业绩总结 - 2023年第二季度归属于普通股东的净收入为260万美元，每股摊薄收益为0.01美元，较去年同期的5760万美元（每股0.27美元）下降约95.5%[5] - 2023年第二季度归属于普通股东的运营资金来自运营（Operating FFO）为6130万美元，每股摊薄收益为0.29美元，较去年同期的6650万美元（每股0.31美元）下降约5.0%[5] - 2023年第二季度租金收入为23,092千美元，同比下降38.3%（37,443千美元）[29] - 2023年第二季度净运营收入为17,952千美元，同比下降35.2%（27,669千美元）[29] - 2023年第二季度净收入为5,353千美元，同比下降91.1%[44] - 2023年上半年净收入为20,637千美元，同比下降72.8%[46] 用户数据 - 2023年第二季度的租赁活动中，新增和续租的租赁面积为1,034,366平方英尺，租金增长率为8.1%[18] - 2023年第二季度租赁率为95.5%，较上季度下降0.4%[47] - 2023年第二季度新租赁的平均租金为每平方英尺26.73美元，同比增长14.8%[51] - 2023年第二季度新租赁的净有效租金为每平方英尺19.28美元，较第一季度的9.52美元大幅上升[133] 未来展望 - 2023财年修订后的每股净收入预期为0.11至0.19美元，较之前的0.17至0.25美元有所下调[7] - 2023财年预计的联合投资收入为500万至700万美元[40] - 2023财年同店净营业收入（SSNOI）预计为-0.50%至3.00%[40] 新产品和新技术研发 - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为58,698千美元，同比上升14.9%[44] - 2023年第二季度的净运营收入（NOI）为每平方英尺18.06美元，较第一季度的23.75美元下降[111] 市场扩张和并购 - 公司在2023年第二季度收购了三处便利购物中心，总价为4850万美元[38] - 公司在2023年第二季度出售了两处购物中心，总价为7200万美元（公司份额为1440万美元）[38] 负面信息 - 2023年第二季度的总资产为701,056千美元，较2022年第四季度下降12.4%（800,371千美元）[29] - 2023年第二季度的总负债为508,385千美元，较2022年第四季度下降12.3%（579,653千美元）[29] - 2023年第二季度累计股本为192,671千美元，较2022年第四季度下降12.7%（220,718千美元）[29] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第二季度的现金及受限现金为44,873千美元，较2022年第四季度略微上升0.1%（44,809千美元）[29] - 2023年第二季度的租赁扩展率为22.6%，较第一季度的10.0%有所上升[118] - SITE Centers Corp.的固定利率债务占比为90.3%，平均利率为4.27%[57]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包含120个购物中心，总可租赁面积约2660万平方英尺[24] - 2023年3月31日和2022年，公司在未合并合资企业中的经济投资分别拥有15个和46个购物中心物业[43] 财务关键指标变化 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1249.5万美元，上年同期为1114.8万美元；摊薄后每股收益为0.06美元，上年同期为0.05美元[24] - 2023年第一季度，运营收入为1.38692亿美元，上年同期为1.3432亿美元；运营费用为1.0788亿美元，上年同期为1.04734亿美元[29][34] - 2023年第一季度，租户回收款分别占运营费用和房地产税的81.7%和78.0%[31] - 2023年第一季度，加权平均未偿还债务为18亿美元，加权平均利率为4.3%；2022年同期分别为17亿美元和4.0%[37] - 2023年第一季度，归属于公司的净收入为1528.4万美元，上年同期为1393.7万美元[40] - 2023年第一季度可分配给普通股股东的FFO为6.19亿美元，较2022年的6.12亿美元增加67.3万美元；运营FFO为6.27亿美元，较2022年的6.16亿美元增加117万美元[43] - 2023年第一季度净运营收入（NOI）为9780.8万美元，较2022年的9593.6万美元有所增加；同店净运营收入（SSNOI）为9259.8万美元，较2022年的8888.8万美元增长4.2%[46] - 2023年3月31日，公司合并债务总额为18亿美元，高于2022年12月31日的17亿美元[47] - 2023年3月31日，公司无限制现金余额为2500万美元，循环信贷额度可用额度为8.75亿美元，已提取7500万美元[47] - 2023年第一季度，公司经营活动现金流为4.2167亿美元，投资活动现金流为 -5.0826亿美元，融资活动现金流为1.2904亿美元，与2022年同期相比，分别减少790万美元、减少1.037亿美元、减少6750万美元[54][55][56] - 公司2023年和2022年第一季度分别宣布普通股和优先股现金股息3010万美元和3070万美元，2023年第一季度普通股股息为每股0.13美元[57] 