OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Ohio 34-1723097 (State or Other Jurisdiction of Incorpo ...

业绩总结 - 2020年第四季度每股收益为$(0.03)[10][11] - 2020年第四季度的同店净运营收入（SSNOI）为91.6%，同比下降10.9%[12] - 2020年总合并NOI为311,753千美元，较2019年的361,704千美元下降[117] - 2020年第四季度的每股摊薄净亏损为0.03美元，FFO（NAREIT）为0.25美元，运营FFO也为0.25美元[77][83][85] 用户数据 - 2020年第四季度租金收取率为94%，与2021年1月的收取率相同[6][22] - 截至2020年12月31日，未收租金中88%来自国家租户，预计90%的延期付款将在2021年底前偿还[27][29] - 98%的租户在2021年2月12日时已恢复营业，较2020年4月5日的53%大幅提升[14][16] - 67%的投资组合由杂货店或仓储俱乐部作为主要租户，83%的投资组合由必要租户作为主要租户[36][37] 租赁活动 - 2020年第四季度的租赁活动为自2018年第三季度以来的最高水平，签署但尚未开业的租赁基础租金总额为$12.8M[6][32] - 2020年第四季度的租赁率为88.7%，较上季度下降30个基点[12][32] - 2020年第四季度的租赁扩展率为+3.4%，新租赁扩展率为+8.0%[32] 财务状况 - 截至2020年12月31日，SITE Centers拥有$905M的流动性，其中包括$70M的现金和$835M的信用额度可用[47] - 2020年未支付的租金收入总额为5600万美元，无法收回的收入总计为3600万美元[68] - 2020年租金收入总计为4660万美元，其中包括未支付的合同收入56000美元和已支付及其他收入444000美元[65] 未来展望 - 2021年第一季度的利息支出预计将达到2300万美元，利息收入预计将微不足道[58] - 2021年RVI费用预计将下降，原因是已宣布的处置[58] - 2021年1月的净（亏损）收入预计在-0.06美元至0.05美元之间，运营FFO预计在0.90美元至1.00美元之间[126][130] 其他信息 - 2020年第四季度的RVI费用收入为5,133千美元，处置费用为521千美元，总计为5,654千美元[55] - 2020年第四季度的联合投资费用收入预计在1100万美元至1500万美元之间[57]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总不可收回收入为450万美元，对运营资金（OFFO）造成每股0.02美元的影响，其中包括220万美元与前期相关的付款和净准备金转回 [21] - 除了注销160万美元的按比例直线租金（对OFFO造成每股0.01美元的额外不利影响），影响第四季度OFFO的其他重大一次性项目是120万美元的租约终止费，高于正常水平 [22] - 2021年OFFO指导区间为每股0.90 - 1美元，合资企业（JV）费用指导为1100 - 1500万美元，房地产投资（RVI）费用（不包括处置和再融资费用）指导为1300 - 1700万美元，预计一般及行政费用（G&A）约为5400万美元，利息收入预计在2021年微不足道，第一季度利息支出预计约为2300万美元，全年相对稳定 [25] - 公司宣布第一季度股息为每股0.11美元，高于第四季度的每股0.05美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务目前主要集中在租赁资本支出，未来物业收购将继续关注租户需求和租金增长，聚焦便利型物业 [33][34] - 租赁业务方面，第四季度租赁量和新租约谈判管道超过疫情前水平，第四季度是2018年第三季度以来活动水平最高的季度；截至年底，有22个主力租户租约处于不同谈判阶段，其中3个截至周五已完成，其余预计在2021年年中执行；租赁率环比下降30个基点，主要因Steinmart门店关闭，预计将稳定在当前水平；过去12个月的租赁利差在第四季度有所减速，新租约利差受部分填补Pure1原占用空间交易影响，预计2021年综合租赁利差与2020年前三季度一致，但第一季度续租利差可能因短期与疫情相关的交易而承压 [15][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场，开放型物业表现良好，租户对富裕郊区的便利型物业需求增加，推动租赁活动和租金增长；预计随着信贷市场改善，开放型物业的交易活动将在今年增加 [16][51] - 波多黎各市场，难以判断交易何时回升，当地人均商业面积较少，在线销售渗透率较低，杂货店和沃尔玛等销售强劲，但股权市场领先于债务市场，且仍存在一些宏观问题影响交易 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于租赁和物业收购，通过租赁资本支出推动初始投资组合增长，未来资本分配将捕捉社会变化带来的机遇，重点关注租户需求和租金增长，投资便利型物业；董事会将根据运营和现金流情况持续评估股息政策 [17][34][18] - 行业竞争方面，公司认为当前行业交易活动较少并非主要因买卖价差，而是股权市场跟随信贷市场，随着信贷市场改善，预计今年开放型物业市场交易将增加 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战的一年，但公司通过不懈努力在租赁活动和租金收取方面取得显著进展，目前处于有利地位；随着疫情后社会变化，富裕郊区的便利型物业需求增加，预计将推动公司未来数年的可持续活动和现金流增长 [7][8][16] - 尽管目前仍面临一些不确定性，如疫情发展和租户支付情况，但公司对未来前景持乐观态度，认为租赁业务将继续改善，租金增长潜力较大 [15][16] 其他重要信息 - 截至周五，公司已收取第四季度和1月份租金的94%，未解决的月租金约为3%，租户处于各种和解谈判中；自2020年4月至2021年1月，已收取88%的租金，计入应计租户的延期租金后，预计将收取94%的基本租金 [10][11] - 公司约90%的租户为全国性租户，多数租户在疫情初期因恐慌暂停支付租金，但随后意识到保护租赁权的重要性并开始偿还欠款；部分租户提供其他财务利益以换取延期支付计划，有助于公司租赁业务 [12][13] - 公司资产负债表状况良好，2021年到期债务极少，无无担保债务到期至2023年，未来开发承诺最小；截至年底，信贷额度可用余额为8.35亿美元，手头合并现金为7400万美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 人口迁移和居家办公趋势下公司的投资策略及行动时间线 - 目前投资主要集中在租赁资本支出，未来物业收购将继续关注租户需求和租金增长，聚焦便利型物业；预计今年会进行物业收购 [33][34] 问题2: 投资是否包含在指导区间内 - 指导区间内不包含投资 [35] 问题3: 租赁管道中新概念的占比及需求情况 - 目前新概念在总交易中的占比不高，但未来几年有望推出一些新概念；新兴新概念主要集中在8000 - 10000平方英尺和25000 - 50000平方英尺的空间，这推动了第四季度的租赁面积增长 [37][38] 问题4: 2021年净营业收入（NOI）为何未接近2019年水平 - 延期租金对NOI无必然影响，且存在一些费用调整因素；虽然从现金流和NOI角度看，随着延期租金收回和收款加速可能有较大改善，但由于疫情不确定性，目前难以做出明确承诺 [43] 问题5: 第四季度租赁利差为何为负 - 主要因Pure1门店租赁空间的影响，若继续租赁类似高租金空间，利差可能继续受影响，若开始租赁Steinmart等低租金位置，利差可能大幅反转；长期来看，公司认为投资组合可实现5% - 10%的正租金利差 [47][48] 问题6: 交易市场活跃度低的原因 - 并非主要因买卖价差，而是股权市场跟随信贷市场，随着信贷市场改善，预计今年开放型物业市场交易将增加 [51] 问题7: 主力租户续约管道的范围及活动构成 - 涵盖合资企业和全资拥有的可比投资组合；目前22个主力租户中除一两个外均为空置，将带来额外的NOI增长；管道还包括一些非主力租户的租赁机会 [56] 问题8: 小商铺入住率何时回升 - 目前小商铺活动相对较弱，主要租赁动力来自主力租户；若主力租户开业并产生销售，且疫苗普及，小商铺有望跟随回升 [58] 问题9: 加拿大土地销售的成本和收益计算 - 土地销售收益为8300万美元，关于成本和推广权益结构需进一步确认 [61] 问题10: 波多黎各市场的情况及租金利差 - 美国RVI资产整体表现良好，若信贷市场持续改善，预计今年会有更多交易；波多黎各市场难以判断交易回升时间，当地存在一些宏观问题；租金利差方面，仍在处理部分租金下调，但幅度不如美国过去12个月大 [65][66][69] 问题11: 租金增长的驱动因素 - 近期增长主要来自主力租户填补空置空间带来的入住率提升；长期来看，若库存减少，有望推动主力租户租金增长 [71][72][73] 问题12: 未收取的6%租金如何看待 - 大部分租户因资金问题离开的风险较低，但部分体验式零售商如餐厅和剧院可能存在风险 [77] 问题13: 第四季度增加现金基础租户的原因及未来是否还有 - 第四季度增加了一些现金基础租户，占基本租金（ABR）的比例略超过13%；未来可能会增加，但目前跟踪的破产情况不多 [80] 问题14: 第一季度是否有准备金转回或此前核销收入的收回 - 有相关情况，但具体金额将在第一季度业绩中量化 [81] 问题15: 2021年指导是否包含此类收入 - 指导不包含准备金转回 [83] 问题16: 前Pier 1门店8000 - 10000平方英尺空间需求增加的原因及新概念情况 - 需求增加基数较低，并非突然出现巨大需求；较大空间（25000 - 50000平方英尺）的需求更令人惊讶，新概念涵盖杂货店、体育用品、配送服务、物流、医疗等领域 [86][87] 问题17: 销售活动和客流量情况 - 公司从租户处获得的销售信息较少，约三分之一租户报告销售情况；从公开租户数据看，家居改善、家居装饰、杂货店和折扣店销售有显著增长 [90] 问题18: 租户保留率及未来预期 - 主力租户保留率历史上在90% - 100%之间，小商铺保留率较低，历史上在70%左右，目前可能更低；综合保留率可能略降至80%多；主力租户大部分租约在第一季度到期，可见性较高 [92] 问题19: 股息增长的思考方式 - 董事会会谨慎考虑股息增长率，基于当前收款情况确定本季度股息，未来每季度会重新评估；长期来看，会设定合适的派息率，谨慎对待股息上限 [96][97] 问题20: 租赁率稳定是否意味着已签约但未入住的利差开始压缩 - 预计不会，从开始入住率来看，今年下半年才会有较大提升；租赁率难以预测，虽目前未跟踪到重大破产情况，但小商铺可能有一定压力；若有更多非主力租户租赁机会，已签约但未入住的利差可能扩大 [98][99] 问题21: 无续租选项的主力租户保留率预期 - 过去因资本支出低和租户有成熟业务，倾向于保留到期租户；今年随着可用空间减少，可能会选择用更好的租户替换非顶级租户 [105] 问题22: 全国性租户调整店面规模的趋势是否暂停 - 疫情期间，对30000 - 50000平方英尺空间的需求增加，租户似乎在确保有足够空间进行灵活配送，缩小店面规模的趋势可能有所反转 [107] 问题23: 全资拥有的资产长期可行性和处置计划 - 预计三分之一资产会很快出售以回收资金投入高增长资产，三分之一资产稳定增长，三分之一资产有战术性再开发机会 [108]

业绩总结 - 截至2020年11月13日，100%的物业保持开放，98%的租户恢复营业，较4月5日增加53%[14] - 2020年第二季度租金收取率为70%，第三季度为85%，截至10月的收取率为92%[22] - 2020年第二季度，EBITDA增长了28%[94] - 2020年第二季度，净债务较去年下降了20%[97] - 2020年第二季度，平均租金每平方英尺为20.84美元，NNN费用为4.83美元[52] 用户数据 - 89%的基础租金来自全国性租户，23家前50大租户自3月以来筹集了500亿美元资金[5] - 56%的租户被认定为必要业务，确保了租金的持续收入[14] - 2020年第二季度，国家租户的收款率达到100%，显著高于地方租户[105] 未来展望 - 物业的重建和开发活动预计将实现10%的综合收益率，开发管道增加了1600万美元[6] - 汉密尔顿市场的重建项目预计创造300万美元的价值[108] - 购物者世界的重建项目预计创造400万美元的价值，回报率估计为18%[112] - 大学山的重建项目预计创造400万美元的价值，回报率为双位数[116] 新产品和新技术研发 - 2020年，企业在环境、社会和治理（ESG）方面的承诺得到了加强，透明度提升[8] 市场扩张和并购 - 2020年7月，出售PersonalizationMall.com获得2.45亿美元[85] - 2020年7月，预计Christmas Tree Shops的出售将增加2.5亿美元的流动性[85] 负面信息 - 由于COVID-19的影响，租户的经营能力和财务义务受到影响，尤其是地方租户的收款趋势落后于全国性租户[5] - 2020年第二季度和第三季度的未收租金为700万美元[34] 其他新策略和有价值的信息 - 通过债务交换，现金增加了1亿美元，债务减少了3.63亿美元[89] - 2020年第二季度，债务回购以50%的折扣进行，节省了28%的利息支出[88] - 截至2020年9月30日，公司的可用信用额度为795百万美元，信用额度总额为970百万美元[123] - 公司的平均债务到期时间为4.5年，展现出良好的到期结构[123] - 在69个全资拥有的物业中，仅有2个物业被抵押，显示出资产的灵活性[123]