文章核心观点 - 公司本季度资金营运(FFO)为每股0.26美元,超出市场预期每股0.25美元[1][2] - 公司本季度收入为1805万美元,超出市场预期1.55%[3] - 公司股价今年以来下跌3.6%,低于标普500指数8.7%的涨幅[5][6] 公司表现 - 公司过去4个季度中有3次超出FFO预期[2] - 公司过去4个季度中有3次超出收入预期[3] - 公司本季度FFO为每股0.26美元,去年同期为每股0.27美元[1] - 公司预计下季度FFO为每股0.25美元,全年收入为7185万美元[10] 行业表现 - 公司所属的房地产信托和股权信托-其他行业目前在250多个扎克斯行业中排名前41%[11] - 扎克斯研究显示,排名前50%的行业相比排名后50%的行业,业绩表现通常好2倍以上[11] - 同行Sunstone Hotel Investors预计下季度每股收益为0.27美元,同比下降18.2%,收入为2.552亿美元,同比下降7.6%[13]

资产组合 - 公司于2024年6月30日拥有1,607处位于49个州和1个领地的物业，总可租赁内部面积约为620万平方英尺[177] - 公司2024年上半年收购了99处租赁给美国邮政服务的物业,总投资约4,770万美元(含交易费用)[177] - 截至2024年7月29日,83处物业的租约已到期,美国邮政局正以月租方式继续占用这些物业[196] - 公司目前预期将续签到期或即将到期的租约,但无法保证能够成功续签或获得正面的租金涨幅[197] 融资活动 - 公司于2023年8月8日将ATM计划的总发行额从50.0百万美元增加至150.0百万美元[179] - 公司2024年上半年通过ATM计划发行63.408万股股票,获得约9.0百万美元的总收益[179] - 公司2024年6月30日剩余ATM计划可用额度约为1.05亿美元[179] - 公司信贷设施包括1.5亿美元的无担保循环信贷额度、7500万美元的无担保定期贷款和1.25亿美元的无担保定期贷款[194] - 公司已与银行签订信贷融资协议,包括1.5亿美元的循环信贷融资、2021年定期贷款和2022年定期贷款[229] - 信贷融资协议包括增加1.5亿美元循环信贷融资的条款[229] - 截至2024年6月30日,公司在信贷融资协议下共有2.42亿美元的未偿本金,其中循环信贷融资42亿美元、2021年定期贷款75亿美元、2022年定期贷款125亿美元[229] - 公司已与银行签订7份利率掉期合同,总名义金额为2亿美元,用于管理利率风险[232] - 公司有多种渠道获得长期流动性,包括运营现金流、长期债务、发行股权和债券以及出售资产[233][234][235][236] - 截至2024年6月30日,公司有约2.75亿美元的未偿本金债务[238][240] 财务表现 - 2024年第二季度租金收入同比增长17.6%至1.74亿美元,主要由于收购物业的增加[204] - 2024年第二季度房地产税同比增加17.5%至238.5万美元,物业运营费用同比增加49.8%至211.8万美元,主要由于收购物业的增加[205][206] - 2024年第二季度利息费用净额同比增加24.2%至306.4万美元,主要由于信贷额度借款增加和利率上升[210] - 2024年上半年租金收入同比增长16.1%至2.93亿美元,房地产税和物业运营费用分别同比增长16.8%和47.2%[212][218][219] - 2024年上半年利息费用净额同比增加25.8%至588.1万美元,主要由于信贷额度借款增加和利率上升[223] 利率风险管理 - 假设可变利率债务不增加,如果一个月期Adjusted Term SOFR上升或下降1%,公司现金流将相应减少或增加约40万美元[253] - 公司将通过利率掉期等衍生工具固定部分可变利率债务的利率,以降低可变利率债务带来的现金流波动风险和利率上升风险[254] - 公司不会出于投机目的进行套期保值操作,而是旨在降低浮动利率敞口[254] - 公司无法保证利率波动管理措施能够完全规避相关风险[254] 股东回报 - 公司发放股权激励计划以使董事和员工利益与投资者一致[193] - 公司需要满足作为REIT的分红要求,不能过多依赖留存收益[237] - 公司已于2024年7月23日宣布派发第二季度每股0.24美元的普通股股息[249] 运营风险 - 公司依赖于美国邮政服务的财务和运营稳定性,如果其无法履行财务义务或需求下降,将对公司业务和运营产生重大不利影响[187] - 作为REIT,公司一般不需要缴纳联邦所得税,但仍可能需要缴纳州和地方税以及联邦未分配收益税[195] 一般及行政费用 - 公司的一般及行政费用随着资产组合的增长而上升,但预计占收入的比重将随着规模效应下降[192]