资产交易情况 - 截至2023年4月26日，公司收购两个购物中心，总价2610万美元；4月又收购一个，价格1560万美元；出售三个非合并购物中心，总价4020万美元；回购150万股普通股，总成本2000万美元，每股13.43美元[26][27] - 2023年第一季度，公司收购Parker Keystone和Foxtail Center，分别花费1100万美元和1510万美元，4月收购Barrett Corners花费1560万美元[59] - 2023年第一季度，DDRM合资企业出售三个非合并购物中心，收入4020万美元[60] - 2022年12月，公司董事会授权最高1亿美元普通股回购计划，2023年第一季度回购150万股，成本2000万美元，截至3月31日，共回购200万股，成本2660万美元[58] 租赁业务数据 - 2023年第一季度，公司租赁约50万平方英尺可租赁面积，包括32个新租约和62个续约租约；截至3月31日，2023年剩余待到期租约面积约60万平方英尺，占2023年到期年度化基本租金总额约45%[28][29] - 2023年第一季度，新租约现金租赁利差为20.3%，续约租约为8.7%；总投资组合每平方英尺平均年化基本租金增至19.65美元；运营购物中心投资组合总入住率为92.8%[29] - 2023年第一季度，公司按比例执行的新租约和续约总面积约为50万平方英尺[64] - 仅一家租户（TJX Companies）的年化租金收入占公司年化综合收入加未合并合资企业收入比例等于或超过3%，占比为5.9%[64] - 过去10年，公司购物中心历史入住率一般在89%至94%之间，2023年3月31日和2022年12月31日，按比例计算的入住率分别为92.8%和92.4%[64] - 2023年3月31日和2022年12月31日，按比例计算的每平方英尺已出租面积的年化平均基本租金分别为19.65美元和19.52美元[64] - 2023年第一季度和2022年第一季度，按比例计算的新租约在预期租赁期内预计产生的租户装修和租赁佣金的加权平均成本分别为每可出租平方英尺5.67美元和7.47美元[64] 债务到期情况 - 2023年5月，公司有8720万美元的优先票据到期；2024年，有6560万美元的优先票据和2780万美元的合并抵押贷款到期[47] - 公司未合并的合资企业在2023年和2024年分别有1700万美元和8890万美元的抵押贷款到期[47] - 截至2023年3月31日，公司未合并合资企业未来13个月到期债务为4.485亿美元，公司份额为8970万美元[52] - 截至2023年3月31日，公司有8720万美元高级票据将于2023年5月到期，2024年有6560万美元高级票据和2780万美元合并抵押贷款到期[63] 项目支出与承诺 - 截至2023年3月31日，公司预计已确定的重建项目将产生约2000万美元的支出[47] - 截至2023年3月31日，公司在建项目成本约5700万美元，预计还有2000万美元待支出[62] - 截至2023年3月31日，公司为综合物业与总承包商签订的承诺金额约为2350万美元，主要为建筑合同，预计12至24个月内到期[64] - 截至2023年3月31日，公司与物业维护及一般行政费用相关的采购订单义务约为740万美元，通常在一年内支付[64] 信贷额度相关 - 公司循环信贷额度最高为9.5亿美元，可增至14.5亿美元，2026年6月到期，有两次6个月延期选项，利率基于SOFR或替代基准利率加适用利差，2023年3月31日适用利差分别为0.85%和0%，年费为20个基点[48] - 2023年3月，公司就循环信贷额度下最高1亿美元的借款签订了为期一年、利率上限为5%的利率上限协议[47] 利率敏感性与风险 - 2023年3月31日，公司固定利率债务为17.073亿美元，加权平均利率4.1%，占比95.8%；可变利率债务为7500万美元，加权平均利率5.7%，占比4.2%[68] - 2022年12月31日，公司固定利率债务为17.07亿美元，加权平均利率4.1%，占比100%；无可变利率债务[68] - 2023年3月31日，公司非合并合资企业固定利率债务为3.637亿美元，公司占比7270万美元，加权平均利率4.8%；可变利率债务为1.455亿美元，公司占比3270万美元，加权平均利率5.1%[68] - 2022年12月31日，公司非合并合资企业固定利率债务为3.635亿美元，公司占比7270万美元，加权平均利率4.8%；可变利率债务为1.716亿美元，公司占比3790万美元，加权平均利率5.4%[68] - 2023年3月31日，公司2亿美元的合并定期贷款安排的可变（SOFR）利率部分被互换为固定利率[69] - 2023年3月31日，公司固定利率债务账面价值为17.073亿美元，100个基点利率上升后公允价值为16.451亿美元[70] - 2022年12月31日，公司固定利率债务账面价值为17.07亿美元，100个基点利率上升后公允价值为15.777亿美元[70] - 2023年3月31日，公司非合并合资企业固定利率债务公司占比账面价值为7270万美元，100个基点利率上升后公允价值为7100万美元[70] - 2022年12月31日，公司非合并合资企业固定利率债务公司占比账面价值为7270万美元，100个基点利率上升后公允价值为6960万美元[70] - 2023年3月31日，短期市场利率上升100个基点，公司可变利率债务利息费用将增加约20万美元[70] 前瞻性陈述与风险因素 - 