公司基本情况 - 截至2021年9月30日，公司总资产420亿美元，运营实体有12749名员工[297] 公司收购与融资 - 2021年8月23日，公司以13.18亿美元现金完成收购Caliber全部股权[299] - 公司预计在2021年第四季度完成收购Genesis，以现有现金和高盛承诺的资产融资为交易提供资金[300] - 2021年9月14日，公司定价承销公开发行1700万股7.00%固定利率重置D系列累积可赎回优先股，净收益约4.495亿美元；9月22日，承销商部分行使期权，额外购买160万股优先股[301] 美国宏观经济数据 - 2021年第三季度美国GDP增长，9月30日失业率从6月30日的5.9%降至4.8%，个人消费支出价格指数12个月百分比变化衡量的消费者价格通胀仍高于美联储2.0%的长期目标[303] - 2021年第三季度美国消费者支出放缓，住房需求强劲，单户住宅建设和房屋销售高于疫情前水平，房价进一步上涨，抵押贷款利率略有上升但仍处历史低位，贷款发放量受益于低利率，但销售利润率继续收紧[304][305] - 2021年9月30日美国实际GDP年化增长率为2.0%，6月30日为6.7%，3月31日为6.3%，2020年12月31日为4.3%，2020年9月30日为33.4%[308] - 2021年9月30日美国失业率为4.8%，6月30日为5.9%，3月31日为6.0%，2020年12月31日为6.7%，2020年9月30日为7.9%[309] - 2021年9月30日美国10年期国债收益率为1.6%，6月30日为1.5%，3月31日为1.7%，2020年12月31日为0.9%，2020年9月30日为0.7%；30年期固定抵押贷款利率为2.9%，6月30日为3.0%，3月31日为3.1%，2020年12月31日为2.7%，2020年9月30日为2.9%[309] 公司LIBOR过渡准备 - 公司为LIBOR逐步淘汰做准备，为房利美和房地美可调整利率抵押贷款及非优质贷款采用SOFR指数，对未在LIBOR淘汰前到期的债务工具实施修订条款以过渡到替代基准[311] 公司贷款业务数据 - 2021年第三季度贷款发起量为345亿美元，高于上一季度的235亿美元[315] - 2021年第三季度拉通调整锁定量为317亿美元，上一季度为205亿美元[315] - 2021年第三季度销售收益利润率为1.61%，较上一季度的1.31%提高30个基点[315] - 2021年第三季度，直接面向消费者、零售/合资企业、批发和代理渠道的资金发放量分别占总量的19%、16%、13%和52%，上一季度分别为27%、4%、10%和58%[315] - 2021年第三季度再融资活动占总资金发放量的52%，购房活动占48%，上一季度分别为64%和36%[315] - 截至2021年9月30日，总服务组合为4758亿美元未偿本金余额，较6月30日增长56%[315] - 截至2021年9月30日，服务组合中仅1.94%处于主动宽限期，低于上一季度的2.46%[315] 公司服务资产相关数据 - 截至2021年9月30日，服务资产组合总未偿还本金余额为47.5832亿美元，较2021年6月30日的30.5907亿美元增加16.9925亿美元，较2020年9月30日的28.7203亿美元增加18.8629亿美元[325] - 截至2021年9月30日的三个月，总服务费用为2.5752亿美元，较2021年6月30日的2.12464亿美元增加0.45056亿美元，较2020年9月30日的4.3296亿美元增加2.63183亿美元[327] - 截至2021年9月30日，MSRs和MSR融资应收款账面价值为66亿美元，Full和Excess MSR投资组合未偿还本金余额从2020年12月31日的5360亿美元增至6350亿美元[328] - 截至2021年9月30日，Full MSRs未偿还本金余额从2020年12月31日的4350亿美元增至5500亿美元，Excess MSRs未偿还本金余额从2020年12月31日的1010亿美元降至850亿美元[328] - 截至2021年9月30日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare和Flagstar分别承担相关抵押贷款10.8%、9.9%、8.9%和0.4%的未偿还本金余额的服务工作，其余70.0%由Newrez和Caliber承担[330] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的MSR加权平均分别为28个基点、48个基点和39个基点，总加权平均为33个基点[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的贷款加权平均FICO分数分别为754、639和698，总体为729[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的三个月平均CPR分别为23.0%、13.3%和23.0%，总体为21.8%[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的三个月平均CRR分别为22.9%、12.0%和22.8%，总体为21.5%[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的三个月平均CDR分别为0.1%、1.5%和0.1%，总体为0.3%[336] 公司超额MSRs相关数据 - 截至2021年9月30日，直接超额抵押服务权（Excess MSRs）中，机构当前未偿本金余额（UPB）为284亿美元，加权平均抵押服务权（MSR）为29个基点，超额MSR为21个基点，超额MSR权益为32.5% - 66.7%，账面价值为1.393亿美元；非机构UPB为322亿美元，加权平均MSR为35个基点，超额MSR为15个基点，超额MSR权益为33.3% - 100%，账面价值为1.309亿美元；总计UPB为606亿美元，加权平均MSR为32个基点，超额MSR为18个基点，账面价值为2.702亿美元[341] - 截至2021年9月30日，通过权益法投资的超额MSRs中，机构当前UPB为242亿美元，加权平均MSR为31个基点，超额MSR为21个基点，投资权益为50.0%，超额MSR权益为66.7%，新住宅有效所有权为33.3%，账面价值为1.589亿美元[343] - 公司在216亿美元UPB的相关超额MSRs基础上进行了服务方垫款投资，包括相关MSR的基本费用部分[342][349] - 截至2021年9月30日，直接超额MSRs基础贷款的总加权平均数据：当前账面价值为27.018亿美元，当前本金余额为605.98856亿美元，加权平均FICO评分为708，加权平均票面利率为4.2%，加权平均到期期限为256个月，平均贷款期限为140个月，可调整利率抵押贷款占比为3.9%，三个月平均CPR为22.4%，三个月平均CRR为20.9%，三个月平均CDR为1.9%，再捕获率为23.7%[344] - 截至2021年9月30日，直接超额MSRs基础贷款的总加权平均逾期率：30天逾期率为6.0%，60天逾期率为3.2%，90 +天逾期率为4.3%，止赎房产占比为2.8%，房地产自有占比为0.2%，破产贷款占比为0.7%[345] - 截至2021年9月30日，通过合资企业以权益法核算的超额MSRs基础贷款的总加权平均数据：当前账面价值为1.58916亿美元，当前本金余额为242.30726亿美元，新住宅有效所有权为33.3%，加权平均FICO评分为718，加权平均票面利率为4.6%，加权平均到期期限为237个月，平均贷款期限为111个月，可调整利率抵押贷款占比为1.2%，三个月平均CPR为25.9%，三个月平均CRR为23.3%，三个月平均CDR为3.3%，再捕获率为34.9%[352] - 截至2021年9月30日，通过合资企业以权益法核算的超额MSRs基础贷款的总加权平均逾期率：30天逾期率为0.5%，60天逾期率未提及，90 +天逾期率为2.1%，止赎房产占比为0.5%，房地产自有占比为0.1%，破产贷款占比为0.1%[352] 公司服务方垫款投资数据 - 截至2021年9月30日，服务方垫款投资中，Mr. Cooper和SLS服务池的摊销成本基础为4.53442亿美元，账面价值为4.72004亿美元，基础住宅抵押贷款的UPB为215.68182亿美元，未偿还服务方垫款为4.08085亿美元，服务方垫款与基础住宅贷款UPB的比例为1.9%[353] - 截至2021年9月30日的九个月，服务方垫款投资的加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为6.0年，公允价值变动记录在其他收入为 - 6535万美元，担保票据和应付债券的面值为3.81286亿美元，贷款价值比（LTV）毛值为89.4%，净值为95.1%，资金成本毛值为1.3%，净值为1.2%[354] - 截至2021年9月30日，服务商垫款投资总额为408,085美元，其中本金和利息垫款75,564美元，代管垫款（税费和保险垫款）170,817美元，止赎垫款161,704美元[355] 公司其他投资与权益数据 - 截至2021年9月30日，公司对Covius的所有权权益为24.3%[357] - 截至2021年9月30日，机构RMBS投资组合未偿本金总额为8,879,217千美元，摊余成本为9,161,405千美元，公允价值为8,982,687千美元，三个月平均CPR为13.2%，加权平均资产收益率为2.15%，加权平均融资成本为0.16%，净息差为1.99%[358][359] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款质押的机构RMBS账面价值分别约为93亿美元和138亿美元[360] - 