财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.63美元，达到此前指引区间中点，受同店NOI同比强劲增长支撑，环比约2%的增长由同店、合资企业和近期完工开发社区的增量NOI推动 [9] - 第三季度同店收入和NOI同比分别增长5.3%和6.1%，同店收入环比增长2.3% [16] - 全年同店增长和FFOA每股指引区间下调，预计2024年同店收入约增长1%，略低于历史正常水平 [43][54] - 第四季度FFOA每股指引区间为0.62 - 0.64美元，中点同比约增长3% [85] - 截至9月30日有近10亿美元流动性，季度末债务与企业价值比为30%，净债务与EBITDAre之比为5.7倍，较去年下降0.3倍 [87] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度混合租赁费率增长近4%，年化居民周转率比去年低330个基点，西海岸入住率保持在96%中高位 [17] - 创新业务方面，社区WiFi安装预计到2023年底覆盖约2万套公寓，每月每套公寓可带来50美元增量收入，利润率近75%；客户体验项目分析近十年租赁数据和居民互动，有望降低周转率 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场，橙县作为第二大市场，占总NOI的11%，第三季度入住率同比提高70个基点，NOI增长7%；旧金山湾区受优惠活动影响较大，平均有三周租金优惠 [17][41] - 东海岸市场，纽约和波士顿占总NOI近20%，第三季度加权平均入住率为96.7%，同店收入同比增长近7% [56] - 阳光地带市场，面临大量新供应，新租赁费率同比下降3% - 6%，相当于新租约有三周左右优惠，预计2024年供应交付仍将处于高位，限制定价能力 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续创新，推进社区WiFi和客户体验项目，预计增加收入、提高居民留存率和扩大运营利润率 [28][39] - 积极增强流动性，待资本成本改善和供应压力减轻时把握增长机会 [34] - 合资企业合作有望扩大费用收入，实现规模效率提升，为未来盈利增长和ROE提升提供支持 [29] - 行业竞争方面，新供应带来的优惠活动增加，对公司租赁费率和入住率造成压力，公司整体优惠活动从半周增至1.5周，预计这种情况将持续到2024年 [33][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年以来，需求和盈利指标对业务有利，但9月中旬以来出现挑战，新供应交付和租赁优惠活动增加，对租赁费率和入住率造成压力 [8] - 预计2024年供应压力仍将持续，有机增长受压制，资本市场衰退限制外部增长前景，但资本流动改善可能带来积极变化 [11][34] - 消费者财务状况尚可，但市场选择增多，买家成为购物者，对行业租赁费率和入住率造成压力 [52] 其他重要信息 - 第三季度完成收购达拉斯和奥斯汀的1753套公寓，花费约4.02亿美元，通过发行约1.73亿美元运营合伙单位和承担近2.1亿美元债务融资 [59] - 第三季度回购约62万股普通股，加权平均价格为每股40.13美元，总代价约2500万美元 [44] - 位于都柏林的1.27亿美元开发社区实现入住率稳定，与其他三个近期完工开发项目预计在2024年和2025年对FFOA有增值作用 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 各地区供应情况及对市场租金增长的影响 - 阳光地带供应占比高于其他两个地区，但东海岸和西海岸市场也有供应增加情况；预计2024年市场租金增长低于长期平均水平，全年混合租赁费率增长和收入趋势低于平均 [46][66] 问题: B级产品受影响的原因及结论 - 互联网和价格透明度使消费者有更多选择，A级产品优惠活动增加，导致B级居民选择升级；阳光地带市场，第三季度B级新租赁增长比A级低170个基点，与第二季度情况相反 [94][95] 问题: 何时会出现供应压力峰值及各年供应情况 - 2024年上半年供应将趋于平稳，下半年交付量将减少，但租赁期仍需12个月左右；2025年极端优惠活动可能减少，定价将更合理 [12][97] 问题: 原收入增长指引与现状差异的原因 - 原预计下半年供应增加但开发商会理性行动，B级产品将继续表现优于A级；实际情况是优惠活动增加，B级产品表现逆转，导致收入增长与预期有2.5%的差异，约0.02美元 [100][101] 问题: 市场租金和混合租赁费率增长情况及地区表现 - 难以确定哪些市场会出现负增长或超过长期平均水平；预计2024年租金增长低于长期平均3%，混合租赁费率增长约1% [78][103] 问题: 市场条件变化对开发商资本计划和新开发项目的影响 - 目前处于观望状态，需在预算过程中综合考虑，预计明年1月底或2月初给出相关想法；开发项目具有挑战性，需等待市场信号明确 [104][111] 问题: 消费者取消租赁流程的趋势 - 取消拒绝率从通常的36% - 37%升至目前的42%，谈判比例从20% - 25%升至25% - 30%，但续约率仍保持在4%以上 [114][138] 问题: A级和B级产品相对定价问题 - 主要是相对价格问题，A级产品优惠后与B级产品价格差距缩小，消费者有机会升级；12 - 