财务表现 - 第二季度总收入同比增长2.7%至4.153亿美元[26] - 同店收入、新租赁租金增长、住户保留率和其他收入增长均超过公司预期[27] - 第三季度和全年2024年的FFOA每股指引上调[24] - 公司2024年上半年每股基本和稀释FFO分别为0.61美元和0.60美元，较2023年上半年的0.63美元和0.63美元有所下降[83] - 公司2024年上半年每股基本和稀释FFO调整后分别为0.62美元和0.62美元，较2023年上半年的0.61美元和0.61美元有所上升[86] - 公司2024年上半年每股基本和稀释AFFO分别为0.55美元和0.55美元，与2023年上半年持平[87] 资产负债情况 - 公司2024年上半年资产总额为111.18亿美元，较2023年末的113.73亿美元有所下降[90] - 公司2024年上半年总负债为63.73亿美元，较2023年末的64.21亿美元有所下降[90] - 公司2024年上半年普通股股东权益为37.22亿美元，较2023年末的39.91亿美元有所下降[90] - 公司总负债为58亿美元,其中仅290.3百万美元或5.4%将于2025年到期,包括本金偿还和不包括商业票据和信用额度[45] - 公司于2024年6月30日拥有9.462亿美元的流动性,包括现金和未提取的信贷额度[45] - 公司加权平均利率为3.38%,加权平均到期年限为5.2年,固定收益覆盖率为5.0倍,负债占总资产比例为32.7%,净债务/EBITDAre比率为5.7倍[47] - 公司2024年6月30日总债务为57.76亿美元，平均利率为3.38%[99] - 公司2024年剩余年度到期的债务为0.96亿美元[100] 运营情况 - 公司完成了价值1.34亿美元、330套公寓的101 N. Meridian项目开发[19][38] - 公司拥有55,699套公寓房[103] - 公司同店社区的运营收入为385,790千美元[108] - 公司同店社区的运营利润率为69.2%[111] - 公司同店社区的平均实际入住率为96.8%[112] - 公司拥有1,050套待出售或持有待处置的公寓房[113] - 公司总体运营利润为284,001千美元[114] - 公司总计完工住宅单元为60,126个,另有187个社区[133] - 其他市场包括丹佛、棕榈滩、内陆帝国、圣地亚哥、波特兰和费城,共有4,169个住宅单元[132] - 公司在达拉斯、奥斯汀和华盛顿特区等地有多个新开发社区,预计将于2024年第四季度至2026年第三季度陆续稳定运营[137] 区域表现 - 公司在西部地区的净运营收入占比为31.0%,在中大西洋地区占比为20.6%,在东北地区占比为18.5%,在西南地区占比为14.1%,其他市场占比为6.6%[138] - 公司在波士顿和纽约的同店物业平均租金同比分别增长4.0%和3.7%,在达拉斯和奥斯汀分别增长0.0%和下降1.0%[141][144][146] - 公司在西雅图、蒙特雷半岛和洛杉矶的同店物业平均租金同比分别增长3.7%、7.0%和2.5%[141] - 公司在华盛顿特区和巴尔的摩的同店物业平均租金同比分别增长3.7%和3.2%,在里士满则下降0.1%[143] - 公司在坦帕、奥兰多和纳什维尔的同店物业平均租金同比分别增长1.1%、0.4%和下降0.3%[145] - 西南地区达拉斯市同店销售面积为6,218平方米，同比增长0.6%[161] - 西南地区奥斯汀市同店销售面积为1,272平方米，同比增长1.2%[161] - 中大西洋地区华盛顿特区同店销售面积为8,819平方米，同比增长0.6%[165] - 东北地区波士顿市同店销售面积为4,667平方米，同比增长1.2%[166] - 东北地区纽约市同店销售面积为2,318平方米，同比增长0.5%[166] - 东南地区坦帕市同店销售面积为3,877平方米，同比增长0.7%[167] - 东南地区奥兰多市同店销售面积为3,493平方米，同比增长0.5%[167] - 东南地区纳什维尔市同店销售面积为2,261平方米，同比增长1.1%[167] - 西部地区橙县同店销售面积为4,305平方米，同比增长0.6%[164] - 西部地区旧金山同店销售面积为2,917平方米，同比增长0.2%[164] - 公司在西雅图、蒙特雷半岛和洛杉矶的营业收入分别为4.48亿美元、2.14亿美元和2.25亿美元[179] - 公司在达拉斯和奥斯汀的营业收入分别为5.99亿美元和1.41亿美元[183] - 公司在波士顿和纽约的营业收入分别为8.63亿美元和6.41亿美元[181] - 公司在坦帕、奥兰多和纳什维尔的营业收入分别为4.81亿美元、3.9亿美元和2.3亿美元[182] 运营指标 - 公司同店社区的运营费用中,房地产税占40.5%,人工成本占14.2%[117][118] - 公司同店社区的运营费用同比增长3.7%,主要是人工成本和行政营销费用上升[117][118] - 公司同店社区的运营费用环比下降1.5%,主要是

UDR Inc. (UDR) , a premier multifamily real estate investment trust (REIT), is set to announce its secondquarter 2024 results after the closing bell on Jul 30. While its quarterly results are likely to reflect growth in revenues, funds from operations (FFO) per share might remain unchanged. Let's see how things have shaped up before this announcement. With the narrow gap between demand and supply, national occupancy and rent growth rates have stabilized. Occupancy held steady for three straight months, rema ...

