财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度其他收入比预期高约700万美元，主要来自One Madison合资企业的费用和收入、增量租赁佣金和费用，以及Summit的出色表现 [45] - 公司预计2022年One Vanderbilt的GAAP NOI约为1亿美元，其中20% - 25%来自Summit，运营商在2022年的指导中贡献约0.02 - 0.03美元 [66] - 公司2021年同店入住率达到93%，超过12月预期的92.8%，2022年目标为94.3% [88] - 2021年公司完成190万平方英尺的租赁，其中扩张面积是收缩面积的5倍，扩张面积近40万平方英尺，收缩面积不到7万平方英尺 [97] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 12月投资者会议后签署了25万平方英尺的办公租赁协议，目前租赁管道已从12月初的约150万平方英尺增长到近130万平方英尺，其中约85% - 90%是新租户交易 [11][18] 酒店业务 - Le Pavillon餐厅预计在2022年实现可观盈利 [100] 联合办公业务 - EMERGE 212部门运营联合办公业务约20年，One Vanderbilt的Ulta套房取得巨大成功，已租出两套，仅剩一套待租 [107] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市办公市场 - 12月纽约市新增8000个办公岗位，12月至12月新增岗位总数达61000个，已恢复疫情初期失去的一半以上办公岗位，预计2022年将新增约50000个岗位，有助于降低曼哈顿的办公空置率 [10] - 曼哈顿市场空置率为16% - 18%，公司投资组合的空置率仅为7%且在下降 [21] 纽约市住宅市场 - 2021年纽约市住宅市场复苏，高端公寓销售创历史新高，出租公寓空置率为1% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司计划在2022年实现雄心勃勃的租赁目标，继续推进资产交易，包括将609 Fifth推向市场，重新营销110 Greene Street [11][69] - 公司将继续投资于现有建筑的升级改造，通过出售资产为项目提供资金，以提高租赁速度和租金水平 [74][76] - 公司将扩大酒店业务团队，提升租户满意度并增加收入 [98] 行业竞争 - 公司认为市场对高品质建筑的需求增加，其投资组合受益于租户向优质建筑迁移的趋势，尽管One Vanderbilt取得成功，但其他高端建筑也有大量租赁活动 [18][20] - 公司认为市场对非 trophy 物业也有活跃需求，纽约市各类资产的交易市场都有大量资金流动 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为奥密克戎病毒的影响正在消退，预计2月开始恢复正常，3月办公市场将恢复到12月的水平甚至更高 [8] - 公司对纽约市的复苏持乐观态度，认为新市长、新州长和商业界的共同努力将推动城市快速复苏，展示纽约的非凡韧性 [12] - 公司认为州政府目前资金充裕，不太可能推出新的税收政策，且州政府和市政府在基础设施投资、经济适用房和公共安全等方面有共同目标 [25][29] - 公司对Summit的未来发展充满信心，预计将在第一季度末增加营业时间和天数，其对FFO的贡献将在2023年及以后增加 [64][67] 其他重要信息 - 公司新完工的7 Dey Street租赁项目已签署100多套租约，平均租金接近每平方英尺100美元 [9] - Summit于10月21日开业，超出所有预期，10月21日至12月底平均容量售罄率约为95%，12月大部分时间更高，达到97% - 98%，1月业绩已超过预期 [61][63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于纽约市的“品质迁移”现象，公司如何看待其投资组合和资产集中策略？ - 公司认为“品质迁移”不仅限于新建建筑或顶级1%的市场，其投资组合整体受益于这一趋势，除少数在建建筑外，租户正在向公司的建筑迁移，租赁管道中的大部分是新租户交易 [18] - 公司指出曼哈顿市场空置率为16% - 18%，而其投资组合的空置率仅为7%且在下降，这一情况并非仅由顶级建筑贡献，而是所有建筑的平均水平 [21] 问题2: 关于利率上升对公司DPE业务的风险回报和现有资产价值的影响？ - 公司表示其投资组合主要是浮动利率，因此利率上升对资产价值影响不大，且公司看到更多结构化融资机会，主要是由于曼哈顿交易活动增加，而非利率上升 [22] 问题3: 关于纽约州政府可能的税收政策和对商业社区的影响？ - 公司认为今年纽约州资金充裕，预算超过2000亿美元，且商业利润和个人所得税增加，加上联邦刺激计划和基础设施投资，州政府不太可能推出新的税收政策 [25][28] - 公司对州政府和市政府在基础设施投资、经济适用房和公共安全等方面的合作表示乐观，认为双方有共同目标 [29][30] 问题4: 关于公司DPE业务的资产减记情况？ - 公司表示这些减记并非先前的头寸，DPE业务在2021年取得了丰厚利润，公司采取保守方法处理潜在的未来减记，以确保收入反映潜在的抵消情况 [33] - 公司在投资者会议后有一笔大型开发项目的还款，并看到了良好的新机会，预计能够实现或超过2022年的业务发起目标 [34] 问题5: 关于员工返回办公室的情况和对公司业务的长期影响？ - 公司认为很难衡量疫情前的办公空间利用率，实际平均日利用率约为70% - 75%，目前接近50%的物理利用率是一个良好的恢复起点 [37][38][39] - 公司表示大多数公司将在办公室工作的天数占多数，尽管会增加灵活的远程工作元素，但仍在签署长期租约并进行扩张，公司预计今年的信心将更高，入住率将上升 [40][41] - 公司将努力提升办公空间的吸引力，提供健康、安全、舒适和娱乐等方面的设施和服务，以吸引员工返回办公室 [42] 问题6: 关于公司第四季度其他收入高于预期的原因和2022年的展望？ - 公司表示第四季度其他收入比预期高约700万美元，主要来自One Madison合资企业的费用和收入、增量租赁佣金和费用，以及Summit的出色表现 [45] - 公司对2022年其他收入的指导表示满意，认为符合预期 [46] 问题7: 关于新租户的办公空间利用率和租赁策略？ - 公司认为新租户的空间规划旨在充分利用空间，他们有明确的扩张目标和人员返回计划，尽管目前存在一些利用率差异，但随着时间推移，情况将得到改善 [49][50][52] - 公司指出一些租户因业务扩张而需要更多空间，即使在利用率不高的情况下也在市场上寻找合适的办公场所 [50] 问题8: 关于纽约市办公市场的投资者活动和资产范围？ - 公司认为市场对非 trophy 物业也有活跃需求，纽约市各类资产的交易市场都有大量资金流动，包括大型和小型资产、开发项目、现金流项目和部分空置项目 [56] - 公司指出虽然目前尚未出现多十亿美元的投资组合交易，但市场上有很多资本活动，如哥伦比亚房地产信托基金的交易 [57] 问题9: 关于Summit的运营情况和对公司财务的贡献？ - 公司表示Summit自10月21日开业以来表现出色，超出所有预期，平均容量售罄率约为95%，1月业绩已超过预期，预计将在第一季度末增加营业时间和天数 [61][63][64] - 公司预计Summit对FFO的贡献将在2023年及以后增加，其在2022年的指导中对One Vanderbilt的GAAP NOI贡献约为20% - 25%，运营商贡献约0.02 - 0.03美元 [66][67] 问题10: 关于公司2022年上半年的资产交易计划和回购情况？ - 公司表示正在积极讨论多项资产的交易，包括将609 Fifth推向市场，重新营销110 Greene Street，预计2022年上半年的交易活动将非常活跃 [69][70] - 公司认为资产交易的兴趣和报价超过了内部估值，这为公司继续执行商业计划提供了信心，包括回购股票、投资新开发项目和偿还债务 [71] 问题11: 关于公司为吸引员工返回办公室而提供的设施和资本支出计划？ - 公司表示2022年的资本计划包括对85 Third、750 Third等建筑的有针对性的升级改造，这些项目旨在提高租赁速度和租金水平，回报超过成本 [74][75] - 公司认为这些投资与传统的租户改进资本不同，是对建筑的永久性改善，将提升建筑的价值和竞争力 [75][76] 问题12: 关于公司资本支出计划的长期展望？ - 公司表示资本支出计划是有针对性和可管理的，并非无限期的，一些建筑已经完成改造或不需要大规模投资，而其他建筑的改造将根据具体情况进行 [77][78] - 公司认为这是一个积极的趋势，反映了公司对资产的有效管理和对市场需求的响应 [78] 问题13: 关于Summit的NOI贡献与内部租金的差异和游客人数预期？ - 公司解释210万美元的内部租金是SL Green与One Vanderbilt之间的租赁安排，与Summit的租赁不同，Summit的租赁主要基于销售额的百分比 [81] - 公司预计2022年Summit的游客人数将达到稳定期预期的70% - 75%，目前的表现远超预期，有望提前实现稳定期目标 [83][87] 问题14: 关于公司同店入住率下降对指导的影响？ - 公司表示2021年同店入住率达到93%，超过12月预期的92.8%，这为2022年实现94.3%的目标奠定了良好基础 [88] 问题15: 关于公司租赁业务中的租户流失和新租户来源？ - 公司表示在疫情期间积极与租户进行早期续约，锁定了租金收入，目前租户流失较少，主要是因为租户需要重建空间或扩大业务 [91][92] - 公司指出新租户的来源包括希望整合业务、创造更好工作环境的公司，以及为了吸引人才而选择优质办公空间的企业 [94][95] 问题16: 关于公司酒店业务的发展和机会？ - 公司表示在12月成立了酒店业务团队，负责One Vanderbilt、One Madison等多个地点的运营和营销，该团队与Dynex合作，提供高品质的餐饮和活动服务 [98] - 公司认为酒店业务不仅能提高租户满意度，还能带来可观的收入，预计Le Pavillon餐厅将在2022年实现盈利，未来该业务有望成为公司预算的重要组成部分 [99][100] 问题17: 关于One Madison的租赁进展和公司对联合办公业务的看法？ - 公司表示One Madison受到了众多潜在租户的强烈关注，目前与几家租户的谈判进展顺利，其租赁活动的速度超过了One Vanderbilt在类似阶段的水平 [105][106] - 公司认为联合办公业务在公司自主建设、运营和管理的情况下取得了成功，如One Vanderbilt的Ulta套房，但对第三方联合办公业务的优先级不高 [107][108] 问题18: 关于公司投资组合中部分建筑的入住率和租赁情况？ - 公司表示无法提供合并同店投资组合的租赁入住率数据，但预计2022年整体入住率将提高130个基点，达到94.3% [110][112] - 公司指出部分建筑的入住率下降有特定原因，如Graybar因公司自身搬迁留下空缺，810 Seventh的会议中心受疫情影响，但这些建筑都有积极的租赁活动，预计将恢复到较高的入住水平 [113][114][116]

