公司整体财务状况 - 公司企业价值44亿美元，拥有101处全资物业，平均家庭收入11.1万美元，出租率94.2%[2] - 截至2024年3月31日，普通股每股市场价值为14.65美元，流通普通股数量为209,544,000股[36] - 截至2024年3月31日，总债务为1,684,996,000美元，净债务为1,116,271,000美元[36] - 截至2024年3月31日，总市值为4,361,090,000美元[36] - 公司总债务为16.76632亿美元，综合债务15.65231亿美元，非综合债务4.6516亿美元，综合债务和非综合债务利率分别为4.47%和6.46%，总债务利率为4.61%[44] - 2024 - 2029年各年到期债务分别为4223.3万美元、4.28154亿美元、4.57007亿美元、6.51861亿美元、9463.3万美元和3.806亿美元，对应利率分别为6.90%、3.80%、4.39%、4.55%、6.99%和7.48%[44] - 固定利率债务占比97.7%，利率4.61%；可变利率债务占比2.3%，利率4.47%[44] 公司盈利与运营资金情况 - 第一季度归属于普通股股东的净亏损为2630万美元，摊薄后每股亏损0.13美元，去年同期净利润为1250万美元，摊薄后每股收益0.06美元[5] - 第一季度归属于普通股股东的运营资金为5980万美元，摊薄后每股0.28美元，去年同期为6270万美元，摊薄后每股0.30美元[6] - 2024年第一季度净亏损为23,552千美元，2023年第一季度净利润为15,302千美元[31] - 2024年第一季度归属于普通股股东的FFO为51,931千美元，2023年第一季度为61,899千美元，同比下降约16.10%[32] - 2024年第一季度归属于普通股股东的运营FFO为59,801千美元，2023年第一季度为62,728千美元，同比下降约4.67%[32] - 2024年第一季度基本每股FFO为0.25美元，2023年第一季度为0.29美元，同比下降约13.79%[32] - 2024年第一季度基本每股运营FFO为0.29美元，2023年第一季度为0.30美元，同比下降约3.33%[32] - 2024年第一季度未合并合资企业净亏损为115.5万美元，2023年第一季度净利润为476.7万美元[50] - 2024年第一季度资金从运营（FFO）为601.9万美元，2023年第一季度为852.5万美元，同比下降29.39%[50] 公司收入情况 - 2024年第一季度同店净营业收入按比例计算增长1.5%，受Bed Bath & Beyond破产影响，收入损失带来310个基点的不利影响[14] - 2024年第一季度租赁收入为119,592千美元，2023年第一季度为135,872千美元，同比下降约11.98%[31] - 2024年第一季度净运营收入为83,339千美元，2023年第一季度为93,614千美元，同比下降约10.98%[31] - 2024年第一季度合并同店净营业收入（SSNOI）为76,655,000美元，较2023年第一季度增长1.6%[34] - 2024年第一季度非合并同店净营业收入（SSNOI）为3,666,000美元，较2023年第一季度增长0.5%[34] - 2024年第一季度每平方英尺基础租金为20.69美元，较2023年第一季度的19.65美元有所增长[35] - 2024年第一季度同店净营业收入（SSNOI）总收入为109,659,000美元，较2023年第一季度增长1.8%[37] - 2024年第一季度租金收入为2175.8万美元，2023年第一季度为2431.6万美元，同比下降10.52%[50] - 2024年第一季度净营业收入为1618.6万美元，2023年第一季度为1812.6万美元，同比下降10.70%[50] 公司资产与负债变化 - 2024年第一季度末总资产为3,892,578千美元，2023年第四季度末为4,061,351千美元，环比下降约4.15%[33] - 2024年第一季度末总负债为1,768,634千美元，2023年第四季度末为1,885,808千美元，环比下降约6.21%[33] - 2024年第一季度末总权益为2,123,944千美元，2023年第四季度末为2,175,543千美元，环比下降约2.37%[33] - 截至2024年第一季度末土地资产为1.85384亿美元，截至2023年第四季度末为1.80588亿美元，环比增长2.65%[50] - 截至2024年第一季度末总资产为6.86826亿美元，截至2023年第四季度末为6.88453亿美元，环比下降0.24%[50] - 截至2024年第一季度末总负债为5.03055亿美元，截至2023年第四季度末为5.03161亿美元，环比下降0.02%[50] 公司物业买卖情况 - 第一、二季度出售五处全资购物中心，总价1.696亿美元，其中第一季度出售三处，总价1.194亿美元[7] - 第一季度收购两处便利购物中心，总价1910万美元[8] - 2024年第一季度收购物业自有可出租面积总计5.1万平方英尺，总价格为2.721亿美元，公司份额价格为2.073亿美元[43] - 2024年第二季度截至目前收购物业价格为100万美元，2024年年初至今收购物业自有可出租面积总计5.1万平方英尺，总价格为2.821亿美元，公司份额价格为2.173亿美元[43] - 2024年第一季度处置物业自有可出租面积总计66.9万平方英尺，总价格为1.194亿美元[43] - 2024年第二季度截至目前处置物业自有可出租面积总计31.5万平方英尺，总价格为5015万美元，2024年年初至今处置物业自有可出租面积总计98.4万平方英尺，总价格为1.6955亿美元[43] 公司债务处理情况 - 第一季度回购2025年和2026年到期的高级无担保票据，本金总额6160万美元，总代价6080万美元，债务赎回收益约80万美元[9] 公司资产减值情况 - 第一季度因三处全资资产持有期假设变更，确认减值6660万美元，其中两处开发项目占5570万美元，截至3月31日，这两处物业出租率为96.6%[10] 公司租赁相关数据 - 截至3月31日的过去12个月，现金新租赁利差为29.0%，现金续租利差为6.5%；第一季度现金新租赁利差为11.5%，现金续租利差为8.0%[15] - 2024年第一季度新租约数量为15个，可出租面积（GLA）为69,438平方英尺，每平方英尺基本租金（ABR）为26.28美元，租金利差为11.0%[38] - 2024年第一季度续约数量为84个，GLA为576,746平方英尺，ABR为19.77美元，租金利差为8.0%[38] - 2024年第一季度新租约与续约合计数量为99个，GLA为646,184平方英尺，ABR为20.47美元，租金利差为8.2%[38] - 2024年新租约净有效租金每平方英尺为24.24美元，续约为20.16美元，新租约与续约合计为20.22美元[38] - 假设不执行租赁选择权，2024年到期租约数量为106个，GLA为542,000平方英尺，ABR为10,125,000美元，每平方英尺租金为18.68美元[39] - 假设不执行租赁选择权，2025年到期租约数量为299个，GLA为2,319,000平方英尺，ABR为44,406,000美元，每平方英尺租金为19.15美元[39] - 假设执行所有租赁选择权，2024年到期租约数量为72个，GLA为180,000平方英尺，ABR为4,879,000美元，每平方英尺租金为27.11美元[39] - 假设执行所有租赁选择权，2025年到期租约数量为153个，GLA为557,000平方英尺，ABR为13,740,000美元，每平方英尺租金为24.67美元[39] - 已签约未执行租约数量为77个，GLA为529,000平方英尺，ABR为13,086,000美元，每平方英尺租金为24.74美元[39] - 空置待租面积为1,094,000平方英尺[39] 公司租户相关数据 - 前50大租户总基础租金为1.62803亿美元，占总基础租金的48.5%；自有可出租面积为983.2万平方英尺，占总自有可出租面积的52.6%[40] - 总投资组合基础租金为3.35484亿美元，自有可出租面积为1868.6万平方英尺[40] - TJX Companies的基础租金为1689.1万美元，占比5.0%；自有可出租面积为126.1万平方英尺，占比6.7%[40] - Dick's Sporting Goods的基础租金为872.8万美元，占比2.6%；自有可出租面积为52.3万平方英尺，占比2.8%[40] 公司再开发与土地相关数据 - 总再开发管道收益率为10%，总再开发成本为2.4705亿美元[42] - 未开发土地成本为526.3万美元，公司总部大楼非收入产生部分账面价值为2500万美元，收入产生部分在2024年第一季度产生净营业收入35.3万美元[42] 公司非综合合资企业数据 - 非综合合资企业共有13处物业，总可出租面积419.8万平方英尺，2024年第一季度NOI为1618.6万美元，债务余额4.83452亿美元[48] - 非综合合资企业2024年第一季度租金收入523.7万美元，其他收入7.6万美元，净营业收入383万美元[49] - 非综合合资企业2024年第一季度FFO为158.4万美元，OFFO为166.1万美元[49] 公司银行与无担保债务情况 - 银行债务中，无担保定期贷款2亿美元，利率3.99%；无担保循环信贷额度9.5亿美元，当前余额为0[45] - 无担保债务中，2025 - 2027年到期的无担保票据余额分别为4.00129亿美元、3.94504亿美元和4.49739亿美元，对应利率分别为3.79%、4.43%和4.80%[45] 公司部分物业情况 - 钱德勒中心的可出租面积为7000平方英尺，每平方英尺租金为43.58美元[51] - 阿瓦图基山麓镇中心的可出租面积为69.1万平方英尺，每平方英尺租金为18.25美元，有AMC影院等多家主力租户[51] - 箭头湖购物中心的可出租面积为35.3万平方英尺，每平方英尺租金为16.98美元，有伯灵顿等主力租户[51] - 截至2024年3月31日，公司物业GLA以千为单位，如Lee Vista Promenade的GLA为314千平方英尺，ABR为每平方英尺17.39美元[52] - 公司部分物业存在合资情况，如Towne Center Prado合资比例为20% DTP，Deer Park Town Center合资比例为50% RVIP IIIB [52][54] 公司财务会计政策 - 公司租金收入包括百分比和超额租金、租户报销、租赁终止费等，百分比和超额租金在租户报告销售额超过适用销售断点后确认[57] - 公司对租金总额基本相同且租赁期限未增加的租赁修正案不应用租赁修改会计处理，多数此类优惠修正案为租金支付延期[58] - 若租赁修正案包含减免租金，公司不将减免视为可变租金，而是在租户剩余租赁期限内直线记录优惠影响[59] - 对于无法确定租赁期内款项可收回性的租户，公司采用现金收付制核算，收到款项且应收账款全额计提坏账后才确认租金收入[60] - 公司一般及行政费用包括内部租赁薪资、法律薪资等，不资本化高管薪酬，物业直接管理薪酬计入运营和维护费用[61] - 公司获取定期融资的成本冲减相关债务负债，循环信贷安排成本计入其他资产，所有成本在相关债务协议期限内直线摊销[62] - 房地产资产按成本减累计折旧列示，折旧和摊销按直线法在资产预计使用寿命内计提，建筑物30 - 40年，建筑改良3 - 20年[63] - 建设期间的利息费用和房地产税资本化并在建筑物使用寿命内折旧，开发搁置土地的利息不资本化[64] - 房地产销售收益通常在交易结束且收益流程完成时确认[65] - 现金租赁利差通过比较前租户最后一年年度基础租金和新租户第一年年度基础租金计算，直线租赁利差通过比较平均基础租金计算[66] - 净有效租金按租赁期内每可出租平方英尺加权平均计算，充分考虑租赁相关所有成本[67] 公司财务信息披露说明 - 公司季度财务补充信息未披露美国公认会计原则要求的所有项目，且为未经审计信息[55] - 公司季度财务补充信息应与10 - K表和10 - Q表一并阅读[56] 公司财务指标定义 - FFO定义为净收入（亏损）调整后的值，排除优先股股息、房地产处置损益等项目，公司计算与NAREIT定义一致[71] - 运营FFO为FFO排除某些管理层认为不可比的费用、收入和损益后的值，计算与NAREIT定义不同[72] - NOI计算为物业收入减去物业相关费用，SSNOI为同一门店基础上的NOI，排除直线租金收入等项目，包含15个月可比期间资产[76][77] - 债务/调整后