财务表现 - 公司第二季度收入同比增长17%[3] - 公司第二季度净收益为80万美元,每股摊薄收益为0.02美元[3] - 公司第二季度资金营运(FFO)为650万美元,每股摊薄为0.23美元[3] - 公司第二季度调整后资金营运(AFFO)为750万美元,每股摊薄为0.26美元[3] - 基金营运收益(FFO)为652.3千美元[2] - 经调整基金营运收益(AFFO)为748.2千美元[2] - FFO每股及每单位为0.23美元[2] - AFFO每股及每单位为0.26美元[2] - 加权平均普通股及普通单位为28,893,283股[2] 资产负债情况 - 公司总资产为6.08亿美元，较上年末增加4.1%[1] - 现金及现金等价物为1,743千美元，较上年末减少22.0%[1] - 总负债为2.99亿美元，较上年末增加12.4%[1] - 权益总额为3.10亿美元，较上年末增加2.6%[1] 投资活动 - 公司在第二季度收购了70处USPS物业,总投资约2830万美元,加权平均资本化率为7.6%[3,6] - 公司在第二季度和之后通过股票发行和收购获得约610万美元的总收益[9] - 公司在第二季度末后又收购了9处物业,总投资约340万美元,并有16处物业约470万美元正在洽谈[11] - 公司拥有的1,607处物业,平均出租率为99.6%,加权平均租金为每平方英尺9.67美元[5] 股利分配 - 公司宣布派发每股0.24美元的季度股利[10] 未来计划 - 公司计划继续投资于房地产资产并扩大市场份额[1][2] 财务状况 - 公司在第二季度末拥有约3百万美元现金和物业储备,净债务约2.72亿美元,加权平均利率为4.48%[8]

文章核心观点 邮政房地产信托公司公布2024年第二季度业绩，营收增长、收购物业，财务状况良好，对后续发展乐观 [1][2] 各部分总结 季度亮点 - 二季度以约2830万美元收购70处美国邮政服务公司（USPS）物业，加权平均资本化率7.6% [1][2] - 2023年二季度到2024年二季度营收增长17% [2] - 归属于普通股股东的净利润80万美元，摊薄后每股0.02美元 [2] - 运营资金（FFO）650万美元，摊薄后每股0.23美元 [2] - 调整后运营资金（AFFO）750万美元，摊薄后每股0.26美元 [2] - 季度末后宣布每股0.24美元的季度股息 [2] 物业组合与收购 - 截至2024年6月30日，公司物业组合出租率99.6%，含1607处物业，净可出租面积约620万平方英尺，加权平均租金每平方英尺9.67美元 [3] - 二季度收购70处租赁给USPS的物业，约17.6万平方英尺，加权平均租金每平方英尺12.55美元 [4] 资产负债表与资本市场活动 - 截至2024年6月30日，公司有现金和物业相关储备约300万美元，净债务约2.72亿美元，加权平均利率4.48% [5] - 季度末，85%的未偿债务为固定利率，1.08亿美元循环信贷额度未提取 [5] - 二季度及季度末后，公司通过股权发售计划发行364,701股普通股，运营合伙企业发行61,998个普通股单位，总收益约610万美元 [6] 股息 - 2024年7月23日，公司宣布A类普通股每股0.24美元的季度股息，年化每股0.96美元，8月30日支付 [7] 后续事件 - 季度末后至2024年7月29日，公司以约340万美元收购9处物业，约2.6万平方英尺 [7] - 另有16处物业，总价约470万美元，已签订最终合同 [7] 非公认会计原则补充财务信息 - FFO计算按美国房地产投资信托协会（NAREIT）定义，排除房地产折旧摊销、特定房地产资产买卖损益等 [11] - AFFO以FFO为基础，调整经常性资本支出、收购相关费用等非现金项目 [12] - 净债务为总债务减去现金和物业相关储备 [13]

公司基本信息 - 公司为内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理超1950处主要租给美国邮政服务公司的房产，涵盖最后一英里邮局到工业设施 [3][4] - 公司官网为postalrealtytrust.com [3] 财务报告信息 - 公司将于2024年8月6日周二美股收盘后公布截至2024年6月30日的财务业绩 [4] 网络直播和电话会议信息 - 公司将于2024年8月6日周二下午4:30举办网络直播和电话会议，讨论2024年第二季度财务业绩 [1] - 电话会议的实时音频网络直播将在公司投资者网站https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-andpresentations/default.aspx上提供 [1] - 美国和加拿大来电者应在预定通话时间前十分钟拨打1 - 844 - 825 - 9789参加电话会议，国际来电者应拨打1 - 412 - 317 - 5180 [1] 电话会议重播信息 - 电话会议的电话重播将于2024年8月6日周二晚上8:30开始，至2024年8月20日周二晚上11:59结束，美国和加拿大拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671 [2] - 重播密码为10190629 [2] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [4]

