财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，公司FFO增长33%，FFO每股增长12% [3] - 第三季度核心FFO每股同比增长12%，主要受同物业NOI增长推动，现金基础增长9.5%，GAAP基础增长8.9% [7] - 第三季度末，净债务与总企业价值比率为16.7% [4] - 第三季度租赁利差超预期，年初至今现金和GAAP基础租赁利差分别为62%和82% [7] - 预计2023年核心FFO每股指导范围提高至2.16 - 2.18美元，中点同比增长11% [155] - 预计2023年现金和GAAP同物业NOI增长中点与之前指导不变，现金基础范围收紧至9.75% - 10%，GAAP基础范围收紧至8% - 8.25% [156] - 全年平均同物业入住率预计约为97.75%，中点与之前指导不变 [156] - 季度末，净债务与EBITDA比率为3.7倍，流动性为15亿美元，包括8300万美元现金、10亿美元循环信贷额度全额可用和约4.5亿美元待结算远期股权 [154] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司执行了150万平方英尺的租赁活动，带来100个基点的正净吸纳量 [168] - 已执行租约的年度嵌入式租金涨幅增至4.3% [168] - 净有效投资组合按市值计价估计为56%，未来两年代表7700万美元的增量NOI，全部转换相当于3.5亿美元的增量NOI增长，相当于每股FFO贡献1.70美元或79%的FFO每股增长 [170] - 约400万平方英尺的增值重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总成本的无杠杆收益率为6.4%，代表约5亿美元的价值创造 [20] - 第三季度完成六笔交易，总计3.15亿美元，年初至今投资活动约12亿美元，第三季度投资初始收益率为5.2%，预计总成本的无杠杆稳定收益率为6% [175] - 目前有近4亿美元的高增值投资处于合同或已接受报价阶段，包括即将完成的圣盖博谷子市场2.45亿美元投资，初始收益率为6.8% [175] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，南加州填充市场净吸纳量为260万平方英尺，空置率为2.2%，是全国最低，环比空置率增加30个基点，优于美国其他主要市场平均增加70个基点，供应风险也远低于其他主要市场 [5] - 与Rexford投资组合可比的高功能产品市场租金同比增长3%，但环比下降1%，主要由大型建筑推动 [13] - 南加州工业市场租户需求持续强劲，市场入住率徘徊在98%左右，与2019年疫情前水平相当，市场租金增长从疫情期间的空前增长中趋于正常化 [166] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于内部和外部投资，以推动近期和长期增值和净资产价值增长，对资本配置采取高度选择性和严格的方法 [171] - 公司将继续评估增值资本来源，为内部和外部增长机会提供资金，包括资产处置 [153] - 公司致力于通过全面的ESGi方法创造价值，宣布到2045年实现净零温室气体排放的目标以及近期减排目标 [22] - 随着全国市场向疫情后均衡和供应水平正常化，公司认为其创业型资产管理、重新定位和增值投资计划将使公司进一步差异化其业绩和FFO每股增长 [173] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管总体经济状况仍不确定，但公司状况良好，现有投资组合中估计有33%的嵌入式现金NOI增长，未来两年可实现 [11] - 公司最大的NOI增长来自重新定位和再开发工作，随着挖掘现有投资组合中的增量价值创造机会，这部分业务将继续增长 [11] - 南加州填充市场长期需求基本面优越，供需失衡几乎无法治愈，预计近期有利的供需动态将继续推动全国主要市场中最强劲的租户需求基本面 [160][173] 其他重要信息 - 核心交通在码头工人合同解决后有望恢复正常，最近洛杉矶/长滩港口活动环比增长20%，是过去12个月中的第二高交易量，而东海岸和墨西哥湾沿岸港口活动下降 [19] - 预计未来两年，增值重新定位和再开发预计贡献7100万美元的增量NOI，总投资组合3.5%的年度嵌入式租金涨幅预计贡献2600万美元，第三季度和第四季度至今完成的收购贡献2800万美元 [152] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 再开发项目稳定日期推迟的影响因素及租赁管道情况 - 再开发项目时间推迟的驱动因素包括许可和审批流程影响建设时间，以及租赁进度恢复到更正常水平，目前预计租赁时间将与疫情前约六个月的水平一致 [25][38] 问题: 加权平均租赁期限缩短的原因 - 今年加权平均租赁期限较短，是由几笔12个月或更短期限的短期交易推动，这些交易是在重新定位和再开发之前签订的，以便在为建设做准备时获取收入 [30] 问题: 按市值计价披露中减少7%以及未来预测下降6%的原因 - 按市值计价下降的原因包括市场租金增长自2019年第四季度以来增长80%，随着将按市值计价转换为现金流和FFO，若市场租金增长不持续，按市值计价将下降；已签订的租约及其转换为FFO的情况；物业进出按市值计价池的情况，如进入重新定位或再开发的物业会从池中移除，收购也会有影响 [27][40][41] 问题: 公司如何考虑额外收购的节奏以及未来收购资金中处置收益的占比 - 公司资本部署重点是通过投资推动增值和净资产价值增长，内部投资（重新定位和再开发）和外部投资目前收益率均为6.4%，具有增值性，高于去年，尽管资本成本上升，但初始和稳定收益率更高；处置是潜在的资本来源，公司正在积极推进一些处置项目，将在交易完成时提供更新 [55][56] 问题: 处置资产的稳定资本化率与投资使用资金的稳定资本化率之间的利差 - 公司处置资产是因为认为资本循环具有高度增值性，将在处置交易完成时披露利差 [57] 问题: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业 - 市场需求广泛，尽管整体经济存在担忧，但来自消费品、食品、饮料行业的需求在本季度租赁活动中有所体现，电动汽车市场也是需求的重要贡献者，还有电商驱动的分销公司和3PL公司，传统零售商的全渠道分销需求也持续存在 [59][76] 问题: 圣盖博收购资产的性质和潜在上行空间 - 公司与租户Tireco沟通，目前他们没有在2025年搬离的意向，该租约有固定续租选项，续租率为3% [64][103] 问题: 处置资产的数量和进展情况以及对现有投资组合按市值计价的影响 - 公司不提供处置指导，因为有很多因素影响交易是否完成和时间，就像收购一样；处置对按市值计价的影响预计不会很大 [78][80][101] 问题: 按市值计价披露中季度间2%影响的原因以及重新定位和再开发对按市值计价租金增长的影响 - 空置物业没有可比租金，重新定位和再开发的物业会移出按市值计价池；按市值计价计算中的物业不在重新定位范围内，实现按市值计价可能只需典型的二次装修、租赁佣金和经常性资本支出 [84][85][88] 问题: 100个基点的正净吸纳量对报告入住率的影响 - 公司将离线详细解释该问题的组成部分 [91] 问题: 租赁中是否有更多免租期或装修补贴 - 本季度免租期为0.7个月，低于上一季度，年初至今补贴为1个月，符合指导和前四个季度平均水平，与往年平均约1.25个月相比仍在范围内，未看到补贴大幅增加；未看到装修补贴有重大变化 [95][108] 问题: 同物业入住率指导以及第四季度下降的驱动因素 - 全年同物业入住率指导为97.75%，第四季度预计下降60个基点，此前指导下半年也预计下降约30个基点，主要是因为一些空间进行轻度和中度重新定位时的停机时间；更新指导中有30个基点的影响来自从预观察名单上的租户收回的空间，该租户今年早些时候经历业务收购，整合有挑战 [97][124] 问题: 港口劳工协议完成和巴拿马运河拥堵对南加州工业租户兴趣和业务的影响 - 一些大型建筑会受益，南加州通过港口业务产生了大量附属服务收入，希望港口业务量增加是进一步复苏的趋势 [98] 问题: 交易和有担保债务市场在过去几个月的变化 - 尽管利率上升且资金获取有挑战，但南加州市场仍有资金流入，有新的市场参与者进入工业领域，交易仍在进行，资本化率变化不大，仅上升约25个基点 [114][126] 问题: 新重新定位项目的预期收益率与现有管道和当前收购收益率的比较 - 收益率有所不同，一些遗留收购可能在市场高峰期购买，稳定收益率较低，而其他项目可能高于6.4%的稳定收益率；公司已重置稳定收益率目标，会更有选择性，一些资产可在未来两三年获得更高稳定收益率 [127][128] 问题: 按市值计价变化中负1%市场租金增长的影响范围以及到2024年底按市值计价的预测 - 市场租金变化不是直线的，存在子市场和规模的差异，除市场租金变化外，还有很多因素影响按市值计价；基于当前投资组合，到2024年底预计按市值计价为42% [132][134] 问题: Tireco租约的自动续约情况以及对按市值计价的影响 - Tireco有固定续约选项，续约率为3%，这影响了2025年的按市值计价，若收回空间，按市值计价会上升 [136][138] 问题: 经常性资本支出增加的原因以及G&A指导在第四季度大幅上升的原因 - 经常性资本支出增加主要是季节性因素，第三季度和部分第二季度利用较热较干燥的天气进行外部工作，如屋顶和外墙粉刷，预计第四季度将与之前季度更一致；G&A在2023年首次增加，全年占收入的比例预计为9.6%，低于去年的10.2%，第四季度增长主要是与基于绩效的股权补偿相关的非现金股权调整，该补偿只有在公司持续表现良好时才会实现 [120][142][148] 问题: 新合同的租金涨幅 - 本季度已执行租约的嵌入式租金涨幅为4.3%，是过去三年至今最高，第二季度为4.1%，第一季度为4% [143]

投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司合并投资组合包含365处物业，约4420万可出租平方英尺[73] - 2023年6月30日，总投资组合入住率为94.0%；同期同物业投资组合平均入住率为98.0%，期末入住率为98.1%[74] - 截至2023年6月30日，公司合并投资组合占用率约为94.0%，稳定合并投资组合占用率约为97.3%[104] - 截至2023年6月30日，公司总投资组合有4416.78万平方英尺可出租面积，2023年剩余时间和2024年到期的租约分别占可出租总面积的5.9%和15.9%，占总年化基础租金的6.3%和14.1%[110][112] - 2023年6月30日和2022年，同一物业组合的入住率分别约为98.1%和98.6%，2023年第二季度和上半年加权平均入住率约为98.0%，2022年同期约为98.9%[121][122] 财务数据表现 - 2023年上半年，归属于普通股股东的净收入增长36.8%，达1.094亿美元；核心运营资金增长33.3%，达2.111亿美元；净营业收入增长32.3%，达2.921亿美元[74] - 2023年第二季度，同一物业组合总收入为1.37亿美元，同比增长6.7%；总投资组合总收入为1.96亿美元，同比增长31.3%[123] - 2023年第二季度，同一物业组合净收入为6910.9万美元，同比增长15.1%；总投资组合净收入为5691万美元，同比增长39.1%[123] - 2023年第二季度，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加860万美元（6.7%）和4510万美元（30.3%）[124] - 2023年第二季度，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加810万美元（7.7%）和3810万美元（31.0%）[125] - 2023年上半年，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加1620万美元（6.4%）和8970万美元（31.0%）[137] - 2023年上半年，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加1500万美元（7.2%）和7570万美元（31.7%）[138] - 2023年第二季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加4.1万美元（31.5%）[128] - 2023年上半年，公司总组合管理和租赁服务收入增加0.1万美元（23.2%）[141] - 2023年第二季度，利息收入从1000美元增至150万美元[129] - 