购物中心业务数据 - 截至2023年12月31日，公司拥有114个购物中心，总可租赁面积达2260万平方英尺，运营购物中心组合的总入住率为92.0%，每平方英尺平均年化基础租金为20.35美元[15] - 2023年与2022年相比，合并购物中心组合拥有的中心数量从119个降至114个，入住率从92.4%降至92.0%，每平方英尺平均年化基础租金从19.52美元升至20.35美元[26] - 截至2023年12月31日，投资组合物业包含114个购物中心，公司拥有的总可租面积（GLA）达2260万平方英尺，分布于20个州[125] - 截至2023年12月31日，按比例计算，每平方英尺的平均年化基础租金为20.35美元，101个全资拥有的购物中心为20.46美元，13个非合并合资企业拥有的购物中心为16.43美元[126] - 截至2023年12月31日，按比例计算，公司物业的出租率为92.0%[129] - 2024 - 2033年，公司101个全资拥有的购物中心，若租户不行使续租权，到期租约涉及总可租面积1452.1万平方英尺，年化基础租金2.90221亿美元，分别占比86.9%和94.9%[130] - 2024年，公司101个全资拥有的购物中心到期租约167份，涉及可租面积97.9万平方英尺，年化基础租金1841.2万美元，每平方英尺平均基础租金18.81美元，分别占总可租面积和总基础租金收入的5.9%和6.0%[130] - 2024 - 2033年，公司13个非合并合资企业拥有的购物中心，若租户不行使续租权，到期租约涉及总可租面积342.5万平方英尺，年化基础租金5518.5万美元，分别占比87.9%和95.0%[130] - 2024年，公司13个非合并合资企业拥有的购物中心到期租约38份，涉及可租面积47.9万平方英尺，年化基础租金611.7万美元，每平方英尺平均基础租金12.76美元，分别占总可租面积和总基础租金收入的12.3%和10.5%[130] - 亚利桑那州凤凰城Ahwatukee Foothills Towne Center的总年化基本租金为1.228亿美元，平均每平方英尺18.17美元，可出租总面积为69.1万平方英尺[131] - 加利福尼亚州Fontana的Falcon Ridge Town Center总年化基本租金为6540万美元，平均每平方英尺23.61美元，可出租总面积为27.7万平方英尺[131] - 科罗拉多州Centennial的Centennial Promenade总年化基本租金为7313万美元，平均每平方英尺20.83美元，可出租总面积为44.3万平方英尺[131] - 佛罗里达州迈阿密The Shops at Midtown Miami总年化基本租金为1.0611亿美元，平均每平方英尺23.15美元，可出租总面积为46.7万平方英尺[133] - 佛罗里达州Winter Garden的Winter Garden Village总年化基本租金为1.6794亿美元，平均每平方英尺22.35美元，可出租总面积为75.9万平方英尺[133] - 佐治亚州亚特兰大Perimeter Pointe总年化基本租金为4056万美元，平均每平方英尺17.46美元，可出租总面积为36万平方英尺[133] - 佐治亚州Cumming的Cumming Town Center总年化基本租金为4899万美元，平均每平方英尺16.85美元，可出租总面积为31.1万平方英尺[133] - 亚利桑那州Peoria的Shops at Lake Pleasant于2023年开发并收购，可出租总面积为4.7万平方英尺，总年化基本租金为1806万美元，平均每平方英尺40.05美元[131] - 佛罗里达州Delray Beach的Shoppes at Addison Place平均每平方英尺基本租金为47.05美元，可出租总面积为5.6万平方英尺，总年化基本租金为2476万美元[133] - 佐治亚州Kennesaw的Barrett Corners平均每平方英尺基本租金为47.14美元，可出租总面积为1.9万平方英尺，总年化基本租金为881万美元[133] - 伊利诺伊州芝加哥3030 North Broadway购物中心2016年开发，2017年收购，拥有GLA为132000平方英尺，年化基础租金为469.1万美元，平均基础租金为每平方英尺35.61美元[134] - 新泽西州普林斯顿Nassau Park Pavilion购物中心2021年开发，1997年收购，拥有GLA为757000平方英尺，年化基础租金为1114.1万美元，平均基础租金为每平方英尺15.90美元[134] - 北卡罗来纳州夏洛特Carolina Pavilion购物中心1997年开发，2012年收购，拥有GLA为701000平方英尺，年化基础租金为894.7万美元，平均基础租金为每平方英尺14.75美元[135] - 俄亥俄州哥伦布Easton Market购物中心2013年开发，1998年收购，拥有GLA为502000平方英尺，年化基础租金为754.2万美元，平均基础租金为每平方英尺15.89美元[135] - 俄勒冈州波特兰The Blocks购物中心2001年开发，2019年收购，拥有GLA为97000平方英尺，年化基础租金为242.8万美元，平均基础租金为每平方英尺36.07美元[135] - 宾夕法尼亚州伊斯顿Southmont Plaza购物中心2004年开发，2015年收购，拥有GLA为251000平方英尺，年化基础租金为331.4万美元，平均基础租金为每平方英尺16.81美元[135] - 南卡罗来纳州查尔斯顿(2) Ashley Crossing购物中心2011年开发，2003年收购，拥有GLA为208000平方英尺，年化基础租金为225.3万美元，平均基础租金为每平方英尺11.36美元[135] - 田纳西州布伦特伍德Cool Springs Pointe购物中心2004年开发，2000年收购，拥有GLA为198000平方英尺，年化基础租金为317.9万美元，平均基础租金为每平方英尺16.05美元[135] - 得克萨斯州圣安东尼奥Village at Stone Oak购物中心2007年开发，拥有GLA为442000平方英尺，年化基础租金为685.9万美元，平均基础租金为每平方英尺18.89美元[135] - 弗吉尼亚州费尔法克斯Fairfax Towne Center购物中心1994年开发，1995年收购，拥有GLA为253000平方英尺，年化基础租金为316.7万美元，平均基础租金为每平方英尺25.60美元[136] - 截至2023年12月31日，公司投资组合有114个购物中心，总可租赁面积2260万平方英尺，占用率92.0%，每平方英尺年租金20.35美元[151] - 截至2023年和2022年12月31日，公司拥有101处全资物业，入住率分别为92.1%和92.6%，每平方英尺平均年化基本租金分别为20.46美元和19.61美元[184] 便利资产分拆计划 - 2023年10月，公司宣布将便利资产分拆为名为Curbline Properties Corp.的独立上市REIT，预计2024年10月1日左右完成分离[19][23] - 公司获得了11亿美元的抵押贷款融资承诺，预计在分拆完成前关闭，所得款项用于偿还所有未偿还的无担保债务[20] - 截至2023年12月31日，公司有65个全资便利资产将纳入Curbline组合，该组合中物业的中位面积约为20000平方英尺，92%的基础租金由小于10000平方英尺的单元产生[21] - 公司计划在2024年10月1日左右完成应税分拆，将便利资产分拆至Curbline[65] - 公司计划在2024年10月1日左右分拆Curbline Properties Corp.，Curbline预计无债务且有资金增长能力[154][157][158] 主要租户情况 - 公司五大租户分别为TJX Companies, Inc.、Dick's Sporting Goods, Inc.、Ross Stores, Inc.、Burlington Stores, Inc.和PetSmart LLC，分别占2023年12月31日公司年度化基础租金总收入的5.2%、2.5%、2.2%、2.1%和2.1%[29] - 截至2023年12月31日，TJX Companies, Inc.占公司年化购物中心基础租金总收入的5.2%，Dick's Sporting Goods, Inc.占2.5%，Ross Stores, Inc.