财务数据和关键指标变化 - 二季度运营资金（OFFO）超预算，主要得益于运营改善 [10] - 二季度运营指标方面，投资组合租赁率环比提升120个基点，同比提升260个基点，达到94.4%，高于2017年疫情前的94.3%；SNO管道从1800万美元增至2200万美元；已分配租约占二季度年化基础租金超5%，若包含谈判中的租约则超6%；同店净营业收入（NOI）下降2.4%，调整后增长4.8% [24] - 上调2022年OFFO指引至每股1.13 - 1.16美元，上调同店NOI指引至3.5% - 4.75% [25] - 预计全年净投资活动约1亿美元，年初至今净投资活动为1.36亿美元，预计年底前交易活动较少 [26] - 季度末杠杆率为5.4倍，固定费用覆盖率超4倍，无担保债务收益率约20%；二季度重铸信贷安排，延长信贷额度和定期贷款到期日至2027年；季度末后延长到期债务，预计到2023年底仅有8700万美元无担保债务到期，新重铸信贷额度有8.25亿美元可用 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租户需求和活动持续高涨，本季度租赁量创近六年新高，有多项重要交易，如洛杉矶餐厅的重新租赁、夏洛特购物中心的续租等；还有25万平方英尺正在进行租赁谈判，预计年底完成，主要集中于全国性、上市的优质租户 [11][12] - 交易业务方面，过去四个月资本循环活跃，出售Lennox Town Center和Madison Pool A组合，总价4.64亿美元，净收益和资产负债表资金重新投资于亚特兰大、旧金山、休斯顿和华盛顿特区的便利资产 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区新收购的便利资产客户流量比2019年同期增长5% - 15%，预计五年NOI复合年增长率近4% [15] - 华盛顿特区地铁区域收购的便利资产租户主要为全国性服务和快餐用户，周边市场租金和租户前景可见度高 [16] - 亚特兰大市场收购了两处便利资产，公司有信心在该市场继续拓展投资组合 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利资产投资，已拥有20处物业，平均家庭收入14.5万美元，加权平均TAP分数87，预计五年NOI复合年增长率近4%，这些物业将推动公司长期增长 [17] - 公司认为便利子行业受益于混合工作模式的社会转变，客户流量上升，同时建筑成本上升导致新建筑减少，该细分市场有较大增长空间 [19][20] - 公司计划通过出售稳定资产并将资金重新投入到能通过租赁和续约显著提升NOI的物业来实现增长 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度运营成果超预算，租赁需求强劲，团队执行能力出色，资产负债表状况良好 [8][9] - 对便利资产投资前景感到鼓舞，认为该细分市场是公司的关键关注领域 [17][20] - 尽管市场存在不确定性，但公司有信心利用资产负债表的流动性抓住未来投资机会，实现可持续增长和创造股东价值 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险信息可在财报新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）的文件中查看 [5] - 电话会议将讨论非公认会计原则（GAAP）财务指标，如FFO、运营FFO和同店净营业收入，与GAAP指标的对账可在季度财务补充文件中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产交易是否会成为公司业务模式的重要组成部分 - 公司认为随着市场租赁需求变化，部分物业有增长空间，部分已无增长潜力，出售稳定资产并将资金重新投入有增长潜力的物业是公司增长的一种方式；本季度交易活动较大，通常每年计划出售约5000万美元全资物业，资产循环一直是业务计划的一部分 [35][36] 问题2: 收购和处置的资本化率及回报情况 - 目前缺乏足够数据判断资本化率变化，预计随着借贷成本上升，回报预期会提高，成长型资产更受青睐，稳定资产和成长型资产的利差可能扩大 [38] 问题3: 未来投资是否会继续进行资本循环，收购和出售资产的收益率差异 - 公司传统上每年从全资投资组合中出售约5000万美元物业，未来有资产负债表能力进行净收购，不一定需要通过处置资产来为收购提供资金；收购的初始收益率约为5%，处置的综合收益率略低于6.5% [43][49] 问题4: 大型店铺的可用面积和租户需求情况 - 大型店铺库存减少，过去24个月已租赁63个超过1万平方英尺的店铺，需求主要在主力店方面；部分地区可通过不续约现有租户来创造新的租赁机会，且租金较疫情前大幅提高 [50][51] 问题5: 本季度新租约净有效租金下降的原因 - 这纯粹是组合问题，本季度较大比例的可出租面积由主力店签署，主力店初始租金较低，预计下季度的12个月滚动数据将与本季度一致 [52] 问题6: 二季度提前开业对业绩的贡献及对指引上调的影响 - 提前开业带来的运营收益约为每股超一美分，其中租金提前开始和超额租金的贡献约为100万美元，即每股超半美分 [56] 问题7: 便利资产的规模和长期机会，以及对投资组合转型的目标 - 便利资产相比大型物业，能以较低成本捕捉市场租金增长，从调整后资金流（AFFO）角度看更具优势；公司希望实现AFFO增长，未来五年会出售部分物业并重新投资于有增长潜力的资产，目前便利资产增长潜力大且成本低；地理上公司将集中投资于前20大市场 [60][63][64] 问题8: 在通胀环境下如何评估小店铺租户信用，以及小店铺的目标 occupancy 率 - 公司没有设定目标 