财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度业绩超预期,主要由于租赁终止费收入和其他小幅正面差异高于预期 [25] - 公司资产负债表健康,第二季度末债务/EBITDA仅略超3倍,现金超11亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - Curbline业务租赁活跃,新租赁租金水平大幅上涨,达到近50%的直线租金增幅 [22] - Curbline业务租赁率受收购空置物业和回收两处餐饮用地的影响而有所下降,但预计未来可以实现75%的租金上涨 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未来三年Curbline业务同店NOI预计将保持3.5%-5.5%的增长 [31] - 公司认为Curbline业务在经济周期中的抗风险能力较强,历史上在衰退期的租赁率和租金水平都优于传统锚定型资产 [60][64] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司五年前开始投资便利店资产,看好其高租金收益率、低资本支出和抗通胀能力 [9][10][11] - Curbline业务预计在10月1日完成独立上市,将拥有6亿美元现金且无债务 [13][29] - 公司将继续出售SITE Centers的传统购物中心资产,预计未来12个月还将完成10亿美元的出售 [14][16][17] - 公司认为Curbline业务有巨大的发展空间,目前公司拥有的资产仅占美国950万平方英尺便利店资产的0.25% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为Curbline业务具有较强的抗周期性,在经济衰退时期租赁率和租金水平都优于传统购物中心 [60][64] - 公司预计Curbline业务未来三年同店NOI将保持3.5%-5.5%的增长 [31] - 公司认为Curbline业务有巨大的发展空间,目前公司拥有的资产仅占美国950万平方英尺便利店资产的0.25% [11] 其他重要信息 - 公司将采用共享服务协议,保持SITE Centers和Curbline两家公司的人才和历史资产管理经验 [18] - 公司第二季度完成近10亿美元的交易,包括出售资产和收购便利店资产 [7][19] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten提问** 询问Form 10披露时间 [37] **David Lukes回答** 预计在9月份披露 [37] 问题2 **Craig Mailman提问** 询问Curbline业务的租赁率波动情况 [46][47][48][49][50] **David Lukes和Conor Fennerty回答** Curbline业务租赁率波动较小,通常保持在96%-98%之间,很少出现大量空置情况 [47][48][49][50] 问题3 **Todd Thomas提问** 询问Curbline业务在经济周期中的表现 [62][63][64][65] **Conor Fennerty回答** Curbline业务在经济衰退时期租赁率和租金水平都优于传统购物中心,具有较强的抗周期性 [64][65]

文章核心观点 - 介绍SITE CENTERS CORP.2024年第二季度财报情况，包括营收、每股收益等数据与去年同期及分析师预期对比，还提及关键指标表现和近一个月股价回报情况 [1][3][4] 公司财务表现 - 2024年第二季度营收1.1413亿美元，同比下降16.3%，比Zacks共识预期低0.50% [1] - 2024年第二季度每股收益0.27美元，去年同期为0.01美元，比共识预期高12.50% [1] 关键指标表现 - 租金收入中百分比和超额租金为146万美元，五位分析师平均预期198万美元，同比变化-35.2% [3] - 租金收入中附属及其他租金收入为106万美元，四位分析师平均预期139万美元，同比变化-26.9% [3] - 租金收入为1.1348亿美元，四位分析师平均预期1.1664亿美元，同比变化-16.5% [3] - 租金收入中回收款项为2855万美元，四位分析师平均预期2824万美元，同比变化-17.3% [3] - 其他物业收入为65万美元，两位分析师平均预期81万美元，同比变化+51.3% [3] - 租金收入中租赁终止费用为155万美元，两位分析师平均预期49万美元，同比变化+505.5% [3] - 租金收入中最低租金为7351万美元，两位分析师平均预期7564万美元，同比变化-17.4% [3] - 无法收回的收入为 -37万美元，两位分析师平均预期 -33万美元 [3] - 摊薄后每股净收益为1.11美元，五位分析师平均预期0.03美元 [3] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报+8.6%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化+0.1% [4] - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [4]

