财务数据和关键指标变化 - 第二季度总无法收回收入中，公司份额包含760万美元收入，约合每股0.04美元，主要来自现金基础租户前期付款和净准备金转回 [24] - 租赁费率环比上升40个基点，公司认为投资组合入住率已触底，基于当前少量破产活动和租赁管道，预计租赁费率将在年内继续上升 [25] - 2021年运营FFO（OFFO）指导修订为每股1.06 - 1.10美元，纳入上半年业绩、近期收购等因素，低端假设为稳定收款和入住率且无额外投资活动，高端假设为收款持续改善、运营环境恢复正常并进行2500万美元额外收购 [27] - 预计2021年第三和第四季度RVI费用约为每季度350万美元，新指导范围反映了迄今完成的资产出售情况 [28] - 恢复同店净营业收入（Same Store NOI）指导，范围为10.5% - 13%，更新范围反映上半年业绩并排除未来前期调整，较之前至少4%的指引大幅提高，意味着2021年同店净营业收入在调整前期转回后较2019年水平实际下降约3% [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度总租赁量达87.3万平方英尺，新租赁面积16.7万平方英尺，包括5个主力租户，另有15个主力租户正在进行租赁谈判，预计年底完成，今年前6个月签约交易数量超过去年几乎全年，上半年交易数量较2018年和2019年增长超30% [12][13] - 有1100万美元已签约但未开业的租赁管道，第二季度有29.9万平方英尺、700万美元的年化基础租金开始生效，该管道目前约占第二季度年化基础租金的3%，若包括处于不同谈判阶段的未签约主力租户和所有租赁，总租赁管道仍约占基础租金的5% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场方面，6个月前公司想购买的资产资本化率在6%低段、5%高段，目前降至5%低段到中段，主要因承销考虑更多租金增长，买家认为资产未来增长高于6个月前预期，愿意为资产支付更高价格，但优质核心资产的无杠杆内部收益率似乎保持不变 [42][43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在富裕郊区社区发展资产组合，继续投资具有高便利性元素、能受益于行业趋势的物业，如近期收购的两个物业，受益于富裕郊区资金增加、灵活居家办公文化带来的客户访问增加等趋势 [14][15] - 公司收购计划的基础是获得增长资本，公司在分拆公司RVI有1.9亿美元无票面利率的优先股投资，RVI出售波多黎各资产后，公司有望收回该优先股投资 [19][20] - 公司在投资时会谨慎选择具有长期稳定增长的核心资产，如租金低于市场或有近期到期租约可进行市场调整的资产，同时也关注未锚定的便利型物业，但不排除收购有租金增长和回报潜力的大型传统锚定或多锚定购物中心 [58][59][61] - 关于成立新的投资合作关系，公司目前倾向于利用自身资本和租赁自有空间实现内部增长，若进行新的合资企业，需有明确目的，如从已租赁至低增长阶段的资产中回收资本，目前在机构市场尚未找到合适的合作伙伴 [64][65][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩强劲，超出预期，物业100%开放，客户流量持续增长，收款和延期还款情况也持续改善，截至21日，已收取第二季度98%的租金，几乎收取了所有到期的延期付款，2020年日历年度合同租金收取率达95% [8][10] - 租赁活动保持活跃，公司对运营前景乐观，这为资本部署提供了更清晰的方向，预计同店净营业收入有望在2021年恢复到2019年水平，2022年可能更高 [12][50][51] - 行业方面，过去6个月有更多资金流入零售地产领域，包括保险资金、养老金和机构资本等，但公司尚未找到合适的合资伙伴 [68] 其他重要信息 - 截至季度末，应收账款中约有400万美元的与新冠疫情相关的净延期款项预计未来收回，截至上周，已收取总延期款项的72%，目前仅剩700万美元的基础租金延期款项待收取，其中包括300万美元来自现金基础租户，这将限制未来对收益的影响 [31][32] - 公司资产负债表状况良好，2021年到期债务极少，无担保债务到期日至2023年，未来重建承诺也很少，拥有9.7亿美元信贷额度的全部可用资金、5800万美元现金，第二季度通过ATM计划以远期销售方式筹集了1400万美元普通股股权，可用于未来提取 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: RVI管理费用在RVI清算后会持续多久，目前收购资本化率情况如何，公司对杠杆率的舒适区间是多少，Same Store NOI恢复到2019年水平的时间是否会提前？ - RVI管理费用每6个月重置一次，预计今年第三和第四季度为每季度350万美元，若波多黎各资产出售，明年上半年费用将降低，RVI资产出售对OFFO的影响最终取决于收益的再投资 [40][41] - 目前收购资本化率降至5%低段到中段，主要因租金增长预期提高，优质核心资产无杠杆内部收益率保持不变 [42][43] - 公司目前杠杆率处于低5倍区间，疫情前目标杠杆率为债务与EBITDA比率5 - 6倍，若有合适机会，可能会达到区间高端，但会同时关注债务期限，目前公司资金充裕，有大量流动性 [45][46][47] - 由于租户行使期权比例提高、租赁活动增加，Same Store NOI有望在2021年恢复到2019年水平，2022年可能更高 [50][51] 问题2: 公司投资管道情况，未来投资是否主要针对便利型资产，是否有成立新投资合作关系的意愿？ - 公司有资金进行投资，但会谨慎选择具有长期稳定增长的核心资产，如租金低于市场或有近期到期租约可进行市场调整的资产，投资管道将随着此类资产的增加而扩大 [58][59][60] - 公司对未锚定的便利型物业感兴趣，但不排除收购有租金增长和回报潜力的大型传统锚定或多锚定购物中心，目前大型物业库存较少，因卖家倾向于先出租再出售 [61][62] - 公司目前倾向于利用自身资本和租赁自有空间实现内部增长，若进行新的合资企业，需有明确目的，如从已租赁至低增长阶段的资产中回收资本，目前在机构市场尚未找到合适的合作伙伴 [64][65][67] 问题3: RVI出售波多黎各资产后剩余资产的GAV是多少，对公司G&A费用有何影响，若收购资本化率低于预期，公司如何部署优先股收益？ - 公司无法评论RVI剩余8项资产的GAV，因为这些资产由公司管理但非公司所有 [75] - 2021年公司G&A预算预计不会因该交易有实质性变化，2022年可能有变化，届时将在指导中体现，公司认为更重要的是费用变化而非G&A费用 [73][74] - 公司认为若资产有租金增长，较低的初始资本化率是合理的，公司还有其他资本使用途径，如合资企业相关交易，有足够选择在未来一年做出合理决策 [78][79][80] 问题4: 店铺空间的恢复情况如何，租赁需求是否存在地域差异？ - 本季度一半的租赁活动来自店铺，店铺租赁在过去一两个季度显著增加，约83%的交易为全国性信用租户，表明疫情期间本地租户受影响，为资金充裕的全国性租户提供了进入优质资产的机会 [85][86] - 公司城市资产较少且恢复较慢，店铺和主力租户租赁更多取决于进入合适的富裕邮编区域和交叉路口，而非地区，在波士顿、迈阿密、克利夫兰和波特兰等多地店铺租金均创新高 [89][90] 问题5: 公司收到RVI的1.9亿美元优先股投资后，现金余额、债务偿还和资本部署计划如何，ATM发行的原因是什么？ - 考虑到EBITDA增长、处置收益、现金和1.9亿美元优先股投资，公司购买力将超过1.9亿美元，但会谨慎部署资本，投资机会需时间寻找 [96][97] - 目前公司认为投资机会是资金的最佳用途，但会考虑所有选择，目前杠杆率合适，重点是外部资本部署和企业增长 [98] - ATM发行与禁售期有关，公司很高兴有新的资本来源，该设施无稀释性，有一年时间提取资金，若有合适投资机会会继续利用 [99][100][104] 问题6: 公司未来在租赁TIs和租赁资本支出上的预期如何，1100万美元已签约但未开业项目的上线节奏怎样，现金基础租户的比例和正常水平是多少？ - 公司租赁资本支出预计增加，因租户开业数量增多，但每平方英尺成本预计不变，下半年和2022年总资本支出将增加，与2019年和2018年水平相当 [109] - 1100万美元已签约但未开业项目的上线节奏呈后端加权，主要在第四季度，部分项目租金起始时间为2023年或2024年，反映了市场需求 [111] - 截至季度末，现金基础租户占比为12%，低于第一季度末的13%，疫情前正常稳态水平接近零，公司将谨慎处理，预计未来12个月逐渐减少 [112] 问题7: 公司如何延长债务期限，收购夏洛茨维尔资产的考虑和对该市场的看法，是否会考虑收购合资企业股份？ - 公司自2017年以来一直关注债务期限，目前无担保债务到期日至2023年，2025年才有较大规模无担保债务到期，公司对当前债务期限和到期结构感到舒适，有机会进一步改善，同时未抵押债务收益率接近20%，债券安全性高 [119][120][121] - 收购夏洛茨维尔资产是因为该地区是公司目标区域，资产位于高流量交叉路口，周边配套好，租户信用高，公司愿意整合具有稳定性、增长性和良好信用的小型物业，并关注该走廊更多物业 [122][123][124] - 合资企业项目是公司熟悉的资产来源，公司会谨慎考虑收购合资企业股份，具体取决于合作伙伴的出售意愿，收购价格为市场价格 [126][127][129] 问题8: 2021年FFO指导中是否包含第二季度预期的其他前期收款，从现金基础转为权责发生制对第二季度业绩的影响，更新的指导中是否包含额外的现金转权责发生制的上行空间，如何看待优先股在债务期限计算中的作用，零售商对2023 - 2024年租金起租的需求与2018 - 2019年相比如何？ - 2021年FFO指导中不包含第二季度预期的其他前期收款，第三和第四季度前期转回的影响预计将较第二季度减轻，因现金基础延期款项减少 [133][135] - 从现金基础转为权责发生制对第二季度业绩的影响为几十万美元的直线租金，影响不大 [139] - 更新的指导中不包含额外的现金转权责发生制的上行空间 [140] - 公司认为优先股在资本结构中的使用取决于资本成本，在合适时机和条件下，优先股有其合理性，公司会根据股权和债务成本决定是否使用，目前不急于做出决策 [144][145] - 零售商对2023 - 2024年租金起租的需求高于2018 - 2019年，出现了许多新的信用租户概念，高信用品牌推出子品牌并选择富裕邮编区域，店铺租赁需求也显著改善 [147][148][150] 问题9: 剩余主力租户交易的信用情况如何，收购是否是公司长期计划，是否认为规模越大越好？ - 若主力租户交易不是投资级或净现金实体，不意味着其资产负债表状况大幅恶化，可能只是未达到投资级、非上市公司或有一定债务，公司会确保投资的主力租户有良好的商业计划和资产负债表 [156][157] - 公司在有资金的情况下会采取收购姿态，注重外部增长，增长有助于分摊G&A费用，但不一定通过并购实现，公司认为目前规模适合有计划地增长，无需过度追求规模 [160][161][162]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) Ohio 34-1723097 (State or other jurisdiction of incorporation ...