2023年上半年，利息收入从2000美元增至240万美元[142] - 2023年第二季度，公司总组合利息支出增加700万美元（69.0%）[134] - 2023年上半年，公司总组合利息支出增加1103万美元（55.6%）[136] - 2023年上半年同物业组合折旧与摊销费用减少140万美元，降幅1.9%，总组合折旧与摊销费用增加2910万美元，增幅32.7%[145] - 2023年上半年总组合其他费用从30万美元增至100万美元[146] - 2023年上半年总组合利息费用增加1100万美元，增幅55.6%[147] - 2022年上半年债务清偿损失为90万美元[148] - 2023年上半年房地产销售收益为1210万美元，2022年同期为850万美元[149] - 2023年二季度和上半年核心运营资金分别为1.16009亿美元和2.26217亿美元，2022年同期分别为0.88466亿美元和1.71499亿美元[151] - 2023年二季度和上半年净运营收入分别为1.49788亿美元和2.92127亿美元，2022年同期分别为1.13582亿美元和2.20741亿美元[154] - 2023年二季度和上半年现金净运营收入分别为1.34903亿美元和2.61324亿美元，2022年同期分别为0.99015亿美元和1.94182亿美元[154] - 2023年二季度和上半年房地产息税折旧及摊销前利润分别为1.32883亿美元和2.5745亿美元，2022年同期分别为0.97678亿美元和1.90246亿美元[155] 物业收购与出售 - 2023年第一季度完成5笔收购，涉及7处物业，180万可出租平方英尺，总价7.622亿美元；第二季度完成3处物业收购，20万可出租平方英尺，总价8330万美元；6月30日后完成3处物业收购，90万可出租平方英尺，总价2.694亿美元[77] - 2023年第一季度出售1处物业，48394可出租平方英尺，总售价1700万美元，确认房地产销售收益1210万美元[78] - 年初至今完成11笔收购，涉及13处房产，可出租面积290万平方英尺，总价11亿美元，另有约5000万美元收购处于合同或要约阶段[165] - 2023年上半年，公司完成一处房产处置，总销售价格1700万美元，净现金收益1620万美元，通过1031交换交易用于部分资助同期一处房产的收购[162] 股权与债券发行 - 2023年第一季度通过股权交易发行11504656股普通股，净收益6.53亿美元；第二季度就1350万股普通股签订远期股权销售协议，初始售价7.457亿美元；6月30日后发行540万股普通股，净收益2.984亿美元；截至文件提交日，还有810万股普通股，约4.479亿美元远期净收益待结算[81][84][85][86] - 2023年3月，完成3亿美元2028年到期5.000%高级票据的承销公开发行，净收益2.951亿美元[88] - 2023年2月17日，公司设立最高12.5亿美元的市价股权发售计划，取代之前10亿美元的计划，此前计划截至2023年2月17日已出售普通股总毛销售额8.346亿美元[160] - 2023年上半年，公司通过2023年市价股权发售计划直接通过销售代理出售449,227股普通股，加权平均价格为每股60.84美元，总收益2730万美元，扣除销售代理费用后净收益2700万美元[160] - 2023年上半年，公司与金融机构就2,126,824股普通股签订远期股权销售协议，加权平均初始远期销售价格为每股60.09美元；截至2023年6月30日，约11亿美元普通股仍可在2023年市价股权发售计划下出售[160] - 2023年3月28日，公司完成3亿美元利率5.000%于2028年到期的优先票据的承销公开发行，票据定价为面值的98.975% [161] - 2023年5月10日，公司就1350万股普通股与金融机构签订远期股权销售协议；7月，部分结算协议，发行540万股普通股，获得净收益2.984亿美元；预计在2024年10月11日到期日前结算剩余810万股[162] 利率互换操作 - 2023年3月，执行4笔合计4亿美元的远期利率互换，固定每日SOFR，全固定利率为4.83231%；执行1笔6000万美元的远期利率互换，固定1个月期SOFR，全固定利率为5.06%[89][90] - 2023年4月3日起，4亿美元定期贷款的每日SOFR已互换为3.97231%的固定利率，综合固定利率为4.83231%[176] - 截至2023年6月30日，3亿美元定期贷款的Term SOFR已互换为2.81725%的固定利率，综合固定利率为3.67725%[177] - 6000万美元定期贷款的Term SOFR已互换为3.710%的固定利率，综合固定利率为5.060%[178] 市场情况分析 - 南加州填充式工业地产市场长期基本面强劲，空置率约2%，入住率约98%[92] - 2023年第二季度公司租赁表现超所在填充式市场，租户需求健康，来自多行业[92] - 2023年第二季度洛杉矶县市场空置率环比增20个基点，平均要价租金持平[92] - 2023年第二季度奥兰治县市场平均要价租金环比上涨，空置率略增但仍处近纪录低位[93] - 2023年第二季度内陆帝国西部市场空置率环比上升，公司同物业组合仅增10个基点[93] - 2023年第二季度圣地亚哥市场空置率环比上升但低于疫情前，平均要价租金环比上涨[93] - 2023年第二季度文图拉县市场空置率环比上升，平均要价租金环比下降[93] 公司增长策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定和有增值机会的物业，交易值从1000万美元到数十亿美元[94] 物业重新定位与开发 - 截至2023年6月30日，20处物业正在重新定位或开发，3处处于招租阶段[95] - 预计未来四年公司组合中有多达约600万平方英尺的重新定位/开发项目[95] - 截至2023年6月30日，20个物业共230万平方英尺正在重新定位或开发，3个物业共30万平方英尺正在招租，近期有9个项目共80万平方英尺待开发[104] - 截至2023年6月30日，公司有20个重新定位/开发项目预计在2023年第三季度至2024年第四季度完成，另有9个项目预计在2026年第二季度前完成[109] - 12821 Knott Street重新定位现有120,800平方英尺建筑，并新建45,171平方英尺仓库空间[102] - 截至2023年6月30日，3233 Mission Oaks Boulevard现有409,217平方英尺已出租，计划新建117,358平方英尺建筑，完工后共526,575平方英尺[99] - 截至2023年6月30日，12752 - 12822 Monarch Street有275,189平方英尺，其中111,325平方英尺租户未变动，重新定位65,968平方英尺，拆除99,925平方英尺并新建97,896平方英尺建筑[100] - 预计未来三年（2023年第三季度至2026年第二季度）完成房产重新定位/开发需约4.232亿美元资金[165] 租赁情况 - 2023年执行251份新租约和续约租约，合计390万可出租平方英尺，GAAP基础租赁利差为87.4%，现金基础为66.3%[74] - 2023年第一季度和第二季度新租约加权平均有效租金分别为每平方英尺21.41美元和21.67美元，GAAP租赁利差分别为108.8%和83.8%，现金租赁利差分别为87.6%和66.9%[105] - 2023年第一季度和第二季度续租约加权平均有效租金分别为每平方英尺22.02美元和20.72美元，GAAP租赁利差分别为74.9%和100.2%，现金租赁利差分别为54.5%和76.8%[105] - 2023年上半年，公司续租144份租约，涉及240万平方英尺可出租面积，续租率为76.9%[110] - 2023年上半年，新租约和续租约的加权平均期限分别为5.0年和4.2年，预计未来类似[111] - 公司预计市场动态保持健康，2023年剩余时间续租率和租赁价差将呈积极态势[113] - 公司多数租约包含每年3%或更高的租金增长率，以缓解物业费用增加的影响[115] 其他财务相关 - 截至2023年6月30日，公司资本化利息费用490万美元和990万美元，保险和房地产税费用150万美元和310万美元，分别对应三个月和六个月[102] - 2023年稳定物业可出租总面积为374,564平方英尺，2022年为644,512平方英尺[97] - 截至2023年6月30日，运营合伙企业发行并流通3亿美元利率5.000%于2028年到期的优先票据、4亿美元利率2.125%于2030年到期的优先票据和4亿美元利率2.15%于2031年到期的优先票据，公司提供全额无条件担保[156] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务本金总额22亿美元，其中940万美元在12个月内到期；固定利率债务的预定利息支付和可变利率债务及利率互换的预计净利息支付总额3.581亿美元，其中8220万美元在12个月内到期[158] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为1.363亿美元，无担保循环信贷额度无未偿还借款，有10亿美元可用于未来借款[159] - 2023年上半年非经常性资本支出7483.9万美元，每平方英尺3.05美元；经常性资本支出887.7万美元，每平方英尺0.20美元[165] - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应纳税所得，2023年7月17日董事会宣布季度现金股息/分配相关日期和金额[170] - 截至2023年6月30日，公司合并未偿债务总额为22.45972亿美元，其中无担保债务21.25亿美元，有担保债务1.20972亿美元[171] - 未偿债务的有效利率受多种因素影响，假设2023年6月30日每日SOFR为5.090%、Term SOFR为5.141% [171] - 截至2023年6月30日，公司合并债务为22亿美元，净债务与总市值之比约为16.0%[178] - 2023年上半年经营活动净现金流入2.027亿美元，较2022年同期增加3980万美元[183] - 2023年上半年投资活动净现金流出8.957亿美元，较2022年同期减少1.545亿美元[184] - 2023年上半年融资活动净现金流入7.925亿美元，较2022年同期减少8

财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO季度收益同比增长33%，FFO每股收益同比增长10% [9] - 核心FFO每股收益同比增长10%，同物业NOI现金基础增长10%，GAAP基础增长8% [32] - 预计未来两年内，现有投资组合将带来1.65亿美元的增量NOI，代表31%的NOI增长；未来四年内，若零市场租金增长，嵌入式NOI增长将超过50% [13][18] - 截至6月30日，净债务与EBITDA之比为3.7倍，总流动性为19亿美元 [34] - 2023年核心FFO每股收益指引范围提高至2.13 - 2.16美元，中点代表10%的同比收益增长 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 内部增长方面，同物业池平均入住率维持在98%，实现45万平方英尺的正净吸纳量和210万平方英尺的租赁活动，GAAP基础租赁价差达97%，现金基础达75% [10] - 外部增长方面，年初至今完成约9.05亿美元的投资，初始年度FFO贡献约4750万美元，预计未来3.5年加权平均稳定后将增长至超过6000万美元 [22] - 本季度稳定了四个增值重新定位和重建项目，总面积约37.5万平方英尺，以及一个20.9万平方英尺的工业户外存储场地，总未杠杆稳定收益率为6.8% [29] - 有340万平方英尺的增值重新定位和重建项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总未杠杆收益率为6.4%，代表约5亿美元的价值创造 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充式工业市场继续受益于全国主要市场中新增供应干扰最小的优势，优质地段空间供需失衡 [12] - 与上一年度同期相比，与公司投资组合质量相当的高功能产品市场租金增长9%；按当前增长速度，全年高质量产品同比租金增长为中到高个位数 [17][27] - 整体填充式市场入住率下降40个基点，季度末市场空置率为1.9%；公司投资组合入住率较上一季度上升10个基点 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提供功能卓越、地段优质的产品，针对各子市场中需求最高、供应最低的产品类别，并采用创业方法实现价值最大化 [11] - 维持堡垒式、一流的资产负债表，净杠杆率约为16%，拥有19亿美元的流动性，以应对经济不确定性并抓住内部和外部增长机会 [15] - 继续选择性评估资产处置，作为增值资本来源，为内部和外部增长机会提供资金 [35] - 公司投资组合表现优于南加州整体填充式市场，得益于产品质量、地段优势和团队的创业方法 [16][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场正从疫情期间的超常水平向正常化过渡，入住率接近疫情前水平，租金增长也在正常化 [23] - 短期内市场租金增长可能会有波动，但中长期来看，南加州填充式市场的基本面有利于租金增长 [24] - 公司对南加州填充式市场的基本面充满信心，现有投资组合的嵌入式价值和增长将带来显著的NOI和FFO增长，且不依赖未来市场租金增长 [77][78] 其他重要信息 - 公司将于11月13日在洛杉矶举办投资者日和物业参观活动 [25] - 公司发布了ESGi报告，量化了差异化战略对环境、社会和治理的积极影响 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期租赁活动的情况及租户选择公司的原因，以及如何平衡提供更多优惠以保持入住率与空置期 - 全年预计优惠为1.25个月，本季度平均为1.6个月，是由于本季度执行的租约平均期限延长至五年；未来优惠将恢复到约1.25个月，低于疫情前水平 [54] - 租户选择公司的原因包括投资组合的质量和团队的创业方法，公司提供功能最完善、地段最好的产品，并积极改造收购的物业 [61][62] 问题: 市场租金预期下降的原因，以及这些逆风因素是否会持续到今年剩余时间甚至明年 - 此前预测基于当时的经验，第一季度同比租金增长为13.5%，在15%的预测范围内；目前第二季度同比租金增长为9%，按当前增长速度，同比市场租金增长呈中到高个位数 [75] - 租金增长从15%降至中到高个位数的驱动因素包括市场租金在疫情期间加速增长超过100%，现在预计会出现正常化，且正常化不一定是线性的 [76] 问题: 港口谈判是否对投资组合的租赁速度有影响，是否有被压抑的需求可能回归市场 - 港口问题对公司租户的影响较小，公司租户主要服务于区域消费；港口合同谈判解决对整体市场是积极的，有助于决策制定，并将在年底前产生积极影响 [91] 问题: 目前对公司投资组合需求最大的租户类型，以及不同子市场的需求差异 - 租户需求非常多样化，包括电子商务、3PL和分销、电动汽车、航空航天、消费品、食品、医疗产品、制药、房地产开发商、承包商和住房等领域 [92] - 净吸纳量较强的子市场包括中郡、南湾和内陆帝国西部，内陆帝国西部市场中小于50,000平方英尺的产品供应仅为1.2%，而大于100,000平方英尺的建筑供应接近8% [93] 问题: 从第一季度到第二季度，市场租金增长和按市值计价出现减速的原因，以及这种情况是暂时的还是新环境的体现 - 按市值计价的净有效基础在第一季度末为66%，本季度市场租金增长约1%，但由于签署了210万平方英尺的租赁协议，租赁价差为97%，以及投资组合的增长和嵌入式租金增长，第二季度末降至63% [85] - 预计按市值计价将继续为每股FFO做出重大贡献，假设无未来租金增长，这将带来88%的FFO每股增长 [86] 问题: 本季度按市值计价的情况，以及预计到年底的情况，还有即将完成的2.1亿美元收购资产的吸引力和潜在上行空间 - 预计到年底，假设无进一步租金增长，净有效按市值计价将约为58%，本季度FFO贡献为0.04美元，到年底将增至0.10美元 [97] - 该资产位于圣菲斯普林斯，是一座两租户建筑，最大租户约400,000平方英尺，另一个约185,000平方英尺，有91个装卸门；吸引公司的原因是建筑质量和租金提升潜力，其中一个185,000平方英尺的租约比市场租金低约60%，有三年时间从5.1%的收益率提升至6.2%的稳定收益率 [98] 问题: 第三季度的租赁价差情况，以及投资步骤4.1%的现状和未来预期 - 全年GAAP租赁价差预测为70% - 75%，现金租赁价差预测为55% - 60%；下半年价差较低是由于到期租约的空间和组合不同，并非市场租金假设的变化，公司在上半年处理了大部分较大空间，下半年到期租约更多是较小空间和较短期限的租约 [102] - 本季度执行租约的嵌入式租金增长为4.1%，较上一季度增加10个基点，这表明市场的强劲和弹性 [101] 问题: 本季度坏账的信用问题，是否有租户在观察名单上，观察名单是否增加，以及投资组合中转租空间的百分比 - 本季度总投资组合的坏账为35个基点，高于上一季度的20个基点，全年指导保持不变为35个基点，低于历史平均水平50个基点 [104] - 本季度有一个租户确认坏账，该租户已在预测中，并非意外；排除该租户后，坏账占收入的比例为15个基点，与上一季度的20个基点基本一致 [105] - 目前转租情况与去年和2022年基本一致，占总投资组合的比例 [122] 问题: 4亿美元定期贷款到期的计划，以及正常租赁过程中是否有明显的租赁时间延长情况 - 该定期贷款有两个一年期的延期选项，公司计划将其固定至2025年7月 [113] - 租赁速度有波动，人们倾向于等待租金变化，因此近期季度末的活动较多，但整体速度较为稳定 [125] 问题: 公司投资组合与同行的差异，以及非竞争产品的平均租金增长情况，是否开始出现激励措施 - 市场主要由较旧、质量较低的空间组成，约一半的市场建于1980年之前，大多数私人房东不进行房地产再投资；公司的高质量产品为租户提供了更多的空间效用和价值 [131] - 管理层无法代表整个市场，但公司的投资组合表现优于市场，市场中负吸纳量的大部分来自低质量、功能较差的建筑 [119] 问题: 鉴于租金增长预测的变化，公司在收购方面的策略是否改变，是否会缩小收购范围 - 公司在收购中对市场租金增长的假设一直非常保守，远低于实际市场经验，因此不会改变这方面的假设 [138] - 公司将继续保持极度选择性，专注于能够推动增值现金流和净资产价值增长的机会；年初至今已完成约11亿美元的投资，收益率具有吸引力，每投资一美元对收益或核心FFO的增值比去年高45%，且不依赖市场租金增长 [133][134] 问题: 公司是否仍有未来两年平均10%的现金流NOI增长预期 - 考虑到按市值计价，假设入住率稳定，应该意味着同物业现金NOI增长超过10% [135] 问题: 再开发和重新定位项目的租赁时间线假设，以及过去六个月是否有重大变化 - 公司通常假设租赁时间线在六个月左右，本季度稳定的四个重新定位项目都在这个时间范围内 [142] 问题: 租赁经济方面，周转成本季度环比上升的原因，是否存在组合问题或净有效租金软化的情况 - 周转成本上升主要是由于租赁佣金增加，这是市场租金增长和租赁价差创纪录变化的直接反映；净改善成本与过去几个季度基本一致，没有显著变化 [143] 问题: 中郡交易完成后，下半年的收购意愿，以及近期价格是否有变化 - 公司仍然非常有选择性，但对正在关注的机会感到兴奋，收购团队仍然很忙，预计能够找到更多具有高度增值性的机会 [158] - 高质量、按市场租金出租的产品的资本化率已收紧至约4.5%；市场上一些买家愿意接受低于4%的低初始资本化率，这可能表明资本开始回流市场，可能导致市场资本化率进一步收紧 [149][161] 问题: 南加州市场转租活动的变化，与疫情前水平的比较，以及哪些子市场的转租空间增加 - 内陆帝国的转租活动较为显著，市场从“以防万一”的库存管理模式回归到“及时”模式，一些租户会将多余空间转租以获取收入 [156] - 公司投资组合内的转租活动与2022年全年基本一致，没有显著增加；市场负净吸纳量中，只有18%来自高功能、高质量的空间，这表明转租增加的产品质量和功能较低 [157]

业绩总结 - 2023年第二季度净收入为56,910万美元，较2022年同期的40,901万美元增长39%[73] - 调整后的EBITDA为141,258万美元，较2022年同期的108,329万美元增长30%[73] - 2023年第二季度净运营收入（NOI）为149,788千美元，较2022年同期的113,582千美元增长31.8%[110] - 2023年第二季度公司核心FFO为108,419千美元，较2022年同期的81,671千美元增长32.7%[88] - 预计到2027年，累计每股资金来自运营（FFO/sh）贡献为1.28美元[13] 用户数据 - Rexford的年化基本租金（ABR）为14.71美元，显著高于同行的8.19美元[163] - Rexford在2023年第二季度的物业占用率为98.1%，与2022年第三季度持平[150] - Rexford在2023年第二季度的净吸收率为+5.9%，较上一季度增长1.2%[150] - Rexford正在跟踪约4000万平方英尺的增量租户需求，表明市场前景乐观[147] 市场展望 - 预计到2029年，Rexford的总资本化为135亿美元[42] - 2023年到2027年，净有效市场租金的提升率分别为63%、58%、48%、32%和27%[12] - Rexford的市场供应风险为11%，低于全国平均水平，显示出其在市场中的竞争优势[136] - Rexford在南加州的市场租金增长率为9%，反映出对高功能、高质量产品的持续需求[147] 新产品和技术研发 - 公司在2022年获得了金级绿色租赁领导者的认证[199] - 公司正在推进科学基础目标倡议（SBTi）减排目标和净零碳承诺[199] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司的流动性为19亿美元，全部为固定利率债务[17] - Rexford的负债率为16.0%，显示出低杠杆的财务状况[176] - 公司拥有超过10亿美元的未提取信贷额度[195] - 公司的现金储备为1.35亿美元[195] 收购与市场扩张 - 收购价格为2100万美元，物业面积为76,032平方英尺[1] - 公司正在追求约2,000个物业，代表2.5亿平方英尺的机会[192] - Rexford的直接拥有物业占比为55%，显示出其在市场中的强大地位[130] 负面信息 - 2023年第二季度的利息支出为17,180千美元，较2022年同期的10,168千美元增长69.1%[110] - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为58,793千美元，较2022年同期的46,609千美元增长25.9%[110] - 2023年第二季度的公允价值租赁收入和直线租金调整为-8,653千美元，较2022年同期的-6,232千美元有所增加[110]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合包含362处物业，约4400万可出租平方英尺[71] - 2023年3月31日，总投资组合入住率为93.8%[73] - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合占用率约为93.8%，稳定合并投资组合占用率约为97.4%[101] - 截至2023年3月31日，19个物业正在重新定位或再开发，完工后估计可出租面积230万平方英尺；5个物业处于招租期，可出租面积40万平方英尺；近期有8个项目，完工后估计可出租面积80万平方英尺；还有其他重新定位项目可出租面积30万平方英尺[101] - 截至2023年3月31日，公司总投资组合有1643份租约，可出租面积4395.43万平方英尺，年化基础租金5.92亿美元[107] - 截至2023年3月31日和2022年，同店投资组合入住率分别约为98.0%和99.1%，第一季度加权平均入住率分别约为98.0%和99.0%[116] 财务业绩表现 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入增长31.8%，达5790万美元[73] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的核心运营资金增长34.0%，达1.027亿美元[73] - 2023年第一季度，净运营收入增长32.8%，达1.423亿美元[73] - 2023年第一季度同店投资组合收入1.34亿美元，同比增长6.1%；总收入1.86亿美元，同比增长32.3%[117] - 2023年第一季度同店投资组合运营费用6714万美元，同比增长0.7%；总运营费用1.20亿美元，同比增长32.9%[117] - 