购物中心业务规模与分拆情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有119个购物中心，总可租赁面积达2700万平方英尺，运营购物中心组合的总入住率为92.4%，每平方英尺平均年化基础租金为19.52美元[4] - 2018年7月1日，公司完成对RVI的分拆，当时RVI拥有48个购物中心，总账面价值达27亿美元，总可租赁面积为1600万平方英尺[4] - 截至2022年12月31日，公司拥有119个购物中心，总可租赁面积达2700万平方英尺，运营购物中心组合的总入住率为92.4%，每平方英尺平均年化基本租金为19.52美元[4] - 2018年7月1日，公司完成对RVI的分拆，当时RVI拥有48个购物中心，总账面价值达27亿美元，总可租赁面积为1600万平方英尺[4] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含119个购物中心，分布于20个州，2021年为136个[8] 前期租金收入情况 - 2022年和2021年，公司来自前期租金收入分别为360万美元和1380万美元[7] - 2022年和2021年，公司分别确认了360万美元和1380万美元的前期租金收入，主要来自现金制租户[7] 购物中心业务指标对比（2022年与2021年） - 2022年和2021年，公司按比例合并的购物中心组合拥有的购物中心数量分别为119个和136个，入住率分别为92.4%和90.0%，每平方英尺平均年化基础租金分别为19.52美元和18.33美元[8] - 2022年12月31日，按比例合并的购物中心投资组合总入住率为92.4%，2021年为90.0%；每平方英尺平均年化基本租金为19.52美元，2021年为18.33美元[8] 租户占比情况 - 截至2022年12月31日，公司五大租户分别占公司总年化基础租金收入的5.9%、2.7%、2.4%、2.2%和2.1%[9] - 2022年12月31日，公司五大租户分别占公司年化基本租金总收入的5.9%、2.7%、2.4%、2.2%和2.1% [9] REIT资格情况 - 截至2022年12月31日，公司符合REIT资格要求，除应税REIT子公司外，若满足特定要求将无需缴纳联邦所得税[10] - 截至2022年12月31日，公司符合房地产投资信托基金（REIT）的资格要求[10] 员工数量与构成情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有267名全职等效员工，较2021年的293名有所减少[11] - 截至2022年底，公司员工中约37%为男性，63%为女性，女性约占经理人数的46%[11] - 截至2022年底，公司员工中约77%为白人，14%为黑人，4%为西班牙裔，2%为亚洲人，3%为其他族裔[11] - 公司员工中约71%在俄亥俄州比奇伍德的公司总部工作，约79%的员工在公司工作超过5年，53%超过10年[11] - 截至2022年12月31日，公司有267名全职等效员工，2021年为293名；员工中约37%为男性，63%为女性；女性约占公司经理的46% [11] - 截至2022年底，公司员工约77%为白人，14%为黑人，4%为西班牙裔，2%为亚洲人，3%为其他族裔；71%的员工在俄亥俄州比奇伍德的公司总部工作[11] - 约79%的公司员工在公司工作超过5年，53%超过10年[11] 员工工作制度情况 - 员工于2022年9月开始采用混合工作制返回公司办公室[12] 信息安全情况 - 公司审计委员会每年至少听取一次信息技术和审计服务团队高级成员关于信息安全事项的简报[15] - 公司信息技术系统通过物理和软件保障措施以及备份系统进行保护，并实施了多种系统以减轻潜在风险[15] - 公司未经历过严重阻碍信息系统和数据可用性的网络事件，但经历过涉及恶意软件、网络钓鱼等事件[15] - 公司维持网络安全保险，但不能保证保险能覆盖所有网络安全漏洞或相关损失[15] - 公司未经历过对信息系统和数据可用性造成重大阻碍的网络安全事件，但经历过涉及恶意软件、电子邮件网络钓鱼等事件[15] - 公司维持网络安全保险，但不能保证该保险能覆盖所有网络安全漏洞或政策限额足以覆盖所有相关损失[15] 可持续发展报告情况 - 公司可持续发展报告基于全球报告倡议组织（GRI）标准，总结了环境和社会绩效[16] 公司高管信息情况 - 公司高管信息截至2023年2月15日，包括总裁兼首席执行官David R. Lukes等多人的任职经历[17] 公司基本信息情况 - 公司是一家俄亥俄州公司，成立于1992年，执行办公室位于俄亥俄州比奇伍德[21]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度业绩超预期，运营因素使每股收益比预算高约0.01美元，还包括30万美元未预算的直线租金和80万美元与前期相关的付款和结算 [29] - 全年每股收益1.18美元，2021年为1.17美元，虽有前期逆转带来的1000万美元逆风以及RVI费用降低带来的1600万美元逆风，但被更高的净营业收入抵消 [31] - 2022年第四季度同店净营业收入增长1.8%，全年增长80个基点，调整2021年不可收回收入后增长4.6% [33] - 2023年运营资金指导范围为每股1.10 - 1.16美元，租金起租、投资活动和潜在租户破产是影响全年业绩的最大因素 [34] - 2023年预计合资企业和RVI费用总计500 - 700万美元，一般及行政费用约4800万美元，预计净投资1亿美元 [79] - 年末杠杆率为5.1倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率超过20%，2023年底前仅有8700万美元债务到期，9.5亿美元循环信贷额度可全额使用，可变利率风险敞口为2% [81] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2021 - 2022年签署超200万平方英尺新租约，租金差达20%，自疫情开始签署73个主力租户租约，租金率提高近400个基点 [12] - 2022年第四季度租赁需求和活动高，签署超80万平方英尺租约，新租约近20万平方英尺，店铺租金率环比上升120个基点，同比上升530个基点 [21] - 截至目前有25万平方英尺租约正在谈判，混合租金差高于过去12个月平均水平，预计未来两个季度完成 [23] - 交易业务：2022年第四季度出售三处全资物业，总处置额1.58亿美元，净收益用于偿还债务、回购股票和再投资便利资产 [24] - 已收购丹佛两处物业花费近1700万美元，华盛顿特区外一处物业花费1500万美元，另有7500万美元便利资产已签约或中标，预计6月底完成交易 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在富裕郊区市场供应极低，全国零售商扩张需求强劲，租赁市场环境有利 [14] - 商业地产市场买卖双方出价与要价差距至少100个基点，交易量少，预计年底差距会缩小 [133] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 租赁战略：扩大租赁部门，区域化租赁领导，利用团队关系满足租户需求，积极应对租户破产，争取收回空间重新出租给高信用租户 [11][17] - 交易战略：回收资本，出售非核心物业，再投资于核心市场的便利资产，提高长期增长潜力和投资组合质量 [24][26] - 行业竞争优势：债务与EBITDA比率低，领先同行，租赁团队和法律租赁部门经验丰富，利用移动电话数据等分析工具筛选资产 [8][11][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：租赁需求持续强劲，但零售行业情绪可能快速变化，需关注潜在租户破产和宏观经济因素影响 [14][44] - 未来前景：对投资组合定位和未来租赁前景满意，预计未来投资将创造股东价值，同时谨慎管理资产负债表 [27] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [6] - 公司提醒部分陈述可能包含前瞻性声明，实际结果可能与声明有重大差异 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 市场是否会因Bed Bath关闭店铺和空置率上升而宽松，以及对租金的影响 - 目前租赁环境非常强劲，需求未下降，若能收回空间，现在是好时机，因不确定经济和租户需求走向，希望尽早收回空间 [95][96] 问题: 2023年指导范围高端和中端假设情况 - 指导范围中端假设在第二季度收回所有Bed Bath店铺，高端假设Bed Bath全年正常运营，同时考虑了Cineworld和Party City相关情况 [78][98] 问题: 同店250个基点信用损失对FFO的影响，以及现金基础和应计基础的分解 - 大致估计同店250个基点信用损失对应800 - 1000万美元，未明确现金基础和应计基础的具体分解 [92] 问题: Party City 1月未付租金情况及后续租金支付 - Party City 1月多数店铺未付租金，2月已支付，只要占用店铺就需支付租金 [103] 问题: 资本分配的优先考虑因素 - 积极寻找价格合适的便利资产，关注股价，根据市场情况决策 [131] 问题: 市场交易情况和目标中心的资本化率 - 卖家期望六个月前的价格，买家期望六个月后的价格，交易少，公司第四季度出售的物业买家特殊，买卖双方出价与要价差距至少100个基点，预计年底差距缩小 [118][133] 问题: 收回Bed Bath空间后重新出租的时间 - 预计若尽快收回Bed Bath空间，大部分将在年底前出租，租金起租时间预计在明年年底左右，比传统周期稍短 [124][125] 问题: 便利资产和无锚定中心租户在经济衰退中的风险 - 小型店铺在衰退中都有风险，公司关注无需其他主力租户吸引客流、交通流量高、租户多为全国连锁的便利资产，预计衰退中会失去一些本地店铺，但恢复成本和难度低于传统锚定中心 [127][135] 问题: 何时能看到便利资产组合更详细的细分信息 - 便利资产占投资组合10%，公司规模达50亿美元，距离进行细分报告或提供更多细节还有很长距离 [139] 问题: 指导范围低端的达成条件 - 若破产情况超出250个基点储备、投资量不足、租金起租时间推迟，可能达到指导范围低端 [143] 问题: 导致租户租赁需求降温的因素 - 主要是情绪因素，零售商签署长期租约很大程度基于业务信心，情绪变化会使租赁迅速放缓 [155] 问题: 2023年入住率情况 - 预计2023年上半年入住率下降，可能因破产或季节性因素，第一季度因自然到期会有适度下降，预计年底入住率接近年初水平，可能略高 [158][162] 问题: 250个基点信用损失储备是否包括未破产租户，以及2022年租金起租情况和Bed Bath、Party City空间租金上涨情况 - 250个基点储备包括未破产租户，如Bed Bath等，但Party City和Cineworld已包含在预算中；未提及2022年租金起租情况；Bed Bath租金差预计超20%，Party City租金差在5% - 30%之间 [168][64]