UDR, Inc. (NYSE:UDR), incorporated in 1972 and headquartered in Highlands Ranch, Colorado, is a self-administered REIT that owns and manages multi-family apartment communities primarily in West-coast and Northeast markets. While the case for multifamily tailwinds is still solid, I'm afraid that this UDR doesn't seem like the right vehicle to gain exposure through right now. The portfolio is well-diversified, its leverage use is conservative, and has a solid dividend payment record, but the shares are fairly ...

UDR Inc. (UDR) is well-poised to benefit from a diversified portfolio, healthy rental demand, technological initiatives and a solid balance sheet position, though the elevated supply of rental units and high interest rates remain concerns. What's Aiding UDR? UDR has a geographically diversified portfolio with a superior product mix of A/B quality properties throughout the United States in coastal and Sunbelt locations, with a mix of 31% urban and 69% suburban communities. This diversified portfolio saves th ...

1D UDR UDR Alongside Q1 results, UDR did raise its full year guidance slightly, raising FFOA by $0.02 to $2.36-$2.48. With the improvement we are seeing in Q2 data so fa, I expect to see UDR report results toward the top end of guidance. I expect to see sequential improvements in results in H2 because the supply backdrop is continuing to get more favorable, which should enable ongoing rental growth. I am looking for $2.45-$2.50 in funds from operations as a result. IDS OF 20 2009 bt Maturity Schedule ($M/We ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度经调整的每股FFO为0.61美元，达到先前提供指引的中点，同店收入和NOI增长略高于预期，FFOA环比略有下降，主要因同店NOI减少约1.05美元、利息费用和G&A增加约0.005美元 [46] - 第一季度同店收入和NOI同比分别增长3.1%和1.2%，同店收入环比增长0.4% [69] - 第二季度FFOA每股指引范围为0.60 - 0.62美元，中点0.61美元与第一季度持平，全年同店增长指引范围重申，全年FFOA每股指引范围提高0.02美元 [171] - 第一季度同店费用同比增长7.5%，符合预期，排除一次性370万美元工资税抵免后，同比增长4% [194] - 4月其他收入继续以约10%的速度增长，与第一季度相当，其他收入约占总收入的10% [195] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度混合租赁利率增长0.8%，源于近4%的续租利率增长和 - 2.5%的新租赁利率增长，新租赁利率增长较第四季度提高260个基点，优惠减少约半周 [69] - 4月新租赁增长大致持平，预计5月转正，各地区均有改善 [1] - 