2023年第一季度同店投资组合净收入6710万美元，同比增长12.2%；总收入6357万美元，同比增长30.0%[117] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加770万美元（6.1%）和4460万美元（31.7%）[118] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加700万美元（6.8%）和3760万美元（32.5%）[119] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加60万美元（2.9%）和690万美元（28.0%）[120] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加4.3万美元（11.8%）和10万美元（21.8%）[121] - 2023年第一季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.7万美元（16.6%）[122] - 2023年第一季度，公司利息收入从1000美元增至90万美元[123] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加70万美元（2.3%）和940万美元（28.1%）[124] - 2023年第一季度，公司总组合一般及行政费用增加350万美元（23.6%）[125] - 2023年第一季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少20万美元（0.6%），总组合增加1700万美元（39.9%）[126] - 2023年第一季度，公司核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东部分为1.0266亿美元，2022年同期为7663万美元[131] - 2023年第一季度净收入为6357万美元，2022年同期为4890万美元；净营业收入为1.42339亿美元，2022年同期为1.07159亿美元；现金净营业收入为1.26421亿美元，2022年同期为9516.7万美元；EBITDAre为1.24567亿美元，2022年同期为9256.8万美元[135] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1.195亿美元，较2022年同期增加2790万美元[164] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为7.659亿美元，较2022年同期增加2.943亿美元[165] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为8.794亿美元，较2022年同期增加4.946亿美元[165] 物业交易情况 - 2023年第一季度，完成五项收购，涉及七处物业，180万可出租平方英尺，总价7.622亿美元[76] - 2023年第一季度，出售一处48394可出租平方英尺的物业，总售价1700万美元，确认房地产销售收益1210万美元[77] - 年初至今，公司完成八笔收购，涉及十处房产，总面积200万平方英尺，总价8.455亿美元，另有约7500万美元收购处于合同或要约阶段[145] - 2023年第一季度，公司处置一处房产，总售价1700万美元，净现金收益1620万美元，用于部分资助后续房产收购[142] 股权与票据发行 - 2023年第一季度，通过股权交易发行11504656股普通股，净收益6.53亿美元[79] - 2023年3月，完成3亿美元5.000%的2028年到期高级票据的承销公开发行，净收益2.951亿美元[83] - 2023年2月17日，公司设立了最高12.5亿美元的2023年ATM计划，取代之前的10亿美元ATM计划，截至2023年2月17日，之前的ATM计划已出售普通股总毛销售额为8.346亿美元[141] - 2023年第一季度，公司通过销售代理直接出售449227股普通股，总毛收益为2730万美元，净收益为2700万美元；签订了关于2126824股普通股的远期股权销售协议；结算了之前和2023年ATM计划下的远期股权销售协议，发行2763708股普通股，净收益为1.632亿美元[141] - 截至2023年3月31日，2023年ATM计划下约有11亿美元普通股可供出售[141] - 2023年3月28日，公司完成3亿美元2028年到期的5.000%高级票据的承销公开发行，票据定价为面值的98.975%，票面利率为5.000%[141] - 2023年第一季度，公司完成2022年远期股权发售协议结算，发行8291721股普通股，净收益4.628亿美元，加权平均远期价格为每股55.81美元[142] - 2022年11月10日，公司与金融机构签订2022年远期股权发售协议，发售11846425股普通股，初始远期价格每股55.74美元，2022年12月部分结算，发行3554704股[142] 利率互换操作 - 2023年3月，执行五笔远期利率互换协议，总名义价值4.6亿美元，固定利率在4.83231% - 5.06%之间[84][85] - 4亿美元定期贷款自2023年4月3日起，每日SOFR互换为3.97231%的固定利率，综合固定利率为4.83231%[156] - 截至2023年3月31日，固定利率债务平均剩余期限为5.3年，有效利率3.616%，本金余额22.50136亿美元，占比100%；可变利率债务本金余额为0[158] - 有担保债务平均剩余期限为2.8年，有效利率4.555%，本金余额1.25136亿美元，占比6%；无担保债务平均剩余期限为5.4年，有效利率3.560%，本金余额21.25亿美元，占比94%[158] - 截至2023年3月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为22.5亿美元[167] - 其中固定利率债务为17.9亿美元，占比80%；可变利率债务为4.6亿美元，占比20%[167] - 固定利率债务中的3亿美元定期贷款，通过利率互换有效固定，固定期限担保隔夜融资利率（Term SOFR）为2.81725%[167] - 若2023年3月31日未偿还可变利率债务的SOFR提高50个基点，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少约230万美元[167] - 若SOFR降低50个基点，每年利息费用减少将使未来收益和现金流增加约230万美元[167] - 2023年3月，公司执行五笔名义金额总计4.6亿美元的远期利率互换，以固定剩余未偿还可变利率债务[167] - 这些利率互换将4亿美元定期贷款的每日SOFR固定在3.97231%（2023年4月3日至2025年6月30日），将6000万美元定期贷款的Term SOFR固定在3.71000%（2023年4月3日至2026年6月30日）[167] - 截至2023年4月3日，公司100%的合并债务为固定利率债务[167] 市场与租赁情况 - 南加州填充式工业地产市场基本面强劲，空置率约2%，入住率约98%[87] - 2023年第一季度公司租赁表现超所在填充式市场，租赁价差和成交量可观[87] - 2023年第一季度洛杉矶县、橙县、圣地亚哥、文图拉县和内陆帝国西区空置率环比上升，平均要价租金环比上涨[87][88] - 2023年剩余时间租金可能继续上涨，但增速较2022年放缓[87][88][89] - 2023年第一季度，新签54份租约，可出租面积522,288平方英尺，加权平均租期3.6年，每平方英尺有效租金21.41美元，GAAP租赁利差108.8%，现金租赁利差87.6%[102] - 2023年第一季度，续签68份租约，可出租面积1,254,005平方英尺，加权平均租期4.1年，每平方英尺有效租金22.02美元，GAAP租赁利差74.9%，现金租赁利差54.5%，续租率83.3%[102] - 2023年第一季度，公司续约68份租约，可出租面积130万平方英尺，续约率83.3%[107] - 2023年第一季度新租约和续约租约加权平均期限分别为3.6年和4.1年，预计未来类似[107] - 2023年剩余时间和2024年到期租约分别占总可出租面积的9.8%和16.1%，占年化基础租金的10.2%和14.5%[107][108] - 公司预计2023年剩余时间市场状况保持积极，增加物业入住率和租金将是未来收入增长的重要驱动力[102] - 公司预计2023年剩余时间续约率和租赁利差为正[109] 公司增长策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定和有增值机会的物业，交易价值从1000万美元到数十亿美元不等[91] - 公司收购物业多通过非公开和轻度营销交易，旨在提高物业功能和吸引力[91] - 重新定位可提供一系列物业改进，包括结构翻新、增加面积等[91] - 截至2023年3月31日，19处物业正在重新定位或开发，5处物业处于招租阶段[91] - 预计2023年第三季度至2024年第一季度开始对另外8处物业进行重新定位或开发建设[91] - 重新定位或开发的物业达到90%入住率或建设完成一年后视为稳定[91] - 预计未来三年（2023年第二季度至2025年第二季度）需约4.122亿美元完成19处房产重新定位/开发，目前有八处房产计划开工[145] 特定物业情况 - 截至2023年3月31日，19431 Santa Fe Avenue已出租，租户预计2023年第二季度完全入住[95] - 截至2023年3月31日，12133 Greenstone Avenue已预租，租约预计2023年第二季度开始[97] - 截至2023年3月31日，12752 - 12822 Monarch Street可出租面积271,268平方英尺，完工后将达273,036平方英尺[98] - 截至2023年3月31日，3233 Mission Oaks Boulevard可出租面积409,217平方英尺，计划新建建筑完工后总面积将达526,575平方英尺[99] 费用资本化情况 - 截至2023年3月31日，公司资本化500万美元利息费用和160万美元保险及房地产税费用用于重新定位和再开发项目[100] 债务与信用情况 - 截至2023年3月31日，运营合伙企业发行并流通的高级票据包括3亿美元2028年到期的5.000%高级票据、4亿美元2030年到期的2.125%高级票据和4亿美元2031年到期的2.15%高级票据[135][136] - 截至2023年3月31日，公司未偿债务本金总额为23亿美元，其中1100万美元将在12个月内到期；固定利率债务的总计划利息支付和可变利率债务及利率互换的预计净利息支付为3.772亿美元，其中7800万美元将在12个月内到期[139] - 截至2023年3月31日，公司租户改进承诺为1.797亿美元，运营租赁承诺的租赁付款总额为2660万美元，其中230万美元将在12个月内到期[139] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为2.536亿美元，无担保循环信贷额度未使用余额为10亿美元[140] - 截至2023年3月31日，公司信用评级为穆迪Baa2（稳定展望），标普和惠誉BBB+（稳定展望），优先股评级为标普和惠誉BBB - [142] - 截至2023年3月31日，公司信贷协议下有10亿美元无担保循环信贷额度、3亿美元无担保定期贷款额度和4亿美元无担保定期贷款额度，可额外增加8亿美元承诺[142] - 截至2023年3月31日，公司合并债务为23亿美元，净债务与总市值之比约为13.6%[159] - 债务协议包含多项财务和其他契约，如维持总债务与总资产价值比率不超过60%等，截至2023年3月31日，公司