业绩总结 - 2022年第四季度，SITE Centers的每股收益为0.12美元，运营FFO每股为0.29美元[31][32] - 2022年第四季度归属于SITE Centers的净收入为28,197千美元，较2021年同期的58,994千美元下降52%[113] - 2022年第四季度的综合净营业收入（NOI）为94,207千美元，较2021年同期的88,331千美元增长6.5%[124] - 2022年第四季度的同店净营业收入（SSNOI）增长为2.9%[27] - 2022年第四季度的调整后EBITDA为348,206千美元[154] 用户数据 - 2022年第四季度，SITE Centers的租赁率提高了40个基点，达到95.4%[27] - SITE的便利物业在2020-2022年间的资本支出占净运营收入（NOI）的比例为7%[72] - SITE Centers的便利资产组合平均家庭收入（HHI）为138,000美元，GSA TAP评分为84[78] 未来展望 - 2023年，SITE Centers预计每股净收入在0.16至0.24美元之间[41][42] - 2023年，SITE Centers预计SSNOI增长在-1.00%至2.50%之间[44] - 2023年预计运营FFO范围为每股0.29美元至1.16美元[109] 新产品和新技术研发 - 2022年第四季度，SITE Centers收购了Foxtail Center，交易金额为1500万美元，该资产位于马里兰州的Timonium，100%出租给多家国家级租户[11] - SITE Centers于2022年12月收购了位于丹佛的Shops on Montview，交易金额为600万美元，该中心已完全租赁给四家国家和地区运营商，并设有一个租给星巴克的驾车自取端[68] 财务状况 - 截至2022年12月31日，SITE Centers的流动性为9.7亿美元，包括2000万美元的现金和现金等价物，以及9.5亿美元的信用额度可用性[63] - 截至2022年12月31日，SITE Centers的可变利率债务占总债务的2%[63] - 2022年12月31日的平均净有效债务为1,664,859千美元[161] - 2022年12月31日的债务/调整后EBITDA比率为4.8倍[162] - 2022年12月31日的债务/调整后EBITDA（按比例计算）为5.1倍[170] 负面信息 - 2022年第四季度的利息支出为20,386千美元，较2021年同期的18,682千美元上升9%[115] - 2022年第四季度的折旧和摊销费用为50,982千美元，较2021年同期的48,322千美元上升3.4%[116]

For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITI ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营结果超预算，运营因素使每股收益比预算增加约0.01美元，还包括20万美元未预算直线租金和30万美元前期付款及结算款项 [21] - 提高2022年运营资金（OFFO）指导范围至每股1.16 - 1.17美元，提高费用收入预期至先前范围上限，维持同店净营业收入（NOI）指导不变 [25][26] - 季度末杠杆率为5.3倍，固定费用覆盖率超4倍，无担保债务收益率超20%，2023年底前仅8700万美元无担保债务到期，新调整信贷额度有8.7亿美元可用，浮动利率债务占比仅6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：租赁需求强劲，第三季度租赁150万平方英尺，为五年内最高，新租赁超20万平方英尺，店铺租赁率环比上升180个基点，同比上升520个基点，组合租赁率达95% [9][11][12] - 交易业务：出售麦迪逊泳池A投资组合获3.88亿美元，出售哥伦布一处全资物业，收购亚利桑那州凤凰城四处物业组合花费2300万美元，在亚特兰大购买一处便利资产 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店NOI第三季度增长1.1%，不可收回收入项目对同比增长造成160个基点的不利影响，其中包括51万美元与Cineworld破产相关的准备金 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用留存现金流和回收完全稳定资产的收益，投资于便利子行业资产，以实现可持续的OFFO和AFFO增长 [17] - 公司认为便利子行业存在独特机会，未来收购将有助于扩大具有强信用和低经常性资本支出的物业组合 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济担忧，但租赁需求未放缓，供应减少，公司预计租赁率将在年底前略有上升 [37] - 公司对投资组合质量和需求水平有信心，若出现破产情况，有能力以更高租金和更好租户填补空缺 [42] 其他重要信息 - 2023年，预计合资企业（JV）和RBI费用总计约500万美元，一般及行政费用（G&A）约5000万美元，非经常性准备金转回相对较少，可能收回至少一处Cineworld影院租赁场地 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度至今的租赁情况以及需求是否提前释放 - 租赁活动依然强劲，未看到需求放缓，供应减少，公司物业租赁率达95%，预计租赁率将在年底前继续上升，租赁活动主要来自全国性信用租户 [37][38] 问题2: 对Cineworld、Bath & Beyond等租户的看法以及2023年坏账准备情况 - 预计收回Cineworld三处租赁场地中的一处，第三季度准备金仅与未支付租金有关，无额外应收账款或坏账损失；对投资组合质量有信心，若出现破产情况，有能力填补空缺，2023年坏账情况将在临近时提供指导 [41][42] 问题3: 资本部署的回报门槛如何调整，以及如何在股票回购和收购之间分配资本 - 回报门槛随借款成本上升而提高，过去一个季度收购的资本化率高于前两个季度；资本分配取决于资金来源，公司使用资产出售收益进行多种操作，该策略可能持续 [43][44] 问题4: 正在谈判的25万平方英尺租赁与过去六个月签订的租赁相比有何变化，潜在零售商是否有担忧 - 租赁趋势从大型盒子租赁转向小型店铺租赁，小型店铺租赁谈判较少，条款变化不大，尽管建设成本上升，但租金也在上涨，零售商进入当地店铺的速度有所提高 [49][50][51] 问题5: 资产处置市场是否存在，以及当前环境下股票回购的意愿 - 资产处置市场存在一次性交易活动，有1031资金需要重新部署；股票回购决策取决于资金来源，上季度资产出售和股票回购交易具有增值性，公司对该交易感到满意 [53][54][55] 问题6: 便利型购物中心市场是否会出现财务困境，公司是否会更积极或暂停收购 - 便利型子资产类别市场分散，交易金额较小，资本化率波动较快，公司希望在人们的抵押贷款到期、再融资成本高时找到更多优质资产；公司对合资企业持开放态度，但目前更倾向于全资收购以提高收益质量 [58][59][60] 问题7: 2023年5月到期的8700万美元、利率3.5%的债务如何偿还或再融资 - 有多种选择，包括使用新调整的信贷额度、进入投资级市场、采用有担保债务或使用留存现金流偿还，将在临近到期时根据情况处理 [61][62][63] 问题8: 租赁量放缓是否意味着租赁和租金增长放缓，还是应更关注租金增长 - 应减少对整体租赁量的关注，市场租金仍在上涨，特别是端头和免下车位置的租金涨幅较大；尽管宏观经济存在负面消息，但零售商对高收入郊区的需求依然强劲 [66][67] 问题9: 中国合资企业是否会有变化 - 目前未看到变化，合作伙伴对股息和疫情期间的收款率满意，该合资企业短期内结构不会改变 [69] 问题10: 麦迪逊和保德信合资企业的计划以及长期出售资产的可能性 - 目前情况维持现状，大型机构关注信贷市场和运营报告，对运营情况满意，但估值存在疑问；麦迪逊合资企业过去几年一直在出售资产，预计未来仍会有资产出售 [71][72] 问题11: 目前发行10年期债券的市场情况 - 过去六个月，从银行获得的报价范围在5% - 7%之间，公司在有担保债务、投资级市场和定期贷款市场有灵活性和选择权，该到期债务风险较低 [73][74] 问题12: 第三季度收购的资本化率以及到2023年底已签约但未开业的项目对经济入住率的影响 - 第三季度收购的资本化率略高于全年收购的混合资本化率（略低于5.5%）；关于已签约但未开业项目对经济入住率的影响，可参考幻灯片第6页的SNO管道交付时间表 [77][79] 问题13: 资本化率上升是否与利率上升同步 - 利率上升速度远快于资本化率，因为利率在40年内上升最快，资本化率需要时间重新调整；购买便利资产时，约三分之一的租金在未来五年内到期且无续租选项，市场租金上涨速度快于预期，无杠杆内部收益率增长快于初始资本化率 [83][84] 问题14: 克罗格（Kroger）与阿尔伯森（Albertsons）合并对购物中心行业和上市公司的影响 - 公司受影响较小，仅有一处物业可能存在品牌重叠；零售商合并可能导致店铺关闭，但结果尚不确定 [86] 问题15: 运营利润率下降的原因以及对新租赁谈判的影响 - 运营利润率下降与一些不可收回的一次性费用有关，预计随着租赁开始和租户支付费用，运营利润率将继续上升 [90][91] 问题16: 周边角（Perimeter Pointe）资产的最新情况 - 该资产已保持流动性多年，有租户迁出且未续约，公司未出售该地块，预计将分割出售给混合用途开发商，但尚未完成交易 [93] 问题17: 2023年资本支出（CapEx）的预期 - 由于租赁活动持续活跃，签约和支出之间存在滞后，预计资本支出将高于2019年和2020年，具体情况将在2023年收益指导中披露；尽管资本支出可能增加，但公司有一定的留存现金流 [96][97] 问题18: 2023年坏账水平的预期 - 预计2023年坏账不会像今年一样成为收入来源，具体数字将在提供指导时披露 [98]

Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) Ohio 34-1723097 (State or other jurisdiction of incorporation ...