前瞻性陈述涉及收购、未来资本支出、融资来源等，但实际结果可能因多种因素与预期存在重大差异[65] - 影响公司实际结果与前瞻性陈述差异的因素包括房地产行业风险、市场变化、租户经营状况等[65][66][67] - 公司2023年和2024年到期的综合债务相对较少，但债务资本市场可能影响其再融资能力和适用利率[65] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为运营资金和运营运营资金是非GAAP财务指标，能为评估房地产投资信托基金的财务表现提供额外有用的手段[40] 资本构成情况 - 截至2023年3月31日，公司资本构成为18亿美元债务、1.75亿美元优先股和26亿美元市场股权，总债务包括17亿美元固定利率债务和7500万美元浮动利率债务[62]

财务数据和关键指标变化 - 一季度业绩超预算，运营指标方面，过去12个月新租赁利差从第四季度开始加速，混合利差大致维持在略低于9%的水平 [12][19] - 同店净营业收入（NOI）一季度增长4.2%，无法收回的收入项目对同比增长造成130个基点的不利影响；同店基础租金增长加速至3.6%，较第四季度提高80个基点 [20] - 公司将2023年运营资金（OFFO）指引上调至每股1.11 - 1.17美元，主要受一季度业绩表现出色推动，包括同店NOI好于预期和全年入住率展望提高 [21] - 一季度未动用任何信贷损失准备金；截至目前有三家知名全国性租户破产，包括Cineworld、Party City和Bed Bath & Beyond [22] - 二季度一般及行政费用（G&A）预计环比增加约100万美元，全年运行率约为4600万美元；利息费用预计也将增加，因5月偿还8700万美元无抵押短期债券；预计二季度因破产活动导致的无法收回收入将增加 [24] - 季度末杠杆率为5.3倍，固定费用覆盖率保持在4倍以上，无抵押债务收益率超过20%；预计用手头现金和信贷额度偿还下个月到期的短期债券 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，一季度租赁活动活跃，签署近50万平方英尺的租赁协议，其中新租赁协议签署面积为13.3万平方英尺，锚店和商铺的出租率环比均提高50个基点，达到95.9%，较2019年末提高210个基点，高于2017年的历史最高水平94.3% [16] - 交易业务方面，宏观和资本市场波动影响交易成交量，预计在基准利率稳定和资本回报率可见性提高之前，整体交易成交量将保持在较低水平；一季度回购2000万美元股票，以4200万美元收购三处便利型物业 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 从市场情况来看，公司所在子市场的供应极低，来自全国性零售商的需求强劲，他们希望在公司运营的富裕郊区市场扩大业务版图 [34] - 移动电话数据显示，郊区客户比疫情前更频繁、更均匀地在一周内光顾公司的物业，这激发了对提供便捷商品和服务的店铺位置的需求 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2020年起进行了一系列变革，以捕捉市场需求，最大化租赁速度，目前这些变革持续取得成效 [35] - 公司计划在需求强劲时从弱势租户手中收回空间，升级租户阵容，以实现更好的经济效益；目前租赁团队专注于寻找替代租户 [38] - 公司预计未来两个季度完成约30万平方英尺的租赁管道，主要集中在全国性上市信用租户 [40] - 公司在交易方面，一季度活动较去年年末有所减少，但成功对四季度出售1.58亿美元资产的剩余收益进行了再投资；小型物业（包括便利型资产）的交易量仍高于其他零售业态 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为租赁需求具有周期性且与整体经济相关，但目前尚未看到明显放缓迹象；尽管宏观经济担忧加剧，但过去三年推动租赁业务的趋势仍然存在 [14][34] - 对于租户破产情况，公司认为虽然有部分租户破产，但对整体业务影响不大；如Party City预计不会拒绝租约或关闭门店，Bed Bath & Beyond的17个门店中有16个有单用户回填选项 [36][37] - 展望未来，公司对投资组合定位、资产负债表和投资情况感到满意，认为公司为各种经济结果做好了准备 [42] 其他重要信息 - 公司在网站上发布了季度财务补充资料和幻灯片演示文稿，以支持本次电话会议的发言 [5] - 本次电话会议将讨论非公认会计准则（GAAP）财务指标，包括运营资金（FFO）、运营FFO和同店净营业收入，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Bed Bath破产后租赁和资产流动性情况如何 - 目前不清楚具体结果，已出现三个全资租赁被拒绝的情况；对于整体市场流动性，有闲置空间和弱势租户退出被视为买家的机会，但公司主要出售稳定资产并购买增长型资产 [50][52][53] 问题2: 一季度租赁节奏是否受银行业问题影响，以及Bed Bath和Party City等零售商腾出的空间能否满足租赁需求 - 3月银行业问题未影响租赁谈判的节奏和成交量，目前最大挑战是可租赁空间不足；Bed Bath和Party City等腾出的空间将缓解部分需求压力，但整体需求仍高于供应 [59][78] 问题3: 同店NOI指导中坏账假设是否有变化 - 坏账假设略有下降，目前接近225个基点，主要因预计全年入住率提高以及Bed