财务数据和关键指标变化 - 二季度末现金余额超10亿美元，若算上合资企业现金份额达11.5亿美元，执行超1.43亿美元股票回购和运营单位赎回并偿还债务 [32] - 信贷额度余额从峰值14.5亿美元减少5亿美元，还清1.47亿美元债务和优先股回购工具 [33] - 房地产销售近2亿美元，预计三季度从待售项目再获2000万美元；债务和优先股股权组合通过战略销售和还款产生近5亿美元现金，季度末组合余额为12.5亿美元 [34][35] - 完成5.1亿美元抵押贷款融资，410第十大道项目再融资预计返还已投入股权并覆盖未来股权需求 [35][36] - 年初至7月完成4.01亿美元股票回购，累计通过30亿美元授权完成超26亿美元回购 [38] - 维持FFO每股6.6 - 7.1美元、FAD至少4亿美元的指引；二季度办公室租金收款率近96%，零售70%，整体91%，租户付款速度放缓但收款率逐月改善 [41] - 二季度记录1490万美元坏账准备金，为单季度最高，目前坏账准备金覆盖45%租户未付余额 [44][45] - 预计全年运营费用减少超1400万美元，改善同店现金NOI预期；债务和优先股股权组合较去年减少近10亿美元，预计今年无新增业务 [47][48] - 二季度记录340万美元零售贷款准备金和340万美元已实现损失；债务和优先股股权组合收入预计减少超4000万美元 [49][50][51] - 二季度确认1240万美元租赁终止收入，不再假设2020年有更多此类收入；G&A费用较2019年降低约1000万美元，即10% [52][53] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 二季度签署28万平方英尺曼哈顿办公室租约，年初预计办公室租赁成交量160万平方英尺，现预计下调20%至128万平方英尺，预计下半年签署60 - 70万平方英尺租约 [23][59] - 续约交易多为净有效类型，新交易中租户更关注优惠而非表面租金，目前难以确定净有效租金变化 [92][93][95] 债务和优先股股权业务 - 组合较去年减少近10亿美元，预计今年无新增业务；二季度记录340万美元零售贷款准备金和340万美元已实现损失；收入预计减少超4000万美元 [48][49][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公空间利用率夏季仍较低，多数租户计划劳动节后50%左右员工返回办公室；租赁市场需求仍存在但低于2019年 [9] - 零售市场受疫情冲击，高街零售资产受损，公司零售业务占比小且多为长期优质租户；服务型零售受影响较小，公司对其租赁情况乐观 [75][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于应对疫情直接和短期影响，确保在曼哈顿商业办公领域的领先地位，通过多元化租户、长期租约、充足现金流动性、合理债务安排和适度租赁到期等措施增强抗风险能力 [13][14][17] - 积极开展市场活动，包括投资销售、合资、融资、新租约签署和开发项目等，同时推进可持续发展和社会责任项目 [22][25] - 持续执行股票回购计划，在保证资产负债表健康和充足流动性的前提下，评估出售资产以获取资金继续回购股票 [37][39] - 行业竞争方面，公司认为自身在租金收取、资产质量和市场活动等方面表现优于同行，有信心在危机后比竞争对手更具优势 [15][18][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市在控制疫情方面取得进展，生活逐渐恢复正常，但经济影响不会迅速消失，公司无法预测经济活动恢复到疫情前水平的时间，但希望衰退持续时间相对较短 [7][10][11] - 公司对纽约市未来发展充满信心，认为其作为全球金融和多元化产业中心将在疫情后复苏，公司将在经济复苏时表现出色 [12][13] - 未来几个季度仍面临挑战，但公司有能力应对，预计在疫情过后比竞争对手更强大、更具优势 [29] 其他重要信息 - 公司与厨师Daniel Boulud合作推出非营利组织Food First，截至本周将为一线人员和有需要的家庭提供25万份餐食，目前有15家餐厅合作伙伴 [25][26] - 公司对建筑物进行改造以满足最高安全标准，近100%员工在公司总部和卫星办公室现场工作，展示在办公室工作的安全性和高效性 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 远程办公策略对公司股票的风险以及租户是否打算永久远程办公并减少办公空间 - 目前难以判断远程办公的影响程度，预计劳动节至年底租户将大量返回办公室；租赁活动显示纽约仍有需求，预计下半年租赁成交量高于上半年；多数租户希望回到办公室，远程办公可能会增加但占比小，租户更倾向于工作灵活性 [58][59][60] 问题2: 住宅投资组合情况 - 公司住宅投资组合规模小，无法提供相关市场信息 [63] 问题3: 运营费用下降的原因及长期节省的项目 - 运营费用下降部分因入住率降低，公司对各项费用进行大幅削减，包括安保、清洁、维护和餐饮费用；长期节省项目包括利率下降、能源效率提高和建筑成本降低 [66][67][69] 问题4: 债务和优先股股权（DPE）业务的减值原因及现金流情况 - 减值主要针对零售贷款，公司正在减少零售业务在DPE组合中的占比；除少数零售贷款外，DPE组合现金流正常 [73][74] 问题5: 纽约州议会通过的有利于租户的法案的影响 - 公司认为该法案目前的草案不会通过，即使通过对公司实际影响不大，公司一直积极减轻损失，且有记录证明已尽力减轻损失，举证责任应在租户 [79][80][81] 问题6: 10亿美元现金余额计划的特殊意义及是否用于股票回购 - 10亿美元是一个相对安全的缓冲金额，与公司股息支付相关，是为应对市场不确定性而设定的目标；公司将使用增量现金进行股票回购，同时确保资产负债表健康和充足流动性 [85][86][39] 问题7: 如何看待零售业务的未来以及如何恢复纽约市的活力 - 公司建筑物底层的服务型零售受影响较小，未来可能会与餐饮租户进行更多百分比租金合作；公司对零售业务的评论主要针对高街零售，与底层服务型零售不同 [88][89] 问题8: 租赁条款和净有效租金的变化情况 - 续约交易多为净有效类型，新交易中租户更关注优惠而非表面租金；目前难以确定净有效租金变化，经纪人报告显示变化在2% - 2.5%，但数据尚不可靠 [92][93][95] 问题9: One Madison合资交易对资本化利息的影响 - 该交易符合公司12月的预测，将随着时间减少资本化利息，具体金额需后续提供 [96] 问题10: 租金收取率是否会下降以及如何保持 - 公司希望租金收取率不会下降，已采取措施确保建筑物安全开放，得到租户好评 [100][101] 问题11: One Vanderbilt的租金变化及租赁策略 - 该项目预计8月25日获得临时入住证书，9月完工；租赁受疫情影响延迟，但仍领先于原承保预测，预计年底入住率达72%；已完成的交易中，优惠有所增加但表面租金变化不大 [103][106][107] 问题12: 大型科技租户对纽约市办公空间的需求变化 - 科技行业需求未减少，One Madison项目的租户兴趣未放缓；部分租户从酒店式办公转向传统办公 [115][116] 问题13: 疫情对公司开发项目的影响 - 