财务数据和关键指标变化 - 二季度运营资金（OFFO）超预算，主要得益于运营改善 [10] - 二季度运营指标方面，投资组合租赁率环比提升120个基点，同比提升260个基点，达到94.4%，高于2017年疫情前的94.3%；SNO管道从1800万美元增至2200万美元；已分配租约占二季度年化基础租金超5%，若包含谈判中的租约则超6%；同店净营业收入（NOI）下降2.4%，调整后增长4.8% [24] - 上调2022年OFFO指引至每股1.13 - 1.16美元，上调同店NOI指引至3.5% - 4.75% [25] - 预计全年净投资活动约1亿美元，年初至今净投资活动为1.36亿美元，预计年底前交易活动较少 [26] - 季度末杠杆率为5.4倍，固定费用覆盖率超4倍，无担保债务收益率约20%；二季度重铸信贷安排，延长信贷额度和定期贷款到期日至2027年；季度末后延长到期债务，预计到2023年底仅有8700万美元无担保债务到期，新重铸信贷额度有8.25亿美元可用 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租户需求和活动持续高涨，本季度租赁量创近六年新高，有多项重要交易，如洛杉矶餐厅的重新租赁、夏洛特购物中心的续租等；还有25万平方英尺正在进行租赁谈判，预计年底完成，主要集中于全国性、上市的优质租户 [11][12] - 交易业务方面，过去四个月资本循环活跃，出售Lennox Town Center和Madison Pool A组合，总价4.64亿美元，净收益和资产负债表资金重新投资于亚特兰大、旧金山、休斯顿和华盛顿特区的便利资产 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区新收购的便利资产客户流量比2019年同期增长5% - 15%，预计五年NOI复合年增长率近4% [15] - 华盛顿特区地铁区域收购的便利资产租户主要为全国性服务和快餐用户，周边市场租金和租户前景可见度高 [16] - 亚特兰大市场收购了两处便利资产，公司有信心在该市场继续拓展投资组合 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利资产投资，已拥有20处物业，平均家庭收入14.5万美元，加权平均TAP分数87，预计五年NOI复合年增长率近4%，这些物业将推动公司长期增长 [17] - 公司认为便利子行业受益于混合工作模式的社会转变，客户流量上升，同时建筑成本上升导致新建筑减少，该细分市场有较大增长空间 [19][20] - 公司计划通过出售稳定资产并将资金重新投入到能通过租赁和续约显著提升NOI的物业来实现增长 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度运营成果超预算，租赁需求强劲，团队执行能力出色，资产负债表状况良好 [8][9] - 对便利资产投资前景感到鼓舞，认为该细分市场是公司的关键关注领域 [17][20] - 尽管市场存在不确定性，但公司有信心利用资产负债表的流动性抓住未来投资机会，实现可持续增长和创造股东价值 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险信息可在财报新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）的文件中查看 [5] - 电话会议将讨论非公认会计原则（GAAP）财务指标，如FFO、运营FFO和同店净营业收入，与GAAP指标的对账可在季度财务补充文件中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产交易是否会成为公司业务模式的重要组成部分 - 公司认为随着市场租赁需求变化，部分物业有增长空间，部分已无增长潜力，出售稳定资产并将资金重新投入有增长潜力的物业是公司增长的一种方式；本季度交易活动较大，通常每年计划出售约5000万美元全资物业，资产循环一直是业务计划的一部分 [35][36] 问题2: 收购和处置的资本化率及回报情况 - 目前缺乏足够数据判断资本化率变化，预计随着借贷成本上升，回报预期会提高，成长型资产更受青睐，稳定资产和成长型资产的利差可能扩大 [38] 问题3: 未来投资是否会继续进行资本循环，收购和出售资产的收益率差异 - 公司传统上每年从全资投资组合中出售约5000万美元物业，未来有资产负债表能力进行净收购，不一定需要通过处置资产来为收购提供资金；收购的初始收益率约为5%，处置的综合收益率略低于6.5% [43][49] 问题4: 大型店铺的可用面积和租户需求情况 - 大型店铺库存减少，过去24个月已租赁63个超过1万平方英尺的店铺，需求主要在主力店方面；部分地区可通过不续约现有租户来创造新的租赁机会，且租金较疫情前大幅提高 [50][51] 问题5: 本季度新租约净有效租金下降的原因 - 这纯粹是组合问题，本季度较大比例的可出租面积由主力店签署，主力店初始租金较低，预计下季度的12个月滚动数据将与本季度一致 [52] 问题6: 二季度提前开业对业绩的贡献及对指引上调的影响 - 提前开业带来的运营收益约为每股超一美分，其中租金提前开始和超额租金的贡献约为100万美元，即每股超半美分 [56] 问题7: 便利资产的规模和长期机会，以及对投资组合转型的目标 - 便利资产相比大型物业，能以较低成本捕捉市场租金增长，从调整后资金流（AFFO）角度看更具优势；公司希望实现AFFO增长，未来五年会出售部分物业并重新投资于有增长潜力的资产，目前便利资产增长潜力大且成本低；地理上公司将集中投资于前20大市场 [60][63][64] 问题8: 在通胀环境下如何评估小店铺租户信用，以及小店铺的目标 occupancy 率 - 公司没有设定目标 occupancy 