截至2021年9月30日，非机构RMBS投资组合未偿本金总额为16,615,220千美元，摊余成本为921,874千美元，公允价值为991,108千美元，加权平均资产收益率为3.72%，加权平均融资成本为2.52%，净息差为1.20%[361][364] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款质押的非机构RMBS账面价值分别约为10亿美元和15亿美元[365] - 公司对某些证券化信托拥有清理赎回权，行使赎回权需向相关服务商支付0.75%、0.5%不等的UPB费用，相关证券化信托中住宅抵押贷款的总UPB约为800亿美元[366][367] - 截至2021年9月30日，公司住宅抵押贷款未偿本金总额约为145亿美元，通过总额约129亿美元的有担保融资协议和总额约12亿美元的有担保应付票据及债券进行融资[372] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款质押的抵押贷款账面价值分别约为138亿美元和45亿美元[377] - 截至2021年9月30日，消费贷款未偿本金余额为4.8635亿美元，其中无担保贷款占比58.9%，房主贷款占比41.1%，加权平均FICO评分为688，加权平均票面利率为17.6% [378] - 截至2021年9月30日，单户租赁（SFR）投资组合约有1882套房产，总账面价值为4.037亿美元，较2021年6月30日的1155套和2.276亿美元有所增加 [380] - 公司选择按房地产投资信托（REIT）处理美国联邦所得税，若分配至少90%的应税收入，一般无需缴纳联邦、州和地方所得税 [381] - 截至2021年9月30日，公司记录的净递延所得税负债为4.076亿美元，其中2.8亿美元与Caliber收购的购买价格分配有关 [385] - 2021年第三季度和前九个月，公司确认的递延所得税费用分别为2730万美元和1.195亿美元 [386] - 持有待投资的住宅抵押贷款公允价值总额为6.57427亿美元，账面价值为5.95012亿美元，加权平均收益率为6.3% [374] - 持有待售的住宅抵押贷款按成本或市场孰低计量总额为1.6494亿美元，账面价值为1.44743亿美元，加权平均收益率为6.8% [374] - 持有待售的住宅抵押贷款按公允价值/成本或市场孰低计量总额为13.663696亿美元，账面价值为13.972557亿美元，加权平均收益率为3.1% [374] - 消费贷款30天、60天和90天以上逾期率分别为1.1%、0.8%和1.2%，12个月自愿提前还款率为22.6%，12个月非自愿提前还款率为4.4% [378] 公司收入与费用数据 - 2021年第三季度净服务收入较上一季度增加2.321亿美元，主要因按市值计价调整从负转正带来1.975亿美元净变化及现金流实现额净减少1050万美元[393][395] - 2021年前九个月净服务收入较去年同期增加10.9亿美元，主要因按市值计价调整从负转正带来11.2亿美元净变化及现金流

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为1.461亿美元，摊薄后每股收益0.30美元；核心收益2.099亿美元，摊薄后每股收益0.44美元，较Q2的0.31美元有所增长 [16] - 第三季度普通股股息为0.25美元，股息收益率为9.1%（截至9月底） [16] - 现金和流动性约19亿美元，净资产66亿美元，本季度账面价值从11.27美元增至11.35美元，总经济回报率为2.9% [16] - 本季度通过优先股发行筹集了4.65亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 第三季度，抵押贷款业务的发起部门税前收入为1.775亿美元，由业务量增长驱动 [41] - 若Caliber在整个第三季度都被完全收购，合并发起量将达453亿美元，使公司成为第四大非银行发起机构和第五大发起机构（包括银行和非银行），市场份额约为5% [42] - 预计第四季度发起量约为350 - 400亿美元，2021年全年资助生产约为1750 - 1800亿美元 [45] - 第三季度销售收益利润率为161个基点，若Caliber被完全收购，该利润率将为184个基点 [44] MSR业务 - 截至9月底，MSR投资组合未偿本金余额（UPB）为6350亿美元 [30] - 公司自行服务约70%的贷款，其余部分由Mr. Cooper、Ocwen等公司进行子服务 [30] - 100%的MSR融资现在是非每日按市值计价的 [30] - 目前，只有29%的完整MSR投资组合处于可再融资状态，而2021年Q2这一比例约为40% [30] - 2020年Q3，NRZ投资组合的摊销额为5.09亿美元，2021年Q3降至2.5亿美元，降幅约为50% [30][31] SFR业务 - 目前拥有约2500个单元 [12][33] 业务目的贷款业务（Genesis Capital） - 收购Genesis Capital将为公司资产负债表每年提供约20 - 25亿美元的高息、短期优质REIT资产 [18] - Genesis Capital拥有约14亿美元的优质执行贷款，票面利率约为7% - 8%，期限较短 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房价格同比上涨约19% - 20%，住房供应问题和强劲的租赁市场为SFR业务提供了有利背景 [12][26] - MBA预测2022年购房贷款量将增长约10% [49] - 公司购房贷款市场份额约为5.6%，高于整体市场份额的5% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购Caliber和Genesis Capital等，打造运营业务，为资产负债表提供高质量资产，以推动盈利增长 [11][15] - 公司计划通过技术提升效率，降低成本，目标是在费用方面削减10% - 20%，约合每股1美元 [35] - 公司将继续关注市场份额增长，但不会以牺牲盈利能力为代价，将通过技术、产品和分销等方面在各渠道获取更大份额 [51][52] - 在业务目的贷款业务方面，公司认为该市场规模接近5万亿美元，随着住房短缺和相关法律变化，有较大发展机会 [24][25] - 在批发业务方面，公司不会参与价格战，将跟随UWM的发展方向，投资直接面向经纪人的业务，并将其作为战略渠道，同时利用该渠道分销非QM产品 [104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境方面，预计利率将上升，美联储可能于次日宣布开始缩减购债规模，通胀可能会持续一段时间，公司投资组合处于有利地位，MSR投资组合将受益 [9][10] - 公司核心收益有望在2022年保持在0.4美元以上，有可能考虑增加股息 [68][69] - 随着再融资市场放缓，公司认为其零售服务组合规模和提高再捕获率的能力将有助于缓解再融资量下降的影响 [47] 其他重要信息 - 公司收购Caliber的交易于8月完成，整合工作进展顺利，预计2022年实现全面整合和协同效应，协同效应年化运行率预计在8000 - 1.2亿美元之间 [37][38][40] - 公司预计2022年非机构生产（非QM）约为30 - 40亿美元 [29][34] - 公司正在招聘首席数字官，计划在公司内部设立实验室，以提升技术竞争力 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当Caliber和NewRez整合后，结合发起量，税前运营利润率如何，未来几年的运行率怎样？ - 公司目标是降低费用，提高净收益，随着市场份额增加和费用减少，收益和费用都会相应变化，但费用削减将是提高运营效率的重要手段 [60][62] 问题2: Caliber对发起渠道的税前利润率是否有显著增值作用？ - 由于业务组合的原因，销售收益利润率不会下降太多，机会在于削减费用，加上非QM业务的收益，将对整体业务有增值作用 [63][64] 问题3: 如何平衡股息发放和资本留存用于业务再投资？ - 公司希望2022年核心收益保持在0.4美元以上，若董事会有意愿，可能会考虑增加股息 [68][69] 问题4: 费用节省何时开始显现？ - 初期在融资方面已获得约5000万美元的协同效应，但实际费用节省预计在2022年开始显现 [71] 问题5: 在利率持平的环境下，MSR投资组合的提前还款速度如何演变，减速幅度有多大？ - 再捕获率的提高、房价上涨导致住房可负担性下降等因素将导致提前还款速度放缓，预计11月速度下降约6% [79] 问题6: 第四季度发起业务的整体利润率预期如何？ - 第四季度，DTC利润率可能下降约40个基点，对应业务可能下降5 - 10个基点，批发业务预计保持在100个基点左右，零售业务预计保持在3.65% - 3.80%左右 [81] 问题7: 收购Genesis的购买价格、增值情况和商誉情况如何？ - 约有1亿美元的商誉，初期增值约为每季度0.01美元，业务所需的股权资本约为3.25 - 3.5亿美元 [84][85] 问题8: 未来是否有其他收购计划？ - 公司的并购团队一直在寻找对业务有增值作用的收购机会，目前正在关注商业领域的一些项目 [86] 问题9: 服务技术平台的选择时间和倾向如何？ - 已决定采用Caliber的H2O平台，并将继续扩展该平台 [88] 问题10: 购买贷款和再融资贷款的利润率有何差异，在MSR投资组合中的估值是否不同？ - 购买贷款的利润率比再融资贷款高约50 - 75个基点，且更稳定，在MSR投资组合中，贷款的入账方式没有差异 [91][94] 问题11: 呼叫权业务的前景、活动节奏和所需资本如何？ - 融资市场高效，公司有较高的意愿周转贷款组合，该业务机会预计将继续增加，目前年初至今约为20亿美元 [95] 问题12: 投资结算收益损失的原因及影响环境如何？ - 该损失与载体衍生品有关，通过掉期交易进行对冲，整体在本季度相对平稳，对冲通过按市值计价体现 [98][100][102] 问题13: 批发业务的未来增长思路，是否有收购机会？ - 公司不会参与价格战，将跟随UWM的发展方向，投资直接面向经纪人的业务，将其作为战略渠道，并利用该渠道分销非QM产品 [104][105] 问题14: 第四季度销售收益利润率与第三季度相比如何？ - 第四季度预计约为176个基点，较第三季度的161个基点（若Caliber被完全收购为184个基点）下降约8个基点 [111] 问题15: Genesis业务的周期性如何，是否在繁荣的房地产市场更容易发起贷款？ - 预计该业务生产将更加稳定且有所增加，收购Genesis将有助于加强SFR业务 [112] 问题16: Genesis业务与Caliber收购带来的本地分销是否有协同效应？ - 有协同效应，Caliber的分支机构和贷款专员可以推广更多产品，对业务有增值作用 [115]