目前各项目按计划或提前进行，One Vanderbilt按时完工，One Madison租户反馈良好，185 Broadway按原计划推进，410已全部出租；公司预计12月对项目进行全面更新，目前预计不会有重大变化 [118][119][122] 问题14: 租金按市值计价下降情况及对剩余时间的展望 - 按市值计价下降是因为租赁策略从新租约转向续约，续约交易资本效率高，净有效租金与预算相当或更高 [125][126][127] 问题15: 对未来几个季度和明年的信心来源 - 公司对纽约市有信心，认为疫情后人们将回到工作岗位，纽约市的优势将使其恢复活力；市场是前瞻性的，预计2021年经济将开始复苏 [129][130][131] 问题16: 公司出售资产以继续股票回购的能力和姿态 - 公司对下半年资产销售持乐观态度，有健康的交易管道，包括债务和股权项目，认为纽约资产仍有机构投资者感兴趣 [138] 问题17: DPE业务中办公室贷款的信用质量及机会 - 除Lipstick Building项目外，公司对DPE组合中办公室贷款的信用质量有信心；Lipstick Building项目为公司提供了机会，公司计划对其进行重新开发 [139][140][142] 问题18: 租赁环境及下半年租赁情况的构成 - 租赁比例从新租约转向续约，续约交易净有效租金与年初预测相当或更高；目前租赁管道约60万平方英尺，其中20万平方英尺为新交易，37 - 38万平方英尺为续约交易；近期参观活动增加，市场有改善迹象 [148][149][150] 问题19: DPE业务规模可降至的最低水平 - 没有最低水平，但不会降至零，部分项目具有战略意义；公司将根据市场情况权衡资产出售和股票回购，未来可能会进行机会性投资重建该业务 [152] 问题20: DPE业务余额下降但收入上升的原因 - 二季度确认了500万美元的一次性重组费用 [155] 问题21: 是否考虑在One Vanderbilt举办投资者活动 - 公司正在进行小规模测试，若符合政府规定且场地允许，将考虑举办线下活动 [156][157][158] 问题22: 不同质量建筑物的资产价值出价与要价情况 - 出价与要价差距较大，市场交易活跃度低；机会主义投资者出价低，长期投资者更注重估值；A类优质租赁资产仍有吸引力，定价合理的重建项目也有潜力 [163][164] 问题23: 是否考虑扩大投资范围至纽约周边郊区市场 - 公司认为疫情后纽约市的吸引力依然存在，目前不会改变投资策略；郊区市场需求相对较小，公司已出售大部分郊区资产，认为这是正确决策 [166][167][168] 问题24: One Madison项目的现金流入和流出情况 - 二季度从合作伙伴处获得现金，建设融资将为项目提供资金，项目结束时将从合作伙伴处获得剩余股权贡献；6月底的10亿美元流动性未包括合作伙伴的大部分承诺资金 [171][172][174] 问题25: 租金现金收取和收入确认情况以及坏账准备金的影响 - 若款项可收回，将计入收入；二季度记录750万美元坏账准备金，为历史最高，但相对于公司收入规模较小；无法预测未来季度的坏账损失 [175][176][181]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，公司归属于普通股股东的净收入为5640万美元，每股收益为0.74美元，较2019年同期下降65.0%[24] - 2020年第二季度的资金运营收益（FFO）为1.361亿美元，每股收益为1.70美元，较2019年同期下降14.5%[26] - 2020年第二季度公司报告的总收入为2.537亿美元，较2019年同期下降18.9%[29] - 2020年上半年公司归属于普通股股东的净收入为1.712亿美元，每股收益为2.22美元，较2019年同期下降16.4%[25] - 2020年上半年公司的FFO为3.081亿美元，每股收益为3.79美元，较2019年同期增长0.5%[27] 用户数据 - 截至2020年第二季度，公司已收取的租户账单总额为办公室95.7%，零售69.6%，整体87.0%[30] - 曼哈顿同店的入住率为95.2%，较2020年3月31日的95.5%略有下降[35] - 2020年第二季度公司在曼哈顿签署了35份办公室租约，总面积为280,002平方英尺，平均起租租金为每平方英尺73.05美元[33] 未来展望 - 曼哈顿办公室租约的平均租期为4.3年，平均租户优惠为4.5个月的免费租金[33] - 2020年第二季度公司合并债务服务覆盖率为3.40倍，固定费用覆盖率为2.75倍[51] - 截至2020年6月30日，公司普通股的市值为38.31亿美元，较2020年3月31日的34.77亿美元有所上升[51] 新产品和新技术研发 - 2020年第二季度公司通过出售五个DPE头寸生成了4.884亿美元的现金，出售收益为2.591亿美元[44] - 2020年第二季度公司发起了一笔总额为3.86亿美元的贷款，当前加权收益率为15.2%[43] 市场扩张和并购 - 截至2020年6月30日，公司持有96栋建筑，总面积为4100万平方英尺，其中曼哈顿建筑占2870万平方英尺[2] - 2020年第二季度公司在曼哈顿签署了65份办公室租约，总面积为596,156平方英尺[34] 负面信息 - 2020年第二季度公司净亏损为5,056千美元，较2019年同期的净亏损18,443千美元有所改善[74] - 2020年第二季度的其他收入为17,870千美元，较2020年第一季度的53,139千美元大幅下降[55] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2020年6月30日，公司债务和优先股投资组合的账面价值为12.5亿美元，当前加权平均收益率为8.6%[42] - 2020年第二季度公司宣布每股普通股的年化股息为3.54美元[46] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物为1,015,348千美元，较2020年3月31日的554,195千美元显著上升[55]

财务数据和关键指标变化 - 公司计划在未来45 - 60天将现金余额从季度末的5.8亿美元增加至至少10亿美元 [50] - 新的FFO指导范围为6.60 - 7.10美元，中点较之前的7.30美元下降6%至6.85美元 [57] - 预计全年GAAP NOI在新指导范围中点增加2800万美元 [64] - 预计DPE投资收入在指导中点减少约2300万美元 [65] - 预计利息费用在指导中点增加1200万美元 [73] - 预计G&A至少再减少500万美元 [73] - 预计FAD指导增加2000万美元至4亿美元 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资组合 - 4月收取了超过90%的办公室租金、超过60%的零售租金，整体收款率将超过86%，预计4月底办公室收款率约为92%，零售租金接近64%，整体约为87% [32][33] - 年初至今已完成42.6万平方英尺的租赁，4月单月超过10万平方英尺，当前租赁管道（不包括受COVID - 19影响延迟的租户）仍有81.5万平方英尺 [37] 债务和优先股投资组合 - 第一季度收到98%的预定利息付款，有两笔总计约2500万美元账面余额的资产未支付，均为零售资产 [41] - 