更低且更灵活，但也会持续关注有担保债务市场 [60]