公司整体财务概况 - 截至2022年9月30日，公司总资产约350亿美元，员工7330人[304] - 截至2022年9月30日，公司普通股每股账面价值为12.10美元，较6月30日的12.28美元下降1.5%[307][308] - 截至2022年9月30日，公司投资组合总资产为3.5334535亿美元，总负债为2.8272909亿美元，总权益为7061.626万美元[323] - 截至2022年9月30日，公司记录的净递延所得税负债为7.382亿美元，主要由贷款销售递延收益和可征税实体中资产公允价值变动产生[401] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物总额为14.2亿美元，其中约10.036亿美元由NRM、Newrez和Caliber持有，8.324亿美元超出监管流动性要求[451][452] - 截至2022年9月30日，公司债务义务总额为2.3421033亿美元，加权平均融资成本为3.65%，加权平均期限为1.1年[465] - 截至2022年9月30日，公司借款能力总额为3.0187978亿美元，未使用借款能力为1.7892953亿美元[477] - 截至2022年9月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为19.49575亿美元，较2021年末增加3.88152亿美元[496] 公司管理职能与成本 - 2022年6月17日，公司与前经理达成协议内化管理职能，需支付4亿美元（可调整）[305] - 2022年6月17日，公司与前经理达成协议将管理职能内部化，需支付4亿美元（可调整），预计节省运营成本[458] - 2022年第三和前九个月，公司分别产生过渡服务成本390万美元和440万美元[306] 宏观经济环境 - 2022年9月30日，美国失业率降至3.5%[309] - 2022年5月、6月、7月、9月和11月，美联储分别加息50、75、75、75和75个基点[311] - 截至2022年9月30日，常规30年期利率升至6.1%，高于6月30日的5.5%[313] - 2022年全年抵押贷款预计产量为2.3万亿美元，低于2021年的4.4万亿美元，其中再融资占比从2021年的57%降至33%[313] - 2023年6月30日，多数美元伦敦银行同业拆借利率（USD - LIBOR）期限将停止发布[318] - 2022年8月16日，美国政府颁布《降低通胀法案》，引入15%的企业最低税和1%的股票回购消费税，公司预计对财务无重大影响[459] - 2022年8月17日，FHFA和Ginnie Mae发布贷款卖家和服务商的资本和流动性新标准，将于2023年9月30日生效[460] 公司应对LIBOR淘汰措施 - 为应对LIBOR逐步淘汰，公司为相关贷款采用SOFR指数，并对债务工具进行合同修改以过渡到替代基准[321] 贷款业务数据 - 2022年第三季度，30年期平均常规抵押贷款利率季度内上涨116个基点，截至9月30日的三个月，已发放贷款发起量为138亿美元，较上一季度的191亿美元下降[324] - 截至2022年9月30日的三个月，贷款销售收益利润率为1.71%，较上一季度的1.95%下降24个基点[324] - 2022年第三季度，直接面向消费者渠道贷款发放额为10.63亿美元，占比8%；零售/合资渠道为42.84亿美元，占比31%；批发渠道为18.11亿美元，占比13%；代理渠道为66.51亿美元，占比48%[326] - 2022年第三季度，机构产品贷款发放额为65.57亿美元，占比48%；政府产品为63.4亿美元，占比46%；非合格抵押贷款为2.69亿美元，占比2%；非机构产品为4.6亿美元，占比3%；其他产品为1.83亿美元，占比1%[326] - 截至2022年9月30日的三个月，已发放住宅抵押贷款净收益较上一季度减少8790万美元，较2021年同期减少2.391亿美元[326][328] - 2022年第三季度，购买贷款发起量占所有已发放贷款的83%，上一季度为75%[328] - 2022年第三季度各渠道贷款发放总额为138.09亿美元，较上一季度减少52.46亿美元，较去年同期减少254.23亿美元[417] - 2022年前三季度各渠道贷款发放总额为597.44亿美元，较去年同期减少254.23亿美元[417] - 2022年第三季度发放住宅抵押贷款净收益占比，直销渠道为3.47%，零售/合资渠道为3.64%，批发渠道为1.20%，代理渠道为0.45% [417] - 2022年前三季度发放住宅抵押贷款净收益占比，直销渠道为3.59%，零售/合资渠道为3.18%，批发渠道为1.05%，代理渠道为0.28% [417] - 2022年第三季度，已发起待售住宅抵押贷款净收益减少1.013亿美元，销售利润率为1.71%，较上一季度的1.95%下降24个基点；贷款发放量为138亿美元，低于上一季度的191亿美元；购房贷款发放占比从75%升至83%[418] - 2022年前九个月，已发起待售住宅抵押贷款净收益减少2.768亿美元，销售利润率为1.69%，较去年同期的1.47%提高22个基点；贷款发放量为852亿美元，高于去年的597亿美元[420] - 截至2022年9月30日，公司住宅抵押贷款未偿本金总额约为48亿美元，通过担保融资协议融资约37亿美元，通过有担保票据和应付债券融资约8亿美元[368] - 截至2022年9月30日，消费者贷款未偿本金总额为3.53163亿美元，加权平均票面利率为17.8%，90天以上逾期率为1.4%[375] - 截至2022年9月30日，贷款平均承诺规模为170万美元，加权平均剩余合同到期期限为8.9个月，贷款利率为LIBOR或SOFR加3.8% - 9.3%的利差[389] - 2022年第三季度，新发放贷款金额为623945000美元，还款金额为340186000美元，未偿还本金余额为1919913000美元，总承诺金额为2718595000美元，加权平均合同利率为8.4%[393] - 截至2022年9月30日，按贷款用途划分，建设贷款承诺金额为1607287000美元，占比59.1%；过桥贷款为764768000美元，占比28.1%；翻新贷款为346540000美元，占比12.8%[396] - 截至2022年9月30日，按地理位置划分，加利福尼亚州的贷款承诺金额为1532735000美元，占比56.4%；华盛顿州为269927000美元，占比9.9%；纽约州为161861000美元，占比6.0%[397] 贷款服务业务数据 - 截至2022年9月30日，公司执行贷款服务部门服务贷款未偿本金余额为3956亿美元，Shellpoint Mortgage Servicing服务贷款未偿本金余额为1080亿美元，总服务贷款组合为5036亿美元，较2021年12月31日增长4%[329] - 2022年前九个月，30年期常规抵押贷款利率上升导致再融资量下降，进而使提前还款活动减少[329] - 截至2022年9月30日，总服务资产组合未偿还本金余额为50.3576亿美元，较上季度增加5527万美元，同比增加2.7744亿美元[331] - 2022年第三季度总服务费用为3.54171亿美元，较上季度减少1052.7万美元，较2021年同期增加3.71131亿美元[332] - 截至2022年9月30日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare、Valon和Flagstar分别承担9.3%、8.2%、6.2%、2.0%和0.3%的相关抵押贷款未偿还本金余额的服务工作，其余74.0%由公司的抵押贷款公司承担[335] - 2022年第三季度，基础服务费用中MSR资产为2.97433亿美元，较上季度减少324.3万美元，较2021年同期增加4.02199亿美元[332] - 2022年第三季度服务净收入为4.35985亿美元，较上一季度减少3.70056亿美元，较去年同期增加15.99798亿美元[410][411] - 2022年前三季度服务净收入为22.73819亿美元，较去年同期增加15.998亿美元，主要因MSR投资组合按市值计价调整净增加9.3亿美元[411][413] 超额抵押贷款服务权（Excess MSRs）相关数据 - 截至2022年9月30日，MSR和MSR融资应收款的当前未偿还本金余额总计54.41776亿美元，账面价值总计8.8951亿美元[338] - 截至2022年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的加权平均FICO分数分别为755、635和694，总体加权平均为729[338] - 截至2022年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的贷款90天以上逾期率分别为0.5%、4.7%和2.0%，总体加权平均为1.3%[338] - 截至2022年9月30日，直接超额MSR的当前未偿还本金余额为500亿美元，加权平均超额MSR为18个基点，账面价值为2.485亿美元[341] - 公司在175亿美元未偿本金余额（UPB）的超额抵押贷款服务权（Excess MSRs）相关的服务商垫款投资中进行了投资[342] - 截至2022年9月30日，直接超额MSRs相关贷款当前账面价值为248,495千美元，本金余额为49,993,358千美元，加权平均FICO评分为710，加权平均票面利率为4.3% [343] - 截至2022年9月30日，通过合资企业获得的超额MSRs相关贷款，公司有效所有权为33.3%，当前账面价值为134,942千美元，本金余额为20,073,992千美元，加权平均FICO评分为723，加权平均票面利率为4.5% [345] - 服务商垫款投资方面，截至2022年9月30日，摊销成本基础为358,225千美元，账面价值为371,418千美元，相关住宅抵押贷款的UPB为17,491,636千美元，未偿还服务商垫款为334,818千美元，服务商垫款与相关住宅抵押贷款UPB的比例为1.9% [349] - 2022年前九个月，服务商垫款投资加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为7.8年，公允价值变动损失为2,828千美元，担保票据和债券应付面值为318,590千美元，贷款与价值比率（LTV）毛值为91.1%，净值为90.3%，资金成本毛值和净值均为1.2% [350] - 2022年9月30日MSRs和MSR融资应收款未偿还本金余额总计5441.78亿美元，较6月30日减少39.17亿美元，较去年同期减少56.47亿美元[411] 证券投资业务数据 - 截至2022年9月30日，机构住宅抵押贷款支持证券（Agency RMBS）未偿面值为9,098,824千美元，摊销成本基础为9,082,503千美元，总摊销成本基础占比100.0%，未实现收益14千美元，未实现损失584,557千美元，账面价值为8,497,960千美元，加权平均期限未提及，3个月恒定提前还款率（CPR）为9.9%，回购协议金额为8,224,352千美元 [355] - 2022年第三季度，机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为4.12%，加权平均融资成本为2.75%，净利息利差为1.37% [356] - 