Bath申请破产后清算时间可能缩短，减少了潜在破产风险 [74][75] 问题4: 客流量同比下降情况及对消费者的影响 - 客流量同比下降可能是由于去年疫情后客流量过高导致的对比基数较大，与2019年相比仍呈健康的正增长；消费者购物习惯发生变化，混合工作文化使人们更频繁地进行短途购物，同时配送服务、店内自提和 drive - through 的增加也反映了消费者的变化 [82][83] 问题5: 租户情绪是否有变化，以及收购的便利中心的上行空间如何 - 未看到租户情绪或语气的变化，租赁管道面积较上季度略有增加；收购的便利中心是基于续约业务，店铺续约的市场价值与现有价值差异较大，预计净营业收入复合年增长率高于整体投资组合，且资本支出较低 [93][95] 问题6: 利率上限的到期情况以及对高利率的担忧 - 公司担心利率上升环境，一般会对100%的资本结构或债务结构进行套期保值；公司专注于降低杠杆和延长债务期限，以减少利率风险和期限风险 [98][119][120] 问题7: 购物趋势变化对租户和租金的影响，以及租金利差的驱动因素 - 购物趋势变化对不同类型租户有不同影响，区域租户关注郊区人口增长和配送便利，小店铺租户受消费者频繁短途购物影响；租金利差是历史遗留租约滚动和定价能力提升共同作用的结果，目前公司定价能力显著增强 [106][107][109] 问题8: 净有效租金增长的原因，以及Bed Bath门店的租金上行空间 - 本季度净有效租金增长主要是由于店铺和锚店的面积占比不同，随着控制Bed Bath门店，该数字预计会下降；Bed Bath门店的混合市值与市场价值的差距约为25% - 30% [145][153][154] 问题9: G&A费用的全年预计情况 - G&A费用全年预计约为4600万美元，较上季度预计的4800万美元有所下降，且目前略高于计划水平 [150][151] 问题10: Bed Bath门店对未来模型的上行影响，以及资本配置策略 - 一季度1900万美元的SNO不包括Bed Bath门店，签署新租约将增加基础租金；公司近期目标是使资产处置和收购资金相匹配，同时会根据股票交易情况每月决定资本配置 [166][167][170] 问题11: 公司价值与重置成本的关系，以及股票交易与净资产价值（NAV）的关系 - 公司建造的建筑物平均每平方英尺成本约为500美元（不包括土地），企业价值约为重置成本的一半；公司在四次股票回购中都与资产处置有关，对买卖价差感到满意，暂无其他评论 [162][171][172] 问题12: Bed Bath租金损失和回收情况，以及是否有再开发项目的影子管道 - 预计第二季度末损失约700万美元租金，且今年内不会有回填；再开发项目有影子管道，项目规模在100万 - 1000万美元之间，通常为100%预租，公司对其风险回报和经济效益感到满意 [174][175][177] 问题13: 对Bed Bath门店感兴趣的租户类型，以及是否会分割门店和增加资本支出 - 对Bed Bath门店感兴趣的租户包括大型全国性折扣店、新的概念店和区域连锁店；目前看来，17个门店中有16个适合单租户回填，最后一个位于华盛顿特区地铁区的门店预计将进行再开发，分割土地并出售部分地块 [190][199][201] 问题14: 同店NOI增长的预期节奏，以及明年的增长预期 - 同店NOI增长受SNO管道和租金起租日期影响，第四季度影响最大，整体呈下半年加权；由于供应不足和SNO管道规模较大，行业未来几年同店NOI有望超过2% - 2.5%的长期平均水平 [204][211][212]

业绩总结 - 2023年第一季度的净收入为15,284千美元，较去年同期的13,937千美元有所增长[109] - 2023年第一季度的FFO（NAREIT）为0.29美元，运营FFO为0.30美元[75][76] - 2023年第一季度的调整后EBITDA为351,067千美元[125] - 2023年第一季度的总合并NOI为93,614千美元，较去年同期的88,940千美元增长[137] - 2023年第一季度的总SSNOI（包括重建）为92,598千美元，较去年同期的88,888千美元增长[143] - 2023年第一季度同店净运营收入（SSNOI）增长4.2%[10] 用户数据 - 截至2023年3月31日，租赁率上升50个基点至95.9%，较2022年第一季度上升270个基点[22] - 2023年第一季度新现金租赁差额为20.3%，综合现金租赁差额为9.9%[34] - 截至2023年3月31日，签署的未开业租赁（SNO）管道为1900万美元，占第一季度年租金收入（ABR）的4.8%[22] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司拥有900百万美元的流动性，其中875百万美元为信用额度可用[8][25] - 2023年第一季度的净有效债务为1,888,623千美元[157] - 平均净有效债务为1,752,463千美元，债务与调整后EBITDA的比例为5.3倍[127][130] - 2023年第一季度的利息支出为19,923千美元，较去年同期的18,258千美元有所增加[134] - 2023年仅有8700万美元的债务到期，且仅有2000万美元的重建承诺[32] - 2023年第一季度的债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.3倍[18] 未来展望 - 2023年预计每股运营资金流量（OFFO）为1.11-1.17美元[41] - 预计2023年净收入可归属于普通股东的折旧和摊销范围为0.90 - 0.94美元[77] 股票回购 - 2023年第一季度公司回购了150万股股票，耗资2000万美元，平均每股价格为13.41美元[18]