文章核心观点 公司将在2024年8月6日盘后公布截至2024年6月30日的财务结果，并举办网络直播和电话会议讨论相关结果 [1][2] 财务结果公布 - 公司将于2024年8月6日盘后公布2024年第二季度财务结果 [1] 网络直播和电话会议 - 公司将于2024年8月6日下午4:30举办网络直播和电话会议讨论2024年第二季度财务结果 [2] - 网络直播可在公司投资者网站观看 [2] - 美国和加拿大拨打1 - 844 - 825 - 9789，国际拨打1 - 412 - 317 - 5180参与电话会议，需提前10分钟拨入 [2] 电话会议回放 - 电话会议回放从2024年8月6日晚上8:30至8月20日晚上11:59可收听 [3] - 美国和加拿大拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671收听，密码为10190629 [3] 公司概况 - 公司是内部管理的房地产投资信托，拥有并管理超1950处主要租给美国邮政服务的房产 [1][4] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [5]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司（PSTL）被市场忽视，虽股价过去一年下跌超7.5%，但因其在邮政地产行业有巨大护城河、稳定现金流、有吸引力的股息支付，且股价相对资产有折扣，当前价格值得买入 [1][3][4] 公司优势 市场地位 - 公司在高度分散的邮政地产行业有巨大护城河，截至上次投资者报告日，其投资组合约占租赁市场6%，而接下来20大业主合计占11%，作为行业唯一上市运营商，未来更有能力获取更多市场份额 [2] 现金流与租户 - 公司现金流稳定可靠，租户美国邮政服务公司（USPS）是关键任务租户，租约占其总运营费用仅1.5%，不太可能被削减，自IPO以来入住率接近100% [5] 财务状况 - 公司预计以7.5%或更高的加权资本化率收购房产，当前股价对应的资本化率为8.2%；浮动利率债务风险极小，固定利率债务占比94%，最早2027年才有重大债务到期，有利于资本留存用于收购和支付股息 [7] 股息支付 - 公司自IPO以来一直可靠支付股息，曾每季度增加股息，当前股息收益率超7%，虽派息率高，但股价上涨潜力大于派息风险 [8][9] 估值与增长 - 公司股价对应的FFO倍数为15倍，高于行业平均约13倍，但收购房产的资本化率较高，当前股价对应的资本化率约8.2%，按7.5%的资本化率计算，合理股价约为每股15.75美元，较当前水平高16% [10][20] 公司挑战 租约到期 - 公司未来到2027年有大量租约到期，但预计续约无阻碍 [15] 股息安全 - 公司虽每年增加股息，但2024年第一季度调整后FFO每股0.25美元，派息率约96%，远高于行业平均约75%，股息安全方面较紧张 [18] 股价表现 - 过去一年股价下跌超7.5%，但交易区间狭窄，52周高低价差不到3美元，显示出股价波动性有限，在市场下行时有积极防御特征 [1][19] 收购情况 - 2023财年公司收购超7770万美元房产，今年预计再收购8000万美元，自IPO以来累计收购将超6亿美元 [16] 债务情况 - 截至最近完成季度末，公司净债务/年化调整后EBITDA衡量的总杠杆率为5.8倍，处于7倍的目标上限之内，债务状况保守 [17] 历史入住率 |年份|租约数量|平方英尺|年租金|占总租金百分比| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2024|195/2|1199865|9711644美元|17.1%| |2025|214|608414|7100051美元|12.5%| |2026|311|1129457|11292540美元|19.8%| |2027|433|1391591|14382474美元|25.3%| |2028|115|336601|4210151美元|7.4%| |2029|132|368078|4534003美元|8.0%| |之后|144|960208|5672518美元|/| |总计|1544|5994214|56903381美元|100%|[6]

文章核心观点 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托公司,拥有并管理超过1,900处主要租赁给美国邮政服务局(USPS)的物业[1][2] - 公司首席执行官、总裁和首席财务官将于2024年6月4日参加Nareit的REITweek:2024投资者大会,并进行现场演讲[1] - 公司将在6月3日至6月6日期间与投资界进行会面交流[1] 公司概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托公司[2] - 公司拥有并管理超过1,900处主要租赁给USPS的物业,包括末端邮局和工业设施[2] 投资者大会相关 - 公司高管将于2024年6月4日参加Nareit的REITweek:2024投资者大会,进行现场演讲[1] - 现场演讲将于上午9:30开始,并提供现场音频直播[1] - 对于无法收听现场直播的投资者,公司将在活动结束后不久在公司网站上提供回放[1]