occupancy 率，目前租赁率已高于2017年的最高水平；小店铺租赁活动主要与全国性、上市的快餐和服务租户进行，信用评估相对容易，本地或夫妻店租户占比较小 [68][69] 问题9: 观察名单的趋势及对店铺关闭或破产的担忧 - 观察名单季度环比缩小，虽然有部分租户令人担忧，但公司对收回的空间有信心能找到更好的租户 [72][73] 问题10: 非连续地块的便利资产的效率和增长情况 - 从运营角度看，在已有业务的市场收购资产，运营效率较高；从租赁角度看，租户倾向于聚集在一起，租金可能更高，但一些小型资产的端头店铺租金增长也很高，具体需根据物业情况进行评估 [80][82] 问题11: 购物中心的购物者需求情况 - 公司无法提供具体销售数据，但发现到店停留时间少于7分钟的流量快速上升，这可能与点击提货和外卖服务有关；租户为接近客户，租赁需求增加 [84][85] 问题12: 租赁中费用回收的机制 - 公司目标是签订三净租赁，小店铺租户的费用回收率在100% - 103%，大租户因谈判能力较强，可能有部分费用扣除或上限，整体回收率约为85%；在净租赁结构下，税收和公共区域维护（CAM）费用上涨仍会按相同回收率转嫁给租户，但可能对租金增长有一定压力 [89][91][92] 问题13: 现金AFFO和AFFO每股指引的趋势 - 二季度运营收益增加，留存现金流预测高于三个月前；资本支出（CapEx）全年将继续增加，下半年因租户希望在假期前开业会更高 [95][96] 问题14: 内部收益率（IRR）目标的变化 - 由于利率和信贷市场波动，公司的回报预期提高，可能来自收购资本化率上升和续租率及市场租金提高 [102] 问题15: 是否愿意分享手机数据，以及公司中心在当地市场排名情况 - 公司已获取手机数据四年，该数据有助于了解贸易区域和客户模式，对租赁有帮助，但难以将其转化为全球假设；公司会在行业会议上分享部分案例，但目前难以提供整体中心在当地市场的排名情况 [105][106] 问题16: 市场上资产供应情况和便利资产的卖家类型 - 市场上资产供应速度放缓，卖家和买家对资本化率预期存在差异；便利资产的卖家通常是当地和地区性卖家、家族企业或私人投资者 [113][114] 问题17: 公司是否更关注小店铺的信用以保护利润 - 公司对购买资产的信用质量有信心，小店铺租户主要是银行、金融机构和快餐连锁店等上市公司；公司并非关注利润率，而是基于便利资产投资理论，注重净营业收入（NOI）转化为自由现金流的情况 [118][120]

业绩总结 - 2022年第二季度每股收益为0.27美元，运营FFO每股为0.31美元[14][15] - 2022年第二季度的合并净运营收入（NOI）为94,223千美元，较2021年第二季度的87,757千美元增长[93] - 2022年第二季度的同店净运营收入（SSNOI）为95,112千美元，较2021年第二季度的97,491千美元下降2.4%[107] - 2022年第二季度的FFO（NAREIT）为0.31美元，预计2022年全年FFO范围为1.10至1.15美元[75] - 2022年第二季度的运营FFO为0.31美元，预计2022年全年运营FFO范围为1.10至1.15美元[77] 用户数据 - 2022年第二季度的租赁率为94.4%，较上一季度增加120个基点[16][20] - 2022年第二季度新租赁的租金增长率为31.6%，综合租赁增长率为8.2%[18][20] - 2022年第二季度的未收款收入影响为120万美元，较2021年第二季度的670万美元有所减少[33] 未来展望 - 2022年全年修正后的净收入范围预计为0.36至0.41美元[68] - 2022年第二季度的签署未开业（SNO）管道为2200万美元，占2022年第二季度的年化基础租金（ABR）的5%以上[20] 市场扩张与并购 - 2022年第二季度公司完成了1.65亿美元的资产收购，包括加州拉法叶的两个资产和弗吉尼亚州费尔法克斯的三个资产[7] - 2022年第二季度和7月共售出资产6.84亿美元，其中包括哥伦布的Lennox Town Center的50%权益，售价为7700万美元[7] 财务状况 - 截至2022年6月30日，公司拥有8.64亿美元的流动性，包括3900万美元的现金和8250万美元的信用额度可用[24] - 截至2022年6月30日，调整后的EBITDA为354,362千美元[123] - 截至2022年6月30日，平均净有效债务为1,783,084千美元，债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[132] - 截至2022年6月30日，按比例计算的平均净有效债务为1,965,195千美元，债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[140] 其他信息 - 2022年第二季度，合并和非合并的总净运营收入为100,740千美元，较2021年第二季度的97,170千美元增长[104] - 2022年第二季度，房地产折旧和摊销为51,021千美元，较2021年第二季度的47,217千美元增长[84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营资金（OFFO）超预算，得益于运营改善，包括租金提前起租、入住率高于预算、留存率提高和附属收入增加等，这些运营因素使每股收益较预算增加约0.01美元 [7][9][23] - 本季度包含67.5万美元高于预期的直线租金（来自现金制租户转换）和130万美元与前期相关的付款和结算，这两项非经常性项目使每股收益较预算增加0.01美元 [24] - 投资组合租赁率环比上升50个基点，同比上升180个基点，目前为93.2% [24] - 