公司战略与发展 - 公司构建综合战略，通过收购扩大投资组合和运营业务，2021年完成Caliber收购，预计Q4完成Genesis收购[8][9][11][12][119][129][130][132][133][134] - 收购Genesis将增加新业务，为资产负债表创造和保留高息低久期REIT资产，提供互补机会[18][19][24] 财务亮点 - Q3'21 GAAP净收入1.461亿美元，摊薄后每股0.30美元；核心收益2.099亿美元，摊薄后每股0.44美元；普通股股息每股0.25美元，股息收益率9.1%；账面价值每股11.35美元，较6月30日增长0.7%；总经济回报率2.9%[11] - 现金及流动性达19亿美元，其中现金14亿美元；9月17日通过优先股发行筹集4.65亿美元[11] 业务表现 - MSR投资组合截至9月30日UPB达6350亿美元，87%为全额MSR，13%为超额MSR；Q3新增1560亿美元全额MSR；100%的MSR融资为非每日盯市设施；29%的全额MSR组合可进行再融资，低于Q2的40%和行业的34%[34] - 呼叫权业务Q3表现活跃，呼叫26笔交易，抵押品UPB达6.36亿美元；公司控制约800亿美元抵押品的呼叫权，约500亿美元UPB（约60%）目前可呼叫[42] - SFR业务计划将敞口扩大至50亿美元房屋，目前组合包括约2200个单位，较上季度增长56%，目标终身净收益率12 - 15%以上[49] 市场趋势与机遇

公司基本情况 - 截至2021年6月30日，公司总资产370亿美元，运营实体有6129名员工[294] 公司股权与融资 - 2021年4月14日，公司公开发行4500万股普通股，发行价每股10.10美元，承销商部分行使期权额外购买672.5万股[296] - 公司授予经理与520万股公司普通股相关的期权，行权价每股10.10美元[296] - 此次发行净收益5.121亿美元，用于收购Caliber，若收购未发生则用于一般公司用途[297] 宏观经济数据 - 2021年第二季度美国GDP年化增长率为6.5%，高于第一季度的6.4%[306] - 2021年6月30日美国失业率降至5.9%，低于3月31日的6.0%[299] - 2021年6月30日10年期美国国债收益率为1.5%，30年期固定抵押贷款利率为3.0%[307] LIBOR相关情况 - 预计2021年后部分银行停止提供LIBOR相关信息，2021年12月31日后停止公布一周和两月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR[308] - 公司为LIBOR逐步淘汰做准备，采用SOFR指数用于房利美和房地美可调整利率抵押贷款[309] 公司投资组合情况 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包括服务与发起、住宅证券与贷款及其他投资[311] Newrez贷款发起业务数据 - 2021年第二季度Newrez贷款发起量为235亿美元，低于上一季度的272亿美元[313] - 2021年第二季度各渠道贷款发放量占比分别为：直销27%、合资4%、批发10%、代理58%，上一季度分别为21%、4%、10%、65%[313] - 2021年第二季度再融资活动占总发放量的64%，购房活动占36%，上一季度分别为73%和27%[313] - 2021年第二季度贷款销售收益利润率为1.31%，低于上一季度的1.43%[313] - 2021年第二季度，联合风险投资贷款生产额为10.07亿美元，直销为64.04亿美元，批发为24.13亿美元，代理为136.56亿美元[315] - 2021年第二季度，机构贷款生产额为176.49亿美元，政府贷款为56.32亿美元，非优质贷款为0.63亿美元，非机构贷款为1.2亿美元，其他为0.16亿美元[315] 贷款服务业务数据 - 截至2021年6月30日，Newrez Servicing服务的贷款未偿本金余额为2142亿美元，Shellpoint Mortgage Servicing为917亿美元，总计3059亿美元[320] - 截至2021年6月30日，服务组合中的活跃延期还款占比为2.3%，低于上一季度的3.5%[320] - 截至2021年6月30日，总服务组合未偿还本金余额为30.5907亿美元，较2021年3月31日增加1320万美元，较2020年6月30日增加2.8324亿美元[323] - 2021年第二季度总服务费用为1.12464亿美元，较上一季度减少1051万美元，较2020年同期增加4235.2万美元[325] MSRs和MSR融资应收款情况 - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款账面价值为48亿美元[326] - 截至2021年6月30日，全额和超额MSR投资组合未偿还本金余额从2020年12月31日的5360亿美元降至4890亿美元[326] - 截至2021年6月30日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare和Flagstar分别承担相关抵押贷款15.6%、14.8%、13.7%和0.6%的子服务工作，Newrez承担55.3% [328] - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款加权平均息差为34个基点，账面价值为47.904亿美元[334] - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款相关贷款加权平均FICO评分为722分，加权平均票面利率为3.9% [334] - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款相关贷款30天、60天和90天以上逾期率分别为2.0%、0.6%和3.1% [334] 服务垫款融资情况 - 资本市场票据抵押覆盖率达到或超过90%时，公司可能需追加资金、偿还本金或增加抵押品[327] - 公司通过短期和中期抵押借款为服务垫款融资，借款为无追索权承诺信贷安排[331] 直接超额抵押服务权情况 - 截至2021年6月30日，直接超额抵押服务权（Excess MSRs）中，机构当前未偿本金余额（UPB）为302亿美元，加权平均抵押服务权（MSR）为29个基点，加权平均超额抵押服务权为21个基点，超额抵押服务权权益为32.5% - 66.7%，账面价值为1.466亿美元；非机构UPB为340亿美元，加权平均MSR为35个基点，加权平均超额抵押服务权为15个基点，超额抵押服务权权益为33.3% - 100%，账面价值为1.376亿美元；总计UPB为642亿美元，加权平均MSR为32个基点，加权平均超额抵押服务权为18个基点，账面价值为2.842亿美元[338] - 截至2021年6月30日，直接超额抵押服务权相关贷款的加权平均FICO评分为706分，加权平均票面利率为4.3%，加权平均到期期限为257个月，平均贷款期限为139个月，可调整利率抵押贷款占比为4.1%，三个月平均恒定提前还款率（CPR）为23.5%，三个月平均自愿提前还款率（CRR）为22.4%，三个月平均非自愿提前还款率（CDR）为1.6%，平均再捕获率为23.6%[341] - 截至2021年6月30日，直接超额抵押服务权相关贷款的30天逾期率为6.1%，60天逾期率为3.9%，90 +天逾期率为4.8%，止赎房产占比为2.8%，房地产拥有房产占比为0.2%，破产贷款占比为0.7%[343] 权益法投资的超额抵押服务权情况 - 截至2021年6月30日，通过权益法投资的超额抵押服务权中，机构当前UPB为255亿美元，加权平均MSR为33个基点，加权平均超额抵押服务权为22个基点，投资权益为50.0%，超额抵押服务权权益为66.7%，有效所有权为33.3%，账面价值为1.669亿美元；总计UPB为255亿美元，加权平均MSR为33个基点，加权平均超额抵押服务权为22个基点，账面价值为1.669亿美元[340] - 截至2021年6月30日，通过合资企业以权益法核算的超额抵押服务权相关贷款的加权平均FICO评分为716分，加权平均票面利率为4.6%，加权平均到期期限为238个月，平均贷款期限为110个月，可调整利率抵押贷款占比为1.3%，三个月平均CPR为26.2%，三个月平均CRR为25.0%，三个月平均CDR为1.6%，平均再捕获率为34.5%[350] - 