18个月后优惠活动减少，价格差距可能重新扩大 [140][141] 问题: 资本配置及回购股票的意愿 - 优先寻找合资企业机会，将评估资产市场价格以增加流动性和选择，再考虑重新配置资金，包括回购股票 [143] 问题: 提高居民留存率的信心 - 有较大信心，目前已采取措施使六个月周转率下降，未来将利用数据挖掘成果，从物业和个人层面解决问题，提高居民体验和留存率 [170][171] 问题: 坏账准备金增加的原因及全年指引情况 - 主要是应收账款总额下降和根据收款情况调整准备金；全年预计收款率为98.5%，2024年可能有小幅提升 [150][151] 问题: 开发商优惠活动行为及市场情况 - 开发商提供优惠活动是为了满足贷款展期和债务覆盖率要求，目前未出现极端优惠情况；消费者从B级升级到A级的情况出乎意料 [155][177] 问题: 开发商资本计划中平均交易的贷款价值比 - 情况较为复杂，多数交易预期有30%以上的价值创造；2024年只有1300 Fairmount项目到期，需考虑再融资和资本结构 [158][160] 问题: 联合企业交易及未来承保情况 - 对联合企业交易结果满意，未来承保将关注与合作伙伴共同挖掘运营平台潜力，在NOI增长预期方面变化不大 [165][166] 问题: 其他市场拖累租赁增长率的原因 - 未明确指出具体原因，需进一步分析资产性质和市场情况 [169] 问题: 不良债务近期预期增长的动机 - 全年预计收款率为98.5%，下半年情况有所改善，未来可能因监管环境和筛选机制改进而有小幅提升 [175] 问题: 开发商未达租赁目标及资本挑战带来的机会 - 目前难以判断开发商是否理性，他们提供优惠是为了满足贷款需求；多数交易NOI超过预期，需关注利率和市场租金变化对现金流的影响 [177][181] 问题: 担心债务覆盖率和现金流的项目数量 - 未提及具体数量，多数项目NOI收益率在9% - 10%，优先权益收益率在6% - 7%，在当前市场环境下表现良好 [182] 问题: 投资组合中A级和B级产品的未来策略 - 预计投资组合策略不会有重大变化，通常倾向购买B级产品以获取更多利润空间，同时通过开发部门提升产品质量 [188] 问题: 指导下调对自身和联合企业承保的影响 - 承保将根据市场情况调整，目前市场上限利率为中高5%，交易活跃度有限，但有一定买家群体 [192]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or other jurisdiction of (I.R.S. Employer incorporation of organization) Identification No.) 1745 Shea Center Drive, Suite 200, Highlands Ranch, Colorado 80129 (Address of ...

财务数据和关键指标变化 - 二季度同店净营业收入（NOI）同比增长近8%，推动调整后每股运营资金（FFOA）同比增长7% [5] - 二季度调整后每股运营资金为0.61美元，达到此前指引区间中点，环比增长约2% [18] - 三季度FFOA每股指引区间为0.62 - 0.64美元，中点同比增长约5%，环比增长0.02美元或3%；四季度FFOA每股指引为0.65美元，环比再增长0.02美元或3% [19] - 截至6月30日，公司流动性为11亿美元，债务与企业价值比率为27%，净债务与EBITDAre比率为5.5倍，较去年的6.2倍下降0.7倍，优于疫情前水平 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 同店业务 - 二季度同店收入和NOI同比分别增长7.6%和7.7% [8] - 三季度初需求健康，居民财务状况良好，租金与收入比率稳定在20% - 25%，二季度因租金上涨导致的搬出率降至8% [9] - 同店组合新租约优惠平均约为半周，主要集中在新供应较多的子市场 [10] - 预计三季度同店收入环比增长2% - 2.5%，高于疫情前平均水平 [12] 合资业务 - 二季度完成与LaSalle的5.07亿美元合资项目，预计资金投入后将增厚现金流和FFOA每股收益 [19][20] 收购业务 - 季度末后，公司协议收购六个社区，共1753套公寓，约4.02亿美元，预计短期内对FFOA每股收益有轻微摊薄，但运营改善后将实现增厚 [21] 开发业务 - 二季度一个开发社区实现稳定运营，收益率超5%，另外两个社区租赁情况良好，预计下半年及2024年将显著增厚FFOA [22] 各个市场数据和关键指标变化 东海岸市场 - 纽约和波士顿市场表现突出，二季度加权平均入住率为97.2%，同店收入同比增长9.4%，季度内混合租约利率增长近5% [14] 西海岸市场 - 入住率稳定在96%左右，优惠使用稳定；西雅图二季度混合租约利率增长环比加速70个基点 [15] 阳光地带市场 - 面临新供应交付和租户跳过租赁的双重逆风，新租约利率负增长；预计短期内定价能力受限，但长期增长前景乐观 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是通过多元化投资组合、审慎资本配置和领先运营及创新平台实现增长，吸引资本并扩大市场份额 [7] - 与LaSalle的合资项目和六个社区的收购交易符合战略目标，将带来未来现金流增厚和ROE提升 [6] - 行业方面，多户住宅业务表现强劲，二季度行业净吸纳量为正，显示消费者健康和公寓吸引力 