签署租赁协议（SNO）管道从上个季度的1500万美元增加到1800万美元，这些签署的租约目前占第一季度年化基础租金的近5%，若包括管道中正在谈判的租约则超过6% [25] - 上调2022年OFFO指导区间至每股1.10 - 1.15美元，上调同店净营业收入（NOI）指导区间至3% - 4.5%（调整2021年约1400万美元无法收回收入的影响） [26] - 预计全年净投资活动为1亿美元，年初至今净投资活动为1.13亿美元，假设收购与处置资金基本匹配至年底 [27] - 季度末杠杆率为5.1倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率约为21%，公司手头现金近2000万美元，信贷额度可用资金为8.55亿美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租户需求持续旺盛，本季度租赁量创近五年新高，尤其是店铺租赁表现出色，与多个首次入驻的租户达成关键交易 [10] - 过去12个月，店铺租赁签约面积比2018年多62%，比2019年多52% [11] - 目前有60万平方英尺正在进行租赁谈判，预计未来六个月完成，租户特点与2021年和2022年至今签约的类似，集中于全国性上市且信用良好的租户 [12] 投资业务 - 本季度收购奥兰多的合作伙伴权益，以及博卡拉顿和斯科茨代尔的便利型物业 [13] - 收购的卡塞尔伯里广场是一个有公共锚定租户的物业，对公司的杂货店锚定投资组合有增值作用，预计五年净营业收入复合年增长率近9% [13] - 以9000万美元收购博卡拉顿中心的店铺，该物业具有便利型物业的特点，预计五年净营业收入复合年增长率超过7% [14][15] - 收购后，佛罗里达州资产占公司价值超过20%，该地区投资组合预计五年净营业收入复合年增长率超过4%，平均家庭收入比全国平均水平高70%，预计人口增长率比全国高200个基点 [16][17] - 在斯科茨代尔核心子市场收购另一个便利型物业，对在该关键市场扩大投资组合有信心 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 客户对公司物业的访问次数比疫情前增加10% - 15%，但停留时间减少10%，主要是由于最后一英里配送的影响 [62][63] - 租户在申请建筑许可证时的店铺布局显示，前台空间缩小，后台分拣和配送空间增大 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于在富裕郊区社区增长资产组合，积极参与符合增长和子市场标准的锚定和非锚定资产投资 [19] - 便利型露天购物中心子行业是公司的关键关注领域，过去几年已投资超过3亿美元于该领域资产，平均家庭收入为11.7万美元，预计五年复合年增长率为4%，资本支出较少 [19] - 持续追求外部增长战略，努力寻找符合投资标准和回报门槛的潜在交易 [21] 行业竞争 - 对于完全出租、租户长期且净营业收入增长率较低的物业，较高的借贷利率可能会使卖家难以达到之前的价格，因为竞争对手多为杠杆买家，而公司通常为无杠杆买家 [38][40] - 对于有高复合年增长率的增长型资产，如博卡拉顿的物业，即使在借贷利率上升的情况下，资本化率仍能保持较好水平 [40][41] - 公司在收购资产时面临竞争，但凭借地理定位数据等优势，能够更细致地进行收购决策，且愿意努力寻找较小规模的交易 [142][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，OFFO超计划，租赁量创纪录，投资活动活跃，资产负债表状况良好，为持续增长提供了能力 [7][8] - 租户需求持续旺盛，对租赁业务未来增长充满信心，预计租赁将在未来几年成为公司增长的重要驱动力 [10][12] - 看好便利型物业的投资前景，该子行业受益于混合工作和郊区住房增长的社会趋势，客户流量增加，租金增长显著 [20] - 尽管面临利率上升、通货膨胀等挑战，但公司认为零售行业有积极趋势，如在线销售下降、实体店销售两位数增长，且公司租户资产负债表状况良好，对未来发展有信心 [87][67] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中讨论的部分陈述可能包含前瞻性声明，受风险和不确定性影响，实际结果可能与声明有重大差异，更多信息可在收益新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）的文件中找到 [4] - 会议中讨论了非公认会计原则（GAAP）财务指标，包括FFO、运营FFO和同店净营业收入，这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在本季度财务补充资料中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：租赁对未来增长的驱动作用及入住率预期 - 公司认为目前富裕郊区的租赁需求强劲，有信心将入住率恢复到历史高位，预计可达到94% - 95%，乐观情况下可达96% [35][36] 问题2：利率环境对资本化率的影响、公司竞争优势及资金来源偏好 - 对于完全出租、租户长期且净营业收入增长率较低的物业，较高的借贷利率可能使卖家难以达到之前价格；对于增长型资产，资本化率能保持较好水平 [38][40][41] - 公司目前对杠杆水平感到满意，资金来源将是留存现金流、处置收益等的平衡组合 [42][43] 问题3：收购和处置的管道情况及资本增长平衡 - 处置方面，每年通常会处置1 - 2个全资物业，约2500 - 5000万美元资产，2022年预计类似；合资企业方面，可能会有更多物业出售 [49][50][51] - 收购方面，公司对符合要求的资产信心增强，但因卖家多为私人和1031卖家，交易时间长，难以预测收购量 [52][53] - 公司将继续平衡债务和股权来源，留存现金流和可处置资产为资本增长提供支持，收购资产规模相对较小也便于实现平衡 [55][56][57] 问题4：零售租户的客流量、消费情况及通胀影响 - 客户对公司物业的访问次数比疫情前增加10% - 15%，但停留时间减少10%，主要是由于最后一英里配送的影响 [62][63] - 租户资产负债表状况良好，公司对息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率有信心，零售商更关注店铺数量、物流等因素 [67][68] 问题5：麦迪逊合资企业剩余23项资产的情况及收购资产的初始收益率和回报门槛 - 债务到期是合资企业选择方向的自然时机，可能导致收购或处置，公司会在交易完成后披露相关信息 [73][74] - 本季度收购资产的初始资本化率平均为5.1%，五年复合年增长率为7% [76] - 公司不会降低无杠杆内部收益率（IRR）预期，希望在当前利率环境下有所提高，会通过提高入住率和租金增长来实现目标 [78][80][82] 问题6：公共市场对零售反弹故事的看法及租赁业务的增长速度 - 公共市场对公司业务的长期资本支出存在误解，疫情后留存率将提高，资本支出将降低，这对IRR有重大影响，而私人买家在定价时更准确地考虑了未来资本支出 [88][90] - 公司预计60%的SNO管道租约将在年底前开始，第四季度及以后将实现显著的基础租金增长 [93] 问题7：60万平方英尺租赁谈判的租户情况及便利型物业的净营业收入增长 - 租赁谈判中的租户主要包括大型折扣店、健康和 wellness 服务提供商以及新兴的餐饮概念，与过去几个季度相似，年底可能因盒子库存减少而更多转向店铺交易 [98][99][100] - 以博卡拉顿中心的店铺为例，市场租金与现有租金的差距可达约50%，便利型物业的增长主要来自市场租金增长和较低的资本支出 [102][103] 问题8：指导范围上限包含的内容及再开发管道的变化 - 指导范围上限包含额外200万美元的准备金转回，资产负债表上有1300万美元应收账款，约一半已预留，其中约350万美元为现金基础延期付款，目前还款率为99% [107] - 由于租金增长和空间稀缺，公司认为再开发管道不会增长，业务将从再开发转向续租，续租业务更易管理 [109][111] 问题9：客户停留时间下降的统计范围、佛罗里达州投资目标及便利型物业与街道零售的比较 - 客户停留时间下降是指整个物业的情况，主要是由于混合工作模式和最后一英里配送导致 [115][117][118] - 公司没有为佛罗里达州或其他地区设定具体的投资目标，更关注现有顶级市场的优质资产，不会轻易进入新市场 [119][120] - 便利型零售和街道零售都具有租期较短、易于实现市场租金调整和较低资本支出的特点，但便利型零售以汽车为导向，更符合疫情后混合工作和郊区发展的趋势，公司将继续专注于便利型物业投资 [123][124][125] 问题10：零售商对通胀、利率和消费支出的看法及同店入住率变化和指导增加的驱动因素 - 零售商过去12个月主要关注寻找合适的店铺位置和招聘员工，未来通胀是大家关注的焦点，折扣零售商希望在高收入郊区市场吸引更多消费者 [131][132][133] - 同店已开业率为90.2%，本季度新增卡塞尔伯里广场可能是唯一显著影响同店已开业率的因素，公司可提供更准确的同比数据 [134] - 本季度同店净营业收入增长部分得益于租金提前起租，但全年来看，更高的留存率和市场租金调整的影响更大，租金提前起租可能是未来的潜在增长因素 [136][137] 问题11：收购资产的占用成本及交易成功的原因 - 收购资产的占用成本取决于租户类型，公司会评估租户的占用成本以确定其承受租金增长的能力 [140] - 地理定位数据使公司能够更细致地进行收购决策，且愿意努力寻找较小规模的交易，随着时间推移，可能会有更多资本追逐类似物业 [142][143] 问题12：进入便利型物业所需的零售商组合、入住率增长预期及准备金对2023年收益的影响 - 公司偏好有信用的租户，如金融机构、高端餐饮、星巴克等，非信用租户则倾向于有证明销售业绩的服务用户或餐厅 [147][148] - 预计入住率将在100 - 200个基点的水平上逐步提高，可能会提前实现部分2023年的租约起租，但目前不做预算 [151][152] - 准备金转回的潜在收益最高为200万美元，可能包括一般准备金或现金基础延期付款，但随着时间推移，收款概率下降，不建议将其视为确定收益，2023年和2024年可能有额外的准备金转回，但不确定 [153][154][155] 问题13：便利型收购的地理重点及贷款环境变化和还款/再融资考虑 - 便利型收购主要集中在公司已有物业的子市场，一方面可提高运营效率，另一方面可利用市场信息 [159] - 贷款市场波动剧烈，公司的综合利率或债券票面利率可能每天变化20个基点，各贷款市场（定期贷款、无担保债券、抵押贷款）目前均开放，但综合利率上升了75 - 150个基点，未来9 - 18个月可能需要进行资本市场活动 [160][161] 问题14：优先股赎回考虑、指导范围上限的租金回收量化及提前开店的原因和可持续性 - 优先股可在6月按面值提前赎回，是否赎回取决于当时的资本成本，目前无赎回计划，因其具有永久性质 [167] - 指导范围上限约有0.10美元（200万美元）的潜在准备金转回，可能是COVID延期付款或其他准备金，可能在年内按比例实现，2023年和2024年也可能有额外转回，但风险随时间增加 [169][170] - 提前开店一方面是因为租户希望提前开业以增加销售，另一方面是公司建设团队在租约签订时就开始采购长周期材料，但未来由于劳动力短缺，难以保证继续提前开业 [172][173]

