文章核心观点 UMH Properties, Inc.宣布将参加2024年Nareit的REITweek投资者会议，高级管理团队将于6月4日上午10:15进行展示，展示可通过网络直播观看，资料将在公司网站发布 [1][2] 会议相关信息 - 公司将参加在纽约市纽约希尔顿中城举行的Nareit's REITweek: 2024 Investor Conference [1] - 高级管理团队定于2024年6月4日东部时间上午10:15进行展示 [1] - 展示将通过网络直播，可在公司网站www.umh.reit的即将举行活动部分观看，重播在展示后30天内可查看 [2] - 展示材料也将在公司网站主页提供 [2] 公司基本情况 - 公司于1968年成立，是一家公开上市的权益型REIT，拥有并运营136个预制房屋社区，约含25,800个已开发住宅用地 [3] - 这些社区位于新泽西州、纽约州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州、田纳西州、印第安纳州、马里兰州、密歇根州、阿拉巴马州、南卡罗来纳州和佐治亚州 [3] - 公司通过与Nuveen Real Estate的合资企业，在佛罗里达州拥有并运营两个社区，含363个用地 [3] 联系方式 - 联系人Nelli Madden，电话732 - 577 - 4062 [4]

文章核心观点 UMH Properties, Inc.宣布将参加2024年Nareit的REITweek投资者会议，高级管理团队将于6月4日上午10:15进行展示，展示将通过网络直播并可在公司网站查看 [1][2] 会议相关信息 - 公司将参加在纽约市纽约希尔顿中城举行的Nareit's REITweek: 2024 Investor Conference [1] - 高级管理团队定于2024年6月4日东部时间上午10:15进行展示 [1] - 展示将通过网络直播，可在公司网站www.umh.reit的即将举行的活动部分观看，直播回放将在展示后30天内可用 [2] - 展示材料也将在公司网站主页提供 [2] 公司基本情况 - 公司成立于1968年，是一家公开上市的股权REIT，拥有并运营136个预制房屋社区，约有25,800个已开发的住宅用地 [3] - 这些社区位于新泽西州、纽约州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州、田纳西州、印第安纳州、马里兰州、密歇根州、阿拉巴马州、南卡罗来纳州和佐治亚州 [3] - 公司通过与Nuveen Real Estate的合资企业，在佛罗里达州拥有并运营两个社区，包含363个地块 [3] 联系方式 - 联系人：Nelli Madden，联系电话：732 - 577 - 4062 [4]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，经调整的FFO为1500万美元，合每股0.22美元，较2023年的1170万美元（每股0.20美元）增长10% [44] - 本季度租赁及相关收入为5030万美元，较去年同期的4530万美元增长11%，主要因同店入住率上升、租赁房屋增加和租金上涨 [44] - 社区运营费用本季度增长5%，主要因工资成本、租赁房屋费用、房地产税和除雪费用增加 [15] - 同店收入本季度增长10%，社区NOI从2023年的2600万美元增至2024年的3000万美元，增长16% [15] - 社区费用率从去年的44.3%改善至今年的41.9%，公司有望在2024年实现收入增长2000万美元以上 [39] - 整体入住率从去年的84.9%提高220个基点至今年的87.1%，增加598个单位；环比增加132个单位 [49] - 租赁房屋组合入住率从去年的93.7%提高140个基点至95.1%，年周转率30%或更低，每单位年均费用约400美元 [50] - 同店入住率较第四季度增加121个单位，同比增加545个单位，分别增长40和200个基点；同店收入增长10%，费用仅增长3%，同店NOI增长16%，年化达1600万美元 [51] - 季度末，公司债务约6.72亿美元，其中社区层面抵押贷款4.94亿美元，应付贷款7800万美元，4.72%的A类债券1亿美元；总债务92%为固定利率 [55] - 本季度加权平均短期借款利率为6.79%，较去年同期的7.39%下降60个基点；总债务加权平均利率为4.56%，较去年同期的4.9%下降34个基点 [56] - 本季度通过普通股ATM计划发行并出售130万股普通股，净收益约2040万美元；通过DRIP获得250万美元；通过优先股ATM计划发行并出售19.4万股D类优先股，净收益约440万美元 [57] - 季度末，净债务与总市值之比为30%，净债务证券与总市值之比为28.6%，净债务与调整后EBITDA之比为5.9倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为5.6倍；利息覆盖率为3.1倍，固定费用覆盖率为2倍 [58] - 季度末，公司总市值约21亿美元，较去年的19亿美元增长12%，其中永久优先股权益2.95亿美元，股权市值超11亿美元，债务6.72亿美元 [77] - 季度末后，通过普通股ATM计划发行19万股普通股，净收益约300万美元；通过优先股ATM计划发行1.9万股D类优先股，净收益约44.4万美元 [78] - 季度末，公司现金及现金等价物3990万美元，无担保循环信贷额度可用1.3亿美元，另有4亿美元可通过accordion功能获取；其他信贷额度可用于房屋销售融资、库存和租赁房屋购买的额度为1.94亿美元 [79] - 公司REIT证券投资组合2910万美元，均无抵押，占未折旧资产约1.6%，公司承诺不增加该投资组合并持续出售部分头寸 [80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：公司拥有超1万套租赁房屋，入住率95.1%，年周转率30%或更低，每单位年均费用约400美元，周转成本通常由租户保证金覆盖 [50] - 房屋销售业务：本季度房屋销售总额740万美元，较去年的730万美元增长1%；租赁宾夕法尼亚州贝尔弗农的销售中心给克莱顿房屋公司，该中心库存房屋按发票价格出售；排除该销售中心清算房屋，本季度制造房屋销售额640万美元，销售成本420万美元，毛利率34% [72] - 社区业务：同店入住率和收入增长，费用控制良好，NOI增长显著；社区费用率改善，公司有望通过增加入住率、投资新租赁房屋和提高租金实现收入增长 [39][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司各市场对经济适用房需求强劲，社区入住率和租金增长良好；部分地区如俄亥俄、印第安纳、田纳西、纽约东部和宾夕法尼亚东部市场强劲，有等待名单；西部纽约和密歇根部分地区相对较弱，但入住率仍在增长 [106][127] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过内部和外部增长机会实现扩张，利用3300个空置场地和2100英亩空置土地，通过租赁和销售计划填充场地、开发社区；与Nuveen Real Estate合资建设新社区 [53] - 持续监测收购市场，寻找符合收购标准的交易，包括稳定型和增值型项目，希望在今年剩余时间找到提供长期增值战略或短期增值的交易 [18] - 致力于解决经济适用房危机，呼吁国家加快新土地租赁社区的审批；通过教育宣传让国家和当选官员了解制造房屋和社区生活的好处 [17][82] - 行业面临经济适用房供应不足问题，公司作为行业领导者，以最低价格提供高质量住房，具有竞争优势；制造房屋行业受益于GDP增长和通货膨胀，公司可通过增加租赁房屋和新房屋销售、开发社区扩张实现增长 [1][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，经济适用房市场需求强劲，公司社区入住率和租金增长良好；供应链问题缓解，制造商积压订单恢复到疫情前4 - 8周的传统水平 [40][60] - 未来前景方面，公司有望实现近100%入住率，社区扩张将带来收益改善、稳定收入流和有吸引力的估值；预计未来四年填充14%的空置场地，未来四到五年同店NOI有望实现两位数增长；新房屋销售有望增长，预计今年新增200万美元销售利润 [17][118][117] 其他重要信息 - 公司在华盛顿特区举办的创新住房展示活动中，将与制造商合作展示HUD代码多户型住宅和模块化单户型双拼住宅，以展示产品并游说立法者进行政策变革，增加经济适用房供应 [82] - 公司历史上房屋注销率一直为1%或更低，即使在疫情期间也是如此 [13] - 公司每年投资新租赁房屋的资金回报率约为10%，对收益有增值作用，且能改善社区美观和财务状况 [71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：收购管道情况如何，之前的交易进展如何 - 公司正在对马里兰州靠近Cinnamon Woods社区的两个物业进行尽职调查，与卖家合作解决一些问题，预计今年晚些时候完成交易，但无法确定具体日期 [86] 问题：租赁单元在正常供应环境下的季节性情况如何 - 虽然可能存在季节性，但目前公司能尽快填充房屋，经理要求增加房屋供应，公司限制每个社区库存为五套房屋以控制设置速度 [87] 问题：如何看待租户平均停留时间，是否有改变策略 - 公司希望租户停留时间长，因为虽然新租户租金可能更高，但长期租户可降低成本，是更好的商业策略 [92] 问题：今年800套租赁目标和2亿美元销售目标是否高于正常水平 - 2亿美元是新房屋销售目标，略高于去年的1.8亿美元；公司对新房屋销售持乐观态度，六个新开业的扩张地点位于优质市场，预计今年可带来200万美元额外销售利润 [116][117] 问题：同店NOI增长的可持续性如何 - 社区入住率达到80%之前效率较低，从80%到100%费用率将下降；目前还有3000个空置场地，预计未来四到五年填充，期间租金每年增长5%，加上800套新租赁单元带来的收入增长，运营收入有望实现两位数增长 [118] 问题：租赁和自有房屋入住率差异原因及缩小差距的措施 - 文档未明确提及自有房屋入住率低的具体原因和缩小差距的措施 [119] 问题：同店NOI增长如何转化为每股FFO增长，未来能否持续健康增长 - 公司通过50%股权和50%债务融资购买新租赁房屋和进行扩张，新资金购买的租赁房屋可创造年收入，预计未来每股FFO将持续健康增长 [124] 问题：关闭销售中心并租给克莱顿房屋公司的原因 - 该销售中心是公路位置的土地房屋销售点，涉及承包商动员、许可、场地建设和房屋设置等非公司日常业务的专业事务，公司擅长社区内房屋销售，克莱顿房屋公司在此经营可能更赚钱，且能更快填充社区 [143] 问题：空置土地的价值和潜在用途 - 公司拥有130英亩靠近高尔夫球场的土地，预计与房屋建筑商进行合资，价值可能超过50万美元，最高可达100万美元，公司作为土地所有者将获得房屋增值价格的20% [134] 问题：不同收入水平消费者对公司业务的影响 - 蓝领工人和婴儿潮退休人员表现良好，4万美元工资的工人和愿意支付30万美元购房的人群都支持公司的销售和租赁业务；历史租赁房屋搬出率约30%，去年低于30%，第一季度收款率为98.7% [145][147] 问题：债务资本的最佳来源及不同借款来源的利率差异 - 政府支持企业（GSE）仍是最佳债务资本来源，去年底公司能以低于6%的利率获得GSE贷款；今年抵押贷款组合无到期债务，预计2025年约1.18亿美元债务到期，希望届时利率稳定或下降，且因目前多数社区有GSE融资，预计获取新的GSE融资无问题 [67][112] 问题：等待名单在不同地理位置是否平衡，推动入住率增长有无障碍 - 文档未明确提及等待名单在不同地理位置的平衡情况和推动入住率增长的障碍 [140][141] 问题：公司与单户租赁REITs估值差异的看法 - 文档未提及公司对与单户租赁REITs估值差异的看法 [142]

Table of Contents | | Page | | --- | --- | | Financial Highlights | 3 | | Consolidated Balance Sheets | 4 | | Consolidated Statements of Income (Loss) | 5 | | Consolidated Statements of Cash Flows | 6 | | Reconciliation of Net Loss to Adjusted EBITDA excluding Non-Recurring Other Expense and Net Loss Attributable to Common Shareholders to FFO and | | | Normalized FFO | 7 | | Market Capitalization, Debt and Coverage Ratios | 8 | | Debt Analysis | 9 | | Debt Maturity | 10 | | Securities Portfolio Performance ...