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对就业和工资增长以及利率走势的进一步明确感到鼓舞，认为公司凭借多元化投资组合和领先平台能够在不同经济环境下取得成功 [7] - 尽管面临一些挑战，但公司在运营和财务方面表现良好，对下半年和未来增长充满信心 [120] 其他重要信息 - 公司在处理长期拖欠租户问题上取得进展，目前已接近疫情前水平，预计下半年及2024年对成本和定价的压力将减轻 [12] - 公司在创新技术应用方面取得进展，如互联网安装、无人值守站点和客户体验仪表盘等，有望提升运营效率和客户满意度 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年市场租金增长预期 - 过去几个月市场租金上涨约2%，预计下半年类似；混合租约利率因损失到租赁因素会更高，不同地区有所差异 [25][26] 问题2: 阳光地带市场情况及供应展望 - 阳光地带市场表现弱于预期，主要受新供应和租户跳过租赁影响；2024年供应预计保持稳定，2025年有下降趋势 [32][36][37] 问题3: 土地市场是否有困境或投资机会 - 公司未看到多户住宅领域的困境，核心地块交易意愿低，当前市场仍有大量无杠杆买家，预计处于5%左右的资本化率水平 [40][41] 问题4: 驱逐过程进展及填补空置预期 - 长期拖欠租户数量已降至约250人，接近长期平均水平；预计三季度收入环比增长2% - 2.5%，得益于入住率提升、混合租约利率增长、其他收入举措和开发项目租赁收入增加 [44][46][47] 问题5: 合资项目干粉资金部署时间及交易增厚预期 - 合资项目预计在未来12个月内开始部署资金并实现增厚；收购交易短期内有摊薄，但长期将增厚FFOA和现金流 [53][54] 问题6: 下半年指导的可变性和意外因素 - 非运营线的利息费用、G&A和DCP投资可变性较小；主要可变性来自同店业务，预计入住率和混合租约利率增长有上行空间 [61][62] 问题7: 2024年费用增长预期 - 预计2024年费用增长略高于长期3%的水平，约为4% - 5%，主要受房地产税、保险和工资压力影响 [67] 问题8: 阳光地带市场租金承受能力及与其他市场比较 - 阳光地带租户跳过租赁主要因供应和租金压力，与沿海市场的驱逐情况相反；目前公司认为这些问题已基本解决 [75][76] 问题9: 如何区分“跳过租赁”和正常搬出 - 跳过租赁通常指租户直接交钥匙放弃租赁，不经过驱逐程序 [77] 问题10: 学生债务减免结束和洛杉矶罢工对下半年预期的影响 - 学生债务方面，需等待8月29日还款恢复后观察影响；洛杉矶市场占公司NOI的3% - 3.5%，目前表现良好，未看到明显影响 [78][80] 问题11: 东海岸、西海岸和阳光地带新租约租金增长差距是否会扩大 - 预计差距不会扩大，沿海市场有更大的损失到租赁空间，阳光地带市场预计将趋于稳定 [82] 问题12: 开发商租赁策略和定价是否合理 - 市场租赁策略和定价总体合理，部分开发商提供4 - 6周优惠，公司自身租赁情况良好 [83] 问题13: 收购资产的入住率情况 - 收购资产入住率略低于公司通常水平，约为95.5% - 96% [86] 问题14: UDR平台在收购中通常能实现的价值创造 - 2019 - 2022年，公司收购交易通常可实现约10%的提升，此次收购因目标资产运营效率低，有更大提升空间 [89][90] 问题15: 私人开发商的行业状况 - 部分开发商可能会在周期中失去资产和资本，但公司参与的项目仍有一定权益；公司选择与合作方进行再融资以维持项目 [91][93] 问题16: DCP项目合作伙伴不出售资产的原因 - 合作伙伴认为市场环境不佳，NOI有望提升，且利率和买家情况不确定，因此选择等待更好的时机 [96][97] 问题17: 供应较重市场的稳定资产优惠情况 - 公司在稳定资产上使用的优惠较少，阳光地带部分市场有开发商提供约两周优惠，沿海市场较少 [98] 问题18: 租赁价差和市场租金增长的季节性情况 - 由于去年同期比较基数和季节性因素，预计9月开始租金增长将出现反向关系，公司对此有信心 [101][102][103] 问题19: 阳光地带租金激进策略的原因 - 过去几年公司在阳光地带的续租增长较为激进，导致部分租户压力增大，但近期续租率已趋于正常 [105][106] 问题20: 如何分散资产以应对新供应 - 公司现有阳光地带投资组合以郊区和B级物业为主，有一定抗风险能力；此次收购有助于提升运营效率，但在市场多元化方面作用有限 [108] 问题21: 与LaSalle合资项目的IRR、市场选择和规模增长预期 - 合资项目资产预计可实现高于市场的IRR；市场选择注重多元化，阳光地带并非禁区；双方各有2.5亿美元干粉资金用于未来增长，合资规模有望从0.5亿美元扩大到1亿美元 [110][112][113] 问题22: 保险市场情况及自保策略 - 公司现有保险计划锁定至12月中旬，今年保费压力有所缓解，但预计明年仍有20%左右的增长；公司通过评估历史损失比率和保费情况调整自保策略 [116][117][118]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-10524 UDR, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 