率，目前租赁率已高于2017年的最高水平；小店铺租赁活动主要与全国性、上市的快餐和服务租户进行，信用评估相对容易，本地或夫妻店租户占比较小 [68][69] 问题9: 观察名单的趋势及对店铺关闭或破产的担忧 - 观察名单季度环比缩小，虽然有部分租户令人担忧，但公司对收回的空间有信心能找到更好的租户 [72][73] 问题10: 非连续地块的便利资产的效率和增长情况 - 从运营角度看，在已有业务的市场收购资产，运营效率较高；从租赁角度看，租户倾向于聚集在一起，租金可能更高，但一些小型资产的端头店铺租金增长也很高，具体需根据物业情况进行评估 [80][82] 问题11: 购物中心的购物者需求情况 - 公司无法提供具体销售数据，但发现到店停留时间少于7分钟的流量快速上升，这可能与点击提货和外卖服务有关；租户为接近客户，租赁需求增加 [84][85] 问题12: 租赁中费用回收的机制 - 公司目标是签订三净租赁，小店铺租户的费用回收率在100% - 103%，大租户因谈判能力较强，可能有部分费用扣除或上限，整体回收率约为85%；在净租赁结构下，税收和公共区域维护（CAM）费用上涨仍会按相同回收率转嫁给租户，但可能对租金增长有一定压力 [89][91][92] 问题13: 现金AFFO和AFFO每股指引的趋势 - 二季度运营收益增加，留存现金流预测高于三个月前；资本支出（CapEx）全年将继续增加，下半年因租户希望在假期前开业会更高 [95][96] 问题14: 内部收益率（IRR）目标的变化 - 由于利率和信贷市场波动，公司的回报预期提高，可能来自收购资本化率上升和续租率及市场租金提高 [102] 问题15: 是否愿意分享手机数据，以及公司中心在当地市场排名情况 - 公司已获取手机数据四年，该数据有助于了解贸易区域和客户模式，对租赁有帮助，但难以将其转化为全球假设；公司会在行业会议上分享部分案例，但目前难以提供整体中心在当地市场的排名情况 [105][106] 问题16: 市场上资产供应情况和便利资产的卖家类型 - 市场上资产供应速度放缓，卖家和买家对资本化率预期存在差异；便利资产的卖家通常是当地和地区性卖家、家族企业或私人投资者 [113][114] 问题17: 公司是否更关注小店铺的信用以保护利润 - 公司对购买资产的信用质量有信心，小店铺租户主要是银行、金融机构和快餐连锁店等上市公司；公司并非关注利润率，而是基于便利资产投资理论，注重净营业收入（NOI）转化为自由现金流的情况 [118][120]

业绩总结 - 2022年第二季度每股收益为0.27美元，运营FFO每股为0.31美元[14][15] - 2022年第二季度的合并净运营收入（NOI）为94,223千美元，较2021年第二季度的87,757千美元增长[93] - 2022年第二季度的同店净运营收入（SSNOI）为95,112千美元，较2021年第二季度的97,491千美元下降2.4%[107] - 2022年第二季度的FFO（NAREIT）为0.31美元，预计2022年全年FFO范围为1.10至1.15美元[75] - 2022年第二季度的运营FFO为0.31美元，预计2022年全年运营FFO范围为1.10至1.15美元[77] 用户数据 - 2022年第二季度的租赁率为94.4%，较上一季度增加120个基点[16][20] - 2022年第二季度新租赁的租金增长率为31.6%，综合租赁增长率为8.2%[18][20] - 2022年第二季度的未收款收入影响为120万美元，较2021年第二季度的670万美元有所减少[33] 未来展望 - 2022年全年修正后的净收入范围预计为0.36至0.41美元[68] - 2022年第二季度的签署未开业（SNO）管道为2200万美元，占2022年第二季度的年化基础租金（ABR）的5%以上[20] 市场扩张与并购 - 2022年第二季度公司完成了1.65亿美元的资产收购，包括加州拉法叶的两个资产和弗吉尼亚州费尔法克斯的三个资产[7] - 2022年第二季度和7月共售出资产6.84亿美元，其中包括哥伦布的Lennox Town Center的50%权益，售价为7700万美元[7] 财务状况 - 截至2022年6月30日，公司拥有8.64亿美元的流动性，包括3900万美元的现金和8250万美元的信用额度可用[24] - 截至2022年6月30日，调整后的EBITDA为354,362千美元[123] - 截至2022年6月30日，平均净有效债务为1,783,084千美元，债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[132] - 截至2022年6月30日，按比例计算的平均净有效债务为1,965,195千美元，债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[140] 其他信息 - 2022年第二季度，合并和非合并的总净运营收入为100,740千美元，较2021年第二季度的97,170千美元增长[104] - 2022年第二季度，房地产折旧和摊销为51,021千美元，较2021年第二季度的47,217千美元增长[84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营资金（OFFO）超预算，得益于运营改善，包括租金提前起租、入住率高于预算、留存率提高和附属收入增加等，这些运营因素使每股收益较预算增加约0.01美元 [7][9][23] - 本季度包含67.5万美元高于预期的直线租金（来自现金制租户转换）和130万美元与前期相关的付款和结算，这两项非经常性项目使每股收益较预算增加0.01美元 [24] - 投资组合租赁率环比上升50个基点，同比上升180个基点，目前为93.2% [24] - 