第一季度末和第一季度进行了一些减记，部分归因于CECL，共记录4350万美元的总准备金，其中430万美元通过收益记录 [67] - 预计第二季度出售1 - 1.5亿美元的贷款，预计年底余额在15 - 15.5亿美元之间，全年平均余额为16.5亿美元 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市受COVID - 19疫情影响，经济活动大幅减少，市场充满不确定性 [8] - 房地产租赁市场，疫情前有强劲的租赁管道，目前大部分暂时搁置，但公司相信危机过后会重建 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重新评估2020年业务计划，过去四年变现近100亿美元房地产，去杠杆化并回购股票，使公司专注于曼哈顿优质办公资产 [31] - 计划在5月下旬部分恢复办公，6月和7月逐步增加 [12] - 推出Food1st倡议，与Daniel Boulud合作，为纽约市的应急服务人员和有需要的邻居提供食物，公司已投入100万美元 [34][35] - 考虑通过合资企业和资产出售来筹集资金，以重启股票回购计划 [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自己有能力应对当前危机，领导团队经验丰富，战略定位使其能够在困难时期生存并在复苏后繁荣 [9][10] - 预计租户在限制解除后会返回办公室，尽管工作方式可能会改变，但实体办公室仍有不可替代的作用 [13] - 对One Vanderbilt项目仍有信心，预计建设延迟不超过一个月左右，有望提前完成，租赁方面也有一定进展 [87][90] 其他重要信息 - 公司在疫情初期成立了指导委员会，实施了扩大的清洁系统和协议，确保建筑物安全运营，并向租户和员工及时传达信息 [15] - 成立SLG forward特别工作组，为整个投资组合的重新开放制定详细路线图 [18] - 考虑了一系列措施来应对疫情，包括电梯管理、热成像扫描、纳米蒸汽技术等 [24][25][27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于DPE业务出售贷款的决策及资金用途 - 出售贷款的决策分为几类，包括优化保留收益率、机会性交易和获取流动性，公司计划拥有超过10亿美元的现金流动性，未抵押的DPE头寸是短期流动性的最佳来源 [80][81] 问题2: One Vanderbilt项目受疫情影响的情况 - 建设进度原本提前三个月，疫情会占用一些时间，但有望通过增加班次和争取放宽工作时间规定来弥补，预计延迟不超过一个月左右，仍有望提前完成，租赁方面，目前已签约部分租约，入住率达67%，还有一个租户待签约，有望接近70%，全年目标为82% [87][90][91] 问题3: 除DPE业务外，可采取哪些措施筹集资金重启股票回购计划，以及对资本循环环境的看法 - 公司可能会考虑合资企业和资产出售，认为市场会从困境买家环境转变为核心稳定买家环境，届时公司提供的资产会受到关注 [95][96] 问题4: DPE业务1120万美元准备金的相关问题 - 1120万美元准备金中约400万美元与CECL相关，另外600多万美元是针对预计出售的头寸，这些待售资产信用良好 [97][98][101] 问题5: 关于1 Madison和One Vanderbilt的合资企业计划及价值创造问题 - 预计出售1 Madison 49.5%的股份，One Vanderbilt今年无出售额外股份的计划，出售1 Madison股份是为了筹集前期股权，无需额外投入增量股权，资金将用于股票回购计划 [106][107][108] 问题6: 5月租金收取情况的预期 - 难以预测，希望情况与4月相同或更好，随着5月可能的重新开放，零售商和租户的情况可能会有所改善 [110][111] 问题7: NOI和延期付款的预测是否基于5月部分重新开放、6月和7月全面重新开放的假设 - 是的，该假设准确 [115] 问题8: DPE业务是否仍在进行新的交易 - 今年未计划进行新投资，资本将保留为现金或用于进攻性计划，但公司有很多第三方资本来源，团队仍会关注市场机会 [116] 问题9: 改为每月分红的决策及对未来分红的展望 - 改为每月分红是为了实时了解收款情况和修订后的指导，AFFO增加主要是因为递延租赁资本，公司会与董事会更频繁沟通，谨慎决策分红事宜 [122][123] 问题10: 与大型租户续租讨论的变化情况 - 由于当前情况，一些原本预计搬离的租户开始讨论续租，公司有更大机会保留租户，可能签订2 - 5年的短期租约 [125][126][127] 问题11: 现金同店NOI指导的变化情况 - 预计调整后会下降1% - 2% [129] 问题12: 导致现金同店NOI下降的驱动因素，以及年底入住率和租金的预期 - 公司尚未更新年初设定的目标和指标，预计能实现约一半目标，入住率方面，原本目标是96%以上，目前不确定能否实现，市场租金方面，希望租金能保持稳定，租户可能会要求更多免租期等优惠 [131][132][165] 问题13: DPE业务的会计处理总结是否正确 - 大致正确，CECL要求更严格的评估流程，每季度对每个头寸进行评估，后续的准备金调整通过收益记录，出售资产时可能会反转之前的准备金 [137][138][139] 问题14: CECL是否会改变对DPE业务规模的看法，以及对报告核心FFO数字的看法 - CECL不影响对DPE业务规模的看法，业务规模由市场、公司规模、机会和流动性状况决定，公司会按照NAREIT规则报告FFO，并披露非经常性项目信息 [140][141] 问题15: 对One Vandy天文台的看法，以及DPE业务98%收款中技术付款、准备金账户和物业产生现金支付债务服务的比例 - 天文台预计2021年底推出，2024或2025年开始产生实际收益，其设计适合社交距离要求，有望成为受欢迎的体验项目；关于DPE业务收款比例，公司需进一步核实后回复 [146][148][150] 问题16: 关于NASA项目的资金投入和时间安排 - 计划秋季开始建设，预计在开始建设前落实建设贷款和合资伙伴，未来3 - 5个月内有望宣布相关消息，项目主要为第三方资本建设，公司预计不会有大量股权投入 [162][163] 问题17: 如何评估市场租金与现有租金，以及办公室和零售资产的情况 - 希望租金能保持稳定，市场目前处于僵持状态，租户可能会要求更多免租期等优惠，公司现有租赁管道中部分延迟的交易有望恢复，即使部分恢复也能支持业务计划 [164][165][168] 问题18: 租金收取数字是否为纯现金数字，以及租户对空间需求和租金的看法 - 租金收取数字为纯现金数字；租户可能会重新设计空间，分配更多平方英尺以实现社交距离，租金方面，短期内租金下降是出于保守考虑，长期来看市场情况尚不确定 [171][172][178] 问题19: 对街道零售租金的看法，以及延期付款的情况和还款预期 - 目前首要任务是让零售业务重新开业，吸引顾客，推测租金方向还为时过早，4月零售收款情况不一，大型信用租户和小租户都有不同表现，公司会帮助受影响的小租户 [184][185][187] 问题20: 如何看待220 East 42nd Street资产的长期战略，以及WeWork的租金支付情况 - 该资产因长期租约适合作为合资资产，未来可能会进行合资；WeWork有两份租约，一份租金支付正常，另一份正在协商中 [191][192] 问题21: 如何确保办公室空间需求不会因远程工作趋势而大幅下降 - 公司认为远程工作并非新事物，目前从租户处得到的反馈是远程工作效果不佳，办公室的团队建设、协作和创造力等方面不可替代，同时去密集化趋势将增加员工人均办公面积，有望抵消部分远程工作带来的影响 [197][198][200]