54-0857512 (State or other jurisdiction of ( ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长近10%，同店净营业收入增长近12%，带动每股营运资金增长9% [6] - 第一季度同店收入增长9.6%，同店净营业收入增长11.7% [10] - 第一季度每股调整后营运资金为0.60美元，达到此前指引区间的中点 [19] - 第二季度每股调整后营运资金指引区间为0.60美元至0.62美元，中点同比增长约7% [20] - 债务与企业价值比为29%，净债务与 EBITDAre 比为5.7倍，较一年前的6.4倍下降近1倍，较疫情前水平改善0.5倍 [22] - 加权平均利率为3.25%，为多户住宅同行中最低 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度综合租金增长率为3.5%，由高于平均的续约租金增长率7.4%驱动 [10] - 入住率保持强劲，为96.6% [10] - 年度化租户周转率约为39%，与长期第一季度平均水平一致，但较上年同期高出约400个基点 [11] - 长期拖欠租金居民数量已减少至约300户，占总单元数的50个基点，峰值时为750户，长期平均为250户 [12] - 第二季度综合租金增长率趋势符合预期，预计平均约为3% [14] - 为实现全年同店收入增长指引中点6.75%，全年综合租金增长率需达到约2.5% [14] - 创新举措预计在2023年及以后为业绩做出贡献，过去十年对同店增长的贡献约为50个基点，今年预计相同 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场的新供应量交付导致市场层面的优惠增加，新租金增长能力暂停 [15] - 纽约和波士顿（约占同店净营业收入的18%）的表现强于预期，入住率达97%，第一季度综合租金增长率超过6% [16] - 东海岸市场表现依然极好，入住率在97%左右，综合租金增长率在6%左右 [33] - 西海岸市场表现符合预期 [33] - 阳光地带市场略弱于预期，但综合租金增长率依然强劲 [33] - B级资产表现略优于A级资产，综合租金增长率高出70-100个基点 [44] - 城市资产表现略优于郊区资产 [45] - 西雅图市场租金略弱于预期，但开始回升，郊区市场如Everett、Kirkland增长约10%-11% [57] - 旧金山SoMa地区增长近14%，提供约两周优惠；洛杉矶Marina del Rey地区表现强劲，入住率约97% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略围绕多元化、审慎的资本配置决策以及专注于可控因素以驱动行业内相对优异表现 [7] - 领先的运营平台继续最大化社区价值并提供高水平的居民满意度 [7] - 创新举措再次被证明是与同行差异化的因素，并对2023年及以后的增长状况做出积极贡献 [7] - 多元化投资组合既提供安全性，又具备跨市场和投资机会配置资金的能力，以产生高风险调整后回报 [7] - 转向资本轻型战略，第一季度未进行收购、新的第三方开发投资或新的开发动工 [20] - 当前开发管道仅包括两个社区，总计415套住宅，预算成本1.88亿美元，其中40%成本已发生 [21] - 积极探索合资企业机会，以利用运营平台的价值创造机制，获得现金流增长和费用流 [36][37] - 第三方开发投资组合约占企业价值的2%，愿意适度提高该比例，并可能通过合资方式筹集替代资本 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国多户住宅行业面临有利的相对环境：就业和收入增长超出预期保持正面，总住房供应稳定，未来开发动工量开始下降，与独栋住宅相比的相对可负担性达到近22年任期中最有利水平 [8] - 当前经济衰退更像是资本市场衰退，由政策、贷款模式和资本流动引发，尚未对就业造成严重冲击 [30][31] - 居民财务健康状况良好，工资通胀基本与租金增长同步，租金收入比稳定在20%出头区间 [13] - 因租金上涨而搬出的居民占比为10%，低于2022年中的峰值18%；因购房而搬出的居民占比为5%，较历史平均水平低约60% [13][55] - 租赁公寓的成本比拥有住房低约50%，而疫情前低约35% [13] - 优惠仍然很少，整个投资组合的新租约平均约为半周 [14] - 预计2023年下半年及2024年、2025年新供应管道减少将成为未来的顺风 [43][93] - 政府对多户住宅行业的支持提供了稳定的资本流动，有助于交易市场和再融资市场持续运转 [94] 其他重要信息 - 截至3月31日，流动性近10亿美元 [6][22] - 通过2024年到期的合并债务仅为1.13亿美元（约占企业价值的0.5%），不包括信贷额度和商业票据计划项下的金额 [22] - 第一季度业绩包括因与员工保留信贷计划相关的可退还工资税抵免而产生的一次性费用收益370万美元 [19] - 正在推进各种创新计划，包括高利润率的全楼WiFi项目，预计到2023年底覆盖约三分之一投资组合，2025年覆盖全部投资组合 [16] - 客户体验项目下的各种居民特定举措将提升满意度、减少居民流动率并带来更大的定价能力 [17] - 已推出人工智能聊天机器人（文本和电话） across the