公司物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司在纽约大都会地区拥有商业和住宅地产权益，总投资组合面积2803.5572万平方英尺，加权平均入住率92.1%，其中曼哈顿办公物业面积2050.3228万平方英尺，入住率92.5% [2] - 截至2021年9月30日，公司管理第三方拥有的两座办公楼，面积约210万平方英尺，持有账面价值11亿美元的债务和优先股投资 [3] 财务数据关键指标变化（季度对比） - 2021年第三季度与2020年同期相比，租金收入从1.455亿美元降至1.337亿美元，降幅8.1%，总收入从1.459亿美元降至1.358亿美元，降幅6.9% [4] - 2021年第三季度与2020年同期相比，物业运营费用从7100万美元降至6620万美元，降幅6.8% [4] - 2021年第三季度与2020年同期相比，净收入从2070万美元增至4.155亿美元，增幅1907.2% [4] - 2021年第三季度曼哈顿投资组合可用空间期初为148.47万平方英尺，期末为155.71万平方英尺，期间新增可用空间28.16万平方英尺，期间开始租赁空间为13.07万平方英尺[336] - 2021年第三季度加权平均债务和优先股投资余额为11亿美元，收益率为7.3%；2020年同期分别为12亿美元和7.0%[339] - 2020年第三季度法律和解净收入为2020万美元，2021年第三季度第五大道609号租赁终止收入为1140万美元，租赁和管理费收入从2020年同期的480万美元增至1190万美元[340] - 2021年第三季度物业运营费用减少，处置物业可变费用和房地产税分别减少460万美元和420万美元，同店和收购物业房地产税分别减少480万美元和270万美元[341] - 2021年第三季度营销、一般和行政费用降至2350万美元，2020年同期为2360万美元[342] - 2021年第三季度加权平均综合债务余额为43亿美元，综合加权平均利率为3.06%；2020年同期分别为56亿美元和2.91%[343] - 2020年第三季度麦迪逊大道一号因重建加速折旧3450万美元，2021年第三季度处置物业和同店物业折旧和摊销分别减少700万美元和180万美元[344] - 2021年第三季度因出售400东57街权益确认损失100万美元，2020年同期无此类交易[346] - 2021年第三季度因保留220东42街51%权益记录公允价值调整2.068亿美元，2020年同期无此类调整[347] - 2021年第三季度出售220东42街49%合资权益和410第十大道保留权益分别确认收益1.751亿美元和1260万美元；2020年同期出售15比克曼和400东58街分别确认收益1770万美元和830万美元[348] 财务数据关键指标变化（九个月对比） - 2021年九个月租赁收入为4.103亿美元，较2020年的4.34亿美元减少2370万美元，降幅5.5%，主要因处置物业、物业重建及同店物业贡献降低[352][353] - 2021年九个月投资收入为5950万美元，较2020年的1.015亿美元减少4200万美元，降幅41.4%，主要因债务和优先股投资加权平均余额和收益率下降[352][357] - 2021年九个月其他收入为6190万美元，较2020年的1.024亿美元减少4050万美元，降幅39.6%，主要因租赁终止收入降低和法律和解收入减少[352][358] - 2021年九个月物业运营费用为2.683亿美元，较2020年的2.948亿美元减少2650万美元，降幅9.0%，主要因处置物业和同店物业可变费用和房地产税减少[352][359] - 2021年九个月营销、一般和行政费用为6840万美元，较2020年的6670万美元增加170万美元，增幅2.5%，因股价上涨导致基于股票的补偿费用增加[352][360] - 2021年九个月利息费用和递延融资成本摊销（扣除利息收入）为6670万美元，较2020年的9940万美元减少3270万美元，降幅32.9%，主要因开发中物业利息资本化和平均LIBOR利率下降[352][361] - 2021年九个月折旧和摊销为1.695亿美元，较2020年的2.567亿美元减少8720万美元，降幅34.0%，主要因麦迪逊大道一号物业重建加速折旧及同店和处置物业折旧摊销减少[352][362] - 2021年九个月未合并合资企业净亏损权益为3130万美元，较2020年的1540万美元增加1590万美元，增幅103.2%，主要因范德比尔特大道一号折旧费用增加[352][363] - 2021年九个月未合并合资企业/房地产权益出售净亏损为540万美元，2020年无此类出售，主要因出售46街西55号和57街东400号权益亏损，部分被出售42街西605号权益收益抵消[352][364] - 2021年九个月净利润为5.288亿美元，较2020年的2.144亿美元增加3.144亿美元，增幅146.6%[352] - 2021年前9个月，公司对220 East 42nd Street保留的51.0%权益记录了2.068亿美元的公允价值调整[365] - 2021年前9个月，公司出售635 - 641 Sixth Avenue、410 Tenth Avenue和220 East 42nd Street的49%合资权益分别获得9930万美元、1160万美元和1.751亿美元收益[366] - 2021年前9个月，公司对400 East 57th Street确认了570万美元的可折旧房地产储备和减值[368] - 2021年前9个月与2020年前9个月相比，经营活动提供的净现金减少1.36931亿美元，投资活动提供的净现金增加5.11854亿美元，融资活动使用的净现金增加4.64804亿美元[374] - 2021年前9个月，资本支出从2.817亿美元降至2.084亿美元[375] 租金收入下降原因 - 租金收入下降主要因处置物业减少2420万美元、物业进入重建减少990万美元、同店物业贡献降低1190万美元 [5] - 同店物业收入降低主要因美洲大道1185号和列克星敦大道485号空置率上升，分别减少790万美元和150万美元 [5] - 租金收入下降部分被第五大道609号收入增加430万美元和2021年第一季度新增第三大道885号物业收入290万美元抵消 [5] 公司关键会计政策情况 - 2021年前三季度，公司关键会计政策无重大变化 [4] 新冠疫情影响 - 新冠疫情对公司业务、运营结果、流动性、现金流和前景产生重大不利影响，增加证券交易价格波动性 [4] 公司流动性与债务情况 - 截至2021年9月30日，公司的流动性为16亿美元，包括循环信贷额度下的13亿美元可用资金和3亿美元的合并现金[371] - 截至2021年9月30日，公司的物业抵押贷款、其他应付贷款、公司债务和合资企业债务的总本金到期金额为99.38376亿美元[371] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总债务分别为4,149,894千美元和4,963,249千美元，固定利率债务占比分别为86.2%和63.2%，可变利率债务占比分别为13.8%和36.8%[389] - 2021年9月30日，公司综合债务加权平均到期期限为2.40年，可变利率债务利率基于30天LIBOR（2021年9月30日为0.08%，2020年12月31日为0.14%）[390] - 2017年信贷安排包括15亿美元循环信贷安排、13亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，到期日分别为2022年3月31日、2023年3月31日和2024年11月21日[392] - 截至2021年9月30日，公司有200万美元未偿还信用证，循环信贷安排下提取2.2亿美元，定期贷款安排下未偿还15亿美元，循环信贷安排未提取额度为13亿美元[395] - 基于2021年9月30日未偿还债务，假设浮动利率曲线上升100个基点，公司综合年度利息成本将增加220万美元，合资企业年度利息成本将增加1390万美元[398] 公司资本与股权情况 - 公司授权资本股票由2.6亿股组成，截至2021年9月30日，已发行和流通的普通股为6686.5416万股[378] - 公司的股票回购计划总规模达35亿美元，截至2021年9月30日，累计回购3436.6716万股[382][383] - 2005年股票期权和激励计划最多可授予2703万个可互换单位，截至2021年9月30日，有140万个可互换单位可供发行[385] - 2021年前九个月，公司向董事会发行22,413个虚拟股票单位和12,226股普通股，递延薪酬计划相关的薪酬费用分别为0.1百万美元（三个月）和220万美元（九个月），2020年同期分别为0.2百万美元和210万美元[386] - 截至2021年9月30日，非员工董事递延计划下有163,189个虚拟股票单位未偿还[387] 公司支出预计 - 公司预计2021年剩余时间内，现有合并物业的经常性资本支出为4800万美元，开发或再开发支出为4710万美元，合资企业物业资本支出份额为6100万美元[403] 公司REIT相关情况 - 为维持REIT资格，公司必须向股东支付至少90%的REIT应税收入作为年度股息[405] - FFO是衡量REIT业绩的非GAAP财务指标，公司按NAREIT标准计算FFO，用于评估运营表现和确定高管绩效薪酬[410] 公司现金流与FFO数据 - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，运营资金（FFO）归属于SL Green普通股股东分别为126,964千美元和135,460千美元；九个月分别为372,962千美元和443,573千美元[412] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，经营活动提供的现金流分别为87,748千美元和103,638千美元；九个月分别为191,012千美元和327,943千美元[412] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，投资活动提供（使用）的现金流分别为245,356千美元和 - 28,796千美元；九个月分别为886,877千美元和375,023千美元[412] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，融资活动使用的现金流分别为 - 303,672千美元和 - 871,676千美元；九个月分别为 - 1,104,751千美元和 - 639,947千美元[412] 公司通胀影响观点 - 公司认为通胀带来的增长至少会被合同租金增长和费用上涨部分抵消[413] 公司诉讼情况 - 公司和运营合伙企业截至2021年9月30日未卷入重大诉讼，管理层也不知悉有针对公司或其投资组合的重大诉讼威胁[427] - 2021年9月公司收购1591 - 1597 Broadway的所有权，第三方主张所有权，公司正在抗辩[428] - 2021年10月31日，HNA关联实体就其在245 Park Avenue及芝加哥另一资产的投资申请破产保护，公司将以恶意申请和违反协议为由抗辩[428] 公司内部控制情况 - 公司和运营合伙企业的披露控制和程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[422][425] - 2021年第三季度公司和运营合伙企业的财务报告内部控制无重大变化[423][426] - 截至2021年9月30日季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[426]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度回购约8000万美元股票，接近但未完全达到全年回购目标 [14] - 第三季度One Vanderbilt的GAAP NOI为950万美元 [101] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积超45万平方英尺，SL Green投资组合至今租赁面积近140万平方英尺，远超全年租赁目标，且租金高于预期，与到期的递增租金基本持平 [11] - 租赁业务中金融服务企业租赁占当前管道的40%，Tami领域占28%，且租赁活动集中在优质建筑 [19] - 停车业务方面，疫情期间收回八九个车库，过去三到六个月开始运营，2022年影响将更显著 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市部分工作日公司投资组合的实际入住率接近40%，较前几周有显著提升 [9] - 华尔街上半年利润超300亿美元，今年有望超500亿美元，与去年相当，去年是有记录以来第二好的年份 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续对优质建筑进行资本投资，打造健康的工作环境，提升租赁速度，同时保留一定比例的经济适用型产品以满足市场需求 [19][21] - 对于有增值潜力的建筑，通过投资配套设施来吸引租户，提高净有效租金 [21] - 处置资产以实现资产变现和收益，同时根据市场情况和项目表现，选择合适的时机出售资产权益 [14][28][66] - 平衡债务偿还和股票回购，利用资产处置所得资金维持杠杆中性，并在合适时进行股票回购 [67] - 对夹层贷款业务采取保守态度，在竞争激烈的市场中谨慎选择新的业务机会 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市已恢复活力，随着国际边境重新开放、酒店准备迎接大量客人、体育场馆和百老汇重新开放，城市正在回归正常 [9] - 市场的主要驱动行业，如金融、科技、商业服务、媒体和医疗保健等表现出色，开始做出空间承诺，有望稳定入住率并在2022年底实现正吸纳量 [10] - 尽管存在灵活工作模式，但租户仍在租赁大量空间并做出长期承诺，预计办公空间需求不会大幅下降 [37][38][40] - SUMMIT有望成为纽约市乃至全球热门目的地，为公司和股东带来巨大收益 [8][50] 其他重要信息 - 今日开放的Summit One Vanderbilt是纽约市令人兴奋和独特的目的地，重新定义了21世纪办公塔楼的标准 [6] - 引入的Daniel Boulud's Le Pavillon餐厅自5月开业以来，每晚所有餐桌均被预订，每晚有数百人在等待名单上 [7] - 与切尔西码头达成5.6万平方英尺的租赁协议，其将在One Madison打造健身目的地，该项目建设比计划提前六到七周，且预算大幅低于预期，买断带来超1200万美元的额外应急储蓄 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度租赁情况及各类物业表现，以及第四季度是否持续 - 第三季度签约超45.5万平方英尺，已超过全年预测，有望大幅超额完成。