业绩总结 - SL Green Realty Corp.的企业价值为168亿美元，股票价格为78.44美元[4] - 公司的总收入为17亿美元，每股运营资金为7.30美元，股息为每股3.54美元[4] - 自首次公开募股以来，总回报率达到728%[4] - 预计到2024年，核心投资组合将创造约3亿美元的净运营收入[18] - 2020年SL Green Realty Corp.的每股FFO为7.304美元，总收入为970,300,000美元，净运营收入为774,900,000美元[94] 用户数据 - SLG的同店办公物业的租赁占用率为88.4%[20] - 2020年截至2月28日，SLG新签租约数量为14个，租赁面积为173,447平方英尺，续租数量为5个，租赁面积为66,324平方英尺[20] - 曼哈顿的失业率为3.3%[28] - 2019年个人收入税同比增长6.0%，平均时薪同比增长4.3%[28] 未来展望 - 2020年SL Green Realty Corp.的目标是签署曼哈顿办公室租赁总计160万平方英尺，保持或超过曼哈顿同店入住率96.3%[49] - 预计2020年将进行房地产收购和处置，收购金额为688百万美元[96] - 预计未来还款和销售金额为774百万美元[96] - 未来在现有投资上的资金需求为169百万美元，预计新投资的回报率为8.00%[96] 新产品和新技术研发 - ONE VANDERBILT项目总成本为33亿美元，单位租金为每平方英尺1998美元[52] - ONE MADISON项目的总成本为23亿美元，单位租金为每平方英尺1660美元[63] - 410 Tenth Avenue项目成本为652,000,000美元，预计2024年净运营收入为47,192,000美元，未杠杆化收益率为8.1%[74] 市场扩张和并购 - SL Green Realty Corp.计划进行超过5亿美元的股票回购，预计收购超过2.5亿美元，处置超过8.5亿美元的资产[49] - SL Green Realty Corp.的上市公共房地产投资信托（REITs）大多处于观望状态，非上市REITs的投资者需求显著增加[35] 负面信息 - SL Green Realty Corp.在纽约市的低杠杆水平被视为竞争劣势，融资比例为50%-55%[83] - SL Green Realty Corp.的净债务/EBITDA比率为9.3倍，显示出公司的杠杆水平[86] 其他新策略和有价值的信息 - 公司已完成25亿美元的股票回购授权，并计划使用5亿美元进行部分股票回购[96] - 其他收入包括合资费用净收入为21.2百万美元，其他收入为5.0百万美元，租赁终止收入为8.0百万美元[96] - 公司管理费用同比减少2.0%[96]

财务数据和关键指标变化 - 2019年公司每股运营资金（FFO）达7美元，同比增长近6% [7] - 2019年股东总回报率超20% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 曼哈顿办公物业租赁业务 - 2019年曼哈顿办公物业组合租赁面积250万平方英尺，置换租赁的按市值计价比例为38%，同店组合出租率达96.2% [8] - 第四季度租金价差达50%，高于全年的38%，主要受亚马逊和宝马两笔交易推动 [28] 债务和优先股业务 - 第四季度DPE余额降至16.1亿美元，第一季度已新增约1亿美元资产，预计第一或第二季度中期余额将大幅反弹，全年余额将高于此水平 [50] 郊区物业业务 - 已基本完成郊区物业组合清算，仍有康涅狄格州斯坦福德的两处资产待售 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年美国私募股权基金募资创纪录，超过3000亿美元，带动7500亿美元的私募股权购买力，房地产将受益 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2020年推进开发项目建设和租赁工作，保持留存物业高出租率，出售成熟非核心物业，回购股票，投资物业支持可持续发展倡议 [13] 行业竞争 - 公司有望凭借开发项目巩固在纽约商业地产领域的领先地位，成为顶级开发商之一 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对执行2020年计划有信心，认为纽约市场将因低利率、就业增长、积极经济情绪和活跃资本市场保持强劲 [14] 其他重要信息 - 第四季度约42.3万平方英尺、3500万美元年现金租金的租约到期租户转为按月续租或延期，主要是Polo在1月搬离所致 [27] - 公司租赁管道约75万平方英尺，One Vanderbilt租赁活动活跃，One Madison预计交付前2 - 2.5年租赁将升温 [32][34] - 对于Cravath和Debevoise等已知未来搬离租户，公司积极应对，预计Third Avenue物业将以更高租金出租 [36][37] - 一项拟将抵押贷款记录税扩展至夹层和其他形式房地产次级融资的法案，公司认为其存在缺陷，难以获得支持和执行 [41][42][43] - 科技租户对优质房地产需求增加，推动其转向新建筑，公司One Madison项目具有优势 [46][47] - 625 Madison地面租赁将于2021年或下半年进行公平市场价值重置，公司有信心处理，目前正寻求短期临时租赁增加收入 [56][57][58] - 科技租赁增加使投资者对纽约市房地产前景持积极态度 [60] - Avenue of the Americas大楼地面租赁20多年后到期，目前讨论尚早，公司已进行重大重新定位和资本投入，正与潜在租户洽谈 [64][65][66] - Greenberg在Graybar大楼的租赁不影响One Vanderbilt的租赁需求，部分租户选择分散办公，公司从中受益 [70][71] - 公司租户保留率历史平均为60% - 70%，已知租户搬离情况已纳入假设；公司在2024年碳排放合规方面领先，未来10年成本极小 [73][74][76] - 郊区物业买家池较城市更浅，剩余两处资产中一处完成租金重估可出售，另一处暂停营销，待完成租赁等活动后再出售 [81][83][84] - WeWork在609 Fifth的租赁按计划进行，预计年底完成基础建设；联合办公公司第四季度需求下降，但未影响市场，租户转向直接与房东签约 [88][90][98] - 零售物业方面，PUMA和Vince于去年8 - 9月开业，今年将产生全年收入影响；麦当劳空间已拆除准备好，30天前正式上市，麦当劳仍将支付数年租金 [101][102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期股价上涨是否改变股票回购计划和节奏 - 股价上涨使回购成本略有增加，但公司认为平台价值高于一两年前，当前价格仍会继续回购，近期披露的购买活动也证明了这一点 [21][23] 问题2: 潜在收购是否集中在西区 - 