业绩总结 - 2022年第一季度每股收益为0.05美元[59] - 2022年第一季度运营FFO每股为0.29美元[64] - 2022年第一季度归属于普通股东的净收入为0.05美元[59] - 2022年第一季度的FFO（NAREIT）为0.29美元[64] - 2022年第一季度的综合NOI为88,940千美元，较2021年第一季度的80,107千美元增长[82] - 2022年第一季度的SSNOI（包括重建）为93,635千美元，较2021年第一季度的90,952千美元增长2.9%[96] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为353,875千美元[111] 用户数据 - 2022年第一季度的租赁率为93.2%，较去年同期增加180个基点[15] - 2022年第一季度新租赁扩张为15.4%[17] - 2022年第一季度混合租赁扩张为7.2%[17] - 2022年第一季度签署的未开业租赁管道为1800万美元，占年租金收入的5%[22] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司的流动性为8.72亿美元，包括1700万美元的现金和8.55亿美元的信用额度可用[24] - 2022年第一季度的资产负债比率为5.1倍，显示出公司良好的财务健康状况[9] - 2022年第一季度的平均净有效债务为1,668,658千美元[118] - 2022年第一季度的债务/调整后EBITDA比率为4.7倍[119] 收购与市场扩张 - 2022年第一季度收购活动强劲，资产总额达1.4亿美元，其中包括在佛罗里达州的多个重要收购[7] - 2022年指导方针中，运营FFO预期为1.10至1.15美元[26] 未来展望 - 2022年第一季度未收款收入包括130万美元的支付和与之前期间相关的净准备金逆转[27] - 2022年第一季度预计归属于普通股东的净收入范围为0.17至0.24美元[59] - 2022年第一季度运营FFO预计范围为1.10至1.15美元[66]

业绩总结 - 截至2022年3月1日，SITE Centers拥有91个全资物业，平均家庭收入为11万美元，处于87百分位[7] - 2021年，SITE Centers完成了2.23亿美元的收购，包括6个物业的佛罗里达州杂货组合的合资权益[9] - 2021年第四季度的新租赁量为四年来最高，商铺租赁量比过去12个月的平均水平高出40%[9] - 预计2022年每股收益在1.08至1.13美元之间，SSNOI增长预期为2.25%至4.25%[20] - 2021年，SITE Centers的重建管道交付预计收益率为10%[9] - 2022年迄今，SITE Centers已收购5000万美元的资产[9] - SITE Centers的收购物业预计在未来5年内实现超过5%的NOI年复合增长率[27] - 2021年，SITE Centers在资本配置方面的表现良好，收购了价值2.23亿美元的资产[9] - 2021年商铺的入住率为80.7%，预计提升1.0%将使年租金收入增加190万美元[59] - 2021年小型商铺租赁活动比2018和2019年水平增长52%[59] 用户数据与市场表现 - SITE Centers的投资组合中，89%的租户为国家级租户，62个前100名租户占52%以上的ABR[5] - SITE Centers的投资组合集中在美国最富裕的子市场，人口增长率为2.4%，高于全国平均水平1.2%[5] - 2021年，SITE Centers的前62个公共租户的EBITDA自2019年以来增长了28%，净债务减少了12%[51] 未来展望与开发项目 - 2022年交付的开发项目预计到年底将有近一半开业，综合收益率为11%[30] - HAMILTON MARKETPLACE（新泽西州特伦顿）新建项目投资为380万美元，主要租户包括Mission BBQ、Mezeh Grill和Honeygrow[31] - WEST BAY PLAZA（俄亥俄州克利夫兰）二期改建投资为910万美元，主要租户包括Sierra Trading Post、Drybar和Waxxpot[31] - SHOPPERS WORLD（马萨诸塞州波士顿）改建投资为670万美元，主要租户包括Sleep Number和快餐租户[31] - UNIVERSITY HILLS（科罗拉多州丹佛）改建投资为460万美元，主要租户包括多家快餐和服务租户[32] 财务状况与资本结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有$1,012百万的流动性，其中包括$42百万的现金和$970百万的信用额度可用[77] - 2021年12月31日，公司的债务与未折旧房地产比率为32%，固定费用比率为4.1倍[76] - 2021年12月31日，公司仅有$109百万的物业级债务到期，且到2022年底前无重大到期[77] - 2021年12月31日，公司的无担保房地产资产比率为319%[76] - 2021年12月31日，公司的担保债务占比仅为2%[76] - 2020-2021年，SITE Centers便利物业的资本支出仅占净营业收入的6%[43] 其他信息 - 2022年预计每股普通股东净收入范围为$0.19至$0.26[88] - 预计2022年FFO（NAREIT）和运营FFO的范围为$1.08至$1.13[92] - 2021年第四季度收购了8个空置锚点，其中6个单位已签约或正在谈判中[69] - 