截至2021年6月30日，通过合资企业以权益法核算的超额抵押服务权相关贷款的30天逾期率为2.0%，60天逾期率为0.6%，90 +天逾期率为5.0%，止赎房产占比为0.4%，房地产拥有房产占比为0.1%，破产贷款占比为0.1%[350] 服务方垫款投资情况 - 截至2021年6月30日，服务方垫款投资中，Mr. Cooper和SLS服务池的摊销成本基础为4.82308亿美元，账面价值为5.02533亿美元，底层住宅抵押贷款的UPB为216.66852亿美元，未偿还服务方垫款为4.20537亿美元，服务方垫款与底层住宅抵押贷款UPB的比例为1.9%[351] - 截至2021年6月30日的六个月，服务方垫款投资的加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为6.1年，公允价值变动记录在其他收入为 - 487.3万美元，担保票据和应付债券的面值为4.02039亿美元，贷款价值比（LTV）毛值为89.4%，净值为88.8%，资金成本毛值为1.3%，净值为1.2%[352] - 公司在217亿美元UPB的相关超额抵押服务权底层投资了服务方垫款投资，包括相关抵押服务权的基本费用部分[339][347] - 公司拥有通过合资企业以权益法核算的超额抵押服务权实体50%的权益，该实体在超额抵押服务权中拥有66.7%的权益[349] - 截至2021年6月30日，服务商垫款投资总额为420,537美元，其中本金和利息垫款81,061美元，代管垫款174,351美元，止赎垫款165,125美元[353] 公司其他权益情况 - 截至2021年6月30日，公司对Covius的所有权权益为24.3%[355] 机构RMBS投资组合情况 - 截至2021年6月30日，机构RMBS投资组合摊余成本为14,158,189千美元，占比100.0%，公允价值为13,953,718千美元，加权平均期限为7.1年，3个月平均CPR为10.2%，回购协议金额为13,803,858千美元[356] - 2021年第二季度，机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为2.14%，加权平均融资成本为0.17%，净息差为1.97%[358] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约151亿美元和138亿美元的机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[359] 非机构RMBS投资组合情况 - 截至2021年6月30日，非机构RMBS投资组合摊余成本为938,113千美元，公允价值为1,003,171千美元，回购协议金额为590,640千美元[360] - 2021年第二季度，非机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为3.48%，加权平均融资成本为3.28%，净息差为0.20%[363] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约12亿美元和15亿美元的非机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[363] 证券化信托及住宅抵押贷款情况 - 各证券化信托中住宅抵押贷款的总未偿本金余额约为800亿美元[365] - 截至2021年6月30日，公司住宅抵押贷款未偿本金约为76亿美元，通过总额约56亿美元的有担保融资协议和总额约12亿美元的有担保应付票据和债券进行融资[370] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款分别质押账面价值约61亿美元和45亿美元的抵押贷款[375] 消费贷款情况 - 截至2021年6月30日，消费贷款未偿本金余额为528,554千美元，无担保贷款占比59.6%，房主贷款占比40.4%，加权平均FICO评分为689，加权平均票面利率为17.6% [376] - 公司以证券化无追索权长期票据为消费贷款投资融资，票据到期日为2036年5月 [377] 单户租赁投资组合情况 - 截至2021年6月30日，公司单户租赁（SFR）投资组合约有1,155套房产，账面价值总计2.276亿美元，较2021年3月31日的625套和1.132亿美元有所增加 [378] 公司税务处理情况 - 公司选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托（REIT）处理，若分配至少90%的应税收入，一般无需缴纳联邦、州和地方所得税 [379] 公司递延所得税情况 - 截至2021年6月30日，公司净递延所得税负债为1.001亿美元，主要由贷款销售收益递延和应税实体资产公允价值变动产生 [383] - 2021年第二季度和上半年，公司分别确认递延所得税费用700万美元和9220万美元 [384] 持有待售住宅抵押贷款情况 - 截至2021年6月30日，持有待售的住宅抵押贷款按公允价值/成本与市价孰低计量的总额为65.7724亿美元，账面价值为67.44443亿美元 [372] 反向抵押贷款情况 - 公司收购的反向抵押贷款中，约52%的未偿贷款已达到终止事件 [373] 公司信用质量指标情况 - 公司认为住宅抵押贷款的逾期状态、贷款价值比和地理区域是信用质量指标 [374] 公司生息资产及收入情况 - 2021年6月30日和3月31日公司主要生息资产的总余额分别为292亿美元和279亿美元，二季度利息收入环比持平[392] - 2021年上半年利息收入同比减少1.272亿美元，主要因MSR投资组合减少及债券和住房贷款组合减少，部分被Newrez贷款发起量增加带来的2840万美元利息收入增加所抵消[393][394] - 2021年二季度服务净收入环比减少6亿美元，主要因按市值计价调整从正转负减少6.518亿美元，部分被现金流实现减少3860万美元所抵消[396] - 2021年上半年服务净收入同比增加8.066亿美元，主要因按市值计价调整从负转正增加11亿美元，部分被现金流实现增加1.169亿美元和服务手续费收入及费用减少1.111亿美元所抵消[397][398] - 2021年二季度末，GSE、Non - Agency、Ginnie Mae的MSRs未偿还本金余额分别为2693.427亿美元、83.144亿美元、585.096亿美元，合计3361.667亿美元[395] - 2021年二季度末，公司各渠道已发起待售抵押贷款净收益占拉通调整锁定量的百分比分别为：直销3.83%、合资4.81%、批发0.95%、代理0.25%，综合为1.31%[399] - 2021年二季度各渠道贷款生产量分别为：合资104.9亿美元、直销567.4亿美元、批发267.2亿美元、代理1781.7亿美元，总计27

公司概况 - 公司自成立以来支付超37亿美元股息，净股本达61亿美元，总股东回报率为92%，市值49亿美元，资产246亿美元[8] - Q2'21核心收益1.466亿美元，每股0.31美元，普通股股息每股0.20美元，股息收益率7.6%，现金9.562亿美元，净股本60.721亿美元[14] 业务亮点 - 宣布收购Caliber，预计增加资产生成能力，构建再捕获、购房贷款、技术和人员规模，收购价16.75亿美元，预计完成后可用现金及流动性为11亿美元[19][24] - 二季度赎回6.66亿美元非机构抵押品，为2019年Q4以来最高季度赎回量，购买6.5亿美元机构证券和2.41亿美元部分索赔GNMA EBOs，证券化2.71亿美元住宅贷款，单户租赁（SFR）投资组合增加约600套单元，平均资本化率5.2%[45] 财务指标 - Q2'21账面价值每股11.43美元（不包括普通股融资影响），含影响后为11.27美元，较上季度下降0.7%[16] - Q2'21税前收入方面，发起业务为7540万美元，服务业务为3230万美元[8] 市场与战略 - 美国抵押贷款市场高度分散且预计交易量将保持高位，Newrez和Caliber组合平台有机会进一步扩大市场份额，2017A - 1H'21A市场份额从2.9%提升至4.5%[38] - 公司投资组合具有多种优势，拥有800亿美元的赎回权、超500亿美元的GNMA机会，SFR战略目标是未来5年收购50亿美元房产[43] 风险管理 - 报告中包含大量前瞻性声明，提醒投资者不应过度依赖，存在交易相关、经济和行业状况变化等风险[2] - 公司计算的内部收益率（IRR）可能与其他市场参与者不同，目标回报和收益率存在不确定性[3]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入1.21亿美元，摊薄后每股0.26美元，反映了为收购Caliber进行股权发行带来的0.03美元摊薄，若不考虑摊薄约为0.29美元 [24] - 核心收益1.466亿美元，摊薄后每股0.31美元，股权发行前每股约0.34美元 [25] - 普通股股息为每股0.20美元，截至6月底股息收益率为7.6%，6月底手头现金9.56亿美元，净股本略超60亿美元 [25] - 目前账面价值为每股11.27美元，反映了股权发行带来的0.16美元摊薄，若不考虑摊薄为11.43美元，上一季度为11.35美元，本季度总经济回报率为1.1% [26] - 为收购Caliber进行的股权发行在4月筹集了5.22亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务（NewRez） - 第二季度发放贷款235亿美元，税前收入7540万美元，维持前十大非银行抵押贷款发起机构地位 [19] - 服务组合规模达3050亿美元，税前收入3230万美元，维持前十大非银行抵押贷款服务机构地位 [19] - 再融资再捕获率从约28%提高到40%，直接面向消费者渠道在第二季度尽管利率上升仍实现了收益增长 [30] 投资组合业务 - 投资组合资产规模达250亿美元，是最大的非银行抵押贷款服务权所有者 [18] - 本季度在贷款业务的看涨策略和EBO策略中部署了11亿美元，资产负债表每日按市值计价的敞口销售仅占总投资组合的1% [29] 单户租赁业务 - 目前拥有1400套房屋，计划未来五年内进行50亿美元的收购 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计合并公司的贷款发放量为1730亿美元，总服务组合规模略低于5000亿美元 [32] - 零售和直接零售合资企业以及直接面向消费者渠道预计将占整体产量的约50%，与代理和批发渠道相比，这些渠道的销售利润率有望显著提升公司损益 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Caliber是公司的重大变革，使公司能够与任何对手竞争，为房主提供更多产品，助力实现住房拥有梦想 [10][11] - 未来将专注于自有专有投资组合，包括看涨期权、EBO和MSR，在当前利率和信贷利差水平下，将耐心进行资本部署，寻求机会性投资 [14] - 计划扩大单户租赁业务，已聘请优秀的领导和管理团队，预计未来将实现增长 [15] - 随着NewRez和Caliber的合并，公司有望成为全国前三大或前四大抵押贷款发起机构，将推出更多产品以满足房主需求，提高公司收益 [22] - 强调客户终身价值战略，通过提高再捕获率和提供优质客户服务来留住客户，同时持续投资技术以促进业务增长和提高盈利能力 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场具有挑战性，但公司在第二季度保持了账面价值并创造了稳定收益，核心收益与第一季度相当，若不考虑摊薄，核心收益实际上有所增长 [9] - 公司认为自身在各种利率环境下都处于有利地位，若利率缓慢上升或维持在当前水平，公司的生产机器和合并后公司的高再捕获率将推动MSR投资组合增长 [12] - 强劲的经济将促使美联储在某个时候提高利率，公司已做好应对准备，若利率维持在当前水平，公司的运营业务将创造更高收益 [16] - 公司对通过运营公司和投资业务线维持和提高未来收益充满信心，尽管近期股价有所波动，但当前账面价值和盈利潜力有望推动股价回升 [17] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付37亿美元股息，目前账面股权为61亿美元，股东回报率为92%，市值约为50亿美元 [18] - 公司的MSR融资目前有71%来自资本市场，自2020年3月新冠疫情以来已完成七次证券化定价 [44][47] - 自《CARES法案》颁布以来，公司已帮助超过25万房主应对新冠疫情，超过16万笔贷款已解决延期还款问题并仍在公司服务组合中，当前活跃延期还款率为2.2%，低于第一季度的3.5% [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 销售利润率改善的驱动因素是什么 - 公司看到各渠道利润率下降趋势有所平缓，JV渠道利润率在6月下降25个基点后趋于平稳，DTC业务利润率自3月下降10个基点后，在过去三个月（包括7月）保持区间波动 [64] 问题2: 2021年合并公司贷款发放量估计的关键假设是什么 - 估计基于对剩余五个月利率市场的看法以及对两家公司业务重叠情况的分析，零售和JV业务无重叠，DTC业务各自管理服务组合，第三方渠道重叠有限且具有增值性 [66][67][68] 问题3: EBO机会的规模及未来展望 - 目前资产负债表上有7亿美元的EBO，随着业务发展，若信贷周期变化，有机会回购贷款并扩大EBO业务，500亿美元的吉利美MSR投资组合为EBO业务提供了增长潜力，但具体规模取决于市场情况和房主信用状况 [73][74] 问题4: DTC和JV渠道销售收益中排除MSR再捕获的含义 - 作为房地产投资信托基金，公司对MSR再捕获的会计处理与其他公司不同，部分收益通过服务业务体现，而非计入整体发起业务 [76] 问题5: 截至目前的账面价值更新情况 - 截至目前，账面价值与第二季度末基本持平 [77] 问题6: 服务组合中不同期限和票面利率贷款的再捕获率和策略差异 - 公司根据多种因素进行目标客户定位，重点关注有再融资或购房意向的消费者，特别是处于盈利状态的借款人，目前约有100万客户是目标对象 [82] 问题7: 合并平台后对资本结构和额外杠杆的看法 - 从母公司到运营子公司层面，公司目前没有大量企业债务，随着运营业务增长，将持续评估最佳融资方式，目前由于4月的股权融资和交易后的现金状况，暂无额外现金或流动性需求，但会根据市场情况进行评估 [85] 问题8: 本季度再捕获率大幅增长的原因及近期持续改善的可能性 - 公司在营销方面取得进展，引进了优秀的营销人员，整体运营能力不断提升，随着业务发展，再捕获率有望继续提高，公司目标是提高核心收益和账面价值，推动股价回升 [91] 问题9: SFR业务增长的资金来源 - 资金可能来自投资组合的其他领域，目前资本市场对该资产的融资效率较高，公司预计第三季度末现金和流动性在13 - 15亿美元之间，有足够资金支持业务增长，若需要大规模资金，可能考虑债务或优先股融资 [93] 问题10: EBO机会的规模是否包括Caliber，纳入Caliber后机会如何变化 - 目前EBO机会规模不包括Caliber，纳入Caliber后，EBO机会将大幅增加 [95] 问题11: Caliber的收益与之前预期相比有无变化 - 公司认为从融资协同效应来看，每年有望节省约5000万美元，整体协同效应预计在每年1.5 - 2亿美元之间，与收购时对销售利润率的预期相符，预计随着双方团队合作，收益将进一步提升 [100][101] 问题12: SFR业务的房源采购、资本分配和单位增长指标 - 目前每周采购50 - 70套房屋，有广泛的采购团队和技术合作伙伴，公司预计未来几年收购规模达到50亿美元，可能会与大型房屋建筑商合作 [109][110] 问题13: 赎回贷款的预期增值和ROE，以及未来几年的赎回量和潜在回报 - 本季度赎回策略产生了约0.03美元的收益，收益来源与过去有所不同，更多来自证券化方面，预计未来若回到稳定状态，每季度赎回量至少为3亿美元，平均回报率约为2个百分点 [114][115] 问题14: JV合作伙伴加入的动机 - 大多数JV合作伙伴是房地产经纪人，他们希望通过与公司合作，利用零售销售团队实现抵押贷款发起收入的货币化 [119] 问题15: 批发渠道7月和8月销售利润率的走势 - 批发渠道利润率在3 - 4月下降后，在本季度剩余时间（包括7月）保持稳定 [122] 问题16: 提高股息的合理触发因素 - 公司希望在完成Caliber收购后重新评估股息政策，目前公司运营业务和投资业务表现良好，但未得到市场充分估值，随着再捕获率提高和未来收益增长，有望提高股息，但具体时间取决于公司发展情况 [125][126]

公司基本信息 - 截至2021年3月31日，公司总资产350亿美元，运营实体有6086名员工[285] - 公司由Fortress Investment Group LLC的关联公司进行外部管理[286] - 公司投资组合包括服务和发起业务、住宅证券和贷款以及其他投资[301] - 公司采用并实施SOFR指数用于房利美和房地美可调整利率抵押贷款，对未在LIBOR逐步淘汰前到期的债务工具实施修订条款以过渡到替代基准[300] - 公司选择按REIT处理美国联邦所得税，若分配至少90%的合格资产应税收入，则一般无需缴纳联邦、州和地方所得税[371] - 截至2021年3月31日，公司关键会计政策与2020年年报一致，受判断、估计和假设影响较大[378] - 截至2021年3月31日，公司对Covius的所有权权益为24.3% [346] - 截至2021年3月31日，堡垒及其附属公司和负责人持有公司约240万股普通股[481] 公司股份回购计划 - 2021年2月16日，公司董事会授权在2021年12月31日前回购不超过2亿美元的普通股[287] 宏观经济数据 - 2021年第一季度美国实际GDP较上一季度增长6.4%，失业率降至6.0% [289,298] - 截至2021年3月31日，30年期常规抵押贷款利率升至3.361%，高于2020年12月31日的2.92% [292] - 2021年全年生产规模估计增至3.2万亿美元，高于12月估计的2.8万亿美元，但低于2020年的3.8万亿美元，其中48%为再融资规模，低于2020年的63% [292] - 第一季度行业宽限率从2020年底的5.3%降至4.9% [292] - 截至2021年3月31日，10年期美国国债收益率升至1.74%，高于2020年12月31日的0.93% [298] NewRez贷款业务数据 - 2021年第一季度NewRez贷款发起量为272亿美元，高于上一季度的239亿美元和去年同期的114亿美元[303] - 2021年第一季度NewRez季度市场份额从上个季度的1.89%增长至2.49%[303] - 2021年第一季度再融资发起量占NewRez第一季度已发放发起量的73%，略高于上一季度的71%和去年同期的67%[303] - 截至2021年3月31日的三个月内，出售收益利润率为1.43%，比截至2020年12月31日的三个月的1.57%低14个基点，比2020年同期的1.28%高15个基点[303] - 