租赁管道增长至超85.6万平方英尺，为2021年以来最大。租赁活动主要由金融服务企业驱动，集中在优质建筑。目前项目的参观活动和提案情况良好，对全年租赁速度有信心 [19][20] 问题: 如何考虑对老旧建筑进行再投资和翻新 - 对于能提高净有效租金的建筑，会投资配套设施吸引租户；同时也保留一定比例的经济适用型产品以满足市场需求 [21] 问题: 是否将停车作为投资重点 - 疫情期间收回八九个车库，过去三到六个月开始运营，2022年影响将更显著。目前未将其作为深度投资领域，但如果有机会在现有投资组合中收回车库，会考虑 [25] 问题: WeWork租赁终止情况及One Vanderbilt股权出售计划 - WeWork租赁终止是意外之喜，大部分终止付款已确定，部分将于2022年初到账，总计占WeWork该空间担保和信用证的10%。由于One Vanderbilt表现出色，SUMMIT超出预期，可能将股权出售推迟至2022年或不进行出售，该出售原计划带来900 - 1000万美元的增量收入，若不进行出售将抵消第三季度WeWork终止带来的增量收入 [28] 问题: 第四季度指导范围的驱动因素 - 重置指导范围时提高了下限，下行空间小且有上行空间。第四季度有第三季度部分销售的全额影响，其他收入减少，可能推迟One Vanderbilt股权出售，同时考虑了一定的保守因素 [31][32] 问题: 625 Madison的Crowne租赁重置情况 - 目前没有新进展，评估过程尚未确定评估师，最早12月进行，租金重置时间也未确定 [34] 问题: 如何看待未来24个月办公市场的发展 - 员工逐渐回到办公室，平均入住率超30%，高峰日达40%。尽管有公司尝试灵活工作模式，但租户仍在租赁大量空间并做出长期承诺，预计办公空间需求不会大幅下降。目前市场商业活动活跃，金融、科技等行业表现出色 [37][38][40] 问题: SUMMIT的预期是否因Edge的情况而改变，对Edge估值的看法 - SUMMIT提前售票情况达到或超过预期，社交媒体反馈良好，对其成为热门目的地充满信心，预期未受Edge影响。目前不考虑对SUMMIT进行估值，将在运营一到三年稳定后再评估 [50][52] 问题: UiPath在One Vanderbilt的租赁情况是否常见 - 超过200美元每平方英尺的租赁不常见，UiPath租赁是对中城作为科技租户目的地的有力验证，租赁经济情况良好 [54][55] 问题: 采用永久灵活工作安排的租户租赁空间情况 - 目前有大量大型交易在进行，但租户对未来空间需求不确定，部分原本计划减少空间的租户改变了主意，甚至需要租赁更多空间。租户在租赁中既考虑未来增长，也保留灵活性 [60][61] 问题: 48th and Broadway交易的详细情况 - 该交易涉及未决诉讼，目前能披露的信息有限 [62] 问题: 处置计划、合资企业延迟情况及与回购计划的关系 - 可能推迟One Vanderbilt的股权出售，是为了在最佳时机为股东利益考虑。目前有多个资产正在市场上谈判，希望在年底前完成部分交易。资产处置所得将用于平衡债务偿还和股票回购 [66][67] 问题: DPE业务现状及未来预期 - 一级抵押贷款市场竞争激烈，夹层贷款需求减少，交易活动也低于正常年份，市场较慢。公司采取保守态度，谨慎选择新的业务机会 [70] 问题: 目前交易市场的风险偏好和资本情况 - 市场上有大量资金，如Black Rock收购CBS总部的交易显示出市场对老旧建筑的兴趣。许多业主选择再融资而非出售，随着资金逐渐进入市场，预计会有更多活动 [72] 问题: 通胀压力及应对措施，以及提高租金和改善租赁条款的能力 - 商业租金尚未完全恢复，仅在优质建筑中有一定提价空间；住宅市场已基本恢复。公司93%的投资组合已出租，可将运营费用增加转嫁给租户。同时，房地产税低于预期，可抵消部分运营费用增加 [74][75][78] 问题: 如何看待投资组合中的灵活空间，以及未来的解决方案 - 公司看好联合办公行业，投资组合中联合办公租户占比低于3%，有一些经营良好的联合办公企业，如Emerge。联合办公行业有其合理作用，但目前不是市场的主要驱动力 [81][83] 问题: Chelsea在One Madison的租赁租金、优惠情况，以及One Madison办公空间的租赁进展 - Chelsea租赁符合预期，但建设超出预期，资本投入可能略高，但由于项目有大量节省，预算仍在控制范围内。该租赁将成为One Madison的重要配套设施，目前有其他租户正在洽谈中。办公空间方面，租户兴趣浓厚，有活跃的条款书正在交换，但尚未达成交易 [86][90][91] 问题: 按规模划分的租赁活动趋势，与疫情前的差异 - 目前租赁管道中有大量大型租户（超过10万平方英尺），与以往市场复苏由小租户引领不同，此次租赁复苏由大型租户主导，他们希望做出长期承诺并改造工作场所 [94] 问题: 从One Vanderbilt项目中学到的经验对One Madison项目的应用 - 团队沟通和工作流程顺畅，无学习曲线。租户重视配套设施、设计和健康工作环境，One Madison将在这些方面加强，如打造优质的餐饮和户外空间，强调健康和可持续性，采用DOAS系统改善空气质量 [96][97][98] 问题: One Vanderbilt的GAAP NOI和资本化利息情况 - 第三季度One Vanderbilt的GAAP NOI为950万美元。资本化利息方面，建筑开业一年后，空置空间不再资本化，但租赁空间在装修期间仍可资本化，2022年将逐步减少 [101] 问题: 租赁量高于预期但仍低于疫情前，如何恢复到之前的入住率 - 市场仍不稳定，虽然租赁速度良好且租户需求旺盛，但难以预测。目前市场空置率较高，预计2022年将主要用于消化空置空间，公司将努力提高入住率，但这需要时间和优质产品 [103][104]

公司物业资产情况 - 截至2021年6月30日，公司在纽约大都会地区拥有商业和住宅地产权益，总建筑面积2796.2796万平方英尺，加权平均入住率92.0%，其中商业地产2714.413万平方英尺，入住率92.6%，住宅地产81.8666万平方英尺，入住率74.0%[318] - 截至2021年6月30日，公司管理第三方拥有的两座办公楼，约210万平方英尺，持有账面价值11亿美元的债务和优先股投资[319] - 2021年6月30日止六个月，公司同店物业为23处，占32处合并运营物业的71.88%[343] 公司财务数据关键指标变化（季度对比） - 2021年第二季度与2020年同期相比，租金收入从1.959亿美元降至1.846亿美元，降幅5.8%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，投资收入从3990万美元降至2010万美元，降幅49.6%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，其他收入从1790万美元降至1340万美元，降幅25.1%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，总收入从2.537亿美元降至2.181亿美元，降幅14.0%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，物业运营费用从9050万美元增至9430万美元，增幅4.2%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，利息费用和递延融资成本摊销净额从3270万美元降至2230万美元，降幅31.8%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，折旧和摊销从9590万美元降至5730万美元，降幅40.3%[324] - 2021年第二季度与2020年同期相比，净收入从6660万美元增至1.171亿美元，增幅75.8%[324] 公司财务数据关键指标变化（半年对比） - 2021年上半年与2020年上半年相比，总收入减少12.38亿美元（21.8%），净收入减少8.04亿美元（41.5%）[341] - 2021年和2020年6月30日止六个月，加权平均债务和优先股投资余额分别为11亿美元和17亿美元，加权平均收益率分别为6.9%和8.3%[347] - 2021年和2020年6月30日止六个月，其他收入分别为990万美元和5670万美元，管理和租赁收入为530万美元[348] - 2021年和2020年6月30日止六个月，营销、一般和行政费用分别为4490万美元和4310万美元[350] - 2021年和2020年6月30日止六个月，加权平均合并债务余额分别为53亿美元和62亿美元，合并加权平均利率分别为2.85%和3.20%[351] - 2021年上半年与2020年上半年相比，资本支出从1.833亿美元降至1.181亿美元[365] 公司各业务线数据关键指标变化（租赁业务） - 2021年Q2租赁收入减少，因物业重建（1260万美元）和处置物业（900万美元），部分被885 Third Avenue并表（1080万美元）抵消[325] - 2021年Q2曼哈顿组合中，办公、零售和仓储的新签租赁面积分别为99482、12306和623平方英尺，平均初始租金分别为每平方英尺68.53、79.42和40美元[325] - 2021年Q2末，曼哈顿组合可用总面积为1484703平方英尺，新签租赁总面积为126182平方英尺[325] - 2021年6月30日止六个月，曼哈顿和郊区投资组合中，总租赁面积为551,621平方英尺，平均初始现金租金为每平方英尺67.13美元，平均递增租金为每平方英尺68.31美元[344] 公司各业务线数据关键指标变化（投资业务） - 2021年Q2投资收入减少，因债务和优先股投资的加权平均余额和收益率下降，2021年Q2和2020年Q2的加权平均余额分别为12亿美元和16亿美元，收益率分别为7.1%和8.4%[328] 公司费用相关数据变化 - 2021年Q2营销、一般和行政费用降至2210万美元，2020年同期为2350万美元，因薪酬费用减少[331] - 2021年Q2利息费用和递延融资成本摊销净额减少，因2017年循环信贷安排和定期贷款的利息费用降低，以及开发中物业的利息资本化，2021年Q2和2020年Q2的加权平均合并债务余额分别为53亿美元和62亿美元，合并加权平均利率分别为2.82%和2.77%[332] - 2021年上半年折旧和摊销减少，因2020年Q2 One Madison Avenue的加速折旧（3610万美元），以及同店物业（600万美元）和处置物业（100万美元）的折旧和摊销减少[333] 公司资产出售收益情况 - 2021年Q2公司出售605 West 42nd Street权益获收益890万美元，2020年同期无此类交易[335] - 2021年Q2公司出售635 - 641 Sixth Avenue获收益9940万美元，2020年同期出售609 Fifth Avenue零售公寓获收益6540万美元[337] - 2021年6月30日止六个月，公司出售635 - 641第六大道获得9940万美元收益，2020年同期出售315西33街和609第五大道零售公寓分别获得7230万美元和6540万美元收益[356] 公司流动性与债务情况 - 