公司资产与业务规模 - 截至2024年3月31日，公司拥有并运营136个制造房屋社区，约含25800个已开发住宅用地[110] - 公司目前持有机会区基金77%的权益，2023年11月与Nuveen Real Estate扩大合资关系，新建合资实体开发宾夕法尼亚州项目，建成后含113个制造房屋场地[109] 出租房屋数据 - 2024年第一季度净增56套出租房屋，使出租房屋总数达约10000套，占总场地的38.9%，预计2024年增加约800套[116] - 2024年3月31日出租房屋入住率达95.1%，占用的出租房屋约占季度末总占用场地的42.4%[116] 财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度出租及相关收入从上年同期的4530万美元增至5030万美元，增长11%；社区净营业收入（NOI）从2522万美元增至2923万美元，增长16%[114][123] - 2024年第一季度可归属普通股股东的资金从上年同期的1064万美元增至1405万美元，正常化资金从1172万美元增至1502万美元[125] - 2024年第一季度经营活动现金流为1905万美元，投资活动现金流为 - 2542万美元，融资活动现金流未给出具体数据；2023年对应数据分别为1329万美元、 - 4054万美元和2944万美元[127] - 租金及相关收入从2023年第一季度的4530万美元增至2024年的5030万美元，增长11%，原因是租金率、同店入住率提高及出租房屋增加[128] - 社区运营费用从2023年第一季度的2010万美元增至2024年的2110万美元，增长5%，原因是工资成本、房地产税、出租房屋费用和除雪费用增加[129] - 社区净营业收入从2023年第一季度的2520万美元增长16%至2024年第一季度的2920万美元[130] - 移动房屋销售额从2023年第一季度的730万美元增长1%至2024年第一季度的740万美元，销售成本从2023年第一季度的500万美元降至2024年第一季度的560万美元[131] - 一般及行政费用从2023年第一季度的500万美元增长8%至2024年第一季度的540万美元，占总收入的比例分别为9.1%（2023年）和9.0%（2024年）[133] - 折旧费用从2023年第一季度的1340万美元增长10%至2024年第一季度的1470万美元[134] - 利息收入从2023年第一季度的110万美元增长38%至2024年第一季度的160万美元，应收票据平均余额从2023年3月31日的6110万美元增至2024年3月31日的7410万美元[135] - 股息收入从2023年第一季度的70.6万美元下降49%至2024年第一季度的36万美元[135] - 利息费用从2023年第一季度的830万美元下降10%至2024年第一季度的750万美元，抵押贷款和贷款平均余额从2023年3月31日的6.573亿美元降至2024年3月31日的5.806亿美元[137] - 截至2024年3月31日，公司总资产为14亿美元，总负债为6.693亿美元，净债务与总市值之比约为30%，净债务（扣除证券）与总市值之比约为29%[152] 股权发行情况 - 2024年第一季度，公司通过普通股自动提款机计划发行并出售130万股普通股，加权平均价格为每股15.40美元，总收益2070万美元，净收益2040万美元[146] - 2024年第一季度，公司通过2023年优先股自动提款机计划发行并出售19.4万股D系列优先股，加权平均价格为每股23.01美元，总收益450万美元，净收益440万美元[147] 同店运营指标变化 - 同店NOI在2024年第一季度同比增长16%，入住率提高200个基点至87.5%，租金率增长4.7%[114] 公司面临风险 - 公司面临房地产市场和宏观经济状况变化风险[157] - 拥有房地产存在当地市场、法规及投资流动性等固有风险[157] - 公司所在地区的制造住房社区业务竞争加剧[157] - 公司面临维持或提高租金和入住率的挑战[157] - 公司面临市场利率变化、通胀及成本上升风险[157] - 公司需应对偿还债务融资义务和再融资的能力挑战[157] - 公司要确保遵守债务契约并整合收购资产和业务[157] - 公司需维持内部管控流程以确保交易核算和披露合规[157] - 公司面临投资证券市场状况变化和税收规则调整风险[157] 市场风险披露情况 - 从去年末到本季度报告日期，市场风险的定量和定性披露信息无重大变化[159]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度归一化FFO为1540万美元，即摊薄后每股0.23美元，较2022年的1130万美元或每股0.20美元增长15%；全年归一化FFO为0.86美元，高于上一年的0.85美元 [37][38] - 2023年同店收入增长9%，同店NOI增长13%，即1220万美元；第四季度同店收入增长11%，同店NOI增长19% [41] - 2023年社区运营费用季度增长5%，全年增长8%；社区NOI季度增长18%，从2022年的2430万美元增至2023年的2870万美元，全年增长14%，从2022年的9480万美元增至2023年的1.084亿美元 [50] - 年末公司总债务约6.9亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.97亿美元，应付贷款9300万美元，4.72%的A系列债券1亿美元，90%的总债务为固定利率 [60] - 年末公司永久优先股权益总计2.9亿美元，优先股与超过10亿美元的股权市值以及6.9亿美元的债务使年末总市值约达20亿美元，较去年的19亿美元增长6% [62] - 年末净债务与总市值之比为31.3%，净债务减去证券与总市值之比为29.6%，净债务与调整后EBITDA之比为6.2倍，净债务减去证券与调整后EBITDA之比为5.9倍，利息覆盖率为2.7倍，固定费用覆盖率为1.9倍 [65] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年销售业务表现出色，总销售额达3120万美元，较去年的2530万美元增长23%，共售出341套房屋，其中164套为新房销售，平均每套售价13.8万美元，177套为二手房销售，平均每套售价4.8万美元 [32] - 租赁业务方面，2023年租赁及相关收入第四季度为4920万美元，较去年同期的4370万美元增长13%；全年从2022年的1.704亿美元增至2023年的1.897亿美元，增长11% [49] - 公司目前拥有1万套租赁单元，入住率达94%，年周转率不超过30%，每套单元年费用约400美元 [45] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过收购和改造旧社区、开发扩建场地和新社区以及为房屋销售提供融资来执行使命，为国家提供高质量的经济适用房 [56] - 预计2024年租金将增长5%，新增约950万美元收入；计划安装并出租800套房屋，带来约1000万美元的收入增长 [48] - 计划在2024年安装并出租800 - 900套新房屋，实现5%的租金增长，扩大销售和销售利润率；若资产定价有吸引力，将积极参与收购市场，并开发300个以上的扩建场地 [75] - 行业面临经济适用房危机，单户住宅建筑商减少导致住房开工量下降、大量移民涌入美国以及现有住房存量陈旧等因素使危机加剧，公司的新房售价低至9万美元，月租金低至1000美元，在市场上具有价格优势 