文章核心观点 - 分析SITE Centers Corp.季度财报表现及未来股价走势，提及行业情况和同行业Tanger业绩预期 [1][4][9] SITE Centers Corp.季度财报情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.27美元，超Zacks共识预期的每股0.24美元，去年同期为每股0.29美元，FFO惊喜率为12.50% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.24美元，实际为每股0.28美元，惊喜率为16.67% [1] - 过去四个季度，公司三次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年6月季度营收1.1413亿美元，低于Zacks共识预期0.50%，去年同期为1.3638亿美元 [2] - 过去四个季度，公司两次超营收共识预期 [2] SITE Centers Corp.股价表现及未来展望 - 年初以来公司股价上涨约14.5%，与标准普尔500指数涨幅相同 [3] - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 公司今年迄今表现逊于市场，投资者关注未来走势，可参考FFO展望 [4] - 近期SITE Centers Corp.预期修正趋势不一，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股价与市场表现一致 [6] - 下一季度FFO共识预期为每股0.22美元，营收1.0625亿美元；本财年FFO为每股0.90美元，营收4.4559亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业前19%，前50%行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业Tanger业绩预期 - Tanger预计8月1日公布2024年6月季度财报，预计季度收益每股0.52美元，同比增长10.6% [9] - 该季度营收预计为1.1846亿美元，较去年同期增长13.3%，过去30天该季度每股收益共识预期未变 [9]

财务业绩 - 公司第二季度净收益为2.355亿美元，每股摊薄收益1.11美元，去年同期为0.026亿美元，每股0.01美元[29] - 公司第二季度经营性基金营运收益为5590万美元，每股摊薄0.27美元，去年同期为6130万美元，每股0.29美元[29] - 公司2024年第二季度和2024年上半年的归属普通股东净收益分别为2.35亿美元和2.09亿美元[50] - 公司2024年第二季度和2024年上半年的每股基本收益分别为1.12美元和1.00美元[50] - 公司2024年第二季度和2024年上半年的每股摊薄收益分别为1.11美元和0.99美元[50] - 公司2024年第二季度和2024年上半年的经营性现金流(FFO)分别为4018万美元和9211万美元[56] - 公司2024年第二季度和2024年上半年的经营性现金流(Operating FFO)分别为5588万美元和1.16亿美元[56] - 2024财年12个月合并净收入为4.6亿美元，同比增长300%[131] - 2024财年12个月EBITDA为7.24亿美元，同比增长75%[131] - 2024财年12个月调整后EBITDA为3.36亿美元，同比下降3.4%[131] 资产负债表和财务指标 - 公司2Q24资产负债表中土地为7.67亿美元，建筑物为27.10亿美元[62] - 公司2Q24现金为11.81亿美元[63] - 公司2Q24未偿债务总额为15.14亿美元[64] - 公司的杠杆率(平均净债务/EBITDA)为3.1倍，资产负债率为38%，低于65%的债务限制[83] - 公司的无担保资产覆盖率为267%，高于135%的限制[83] - 公司的固定收益比率为3.9倍，高于1.5倍的限制[83] - 公司的信用评级为Baa3/BBB-/BBB[83] - 公司2024年6月末总债务为16.17亿美元，其中98.1%为固定利率债务[124] - 公司2024年6月末无担保债务占总债务的81.3%[122] - 公司2024年6月末无担保信用额度为9.5亿美元,尚未使用[126] - 公司2024年6月末无担保债务的加权平均利率为4.36%[122] - 