截至2021年6月30日，公司流动性为18亿美元，包括15亿美元循环信贷额度和3亿美元合并现金[361] - 截至2021年6月30日，公司物业抵押贷款、其他贷款、主回购协议、公司债务和合资企业债务的总本金到期金额为10.283254亿美元[361] - 公司认为运营现金流、债务和优先股投资计划、潜在资产剥离和再融资机会将满足短期和长期流动性需求[359][360][361] - 2021年6月30日和2020年6月30日，现金、受限现金和现金等价物分别为3.165亿美元和11亿美元，减少了7.848亿美元[364] - 2021年和2020年上半年，经营活动提供的净现金分别为1.03264亿美元和2.24305亿美元，减少了1.21041亿美元；投资活动提供的净现金分别为6.41521亿美元和4.03819亿美元，增加了2.37702亿美元；融资活动提供的净现金分别为 - 8.01079亿美元和2.31729亿美元，减少了10.32808亿美元[364] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，总债务分别为47.25996亿美元和49.63249亿美元；固定利率债务占比分别为83.2%和63.2%；有效利率分别为2.80%和2.91%[381] - 截至2021年6月30日，2017信贷安排包括15亿美元的循环信贷安排、13亿美元的定期贷款A和2亿美元的定期贷款B，到期日分别为2022年3月31日、2023年3月31日和2024年11月21日[384] - 2021年6月30日，循环信贷工具适用利差为100个基点，定期贷款A为110个基点，定期贷款B为100个基点；循环信贷工具的设施费为20个基点[386] - 截至2021年6月30日，未偿还信用证为1650万美元，循环信贷工具下提款为0，定期贷款工具未偿还金额为15亿美元，循环信贷工具未使用额度为15亿美元；循环信贷工具账面价值为 - 360万美元（2021年6月30日）和1.053亿美元（2020年12月31日），定期贷款工具账面价值均为15亿美元[387] - 假设2021年6月30日浮动利率曲线提高100个基点，公司合并年度利息成本将增加460万美元，合资企业年度利息成本份额将增加1130万美元；28.7%的11亿美元债务和优先股投资组合与LIBOR挂钩[390] - 公司39亿美元长期债务按固定利率计息，2021年6月30日可变利率债务和可变利率合资企业债务基于LIBOR加100至340个基点的利差计息[392] 公司资本支出预计情况 - 预计2021年剩余时间，现有合并物业的经常性资本支出为5710万美元，开发或再开发支出为9100万美元，其中530万美元由建设融资安排或贷款储备金提供资金；合资企业物业资本支出份额为1.628亿美元，其中1.226亿美元由建设融资安排或贷款储备金提供资金[395] 公司股息与REIT资格情况 - 为维持REIT资格，公司必须向股东支付至少90%的REIT应税收入作为年度股息[397] 公司现金流与运营资金情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，来自运营活动的现金流分别为8.4662亿美元和1.82279亿美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，来自运营活动的现金流分别为1.03264亿美元和2.24305亿美元[404] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，来自投资活动的现金流分别为6.2134亿美元和5.33237亿美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，来自投资活动的现金流分别为6.41521亿美元和4.03819亿美元[404] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，来自融资活动的现金流分别为 - 7.91108亿美元和 - 2.35255亿美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，来自融资活动的现金流分别为 - 8.01079亿美元和2.31729亿美元[404] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，归属于SL Green普通股股东的运营资金分别为1.17672亿美元和1.36092亿美元；2021年和2020年截至6月30日的六个月，归属于SL Green普通股股东的运营资金分别为2.45998亿美元和3.08113亿美元[404] 公司股权相关情况 - 公司授权股本为2.6亿股，其中普通股1.6亿股，超额股7500万股，优先股2500万股；截至2021年6月30日，已发行和流通的普通股为6787.9802万股，无超额股[368] - 2016年8月，董事会批准了10亿美元的股票回购计划，此后又五次分别授权增加5亿美元，使总计划规模达到35亿美元；截至2021年6月30日，累计回购3335.0301万股[372][373] - 2021年和2020年第二季度，DRSPP下发行的普通股分别为1551股和3791股；2021年和2020年上半年，分别为7034股和5518股[375] - 2005计划下最多可授予2703万个可互换单位的奖励；截至2021年6月30日，预留后有230万个可互换单位可供发行[376] - 2021年上半年，向董事会发行了20363个幻影股票单位和12150股普通股；2021年第二季度和上半年，递延薪酬计划相关的薪酬费用均为20万美元和200万美元[377] 公司风险与内部控制情况 - 公司面临多种风险，如宏观经济、疫情、房地产市场变化等[410] - 公司市场风险自2020年12月31日以来无重大变化[411] - 截至报告期末，公司披露控制与程序有效[414] - 2021年第二季度，公司财务报告内部控制无重大变化[415] - 截至报告期末，运营合伙企业披露控制与程序有效[417] - 2021年第二季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[418] - 截至2021年6月30日，公司和运营合伙企业无重大诉讼[419]

财务数据和关键指标变化 - 公司年初至今总回报率超30%，股票表现良好 [9] - 第二季度除One Vanderbilt外，其余投资组合的TIs为每平方英尺17美元，去年同期显著更高；新租约TIs为每平方英尺59美元，全年可比空间TIs为每平方英尺40美元，接近历史平均水平 [22] - One Vanderbilt预计稳定后NOI在2 - 2.15亿美元之间，其估值支持超50亿美元的评估和30亿美元的融资执行 [25][26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 办公租赁业务 - 上半年新增和续约办公租赁近100万平方英尺，租金与到期的递增租金基本持平，TI套餐略高于疫情前水平 [12] - 目前租赁管道中有约60万平方英尺，其中执行或谈判中的租约有35.5万平方英尺，条款书有26.4万平方英尺；新租户约50万平方英尺，续约租户约10.3万平方英尺；法律租户占比39%，金融服务租户占比29%，科技租户占比17% [68] 零售业务 - 85 Fifth Avenue上一季度100%出租，本季度空置，昨日已签订长期租约，下季度将恢复出租状态 [102][106] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市每月新增约6000 - 7000个办公岗位，预计到2022年年中恢复到疫情前的办公就业水平 [13] - 华尔街2020年底利润接近创纪录的510亿美元，今年第一季度已实现180亿美元利润，五大银行第二季度收益同比增长150% [14] - 纽约市个人和企业所得税收入分别达到创纪录的150亿美元和50亿美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第三和第四季度进行额外的资产出售，大部分收益将用于股票回购 [16] - 积极寻求增值和全新开发机会，目前有七个活跃的开发和重建项目正在进行中，但由于股价与价值的差异，大部分自由现金流将用于股票回购 [112] - 公司在租赁业务上，坚持与市场租金接轨，并尽量保持TIs高效，不通过提高TIs来抬高租金，与部分竞争对手策略不同 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济在疫情相关限制解除后正在强劲反弹，公司对下半年市场环境持乐观态度 [8][9] - 多数租户计划在劳动节后让员工返回办公室，且未看到办公桌共享或缩小办公面积的明显趋势，反而企业有锁定空间、改善办公环境以吸引人才的趋势 [10][11] - 公司认为纽约市凭借其多元化、受过良好教育和高技能的劳动力以及深厚的人才库，将在人才竞争中获胜，并在近期和长期内优于其他主要市场 [14] 其他重要信息 - 公司完成多项资产出售、重要合资企业交易和费用收购，完成超50万平方英尺的办公租赁和超200万股的股票回购，以及创纪录的30亿美元One Vanderbilt的SASB融资 [7] - 未来计划包括为劳动节后员工返回办公室做准备、One Madison下个月开始垂直建设、185 Broadway下周开始营销所有住宅单元、760 Madison Avenue开始全面拆除以建设新的Giorgio Armani零售精品店和公寓，以及10月21日开放One Vanderbilt的summit [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁优惠情况是否稳定或改善 - 租赁优惠自去年第四季度开始稳定至今，未出现改善情况；长期毛坯空间交易的TIs通常在110 - 130美元之间，新交易的免租期通常为12 - 14个月，续约或短期交易的优惠会少很多 [19] - 第二季度除One Vanderbilt外，其余投资组合TIs为每平方英尺17美元，新租约TIs为每平方英尺59美元，全年可比空间TIs为每平方英尺40美元，接近历史平均水平 [22] 问题2: One Vanderbilt的租金和租赁优惠趋势 - One Vanderbilt已出租约90%，预计稳定后NOI在2 - 2.15亿美元之间，租金和NOI水平符合预期，速度略快 [25][26] 问题3: 市场何时停止负吸纳 - 难以预测市场停止负吸纳的时间，但市场在今年第一季度触底，随着经济强劲和租户及员工在劳动节后重新入住，市场正在修复 [31] 问题4: Kenneth Cole地块的情况 - 该地块不在生命科学走廊，公司正在申请ULURP以增加潜在建筑面积，同时也在进行出售流程并评估报价 [34] 问题5: 劳动节后办公室实际入住率的预期 - 调查显示80%的员工预计最早在劳动节后、最晚在2022年初恢复全周工作；公司会为员工返回做好准备，Delta变种可能会导致延迟，但不会改变公司和租户的长期规划 [39][42] 问题6: 625 Madison地面租赁租金重置情况 - 租金重置仍在明年年中，租金将在之前确定，目前暂无最新进展，相关评估工作正在进行中 [48][49] 问题7: 新旧建筑在实际入住率增长速度上是否有差异 - 租户和员工更倾向于高品质、健康的办公环境，公司在升级空气过滤和清洁协议后，整体投资组合的实际入住率每周增加约1% [53][54] 问题8: One Madison的潜在租户兴趣 - 目前处于开发阶段，距离完工还有三年多，但早期兴趣水平远高于One Vanderbilt同期；有大型租户表现出浓厚兴趣，预计在2022年下半年开始签约 [55][56] 问题9: 为何将220 East 42nd进行合资而非出售 - 公司能够以相当于疫情前的价格达成交易，且对该建筑前景乐观，认为其租金有上涨空间，因此决定持有50%的股份 [61] 问题10: 市场对大型资产或投资组合的投资意愿 - 单笔资产或小型投资组合的最大投资规模在5亿美元左右，接近10亿美元时投资者数量会迅速减少 [63] 问题11: 60万平方英尺租赁管道的情况 - 执行或谈判中的租约有35.5万平方英尺，条款书有26.4万平方英尺；新租户约50万平方英尺，续约租户约10.3万平方英尺；法律租户占比39%，金融服务租户占比29%，科技租户占比17% [68] 问题12: 租赁管道中多数为新租约的原因 - 租户在疫情后回归正常业务，更倾向于长期租赁，以创建新的办公环境和调整公司运营密度，因此搬迁活动增多 [70] 