占2.2%等[55] - 2023年，电影院运营商的租金占公司年化购物中心基础总收入的3.3%[55] - TJX Companies在公司购物中心基本租金收入中占比5.2%，在公司拥有的购物中心可出租面积中占比7.1%[167] - Dick's Sporting Goods在公司购物中心基本租金收入中占比2.5%，在公司拥有的购物中心可出租面积中占比2.7%[167] - Ross Stores在公司购物中心基本租金收入中占比2.2%，在公司拥有的购物中心可出租面积中占比3.1%[167] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有220名全职员工，较2022年的267名有所减少，员工中约39%为男性，61%为女性，女性占经理人数的约48%[31] - 公司员工约79%为白人，12%为黑人，4%为西班牙裔，2%为亚洲人，3%为其他族裔，69%的员工在俄亥俄州比奇伍德的公司总部工作[31] - 公司约77%的员工在公司工作超过5年，55%超过10年[31] 租赁到期情况 - 截至2023年12月31日，公司物业（含非并表物业的按比例份额）约6.4%的租赁可出租总面积（GLA）的租约将于2024年到期[52] - 截至2023年12月31日，公司有205份租约将于2024年到期，每平方英尺平均基本租金为18.35美元；2023年新租约现金租赁利差为29.5%，续约租约为6.5%，综合为9.0%[167] 公司面临的风险 - 公司的经济表现和购物中心价值受宏观经济气候和当地条件等诸多因素影响，可能对现金流和经营业绩产生不利影响[43][51] - 电子商务市场份额增加可能对公司租户和业务产生不利影响[43][54] - 公司将大部分面积租给大型全国性租户，易受这些租户业务和财务状况变化影响[43][55] - 公司依赖租金收入，若大量租户或主要租户出现问题，可能影响偿债和向股东分配的能力[43][56] - 通胀压力可能导致零售商盈利能力和消费者可自由支配支出下降，影响租户需求和公司租金增长[59] - 公司房地产资产可能面临减值费用，收购活动可能无法产生预期现金流[47] - 公司拟将Curbline便利资产分拆为独立上市房地产投资信托基金（REIT），可能无法按计划完成或实现预期收益[47] - 公司业务成本相对缺乏弹性，即使物业收入下降，成本也可能保持不变或增加[60] - 合资企业投资可能限制公司对投资的控制并降低预期回报[61] - 公司房地产资产可能会受到减值费用的影响[62] - 公司收购活动可能无法产生预期现金流，并可能受到竞争压力等因素的限制[63] - 房地产投资流动性差，公司可能无法按意愿或有利条件处置物业[64] - 公司的重建和建设活动可能影响其经营业绩[70] 保险情况 - 公司目前持有的一切险财产保险每次事故和累计限额为1.5亿美元，一般责任保险每次事故和累计限额为1亿美元[77] - 高风险地区的命名风暴、洪水和地震保险一般需扣除高达每个物业总保险价值5%的免赔额[77] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司合并债务未偿还本金总额约为16亿美元，加权平均到期期限为2.5年[83] - 2025 - 2027年分别有4.824亿美元、3.993亿美元和6.497亿美元的合并债务到期，加权平均利率分别为3.8%、4.4%和4.6%[83] - 公司非合并合资企业有4.837亿美元债务（SITE份额为1152万美元），加权平均利率为7.0%，加权平均到期期限为4.1年[83] - 2023年10月，公司获得11亿美元抵押贷款安排承诺，计划用融资和资产出售收益偿还所有未偿还无担保债务[84][85] - 截至2023年12月31日，公司维持2亿美元无担保定期贷款和最高9.5亿美元无担保循环信贷安排，利率为浮动利率[88] - 2023年12月31日总合并债务为16亿美元，2022年12月31日为17亿美元[213] REIT资格及税务情况 - 截至2023年12月31日，公司符合REIT资格要求，除应税REIT子公司外，在满足特定要求的情况下无需缴纳联邦所得税[30] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）[91] - 若公司未能在任何纳税年度符合REIT资格，将按普通国内公司缴纳美国联邦所得税，可能面临重大税务责任[93] - 若公司实际支付给股东的金额低于美国联邦税法规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[97] - 税法对“禁止交易”收入征收100%的税，可能影响公司出售财产的决策[98] - 公司为维持REIT身份，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%将缴纳企业所得税，少于特定比例还会面临4%的消费税[99] - 美国联邦对支付给个人股东的股息最高税率为20%，公司因REIT身份，分配给个人股东的股息一般无优惠税率，但2017年12月31日至2026年1月1日期间，个人、信托或遗产股东可扣除最多20%的普通股息，有效税率一般降至29.6%[100] - 若公司不满足“国内控制”REIT条件，外国股东处置公司普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在证券市场交易且外国股东持股不超10%[101] - 公司章程和法规规定禁止特定股东外的人持有超5%的公司流通普通股以维持REIT身份[105] - 公司需按规定分配至少90%的REIT应税收入[143] 公司治理及股权情况 - 公司有包括亚历山大·奥托先生在内的大股东，因其大量持股能对公司施加重大影响，其利益可能与其他股东不同[107] - 公司董事会可在无股东批准下更改重大公司政策，这可能对公司财务状况、经营

财务数据和关键指标变化 - 第四季度OFFO超预算，得益于运营表现超预期和利息收入增加，但被运营及G&A费用增加部分抵消，其中运营费用有200万美元的房东和CAM费用增加，与季节性项目有关，预计不会再次发生 [26] - 截至季度末，债务与EBITDA比率为4.2倍，净债务收益率超20%，预计2024年杠杆率将继续下降，债务与EBITDA比率低于4倍 [33] - 2024年1月，公司因2023年交易活动支付每股0.16美元特别股息，资金来自手头现金，还宣布第一季度股息为每股0.13美元，与第四季度持平 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 Curbline业务线 - 截至年底，Curbline投资组合包括65处全资便利资产，预计2024年产生约7600万美元NOI，同店NOI预计2024年增长4.5%，未来三年平均增长超3% [7] - 2024年Curb投资组合总NOI预计在预测范围中点约为7600万美元，同店NOI增长预计在3.5% - 5.5%之间 [31] SITE Centers业务线 - 第四季度出售7.36亿美元全资物业，年底后又出售8200万美元，目前约7.5亿美元房地产处于LOI或合同谈判中，综合资本化率约7% [8] - 2024年SITE投资组合总NOI预计在预测范围中点约为2.65亿美元，JV费用预计每季度平均约125万美元，G&A预计每季度平均约1200万美元 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售运营环境在疫情后显著转变，供应有限，租户需求增加，宏观利好因素和公司特定因素预计将推动未来NOI大幅增长 [17] - 便利资产可寻址市场为9.5亿平方英尺，Curbline当前投资组合220万平方英尺，占美国总库存的0.25%，有较大增长空间 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将便利资产组合分拆为新的Curbline Properties公司，预计10月1日左右完成，Curb预计获得6亿美元流动性，若处置进展顺利，可能仅以现金形式资本化且无债务 [14][16] - 公司将通过收购扩大Curbline投资组合，通过处置和资产管理实现SITE Centers投资组合的NAV，目前优先处置资产以利用市场需求，这会限制2024年的收购量 [14][20] - 过去六年公司出售超70亿美元购物中心，管理团队了解买家需求，SITE Centers投资组合对各类买家有吸引力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业宏观环境有利，供应有限和需求增加将支持行业基本面多年，公司特定因素如SNO管道、重建交付和空置单位租赁将推动NOI增长 [17] - 公司对通过私人市场资产销售最大化SITE Centers物业价值充满信心，Curbline Properties预计为利益相关者带来一流的增长和回报 [9][18] 其他重要信息 - 会议将讨论非GAAP财务指标，包括FFO、运营FFO和同店净运营收入，相关描述和与GAAP指标的对账可在季度财务补充资料和投资者报告中找到 [4] - 公司在夏洛特、开普科尔、亚特兰大、凤凰城收购四处便利物业，花费6200万美元，第四季度投资物业所在地区平均家庭收入超10.4万美元，加权平均租赁率近100% [18] - 第四季度租赁量环比下降，主要因投资组合规模缩小和可用空间减少，租赁需求强劲，但租赁率环比下降10个基点，受第四季度资产销售影响 [21][22] - 公司有35万平方英尺正在进行租赁谈判，预计未来两个季度完成，签约租赁的启动将是2024年同店NOI增长的主要驱动力 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2024年10月1日后SITE的发展 - 公司会根据公开市场和私人市场信号决定策略，目前私人市场对资产估值较高，公司将继续出售资产，届时再重新考虑策略和最终结果 [42][43] 问题2: 关于资本化率和IRR，以及Curb资产的信用质量和坏账预期 - 不同批次出售资产的资本化率不同，难以预测未来趋势，买家看重资产的信用质量、所在子市场和租赁期限，Curb便利资产的无杠杆IRR高于出售资产 [44][45][52] 问题3: 除已签约的7.5亿美元，目前正在营销的资产规模，以及销售节奏和剩余待售资产规模 - 目前约7.5亿美元资产处于LOI或合同谈判中，另有约8亿美元资产将在未来30天内开始营销，难以确定实际交易量，预计第一季度销售节奏会放缓，第二和第三季度交易量可能增加 [56][57][58] 问题4: 销售决策的成功率，以及影响定价的因素和出价与预期的差距 - 第四季度买卖价差较大，部分物业未交易，第一季度核心和核心+买家对资产的资本配置增加，买卖价差缩小，交易活动可能保持高位，成功率可能高于去年下半年 [61][62] 问题5: 关于分拆后SITE和Curb的管理结构和G&A费用结构 - 公司将建立共享服务以促进G&A费用在两家公司间转移，最终两家公司人员无重叠，未来几个月会提供更多信息，有信心Curb的G&A费用能达到与SITE相当的效率 [63][64] 问题6: Curb Properties的投资管道、市场产品和定价，以及未来收购量 - Curb有很多收购机会，市场可寻址范围大，收购资产的资本化率在6%左右，但目前公司资源集中于处置资产，未来几个月收购速度会放缓 [69][70] 问题7: 2024年Curb同店增长高于长期目标的原因 - 主要因素包括SNO管道、租赁和入住率的压缩、更短的空置期以及显著的按市值计价机会 [72][73] 问题8: SITE处置资产是适合单笔交易还是组合销售 - 公司对组合销售持开放态度，但也注重价格，目前有与一些团体就潜在组合销售进行对话，但不确定未来是组合销售增加还是单笔交易为主 [74] 问题9: Curbline的长期杠杆计划和资本结构 - 目前预计分拆时Curb有3亿美元现金和3亿美元对SITE的优先股投资，若资产出售继续进行，可能变为仅6亿美元现金，长期来看，预计Curb的资本结构与SITE类似 [80][85] 问题10: 正在谈判的7.5亿美元资产的地理位置、是否为组合交易及相关情况 - 这些资产分布在全国各地，有多种零售形式，约30%有传统杂货店，70%没有，是公司投资组合的良好代表 [83] 问题11: 11亿美元抵押贷款承诺的成本、相关资产情况及剩余SITE资产情况 - 承诺费用细节将在K文件中提供，预计为市场水平，已确定40处相关资产并完成承销，最终交易的财务情况待定，可能根据资产销售情况调整借款规模 [90][91][92] 问题12: Curb投资组合与其他类似投资组合的差异，以及Curb NOI中剥离资产和独立收购资产的占比 - 公司对Curb投资组合的信用质量、增长质量等方面满意，不愿与其他投资组合比较，剥离资产约占ABR的25%，且随着收购资产会逐渐减少 [99][100] 问题13: Curb和SITE的混合租金价差比较 - Curb的租金价差计算方法与SITE不同，包括所有空间，平均约30%，与SITE差异不大，但获得该价差所需资本更低 [105][106] 问题14: 再开发和扩张支出是否都与SITE相关，Curb未来是否有此类活动 - 目前部分项目属于Curb，未来Curb的再开发活动预计最少，业务主要是续租，但随着投资组合扩大，可能会有一些翻新工作 [108][109] 问题15: 处置资产时资本化率的定义及是否包含物业管理费 - 资本化率定义为包含管理费的12个月NOI [113] 问题16: SITE Centers投资组合2.55亿美元NOI预测对应的同店NOI情况 - NOI预测包含截至12月31日的投资组合及1月或2月出售的两处资产，因资产出售导致同店NOI指标相关性降低且波动大，未提供预测，但静态投资组合增长在上半年与第四季度相似，下半年会加速 [114][116][117] 问题17: 10月分拆时间是否确定，重大资产销售是否会提前分拆时间 - 目前10月1日是参考时间，若交易情况有重大变化，分拆时间可能提前或推迟，即使不再出售资产，分拆交易也能完成 [121][122] 问题18: 从现在起达到什么资产销售水平会使分拆交易中优先股权益消失 - 大约再出售3亿美元资产，优先股权益将消失，目前资产销售活动表明Curb很可能仅以现金形式资本化 [123] 问题19: Curb的现有ABR处于同行高端，市场租金情况如何 - 店铺租金因位置而异，市场租金自疫情后随郊区迁移和租户需求增加而增长，Curb资产有按市值计价的机会，新租约价差在过去四年平均超30% [126][127][128] 问题20: 优先处置资产时，是否考虑加速收购以利用1031交易 - 由于是应税分拆，不进行1031交易对利益相关者更有利，且整体投资组合层面的收益不显著，因此1031市场不是当前重点 [129]

公司投资组合情况 - 截至2023年9月30日，公司投资组合包含119个购物中心，总可出租面积约2560万平方英尺[68] - 截至2023年9月30日，便利资产组合有61个全资物业，Curbline组合资产中位面积约2万平方英尺，91%的基本租金由小于1万平方英尺的单元产生[71] - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司在非合并合资企业的经济投资分别拥有13个和19个购物中心物业[98] 公司业务分拆计划 - 2023年10月，公司宣布计划分拆非锚定便利零售资产成立Curbline Properties Corp.，预计2024年下半年完成[70][71] 公司物业收购与出售情况 - 截至2023年10月27日，公司收购10个便利中心，总价1.287亿美元；出售11个全资购物中心，总价6.456亿美元；出售5个非合并购物中心，总价1.122亿美元（公司份额2240万美元）[75] - 2023年10月，公司以2600万美元收购两个便利中心；截至9月30日，累计收购多个项目花费10270万美元[129][130] - 截至2023年10月27日，公司出售11个全资购物中心，总价6.45574亿美元；另有4个待售，总价1.279亿美元[131][133] 公司租赁业务数据 - 2023年前三季度，公司新签和续租租约的现金租赁利差分别为33.8%和7.2%，每平方英尺总投资组合平均年化基本租金增至20.20美元[75] - 2023年前三季度，新租约每可出租平方英尺的租户改善和租赁佣金加权平均成本为4.82美元，低于2022年的7.42美元[77] - 2023年前九个月，公司按比例执行的新租约和续约总面积约为280万平方英尺[147] - 2023年9月30日和2022年9月30日止九个月内执行的新租约，按比例计算的每可出租平方英尺租户改进和租赁佣金的加权平均成本分别为4.82美元和7.31美元[150] - 公司购物中心每平方英尺已出租面积的平均年化基础租金，2023年9月30日和2022年12月31日分别为20.20美元和19.52美元[150] 公司运营收入与费用情况 - 2023年第三季度，公司运营收入为1.44759亿美元，较去年同期的1.38843亿美元增长591.6万美元；前三季度运营收入为4.21609亿美元，较去年同期的4.13845亿美元增长776.4万美元[77] - 2023年前三季度，公司运营费用为3.28973亿美元，较去年同期的3.17261亿美元增长1171.2万美元[80] - 2023年前三季度，购物中心收购在运营与维护、房地产税、折旧与摊销方面分别为230万美元、270万美元、600万美元；可比投资组合物业分别为40万美元、 - 10万美元、1370万美元；购物中心处置分别为 - 260万美元、 - 300万美元、 - 670万美元[81] - 2023年和2022年前三季度，租户对运营费用和房地产税的回收率分别约为82.0%和78.1%[81] - 2023年和2022年前三季度，一般及行政费用分别约占总收入（不包括无法收回的收入）的7.3%和6.6%；2023年前三季度，扣除400万美元的离职费用后，一般及行政费用约占上述总收入的6.5%[82] - 2023年和2022年前三季度，利息费用分别为6.1991亿美元和5.7306亿美元，其他收入（支出）净额分别为 - 201.1万美元和 - 215.2万美元[83] 公司净收入情况 - 2023年前三季度，归属于普通股股东的净收入为6091.2万美元，较去年同期的1.32155亿美元下降，主要因2022年确认合资企业资产出售收益等因素[69] - 2023年第三季度和前三季度，归属于SITE Centers的净收入分别为4864.2万美元和6927.9万美元，2022年同期分别为6619.5万美元和1.40522亿美元[85] 公司资金相关指标情况 - 2023年前三季度归属于普通股股东的运营资金FFO为1.93893亿美元，2022年同期为1.90845亿美元，同比增加304.8万美元[97] - 2023年前三季度FFO较上年同期减少，主要归因于管理费用和来自合营企业的收入降低，以及利息和一般及行政费用增加，部分被基本租金增长、低于市场租赁无形资产的冲销和物业收购的净影响所抵消[96] - 运营FFO的变化主要由影响FFO的相同因素驱动，但不包括与2023年5月启动的重组计划相关的一般及行政费用中的员工离职费用的影响[96] - 2023年第三季度，归属于普通股股东的FFO和运营FFO分别为6784.5万美元和6986.9万美元，2022年同期分别为6163.7万美元和6283.3万美元；2023年前三季度，归属于普通股股东的FFO为1.87263亿美元，2022年同期为1.88729亿美元[96] 公司合营企业收益情况 - 2023年和2022年前三季度，权益法下合营企业净收益分别为649.5万美元和2746.8万美元，出售及控制权变更收益分别为374.9万美元和4555.4万美元[84] 公司综合SSNOI情况 - 2023年前三季度公司综合SSNOI为2.63089亿美元，2022年同期为2.55869亿美元，同比增长2.8%；非合并SSNOI在公司份额为1118.1万美元，2022年同期为1092.8万美元，同比增长2.3%[102] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总合并债务为17亿美元[106] - 2023年无合并债务到期，2024年公司有6560万美元高级票据和1220万美元合并抵押贷款到期，非合并合资企业有1.121亿美元抵押贷款到期[108] - 截至2023年9月30日，公司非合并合资企业未来13个月内到期债务为4.052亿美元，公司份额为8100万美元[117] - 截至2023年9月30日，公司债务（不包括非合并合资企业债务）中，固定利率债务为16.052亿美元，加权平均到期年限2.5年，利率4.2%，占比92.2%；可变利率债务为1.35亿美元，加权平均到期年限2.7年，利率6.0%，占比7.8%[158] - 截至2023年9月30日，公司非合并合资企业债务中，固定利率债务账面价值为3.64亿美元，公司占比7280万美元，加权平均到期年限0.5年，利率4.8%；可变利率债务账面价值为1.026亿美元，公司占比3900万美元，加权平均到期年限1.1年，利率4.5%[158] - 2024年，公司有6560万美元高级票据、1220万美元合并抵押贷款债务和1.121亿美元非合并合资企业抵押贷款债务到期[143] 公司现金流情况 - 2023年前九个月，公司经营活动现金流为1.92049亿美元，投资活动现金流为 - 5751.2万美元，融资活动现金流为 - 9249万美元[120] 公司股息情况 - 2023年前三季度公司宣布普通股股息总计每股0.39美元，2023年10月30日宣布每股0.13美元股息，2024年1月5日支付[108] - 2023年和2022年前九个月，公司分别宣布普通股和优先股现金股息9030万美元和9190万美元[121] 公司股份回购情况 - 2023年第一季度，公司以2000万美元回购150万股普通股；截至9月30日，累计以2660万美元回购200万股[126] - 2023年第二季度，公司以170万美元回购140633个运营合伙单位，回购后无未偿还运营合伙单位[136] 公司在建项目情况 - 截至2023年9月30日，公司在建项目约6300万美元，预计还有1400万美元待投入[137] 公司资本构成情况 - 截至2023年9月30日，公司资本构成为17亿美元债务、1.75亿美元优先股和26亿美元市场股权[139] - 截至2023年9月30日，公司总债务包括16亿美元固定利率债务和1.35亿美元浮动利率债务[139] 公司租户情况 - 截至2023年9月30日，只有一家租户（TJX Companies）的年化租金收入占公司年化合并收入加非合并合资企业收入比例等于或超过3%，占比为6.1%[148] 公司入住率情况 - 截至2023年9月30日，公司运营购物中心投资组合的总入住率为92.2%，较6月30日的92.3%略有下降[77] - 过去10年，公司购物中心历史入住率一般在89% - 94%之间，2023年9月30日和2022年12月31日，按比例计算的入住率分别为92.2%和92.4%[150] 公司利率相关情况 - 2023年和2022年前三季度，加权平均未偿还债务均为18亿美元，加权平均利率分别为4.4%和4.0%；2023年9月30日和2022年9月30日，加权平均利率（基于合同利率，不包括公允价值调整和债务发行成本）分别为4.3%和4.1%[83] - 2023年3月，公司就循环信贷额度下最高1亿美元借款的可变利率部分签订了5.0%的利率上限协议，有效期至2024年4月初[108] - 