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司已解决库存问题，能够再次实现约400套房屋的即时库存，有望从新租赁房屋、房屋销售和租金增长中实现收入增长 [20][21] - 尽管2023年运营结果受到增值收购和开发投资、通货膨胀以及短期借款利率上升的影响，但公司仍实现了归一化FFO的增长，未来有望继续增长 [59] - 公司认为自身在2024年有望跑赢市场，随着租金增长和入住率提高，场地和房屋租赁收入将继续增长，销售业务盈利能力也将提升 [78] 其他重要信息 - 公司与Nuveen合作，迄今已在已开发和未开发地块上投资约2700万美元，这些地块约三年后才能达到满负荷入住；在500个空置扩建地块上投资约4000万美元，同样需三年才能完全入住 [22] - 完成了216个扩建场地的建设，这些扩建项目位于马里兰州、宾夕法尼亚州、田纳西州和印第安纳州的优质市场，有望实现盈利销售；预计明年获得800个场地的开发批准，并计划开发约300个或更多场地 [34] - 有两个位于马里兰州的社区已签订合同，预计2024年完成交易；正在评估其他收购机会，希望扩大收购管道 [35] - 公司拥有25800个已开发房屋场地，分布在11个州的135个制造房屋社区；作为Nuveen Real Estate的40%合作伙伴，拥有佛罗里达州两个社区的363个场地以及宾夕法尼亚州一个在建社区；还有超过3400个空置场地待填充，以及2100英亩可开发为8500套房屋的空置土地 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁单元的坏账是否有增加 - 公司的坏账和核销率仍在1%左右，虽然美元价值有所上升，但这是由于租金收入增加所致 [81] 问题: 目前房屋销售的融资渠道以及利率变化对需求的影响 - 利率上升会扩大住房 affordability gap，使更多人需要公司的产品，对公司是积极因素；公司自行提供融资，根据利率情况确定向零售客户收取的利率 [83][84] 问题: 销售房屋和出租房屋的回报对比 - 出租房屋的好处是30%的周转率可使租金与市场接轨，获得更好的租金增长；虽然出租房屋可能更有利可图，但销售房屋对居民有益，公司会继续销售房屋；每增加1000万美元的销售额，约有20%的利润计入底线 [89][90] 问题: 公司资本的来源和用途、预期回报以及对2024年每股增长的影响 - 股权的目的是为了获取更多收益，租赁房屋、额外地块和销售都能产生额外收入；2023年因库存问题出现滞后，但未来有望继续实现类似回报 [94] 问题: 2022年部分收购项目的收入增长潜力 - Hidden Creek社区有较大增长空间，预计今年入住率将有类似增长；Fohl Village销售情况良好，若销售流量保持强劲，可能继续侧重于销售，同时适当增加租赁房屋；其他收购项目正在进行初始改进，仍有很大的上升空间 [85][86] 问题: 不同州在房屋购买和租赁需求上是否存在差异 - 文档未提及相关回答内容 问题: 2024年每股FFO增长的运营杠杆以及股息增长目标 - 预计2024年每股FFO将实现增长，第一季度情况会更好，这将为3月董事会讨论股息增加提供依据；股息增长考虑因素包括物业价值增加、收入增加、FFO增加以及未来增长预测，而非与同行比较 [116][117][118] 问题: 同店入住率的上限以及是否有提升空间 - 公司认为86%左右的入住率较为理想，可支持每年增加1000套租赁房屋；未来三年，租金有望每年增长5%，新增3000万美元收入，新增3000套租赁房屋可带来3600万美元新收入，社区入住率将接近90%，费用率将降低 [129] 问题: 吸引大型券商分析师关注的努力 - 公司正在考虑提供指引，希望借此吸引大型券商的覆盖 [122] 问题: 2024年同店入住率是否有200个基点的增长机会 - 2024年同店组合将包括2022年的收购项目，当时这些项目入住率为66%，有增长空间 [147] 问题: 2023年第四季度同店社区运营费用同比持平的原因及可持续性 - 文档未提及相关回答内容

业绩总结 - 2023年租金收入为228.2百万美元，较2022年增长了13%[99] - 2023年全年社区净运营收入（NOI）为109,211,000美元，同比增长12.5%[85] - 2023年第三季度的社区净运营收入（NOI）为29,101,000美元，同比增长18.9%[85] - 2023年第三季度的租金和相关收入为47,326,000美元，同比增长10.9%[85] - 2023年每股收益为0.85美元，较2022年下降了1.2%[100] - 2023年公司实现的资本改善约为2,000万至3,000万美元[167] 用户数据 - 租赁单位的入住率为94%[22] - 2023年总占用率为94.1%，较2022年提升70个基点[67] - 同一物业的占用率从2022年的86.2%提升至2023年的88.5%，增加了230个基点[67] - 2023年租赁房屋组合较2022年末增加871个，增幅为10%[27] - 2023年总租赁数量为9,743，较2022年增加8.4%[67] 未来展望 - 预计未来五年内，租赁单位的总投资将达到$331.5百万，年均租金收入将达到$55.4百万[69] - 预计未来几年每年将扩展300至500个新站点[112] - 2023年末的平均每单位投资为51,650美元，较2022年增长11.8%[87] 新产品和新技术研发 - 2023年公司固定利率贷款的利率为5.97%[147] - 2023年公司物业的评估价值为108,200千美元，较投资增加107%[147] 市场扩张和并购 - 2023年收购量达到444.3百万美元，较2022年有所增加[90] - 2022年收购的7个社区的当前入住率为65%[1] - Countryside Village的租金和相关收入为953,000美元，较收购时增长203.4%[179] - Fairview Manor的租金和相关收入为617,000美元，较收购时增长393.5%[193] 负面信息 - 2023年公司内部持股比例为5.9%[151] - 2023年总市场资本化为2,021,600千美元，其中股本市场资本化占51.5%[145] 其他新策略和有价值的信息 - 过去五年，UMH的总收入增长了60%[127] - 过去五年，公司总回报率为165.72%，高于道琼斯所有REIT指数的93.91%和MSCI美国REIT的87.74%[187] - 2023年社区运营费用为73,733,000美元，同比增长4.2%[85]

Exhibit 99 December 31, 2023 Supplemental Information n UMH Properties, Inc. Juniper Business Plaza 3499 Route 9 North Freehold, NJ 07728 Email: Phone: Website: www.umh.reit ir@umh.com (732) 577-9997 Table of Contents | | Page | | --- | --- | | Financial Highlights | 3 | | Consolidated Balance Sheets | 4 | | Consolidated Statements of Income (Loss) | 5 | | Consolidated Statements of Cash Flows | 6 | | Reconciliation of Net Income (Loss) to Adjusted EBITDA excluding Non-Recurring Other Expense and Net Income ...

