SL Green Realty Corp. (NYSE:SLG) Q1 2022 Earnings Conference Call April 21, 2022 2:00 PM ET Company Participants Marc Holliday - Chairman and Chief Executive Officer Steven Durels - Executive Vice President, Director of Leasing and Real Property Andrew Mathias - President Matthew DiLiberto - Chief Financial Officer Conference Call Participants Alexander Goldfarb - Piper Sandler Jamie Feldman - Bank of America Michael Bilerman - Citigroup Steve Sakwa - Evercore ISI Derek Johnston - Deutsche Bank Caitlin Bur ...

2022 CITI GLOBAL PROPERTY CEO CONFERENCE 1 DISCLAIMER This presentation contains forward-looking statements within the meaning of federal securities laws. All statements, other than statements of historical facts, included in this presentation that address activities, events or developments that we expect, believe or anticipate will or may occur in the future are forward-looking statements. These forward-looking statements are based on certain assumptions and analyses, made by us in light of our experience ...

SL Green Realty Corp. (NYSE:SLG) Q4 2021 Earnings Conference Call January 27, 2022 2:00 PM ET Company Participants Marc Holliday - Chairman and CEO Matthew DiLiberto - CFO Andrew Mathias - President Steve Durels - EVP, Director of Leasing and Real Property Conference Call Participants Michael Lewis - Truist Securities Alexander Goldfarb - Piper Sandler Caitlin Burrows - Goldman Sachs Manny Korchman - Citi Michael Bilerman - Citi Steve Sakwa - Evercore ISI Jamie Feldman - Bank of America John Kim - BMO Capit ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度回购约8000万美元股票，接近但未完全达到全年回购目标 [14] - 第三季度One Vanderbilt的GAAP NOI为950万美元 [101] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积超45万平方英尺，SL Green投资组合至今租赁面积近140万平方英尺，远超全年租赁目标，且租金高于预期，与到期的递增租金基本持平 [11] - 租赁业务中金融服务企业租赁占当前管道的40%，Tami领域占28%，且租赁活动集中在优质建筑 [19] - 停车业务方面，疫情期间收回八九个车库，过去三到六个月开始运营，2022年影响将更显著 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市部分工作日公司投资组合的实际入住率接近40%，较前几周有显著提升 [9] - 华尔街上半年利润超300亿美元，今年有望超500亿美元，与去年相当，去年是有记录以来第二好的年份 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续对优质建筑进行资本投资，打造健康的工作环境，提升租赁速度，同时保留一定比例的经济适用型产品以满足市场需求 [19][21] - 对于有增值潜力的建筑，通过投资配套设施来吸引租户，提高净有效租金 [21] - 处置资产以实现资产变现和收益，同时根据市场情况和项目表现，选择合适的时机出售资产权益 [14][28][66] - 平衡债务偿还和股票回购，利用资产处置所得资金维持杠杆中性，并在合适时进行股票回购 [67] - 对夹层贷款业务采取保守态度，在竞争激烈的市场中谨慎选择新的业务机会 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市已恢复活力，随着国际边境重新开放、酒店准备迎接大量客人、体育场馆和百老汇重新开放，城市正在回归正常 [9] - 市场的主要驱动行业，如金融、科技、商业服务、媒体和医疗保健等表现出色，开始做出空间承诺，有望稳定入住率并在2022年底实现正吸纳量 [10] - 尽管存在灵活工作模式，但租户仍在租赁大量空间并做出长期承诺，预计办公空间需求不会大幅下降 [37][38][40] - SUMMIT有望成为纽约市乃至全球热门目的地，为公司和股东带来巨大收益 [8][50] 其他重要信息 - 今日开放的Summit One Vanderbilt是纽约市令人兴奋和独特的目的地，重新定义了21世纪办公塔楼的标准 [6] - 引入的Daniel Boulud's Le Pavillon餐厅自5月开业以来，每晚所有餐桌均被预订，每晚有数百人在等待名单上 [7] - 与切尔西码头达成5.6万平方英尺的租赁协议，其将在One Madison打造健身目的地，该项目建设比计划提前六到七周，且预算大幅低于预期，买断带来超1200万美元的额外应急储蓄 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度租赁情况及各类物业表现，以及第四季度是否持续 - 第三季度签约超45.5万平方英尺，已超过全年预测，有望大幅超额完成。租赁管道增长至超85.6万平方英尺，为2021年以来最大。租赁活动主要由金融服务企业驱动，集中在优质建筑。目前项目的参观活动和提案情况良好，对全年租赁速度有信心 [19][20] 问题: 如何考虑对老旧建筑进行再投资和翻新 - 对于能提高净有效租金的建筑，会投资配套设施吸引租户；同时也保留一定比例的经济适用型产品以满足市场需求 [21] 问题: 是否将停车作为投资重点 - 疫情期间收回八九个车库，过去三到六个月开始运营，2022年影响将更显著。目前未将其作为深度投资领域，但如果有机会在现有投资组合中收回车库，会考虑 [25] 问题: WeWork租赁终止情况及One Vanderbilt股权出售计划 - WeWork租赁终止是意外之喜，大部分终止付款已确定，部分将于2022年初到账，总计占WeWork该空间担保和信用证的10%。由于One Vanderbilt表现出色，SUMMIT超出预期，可能将股权出售推迟至2022年或不进行出售，该出售原计划带来900 - 1000万美元的增量收入，若不进行出售将抵消第三季度WeWork终止带来的增量收入 [28] 问题: 第四季度指导范围的驱动因素 - 重置指导范围时提高了下限，下行空间小且有上行空间。第四季度有第三季度部分销售的全额影响，其他收入减少，可能推迟One Vanderbilt股权出售，同时考虑了一定的保守因素 [31][32] 问题: 625 Madison的Crowne租赁重置情况 - 目前没有新进展，评估过程尚未确定评估师，最早12月进行，租金重置时间也未确定 [34] 问题: 如何看待未来24个月办公市场的发展 - 员工逐渐回到办公室，平均入住率超30%，高峰日达40%。尽管有公司尝试灵活工作模式，但租户仍在租赁大量空间并做出长期承诺，预计办公空间需求不会大幅下降。目前市场商业活动活跃，金融、科技等行业表现出色 [37][38][40] 问题: SUMMIT的预期是否因Edge的情况而改变，对Edge估值的看法 - SUMMIT提前售票情况达到或超过预期，社交媒体反馈良好，对其成为热门目的地充满信心，预期未受Edge影响。目前不考虑对SUMMIT进行估值，将在运营一到三年稳定后再评估 [50][52] 问题: UiPath在One Vanderbilt的租赁情况是否常见 - 超过200美元每平方英尺的租赁不常见，UiPath租赁是对中城作为科技租户目的地的有力验证，租赁经济情况良好 [54][55] 问题: 采用永久灵活工作安排的租户租赁空间情况 - 目前有大量大型交易在进行，但租户对未来空间需求不确定，部分原本计划减少空间的租户改变了主意，甚至需要租赁更多空间。租户在租赁中既考虑未来增长，也保留灵活性 [60][61] 问题: 48th and Broadway交易的详细情况 - 该交易涉及未决诉讼，目前能披露的信息有限 [62] 问题: 处置计划、合资企业延迟情况及与回购计划的关系 - 可能推迟One Vanderbilt的股权出售，是为了在最佳时机为股东利益考虑。目前有多个资产正在市场上谈判，希望在年底前完成部分交易。资产处置所得将用于平衡债务偿还和股票回购 [66][67] 问题: DPE业务现状及未来预期 - 一级抵押贷款市场竞争激烈，夹层贷款需求减少，交易活动也低于正常年份，市场较慢。