UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (I.R.S. Employer Identifi ...

纪要涉及的公司 Redfin Corporation（纳斯达克股票代码：RDFN）计划以60800万美元现金收购RentPath（拥有apartment guide、rent.com和rentals.com等网站）[5] 纪要提到的核心观点和论据 收购的好处 - **提升流量和品牌影响力**：RentPath能吸引年轻租客群体，增加Redfin的流量，提升其在购房者和租客中的地位，使其在搜索引擎上排名更靠前；Redfin也能增加RentPath的覆盖范围，为其推广的租赁房产创造更多机会。Redfin每月有超4000万在线访客，其中约1000万可能对租房感兴趣，RentPath在2020年12月有1300万访客，且2020年流量增长超25% [6] - **拓展业务范围**：北美超三分之一成年人租房，展示租赁房源是Redfin使命的重要拓展，能让其为更多消费者服务 [8] - **增强竞争力**：与Realtor.com、Zillow.com等大型房地产网站竞争，需提供租赁和待售房源，收购RentPath可实现这一目标 [25] - **建立早期客户关系**：人们先找公寓再找房子，收购能让Redfin在消费者早期生活中建立关系，增加网站搜索排名 [26] 收购后的合作预期 - **增加公寓房源**：RentPath的首要任务是为客户提供最大价值，吸引更多物业经理在其网站上列出房产 [7] - **非财务预测至五月**：欢迎付费在RentPath网站上列出社区的客户，同时试点物业经理仅为签订租约付费的项目；在合并完成几个月后，两家公司制定销售策略前，无法预测RentPath的财务表现 [7] - **2021年不做租赁代理**：目前专注于招聘买卖房屋的房地产经纪人，长期目标是改善房地产行业，为买卖和租赁房屋的人提供更好服务 [8] - **开拓企业销售业务**：Redfin需建立租赁销售团队，为物业经理服务，这是其新业务领域；获取大多数租赁房源需RentPath的250人销售团队逐个签约数千栋新公寓楼 [9] - **使命不变**：以消费者利益为重重新定义房地产行业，未来将改善租房全过程，而不只是初始搜索 [10] 关于交易的其他问题解答 - **2020年业务表现**：2020年对RentPath业务是挑战之年，后续交易推进中将提供更多细节 [14] - **负债情况**：Redfin不承担RentPath的任何破产前负债，但会承担破产后正常运营中产生的部分负债 [15] - **FTC审批**：Redfin认为自身与CoStar情况不同，CoStar运营着排名第一的租赁网站apartments.com，而Redfin是租赁业务新进入者，能为物业管理公司提供新选择，预计政府会欢迎 [16] - **RentPath增长策略**：2020年RentPath因未来不确定性难以签约新客户，现在其归Redfin所有，销售团队可向客户说明能使受众近乎翻倍，预计签约客户速度会加快 [19] - **租赁价值链拓展**：有兴趣探索数字租赁执行等领域，但因交易未完成，难以详细评论，会以消费者为核心寻找为物业管理公司和消费者提供更多价值的方法 [21] - **定价模式**：RentPath销售团队签约客户困难，因竞争对手宣传收购后客户可免费获得租客机会；Redfin将提供按线索付费模式，满足物业管理公司需求，以获取市场份额，增加网站房源，带动流量和销售 [26][27] - **整合计划**：2022年将RentPath房源列在Redfin.com上，这对双方业务都有益，能使RentPath物业管理客户的受众近乎翻倍，也提升Redfin作为综合房地产平台的地位；同时继续运营RentPath的网站，这些网站流量大、域名权威高 [29] - **收购动机**：Zillow近期举措未影响Redfin对RentPath的兴趣，Redfin看中RentPath网站流量增长快、未充分货币化的特点，以及拓展业务使命的机会；三分之一美国人买不起房，Redfin要为全体消费者重新定义房地产行业 [33] - **资金情况**：Redfin有足够现金和近似现金工具完成交易，现有现金状况能支持业务运营，不会对增长造成限制 [35] - **长期战略**：先专注公寓楼作为数字收入主要来源，长期会积极获取独栋房屋等长尾库存，RentPath旗下不同网站专注不同类型房源，可成为公司优势 [38][39] - **纽约市场**：纽约市场竞争激烈，StreetEasy占据主导地位，且当地MLS使用情况与其他地方不同，Redfin虽会在纽约竞争，但在其他地方更具竞争力 [41] - **消费者体验**：Redfin.com将根据用户搜索需求提供待售和租赁房源搜索服务，查询房屋价值时会告知出售和出租价格，并鼓励用户在网站上列出房源 [43] - **租赁市场展望**：不提供广泛前瞻性指导，当前有抵押贷款延期偿还和驱逐禁令，限制了租赁市场周转；经济好转、人员流动增加后，可出租单元数量将增加；待售市场可能比租赁市场更强 [45] - **并购环境**：当前并购市场中，公司可选择特殊目的收购公司，寻找有价值交易困难；Redfin会保持谨慎，有战略合理性时会积极行动 [48] - **买与建的决策**：Redfin此前尝试自主构建租赁业务，但获取房源困难，需四年时间，而收购RentPath可快速获得规模房源；会让RentPath基本独立运营，同时专注将其房源整合到Redfin.com上 [52][53] - **技术和基础设施协同**：Redfin在引导网站访客看房及确保访客认真对待看房方面有经验，可应用于租赁业务；收购主要基于整合两个受众群体，首要任务是打造出色搜索体验 [56][57][58] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 交易需获得联邦贸易委员会和破产法院批准，预计审批会持续到今年第二季度，具体时间受多种因素影响 [5][51] - Redfin将在下周的第四季度收益电话会议上再次与投资者沟通 [59]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入从2019年的680万美元增至2020年的3420万美元，总收入为2.37亿美元，较去年下降1% [7][8][61] - 总毛利润为9300万美元，同比增长74%，房地产服务毛利率同比增加870个基点至43.8% [7] - 运营总费用同比增长22%，占收入的24%，高于去年的19% [68] - 预计第四季度收入在2.26 - 2.33亿美元之间，同比下降3% - 0%，净收入预计在200 - 500万美元之间 [71][74] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产经纪业务 - 核心经纪业务收入同比增长36%，市场份额从第二季度下降1个基点后，第三季度同比增加8个基点至1.04% [9] - 9月市场份额同比增加14个基点，是自2019年12月以来最大单月涨幅 [10] - 合作伙伴推荐收入同比增长93%，7月1日至10月29日招募近800个合作伙伴，增长17% [14] RedfinNow业务 - 该业务收入为1900万美元，同比下降76%，第三季度初库存房屋仅17套，较去年同期减少91% [35][63] - 毛利率从2019年第三季度的 - 0.9%降至2020年的 - 7.7% [37] 其他业务 - 包括抵押、产权等服务的其他业务收入为850万美元，同比增长65%，毛利率为30.8%，同比增加2990个基点 [64][67] - Redfin Mortgage第三季度实现毛利润，毛利率超30%，收入近三倍增长 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 9月抵押贷款利率降至2.8%创历史新低，待售房屋数量下降23%，34%的销售价格高于要价，48%的房源在两周内接受报价 [55] - 9月待完成销售同比增长33%，房屋销售增长18%，10月市场可能更活跃 [55] - 旧金山库存增长51%，纽约市增长20%，10月建筑商信心指数达历史最高，近六分之一的房源为新建房屋 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 拓宽数字营销，从获客扩展到招募代理和贷款机构，暂停2021年大众媒体广告投放 [15][16] - 扩大RedfinNow业务，10月新增萨克拉门托市场，提供即时报价和经纪销售选择 [32] - 解决Title Forward业务人员问题，建立合作关系、部署新软件，预计2021年实现盈利 [41][42] - Redfin Mortgage拓展西海岸市场，开发再融资能力和新营销渠道 [45][46] - 公司整体招聘注重多元化，高级职位面试至少有一名代表性不足群体的候选人 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求强劲，但公司面临招聘难题，预计2021年第二季度才能匹配供需，上半年市场份额增长受限 [11] - 尽管RedfinNow业务目前面临困境，但新员工完成采购和销售周期后盈利能力将提升 [38] - 住房市场短期内有望保持强劲，市场冷却后公司积累的产能仍有用武之地 [59] 其他重要信息 - 10月20日完成2025年到期可转换优先票据发行，获得约6.48亿美元收益 [72] - 回购约1.17亿美元2023年到期可转换优先票据 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 业务季节性趋势及2021年是否会正常化，RedfinNow业务2021年目标房屋数量 - 今年季节性异常，需求从春季推迟到秋季，假期可能有短暂停顿，之后1月恢复，RedfinNow未公布2021年目标，预计业务量将增加 [80][81] 问题2: 本季度业务买卖双方市场份额增长情况 - 未细分买卖双方市场份额增长情况，但买方业务增长快于卖方业务，卖方业务需求渠道不足，需拓展产品和服务来吸引卖家 [84][85][86] 问题3: 经纪业务毛利率中结构性因素和临时性因素的占比 - 难以区分结构性和临时性因素，需到明年市场环境更正常时才能看清 [89][90] 问题4: 房地产市场长期强劲对iBuyer模式的影响 - 市场强劲时，公司不依赖拥有房屋或赢得报价，只要客户咨询所有选择即可，作为综合服务提供商风险更低 [92][93] 问题5: 经纪业务和合作伙伴业务的混合比例未来趋势 - 公司希望招聘更多自有代理服务客户，目前比例变化是因招聘速度慢，自有代理服务能带来更多绝对利润和更高客户转化率 [97][98] 问题6: COVID对RedfinNow进入市场策略的影响 - COVID影响不大，RedfinNow作为综合解决方案的一部分，能有效将网站访客转化为咨询客户，实验结果使其对该业务更有信心 [100][102][103]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other juri ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收2.14亿美元，同比增长8% [8][49] - 净亏损从去年二季度的1260万美元收窄至2020年二季度的660万美元 [8] - 总毛利润4600万美元，同比下降5% [50] - 总运营费用同比下降17%，占营收的24%，低于去年的31% [53] - 预计第三季度营收在2.14 - 2.25亿美元之间，同比下降6% - 10% [56] - 预计第三季度净收入在1800 - 2300万美元之间，去年同期为680万美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 营收同比下降12%，其中经纪业务营收下降12%，合作伙伴业务营收下降13% [49] - 毛利润率为34.2%，同比提高200个基点 [51] 房产销售业务（Redfin Now） - 营收7200万美元，同比增长81% [50] - 毛利润率为 - 1.6%，同比提高90个基点 [33][52] 其他业务（包括抵押贷款、产权服务等） - 营收700万美元，同比增长37% [50] - 毛利润率为13.2%，同比提高1100个基点 [36][53] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场份额较2019年二季度下降1个基点 [11] - 2020年6 - 7月Redfin.com平均每月独立访客同比增长16%，6月访客增长31%，7月预计保持类似增速 [16] - 6 - 7月Redfin访客量首次超过Trulia，仅次于zillow.com和realtor.com [17] - 6月22日至7月19日挂牌房屋要价上涨14%，46%的新挂牌房屋在两周内收到报价，高于2019年同期的34% [41] - 6月只有13%的挂牌房屋降价，低于2019年6月的16% [41] - 待售房屋数量同比下降29%，且自4月以来降幅加速 [42] - 美国房屋拥有率从一年前的64%升至上个季度的68% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 招聘更多经纪人以满足需求，预计第四季度达到当前需求的满员状态，并持续招聘 [15] - 向合作伙伴经纪人提供软件和呼叫中心支持，提高其服务水平和公司每网站访客的平均毛利润 [13] - 调整广告策略，推广房源服务，计划在第三季度投入600 - 1100万美元用于电视媒体广告 [26][27] - 开发在线渠道和按需定价分析功能，吸引潜在卖家 [28] - 统一销售流程，将Redfin Now、礼宾服务和经纪服务整合，为卖家提供多种选择 [30] - 积极投资Redfin抵押贷款业务，计划年底前拓展至西雅图、波特兰和加利福尼亚市场 [37] - 竞争对手开始采用三维房源扫描等数字工具，但Redfin在这方面具有优势，其平台能为客户提供更全面的服务 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对二季度业绩的影响小于预期，6月业绩大幅超出预期 [49] - 住房市场目前强劲，但面临库存和竞价战问题，未来走势受疫情、失业率等因素影响 [40][86] - 预计市场份额在第三、四季度将有所改善，有望超过历史增长速度 [16] - Redfin Now业务预计在2021 - 2022年实现毛利润 [34] 其他重要信息 - 公司发布报告显示，2018 - 2020年有色人种员工占比从30%升至31%，并设定了2021年多元化目标 [46] - 计划年底前增加一名新董事会成员，引入多元化视角 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度市场份额变化的影响因素以及房地产服务毛利润率是否可持续 - 市场份额基本持平或下降，主要因公司集中在受疫情影响严重的西部市场，且进行了裁员和休假，导致需求先降后升，目前正在积极招聘以恢复市场份额 [62] - 预计第三季度房地产服务毛利润率将同比提高，但由于当前经纪人业务繁忙，这种高利润率状态可能并非市场常态，需持续观察 [63] 问题2: 抵押贷款业务增长的原因及附加率情况，以及城市居民外迁对公司是机遇还是风险 - 抵押贷款业务增长的原因包括经纪人推荐、低利率环境、提高利率增加每笔贷款收入、拓展市场以及利用Redfin.com吸引非经纪客户等，公司对附加率持乐观态度 [66][67] - 城市居民外迁对公司是利好，公司覆盖众多市场，可受益于房地产交易增加，同时计划调整运营以适应中小市场需求，提高搜索份额 [70][71] 问题3: 公司保留经纪人的情况以及消费者对无接触看房的接受程度 - 目前经纪人流失率没有显著上升，但公司担心员工在高压力下的福利问题，会平衡财务目标与员工长期福利和客户满意度 [73] - 公司对无接触看房服务充满热情，实验表明无接触看房能带来更多报价，是房地产行业的未来趋势 [74] 问题4: 当前需求增长中，被压抑的需求和新需求的占比，以及Redfin Now业务的扩张计划 - 目前难以区分被压抑的需求和新需求的占比，但持续的强劲需求和流量增长令人鼓舞 [77] - 公司仍致力于Redfin Now业务，将其作为整体解决方案的一部分，目前的延迟是为了统一销售流程和扩大房屋翻新能力，未来将通过一名经纪人向客户提供多种选择，降低成本 [78][79] 问题5: 招聘经纪人的目标、可能的延迟因素以及理想情况，以及未来房屋销售的趋势 - 招聘目标通过招聘人员数量和每人每周招聘的经纪人数来衡量，目前招聘进度超过目标，但面临房地产市场竞争激烈的挑战。公司对招聘有信心，因为能吸引非房地产行业人员成为有效经纪人 [82][84] - 如果当前市场条件持续，房屋销售将保持强劲，但可能面临库存和竞价战问题，不过情况可能好于前几年 [86][87] 问题6: 能否提供市场份额的同店销售数据，以及技术努力和宏观环境对经纪人效率的影响 - 公司有市场份额的分市场数据，但不对外披露，市场份额下降主要是由于市场组合变化 [91] - 经纪人效率的提高主要是由于需求增加、客户负载增加和客户购买意愿增强，技术投资也有一定作用，但市场环境的变化是主要因素 [92] 问题7: 市场组合变化是否意味着应继续关注沿海地区还是加快进入低价市场 - 公司将在大城市和小城市同时争取市场份额，目前正在各地招聘 [96] 问题8: 经纪行业竞争对手是否加大了数字工具投资，Redfin如何保持技术优势 - 竞争对手开始采用三维房源扫描等数字工具，但Redfin在这方面更普及，其平台能为客户提供更全面的服务，包括虚拟看房和数字营销，这对卖家尤为重要 [101][102] 问题9: 经纪人招聘与需求的关系，以及流量加速增长的原因 - 公司会将部分需求分配给合作伙伴经纪人，以缓冲市场波动和提高利润率，同时会根据员工福利和客户满意度管理经纪人的工作量，并通过算法根据经纪人的成交率进行调整 [106][108][109] - 流量增长部分是市场驱动的顺风因素，部分是公司自身努力的结果，例如超过了Trulia的流量 [111] 问题10: iBuyer商业模式在市场波动时的发展，以及如何使其成为持续业务 - 公司会根据市场波动调整定价，在不确定时期会更加谨慎，这是一种审慎的投资策略 [113][114] 问题11: 郊区化趋势中，郊区居民的去向 - 除了郊区，人们还流向偏远地区的小城市和城镇，同时郊区也会变得更加密集，开发商会增加房屋建设以满足需求 [118] 问题12: 公司未来能否保持25%的营收复合年增长率，以及如何实现营收和利润率的增长 - 公司未给出具体的营收增长预期，因为房地产市场存在波动，公司的重点是长期获得市场份额 [122] - 过去几个季度利润率有所提高，公司通过对业务的一系列小改变产生了积极影响，未来将继续推动利润率上升，随着房地产市场更加稳定，将更容易评估利润率的走势 [123] 问题13: 房屋业务毛利润率变化的原因，以及是受疫情还是宏观环境影响 - 房产销售业务毛利润率的变化一方面是由于业务规模扩大导致人员成本占营收的比例下降，另一方面是由于4月为快速出售房屋而进行了定价调整，这是特殊时期的异常情况，难以推断到正常市场条件 [128]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Indicate by check mark whether the registrant ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Delaware 74-3064240 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 1099 Stewart Street Suite 600 Seattle WA 98101 For the quarterly period ended March 31, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file numbe ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other jurisdict ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 Delaware 74-3064240 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1099 Stewart Street ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission file number 001-38160 Redfin Corporation (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 74-3064240 (State or other jurisdict ...