截至2022年9月30日，非机构RMBS未偿面值为17,510,598千美元，摊销成本基础为938,933千美元，未实现收益113,701千美元，未实现损失113,586千美元，账面价值为939,048千美元，回购协议金额为0 [358] - 截至2022年9月30日，非机构RMBS投资组合加权平均超额利差为0.2%，加权平均期限为5.1年，加权平均票面利率为2.8%；底层抵押品平均贷款期限为11.2年，抵押品因子为0.60，3个月CPR为6.7%，拖欠率为2.0%，累计损失率为0.2% [359][360] - 加权平均资产收益率为4.03%，加权平均资金成本为5.11%，净息差为-1.08%[362] - 非机构RMBS投资组合中，浮动利率证券占39.7%，固定利率证券占60.3%[362] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别质押了账面价值约9.263亿美元和9.249亿美元的非机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[362] - 公司持有的各类证券化信托中，标的住宅抵押贷款的总未偿本金余额约为760亿美元，行使清理赎回权需向不同服务商支付0.75%或0.5%的费用[363] - 2022年前九个月，机构RMBS和非机构RMBS回购协议的资产公允价值与可用融资金额的加权平均差异分别为3.0%和34%，住宅抵押贷款和SFR房产为9% [476] 单户租赁（SFR）业务数据 - 截至2022年9月30日，公司单户租赁（SFR）投资组合包括约3698处房产，总账面价值为9.594亿美元，较2022年6月30日有所增加[376] - 2022年第三季度和第二季度，公司分别收购了约10

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入1.25亿美元，摊薄后每股收益0.26美元；可分配收益1.53亿美元，摊薄后每股收益0.32美元；第三季度普通股股息为每股0.25美元；现金及流动性为18亿美元；业务总股本为70亿美元 [20] - 账面价值季度环比基本不变，考虑到疫情期间发行认股权证的摊薄影响 [16] - MSR季度估值为4.8%，目前为4.88%，有小幅增长 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 服务业务 - 内部管理的MSR达4000亿美元，为第三方管理的MSR达910亿美元，与Cooper、LoanCare等有合作关系 [28] - 税前收入为2.67亿美元 [35] 抵押贷款发起业务 - 税前亏损5700万美元，其中约2000 - 2500万美元为一次性费用 [35] - 资本从收购Caliber时的20亿美元降至4.93亿美元，Caliber交易至今的股权内部收益率为29% [36] 房地产证券业务 - 资产负债表上有高息贷款，债券业务主要为过去证券化业务的留存利息，通过银行或资本市场进行定期融资 [30] 单户租赁业务 - 拥有约3700套房屋，入住率超过90%，目前停止收购，等待更高资本化率的投资机会 [31] 商业目的贷款业务（Genesis） - 本季度发放贷款6亿美元，主要为浮动利率、高息贷款，投资组合90%为浮动利率，平均票面利率约8.5%，趋近10%，贷款组合当前还款率为99.9% [13][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房市场方面，公司看跌房价，认为房价将继续小幅下跌，但由于供应和过去几年良好的承销情况，房价下跌有底线 [23] - 通胀持续，公司保持防御性策略，持有18亿美元现金和流动性，确保所有固定利率资产都进行了套期保值 [24] - 融资成本在各资产类别中上升，非代理业务的投资组合100%采用非每日盯市融资 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将扩大投资策略，收购Senlac Ridge Partners 50%的股权，专注商业房地产的各个领域，包括债务、股权和过渡性贷款机会 [9][10] - 成立第三方基金业务，在私人市场筹集可赎回资本，进行机会性投资，为股东和有限合伙人创造价值 [11] - 继续关注抵押贷款公司的效率，通过零售和直接面向消费者（DTC）渠道向300万客户进行营销，等待利率和利差环境创造机会，为客户提供节省成本和创新的解决方案 [12] - 降低贷款发放时的贷款价值比（LTV），收紧承销准则，以应对房价下跌和住房市场的不确定性 [14] - 计划将所有服务业务收归内部管理，使用当前的软件即服务平台 [48] - 考虑收购零售发起平台，可能是私人的小型平台，以扩大业务并提高效率 [75] - 将合资业务与零售业务合并，将产权和评估业务交由Guardian子公司管理，以提高运营效率和降低成本 [79][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资环境仍然充满挑战，公司将维持对高利率和更宽信贷利差环境的预期，直到美联储发出停止加息信号或经济数据疲软 [8] - 尽管市场波动，但公司团队和业务表现良好，有能力继续为股东创造价值 [9] - 住房市场方面，预计房价将继续下跌，但由于供应和良好的承销情况，房价下跌有底线；单户租赁市场需求强劲，公司将寻找更高资本化率的投资机会 [23][26] - 随着美联储继续提高短期利率，公司的托管存款将带来更多利息收入 [17] - 公司认为，当美联储停止加息、抵押贷款利差收窄时，发起业务可能会变得强劲，特别是如果房价再下跌10%左右 [44][45] 其他重要信息 - 会议中提及的某些陈述为前瞻性陈述，具有不确定性，可能与实际结果存在重大差异，需参考新闻稿和收益补充材料中的免责声明以及向美国证券交易委员会（SEC）提交的年度和季度报告中的风险因素 [5] - 会议将讨论一些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，这些指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在收益补充材料中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：发起业务的人员缩减处于行业的什么阶段 - 公司认为自身处于第七或第八局，接近尾声。公司在适当的地方积极进行了人员缩减，同时考虑到庞大的服务组合，当美联储停止加息、抵押贷款利差收窄时，发起业务可能会强劲反弹，公司要为客户保持业务存在，将发起业务视为服务业务的对冲 [44][45] 问题2：发起业务的整合前景，卖家和买家是否有顾虑 - 在抵押贷款发起或抵押公司方面，一些私人持有的抵押公司可能会放弃业务，未来可能会有更多MSR出售。公司将谨慎寻找机会发展零售业务，认为能够快速调整规模、降低成本和提高效率的公司将在竞争中获胜 [46][47] 问题3：是否为服务组合选定了技术平台 - 公司计划将所有服务业务收归内部管理，使用当前的软件即服务平台 [48] 问题4：非代理资产的融资情况，包括Genesis贷款的仓储融资，目前的资金平衡和融资成本前景 - 融资成本普遍较高，预计未来仍将维持高位。公司通过资本市场和与一些贷款人的定期融资来为业务提供资金，团队在开辟新的融资渠道方面做得很好，如与保险公司和地区银行合作。非代理资产的融资主要是定期非盯市融资，Genesis业务约75% - 80%由银行合作伙伴进行定期融资 [54][56][57] 问题5：MSR组合中超级老贷款的情况，以及与新的或更优质服务组合相比，股东从这些老MSR中获得的价值如何 - 老贷款的现金流更长，因为它们处于水下状态，不会进行再融资。公司喜欢这些老MSR的粘性，本季度MSR估值较为温和，是为了扩大收益率。新生产的MSR倍数较低，公司每天都会权衡调整MSR倍数对收益和业务量的影响，并从宏观角度考虑资本配置 [58][59][60] 问题6：第三方资本的计划，目标产品、资产类别和筹集时间线 - 时间线为现在。公司将利用金融服务领域的专业知识，与有限合伙人（LPs）和另类资产管理公司合作，开展新业务。公司希望拥有可赎回资本，在市场动荡时进行部署，同时第三方资本带来的费用将流向Rithm股东 [65][67][68] 问题7：投资组合在代理抵押贷款支持证券方面的重新定位情况，以及相关的收益和损失 - 为了符合Fortia合规要求并保持良好的房地产投资信托（REIT）地位，公司在本季度提高了代理债券的票面利率，从4%提高到5%，未来如果利率继续上升，可能会进一步提高到6%，以避免负利差 [73] 问题8：考虑收购零售发起平台的原因，是公开还是私人平台 - 收购Caliber时，其零售业务是有吸引力的特点之一。公司认为有机会收购其他零售平台，可能是私人的小型平台，通过提高运营效率、增加销售收益、提高客户保留率以及结合Genesis业务和购买市场，来谨慎发展业务 [75][76] 问题9：鉴于更关注分布式零售，发起渠道是否会进行其他调整 - 合资业务将与零售业务合并，产权和评估业务将交由Guardian子公司管理，以提高效率和降低成本 [79][80] 问题10：单户租赁业务放缓收购的原因，是价格还是库存问题 - 可能是两者都有。公司在该业务上一直谨慎发展，平均资本化率超过5%。公司希望看到更高的资本化率和稳定的房价，目前专注于确保房屋全部出租和维护，利用内部的物业维护业务增加收入 [85][86] 问题11：Genesis业务的信贷质量，何时可能出现问题 - 所有贷款都有赞助商的公司担保，公司对项目的最终贷款价值比（LTV）感到满意，多数在60%左右。如果需要延长贷款期限，公司将收取更高的利率，预计现有投资组合将带来更多净收入。新贷款的LTV将更加严格 [88][89][91] 问题12：发起业务与Genesis业务的协同作用 - 分布式零售系统与Genesis业务和Guardian业务有协同潜力，零售系统可以为Genesis业务提供产品和线索，公司需要进一步挖掘内部价值，实现三者的协同效应，从收入和收益角度来看可能是增值的 [92] 问题13：MSR组合的周转速度预计会降至多低 - 目前组合的周转速度在7 - 8 CPR之间，预计短期内将降至4 - 6 CPR。公司将适度发展发起业务，为利率环境改善后的再融资机会做好准备 [96][97][98] 问题14：如果出现大量MSR出售，公司是否有兴趣增加低息或当前票面利率的MSR - 一切取决于价格和收益率。公司会评估每个美元资本的风险调整后回报，如果有更好的投资机会，不一定会选择增加MSR。公司喜欢低息MSR的粘性，同时也希望在市场反弹或利差收窄时能够抓住再融资和销售收益的机会 [99][100][101]