公司将机会主义地进行收购，会根据交易流和风险调整回报选择，纽约五个行政区都有可能 [24] 问题3: 第四季度部分租约到期租户转为按月续租或延期是否预期，租金价差高的原因 - 主要是Polo在1月搬离所致，每季度都有少量租户过渡情况；租金价差高主要受亚马逊和宝马两笔交易推动 [27][28] 问题4: 公司租赁管道情况，与去年同期相比如何，One Madison和已知未来搬离租户情况 - 公司租赁管道约75万平方英尺，One Vanderbilt租赁活动活跃，One Madison预计交付前2 - 2.5年租赁将升温；对于已知未来搬离租户，公司积极应对，预计Third Avenue物业将以更高租金出租 [32][34][37] 问题5: 如何看待拟将抵押贷款记录税扩展至夹层和其他形式房地产次级融资的法案 - 该法案刚提出，未纳入预算和委员会议程，公司认为其存在缺陷，难以获得支持和执行，将持续关注 [41][42][43] 问题6: 大型科技租户在曼哈顿选址是否倾向于集中 - 科技租户过去多选择旧建筑，现在因规模和需求变化转向优质新建筑，公司One Madison项目具有优势 [45][46][47] 问题7: DPE余额下降是否为新基数，是否已触底，本季度处置收益如何使用 - DPE余额预计第一或第二季度中期大幅反弹，全年余额将高于当前水平；第一季度预计完成2.2亿美元处置，收益将用于股票回购和债务偿还以保持杠杆中性 [50][52] 问题8: 625 Madison地面租赁情况及科技租赁对市场买家情绪和资产供应的影响 - 地面租赁将于2021年或下半年进行公平市场价值重置，公司有信心处理，目前正寻求短期临时租赁增加收入；科技租赁增加使投资者对纽约市房地产前景持积极态度 [56][57][60] 问题9: Avenue of the Americas大楼地面租赁何时与出租人讨论，何时会谨慎投入资金 - 目前讨论尚早，公司已进行重大重新定位和资本投入，正与潜在租户洽谈 [64][65][66] 问题10: Greenberg在Graybar大楼的租赁是否影响One Vanderbilt的租赁需求，幻灯片中关于租户留存概率和2024年碳排放合规资本投入情况 - Greenberg的租赁不影响One Vanderbilt的租赁需求，部分租户选择分散办公，公司从中受益；公司租户保留率历史平均为60% - 70%，已知租户搬离情况已纳入假设；公司在2024年碳排放合规方面领先，未来10年成本极小 [70][71][76] 问题11: 郊区物业出售的资本化率和买家池情况，剩余郊区资产出售活动水平 - 无法提供资本化率，郊区买家池较城市更浅；剩余两处资产中一处完成租金重估可出售，另一处暂停营销，待完成租赁等活动后再出售 [81][83][84] 问题12: WeWork租赁情况及对市场需求的影响，零售物业现金NOI和McDonald空间情况 - WeWork在609 Fifth的租赁按计划进行，预计年底完成基础建设；联合办公公司第四季度需求下降，但未影响市场，租户转向直接与房东签约；零售物业方面，PUMA和Vince于去年8 - 9月开业，今年将产生全年收入影响；麦当劳空间已拆除准备好，30天前正式上市，麦当劳仍将支付数年租金 [88][90][102]

SL Green Realty Corp (NYSE:SLG) Q3 2019 Earnings Conference Call October 17, 2019 2:00 PM ET Company Participants Marc Holliday - Chairman and CEO Andrew Mathias - President Matthew DiLiberto - CFO Steven Durels - EVP and Director, Leasing and Real Property Conference Call Participants Emmanuel Korchman - Citi Michael Lewis - SunTrust Piljung Kim - BMO Capital Markets Alexander Goldfarb - Sandler O'Neill Derek Johnston - Deutsche Bank Stephen Sakwa - Evercore ISI Blaine Heck - Wells Fargo James Feldman - Ba ...

财务数据和关键指标变化 - 公司本季度FFO数据在上半年比预期高$0.01 - $0.02，但全年仍在指导范围内 [22] - 公司本季度成功回购130万股股票，持续通过资产处置为回购提供资金 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签署40份租约，覆盖超50万平方英尺，远超预期，租赁管道超过100万平方英尺 [7][12] - 第二季度曼哈顿TAMI行业租赁占比达40%，金融服务和共享办公也是租赁市场的驱动力 [31] 开发业务 - DPE投资组合本季度新增超1.3亿美元业务，债务市场流动性高 [11] - One Vanderbilt建设提前，预计下月交付首批空间，9月举行封顶仪式，目前预租率近60% [11] 资产买卖业务 - 出售521 Fifth Avenue，13年股权持有期内部收益率达13.4% [8] - 收购110 Greene Street剩余权益，将460 West 34th Street的结构性投资转为控股权 [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市OMB将2019年私营部门和办公就业岗位预测分别提高约25%，至7.1万个和2.6万个 [6] - 租赁市场方面，让步政策稳定，租金略有上涨，续租情况良好，新租户不断进入 [32] - 房地产投资市场，核心、核心加和增值型物业均有强劲需求 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于积极的股票回购计划，若条件不变将继续执行 [12] - 公司各团队围绕业务计划积极开展工作，包括开发、运营、租赁、投资和财务等方面 [14] - 公司倾向于对有租户迁出的建筑进行重新开发、引入新租户，提升租金后再出售给核心买家 [35] - 公司在与各物业的土地所有者就土地租赁事宜保持沟通 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市就业、资本市场和租赁环境良好，公司业务表现强劲，各方面工作进展顺利 [6] - 尽管REIT股票波动影响新资本进入，但纽约市房地产市场对债务和股权资本仍有巨大吸引力 [17] - 公司预计将超额完成年度租赁和市值目标 [12] 其他重要信息 - 公司在会议中可能会讨论非GAAP财务指标，相关GAAP指标及差异调节可在公司网站查询 [3] - 公司管理层的前瞻性陈述可能与实际结果存在差异，相关影响因素可在公司报告中查看 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司目前资金的用途及亮点领域 - 资金用于DPE投资组合、引入合资伙伴、资产买卖等，全球各地对纽约市房地产市场的债务和股权资本兴趣浓厚 [17] 问题: 未来几年公司在建筑更新方面的资金投入情况 - 大部分开发项目已落实融资，除625 