业绩总结 - 截至2021年12月31日，签署但未开业的年化基础租金(SNO)管道总额达到1520万美元，相较于2021年9月30日的1190万美元有所增加[21] - 2021年，SITE Centers的62家最大公共租户（占基础租金的52%）的EBITDA较2019年增长28%，净债务减少12%[11] - 2021年，租赁活动达到四年来的最高水平，季度租赁率较2021年第三季度增加40个基点，达到92.7%[10] - 2021年，SITE Centers的租赁活动较2019年水平增加23%[23] - 2021年，SITE Centers的81个全资物业的平均家庭收入为107,000美元，位于美国的87百分位[9] 用户数据 - 2021年，SITE Centers的租户中，38家前100大租户在2020年和2021年共筹集了840亿美元[11] - 2021年小商铺的入住率为80.7%，相比2018年第三季度的88.0%下降了7.3个百分点[25] - 2021年小商铺的平均租赁面积（GLA）在各季度的表现持续增长[26] 新产品和新技术研发 - 2021年，租户利用多余流动资金和资本推出新概念并扩展门店网络[11] - 2021年小商铺的租赁活动加速，带来了显著的现金流增长机会[25] 市场扩张和并购 - 2021年签署的新锚点交易数量为27个，2020年为18个[24] - 2021年执行的锚点续租数量为97个，相比2019年的71个增长了37%[24] - 2021年小商铺租赁签署数量比2018和2019年水平高出52%[25] 负面信息 - 截至2021年3月31日，公司的空置锚点数量为39个，而到2021年12月31日仅剩4个，显示出空置锚点库存的显著减少[31] - 2021年3月31日的39个空置锚点与2021年12月31日的4个相比，减少了89.7%[31] - 2021年小商铺的入住率相比2018年第三季度下降了7.3个百分点[25] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年小商铺的租赁活动为公司带来了显著的现金流增长潜力[25] - 2021年12月31日，只有4个完全拥有的锚点可用，显示出强劲的租赁活动导致的可用性下降[28]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) Ohio 34-1723097 (State or other jurisdiction of incorpora ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度OFFO超预算，因NOI高于预期且G&A费用降低 [7][9] - 第三季度收取99%的建筑租金，自2020年以来已收取96%的2020年基本租金，含2100万美元延期还款，租户援助计划已收取98%的延期租金 [9][10] - 租赁费率环比上升50个基点，此前一个季度上升40个基点，预计到年底将继续上升 [24] - 上调2021年OFFO指引至每股1.13 - 1.14美元，上调同店NOI指引至12.5% - 14%，2021年同店NOI略高于2019年水平，预计2022年可比资产NOI也将高于2019年 [26][27] - 第三季度有160万美元的不可收回收入，预计第四季度RVI费用约350万美元，G&A费用将从年初至今的运行率上升 [23][29] - 预计2022年RVI支付给公司的费用将很少，利息费用与2021年大致持平，G&A费用约5200万美元，2021年年初至今的结果中包含1270万美元或每股0.06美元的与前期相关的非经常性准备金转回 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度租赁面积超100万平方英尺，其中新租赁面积23.7万平方英尺，为两年内最高，本季度签署6个主力租户租约，年初至今达19个，还有13个主力租户租约正在谈判，预计明年第一季度完成 [11][12] - 投资业务：9月以3100万美元收购亚特兰大的Hammond Springs，年初至今收购额达8000万美元，超过2021年7500万美元的目标 [14] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资基于三个事实：富裕郊区资金增多、灵活的居家办公文化使客户访问更频繁、租户和客户对价值和便利性的重视增加，这些因素带来入住率提升和租金增长 [16] - 未来将积极参与符合增长和子市场标准的有主力租户和无主力租户的资产投资 [15] - 注重在租金增长的合适子市场寻找合适的物业，用信用更强的租户重新租赁现有面积以获取更高租金 