融资与债务风险 - 公司部分融资安排涉及气球式还款义务，到期能否满足还款不确定，或影响股东回报率和资产处置时间[59] - 公司债务水平降低可分配现金，可能面临违约风险，如现金流不足、无法再融资等[59] - 贷款违约或房产止赎会影响公司未来获取资本的能力及各方关系，止赎还可能产生应税收入但无现金流入[60] - 公司的无担保信贷安排、无担保票据和部分有担保贷款包含各种契约，违反可能导致违约和房产止赎[61] 利率风险管理 - 截至2022年12月31日，公司有名义价值合计3亿美元的利率互换协议，用于降低短期利率波动风险[60] - 未能有效对冲利率变化可能对公司产生不利影响，未来套期交易存在多种风险[60] - 截至2022年12月31日，3亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，互换合约名义价值3亿美元，加权平均固定期限SOFR为2.81725%，有效期2022年7月27日，到期日2027年5月26日[246] - 截至2022年12月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为19.5亿美元，其中14.9亿美元（76%）为固定利率债务，4600万美元（24%）为可变利率债务[246] - 若SOFR在2022年12月31日基础上增加50个基点，可变利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约230万美元；若SOFR降低50个基点，利息费用减少将使收益和现金流增加约230万美元[246] - 公司使用利率互换管理借款利率风险，但互换合约在利率下降时有潜在利率风险，且存在信用风险，公司通过与高评级银行金融交易对手签约降低风险[245][246] 融资与资金用途 - 公司发行4亿美元2.150%的2031年到期优先票据，净收益先用于偿还2.25亿美元2023年到期无担保定期贷款等，剩余将分配给合格绿色项目[62] 合格绿色项目 - 合格绿色项目包括绿色建筑、能源效率（提高至少30%）和可再生能源等方面的支出[62][63][64] 房地产行业风险 - 房地产行业风险包括当地供应过剩、租户财务状况变化、运营成本增加等，可能减少可分配现金和房产价值[65] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时按有利条件出售房产，还可能面临减值损失[67][68] 政策与法规风险 - 2020年11月加州关于商业和工业地产“分税单”并取消房产税增长上限的投票倡议以不到4%的差距失败，但未来仍有成功风险，若房产税增加且未获租户补偿，公司现金流将受不利影响[72] - 公司需遵守各类联邦、州和地方法律法规及契约，可能面临合规成本增加、运营受限等问题，影响财务状况和业务发展[75] 交易风险 - 公司进行1031交换交易可能面临交易被认定应税、无法找到合适置换房产、相关立法修改或废除等风险，导致不利税收后果[72] 环境风险 - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、罚款等，现有环境评估可能无法揭示所有问题，保险可能不足以覆盖相关成本[72][73] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需承担健康影响责任和修复成本[74] 利益冲突风险 - 公司股东与普通股单位持有人之间可能存在利益冲突，影响有利于股东的商业决策[76] - 公司作为运营合伙企业的普通合伙人，其信托责任和义务可能与董事和高管对公司的职责产生冲突[76] - 部分董事和高管有外部商业利益，可能产生利益冲突，且其参与其他业务可能分散对公司日常运营的注意力[78] 股权与控制权风险 - 董事会有权在无股东批准下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票，可能发行优先于普通股权利的股票类别或系列[79] - 马里兰州法律某些条款可能抑制控制权变更，如“商业组合”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些商业组合五年，之后有公平价格或绝大多数股东投票要求；“控制股”条款规定控制股股东无投票权，除非获至少三分之二股东赞成票[80][81] - 运营合伙企业合伙协议某些条款可能延迟或阻止对公司的非邀约收购，如合格方赎回权、未经同意不得移除公司作为普通合伙人、普通股单位转让限制等[83] 税务事项限制 - 税务事项协议限制公司出售或处置某些财产，若触发税务保护条款，运营合伙企业需支付有限合伙人所欠税款及可能的额外损害赔偿；还可能要求运营合伙企业维持特定债务水平[85][86][87] 投资与融资政策风险 - 董事会可在无股东批准下改变投资和融资政策，公司可能增加杠杆，增加债务违约风险；公司和股东对董事和高级管理人员采取行动的权利有限[88] 公司结构风险 - 公司是控股公司，依赖运营合伙企业资金支付负债，股东权益在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[91] 股权稀释风险 - 截至2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业96.2%的已发行普通股单位，运营合伙企业可在无股东同意下向第三方发行额外普通股单位，会降低公司所有权百分比并稀释股东分配[92] REIT资格风险 - 公司自2013年12月31日结束的初始纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，无法保证未来继续符合REIT资格[93] - 若未能符合REIT资格，公司将面临严重税务后果，包括无法扣除向股东的分配、可能需缴纳常规联邦企业所得税、联邦替代最低税及可能增加的州和地方税，且可能四年内无法重新选择按REIT纳税[94] - 公司运营合伙企业若不被认定为联邦所得税意义上的合伙企业，公司将无法符合REIT资格并面临其他不利后果[97] - 子公司REIT若不符合REIT资格，将缴纳联邦所得税，其股份不再是适用资产测试的合格资产，可能导致公司无法通过资产测试而失去REIT资格[96] REIT分配与税务规定 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），若分配低于100%将缴纳常规企业所得税，低于特定比例还将缴纳4%的不可抵扣消费税[96][98] - 公司应税REIT子公司将按常规C类公司缴纳联邦所得税，与子公司非公平交易的特定收入或扣除项将征收100%惩罚税，子公司证券价值不得超过公司总资产价值的20%[98] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除至多20%，但REIT股息一般无资格享受降低税率，有效税率通常为29.6%，高于合格股息收入适用税率[100] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%惩罚税，公司虽无意持有用于销售的物业，但无法保证IRS认同其物业性质[102]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年，公司每股收益或FFO增长20%，核心FFO增长45%，过去三年平均每股收益增长率为22%，大幅超过其他工业REITs的13% [9] - 2022年，公司合并净营业收入（NOI）同比增长40% [9] - 2022年，公司完成510万平方英尺的租赁活动，GAAP基础上的租赁利差为81%，现金基础上为59% [10] - 2022年全年，公司完成创纪录的24亿美元投资，其中90%通过非公开市场或轻度营销交易获得 [10] - 2023年第一季度股息提高至每股0.38美元，较上年增长21%，五年每股股息增长率平均为19%，在REIT行业中名列前茅 [16] - 2022年第四季度，同店NOI增长在GAAP基础上为7.3%，现金基础上为10.7%；全年同店NOI增长在GAAP基础上为7.4%，现金基础上为10.5% [30] - 2022年第四季度核心FFO每股收益较上年增长9%，全年增长20% [31] - 公司净债务与EBITDA之比为3.7倍，低杠杆资产负债表提供了极大的灵活性和获取有吸引力资本来源的途径 [32] - 2023年核心FFO指导范围预计为每股2.08 - 2.12美元，中点较上年增长7% [35] - 2023年同店NOI增长预计在现金基础上为9.25% - 10.25%，GAAP基础上为7.5% - 8.5% [36] - 2023年全年现金租赁利差预计为55% - 60%，GAAP租赁利差预计为70% - 75% [36] - 2023年末同店入住率预计为98%，与2022年末持平；全年平均同店入住率预计为97.5% - 98%，坏账占收入的比例预计为35个基点 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年，公司稳定投资组合的空置率处于历史低位，租户需求多样，90%以上的空置空间有租赁活动 [19] - 2022年，市场租金上涨25%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上为73%，现金基础上为58% [19] - 2022年第四季度，公司完成3.58亿美元的收购，预计总投资的无杠杆稳定收益率为5.4%；季度末后，完成两笔总计4.05亿美元的稳定交易，目前初始无杠杆收益率为5.1%，年合同租金增长率约为4% [21] - 2022年全年，公司稳定了7个项目，总投资1.401亿美元，总无杠杆稳定收益率为8.9%，创造了约1.75亿美元的价值 [22] - 公司还有11亿美元的重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，剩余增量支出为3.85亿美元，预计总成本的无杠杆收益率为6.5%，假设当前市场租金且无进一步租金增长，预计创造5亿美元的价值 [22] - 2022年全年，公司完成24亿美元的投资，涉及52笔交易，总计590万平方英尺和31.5英亩土地用于近期再开发，预计总成本的无杠杆稳定收益率为4.8%，其中90%的投资通过非公开市场或轻度营销交易获得 [27] - 公司目前有超过1.25亿美元的高增值交易处于合同阶段或已接受报价，预计初始收益率为5%，稳定后无杠杆收益率将增长至6% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE数据，2022年第四季度末，公司核心市场的空置率为1.1%，其中两个最大的子市场橙县和南湾的空置率降至0.7%，许多其他子市场的空置率仍低于1% [26] - 基于独特的市场动态和当前租赁活动，公司认为2023年核心南加州市场的市场租金有超过15%的增长潜力 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为美国最大的专注于南加州核心区域的纯工业REIT，通过创业方法在该地区创造价值 [8] - 公司继续专注于通过专有数据驱动的收购渠道，寻找高度选择性的非公开市场收购机会 [20] - 公司的资本配置策略包括高度选择性的投资过程和强大的资产负债表，以实现增值的短期和长期现金流及净资产价值增长 [32] - 公司将继续评估通过处置资产来回收资本的机会，但会有选择性地进行，且不提供处置量的指导 [88] - 公司预计投资活动将包括高比例的单一资产、较小投资组合以及一定比例的大型或中型投资组合，目标是通过投资活动实现不同收益率的组合，其中50% - 75%的投资活动具有核心增值或价值增值导向，相对较高的收益率 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年面临更高水平的潜在经济不确定性，但公司仍看到强劲的租户需求，南加州核心市场的空置率远低于结构性满租水平，且市场租金同比增长在全国主要工业市场中最高 [11] - 南加州核心地区由于土地极度稀缺和开发限制，供应需求失衡问题几乎无法解决，而许多其他主要工业市场的新供应正在增加并达到创纪录水平 [12] - 公司具有43%的嵌入式内部NOI增长潜力，假设无进一步收购且当前市场租金无进一步增长，未来24个月将带来额外2亿美元的NOI贡献 [13] - 公司认为租户需求在新年后出现复苏，尽管第四季度有一些租户因通胀、利率和经济问题而持观望态度，但由于市场上替代空间稀缺，租户最终仍会回到谈判桌 [109] - 公司预计2023年市场租金增长约15%，主要考虑了市场当前活动、持续的租户研究和供应需求失衡等因素 [39] 其他重要信息 - 公司在2022年第四季度和季度末后，通过ATM和公开发行等方式出售了1250万股普通股，总收益约7亿美元 [25] - 公司结算了1410万股与远期股票销售相关的普通股，净收益8.13亿美元，目前总流动性为11亿美元，包括7300万美元的剩余远期收益待结算、5100万美元的现金和10亿美元循环信贷额度的全额可用额度 [34] - 公司因2022年资产负债表实力和增长质量得到提升，被标准普尔和惠誉评级上调至BBB+，被穆迪评级上调至Baa2 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场租金增长预测及相关因素 - 公司预计2023年市场租金增长约15%，考虑因素包括市场当前活动、持续的租户研究和供应需求失衡 [39] 问题2: 按市值计价的计算方式及市场租金增长情况 - 公司按季度从底层逐个物业进行按市值计价，过去30天市场租金有1.5%的环比增长，租户需求强劲，未来展望乐观 [45] 问题3: 收购市场情况及获取高收益交易的方式 - 市场上交易情况不一，但公司通过研究、关系和非公开市场或轻度营销交易的能力，能够找到满足卖家需求的机会，实现较高收益率 [46] 问题4: 稳定收益率的时间点及租金增长影响 - 稳定收益率是一个时间点的指标，公司租赁合同中的嵌入式租金增长强劲，如2022年第四季度执行的租赁合同平均租金增长率为4.4%，全年为4.3%，这些租金增长将使稳定收益率随时间显著提高 [48] 问题5: 第四季度租赁利差情况及2023年预测 - 第四季度租赁利差受一笔固定续租选择权的租赁影响约700个基点，若排除该租赁，GAAP和现金租赁利差与全年情况相符；2023年按市值计价在现金基础上为61%，GAAP基础上为75%，指导范围包含现金租赁利差55% - 60%，GAAP租赁利差70% - 75% [51] 问题6: 某笔收购交易的情况及租户相关问题 - 该交易是因卖家有资金需求和时间紧迫性，租金有一定上涨空间，租户是新租户，不在当前前十大租户名单中，租户有其他南加州物业，可能有进一步合作机会 [56][66][69] 问题7: 租金增长预测的敏感性分析 - 公司未进行租金增长预测的敏感性分析，且租金增长预测未包含在指导指标中，将根据市场租金增长情况调整指导 [95] 问题8: 入住率展望及租赁空置时间影响因素 - 预计2023年同店入住率与2022年末持平为98%，平均入住率中点较2022年下降约75个基点，主要受租赁空置时间影响，预计2023年空置时间为90天，与前两年平均水平相当，反映市场需求强劲 [97] 问题9: 租户需求类型及行业差异 - 目前看到食品饮料、建筑材料、电动汽车制造、医疗设备、时尚服装和电子商务等行业的需求增加，市场需求多样，难以指出某一特定用户群体的需求主导 [121] 问题10: 收购合同中核心交易和价值增值交易的比例 - 公司未提供收购合同中核心交易和价值增值交易的具体比例信息 [122] 问题11: 应对建筑和劳动力成本上升的措施及影响 - 公司通过提前购买材料等方式缓解成本和延误问题，目前成本上升幅度开始收窄，之前建模中使用的成本上升幅度为25% - 30% [122] 问题12: 第四季度市场租金增长停滞及租户租金反馈 - 市场租金在第四季度末出现复苏，如在南湾签署了一份创纪录租金的续租合同；由于市场空置率低，租户虽对租金有反馈，但因替代空间有限，最终仍会接受 [126] 问题13: 洛杉矶新转让税对物业价值和外部增长战略的影响 - 目前未看到转让税对估值产生重大影响，且该税不影响租金率，对公司收购收益率可能有增值作用；公司在洛杉矶的投资组合占比约15%，2022年收购项目中约8%位于洛杉矶，将继续关注其影响 [57][134] 问题14: 洛杉矶和长滩港口进口集装箱量下降对仓库和租户需求的影响 - 未看到港口集装箱量下降对租户需求产生影响，公司租户主要关注区域消费，对货物来源和接收方式不太敏感，且港口实际吞吐量仍较高 [142] 问题15: 未来几年人员和一般管理费用（G&A）趋势 - 公司预计G&A占收入的比例将继续下降，2023年预计为9.8%，低于2022年的10.2%和2021年的10.8%，随着平台建设接近完成，团队将继续提高运营效率和技术创新 [144]

投资组合房产数量及面积情况 - 截至2022年9月30日，公司合并投资组合包含345处房产，约4170万可出租平方英尺[192] - 同一物业投资组合包括224处物业，约2860万平方英尺可出租面积；总投资组合还包括2021年1月1日至2022年9月30日购买的103处物业（约1070万平方英尺）和出售的6处物业（约30万平方英尺）[248][249] 财务关键指标变化 - 2022年前九个月，归属于普通股股东的净收入增长51.6%，达到1.168亿美元；核心资金运营（Core FFO）增长52.1%，达到2.444亿美元；净营业收入（NOI）增长41.1%，达到3.437亿美元[196] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合总收入分别为10346.3万美元和9615.6万美元，增长7.6%；总投资组合总收入分别为16274.7万美元和11540.3万美元，增长41.0%[252] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合总运营费用分别为5397万美元和5284.7万美元，增长2.1%；总投资组合总运营费用分别为10571.1万美元和7798.3万美元，增长35.6%[252] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合净收入分别为4949.3万美元和4330.9万美元，增长14.3%；总投资组合净收入分别为4164.8万美元和4018.6万美元，增长3.6%[252] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合租金收入分别为10346.3万美元和9615.6万美元，增长7.6%；总投资组合租金收入分别为16258.1万美元和11526万美元，增长41.1%[252][254] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加730万美元（7.6%）和4730万美元（41.1%）[255] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加560万美元（7.0%）和3840万美元（40.0%）[256] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加160万美元（9.9%）和870万美元（45.5%）[257] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元（64.2%）和30万美元（124.1%）[258] - 2022年前九个月，公司同店组合和总组合租金收入分别增加2310万美元（8.2%）和1.33亿美元（41.7%）[272] - 2022年前九个月，公司同店组合和总组合租金收入分别增加1690万美元（7.2%）和1.074亿美元（40.4%）[273] - 2022年第三季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.7万美元（19.9%）[259] - 2022年第三季度，公司利息收入减少4000美元（57.1%）[260] - 2022年第三季度，公司总组合利息支出增加450万美元（43.6%）[265] - 2022年前九个月，同店组合租户报销收入增加580万美元，即12.3%；总组合租户报销收入增加2490万美元，即47.1%[274] - 2022年前九个月，同店组合和总组合其他收入分别增加30万美元，即61.8%和80万美元，即114.4%[275] - 2022年前九个月，总组合管理和租赁服务收入增加10万美元，即30.3%[276] - 2022年前九个月，利息收入减少3.1万美元，即86.1%[277] - 2022年前九个月，同店组合和总组合物业费用分别增加700万美元，即10.7%和3280万美元，即43.4%[278] - 2022年前九个月，总组合一般及行政费用增加1060万美元，即31.0%[279] - 2022年前九个月，同店组合折旧和摊销费用减少440万美元，即4.7%；总组合折旧和摊销费用增加3020万美元，即27.4%[280] - 2022年前九个月，总组合其他费用从3.5万美元增至70万美元[281] - 2022年前九个月，总组合利息费用增加510万美元，即17.0%[282] - 2022年前九个月，公司从一处房产处置中确认房地产销售收益850万美元；2021年前九个月，从四处房产处置中确认房地产销售收益2730万美元[284] - 2022年第三季度净利润为4.1648亿美元，2021年同期为4.0186亿美元；2022年前九个月净利润为13.1449亿美元，2021年同期为9.6866亿美元[295] - 2022年第三季度净营业收入为12.2967亿美元，2021年同期为8.7759亿美元；2022年前九个月净营业收入为34.3708亿美元，2021年同期为24.3509亿美元[295] - 2022年第三季度EBITDAre为10.7769亿美元，2021年同期为7.5587亿美元；2022年前九个月EBITDAre为29.8015亿美元，2021年同期为20.9374亿美元[298] 投资组合入住率情况 - 2022年9月30日，总投资组合入住率为94.5%；同物业组合前九个月平均入住率为98.9%，9月30日期末入住率为98.4%[196] - 截至2022年9月30日，公司合并投资组合占用率约为94.5%，稳定合并投资组合占用率约为97.8%[228] - 截至2022年9月30日，洛杉矶和橙县市场包含空置空间的加权平均入住率分别为94.1%和92.5%，不包含则分别为98.6%和99.0%[229] - 2022年和2021年9月30日，同一物业投资组合入住率分别约为98.4%和98.8%；2022年和2021年前九个月，加权平均入住率分别约为98.9%和98.1%[250] 租约执行情况 - 2022年共执行325份新租约和续约租约，合计400万可出租平方英尺，GAAP基础租赁价差为82.2%，现金基础为60.9%[196] - 2022年第一至三季度新租约加权平均租期5.0年，可出租面积166.6548万平方英尺，每平方英尺有效租金23.99美元，GAAP租赁利差82.3%，现金租赁利差60.5%[232] - 2022年第一至三季度续租约加权平均租期4.1年，可出租面积229.3613万平方英尺，每平方英尺有效租金20.75美元，GAAP租赁利差82.2%，现金租赁利差61.1%，保留率72.5%[232] - 2022年剩余时间到期租约115份，可出租面积183.7594万平方英尺，占比4.4%，年化基础租金2120.9万美元，占比4.1%[237] - 2023年到期租约415份，可出租面积589.7083万平方英尺，占比14.1%，年化基础租金7696.5万美元，占比15.0%[237] - 2024年到期租约402份，可出租面积663.1172万平方英尺，占比15.9%，年化基础租金7705.3万美元，占比15.1%[237] - 公司总合并投资组合租约1674份，可出租面积4171.6182万平方英尺，年化基础租金51146.3万美元，每平方英尺年化基础租金12.97美元[237] - 2022年前九个月，公司续签201份租约，涉及2.3百万平方英尺可出租面积，续租率为72.5%[239] - 2022年和2023年剩余时间到期的租约分别占2022年9月30日投资组合总年化基本租金的4.1%和15.0%[241] - 2022年前九个月，新租约和续租约的加权平均期限分别为5.0年和4.1年[240] 房产买卖情况 - 2022年第一季度，公司出售一处79,247可出租平方英尺的房产，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[198] - 2022年第一、二、三季度及9月30日后，公司分别完成17处、18处、15处和1处房产收购，可出租面积分别为150万、140万、220万和59,412平方英尺，总收购价分别为4.577亿、5.989亿、9.775亿和2180万美元[201] - 年初至今，公司收购51处房产，可出租面积510万平方英尺，总价21亿美元；有超2.5亿美元收购处于合同或要约阶段 [323] - 2022年前九个月，公司出售一处房产，售价1650万美元，净现金收益1530万美元，用于部分资助一处房产的收购[312] 房产重新定位/再开发情况 - 2022年第一、二、三季度，公司分别稳定了1处、1处和2处重新定位/再开发房产，可出租面积分别为111,260、62,607和230,353平方英尺[201] - 截至2022年9月30日，16处物业正在进行重新定位或再开发，1处物业处于招租阶段，另有8处物业预计在2022年第四季度至2024年第一季度开始施工[220] - 12821 Knott Street项目正在对现有120800平方英尺的建筑进行重新定位，并建造约45000平方英尺的新仓库空间[223][224] - 2022年稳定的物业可出租总面积为404220平方英尺，2021年为1000003平方英尺，截至2022年9月30日出租率均为100%[222] - 目前重新定位的物业可出租总面积为486590平方英尺，目前再开发的物业可出租总面积为1213321平方英尺，招租阶段的物业可出租总面积为94321平方英尺，未来再开发的物业可出租总面积为998566平方英尺[221][222] - 截至2022年9月30日，16处物业共170万平方英尺正在重新定位或开发，1处物业处于招租阶段，近期还有8个项目共100万平方英尺待开发，另有30万平方英尺的其他重新定位项目[229] - 截至2022年9月30日，有16个重新定位/开发项目预计2022年第四季度至2024年第一季度完工，另有8个项目预计2025年第二季度前完工[235] - 预计未来三年（2022年第四季度至2025年第二季度）需约3.59亿美元完成16处现有和8处计划中的房产重新定位/开发项目 [324] 区域市场租赁情况 - 2022年第三季度，橙县平均租赁要价环比上涨至历史新高，空置率环比降至历史新低，首次低于1%[210] - 圣地亚哥和文图拉县的空置率和平均租赁要价均环比上升[211] - 内陆帝国西部空置率环比上升但接近历史低点，整体平均租赁成交率同比显著上升但环比下降，面积小于50万平方英尺的物业租赁成交率环比上升[212] 费用资本化情况 - 2022年1 - 3季度和1 - 9月，公司分别资本化利息费用360万美元和800万美元，保险和房地产税费用150万美元和390万美元[225] 建筑成本及项目影响情况 - 近期通胀和供应链压力导致建筑材料和劳动力成本增加，政府审批时间延长，导致预算和实际建筑成本上升以及部分再开发项目延迟[226] 债务及融资情况 - 2022年5月，公司将无担保循环信贷额度从7亿美元提高到10亿美元，并新增3亿美元无担保定期贷款[201] - 2022年7月19日，公司新增4亿美元无担保定期贷款；7月21日，执行五份利率互换交易，名义价值总计3亿美元，固定加权平均利率为2.81725%[208] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业发行并流通2.125%的4亿美元2030年到期高级票据和2.15%的4亿美元2031年到期高级票据[299] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为3710万美元，无未偿还的无抵押循环信贷安排借款，有10亿美元可用借款额度[304] - 截至2022年9月30日，未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为19亿美元，其中6280万美元在12个月内到期[304] - 2022年5月27日，公司设立新的市价发行股权计划，可出售最高10亿美元的普通股，取代之前7.5亿美元的计划[306] - 2022年前九个月，公司通过发行2188.5446万股普通股，结算远期股权销售协议获得14亿美元净收益[308] - 截至2022年9月30日，市价发行股权计划约有2.01亿美元普通股可出售[309] - 2022年5月26日，公司修订信贷协议，初始提供3亿美元定期贷款和10亿美元循环信贷额度；7月19日，新增4亿美元定期贷款；信贷协议可额外增加8亿美元承诺 [315] - 循环信贷额度将于2026年5月26日到期，有两次6个月延期选项；4亿美元定期贷款将于2024年7月19日到期，有两次1年延期选项；3亿美元定期贷款将于2027年5月26日到期 [316] - 信贷协议利率基于Term SOFR、Daily Simple SOFR或基础利率加适用利差，Term SOFR和Daily Simple SOFR增加0.10%调整；定期贷款适用利差为0.80% - 1.60%（SOFR贷款）和0.00% - 0.60%（基础利率贷款），循环信贷额度适用利差为0.725% - 1.400%（SOFR贷款）和0.00% - 0.40%

财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，核心FFO增长45%，FFO每股增长16%；年初至今，核心FFO增长52%，FFO每股增长超23% [9] - 第三季度同店物业NOI在GAAP基础上增长7.2%，现金基础上增长9.7% [30] - 截至9月30日，净债务与EBITDA之比为4.1倍，处于4 - 4.5倍的长期目标范围内 [35] - 2022年核心FFO指引范围提高至每股1.93 - 1.95美元，中点代表同比18%的收益增长 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁利差在GAAP基础上达89%，现金基础上达63%，租赁量加速至170万平方英尺，本季度执行的租约合同年租金平均涨幅增至4.4% [12] - 年初至今现金基础租赁利差为61%，GAAP基础为82%，年度嵌入式租金连续七个季度上升至第三季度的4.4% [31] 收购业务 - 第三季度完成9.77亿美元投资，均位于南加州优质填充工业市场；截至季度末，年初至今投资达21亿美元，预计总投资无杠杆稳定收益率为4.7% [23][24] - 目前有超2.5亿美元交易处于合同或已接受报价阶段，预计总投资无杠杆稳定收益率为5.5% [25] 重新定位和再开发业务 - 有10亿美元重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总投资无杠杆收益率为6.7% [26] - 第三季度稳定了两个重新定位项目，分别实现9.3%和14.4%的总投资无杠杆回报率 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场空置率为1%，可比空间市场租金较上年上涨39%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上估计为72%，现金基础上为62% [21] - 工业交易数量有所放缓，但市场上优质资产仍能达到创纪录的定价水平，部分近期成交和已接受报价的资产资本化率低至3% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州填充市场租户群体，凭借低杠杆的资产负债表，抓住市场变化或不确定性带来的投资机会 [15][16] - 采取高度选择性的资本配置策略，注重投资对现金流和长期资产净值增长的增值作用，维持强大的资产负债表 [33] - Prologis和Duke合并后，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金，与这两家公司直接竞争的机会可能进一步减少 [104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场基本面强劲，供应短缺导致供需失衡预计将持续，尽管第三季度市场租金增长速度放缓，但仍远高于历史水平 [10][11] - 公司预计在未来24个月内，现有投资组合将实现40%的嵌入式增量现金NOI增长，相当于1.7亿美元 [13] - 展望2023年，公司内部NOI增长前景良好，2023年到期租约的按市值计价在现金基础上约为65%，净有效基础上约为80%，年度嵌入式租金为3.2%且呈增长趋势 [40] 其他重要信息 - 第三季度和年初至今的坏账基本为零，凸显了租户的强大信用和稳定性 [32] - 第三季度通过ATM远期出售510万股普通股，获得3.35亿美元，季度末结算1150万股普通股，净收益6.97亿美元 [35] - 7月完成一笔4亿美元定期贷款，执行五笔与3亿美元五年期定期贷款相关的掉期交易，固定利率为3.7% [36] - 截至9月30日，公司总流动性为12亿美元，包括3700万美元现金、1.89亿美元待结算股权收益和10亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业，以及各子市场需求是否有差异 - 租户需求来源广泛，包括消费品、医疗保健、电动汽车、电子商务、航空航天等行业，市场租户多样性是其长期特征之一 [43][44] 问题2: 高利率和劳动力成本是否对特定租户产生重大影响，以及这些租户在经济衰退中的表现 - 目前未看到成本增加对租户租赁需求和支付租金能力产生直接影响，租户对租金有较强的价格弹性；历史经验表明，租户在经济周期中表现出较强的韧性，这些位置对租户运营至关重要 [45][46][48] 问题3: 本季度收购投资减少，是否意味着未来收购更保守，以及哪些市场信号会促使公司减少收购 - 公司采取高度选择性的资本配置方法，注重投资对现金流和长期资产净值的增值作用；2022年投资预计稳定收益率为5.4%，远高于市场收益率；目前2.5亿美元投资管道预计收益率为5.5%，高于年初至今的4.7%，公司将继续专注于增值资本配置 [50][52][54] 问题4: 洛杉矶县大部分租赁空间明年到期，该租约的初步情况及按市值计价的机会 - 该物业是近期收购的，计划进行重新开发，洛杉矶县有续租选择权，但行使期尚未开始；若续租，将是一个非常有利可图的结果 [57] 问题5: 大部分重新开发项目推迟，2023年启动项目略有减少，是受宏观背景影响还是其他因素 - 主要挑战是与城市和市政当局的许可和审批流程，由于部分城市人员远程办公，审批延迟数月，且难以提前准确预测 [58] 问题6: 第三季度租金增长放缓的原因 - 此前极端的租金增长不可持续，目前租户活动仍远高于历史需求水平，但不再像年初那样出现租户疯狂竞价的情况；年初至今投资组合内市场租金增长24%，租约年度合同租金涨幅达4.4%，且连续七个季度上升，表明公司仍有定价权 [63][64] 问题7: 近期是否会通过承担更多风险（如购买更多滚动风险、空置物业）来提高收益率 - 公司专注于合适的市场机会，注重资产实际价值，有时愿意接受较低初始收益率以实现更高的稳定收益率；公司稳定收益率高于市场收益率，是通过专有收购方法和重新定位、开发专业能力创造价值，并非承担更多风险 [68][71] 问题8: 进入资本率与初始稳定收益率的差异及时间范围，以及2023年AFFO的稀释、中性或增值情况 - 资本率在市场上有所扩大，但南加州市场表现与其他市场不同；进入资本率因项目而异，取决于物业的增值机会；公司注重资本的整体配置，投资机会应能推动增值现金流增长 [76][77][78] 问题9: 年初和现在的收购所需回报率与资本成本的关系，以及2023年资本部署的资金来源 - 公司将继续保持选择性，目前投资管道规模相对年初有所减少；所需回报率门槛已提高，体现在5.5%的收购稳定收益率上；2023年收购情况取决于机会集，公司将继续选择性地配置资本 [80] 问题10: 能否预计2023年收购水平与2022年相似 - 公司不提供收购指导，2023年收购情况取决于机会集，如果有机会带来现金流增值和资产净值增长，并能以增值方式融资，将具有吸引力 [81] 问题11: 私人市场资本化率处于3% - 3.5%，是基于远低于市场的租金还是接近市场的租金，与5%稳定收益率预期的比较 - 这些收益率包含一定的按市值计价因素，且租约还有剩余期限；反映了市场对南加州租金增长的预期，买家多为机构投资者，对短期利率变化不敏感；稳定交易的收益率仍在4%左右 [86][87][89] 问题12: 与潜在卖家的对话在过去90 - 120天内是否因宏观预期变化而改变 - 由于租金上涨，资产价值大幅增加，但仍有增长空间；与卖家的对话有所变化，部分卖家期望的收益率受低利率影响，现在对话更现实；公司仍能以卖家认为有利的价格进行交易，且有机会以更好的价格重新参与一些交易 [92][93][95] 问题13: 高利率是否导致更多卖家因再融资问题进入市场，成为公司的机会 - 这是当前市场动态之一，公司研究团队会积极寻找市场催化剂，高利率导致的再融资问题是增加机会的驱动因素之一 [98] 问题14: 公司租赁结构中三重净租赁、改良毛租赁和工业毛租赁的比例，以及对未来费用增长的预期 - 约75%的租约为三重净租赁，约20%为改良毛租赁，约5%为工业毛租赁；费用增长指导持续下降，全年预计影响约60个基点，主要原因是物业税降低和非可收回费用减少 [100] 问题15: Prologis和Duke合并对美国工业竞争格局的影响，以及对公司市场的影响和是否带来投资机会 - 合并改变了行业格局，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金；公司与Prologis和Duke在收购活动中很少直接竞争，合并后直接竞争机会可能进一步减少，对收购有一定改善但不显著 [104]