2023年9月30日，公司将2亿美元合并定期贷款工具的可变（SOFR）利率部分互换为固定利率[158][159] - 假设2023年9月30日和2022年12月31日市场利率提高100个基点，公司固定利率债务的账面价值分别为16.052亿美元和17.07亿美元，公允价值分别为15.165亿美元和16.222亿美元[160] - 假设2023年9月30日和2022年12月31日市场利率提高100个基点，公司在合资企业固定利率债务中的比例份额账面价值分别为7280万美元和7270万美元，公允价值分别为7290万美元和7050万美元[160] - 2023年9月30日短期市场利率提高100个基点，将使截至该日九个月的可变利率债务利息费用增加约30万美元[161] - 公司通过在循环信贷安排下对最高1亿美元借款的可变（SOFR）利率部分实施5.0%的利率上限，来减轻利率风险，有效期至2024年4月初[161] - 公司及其合资企业将持续监控和积极管理可变利率债务组合的利息成本，并可能根据市场波动进行互换操作[162] 公司资金获取能力与风险情况 - 公司认为有能力通过额外的股权和/或债务发行以及合资企业资本获得资金[162] - 截至2023年9月30日，公司没有其他重大市场风险敞口[162] 公司信贷额度情况 - 公司循环信贷额度最高为9.5亿美元，可增至14.5亿美元，2026年6月到期，有两次六个月延期选择权[109] - 公司有2亿美元定期贷款信贷安排，截至2023年9月30日，公司遵守债务协议中的所有财务契约[110] - 2023年10月，公司获得阿波罗关联方提供的11亿美元延迟提取抵押贷款安排，可在2024年10月25日前提取[111] 公司现金余额情况 - 截至2023年9月30日，公司无限制现金余额为2660万美元，受限现金余额为3550万美元，循环信贷额度可用8.15亿美元[108] 公司项目费用预计情况 - 截至2023年9月30日，公司预计已确定的重建项目将产生约1400万美元费用[108] 公司承诺与义务情况 - 截至2023年9月30日，公司为其合并物业与总承包商签订的承诺约为1350万美元[144] - 截至2023年9月30日，公司与物业维护和一般及行政费用相关的采购订单义务约为870万美元[145]

投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司投资组合包括121个购物中心，总可租赁面积约2620万平方英尺[25] - 截至2023年7月21日，公司收购5个购物中心，总价7460万美元；出售5个非合并购物中心，总价1.122亿美元，公司占比2240万美元[27][28] - 截至2023年6月30日，公司在非合并合营企业的经济投资中，合营企业分别拥有13个和33个购物中心物业[42][47] - 截至2023年6月30日，公司收购多个项目，总花费7.46亿美元[62] 股东净收入情况 - 2023年上半年，归属于普通股股东的净收入为1505.9万美元，较去年同期的6874.9万美元下降，主要因2022年第二季度出售合资企业和全资资产的收益[25] - 2023年Q2归属于SITE Centers的净收入为535.3万美元，较2022年的6039万美元减少5503.7万美元；2023年上半年为2063.7万美元，较2022年的7432.7万美元减少5369万美元[44] 股票与OP单位回购情况 - 2023年第一季度，公司在公开市场回购150万股普通股，总成本2000万美元，每股13.43美元；私下协商回购140,633个OP单位，总成本170万美元，每单位12.34美元[29][30] - 2022年12月，公司董事会授权最高1亿美元的普通股回购计划，截至2023年6月30日，已回购200万股，总成本2660万美元[61] - 公司回购140,633个OP单位，总成本170万美元，回购后无未偿还OP单位[64] 租赁业务情况 - 截至2023年6月30日，公司租赁约180万平方英尺GLA，包括65个新租约和166个续约租约；2023年剩余时间到期租约约30万平方英尺GLA，占2022年12月31日2023年到期总年化基本租金的约23%[32] - 2023年上半年，新租约现金租赁利差为16.4%，续约租约为7.7%；每平方英尺总投资组合平均年化基本租金从2022年6月30日的18.86美元增至2023年6月30日的19.89美元[32] - 2023年6月30日，公司运营购物中心投资组合的总入住率为92.3%，低于3月31日的92.8%，高于2022年6月30日的90.9%[32] - 2023年上半年，公司新签和续租租赁面积约160万平方英尺[69] - 2023年6月30日和2022年12月31日，购物中心组合出租率分别为92.3%和92.4%[69] - 2023年和2022年上半年新租约每可出租平方英尺的加权平均租户改进和租赁佣金成本分别为5.90美元和7.15美元[69] 收入情况 - 2023年上半年，租金收入为2.71826亿美元，较去年同期的2.66087亿美元增加573.9万美元；费用和其他收入为502.4万美元，较去年同期的891.5万美元减少389.1万美元[32] - 2023年Q2权益法下合营企业净收益为461.8万美元，较2022年的138.1万美元增加323.7万美元；2023年上半年为597.7万美元，较2022年的155万美元增加442.7万美元[42] - 2023年Q2出售及控制权变更收益为0，较2022年的4197万美元减少4197万美元；2023年上半年为374.9万美元，较2022年的4532.6万美元减少4157.7万美元[42] - 2023年Q2房地产处置净损益为 -2.2万美元，较2022年的459.7万美元减少461.9万美元；2023年上半年为18.3万美元，较2022年的445.5万美元减少427.2万美元[42] - 2023年上半年公司总SSNOI为1.86045亿美元，较去年同期的1.80754亿美元增长2.9%，主要因同店资产租金和回收率增加[50] - 2023年上半年，DDRM合资企业出售非合并购物中心，公司获得2240万美元收益[63] 费用情况 - 2023年上半年，运营和维护费用为4564.2万美元，较去年同期的4421.4万美元增加142.8万美元；折旧和摊销费用为1.12714亿美元，较去年同期的1.01385亿美元增加1132.9万美元[37] 债务情况 - 2023年上半年，加权平均债务未偿余额为18亿美元，与去年同期持平；加权平均利率为4.4%，高于去年同期的3.9%[41] - 2023年6月30日，公司总合并债务为18亿美元，高于2022年12月31日的17亿美元[51] - 2024年，公司有6560万美元高级票据和2760万美元合并抵押贷款到期，非合并合资企业有1.122亿美元抵押贷款到期[51] - 2024年，公司有6560万美元高级票据、2760万美元合并抵押贷款债务和1.122亿美元非合并合资企业抵押贷款债务到期[67] - 2023年6月30日，公司资本结构包括18亿美元债务、1.75亿美元优先股和28亿美元市场股权[66] - 2023年6月30日，公司总债务包括16亿美元固定利率债务和1.75亿美元可变利率债务[66] - 2023年6月30日，公司固定利率债务为16.203亿美元，加权平均期限2.7年，利率4.2%，占比90.3%；可变利率债务为1.75亿美元，加权平均期限2.9年，利率6.0%，占比9.7%[73] - 2022年12月31日，公司固定利率债务为17.07亿美元，加权平均期限3.1年，利率4.1%，占比100.0%；可变利率债务为0[73] - 2023年6月30日，公司非合并合资企业固定利率债务为3.638亿美元，公司占比7280万美元，加权平均期限0.8年，利率4.8%；可变利率债务为1.027亿美元，公司占比3900万美元，加权平均期限1.3年，利率4.5%[73] - 2022年12月31日，公司非合并合资企业固定利率债务为3.635亿美元，公司占比7270万美元，加权平均期限1.3年，利率4.8%；可变利率债务为1.716亿美元，公司占比5300万美元，加权平均期限1.1年，利率5.4%[73] - 2023年6月30日，公司2亿美元的合并定期贷款安排的可变（SOFR）利率部分被互换为固定利率[73] 现金流情况 - 2023年上半年，公司经营活动现金流为1.26797亿美元，较去年同期减少530万美元；投资活动现金流为 -1.12956亿美元，较去年同期减少1.76亿美元；融资活动现金流为 -646.2万美元，较去年同期减少1.612亿美元[58][59] 股息情况 - 2023年上半年，公司宣布普通股股息为每股0.26美元，普通股和优先股现金股息分别为6020万美元和6140万美元[51][60] 在建与待建项目情况 - 2023年6月30日，公司在建项目约6000万美元，待发生成本约1900万美元[65] - 截至2023年6月30日，公司购物中心扩张等项目预计总成本4.6898亿美元，已发生成本2.9623亿美元[66] 承诺与义务情况 - 2023年6月30日，公司为购物中心重建与总承包商的承诺约2060万美元[68] - 2023年6月30日，公司与物业维护相关的采购订单义务约700万美元[68] FFO相关情况 - 2023年Q2归属于普通股股东的FFO为5751.9万美元，较2022年的6586.6万美元减少834.7万美元；2023年上半年为11941.8万美元，较2022年的12709.2万美元减少767.4万美元[46] - 2023年Q2归属于普通股股东的运营FFO为6129.5万美元，较2022年的6645.4万美元减少515.9万美元；2023年上半年为12402.3万美元，较2022年的12801.1万美元减少398.8万美元[46] - 2023年Q2非合并合营企业FFO为926.7万美元，2022年为1621.7万美元；2023年上半年为1779.2万美元，2022年为3448.2万美元[48] 非合并合营企业净收入情况 - 2023年Q2非合并合营企业净收入为1586万美元，2022年为133.9万美元；2023年上半年为2062.7万美元，2022年为 -3.9万美元[48] 业绩指标情况 - 公司使用净营业收入（NOI）和同店净营业收入（SSNOI）作为补充业绩指标[48] 利率互换与套期保值情况 - 2023年6月30日和2022年12月31日，互换公允价值分别为940万美元和820万美元（A情况）、1590万美元和1560万美元（B情况）[75] - 2023年6月30日短期市场利率上升100个基点，公司可变利率债务在截至该日的六个月利息费用将增加约40万美元[75] - 公司通过与主要金融机构签订利率互换协议减轻部分可变利率债务的利率风险[73] - 公司对循环信贷安排下最高1亿美元借款的可变（SOFR）利率部分实施5.0%的利率上限，至2024年4月初[75] - 公司非合并合资企业所有未偿还可变利率债务均受套期保值协议约束[75]