文章核心观点 公司宣布高管将参加2024年Nareit的REITweek投资者会议并进行展示，会议期间还将与投资界举行会议 [1] 公司信息 - 公司是内部管理的房地产投资信托基金，拥有并管理超1900处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][2] - 公司网址为postalrealtytrust.com [2] 会议信息 - 首席执行官Andrew Spodek、总裁Jeremy Garber和首席财务官Robert Klein将于2024年6月4日上午9:30在会议上展示 [1] - 展示将进行现场音频网络直播，可在公司网站投资者板块查看，活动结束后不久网站将提供回放 [1] - 会议时间为2024年6月3日至6月6日，公司将在会议期间与投资界举行会议 [1] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com [2] - 联系电话为(516) 232-8900 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度筹集约1400万美元股权资本，继续增值收购资产 [14] - 每股摊薄后资金运营（FFO）为0.20美元，调整后资金运营（AFFO）为0.25美元 [14] - 第一季度末，债务加权平均利率为4.22%，加权平均期限为四年，2027年前无重大债务到期 [14] - 1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中，有160万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的94% [14] - 净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.8倍，处于低于7倍的目标范围内 [14] - 预计第二季度数据在15万 - 20万美元之间，取决于项目时间 [15] - 2024年全年预计总现金一般及行政费用（G&A）在950万 - 980万美元之间 [15] - 第一季度通过自动提款机（ATM）发行约57.6万股普通股，平均每股价格14.25美元，总收益820万美元 [36] - 作为投资组合收购的一部分，发行近41.2万个运营合伙企业普通股单位，每个单位价格14.05美元 [36] - 经常性资本支出（CapEx）为15万美元，在12.5万 - 17.5万美元的预期范围内 [36] - 董事会批准每股0.24美元的季度股息，较2023年第一季度股息增长1.1% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购29处房产，花费1900万美元，加权平均资本化率为7.8% [4] - 第一季度收购增加11.2万净可租赁内部平方英尺，其中16处最后一英里房产贡献2.6万平方英尺，13处灵活房产贡献8.6万平方英尺 [33] - 季度末后，公司以410万美元收购6处房产，并将总价350万美元的11处房产纳入最终合同 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场受当前波动性和利率影响，但邮政房地产卖家对10年期国债走势的关注低于其他更依赖经纪的行业 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购邮政房地产并提高管理资产的现金流，通过普通股和运营合伙企业单位发行筹集股权资本，保持杠杆在目标范围内 [10] - 公司通过与目标资产所有者建立长期关系来获取收购机会，过去几年约75%的收购来自内部渠道 [32] - 作为邮政房地产领域最大的所有者，公司凭借高租赁保留率、高入住率和可预测的现金流保持市场领先地位 [12][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定，但公司团队专注于核心业务，对业务模式和专业市场机会充满信心，预计2024年取得成功 [10][32] - 公司与邮政服务合作解决过期租约问题，虽进展缓慢但一切顺利，希望在下个季度提供更好的更新 [18] - 公司希望提高交易速度并调整全年收购指导，但目前维持8000万美元的全年收购指导 [22] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能提及非公认会计原则（Non - GAAP）财务指标，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的表格对账可在公司收益报告和补充材料中找到 [3] - 公司使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 90多处延期租约的谈判进展，以及是否能达成新租约和租金提升 - 谈判仍在进行中，过程较为漫长，公司正努力与邮政服务达成双方都能接受的解决方案，希望实现租金提升，但在完成前无法承诺，预计下个季度提供更好的更新 [18] 问题2: 未来租约谈判过程是否会更高效 - 公司过去也遇到过类似谈判耗时较长的情况，目前正与邮政服务合作提高效率，希望未来能解决此问题，但在解决前无法承诺，不过租金收取不受影响，解决后会支付协商租金与租约到期时租金的差额 [19] 问题3: 若完成延期租约谈判，下半年是否会有额外的资本支出 - 公司预计近期收购或续租不会改变指导，下一季度将提供未来季度的指导 [21] 问题4: 潜在卖家的积极性以及收购管道速度的预期变化 - 卖家有一定积极性，但未调整整个市场的资本化率，公司仍需逐笔交易协商调整资本化率，希望随着时间推移交易速度加快并调整指导，目前维持全年8000万美元的收购指导 [22] 问题5: 高利率环境和银行融资收紧对小业主再融资邮政资产的影响 - 邮政房地产市场（至少在灵活和最后一英里设施方面）融资程度不高，卖家有到期抵押贷款时可再融资，但利率更高，不过这通常不是交易流量的主要驱动因素 [24] 问题6: 投资组合中包含年度租金递增条款的比例以及未来趋势 - 这是一个灵活的问题，取决于通货膨胀和物业运营成本，不能承诺所有未来租约都有递增条款，但在合适的情况下会进行谈判争取 [25][45]