4月留存率比去年同期高400个基点，是连续第12个月同比改善 [70] 开发业务 - 第一季度完成达拉斯5400万美元、85套联排别墅社区建设，目前开发管道仅佛罗里达坦帕一个社区，预算成本1.34亿美元，已发生94% [47] 其他业务 - 其他收入占总收入超10%，第一季度约4000万美元，其中四分之一增长来自批量互联网推广，本季度受益约100万美元，去年约10万美元 [88] 各个市场数据和关键指标变化 西海岸市场 - 占NOI约35%，表现好于预期，旧金山和西雅图新租赁利率增长较第四季度提高近900个基点，因雇主强制返岗和科技、AI公司租赁活动增加 [71] - 西雅图混合利率约4.5%，入住率约97%，因亚马逊返岗和轻轨开通带动需求 [17] - 旧金山优惠从60天前的2 - 3周降至约1周，混合利率在4% - 4.5%区间 [18] 东海岸市场 - 占NOI约30%，第一季度表现最强，波士顿、华盛顿特区和纽约加权平均入住率97.5%，混合租赁利率增长近2.5%，同店收入增长4.25%，略高于全年预期上限 [169] 阳光地带市场 - 占NOI约25%，表现符合预期，因新供应水平高仍落后于沿海市场，但就业增长和需求改善，优惠稳定，混合租赁利率增长加速，留存率提高 [162] - 奥斯汀占NOI约2%，优惠约2周，入住率96% - 97%，混合利率仍为负但在改善 [91] - 达拉斯占NOI约8%，优惠从60天前的2.5周降至1.5周，入住率在96%中段 [91] - 佛罗里达占NOI约10%，优惠约半周，坦帕入住率在96%中段，奥兰多入住率96.9%，混合利率仍略为负但在改善 [109][189] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 坚持资本轻战略，第一季度无收购、新DCP投资或开发启动，通过与LaSalle合资企业评估潜在收购，有望在未来季度完成增值交易 [199] - 关注客户体验和留存，通过客户体验项目，利用数据中心和积累的数据，有望将留存率提高5% - 10%，带来1500 - 3000万美元增量NOI机会 [196] 行业竞争 - 行业面临新供应增加和利率波动挑战，公司通过多元化投资组合和运营策略应对，保持竞争力 [162][166] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，因基本面好于预期和运营策略有效，行业就业创造和公寓吸收表现强劲，住房交付稳定，开发启动下降，租房更具性价比 [158][192] - 虽目前表现良好，但鉴于利率环境波动和新供应增加，在旺季有更多运营动力证据前，暂不调整全年指引 [166] - 对阳光地带市场近期表现满意，但因供应高峰临近仍持谨慎态度 [162] 其他重要信息 - 公司DCP投资中，费城项目成功再融资，另外三个约5000万美元投资在观察名单，无重大变化，其余4.4亿美元投资表现良好 [73] - 公司投资级资产负债表保持流动性，截至3月31日有近10亿美元流动性，今年到期债务仅1.15亿美元，占企业价值约0.6%，2026年前到期债务占比11% [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司不修改第一季度同店指引的原因 - 与广泛REIT市场不同，公司租赁期限较短，受供应和宏观波动影响大，年初仅过去120天，租赁季还长，有很多可行动作，但也有供应和宏观风险，因此保持保守，关注可控因素，待有消息再公布 [5][6] 问题2: 不再提供新租赁和续租利差市场细节的原因 - 公司之前提供的市场细节过于详细，部分市场单元少，数据波动大，不适合作为参考，改为提供约六个地区的区域信息，仍能满足需求 [26][27] 问题3: 西雅图、旧金山、橙县和蒙特雷市场的供需趋势 - 西雅图表现好于预期，因位置不在市中心，供应压力小，亚马逊返岗和轻轨开通带动需求，混合利率约4.5%，入住率约97% [15][17] - 旧金山优惠减少，因返岗、城市清理和科技、AI就业回归，混合利率在4% - 4.5%区间 [18][19] - 橙县占NOI的11%，主要是郊区，纽波特海滩地区增长高于亨廷顿海滩和市区，整体表现符合预期 [19] 问题4: 从居民体验角度可改进的方面 - 租金上涨是影响居民体验的15个因素之一且非首要因素，可控因素包括垃圾处理、宠物租赁、噪音、搬家体验和虫害问题等，公司将持续培训和测试，改善居民体验 [21] 问题5: 4月东北地区新租赁利率增长情况及第一季度较弱原因 - 文档未提及相关回答内容 问题6: 观察名单上新增投资及资产整合可能性 - 观察名单无变化，共四个资产，总计1.5亿美元，包括费城DCP项目和另外三个，虽费城项目成功再融资，但仍将其留在观察名单，关注运营和NOI增长 [28][29] 问题7: 投资组合中是否仍有租赁损失及未来趋势 - 目前租赁损失约2% - 2.5%，通常在未来3 - 