签署租赁协议（SNO）管道从上个季度的1500万美元增加到1800万美元，这些签署的租约目前占第一季度年化基础租金的近5%，若包括管道中正在谈判的租约则超过6% [25] - 上调2022年OFFO指导区间至每股1.10 - 1.15美元，上调同店净营业收入（NOI）指导区间至3% - 4.5%（调整2021年约1400万美元无法收回收入的影响） [26] - 预计全年净投资活动为1亿美元，年初至今净投资活动为1.13亿美元，假设收购与处置资金基本匹配至年底 [27] - 季度末杠杆率为5.1倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率约为21%，公司手头现金近2000万美元，信贷额度可用资金为8.55亿美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租户需求持续旺盛，本季度租赁量创近五年新高，尤其是店铺租赁表现出色，与多个首次入驻的租户达成关键交易 [10] - 过去12个月，店铺租赁签约面积比2018年多62%，比2019年多52% [11] - 目前有60万平方英尺正在进行租赁谈判，预计未来六个月完成，租户特点与2021年和2022年至今签约的类似，集中于全国性上市且信用良好的租户 [12] 投资业务 - 本季度收购奥兰多的合作伙伴权益，以及博卡拉顿和斯科茨代尔的便利型物业 [13] - 收购的卡塞尔伯里广场是一个有公共锚定租户的物业，对公司的杂货店锚定投资组合有增值作用，预计五年净营业收入复合年增长率近9% [13] - 以9000万美元收购博卡拉顿中心的店铺，该物业具有便利型物业的特点，预计五年净营业收入复合年增长率超过7% [14][15] - 收购后，佛罗里达州资产占公司价值超过20%，该地区投资组合预计五年净营业收入复合年增长率超过4%，平均家庭收入比全国平均水平高70%，预计人口增长率比全国高200个基点 [16][17] - 在斯科茨代尔核心子市场收购另一个便利型物业，对在该关键市场扩大投资组合有信心 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 客户对公司物业的访问次数比疫情前增加10% - 15%，但停留时间减少10%，主要是由于最后一英里配送的影响 [62][63] - 租户在申请建筑许可证时的店铺布局显示，前台空间缩小，后台分拣和配送空间增大 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于在富裕郊区社区增长资产组合，积极参与符合增长和子市场标准的锚定和非锚定资产投资 [19] - 便利型露天购物中心子行业是公司的关键关注领域，过去几年已投资超过3亿美元于该领域资产，平均家庭收入为11.7万美元，预计五年复合年增长率为4%，资本支出较少 [19] - 持续追求外部增长战略，努力寻找符合投资标准和回报门槛的潜在交易 [21] 行业竞争 - 对于完全出租、租户长期且净营业收入增长率较低的物业，较高的借贷利率可能会使卖家难以达到之前的价格，因为竞争对手多为杠杆买家，而公司通常为无杠杆买家 [38][40] - 对于有高复合年增长率的增长型资产，如博卡拉顿的物业，即使在借贷利率上升的情况下，资本化率仍能保持较好水平 [40][41] - 公司在收购资产时面临竞争，但凭借地理定位数据等优势，能够更细致地进行收购决策，且愿意努力寻找较小规模的交易 [142][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，OFFO超计划，租赁量创纪录，投资活动活跃，资产负债表状况良好，为持续增长提供了能力 [7][8] - 租户需求持续旺盛，对租赁业务未来增长充满信心，预计租赁将在未来几年成为公司增长的重要驱动力 [10][12] - 看好便利型物业的投资前景，该子行业受益于混合工作和郊区住房增长的社会趋势，客户流量增加，租金增长显著 [20] - 尽管面临利率上升、通货膨胀等挑战，但公司认为零售行业有积极趋势，如在线销售下降、实体店销售两位数增长，且公司租户资产负债表状况良好，对未来发展有信心 [87][67] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中讨论的部分陈述可能包含前瞻性声明，受风险和不确定性影响，实际结果可能与声明有重大差异，更多信息可在收益新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）的文件中找到 [4] - 会议中讨论了非公认会计原则（GAAP）财务指标，包括FFO、运营FFO和同店净营业收入，这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在本季度财务补充资料中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：租赁对未来增长的驱动作用及入住率预期 - 公司认为目前富裕郊区的租赁需求强劲，有信心将入住率恢复到历史高位，预计可达到94% - 95%，乐观情况下可达96% [35][36] 问题2：利率环境对资本化率的影响、公司竞争优势及资金来源偏好 - 对于完全出租、租户长期且净营业收入增长率较低的物业，较高的借贷利率可能使卖家难以达到之前价格；对于增长型资产，资本化率能保持较好水平 [38][40][41] - 公司目前对杠杆水平感到满意，资金来源将是留存现金流、处置收益等的平衡组合 [42][43] 问题3：收购和处置的管道情况及资本增长平衡 - 处置方面，每年通常会处置1 - 2个全资物业，约2500 - 5000万美元资产，2022年预计类似；合资企业方面，可能会有更多物业出售 [49][50][51] - 收购方面，公司对符合要求的资产信心增强，但因卖家多为私人和1031卖家，交易时间长，难以预测收购量 [52][53] - 公司将继续平衡债务和股权来源，留存现金流和可处置资产为资本增长提供支持，收购资产规模相对较小也便于实现平衡 [55][56][57] 问题4：零售租户的客流量、消费情况及通胀影响 - 客户对公司物业的访问次数比疫情前增加10% - 15%，但停留时间减少10%，主要是由于最后一英里配送的影响 [62][63] - 租户资产负债表状况良好，公司对息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率有信心，零售商更关注店铺数量、物流等因素 [67][68] 问题5：麦迪逊合资企业剩余23项资产的情况及收购资产的初始收益率和回报门槛 - 债务到期是合资企业选择方向的自然时机，可能导致收购或处置，公司会在交易完成后披露相关信息 [73][74] - 本季度收购资产的初始资本化率平均为5.1%，五年复合年增长率为7% [76] - 公司不会降低无杠杆内部收益率（IRR）预期，希望在当前利率环境下有所提高，会通过提高入住率和租金增长来实现目标 [78][80][82] 问题6：公共市场对零售反弹故事的看法及租赁业务的增长速度 - 公共市场对公司业务的长期资本支出存在误解，疫情后留存率将提高，资本支出将降低，这对IRR有重大影响，而私人买家在定价时更准确地考虑了未来资本支出 [88][90] - 公司预计60%的SNO管道租约将在年底前开始，第四季度及以后将实现显著的基础租金增长 [93] 问题7：60万平方英尺租赁谈判的租户情况及便利型物业的净营业收入增长 - 租赁谈判中的租户主要包括大型折扣店、健康和 wellness 服务提供商以及新兴的餐饮概念，与过去几个季度相似，年底可能因盒子库存减少而更多转向店铺交易 [98][99][100] - 以博卡拉顿中心的店铺为例，市场租金与现有租金的差距可达约50%，便利型物业的增长主要来自市场租金增长和较低的资本支出 [102][103] 问题8：指导范围上限包含的内容及再开发管道的变化 - 指导范围上限包含额外200万美元的准备金转回，资产负债表上有1300万美元应收账款，约一半已预留，其中约350万美元为现金基础延期付款，目前还款率为99% [107] - 由于租金增长和空间稀缺，公司认为再开发管道不会增长，业务将从再开发转向续租，续租业务更易管理 [109][111] 问题9：客户停留时间下降的统计范围、佛罗里达州投资目标及便利型物业与街道零售的比较 - 客户停留时间下降是指整个物业的情况，主要是由于混合工作模式和最后一英里配送导致 [115][117][118] - 公司没有为佛罗里达州或其他地区设定具体的投资目标，更关注现有顶级市场的优质资产，不会轻易进入新市场 [119][120] - 便利型零售和街道零售都具有租期较短、易于实现市场租金调整和较低资本支出的特点，但便利型零售以汽车为导向，更符合疫情后混合工作和郊区发展的趋势，公司将继续专注于便利型物业投资 [123][124][125] 问题10：零售商对通胀、利率和消费支出的看法及同店入住率变化和指导增加的驱动因素 - 零售商过去12个月主要关注寻找合适的店铺位置和招聘员工，未来通胀是大家关注的焦点，折扣零售商希望在高收入郊区市场吸引更多消费者 [131][132][133] - 同店已开业率为90.2%，本季度新增卡塞尔伯里广场可能是唯一显著影响同店已开业率的因素，公司可提供更准确的同比数据 [134] - 本季度同店净营业收入增长部分得益于租金提前起租，但全年来看，更高的留存率和市场租金调整的影响更大，租金提前起租可能是未来的潜在增长因素 [136][137] 问题11：收购资产的占用成本及交易成功的原因 - 收购资产的占用成本取决于租户类型，公司会评估租户的占用成本以确定其承受租金增长的能力 [140] - 地理定位数据使公司能够更细致地进行收购决策，且愿意努力寻找较小规模的交易，随着时间推移，可能会有更多资本追逐类似物业 [142][143] 问题12：进入便利型物业所需的零售商组合、入住率增长预期及准备金对2023年收益的影响 - 公司偏好有信用的租户，如金融机构、高端餐饮、星巴克等，非信用租户则倾向于有证明销售业绩的服务用户或餐厅 [147][148] - 预计入住率将在100 - 200个基点的水平上逐步提高，可能会提前实现部分2023年的租约起租，但目前不做预算 [151][152] - 准备金转回的潜在收益最高为200万美元，可能包括一般准备金或现金基础延期付款，但随着时间推移，收款概率下降，不建议将其视为确定收益，2023年和2024年可能有额外的准备金转回，但不确定 [153][154][155] 问题13：便利型收购的地理重点及贷款环境变化和还款/再融资考虑 - 便利型收购主要集中在公司已有物业的子市场，一方面可提高运营效率，另一方面可利用市场信息 [159] - 贷款市场波动剧烈，公司的综合利率或债券票面利率可能每天变化20个基点，各贷款市场（定期贷款、无担保债券、抵押贷款）目前均开放，但综合利率上升了75 - 150个基点，未来9 - 18个月可能需要进行资本市场活动 [160][161] 问题14：优先股赎回考虑、指导范围上限的租金回收量化及提前开店的原因和可持续性 - 优先股可在6月按面值提前赎回，是否赎回取决于当时的资本成本，目前无赎回计划，因其具有永久性质 [167] - 指导范围上限约有0.10美元（200万美元）的潜在准备金转回，可能是COVID延期付款或其他准备金，可能在年内按比例实现，2023年和2024年也可能有额外转回，但风险随时间增加 [169][170] - 提前开店一方面是因为租户希望提前开业以增加销售，另一方面是公司建设团队在租约签订时就开始采购长周期材料，但未来由于劳动力短缺，难以保证继续提前开业 [172][173]