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，为可持续增长奠定基础 [7] - 租赁活动强劲，新主力租户将推动未来几年增长，带来店铺需求、租金增长和店铺租约执行加速 [11][13] - 基于过去几个季度表现，认为投资组合入住率有望达到95% - 96%，后疫情时代的峰值入住率可能高于疫情前 [39] - 零售租户需求强劲，预计续租率和租户行使期权的比例将增加，可用库存将保持较低水平 [48] - 租金增长在全国范围内较为普遍，预计未来续租率上升，租金下滑情况减少 [56][57] 其他重要信息 - RVI在10月初向公司支付1900万美元分红，公司预计未来不会再从RVI的优先股投资中获得额外分红，RVI资产出售和普通股股息宣告后，仅剩三处物业，接近结束运营，为优先股和普通股股东返还近7亿美元资本 [18][19] - 季度末应收账款中，预计未来将收回近200万美元与COVID相关的递延款项，目前总递延款项余额的84%已偿还，对收益和未来期间的影响有限 [32] - 公司在RVI分红1900万美元和提前偿还8800万美元2022年1月到期的抵押贷款后，手头现金超1.5亿美元，还有2500万美元的普通股股权可用于未来结算，这些流动性将支持公司把握投资机会，推动OFFO可持续增长并创造股东价值 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1270万美元收益在第三季度实现了多少，第四季度预计如何？ - 1270万美元中，第三季度实现160万美元，预算中未包含未来的调整，如果第四季度有调整，该数字会增加 [37] 问题2: 若没有该收益，去年同店NOI会是多少？ - 年初至今（前三个季度），该收益对同店NOI的影响约为530个基点，全部1270万美元都包含在同店NOI中 [38] 问题3: 公司是否有途径恢复到95%的入住率，节奏如何？ - 基于过去几个季度表现，入住率恢复节奏良好，由于RVI分拆，投资组合资产质量提高，没有理由不能达到95% - 96% [39] - 疫情前有三四处物业因考虑重新开发而闲置空间，现在零售需求强劲，这些空间预计将被租赁，后疫情时代的峰值入住率可能高于疫情前 [40] 问题4: 入住率环比改善近50个基点，这一趋势是否可持续，是否会加速？ - 百分比计算较困难，建议关注幻灯片中SNL管道的美元金额 [42] 问题5: 本季度每平方英尺租赁资本支出增加的原因，是建筑成本上升还是主力租户交易增多？ - 第三季度主力租户交易占比从上个季度的34%升至57%，这是主要原因，预计第四季度仍会如此 [45][46] - 建筑材料成本有10% - 15%的上涨，但对整体交易成本影响不大，主要问题还是主力租户和店铺租户的分类 [47] 问题6: 近期租约到期时，公司对收回空间和潜在的按市值计价的上行空间有何预期？ - 租赁需求强劲，预计续租率和租户行使期权的比例将增加，可用库存将保持较低水平 [48] 问题7: 公司在劳动力和开业延迟方面有何观察？ - 供应链问题开始影响建设项目的成本和时间，从签署租约到租金开始收取的时间变长，但目前对公司没有经济影响，公司在签署租约时已考虑到这些因素，虽问题尚不严重，但会持续关注 [53][54] 问题8: 市场租金增长是否广泛，哪些部分的投资组合仍存在租金下滑？ - 本季度租金增长在全国范围内较为普遍，店铺租金在多个州达到新高，主力租户租金也开始回升，预计未来续租率上升，租金下滑情况减少 [56][57] 问题9: 进入明年，公司投资组合是否存在重大逆风区域？ - 不存在，预计明年整体情况平稳或向好 [59][60] 问题10: 能否提供2022年投资的时间线和预期？ - 公司将尽快将手头的1.5亿美元现金重新投资于符合投资组合的资产，目前杠杆率处于首选债务与EBITDA比率的低端，有增长空间，将先使用手头现金，再根据机会进行投资 [63][64] 问题11: 零售销售增长是否会影响租金设定和零售商可承受的入住成本模式，公司是否能从更高的销售环境中受益？ - 租户销售改善是租金增长的重要因素，随着租户销售持续高于疫情水平，公司预计在续租或签署新租约时能从销售增长中受益 [66] 问题12: 亚特兰大收购物业的资本化率是多少，目前有主力租户和无主力租户的购物中心定价情况如何？ - 未披露单个物业的资本化率，在租金增长市场进行收购与入住率增长市场不同，目前难以找到空置物业购买，公司通过近期租赁情况判断市场租金走势和租户需求，Hammond Springs物业交通流量大，店铺租户近期租约到期且无期权，有两位数的按市值计价空间，对其复合年增长率感到兴奋 [69][70] - 各类购物中心的无杠杆内部收益率都在下降，因为入住率和寻找租户的风险被提高现有租户租金的机会所取代，未来一两年该业务将是续租业务，有利于收购有近期租约到期的资产的公司 [71] 问题13: 店铺空间入住率恢复到90%需要多长时间？ - 公司尚未制定多年目标，但看到了积极的势头，预计店铺入住率将与主力租户同步上升，至少能恢复到疫情前水平，与主力租户不同的是，店铺没有闲置空间 [72] 问题14: 公司如何部署12亿美元的潜在流动性，如何对收购、重建、新建开发和并购等资本用途进行排序？ - 目前首要目标是外部收购 [77] 问题15: 外部收购的内部收益率下降到什么程度会转向更多的重建投资？ - 认为无杠杆内部收益率没有大幅下降，虽然初始资本化率下降，但租金增长强劲，且资本支出减少，因为更多是续租而非入住率驱动，所以外部收购目前具有最高的无杠杆内部收益率和最低的风险，重建项目存在时间因素和建设成本上升的风险，很多零售商更倾向于在富裕子市场获取现有面积 [79][80] 问题16: 从信用或商品组合角度，公司对无主力租户的购物中心的客流量可持续性有何考量？ - 首先关注数据显示的客户情况，其次是信用状况，美国很多无主力租户的物业有很多信用良好的租户，如银行、财富管理和餐饮概念等，公司会衡量租户信用质量，根据客流量判断租户留存可能性，并寻找续租或替换本地租户的机会以提升信用质量 [86][87] 问题17: 如何看待2022年的坏账情况？ - 未提供坏账或不可收回收入的指引，目前没有重大的破产情况需要跟踪，但随着假期临近情况可能变化，从租户信用角度看，公司对租户的信心比疫情前增强，除了个别行业如影院，将在2月提供明年的具体数据 [88] 问题18: 留存率在过去几个季度的进展如何，第三季度与历史平均水平相比如何？ - 2020年受疫情影响留存率较低，历史上主力租户留存率在90%左右，店铺租户在70% - 80%，留存率上升将对租金产生上行压力 [89] 问题19: 能介绍一些新合作的概念租户吗，评估有主力租户和无主力租户的购物中心收购时，在租金递增和内在有机增长方面有何差异？ - 新合作的概念租户包括Dick's Sporting Goods的Public Lands、Dollar General的Popshelf、Cava和Sweetgreen等餐饮品牌，以及First Watch、Portillo's和Allbirds等从线上转向线下的零售商 [94][95][96] - 店铺租约的租金递增率在有主力租户和无主力租户的物业中相似，约为2.5% - 3.5%，更重要的是租户是否有期权，入住率越高，租户越可能行使期权，可用库存将减少 [97]

业绩总结 - 2021年第三季度每股收益为0.12美元，运营FFO每股为0.29美元[12][13] - 2021年第三季度的总收入为9512万美元，其中RVI费用为4012万美元[35] - 2021年第三季度归属于Site Centers的净收入为28,064千美元，相较于2020年第三季度的7,287千美元增长了284.5%[60] - 2021年第三季度的综合净运营收入（NOI）为83,361千美元，较2020年第三季度的63,627千美元增长了30.9%[72] - 2021年第三季度的同店净运营收入（SSNOI）同比增长12.5%至14.0%[36] 用户数据 - 2021年第三季度租金收取率为99%，2020年为96%[16] - 2021年第三季度租赁率较上季度增加50个基点，达到92.3%[14][28] - 2021年第三季度新签租约的年化基础租金（ABR）为1200万美元，未开业租约（SNO）管道总额为1200万美元[28] 未来展望 - 预计2021年全年每股净收入在0.28至0.30美元之间[94] - 预计2021年全年运营FFO在1.06至1.10美元之间[94] 财务状况 - 截至2021年第三季度，现金及现金等价物为6200万美元，信用额度可用970百万美元[30] - 2021年第三季度的利息支出为19,170千美元，较2020年第三季度的18,089千美元略有上升[62] - 2021年第三季度的折旧和摊销费用为44,669千美元，较2020年第三季度的41,148千美元增长了8.1%[63] - 2021年第三季度的税费支出为202千美元，较2020年第三季度的284千美元下降了29.0%[68] 资产收购与重建 - 2021年第三季度公司资产收购总额为8000万美元，包括2021年第三季度的Hammond Springs（3100万美元）[8] - 截至2021年第三季度，剩余的重建成本仅为2100万美元[30] - 2021年第三季度的同店净运营收入（SSNOI）包括重建的总额为91,619千美元，较2020年第三季度的75,358千美元增长了21.6%[87] - 2021年第三季度的同店净运营收入（SSNOI）不包括重建的总额为87,976千美元，较2020年第三季度的73,020千美元增长了20.5%[89]