公司2024年6月末固定利率债务的加权平均利率为7.20%[122] - 2024财年12个月合并债务/调整后EBITDA比率为3.1倍，同比下降40%[133] - 2024财年12个月合并平均净有效债务为10.52亿美元，同比下降42%[134] - 2024财年12个月合并平均净有效债务/调整后EBITDA比率为3.4倍，同比下降38%[135] 资产收购和出售 - 公司在第二季度和第三季度至今共出售15个购物中心和一个地块,总价8.682亿美元(公司份额8.39亿美元)[30] - 公司在第二季度和第三季度至今共收购6个便利购物中心和一个地块,总价5600万美元[30] - 公司2024年1季度收购总额为20.73亿美元[119] - 公司2024年2季度收购总额为64.6亿美元[119] - 公司2024年1季度出售总额为119.4亿美元[120] - 公司2024年2季度出售总额为771.45亿美元[120] 租赁情况 - 公司2024年第二季度和2024年上半年的租金收入分别为1.13亿美元和2.33亿美元[47] - 公司2024年第二季度和2024年上半年的同店销售净营业收入(SSNOI)分别为7873万美元和1.62亿美元[48] - 公司的基准租金平方英尺为21.98美元，其中10,000平方英尺以下的租金为33.67美元，10,000平方英尺以上的租金为16.38美元[79] - 公司的租赁率为93.2%，其中10,000平方英尺以下的租赁率为90.6%，10,000平方英尺以上的租赁率为94.5%[79] - 公司的新租赁和续租总面积为385.9万平方英尺，同比增长10.6%[80] - 公司的现金和续租租金增长率为8.9%[80] - 公司2Q24新租赁总面积为91,939平方英尺，平均基本租金为32.47美元/平方英尺，租赁期限为9.4年[90] - 公司2Q24续租总面积为646,793平方英尺，平均基本租金为19.64美元/平方英尺，租赁期限为5.6年[91] - 公司2Q24新租赁和续租的平均租金为21.24美元/平方英尺，租赁期限为6.1年[92] - 公司2Q24新租赁的净有效租金为26.22美元/平方英尺，租赁期限为9.4年[94] - 公司2Q24续租的净有效租金为20.20美元/平方英尺，租赁期限为5.6年[95] - 公司2025年到期租约占总面积的10.1%,平均租金为每平方英尺20.74美元[107] - 公司2028年到期租约占总面积的18.2%,平均租金为每平方英尺19.54美元[107] - 公司2027年到期租约占总面积的15.0%,平均租金为每平方英尺20.89美元[107] - 公司大于10,000平方英尺的租约占总面积的100%,平均租金为每平方英尺14.75美元[107] - 公司小于10,000平方英尺的租约占总面积的100%,平均租金为每平方英尺33.21美元[107] - 公司2022年全年租赁面积为13,682,000平方英尺，其中大于10,000平方英尺的租赁占比为81.8%[109] - 公司2022年全年租金收入为281,661,000美元，其中大于10,000平方英尺的租赁占比为

文章核心观点 - 公司拥有位于郊区和高收入家庭区域的优质零售房地产资产组合,有利于公司的增长 [1][2] - 公司积极的资本回收计划有利于公司 [4] - 但电子商务的兴起和利率上升给公司带来挑战 [1][10][11][12] 公司概况 - 公司资产主要集中在富裕市场,平均家庭收入约11.1万美元,有利于吸引租户 [2] - 公司拥有优质的租户阵容,租户财务状况良好,有利于公司获得稳定的租金收入 [3] 资本运营 - 公司通过积极的资本回收计划,出售低增长资产并购买优质购物中心,提升了整体资产质量和现金流增长 [4][5][6] - 公司财务灵活性充足,近期债务到期较低,有利于把握长期增长机会 [7][8] 行业挑战 - 电子商务兴起给实体零售带来冲击,可能影响公司业绩 [10][11] - 高利率环境增加公司的借贷成本,可能影响公司的收购和开发能力,同时也可能降低股息吸引力 [12]

文章核心观点 公司公布2024年第二季度交易和融资活动进展，积极进行资产处置与回收资本，虽有增长机会但面临电商和高利率挑战，同时推荐了零售REIT板块部分排名较好股票 [1][5][8] 资产处置情况 - 2024年第二季度至今处置两处房产获5020万美元，自2023年6月30日以来处置资产总额达10亿美元 [1] - 另有6.5亿美元资产已签约，预计2024年第二季度末完成交易 [1] 资产处置影响 - 已完成和预计的2024年资产出售价格体现公司资产组合质量 [2] - 公司预计用处置所得和10亿美元抵押贷款偿还分拆前所有无担保债务，展现审慎资本管理 [2] - 资产处置使公司在分拆前有更多资金收购便利型物业，并能折价回购高级无担保票据 [3] 资产收购与回购情况 - 第二季度至今公司以840万美元购买两处全资便利型物业 [4] - 已回购1590万美元未偿还高级无担保票据 [4] - 已签订7800万美元便利型物业收购合同，非约束性锁定超1.5亿美元便利型物业 [4] 面临挑战 - 电商发展和线上购物便利性或致租户破产，影响公司盈利能力和入住率 [5] - 高利率环境增加公司困境 [5] 股价表现 - 过去三个月公司股价上涨4.6%，同期行业下跌6.6% [6] 推荐股票 - 零售REIT板块中Acadia Realty Trust（AKR）和Kite Realty Group Trust（KRG）排名较好，均为Zacks Rank 2（买入） [8] - 过去两个月AKR 2024年每股FFO共识预期微升至1.28美元 [8] - 过去两个月KRG当年每股FFO共识预期微升至2.05美元 [8]

文章核心观点 自SITE CENTERS CORP.上次财报发布已过去一个月，期间股价上涨约1.9%，表现逊于标普500指数，需结合最新财报分析后续走势 [1] 最新财报情况 - 2024年第一季度运营资金每股28美分，超Zacks共识预期的24美分，得益于每平方英尺基本租金上涨带来超预期收入，营收1.206亿美元，也超Zacks共识预期的1.196亿美元 [2] - 与去年同期相比，营收下降11.8%，运营资金每股下降6.7% [3] 季度详情 - 截至2024年3月31日，按比例计算的出租率为94.2%，低于2023年12月31日的94.5%，也低于上年同期的95.9% [4] - 截至2024年3月31日，每平方英尺基本租金为20.69美元，高于一年前的19.65美元 [4] - 第一季度按比例计算的现金新租和续租利差分别为11.5%和8% [4] - 按比例计算，本季度同店净营业收入较上年同期增长1.5% [5] - 2024年第一季度末现金为5.513亿美元，低于2023年12月31日的5.52亿美元 [5] 投资组合活动 - 第一季度收购两个便利购物中心，分别为休斯顿的Grove at Harper's Preserve（1060万美元）和凤凰城的Shops at Gilbert Crossroads（850万美元），总计1910万美元 [6] - 本季度出售三个全资购物中心，收入1.194亿美元 [6] 估值与评级 - 目前公司增长评分和动量评分为F，价值评分为D，处于该投资策略的后40%，综合VGM评分为F [7][8] - 公司Zacks排名为3（持有），预计未来几个月股票回报符合预期 [9]

公司投资组合情况 - 截至2024年3月31日，公司投资组合包括114个购物中心，总可租赁面积约2190万平方英尺[28] - 截至2024年3月31日，公司有67个全资便利资产预计纳入Curbline投资组合，预计10月1日左右完成剥离[29][30] - 截至2024年3月31日和2023年3月31日，公司在未合并合资企业的经济投资分别拥有13个和15个购物中心物业[50] 公司财务关键指标变化 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为2634.1万美元，而2023年同期净利润为1249.5万美元[28] - 2024年第一季度，公司运营收入为1.22091亿美元，较2023年同期减少1660.1万美元[33] - 2024年第一季度，公司运营费用为1.58104亿美元，较2023年同期增加5022.4万美元，主要因减值费用[36] - 2024年第一季度，公司加权平均未偿还债务为16亿美元，加权平均利率4.5%[38] - 2024年第一季度，公司房地产处置净收益为3171.4万美元，较2023年同期增加3150.9万美元[42] - 2024年第一季度归属SITE Centers的净亏损为2355.2万美元，2023年同期净利润为1528.4万美元，同比减少3883.6万美元[46] - 2024年第一季度归属普通股股东的FFO为5193.1万美元，2023年同期为6189.9万美元，同比减少996.8万美元[49] - 2024年第一季度归属普通股股东的运营FFO为5980.1万美元，2023年同期为6272.8万美元，同比减少292.7万美元[49] - 2024年第一季度合并NOI为8333.9万美元，2023年同期为9361.4万美元[54] - 2024年第一季度合并SSNOI为7665.5万美元，2023年同期为7547.7万美元，同比增长1.6%[54] - 2024年第一季度非合并NOI为1618.6万美元，2023年同期为1812.6万美元[54] - 2024年第一季度非合并SSNOI为366.6万美元，2023年同期为364.7万美元，同比增长0.5%[54] - 2024年第一季度与2023年同期相比，经营活动现金流减少220万美元，投资活动现金流增加1.29亿美元，融资活动现金流使用增加1.433亿美元[65][66] 