购物中心业务规模与分拆情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有119个购物中心，总可租赁面积达2700万平方英尺，运营购物中心组合的总入住率为92.4%，每平方英尺平均年化基础租金为19.52美元[4] - 2018年7月1日，公司完成对RVI的分拆，当时RVI拥有48个购物中心，总账面价值达27亿美元，总可租赁面积为1600万平方英尺[4] - 截至2022年12月31日，公司拥有119个购物中心，总可租赁面积达2700万平方英尺，运营购物中心组合的总入住率为92.4%，每平方英尺平均年化基本租金为19.52美元[4] - 2018年7月1日，公司完成对RVI的分拆，当时RVI拥有48个购物中心，总账面价值达27亿美元，总可租赁面积为1600万平方英尺[4] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含119个购物中心，分布于20个州，2021年为136个[8] 前期租金收入情况 - 2022年和2021年，公司来自前期租金收入分别为360万美元和1380万美元[7] - 2022年和2021年，公司分别确认了360万美元和1380万美元的前期租金收入，主要来自现金制租户[7] 购物中心业务指标对比（2022年与2021年） - 2022年和2021年，公司按比例合并的购物中心组合拥有的购物中心数量分别为119个和136个，入住率分别为92.4%和90.0%，每平方英尺平均年化基础租金分别为19.52美元和18.33美元[8] - 2022年12月31日，按比例合并的购物中心投资组合总入住率为92.4%，2021年为90.0%；每平方英尺平均年化基本租金为19.52美元，2021年为18.33美元[8] 租户占比情况 - 截至2022年12月31日，公司五大租户分别占公司总年化基础租金收入的5.9%、2.7%、2.4%、2.2%和2.1%[9] - 2022年12月31日，公司五大租户分别占公司年化基本租金总收入的5.9%、2.7%、2.4%、2.2%和2.1% [9] REIT资格情况 - 截至2022年12月31日，公司符合REIT资格要求，除应税REIT子公司外，若满足特定要求将无需缴纳联邦所得税[10] - 截至2022年12月31日，公司符合房地产投资信托基金（REIT）的资格要求[10] 员工数量与构成情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有267名全职等效员工，较2021年的293名有所减少[11] - 截至2022年底，公司员工中约37%为男性，63%为女性，女性约占经理人数的46%[11] - 截至2022年底，公司员工中约77%为白人，14%为黑人，4%为西班牙裔，2%为亚洲人，3%为其他族裔[11] - 公司员工中约71%在俄亥俄州比奇伍德的公司总部工作，约79%的员工在公司工作超过5年，53%超过10年[11] - 截至2022年12月31日，公司有267名全职等效员工，2021年为293名；员工中约37%为男性，63%为女性；女性约占公司经理的46% [11] - 截至2022年底，公司员工约77%为白人，14%为黑人，4%为西班牙裔，2%为亚洲人，3%为其他族裔；71%的员工在俄亥俄州比奇伍德的公司总部工作[11] - 约79%的公司员工在公司工作超过5年，53%超过10年[11] 员工工作制度情况 - 员工于2022年9月开始采用混合工作制返回公司办公室[12] 信息安全情况 - 公司审计委员会每年至少听取一次信息技术和审计服务团队高级成员关于信息安全事项的简报[15] - 公司信息技术系统通过物理和软件保障措施以及备份系统进行保护，并实施了多种系统以减轻潜在风险[15] - 公司未经历过严重阻碍信息系统和数据可用性的网络事件，但经历过涉及恶意软件、网络钓鱼等事件[15] - 公司维持网络安全保险，但不能保证保险能覆盖所有网络安全漏洞或相关损失[15] - 公司未经历过对信息系统和数据可用性造成重大阻碍的网络安全事件，但经历过涉及恶意软件、电子邮件网络钓鱼等事件[15] - 公司维持网络安全保险，但不能保证该保险能覆盖所有网络安全漏洞或政策限额足以覆盖所有相关损失[15] 可持续发展报告情况 - 公司可持续发展报告基于全球报告倡议组织（GRI）标准，总结了环境和社会绩效[16] 公司高管信息情况 - 公司高管信息截至2023年2月15日，包括总裁兼首席执行官David R. Lukes等多人的任职经历[17] 公司基本信息情况 - 公司是一家俄亥俄州公司，成立于1992年，执行办公室位于俄亥俄州比奇伍德[21]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度业绩超预期，运营因素使每股收益比预算高约0.01美元，还包括30万美元未预算的直线租金和80万美元与前期相关的付款和结算 [29] - 全年每股收益1.18美元，2021年为1.17美元，虽有前期逆转带来的1000万美元逆风以及RVI费用降低带来的1600万美元逆风，但被更高的净营业收入抵消 [31] - 