2021年第一季度总贷款生产渠道中，联合风险投资为10.49亿美元，直接面向消费者/留存为56.74亿美元，批发为26.72亿美元，代理为178.17亿美元[306] - 2021年第一季度总贷款生产产品中，机构贷款为195.83亿美元，政府贷款为74.74亿美元，非合格抵押贷款为0，非机构贷款为1.38亿美元，其他为0.17亿美元[306] - 截至2021年3月31日的三个月内，已发起待售抵押贷款净收益为3.84423亿美元，低于上一季度的4.03854亿美元，高于去年同期的1.58215亿美元[306] - 2021年第一季度贷款发起量为272亿美元，高于上一季度的239亿美元和上一年的114亿美元[390][392] - 2021年第一季度出售收益利润率为1.43%，较上一季度低14个基点，较上一年高15个基点[390][392] - 2021年第一季度，NewRez贷款发放量为272亿美元，上一季度为239亿美元，上一年为114亿美元[396][397] 贷款服务业务数据 - 截至2021年3月31日，NewRez Servicing服务的贷款未偿还本金余额为2118亿美元，Shellpoint Mortgage Servicing服务的贷款未偿还本金余额为928亿美元，总服务组合为3046亿美元，较2020年12月31日增长2.3%，较2020年3月31日增长10.4%[311] - 截至2021年3月31日，NewRez Servicing和SMS服务的约23万房主表示自COVID - 19大流行开始以来受到影响，其中仅6万份宽限期计划（占总数的26%）仍在执行[312] - 截至2021年3月31日，NewRez/SMS服务组合中的活跃宽限期贷款占比为3.5%，与2020年12月31日的3.4%基本持平，低于2020年第二季度的10.5%[312] - 年化当前贷款直接服务成本环比增长1%至74美元，年化当前和逾期贷款直接服务成本环比增长5%至140美元[313] - 截至2021年3月31日，服务资产组合中，执行服务的未偿还本金余额为2.1177亿美元，特殊服务为9281.7亿美元，总服务组合为3.04587亿美元[316] - 截至2021年3月31日，代理服务的未偿还本金余额为1.72576亿美元，政府服务为5788亿美元，非代理（私人标签）服务为7413.1亿美元[316] - 2021年第一季度基本服务费用为7462.9万美元，其他费用为3888.6万美元，总服务费用为1.13515亿美元[316] - 截至2021年3月31日，NewRez和Shellpoint Mortgage Servicing服务贷款未偿还本金余额（UPB）总计3046亿美元，较2020年12月31日增长2.3%，较2020年3月31日增长10.4%[396][398] - 截至2021年3月31日，合并服务贷款数量为1709245笔，较2020年3月31日增长9.1%[398] MSR相关数据 - 截至2021年3月31日，MSRs和MSR融资应收款的账面价值为50亿美元[318] - 截至2021年3月31日，全额和超额MSR投资组合的未偿还本金余额从2020年12月31日的5360亿美元降至5140亿美元[318] - 截至2021年3月31日，全额MSR的未偿还本金余额从2020年12月31日的4350亿美元降至4190亿美元[318] - 截至2021年3月31日，超额MSR的未偿还本金余额从2020年12月31日的1010亿美元降至950亿美元[318] - 截至2021年3月31日，LoanCare、PHH、Mr. Cooper和Flagstar分别服务相关抵押贷款未偿还本金余额的15.7%、15.4%、15.3%和0.6%[320] - 剩余53.0%的相关抵押贷款未偿还本金余额由NewRez服务[320] - 截至2021年3月31日，公司MSRs和MSR融资应收款的当前UPB总计41.85144亿美元，账面价值总计50.453亿美元[325] - 公司MSRs和MSR融资应收款的加权平均FICO评分为721，加权平均票息率为4.0%，加权平均到期期限为277个月[325] - 公司MSRs和MSR融资应收款的三个月平均CPR为27.2%，三个月平均CRR为26.8%，三个月平均CDR为0.4%[325] - 截至2021年3月31日，公司直接超额MSRs的当前UPB总计684亿美元，账面价值总计3.035亿美元[330] - 公司直接超额MSRs的加权平均MSR为32个基点，加权平均超额MSR为18个基点[330] - 公司通过权益法投资的超额MSRs的当前UPB为270亿美元，账面价值为1.774亿美元[332] - 公司直接超额MSRs的加权平均FICO评分为696，加权平均票息率为4.3%，加权平均到期期限为258个月[333] - 公司直接超额MSRs的三个月平均CPR为21.0%，三个月平均CRR为19.8%，三个月平均CDR为1.5%[333] - 公司直接超额MSRs的30天逾期率为6.2%，60天逾期率为3.2%，90天以上逾期率为5.3%[334] - 公司在244亿美元UPB的相关超额MSRs中投资了相关服务方垫款，包括相关MSR的基本费用部分[331][338] 机构贷款相关数据 - 机构贷款原始池当前账面价值84,800美元，本金余额14,915,283美元，新住宅有效所有权33.3% [341] - 机构贷款回收贷款当前账面价值92,608美元，本金余额12,110,637美元，新住宅有效所有权33.3% [341] 服务方垫款投资数据 - 截至2021年3月31日，服务方垫款投资中Mr. Cooper和SLS服务池的摊销成本基础为492,831千美元，账面价值为517,557千美元，基础住宅抵押贷款未偿本金余额为24,439,045千美元，服务方垫款为440,306千美元，服务方垫款与基础住宅抵押贷款未偿本金余额比例为1.8% [342] - 截至2021年3月31日，服务方垫款投资加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为6.3年，公允价值变动记录在其他收入为 - 371千美元，担保票据和应付债券面值为403,570千美元，贷款与价值比率毛值为88.9%，净值为88.2%，资金成本毛值为1.4%，净值为1.3% [343] - 2021年第一季度服务方垫款投资公允价值变动为 - 371万美元，上一季度为332万美元，上一年同期为 - 1.8749亿美元，环比减少703万美元，同比增加1.8378亿美元[399][411] RMBS投资组合数据 - 截至2021年3月31日，机构RMBS投资组合未偿本金面值为13,443,593千美元，摊销成本基础为13,956,269千美元，占总摊销成本基础的100.0%，账面价值为13,558,231千美元，加权平均期限为7.4年，3个月恒定提前还款率为8.5% [347] - 2021年第一季度，机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为2.19%，加权平均资金成本为0.23%，净利息利差为1.96% [349] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约136亿美元和138亿美元的机构RMBS作为回购协议借款的抵押品 [350] - 截至2021年3月31日，非机构RMBS投资组合未偿本金面值为18,045,244千美元，摊销成本基础为977,194千美元，账面价值为1,047,926千美元 [351] - 2021年第一季度，非机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为3.59%，加权平均资金成本为3.33%，净利息利差为0.26% [354] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约13亿美元和15亿美元的非机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[355] - 2021年第一季度，机构RMBS平均每日未偿金额为13.833811亿美元，加权平均日利率为0.23%[461] - 2021年第一季度，非机构RMBS平均每日未偿金额为8.0626亿美元，加权平均日利率为3.42%[461] - 2021年第一季度，机构RMBS回购协议和非机构RMBS回购协议的资产公允价值与可用融资面值加权平均差异分别为1%和43%[471] 住宅抵押贷款相关数据 - 截至2021年3月31日，公司有未偿还的住宅抵押贷款面值约67亿美元，通过总额约51亿美元的有担保融资协议和总额约7亿美元的有担保应付票据及债券进行融资[363] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约56亿美元和45亿美元的抵押贷款作为回购协议借款的抵押品[368] - 2021年第一季度住宅抵押贷款平均每日未偿金额为4.552293亿美元，加权平均日利率为1.96%[461] - 2021年第一季度住宅抵押贷款投资公允价值变动增加5947.2万美元，主要因估值输入和假设变化增加2430万美元以及贷款销售和证券化收益增加3520万美元[399][416][417] - 2021年第一季度住宅抵押贷款投资公允价值变动增加3.254亿美元，主要因估值输入和假设变化增加2.86亿美元及贷款销售和证券化收益实现增加3940万美元[418] 消费者贷款数据 - 截至2021年3月31日，消费者贷款UPB为57712.4万美元，其中无担保贷款占比60.3%，房主贷款占比39.7%，加权平均原始FICO评分为684，平均票面利率为17.7%[369] - 2021年第一季度与2020年第四季度相比，消费贷款公允价值变动减少1330万美元，主要因输入和假设不利变化[419] - 2021年第一季度与2020年第一季度相比，消费贷款公允价值变动增加3390万美元，因2020年第一季度新冠疫情对输入和假设的重大负面影响[420] 公司财务指标变化 - 2021年第一季度利息收入较2020年第四季度增加1960万美元，较2020年第一季度减少1.486亿美元[383][384][385] - 2021年第一季度净服务收入较2020年第四季度增加6.093亿美元，较2020年第一季度增加8.027亿美元[383][388][389] - 2021年第一季度已发放待售抵押贷款收益较2020年第四季度减少2880万美元，较2020年第一季度增加2.299亿美元[383][390][392] - 2021年第一季度利息支出较2020年第四季度减少180万美元，较2020年第一季度减少9800万美元[383][393][394] - 2021年第一季度一般及行政费用较2020年