业绩总结 - 2021年第二季度每股收益为0.06美元[11] - 归属于Site Centers的净收入为21,869千美元，相较于2020年第二季度的亏损4,613千美元[69] - 2021年第二季度的综合净运营收入（NOI）为87,757千美元，较2020年第二季度的64,393千美元增长36.3%[81] - 2021年第二季度的总综合和非综合NOI为96,864千美元，较2020年第二季度的70,674千美元增长37.0%[95] - 2021年全年运营FFO预期调整为每股0.94至1.02美元，较之前的预期有所上调[43] 用户数据 - 2021年第二季度的租赁率为91.8%，已开始租赁率为89.7%[13] - 2021年第二季度的租金收取率为98%，较2020年第二季度提高了5%[20] - 2021年第二季度同店净运营收入（SSNOI）同比增长29.9%[14] - 2021年第二季度新租赁的租金增长率为5.0%，整体租赁增长率为1.7%[15][27] - 2021年第二季度的SSNOI不包括重建的总额为92,851千美元，较2020年第二季度的72,158千美元增长28.7%[101] 财务状况 - 截至2021年6月30日，现金余额为5800万美元，流动性总额为10.28亿美元[34] - 2021年第二季度的未收租金中，81%来自国家租户[23] - 2021年第二季度的未收租金中，4百万美元为与COVID-19相关的延期租金[23] - 2021年第二季度的利息支出为19,136千美元，较2020年第二季度的19,811千美元有所下降[71] - 2021年第二季度的折旧和摊销费用为47,217千美元，较2020年第二季度的40,873千美元增加15.4%[72] 未来展望 - 2021年第二季度的每股稀释净收入为0.31美元，预计2021年修订后的每股净收入范围为0.15至0.20美元[104] - 2021年第二季度的FFO（NAREIT）为0.29美元，预计2021年修订后的FFO范围为0.88至0.96美元[104] - 2021年第二季度的运营FFO为0.31美元，预计2021年修订后的运营FFO范围为1.06至1.10美元[104] 资产收购 - 2021年第二季度的资产收购总额为4900万美元[8]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总无法收回收入中，公司份额包含760万美元收入，约合每股0.04美元，主要来自现金基础租户前期付款和净准备金转回 [24] - 租赁费率环比上升40个基点，公司认为投资组合入住率已触底，基于当前少量破产活动和租赁管道，预计租赁费率将在年内继续上升 [25] - 2021年运营FFO（OFFO）指导修订为每股1.06 - 1.10美元，纳入上半年业绩、近期收购等因素，低端假设为稳定收款和入住率且无额外投资活动，高端假设为收款持续改善、运营环境恢复正常并进行2500万美元额外收购 [27] - 预计2021年第三和第四季度RVI费用约为每季度350万美元，新指导范围反映了迄今完成的资产出售情况 [28] - 恢复同店净营业收入（Same Store NOI）指导，范围为10.5% - 13%，更新范围反映上半年业绩并排除未来前期调整，较之前至少4%的指引大幅提高，意味着2021年同店净营业收入在调整前期转回后较2019年水平实际下降约3% [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度总租赁量达87.3万平方英尺，新租赁面积16.7万平方英尺，包括5个主力租户，另有15个主力租户正在进行租赁谈判，预计年底完成，今年前6个月签约交易数量超过去年几乎全年，上半年交易数量较2018年和2019年增长超30% [12][13] - 有1100万美元已签约但未开业的租赁管道，第二季度有29.9万平方英尺、700万美元的年化基础租金开始生效，该管道目前约占第二季度年化基础租金的3%，若包括处于不同谈判阶段的未签约主力租户和所有租赁，总租赁管道仍约占基础租金的5% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场方面，6个月前公司想购买的资产资本化率在6%低段、5%高段，目前降至5%低段到中段，主要因承销考虑更多租金增长，买家认为资产未来增长高于6个月前预期，愿意为资产支付更高价格，但优质核心资产的无杠杆内部收益率似乎保持不变 [42][43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在富裕郊区社区发展资产组合，继续投资具有高便利性元素、能受益于行业趋势的物业，如近期收购的两个物业，受益于富裕郊区资金增加、灵活居家办公文化带来的客户访问增加等趋势 [14][15] - 公司收购计划的基础是获得增长资本，公司在分拆公司RVI有1.9亿美元无票面利率的优先股投资，RVI出售波多黎各资产后，公司有望收回该优先股投资 [19][20] - 公司在投资时会谨慎选择具有长期稳定增长的核心资产，如租金低于市场或有近期到期租约可进行市场调整的资产，同时也关注未锚定的便利型物业，但不排除收购有租金增长和回报潜力的大型传统锚定或多锚定购物中心 [58][59][61] - 关于成立新的投资合作关系，公司目前倾向于利用自身资本和租赁自有空间实现内部增长，若进行新的合资企业，需有明确目的，如从已租赁至低增长阶段的资产中回收资本，目前在机构市场尚未找到合适的合作伙伴 [64][65][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩强劲，超出预期，物业100%开放，客户流量持续增长，收款和延期还款情况也持续改善，截至21日，已收取第二季度98%的租金，几乎收取了所有到期的延期付款，2020年日历年度合同租金收取率达95% [8][10] - 租赁活动保持活跃，公司对运营前景乐观，这为资本部署提供了更清晰的方向，预计同店净营业收入有望在2021年恢复到2019年水平，2022年可能更高 [12][50][51] - 行业方面，过去6个月有更多资金流入零售地产领域，包括保险资金、养老金和机构资本等，但公司尚未找到合适的合资伙伴 [68] 其他重要信息 - 截至季度末，应收账款中约有400万美元的与新冠疫情相关的净延期款项预计未来收回，截至上周，已收取总延期款项的72%，目前仅剩700万美元的基础租金延期款项待收取，其中包括300万美元来自现金基础租户，这将限制未来对收益的影响 [31][32] - 公司资产负债表状况良好，2021年到期债务极少，无担保债务到期日至2023年，未来重建承诺也很少，拥有9.7亿美元信贷额度的全部可用资金、5800万美元现金，第二季度通过ATM计划以远期销售方式筹集了1400万美元普通股股权，可用于未来提取 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: RVI管理费用在RVI清算后会持续多久，目前收购资本化率情况如何，公司对杠杆率的舒适区间是多少，Same Store NOI恢复到2019年水平的时间是否会提前？ - RVI管理费用每6个月重置一次，预计今年第三和第四季度为每季度350万美元，若波多黎各资产出售，明年上半年费用将降低，RVI资产出售对OFFO的影响最终取决于收益的再投资 [40][41] - 目前收购资本化率降至5%低段到中段，主要因租金增长预期提高，优质核心资产无杠杆内部收益率保持不变 [42][43] - 公司目前杠杆率处于低5倍区间，疫情前目标杠杆率为债务与EBITDA比率5 - 6倍，若有合适机会，可能会达到区间高端，但会同时关注债务期限，目前公司资金充裕，有大量流动性 [45][46][47] - 由于租户行使期权比例提高、租赁活动增加，Same Store NOI有望在2021年恢复到2019年水平，2022年可能更高 [50][51] 问题2: 公司投资管道情况，未来投资是否主要针对便利型资产，是否有成立新投资合作关系的意愿？ - 公司有资金进行投资，但会谨慎选择具有长期稳定增长的核心资产，如租金低于市场或有近期到期租约可进行市场调整的资产，投资管道将随着此类资产的增加而扩大 [58][59][60] - 公司对未锚定的便利型物业感兴趣，但不排除收购有租金增长和回报潜力的大型传统锚定或多锚定购物中心，目前大型物业库存较少，因卖家倾向于先出租再出售 [61][62] - 公司目前倾向于利用自身资本和租赁自有空间实现内部增长，若进行新的合资企业，需有明确目的，如从已租赁至低增长阶段的资产中回收资本，目前在机构市场尚未找到合适的合作伙伴 [64][65][67] 问题3: RVI出售波多黎各资产后剩余资产的GAV是多少，对公司G&A费用有何影响，若收购资本化率低于预期，公司如何部署优先股收益？ - 公司无法评论RVI剩余8项资产的GAV，因为这些资产由公司管理但非公司所有 [75] - 2021年公司G&A预算预计不会因该交易有实质性变化，2022年可能有变化，届时将在指导中体现，公司认为更重要的是费用变化而非G&A费用 [73][74] - 公司认为若资产有租金增长，较低的初始资本化率是合理的，公司还有其他资本使用途径，如合资企业相关交易，有足够选择在未来一年做出合理决策 [78][79][80] 问题4: 店铺空间的恢复情况如何，租赁需求是否存在地域差异？ - 本季度一半的租赁活动来自店铺，店铺租赁在过去一两个季度显著增加，约83%的交易为全国性信用租户，表明疫情期间本地租户受影响，为资金充裕的全国性租户提供了进入优质资产的机会 [85][86] - 公司城市资产较少且恢复较慢，店铺和主力租户租赁更多取决于进入合适的富裕邮编区域和交叉路口，而非地区，在波士顿、迈阿密、克利夫兰和波特兰等多地店铺租金均创新高 [89][90] 问题5: 公司收到RVI的1.9亿美元优先股投资后，现金余额、债务偿还和资本部署计划如何，ATM发行的原因是什么？ - 考虑到EBITDA增长、处置收益、现金和1.9亿美元优先股投资，公司购买力将超过1.9亿美元，但会谨慎部署资本，投资机会需时间寻找 [96][97] - 目前公司认为投资机会是资金的最佳用途，但会考虑所有选择，目前杠杆率合适，重点是外部资本部署和企业增长 [98] - ATM发行与禁售期有关，公司很高兴有新的资本来源，该设施无稀释性，有一年时间提取资金，若有合适投资机会会继续利用 [99][100][104] 问题6: 公司未来在租赁TIs和租赁资本支出上的预期如何，1100万美元已签约但未开业项目的上线节奏怎样，现金基础租户的比例和正常水平是多少？ - 公司租赁资本支出预计增加，因租户开业数量增多，但每平方英尺成本预计不变，下半年和2022年总资本支出将增加，与2019年和2018年水平相当 [109] - 1100万美元已签约但未开业项目的上线节奏呈后端加权，主要在第四季度，部分项目租金起始时间为2023年或2024年，反映了市场需求 [111] - 截至季度末，现金基础租户占比为12%，低于第一季度末的13%，疫情前正常稳态水平接近零，公司将谨慎处理，预计未来12个月逐渐减少 [112] 问题7: 公司如何延长债务期限，收购夏洛茨维尔资产的考虑和对该市场的看法，是否会考虑收购合资企业股份？ - 公司自2017年以来一直关注债务期限，目前无担保债务到期日至2023年，2025年才有较大规模无担保债务到期，公司对当前债务期限和到期结构感到舒适，有机会进一步改善，同时未抵押债务收益率接近20%，债券安全性高 [119][120][121] - 收购夏洛茨维尔资产是因为该地区是公司目标区域，资产位于高流量交叉路口，周边配套好，租户信用高，公司愿意整合具有稳定性、增长性和良好信用的小型物业，并关注该走廊更多物业 [122][123][124] - 合资企业项目是公司熟悉的资产来源，公司会谨慎考虑收购合资企业股份，具体取决于合作伙伴的出售意愿，收购价格为市场价格 [126][127][129] 问题8: 2021年FFO指导中是否包含第二季度预期的其他前期收款，从现金基础转为权责发生制对第二季度业绩的影响，更新的指导中是否包含额外的现金转权责发生制的上行空间，如何看待优先股在债务期限计算中的作用，零售商对2023 - 2024年租金起租的需求与2018 - 2019年相比如何？ - 2021年FFO指导中不包含第二季度预期的其他前期收款，第三和第四季度前期转回的影响预计将较第二季度减轻，因现金基础延期款项减少 [133][135] - 从现金基础转为权责发生制对第二季度业绩的影响为几十万美元的直线租金，影响不大 [139] - 更新的指导中不包含额外的现金转权责发生制的上行空间 [140] - 公司认为优先股在资本结构中的使用取决于资本成本，在合适时机和条件下，优先股有其合理性，公司会根据股权和债务成本决定是否使用，目前不急于做出决策 [144][145] - 零售商对2023 - 2024年租金起租的需求高于2018 - 2019年，出现了许多新的信用租户概念，高信用品牌推出子品牌并选择富裕邮编区域，店铺租赁需求也显著改善 [147][148][150] 问题9: 剩余主力租户交易的信用情况如何，收购是否是公司长期计划，是否认为规模越大越好？ - 若主力租户交易不是投资级或净现金实体，不意味着其资产负债表状况大幅恶化，可能只是未达到投资级、非上市公司或有一定债务，公司会确保投资的主力租户有良好的商业计划和资产负债表 [156][157] - 公司在有资金的情况下会采取收购姿态，注重外部增长，增长有助于分摊G&A费用，但不一定通过并购实现，公司认为目前规模适合有计划地增长，无需过度追求规模 [160][161][162]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) Ohio 34-1723097 (State or other jurisdiction of incorporation ...