公司概况 - 公司已从单纯的抵押服务权持有者发展为资产和投资管理者，2022年完成内部管理职能内化和品牌重塑[17] - 公司定位在当前环境中取得成功，本季度维持账面价值并为股东创造价值[10] 财务亮点 - Q3'22 GAAP净收入为1.245亿美元，摊薄后每股0.26美元；可分配收益为1.53亿美元，摊薄后每股0.32美元[13] - 2022年第三季度普通股股息为每股0.25美元，截至9月30日股息收益率为13.7%[13] - 现金和流动性总额为18亿美元，总股本为70亿美元[13] 业务模式 - 拥有持久商业模式和差异化战略，能在高波动市场中产生稳定收益和账面价值，减少对发起业务的股权分配，持有约18亿美元现金和流动性[11] - 运营公司和投资组合平台平衡，拥有协同运营公司，MSRs未偿还本金余额约6150亿美元，全额MSR加权平均票面利率约3.7%，显示有限再融资风险[11] - 加强融资并降低贷款风险，降低发起时的贷款价值比，约100%的Rithm投资组合采用非每日盯市融资（不包括机构融资），在Q3'22完成两次证券化和两次新的商业目的贷款融资安排[11] 住房市场 - 住房市场可负担性下降，但供应持续受限，9月房屋总供应约为3.9个月，低于10年疫情前平均的5.4个月，但高于2021年1月的2.1个月[22][25] - 8月全国房价连续第二个月下跌，同比上涨13.0%，低于5月20.8%的峰值，高房价和高抵押贷款利率导致可负担性大幅下降[27] - 尽管可负担性下降和住房供应不足，消费者仍有购房计划，10月计划在未来六个月内购房的消费者比例为6.8%，为2022年1月以来最高，高于2021年平均的6.5%[29] 公司定位 - 公司在当前环境中表现良好，拥有18亿美元现金和流动性的防御性姿态，投资平台可利用机会部署资本[31] - 利率上升使MSR投资组合受益，Q3'22 Rithm全额MSR投资组合盯市收益约1.43亿美元，约120亿美元托管存款受益于高利率[31] - 住房市场放缓，公司调整发起业务规模，专注创新方式触达消费者，单户租赁业务维持高资本化率出价，预计租赁需求保持强劲[31] - 融资成本上升，公司增加融资能力，Rithm融资采用非每日盯市条款降低风险，投资团队专注于提供强劲风险调整后回报的资产[31] 业务板块表现 - 抵押业务平台在Q3'22实现税前收入2.098亿美元，包括全额MSR盯市收益1.312亿美元，服务业务税前收入2.67亿美元，发起业务亏损5720万美元[36] - MSR投资组合截至9月30日未偿还本金余额为6150亿美元，88%为全额MSR，12%为超额MSR，新发起MSR本季度加权平均抵押贷款利率为5.33%[52] - 服务预付款余额截至9月30日约为29亿美元，较6月30日下降约3%，未偿还预付款余额通过24亿美元债务融资，融资为非盯市和无追索权[73] 子公司情况 - Genesis Capital Q3'22发起量为6.22亿美元，2022年年初至今发起量约19亿美元，投资组合未偿还本金余额约19亿美元，浮动利率资产收益率约10%，信用表现指标良好[78] - 单户租赁业务谨慎管理投资组合，专注加强运营和入住率指标，投资组合约3750套单元，QoQ相对不变，稳定入住率约92%，新租租金增长6%，续租租金增长4%[86] 财务报表 - 截至9月30日，总资产为353.345亿美元，总负债为282.729亿美元，账面价值为57.319亿美元，每股账面价值为12.10美元，QoQ下降1.5%[91][92] - Q3'22收入为9.128亿美元，费用为7.237亿美元，其他收入（损失）为 - 1287万美元，税前收入为1.763亿美元，净收入为1.542亿美元，归属于普通股股东的净收入为1.245亿美元[95] 非GAAP指标 - 公司使用可分配收益作为运营绩效的非GAAP指标，Q3'22可分配收益为1.53亿美元，摊薄后每股0.32美元[110][111] - 可分配收益调整了投资的已实现和未实现损益、终止费用、非资本化交易相关费用和递延税项等项目，以反映公司核心业务的运营绩效[114] 风险提示 - 报告中的某些陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，风险因素包括内部化融资困难、收购相关支出和负债、市场条件变化等[2] - 估计和目标回报及收益率存在不确定性，可能与实际回报存在重大差异，且公司计算内部收益率的方法可能与其他市场参与者不同[3]

公司整体财务概况 - 截至2022年6月30日，公司总资产约350亿美元，员工9862人[315] - 截至2022年6月30日，公司投资组合总资产为3.4553847亿美元，总负债为2.7490849亿美元，总权益为7062.998万美元[336] - 2022年6月30日，公司普通股每股账面价值降至12.28美元，较3月31日的12.56美元下降2.2%[320] 公司管理职能与成本 - 2022年6月17日，公司与前经理达成协议内化管理职能，需支付4亿美元（可调整）[317] - 2022年6月30日止的三个月和六个月内，公司过渡服务成本为50万美元[318] - 2022年6月17日公司与前经理达成协议将管理职能内化，需支付4亿美元（可调整），预计节省运营成本[483] 宏观经济环境 - 2022年第二季度，美国初步年化实际GDP下降，失业率维持在3.6%[321] - 2022年5 - 7月，美联储分别加息50、75和75个基点[323] - 2022年全年抵押贷款预计产量为2.4万亿美元，低于2021年的4万亿美元，再融资占比从2021年的57%降至30%[325] - 2023年6月30日，多数美元伦敦银行同业拆借利率（USD - LIBOR）将停止发布[331] 利率相关情况 - 2022年6月30日，30年期常规利率升至5.5%，高于3月31日的4.2%[325] - 2022年前六个月，30年期传统抵押贷款利率上升，减缓了抵押贷款的提前还款和MSR资产的摊销[346] 公司业务风险评估 - 公司有与USD - LIBOR挂钩的重大合同，正评估风险和敞口，并在必要时添加替代条款[332] 贷款业务数据 - 2022年第二季度贷款发起量为191亿美元，较上一季度的269亿美元有所下降[337] - 2022年第二季度销售收益利润率为1.95%，较上一季度的1.53%提高了42个基点[337] - 2022年第二季度，直接面向消费者渠道贷款生产额为21.64亿美元，占比11%；零售/合资企业渠道为61.03亿美元，占比32%；批发渠道为31.97亿美元，占比17%；代理渠道为75.91亿美元，占比40%[340] - 2022年第二季度，机构产品贷款生产额为102.48亿美元，占比53%；政府产品为76.21亿美元，占比40%；非QM产品为2.93亿美元，占比2%；非机构产品为7.47亿美元，占比4%；其他产品为1.46亿美元，占比1%[340] - 2022年第二季度，已发起住宅抵押贷款销售净收益为3.0261亿美元，较上一季度减少1.04659亿美元；较2021年同期增加5691.7万美元[341] - 2022年第二季度，拉动调整后锁定交易量为155.20818亿美元，较上一季度的266.83082亿美元有所下降[341] - 2022年第二季度，已发起住宅抵押贷款销售净收益占拉动调整后锁定交易量的百分比为1.95%，较上一季度的1.53%有所提高[341] 服务组合业务数据 - 截至2022年6月30日，公司服务组合的未偿还本金余额为4980亿美元，较2021年12月31日增长3%[346] - 截至2022年6月30日，服务资产组合未偿还本金余额为49.8049亿美元，较2022年3月31日增加1158万美元，较2021年6月30日增加19.2142亿美元[348] - 2022年第二季度基本服务费用为3.26764亿美元，较上一季度增加186.12万美元，较2021年同期增加4897.17万美元[349] - 2022年第二季度其他费用为3793.4万美元，较上一季度减少231.9万美元，较2021年同期减少259.3万美元[349] MSR相关业务数据 - 截至2022年6月30日，MSRs和MSR融资应收款账面价值为86亿美元，Full和Excess MSR投资组合未偿还本金余额从3月31日的6260亿美元降至6210亿美元[350] - 截至2022年6月30日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare、Valon和Flagstar分别承担相关抵押贷款9.5%、8.4%、7.1%、1.5%和0.3%的未偿还本金余额的服务工作，其余73.2%由公司抵押公司承担[352] - 截至2022年6月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的MSR当前未偿还本金余额分别为3747.522亿美元、572.605亿美元和1160.825亿美元，加权平均MSR分别为29个基点、48个基点和40个基点[355] - 截至2022年6月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的加权平均FICO分数分别为755、637和696，加权平均票面利率分别为3.6%、4.2%和3.2%[355] - 截至2022年6月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的30天逾期率分别为0.9%、7.4%和3.2%，60天逾期率分别为0.2%、2.9%和0.9%，90天以上逾期率分别为0.7%、4.9%和1.8%[355] - 截至2022年6月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的贷款年化提前还款率分别为10.1%、11.3%和11.7%，年化自愿提前还款率分别为9.9%、9.6%和11.6%[355] - 截至2022年6月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的年化非自愿提前还款率（违约率）分别为0.2%、1.8%和0%[355] 机构与非机构业务数据 - 截至2022年6月30日，机构和非机构当前UPB分别为243亿美元和279亿美元，总计522亿美元；对应账面价值分别为1.288亿美元和1.274亿美元，总计2.562亿美元[360] - 公司在182亿美元UPB的相关超额MSR基础上进行了服务商垫款投资[361][368] - 截至2022年6月30日，通过权益法核算的超额MSR中，机构当前UPB为209亿美元，账面价值为1.496亿美元[362] - 直接超额MSR基础贷款中，机构原始池和再捕获贷款当前本金余额分别为143.3907亿美元和99.65418亿美元；非机构分别为240.3449亿美元和38.44125亿美元[363] - 直接超额MSR基础贷款总加权平均中，FICO评分为709，加权平均票面利率为4.2%，加权平均期限为253个月[363] - 直接超额MSR基础贷款总加权平均中，30天、60天、90 + 天逾期率分别为5.7%、1.5%、2.4%，止赎贷款占比2.7%[364] - 通过合资企业的超额MSR基础贷款中，机构原始池和再捕获贷款当前本金余额分别为101.16726亿美元和108.21717亿美元[370] 服务商垫款投资业务数据 - 服务商垫款投资中，摊销成本基础价值为3.65677亿美元，未偿还服务商垫款为3.41328亿美元，对应住宅抵押贷款UPB为182.24076亿美元[372] - 截至2022年6月30日的六个月，服务商垫款投资加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为7.5年，公允价值变动记录为 - 179.7万美元[373] 公司所有权权益 - 