Madison外，其他项目资金安排明确，整体资金计划良好 [19] 问题: FFO下半年的正负影响因素 - 上半年有意外收入和超预期表现，但下半年租赁终止收入和合资项目费用收入存在不确定性，整体仍在指导范围内 [22] 问题: 股票回购及DPE业务调整情况 - 公司正在降低DPE余额，可能将资金用于股票回购，近期会用DPE还款偿还债务 [24][26] 问题: 公开市场估值对私人市场定价的影响 - 私人市场参与者不将公开市场定价作为市场指标，纽约市房地产在私人市场需求强劲 [28] 问题: 投资者是否会考虑以折扣价购买公司股票 - 投资者因REIT股票波动倾向于直接投资房地产，而非购买REIT股票 [29] 问题: 租赁市场趋势及1 Madison的早期兴趣 - TAMI、金融服务和共享办公是租赁市场驱动力，One Vanderbilt租赁活跃，租赁管道增长，续租和新租户情况良好，租金略有上涨 [31][32] 问题: 对于有租户迁出的建筑的处理思路及市场情况 - 公司将租户迁出视为机会，倾向于重新开发后出售给核心买家，相关建筑已有租户需求 [34][35] 问题: 1185 Avenue of the Americas的土地租赁策略 - 公司与土地所有者保持沟通，但暂无具体进展 [37] 问题: 4个郊区资产杠杆融资的考虑 - 公司抓住高效资本提供者的机会进行融资，该资产仍在处置计划中，贷款可转让 [39] 问题: One Vandy不进行合资的原因 - 当时租赁情况良好，公司认为接近开业时能获得更高价格，目前暂不考虑合资 [41] 问题: 租户扩张和租赁的空间使用变化 - 租户倾向于开放式办公，但难以实现高密度办公，目前人均办公面积在200 - 225平方英尺 [42] 问题: 私人市场投资销售的偏好及价格影响 - 核心、核心加和增值型物业均有强劲需求，未观察到明显偏好差异 [46] 问题: 1 Madison寻找合资伙伴的进展 - 公司正在完善建筑计划，尚未启动合资流程，预计在下半年或明年初进行 [47] 问题: 租户迁出后的租赁机会和净积极因素 - 公司将在12月详细说明未来几年的潜在收益，包括609 Fifth Avenue、One Vanderbilt等项目的收入 [49] 问题: 220资产的出售时间和兴趣水平 - 公司希望在今年出售该资产，预计第三季度达成协议，将评估出价和其他资本选择 [51] 问题: 威彻斯特郡资产的销售时间 - 公司仍希望今年出售部分资产，具体时间不确定 [52] 问题: 街道零售资产的更新情况及麦迪逊街零售市场看法 - 106 Spring已签署临时租户，133 Green和712 Madison已基本租出至假期，公司认为麦迪逊街零售市场已触底 [54] 问题: 同行Vornado的合资项目是否可作为市场参考 - 公司认为纽约市零售资本市场需求强劲，零售业务是公司战略的一部分，但会选择性开展 [55]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度市值计价为4.5%，高于12月提供区间的高端 [6] - 第一季度全球房地产投资筹集了390亿美元的私人资本，比上一季度多80亿美元，目前估计房地产总干粉为3380亿美元，代表全球房地产近1万亿美元的潜在购买力 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度在曼哈顿办公室租赁执行了超过40万平方英尺，超过内部预期两倍多，4月已达成23.5万平方英尺的租赁，还有超过68万平方英尺的交易在进行中 [5] - 截至4月，One Vanderbilt项目已出租57%，目标是到2019年底出租65% [10] 投资业务 - 30 Hudson Yards以20亿美元出售，237 Park以12.5亿美元估值完成部分出售，250 Church以超过每平方英尺860美元的价格出售，公司签订合同以3.81亿美元出售521 5th Avenue，价格高于该资产的内部净资产价值 [7] DPE业务 - 截至第一季度末，零售DPE头寸还剩6个，预计未来60天内有2个会还款，将剩4个资产 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市有2000万平方英尺的活跃租户搜索，至少20% - 25%代表增长，金融服务和科技行业需求增长显著 [16][17] - 2018年纽约市有超过500亿美元的商业交易，未来将继续吸引大量干粉投资 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心使命是在纽约市投资、管理和开发世界级物业，继续推进复杂开发项目，有超过70亿美元资产正在或即将开发或重建 [9][10] - 2019年将继续变现资产并将资金重新投入股票回购，认为公共市场最终会重新校准公司资产估值 [12] - 计划在2020年开始One Madison Avenue的重建项目，目前租赁计划已获租户积极响应 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济持续推动公司成功，就业增长和合适办公库存供应减少推动净有效租金和租金上涨 [4][5] - 认为私人投资者对市场分析正确，相信公共市场最终会对公司资产进行公平估值 [9] - 零售市场多数主要子市场已触底，降低租金可促进物业活动 [15] 其他重要信息 - 公司63%的投资组合获得LEED认证，有24个能源之星等级，是2018年EPA能源之星合作伙伴，在多个评级量表中排名靠前 [29] - One Madison Avenue重建后将从110万平方英尺增加到150万平方英尺，现有毛租金约为每平方英尺82美元，重建预算硬成本约为6亿美元 [65][67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: DTE业务剩余资产表现及零售环境更新 - 截至第一季度末，零售DPE头寸剩6个，预计未来60天内2个还款后剩4个，除非找到新的不良资产收购，否则处理接近尾声 多数零售子市场已触底，降低租金可促进物业活动，曼哈顿各主要零售市场有租户活跃 [14][15] 问题2: 2000万平方英尺活跃租户需求中增长空间和“换椅子”空间的占比 - 无法给出确切数字，但至少20% - 25%代表增长，金融服务和科技行业需求增长显著，就业增长推动市场增长 [16][17] 问题3: 如何看待Diesel和PUMA互换以及Ralph Lauren NOI空缺的影响 - Diesel结果不确定，影响预计较小，PUMA入驻对2020年更重要 对于Ralph Lauren的空缺，公司将对625 Madison进行一定程度的重建，然后长期租赁该空间，与处理其他租户退出情况类似 [20][22][23] 问题4: 625 Madison的长期规划是否因重置地面租赁而搁置 - 并非如此，公司对625 Madison的情况有信心，有处理租赁和产权的经验，预计租金重置后会积极营销该空间，目前正在进行重新定位的设计开发 [25][26] 问题5: 市议会通过的能源法案和商业租金控制讨论对公司评估建筑物的影响 - 公司大部分做法与法案提议相符，63%的投资组合已获LEED认证，有相关能源管理经验，法案对公司影响不大，但部分细节需调整 [28][29][30] 问题6: DPE业务今年剩余时间的发展轨迹 - 