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入2.776亿美元，摊薄后每股0.65美元；税前收入2.228亿美元；核心收益1.448亿美元，摊薄后每股0.34美元；股息维持在0.20美元，3月底股息收益率为7.1%；第一季度股东回报率为15.2% [20] - 3月底现金超过10亿美元，净资产55亿美元，账面价值11.35美元，较第四季度末增长4.4%；第一季度总经济回报率为6.3%；宣布收购Caliber时筹集了5.22亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第一季度购买了16亿美元的机构证券和3.33亿美元的吉利美EBO；出售了7.5亿美元的住宅贷款和1.86亿美元的遗留非机构证券 [29] - 第一季度呼叫权业务回升，呼叫了6.36亿美元的交易；EBO战略方面，累计收购了11亿美元的EBO，并开始重新交付 [24] 发起业务 - 第一季度NewRez发起量达272亿美元，创历史记录；税前收入1.912亿美元，是前十大非银行发起机构 [19] - 各渠道表现：直接面向消费者渠道持续增长，3月贷款发放额达23亿美元；JV业务第一季度通常较慢，随着再融资放缓，购买量增加；批发渠道通过增加新客户和分支机构实现增长，4月非QM渠道锁定量达3500万美元，目标是恢复到疫情前每月1.25亿美元的水平；对应渠道第一季度购买了超过170亿美元的抵押贷款，3月发放额超过65亿美元 [52][53][54][55] 服务业务 - 第一季度末服务组合未偿本金余额（UPB）约为3050亿美元，客户约170万，较上季度略有增长；税前收入3160万美元，下降34% [63][64] - 每笔贷款服务成本略有上升，预计在止赎暂停期结束前成本将持续存在 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度抵押贷款利率为2.79%，第四季度为2.86% [33] - 再融资市场在第一季度有所回落，购买市场预计将保持强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以16.75亿美元收购Caliber，预计第三季度完成交易，收购将使公司在行业中更具竞争力，有望打造世界级金融服务公司 [10][40] - 投资业务方面，随着GSE在某些领域的收缩，私人标签市场有望增长，公司将利用MSR在利率上升时的优势，增加现金流和收益；同时，MSR资产销售可能增加，公司有能力抓住市场机会 [14][25] - 运营业务方面，将利用Caliber的零售网络，推出更多产品，拓展消费业务；提升再捕获率，增加现金流和收益；扩大非QM发起业务，成为市场上最大的非QM发起机构之一 [13][27] - 技术方面，合并后的公司在技术上投入超过3亿美元，有望实现变革性的抵押贷款技术 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来充满信心，认为随着疫苗需求增加和美国经济的复苏，公司将迎来增长机遇 [9] - 尽管运营方面竞争加剧，但公司凭借资本基础、资产负债表和优秀的领导团队，有能力应对挑战 [12] - 随着利率上升，MSR价值将增加，公司的账面价值和收益有望提高；再融资市场的收缩将促使购买市场增长，公司将受益于这一趋势 [14][42] 其他重要信息 - 公司将开展贷款项目，帮助美国各地社区 [16] - 公司拥有约1100套单户租赁房屋的管道，其中约50% - 60%已获资金支持，预计该业务将持续增长 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于第一季度已融资发起量的情况及第二季度发起量的驱动因素 - 随着利率上升，整体再融资量下降约20% - 25%，4月情况有所稳定，预计未来市场将更加正常化 [72] 问题2: 呼叫权业务有利环境的驱动因素 - 呼叫权业务与利差和资产交易价格有关，公司预计拥有700 - 800亿美元的呼叫权，该业务将保持强劲 [74] 问题3: 发起业务销售利润率的正常化情况 - 不同渠道利润率不同，直接面向消费者渠道利润率在300 - 350个基点，JV渠道在450个基点左右，批发渠道受竞争压力利润率降至100个基点以下，对应渠道利润率稳定在35个基点左右；预计行业利润率将回归到2019年的水平 [76][77][79] 问题4: 利率上升对MSR和发起业务收益的影响是否与之前表格中的数据有变化 - 第一季度未从摊销方面获得收益，发起业务盈利能力将下降，但MSR资产价值将上升，现金流将增加；预计行业摊销将放缓约30% [82][83] 问题5: 监测摊销率的方法 - 一方面要关注拉取因素和机构速度，另一方面要监测利率和抵押贷款利率；随着NewRez和Caliber再捕获率的提高，预计摊销将放缓，MSR投资组合价值、账面价值和收益将提高 [85][87] 问题6: MSR的实际贡献应如何考虑 - MSR的贡献与摊销和总收益率有关，公司通过互换对机构证券进行对冲，利率上升将导致MSR价值增加，互换账面盈利增加，机构证券账面盈利减少 [88] 问题7: 新筹集的资本用于新投资机会和Caliber交易的比例 - 公司将保持较高的资本水平，耐心等待投资机会；随着GSC业务的收缩和MSR资本要求的提高，市场将出现更多机会，公司有能力抓住这些机会 [89][90][91] 问题8: 单户租赁业务的情况 - 该业务规模较小，目前拥有约1100套房屋，分布在15个市场，平均无杠杆资本回报率约为5.5%，预计将成为一项重要业务 [93] 问题9: TPO利润率上季度和第四季度的情况 - 上季度末TPO利润率接近200个基点，第三季度末约为300个基点，每季度下降约100个基点 [95] 问题10: 本季度至今的账面价值更新情况以及MSR估值与同行的比较 - 预计MSR投资组合价值将大幅增加，随着速度放缓，核心收益将提高；从季度末表现来看，账面价值相对不变，但额外发行股份将使账面价值下降约0.15美元 [96][97] 问题11: MSR估值能否回到2018年水平 - 由于产品组合不同，新生产的MSR倍数可能高于2018年的4倍，预计今年内有可能回到或超过该水平 [100] 问题12: NewRez上周发行的证券化仓库融资交易的经济情况以及Caliber上季度的发起量 - 预计Caliber今年的发起量与2020年相当，约为700 - 800亿美元；证券化仓库融资可获得三年期承诺融资，成本低于银行融资，对公司有利 [101] 问题13: 第二季度除直接面向消费者渠道外，其他渠道在交易量上的压力情况 - 直接面向消费者渠道关注再捕获，仍有大量消费者有再融资需求；JV业务再融资将放缓，但购买业务有望增长；对应业务对公司仍有增值作用，将机会性地关注TPO和非QM业务 [106][107] 问题14: 在竞争对手增加产能和需求下降的情况下，直接面向消费者渠道能否维持2019年的销售利润率 - 收购Caliber将带来更多效率和规模优势，公司拥有大量MSR，再捕获率的提高将有助于应对低交易量市场；抵押贷款业务将长期存在，尽管交易量和利润可能下降，但公司有信心保持竞争力 [110][111] 问题15: Caliber的MSR数据是否包含再捕获假设以及合并后对再捕获假设和收益的影响 - Caliber的140亿美元MSR数据不包含再捕获假设；合并后，双方再捕获率的提高将对公司整体收益产生显著提升作用 [115][116] 问题16: 合并后在MSR公允价值分析中加入更高再捕获假设对账面价值的影响 - 目前尚未改变与Caliber再捕获相关的账面价值假设；预计股份发行将使账面价值稀释约0.15美元，核心收益稀释0.03美元 [119] 问题17: 非QM发起市场增长受限的原因、变化因素、规模以及与QM贷款回报的比较 - 市场增长受限的原因是行业产能不足和2020年机构业务生产量大；随着再融资量下降，非QM产品需求将增加，预计将成为公司重要业务；该业务盈利能力较强，资产价格已从疫情期间的低点大幅回升 [123][124][125] 问题18: 非QM业务是否为REIT创造信贷资产的机会 - 公司认为有机会通过Caliber和NewRez的零售网络推出不同的信贷产品，类似于OneMain业务 [126] 问题19: 发起商销售利润率压缩时，批量MSR收购的目标回报率 - 公司目标无杠杆回报率约为8%，适当融资后可达两位数；同时要考虑公司的生产能力、资产负债表和资本要求 [127]