公司资产与物业组合 - 公司拥有并运营135个预制房屋社区，包含约25,800个已开发住宅地块[16] - 公司拥有约10,000套租赁房屋，占其已开发住宅地块的约39%[23] - 公司通过其机会区基金持有77%的权益，该基金目前拥有两个社区[15] - 公司拥有约2,100英亩额外土地可用于未来开发[27] - 截至2023年12月31日，公司拥有135个预制房屋社区，包含约25,800个已开发地块[150] - 公司通过合资企业在佛罗里达州运营2个社区[150] - 公司拥有2,134英亩未开发土地，预计可开发约8,500个地块，并有约3,400个地块处于不同阶段的审批流程中，预计未来7年内开发[172] - 公司运营的预制房屋资产成本约为15亿美元，包含135个独立社区[174] - 公司最大的社区包括：Friendly Village (824个地块)、Woods Edge (599个地块)、Redbud Estates (570个地块)、Pikewood Manor (490个地块)和Port Royal Village (477个地块)[174] - 2022年和2023年，公司共新增8个预制房屋社区至其投资组合，涵盖约1600个已开发地块，收购时平均入住率为60%[209] - 截至2023年12月31日，公司拥有并运营135个预制住宅社区（包含约25,800个已开发地块），整体入住率从2022年末的84.6%提升210个基点至86.7%，租赁房屋入住率为94.0%[199][201][202] 社区运营与财务表现 - 公司社区加权平均月租金范围广泛，例如Allentown为568美元，Arbor Estates为852美元，Cedarcrest Village为741美元[151][152][154] - 多个社区入住率表现强劲，如Clinton Mobile Home Resort达100%，Cedarcrest Village达98%，Birchwood Farms达98%[152][154] - 部分社区入住率显著提升，如Catalina从75%提升至84%，Chambersburg I & II从74%提升至92%[152][154] - 公司社区总开发面积数据具体，例如Allentown开发89英亩，Broadmore Estates开发93英亩[151][152] - 公司拥有额外可开发土地储备，例如Brookview Village有60英亩，Countryside Village/Duck River Estates有65英亩[152][154] - 少数社区入住率较低，如Center Manor仅为24%，Camelot Woods为63%[152] - Dallas Mobile Home Community的入住率从2022年的89%提升至2023年的94%，加权平均月租金为325美元[156] - Deer Meadows社区入住率从98%微降至94%，但新增8英亩土地，加权平均月租金为414美元[156] - Deer Run社区入住率大幅提升22个百分点，从46%增至68%，加权平均月租金为191美元[156] - Fairview Manor社区保持95%的高入住率，并新增132英亩土地，加权平均月租金为808美元[156] - Friendly Village社区入住率从50%提升至58%，共有824个已开发地块，加权平均月租金为472美元[158] - Garden View Estates社区入住率维持在34%的低位，加权平均月租金为229美元[158] - Kinnebrook社区入住率达100%，较2022年的99%有所提升，加权平均月租金为708美元[160] - Lakeview Meadows社区入住率从100%大幅下降至61%，但新增32英亩土地，加权平均月租金为453美元[160] - 整体数据显示多个社区入住率同比提升，如Hidden Creek从62%升至73%，Hillcrest Estates从97%升至99%[158] - 部分社区租金水平较高，如D & R Village月租金696美元，Highland Estates月租金716美元[156][158] - Marysville Estates社区入住率从2022年12月31日的70%提升至2023年12月31日的77%，加权平均月租金为489美元[162] - Meadowood社区入住率从2022年12月31日的89%显著提升至2023年12月31日的97%，加权平均月租金为471美元[162] - Meadows of Perrysburg社区拥有200个已开发地块，入住率从95%微增至96%，另有37英亩额外土地，加权平均月租金为499美元[162] - Memphis Blues社区入住率从2022年12月31日的66%提升至2023年12月31日的77%，加权平均月租金为497美元[162] - Mighty Oak社区为新开发项目，截至2023年12月31日入住率仅为1%，加权平均月租金为450美元[162] - Northtowne Meadows社区拥有384个已开发地块，入住率从90%微降至89%，加权平均月租金为487美元[164] - Oak Ridge Estates社区入住率从97%提升至98%，加权平均月租金为590美元[164] - Port Royal Village社区拥有477个已开发地块，入住率从61%提升至65%，加权平均月租金为576美元[164] - Redbud Estates社区拥有570个已开发地块，入住率从96%提升至99%，加权平均月租金为308美元[164] - Saddle Creek社区入住率极低，2022年与2023年均为1%，加权平均月租金为105美元[166] - 公司运营的预制房屋社区总开发地块数为25,766个，截至2023年12月31日的整体入住率为86.7%，较2022年同期的84.6%有所提升[170] - 公司运营的预制房屋社区加权平均月租金为每地块519美元[170] 财务数据关键指标变化（2023年） - 2023年，公司租金及相关收入增长11%，社区净营业收入（NOI）增长14%，同店NOI增长13%，同店入住率提升230个基点至88.5%[197] - 