6个月需求期增加，年底下降，公司通过客户体验项目改善居民体验，对降低租赁损失有积极作用 [32] 问题8: 第一季度坏账情况及未来改善预期 - 制定指引时假设2023 - 2024年坏账同比持平，目前趋势向好，长期拖欠和平均余额下降，收款情况改善，未来可能调整指引，坏账约1.5%，即每年约2500万美元，加上空置、周转成本等共约5000万美元机会 [36][37] 问题9: 5月和6月发出的续租情况及对周转率的影响 - 截至6月续租约3.8%，7月约4.5%，公司在续租上更激进，同时推动市场租金，预计第二季度新租赁和续租利差从600个基点降至300 - 400个基点，带动总混合利率和收入增长 [78] 问题10: 5月租赁利率增长改善的驱动市场及提高续租利率增长的同时保持入住率的可能性 - 西海岸和东海岸市场表现强劲，纽约需求增加，租金上涨，公司对市场有信心，将继续推动混合利率增长，同时保持入住率 [80] 问题11: 阳光地带市场前景及是否最困难时期已过 - 阳光地带市场供应高峰临近，但需求也在增加，就业增长和吸收情况良好，公司持谨慎乐观态度，将逐月观察新租赁和续租情况 [81][84] 问题12: 部分市场费用同比大幅增长的原因 - 部分市场费用增长受CARES法案影响，如西雅图税收上涨约9%，蒙特雷半岛公用事业上涨7% [60] 问题13: 其他收入表现出色的驱动因素 - 其他收入增长主要来自批量互联网推广，第一季度受益约100万美元，去年约10万美元，占其他收入增长的四分之一 [88] 问题14: 达拉斯和奥斯汀市场情况 - 达拉斯占NOI的8%，优惠从2.5周降至1.5周，入住率在96%中段 [91] - 奥斯汀占NOI的2%，优惠约2周，入住率96% - 97%，混合利率仍为负但在改善 [91] 问题15: 当前指引是否考虑三个投资的不利结果及是否有上行空间 - 升级后的指引已排除费城投资的下行风险，今年看不到FFOA风险，四个项目下一次到期时间分别为2025年1月和2026年年中，预计资产NOI有上行空间，即使最坏情况发生，风险也有限 [94] 问题16: 新增就业与公寓需求的量化关系 - 公司制定指引时考虑GDP、工资、就业增长等因素，假设工资和就业增长各1%，租金约增长1%，目前就业和工资表现好于预期，可能带来约1%的租金增长 [97][113] 问题17: 纽约租金法变化对公司的影响及是否有DCP机会 - 公司对纽约监管环境持乐观态度，类似加州和俄勒冈的限制未影响公司增长和回报，目前未看到DCP机会，但会评估每个机会 [118][119] 问题18: 其他收入表现出色的驱动因素及客户签约方式 - 其他收入增长主要来自批量互联网推广和建筑Wi-Fi，客户签约方式未提及 [88][106] 问题19: 4月留存率提高是否在各地区一致 - 留存率提高在各地区相对一致，阳光地带历史上因购房搬出的比例从20%降至10%，主要得益于客户体验项目 [127] 问题20: 自动化是否会影响服务水平及如何监控和纠正 - 公司在从平台1.0向自助服务模式过渡时，减少约40%的员工，发现部分情况需增加人员以创造长期价值，目前正在调整 [128] 问题21: 阳光地带市场吸收新供应的时间和预期 - 未来两季度是供应高峰，消化交付需要时间，2025年交付量相对正常，2026年供应减少可能带来良好基本面 [151]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-10524 UDR, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 54-0857512 (State or other jurisdiction of ...

Exhibit 99.2 Financial Highlights UDR, Inc. As of End of First Quarter 2024 (Unaudited) (1) (4) Excludes 6,815 homes that are part of the Developer Capital Program as described in Attachment 10(B). 1 Attachment 1 Consolidated Statements of Operations (Unaudited) (1) | | Actual Results | Guidance for | | | --- | --- | --- | --- | | Dollars in thousands, except per share and unit | 1Q 2024 | 2Q 2024 | Full-Year 2024 | | GAAP Metrics | | | | | Net income/(loss) attributable to UDR, Inc. | $43,149 | -- | -- | | ...