无法完全控制还款和新业务开展时间，预计前端业务量较高，下季度开始有更多还款，年底达到设定水平 [32] 问题7: 521 5th Avenue的买家需求情况及目前市场上的待售资产 - 521 5th Avenue有国内外买家的强烈需求，无尽职调查期就签订合同 公司正在评估下一步行动，以满足市场健康需求 [33][34] 问题8: 公司对2020年13亿美元到期资金的补充能力和意愿 - 公司每年发起超过10亿美元的业务，积极与现有借款人协商展期，预计能达到预期水平 目前DPE业务收益率与回购股票的FFO收益率接近，可考虑将部分资金用于股票回购 [37][39] 问题9: 公共市场重新校准估值的催化剂 - 公司持续变现资产并以折扣价回购股票，相信这一过程最终会自我实现，吸引投资者购买股票，这是公司上市21年来遇到的最佳投资机会之一 [40] 问题10: 部分投资组合指标领先全年指引，后续趋势及对指引的看法 - 前三个月各项指标均领先预期，但仅三个月数据不能改变12月设定的指引，对趋势感到鼓舞 [42] 问题11: One Vanderbilt和1 Madison的潜在租户类型 - One Vanderbilt主要与金融服务相关租户进行积极讨论，后期可能主要是金融服务租户 1 Madison可能吸引金融科技类型租户，目前已收到大型金融服务企业的RFP，租户对开发计划热情高涨 [43] 问题12: 投资组合和开发、重建资产在定价权、优惠和租赁趋势上的差异 - 新建和重建建筑因租户对优质建筑需求增加而受益，新建建筑在租户改善成本上有轻微节省，优质产品需求高，租户改善成本相对较低 [47] 问题13: 郊区市场的更新情况 - 郊区资本市场更具挑战性，公司继续推进租赁业务，如与Skadden, Arps续租，将耐心执行不同策略以解决投资组合问题 [48] 问题14: 股票回购的限制因素 - 目前没有已知限制因素，公司有25亿美元的授权，已使用约18亿美元，有足够资金来源完成授权额度 此外，DPE投资组合的23亿美元现金也是潜在资金来源 [50] 问题15: 30 Hudson的定价情况及对市场的指示性 - 30 Hudson交易规模大，买家范围小，对于大型单租户、信用租户租赁，目前纽约市的资本化率在4.5% - 5%之间 [52][54] 问题16: 未来2 - 3年是否有类似Viacom的提前续约情况 - 有几个较大的租约在3 - 5年后到期，多数有显著的市值计价增长预期，如753rd Avenue的租约将有大幅租金提升 [56] 问题17: One Vanderbilt交付后达到稳定状态的时间 - 不确定具体时间，需后续提供信息 从收入确认角度，租户空间准备好使用时开始确认收入，最早今年晚些时候开始，大楼2020年8月开放，预计2020年底开始确认收入 [57][60][61] 问题18: 运营租赁4亿美元价值对地面出租人价值的评估 - 这是新租赁会计规则下地面租赁从资产负债表中体现的结果，不代表价值，对财务报表读者可能也无价值 [64] 问题19: 1 Madison目前的租金、净可出租面积、开发预算、合资伙伴和融资情况 - 重建后净可出租面积将从110万平方英尺增加到150万平方英尺，现有毛租金约为每平方英尺82美元，重建预算硬成本约为6亿美元，具体预算和财务指标将在12月公布 [65][67][69] 问题20: 1 Madison实现价值创造所需的租金增长情况 - 公司有明确预期，将在12月公布，预计租金远高于当前每平方英尺82美元的毛租金，该项目的财务指标将表现良好 [69][70]

业绩总结 - SLG的年初至今总回报率为14.7%，FFO倍数为13.1倍[6] - SL Green的总市值为78.81亿美元，基于87434股完全稀释后的流通股，股价为90.13美元[71] - SL Green的净资产价值（NAV）为80.45亿美元，基于2019年曼哈顿稳定现金净营业收入的6.92%隐含资本化率[74] - SL Green预计2019年每股FFO为7.01美元[160] - SL Green的总收入预计为11.056亿美元[159] - SL Green的利息支出和优先股股息为4.82美元每股[159] 用户数据 - SLG的同店办公物业在2018年的出租率为95.7%[57] - SLG的Midtown Manhattan办公物业的租赁到期率为12.0%[58] - 纽约市的失业率降至历史最低点，为4.0%[62] - 自2010年以来，纽约市每年平均增加32,000个办公类职位[65] 项目与市场扩张 - SLG的185 Broadway项目预计年收入为1930万美元，净运营收入为1650万美元，未杠杆收益率为6.1%[38] - One Vanderbilt项目目前预租率为52%，建设成本约为1亿美元低于预算[24] - SLG的609 Fifth Avenue项目已100%租赁，WeWork租赁了138,000平方英尺的办公空间[19] - SL Green在曼哈顿拥有2960万平方英尺的物业[104] - SL Green的总资产面积为1.15亿平方英尺[106] 财务策略与回购 - SL Green在2019年进行的股票回购总额达到18亿美元，占已发行股票的18%[85] - SL Green计划在2019年进行超过4亿美元的股票回购[88] - SL Green已回购1500万股股票[100] - 公司完成了之前20亿美元的股票回购计划[164] - 新授权的5亿美元股票回购计划的部分已被执行[164] 负面信息与风险 - SL Green的债务/EBITDA比率为7.0倍[143] - 公司在2019年投资组合余额减少超过1亿美元[164] - 未来投资的资金需求为1.45亿美元[164] 其他信息 - SL Green计划在2019年签署150万平方英尺的曼哈顿办公室租约，保持或超过96.2%的同店入住率[88] - SL Green计划在2019年出售超过10亿美元的房地产资产[148] - SL Green的流动性预计将增加至少5亿美元[148] - 公司在609 Fifth, 460 W 34th St和One Madison的建设融资中获得了145百万美元[164] - 公司新发起的贷款约为6亿美元，利率为8.375%[164] - 合作项目的净收入为3400万美元[164] - 租赁终止收入为1200万美元[164] - 30天LIBOR平均利率为3.39%[164]