截至2022年6月30日，公司对Covius的所有权权益为18.1%[376] 住房抵押贷款支持证券业务数据 - 截至2022年6月30日，公司机构住房抵押贷款支持证券（Agency RMBS）未偿资产面值为79.97亿美元，摊销成本为82.19亿美元，占总摊销成本的100%，持有价值为70.64亿美元，3个月恒定提前还款率（CPR）为9.0%，回购协议金额为70.41亿美元[378] - 2022年第二季度，公司机构住房抵押贷款支持证券投资组合加权平均资产收益率为2.19%，加权平均融资成本为1.18%，净息差为1.01%[381] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别以账面价值约71亿美元和84亿美元的机构住房抵押贷款支持证券作为回购协议借款的抵押品[382] - 截至2022年6月30日，公司非机构住房抵押贷款支持证券（Non - Agency RMBS）未偿资产面值为173.05亿美元，摊销成本为9.22亿美元，持有价值为9.25亿美元，回购协议金额为6.07亿美元[383] - 2022年第二季度，公司非机构住房抵押贷款支持证券投资组合加权平均资产收益率为3.94%，加权平均融资成本为3.73%，净息差为0.21%[385] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别以账面价值约8.85亿美元和9.25亿美元的非机构住房抵押贷款支持证券作为回购协议借款的抵押品[385] 证券化信托业务数据 - 公司对某些证券化信托拥有清理赎回权，相关住宅抵押贷款的未偿本金余额（UPB）约为760亿美元，行使赎回权需向不同服务商支付0.75%、0或0.5%的UPB费用[386] 住宅抵押贷款业务数据 - 截至2022年6月30日，公司住宅抵押贷款未偿面值约为61亿美元，通过担保融资协议融资约49亿美元，通过有担保票据和债券融资约8亿美元[391] - 2022年6月30日，公司持有的用于投资的住宅抵押贷款加权平均收益率为7.1%，加权平均期限为4.4年；用于出售的住宅抵押贷款加权平均收益率为4.9%，加权平均期限为22.9年[393] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别以账面价值约55亿美元和110亿美元的住宅抵押贷款作为回购协议借款的抵押品[396] SFR投资组合业务数据 - 截至2022年6月30日，公司SFR投资组合约有3608处房产，总账面价值9.272亿美元，较3月31日的3285处、8.149亿美元有所增加，二季度和一季度分别收购约325处和734处SFR房产[400] - 2022年第一季度，公司完成了以某些SFR房产为抵押的抵押贷款证券化，所得款项用于偿还信贷安排的未偿债务，预计未来继续使用证券化结构为SFR房产融资[405] - 2022 - SFR1证券化是一笔2.673亿美元的固定利率贷款，期限5年，加权平均利率3.51%，由1200处SFR房产的优先抵押提供担保，公司收购了除无利息的R类证书外各等级5.0%的证书，总计1340万美元[406] 消费贷款业务数据 - 截至2022年6月30日，公司消费贷款的12个月CDR为4.0%，30天、60天、90 +天逾期率分别为1.2%、0.9%、1.5%，自愿提前还款年化率为17.6%，非自愿提前还款（违约）年化率为13.3%[404] 抵押贷款应收款业务数据 - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款应收款平均承诺规模为170万美元，加权平均剩余合同到期期限为8.8个月，贷款加权平均合同利率为7.5%[416][420] - 2022年第二季度，公司新发放抵押贷款13.061亿美元，偿还7.85535亿美元，未偿还本金余额为17.56079亿美元，总承诺金额为24.7118亿美元[420] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款证券化未偿本金余额为2.67116亿美元，较3月31日的2.67326亿美元有所减少[408] - 截至2022年6月30日，为公司抵押贷款证券化提供抵押的房产数量为1199处，总账面价值为2.52567亿美元，较3月31日的1200处、2.5342亿美元有所减少[409] - 公司贷款承诺在发放时通常只付利息，可变利率与LIBOR或SOFR挂钩，利差在3.8% - 8.5%之间，初始期限通常为6 - 120个月[416] - 公司通常在贷款发放时收取高达总承诺金额5.3%的贷款发起费，以及贷款修改和展期费用[417] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款应收款组合按贷款用途划分，建设贷款数量568笔占39.0%，承诺金额14.07075亿美元占56.9%；过桥贷款数量455笔占31.3%，承诺金额7.24814亿美元占29.3%；翻新贷款数量433笔占29.7%，承诺金额3.39291亿美元占13.7%[421] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款应收款组合按地理位置划分，加利福尼亚州贷款数量676笔占46.4%，承诺金额14.14344亿美元占57.2%；华盛顿州贷款数量149笔占10.2%，承诺金额2.34231亿美元占9.5%；纽约州贷款数量40笔占2.7%，承诺金额1.2852亿美元占5.2%；其他美国地区贷款数量591笔占40.7%，承诺金额6.94085亿美元占28.1%[422] 公司税务情况 - 公司选择按房地产投资信托（REIT）处理美国联邦所得税，若分配至少90%合格资产的当期应纳税所得，通常无需缴纳联邦、州和地方所得税[423] - 截至2022年6月30日，公司记录净递延所得税负债7.161亿美元，主要来自贷款销售收益递延和应税实体资产公允价值变动[426] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认递延所得税费用7410万美元和2.754亿美元，主要源于应税实体资产公允价值变动及业务收入[427] 公司收入与费用情况 - 2022年第二季度与第一季度相比，公司收入从17.2

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净亏损330万美元，反映了向Fortress支付的3.25亿美元一次性费用；收益1.458亿美元，核心收益为摊薄后每股0.31美元；股息0.25美元；现金和流动性18亿美元；净资产70亿美元；账面价值12.28美元，但受到支付给Fortress的0.70美元终止费用影响 [16] - 截至目前本季度，鉴于利率变化，每股账面价值约为11.75 - 12美元 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 抵押贷款公司运营费用减少一半，本季度税前亏损2600万美元，其中2300万美元是由于Caliber方面的遗留清理费用、退出部分租约和少量遣散费；预计未来该业务将实现收支平衡 [19][33] - 已大幅放缓抵押贷款公司的贷款发起业务，因未看到实际销售收益，除非提高MSR倍数 [27] 单户租赁业务 - 目前拥有3700处房产，因预计房价将下跌且市场未调整，获取更高资本化率房产的能力放缓，将耐心部署资本，等待更高资本化率机会 [13][30] Genesis业务 - 上半年业务产出13亿美元，表现出色，公司运营符合初始投资的承保预期 [31] MSR业务 - 资产负债表上有超过6000亿美元的MSR，加权平均总WACC为3.6 - 3.7，5年季化速度约为11 CPR，再捕获率良好 [27][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 宏观环境方面，通胀处于多年高位，经济数据有所疲软，美联储连续两次加息75个基点，预计9月加息50个基点，未来至少再加息50个基点 [23] - 住房市场方面，当前抵押贷款利率在5.25% - 5.75%之间，预计市场将持续放缓，公司认为高利率将导致房价下跌 [24] - 融资市场方面，市场融资成本普遍上升，证券化市场和部分银行交易对手的资金成本也有所增加 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从New Residential更名为Rithm Capital，内化管理合同，预计将为核心收益每股增加约0.12 - 0.15美元，通过整合基础设施实现协同效应 [8][17] - 投资策略上，不追求规模最大，而是追求最佳回报，若某部门或行业无法为股东带来高回报，将调整资本部署方向，如将发起业务的资本从收购Caliber时的约20亿美元减少至目前的6.5亿美元 [9] - 未来6 - 12个月，公司认为金融服务行业将提供获得两位数回报的投资机会，将在过去不太活跃的业务线引入优秀人才 [10] - 公司计划在市场波动中保持较高的现金和流动性水平，以便在高ROE机会出现时部署资本，同时关注MSR估值，谨慎开展发起业务，等待风险回报合理时再扩大业务 [13][26][27] - 公司希望进入金融服务行业的其他领域，如商业房地产，目前接近宣布在该领域的团队或合作伙伴关系 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场极度波动，利率大幅上升，信贷利差扩大，市场流动性面临挑战，但公司已为高利率环境做好准备，投资组合价值上升 [7] - 公司对未来前景持乐观态度，认为当前拥有大量现金，盈利状况良好，随着向Rithm Capital转型，将更像投资管理公司，寻找更多投资机会，为股东带来更高收益并实现业务多元化 [36][69][70] 其他重要信息 - 公司将于8月10日在纽约证券交易所敲响开市钟，股票代码RITM自今日起生效 [18] - 公司在Caliber收购后，员工人数从约13500人减少至目前的约7800人，大幅降低了成本 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度至今的账面价值更新情况，以及是否对MSR进行了套期保值 - 本季度至今，鉴于利率变化，每股账面价值约为11.75 - 12美元 [40] - 目前尚未对MSR进行套期保值，因公司认为MSR情况不同，距离提前还款增加还有一段距离，但昨日购买了近10亿美元的抵押贷款 [39] 问题2: 对批量MSR市场机会的看法 - 公司可以自行制造MSR，会保持MSR的估值倍数，目前市场利率波动较大，需谨慎考虑。