财务数据和关键指标变化 - 二季度运营表现超预期，运营收益每股超预算0.01美元，得益于租金高于预期、入住率提高带来的回收款项增加以及百分比租金和超额租金增加 [107] - 二季度末SNO管道从1900万美元略降至1830万美元，因一季度租金起租加速 [108] - 二季度同店净营业收入增长1.7%，未收回应收账款项目对同比增长造成190个基点的不利影响，增长放缓部分由于Bed Bath相关收入损失和未收回应收账款增加，部分被租金起租抵消 [110] - 上调2023年运营资金（OFFO）指导区间至每股1.13 - 1.17美元，主要因2023年上半年表现出色，包括同店净营业收入好于预期和全年入住率展望提高 [111] - 上调同店净营业收入指导中点至1.5%，2022年340万美元的前期转回仍对增长构成约100个基点的不利影响 [112] - 截至二季度，未收回应收账款和破产造成的收入损失总计约125个基点 [113] - 二季度末，杠杆率为5.5倍，固定费用覆盖率为4倍，无担保债务收益率超过20%，公司信贷额度有1.75亿美元未偿还 [118] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度签署超100万平方英尺租约，包括17万平方英尺新交易，但出租率环比下降40个基点至95.5%，主要因Bed Bath & Beyond四份租约被拒 [98] - 目前有超25万平方英尺租约正在谈判，混合利差高于过去12个月平均水平，预计租赁管道将在两个季度内全部完成 [99] 开发业务 - 克利夫兰West Bay项目最后阶段正在加速推进，Shoppers World的TGIF重建项目三家租户已开业，Carolina Pavilion和Shoppers World的星巴克将在未来几个季度开业 [99] 收购业务 - 二季度以4900万美元收购三处便利物业，两处位于亚特兰大，一处位于休斯顿，物业所在社区平均家庭收入超12.5万美元，出租率超98% [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 高收入社区露天零售新开发项目难以获得分区许可，土地供应有限，且建筑成本随通胀飙升，新购物中心建设成本高，导致租户保留率处于高位 [94][95] - 便利子行业因当地关系形成独特机会，现金流增长和风险调整后内部收益率较高，租金随通胀加速上涨 [103] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于提高入住率、租金和扩大便利物业组合，利用留存现金流和回收完全稳定资产的收益，在合适机会出现时投资便利子资产类别 [103][105] 行业竞争 - 便利物业收购市场最大竞争对手是当地房地产投资者，他们渴望购买当地物业 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁需求强劲，预计未来几个季度租金起租将增加，为未来几年带来顺风，抵消破产租户收回空间的影响 [51] - 尽管存在资本市场波动和租户破产风险，但公司对入住率和全年预测有信心，认为SNO管道将推动增长 [30][53] - 预计第三季度收入将因Bed Bath相关收入损失减少180万美元，但SNO管道的租金起租将部分抵消这一影响，现金起租入住率应季度环比持平 [33][35] - 若未来无重大破产情况，预计第四季度入住率将较第三季度上升 [63] 其他重要信息 - 公司将讨论非GAAP财务指标，包括运营资金（FFO）、运营FFO和同店净营业收入，这些指标与最直接可比GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [49] - 公司有三名全国性租户处于不同破产阶段，包括Cineworld、Party City和Bed Bath & Beyond [113] - 自愿退休计划预计在2024年带来超300万美元年化节省，其中超80%将计入一般及行政费用（G&A） [144][145] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑建设成本和资本成本增加，新租赁的回报率与6 - 12个月前相比如何？ - 从租赁经济角度看，过去12个月按季度计算的净有效租金保持稳定，租金增长与租户装修成本上升基本同步，重新出租空置空间的资本回报率最高，大部分租赁资本支出都用于此 [6] 问题2: 是否有租户对租金上涨表示抵制？ - 随着租金上涨，一些概念无法产生足够的EBITDA来支付租金，但目前市场对空间需求强劲，无法支付租金的租户会在谈判中失利，而能产生高销售额的租户可以支付 [8] 问题3: 店铺租户在获取银行资本或应收账款余额方面是否有问题？ - 截至目前，未发现相关问题 [10] 问题4: 年初至今的坏账率与预算相比如何，能否提供最新数据？ - 上季度坏账率约为225个基点，目前接近200个基点，其中约125个基点已因Bed Bath等租户退出而使用，下半年仍有75个基点的缓冲 [11] 问题5: Bed Bath租约的按市值计价从25% - 30%降至20%的原因是什么，相关资本成本如何？ - 资本成本在过去90天内未变，20%、25%和30%的差异可能是管理层记忆问题，约60%的租约经济情况已确定，综合来看，利差预计在20% - 30%之间，具体要等所有租约签署后才明确 [15] 问题6: 公司观察名单上的租户情况如何，按AVR计算的潜在按市值计价和需求如何？ - 公司一般不披露观察名单占AVR的具体百分比，但表示目前对租户名单更有信心，观察名单在减少，市场对填补这些空间的需求强劲，过去六年在破产租户空间填补上能实现20% - 100%的按市值计价 [16][17][18] 问题7: 本季度店铺空间入住率略有下降，是否有特殊含义？ - 店铺类别定义中，面积小于10000平方英尺的都归为此类，若将其细分为小于5000平方英尺和5000 - 10000平方英尺，情况不同。小于5000平方英尺的入住率持续上升，5000 - 10000平方英尺的有部分单元因租户退出或重新出租导致入住率下降，但已安排好回填租户，对填补空间有信心 [21][22] 问题8: 下半年交易市场上是否有更多资产上市，资本化率情况如何？ - 市场上资产交易量未增加，仍存在买卖价差，有很多便利物业可供评估，但公司在完成交易时很谨慎 [27] 问题9: 已签署但尚未开始的（SNO）管道能否充分抵消店铺关闭的影响？ - 目前SNO管道有310个基点的利差，且与优质租户签订了租约，感觉SNO管道的影响超过未来店铺关闭的影响，但如果租赁放缓和破产增加，情况可能改变 [30] 问题10: 从二季度到三季度，租金减少180万美元，是否意味着三季度是公司新的基准季度？ - 虽然租金减少180万美元，但SNO管道将带来部分抵消，预计现金起租入住率季度环比持平，三季度剔除Bed Bath后会有较好的运营率，但不能说就是新的基准季度 [33][34][35] 问题11: 回购OP单位节省的税费和会计费用是否有意义？ - 节省的费用相对较少，主要是税务和法律部门花费了大量时间处理，OP单位问题更多与持有人和结构有关 [36] 问题12: 如何看待影院业务的长期前景，AMC五个地点的情况如何？ - 难以对影院业务有长期看法，公司保留的影院资产在疫情前销售情况良好，且土地有较高价值和更好的未来用途，会提供AMC五个地点的具体信息 [40][41][128] 问题13: 学生贷款还款恢复对公司客户或租户有何影响？ - 公司租户主要是大型上市公司，租约期限长，租金多为固定租金，学生贷款还款恢复对租金收入影响不大，且目前市场需求强劲，即使需求略有下降，仍有大量需求 [55][56][58] 问题14: Party City重组后的健康状况如何，是否为破产后租金预留资金？ - 不宜对特定租户发表意见，Party City处于现金支付状态且在破产中，目前无店铺关闭情况，公司已预留下半年资金，最初预计其对租金或收入流无重大影响，因市场需求大 [61] 问题15: 预计年底入住率如何？ - 预计二季度到三季度入住率持平，Bed Bath相关收入损失将被SNO管道的租金起租抵消；若未来无重大破产情况，四季度入住率将较三季度上升 [62][63] 问题16: 近期开始的重建项目情况如何，未来管道中的项目有哪些特点？ - 近期重建项目是与主力租户在疫情期间谈判的结果，获得土地开发权后进行预租赁和获取许可，项目主要集中在新泽西州南部、波士顿、迈阿密和亚特兰大等地，能实现约60美元/平方英尺的净租金；未来管道中的项目与现有项目类似，多为免下车店铺、星巴克、银行和服务用户、快餐餐厅等，主要是多租户地块和一些单租户免下车地块 [67][68][69] 问题17: 125个基点的坏账率中，Bed Bath占多少？ - Bed Bath约占100个基点，且这是全年的影响 [73] 问题18: 2024年同店净营业收入增长的最大差异因素是什么？ - 主要是Bed Bath在三季度的明确数据、G&A和利息费用 [75] 问题19: 本季度收购交易的资本化率和目标内部收益率是多少，便利中心管道市场的最大竞争对手是谁？ - 卖家对资本化率的预期范围较广，该指标相关性较低，购买便利物业时目标是实现高个位数的无杠杆内部收益率，且风险较低；便利中心管道市场最大竞争对手是当地房地产投资者 [76][77][78] 问题20: 对Bed Bath拍卖结果有何看法？ - 拍卖预期性强，有很多人感兴趣，与预期基本相符，虽最终购买的租约比预期多一两个，但总体符合预期 [81][85] 问题21: 资本化率和内部收益率情况如何？ - 无杠杆内部收益率是更重要的指标，公司寻找资本支出低、租户续约可能性高的物业，如休斯顿购买的物业，租户平均租期25年 [83] 问题22: 新指导中最保守的部分在哪里？ - 并非保守，而是基于宏观不确定性和资本市场不确定性制定的审慎预算，入住率（受破产和租金影响）、交易活动和租金起租是影响最终结果的三个最大因素 [52][53] 问题23: 更多涉足便利资产后，同店净营业收入增长未来几年会稳定在什么水平？ - 未来几年受SNO管道影响较大，现有投资组合因入住率提升同店数据会更高，便利资产组合在稳定后同店数据平均会更高，且从无入住率变化角度看有更高运营率，对调整后资金流（AFFO）有显著增值作用 [134][135] 问题24: 已执行的Bed Bath回填租约能否替代60%的破产前租金，回填活动的混合按市值计价预期如何？ - 已签署租约、正在重新谈判的租约和已签署的意向书总计约占回填金额的60%，预计Bed Bath现有租金将增长20% - 25% [138][139] 问题25: 便利投资组合中到2024年底到期的11% AVR租约的按市值计价情况如何，租金增长环境怎样？ - 便利子行业主要是续约业务，由于新建筑成本高，租户需支付市场租金才能续租，租金增长快于预期，小店铺租户竞争推动租金上涨 [140][141][142] 问题26: 到期租约中是否有固定租金续约选项，能否协商更高市场租金的延期选项？ - 部分有固定租金选项，但该子行业有更多机会通过无约束续约获取租金上涨收益 [143] 问题27: 自愿退休计划在2024年预计为G&A费用节省多少，2023年下半年1200万美元的运行率能否用于假设2024年情况？ - 预计年化节省超300万美元，大部分将计入G&A，2024年公司会提供明确指导，下半年运行率接近正确水平，预计2024年G&A通胀压力小于正常年份 [144] 问题28: 300万美元节省中预计有多少计入G&A，其余部分是否在当前运营费用中？ - 超80%将计入G&A，部分会影响折旧，可离线深入讨论 [145]