2016-2020年，便利物业的交易总额超过350亿美元，提供了广泛的投资机会[40]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) | | | (State or Other Jurisdiction of Incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度OFFO超预算，得益于运营改善 [10][12] - 第四季度和2021全年收取99%的租金，基本恢复到疫情前水平 [12] - 2022年OFFO指导范围为每股1.08 - 1.13美元，租金起租、无法收回的收入和交易时间是影响全年业绩的最大因素 [28] - 2022年同店NOI指导范围为2.25 - 4.25，调整后可比物业NOI将超过2019年水平 [29] - 2022年全年指导的其他假设包括净投资活动1亿美元、上半年结算3500万美元的远期ATM股票、RVI费用约100万美元、合资企业费用800 - 1000万美元，以及SITE份额的利息费用与2021年基本持平 [30] - 2021年业绩中包含1380万美元或每股0.07美元的与前期相关的非经常性准备金转回，2022年指导范围下限未预算额外的准备金转回 [30] - 第四季度有140万美元的非经常性无法收回收入，出售的资产贡献了58万美元的非合并NOI和46.5万美元的费用，预计第一季度RVI费用约为20万美元，低于第四季度的360万美元 [31] - 年末债务与EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率超过21% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，租户在富裕郊区邮编最后一英里的物业支付更高租金，续租率高于疫情前水平，2021年新租赁面积达90万平方英尺，租赁率提高110个基点 [13][14] - 投资业务方面，第四季度收购亚利桑那州和佛罗里达州合资企业的合作伙伴权益、夏洛特和普林斯顿的周边土地以及夏洛茨维尔的另一处便利物业，全年投资2.23亿美元用于资产收购 [16][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州收购的五个公共锚定物业，杂货店平均每平方英尺销售额近800美元，年末物业出租率为87%，预计五年内NOI复合年增长率超过5%，收购后佛罗里达州按基本租金计算成为公司最大的州，占公司ABR的近20%且在增长 [17] - 凤凰城收购的物业平均家庭收入超过13万美元，但入住率仅为56%，预计未来五年内NOI将翻倍 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将积极参与符合增长和子市场标准的锚定和非锚定资产投资，尤其关注便利物业子行业，该子行业受益于疫情引发的社会变化，如居家办公和城市向郊区迁移 [20][21] - 公司希望发展合资企业业务，认为其是企业的重要组成部分，可获取资本和非公开交易机会，但需服务于特定目的并获得相应回报 [102][103][116] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是出色的一年，各项业务表现良好，为2022年及以后的增长奠定了基础 [10] - 对2022年及以后的增长前景感到兴奋，预计租赁活动将持续强劲，新租赁和当前活动将成为未来几年增长的重要驱动力 [15][22] 其他重要信息 - 公司的租户援助计划基本完成，约90%的基本租金来自全国性租户，体现了租户的信用质量 [12] - 公司的COVID延期还款计划基本全额偿还，年末资产负债表上仅有几十万美元的应收账款，已偿还约2200万美元的延期款项，占到期延期款项的98% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年1亿美元净收购指导的买卖细分以及收购市场情况和收购来源 - 净收购指导意味着有额外的合资企业交易，包括合资企业销售和少量全资销售，交易市场竞争激烈，公司大部分活动为非公开市场交易，非锚定资产领域产品更多，公司有信心完成收购预算 [37][38][40] 问题: 资本回报率情况及2022年的预期 - 虽然部分资本回报率低至4%，但由于租金增长强劲，无杠杆内部收益率仍可达6% [43][45] 问题: 1400万美元无法收回收入和指导中披露的1400万美元的相关问题 - 资产负债表上剩余的应收账款约为几十万美元，所有未收回租金总额接近1000万美元，但不会全部在2022年确认，预计不会像2021年那样确认1380万美元 [46][47] 问题: 2022年G&A的运行率 - 目标仍为约5200万美元，估计不变 [52][53] 问题: 过去期间租金可收取的剩余总额 - 2021年租金收取率超过99%，前一年达到96%，剩余未收回租金总额接近1000万美元，但大部分已全额计提准备金，随着时间推移收回概率降低 [54][55] 问题: 2021年签约27个锚定租户，目前有19个在谈判，租赁方面年度租金涨幅的差异 - 没有广泛的变化，部分租赁采用公平市场选项而非固定选项以应对通胀，非锚定空间的年度租金涨幅上升，未来店铺租赁将是增长重点 [56][57] 问题: 2022年同店NOI增长范围2.25 - 4.25的主要驱动因素以及高低端范围的波动因素 - 2021年同店NOI增长14.9%，2022年的主要驱动因素是基本租金增长，从年初的2.5%增长到年末的4.5%，1500万美元的SNO管道是关键，80%将在明年起租，但仅确认约一半的年化金额，为下半年和2023年奠定良好基础 [63][64][65] 问题: 租户对新店铺的需求以及2022年租赁活动与2021年相比的情况 - 