根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一主题进行分组。归类结果如下： 财务数据关键指标变化 - 2023年归属于普通股股东的净利润为4.395亿美元，较上年的8250万美元大幅增长[79] - 2023年同店NOI增加5880万美元，同店社区贡献了93.1%的总NOI[80] - 截至2023年12月31日，公司总房地产成本为160.23859亿美元[60] 投资组合与资产构成 - 公司合并公寓投资组合包括168个社区，共55,550套公寓住宅[58][75] - 公司投资组合中城市/郊区社区混合比例约为31%/69%，A/B级资产混合比例约为44%/56%[58] - 2023年公司收购1,889套住宅，处置1,604套住宅，截至2023年12月31日拥有55,550套住宅[60] - 2023年总NOI的73.3%集中于大都会华盛顿特区14.9%、波士顿11.3%、橙县10.9%、达拉斯8.6%、旧金山湾区8.2%、纽约7.7%、西雅图6.3%和坦帕5.4%等市场[95] 投资活动 - 公司处置一处位于俄勒冈州希尔斯伯勒的运营社区，确认收益2530万美元[57] - 公司向开发商资本计划的两项优先股投资追加投入2180万美元[57] - 公司向五项应收票据投资追加投入8530万美元[57] - 公司对非合并合资企业和合伙企业的总投资额为9.529亿美元[113] 资本活动 - 公司回购60万股普通股，价值约2500万美元[57] 租赁业务特点 - 公寓租赁合约初始期限主要为12个月或更短[97] - 零售和商业空间租赁期限通常为5至10年[98] 运营风险：成本与法规 - 面临高通胀导致的第三方供应商成本上升和浮动利率债务利息支出增加[99] - 租金管制法规增加，例如2019年6月纽约州通过《住房稳定与租户保护法》和2019年10月加州通过《租户保护法》，限制公司提高租金和收取特定费用，可能对运营结果和物业价值产生不利影响[130] - 房地产税和其他法律法规的合规成本无法转嫁给租户，可能对净营业收入和向股东进行分配的能力产生不利影响[131] - 保险成本可能因市场波动而显著增加，影响公司费用[118][119] - 环境整治成本可能相当巨大，影响公司财务状况[121][125] - 未能遵守《美国残疾人法案》可能导致巨额罚款和资本支出[128] 运营风险：开发与项目 - 开发活动可能因供应链限制导致成本上升或延迟入住日期[107] - 开发活动可能因无法获得或延迟获得必要的许可和授权而导致成本增加[107] - 项目完成延迟、成本超预算或租金低于预期可能导致收益率低于预期[107] - 进入新市场可能因无法准确评估当地条件而导致预算业绩无法达成[120][126] 运营风险：法律与环境 - 公司是涉及供应商RealPage的集体诉讼和哥伦比亚特区提起诉讼的被告，不利的诉讼结果可能对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[133] - 物业可能含有有害霉菌或室内空气质量问题，导致高额修复成本和责任[125][127] - 公司认为遵守现行环境法规的成本不会对其财务状况产生重大不利影响[89] 运营风险：灾害与气候 - 极端天气和自然灾害可能造成超过保险覆盖水平的损失，导致公司损失受影响社区的投资资本及预期未来收入，并仍需偿还相关抵押债务[134] - 气候变化可能导致极端天气，对社区造成物理损坏或需求下降，若影响重大或持续时间长，将对财务状况和运营结果产生不利影响[135] - 地震风险区域社区的损失可能超过保险水平，地震保险成本高昂且覆盖可能短缺，导致投资资本和未来收入损失，并仍需偿还相关债务[136] 运营风险：合作伙伴与投资 - 合资伙伴可能无法按时缴纳资本出资，影响项目回报[113] - 夹层贷款或次级贷款资产风险高于高级抵押贷款，因处于次级受偿顺序且贷款价值比通常更高，增加了本金损失风险，在违约或破产情况下可能无法全额收回投资[141] - 优先股投资中，合作伙伴可能未能按预期注资或运营，导致公司需追加投资以保护自身权益，或无法及时收回投资及预期回报，可能损失全部或部分投资[142] - 长期地租协议中的租金重置条款可能导致与预期不同的租金率，过去曾因租金率争议进入仲裁并得到对公司不利的裁决[143] 财务风险：债务与流动性 - 截至2023年12月31日，公司拥有约4.797亿美元的可变利率债务，占其总未偿债务的约8.3%[156] - 可变利率债务的利率上升增加了公司的利息支出，对运营结果和现金流产生了不利影响[156] - 利率持续上升将增加公司的利息费用以及现有债务再融资和新债发行的成本[156] - 公司可能无法对到期债务进行再融资，或者再融资条款可能不如现有债务优惠[157] - 公司未能遵守债务契约可能导致要求提前偿还债务，从而对财务状况和现金流产生重大不利影响[157] - 公司获得融资的能力可能受到限制，包括由于股权和信贷市场的中断和不确定性[161] - 信用评级机构对公司债务的评估变化可能影响其资金成本、流动性和进入资本市场的能力[162] 财务风险：市场与融资 - 金融市场的中断可能对公司普通股的市场价格产生不利影响，并使筹集资本变得更加困难或昂贵[163] - 房利美和房地美政策或支持的改变可能对利率、资本可用性以及多户住宅房地产价值产生不利影响[164] - 公司所依赖的金融机构的稳健性可能对公司产生不利影响[165] - 资产公允价值下降可能导致公司确认减值费用，即使是非现金损失，也会对财务状况、流动性、运营结果及普通股市场价格产生不利影响[145] 税务相关风险与要求 - 公司必须每年至少分配其REIT应税净收入的90%以满足分配要求[174] - 若未能符合REIT资格，公司将按常规企业税率缴纳联邦所得税[169] - 某些财产转让可能产生100%的惩罚性税收[175] - 公司部分业务通过应税REIT子公司进行，这些子公司需就其应税收入缴纳所得税[173] - 公司可能因与应税REIT子公司的交易不符合正常交易原则而面临100%的惩罚税[173] - 若运营合伙或DownREIT合伙被视为公司纳税，将产生大量税务负债[180] - 公司可能因州和地方税法的变更而需要支付额外的州和地方税[178] - 公司作为REIT的资格要求，任何纳税年度下半年内，5名或更少个人持有已发行资本股票价值不得超过50%[188] - 联邦税法限制公司出售持有不足两年的物业以获利[101] 公司治理与股东事项 - 马里兰州法律规定，收购公司10%或以上投票权股份的人士，其交易需经董事会批准，并在五年后且获得80%股东投票支持方可完成[187] - 公司股息政策可能变更，取决于盈利、运营资金、流动性及REIT分配要求等因素[186] - 公司章程规定，任何个人持有公司已发行股权股票价值通常不得超过9.9%[189] - 董事会可豁免上述所有权限制，但豁免后个人持股比例不得超过13%[189] - 超过适用所有权限制的股票转让将被视为无效，预期受让人无法获得股份权利[189] 股价影响因素 - 市场波动及股价波动可能对公司普通股的市场价格产生负面影响[182] - 未能保持REIT资格是影响公司股价的因素之一[188] - 未能满足纽约证券交易所上市要求是影响公司股价的因素之一[188] - 公司未来可能发行额外普通股，包括根据市场发行计划，可能影响股价[188] - 未来额外债务的 adverse 市场反应是影响公司股价的因素之一[188] - 地缘政治事件（如俄乌战争、以色列和加沙冲突）可能增加市场波动性并影响公司证券交易[188] - 利率变化可能导致未来股息的年化收益率要求提高，影响公司普通股需求[188] 外部事件影响 - 租金减免计划可能要求免除部分逾期租金或同意其他不利条款[109] - 流行病相关措施导致失业、休假、商店关闭和收入降低，影响租金收取能力[109] - 流行病导致开发建设项目延迟或超预算，影响预期投资回报[110][112] 保险与资产保护 - 公司为社区投保的综合责任险和责任限额符合多户公寓行业惯例[90]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度和全年调整后每股FFO分别为0.63美元和2.47美元，达到此前指引范围中点 [74] - 2024年全年调整后每股FFO指引为2.36 - 2.48美元，同店收入和费用预期使NOI增长在 - 1.75%至1.75%之间 [79] - 2024年第一季度调整后每股FFO指引范围为0.60 - 0.62美元，中点较上一季度下降约3% [80] - 2024年同店收入增长指引范围为0% - 3%，中点为1.5% [84] - 