公司概况 - 公司拥有垂直整合的投资管理和抵押贷款平台，资产达245亿美元，是最大的非银行MSR所有者和前十大非银行抵押贷款发起机构[10] - 自成立以来支付超36亿美元股息，净股权达55亿美元，总股东回报率达101%，市值47亿美元[12] Q1'21财务亮点 - GAAP净收入2.776亿美元，摊薄后每股0.65美元；核心收益1.448亿美元，摊薄后每股0.34美元[15] - 第一季度普通股股息为每股0.20美元，股息收益率为7.1%；Q1'21总股东回报率为15.2%[15] - 截至3月31日，现金为10.385亿美元，净股权为55.228亿美元，每股账面价值为11.35美元，较2020年12月31日增长4.4%[15] 业务表现 - 新Rez在Q1'21实现创纪录的季度融资额272亿美元，各渠道业务均有增长[23] - 执行赎回权策略，Q1'21赎回6.36亿美元抵押品，Q1后赎回1亿美元抵押品[28] - 增强和扩展EBO策略，自部分索赔计划启动以来累计收购11亿美元EBOs，且有强大的未来管道[23] 投资机会 - 宏观环境为投资组合带来大量机会，包括PLS、赎回活动、MSRs、非QM产品、SFR和EBOs等领域[26] MSR业务 - MSR投资组合截至3月31日达5150亿美元UPB，QoQ下降4%；100%的MSR融资为非每日盯市设施[30] - 新Rez新发起的MSRs平均抵押贷款利率为2.79%，低于Q4'20的2.86%；新Rez/SMS服务占NRZ全MSR投资组合的比例从Q4'20的50%增至53%[30] 收购计划 - 公司宣布收购Caliber Home Loans Inc.，交易价格16.75亿美元，预计2021年第三季度完成，将结合新Rez和Caliber平台打造一流金融服务公司[46]

美国住房市场及抵押贷款宏观数据 - 2020年12月美国住房市场总值约36.2万亿美元，其中单户住宅抵押贷款债务约11.4万亿美元[25] - 2020年上半年非银行机构发起的美国抵押贷款占比64%，高于2018 - 2019年的57%[28] - 2020年美国抵押贷款发起量为3.6万亿美元，较2019年的2.3万亿美元增长59%，其中再融资占比60%，高于2019年的46%[29] - MBA预测2021年和2022年美国抵押贷款发起量分别为2.7万亿美元和2.2万亿美元，再融资占比分别降至42%和26%，购房市场预计分别增长11%和3%至1.6万亿美元[30] - 2020年美国单户租赁市场入住率接近历史高位，约35%的房屋由租客居住，预计未来该比例将上升，机构投资者仅占市场的约2%[77] 公司服务组合宽限活动情况 - 截至2020年第二季度末，公司服务组合的宽限活动占比升至10.5%，到12月31日降至3.4%[34] - 截至2020年12月31日，公司服务组合中3.4%的借款人处于积极延期还款状态，低于2020年第二季度末的10.5%，58.0%与新冠疫情相关的延期还款（超过12万房主）已得到解决[57] 符合贷款限额变化 - 2021年符合贷款限额为548,250美元，较2020年的510,400美元有所提高[37] 公司抵押贷款发起业务数据 - 截至2020年12月31日，公司是前15大非银行抵押贷款发起机构之一，全年资助抵押贷款616亿美元，较2019年的223亿美元增长221%[38] - 2020年NewRez资助的贷款中71%为再融资，高于2019年同期的55%[39] - 2020年公司直接面向消费者发起贷款128亿美元，占总资助发起量的21%，较2019年增长213%[40] - 2020年公司合资企业发起贷款40亿美元，占总资助发起量的6%，较2019年增长78%[41] - 2020年全年，公司在代理渠道的贷款发起额为375亿美元，占总资金发起额的61%，较2019年全年代理渠道贷款发起额增长241%[44] 公司直销渠道员工情况 - 截至2020年12月31日，公司直销渠道约有1300名员工，自2020年1月以来销售和履约部门的员工人数几乎翻了一番[46] 公司资金贷款类型占比 - 2020年，NewRez的资金贷款中，66%为机构贷款，33%为政府担保贷款，1%为非机构贷款，1%为非优质抵押贷款[47] 公司SMS客户数量变化 - 截至2020年12月31日，SMS有超过60个第三方客户，而2019年底为52个[52] 公司服务部门业务数据 - 截至2020年12月31日，公司服务部门为超过170万客户提供服务，总未偿还本金余额约为2978亿美元，其中69%由NewRez服务部门服务，31%由SMS服务[53] 公司抵押贷款服务权（MSR）组合情况 - 截至2020年12月31日，公司的抵押贷款服务权（MSR）组合为5360亿美元未偿还本金余额，较2019年12月31日的6270亿美元下降15%[58] 公司服务预付款余额变化 - 截至2020年12月31日，公司的服务预付款余额为35亿美元，而2019年12月31日为37亿美元[60] 公司子公司业务情况 - 公司拥有子公司Avenue 365提供产权和结算服务，eStreet提供评估和估值服务[50] 公司战略投资情况 - 公司对Covius进行了战略投资，Covius是一家为抵押贷款行业提供技术支持服务的领先供应商[62] 公司非机构RMBS投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司非机构RMBS投资组合中49%为根据风险保留规定持有的债券[70] 公司非机构交易赎回权情况 - 截至2020年12月31日，公司控制着总未偿本金余额约800亿美元的非机构交易的赎回权[71] 公司证券化交易情况 - 2020年，公司为MSR、服务垫款、再履约贷款、不良贷款、消费贷款和非优质贷款等资产定价了17笔总额80亿美元的证券化交易[83] 公司住宅贷款投资组合构成 - 截至2020年12月31日，公司住宅贷款投资组合中30%为再履约贷款，32%为不良贷款，38%为成熟再履约贷款[78] 公司财务数据 - 截至2020年12月31日，公司投资总额为26441337000美元，现金及现金等价物为944854000美元，受限现金为135619000美元，其他资产为5700836000美元，商誉29468000美元，总资产33252114000美元[80] - 截至2020年12月31日，公司债务总额为25733391000美元，其他负债为2089039000美元，总负债27822430000美元，总股本5429684000美元，非控股股东权益108668000美元，新住宅股东总权益5321016000美元，权益法投资129873000美元[80] 赎回权执行条件 - 赎回权通常在标的住宅抵押贷款当前本金余额等于或低于其原始余额的10%时可执行[70] 公司投资机构RMBS情况 - 公司通过TBAs投资机构RMBS，但购买能力可能受适用于REIT的75%收入和资产测试限制[67] 公司投资指南情况 - 公司董事会采用的投资指南禁止会导致公司不符合REIT资格或被作为投资公司监管的投资，且董事会可不经股东批准更改投资指南[82] 公司管理费用情况 - 公司支付给经理的年度管理费为总权益的1.5%[89] 经理激励补偿情况 - 经理有权获得年度激励补偿，计算方式复杂，涉及多个指标与25%的比例[90] 管理协议情况 - 管理协议初始期限于2014年5月15日到期，每年自动续约一年，满足特定条件可终止[92] - 若终止管理协议，需提前60天通知并支付终止费，包括前12个月管理费和激励补偿公允价值金额[93] Fortress持股及投资情况 - 截至2020年12月31日，Fortress及其关联方和负责人持有240万股公司普通股，关联方持有期权涉及1200万股，占完全摊薄后普通股约3.5%[94] - Fortress有两只主要投资超额抵押服务权的基金，总投资额约7亿美元，公司与其有共同投资[102] 公司监管情况 - 公司子公司从事抵押贷款业务，受联邦、州和地方政府及监管机构广泛监管，监管范围和强度近年增加[104] - 公司及其子公司需遵守大量联邦、州和地方消费者保护法律，要求会随法规变化[105] - 公司需遵守联邦、州和地方数据隐私和客户非公开个人财务信息处理法律，预计其他州将出台类似CCPA的立法[107] 公司对冲工具使用情况 - 公司可使用衍生金融工具对冲借款利率风险，非合格利率对冲和其他非合格来源的总收入一般不得超过总收入的5%[86] 公司避免注册为投资公司情况 - 公司拟继续运营以避免按1940年法案注册为投资公司，非合并基础调整后总资产中“投资证券”价值占比将低于40%[111][112] - 公司将部分全资或多数控股子公司权益视为非投资证券，其价值占非合并基础调整后总资产超60%，这些子公司依1940年法案3(c)(5)(C)条获豁免[114] - 3(c)(5)(C)条豁免要求子公司至少55%资产为合格房地产资产，至少80%投资组合为合格房地产资产和房地产相关资产，非房地产资产投资不超总资产20%[114] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有5667名员工，其中5471名是全资子公司Shellpoint Partners LLC的员工[125] - 2020年Shellpoint招聘超1600名员工，较上一年增加42%[125] - 2020年3月因疫情转向远程工作，约1200名员工通过线上招聘、培训，其中500名为永久远程员工[125] - 公司员工按职能划分，发起业务2673人、服务业务2517人、辅助业务177人、企业业务104人[126] 公司董事会情况 - 公司董事会多数为独立董事，审计、提名与公司治理、薪酬委员会全由独立董事组成[128] 公司信息披露情况 - 公司按1934年证券交易法要求向SEC提交年报、季报等文件，可在SEC官网查看[129] - 公司官网为http://www.newresi.com，会免费发布相关报告及公司治理文件[130]