2023年，公司同店费用比率从2022年末的42.2%改善至40.3%[197] - 公司租赁房屋组合从2022年末增加871套至总计约10,000套，增幅为10%[197] - 2023年，公司预制房屋销售额增长23%[197] 投资与证券活动 - 公司持有的其他REIT发行的可交易权益证券，占年末未折旧资产的1.9%[31] - 公司持有的其他REITs可交易权益证券投资组合公允价值为3450万美元，占其未折旧资产（总资产扣除累计折旧）的1.9%[203] - 截至2023年12月31日，公司REIT证券投资组合的加权平均收益率约为6.7%[204] - 截至2023年12月31日，公司REIT证券投资组合存在3970万美元的未实现损失[204] - 2023年，公司通过出售证券头寸实现了18.3万美元的净已实现收益[204] 融资与资本活动 - 公司修订了无抵押信贷额度，将可用借款能力从1亿美元扩大至1.8亿美元，并获得了由租赁房屋及其租约担保的2500万美元定期贷款和2500万美元信贷额度[197] - 公司通过ATM计划发行并出售了约940万股普通股，加权平均价格为每股15.81美元，募集毛收益1.486亿美元，净收益1.458亿美元；发行并出售了约260万股D系列优先股，加权平均价格为每股21.88美元，募集毛收益5670万美元，净收益5570万美元[197] - 2023年，公司通过普通股ATM计划等发行并出售总计940万股普通股，获得总收益1.486亿美元，扣除发行费用后净收益为1.458亿美元[205] - 2023年，公司通过股息再投资和股票购买计划（DRIP）筹集了约900万美元新资本[205] - 2023年，公司通过优先股ATM计划等发行并出售总计约260万股D系列优先股，获得总收益5670万美元，扣除发行费用后净收益为5570万美元[206] - 截至2023年12月31日，公司拥有约5730万美元现金及现金等价物，信贷额度中尚有1.1亿美元可用，并可依据弹性增额条款再获得最多4亿美元[208] - 公司用于房屋销售融资及库存采购的循环信贷额度尚有1.435亿美元可用，由出租房屋及租约担保的信贷额度尚有5500万美元可用[208] 债务与贷款状况 - 公司物业抵押贷款净额（扣除未摊销债务发行成本后）总计4.965亿美元（2023年）和5.089亿美元（2022年）[175] - 公司物业抵押贷款加权平均期限为5.3年，加权平均利率在2023年12月31日和2022年12月31日分别约为4.2%和3.9%[175] - 公司信用协议中的条款要求其维持债务偿还覆盖率和杠杆比率等多项财务契约[91] 收购与开发活动 - 自2010年以来，公司通过收购107个社区（包含约18,800个住宅地块）使已开发住宅地块数量翻了两番[25] - 2023年，公司通过机会区基金收购了一个位于佐治亚州的社区，包含118个已开发住宅地块[17] - 公司通过合格机会区基金（OZ Fund）收购了位于南卡罗来纳州Orangeburg的Garden View Estates，价格约为520万美元，以及位于佐治亚州Albany的Mighty Oak，价格约为370万美元[182] - 公司通过合格机会区基金以370万美元的总成本收购了首个位于佐治亚州的社区，包含118个已开发地块[197] - 公司与Nuveen的合资企业于2021年以2220万美元收购了Sebring Square社区（219个地块，39英亩），并于2022年以1510万美元收购了Rum Runner社区（144个地块，20英亩）[177] - 公司正与Nuvee合作开发位于Honey Brook的新社区，预计完成后将包含113个预制房屋地块，占地约61英亩[173] - 公司与Nuveen Real Estate成立新合资实体，专注于开发一个包含113个预制住宅地块的社区，公司贡献了位于宾夕法尼亚州Honey Brook、账面价值为380万美元的61英亩土地，Nuveen为此支付了60%的账面价值[180] 合资企业与基金结构 - 公司与Nuveen Real Estate的合资企业要求公司贡献合资实体投资所需资本的40%[83] - 公司与Nuveen的合资企业资本承诺比例为Nuveen出资60%，公司出资40%[176] - 公司董事长Eugene W. Landy持有合格机会区基金（UMH OZ Fund, LLC）9.6%权益，总裁兼CEOSamuel A. Landy持有4.8%权益，公司另一名高管Daniel Landy持有0.96%权益[114] 成本与费用计划 - 公司预计2024年其现有物业的翻新支出约为2000万至3000万美元[35] 公司治理与员工构成 - 截至2024年2月16日，公司拥有约480名员工，其中管理层约一半为女性，员工总数的45%为女性[36] - 公司约41%的员工年龄在40岁或以上，24%超过60岁[36] - 公司执行办公室位于新泽西州弗里霍尔德的物业，其房东实体曾由董事长Eugene W. Landy持有24%权益，该权益已于2023年1月转移给其子（公司总裁兼CEO）及其他家庭成员[113] - 公司于2019年10月1日签订新租约，将办公室租期延长至2027年4月30日，月租金为23,098美元（至2022年4月30日）和23,302美元（2022年5月1日至2027年4月30日）[113] 风险因素：市场与竞争 - 公司业务高度集中于美国东部十个州的制造住房/住宅领域，易受该地区经济衰退影响[48] - 房地产行业竞争激烈，来自更大、资金更雄厚的竞争对手的竞争可能导致社区收购价格上涨和固定成本上升[60] - 公司物业集中在十个州，暴露于当地经济衰退或房地产市场状况恶化的风险，可能影响入住率、租金率和物业价值[58] 风险因素：财务与债务 - 公司面临债务相关风险，包括可能因杠杆率上升导致违约风险增加和偿债需求上升[48] - 公司依赖外部资本来源，额外债务融资可能大幅提高其债务与总资本化比率[88] - 公司面临可变利率债务利率上升的风险，可能增加利息支出[85] - 公司部分债务为浮动利率，利率上升将增加其资金成本并可能影响现金流和向股东支付股息的能力[90] - 利率上升可能导致公司股票（包括D系列优先股和普通股）的市场价格下跌，并因利息支出增加而影响现金流和偿债能力[118] 风险因素：运营与开发 - 