portfolio，关闭率比传统呼叫中心模式高约10% [95][97] - 洛杉矶县驱逐暂停令于3月底结束后，约70户长期拖欠租金居民中，有40户立即支付了4月租金 [60] 问答环节所有提问和回答 问题: 阳光地带的供应影响以及市场分化趋势 [24] - 公司投资组合在阳光地带市场因其B级质量和郊区价格定位而更具绝缘性，但整体阳光地带库存增长约3.5%，若宏观前景减弱，随着供应增加可能面临更多风险 [24] - 目前阳光地带优惠有所增加，但提供的不多，入住率仍强劲约96.5%，随着旺季来临，预计能继续推高租金 [25] 问题: 考虑利用平台管理其他公司投资组合的后台运营 [26] - 公司目前专注于其60多个创新举措，预计未来几年将产生超过4000万美元的经常性收益，因此希望暂时集中精力于能惠及合并投资组合的事项 [27] 问题: 对经济衰退的看法以及投资组合的韧性 [30] - 当前衰退被视为资本市场衰退，由政策、贷款模式和资本流动引发，尚未严重冲击就业，而就业是业务的主要驱动力 [30][31] 问题: 四月份租金趋势和各市场表现 [32] - 四月份趋势与第一季度相似，综合租金增长率约3.5%，新租金增长逐月持续增加，入住率约96.6%，长期拖欠租金居民数量减少 [33] - 东海岸（纽约、波士顿）表现依然极好，西海岸符合预期，阳光地带略弱于预期 [33] 问题: 四月份各市场新租金定价的月度改善情况以及纽约的势头 [35] - 东海岸增长最强，纽约综合租金增长率从18%-20%的高点回落，但目前仍保持在6%-8%，仍有增长空间 [35] - 波士顿和华盛顿特区也开始回升 [35] 问题: 合资企业的最新情况、合作伙伴兴趣和定价预期 [36] - 与MetLife的合作伙伴关系良好，合资战略允许公司在周期内进入市场，利用合资筹集的资金进行交易，从而获得现金流增长和费用流 [36][37] - 目前定价大约在5%资本化率左右，希望若能达成交易，能以此水平筹集资本 [38] 问题: 交易市场现状和未来展望 [40] - 目前坚持资本轻型战略，定价更集中在5%至5.25%资本化率范围，若重返市场，将专注于平台和邻近交易，以利用运营平台增加价值 [41] 问题: 对第三方开发投资组合的舒适度和期望 [42] - 第三方开发投资组合约占企业价值的2%，愿意适度提高，并可能通过合资筹集替代资本以扩大该账目并提高股本回报率 [42] - 由于区域银行收缩建筑贷款以及为新发展项目寻找股权合作伙伴变得困难，新交易管道已大幅减少 [43] 问题: 城市与郊区以及A级与B级资产的表现差异 [44] - B级资产表现略优于A级资产，综合租金增长率高出70-100个基点，入住率均稳定在96.5%-96.7%左右 [44] - 城市资产表现仍略优于郊区资产，但预计郊区表现将在今年年中反弹并趋于一致 [45] 问题: 同店费用指引的关键下行风险以及可见度最低的领域 [46] - 目前对税收和保险感觉良好，可控方面主要压力来自维修保养费用，但已通过技术改善缓解 [46] - 2022年上半年费用增长约4%，下半年7%，因此下半年将面临更简单的比较基准 [47] - 目前已知约70%的房地产税数字，保险费率在12月中旬续期，保费锁定在20%以上的涨幅，但索赔可能波动，第一季度保险索赔同比下降30%以上 [48][49] 问题: 在当前环境和水平下对股票回购的思考 [51] - 过去曾在折价时积极回购，但目前处于资本轻型战略，资金来源和用途相对平衡，需找到有吸引力的定价来源，合资资本探索可能为运营资产、第三方开发投资和回购创造干火药 [52][53] 问题: 居民负担能力数据和科技行业租户风险 [54] - 因购房而搬出的居民占比约5%（历史平均约12%），因租金上涨而搬出的占比约10%（2022年中峰值约18%），未出现居民合住现象，单位居住人数仍约1.8人 [55] 问题: 西海岸市场（旧金山、西雅图）的定价和优惠趋势 [56] - 西海岸表现符合预期，西雅图市场租金略弱但开始回升，郊区增长更强（10%-11%），贝尔维尤无优惠，增长5%-6% [57] - 旧金山SoMa增长近14%，提供约两周优惠，半岛地区无优惠，入住率96%-97% [58] - 洛杉矶（Marina del Rey）表现强劲，入住率97%，无优惠，市场租金持续上涨；橙县稳定，入住率96%-97%，无优惠 [59] 问题: 洛杉矶驱逐暂停令结束后的影响 [60] - 暂停令结束后，约70户长期拖欠租金居民中，约40户立即支付了4月租金，少数付清了全部欠款，其余正通过法律程序处理 [60][61] - 公司指引2023年租金收缴率中值为98%以上，与2022年一致，目前未见重大波动，第一季度核销略高于预期，但随着长期拖欠居民搬离，预计今年剩余时间将带来顺风 [62] 问题: 未来几年最佳投资机会市场 [64] - 最具信心的领域始终是邻近交易，无论哪个市场，都能获得大量效率和额外规模 [65] - 若有吸引力的资本来源，各地区都有市场表现良好：阳光地带的达拉斯、纳什维尔；东海岸的费城、华盛顿特区、波士顿；西海岸的圣地亚哥郊区、北加州（需谨慎选择） [66] 问题: 2023年剩余时间续约租金与新租金价差的展望 [67] - 目前至6月发出的续约租金增长率在5.5%-6%区间，预计未来几个月稳定在该范围或降至5%-6%，新租金增长逐月持续上升，价差将继续收窄 [68] 问题: 需求与客流量的关系 [70] - 