2024年同店NOI预计增长1% - 4% [85] - 2024年同店费用增长中点预计为5.25%，剔除一次性因素和WiFi成本后，正常同店费用增长预计在低4%范围 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 与LaSalle的合资企业以约1.14亿美元收购波士顿郊区一个262户社区，初始收益率为中至高5%，预计稳定后收益率达中至高6% [75] - 出售约1.8亿美元资产，预计按加权平均买方资本化率中5%范围执行 [103] - 承接奥克兰一个陷入困境资产的所有权，该社区估值6700万美元，初始收益率为中3%，稳定后预计为低5% [103] 债务资本合作（DCP）业务 - 2024年DCP活动预计使收益减少0.025美元，其中假设承接一个DCP开发项目所有权可能产生0.02美元影响，取决于其高级建设贷款再融资情况 [107] - 有12个资产未偿余额约4.75亿美元，其中3个在观察名单，余额约5000万美元，若承接这些资产，长期风险约为0.01美元 [5] 各个市场数据和关键指标变化 市场租金增长 - 2024年市场租金增长预测约为1%，略保守于第三方预测的1.7% [76][104] 区域市场表现 - 东海岸预计表现较好，占NOI约40% [112] - 西海岸占NOI约35%，同店收入预计增长0% - 3%，橙县、洛杉矶和蒙特雷半岛预计增长较高，旧金山、圣地亚哥和西雅图预计较疲软 [113] - 阳光地带市场占NOI约25%，同店收入预计增长 - 2%至1%，奥斯汀、纳什维尔、丹佛和奥兰多新供应压力大，达拉斯和坦帕相对较好 [113] 特定市场情况 - 旧金山市场12月混合租金约为 - 7%，近期入住率达97% - 97.5%，优惠减少，租金开始上涨 [139] - 西雅图市场近期流量增加，12月至1月混合租金从约0升至2.5%，增长约250个基点 [20] - 纽约市场近期需求有所回升，1月混合租金较12月增加约150个基点，目前大致持平 [213] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 维持轻资本战略，鉴于资本成本仍高，但适时把握机会 [72] - 专注运营平台和创新，培养人才，灵活调整运营策略以应对供应变化，采取全面资本方法保持流动性和资产负债表灵活性 [116] 行业竞争 - 行业面临历史高位的新供应挑战，但公司认为消费者有健康的租金收入比，公寓相对其他住房形式更具性价比，预计2024年后供需动态将转向有利 [1][77] - 多户住宅市场有房利美和房地美提供融资支持，与其他商业房地产领域相比，困境程度相对较低 [134] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2024年经济增长和公寓需求将保持韧性，但新供应将持续影响核心增长 [72] - 持续的创新投资将推动NOI增长高于市场平均水平 [72] - 尽管短期内宏观和DCP相关存在逆风，但资产负债表和流动性状况良好，将继续灵活配置资本以实现长期增值 [81] - 对居民满意度和员工参与度的关注将有助于提高客户留存率和推动创新 [88] 其他重要信息 - 公司实施客户体验项目，居民留存率已连续9个月同比提高，预计该项目将继续改善周转率并扩大运营利润率优势 [111] - 公司正在实施基于AI的筛选措施、流程改进和信用门槛审查，以加强居民前期筛选，减少坏账风险 [84] - 公司已安装约2万套WiFi设备，今年还将安装1.2万套，预计2024年带来约600万美元增量收入，未来还会有更多收益 [169] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：0.025美元稀释的计算及DCP资产潜在增量影响 - 费城资产若无法再融资，公司承接所有权将从高收益DCP投资转为低收益收购，导致约0.02美元稀释；承接Modera Lake Merritt有一定稀释；预计下半年约7500万美元还款也有一定拖累，同时其他投资组合持续应计收益可部分抵消 [4] - 除上述情况外，目前未看到DCP投资在2024年有额外收益风险 [107] 问题：奥克兰房产为何不出售 - 目前北加州市场交易困难，该资产在公司运营团队手中有提升价值的空间，如房地产税重置、其他收入增加、消除优惠并实现稳定化等，未来市场改善后再评估出售更合适 [150] 问题：租赁费率增长趋势 - 预计2024年上半年租赁费率增长较低，下半年有所改善，2025年影响更大；假设2024年续租费率增长约3%，新租赁费率增长约 - 1.5% [110] 问题：阳光地带市场与整体投资组合表现对比及趋势 - 阳光地带市场面临更高供应压力，但就业和工资增长积极，吸收情况较好；其他收入预计占该地区投资组合总收入约45个基点，是整体的两倍，如WiFi推广开始产生收益，相对同行表现积极 [124] 问题：如何看待2024年3%续租费率增长指引 - 目前各市场情况较为一致，公司全年计划按3%执行；通常在续租谈判中，25% - 30%的续租能实现约50个基点的增长；未来将根据市场租金情况调整续租费率 [12] 问题：高供应市场租金可见性 - 目前面临的交付量与年中预期差异不大，且在季节性疲软时期取得了一定成果，如混合租金、续租率、流量和入住率表现良好；进入季节性旺季，优惠减少，流量和定价能力开局良好，为高供应市场提供了一定信心 [132] 问题：商业房地产困境对公司的影响及投资策略调整 - 多户住宅市场与其他商业房地产领域不同，有房利美和房地美提供融资支持，困境程度相对较低；公司不会因此改变投资策略，将继续多元化配置资本，DCP投资长期以来提供了稳定回报，是灵活调整资本配置的方式 [134][17] 问题：西雅图和旧金山市场情况 - 旧金山市场多元化布局，团队去年表现出色，预计今年总收入增长排名第一；目前入住率约97% - 97.5%，近期优惠减少，租金开始上涨，12月混合租金约 - 7% [139] - 西雅图市场近期流量增加，12月至1月混合租金从约0升至2.5%，增长约250个基点 [20] 问题：1月租赁费率增长和入住率提升的原因及后续趋势 - 12月至1月租赁费率增长改善，主要是因为公司在租赁到期最低时提高入住率，进入租赁季节可更积极推动租金；1月入住率达97.2%可能是高点，预计本季度将降至97%或高96%区间并继续测试混合租金；新租赁费率呈上升趋势 [152][155] 问题：2024年费用增长预期中西雅图市场情况 - 阳光地带市场费用略高，但与整体差异不大；人员方面因供应有一定压力，WiFi推广有费用支出，但其他收入可抵消，其他收入是整体投资组合的两倍 [26] 问题：指导意见的上行因素是否为经济活动和需求 - 经济活动和需求是重要的上行因素，就业市场强劲和工资增长将有助于顺利消化供应；目前公司按共识预期制定指导意见，若就业市场持续向好，将对业绩产生重大积极影响 [202] 问题：是否看到新家庭更多选择租房 - 公司认同新家庭更多选择租房的趋势，住房 affordability处于历史低位，购房率有所下降，公司的租户留存率和定价能力因此受益 [177] 问题：旧金山和西雅图市场优惠情况及整体投资组合优惠使用情况 - 旧金山第四季度提供约三周优惠，近30天降至约一半，市场租金上涨和优惠减少使混合租金提升；西雅图过去一年左右未提供优惠，主要通过调整市场租金 [205] 问题：资本部署策略及门槛利率变化 - 公司仍处于轻资本模式，债务成本、股权成本和资产定价近期有所改善；目前优先与合资伙伴LaSalle部署资本，已在指导意见中预留最高1.5亿美元份额；对于DCP机会，如有回报可再投资；对于开发项目，将根据基本面情况考虑合适时机启动，2025年供应低于历史水平，可能是较好的交付年份 [206] 问题：DCP资产现金基础与应计情况 - 多数DCP资产因处于开发阶段按应计制核算，随着资产转为现金流和运营状态，将开始以现金流支付高级贷款；公司将离线提供更具体信息 [61] 问题：创新和其他收入指引与之前预期差异原因 - 之前提到的4000万美元创新收益中，约1500 - 2000万美元与WiFi相关，目前WiFi预计2024年带来约500 - 600万美元增量收入，未来随着推广和租赁周期成熟将有更多收益；指导意见中的45个基点创新收益主要来自明确可收费项目，如WiFi、停车、存储等，而客户体验和欺诈防范等机会虽影响大但难以量化，未包含在指导意见中 [211] 问题：纽约市场情况及中期展望 - 纽约市场占NOI约8%，主要位于金融区，团队今年表现出色，预计在同行中收入排名靠前；目前入住率约97.5% - 98%，1月混合租金较12月增加约150个基点，目前大致持平，部分原因是季节性因素和前期基数较高，希望情况继续改善 [213]