公司可能无法以有利条件为收购融资，且收购的物业可能表现不及预期[66] - 公司若无法获得有利条件的融资，可能无法继续进行社区开发[67] - 建筑和开发成本可能超过原始估算，导致社区完工不经济[67] - 新开发社区的入住率和租金可能因市场和经济状况而波动，影响其盈利能力[67] - 公司运营的135个预制房屋社区中，有46个拥有自己的污水处理设施或供水系统，或两者兼有[76] - 公司子公司S&F的第三方贷款计划若终止，将影响其房屋融资活动的持续进行[70] 风险因素：法规与政策 - 利率环境变化可能影响公司的资本成本，进而影响其财务业绩[48] - 纽约州2019年颁布的《住房稳定和租户保护法》设定了最高可征收的租金涨幅上限[73] - 公司依赖房利美和房地美为制造住房社区贷款提供融资或担保，政府政策的改变可能影响其融资能力[93] - 美国联邦储备在2022年和2023年分别将短期利率提高了4.25%和1.00%[90] 风险因素：REIT资格与税务 - 公司作为REIT，每年需将至少90%的应税收入分配给股东[88] - 为维持REIT资格，公司每年必须向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本收益）[97] - 若未能满足90%的分配要求，公司需就未分配收入缴纳联邦企业所得税，并可能产生4%的不可抵扣消费税[97] - 若未能保持REIT资格，公司将按常规企业税率（目前为21%）缴纳联邦所得税，并可能被禁止在随后四年内重新获得资格[101] - 若出售被视为库存或主要用于向客户销售的财产，公司可能需缴纳100%的惩罚性税[100] - 公司的应税REIT子公司若关联交易不符合独立方原则，可能面临100%的惩罚性税[105] - 公司可能没有足够的运营现金流支付股息，因此可能需要通过借款来支付分配以满足REIT要求[99] - 为维持REIT资格，公司规定在纳税年度下半年，其流通股本的50%以上价值不得由五个或更少个人（按税法定义）持有[127] - 公司REIT股息不适用于联邦税收优惠税率，但《减税与就业法案》为个人、信托和遗产提供最高20%的特定REIT股息收入扣除，此扣除通常于2025年后到期[132] - 公司的合格机会区基金可能无法获得预期的税收优惠，相关规则存在不确定性[140] 风险因素：内部控制与报告 - 公司未能维持有效的内部控制体系可能导致无法准确报告财务业绩，影响投资者信心和普通股股价[48] - 公司内部控制系统若失效可能导致财务报告不准确、股价下跌，且业务增长和收购会使内控更复杂、需要更多资源[112] 风险因素：股票与市场 - 公司D系列优先股和普通股的市场价值可能因公司业绩和市场状况而下跌[50] - 未来发行额外债务证券（清算时优先于D系列优先股）或优先股权证券可能对D系列优先股的每股交易价格产生不利影响[50] - 公司普通股在纽约证券交易所和特拉维夫证券交易所的双重上市可能导致价格差异，对股票流动性产生不利影响[50] - 公司普通股在纽约证券交易所和特拉维夫证券交易所双重上市，可能导致因货币、交易时间等因素产生价格差异并影响流动性[128] - 未来额外发行债务证券（清算时优先于D系列优先股）或优先股（股息或清算时可能优先）可能对D系列优先股的交易价格产生不利影响[126] - 未来大量发行或出售优先股、普通股或其他证券，或市场对此类行为的预期，可能对公司已发行证券的交易价格产生不利影响[124] - 公司支付股息的能力取决于其盈利及产生现金流的能力，并受融资安排和马里兰州法律限制，未来无法保证定期支付股息[131] 风险因素：所有权与章程限制 - 公司章程限制任何持有者收购超过9.8%（按价值或数量计，以更严格者为准）的已发行股权股票[132] - 马里兰州法律规定，与“利害关系股东”（定义为受益拥有公司10%或以上投票权者）的某些业务合并（如涉及10%或以上资产的处置）在五年内受限[132] 风险因素：网络安全与信息技术 - 公司面临网络安全风险，已成立网络安全小组委员会，并购买网络风险保险，但可能因黑客攻击等导致数据泄露，产生潜在责任并影响股价[136] - 公司依赖信息技术和互联网，系统损坏或故障可能导致重大成本或数据丢失，从而对运营结果产生不利影响[138] - 公司董事会及网络安全小组委员会负责监督风险管理项目，网络安全政策基于美国国家标准与技术研究院等机构框架[143] - 公司每年进行渗透测试以验证网络安全，并每季度审查备份日志、访问权限、金融交易和应用更新[145] - 公司IT部门与高级管理层协作实施网络安全计划，IT系统管理员拥有超过5年经验并获得思科和IBM相关认证[148] - 网络安全事件未对公司业务战略、运营结果或财务状况产生重大影响[149] 风险因素：其他 - 公共卫生危机（如COVID-19

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，经调整后的每股摊薄FFO为0.22美元，较2022年的0.24美元下降8%，较第二季度的0.21美元增长5% [51] - 本季度租金及相关收入为4810万美元，较去年同期的4290万美元增长12% [52] - 社区净营业收入从2022年的2370万美元增长16%至2023年的2750万美元 [27] - 本季度社区运营费用增长8%，主要因近期收购、工资、租赁房屋费用、房地产税等增加 [52] - 截至季度末，公司总债务约6.87亿美元，其中社区级抵押贷款债务4.42亿美元、应付贷款1.45亿美元、4.72%的A系列债券1亿美元，79%的债务为固定利率 [53] - 本季度加权平均债务利率为4.71%，去年为4.18%；抵押贷款加权平均利率为3.88%，去年为3.87%；短期借款加权平均利率为7.26%，去年为4.97% [28][53] - 截至季度末，公司永久优先股权益为2.79亿美元，股权市值9.28亿美元，总市值约19亿美元 [54] - 本季度通过普通股ATM发行约280万股普通股，加权平均价格15.93美元/股，总收益4450万美元，扣除费用后净收益4350万美元；通过优先股ATM发行约57.8万股D系列优先股，加权平均价格21.43美元/股，总收益1240万美元，扣除费用后净收益1220万美元 [29][30] - 