由于阳光地带的可负担性因素，转化率有所下降，取消和拒绝增多，但净效果仍达到目标，入住率保持在96.5%-96.7% [70] 问题: 当前开发管道（达拉斯、坦帕）是否代表最看好的机会市场 [71] - 资本轻型战略反映了当前股价与资产交易价格的对比，当不具备优势时，转向其他价值创造机制，如运营、创新、第三方开发投资和再开发 [72][73] 问题: 阳光地带新租金疲软与入住率/租金的权衡 [75] - 阳光地带增长依然健康，只是略低于最初预期，最近三四周市场租金开始上涨，逐月持续改善 [76] 问题: 北加州和西雅图投资组合中科技行业租户占比及裁员影响 [77] - 旧金山和西雅图的科技行业租户曝光度约13%-15%，未出现大量因失业而搬离的现象，这些地区仍有迁入人口 [78] - 科技裁员通知中约20%位于加州和华盛顿，相对分散，这两个市场第一季度综合租金增长率从第四季度加速 [79] 问题: 四月份租金增长率的澄清 [81] - 第二季度指引参考的3%基于初始指引，4月趋势与第一季度相似，季度表现将取决于新租金增长，5月预计新增长改善，目前趋势略好于指引 [82] 问题: 负担能力趋势是否意味着有更多未利用的定价能力 [83] - 目前续约租金比市场价高出约100-130美元，导致新租约与续约之间有5%的价差，公司积极定价的同时也注重保留率以推动新租金增长 [83] 问题: 除旧金山外需主动提供优惠的市场及全年展望 [86] - 优惠使用情况基本不变，集中在旧金山、华盛顿特区部分区域和阳光地带极少数情况，预计优惠不会大幅增加（最多约每周/新租约），需求依然强劲 [86] 问题: 未来12-18个月内到期的第三方开发投资项目是否存在租赁或再融资压力 [87] - 第三方开发投资组合风险可控，资本结构中有足够股本缓冲（总投资成本约16亿美元，高级贷款约9.5亿美元，公司承诺约3.5亿美元，后续股本约3亿美元） [88] - 即将到期的项目（费城、圣莫尼卡、奥克兰）总成本约3.6亿美元，高级贷款约2.15亿美元，公司承诺约9000万美元，后续股本约5500万美元，目前无压力，正与合作伙伴和贷款方讨论重组、出售或展期方案 [89] 问题: 是否看到更多不良机会和新动工放缓 [91] - 不良机会分为不良定价或不良股权合作伙伴，多户住宅有政府支持企业提供稳定资本，除非卖家愿意以约5%资本化率 meeting the market，否则不会出现不良定价；商户开发商可能面临资金困难，但不一定导致不良定价 [92] - 新动工和许可活动已从2022年峰值下降约5%-10%，总住房供应下降约20%，预计2024年下半年和2025年将产生影响，第三方开发投资新交易管道已大幅减少 [93] 问题: 人工智能（如ChatGPT）相关的技术效率机会 [95] - 已在过去12个月在全投资组合推出人工智能聊天机器人（文本和电话），未来有机会通过个性化响应和自动化进一步改善客户体验并降低成本 [95][96] - 人工智能聊天机器人的销售关闭率比传统呼叫中心模式高约10% [97] 问题: 通过增加自保比例来缓解保险费上涨的可能性 [99] - 每年都会分析保险各层级、定价与损失历史，鉴于行业承保能力收缩且保费上涨并未带来相应利润回报，12月续期时将再次评估 [99][100] 问题: 阳光地带疲软是相对而言还是特定于公司资产 [101] - 阳光地带疲软更多是东海岸表现更好的相对结果，疲软区域主要集中在城市环境（新供应集中地），因此B级资产在该地区表现优于预期 [101]

100 Pier 4| Boston, MA INVESTOR PRESENTATION 1Q 2023 G R E S B ★★★★ ★ 2022 Opening doors to the future® TABLE OF CONTENTS 17 3 Recent Updates UDR at a Glance 5 7 UDR Value Proposition 8 Innovation and Competitive Advantages 10 Accretive Capital Allocation and Value Creation 12 Market and Resident Attributes 14 Strong, Liquid, Flexible Balance Sheet 15 ESG and Sustainability Leadership The Case for Apartment REITs View 34| New York, NY 2 RECENT UPDATES(1) High: 7.75% Apartment fundamentals remain healthy and ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-10524 UDR, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 54-0857512 (State or other jurisdiction of ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Maryland 54-0857512 (State or other jurisdiction of (I.R.S. Employer incorporation or organization) Identification No.) 1745 Shea Center Drive, Suite 