问题13: 下半年租赁利差和同店NOI趋势 - 公司全年目标和目标基本达成或有望超越，同店NOI在下半年有望符合预期；净有效租金可能高于预算，因为第二季度资本支出下降 [74][76][77] 问题14: 下半年资产出售和股票回购计划 - 公司正在重新审视下半年业务计划，肯定会重新活跃于资本市场，但目前无法确定规模；股票回购将优先使用资产出售收益，同时会根据资产出售对资产负债表的影响决定是否偿还债务以控制杠杆水平 [79][80] 问题15: 纽约租赁市场后续阶段的情况 - 市场对交通便利、有配套设施和健康办公环境的建筑需求增加；与上半年相比，小型租户和普通建筑的租赁活动开始增加 [84][85] 问题16: 新市长对纽约房地产的影响 - 目前仍需进行11月的大选，但Eric Adams若当选，有望与各社区合作创造有利环境；公司期待与新政府保持良好关系，共同改善城市环境 [86][87][88] 问题17: 租户是否在长期租约中寻求更多灵活性 - 租户在谈判中会要求更多灵活性，如中期减租或提前解约，但公司实际同意的情况仍非常罕见 [91] 问题18: One Vanderbilt融资的剩余收益情况 - 偿还15.5亿美元建设融资后，6.5亿美元返还给SL Green用于偿还债务 [92] 问题19: One Vanderbilt的估值对土地价值和新项目的影响 - Grand Central地区土地价值强劲，公司对One Madison项目充满信心，认为有机会复制或超越One Vanderbilt的成功 [95] 问题20: 第二季度到第三季度FFO的变化 - FFO受多种因素影响，第三季度可能与第二季度持平或略低，第四季度可能回升；Latham & Watkins已于6月搬离，该资产将进入重建阶段 [97] 问题21: One Vanderbilt第三和第四季度的GAAP贡献及summit预期 - 2021年One Vanderbilt的GAAP NOI贡献预计为3000万美元左右；summit于10月21日开放，下半年贡献预计较低 [101] 问题22: 85 Fifth Avenue的情况 - 该物业上一季度100%出租，本季度空置，昨日已签订长期租约，下季度将恢复出租状态 [102][106] 问题23: 公司对增值项目和DPE业务的兴趣 - 公司积极寻求增值和全新开发机会，目前有七个活跃项目正在进行中，但由于股价与价值的差异，大部分自由现金流将用于股票回购 [112] 问题24: 租赁到期情况及租赁管道对同店租赁数据的影响 - 租赁到期数据受租户续租影响，具体情况需进一步研究；公司对全年入住率目标93%有信心，并希望超越该目标 [117][119]

公司物业持有与管理情况 - 截至2021年3月31日，公司在纽约大都会地区拥有的物业总面积约2913.4784万平方英尺，加权平均入住率为92.2%，其中曼哈顿办公物业面积2139.5528万平方英尺，入住率93.4% [316] - 截至2021年3月31日，公司管理第三方拥有的两座办公楼，面积约210万平方英尺，持有账面价值11亿美元的债务和优先股投资 [317] 财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度与2020年第一季度相比，总营收从3.142亿美元降至2.261亿美元，降幅28.0% [322] - 2021年第一季度与2020年第一季度相比，租金收入从2.226亿美元降至1.881亿美元，降幅15.5%，主要因处置物业、物业重建和同店物业贡献降低 [322][323] - 2021年第一季度与2020年第一季度相比，净收入从1.271亿美元变为亏损390万美元，降幅103.1% [322] - 2021年第一季度投资收入下降，加权平均债务和优先股投资余额为11亿美元、收益率6.8%，2020年分别为18亿美元和8.3%[327] - 2021年第一季度其他收入为990万美元，2020年为4520万美元[328] - 2021年第一季度营销、一般和行政费用增至2290万美元，2020年同期为1960万美元[330] - 2021年第一季度利息支出和递延融资成本摊销净额减少，加权平均综合债务余额为54亿美元、利率2.88%，2020年分别为61亿美元和3.62%[331] - 2021年3月31日和2020年，现金、受限现金和现金等价物分别为4.016亿美元和6.21亿美元，减少2.194亿美元[346] - 2021年第一季度资本支出从2020年的1.017亿美元降至4930万美元[347] - 2021年第一季度运营资金为12832.6万美元，2020年同期为17202.1万美元[387] - 2021年第一季度经营活动现金流为1860.2万美元，2020年同期为4202.6万美元[387] - 2021年第一季度投资活动现金流为2018.1万美元，2020年同期为 - 12941.8万美元[387] - 2021年第一季度融资活动现金流为 - 997.1万美元，2020年同期为46698.4万美元[387] - 2021年第一季度归属于SL Green普通股股东的净亏损为746.4万美元，2020年同期净利润为11480.1万美元[387] 租赁业务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，曼哈顿组合中已开始的租赁活动中，总租赁面积42.5438万平方英尺，平均初始租金为每平方英尺66.38美元 [324] - 2021年第一季度，曼哈顿组合中早期续约总面积18.5111万平方英尺，平均初始租金为每平方英尺67.11美元 [324] - 2021年第一季度，包括替换先前空置的总租赁面积61.0549万平方英尺，平均初始租金为每平方英尺66.60美元 [324] - 不包括替换空置的新租户，平均起始办公租金为每平方英尺58.70美元，涉及17.1193万平方英尺 [326] - 办公空间（租赁和早期续约，不包括替换空置的新租户）平均起始办公租金为每平方英尺56.64美元，涉及29.2625万平方英尺 [326] 租户收款与流动性情况 - 2021年第一季度公司整体租户账单收款率为96.9%，其中办公租户为98.9%，零售租户为90.9%[342] - 截至2021年3月31日，公司流动性为12亿美元，包括循环信贷额度下的9亿美元和手头的3亿美元[342] 股本与股票相关情况 - 公司授权股本由2.6亿股组成，截至2021年3月31日，已发行和流通的普通股为6935.3606万股[350] - 2021年1月20日公司进行反向股票分割，比例为1.02918比1[352] - 2016年8月董事会批准10亿美元股票回购计划，后五次各增加5亿美元，使总规模达35亿美元[354] - 截至2021年3月31日，累计回购31876094股，2021年前三月回购1306460股，均价61.46美元[355] - 2021年第一季度DRSPP发行普通股5483股，股息再投资和股票购买所得为35.1万美元，2020年同期分别为1727股和16.6万美元[357] 单位发行与薪酬情况 - 截至2021年3月31日，2005计划下有190万可互换单位可发行[358] - 2021年第一季度向董事会发行18290个幻影股票单位和12064股普通股，记录薪酬费用180万美元[359] 债务情况 - 截至2021年3月31日，总债务为53.4931亿美元，固定利率债务占比73.5%，有效利率2.88%[363] - 2017信贷安排包括15亿美元循环信贷、13亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，到期日分别为2022、2023和2024年[366] - 截至2021年3月31日，信贷安排下有1650万美元未偿还信用证，循环信贷提取6.3亿美元，定期贷款提取15亿美元，未提取额度9亿美元[370] - 假设浮动利率曲线上升100个基点，公司合并年度利息成本将增加1000万美元，合资企业年度利息成本增加2080万美元[373] 资本支出预计情况 - 预计2021年剩余时间内，现有合并物业的经常性资本支出为7500万美元，开发或再开发支出为1.746亿美元，合资企业物业资本支出为2.2亿美元[378] 运营资金相关说明 - 公司认为运营资金是重要的运营绩效补充指标，也用于确定高管绩效薪酬[386] 通胀影响情况 - 公司大部分办公租赁提供房地产税和运营费用调整及回收，相信通胀增加会被合同租金增长和费用调整部分抵消[388] 诉讼情况 - 截至2021年3月31日，公司和运营合伙企业未卷入重大诉讼，也无重大诉讼威胁[402] - 截至2021年3月31日，公司和运营合伙企业未涉及重大诉讼[402] 市场风险与内部控制情况 - 公司市场风险敞口自2020年12月31日以来无重大变化[394] - 2021年第一季度公司和运营合伙企业的财务报告内部控制无重大变化[398][401] - 公司维持旨在确保信息及时记录、处理、汇总和报告的披露控制与程序[399] - 公司首席执行官和首席财务官认为披露控制与程序有效[400] - 2021年第一季度运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[401]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度大五银行利润同比增长163% [13] - 第一季度实现租赁终止收入1050万美元，超过全年740万美元的指引 [81] - 第一季度回购了价值1亿美元的股票，全年目标为4亿美元 [97][99][100] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 1 - 3月租赁量高于疫情开始以来的任何季度，4月前三周租赁了17.8万平方英尺，年初至今租赁面积达53万平方英尺，有望实现或超过全年130万平方英尺的目标 [8][14] - One Vanderbilt目前出租率达77%，预计年底达到90%，高于原计划的85% [16][17] - 租赁管道目前为76万平方英尺，其中21.7 - 22万平方英尺的租约正在谈判中，另外52.5万平方英尺的条款书有很大机会转化为租约 [52] 房地产开发业务 - One Madison项目预计2023年完工，目前已有租户表现出浓厚兴趣 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市写字楼市场 - 第一季度新增10万个就业岗位，休闲和酒店业开始复苏，国内旅游业增加 [8] - 优质建筑租金保持稳定，部分甚至有所上涨，而普通建筑租金下降了5% - 10% [30] - 净有效租金市场已企稳，优惠政策在过去90天内没有增加 [41] 纽约市零售市场 - Soho的一个5000平方英尺的街道零售租约成功签订，有两个租户竞争该空间 [102] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为纽约市写字楼市场将迎来强劲复苏，计划通过开发新项目（如One Madison）满足租户需求 [20] - 公司有资产处置计划，目标超过10亿美元，部分收益将用于偿还债务和股票回购 [53][54] - 公司认为在公平竞争环境下，One Vanderbilt和One Madison等项目具有竞争力，且短期内市场供应有限 [36][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市正在经历大规模复苏，企业、餐厅和酒店重新开业，限制措施放宽，预计未来12 - 18个月将迎来爆发式增长 [7][8][20] - 大多数公司计划在6 - 9月让员工返回办公室，混合办公模式初期实践有限，长期来看将越来越少 [10][12] - 纽约市金融和科技行业蓬勃发展，为写字楼市场提供支撑 [13] 其他重要信息 - 公司提醒管理层在电话会议中可能会做出前瞻性陈述，实际结果可能与陈述不同，相关风险因素可在公司最新的Form 10 - K和其他后续报告中查看 [3] - 公司可能会讨论非GAAP财务指标，可比的GAAP财务指标及差异调节可在公司网站和Form 8 - K补充信息中找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待纽约州的税收增加以及SALT上限废除的可能性 - 公司董事长Marc Holliday认为SALT上限废除有两党支持，有望缓解税收增加的影响，尽管税收增加不利，但纽约市仍有吸引力，目前已出现复苏迹象 [25][27] 问题2: 优质建筑和普通建筑的租金差距以及未来趋势 - 