公司采取保守态度，谨慎选择新的业务机会 [70] 问题: 目前交易市场的风险偏好和资本情况 - 市场上有大量资金，如Black Rock收购CBS总部的交易显示出市场对老旧建筑的兴趣。许多业主选择再融资而非出售，随着资金逐渐进入市场，预计会有更多活动 [72] 问题: 通胀压力及应对措施，以及提高租金和改善租赁条款的能力 - 商业租金尚未完全恢复，仅在优质建筑中有一定提价空间；住宅市场已基本恢复。公司93%的投资组合已出租，可将运营费用增加转嫁给租户。同时，房地产税低于预期，可抵消部分运营费用增加 [74][75][78] 问题: 如何看待投资组合中的灵活空间，以及未来的解决方案 - 公司看好联合办公行业，投资组合中联合办公租户占比低于3%，有一些经营良好的联合办公企业，如Emerge。联合办公行业有其合理作用，但目前不是市场的主要驱动力 [81][83] 问题: Chelsea在One Madison的租赁租金、优惠情况，以及One Madison办公空间的租赁进展 - Chelsea租赁符合预期，但建设超出预期，资本投入可能略高，但由于项目有大量节省，预算仍在控制范围内。该租赁将成为One Madison的重要配套设施，目前有其他租户正在洽谈中。办公空间方面，租户兴趣浓厚，有活跃的条款书正在交换，但尚未达成交易 [86][90][91] 问题: 按规模划分的租赁活动趋势，与疫情前的差异 - 目前租赁管道中有大量大型租户（超过10万平方英尺），与以往市场复苏由小租户引领不同，此次租赁复苏由大型租户主导，他们希望做出长期承诺并改造工作场所 [94] 问题: 从One Vanderbilt项目中学到的经验对One Madison项目的应用 - 团队沟通和工作流程顺畅，无学习曲线。租户重视配套设施、设计和健康工作环境，One Madison将在这些方面加强，如打造优质的餐饮和户外空间，强调健康和可持续性，采用DOAS系统改善空气质量 [96][97][98] 问题: One Vanderbilt的GAAP NOI和资本化利息情况 - 第三季度One Vanderbilt的GAAP NOI为950万美元。资本化利息方面，建筑开业一年后，空置空间不再资本化，但租赁空间在装修期间仍可资本化，2022年将逐步减少 [101] 问题: 租赁量高于预期但仍低于疫情前，如何恢复到之前的入住率 - 市场仍不稳定，虽然租赁速度良好且租户需求旺盛，但难以预测。目前市场空置率较高，预计2022年将主要用于消化空置空间，公司将努力提高入住率，但这需要时间和优质产品 [103][104]

财务数据和关键指标变化 - 公司年初至今总回报率超30%，股票表现良好 [9] - 第二季度除One Vanderbilt外，其余投资组合的TIs为每平方英尺17美元，去年同期显著更高；新租约TIs为每平方英尺59美元，全年可比空间TIs为每平方英尺40美元，接近历史平均水平 [22] - One Vanderbilt预计稳定后NOI在2 - 2.15亿美元之间，其估值支持超50亿美元的评估和30亿美元的融资执行 [25][26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 办公租赁业务 - 上半年新增和续约办公租赁近100万平方英尺，租金与到期的递增租金基本持平，TI套餐略高于疫情前水平 [12] - 目前租赁管道中有约60万平方英尺，其中执行或谈判中的租约有35.5万平方英尺，条款书有26.4万平方英尺；新租户约50万平方英尺，续约租户约10.3万平方英尺；法律租户占比39%，金融服务租户占比29%，科技租户占比17% [68] 零售业务 - 85 Fifth Avenue上一季度100%出租，本季度空置，昨日已签订长期租约，下季度将恢复出租状态 [102][106] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市每月新增约6000 - 7000个办公岗位，预计到2022年年中恢复到疫情前的办公就业水平 [13] - 华尔街2020年底利润接近创纪录的510亿美元，今年第一季度已实现180亿美元利润，五大银行第二季度收益同比增长150% [14] - 纽约市个人和企业所得税收入分别达到创纪录的150亿美元和50亿美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第三和第四季度进行额外的资产出售，大部分收益将用于股票回购 [16] - 积极寻求增值和全新开发机会，目前有七个活跃的开发和重建项目正在进行中，但由于股价与价值的差异，大部分自由现金流将用于股票回购 [112] - 公司在租赁业务上，坚持与市场租金接轨，并尽量保持TIs高效，不通过提高TIs来抬高租金，与部分竞争对手策略不同 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济在疫情相关限制解除后正在强劲反弹，公司对下半年市场环境持乐观态度 [8][9] - 