业绩总结 - 2023年第二季度归属于普通股东的净收入为260万美元，每股摊薄收益为0.01美元，较去年同期的5760万美元（每股0.27美元）下降约95.5%[5] - 2023年第二季度归属于普通股东的运营资金来自运营（Operating FFO）为6130万美元，每股摊薄收益为0.29美元，较去年同期的6650万美元（每股0.31美元）下降约5.0%[5] - 2023年第二季度租金收入为23,092千美元，同比下降38.3%（37,443千美元）[29] - 2023年第二季度净运营收入为17,952千美元，同比下降35.2%（27,669千美元）[29] - 2023年第二季度净收入为5,353千美元，同比下降91.1%[44] - 2023年上半年净收入为20,637千美元，同比下降72.8%[46] 用户数据 - 2023年第二季度的租赁活动中，新增和续租的租赁面积为1,034,366平方英尺，租金增长率为8.1%[18] - 2023年第二季度租赁率为95.5%，较上季度下降0.4%[47] - 2023年第二季度新租赁的平均租金为每平方英尺26.73美元，同比增长14.8%[51] - 2023年第二季度新租赁的净有效租金为每平方英尺19.28美元，较第一季度的9.52美元大幅上升[133] 未来展望 - 2023财年修订后的每股净收入预期为0.11至0.19美元，较之前的0.17至0.25美元有所下调[7] - 2023财年预计的联合投资收入为500万至700万美元[40] - 2023财年同店净营业收入（SSNOI）预计为-0.50%至3.00%[40] 新产品和新技术研发 - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为58,698千美元，同比上升14.9%[44] - 2023年第二季度的净运营收入（NOI）为每平方英尺18.06美元，较第一季度的23.75美元下降[111] 市场扩张和并购 - 公司在2023年第二季度收购了三处便利购物中心，总价为4850万美元[38] - 公司在2023年第二季度出售了两处购物中心，总价为7200万美元（公司份额为1440万美元）[38] 负面信息 - 2023年第二季度的总资产为701,056千美元，较2022年第四季度下降12.4%（800,371千美元）[29] - 2023年第二季度的总负债为508,385千美元，较2022年第四季度下降12.3%（579,653千美元）[29] - 2023年第二季度累计股本为192,671千美元，较2022年第四季度下降12.7%（220,718千美元）[29] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第二季度的现金及受限现金为44,873千美元，较2022年第四季度略微上升0.1%（44,809千美元）[29] - 2023年第二季度的租赁扩展率为22.6%，较第一季度的10.0%有所上升[118] - SITE Centers Corp.的固定利率债务占比为90.3%，平均利率为4.27%[57]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包含120个购物中心，总可租赁面积约2660万平方英尺[24] - 2023年3月31日和2022年，公司在未合并合资企业中的经济投资分别拥有15个和46个购物中心物业[43] 财务关键指标变化 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1249.5万美元，上年同期为1114.8万美元；摊薄后每股收益为0.06美元，上年同期为0.05美元[24] - 2023年第一季度，运营收入为1.38692亿美元，上年同期为1.3432亿美元；运营费用为1.0788亿美元，上年同期为1.04734亿美元[29][34] - 2023年第一季度，租户回收款分别占运营费用和房地产税的81.7%和78.0%[31] - 2023年第一季度，加权平均未偿还债务为18亿美元，加权平均利率为4.3%；2022年同期分别为17亿美元和4.0%[37] - 2023年第一季度，归属于公司的净收入为1528.4万美元，上年同期为1393.7万美元[40] - 2023年第一季度可分配给普通股股东的FFO为6.19亿美元，较2022年的6.12亿美元增加67.3万美元；运营FFO为6.27亿美元，较2022年的6.16亿美元增加117万美元[43] - 2023年第一季度净运营收入（NOI）为9780.8万美元，较2022年的9593.6万美元有所增加；同店净运营收入（SSNOI）为9259.8万美元，较2022年的8888.8万美元增长4.2%[46] - 2023年3月31日，公司合并债务总额为18亿美元，高于2022年12月31日的17亿美元[47] - 2023年3月31日，公司无限制现金余额为2500万美元，循环信贷额度可用额度为8.75亿美元，已提取7500万美元[47] - 2023年第一季度，公司经营活动现金流为4.2167亿美元，投资活动现金流为 -5.0826亿美元，融资活动现金流为1.2904亿美元，与2022年同期相比，分别减少790万美元、减少1.037亿美元、减少6750万美元[54][55][56] - 公司2023年和2022年第一季度分别宣布普通股和优先股现金股息3010万美元和3070万美元，2023年第一季度普通股股息为每股0.13美元[57] 资产交易情况 - 截至2023年4月26日，公司收购两个购物中心，总价2610万美元；4月又收购一个，价格1560万美元；出售三个非合并购物中心，总价4020万美元；回购150万股普通股，总成本2000万美元，每股13.43美元[26][27] - 2023年第一季度，公司收购Parker Keystone和Foxtail Center，分别花费1100万美元和1510万美元，4月收购Barrett Corners花费1560万美元[59] - 2023年第一季度，DDRM合资企业出售三个非合并购物中心，收入4020万美元[60] - 2022年12月，公司董事会授权最高1亿美元普通股回购计划，2023年第一季度回购150万股，成本2000万美元，截至3月31日，共回购200万股，成本2660万美元[58] 租赁业务数据 - 2023年第一季度，公司租赁约50万平方英尺可租赁面积，包括32个新租约和62个续约租约；截至3月31日，2023年剩余待到期租约面积约60万平方英尺，占2023年到期年度化基本租金总额约45%[28][29] - 2023年第一季度，新租约现金租赁利差为20.3%，续约租约为8.7%；总投资组合每平方英尺平均年化基本租金增至19.65美元；运营购物中心投资组合总入住率为92.8%[29] - 2023年第一季度，公司按比例执行的新租约和续约总面积约为50万平方英尺[64] - 仅一家租户（TJX Companies）的年化租金收入占公司年化综合收入加未合并合资企业收入比例等于或超过3%，占比为5.9%[64] - 过去10年，公司购物中心历史入住率一般在89%至94%之间，2023年3月31日和2022年12月31日，按比例计算的入住率分别为92.8%和92.4%[64] - 2023年3月31日和2022年12月31日，按比例计算的每平方英尺已出租面积的年化平均基本租金分别为19.65美元和19.52美元[64] - 2023年第一季度和2022年第一季度，按比例计算的新租约在预期租赁期内预计产生的租户装修和租赁佣金的加权平均成本分别为每可出租平方英尺5.67美元和7.47美元[64] 债务到期情况 - 2023年5月，公司有8720万美元的优先票据到期；2024年，有6560万美元的优先票据和2780万美元的合并抵押贷款到期[47] - 公司未合并的合资企业在2023年和2024年分别有1700万美元和8890万美元的抵押贷款到期[47] - 截至2023年3月31日，公司未合并合资企业未来13个月到期债务为4.485亿美元，公司份额为8970万美元[52] - 截至2023年3月31日，公司有8720万美元高级票据将于2023年5月到期，2024年有6560万美元高级票据和2780万美元合并抵押贷款到期[63] 项目支出与承诺 - 截至2023年3月31日，公司预计已确定的重建项目将产生约2000万美元的支出[47] - 截至2023年3月31日，公司在建项目成本约5700万美元，预计还有2000万美元待支出[62] - 截至2023年3月31日，公司为综合物业与总承包商签订的承诺金额约为2350万美元，主要为建筑合同，预计12至24个月内到期[64] - 截至2023年3月31日，公司与物业维护及一般行政费用相关的采购订单义务约为740万美元，通常在一年内支付[64] 信贷额度相关 - 公司循环信贷额度最高为9.5亿美元，可增至14.5亿美元，2026年6月到期，有两次6个月延期选项，利率基于SOFR或替代基准利率加适用利差，2023年3月31日适用利差分别为0.85%和0%，年费为20个基点[48] - 2023年3月，公司就循环信贷额度下最高1亿美元的借款签订了为期一年、利率上限为5%的利率上限协议[47] 利率敏感性与风险 - 2023年3月31日，公司固定利率债务为17.073亿美元，加权平均利率4.1%，占比95.8%；可变利率债务为7500万美元，加权平均利率5.7%，占比4.2%[68] - 2022年12月31日，公司固定利率债务为17.07亿美元，加权平均利率4.1%，占比100%；无可变利率债务[68] - 2023年3月31日，公司非合并合资企业固定利率债务为3.637亿美元，公司占比7270万美元，加权平均利率4.8%；可变利率债务为1.455亿美元，公司占比3270万美元，加权平均利率5.1%[68] - 2022年12月31日，公司非合并合资企业固定利率债务为3.635亿美元，公司占比7270万美元，加权平均利率4.8%；可变利率债务为1.716亿美元，公司占比3790万美元，加权平均利率5.4%[68] - 2023年3月31日，公司2亿美元的合并定期贷款安排的可变（SOFR）利率部分被互换为固定利率[69] - 2023年3月31日，公司固定利率债务账面价值为17.073亿美元，100个基点利率上升后公允价值为16.451亿美元[70] - 2022年12月31日，公司固定利率债务账面价值为17.07亿美元，100个基点利率上升后公允价值为15.777亿美元[70] - 2023年3月31日，公司非合并合资企业固定利率债务公司占比账面价值为7270万美元，100个基点利率上升后公允价值为7100万美元[70] - 2022年12月31日，公司非合并合资企业固定利率债务公司占比账面价值为7270万美元，100个基点利率上升后公允价值为6960万美元[70] - 2023年3月31日，短期市场利率上升100个基点，公司可变利率债务利息费用将增加约20万美元[70] 前瞻性陈述与风险因素 - 前瞻性陈述涉及收购、未来资本支出、融资来源等，但实际结果可能因多种因素与预期存在重大差异[65] - 影响公司实际结果与前瞻性陈述差异的因素包括房地产行业风险、市场变化、租户经营状况等[65][66][67] - 公司2023年和2024年到期的综合债务相对较少，但债务资本市场可能影响其再融资能力和适用利率[65] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为运营资金和运营运营资金是非GAAP财务指标，能为评估房地产投资信托基金的财务表现提供额外有用的手段[40] 资本构成情况 - 截至2023年3月31日，公司资本构成为18亿美元债务、1.75亿美元优先股和26亿美元市场股权，总债务包括17亿美元固定利率债务和7500万美元浮动利率债务[62]