2022年第四季度同店净营业收入增长1.8%，全年增长80个基点，调整2021年不可收回收入后增长4.6% [33] - 2023年运营资金指导范围为每股1.10 - 1.16美元，租金起租、投资活动和潜在租户破产是影响全年业绩的最大因素 [34] - 2023年预计合资企业和RVI费用总计500 - 700万美元，一般及行政费用约4800万美元，预计净投资1亿美元 [79] - 年末杠杆率为5.1倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率超过20%，2023年底前仅有8700万美元债务到期，9.5亿美元循环信贷额度可全额使用，可变利率风险敞口为2% [81] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2021 - 2022年签署超200万平方英尺新租约，租金差达20%，自疫情开始签署73个主力租户租约，租金率提高近400个基点 [12] - 2022年第四季度租赁需求和活动高，签署超80万平方英尺租约，新租约近20万平方英尺，店铺租金率环比上升120个基点，同比上升530个基点 [21] - 截至目前有25万平方英尺租约正在谈判，混合租金差高于过去12个月平均水平，预计未来两个季度完成 [23] - 交易业务：2022年第四季度出售三处全资物业，总处置额1.58亿美元，净收益用于偿还债务、回购股票和再投资便利资产 [24] - 已收购丹佛两处物业花费近1700万美元，华盛顿特区外一处物业花费1500万美元，另有7500万美元便利资产已签约或中标，预计6月底完成交易 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在富裕郊区市场供应极低，全国零售商扩张需求强劲，租赁市场环境有利 [14] - 商业地产市场买卖双方出价与要价差距至少100个基点，交易量少，预计年底差距会缩小 [133] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 租赁战略：扩大租赁部门，区域化租赁领导，利用团队关系满足租户需求，积极应对租户破产，争取收回空间重新出租给高信用租户 [11][17] - 交易战略：回收资本，出售非核心物业，再投资于核心市场的便利资产，提高长期增长潜力和投资组合质量 [24][26] - 行业竞争优势：债务与EBITDA比率低，领先同行，租赁团队和法律租赁部门经验丰富，利用移动电话数据等分析工具筛选资产 [8][11][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：租赁需求持续强劲，但零售行业情绪可能快速变化，需关注潜在租户破产和宏观经济因素影响 [14][44] - 未来前景：对投资组合定位和未来租赁前景满意，预计未来投资将创造股东价值，同时谨慎管理资产负债表 [27] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [6] - 公司提醒部分陈述可能包含前瞻性声明，实际结果可能与声明有重大差异 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 市场是否会因Bed Bath关闭店铺和空置率上升而宽松，以及对租金的影响 - 目前租赁环境非常强劲，需求未下降，若能收回空间，现在是好时机，因不确定经济和租户需求走向，希望尽早收回空间 [95][96] 问题: 2023年指导范围高端和中端假设情况 - 指导范围中端假设在第二季度收回所有Bed Bath店铺，高端假设Bed Bath全年正常运营，同时考虑了Cineworld和Party City相关情况 [78][98] 问题: 同店250个基点信用损失对FFO的影响，以及现金基础和应计基础的分解 - 大致估计同店250个基点信用损失对应800 - 1000万美元，未明确现金基础和应计基础的具体分解 [92] 问题: Party City 1月未付租金情况及后续租金支付 - Party City 1月多数店铺未付租金，2月已支付，只要占用店铺就需支付租金 [103] 问题: 资本分配的优先考虑因素 - 积极寻找价格合适的便利资产，关注股价，根据市场情况决策 [131] 问题: 市场交易情况和目标中心的资本化率 - 卖家期望六个月前的价格，买家期望六个月后的价格，交易少，公司第四季度出售的物业买家特殊，买卖双方出价与要价差距至少100个基点，预计年底差距缩小 [118][133] 问题: 收回Bed Bath空间后重新出租的时间 - 预计若尽快收回Bed Bath空间，大部分将在年底前出租，租金起租时间预计在明年年底左右，比传统周期稍短 [124][125] 问题: 便利资产和无锚定中心租户在经济衰退中的风险 - 小型店铺在衰退中都有风险，公司关注无需其他主力租户吸引客流、交通流量高、租户多为全国连锁的便利资产，预计衰退中会失去一些本地店铺，但恢复成本和难度低于传统锚定中心 [127][135] 问题: 何时能看到便利资产组合更详细的细分信息 - 便利资产占投资组合10%，公司规模达50亿美元，距离进行细分报告或提供更多细节还有很长距离 [139] 问题: 指导范围低端的达成条件 - 若破产情况超出250个基点储备、投资量不足、租金起租时间推迟，可能达到指导范围低端 [143] 问题: 导致租户租赁需求降温的因素 - 主要是情绪因素，零售商签署长期租约很大程度基于业务信心，情绪变化会使租赁迅速放缓 [155] 问题: 2023年入住率情况 - 预计2023年上半年入住率下降，可能因破产或季节性因素，第一季度因自然到期会有适度下降，预计年底入住率接近年初水平，可能略高 [158][162] 问题: 250个基点信用损失储备是否包括未破产租户，以及2022年租金起租情况和Bed Bath、Party City空间租金上涨情况 - 250个基点储备包括未破产租户，如Bed Bath等，但Party City和Cineworld已包含在预算中；未提及2022年租金起租情况；Bed Bath租金差预计超20%，Party City租金差在5% - 30%之间 [168][64]