多数租户计划在劳动节后让员工返回办公室，且未看到办公桌共享或缩小办公面积的明显趋势，反而企业有锁定空间、改善办公环境以吸引人才的趋势 [10][11] - 公司认为纽约市凭借其多元化、受过良好教育和高技能的劳动力以及深厚的人才库，将在人才竞争中获胜，并在近期和长期内优于其他主要市场 [14] 其他重要信息 - 公司完成多项资产出售、重要合资企业交易和费用收购，完成超50万平方英尺的办公租赁和超200万股的股票回购，以及创纪录的30亿美元One Vanderbilt的SASB融资 [7] - 未来计划包括为劳动节后员工返回办公室做准备、One Madison下个月开始垂直建设、185 Broadway下周开始营销所有住宅单元、760 Madison Avenue开始全面拆除以建设新的Giorgio Armani零售精品店和公寓，以及10月21日开放One Vanderbilt的summit [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁优惠情况是否稳定或改善 - 租赁优惠自去年第四季度开始稳定至今，未出现改善情况；长期毛坯空间交易的TIs通常在110 - 130美元之间，新交易的免租期通常为12 - 14个月，续约或短期交易的优惠会少很多 [19] - 第二季度除One Vanderbilt外，其余投资组合TIs为每平方英尺17美元，新租约TIs为每平方英尺59美元，全年可比空间TIs为每平方英尺40美元，接近历史平均水平 [22] 问题2: One Vanderbilt的租金和租赁优惠趋势 - One Vanderbilt已出租约90%，预计稳定后NOI在2 - 2.15亿美元之间，租金和NOI水平符合预期，速度略快 [25][26] 问题3: 市场何时停止负吸纳 - 难以预测市场停止负吸纳的时间，但市场在今年第一季度触底，随着经济强劲和租户及员工在劳动节后重新入住，市场正在修复 [31] 问题4: Kenneth Cole地块的情况 - 该地块不在生命科学走廊，公司正在申请ULURP以增加潜在建筑面积，同时也在进行出售流程并评估报价 [34] 问题5: 劳动节后办公室实际入住率的预期 - 调查显示80%的员工预计最早在劳动节后、最晚在2022年初恢复全周工作；公司会为员工返回做好准备，Delta变种可能会导致延迟，但不会改变公司和租户的长期规划 [39][42] 问题6: 625 Madison地面租赁租金重置情况 - 租金重置仍在明年年中，租金将在之前确定，目前暂无最新进展，相关评估工作正在进行中 [48][49] 问题7: 新旧建筑在实际入住率增长速度上是否有差异 - 租户和员工更倾向于高品质、健康的办公环境，公司在升级空气过滤和清洁协议后，整体投资组合的实际入住率每周增加约1% [53][54] 问题8: One Madison的潜在租户兴趣 - 目前处于开发阶段，距离完工还有三年多，但早期兴趣水平远高于One Vanderbilt同期；有大型租户表现出浓厚兴趣，预计在2022年下半年开始签约 [55][56] 问题9: 为何将220 East 42nd进行合资而非出售 - 公司能够以相当于疫情前的价格达成交易，且对该建筑前景乐观，认为其租金有上涨空间，因此决定持有50%的股份 [61] 问题10: 市场对大型资产或投资组合的投资意愿 - 单笔资产或小型投资组合的最大投资规模在5亿美元左右，接近10亿美元时投资者数量会迅速减少 [63] 问题11: 60万平方英尺租赁管道的情况 - 执行或谈判中的租约有35.5万平方英尺，条款书有26.4万平方英尺；新租户约50万平方英尺，续约租户约10.3万平方英尺；法律租户占比39%，金融服务租户占比29%，科技租户占比17% [68] 问题12: 租赁管道中多数为新租约的原因 - 租户在疫情后回归正常业务，更倾向于长期租赁，以创建新的办公环境和调整公司运营密度，因此搬迁活动增多 [70] 问题13: 下半年租赁利差和同店NOI趋势 - 公司全年目标和目标基本达成或有望超越，同店NOI在下半年有望符合预期；净有效租金可能高于预算，因为第二季度资本支出下降 [74][76][77] 问题14: 下半年资产出售和股票回购计划 - 公司正在重新审视下半年业务计划，肯定会重新活跃于资本市场，但目前无法确定规模；股票回购将优先使用资产出售收益，同时会根据资产出售对资产负债表的影响决定是否偿还债务以控制杠杆水平 [79][80] 问题15: 纽约租赁市场后续阶段的情况 - 市场对交通便利、有配套设施和健康办公环境的建筑需求增加；与上半年相比，小型租户和普通建筑的租赁活动开始增加 [84][85] 问题16: 新市长对纽约房地产的影响 - 目前仍需进行11月的大选，但Eric Adams若当选，有望与各社区合作创造有利环境；公司期待与新政府保持良好关系，共同改善城市环境 [86][87][88] 问题17: 租户是否在长期租约中寻求更多灵活性 - 租户在谈判中会要求更多灵活性，如中期减租或提前解约，但公司实际同意的情况仍非常罕见 [91] 问题18: One Vanderbilt融资的剩余收益情况 - 