财务数据和关键指标变化 - 公司已回购1880万股SL Green股票和单位，剩余6.86亿美元授权回购额度，计划2019年继续实施股票回购计划 [7] - 2018年曼哈顿投资销售总额达330亿美元 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2018年收购460 West 34th Street和2 Herald Square，对245 Park Avenue进行战略投资，通过债务和优先股项目获得两处优质零售资产 [5] - 2018年出售3 Columbus Circle、635 Madison、1745 Broadway、布鲁克林一处开发物业和131 Spring Street的剩余权益 [6][7] 租赁业务 - 2018年曼哈顿租赁面积达3240万平方英尺，是近20年来最活跃的一年，其中中城租赁面积达2370万平方英尺，创历史新高 [8] - 公司2018年在曼哈顿办公室租赁面积达230万平方英尺，使同店租赁入住率达到96.1%，2019年前三周又租赁15.8万平方英尺 [8] - 2018年租赁面积超出预算70万平方英尺，按市值计算增长8.6% [9] - 截至2019年初，公司租赁业务管道已确定超过75万平方英尺 [9] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市房地产市场 - 2018年曼哈顿投资销售总额达330亿美元 [6] - 2018年曼哈顿租赁面积达3240万平方英尺，是近20年来最活跃的一年 [8] 零售市场 - 多数子市场租金已触底，开始出现积极势头，如第五大道49街以南、苏豪区、麦迪逊大道57街以北和时代广场等区域 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续实施股票回购计划，利用股价大幅折扣的机会，提升股东价值 [7] - 计划2019年出售资产，为股票回购提供资金，同时保持杠杆水平中性 [7] - 对关键开发项目进行投资，如One Vanderbilt、One Madison和460 West 34th Street [61] 行业竞争 - 公司在纽约市商业房地产市场处于领先地位，在投资、租赁和运营等方面表现出色 [5] - 纽约市房地产市场竞争激烈，但公司凭借优质资产、专业团队和良好的市场声誉，具有较强的竞争力 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济形势良好，就业增长和经济活动持续活跃，为房地产市场提供了有力支撑 [8][10] - 租赁市场需求旺盛，预计2019年租赁业务将继续保持增长势头 [9][10] - 公司股票价格与资产内在价值脱节，相信通过持续的业绩表现和股票回购，股价将回归正常水平 [11] 其他重要信息 - 公司在电话会议中可能会做出前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有所不同，相关风险因素可在公司的Form 10 - K和其他报告中查看 [3] - 公司可能会讨论非GAAP财务指标，可比的GAAP财务指标及差异调节可在公司网站上查询 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：股票回归正常水平的含义 - 公司认为股票应相对于基础资产有溢价，反映资产价值和公司平台价值，公司将通过出售合资资产实现价值，为股东创造回报 [14] 问题2：对纽约市零售市场的看法 - 需按子市场分析，多数子市场租金已触底，开始出现积极势头，预计今年资本市场活动将增加 [15] 问题3：DPE业务中两笔600万美元贷款损失的情况及收回零售物业的处置计划 - 两笔贷款损失是对特定头寸按市值计价，目的是出售参与权以转移资产；对于收回的零售物业，公司正在评估处置方案，不排除快速资本市场交易或重新租赁 [17][19] 问题4：245 Park Avenue的收益情况 - 1.48亿美元债务头寸的收益率为11%，此外还有租赁和管理费用，预计该项目总收益在1500万 - 2000万美元之间 [20][24] 问题5：若股票回购达到25亿美元后仍有较大折扣，公司将采取什么措施缩小差距 - 公司将继续出售资产实现价值，认为这是缩小差距的有效手段，目前市场对纽约市房地产投资需求旺盛，公司有信心通过资产交易为股东创造价值 [28][29] 问题6：One Madison的租赁情况 - 该建筑处于市场推广初期，已与7 - 8家租户进行沟通，反馈良好，但尚未有实质性进展 [30] 问题7：625 Madison的地租重置时间及对租赁的影响 - 公司认为地租重置不会对租赁造成阻碍，预计能合理解决，该建筑位置优越，租金具有竞争力，有信心填补空置空间 [33][34] 问题8：剩余债务和优先股业务中是否会出现更多类似收购或减值情况 - 公司按季度对资产进行市值评估，目前无法预测未来是否会出现类似情况，但认为该业务表现良好，有机会从债务业务中获取更多资产 [38][44] 问题9：净有效租金增长的看法 - 2018年以来，租赁优惠已趋于平稳，基本租金略有改善，预计净有效租金将随时间推移适度增长 [46] 问题10：市场租金变化的差异 - 公司认为低价位租金涨幅高于高价位，但在高价位空间也有大量租赁业务，租户倾向于选择优质空间，如新建和重新开发的建筑 [47] 问题11：资产处置计划进展和私人市场情况 - 下周将推出521 Fifth Avenue进行出售，预计能达到或超过内部净资产价值和定价预期；郊区资产流动性较差，公司正在努力推进处置工作 [50][52] 问题12：2018年租赁从曼哈顿西区转向东区的原因及2019年趋势 - 租户倾向于选择优质产品，西区新建筑供应减少，租金上涨，而中城产品与位置俱佳，吸引租户回流；预计2019年这一趋势将持续 [54][55] 问题13：245 Park Avenue的资本计划控制权和未来资本需求 - 公司不控制资本支出决策，但会参与设计、评估和推荐；具体资本计划需与合作伙伴协商，预计至少需要3 - 6个月来制定 [56][57] 问题14：2 Herald Square的零售租户情况 - 目前尚未确定租户，零售空间仍可租赁 [59] 问题15：大量资产出售的资金用途 - 主要用于回购股票并保持杠杆水平中性，同时会考虑对关键开发项目的投资和合资机会，具体决策将根据实际情况优化 [61] 问题16：租赁业务管道和租户决策考虑因素 - 公司有超过75万平方英尺的交易待完成，租户主要来自金融服务、税务、法律和其他商业服务领域；租户关注员工保留和招聘，希望改善办公环境，决策过程未出现明显放缓 [64] 问题17：郊区资产减记与处置计划的关系 - 郊区资产减记是处置计划的一部分，公司将按计划推进这些资产的处置工作 [65] 问题18：纽约市新供应情况 - 东中城重新分区可能会带来一些新建筑，但由于经济、物理和时间等因素限制，预计未来15 - 20年只会有少量大型新建筑出现，不会出现过度建设 [69][70] 问题19：WeWork对公司和纽约市场的风险 - 公司认为联合办公对市场有积极作用，能吸收空间、改善环境，满足租户需求；公司联合办公业务占比2% - 3%，处于合理水平，对WeWork合作项目有信心 [71][72] 问题20：WeWork交易的具体情况 - 公司与WeWork的交易条件与其他租户相当，甚至更有利，在保证金方面有充分保障，目前未考虑与WeWork进行合作开发等其他模式 [75][78] 问题21：245 Park Avenue的每平方英尺投资成本 - 每平方英尺投资成本为993美元 [79] 问题22：街道零售资产交易情况和长期稳定回报预期 - 公司收购的零售资产成本低于前所有者，可提供更低租金；这些资产是基于公司对市场的评估和自身投资策略收购的，预计将成为成功的投资 [81] 问题23：DPE业务中出售资产的原因和街道零售占比 - 出售资产是因为股票回购的隐含回报增加，使部分结构化资产的回报吸引力下降；街道零售在DPE业务中的占比在5% - 10%之间 [83][84] 问题24：2017 - 2018年影子市场交易对平均定价和资本化率的影响 - 认为当时卖家期望过高，部分交易撤回是因为卖家认为价格未反映资产价值，同时再融资具有吸引力；公司认为稳定核心办公物业的资本化率仍在4.5% - 5%之间 [86] 问题25：当前买卖价差情况 - 公司认为当前买卖价差与正常情况无异 [87][88]