业绩总结 - 2021年第二季度的租金收集率为98%[9] - 2021年第二季度至第四季度的租金收集率较2021年第一季度上升3%[9] - 2021年第一季度收到900万美元的租金延期还款，包括200万美元来自现金基础租户[23] - 2021年，75%的租金延期安排预计将在2021年底前偿还[23] - 预计2021年每股收益在0.94至1.02美元之间[12] - 预计2021年每股FFO在0.88至0.96美元之间[80] - 预计2021年每股运营FFO在0.94至1.02美元之间[83] 用户数据 - 2021年，80个全资拥有的物业的平均家庭收入为106,000美元，位于美国最富裕的子市场[8] - 2020年和2021年，国家租户的开业数量持续增长[30] 市场展望 - 预计2021年至2023年，西湖的NOI将增长43%[39] - Wando Crossing的5年预计NOI增长为4.7%[42] - Mount Pleasant地区预计5年人口增长为24%[42] - 南佛罗里达地区的全资物业预计5年NOI年复合增长率为5%[48] - Shoppes at Addison Place于2021年以4000万美元收购，预计NOI年复合增长率为4%[51] 资产与融资 - 截至2021年3月31日，签署但尚未开业的租赁管道总额为1410万美元[29] - 已识别的额外资产总额为3800万美元[10] - 截至2021年3月31日，公司的未担保房地产资产比率为296%，远高于最低要求的135%[61] - 2021年第一季度，公司的固定费用比率为3.4倍，超过最低要求的1.5倍[61] - 2021年3月的股权融资预计将用于150百万美元的优先股赎回和7500万美元的收购[62] 租赁管道 - 租赁管道中包括24个锚定租户，已执行12个租约[29]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-11690 SITE Centers Corp. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization ...

业绩总结 - 1Q21每股收益为0.05美元，运营FFO为0.28美元[11][12] - 1Q21净收入为16008千美元，较2020年同期的34333千美元下降[60] - 1Q21合并净运营收入（NOI）为80107千美元，较2020年同期的77945千美元增长[73] - 1Q21的同店净运营收入（SSNOI）为91.4%，同比下降1.4%[13] - 预计2021年修订后的每股净收入范围为0.04至0.13美元[98] - 预计2021年FFO（NAREIT）为0.88至0.96美元[104] - 2021年预计运营FFO为0.94至1.02美元[46] 用户数据 - 1Q21的租金收集率为96%，较2020年4月至2021年3月的91%有所提升[22] - 84%的租户为必需品租户，72%的投资组合由杂货店或含杂货成分的仓储俱乐部支撑[34] - 1Q21的租赁扩展率为1.9%，新租赁扩展率为8.3%[30] - 1Q21签署但未开业的租约总额为1410万美元的年化基础租金（ABR）[8][30] - 1Q21租赁活动强劲，签署了9个锚点租约，年化基础租金为200万美元[8] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司的流动性为11.61亿美元，包括1.91亿美元的现金和9.7亿美元的信用额度[37] - 1725万股发行产生净收益2.26亿美元[49] - 150百万美元的6.25% K系列优先股于2021年4月7日偿还[49] - 预计将确认优先股发行成本的500万美元的冲销[49] - 1Q21不可收回收入包括500万美元的支付和与之前期间相关的净准备金逆转[49] - 1Q21一般和行政费用包括560万美元的非现金公允价值调整（不计入OFFO）[49] 未来展望 - 预计将有85%的租金减免安排在2021年底前偿还[28] - RVI费用收入（不包括处置费用）预计在1300万至1700万美元之间[49]