偿还15.5亿美元建设融资后，6.5亿美元返还给SL Green用于偿还债务 [92] 问题19: One Vanderbilt的估值对土地价值和新项目的影响 - Grand Central地区土地价值强劲，公司对One Madison项目充满信心，认为有机会复制或超越One Vanderbilt的成功 [95] 问题20: 第二季度到第三季度FFO的变化 - FFO受多种因素影响，第三季度可能与第二季度持平或略低，第四季度可能回升；Latham & Watkins已于6月搬离，该资产将进入重建阶段 [97] 问题21: One Vanderbilt第三和第四季度的GAAP贡献及summit预期 - 2021年One Vanderbilt的GAAP NOI贡献预计为3000万美元左右；summit于10月21日开放，下半年贡献预计较低 [101] 问题22: 85 Fifth Avenue的情况 - 该物业上一季度100%出租，本季度空置，昨日已签订长期租约，下季度将恢复出租状态 [102][106] 问题23: 公司对增值项目和DPE业务的兴趣 - 公司积极寻求增值和全新开发机会，目前有七个活跃项目正在进行中，但由于股价与价值的差异，大部分自由现金流将用于股票回购 [112] 问题24: 租赁到期情况及租赁管道对同店租赁数据的影响 - 租赁到期数据受租户续租影响，具体情况需进一步研究；公司对全年入住率目标93%有信心，并希望超越该目标 [117][119]

SL Green Realty Corp. (NYSE:SLG) Q1 2021 Results Earnings Conference Call April 22, 2021 12:00 PM ET Company Participants Marc Holliday - Chairman Chief Executive Officer Andrew Mathias - President Steven Durels - Executive Vice President, Director of Leasing and Real Property Matthew DiLiberto - Chief Financial Officer David Schonbraun - Chief Investment Officer Conference Call Participants Alexander Goldfarb - Piper Sandler & Co. Michael Lewis - Truist Securities John Kim - BMO Capital Markets Corp. Steph ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度记录其他收入2600万美元，较预期多100万美元，其中一半是出售One Madison合资企业权益和410 Tenth的费用，无租赁终止收入，其余大部分是每季度600 - 800万美元的第三方管理、租赁、建设管理等费用 [26][27][28] - 第四季度应收账款坏账准备金约为660 - 670万美元，整体准备金下降，实际应收账款准备金趋势大致持平 [110] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼租赁业务 - 自12月7日投资者会议后的7周内，公司签署了20万平方英尺的曼哈顿写字楼租约，新增24万平方英尺的新业务管道，目前业务管道比12月7日增加了70万平方英尺，预计未来60天签署的租约将使全年预计租约总量达到130万平方英尺 [10][11] - One Vanderbilt自第三季度以来租赁速度强劲，目前出租率为73%，按此速度有望达到或超过年底85%的预期 [13] - 公司作为HNA所有者的代理，在245 Park签署了3笔总面积超过22万平方英尺的重要交易 [20][21] 零售业务 - 第四季度在One Vanderbilt与One Medical签署了一份不错的租约，还有一笔交易有待完成，预计将在第一季度达成，但整体零售需求仍然不温不火 [39] 各个市场数据和关键指标变化 写字楼市场 - 纽约市金融和科技行业表现出色，12月新增5000个写字楼就业岗位，预计2021年将有大量新的写字楼就业岗位，到第四季度将恢复到疫情前的就业水平，弥补疫情初期损失的16.5万个写字楼岗位 [8] - 商业抵押贷款利率维持在2.5%左右，新建筑活动大幅下降，随着就业增长，供应将与租户需求重新平衡 [9] 零售市场 - 12月纽约市私营部门减少了19000个工作岗位，其中大部分来自休闲、酒店和餐饮行业，预计零售市场的复苏将大幅滞后，全市私营部门就业岗位预计要到2023年某个时候才能恢复到疫情前的水平 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将总部迁至One Vanderbilt，开启新的发展篇章，投资重点将围绕新开发项目 [6][7] - One Madison开发项目已获得全额融资，并与Tishman