公司资产交易情况 - 截至2024年4月26日，公司收购资产总价2020万美元，出售资产总价1.696亿美元，回购6160万美元高级无担保票据并录得0.8万美元债务赎回收益[31] - 2024年公司出售了三个全资购物中心[45] - 2023年公司因未合并合资企业出售资产获得一笔收益[44] - 2024年截至4月26日，公司收购总价2.011亿美元的全资便利店中心和土地[71] - 2024年截至4月26日，公司出售总价1.6955亿美元的全资购物中心[73] 公司债务情况 - 2023年10月公司宣布剥离便利资产计划，截至2024年3月31日，抵押融资承诺金额降至10亿美元，已注销70万美元费用[29] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司合并债务总额均为16亿美元[56] - 2024年公司已解决所有到期的合并债务，2025年有4.004亿美元优先票据和2550万美元合并抵押贷款到期[56] - 公司循环信贷额度最高借款9.5亿美元，可增至14.5亿美元，2026年6月到期，有两次六个月延期选择权，借款利率基于SOFR或替代基准利率加适用利差，2024年3月31日适用利差分别为0.85%和0.0%，年度设施费为20个基点[57] - 公司有2亿美元无担保定期贷款，可增至8亿美元，2027年6月到期，借款利率基于SOFR或替代基准利率加适用利差，2024年3月31日适用利差分别为0.95%和0.0%，2022年8月部分利率已互换为2.75%的固定利率[57] - 2023年10月公司获得11亿美元抵押贷款承诺，2024年第一季度因释放两处抵押房产，承诺金额降至10亿美元，预计在分拆Curbline前完成并提取贷款[59] - 截至2024年3月31日，公司非合并合资企业在后续13个月内到期债务总计1.028亿美元，公司所占份额为3900万美元[62] - 2025年，公司有4.004亿美元高级票据和2550万美元合并抵押贷款到期[76] - 2024年3月31日，公司债务（不含非合并合资企业债务）中，固定利率债务为15.652亿美元，加权平均期限2.3年，利率4.3%，占比100%；无可变利率债务[84] - 2023年12月31日，公司债务（不含非合并合资企业债务）中，固定利率债务为16.263亿美元，加权平均期限2.5年，利率4.3%，占比100%；无可变利率债务[84] - 2024年3月31日，非合并合资企业固定利率债务为3.626亿美元，公司占比7250万美元，加权平均期限4.8年，利率6.4%；可变利率债务为1.026亿美元，公司占比3890万美元，加权平均期限0.6年，利率4.5%[84] - 2023年12月31日，非合并合资企业固定利率债务为3.617亿美元，公司占比7230万美元，加权平均期限5.0年，利率6.4%；可变利率债务为1.026亿美元，公司占比3900万美元，加权平均期限0.8年，利率4.5%[84] - 2024年3月31日，公司将2亿美元合并定期贷款的可变利率（SOFR）部分互换为2.75%的固定利率[84] 公司现金流及股息情况 - 公司宣布2024年和2023年第一季度普通股和优先股现金股息分别为3020万美元和3010万美元，计划2024年按要求分配至少100%普通应税收入[67] 公司股权计划情况 - 2022年公司董事会授权最高1亿美元普通股回购计划，截至2024年3月31日已回购200万股，成本2660万美元；公司有2.5亿美元持续股权计划，截至2024年4月26日约2.117亿美元可用于未来发售普通股[68] 公司在建项目及相关义务情况 - 2024年3月31日，公司在建项目约5400万美元，预计还有约600万美元待投入[74] - 2024年3月31日，公司为综合物业与总承包商的承诺约610万美元，相关负债约350万美元[77] - 2024年3月31日，公司与物业维护相关的采购订单义务约390万美元[78] 公司租赁业务情况 - 截至2024年3月31日，公司租赁约80万平方英尺GLA，新租现金租赁利差11.5%，续租为8.0%[32] - 2024年第一季度，公司新签和续租约60万平方英尺的租赁面积[78] - 2024年3月31日和2023年12月31日，购物中心组合出租率分别为91.6%和92.0%，每平方英尺平均年化基本租金分别为20.69美元和20.35美元[78] - 2024年和2023年第一季度，新租约每平方英尺预计租户装修和租赁佣金加权平均成本分别为4.93美元和5.67美元[78] 公司利率敏感性情况 - 2024年3月31日，利率上升100个基点，公司固定利率债务账面价值15.652亿美元，公允价值15.464亿美元（含840万美元互换资产），市场利率对应价值15.147亿美元（含1370万美元互换资产）[85] - 