资产组合规模与构成 - 公司拥有总可租赁面积约4340万平方英尺，并为RVI管理约960万平方英尺[13] - 2018年分拆RVI时其拥有48个购物中心，总账面资产价值27亿美元，可租赁面积1600万平方英尺[15] - 截至2020年底投资组合包括138个购物中心（其中60个通过合资持有）和400多英亩未开发土地[24] - 公司拥有总可租赁面积约4340万平方英尺，其中为RVI管理约960万平方英尺[13] - 2018年分拆RVI时涉及48个购物中心，总账面资产价值27亿美元，可租赁面积1600万平方英尺[15] - 公司拥有138个购物中心（其中60个通过合资持有）和超过400英亩未开发土地（约80英亩通过合资持有）[24] 出租率与租金表现 - 截至2020年12月31日，公司整体投资组合入住率为89.0%，较2019年90.8%有所下降[24] - 2020年整体出租率为89.0%，较2019年90.8%有所下降[24] - 2020年平均年化基本租金为每平方英尺18.50美元，较2019年18.25美元增长1.4%[24] - 2020年每平方英尺平均年化基本租金为18.50美元，较2019年18.25美元增长1.4%[24] - 全资购物中心入住率89.2%，平均租金18.75美元/平方英尺；合资购物中心入住率87.3%，平均租金15.36美元/平方英尺[25] 租户运营恢复情况 - 截至2021年2月12日，租户开业率达98%（按平均基本租金计算），较2020年4月45%的低点大幅提升[22] - 截至2021年2月12日，租户开业率达98%（按公司份额和平均基本租金计算），较2020年4月45%的低点大幅提升[22] 租金收取率趋势 - 2021年2月12日租金收取率：2020年第二季度79%，第三季度88%，第四季度94%，2021年1月94%[22] - 2021年2月12日统计的租金收取率：2020年第二季度79%，第三季度88%，第四季度94%，2021年1月94%[22] - 2020年10月23日租金收取率：第二季度70%，第三季度84%，第四季度90%[22] - 2020年7月24日租金收取率：第二季度64%，第三季度71%[22] 主要租户集中度 - 五大租户贡献占比：TJX公司5.9%，Bed Bath & Beyond公司3.2%，Dick's Sporting Goods公司2.8%，PetSmart公司2.6%，Michaels公司2.4%[28] - 公司五大租户占年化基本租金收入比例分别为TJX Companies, Inc. (5.9%)、Bed Bath & Beyond Inc. (3.2%)、Dick's Sporting Goods, Inc. (2.8%)、PetSmart, Inc. (2.6%)和Michaels Companies, Inc. (2.4%)[28] 员工规模与结构 - 2020年底全职员工323人，较2019年363人减少11%[30] - 2020年全职员工总数323人，较2019年363人减少11%[30] - 员工构成：女性占62%，管理人员中女性占比44%；白人73%，西班牙裔13%，黑人11%，亚裔1%[30] - 女性员工占比62%，管理层中女性占比44%[30] - 员工种族构成为白人73%、西班牙裔13%、黑人11%、亚裔1%、其他2%[30] - 68%员工在俄亥俄州总部工作，78%员工司龄超5年，54%超10年[30] 公司治理与运营 - 公司符合REIT税务资格要求，免征联邦所得税（除应税REIT子公司外）[29] - 2020年因疫情实施远程办公，10月起办公室自愿开放[33] - 公司发布基于GRI和SASB标准的可持续发展报告[35] - CEO David R. Lukes自2017年任职，拥有房地产信托行业资深背景[36] - CFO Conor M. Fennerty曾任贝莱德副总裁，2019年11月就任现职[37]