公司租赁总监Steven Durels表示普通建筑租金下降5% - 10%，优质建筑租金保持稳定甚至上涨，租户需求向优质产品转移，未投资升级的普通建筑业主将面临困境 [30][31][32] 问题3: 高端写字楼需求与供应的关系 - Marc Holliday认为短期内（至少到2022年）中城东区没有新建筑交付，2023年One Madison将是少数有规模的新项目，而一些近期宣布的项目预计要6 - 7年以上才能完成，公司认为市场增长是好事，且自身项目具有竞争力 [36][37][38] 问题4: 如何看待当前净有效租金和交易定价，以及未来趋势 - Steven Durels认为净有效租金市场已企稳，优惠政策不再增加，公司不会闲置空间，会根据市场情况出租，以平稳应对租金波动 [41][42] 问题5: One Vanderbilt的永久融资用途和银行对贷款价值比的看法 - Steven Durels表示目标贷款价值比约为60%，最终结构和收益未确定；首席财务官Matthew DiLiberto称融资收益将用于偿还其他债务，目标在第二季度完成融资 [44][45] 问题6: 本季度提取5.2亿美元循环信贷的原因 - Matthew DiLiberto解释主要是因为解除了885 Third Avenue约3亿美元的抵押 [46] 问题7: 租赁管道的变化、租户构成以及空间使用情况 - Steven Durels表示目前租户多元化，金融服务、法律、保险和科技行业活跃，媒体行业仍较观望，租户对空间的使用变化不大，仍将采用开放式办公环境，但会增加人均面积和配套设施 [48][49][50] 问题8: 资产处置计划和股票回购计划 - Marc Holliday称资产处置计划雄心勃勃，有望超过10亿美元目标；Matthew DiLiberto表示部分收益将用于偿还债务和股票回购，第一季度已回购1亿美元股票，后续回购量将与资产出售完成情况相符 [53][54] 问题9: 乙级和丙级写字楼的未来走向 - Marc Holliday认为主要是提供经济适用租金的产品，也可能会被重新利用或转换用途；Steven Durels认为这些建筑的业主在租金收益上会不如优质建筑业主 [57][58] 问题10: One Vanderbilt再融资后合作伙伴是否会增持股份，以及利润参与的相关问题 - Steven Durels表示目前不考虑出售股份，目标是在未来45天左右完成最有效的融资；Matthew DiLiberto称再融资不会触发在资产负债表上记录相关负债 [61][64] 问题11: One Vanderbilt新融资的承销情况 - Matthew DiLiberto表示将在45天内完成融资，届时会详细讨论，目前已进行了22.5亿美元的远期利率互换，融资比例为60% [71] 问题12: 本季度租赁终止费用的租户情况 - Matthew DiLiberto称是590 Fifth Avenue物业新收购的AT&T零售门店 [73] 问题13: 公司大楼的使用情况是否随着员工接种疫苗而增加 - Marc Holliday认为员工返回办公室将有序进行，最早在5 - 6月开始，大部分在9月，目前4月有小幅增长但不显著 [74][75] 问题14: 债务和优先股投资组合的健康状况以及不良资产收购机会 - 首席投资官David Schonbraun表示目前投资组合没有计提信用损失，对资产估值有信心，市场上有一些机会，但写字楼市场表现较好，酒店和零售行业有一定压力 [77] 问题15: 对下一任纽约市长最重要的举措的看法 - Marc Holliday认为解决无家可归、流浪和生活质量问题是首要任务，希望市长能与警方合作，平衡安全和个人权益 [78][79] 问题16: 预计今年剩余时间租赁终止收入是否会减少，以及第一季度超出预期的原因 - Matthew DiLiberto称无法预测剩余时间的租赁终止收入，第一季度超出预期是因为之前无法预见该笔收入，目前没有相关业务在管道中，但仍有可能出现新的终止协议 [81][82] 问题17: 是否需要维持目前的优惠政策和低租金水平以实现租赁目标 - Steven Durels和Matthew DiLiberto解释第一季度和第二季度初租赁情况良好，租金和优惠政策需按不同类型物业分析，35万平方英尺租赁面积的平均租金约为每平方英尺70美元 [84][85][86] 问题18: One Vanderbilt今年和明年的GAAP FFO贡献情况 - Matthew DiLiberto称第一季度GAAP NOI约为700万美元，全年约为3000万美元，现金基础上第一季度为负，2022年贡献将大幅增加，但暂不提供具体数字 [92][93] 问题19: 如何看待增值或不良资产的收购机会 - Marc Holliday表示公司近期收购了Lipstick Building并进行升级改造，同时认为投资自己的股票和新开发项目是更好的选择，全年股票回购目标为4亿美元 [95][96][101] 问题20: Soho的大型零售租约情况 - 公司总裁Andrew Mathias称该租约有两个租户竞争，位于Soho最佳街区，租户为优质奢侈品租户，公司对结果满意 [102] 问题21: 租户在租赁谈判中对灵活性的需求 - Steven Durels表示租户希望获得更多灵活性，主要是关于增长方面的权利，如优先购买权和固定日期扩张选项，部分租户会要求较短租期，但也有很多长期租约 [105][106] 问题22: 纽约市办公岗位增长前景以及疫情对其的影响 - Matthew DiLiberto和Marc Holliday表示办公岗位增长预计将恢复到疫情前水平，到年底或2022年初有望恢复约15.6万个失去的岗位，达到约150万个办公岗位，并有望继续增长 [108][109] 问题23: 如何看待混合办公模式对写字楼空间需求的影响 - Marc Holliday认为混合办公不是新概念，疫情不会大幅增加员工与座位的比例，目前租赁情况未显示出空间需求大幅减少，同时租户会增加人均面积和配套设施，以实现工作与生活平衡，但这可能会牺牲一定的生产力 [112][113][116] 问题24: 随着租约到期，是否能了解混合办公模式对租户行为的影响 - Steven Durels表示通过过去的租赁业务已了解租户行为，大部分租户会提供更多空间、配套设施和灵活性，但并非所有租户都会采用真正的热桌办公模式 [121][122]

公司债务情况 - 2020年12月31日，公司长期债务总计3133683千美元，平均利率3.78%；可变利率债务总计1827677千美元，平均利率1.93%；债务和优先股投资总计1076542千美元，加权收益率6.83%[334] - 2020年12月31日，公司合资企业债务义务中，长期固定利率债务总计2496962千美元，平均利率4.02%；可变利率债务总计2175409千美元，平均利率2.43%[335] 公司衍生工具及相关资产负债情况 - 2020年12月31日，公司合并衍生工具公允价值总计为 - 61189千美元，合资企业利率上限资产总计1100千美元，利率互换负债总计11400千美元[336] 公司投资情况 - 截至2020年12月31日，公司对未合并合资企业的投资为38亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为2600万美元[350] - 截至2020年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为38.23亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为2603.2万美元[386][392] 公司商业房地产物业情况 - 截至2020年12月31日，公司商业房地产物业成本总计约54亿美元，2020年确认了6050万美元的可折旧房地产储备和减值[350] - 2020年12月31日，公司商业房地产物业成本总计约54亿美元，当年确认了6050万美元的可折旧房地产储备和减值[386] 会计方法变更情况 - 公司在2019年因采用ASU No. 2016 - 02改变了租赁会计方法[345] - 公司在2020年因采用ASU No. 2016 - 13改变了金融工具信用损失计量的会计方法[346] - 2019年公司因采用ASU No. 2016 - 02改变租赁会计方法[381] - 2020年公司因采用ASU No. 2016 - 13改变金融工具信用损失计量会计方法[382] 审计意见情况 - 审计机构认为公司2020年和2019年12月31日的合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况[343] - 审计机构对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[344] 公司债务和优先股投资公允价值情况 - 公司债务和优先股投资在2020年12月31日的估计公允价值在10亿至11亿美元之间[334] 公司资产负债变化情况 - 2020年末总资产为117.08亿美元，较2019年末的127.66亿美元下降8.3%[353] - 2020年末总负债为62.11亿美元，较2019年末的65.56亿美元下降5.3%[353] - 2020年12月31日，公司总资产为117.08亿美元，较2019年的127.66亿美元有所下降[389] - 2020年12月31日，公司总负债为62.11亿美元，较2019年的65.56亿美元有所下降[389] 公司营收、费用、收入及每股收益情况 - 2020年总营收为10.53亿美元，较2019年的12.39亿美元下降15.0%[358] - 2020年总费用为9.58亿美元，较2019年的10.35亿美元下降7.4%[358] - 2020年净收入为4.15亿美元，较2019年的2.91亿美元增长42.3%[358] - 2020年归属于SL Green普通股股东的净收入为3.56亿美元，较2019年的2.55亿美元增长39.4%[358] - 2020年基本每股收益为4.88美元，较2019年的3.20美元增长52.5%[358] - 2020年摊薄每股收益为4.87美元，较2019年的3.19美元增长52.7%[358] - 2020年综合收入为3.74亿美元，较2019年的2.46亿美元增长51.6%[360] - 2020年归属于SL Green的综合收入为3.32亿美元，较2019年的2.27亿美元增长46.9%[360] - 2020年公司总营收为10.53亿美元，较2019年的12.39亿美元有所下降[395] - 2020年公司总费用为9.58亿美元，较2019年的10.35亿美元有所下降[395] - 2020年公司净收入为4.15亿美元，较2019年的2.91亿美元有所增加[395] - 2020年归属于SLGOP的净收入为3.91亿美元，较2019年的2.84亿美元有所增加[395] - 2020年归属于SLGOP普通股股东的净收入为3.76亿美元，基本每股收益为4.88美元[395] - 2020年公司基本加权平均流通普通股数量为7664.7万股，摊薄加权平均流通普通股及普通股等价物数量为7724.3万股[395] - 2020年净收入为414,758美元，2019年为291,487美元，2018年为270,856美元[397][405] - 2020年综合收入为373,697美元，2019年为245,618美元，2018年为267,294美元[397] - 2020年归属于SLGOP的综合收入为361,056美元，2019年为251,053美元，2018年为267,366美元[397] 公司股东权益情况 - 2017年12月31日公司股东权益总额为6589454千美元[363] - 2018年净收入为247256千美元，其他综合损失为3496千美元[363] - 2018年12月31日公司股东权益总额为5947855千美元[363] - 2019年净收入为267275千美元，其他综合损失为43593千美元[363] - 2019年12月31日公司股东权益总额为5517198千美元[363] - 2020年初因采用ASC 326累计调整减少39184千美元[363] - 2020年净收入为385995千美元，其他综合损失为38762千美元[363] - 2020年12月31日公司股东权益总额为4935795千美元[365] 公司股票相关情况 - 2021年1月21日公司完成1.02918股合为1股的反向股票分割[365] - 2021年1月21日完成反向股票拆分，每1.02918个SL Green Operating