Construction签订了GMP施工合同，已获得建筑许可证，结构拆除工作已开始，预计2023年交付 [12] - 公司认为纽约市写字楼市场的复苏将得益于其多元化的租户基础，与西海岸相比更具优势 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠疫苗的推出、相关限制的放宽、联邦刺激措施的实施以及劳动力逐渐返回办公室，纽约市将进入重建时期，公司对未来充满乐观 [7] - 租赁市场的心理和市场氛围有所改善，租户开始制定搬入计划，预计到夏季中期至晚期将有大量人员返回办公室 [23][24] - 零售市场的复苏将滞后于写字楼市场，因为其很大程度上依赖于休闲、酒店和旅游业的恢复 [37] - 尽管目前写字楼市场仍面临一些挑战，但公司对市场的复苏充满信心，预计随着时间的推移，市场将逐渐恢复正常 [49] 其他重要信息 - 公司参与了纽约州发起的“安全办公室承诺”计划，为租户提供检测空间，以提高员工返回办公室的信心 [47] - 公司预计租金减免和延期支付的情况将在今年减少，目前大部分此类交易是在第二和第三季度达成的 [76] - 市场上的转租空间虽然有所增加，但仍低于9·11事件和金融危机后的水平，且40%的转租空间租期在4年以下，对直接租赁市场的影响有限 [86][87][89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁活动是否有变化，是否反映市场心理变化 - 目前签署的租约是过去3 - 6个月一直在推进的，自年中以来业务开始回升，市场心理和氛围有所改善，租户开始制定搬入计划 [18][20][23] 问题2: 第四季度其他收入2600万美元的构成 - 一半是出售One Madison合资企业权益和410 Tenth的费用，无租赁终止收入，其余大部分是每季度600 - 800万美元的第三方管理、租赁、建设管理等费用 [27][28] 问题3: 租户返回办公室的时间和空间配置变化 - 租户返回时间大多在夏季中期至晚期，不确定是否100%返回，但认为远程工作将结束；空间配置方面，短期内会扩大办公空间间距，长期仍会走向密集化，但程度低于疫情前，同时租户对房东提供的设施需求增加 [30][32][33] 问题4: 纽约市零售环境何时能看到复苏迹象 - 零售市场复苏将大幅滞后，因为很大程度上依赖于休闲、酒店和旅游业的恢复，目前这些行业仍处于关闭状态，预计全市私营部门就业岗位要到2023年某个时候才能恢复到疫情前的水平 [37][38] 问题5: 如果刺激措施未到位或延迟，是否担心纽约市的长期健康状况 - 纽约市已在假设无刺激措施的情况下平衡了2021和2022财年的预算，个人所得税情况好于预期，抵消了部分财产税损失，且还有其他形式的刺激措施可能进入纽约市 [40][41][42] 问题6: 办公室恢复面临的问题及城市的作用 - 目前办公室入住率在10% - 15%，预计第一和第二季度入住率仍较低，公司支持州政府的“安全办公室承诺”计划，并向租户提供激励措施，希望能提高员工返回办公室的信心；餐厅重新开放有望逐步推进，重建过程预计需要9 - 12个月 [47][49][51] 问题7: 填补空置租户的挑战是否有所改善 - 情况正在改善，在26万平方英尺待签署或谈判的租约中，有12万平方英尺是新租户，新租户和续约租户比例接近50 - 50 [53][54] 问题8: 增值收购市场的定价和资本情况 - 融资市场收紧，CMBS利差收窄，更多银行愿意放贷，将推动增值市场；增值项目的内部收益率预计在10% - 12%，购买现有收入资产的现金成本收益率在4.5% - 5% [56][57] 问题9: 金融和科技行业的扩张空间及管道情况 - 公司业务管道中金融服务占比较大，法律行业开始回归市场，广告媒体行业较慢，纽约市的多元化租户基础将推动市场复苏 [60][61][62] 问题10: 对WeWork和共享办公租户的看法 - 公司共享办公租户占比不到2%，认为该资产类别将持续存在，WeWork上市是好事，公司自身也有共享办公业务 [64][66] 问题11: WeWork租金支付情况及租金减免和延期趋势 - 公司办公室租金收取率为97%（按毛合同租金计算），WeWork目前租金支付正常，租金减免和延期情况在减少，大部分交易是在第二和第三季度达成的 [67][74][76] 问题12: 业务管道中新增和续约的情况及是否有提前续约 - 业务管道每周或每月都有变化，在26万平方英尺待签署的租约中，约一半是新交易，一半是续约交易，有一笔约9万平方英尺的重要交易是提前续约 [80][81] 问题13: 非经济租赁条款是否有变化 - 租户在市场动荡时会寻求更多灵活性，如短期租约、扩张或缩减空间的权利、取消租约的权利等，但这些并非大多数交易的情况，且经济形势好转时这些让步会减少 [82][83] 问题14: 纽约市转租空间情况 - 市场上转租空间有所增加，但仍低于9·11事件和金融危机后的水平，且40%的转租空间租期在4年以下，对直接租赁市场的影响有限 [86][87][89] 