市场上可能会有公司倒闭或业务转移的情况，若MSR市场价格下降且倍数合适，公司有收购意愿，但目前更倾向于等待，认为有其他更好的资本部署途径 [41][42] 问题3: 服务技术方面的更新情况 - 公司正在评估，接近做出决策，需持续关注 [43] 问题4: 发起业务的资本是否为当前规模的基线，以及影响因素；Genesis和SFR业务在低房价和不稳定环境下的增长情况 - 抵押贷款公司的资本将随销售收益增加而增加，或通过更好的方式提高净收入 [46] - Genesis团队经验丰富，公司对与其合作拓展业务感到兴奋，虽建筑市场可能放缓，但凭借资本和关系仍有增长机会 [46][47] - SFR业务方面，公司提高了资本化率，因预计房价将下跌，目前收购房产较少，会耐心等待更高资本化率机会，若不合适可能转向较低资本化率，但目前认为有其他更赚钱的资本部署领域 [48] 问题5: 现有MSR投资组合的市场收益率情况 - 杠杆基础上约为10%，非杠杆基础上约为8%，部分成熟资产可能略高 [49][50] 问题6: 公司自行服务的MSR与从其他方转服务的MSR在ROE上是否有显著差异 - 公司早期从United Wholesale和Quicken回购的部分贷款已基本完成再融资，自行服务的业务可能更好；与Ocwen的转服务业务组合表现出色 [51] 问题7: 资本部署机会更倾向于资产购买还是公司收购 - 取决于情况，在资产方面，若MSR价格下降会考虑购买；认为银行资本状况和融资情况会影响市场，公司会保持较高资本水平，更倾向于资产购买，但也会考虑公司收购机会，购买不良资产是过去常见的盈利方式 [53][55] 问题8: 公司在商业房地产领域的人员准备情况 - 公司接近在未来几周至30天内宣布商业房地产领域的团队或合作伙伴关系，公司管理层在评估商业房地产债务方面有丰富经验 [56] 问题9: 是否有必要对新生产的MSR进行更多套期保值，或对投资组合的子集进行套期保值 - 公司已放缓抵押贷款公司的生产，整体需要套期保值的高WACC水平资产减少，但会考虑对高息部分进行更多套期保值，同时关注市场走势和利率变化，已开始对部分高息资产进行套期保值操作 [59][60] 问题10: 公司约20亿美元存款的收益率情况，以及历史上最接近跟踪该收益率的指数 - 平均每月约120亿美元存款，收益率接近联邦基金利率，公司与银行交易对手密切合作以确保获得合适的存款利率 [62] 问题11: 第二季度销售利润率有所提高，7月以来利润率是否保持稳定，以及第三季度的趋势 - 7月销售利润率保持或有所提高，公司将继续执行相关策略 [66] 问题12: MSR投资组合的提前还款速度在本季度约为11，假设投资组合基本处于无利可图状态，预计提前还款速度将稳定在什么水平 - 预计提前还款速度约为10.67%，具体取决于对住房市场的看法，公司对住房市场的看法较为悲观。提前还款速度与房屋周转率相关，公司的MSR资产有5 - 6年的成熟期，且DTC业务在再捕获方面规模较大，有助于维持提前还款速度。此外，还取决于利率的最终稳定水平，公司认为利率将继续上升 [67]

公司整体财务状况 - 截至2022年3月31日，公司总资产约380亿美元，运营实体有11324名员工[302] - 2022年3月31日总投资为289.04亿美元，现金及现金等价物为16.71亿美元，受限现金为2.95亿美元[318] - 2022年3月31日总负债为306.84亿美元，总权益为71.85亿美元[318] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物总额为16.712亿美元[439] - 截至2022年3月31日，NRM、Newrez和Caliber持有约11.261亿美元现金及现金等价物，其中9.557亿美元超出监管流动性要求[440] - 截至2022年3月31日，公司有未偿还的担保融资协议，总面值约173亿美元[441] - 截至2022年3月31日，公司债务义务总面值为26.587493亿美元，加权平均融资成本为1.80%[450] - 截至2022年3月31日，公司债务义务相关应计利息约为2130万美元[451] - 截至2022年3月31日，公司债务义务合同到期情况为：2022年4 - 12月到期1401.84万美元，2023年到期599.07万美元，2024年到期255.50万美元，2025年到期195.41万美元，2026年到期190.69万美元，2027年及以后到期71.24万美元[461] - 截至2022年3月31日，公司借款能力总计3186.01万美元，未偿还余额1606.42万美元，可用融资1579.59万美元[463] - 截至2022年3月31日，公司遵守所有债务契约[464] - 截至2022年3月31日，公司非合并住宅抵押贷款证券化表外融资未偿还本金余额117亿美元，信用损失风险敞口10亿美元[486] - 截至2022年3月31日，消费者贷款公司有2.379亿美元未使用的循环信贷额度，Genesis有6.723亿美元现有抵押贷款额外预付款承诺[489] - 公司非追索表外融资的信用损失敞口为10亿美元[486] - 截至2022年3月31日，表外融资的住房抵押贷款未偿还本金余额总计117亿美元[486] - 截至2022年3月31日，公司没有其他可能对财务状况等产生重大影响的承诺或义务[488] - 截至2022年3月31日，消费贷款公司投资的贷款有2.379亿美元未出资且可用的循环信贷额度[489] - 截至2022年3月31日，Genesis承诺为现有抵押贷款提供最高6.723亿美元的额外预付款[489] 宏观经济环境 - 2022年第一季度美国年化实际GDP下降，第四季度为增长；失业率从2021年12月31日的3.9%降至2022年3月31日的3.6%[304] - 2022年5月，美联储将基准利率提高50个基点，是2000年5月以来单次会议最大幅度加息[306] - 截至2022年3月31日，30年期常规利率从2021年12月31日的3.1%升至4.2%[308] - 2022年全年抵押贷款预计产量为2.6万亿美元，低于2021年的4.0万亿美元；2022年再融资量预计占比33%，2021年为57%[308] - 2022年第一季度美国实际GDP年化率为 - 1.4%，2021年第四季度为6.9%[310] - 2022年3月31日美国失业率为3.6%，2021年12月31日为3.9%[311] - 2022年3月31日10年期美国国债收益率为2.6%，2021年12月31日为1.5%[311] LIBOR相关情况 - 2021年1月1日，ICE停止发布1周和2个月期美元LIBOR；2023年6月30日将停止发布多数美元LIBOR期限[313] - 公司为LIBOR逐步淘汰做准备，在相关业务中采用SOFR指数[315] 贷款业务数据 - 2022年第一季度贷款发起量为269亿美元，较上一季度的381亿美元下降[319] - 2022年第一季度销售收益利润率为1.53%，较上一季度的1.65%下降12个基点[319] - 2022年第一季度直接面向消费者渠道贷款生产额为44.25亿美元，占比16%；零售/合资渠道为64.04亿美元，占比24%；批发渠道为46.46亿美元，占比17%；代理渠道为114.01亿美元，占比43%[322] - 2022年第一季度机构产品贷款生产额为180.86亿美元，占比67%；政府产品为75.76亿美元，占比28%；非合格抵押贷款产品为5.49亿美元，占比2%；非机构产品为5.15亿美元，占比2%；其他产品为1.5亿美元，占比1%[322] - 2022年第一季度购房贷款占比54%，再融资贷款占比46%[322] - 2022年第一季度已发起住宅抵押贷款净收益为4.07亿美元，较上一季度的5.41亿美元减少1.33亿美元[322] - 截至2022年3月31日，服务贷款组合未偿还本金余额为4969亿美元，较2021年12月31日增长3%[326] - 2022年第一季度30年期传统抵押贷款利率提高106个基点，减缓了抵押贷款提前还款和抵押服务权资产摊销[326] - 2022年第一季度基础服务费用为3.08152亿美元，较上一季度增加2375.1万美元；其他费用为4090.6万美元，较上一季度减少443.9万美元；总服务费用为3.49058亿美元，较上一季度增加1931.2万美元[330] - 截至2022年3月31日，公司住宅抵押贷款未偿本金约为79亿美元，通过担保融资协议融资约65亿美元，通过有担保票据和债券融资约8亿美元[373] - 截至2022年3月31日，消费贷款未偿本金为4.14888亿美元，无担保贷款占比57.4%，房主贷款占比42.6%，加权平均FICO评分为688，加权平均票面利率为17.6%[379] - 截至2022年3月31日，公司贷款业务覆盖29个州，多数位于加利福尼亚州，平均贷款承诺规模160万美元，加权平均剩余合同期限8.9个月，本季度新发放贷款6.88653亿美元，还款3.57025亿美元，未偿还本金余额16.50091亿美元，总承诺金额23.2244亿美元，加权平均合同利率7.1%[397][402] - 按贷款用途划分，截至2022年3月31日，建设贷款承诺金额13.28033亿美元，占比57.2%；过桥贷款7.09984亿美元，占比30.6%；翻新贷款2.84423亿美元，占比12.2%[405] - 按地理位置划分，截至2022年3月31日，加利福尼亚州贷款承诺金额13.54611亿美元，占比58.3%；华盛顿州2.55253亿美元，占比11.0%；纽约州1.15522亿美元，占比5.0%；其他地区5.97054亿美元，占比25.7%[406] - 贷款承诺在发放时通常只付利息，可变利率与LIBOR或SOFR挂钩，利差3.8% - 8.5%，初始期限6 - 36个月，公司通常收取最高达总承诺金额5.0%的贷款发起费及其他费用[397][398] 抵押服务权（MSR）相关数据 - 截至2022年3月31日，公司MSRs和MSR融资应收款账面价值为80亿美元；完整和超额MSR投资组合未偿本金余额（UPB）从2021年12月31日的6290亿美元降至6260亿美元，其中完整MSR为5490亿美元，超额MSR从800亿美元降至770亿美元[331] - 公司通过短期和中期银行及公共资本市场票据为MSRs和MSR融资应收款融资，若抵押覆盖率达到或超过90%，可能需追加资金、偿还票据本金或增加额外抵押品[332] - 截至2022年3月31日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare、Valon和Flagstar分别承担相关抵押贷款9.9%、8.9%、7.5%、0.9%和0.3%的子服务工作，其余72.5%由公司抵押公司承担[333] - 公司通常需为MSRs和MSR融资应收款相关住宅抵押贷款池的未来服务垫款提供资金，垫款通过向相关投资者和子服务机构索赔收回[334] - 公司通过短期和中期抵押借款为服务垫款融资，这些借款为无追索权承诺信贷安排，期限一般少于一年[335] - 截至2022年3月31日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的MSR当前UPB分别为3767.952亿美元、603.416亿美元和1119.722亿美元，账面价值分别为53.186亿美元、8.58亿美元和17.879亿美元[336] - 截至2022年3月31日，直接超额MSR中，Agency和Non - Agency的当前UPB分别为254亿美元和292亿美元，账面价值分别为1.297亿美元和1.277亿美元[341] - 截至2022年3月31日，通过权益法投资的超额MSR中，Agency当前UPB为218亿美元，账面价值为1.487亿美元[343] - 截至2022年3月31日，直接超额MSR相关贷款的加权平均FICO评分为708分，平均CPR为18.0%，平均CRR为16.5%，平均CDR为1.0%，再捕获率为25.9%[344] - 公司在超额MSR相关的服务预付款投资中，基础资产未偿本金余额为192亿美元[349] - 