业绩总结 - 2021年第二季度的租金收集率为98%[9] - 2021年第二季度至第四季度的租金收集率较2021年第一季度上升3%[9] - 2021年第一季度收到900万美元的租金延期还款，包括200万美元来自现金基础租户[23] - 2021年，75%的租金延期安排预计将在2021年底前偿还[23] - 预计2021年每股收益在0.94至1.02美元之间[12] - 预计2021年每股FFO在0.88至0.96美元之间[80] - 预计2021年每股运营FFO在0.94至1.02美元之间[83] 用户数据 - 2021年，80个全资拥有的物业的平均家庭收入为106,000美元，位于美国最富裕的子市场[8] - 2020年和2021年，国家租户的开业数量持续增长[30] 市场展望 - 预计2021年至2023年，西湖的NOI将增长43%[39] - Wando Crossing的5年预计NOI增长为4.7%[42] - Mount Pleasant地区预计5年人口增长为24%[42] - 南佛罗里达地区的全资物业预计5年NOI年复合增长率为5%[48] - Shoppes at Addison Place于2021年以4000万美元收购，预计NOI年复合增长率为4%[51] 资产与融资 - 截至2021年3月31日，签署但尚未开业的租赁管道总额为1410万美元[29] - 已识别的额外资产总额为3800万美元[10] - 截至2021年3月31日，公司的未担保房地产资产比率为296%，远高于最低要求的135%[61] - 2021年第一季度，公司的固定费用比率为3.4倍，超过最低要求的1.5倍[61] - 2021年3月的股权融资预计将用于150百万美元的优先股赎回和7500万美元的收购[62] 租赁管道 - 租赁管道中包括24个锚定租户，已执行12个租约[29]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization ...

业绩总结 - 1Q21每股收益为0.05美元，运营FFO为0.28美元[11][12] - 1Q21净收入为16008千美元，较2020年同期的34333千美元下降[60] - 1Q21合并净运营收入（NOI）为80107千美元，较2020年同期的77945千美元增长[73] - 1Q21的同店净运营收入（SSNOI）为91.4%，同比下降1.4%[13] - 预计2021年修订后的每股净收入范围为0.04至0.13美元[98] - 预计2021年FFO（NAREIT）为0.88至0.96美元[104] - 2021年预计运营FFO为0.94至1.02美元[46] 用户数据 - 1Q21的租金收集率为96%，较2020年4月至2021年3月的91%有所提升[22] - 84%的租户为必需品租户，72%的投资组合由杂货店或含杂货成分的仓储俱乐部支撑[34] - 1Q21的租赁扩展率为1.9%，新租赁扩展率为8.3%[30] - 1Q21签署但未开业的租约总额为1410万美元的年化基础租金（ABR）[8][30] - 1Q21租赁活动强劲，签署了9个锚点租约，年化基础租金为200万美元[8] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司的流动性为11.61亿美元，包括1.91亿美元的现金和9.7亿美元的信用额度[37] - 1725万股发行产生净收益2.26亿美元[49] - 150百万美元的6.25% K系列优先股于2021年4月7日偿还[49] - 预计将确认优先股发行成本的500万美元的冲销[49] - 1Q21不可收回收入包括500万美元的支付和与之前期间相关的净准备金逆转[49] - 1Q21一般和行政费用包括560万美元的非现金公允价值调整（不计入OFFO）[49] 未来展望 - 预计将有85%的租金减免安排在2021年底前偿还[28] - RVI费用收入（不包括处置费用）预计在1300万至1700万美元之间[49]