Partnership普通股单位合并为1个[402] - 2021年1月8日，董事会委员会计算出公司已发行和流通普通股的反向股票分割比例为1.02918比1 [420] 公司分红情况 - 2020年宣布现金分红为每股4.7908美元[365] - 2020年12月公司宣布每股常规月分配为0.3122美元，特别分配为1.7462美元；2019年和2018年12月分别宣布每股季度分配为0.9108美元和0.8748美元[373] - 2020年12月，运营合伙企业宣布每单位常规月分配为0.3122美元，特别分配为1.7462美元[409] - 2020年12月31日止年度，公司普通股每股分红5.54美元，其中普通收入1.84美元，资本利得3.06美元[486] - 2019年12月31日止年度，公司普通股每股分红3.40美元，其中普通收入2.59美元，资本利得0.81美元[486] - 2018年12月31日止年度，公司普通股每股分红3.25美元，其中普通收入1.46美元，资本利得1.79美元[486] 公司现金流量情况 - 2020年经营活动提供的净现金为554,236千美元，2019年为376,473千美元，2018年为441,537千美元[369] - 2020年投资活动提供的净现金为1,056,430千美元，2019年为114,494千美元，2018年为681,662千美元[369] - 2020年融资活动使用的净现金为1,479,301千美元，2019年为528,650千美元，2018年为1,094,112千美元[371] - 2020年末现金、现金等价物和受限现金为372,795千美元，2019年末为241,430千美元，2018年末为279,113千美元[371] - 2020年支付利息201,348千美元，2019年为248,684千美元，2018年为259,776千美元[371] - 2020年支付所得税2,296千美元，2019年为1,489千美元，2018年为1,418千美元[371] - 2020年经营活动提供的净现金为554,236千美元，2019年为376,473千美元，2018年为441,537千美元[405] - 2020年投资活动提供的净现金为1,056,430千美元，2019年为114,494千美元，2018年为681,662千美元[405] - 2020年折旧和摊销为325,462千美元，2019年为284,011千美元，2018年为289,899千美元[405] - 2020年房地产收购支出为86,846千美元，2019年为262,591千美元，2018年为60,486千美元[405] - 2020年土地、建筑物及改良支出为458,140千美元，2019年为252,986千美元，2018年为254,460千美元[405] - 2020 - 2019 - 2018年净现金用于融资活动分别为14.79301亿美元、5.2865亿美元、10.94112亿美元[407] - 2020 - 2019 - 2018年现金、现金等价物和受限现金期末余额分别为3.72795亿美元、2.4143亿美元、2.79113亿美元[407] - 2020 - 2019 - 2018年支付利息分别为2.01348亿美元、2.48684亿美元、2.59776亿美元[407] - 2020 - 2019 - 2018年支付所得税分别为229.6万美元、148.9万美元、141.8万美元[407] 公司运营合伙企业权益及投资组合情况 - 截至2020年12月31日，非控股股东在运营合伙企业中持有5.44%的有限合伙权益[415] - 截至2020年12月31日，公司在纽约大都会地区的总投资组合约2950.0737万平方英尺，加权平均入住率为91.2%[415] 公司物业出售情况 - 2021年1月公司完成712麦迪逊大道的出售，总售价4300万美元[422] - 2020年公司出售多笔物业，如410 Tenth Avenue售价9.525亿美元，收益5640万美元[529] - 2019年公司出售多笔物业，如Suburban Properties售价2.292亿美元，收益180万美元[529] - 2018年公司出售多笔物业，如600 Lexington Avenue售价3.05亿美元，收益2380万美元[529] 公司股息宣布及支付情况 - 2020年12月4日，公司董事会宣布普通股息和特别股息，于2021年1月15日支付[419] 公司折旧费用及租赁收入情况 - 2020 - 2018年折旧费用（含融资性使用权资产摊销）分别为2.775亿美元、2.335亿美元和2.428亿美元[436] - 2020 - 2018年因适用房产购买价格分配，低于市场租赁的摊销产生的租赁收入分别为590万美元、450万美元和680万美元[439] 公司无形资产及摊销情况 - 截至2020年12月31日，高于市场租赁、低于市场租赁和现有租赁成本的加权平均摊销期分别为6.3年、5.6年和5.3年[430] - 2020年和2019年，已识别无形资产（收购的高于市场租赁和现有租赁）净值分别为2515万美元和2697.5万美元，已识别无形资产负债（收购的低于市场租赁）净值分别为1093万美元和3253.4万美元[440] - 2021 - 2025年收购的高于市场租赁（扣除低于市场租赁）的预计年度摊销额（千美元）分别为 - 1403、 - 119、91、258、781；其他可识别资产（包括租户改良）的预计年度摊销额（千美元）分别为4899、3456、2841、2520、1427[442] 公司商业抵押支持证券情况 - 截至2020年和2019年12月31日，公司持有的可售商业抵押支持证券分别为2857万美元和2988.7万美元，成本均为2750万美元[446] - 截至2020年12月31日，除1只证券有70万美元未实现损失且公允价值为700万美元外，其他证券均处于未实现收益状态；2019年12月31日所有证券均处于未实现收益状态[446] 公司有价证券处置情况 - 2020 - 2018年

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度记录其他收入2600万美元，较预期多100万美元，其中一半是出售One Madison合资企业权益和410 Tenth的费用，无租赁终止收入，其余大部分是每季度600 - 800万美元的第三方管理、租赁、建设管理等费用 [26][27][28] - 第四季度应收账款坏账准备金约为660 - 670万美元，整体准备金下降，实际应收账款准备金趋势大致持平 [110] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼租赁业务 - 自12月7日投资者会议后的7周内，公司签署了20万平方英尺的曼哈顿写字楼租约，新增24万平方英尺的新业务管道，目前业务管道比12月7日增加了70万平方英尺，预计未来60天签署的租约将使全年预计租约总量达到130万平方英尺 [10][11] - One Vanderbilt自第三季度以来租赁速度强劲，目前出租率为73%，按此速度有望达到或超过年底85%的预期 [13] - 公司作为HNA所有者的代理，在245 Park签署了3笔总面积超过22万平方英尺的重要交易 [20][21] 零售业务 - 第四季度在One Vanderbilt与One Medical签署了一份不错的租约，还有一笔交易有待完成，预计将在第一季度达成，但整体零售需求仍然不温不火 [39] 各个市场数据和关键指标变化 写字楼市场 - 纽约市金融和科技行业表现出色，12月新增5000个写字楼就业岗位，预计2021年将有大量新的写字楼就业岗位，到第四季度将恢复到疫情前的就业水平，弥补疫情初期损失的16.5万个写字楼岗位 [8] - 商业抵押贷款利率维持在2.5%左右，新建筑活动大幅下降，随着就业增长，供应将与租户需求重新平衡 [9] 零售市场 - 12月纽约市私营部门减少了19000个工作岗位，其中大部分来自休闲、酒店和餐饮行业，预计零售市场的复苏将大幅滞后，全市私营部门就业岗位预计要到2023年某个时候才能恢复到疫情前的水平 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将总部迁至One Vanderbilt，开启新的发展篇章，投资重点将围绕新开发项目 [6][7] - One Madison开发项目已获得全额融资，并与Tishman Construction签订了GMP施工合同，已获得建筑许可证，结构拆除工作已开始，预计2023年交付 [12] - 公司认为纽约市写字楼市场的复苏将得益于其多元化的租户基础，与西海岸相比更具优势 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠疫苗的推出、相关限制的放宽、联邦刺激措施的实施以及劳动力逐渐返回办公室，纽约市将进入重建时期，公司对未来充满乐观 [7] - 租赁市场的心理和市场氛围有所改善，租户开始制定搬入计划，预计到夏季中期至晚期将有大量人员返回办公室 [23][24] - 零售市场的复苏将滞后于写字楼市场，因为其很大程度上依赖于休闲、酒店和旅游业的恢复 [37] - 尽管目前写字楼市场仍面临一些挑战，但公司对市场的复苏充满信心，预计随着时间的推移，市场将逐渐恢复正常 [49] 其他重要信息 - 公司参与了纽约州发起的“安全办公室承诺”计划，为租户提供检测空间，以提高员工返回办公室的信心 [47] - 公司预计租金减免和延期支付的情况将在今年减少，目前大部分此类交易是在第二和第三季度达成的 [76] - 市场上的转租空间虽然有所增加，但仍低于9·11事件和金融危机后的水平，且40%的转租空间租期在4年以下，对直接租赁市场的影响有限 [86][87][89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁活动是否有变化，是否反映市场心理变化 - 目前签署的租约是过去3 - 6个月一直在推进的，自年中以来业务开始回升，市场心理和氛围有所改善，租户开始制定搬入计划 [18][20][23] 问题2: 第四季度其他收入2600万美元的构成 - 一半是出售One Madison合资企业权益和410 Tenth的费用，无租赁终止收入，其余大部分是每季度600 - 800万美元的第三方管理、租赁、建设管理等费用 [27][28] 问题3: 租户返回办公室的时间和空间配置变化 - 租户返回时间大多在夏季中期至晚期，不确定是否100%返回，但认为远程工作将结束；空间配置方面，短期内会扩大办公空间间距，长期仍会走向密集化，但程度低于疫情前，同时租户对房东提供的设施需求增加 [30][32][33] 问题4: 纽约市零售环境何时能看到复苏迹象 - 零售市场复苏将大幅滞后，因为很大程度上依赖于休闲、酒店和旅游业的恢复，目前这些行业仍处于关闭状态，预计全市私营部门就业岗位要到2023年某个时候才能恢复到疫情前的水平 [37][38] 问题5: 如果刺激措施未到位或延迟，是否担心纽约市的长期健康状况 - 纽约市已在假设无刺激措施的情况下平衡了2021和2022财年的预算，个人所得税情况好于预期，抵消了部分财产税损失，且还有其他形式的刺激措施可能进入纽约市 [40][41][42] 问题6: 办公室恢复面临的问题及城市的作用 - 目前办公室入住率在10% - 15%，预计第一和第二季度入住率仍较低，公司支持州政府的“安全办公室承诺”计划，并向租户提供激励措施，希望能提高员工返回办公室的信心；餐厅重新开放有望逐步推进，重建过程预计需要9 - 12个月 [47][49][51] 问题7: 填补空置租户的挑战是否有所改善 - 情况正在改善，在26万平方英尺待签署或谈判的租约中，有12万平方英尺是新租户，新租户和续约租户比例接近50 - 50 [53][54] 问题8: 增值收购市场的定价和资本情况 - 融资市场收紧，CMBS利差收窄，更多银行愿意放贷，将推动增值市场；增值项目的内部收益率预计在10% - 12%，购买现有收入资产的现金成本收益率在4.5% - 5% [56][57] 问题9: 金融和科技行业的扩张空间及管道情况 - 公司业务管道中金融服务占比较大，法律行业开始回归市场，广告媒体行业较慢，纽约市的多元化租户基础将推动市场复苏 [60][61][62] 问题10: 对WeWork和共享办公租户的看法 - 公司共享办公租户占比不到2%，认为该资产类别将持续存在，WeWork上市是好事，公司自身也有共享办公业务 [64][66] 问题11: WeWork租金支付情况及租金减免和延期趋势 - 