2023年12月31日，利率上升100个基点，公司固定利率债务账面价值16.263亿美元，公允价值16.003亿美元（含560万美元互换资产），市场利率对应价值15.645亿美元（含1150万美元互换资产）[85] - 2024年3月31日，利率上升100个基点，公司在合资企业固定利率债务中的占比公允价值为7310万美元，市场利率对应价值为7020万美元[85] - 2023年12月31日，利率上升100个基点，公司在合资企业固定利率债务中的占比公允价值为7380万美元，市场利率对应价值为7080万美元[85] - 截至2024年3月31日，公司及其合资企业无可变利率债务未互换为固定利率，且无其他重大市场风险敞口[85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度业绩因运营表现好于预期、入住率和租赁终止费高于预期以及G&A费用降低而超预算 [77] - 预计SITE组合的总NOI从之前预测范围中点的2.65亿美元降至2.57亿美元 [55] - 预计Curb组合的总NOI从之前预测范围中点的7600万美元升至约7900万美元，2024年同店NOI增长预计在3.5% - 5.5% [80] - 第一季度回购近6200万美元无担保债券，获得约80万美元收益 [56] - 季度末债务与EBITDA比率略超四倍，净债务收益率超20%，预计分拆前杠杆率将继续下降，债务与EBITDA比率低于四倍 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 处置业务 - 年初至今已完成1.7亿美元全资物业销售，自7月1日以来总成交交易近11亿美元，综合资本化率低于7% [24] - 目前超10亿美元房地产处于合同签订、谈判或已签署无约束力意向书阶段，综合资本化率约7%，主要为次市场主导型购物中心 [24] 收购业务 - 第一季度在休斯顿和凤凰城收购两处便利物业，花费1900万美元，另有超1亿美元便利资产已中标或处于合同阶段 [25] 租赁业务 - 第一季度租赁量环比上升，但低于2023年水平，因投资组合规模变小和可租赁空间减少 [26] - 租赁需求对现有零售商和服务租户在关键郊区市场的扩张以及新品牌竞争同一空间都很强劲 [26] - 租赁率环比下降30个基点，部分原因是为使销售收益最大化而预留空间 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天购物中心市场有大量私人和机构投资者参与竞价，显示市场活跃且流动性强 [73] - 市场租金持续上涨，置换成本不断上升，支撑了买家对露天零售资产的强烈兴趣 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划将便利资产组合从SITE Centers分拆为新的专注增长型公司Curbline Properties，预计10月1日左右完成分拆 [20][72] - 通过收购扩大Curbline投资组合，通过处置、租赁和资产管理最大化SITE Centers投资组合价值 [69] - 专注于信用租户，但认为长期来看信用租户和非信用租户的平衡很重要 [121] - 行业内CapEx与NOI（包括重建）的比率通常在20% - 30%，而公司对Curb的预期低于10% [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自年初以来需求深度令人惊讶，表明很多人在去年底做出了配置决策并准备付诸行动 [4] - 尽管近期资本市场有波动，但市场对公司资产的高需求表明SITE Centers投资组合的质量和分拆带来的机会 [48] - 对Curbline Properties在便利子行业的独特增长机会感到兴奋，该子行业的潜在市场规模为9.5亿平方英尺 [49] 其他重要信息 - 公司网站发布了季度财务补充资料和幻灯片演示，用于支持本次电话会议发言 [18] - 本次电话会议将讨论非GAAP财务指标，相关描述和与GAAP指标的调节可在季度财务补充资料和投资者演示中找到 [19] - 2024年1月公司支付每股0.16美元特别股息，资金来自手头现金 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10亿美元处于合同和谈判阶段资产的综合资本化率是否符合预期，市场兴趣是否好于预期 - 已完成超10亿美元资产销售，资本化率略低于7%，正在谈判的10亿美元资产资本化率约7%，总体定价比六个月前预期略强 [60] 问题2: 10月1日前处置节奏如何 - 已授予买家的10亿美元资产中，部分可能完成交易，未来几个月完成大量交易的信心较高，但未授予的资产近期完成交易可能性不大 [61] 问题3: 分拆前便利资产收购节奏如何 - 目前分配给处置业务的时间多于收购业务，分拆前预计每季度完成几笔收购，分拆后将更多关注收购 [62] 问题4: 