各行业租户扩张需求强劲，店铺和锚定租赁活动处于多年来的高位，除非出现宏观事件，否则租赁活动不会放缓，租户和房东正在讨论建筑成本上升的问题，这也是租金上涨的原因之一 [67][68] 问题: 2022年总资本支出的预期以及2023年是否会保持类似水平 - 由于租赁活动和 redevelopment 管道增加，预计2022年资本支出将高于去年和2020年，目前预算中点预计保留现金流约3500万美元，对应约75%的派息率，只要租赁活动保持高位，资本支出也将维持在高位，但随着租赁率和入住率达到峰值，资本支出将大幅下降 [74][75][76] 问题: 资产负债表变动及其对2022年指导的影响 - 从增值/稀释角度来看，影响不大，预计利息费用与去年基本持平，有多种选择，包括赎回优先股、再融资抵押贷款和进行合资企业交易等，资本市场活动将取决于投资活动 [77][78][81] 问题: 从积极再融资角度是否有收益 - 有一些机会，如赎回优先股、进行负债管理和重新发行债券等，但都取决于投资活动 [83][84] 问题: 如何看待通过发行普通股来平衡资产负债表 - 目前公司杠杆率较低，与过去相比，发行普通股赎回优先股的敏感性更高，但仍会考虑各种选择 [86][87] 问题: 关于Madison或DDRIM合资企业剩余24项资产的指导以及7月到期的3.5亿美元债务的情况 - 无法提供合作伙伴的具体行动指导，预计未来几年会有资产出售，预算反映了这一情况，债务到期可能导致资产再融资或出售，公司会根据情况寻找机会收购符合增长要求的资产或优化投资组合 [91][97][98] 问题: 目前对建立新的合资企业伙伴关系或利用合资企业资本的看法 - 长期来看，希望保留合资企业业务，认为其是企业的重要组成部分，有机会获取资本和非公开交易机会，但不确定今年是否会有相关行动 [102][103] 问题: 2022年租赁和入住率指导以及是否会出现季节性波动或空间回收情况 - 预计全年租赁和入住率将稳步上升，到明年第四季度入住率预计提高几百个基点，从租赁率角度看，如果当前需求持续，年底有望达到95% - 96%的稳定水平，购买的物业可能会影响这一进程，2022年没有锚定租户或 redevelopment 项目下线 [105][106][107] 问题: 与过去清理遗留合资企业相比，现在对合资企业的热情以及未来合资企业的形式 - 过去清理遗留合资企业是为了简化业务，现在认为合资企业是整体业务计划的一部分，可获取资本和非公开交易机会，但需要服务于特定目的并获得回报，未来更倾向于与有相似观点的合作伙伴建立长期合作关系，而非立即开展大规模合资企业 [114][115][116] 问题: 租赁需求强劲，但考虑到结构性空置，现实的租赁和入住率水平与最优水平的差异 - 历史上95% - 96%被认为是稳定水平，但当前零售需求高，租户续租率和行使期权率上升，可能会突破这一上限，中型空间的新租户概念也可能提高保留率 [121][122][123] 问题: 投资便利物业的理由以及与传统街道零售的比较 - 地理定位数据使房东和租户能够了解购物流量，不再依赖锚定租户，购买的便利物业租户优质，租金增长可预期，资本支出低，且与街道零售在停车和便利性方面有很大差异，公司更关注郊区便利物业 [129][130][132] 问题: 富裕郊区空间不足和零售商以更高租金签约的原因以及交通数据能否区分这些因素 - 主要原因是零售商资产负债表改善、混合工作模式将长期存在以及幽灵购物业务对郊区购物中心的积极影响，而非购物中心租户转移，交通数据显示工作日和周末的客户流量与三年前有很大不同 [137][138][140] 问题: 是否遇到新租户按时开业运营的挑战 - 去年建筑许可方面有挑战，但现在已有所改善，采购一些长周期物品变得更困难，公司和租户通过提前采购解决了这一问题，去年没有租户因劳动力、材料或许可问题错过开业日期 [141][142] 问题: 同店NOI指导中与疫情前相比的坏账预期和租户流失情况 - 最大的逆风因素是无法收回的收入从收入来源变为费用，其他较小的影响因素包括辅助收入减少，与疫情前相比，破产、租户流失等运营方面的预期大幅降低，目前约为50个基点 [146][147][149] 问题: 第四季度收购的资本回报率 - 去年整体收购的综合资本回报率略低于6%，未按交易细分披露，也不会披露特定交易的资本回报率 [151] 问题: 2022年新租赁中店铺和锚定租赁面积的预期比例 - 上半年可能与2021年持平，为50/50，下半年随着可用锚定空间减少，店铺租赁比例可能会增加 [152][153] 问题: 收购Paradise Village的原因以及为何对合作伙伴不适用 - 该物业位于富裕子市场，公司西海岸租赁副总裁居住附近，公司能够以低成本回购地面租赁权创造空置空间，而合作伙伴是私人实体，重新定位物业需要大量资本，因此双方达成交易 [155] 问题: 出售犹他州合资企业的触发因素 - 该合资企业的SAU投资组合与公司全资拥有的投资组合差异较大，包括地理位置、人口统计数据和杂货店销售等方面，缺乏增长和持久性，因此公司选择出售并将资金重新投资到其他地方 [158][159] 问题: 随着租赁率达到90%以上，未来的定价能力和租赁价差如何 - 房东的定价能力已明显增强，租赁价差开始体现，随着盒子空间减少，店铺竞争将加剧，预计下半年店铺租金增长最快，经济形势良好和适度通胀将促使租户更积极地争夺空间，公司在一些子市场的店铺租金已创历史新高，将谨慎选择信用良好的租户 [162][163][166] 问题: 考虑到租赁到期时间表和大盒子的期权，每年实际能实现的租赁情况 - 历史上新租赁活动通常占总租赁量的10% - 15%，租户行使期权虽然可能减少新租赁，但意味着无停机时间、无资本投入，且租金有5% - 10%的涨幅甚至更高，总体是积极的 [168] 问题: 