业绩总结 - 2020年第四季度每股收益为$(0.03)[10][11] - 2020年第四季度的同店净运营收入（SSNOI）为91.6%，同比下降10.9%[12] - 2020年总合并NOI为311,753千美元，较2019年的361,704千美元下降[117] - 2020年第四季度的每股摊薄净亏损为0.03美元，FFO（NAREIT）为0.25美元，运营FFO也为0.25美元[77][83][85] 用户数据 - 2020年第四季度租金收取率为94%，与2021年1月的收取率相同[6][22] - 截至2020年12月31日，未收租金中88%来自国家租户，预计90%的延期付款将在2021年底前偿还[27][29] - 98%的租户在2021年2月12日时已恢复营业，较2020年4月5日的53%大幅提升[14][16] - 67%的投资组合由杂货店或仓储俱乐部作为主要租户，83%的投资组合由必要租户作为主要租户[36][37] 租赁活动 - 2020年第四季度的租赁活动为自2018年第三季度以来的最高水平，签署但尚未开业的租赁基础租金总额为$12.8M[6][32] - 2020年第四季度的租赁率为88.7%，较上季度下降30个基点[12][32] - 2020年第四季度的租赁扩展率为+3.4%，新租赁扩展率为+8.0%[32] 财务状况 - 截至2020年12月31日，SITE Centers拥有$905M的流动性，其中包括$70M的现金和$835M的信用额度可用[47] - 2020年未支付的租金收入总额为5600万美元，无法收回的收入总计为3600万美元[68] - 2020年租金收入总计为4660万美元，其中包括未支付的合同收入56000美元和已支付及其他收入444000美元[65] 未来展望 - 2021年第一季度的利息支出预计将达到2300万美元，利息收入预计将微不足道[58] - 2021年RVI费用预计将下降，原因是已宣布的处置[58] - 2021年1月的净（亏损）收入预计在-0.06美元至0.05美元之间，运营FFO预计在0.90美元至1.00美元之间[126][130] 其他信息 - 2020年第四季度的RVI费用收入为5,133千美元，处置费用为521千美元，总计为5,654千美元[55] - 2020年第四季度的联合投资费用收入预计在1100万美元至1500万美元之间[57]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总不可收回收入为450万美元，对运营资金（OFFO）造成每股0.02美元的影响，其中包括220万美元与前期相关的付款和净准备金转回 [21] - 除了注销160万美元的按比例直线租金（对OFFO造成每股0.01美元的额外不利影响），影响第四季度OFFO的其他重大一次性项目是120万美元的租约终止费，高于正常水平 [22] - 2021年OFFO指导区间为每股0.90 - 1美元，合资企业（JV）费用指导为1100 - 1500万美元，房地产投资（RVI）费用（不包括处置和再融资费用）指导为1300 - 1700万美元，预计一般及行政费用（G&A）约为5400万美元，利息收入预计在2021年微不足道，第一季度利息支出预计约为2300万美元，全年相对稳定 [25] - 公司宣布第一季度股息为每股0.11美元，高于第四季度的每股0.05美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务目前主要集中在租赁资本支出，未来物业收购将继续关注租户需求和租金增长，聚焦便利型物业 [33][34] - 租赁业务方面，第四季度租赁量和新租约谈判管道超过疫情前水平，第四季度是2018年第三季度以来活动水平最高的季度；截至年底，有22个主力租户租约处于不同谈判阶段，其中3个截至周五已完成，其余预计在2021年年中执行；租赁率环比下降30个基点，主要因Steinmart门店关闭，预计将稳定在当前水平；过去12个月的租赁利差在第四季度有所减速，新租约利差受部分填补Pure1原占用空间交易影响，预计2021年综合租赁利差与2020年前三季度一致，但第一季度续租利差可能因短期与疫情相关的交易而承压 [15][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场，开放型物业表现良好，租户对富裕郊区的便利型物业需求增加，推动租赁活动和租金增长；预计随着信贷市场改善，开放型物业的交易活动将在今年增加 [16][51] - 波多黎各市场，难以判断交易何时回升，当地人均商业面积较少，在线销售渗透率较低，杂货店和沃尔玛等销售强劲，但股权市场领先于债务市场，且仍存在一些宏观问题影响交易 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于租赁和物业收购，通过租赁资本支出推动初始投资组合增长，未来资本分配将捕捉社会变化带来的机遇，重点关注租户需求和租金增长，投资便利型物业；董事会将根据运营和现金流情况持续评估股息政策 [17][34][18] - 行业竞争方面，公司认为当前行业交易活动较少并非主要因买卖价差，而是股权市场跟随信贷市场，随着信贷市场改善，预计今年开放型物业市场交易将增加 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战的一年，但公司通过不懈努力在租赁活动和租金收取方面取得显著进展，目前处于有利地位；随着疫情后社会变化，富裕郊区的便利型物业需求增加，预计将推动公司未来数年的可持续活动和现金流增长 [7][8][16] - 尽管目前仍面临一些不确定性，如疫情发展和租户支付情况，但公司对未来前景持乐观态度，认为租赁业务将继续改善，租金增长潜力较大 [15][16] 其他重要信息 - 截至周五，公司已收取第四季度和1月份租金的94%，未解决的月租金约为3%，租户处于各种和解谈判中；自2020年4月至2021年1月，已收取88%的租金，计入应计租户的延期租金后，预计将收取94%的基本租金 [10][11] - 公司约90%的租户为全国性租户，多数租户在疫情初期因恐慌暂停支付租金，但随后意识到保护租赁权的重要性并开始偿还欠款；部分租户提供其他财务利益以换取延期支付计划，有助于公司租赁业务 [12][13] - 公司资产负债表状况良好，2021年到期债务极少，无无担保债务到期至2023年，未来开发承诺最小；截至年底，信贷额度可用余额为8.35亿美元，手头合并现金为7400万美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 人口迁移和居家办公趋势下公司的投资策略及行动时间线 - 目前投资主要集中在租赁资本支出，未来物业收购将继续关注租户需求和租金增长，聚焦便利型物业；预计今年会进行物业收购 [33][34] 问题2: 投资是否包含在指导区间内 - 指导区间内不包含投资 [35] 问题3: 租赁管道中新概念的占比及需求情况 - 目前新概念在总交易中的占比不高，但未来几年有望推出一些新概念；新兴新概念主要集中在8000 - 10000平方英尺和25000 - 50000平方英尺的空间，这推动了第四季度的租赁面积增长 [37][38] 问题4: 2021年净营业收入（NOI）为何未接近2019年水平 - 延期租金对NOI无必然影响，且存在一些费用调整因素；虽然从现金流和NOI角度看，随着延期租金收回和收款加速可能有较大改善，但由于疫情不确定性，目前难以做出明确承诺 [43] 问题5: 第四季度租赁利差为何为负 - 主要因Pure1门店租赁空间的影响，若继续租赁类似高租金空间，利差可能继续受影响，若开始租赁Steinmart等低租金位置，利差可能大幅反转；长期来看，公司认为投资组合可实现5% - 10%的正租金利差 [47][48] 问题6: 交易市场活跃度低的原因 - 并非主要因买卖价差，而是股权市场跟随信贷市场，随着信贷市场改善，预计今年开放型物业市场交易将增加 [51] 问题7: 主力租户续约管道的范围及活动构成 - 涵盖合资企业和全资拥有的可比投资组合；目前22个主力租户中除一两个外均为空置，将带来额外的NOI增长；管道还包括一些非主力租户的租赁机会 [56] 问题8: 小商铺入住率何时回升 - 目前小商铺活动相对较弱，主要租赁动力来自主力租户；若主力租户开业并产生销售，且疫苗普及，小商铺有望跟随回升 [58] 问题9: 加拿大土地销售的成本和收益计算 - 土地销售收益为8300万美元，关于成本和推广权益结构需进一步确认 [61] 问题10: 波多黎各市场的情况及租金利差 - 美国RVI资产整体表现良好，若信贷市场持续改善，预计今年会有更多交易；波多黎各市场难以判断交易回升时间，当地存在一些宏观问题；租金利差方面，仍在处理部分租金下调，但幅度不如美国过去12个月大 [65][66][69] 问题11: 租金增长的驱动因素 - 近期增长主要来自主力租户填补空置空间带来的入住率提升；长期来看，若库存减少，有望推动主力租户租金增长 [71][72][73] 问题12: 未收取的6%租金如何看待 - 大部分租户因资金问题离开的风险较低，但部分体验式零售商如餐厅和剧院可能存在风险 [77] 问题13: 第四季度增加现金基础租户的原因及未来是否还有 - 第四季度增加了一些现金基础租户，占基本租金（ABR）的比例略超过13%；未来可能会增加，但目前跟踪的破产情况不多 [80] 问题14: 第一季度是否有准备金转回或此前核销收入的收回 - 有相关情况，但具体金额将在第一季度业绩中量化 [81] 问题15: 2021年指导是否包含此类收入 - 指导不包含准备金转回 [83] 问题16: 前Pier 1门店8000 - 10000平方英尺空间需求增加的原因及新概念情况 - 需求增加基数较低，并非突然出现巨大需求；较大空间（25000 - 50000平方英尺）的需求更令人惊讶，新概念涵盖杂货店、体育用品、配送服务、物流、医疗等领域 [86][87] 问题17: 销售活动和客流量情况 - 公司从租户处获得的销售信息较少，约三分之一租户报告销售情况；从公开租户数据看，家居改善、家居装饰、杂货店和折扣店销售有显著增长 [90] 问题18: 租户保留率及未来预期 - 主力租户保留率历史上在90% - 100%之间，小商铺保留率较低，历史上在70%左右，目前可能更低；综合保留率可能略降至80%多；主力租户大部分租约在第一季度到期，可见性较高 [92] 问题19: 股息增长的思考方式 - 董事会会谨慎考虑股息增长率，基于当前收款情况确定本季度股息，未来每季度会重新评估；长期来看，会设定合适的派息率，谨慎对待股息上限 [96][97] 问题20: 租赁率稳定是否意味着已签约但未入住的利差开始压缩 - 预计不会，从开始入住率来看，今年下半年才会有较大提升；租赁率难以预测，虽目前未跟踪到重大破产情况，但小商铺可能有一定压力；若有更多非主力租户租赁机会，已签约但未入住的利差可能扩大 [98][99] 问题21: 无续租选项的主力租户保留率预期 - 过去因资本支出低和租户有成熟业务，倾向于保留到期租户；今年随着可用空间减少，可能会选择用更好的租户替换非顶级租户 [105] 问题22: 全国性租户调整店面规模的趋势是否暂停 - 疫情期间，对30000 - 50000平方英尺空间的需求增加，租户似乎在确保有足够空间进行灵活配送，缩小店面规模的趋势可能有所反转 [107] 问题23: 全资拥有的资产长期可行性和处置计划 - 预计三分之一资产会很快出售以回收资金投入高增长资产，三分之一资产稳定增长，三分之一资产有战术性再开发机会 [108]

业绩总结 - 截至2020年11月13日，100%的物业保持开放，98%的租户恢复营业，较4月5日增加53%[14] - 2020年第二季度租金收取率为70%，第三季度为85%，截至10月的收取率为92%[22] - 2020年第二季度，EBITDA增长了28%[94] - 2020年第二季度，净债务较去年下降了20%[97] - 2020年第二季度，平均租金每平方英尺为20.84美元，NNN费用为4.83美元[52] 用户数据 - 89%的基础租金来自全国性租户，23家前50大租户自3月以来筹集了500亿美元资金[5] - 56%的租户被认定为必要业务，确保了租金的持续收入[14] - 2020年第二季度，国家租户的收款率达到100%，显著高于地方租户[105] 未来展望 - 物业的重建和开发活动预计将实现10%的综合收益率，开发管道增加了1600万美元[6] - 汉密尔顿市场的重建项目预计创造300万美元的价值[108] - 购物者世界的重建项目预计创造400万美元的价值，回报率估计为18%[112] - 大学山的重建项目预计创造400万美元的价值，回报率为双位数[116] 新产品和新技术研发 - 2020年，企业在环境、社会和治理（ESG）方面的承诺得到了加强，透明度提升[8] 市场扩张和并购 - 2020年7月，出售PersonalizationMall.com获得2.45亿美元[85] - 2020年7月，预计Christmas Tree Shops的出售将增加2.5亿美元的流动性[85] 负面信息 - 由于COVID-19的影响，租户的经营能力和财务义务受到影响，尤其是地方租户的收款趋势落后于全国性租户[5] - 2020年第二季度和第三季度的未收租金为700万美元[34] 其他新策略和有价值的信息 - 通过债务交换，现金增加了1亿美元，债务减少了3.63亿美元[89] - 2020年第二季度，债务回购以50%的折扣进行，节省了28%的利息支出[88] - 截至2020年9月30日，公司的可用信用额度为795百万美元，信用额度总额为970百万美元[123] - 公司的平均债务到期时间为4.5年，展现出良好的到期结构[123] - 在69个全资拥有的物业中，仅有2个物业被抵押，显示出资产的灵活性[123]