资本市场波动是否影响与潜在买家的交易 - 零售行业资本化率未像工业、多户住宅等其他物业类型那样低至3% - 4%，对资本市场的敏感度较低，目前影响不大 [91] 问题5: 10亿美元处于谈判阶段的资产中，买家投入资金的比例是多少 - 文档未明确给出答案 [92] 问题6: 10月2日SITE和Curb的情况以及管理层安排 - 董事会参与确保两家公司的管理符合各自利益，有共享服务协议，具体领导安排将在分拆前更明确宣布，相关细节将在Form - 10中披露 [95][96] 问题7: 露天购物中心市场新的私募股权和机构投资者对零售中心的兴趣是否有变化 - 机构投资者在各类资产竞价中的参与度增加，价值提升型买家因价格因素参与度降低 [101] 问题8: 分拆时Curb是否会处于净现金状态 - 有很大可能性Curb没有对SITE的优先投资，全部为现金且无债务 [103] 问题9: 收购的回报预期以及利率变动是否有影响 - 收购便利物业的初始资本化率与其他高质量零售格式一致，目前在6% - 6.5%，无杠杆内部收益率较高，因实现增长所需的CapEx显著较低 [151] 问题10: Curb的CapEx情况与SITE相比如何 - 行业内CapEx与NOI（包括重建）的比率通常在20% - 30%，公司对Curb的预期低于10% [133] 问题11: 租户租赁信用由加盟商还是母公司承保 - 公司花园哈里森投资组合100%为公司租户，其他租户有部分加盟商，但一些加盟商拥有数百个不同品牌和概念的门店 [136] 问题12: 市场租金上涨对内部收益率的影响能否给出具体数据 - 难以用统计数据说明，过去四年小商铺租金一直高于预期，但涨幅不显著 [142] 问题13: Curb获得投资级评级的情况 - 分拆前公司将撤回信用评级，Curb作为新实体若要获得投资级评级需重新申请，公司预计分拆时Curb资产超20亿美元，具备成为公开投资级发行人的条件 [164][183] 问题14: 租金按地区的市值计价情况 - 全国情况大致一致，最大的市值计价出现在收回的成熟地块（如90年代餐厅地块）和有 drive - through 的单元 [167] 问题15: CURB目前投资组合中从现有SITE投资组合中剥离的比例以及是否有租赁限制 - 略超30%，随着现金投资该比例会下降，公司挑选剥离资产时确保各方面符合标准，无租赁限制问题 [185][187] 问题16: 分拆后G&A费用情况 - 夏季公司从分部加总故事过渡到盈利故事时可能会提供相关信息，预计Curb运营效率与SITE相当甚至更高 [188] 问题17: 处置时预留空间以最大化价值的原因 - 不同市场买家需求不同，一些买家追求稳定性和高入住率，另一些买家希望自行选择剩余空间的用途 [192]

业绩总结 - 2024年第一季度，总交易额为1.89亿美元，其中包括出售3个资产获得1.19亿美元[7] - 2024年第一季度，公司的每股基金运营收益（FFO）为0.28美元，每股亏损为0.13美元[9] - 2024年第一季度，公司的净亏损为23,552千美元[101] - 2024年第一季度的NOI为83,339千美元，较2023年第一季度的93,614千美元下降[101] - 2024年第一季度的同店NOI（SSNOI）增长率为1.5%[103] 用户数据 - 截至2024年3月31日，公司的流动性为15亿美元，包括5.57亿美元的现金和受限现金，以及9.5亿美元的信用额度可用[30] - 2024年第一季度，租赁率为94.2%，较上季度下降30个基点[28] - 2024年第一季度，公司的新现金租赁扩展率为11.5%，综合现金租赁扩展率为8.2%[9] - Curbline物业的租金每平方英尺为35.87美元，租赁率为96.6%[50] - Curbline的租户中74%为国家级租户，32%的基础租金来自上市公司租户[69] 未来展望 - 预计在2024年第二季度再出售2个资产获得5000万美元[7] - 预计2024年第一季度的物业净营业收入（NOI）在252.8百万至260.6百万美元之间[40] - 2024年第一季度，公司的同店净营业收入（SSNOI）增长率预计为3.5%至5.5%[17] 新产品和新技术研发 - Curbline的便利资产在美国全国范围内有68,000个物业，年交易额达80亿美元[65] - Curbline的总资产为19亿美元，负债为0亿美元[67] 负面信息 - 2024年第一季度的房地产减值费用为66,600千美元[101] - 公司的债务与调整后EBITDA比率为4.0倍[107] 其他新策略和有价值的信息 - 预计2024年第一季度的季度一般和行政费用（G&A）将平均约为1200万美元[40] - Curbline的总债务为11.46亿美元，未担保公共债务为12.44亿美元[59] - Curbline的同店净营业收入（SSNOI）同比增长1.6%，总SSNOI为76,655美元[78]