问题15: 租赁交易中的租户改进和免租期趋势 - 免租期较疫情前增加3 - 4个月，目前在14 - 15个月左右；租户改进费用疫情前为100 - 110，目前在130 - 135左右，预计未来一两个季度将保持稳定 [92] 问题16: 大型租户租赁决策过程和时间表 - 难以准确回答，部分租户已有明确规划，预计大多数公司将回归办公室工作，远程工作并非最佳选择，公司与租户的对话显示他们希望回归办公室，但决策可能会随情况变化 [95][96][101] 问题17: 公司物业税评估情况及可持续性 - 评估值有所下降，但城市尚未确定税率，需等待税率确定后再做判断 [105] 问题18: 245 Park租赁交易是否会带来额外其他收入 - 会产生佣金收入，但在预算范围内，按季度来看，第四季度的费用不会在第一季度重复，但公司每季度从合资伙伴处获得600 - 800万美元的管理和租赁费用 [106][108] 问题19: 第四季度坏账准备金情况及2021年预期 - 第四季度应收账款坏账准备金约为660 - 670万美元，整体准备金下降，实际应收账款准备金趋势大致持平，2021年数据会保留一定保守性 [110] 问题20: DPE业务的损失和机会趋势 - 第四季度出售一笔DPE资产按面值出售，未产生重大损失，未保留的准备金是CECL审查的一部分，为未保留的零售投资；公司计划在DPE领域寻找约1亿美元的投资机会，目前市场开始出现一些有趣的机会 [111][112] 问题21: One Madison的市场需求和活动情况 - 已与一些租户进行初步沟通，营销工作进展顺利，租户咨询情况好于预期，预计2023年底交付的时机恰到好处 [115][116] 问题22: 租金收取与净营业收入（NOI）和资金运营（FFO）的关系 - 难以直接关联，损益表中的数字反映直线法，平滑了交易情况，租金收取与现金NOI和现金流相关，但与收益方面的相关性较弱 [118] 问题23: 今年租约到期的续约情况及与93%同店入住率目标的关系 - 对今年租约到期情况有清晰了解，与租户保持深入沟通，预期与投资者日时一致；入住率目标通过续约和填补空置空间来实现，最终全年入住率大致持平 [121][122] 问题24: 对员工返回办公室的信心依据 - 信心来自与公司900个租户的交流，大多数租户表示希望返回办公室，远程工作并非最佳选择，但这并非科学调查，可能存在局限性，同时预计可能有5% - 10%的员工采用远程或酒店式办公，但空间需求可能会因去密集化而增加，两者大致抵消 [124][126][128]

SL Green Realty Corporation (NYSE:SLG) Q3 2020 Earnings Conference Call October 22, 2020 2:00 PM ET Company Participants Marc Holliday – Chairman and Chief Executive Officer Andrew Mathias – President Steve Durels – Executive Vice President, Director-Leasing and Real Property David Schonbraun – Chief Investment Officer Matt DiLiberto – Chief Financial Officer Conference Call Participants John Kim – BMO Capital Markets Jamie Feldman – Bank of America Michael Lewis – Truist Securities Rick Skidmore – Goldman ...

SL Green Realty Corp. (NYSE:SLG) Q2 2020 Earnings Conference Call July 23, 2020 2:00 PM ET Company Participants Marc Holliday - Chairman and Chief Executive Officer Steve Durels - Executive Vice President, Director of Leasing and Real Property Matt DiLiberto - Chief Financial Officer Andrew Mathias - President David Schonbraun - Co-Chief Investment Officer Conference Call Participants Michael Lewis - SunTrust Rick Skidmore - Goldman Sachs Alexander Goldfarb - Piper Sandler Emmanuel Korchman - Citi Jamie Fel ...

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