截至2022年3月31日，服务预付款投资的摊销成本基础为37523.2万美元，账面价值为39077万美元，未偿服务预付款为35456.6万美元，与基础住宅抵押贷款的比例为1.8% [353] - 服务预付款投资的加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为7.3年，公允价值变动为 - 48.3万美元 [354] - 2022年3月31日止三个月，MSRs和MSR融资应收款未偿还本金余额总计5491.09亿美元，较上季度增加4959万美元[418] 证券投资组合数据 - 截至2022年3月31日，机构RMBS投资组合的未偿面值为90.79亿美元，摊销成本基础为93.38亿美元，账面价值为85.33亿美元，加权平均期限为9.1年，三个月CPR为10.8% [358] - 2022年第一季度，机构RMBS投资组合的加权平均资产收益率为2.18%，加权平均融资成本为0.23%，净利息利差为1.95% [360] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司分别质押账面价值约85亿美元和84亿美元的机构RMBS作为回购协议借款的抵押品 [361] - 截至2022年3月31日，非机构RMBS投资组合的未偿面值为170.82亿美元，摊销成本基础为9.43亿美元，账面价值为9.77亿美元 [362] - 截至2022年3月31日，非机构RMBS投资组合中，2008年及以后发行的证券占摊销成本基础的98.2%，加权平均期限为3.4年，加权平均票息为2.7% [363] - 2008年前发放贷款平均年限为13.8年，3个月CPR为8.0%，逾期率为9.4%，累计损失率为11.2%；2008年及以后发放贷款平均年限为11.9年，3个月CPR为17.7%，逾期率为3.5%，累计损失率为0.6%[364] - 非机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为4.23%，加权平均资金成本为2.81%，净息差为1.42%，其中浮动利率证券占39.1%，固定利率证券占60.9%[366] - 2022年3月31日和2021年12月31日，公司分别质押账面价值约9.31亿美元和9.249亿美元的非机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[367] 单户租赁（SFR）业务数据 - 截至2022年3月31日，公司单户租赁（SFR）投资组合约有3285处房产，账面价值总计8.149亿美元，较2021年12月31日的2551处房产、账面价值5.796亿美元有所增加[382] - 2022年第一季度和2021年第四季度，公司分别收购约734处和669处SFR房产[382] - 截至2022年3月31日，公司拥有3285套单户住宅（SFR）物业，净账面价值总计8.14871亿美元，平均每处物业毛账面价值为24.8万美元，平均入住率47.1%，平均月租金1707美元[386] - 2022年第一季度完成2022 - SFR1证券化，这是一笔2.673亿美元的固定利率贷款，期限5年，加权平均利率3.51%，由1200套SFR物业抵押，公司收购各等级5.0%的证书（除无利息的R级），总价1340万美元，交易总收益2.539亿美元（扣除证书购买成本，未计发行成本620万美元）[388] 税务相关情况 - 公司选择按房地产投资信托（REIT）处理美国联邦所得税，若分配至少90%合格资产的应税收入，一般无需缴纳联邦、州和地方所得税，但部分资产在应税REIT子公司（TRSs）持有，需纳税[407] - 截至2022年3月31日，公司记录净递延所得税负债6.42亿美元，主要来自贷款销售收益递延和应税实体资产公允价值变动产生的递延所得税负债[410] - 2022年第一季度，公司确认递延所得税费用2.013亿美元，主要源于应税实体资产公允价值变动及服务和发起业务收入产生的递延所得税费用[411] - 所得税费用增加1.733亿美元，主要受应税实体持有的抵押贷款服务权、贷款和掉期公允价值变化驱动，部分被资本化抵押贷款服务权相关收入递延抵消[43

公司概况 - 公司为多元化投资管理公司，自成立以来支付40亿美元股息，股息收益率9.1%，净股本71亿美元，市值51亿美元，资产约380亿美元，MSR投资组合未偿还本金余额6260亿美元，是前五大非银行抵押贷款发起人和服务商、行业领先的商业用途贷款机构[7]。 Q1财务亮点 - GAAP净收入6.619亿美元，摊薄后每股1.37美元，核心收益1.774亿美元，摊薄后每股0.37美元[8]。 - 截至2022年3月31日，账面价值为每股12.56美元，较2021年12月31日增长9.8% [8]。 - 2022年第一季度普通股股息为每股0.25美元，截至3月31日股息收益率为9.1%，现金和流动性总额为17亿美元[8]。 Q1业务亮点 - 公司在不同利率环境下具备表现能力，MSR是少数随利率上升而增值的固定收益资产，发起业务专注购买和再捕获，正久期资产针对利率上升进行对冲[11]。 - 公司为股东创造了有吸引力的回报，每股账面价值环比增长9.8%，季度总股东回报率为4.9%，包括每股0.25美元的股息[11]。 - 公司支持约320万客户，为全国房主提供解决方案，并探索通过新产品加深与客户的互动[11]。 战略发展 - 公司逐步构建策略，结合投资管理专长和互补运营公司，为投资组合生成资产，2022年及以后强调业务运营卓越和协同效应，探索广泛金融服务领域的机会性投资和合作[12]。 宏观环境 - 通胀升至多年高位，美联储预计在5月会议加息50个基点，地缘政治不确定性增加市场波动和宏观经济担忧，2 - 10年期国债收益率分别升至2.73%（+200个基点）和2.98%（+147个基点），信贷利差显著扩大，住房库存低，房价增长接近历史高位，住房负担能力承压，租金需求上升，租金预计与通胀同步[15]。 - 公司优势在于经验丰富的投资管理团队、稳健的资产负债表（拥有17亿美元现金和流动性以及稳定的非按市值计价融资）、机会主义投资和资本配置方式，以及优先考虑股本回报率[15]。 各业务板块表现 - **MSR投资组合**：截至2022年3月31日，MSR投资组合未偿还本金余额为6260亿美元，其中88%为全额MSR，12%为超额MSR，新发放MSR本季度加权平均抵押贷款利率为3.33%，第一季度全额MSR投资组合实现8.45亿美元的正市值调整[34][44]。 - **单户租赁（SFR）**：公司通过各种采购渠道和高质量物业管理谨慎扩大SFR投资组合，投资组合包括约3400个单位，环比增长27%，平均成本基础约为25.5万美元，地理分布在12个州的19个市场，平均承保资本化率约为5%，稳定入住率为98%，新租约租金增长6%，续租租金增长5% [47]。 - **赎回权**：赎回权是公司投资策略的重要组成部分，公司控制着约760亿美元抵押贷款抵押品的赎回权，其中约470亿美元（约61%）目前可赎回，第一季度赎回活动因利率上升和利差扩大而放缓，公司在第一季度赎回了5笔交易，抵押品未偿还本金余额为8800万美元[51]。 - **服务商预付款**：截至2022年3月31日，服务商预付款余额为31亿美元，较2021年12月31日下降约7%，未偿还预付款余额通过债务融资，贷款价值比为84%，融资无市值计价风险且无追索权，预付款余额由16%的房利美/房地美、6%的吉利美和78%的私人标签证券组成[56]。 - **抵押贷款公司**：报告税前收入7.87亿美元，包括MSR市值调整6.31亿美元，发放贷款额269亿美元，利润率为1.53%，服务未偿还本金余额4970亿美元，较上一季度增长3%，第一季度持续期偿还率降至约15%，公司专注于使业务适应当前利率环境，季度发起业务运营费用环比降低9600万美元（约20%），预计Q2将继续下降，所有发起渠道的整合预计在Q2末完成，年度运行率协同效应目标仍为1.75 - 2亿美元[59]。

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入6.619亿美元，摊薄后每股1.37美元；核心收益1.774亿美元，摊薄后每股0.37美元 [15] - 账面价值从第一季度末的每股12.56美元增至当前约13.5美元，季度涨幅约10% [8][16] - 第一季度普通股股息为每股0.25美元 [15] - 现金和流动性增加至17亿美元 [8] - 净股本为71亿美元 [13][15] - 市值为51亿美元 [13] - 资产负债表规模达380亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 第一季度税前收入7.87亿美元，其中包括6.31亿美元的MSR按市值计价收益 [31] - 发放资金量约270亿美元，环比下降29%；服务组合增加至4970亿美元名义服务余额 [32] - 发起部门第一季度税前收入约2600万美元，拉通调整锁定量约270亿美元，分别环比下降74%和20% [33] 服务部门 - 第一季度税前收入约7.62亿美元，主要由按市值计价收益驱动 [38] - 直接服务组合规模环比增长约3%，其中子服务组合增长约9% [38] 单户租赁业务 - 目前约有3500套房产，平均成本基础为25.5万美元，分布在12个州的19个市场 [29] - 平均资本化率为5%，稳定入住率为98%，租金增长率约为5% [29] 服务商垫款业务 - 服务商垫款降至31亿美元，较12月下降7% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 证券化产品的信用利差自年初以来增加一倍多，部分资产类别的杠杆回报率达到中两位数 [12] - 10年期国债收益率从1.5%升至3%，2年期国债收益率从去年12月底的73个基点升至2.73% [12] - 住房市场库存极低，价格持续上涨，住房可负担性面临压力 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司为高利率环境做好准备，通过利率对冲保护长期资产和MSR投资组合 [8] - 整合NewRez和Caliber，预计节省的费用将远超最初预计的1.75 - 2亿美元 [9][19] - 发起业务将专注于客户保留，零售业务将聚焦购买市场，推出新产品并关注非QM、大额贷款和HELOCs以区别于同行 [10] - 扩大Genesis业务，通过Caliber销售团队交叉销售增加业务量 [11] - 单户租赁业务采取谨慎增长策略，等待合适的资本化率 [11] - 关注商业房地产领域，待市场稳定后寻找机会 [25] - 行业发起业务目前处于严重收缩状态，预计短期内仍将如此，可能导致更多并购和MSR销售 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动较大，通胀处于多年高位，美联储本周可能加息50个基点，地缘政治不确定性增加市场波动性和宏观经济担忧 [21] - 公司拥有经验丰富的投资管理团队，能够应对市场挑战，将保持机会主义投资方法，优先考虑股本回报率目标 [22] - 随着利率上升，MSR投资组合价值将增加，公司将受益于更高的利率和更低的摊销 [16][23] - 发起业务短期内仍将面临压力，但公司将通过调整策略和推出新产品来应对挑战 [10] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付40亿美元股息，股息收益率为9.1% [13] - 公司是行业领先的非银行发起人和服务商，拥有6260亿美元的MSR投资组合 [13] - 公司目前99%的投资组合是非每日按市值计价的，第一季度完成5笔证券化，涉及15亿美元抵押品 [18] - 公司正在讨论整合服务技术平台，希望尽快做出决策 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 账面价值更新对服务估值的影响以及MSR估值进一步上升的空间 - 季度末加权平均MSR倍数约为4.49，若10年期国债收益率上升100个基点，预计MSR倍数将达到4.89，账面价值将增加7亿美元，公司账面价值可能达到14 - 15美元 [47] 问题2: 与Ocwen的子服务合同到期后的处理方式 - 公司与Ocwen保持良好合作关系，可能会继续将该投资组合交给Ocwen管理，未来可能会有相关进展 [48] 问题3: 服务技术平台的整合计划进展 - 公司目前使用两个不同的平台，正在与多方讨论最佳方案，可能涉及股权成分，希望尽快做出决策 [49] 问题4: 发起渠道降低运营费用的举措以及是否考虑结构性变化 - 公司会评估每个渠道的盈利能力，确保各渠道在完全分摊成本后仍能盈利，若无法盈利则会大幅缩减或退出；公司将推出新产品、建立合作伙伴关系以实现增长 [53][54] 问题5: 当前服务倍数较高，是否考虑进行对冲 - 目前MSR仍有上升空间，公司更倾向于将现金重新分配到投资业务中，以获得中两位数的回报 [57] 问题6: 是否可以利用现金购买ADC MBS资产 - 目前公司不会与美联储和国债市场对抗，若进入衰退期可能会考虑调整策略 [59] 问题7: FHFA和Ginnie Mae修改流动性和资本规则对公司资本管理的影响 - 预计规则要求的资本将增加至当前的3倍，但FHFA会听取行业意见，要求可能会降低；公司对自身的流动性状况有信心，能够满足规则要求 [63] 问题8: MSR价值上升是否能提高资产的预付款率，以及当前担保融资的固定和浮动比例 - 随着MSR价值上升，理论上LTV会下降，可以创造更多股权；公司的融资大部分是资本市场的固定融资，与银行的合作部分有固定或浮动利率，同时公司通过利率互换对冲利率上升风险 [64] 问题9: 17亿美元现金和流动性中可投资的金额以及投资策略 - 可能有10亿美元可用于投资，但目前市场情况不明朗，公司不会轻易投资；公司将在商业房地产领域保持耐心，进行战略投资，期望获得15% - 20%的回报 [69] 问题10: 开展商业房地产投资是否需要内部投资团队或进行收购 - 公司内部有优秀的资源，但会引入有经验的专业人士来开展商业房地产投资业务 [70] 问题11: 费用的连续下降中，与贷款发起量下降相关的可变薪酬占比、已实现的协同效应占比，以及未来是否会有更多正式的裁员 - 行业发起业务产能过剩，公司已大幅削减人员，同时通过协同效应和技术创新降低成本；公司预计发起业务的整体费用率将继续下降 [75][76] 问题12: 首次SFR证券化和住宅过渡性贷款证券化的市场反应以及未来市场的可用性和定价 - 证券化的市场反应良好，资产的预付款率可带来超过20%的ROE；公司计划在本季度末或第三季度进行下一次证券化，随着住房可负担性下降，公司认为进入市场的时机较好 [77][78] 问题13: 服务端托管存款组合的规模以及短期利率上升对存款收益的影响 - 托管存款平均规模约为130 - 150亿美元，若美联储更激进地加息，存款的浮动收益将增加，其价值提升也体现在MSR价值中 [83][84][86] 问题14: 是否有兴趣增加发起能力，还是更关注资产 - 公司目前拥有所需的资源，若有优质的困境机会会考虑；公司更注重资本配置，追求多元化和有意义的资本部署，以提高核心收益和股东回报 [88] 问题15: 增加过去几年发放的低息MSR的潜在收益，以及批量MSR购买与其他资产类别的回报比较 - 是否增加MSR取决于回报，公司会综合考虑宏观环境、资本配置和股东回报等因素，以创造最大价值 [93] 问题16: 第一季度发起量的月度节奏以及消费者在购买方面的粘性，以及4月的趋势 - 消费者目前表现出较强的韧性，但随着抵押贷款利率上升和生活成本增加，预计会对消费者产生影响；公司预计第二季度发放资金量在170 - 220亿美元之间，更接近上限，但具体取决于盈利能力 [99][102]

美国抵押贷款市场整体数据 - 2021年美国抵押贷款发起量为3.9万亿美元，较2020年的3.6万亿美元增长10%，2021年再融资活动占比59%，略低于2020年的60% [31] - MBA预测2022年和2023年发起量分别为2.6万亿美元和2.5万亿美元，再融资活动占比分别为33%和27%，2022年底抵押贷款利率预计升至4% [32] - 2021年购房发起量预计略超1.6万亿美元，2022年将增至创纪录的1.7万亿美元 [32] - 2021年美国抵押贷款发起量为3.9万亿美元，较2020年的3.6万亿美元增长10%，预计2022年和2023年分别为2.6万亿美元和2.5万亿美元[31][32] - 2021年再融资活动占比59%，略低于2020年的60%，预计2022年和2023年分别为33%和27%[31][32] 公司财务关键指标变化 - 2021年全年销售收益利润率为1.51%，低于2020年的1.85% [33] - 截至2021年12月31日，公司服务组合的延期还款活动降至不到1%，而2020年12月31日为3.44% [37] - 2022年符合贷款限额提高至647,200美元，2021年为548,250美元 [39] - 截至2021年12月31日，公司总资产为3.974219亿美元（单位：千美元），总负债为3.307281亿美元（单位：千美元），总权益为6669380美元（单位：千美元）[83] 公司抵押贷款业务线数据 - 2021年公司抵押贷款公司为1233亿美元的抵押贷款提供资金，2021年全年拉通调整锁定量为1126亿美元，2020年为698亿美元 [41] - 2021年公司抵押贷款公司融资贷款占全部融资额的58% [42] - 2021年公司直接面向消费者的贷款发起额为252亿美元，占总融资发起额的20% [43] - 截至2021年12月31日，公司雇佣1450名贷款顾问，覆盖美国367个零售点，2021年零售/合资企业贷款发起额为168亿美元，占总融资发起额的14% [44] - 2021年批发渠道贷款发起额为162亿美元，占总贷款发起额的13%[45] - 2021年代理渠道贷款发起额为651亿美元，占总贷款发起额的53%[46] - 2021年公司抵押公司资助生产中，机构贷款占72%，政府贷款占26%，非机构贷款占1%，非优质抵押贷款占1%[48] - 公司旗下抵押贷款公司2021年为1233亿美元的抵押贷款提供资金，全年拉通调整锁定量为1126亿美元，2020年为698亿美元[41] - 2021年公司抵押贷款公司资助的贷款量中58%为再融资[42] - 2021年直接面向消费者渠道发起贷款252亿美元，占总资助发起量的20%[43] - 2021年零售/合资渠道发起贷款168亿美元，占总资助发起量的14%[44] - 2021年批发渠道发起贷款162亿美元，占总资助发起量的13%；对应渠道发起贷款651亿美元，占总资助发起量的53%[45][46] - 2021年公司抵押贷款公司资金来源中，机构贷款占比72%，政府贷款占比26%，非机构贷款占比1%，非合格抵押贷款占比1%[48] 公司服务业务线数据 - 截至2021年12月31日，SMS有59个第三方客户，2020年为61个[52] - 截至2021年12月31日，服务部门服务超230万客户，总未偿还本金余额约4828亿美元，其中抵押公司服务3843亿美元，SMS服务985亿美元[53] - 截至2021年12月31日，SMS有59个第三方客户，较2020年12月31日的61个有所减少[52] - 截至2021年12月31日，公司服务部门为超230万客户服务，总未偿还本金余额约4828亿美元，其中抵押贷款公司服务3843亿美元，SMS服务985亿美元[53] 公司投资组合数据 - 截至2021年12月31日，公司MSR投资组合未偿还本金余额从2020年的5360亿美元增加17%至6290亿美元[57] - 公司MSR资产由第三方服务的占比中，PHH为10.4%，Mr. Cooper为9.4%，LoanCare为8.1%，Valon为0.9%，Flagstar为0.3%[57] - 截至2021年12月31日，公司服务商垫款余额为33亿美元[60] - 截至2021年12月31日，非机构RMBS投资组合中58%为根据风险保留规定持有的债券[70] - 截至2021年12月31日，公司控制非机构交易的赎回权，相关未偿本金总额约760亿美元[72] - 截至2021年12月31日，公司MSR投资组合未偿还本金余额从2020年的5360亿美元增至6290亿美元，增长17%[57] - 第三方服务商PHH、Mr. Cooper、LoanCare、Valon和Flagstar分别承担公司MSR资产的10.4%、9.4%、8.1%、0.9%和0.3%的服务[57] - 截至2021年12月31日，公司服务商预付款余额为33亿美元[60] - 截至2021年12月31日，公司非机构RMBS投资组合中，根据风险保留规定持有的债券占比58%[70] - 截至2021年12月31日，公司控制非机构交易的赎回权，涉及总未偿还本金余额约760亿美元[72] 公司住宅贷款组合数据 - 2021年公司住宅贷款组合中，95%为优质执行贷款，3%为不良贷款，2%为再执行贷款[78] - 截至2021年12月31日，公司住宅贷款组合中95%为成熟优质贷款，3%为不良贷款，2%为再履约贷款[78] 公司收购业务数据 - 2021年Genesis发放贷款超2200笔，自2014年以来累计发放超12000笔贷款，公司收购其15亿美元贷款组合[81] - 2021年12月20日，公司完成从高盛集团附属公司收购Genesis Capital LLC，收购了其15亿美元的贷款组合，Genesis在2021年发放了超2200笔贷款，自2014年以来发放了超12000笔贷款[80][81] 公司管理协议相关 - 公司与Fortress的关联方签订管理协议，由其提供管理团队和专业人员实施业务战略[90] - 公司向经理支付的年度管理费为总股权的1.5%[91] - 经理有权获得年度激励补偿，计算方式复杂，涉及多项指标[92] - 管理协议初始期限至2014年5月15日到期，每年自动续约一年，满足特定条件可终止[95] - 若不续约管理协议，需提前60天通知，终止时需支付终止费，包括前12个月管理费和激励补偿公允价值金额[96] - 公司与经理签订管理协议，经理负责制定投资标准、执行收购等多项职责[90] - 公司向经理支付的年度管理费为公司总权益的1.5%[91] - 公司经理有权获得年度激励薪酬，金额为特定计算方式得出的数值与已发行普通股加权平均股数的乘积，其中涉及25%和10%的比例[92] - 公司管理协议初始期限于2014年5月15日到期，此后每年自动续约一年，除非满足特定条件，若不续约需提前60天通知并支付终止费，终止费包括前12个月管理费和“激励薪酬公允价值金额”[95][96] 