季度末，净债务与总市值之比为34.2%，净债务减证券与总市值之比为32.8%，净债务与调整后EBITDA之比为6.5倍，净债务证券与调整后EBITDA之比为6.2倍，利息覆盖率为2.6倍，固定费用覆盖率为1.8倍 [31] - 截至季度末，公司现金及现金等价物为3860万美元，无担保循环信贷额度可用8000万美元，另有4亿美元潜在可用额度，其他信贷额度可用1.774亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：公司拥有22300个已出租地块，其中9300个地块的房屋为公司所有并出租给居民，其余13000个地块为居民自有房屋，公司收取地块租金；公司拥有9900套租赁房屋，出租率为94.2%；年初至今安装并入住900套新租赁房屋，同店入住率较上一季度增加172个地块或50个基点，同比增加546个地块或210个基点，达到88.4%；租赁业务周转率低于30%，入住率94%，收款率98% [6][8][18][19] - 房屋销售业务：年初至今房屋销售总额为2340万美元，较去年的2030万美元增长15%；共销售264套房屋，其中122套新房，平均每套售价13.4万美元，142套二手房，平均每套售价5万美元；毛利率为31%，去年为30% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国住房市场存在严重的经济适用房短缺，估计短缺高达400万套，且未考虑南部边境的大规模移民 [59] - 由于抵押贷款利率上升、房价高企和供应不足，购房和租房成本差距达到1996年以来的最大 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过填充空置地块和开发新项目实现价值创造，计划明年开发约400个新地块，并获得800个地块的开发批准 [25][46] - 公司将继续执行长期增值业务计划，通过收购社区、改善外观和实施销售及租赁计划来提高盈利能力 [49] - 公司计划增加租赁房屋数量，预计明年新增800 - 900套租赁房屋 [45] - 公司关注收购机会，目前有两个位于马里兰州的社区已签订合同，预计2024年上半年完成收购 [22] - 公司在南部市场取得显著增长，如阿拉巴马州的Deer Run社区入住率从30%提升至约80%，南卡罗来纳州的一处社区预计明年上半年达到100%入住率 [69] - 公司认为自身在提供经济适用房方面具有竞争优势，能够以较低成本提供住房，满足市场需求 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件预计将继续扩大购房和租房成本差距，有利于公司的租赁房屋业务 [10] - 公司预计2024年将充分受益于2023年新增租赁房屋和租金增长带来的收入增长 [37] - 随着制造业积压问题解决，公司库存成本将降低，有助于提高盈利能力 [45] - 公司认为美国经济适用房短缺问题严重，公司的业务模式能够满足市场需求，具有良好的发展前景 [59][82] - 公司的土地资产，特别是位于Marcellus和Utica页岩地区的3800英亩土地，随着能源相关项目的推进，价值有望增加 [61] 其他重要信息 - 公司提醒会议中的部分陈述可能为前瞻性陈述，存在风险和不确定性 [2] - 会议讨论了非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节信息可在公司财报、补充信息和SEC文件中查看 [3] - 公司网站umh.reit提供未经审计的第三季度补充信息和10 - Q文件 [14] - 公司拥有25800个房屋用地，其中3500个为空置用地，有增长收入的潜力 [6] - 公司的非创收资产如空置土地，虽目前不增加FFO，但随着通胀、人口和经济增长，价值会增加 [12] - 公司计划减少将转型物业、扩建项目和新开发项目实现盈利的时间 [46] - 公司的销售和金融子公司具有增长业务量和利润的潜力 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 去年收购的七个社区中是否还有在进行周转改善的，2024年入住率能否持续每季度25 - 50个基点的增长？ - 公司在去年收购的社区中进行了大量房屋拆除工作，部分社区质量较高，无需太多拆除工作；预计能够保持每季度25 - 50个基点的入住率增长，但取决于及时获取房屋的能力和市场租赁需求，目前市场需求强劲 [64] 问题2: 马里兰州两个收购项目的质量状况如何，目前社区中租赁单元的普及程度如何？ - 49单元的物业已100%入住，是交易中的稳定部分；相邻的142单元社区入住率约70%，有提升空间 [39] 问题3: 佐治亚州资产的现状如何，何时能实现有意义的入住率提升？ - 该资产于1月收购，目前正在解决与市政当局的许可问题，即将完成；已安排未来几周有首批入住，随后将迅速引入更多房屋以提高入住率和业绩 [68] 问题4: 公司是否有兴趣获得政府合同，特别是与FEMA合作，以应对自然灾害导致的经济适用房需求？ - 公司专注于建设、运营和翻新用于销售或租赁的移动房屋社区；提供应急住房是工厂和政府的业务，与公司核心业务不同，公司将继续专注于现有业务 [96] 问题5: 租户或业主的信用坏账费用趋势如何，在宏观环境疲软的情况下租户情况如何？ - 公司密切监控收款情况，第三季度总体收款率超过98%，与以往水平一致；目前未发现收款问题，但会持续关注；由于购房和租房成本差距扩大，公司产品需求增加，租户支付租金的意愿较强 [98] 问题6: 公司出售优先股的收益率问题，以及公司对优先股销售的考虑和预期回报？ - 公司认为美国经济适用房短缺问题严重，公司业务具有重要意义；公司将继续发展业务，通过多种渠道筹集资金；优先股是资本结构的一部分，银行认可其地位；公司会综合考虑各种资本来源，从长期来看，业务具有高盈利能力 [82][87] 问题7: 公司出售股份是否会导致稀释问题，以及股权成本是否过高？ - 美国存在400万套住房短缺且短缺情况在加剧，其他建筑商因抗通胀而削减建设；公司过去的社区建设取得了巨大收益，未来社区价值有望增长；公司希望以更低成本发行股票，但需根据市场情况决定；公司有政府项目支持，能够获得资金；公司计划继续建设和扩张，包括建造至少400个扩建单元、每年增加800套新租赁房屋，并关注有吸引力的收购机会 [103][115]