财务数据和关键指标变化 - 一季度业绩超预算，运营指标方面，过去12个月新租赁利差从第四季度开始加速，混合利差大致维持在略低于9%的水平 [12][19] - 同店净营业收入（NOI）一季度增长4.2%，无法收回的收入项目对同比增长造成130个基点的不利影响；同店基础租金增长加速至3.6%，较第四季度提高80个基点 [20] - 公司将2023年运营资金（OFFO）指引上调至每股1.11 - 1.17美元，主要受一季度业绩表现出色推动，包括同店NOI好于预期和全年入住率展望提高 [21] - 一季度未动用任何信贷损失准备金；截至目前有三家知名全国性租户破产，包括Cineworld、Party City和Bed Bath & Beyond [22] - 二季度一般及行政费用（G&A）预计环比增加约100万美元，全年运行率约为4600万美元；利息费用预计也将增加，因5月偿还8700万美元无抵押短期债券；预计二季度因破产活动导致的无法收回收入将增加 [24] - 季度末杠杆率为5.3倍，固定费用覆盖率保持在4倍以上，无抵押债务收益率超过20%；预计用手头现金和信贷额度偿还下个月到期的短期债券 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，一季度租赁活动活跃，签署近50万平方英尺的租赁协议，其中新租赁协议签署面积为13.3万平方英尺，锚店和商铺的出租率环比均提高50个基点，达到95.9%，较2019年末提高210个基点，高于2017年的历史最高水平94.3% [16] - 交易业务方面，宏观和资本市场波动影响交易成交量，预计在基准利率稳定和资本回报率可见性提高之前，整体交易成交量将保持在较低水平；一季度回购2000万美元股票，以4200万美元收购三处便利型物业 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 从市场情况来看，公司所在子市场的供应极低，来自全国性零售商的需求强劲，他们希望在公司运营的富裕郊区市场扩大业务版图 [34] - 移动电话数据显示，郊区客户比疫情前更频繁、更均匀地在一周内光顾公司的物业，这激发了对提供便捷商品和服务的店铺位置的需求 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2020年起进行了一系列变革，以捕捉市场需求，最大化租赁速度，目前这些变革持续取得成效 [35] - 公司计划在需求强劲时从弱势租户手中收回空间，升级租户阵容，以实现更好的经济效益；目前租赁团队专注于寻找替代租户 [38] - 公司预计未来两个季度完成约30万平方英尺的租赁管道，主要集中在全国性上市信用租户 [40] - 公司在交易方面，一季度活动较去年年末有所减少，但成功对四季度出售1.58亿美元资产的剩余收益进行了再投资；小型物业（包括便利型资产）的交易量仍高于其他零售业态 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为租赁需求具有周期性且与整体经济相关，但目前尚未看到明显放缓迹象；尽管宏观经济担忧加剧，但过去三年推动租赁业务的趋势仍然存在 [14][34] - 对于租户破产情况，公司认为虽然有部分租户破产，但对整体业务影响不大；如Party City预计不会拒绝租约或关闭门店，Bed Bath & Beyond的17个门店中有16个有单用户回填选项 [36][37] - 展望未来，公司对投资组合定位、资产负债表和投资情况感到满意，认为公司为各种经济结果做好了准备 [42] 其他重要信息 - 公司在网站上发布了季度财务补充资料和幻灯片演示文稿，以支持本次电话会议的发言 [5] - 本次电话会议将讨论非公认会计准则（GAAP）财务指标，包括运营资金（FFO）、运营FFO和同店净营业收入，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Bed Bath破产后租赁和资产流动性情况如何 - 目前不清楚具体结果，已出现三个全资租赁被拒绝的情况；对于整体市场流动性，有闲置空间和弱势租户退出被视为买家的机会，但公司主要出售稳定资产并购买增长型资产 [50][52][53] 问题2: 一季度租赁节奏是否受银行业问题影响，以及Bed Bath和Party City等零售商腾出的空间能否满足租赁需求 - 3月银行业问题未影响租赁谈判的节奏和成交量，目前最大挑战是可租赁空间不足；Bed Bath和Party City等腾出的空间将缓解部分需求压力，但整体需求仍高于供应 [59][78] 问题3: 同店NOI指导中坏账假设是否有变化 - 坏账假设略有下降，目前接近225个基点，主要因预计全年入住率提高以及Bed Bath申请破产后清算时间可能缩短，减少了潜在破产风险 [74][75] 问题4: 客流量同比下降情况及对消费者的影响 - 客流量同比下降可能是由于去年疫情后客流量过高导致的对比基数较大，与2019年相比仍呈健康的正增长；消费者购物习惯发生变化，混合工作文化使人们更频繁地进行短途购物，同时配送服务、店内自提和 drive - through 的增加也反映了消费者的变化 [82][83] 问题5: 租户情绪是否有变化，以及收购的便利中心的上行空间如何 - 未看到租户情绪或语气的变化，租赁管道面积较上季度略有增加；收购的便利中心是基于续约业务，店铺续约的市场价值与现有价值差异较大，预计净营业收入复合年增长率高于整体投资组合，且资本支出较低 [93][95] 问题6: 利率上限的到期情况以及对高利率的担忧 - 公司担心利率上升环境，一般会对100%的资本结构或债务结构进行套期保值；公司专注于降低杠杆和延长债务期限，以减少利率风险和期限风险 [98][119][120] 问题7: 购物趋势变化对租户和租金的影响，以及租金利差的驱动因素 - 购物趋势变化对不同类型租户有不同影响，区域租户关注郊区人口增长和配送便利，小店铺租户受消费者频繁短途购物影响；租金利差是历史遗留租约滚动和定价能力提升共同作用的结果，目前公司定价能力显著增强 [106][107][109] 问题8: 净有效租金增长的原因，以及Bed Bath门店的租金上行空间 - 本季度净有效租金增长主要是由于店铺和锚店的面积占比不同，随着控制Bed Bath门店，该数字预计会下降；Bed Bath门店的混合市值与市场价值的差距约为25% - 30% [145][153][154] 问题9: G&A费用的全年预计情况 - G&A费用全年预计约为4600万美元，较上季度预计的4800万美元有所下降，且目前略高于计划水平 [150][151] 问题10: Bed Bath门店对未来模型的上行影响，以及资本配置策略 - 一季度1900万美元的SNO不包括Bed Bath门店，签署新租约将增加基础租金；公司近期目标是使资产处置和收购资金相匹配，同时会根据股票交易情况每月决定资本配置 [166][167][170] 问题11: 公司价值与重置成本的关系，以及股票交易与净资产价值（NAV）的关系 - 公司建造的建筑物平均每平方英尺成本约为500美元（不包括土地），企业价值约为重置成本的一半；公司在四次股票回购中都与资产处置有关，对买卖价差感到满意，暂无其他评论 [162][171][172] 问题12: Bed Bath租金损失和回收情况，以及是否有再开发项目的影子管道 - 预计第二季度末损失约700万美元租金，且今年内不会有回填；再开发项目有影子管道，项目规模在100万 - 1000万美元之间，通常为100%预租，公司对其风险回报和经济效益感到满意 [174][175][177] 问题13: 对Bed Bath门店感兴趣的租户类型，以及是否会分割门店和增加资本支出 - 对Bed Bath门店感兴趣的租户包括大型全国性折扣店、新的概念店和区域连锁店；目前看来，17个门店中有16个适合单租户回填，最后一个位于华盛顿特区地铁区的门店预计将进行再开发，分割土地并出售部分地块 [190][199][201] 问题14: 同店NOI增长的预期节奏，以及明年的增长预期 - 同店NOI增长受SNO管道和租金起租日期影响，第四季度影响最大，整体呈下半年加权；由于供应不足和SNO管道规模较大，行业未来几年同店NOI有望超过2% - 2.5%的长期平均水平 [204][211][212]

业绩总结 - 2023年第一季度的净收入为15,284千美元，较去年同期的13,937千美元有所增长[109] - 2023年第一季度的FFO（NAREIT）为0.29美元，运营FFO为0.30美元[75][76] - 2023年第一季度的调整后EBITDA为351,067千美元[125] - 2023年第一季度的总合并NOI为93,614千美元，较去年同期的88,940千美元增长[137] - 2023年第一季度的总SSNOI（包括重建）为92,598千美元，较去年同期的88,888千美元增长[143] - 2023年第一季度同店净运营收入（SSNOI）增长4.2%[10] 用户数据 - 截至2023年3月31日，租赁率上升50个基点至95.9%，较2022年第一季度上升270个基点[22] - 2023年第一季度新现金租赁差额为20.3%，综合现金租赁差额为9.9%[34] - 截至2023年3月31日，签署的未开业租赁（SNO）管道为1900万美元，占第一季度年租金收入（ABR）的4.8%[22] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司拥有900百万美元的流动性，其中875百万美元为信用额度可用[8][25] - 2023年第一季度的净有效债务为1,888,623千美元[157] - 平均净有效债务为1,752,463千美元，债务与调整后EBITDA的比例为5.3倍[127][130] - 2023年第一季度的利息支出为19,923千美元，较去年同期的18,258千美元有所增加[134] - 2023年仅有8700万美元的债务到期，且仅有2000万美元的重建承诺[32] - 2023年第一季度的债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.3倍[18] 未来展望 - 2023年预计每股运营资金流量（OFFO）为1.11-1.17美元[41] - 预计2023年净收入可归属于普通股东的折旧和摊销范围为0.90 - 0.94美元[77] 股票回购 - 2023年第一季度公司回购了150万股股票，耗资2000万美元，平均每股价格为13.41美元[18]