指导中隐含的租赁价差情况 - 公司历史上未对租赁价差进行指导，从投资者日的观点来看，续租（主要是期权）的租赁价差预计在2.5% - 7.5%之间，新租赁的租赁价差在10% - 30%之间，预计未来仍在这些范围内，但单个租赁可能会对数据产生较大影响 [169][170] 问题: Madison合资企业是否有促进特征影响购买价格 - 没有促进特征，亚利桑那州的交易是协商解除，SAU是干净的买卖，Madison是两者的结合 [176][177] 问题: Madison合资企业是哪一方主动接触以及资产过去10 - 15年的NOI趋势和相对价值 - 双方都有主动接触，由于合资企业有多个债务池和复杂的合作伙伴，双方根据自身需求进行交易，公司未按投资组合报告细分NOI，难以回答NOI趋势和相对价值问题，但从价值角度看，该投资组合表现可能不错 [178][180]

业绩总结 - 2021年第四季度每股收益为0.26美元，运营FFO每股为0.30美元[11][12] - 2021年第四季度归属于SITE Centers的净收入为58,994千美元，相较于2020年第四季度的-1,285千美元显著改善[58] - 2021年第四季度的综合净运营收入（NOI）为88,331千美元，较2020年第四季度的72,392千美元增长22.1%[70] - 2021年第四季度的同店净运营收入（SSNOI）包括重建的总额为95,191千美元，较2020年第四季度的82,836千美元增长14.9%[88] - 2021年第四季度的运营FFO为0.99美元，较2020年第四季度的0.30美元增长230%[105] - 2021年第四季度的FFO（NAREIT）为0.91美元，较2020年第四季度的0.31美元增长194%[100] 用户数据 - 2021年第四季度的租赁率为92.7%，较上季度增加了40个基点[13] - 2021年第四季度新签租约的租金增长率为14.7%，整体租金增长率为5.8%[24] - 2021年第四季度的租金收集率保持在99%，与2021年第二季度和第三季度的趋势一致[17] - 2021年第四季度未收租金中，COVID相关的延期款项少于50万美元[20] 未来展望 - 2022年公司预计将进行1亿美元的净收购[42] - 2022年公司预计的运营FFO在1.08美元至1.13美元之间[42] 财务状况 - 截至2021年12月31日，公司拥有10.12亿美元的流动性，包括4200万美元的现金和9.7亿美元的信用额度可用[26] - 2021年第四季度的平均净有效债务为1,749,295千美元，债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[118] - 2021年第四季度的利息支出为18,682千美元，较2020年第四季度的19,117千美元略有下降[60] - 2021年第四季度的折旧和摊销费用为48,322千美元，较2020年第四季度的45,655千美元增加5.8%[61] 收购与资产 - 2021年公司共收购资产总额为2.33亿美元，其中在2021年第四季度收购了1.43亿美元的资产[7] - 2021年公司报告的未收款项中包括1380万美元的支付和与前期相关的净准备金逆转[41] 其他信息 - 2021年第四季度的调整后的EBITDA为351,172千美元[117] - 2021年第四季度的未控制权益的净收入为97千美元，较2020年第四季度的247千美元下降61.1%[69]

业绩总结 - 截至2021年12月31日，签署但未开业的年化基础租金(SNO)管道总额达到1520万美元，相较于2021年9月30日的1190万美元有所增加[21] - 2021年，SITE Centers的62家最大公共租户（占基础租金的52%）的EBITDA较2019年增长28%，净债务减少12%[11] - 2021年，租赁活动达到四年来的最高水平，季度租赁率较2021年第三季度增加40个基点，达到92.7%[10] - 2021年，SITE Centers的租赁活动较2019年水平增加23%[23] - 2021年，SITE Centers的81个全资物业的平均家庭收入为107,000美元，位于美国的87百分位[9] 用户数据 - 2021年，SITE Centers的租户中，38家前100大租户在2020年和2021年共筹集了840亿美元[11] - 2021年小商铺的入住率为80.7%，相比2018年第三季度的88.0%下降了7.3个百分点[25] - 2021年小商铺的平均租赁面积（GLA）在各季度的表现持续增长[26] 新产品和新技术研发 - 2021年，租户利用多余流动资金和资本推出新概念并扩展门店网络[11] - 2021年小商铺的租赁活动加速，带来了显著的现金流增长机会[25] 市场扩张和并购 - 2021年签署的新锚点交易数量为27个，2020年为18个[24] - 2021年执行的锚点续租数量为97个，相比2019年的71个增长了37%[24] - 2021年小商铺租赁签署数量比2018和2019年水平高出52%[25] 负面信息 - 截至2021年3月31日，公司的空置锚点数量为39个，而到2021年12月31日仅剩4个，显示出空置锚点库存的显著减少[31] - 2021年3月31日的39个空置锚点与2021年12月31日的4个相比，减少了89.7%[31] - 2021年小商铺的入住率相比2018年第三季度下降了7.3个百分点[25] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年小商铺的租赁活动为公司带来了显著的现金流增长潜力[25] - 2021年12月31日，只有4个完全拥有的锚点可用，显示出强劲的租赁活动导致的可用性下降[28]