200, Highlands Ranch, Colorado 80129 ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年同店净营业收入（NOI）增长14%，调整后每股运营资金（FFOA）增长16% [5] - 第四季度同店收入和NOI同比分别增长12.1%和14.5%，主要受5.4%的混合租赁费率增长、96.8%的高入住率、租金组合优化和稳定的收款率推动 [10] - 2022年第四季度调整后每股FFO为0.61美元，达到此前指引范围的中点；全年调整后FFOA为2.33美元，同比增长16% [19] - 2023年股息提高10.5%，基于调整后每股可分配资金（AFFO）指引，股息支付率为74%，与历史平均水平一致 [19] - 2023年全年调整后每股FFOA指引范围为2.45 - 2.53美元，中点2.49美元代表7%的年度增长 [20] - 2023年第一季度调整后每股FFOA指引范围为0.59 - 0.61美元，中点同比增长9% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店业务：2023年同店收入和NOI增长指引中点分别为6.75%和7.5%，预计费用增长4.75% [13] - 创新业务：创新举措预计到2025年底产生至少4000万美元的增量NOI，其中500 - 1000万美元已包含在2023年同店指引范围内 [16] - 开发和再开发业务：目前有三个在建项目，95%的成本已锁定，预计收益率在5% - 6%之间；弗吉尼亚州北部的Newport Village二期项目预计收益率在5% - 6%之间 [55] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求：2023年初需求相对健康，流量与去年同期持平且高于长期平均水平，但潜在租户决策时间延长 [11] - 租金增长：第一季度混合费率增长预计平均在3% - 4%之间，由7% - 7.5%的续租费率增长驱动 [12] - 市场差异：阳光地带市场年初混合费率较高，主要受续租增长推动；沿海市场市场租金和租金损失较高，预计年中可能赶上并超过阳光地带 [25] - 具体市场表现：纽约市场第四季度有效新租赁费率增长16.3%，预计今年收入增长10% - 12%；西雅图市场第四季度新租赁增长下降7.4%，预计2 - 3月新租赁增长转正，混合费率在2% - 3%之间 [50][59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略调整：2022年初在股权价格有吸引力时进行扩张，年中资本成本上升后转向轻资产战略 [6] - 创新驱动：通过投资人员、PropTech和ClimateTech等举措，进一步扩大运营利润率优势 [5] - 资本配置：优先考虑开发商资本计划和再开发项目，同时探索处置活动和寻找合资伙伴 [26][27] - 行业竞争：公司在同店收入增长方面排名第二，创新举措和审慎的资本配置将增强竞争力 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：美国多户住宅行业基本面良好，需求和流量健康，就业增长积极，租金与收入水平稳定，相对单户住宅更具 affordability [7] - 未来前景：公司对2023年前景充满信心，预计能够有效应对宏观环境变化，实现强劲的绝对和相对业绩 [8] 其他重要信息 - 可持续发展：公司获得GRESB的5星级ESG评级，连续两年被《新闻周刊》评为美国最负责任的公司之一 [6] - 债务管理：截至2024年，合并债务到期金额仅为1.15亿美元，占企业价值的0.5%；加权平均利率为3.2%，为多户住宅同行中最低 [22] - 流动性：截至12月31日，公司拥有10亿美元的流动性，资产负债表状况良好 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年哪些市场最强和最弱，若资本市场活跃会买卖哪些资产 - 阳光地带市场年初混合费率较高，沿海市场市场租金和租金损失较高，预计年中可能赶上并超过阳光地带；公司将优先考虑开发商资本计划和再开发项目，同时探索处置活动和寻找合资伙伴 [25][26][27] 问题2: 迁移趋势是否有变化，开发商资本计划（DCP）的回报门槛有何变化 - 迁移趋势基本回到疫情前水平，迁出和迁入大都市统计区（MSA）的比例略有下降；DCP的目标回报从11% - 12%提高到13% - 14%，风险降低 [29][30][31] 问题3: 指导假设中包含哪些经济情景，新租赁和续租定价何时收敛 - 指导假设的基线中点假设全国全年失业100万人，通过多因素模型得出约83%的置信加权模型；预计到第三季度，新租赁和续租定价差距将缩小至100 - 200个基点 [36][37] 问题4: 模型在哪些时期进行了回测，是否考虑重大合资机会 - 回测时期包括2005 - 2006年，当时尽管就业岗位大幅减少，但租金和收入仍实现增长；公司希望找到像MetLife这样的合资伙伴，共同推动企业发展 [40][41] 问题5: 费用增长指导的分解，以及集中化和人员精简能节省多少成本 - 可控费用预计增长4.5% - 5.5%，主要压力来自公用事业和维修保养；不可控费用预计增长4% - 5%，主要压力来自税收和保险；公司预计通过人员精简、技术应用和效率提升等措施，进一步压缩费用 [44][45] 问题6: 预计2023年因购房而迁出的情况是否会增加 - 预计2023年因购房而迁出的趋势将保持不变，因为房价下跌和可负担性改善通常会导致延迟反应 [47] 问题7: 西雅图市场的情况及2023年预期，同店收入指导中入住率的假设 - 西雅图市场第四季度郊区收入增长10% - 12%，贝尔维尤地区增长5% - 6%；预计2 - 3月新租赁增长转正，混合费率在2% - 3%之间；同店收入指导中假设入住率大致持平，约为96.7% - 96.8% [50][51] 问题8: 收入增长在全年的进展情况，以及新开发项目的启动计划 - 预计上半年收入增长相对较强，为7.5% - 8.5%，下半年为5.5% - 6.5%；目前三个在建项目成本基本锁定，预计收益率在5% - 6%之间；Newport Village二期项目预计收益率在5% - 6%之间，近期将确定最终成本和回报预期 [53][55] 问题9: 当前的租金损失情况，以及纽约市场持续强劲的原因和可持续性 - 目前租金损失约为2.2%，高于上月的1.5%和去年同期的1.5%；纽约市场需求强劲，入住率达98%，无优惠活动，供应极少，预计今年收入增长10% - 12% [57][59] 问题10: 预计2023年周转率和坏账情况，以及同店费用在沿海和阳光地带的差异 - 预计周转率与去年基本持平，坏账费用相对平稳；同店费用在沿海和阳光地带的主要差异在于税收，阳光地带预计为高个位数增长，沿海地区受加州限制为2% [62][64][65] 问题11: 科技市场的需求情况，以及租户决策时间延长的含义和影响 - 旧金山市场近期流量有所回升，科技行业裁员对公司影响较小，因为租户基础较为多元化；租户决策时间延长约两天，主要体现在空置天数上 [66][69] 问题12: 市场内不同类型物业（A与B、城市与郊区）的差异，以及在无可行收购或DCP机会时的回购意愿 - 2022年A类物业和城市物业表现较好，预计2023年B类物业和郊区物业将表现更优；公司有回购的意愿和能力，但需根据市场情况和资本来源等因素综合考虑 [71][72] 问题13: 2024年实现高于平均增长的条件，正常年份的earn - in水平，以及DCP投资的退出策略 - 2024年市场租金增长有望受益于住房供应减少和相对可负担性优势，创新举措预计再增加50个基点的收益；正常年份earn - in的历史平均水平约为1.5%；DCP投资的退出策略将根据具体情况而定，目前部分合作伙伴可能希望延长时间以等待更好的交易窗口 [74][75][76] 问题14: Junction项目的最新情况，以及租户因租金上涨迁出后租金提升情况 - Junction项目因融资市场原因延长，目前仍在与借款人讨论进一步延长；租户因租金上涨迁出后租金仍有提升，但幅度较前一两个季度有所下降 [79][80][81] 问题15: 交易市场的市场清算资本化率和恢复正常交易活动的时间，以及是否收到更多来自商人建造商的潜在出售意向 - 目前买卖价差约为10% - 15%，公司愿意在能够实现现金流提升的情况下进行交易；公司已开始与商人建造商进行一些对话，但仍需进一步探索机会 [82][83][84] 问题16: 行业游说的重点方向，以及驱逐禁令造成的损失和未来影响 - 行业游说的重点是租金控制，特别是2024年加州废除Costa - Hawkins法案的提案；驱逐禁令期间公司的坏账核销约为6000万美元，占年收入的100个基点，预计未来不会出现重大负面影响 [88][90][91] 问题17: 华盛顿特区市场受政府员工远程工作的影响，以及电动汽车火灾对车库消防系统升级的情况 - 预计随着政府员工5月左右返回办公室，华盛顿特区市场需求将有所回升；电动汽车消防系统升级问题将离线讨论 [94][95] 问题18: 阳光地带市场的发展趋势，以及需求增强对宏观观点的影响 - 阳光地带市场年初市场租金和租金损失较低，预计随着季节性因素和市场恢复，租金将上涨；公司对市场前景持谨慎乐观态度 [96][97] 问题19: 同店运营费用增长低于同行的原因 - 公司已了解约40%的年度税收情况，通过内部团队和顾问对约50%的可上诉税收进行挑战；阳光地带市场税收预计增长5% - 10%，沿海地区受Prop 13限制为2%，综合影响约为5% [100]

UDR, Inc. (NYSE:UDR) Q3 2022 Earnings Conference Call October 27, 2022 1:00 PM ET Company Participants Trent Trujillo - Senior Director, Investor Relations Tom Toomey - Chairman and Chief Executive Officer Mike Lacy - Senior Vice President, Operations Joe Fisher - President and Chief Financial Officer Andrew Cantor - Senior Vice President Conference Call Participants Nick Joseph - Citi Steve Sakwa - Evercore Austin Wurschmidt - KeyBanc Capital Markets Dan Tricarico - Scotiabank Jeff Spector - Bank of Americ ...