公司投资机会与战略 - 公司认为单户租赁（SFR）行业基本面强劲，市场分散，有吸引力的投资机会[74] - 公司认为非执行和其他住宅抵押贷款组合及止赎房产有投资机会，非执行住宅抵押贷款主要来自赎回交易和第三方池购买[75] - 公司使用各种套期保值工具和技术管理投资组合，以减少利率变化对收益和流动性的影响[87] - 公司认为单户租赁（SFR）行业有吸引力，市场分散带来业务机会，可提供多种住房解决方案[74] - 公司认为非优质住宅抵押贷款组合和止赎房产投资有机会，通过折扣收购和解决贷款等方式获利[75] - 公司使用各种对冲工具和技术管理投资组合利率风险，部分利率管理技术受美国联邦所得税规则限制[87][88][89] 公司监管合规 - 公司子公司从事抵押贷款业务，受联邦、州和地方政府及监管机构广泛监管，监管范围和强度近年增加[109] - 公司及其子公司需遵守大量联邦、州和地方消费者保护法律，包括多德 - 弗兰克法案等[110] - 公司需遵守联邦、州和地方数据隐私和客户非公开个人财务信息处理相关法律，如加州消费者保护法[113] - 公司虽努力合规，但不能保证持续符合监管要求，否则业务、财务状况等可能受重大不利影响[114] - 公司自2013年12月31日首个纳税年度起符合REIT资格及税务要求[115] - 公司运营要确保未合并基础调整后总资产中“投资证券”价值占比低于40%，以避免被认定为投资公司[116][117] - 公司将超过60%未合并基础调整后总资产价值的全资和多数控股子公司权益视为非投资证券，因其符合1940年法案3(c)(5)(C)条款排除规定[119] - 3(c)(5)(C)条款排除规定要求子公司至少55%的资产为合格房地产资产，至少80%的投资组合为合格房地产资产和房地产相关资产，非房地产资产投资不超过总资产的20%[119] - 公司及其子公司从事抵押贷款业务，受联邦、州和地方政府及监管机构广泛监管，监管范围和强度近年增加，还需遵守大量消费者保护法律[109][110] - 多项联邦、州和地方法律旨在阻止掠夺性贷款和服务行为，若公司贷款被认定违反相关法律，可能面临诉讼、政府行动、罚款或损失[112] 公司人员与组织架构 - 截至2021年12月31日，公司有12296名员工，其中12293名为运营实体员工[131] - 公司员工按职能划分，发起业务8281人、服务业务2955人、服务企业565人、企业业务495人[132] - 公司董事会多数为独立董事，审计、提名与公司治理、薪酬委员会均由独立董事组成[134] 公司信息披露与成立情况 - 公司会在SEC网站和自身网站http://www.newresi.com公布相关报告和文件[135][136] - 公司于2011年9月成立为Drive Shack Inc.全资子公司，2013年5月15日从Drive Shack剥离，股票在纽约证券交易所交易，代码“NRZ”[25] 公司股权相关 - 截至2021年12月31日，Fortress及其附属公司和负责人持有240万股公司普通股，附属公司持有期权和认股权证分别对应1430万和2230万股，占完全摊薄后普通股约8.4%[97] - Fortress有两只主要投资超额抵押服务权的基金，总投资额约7亿美元，公司与其有共同投资[107] - 截至2021年12月31日，Fortress及其关联方和主要负责人持有公司240万股普通股，其关联方分别持有与1430万和2230万股普通股相关的期权和认股权证，按完全摊薄计算约占公司普通股的8.4%[97] - Fortress有两只主要专注于超额抵押服务权（Excess MSRs）投资的基金，总投资额约为7亿美元，公司曾与这些基金共同投资于超额抵押服务权，并可能在未来与类似的Fortress基金进行合作[107] 公司运营资金定义 - “运营资金”指净收入（按美国公认会计原则计算），排除债务重组和物业销售的收益（损失），加上房地产资产折旧，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整，计算可能根据独立董事指示基于GAAP变化进行调整[93][94] 公司董事会权限 - 公司在董事会批准下有权用普通股或其他股权或债务证券交换财产、回购股份或其他证券，还可向子公司贷款或提供担保，可投资其他REITs等实体证券[98][99] 公司经理投资决策 - 公司经理在董事会通过的一般投资指南下决定投资融资的形式和其他特征[102] 公司利益冲突 - 公司虽制定政策减轻利益冲突，但不能保证有效，可能引发投资者不满、诉讼或监管执法行动[103] 公司赎回权相关 - 赎回权通常在标的住宅抵押贷款当前本金余额等于或低于原始余额的10%时可行使[71] 公司业务竞争 - 公司在收购目标资产时将与银行、REITs等众多机构竞争，部分竞争对手规模更大、资源更多[127] 公司业务收入方式 - 公司抵押贷款公司通过销售住宅抵押贷款、结算衍生工具和保留MSR价值来创收，不同渠道利润率不同[49] 公司子公司业务 - 公司拥有多个子公司，提供产权、评估、物业等服务，并对Covius进行战略投资[50][62] - 公司全资子公司发起常规、政府担保和非合规住宅抵押贷款用于出售和证券化[77]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为1.6亿美元，摊薄后每股0.33美元；核心收益为1.919亿美元，摊薄后每股0.40美元；普通股股息为0.25美元，股息收益率为9.3% [17] - 年末现金及流动性为14亿美元，当前约为13亿美元；12月底账面价值为11.44美元，高于此前的11.35美元，目前约为11.75 - 12美元 [17] - 2021年股东回报率为17%，全年核心收益为1.48美元，进行了普通股和优先股发行 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 2021年发放贷款1780亿美元，服务组合规模达6300亿美元 [18] - 第四季度发放部门税前收入为1.01亿美元，资金发放量为381亿美元，较上一季度分别下降43%和14%，销售利润率下降18个基点 [41] 非QM业务 - 同比产量增长超100%，第四季度发放7亿美元，预计2022年第一季度接近10亿美元 [12] 单户租赁业务 - 年末拥有约2700套房屋，本季度进行了首次证券化，业务总股本略超1亿美元 [33] 贷款业务 - 第四季度末，执行和非执行贷款组合为12亿美元，NRZ方面为5亿美元，非QM为3亿美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2022年代理机构发起市场约为2.5万亿美元，非代理业务约为600亿美元，商业目的贷款业务潜在市场约为500亿美元 [25] - 10年期国债自年末以来上涨约45个基点，抵押贷款利率上升 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注与政府合作开展经济适用房计划，服务320万客户，提供更好的住房解决方案 [11] - 适应不同利率和销售环境，优先发展非QM、优质大额、投资者贷款和商业目的贷款业务 [27] - 计划在2022年进入商业领域 [28] - 整合NewRez和Caliber，实现协同效应，预计2022年额外实现4500 - 6000万美元协同效应，全年目标协同效应为1.75 - 2亿美元 [37][38] - 集中于高利润率渠道，调整低利润率渠道向高利润率产品，保持对MSR发起和收购的机会主义态度 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升，MSR组合摊销将放缓，账面价值将提高，可抵消发起收益的下降 [8] - 抵押贷款发起业务过去两年表现良好，但难以重现，销售利润率将面临压力 [11] - 预计美联储2022年加息5 - 7次，10年期国债收益率将继续上升 [23] - 随着市场在春季稳定，购房市场将表现良好，零售和直接面向消费者的业务将蓬勃发展 [64] 其他重要信息 - 第四季度完成对Genesis Capital的收购，获得14亿美元约8%票面利率的短期资产 [15] - 新聘请首席数字官，助力提供优质数字体验 [14] - 预计MSR速度和摊销将真正放缓，已开始显现这一趋势 [29] - 宣布新的服务主管，完善服务策略，提高服务组合份额 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 销售利润率压力及未来走势 - 各渠道利润率面临压力，主要因市场产能过剩和产量减少，公司将专注核心盈利能力，对资产参与保持机会主义态度 [60] - 若能创造MSR，即使销售利润率不高也会发起贷款，可能考虑收购Ginnie发起机构以扩大业务 [62] 问题: 服务平台整合的时间线和计划 - 仍在评估中，未做出最终决定，更换服务领导是评估的第一步，关键是确保以最佳实践服务贷款 [66] 问题: 账面价值是否包含股息及驱动因素 - 11.75 - 12美元的范围包含股息估计，主要因MSR估值上升，与幻灯片中基点变化和公允价值增加一致 [69] 问题: 完全对冲情况下的市场敏感性 - 公司非常偏向高利率，MSR组合在投资组合中完全对冲，若市场大幅反弹，发起业务可迅速调整 [73] 问题: 高利率下的资本分配演变 - 发起业务资本将减少，若批发业务在非QM和特定领域有更高回报，将投入更多资本，可能收购小型发起机构 [75][76] - 会将部分资本从发起业务转移到MSR业务，同时通过技术举措降低发起成本 [78][80] 问题: 美联储加息对收益率曲线长端利差的影响 - 预计美联储加息5次而非7次，3月不会加息50个基点，长端利率将上升，市场低估了10年期国债收益率的可能走势 [82][83] 问题: 自年末以来代理MBS投资组合作为MSR对冲的情况 - 收购Caliber时的MSR对冲已移除，目前无相关对冲 [85] 问题: 费用协同效应是否包括进一步行动及成本比较 - 进一步行动在协同效应之外，是基于市场条件的常规费用成本削减 [87] - 预计成本将大幅低于当前水平，通过技术举措和借鉴Caliber经验优化履行策略以降低成本 [88][89] 问题: 非QM业务量增长后的资本需求和处置方式 - 目前不打算将非QM贷款出售到市场，公司结构和资本结构使其与其他公司不同，预计业务将增长，抵押贷款公司将与NRZ团队密切合作 [92] 问题: 公司可能涉足的商业市场细分领域 - 目前有一些商业领域的小额投资，如担保定期贷款，正在与一些管道发起机构讨论，考虑与成熟运营商进行再开发项目，希望在未来季度有所进展 [94][96] 问题: 幻灯片中敏感性分析的税收影响及资本分配与股息策略 - 随着摊销减少，税前收入增加，但发起业务应税收入减少，考虑20% - 21%的税率，影响应略大于幻灯片中的税前收入数字 [98][100] - 有足够资本从发起业务转移到MSR业务，股息决策由董事会决定，春季市场情况将影响股息策略，希望账面价值和股价继续上升 [102][103] 问题: 报告板块调整及Genesis平台的发起能力和资产情况 - Genesis业务单独列示，消费者贷款板块因规模原因调整，Genesis业务增长机会大，预计未来两周进行约5亿美元的首次证券化，将为相关行业创造更多产品 [108][110]