投资组合房产情况 - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合包含330处房产，约3940万可出租平方英尺[190] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司相同物业组合包含224处物业，约2860万平方英尺可出租面积[241] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司总物业组合新增88处物业，约850万平方英尺可出租面积，出售6处物业，约30万平方英尺可出租面积[242] - 年初至今公司收购41处房产，总面积440万平方英尺，总价17亿美元，另有超5亿美元收购处于合同或意向书阶段[318] 财务关键指标变化 - 2022年上半年，归属于普通股股东的净收入增长76.0%，达到8000万美元；核心资金运营（Core FFO）增长56.5%，达到1.583亿美元；净营业收入（NOI）增长41.7%，达到2.207亿美元[194] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加750万美元（8.0%）和4480万美元（42.9%）[245][247] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加540万美元（6.9%）和3630万美元（41.8%）[248] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租户报销分别增加202万美元（12.8%）和829万美元（48.4%）[247] - 2022年第二季度，公司同店组合租户报销收入增加200万美元，即12.8%；总组合租户报销收入增加830万美元，即48.4%[249] - 2022年第二季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元，即27.7%和20万美元，即58.1%[250] - 2022年第二季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.1万美元，即19.3%[251] - 2022年第二季度，公司利息收入减少1.4万美元，即93.3%[252] - 2022年第二季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加240万美元，即11.0%和1090万美元，即44.2%[254] - 2022年第二季度，公司总组合一般及行政费用增加420万美元，即39.0%[255] - 2022年第二季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少150万美元，即4.8%；总组合折旧和摊销费用增加1040万美元，即28.7%[256] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合租金收入分别增加1580万美元，即8.5%和8570万美元，即42.0%[261][265] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加430万美元，即13.6%和1620万美元，即48.0%[263][266] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合其他收入分别增加20万美元，即60.6%和50万美元，即109.3%[263][267] - 2022年上半年，公司总投资组合管理和租赁服务收入增加0.1百万美元，增幅36.9%[268] - 2022年上半年，公司利息收入减少27千美元，降幅93.1%[269] - 2022年上半年，公司相同物业投资组合和总投资组合物业费用分别增加5.0百万美元（增幅11.6%）和20.7百万美元（增幅43.0%）[270] - 2022年上半年，公司总投资组合一般及行政费用增加7.4百万美元，增幅33.4%[271] - 2022年上半年，公司相同物业投资组合折旧和摊销费用减少3.6百万美元，降幅5.7%；总投资组合折旧和摊销费用增加17.7百万美元，增幅24.8%[272] - 2022年上半年，公司总投资组合其他费用从31千美元增至0.3百万美元[273] - 2022年上半年，公司总投资组合利息费用增加0.5百万美元，增幅2.6%[274] - 2022年上半年，公司债务清偿损失为0.9百万美元[275] - 2022年上半年，公司房地产销售收益为8.5百万美元；2021年上半年为13.6百万美元[276] - 2022年上半年，公司核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东为158,301千美元；2021年上半年为101,153千美元[282] - 2022年Q2净利润为4.0901亿美元，2021年同期为2.6037亿美元；2022年上半年净利润为8.9801亿美元，2021年同期为5.668亿美元[288] - 2022年Q2 EBITDAre为9.7678亿美元，2021年同期为6.9108亿美元；2022年上半年EBITDAre为19.0246亿美元，2021年同期为13.3787亿美元[291] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为1.63亿美元，较2021年上半年增加6123万美元[336] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为11亿美元，较2021年上半年增加6.01亿美元[337] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为8.78亿美元，较2021年上半年增加6.43亿美元[339] 物业入住率情况 - 2022年6月30日，总投资组合入住率为95.2%；同期同物业投资组合平均入住率为99.1%，期末入住率为98.9%[194] - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为95.2%，稳定合并投资组合（不含重新定位空间）的入住率约为98.2%[222] - 截至2022年6月30日，洛杉矶和橙县市场包含空置空间的加权平均入住率分别为94.7%和88.9%，不包含空置空间的加权平均入住率均为98.2%[223] - 2022年和2021年6月30日，公司相同物业组合入住率分别约为98.9%和98.4%[243] - 2022年和2021年第二季度，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为99.1%和98.1%[243] 租约签订情况 - 公司共签订195份新租约和续约租约，总面积230万可出租平方英尺，GAAP基础租赁价差为77.7%，现金基础为59.5%[194] - 2022年第一季度和第二季度新租约的加权平均有效租金分别为每平方英尺4.4美元和5.8美元，GAAP租赁利差分别为66.3%和107.6%，现金租赁利差分别为49.1%和76.6%[226] - 2022年第一季度和第二季度续租约的加权平均有效租金分别为每平方英尺21.13美元和19.48美元，GAAP租赁利差分别为72.8%和73.0%，现金租赁利差分别为59.9%和55.3%[226] - 2022年上半年新租约和续租约的加权平均期限分别为5.4年和3.7年[226] - 2022年上半年公司续签了124份租约，涉及130万平方英尺可出租面积，续租率为71.0%[232] - 2022年剩余时间和2023年到期的租约分别占公司投资组合总可出租面积的6.6%和14.6%，分别占总年化基础租金的6.3%和15.0%[230][232][233] - 公司预计2022年剩余时间租赁续约率和租赁利差为正[235] - 公司多数租约包含3%或更高的年度租金增长率[237] 房产收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司出售一处79,247可出租平方英尺的房产，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[196] - 2022年第一季度完成14笔收购，涉及17处房产，150万可出租平方英尺建筑，土地82英亩，总价4.577亿美元；第二季度完成18处房产收购，140万可出租平方英尺建筑，土地85.5英亩，总价5.989亿美元；6月30日后完成6笔收购，160万平方英尺建筑，土地75.3英亩，总价6.789亿美元[199] - 2022年上半年，公司完成一项物业处置，售价1650万美元，净现金收益1530万美元[307] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2022年6月30日，公司有16处物业正在进行重新定位或再开发，无物业处于招租阶段，另有11处物业预计在2022年第三季度至2023年第四季度开始施工[214] - 正在重新定位的物业可出租总面积为670,817平方英尺，未来重新定位的物业可出租总面积为47,712平方英尺[215] - 正在再开发的物业预计可出租总面积为1,145,975平方英尺，未来再开发的物业预计可出租总面积为1,215,472平方英尺[216] - 2022年达到稳定状态的物业可出租总面积为173,867平方英尺，2021年达到稳定状态的物业可出租总面积为1,000,003平方英尺[216] - 2022年第一季度和第二季度分别稳定了111,260和62,607可出租平方英尺的重建和重新定位物业[199] - 截至2022年6月30日，16个物业正在进行重新定位或再开发，完工后估计可出租面积达180万平方英尺，另有11个项目处于近期管道中，完工后估计可出租面积为130万平方英尺[223] - 截至2022年6月30日，公司有16个重新定位/再开发项目预计在2022年第三季度至2023年第四季度完工，另有11个项目预计在2024年第四季度完工[228] - 预计未来三年（2022年3季度 - 2025年2季度）完成房产重新定位/开发需约3.847亿美元资金[319] 资金相关情况 - 2022年第一、二季度分别签订575.2268万和1200.248万股普通股的远期股权销售协议，部分结算后分别获得净收益3.059亿和4.194亿美元；截至6月30日，还有929.1211万股普通股，约5.521亿美元远期净收益待结算[199] - 2022年5月，公司将无担保循环信贷额度从7亿美元提高到10亿美元，并新增3亿美元无担保定期贷款额度；6月30日后，又新增4亿美元无担保定期贷款额度[199] - 2022年7月21日，公司执行五笔总名义价值3亿美元的利率互换交易，将1个月期SOFR固定在2.81725%[199] - 2022年5月27日，公司设立新的市价股权发行计划，可出售最高10亿美元普通股，取代之前7.5亿美元计划[301] - 截至2022年6月30日，市价股权发行计划下约5.365亿美元普通股仍可出售[304] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为3430万美元，无担保循环信贷安排下有1.25亿美元借款，还有8.75亿美元可用于未来借款[298] - 截至2022年6月30日，公司未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为17亿美元，其中600万美元将在12个月内到期[299] - 公司固定利率债务的总计划利息支付和浮动利率债务的预计利息支付为3.037亿美元，其中4580万美元将在12个月内到期[299] - 2022年5月26日公司修订信贷协议，包括3亿美元定期贷款和10亿美元循环信贷额度，定期贷款到期日为2027年5月26日，循环信贷到期日为2026年5月26日[311] - 2022年7月19日公司行使信贷协议中的增额选择权，增加4亿美元无担保定期贷款，到期日为2024年7月19日[312] - 定期贷款适用保证金为SOFR贷款0.80% - 1.60%/年、基准利率贷款0.00% - 0.60%/年，循环信贷适用保证金为SOFR贷款0.725% - 1.400%/年、基准利率贷款0.00% - 0.40%/年，循环信贷还需支付0.125% - 0.300%/年的设施费[313] - 信贷协议有可持续发展挂钩定价机制，达标或未达标时适用保证金和信贷设施费分别增减0.04%和0.01%[314] - 截至10 - Q季度报告提交日，循环信贷已使用4.5亿美元，剩余5.5亿美元可用于未来借款[317] - 2022年上半年非经常性资本支出4145.9万美元，每平方英尺2.09美元；经常性资本支出331.4万美元，每平方英尺0.09美元[320] - 截至2022年6月30日，公司合并债务总额16.73936亿美元，其中无担保债务15.5亿美元，有担保债务1.23936亿美元，有效利率2.742%[326] - 截至2022年6月30日，公司总合并债务为17亿美元，加权平均利率为2.74%，平均到期期限为6.8年，净债务与总市值之比约为13.5%[330][331] - 固定利率债务本金余额为11.91亿美元，占比71%，平均剩余期限7.9年，利率2.77%；可变利率债务本金余额为4.83亿美元，占比29%，平均剩余期限4.2年，利率2.67%[329] - 有担保债务本金余额为1.24亿美元，占比7%，平均剩余期限3.0年，利率3.81%；无担保债务本金余额为15.5亿美元，占比93%，平均剩余期限7.1年，利率2.66%[329] - 若LIBOR和SOFR在2022年6月30日基础上增加50个基点，可变利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约240万美元；若下降50个基点，将增加约240万美元[343]