业绩总结 - 2022年第四季度，SITE Centers的每股收益为0.12美元，运营FFO每股为0.29美元[31][32] - 2022年第四季度归属于SITE Centers的净收入为28,197千美元，较2021年同期的58,994千美元下降52%[113] - 2022年第四季度的综合净营业收入（NOI）为94,207千美元，较2021年同期的88,331千美元增长6.5%[124] - 2022年第四季度的同店净营业收入（SSNOI）增长为2.9%[27] - 2022年第四季度的调整后EBITDA为348,206千美元[154] 用户数据 - 2022年第四季度，SITE Centers的租赁率提高了40个基点，达到95.4%[27] - SITE的便利物业在2020-2022年间的资本支出占净运营收入（NOI）的比例为7%[72] - SITE Centers的便利资产组合平均家庭收入（HHI）为138,000美元，GSA TAP评分为84[78] 未来展望 - 2023年，SITE Centers预计每股净收入在0.16至0.24美元之间[41][42] - 2023年，SITE Centers预计SSNOI增长在-1.00%至2.50%之间[44] - 2023年预计运营FFO范围为每股0.29美元至1.16美元[109] 新产品和新技术研发 - 2022年第四季度，SITE Centers收购了Foxtail Center，交易金额为1500万美元，该资产位于马里兰州的Timonium，100%出租给多家国家级租户[11] - SITE Centers于2022年12月收购了位于丹佛的Shops on Montview，交易金额为600万美元，该中心已完全租赁给四家国家和地区运营商，并设有一个租给星巴克的驾车自取端[68] 财务状况 - 截至2022年12月31日，SITE Centers的流动性为9.7亿美元，包括2000万美元的现金和现金等价物，以及9.5亿美元的信用额度可用性[63] - 截至2022年12月31日，SITE Centers的可变利率债务占总债务的2%[63] - 2022年12月31日的平均净有效债务为1,664,859千美元[161] - 2022年12月31日的债务/调整后EBITDA比率为4.8倍[162] - 2022年12月31日的债务/调整后EBITDA（按比例计算）为5.1倍[170] 负面信息 - 2022年第四季度的利息支出为20,386千美元，较2021年同期的18,682千美元上升9%[115] - 2022年第四季度的折旧和摊销费用为50,982千美元，较2021年同期的48,322千美元上升3.4%[116]

For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITI ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营结果超预算，运营因素使每股收益比预算增加约0.01美元，还包括20万美元未预算直线租金和30万美元前期付款及结算款项 [21] - 提高2022年运营资金（OFFO）指导范围至每股1.16 - 1.17美元，提高费用收入预期至先前范围上限，维持同店净营业收入（NOI）指导不变 [25][26] - 季度末杠杆率为5.3倍，固定费用覆盖率超4倍，无担保债务收益率超20%，2023年底前仅8700万美元无担保债务到期，新调整信贷额度有8.7亿美元可用，浮动利率债务占比仅6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：租赁需求强劲，第三季度租赁150万平方英尺，为五年内最高，新租赁超20万平方英尺，店铺租赁率环比上升180个基点，同比上升520个基点，组合租赁率达95% [9][11][12] - 交易业务：出售麦迪逊泳池A投资组合获3.88亿美元，出售哥伦布一处全资物业，收购亚利桑那州凤凰城四处物业组合花费2300万美元，在亚特兰大购买一处便利资产 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店NOI第三季度增长1.1%，不可收回收入项目对同比增长造成160个基点的不利影响，其中包括51万美元与Cineworld破产相关的准备金 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用留存现金流和回收完全稳定资产的收益，投资于便利子行业资产，以实现可持续的OFFO和AFFO增长 [17] - 公司认为便利子行业存在独特机会，未来收购将有助于扩大具有强信用和低经常性资本支出的物业组合 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济担忧，但租赁需求未放缓，供应减少，公司预计租赁率将在年底前略有上升 [37] - 公司对投资组合质量和需求水平有信心，若出现破产情况，有能力以更高租金和更好租户填补空缺 [42] 其他重要信息 - 2023年，预计合资企业（JV）和RBI费用总计约500万美元，一般及行政费用（G&A）约5000万美元，非经常性准备金转回相对较少，可能收回至少一处Cineworld影院租赁场地 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度至今的租赁情况以及需求是否提前释放 - 租赁活动依然强劲，未看到需求放缓，供应减少，公司物业租赁率达95%，预计租赁率将在年底前继续上升，租赁活动主要来自全国性信用租户 [37][38] 问题2: 对Cineworld、Bath & Beyond等租户的看法以及2023年坏账准备情况 - 预计收回Cineworld三处租赁场地中的一处，第三季度准备金仅与未支付租金有关，无额外应收账款或坏账损失；对投资组合质量有信心，若出现破产情况，有能力填补空缺，2023年坏账情况将在临近时提供指导 [41][42] 问题3: 资本部署的回报门槛如何调整，以及如何在股票回购和收购之间分配资本 - 回报门槛随借款成本上升而提高，过去一个季度收购的资本化率高于前两个季度；资本分配取决于资金来源，公司使用资产出售收益进行多种操作，该策略可能持续 [43][44] 问题4: 正在谈判的25万平方英尺租赁与过去六个月签订的租赁相比有何变化，潜在零售商是否有担忧 - 租赁趋势从大型盒子租赁转向小型店铺租赁，小型店铺租赁谈判较少，条款变化不大，尽管建设成本上升，但租金也在上涨，零售商进入当地店铺的速度有所提高 [49][50][51] 问题5: 资产处置市场是否存在，以及当前环境下股票回购的意愿 - 资产处置市场存在一次性交易活动，有1031资金需要重新部署；股票回购决策取决于资金来源，上季度资产出售和股票回购交易具有增值性，公司对该交易感到满意 [53][54][55] 问题6: 便利型购物中心市场是否会出现财务困境，公司是否会更积极或暂停收购 - 便利型子资产类别市场分散，交易金额较小，资本化率波动较快，公司希望在人们的抵押贷款到期、再融资成本高时找到更多优质资产；公司对合资企业持开放态度，但目前更倾向于全资收购以提高收益质量 [58][59][60] 问题7: 2023年5月到期的8700万美元、利率3.5%的债务如何偿还或再融资 - 有多种选择，包括使用新调整的信贷额度、进入投资级市场、采用有担保债务或使用留存现金流偿还，将在临近到期时根据情况处理 [61][62][63] 问题8: 租赁量放缓是否意味着租赁和租金增长放缓，还是应更关注租金增长 - 应减少对整体租赁量的关注，市场租金仍在上涨，特别是端头和免下车位置的租金涨幅较大；尽管宏观经济存在负面消息，但零售商对高收入郊区的需求依然强劲 [66][67] 问题9: 中国合资企业是否会有变化 - 目前未看到变化，合作伙伴对股息和疫情期间的收款率满意，该合资企业短期内结构不会改变 [69] 问题10: 麦迪逊和保德信合资企业的计划以及长期出售资产的可能性 - 目前情况维持现状，大型机构关注信贷市场和运营报告，对运营情况满意，但估值存在疑问；麦迪逊合资企业过去几年一直在出售资产，预计未来仍会有资产出售 [71][72] 问题11: 目前发行10年期债券的市场情况 - 过去六个月，从银行获得的报价范围在5% - 7%之间，公司在有担保债务、投资级市场和定期贷款市场有灵活性和选择权，该到期债务风险较低 [73][74] 问题12: 第三季度收购的资本化率以及到2023年底已签约但未开业的项目对经济入住率的影响 - 第三季度收购的资本化率略高于全年收购的混合资本化率（略低于5.5%）；关于已签约但未开业项目对经济入住率的影响，可参考幻灯片第6页的SNO管道交付时间表 [77][79] 问题13: 资本化率上升是否与利率上升同步 - 利率上升速度远快于资本化率，因为利率在40年内上升最快，资本化率需要时间重新调整；购买便利资产时，约三分之一的租金在未来五年内到期且无续租选项，市场租金上涨速度快于预期，无杠杆内部收益率增长快于初始资本化率 [83][84] 问题14: 克罗格（Kroger）与阿尔伯森（Albertsons）合并对购物中心行业和上市公司的影响 - 公司受影响较小，仅有一处物业可能存在品牌重叠；零售商合并可能导致店铺关闭，但结果尚不确定 [86] 问题15: 运营利润率下降的原因以及对新租赁谈判的影响 - 运营利润率下降与一些不可收回的一次性费用有关，预计随着租赁开始和租户支付费用，运营利润率将继续上升 [90][91] 问题16: 周边角（Perimeter Pointe）资产的最新情况 - 该资产已保持流动性多年，有租户迁出且未续约，公司未出售该地块，预计将分割出售给混合用途开发商，但尚未完成交易 [93] 问题17: 2023年资本支出（CapEx）的预期 - 由于租赁活动持续活跃，签约和支出之间存在滞后，预计资本支出将高于2019年和2020年，具体情况将在2023年收益指导中披露；尽管资本支出可能增加，但公司有一定的留存现金流 [96][97] 问题18: 2023年坏账水平的预期 - 预计2023年坏账不会像今年一样成为收入来源，具体数字将在提供指导时披露 [98]

Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) Ohio 34-1723097 (State or other jurisdiction of incorporation ...