公司办公室租金收取率为97%（按毛合同租金计算），WeWork目前租金支付正常，租金减免和延期情况在减少，大部分交易是在第二和第三季度达成的 [67][74][76] 问题12: 业务管道中新增和续约的情况及是否有提前续约 - 业务管道每周或每月都有变化，在26万平方英尺待签署的租约中，约一半是新交易，一半是续约交易，有一笔约9万平方英尺的重要交易是提前续约 [80][81] 问题13: 非经济租赁条款是否有变化 - 租户在市场动荡时会寻求更多灵活性，如短期租约、扩张或缩减空间的权利、取消租约的权利等，但这些并非大多数交易的情况，且经济形势好转时这些让步会减少 [82][83] 问题14: 纽约市转租空间情况 - 市场上转租空间有所增加，但仍低于9·11事件和金融危机后的水平，且40%的转租空间租期在4年以下，对直接租赁市场的影响有限 [86][87][89] 问题15: 租赁交易中的租户改进和免租期趋势 - 免租期较疫情前增加3 - 4个月，目前在14 - 15个月左右；租户改进费用疫情前为100 - 110，目前在130 - 135左右，预计未来一两个季度将保持稳定 [92] 问题16: 大型租户租赁决策过程和时间表 - 难以准确回答，部分租户已有明确规划，预计大多数公司将回归办公室工作，远程工作并非最佳选择，公司与租户的对话显示他们希望回归办公室，但决策可能会随情况变化 [95][96][101] 问题17: 公司物业税评估情况及可持续性 - 评估值有所下降，但城市尚未确定税率，需等待税率确定后再做判断 [105] 问题18: 245 Park租赁交易是否会带来额外其他收入 - 会产生佣金收入，但在预算范围内，按季度来看，第四季度的费用不会在第一季度重复，但公司每季度从合资伙伴处获得600 - 800万美元的管理和租赁费用 [106][108] 问题19: 第四季度坏账准备金情况及2021年预期 - 第四季度应收账款坏账准备金约为660 - 670万美元，整体准备金下降，实际应收账款准备金趋势大致持平，2021年数据会保留一定保守性 [110] 问题20: DPE业务的损失和机会趋势 - 第四季度出售一笔DPE资产按面值出售，未产生重大损失，未保留的准备金是CECL审查的一部分，为未保留的零售投资；公司计划在DPE领域寻找约1亿美元的投资机会，目前市场开始出现一些有趣的机会 [111][112] 问题21: One Madison的市场需求和活动情况 - 已与一些租户进行初步沟通，营销工作进展顺利，租户咨询情况好于预期，预计2023年底交付的时机恰到好处 [115][116] 问题22: 租金收取与净营业收入（NOI）和资金运营（FFO）的关系 - 难以直接关联，损益表中的数字反映直线法，平滑了交易情况，租金收取与现金NOI和现金流相关，但与收益方面的相关性较弱 [118] 问题23: 今年租约到期的续约情况及与93%同店入住率目标的关系 - 对今年租约到期情况有清晰了解，与租户保持深入沟通，预期与投资者日时一致；入住率目标通过续约和填补空置空间来实现，最终全年入住率大致持平 [121][122] 问题24: 对员工返回办公室的信心依据 - 信心来自与公司900个租户的交流，大多数租户表示希望返回办公室，远程工作并非最佳选择，但这并非科学调查，可能存在局限性，同时预计可能有5% - 10%的员工采用远程或酒店式办公，但空间需求可能会因去密集化而增加，两者大致抵消 [124][126][128]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收益符合预期，正朝着修订后指引区间的高端迈进 [7][8] - 办公室和整体收款率分别保持在97%和92% [9] - occupancy率略有下降，但季度末仍高于94% [10] - 全年有望租赁120万平方英尺的办公空间 [11] - 通过削减成本，全年总G&A预计减少1000万美元至约9000万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室租赁方面，本季度租赁约18.7万平方英尺，待协商的租赁和意向书面积达82.5万平方英尺，其中新交易占51%，续约交易占49% [10][33] - 处置业务上，自2015年以来持续出售成熟和非核心资产，目前有多笔资产在市场上待售，如410 Tenth Avenue [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市第三季度经济活动放缓，租赁活动大幅减少，空置率上升，投资销售下降 [24] - 华尔街上半年利润近280亿美元，4月流失的约82万个私营部门工作岗位中，近三分之一已恢复 [25] - 办公室使用岗位在7、8、9月有连续增长 [26] - 市场转租可用性占总可用性的2.9%，第三季度和第二季度之间，转租库存可用性率增长了25% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于帮助纽约市恢复经济，与受影响的租户合作，提供延期付款和优惠，同时投资于未来项目，如One Vanderbilt、185 Broadway和126 Nassau Street的开发 [13][17][21][22] - 持续推进资产处置，回收资金用于偿还债务、回购股份和再投资 [34] - 对885 Third Avenue进行重新定位和更新，计划在未来两年内完成租赁 [53][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济目前处于暂停状态，但有复苏迹象，公司对纽约市的未来充满信心，认为其基本面将支撑其复苏 [24][25][27][28] - 租户普遍希望员工返回办公室，但受责任担忧和远程工作习惯影响，返回速度较慢，预计到12月返回率将提高到20% - 30% [40][42] - 尽管市场存在不确定性，但公司认为面对面办公对于大多数行业仍然是最有效的工作方式，未来办公空间需求不会大幅下降 [106][107] 其他重要信息 - 公司将于12月7日举行投资者会议，届时将介绍2021年业务计划和纽约市的未来展望 [29][30] - 公司厨师成立非营利基金会Food1st，已为纽约市提供40万份免费餐食 [19][21] - 公司将闲置空间改造成教室，为员工子女提供在线学习辅导 [93][95] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请给出82.5万平方英尺租赁管道中续约、新租或扩租空间的细分，以及其中在新开发项目中的占比 - 82.5万平方英尺的租赁管道中，51%是新交易，49%是续约交易，主要集中在法律、金融和出版行业，且集中在中央车站区域，特别是One Vanderbilt以及485 Lexington、750 Third Graybar和800 Third Avenue等建筑 [33] 问题: 关于资产处置，公司计划出售多少资产？为何此时出售410 Tenth Avenue - 公司自2015年以来一直出售成熟和非核心资产，这是长期资本循环计划的一部分，受COVID - 19影响交易量可能略有变化，但目标不变。410 Tenth Avenue因当前利率环境和良好的租赁情况吸引了很多关注，公司正在评估报价，尚未决定是否出售 [34][35] 问题: 能否更新一下公司计划出售资产的总金额 - 全年指导不变，若价格合适会进行交易，否则没有出售压力 [36] 问题: 公司促进城市发展和吸引人们返回办公室的努力中，租户的反馈如何？大小租户在空间需求上有何变化 - 大多数租户希望员工返回办公室，但受责任担忧影响返回速度慢，预计12月返回率将提高到20% - 30%。目前租户对未来办公空间使用尚无明确规划，短期会改变办公家具和设计。年初续约交易较多，现在新交易占比上升，大小租户情况类似 [40][42][46] 问题: 请详细说明885 Third Avenue的情况和租赁策略 - 885 Third Avenue因大租户退出需进行重新定位和更新，公司已获得运营和管理控制权，基础成本较低，计划投资使其成为第三大道上最好的建筑之一，未来两年内完成租赁，目前已有两层楼有租赁活动 [51][53][56] 问题: 公司投资组合中的转租空间有何变化？市场转租空间增加对公司有何影响 - 市场转租可用性占总可用性的2.9%，第三季度和第二季度之间，转租库存可用性率增长了25%。公司投资组合中自疫情以来转租挂牌面积增加不到20万平方英尺，且多为小面积空间，公司认为转租不会构成竞争压力 [59][60][61] 问题: 如何看待债务与EBITDA比率超过10倍（按第三季度年化可能超过12倍）的情况，以及未来杠杆和资本使用计划 - 债务与EBITDA比率在房地产行业不是可靠和相关的杠杆指标，公司从LTV角度看杠杆率稳定在40% - 50%多，有足够的股权缓冲。公司有大量在建项目，部分资产虽有杠杆但未产生收入，若剔除这些因素，运营投资组合杠杆较低 [66][67][70] 问题: 与News Corp和Fairchild Publications的租赁续约讨论情况如何？未来6 - 12个月预测公司occupancy率时还需考虑哪些因素 - Fairchild Publications多年前已搬离，其空间已转租，公司正与部分转租租户协商转为直接租户。News Corp 18个月前决定整合至总部，其腾出的空间所在大楼已完成重大改造，便于重新招租。未来6 - 12个月内，公司预计不会有意外情况影响occupancy率，且可能留住一些原本预计搬离的租户 [75][77][78] 问题: 本季度DPE出售有减值情况，如何影响剩余头寸？在CECIL规则下如何处理 - 本季度仅对出售资产进行了减值处理，出售资产净收益1.22亿美元，减值900万美元。CECIL要求每季度对投资组合进行评估，本季度末对留存投资组合评估后无需额外计提减值准备，留存投资组合按持有情况评估，不受出售影响 [84][86][87] 问题: 关于城市领导致信市长办公室提及的城市安全和垃圾清理等问题，市政厅如何理解？如何让人们放心通勤返回办公室 - 公司未签署相关信件，但与政府密切合作。公司认为人们不返回办公室并非主要因为通勤安全问题，而是部分人更愿意在家工作。公司通过提供多种激励措施鼓励员工返回办公室，如将闲置空间改造成教室为员工子女提供学习辅导 [89][90][93] 问题: 如何看待纽约与其他门户城市相比，行业对办公空间需求的变化？如何应对这些变化 - 纽约是庞大的办公市场，面对面办公对大多数行业仍至关重要，此次疫情不会改变这一模式。未来可能会有部分员工采用混合办公模式，但不会出现大规模远程办公。公司认为纽约的办公市场将在人们返回办公室后恢复良好 [106][107][110] 问题: 公司投资组合中租户空间开放情况如何？大小租户和不同行业租户在办公室人员数量上有何趋势 - 目前租户返回率为15% - 20%，预计到12月将提高到40% - 50%。大租户因面积大，能容纳更多员工，但不同租户情况有差异。公司认为金融和法律行业员工返回对市场恢复很重要 [115][119][120] 问题: 公司在销售市场的反馈如何？买家如何对现金流进行评估？是否改变了对门户城市办公物业的预期回报率 - 买家更关注加权平均租赁期限，有较长租赁合约的资产流动性更好，投标池强劲，外国资本也有兴趣。由于融资利率低，买家能在接近年初的资本化率下获得较高杠杆回报，因此预期回报率没有显著变化 [124][125][126] 问题: 与疫情前相比，市场租金增长和物业价值将如何变化？公司投资组合中是否有租户就长期租赁进行重组讨论 - 公司计划在12月的投资者会议上提供2021年租金和空置率的预测。目前租金下降约5% - 10%，但租赁优惠增加。由于租户对长期需求尚无明确规划，目前没有租户就长期租赁进行重组讨论 [130][134][139] 问题: 公司最大的DPE贷款本季度转为非应计状态，如何看待这一情况？新租赁活动中租户空间大小有何变化 - 该贷款是625 Madison的一笔机会性贷款，因地面租赁重新估值情况不稳定，公司采取保守做法暂停确认收入，预计在重新估值确定前保持非应计状态，估值日期为2022年年中。新租赁活动中租户空间大小情况不一，有大型租户迁入，也有租户从较小空间迁入，目前未看到租户空间需求受COVID - 19影响的明显变化 [147][157][158] 问题: 如果纽约市不是暂时停顿而是未来两年存在结构性问题，公司的租赁策略将如何改变？明年投资组合中续约和新租赁活动情况如何 - 公司认为即使未来一到两年恢复缓慢，也不会改变根本策略，目前通过为租户提供免费租金和短期续约来稳定局面。明年新交易活动正在回升，目前82.5万平方英尺的租赁管道中50%是新交易 [164][166][176]